房屋设计缺陷篇1
关键词：房屋结构设计检测
1房屋结构的检测必要性
房屋建筑结构的设计涉及六种建筑结构，按梁、柱、墙等承重构件的建筑材料进行划分，是房屋设计可靠性的重要因素。在工程施工结束后要对房屋的结构进行检测，评定施工的质量，确保房屋结构设计中不存在安全隐患和漏洞，能够满足业主的功能需求。同时，在特定的环境或者时期也需要对房屋结构进行工程检测，以确保房屋结构能够满足某项功能的需要或者能够适应特定的环境、条件，保证已经使用一段时期的房屋的结构完好无缺陷，并对房屋的结构进行详细的检测，系统地验证房屋的功能性和安全性是否适应新的需要。一旦在房屋结构检测中发现整体结构或者局部结构中存在安全隐患，就需要对其进行加固处理，在加固处理无效或者成本过高的情况下，再对其进行拆除。
房屋结构的检测不仅仅关系着施工质量的高低，同时也关系着房屋主体的安全系数。只有对房屋结构进行详细的检测，才能排除安全隐患，防患于未然。同时，也确保房屋能够满足新的需求。
2房屋结构检测的对象
由于过去一段时期内建造的房屋数量较少，质量标准较为统一，因此以前检测的对象多是已经有一定使用年限的旧楼，检测的目的多数只是为了预测拆除的时间。随着经济的迅速发展，房屋建筑建设量增长很快，在建筑体制方面的弊端很快表现出来了，建筑材料种类越来越多，虽然种类丰富了，但是制造标准不一，质量参差不齐。同时，迅速发展的房屋建设领域也需要较多的施工人员和技术人员，需求的迫切导致在选择施工人员和技术人员的时候放低的门槛、降低了要求，导致了施工人员技术水平差异较大。因此大量不符合建筑标准和安全要求的房屋涌现出来，面对这样的新形势，对新建造的房屋进行检测势在必行。同时，随着建筑施工水平的不断提高，对旧楼的修复、加固技术也得到了发展，因此，对旧楼进行检测，可以及时发现安全隐患，对其进行加固、修复，以延长房屋的设计寿命。目前，重点检测的对象主要有以下几种：
2.1建筑结构设计有问题的房屋。建筑设计人员在设计之初就考虑不周，或者出现明显的错误。典型的考虑不周就如对工程水质情况了解不够全面，在计算建筑结构上的荷载的过程中少算、漏算了一部分荷载，或者过高地估计了地基的承载能力，同时建筑设计人员也有可能出现失误，对工程的受力分析错误。
2.2施工质量存在严重问题的房屋。施工质量较低甚至是出现严重问题的房屋，导致房屋结构出现强度不足的现象。这样的房屋施工质量不符合标准，在很多方面短斤缺两、粗制滥造。采用的混凝土材料、构建强度等级低于设计要求，构件存在孔洞、缝隙等结构缺陷，力学性能不符合设计要求，或者砌体砌筑方法不得当，造成通缝。再有空心砌块不按设计要求灌筑混凝土芯柱，或者钢结构的焊接质量或焊缝高度达不到设计标准等。
2.3存在使用、改造不当问题的房屋。使用过程中因为改造或使用的原因长期超过设计荷载致使房屋结构处于超负荷使用状态，第一有可能因为改造而造成结构的承载能力下降，特别是在改造过程中随意拆除承重墙或者打洞。第二有可能会因为超荷载使用而导致房屋结构出现变形、缺陷等安全隐患。
2.4使用环境的恶劣的房屋。房屋周围的环境条件对房屋结构不利，比如处在高温、温差较大、化学腐蚀、物理振动等条件下的房屋，结构容易腐蚀、变形。
2.5缺少维护和保养的房屋。房屋建好后没有得到定期的维护和保养，引起房屋的结构出现损伤或者破坏，降低房屋的安全系数，同时也影响房屋的功能。
2.6遭受意外事故破坏的房屋。由于各种意外事故比如地震、火灾等对房屋结构的损坏。
3设计结构检测的一般方法
随着房屋结构检测水平的发展，检测的内容不仅包括了建筑材料强度、构件尺寸和破损状况、结构变形和位移等，也扩展到了房屋结构的更多方面，材料、构件与结构的力学、电化学特性等都包括在内，通过测量钢筋导电能力，已经能判断钢筋的锈蚀状态；检测混凝土内部的钢筋的位置等。这些检测的内容大大扩展了房屋结构检测的作用，能够帮助人们更全面更深入的了解房屋的状况，确保了房屋的安全性和功能性，使得房屋的寿命更为持久、更加耐用。结构检测工作包括的内容比较多，一般有结构材料的力学性能检测、结构的构造措施检测、结构构件尺寸检测、钢筋位置及直径检测、结构及构件的开裂和变形情况检测及结构性能实荷检测等。一般按照建筑结构类型的划分来分类待检测结构，主要的检测结构类型有混凝土结构检测、砌体结构检测、钢结构检测和钢一混凝土组合结构检测。
3.1混凝土结构检测
l、超声脉冲法。利用超声脉冲通过混凝土时的反射、绕射和衍射的特定，来检测混凝土内部缺陷。这是检测混凝土最普遍的方法。向待检测结构混凝土发射超声脉冲，混凝土中一旦存在缺陷，就会使超声波发生绕射，通过测量传播的声速以及接受到的信号的波形，可发现结构混凝土中较小的缺陷。超声波在有缺陷的结构混凝土中传播，速度会慢于在正常结构混凝土传播的速度，同时波形中的波幅、频率也会发生相应的变化。通过对比标准结构混凝土的波形、波速，就可以参考得出测量的结构混凝土存在的缺陷以及缺陷的严重程度。这种方法由于其无损、方便、准确可靠等特性，在房屋结构检测中应用广泛，为房屋的加固与修复提供了可靠的证据。
2、回弹法。混凝土的抗压强度和表面硬度存在一定的相关关系，因此利用回弹仪大忌混凝土，通过回弹仪读出的回弹高度，就能反映混凝土的表面硬度。通过表面硬度与抗压强度对应的关系，就能间接计算出混凝土的抗压强度。虽然检测精度不高，但是方法的优势明显：设备简单、操作方便、测试迅速，以及检测费用低廉，且不破坏混凝土的正常使用，故在现场直接测定中使用较多。但是该法也有其局限性，表层及内部质量有明显差异的混凝土构件，或内部存在缺陷的混凝土构件以及特种成型工艺制作的混凝土，都不能适用。这使其检测范围大大缩小。
3.2钢结构检测
l、表面硬度法。对已经建成的钢结构，一般采用表面硬度法来间接检测其强度、屈服强度。测定时，锤击硬度计纵轴顶部，由硬度计端部的钢珠受压时在钢材表面和已知硬度标准试样上的凹痕直径，测得钢材的硬度，并由钢材硬度与强度的相关关系，经换算得到钢材的强度。测定钢材的极限强度后，可依据同种材料的屈强比计算得到钢材的屈服强度。
2、超声法检测钢材和焊缝缺陷。超声波脉冲经换能器发射进入被测材料传播时，当通过材料不同界面(构件材料表面、内部缺陷和构件底面)时，会产生部分反射。在超声波探伤仪的示波屏幕上分别显示出各界面的反射波及其相对的位置。由缺陷反射波与起始脉冲和底脉冲的相对距离可确定缺陷在构件内的相对位置。如材料完好内部无缺陷时，则显示屏上只有起始脉冲和底脉冲，不出现缺陷反射波。
3.3砌体结构检测法
使用无损检测试验方法来检测砌体结构，能够最大程度地还原切体结构的真实状况，取得较为准确、科学的数据，避免在取样过程中对样品造成的损伤和破坏。因此，在现场检测中，取样进行抗压强度试验的方法已经逐步淡出了房屋结构检测的领域，而无损、半破损的方法逐渐成为砌体结构检测的主流，在实际房屋检测中受到检测人员的青睐，在工程应用中日益广泛。砌体结构的检测方法可分为直接检测法和间接检测法两种。
3.3.1直接检测法
(1)取样检测法。可利用切割法或者取芯法取得砌体结构中的样品，切割法取得的样品过于庞大，一般不适用于普通的房屋结构检测，多用于事故现场的检测。而取芯法对样品的破坏较大，造成测量的误差较大。两者缺点都很明显，因此房屋检测中较少应用。
(2)原位检测法。这种检测方法有扁顶法、原位轴压法和原位剪切法等。原位轴压法是用原位压力机在烧结普通砖墙体上进行抗压测试，检测砌体抗压强度的方法。
(3)动测法。动测综合法是振动反演理论在工程上的应用。在脉动、起振机共振、自由释放或冲击等激振方式的作用下，通过测量砌体结构的频率和振型等参数，根据系统识别理论得到层间刚度，推算出各层砌体轴心抗压强度，此法从房屋整体出发，不仅能得到砌体的强度，鉴定房屋的质量，便于对房屋进行安全性评定，随着检测仪器技术的改进，算法的优选，结果的精度不断提高，很有发展前途。与静载测试相比，动力测试具有简便、对结构不造成新的伤害等优点，特别当有可供对比数据利用时其优势十分明显。
3.3.2间接检测法
(1)冲击法。根据经验可推导出单位功表面积增量和抗压强度的关系公式，在应用中测量破碎所需要做的功，以及新产生表面积，即可求得砂浆或砖块试样的强度。
(2)推出法。只测量单砖一个面，其余面的砂浆都清除干净，用千斤顶将其顶出，极限状态下可测得砖与砂浆的粘接抗剪强度，根据一定的对应关系，可得抗压强度。
引用：
[1]刘飞雁,某办公楼的检测、鉴定和加固[J],《内蒙古科技与经济》,2009(23)
房屋设计缺陷篇2
关键词：房屋；质量；投诉；问题处理；机制
中图分类号：F253.3文献标识码：a文章编号：
前言
随着市场经济的发展，城镇统筹规划的实施，城市化进程取得了空前的发展，城市规划建设和城市人口对住房的需求都促进了房地产市场的发展。房屋建筑作为特殊商品，关系到广大人民群众的切身利益和生命财产安全，它的质量好坏问题成为影响社会和谐稳定的重要因素。近年来，工程安全事故频频发生，房屋质量问题凸现，房屋质量投诉逐年增加，给广大人民群众造成严重经济损失，也给社会留下诸多不良影响。面对房屋质量投诉问题，需要我们质量监督部门有切实可行的解决方法和不断完善的机制，为人民群众排忧解难，为社会的和谐稳定作出应有的贡献。本人根据地区对工程质量投诉处理工作的经验，提出一些个人看法和对策，仅供大家参考。
房屋质量存在问题的原因
1.建设施工环节
首先，建筑工程施工都存在各不同人员参与操作和管理，建筑结构体量大，施工周期长，操作场地临时，手工操作技能、作业环境、建筑材料各异等因素的影响，导致出现房屋质量缺陷是客观存在的原因。其次，部分开发商过于追求经济利益，在高房价的前提下一再压低成本，省去屋面防水和填充墙砌体结合处的防渗漏等分项工程“甩项”。因此，这些屋面、卫生间、窗户、外墙渗漏问题成为投诉的高发点。再次，设计单位对设计图纸有些新工艺、新技术没做充分注释，对设计阶段性没考虑周全，留下使用功能的隐患，使得施工方对施工过程对图纸理解不够，未按规范操作，引起质量出现问题。对这类问题监理单位管理疏忽，管理人员未对违反设计施工提出异议，把关不严，导致工程留下质量缺陷。
2.检测验收环节
房屋竣工验收必须通过参建的建设、设计、勘察、施工、监理单位组织的竣工验收以及政府的工程质量安全监督机构监督抽查，承担责任主体各不相同，主要综合检测房屋质量能否满足相关规定或合同约定的要求，包括其使用功能、安全性能、耐久性能及环保等所有明显和隐含能力特性的总和。所有可以理解，通过检测验收的质量合格房屋依然可能存在房屋质量问题，按重要性程序有严重质量问题和一般质量问题之分。因此，在建设中，若工程分部或分项出现了不符合国家或行业现行有关技术标准、设计文件及合同中对质量的要求，称为工程质量缺陷。在受理质量投诉的问题时，可以按照投诉问题的不同程度，可分为一般质量缺陷、可能危及主体结构安全的严重缺陷和涉及主体结构安全主要使用功能的致命缺陷。而由于质量缺陷造成一定的经济损失和危及人的生命安全和社会秩序的事件称为房屋质量事故。
3.交付使用环节
首先，房屋建筑工程施工过程多数为露天作业，甚至是昼夜轮流进行，受温度和湿度等气候环境影响较大，竣工交付后，随着时间的延长，人为使用和环境因素的影响，建筑材料出现干缩、变形，导致墙体温度裂缝，如屋面、厨卫间、外墙面渗漏等使用功能缺陷，现浇板裂缝结构性缺陷，墙体空鼓，墙皮脱落等。所以，这类的房屋质量问题在季节替的时候被显现出来，投诉也会越来越多。其次，一些业主对房屋的使用不当，对房屋室内装修未经原设计单位提出设计方案，私自改动房屋主体和承重结构，如在没有做防水处理的房间或阳台增加卫生间致使楼下住户漏水、扩大门窗致使楼上住户墙体开裂等。
房屋质量投诉问题处理的原则和方法
（一）质量问题投诉处理的原则
1.合理合法的原则。在受理质量问题投诉过程中，监督机构必须依据法规及有关规定，明确责任，树立服务意识，程序和制度条例公开公示，严格执行投诉处理的各项规定，对处理的问题发挥督促、协调作用。
2、实事求是的原则。作为房屋质量投诉受理部门，除了需要我们有一系列法规条例外，还需要我们有着专业有素的办事人员，对投诉人反映的情况，应做到有耐心倾听，认真回答，不能不讲政策、不分是非、不做落实，对反映的问题直接向投诉人给出结论性意见等，切忌使自己的工作越位。设立专人接待窗口，确定承办人，实事求是的把投诉问题及意见反映到质量投诉登记表上，并让投诉人充分了解投诉受理的程序和办理过程，以稳定投诉者不安焦躁的情绪。
（二）质量问题投诉的处理方法
对房屋质量问题投诉应对不同类型的问题，采取不同的处理方法，下面就住宅工程质量问题的处理方法做一介绍：
1、保修期外的房屋投诉
根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，对房屋使用项目已经超过了使用保修期，将不属于监督机构受理投诉的范围，这类投诉需要我们一方面向投诉人做好法律法规的宣传和解释工作，另一方面引导投诉人正确的处理方法及其他反映问题的渠道。如投诉的质量问题不涉及结构安全时，建议住户应当自行修缮或按照物业委托的合同由物业公司进行维修，但涉及到结构安全的问题，给投诉人造成经济损失并提出经济赔偿要求的，监管部门只能在中间起协调作用，召集有关当事方进行协商处理。达不成协议的，投诉人可以向仲裁委员会提出仲裁或向人民法院提起司法诉讼。
2、保修期内的房屋投诉
目前从接待投诉的情况看，大部分投诉者都是怀着实事求是反映问题希望解决问题的，有的是带着问题来咨询的，也有极少数的人无理取闹的，借小问题索要大赔偿的等等。而质量问题涉及诸多因素，所以解决投诉问题的方法也不经相同。按照有关投诉问题处理程序，对房屋质量存在缺陷事实清楚、责任明确、能够确定处理意见的一般质量缺陷，由房屋工程投诉处理监督机构责任单位提出处理意见，向责任单位提出处理意见书，并督促其限期整改；对涉及结构安全严重质量缺陷问题的，应采取强制性措施，责成建设单位委托有资质的检测机构进行检测鉴定，确定处理方案，妥善进行维修处理；对技术复杂、处理难度大、危及主体安全的致命质量缺陷，除进行检测外，召开或组织专家进行分析论证会，由原设计单位和专家组提出处理意见，确保工程安全；对一些要求过高或态度蛮横的投诉人，如要求较大额度的经济赔偿的投诉人，应耐心做好工作，以信任和理解化解矛盾，督促责任单位限期处理，力求解决问题，把对社会的消极影响降低到最低限度。
完善房屋质量投诉管理机制的对策
强化质量安全监管制度，狠抓工程施工质量
工程质量出现问题，需要我们认真分析归纳质量投诉问题存在的可能，针对共性的质量问题，需要从建设施工环节源头抓起，在工程建设过程中，人的因素是主要因素，所有必须从人抓起，各质、安监站与相关人员上下层层签订《质量安全生产责任书》，层层把关，对履行责任情况进行跟踪检查和监督，把建设中各环节的质量安全工作有针对性地进行管理考核，标本兼治以确保工程质量安全。
建立信息化条件下对质量投诉处理情况公示制度，接受社会媒体的监督
在工作中，除需要我们不断夯实我们的专业水平和素质外，还需要能够接受行业以外社会舆论的考验。随着信息社会的发展，媒体作为新闻传播机构对人们起着非常大的引导作用，因此，我们应引导企业提高他们的信用意识和建立健全信用机制，切实做到建设单位应尽的责任。对违规的建设、施工、监理、设计等单位给予曝光及通报批评，严重者可以根据法律、法规给予惩处。
完善现有制度，积极探索和其它推行实用的有效措施
根据省质监总站及市局的质安监督工作的任务和重点，结合工作实际，一方面强调工程质量投诉处理制度以及工程保修制度，完善了《投诉处理流程》、《项目质量责任书》、《监理质量安全责任书》等，同时还对质量投诉处理工作进一步的规范化和程序化。另一方面积极探索并试推行保障房质量终身责任制和推行建筑工程质量保险等举措。
结语
综上所述，房屋质量问题投诉处理是一项艰巨而长远的工作，也是社会各界尤其是投诉人关注的焦点，需要相关行政部门和监管部门以满腔的热情和强烈的责任感来认真对待这项工作，不断完善不断进步，依法依规开展质量问题投诉处理工作，维护各方的合法权益。
参考文献
[1]徐俊．住宅工程质量投诉处理的几点思考[J]．工程质量，2011,08．
[2]于剑锋．住宅工程质量投诉处理与社会和谐[J].中国住宅设施,2009,06.
[3]刘志杰；罗梅．住宅工程质量投诉的原因与治理措施的探讨[J].住宅产业,2006.01.
房屋设计缺陷篇3
关键词：房屋建筑常见缺陷技术弥补
abstract:thearchitecturedesign,constructionandmanagement,therearesomefaultsintheprocess,inconstructionprojectdesignandconstructioninexistinginsomecommonproblems,andhowtotakeeffectivemeasurestoavoidtheseproblemstobecometheprimarytaskoftheconstructionindustrydevelopment.improvethequalityoftheconstructionengineeringdesign,isfromasourcetoensuresmoothconstructionbuilding,avoidconstructionengineeringqualitymeasures,andensurethequalityofconstruction,ensuringthequalityofprojectsisthefundamental,thereforesolvebuildingconstructionanddesignproblems,improvethebuildingdesignandconstructionlevel,istoenhancethequalityoftheprojectnecessarymeans.
Keywords:housingcommondefectstechnologytomakeupfor
中图分类号：tV523文献标识码：a文章编号：
0引言
房屋建筑的质量问题,常可见到房屋建筑出现墙面裂缝,房屋沉降等问题。房屋建筑工程是关系着人民人身安全的重要建设施工工程,所以质量问题是重中之首,无论是施工企业的管理者还是施工者都应该要引起高度的重视和警惕。房屋建筑施工中的一个事物都可能会造成房屋整体质量下降,可能出现墙面空鼓、开裂、起皮、起砂、墙体渗漏、不均匀沉降等问题,而这些问题可大可小,都会成为房屋安全的隐患,所以,房屋建筑施工企业在施工中就应该要以技术、工艺补其不足,细心、认真完成工程任务。
1房屋建筑工程项目中常见的缺陷和弊端
1.1土方工程中的缺陷房屋建筑工程土方工程是整个工程的先导工程,是建筑施工的重要组成部分,它整个施工过程包括土的开挖、爆破、运输、填筑、平整和压实。土方工程面广量大、劳动繁重,施工条件复杂,而且土方工程多为露天作业,施工受到气候条件级土质条件的影响大。一般情况下,土方工程的重点工程在于基底开挖和保护,回填土、夯实及大体积混凝土工程。在基底工程中,常会出现基底超挖,基底为保护,开挖尺寸不足、边坡过陡等问题。在回填土、夯实工程中,很可能出现场地积水、填土和压实不当出现的积水以及地基不稳等情况。填土压实后的干密度与压实机械在其上施加的功有一定关系。因此,在实际施工中,不要盲目过多地增加压实遍数。由于土方工程的涉地范围之广、场地平整面积过大、填土过深、未分层夯实;场地周围没有做排水沟、截水沟等排水设施,或者排水设施设置不合理,排水坡度不满足要求;场地周围没有做排水沟、截水沟等排水设施,或者排水设施设置不合理,排水坡度不满足要求以及测量误差超过规范要求等原因,而导致场地内在平整以后出现局部或大面积积水。在大体积混凝土浇筑的工程中,最大的缺陷即是因为操作错误而导致的混凝土裂缝问题。
1.2主体工程中的缺陷在主体工程的砌体工程中,重要的关键在于砌筑砂浆、砖和砂浆的质量及砌筑方法。所以在这个工程中常见的问题在于因砌筑不当而产生的裂缝、位移、排水不当以及因为冬季施工的影响导致的砌筑质量不过关等问题。在钢筋工程中,关键就是在于控制钢筋的入场及现场加工以及钢筋的捆扎。在此工程中,常会因为入库和保存的不当而导致钢筋质量降低,致使后期工程不能达到质量标准要求。其次,就是在钢筋捆扎机固定时,钢筋接头未知错误、产生位移、绑扎街头等接头对接而为错开以及弯起钢筋、负弯矩钢筋被踩在脚下等问题。在模板工程中,关键就是在于模板的安装及预埋。模板工程处理若是不当常会导致墙体、墙面都出现质量问题,如墙体混凝土厚薄不匀,墙面不平整、模板粘连,边角不直、不正等。在混凝土工程中,关键在于混凝土的配制及浇筑。在此工程中,若是因混凝土的配制配比不合适,会造成混凝土出现起泡、裂缝、麻面等问题;在浇筑过程中,若是浇筑程序不当,常会出现漏浆、烂根等混凝土常见问题;若是在保养过程中,因保养失当,常会有楼板、楼面凹凸不平及裂缝、崩裂等情况发生。
1.3装修工程中的缺陷在装修中的屋面工程中常会出现因基层等处理不当造成的找平层起砂、空鼓、开裂,屋面积水,防水层空鼓、渗漏等问题。在机电工程中,常会出现冷热供水管道渗水、漏水、滴水等情况,排水管道倒坡,管道堵塞、渗漏等,采暖热水管运行不畅,采暖干管,分支管水流不畅,散热器不热或冷热不均,冬季水压试验后有冻坏设备、管道现象、消防水泵接合器不能加压,喷洒头不喷水或喷水不足,水流指示器工作不灵敏等问题。
2房建工程施工过程中技术支持及缺陷预防和弥补
在土方工程中,值得注意的,其一,应该根据结构基础图绘制基坑开挖基底标高图,开挖过程中,特别是临近基底时,要派专业测量人员控制开挖标高;基坑开挖后尽量减少对基土的扰动;基底的开挖宽度和坡度,除考虑结构尺寸外,应根据施工实际要求增加工作面宽度。其二,地下防水,要多方案、多材料的比较,选择一种价格合理,最适合现场实际情况使用的防水材料;施工时要严格控制基层含水率;卷材末端的收头处理,必须用嵌缝膏或其他密封材料封闭。其三,回填土每层都应测定夯实后的干土密度,检验其密实度,符合设计要求才能铺上层土;回填时,应在夯压前对于土适当洒水湿润,对土太湿造成的“橡皮土”要挖出换土重填;回填管沟时,为防止管道中心线位移或损坏管道,应用人工先在管子周围填土夯实。其四,大体积混凝土工程,优化配合比设计;混凝土浇筑应做到斜面分段分层浇筑、分层捣实;在四周外模上留设泌水孔,以使混凝土表面泌水排出,并用软轴泵排水。在钢筋工程中,宜用梯子筋、定位卡或临时箍筋加以固定;梁、柱、墙钢筋接头较多时,应避开受力钢筋的最大弯矩处;钢筋加工成形时应检查平直长度是否符合要求。在模板工程中,墙体放线时误差应小,穿墙螺栓应全部穿齐、拧紧;要定期对模板检修,应随时进行修理;对于阴角处的角模,支撑时要控制其垂直度。在混凝土工程中,为防止混凝土墙面气泡过多,应采用高频振捣棒振捣至气泡排除为止;遇钢筋较密的部位时,用细振捣棒振捣,以杜绝蜂窝、孔洞;混凝土坍落度要严格控制,防止混凝土离析,底部振捣应认真操作。在装修工程中,找平层施工前,基层应清理干净并洒水湿润,但不能用水浇透;施工时要抹压充分,尤其是屋面转角处、出屋面管根和埋件周围要认真操作,不能漏压;抹平压实后,浇水养护,不能过早上人踩踏;防水层施工时要严格控制基层含水率,并在后续工序的施工中加强检查,严格执行工艺规程,认真操作,空鼓和渗漏可以得到有效控制;采暖热水干管主要质量缺陷是干管运行时管内存有气体和水,影响水、汽的正常循环,发出水的冲击声;焊接管道错口,焊缝不匀,主要是在焊接管道时未将管口轴线对准,厚壁管道未认真开坡口。
3结束语
在房屋建筑工程中,只要认真按照建筑规范进行施工管理,理论联系实际,理论指导实践,就能提高我国的建筑施工水平,保证建筑工程质量,杜绝和防止建筑事故的产生。
参考文献：
房屋设计缺陷篇4
【关键词】防渗漏；施工技术；房屋施工
随着国民经济的不断发展，人们的生活水平有了显著的提升，在满足物质生活的基础上，人们更多的是追求生活的舒适程度、保证生活质量，而生活环境是人们首要考虑的问题之一。目前我国建筑业市场竞争相当激烈，为了保障行业地位，房屋施工企业对施工质量特别重视，希望通过行业技术和职业操守保质保量地完成建筑工作，进而达到客户的使用标准。本文仅就防渗漏施工技术在房屋施工中的运用进行简要分析。
1.房屋建筑中产生渗漏的原因
调查表明，目前我国房屋建筑普遍存在着渗、漏水问题，这一问题给广大用户体验者带来极大的不便，也严重影响了建筑商的声誉。渗漏水问题主要出现在卫生间、厨房、墙体等，渗漏的原因主要有以下几点：
1.1房屋建筑设计不合理
房屋建筑设计是房屋建筑的前提，是房屋建筑顺利进行的保障。然而很多相关人员并没有结合实际情况进行房屋设计，忽略了很多不容忽视的要点。例如没有给予外墙墙面防漏工艺充分的考虑、没有结合施工场地的实际情况、没有严格遵守设计标准和施工原则、没有科学合理地利用施工材料、对施工环境以及地理位置不了解、没有紧跟房屋建筑设计潮流等，这些情况都给房屋建筑设计带来很大的麻烦，从而导致前期设计不合理、不科学、不切实际，也为后期施工增加难度。
1.2房屋施工存在缺陷
科技在不断进步，我国建筑领域相关技术也有一定程度的提升，然而在建筑施工过程中还存在很多缺陷。有些建筑企业没有严格地按照相关法律法规进行施工，相关负责人缺乏责任心，相关施工人员工作散漫，没有严格遵守前期设计方案和施工标准，从而导致施工质量不合格，存在渗水、漏水的现象。此外，有些施工人员缺乏相关的专业知识和专业技能，没有端正工作态度，缺乏责任心，没有按照施工标准进行工作。有些单位还为了谋求更大的利益，只注重速度而忽视建筑质量，从而出现违规操作现象。
1.3房屋建筑选材不当
沥青是目前为止价格相对低廉且在防渗漏施工中得到普遍应用的一种材料，然而沥青的使用范围很容易受到外界环境的约束。沥青先是被加工制作成油毡，然后用来房屋屋面防水。沥青中含有蜡元素，尤其是含蜡较多的沥青，对外界环境要求更高。沥青会随着外界温度的变化而产生扩张或者收缩，含蜡元素越多，这种变化幅度就越大，给屋面防水层带来的破坏就越大，从而引发渗水、漏水事件。此外，框架构造也是渗漏现象的原因之一，很多单位对房屋中间的墙体进行构建时采用成块砌筑的方式，这种方式没有充分考虑房屋的防水性能，如果再加上抹灰材料的防水性不足，很容易导致房屋渗水、漏水。
2.房屋施工中防漏施工技术的应用
2.1墙面防漏施工技术的应用
在墙面防漏施工中，材料的选择是关键。为了保证墙面的平整度，在对墙体抹灰前要做好墙面的清洁工作，给后面的施工工作打下基础。由于房屋建筑的墙面所占面积较大，在施工过程中要合理掌控对墙面的施工质量，要给予砂浆和墙体之间的附着力特殊关注，例如要使用沙粒规格一致且含泥量不太高的砂，分层涂抹砂浆，做到力度得当、涂抹匀称。此外，混凝土的选择也至关重要，施工时要选用防水性、抗压性能较高的材料。施工检查时如果发现细微的裂缝，要选用适当的材料及时填充，从而保证屋面具有良好的密室性。
2.2厨房、卫生间防漏施工技术的应用
厨房、卫生间用水量相对较多，所以排水管也比较多，如果没有得到妥善的处理，很容易引发渗水、漏水现象。所以在防渗漏施工过程中要给予特殊的关注，其防漏施工技术主要体现在一下三方面：一是前期设计，由于厨房、卫生间用水较多，管道错综复杂，前期设计要严格把关，按照相关标准和规范合理安排排水管道的位置，避免由于排水管道杂乱堆积等问题导致排水不畅，使用水挤压引发渗漏；二是施工材料的选择，选材时不仅要考虑成本问题还要考虑噪声、水压等多种因素，不仅要考虑经济性，还要考虑实用性和安全性。在实际生活中很容易出现由于水管承受水压的能力不强导致水管爆破；三是施工的规范性，进行厨房、卫生间防渗漏施工时，要妥善处理各个接口和裂缝问题，可以用水泥砂浆将排水管道周围填充完整，避免异味的发出，此外还要保证门窗中各个接口的合理连接，以防出现裂缝，如果裂缝出现，则要及时地使用一些材料对裂缝进行处理。
2.3屋面防漏施工技术的应用
为了做好屋面的防漏工作，需从设计和施工两方面入手。对屋面设计时要考虑很多综合因素，使得屋面结构合理，具有良好的坡度来满足排水需求。施工时要保证各种施工材料的质量，选用达标的防水材料，混凝土的配置和振捣也至关重要。在对房屋进行卷材铺设时要按照自上而下的顺序进行铺设，以免留下缝隙，并且还要用卷材底胶对其进行涂抹，从而达到防腐的目的。
2.4门窗防漏施工技术的应用
尽管门窗和墙体衔接处的渗漏现象不普遍，但一旦发生，将会给用户带来极大的不便，给建筑整体的使用质量造成很大影响，所以在建筑施工中也要对门窗的防漏工作进行重点关注。建筑材料不达标、施工工艺操作不规范是门窗渗漏的主要原因，所以在施工过程中不能一味地降低成本而采用低劣材料，导致渗漏现象频繁发生，尽管前期节省了一些成本，但给后期维修带来很大麻烦，也给施工单位声誉造成一定程度的负面影响，由此带来的机会成本不容忽视。施工单位应选用质量上乘的建筑材料，严格遵守操作规范，从而保证建筑施工质量。
3.结语
综上所述，防渗漏施工技术在建筑施工中发挥着至关重要的作用，为了提高建筑整体的使用质量，防渗漏技术必须针对房屋建筑设计不合理、房屋施工存在缺陷、房屋建筑选材不当等问题，采取相应的措施，做好墙面、厨房、卫生间、门窗的防渗漏工作，从而给人们提供一个安全舒适的生活环境，为企业赚取更多的利益，稳固行业地位。
参考文献：
[1]曹军兴.浅析防渗漏施工技术在房屋施工中的应用[J].城市建筑，2014，（30）：80-80.Doi：10.3969/j.issn.1673-0232.2014.30.073.
房屋设计缺陷篇5
私人房屋工程合同范文1甲方：(以下称甲方)
乙方：(以下称乙方)
经甲乙双方友好协商，就乙方承包修建甲方住宅楼的有关事宜达成以下合同。
一、工作内容
1、一切按照罗军兵设计的李景楠住宅楼施工图施工。(共15页)
2、经过甲乙双方协商，施工图再作修改补充：
⑴、屋面做防水，再不做瓦屋面。四周出檐各60公分，屲硫璃瓦。
⑵、房屋正面墙砌瓷砖，尺寸、颜色甲方自选。房屋背面墙和西面侧墙粉刷细拉毛并加麻刀灰变色，做分格条。东面侧墙一层砌瓷砖，二层、三层粉刷细拉毛并加麻刀灰着色，做分格条。
⑶、水通二、三层，规划并做好电路，电视线和网线路，天窗。
⑷、一层地面铺小红砖，水泥填缝，磨平，盘炕。二层地面铺木地板。三层地面铺防滑地板砖。规格60×60cm。颜色由甲方自选。
⑸、内墙粉刷后再抹麻刀灰二次，屋顶抹828顶子粉。
⑹、房屋基坑开挖清理，基础及墙身砌筑，混凝土浇筑。各项工作内容满足规范和甲方要求。
一、工程价款和支付方式
1、工程价款：总工程承包费共计230000元，大写贰拾三万元整。
2、该房屋建筑工程为包工包料承包方式，机械设备、水泥、砂、砖、钢筋、工具、水、电、保险费、杂费等一切费用均由乙方自己负责。
3、工程价款按四次支付给乙方，第一次在开工前预付40%，第二次在三层封顶后付30%，第三次在完工验收合格后付25%。第四次付款5%作为质量保证金，质量缺陷责任期为两年。
二、甲乙双方义务与权利
1、甲方负责现场指导、协调。
2、甲方监督乙方工程质量、安全、进度。乙方服务甲方的管理。
3、工程质量：乙方严格按规范进行施工，如果因乙方在施工中违反规范、规程而留下质量隐患造成工程质量达不到要求，甲方有权利制止继续施工，并责令其返工，直到符合要求为止。
4、乙方负责所完成工程的施工及质量缺陷责任期的维修保养工作。如果在质量缺陷期内，乙方不进行缺陷修复，甲方扣除质量保证金。两年缺陷期满无质量问题，将退还5%的保证金。
5、工程安全：乙方自行负责施工人员的安全，发生任何意外事故，均由乙方自行负责。
6、工程进度：进度为三个月，下雨天除外。20xx年农历3月18日至6月18日竣工。
7、治安管理：乙方施工人员不得违反治安管理条例，不得打架斗殴，发生纠纷和矛盾积极与甲方联系，通过正当方式解决。
8、凡是与乙方相关的债权与债务均归乙方承担。
三、其它
1、本合同一式两份，甲乙双方各一份，都具有同等法律效力。
2、本合同经双方签字并盖手印后生效。在工程竣工验收质量缺陷责任期工作完成，乙方对内外债务结清完毕后自行失效。
3、合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
私人房屋工程合同范文2甲方：私人住宅建房工程总负责人：
乙方：私人住宅建房工程总承包人：
根据《建筑法》，《经济合同法》及有关法律法规，甲乙双方在平等自愿，公平合理，互惠互利的原则下，通过双方协商就私人住宅建房工程达成协议，为规范建造私人住宅工程中双方的民事行为，特制定本合同规定，希望双方严格执行，共同遵守。
建筑工程概况
私人住宅建房工程是民用住宅建筑。本工程设计为框架结构二层楼房一幢建筑，建筑面积144.3㎡。工程预算造价：每平方米1540元人民币，总建造价格222222元人民币。
建筑设计要求
1.本工程为框架结构车库住宅楼房建筑，建筑面积144.3㎡，院内+-0.0以马路标高而定。
2.砌体材料采用mu10机制红砖，m75混合砂浆砌筑，墙体厚度除图纸注明者外，均为240，墙体转角及与隔墙连接处，每10皮砖设墙体拉接筋一处。
3.外装修：院内立面均为瓷砖贴面，色泽自选。院外1:2水泥砂浆加装饰缝拉毛，并白水泥刷白。
4.内装修：卫生间，洗嗽室，橱房立面均贴200×300白瓷面砖。
其余内墙面均为水泥砂浆抹面，纤维素大白粉乱白，刷室内白涂料二遍。所有房间地面均铺地板砖，档次及色泽自定。
5.门窗不由乙方购买和安装。
6.屋面由坡屋面和平屋面组成：坡屋面为檩条，木椽，面板，草泥铺设机制红瓦，坡挑檐为铺设棕红色硫璃瓦，平屋面水泥砂浆加防水粉加压抹光。前檐屋面排水采用pvc管排至地面，管径100。
结构设计说明
1.本工程采用条型基础，深度开挖至老土，原土夯实3:7灰土300厚，要求分层夯实。开挖时如遇墓穴或软土，要求另行处理。
2.基础圈梁，压顶圈梁，梁，板均为C20。钢筋保护层厚度：梁25，板15mm。
3.钢筋：“中”“中”分别表示为1，2级钢筋(因打字中找不到符号，以“中”字和“1，2”代替)未注明分布筋为中6-250。大梁中间配置弯起筋一根。
4.门窗洞口过梁均为预制过梁，选用有关标准图集。
所有水电安装不由乙方负责，乙方仅负责预埋管道。
部分材料要求
水泥：均使用望城平塘水泥分别为：上下圈梁，坡挑檐均使用425标号水泥，其余使用325标号水泥。钢筋：均按图纸要求，图纸注明的“中”“中”分别表示为1，2级钢筋(因打字中找不到符号，以“中”字和“1，2”代替)，未注明分布筋为中6-250。大梁中间配置弯起筋一根。
檩条：驮墙檩条小头为16公分，空墙檩条小头为20公分。上房客厅与厢房客厅的中间檩条必需放一根大檩条，像桴子一样大。
其余材料：地板砖，立面墙瓷砖，硫璃瓦，木制门，室内白瓷砖等材料甲方自选，自选后形成的价差由甲方找补。
承包施工方式
房屋设计缺陷篇6
关键词：住宅楼；倾斜；纠偏；加固处理
引言
近些年来随着我国经济的发展，我国新建房屋面积日益增多。但使用20年以上的建筑面积达到了24亿m2，近年来，一些已建筑由于地基产生不均匀沉降而造成建筑物整体倾斜或出现裂缝。笔者认为建筑工程纠偏方法的选择必须充分考虑施工环境、地基基础状况，进行结构应力分析，在此基础上选择安全有效的纠偏方法。
1建筑物住宅楼倾斜产生原因分析
1.1设计原因
1.1.1缺乏对规范了解
设计人员不熟悉或没有认真学习、掌握国家颁布的现行有关技术标准。加之规范又不断修订更新，没有按规范正确进行基础设计者屡见不鲜。
1.1.2忽视概念设计
建筑物基础设计未能准确掌握地基土特性，缺乏认真的方案比选，采用的基础形式不当而引发事故。建筑物设计偏重于非对称的美学艺术，造成建筑结构不匀称，上部结构对地基施加的荷载作用不均匀，甚至差异较大，结构重心与荷载中心偏离，沉降缝布置欠妥等因素造成建筑物产生倾斜。同一栋建筑物上选用两种以上基础形式或将基础置于刚度不同的地基土层上，易发生严重事故。
1.1.3计算设计存在偏差
对于软土地基或建筑物形体复杂、高度变化较大时，必须按照变形与强度双控条件进行设计，以确保建筑物的整体均匀沉降。如果只进行强度验算，将会使建筑物发生不均匀或过量沉降。
1.2建筑施工原因
1.2.1基坑护坡
基坑护坡施工存在问题造成漏水、漏砂现象，导致开挖区周围地表下陷。由于护坡施工存在问题，应力集中于较脆弱的部位，容易导致护坡产生缺陷，或由于护坡施工接缝问题，导致缺陷处产生漏水、漏砂现象，引致地表下陷。护坡施工时，如果稳定液的水位或浓度不够，容易引起沟壁变形破坏，引起地表下陷。
1.2.2挡土桩、废桩拔除
钢板桩、废桩抽拔时，因振动作用产生夯实效果，致使松散砂质土紧密，而造成地表下陷。板桩拔除后，地层中遗留孔隙，除了桩本身的体积外，还有附着于桩上的土壤，此孔隙不易用砂或灌浆方式将其完全填满，因此造成地表位移下陷。
1.2.3隆起导致沉陷
在软弱粘土层中开挖，土方移除后，因解压作用，开挖区内外两侧覆土压力不平衡，挡土壁背侧的土壤极易产生塑性流动，从护坡的下端滑动至开挖面内，造成开挖底面隆起，而护坡背侧土壤产生下陷现象。
1.2.4施工抽水
工程开挖时，若开挖深度低于地下水位，即需要抽水，以保持开挖面干燥。如果挡土壁止水性不好、贯入深度不足或抽水位置不当，使得开挖区周围的地下水位下降，导致土壤有效应力增加，将会造成开挖区外地表压密沉陷。
1.3工程勘察失误
（1）若勘测点布置过少，或者只借鉴相邻建筑物的地质资料，对建筑场地没有进行认真勘察评价，提出的地质勘察报告不能真实反映场地条件，如岩溶土洞、墓穴等没有被发现，甚至旧的人防地下道也被忽视，使新建的建筑物发生严重下陷、倾斜或开裂。
（2）勘察资料不准确，结论不正确，建议不合理，给结构设计人员造成误导。
（3）地基勘察和勘探点布置不全面或者勘探点深度不够。对大型高层建筑有的仅做了建筑物本身的地基勘察，未做区域性地质调查，地下情况不明就提出地质勘察报告。
1.4外部干扰
（1）相邻建筑物之间的距离、荷载的影响。相邻建筑物的基底应力相互迭加，引起新的附加沉降，造成建筑物不均匀沉降。若相邻两栋建筑物基础的面积接近，荷载差异小，则不均匀沉降小，反之则不均匀沉降大；若相邻建筑物的距离越近，且埋深差异越大，引起的相互不均匀沉降越大。
（2）建筑物室内外堆载或填土的影响。基础上及其附近有大面积堆载，如填土、生产堆料等。若荷载小，距离远，则对基础倾斜的影响小，反之，若荷载大，距离近，则对基础倾斜的影响大。
（3）相邻基坑、地下工程开挖施工的影响。相邻基坑、地下工程开挖解除了建筑物地基土侧向限制，如开挖过程中加固支护不当将造成地基土的侧向移动，施工过程中的降水、振动等活动容易造成地基土的扰动破坏，降低其承载力。
（4）桩基、沉井、某些地基处理方法施工所产生的振动、挤压、松弛等的影响。桩基、沉井等施工产生振动、挤土效应、松弛效应等对邻近结构的地基土产生较大的扰动，造成地基变形的增大。
（5）桩基本身质量未达设计要求，如混凝土强度偏低、断桩、桩底沉渣等问题，监理又未能及时发现，上部楼层荷载增大后易造成基础不均匀沉降，严重的会使结构梁、板、柱开裂，造成整体倾斜甚至倒塌。
3某住宅楼工程纠偏及加固实例分析
3.1工程概况
某楼为二单元六层砖混结构房屋，根据委托方介绍：房屋总长29.04米，宽8.04米，总高20.52米，建筑面积1784平方米。房屋地基经换填石渣，机械碾压。上部承重为一砖厚实砌砖墙，每层设240×300mm钢筋混凝土圈梁一道，楼（屋）盖采用预应力圆孔板。
由于地基土的不均匀沉降，导致房屋整体向西倾斜，倾斜率达13.95-19‰，已超过《危险房屋鉴定标准》规定的7‰允许值。由于房屋的倾斜率较大，已影响住户的正常使用，因此必须进行倾斜纠偏及地基基础加固处理。
3.2纠偏及加固施工方案分析
3.1倾斜纠偏方案
方案一：沉井水平卸土法进行纠偏
沉井水平卸土法进行纠偏，在我国许多地区的纠偏施工中被广泛使用，该方法具有施工工艺简单，施工机具占地小，无噪音，易于控制沉降量，技术实施方便，风险小，纠偏效果显著等优点，但该方法使建筑物的标高降低。
施工原理：在房屋沉降相对较小，即基础标高较高的楼体基础外侧地段设置沉井，在沉井内采用高压冲水枪以扇形均匀冲击基础下的土体，然后将泥浆排入泥浆池中。通过土体的蠕变使这部分基础人为的在短期内匀速产生沉降，达到减少基础的差异沉降量，减少楼体倾斜量的目的。
方案二：千斤顶顶升法进行纠偏
千斤顶顶升法进行纠偏，该方法适用于建筑物的不均匀沉降较大，造成标高过低，倾斜建筑物基础为桩基等。该方法施工技术难度较大，经济造价高，但纠偏效果直观、显著，可以保持建筑物原有的标高。
施工原理：在建筑物底层制作钢筋混凝土顶升梁（柱），设置千斤顶底座并安放千斤顶，通过千斤顶顶升钢筋混凝土顶升梁来抬高建筑物，以达到楼体倾斜量的目的。
3.2地基基础加固方案
锚杆静压桩托换基础加固方法因其加固效果明显而替代了许多其它的加固方法被业内人士广泛采用。该方法具有施工时无振动，无噪音，设备简单，操作方便，可在场地和空间狭窄的条件下施工等优点，适用于已有建筑物的地基加固基础托换，并可在不停产和不搬迁的情况下进行工程处理。
施工原理：利用原有建筑物的自重，先在基础相应位置上砌置地锚梁，埋设锚杆，借锚杆反力通过反力架，用千斤顶将预制好的桩逐节压入基础上开凿出来的桩孔内，当达到设计深度或达到设计压桩力后，立即将桩与基础连接锚固，使原基础得到托换，提高基础承载力，制止建筑物继续沉降。
参考文献
房屋设计缺陷篇7
关键词：住宅工程；质量；投诉
美国著名质量管理专家朱兰博士指出：20世纪是生产力的世纪，21世纪则是知识与质量的世纪。全球性的质量竞争日益突出，谁拥有质量便拥有市场。近年来，随着国内住房市场的日趋活跃，我市的房地产市场也得到了迅猛发展，据市住建部门统计，2011年度我市开工建设住宅用房面积达1000万平米，在如此“繁荣”的情境下，也同样出现了诸多矛盾和问题。尤其是近年来关于住宅工程质量投诉量日益增长，也从侧面反映了该类问题已逐渐成为群众关心、社会关注的焦点，特别是群体投诉的出现，已严重影响到社会的稳定和和谐。笔者作为工程质量监督人员，近年来处理了大量投诉案件，从这些案件中出发总结了几种常见的投诉类型以及如何对此类问题进行有效的防治提出了一些看法。
1、常见的几种投诉类型
1.1老百姓认为主体结构有安全隐患的投诉。此类问题主要反映在混凝土外观的缺陷以及墙体的裂缝上。近年来通过对投诉案件的现场查勘，发现由于施工中操作不当造成的受力构件外观缺陷（空洞，麻面，露筋），现浇板的开裂及厚度不均匀，墙体的收缩裂缝及温度裂缝等都会让住户误认为房屋不安全会倒塌等错觉，在思想意识上会造成一定的恐慌，从而加剧投诉的力度。
1.2对影响房屋使用功能的投诉。此类问题主要反映在房屋不同部位不同程度的渗漏问题。
外墙墙体、门窗周边、管道根部渗水，卫生间渗水，屋面渗水，现浇板板面开裂渗水等现象屡见不鲜，有的甚至在住户装潢结束后才出现，不但严重影响了房屋的使用功能，而且还给用户经济上造成了相当的影响。
1.3对房屋质量问题的故意投诉。故意投诉在近年的投诉案件中已开始出现且占有一定的比例，此类问题大部分出现在回迁安置房中。随着城市建设步伐的加快，拆迁量也在逐年加大，在拆迁过程中由于经济补偿问题未能妥善解决，造成他们对政府的仇视心理，房屋任何一处小的瑕疵都会造成他们的投诉。例如老百姓会对墙面任何一处空鼓的地方进行投诉，但实际规范中对室内墙体空鼓允许面积的规定是不大于2处且面积不大于400cm。
2、我们对待房屋质量投诉的态度
2.1我们对质量投诉中提出的质量问题应正确面对。建筑工程作为一个特殊的商品，由于其施工周期较长，使用的材料物理性能存在差异，施工工序繁杂和手工操作，以及工程和施工管理等方面的原因，发生质量缺陷的可能性客观存在，且质量问题的发生也不是在一个时期，竣工前后、使用中随时可能出现，所以对于房屋质量投诉问题我们不应回避。尤其是我市在二00九年出台了《镇江市建筑工程质量投诉处理暂行办法》，更加显示了我市对质量投诉问题的重视。
2.2我们对质量投诉中提出的质量问题应积极协调处理。现在商品房的价格动辄几十万上百万，往往一套住房已成为普通百姓家中最大的一笔花费，更有不少百姓贷款买房。买到一套质量上有缺陷的房屋往往会让他们全家心情压抑，我们要学会换位思考，站在对方的立场，多想想他们的难处苦处，才能有助于问题的解决。质监站作为质量投诉的受理部门，应积极在投诉人和建设单位间进行协调，督促建设、施工、监理单位按照国家《房屋建筑工程质量保修办法》及有关规定履行保修义务。
3我们在质量投诉处理中面临的困惑
3.1质监人员往往成为被投诉的对象。由于大部分购房户对质量监督的性质及其主要职能不甚了解，认为房屋是质监机构参与验收的，在处理投诉过程中容易站在质监机构的对立面，甚至可能导致把质监人员成为被投诉的对象。对于验收合格的工程，不少用户经常提出这样的疑问：工程已经验收合格了，为什么还有质量问题？对于这样过的质疑，建设单位也应该向业主解释，工程虽已评定合格，但并不代表就不存在质量问题，国家的验收规范规定出现严重质量缺陷不能评定为合格，而一般的质量缺陷不超过总检查数量的20％时，可以验收通过。所以对于工程交付后出现的质量问题，国家实施质量保修制度，施工单位必须履行保修义务。
3.2异地的开发公司、施工单位以及已经关、停、并、转的房地产公司使质量监督部门解决投诉困难重重。相关工程结束后，异地的开发公司或施工单位陆续撤离，或者一些变更的房产企业由于在改制过程中机构、人员都产生了变化，这些企业如果没有设置相应的部门来处理遗留下来的质量投诉问题，将使投诉处理工作无从下手。
3.3 经济赔偿问题为质量监督机构职能所不及。因为多数投诉的最终矛盾焦点是经济赔偿方面的。在现阶段房屋施工过程中，工程质量有监理单位全过程监管，质量监督机构的任务是参与并监督阶段性验收，组织突击性的质量巡查。注重监理单位的日常监管和质监部门的日常监督，保证主体工程质量。如果房子不影响结构安全和正常使用，只要进行正常的修复就可确保正常使用。但在处理质量投诉中，对于购房户往往会提出相应的经济赔偿，质监部门则显得无能为力。但笔者认为因施工质量造成严重缺陷给用户造成经济损失的应给予实价赔偿。
3.4涉及邻里关系的房屋质量问题尤为难解。房屋质量投诉中有许多是因装修引起的质量问题。这当中会涉及到装饰的修补及费用，需要计算一定的经济损失。质监机构目前只能对质量问题进行定性分析，如对存在的质量问题定性地作出判断，而不能对质量责任进行量化分析。在实践中质监机构对质量责任进行定量分析的依据，量化问题的鉴别和协调。质量责任定量鉴定应由专门的有资质的质量鉴定机构等社会中介组织承担为宜。
3.5投诉者将质监机构等同于鉴定机构。在受理投诉过程中，一些购房户往往要向质监机构索要鉴定报告，这使质监部门感到为难。按现行的建筑工程竣工验收备案管理办法，代表政府履行监管职能的质监机构不同于社会中介服务机构，无义务向投诉人出具书面处理报告。投诉者如要求进行房屋质量鉴定，应向有资质的社会中介机构申请，由于中介机构对房屋检测鉴定的收费标准较高，且部分检测鉴定不接受个人委托，购房户和房地产开发企业都不容易接受。
3.6投诉人多数不愿通过法律途径解决疑难问题。当一些投诉涉及邻里关系、质
量责任裁定、返工处理费用等问题，尤其是投诉人提出经济赔偿数额较大时，需要用户与责任方共同协商解决，往往会出现互相推诿扯皮，多次协商达不成一致意见。投诉人又不愿意通过司法途径进行维权，此时单靠质量监督机构协调解决力量是有限的，问题久拖不决，最终造成了群众重复越级投诉上访。
4、如何从根本上降低质量投诉率
4.1坚持科学发展观，更新工程质量观念是预防、减少质量投诉的前提。参与建设的各方责任主体必须树立科学发展观，房屋建设必须坚持可持续发展、全面发展、节约型发展，用全寿命周期的投入产出来评价工程建设的好坏，想用户使用之所想，树立低质量的建设是可耻的、浪费的观念。特别是建设单位作为建设过程的第一责任人更应如此，工程前期建设理念的起点、标准必须要高，并把这一目标灌输给参与建设的各方，形成合力，从而完成预期的目标——建设、施工等经营性单位赢得效益，住户使用满意，达到多赢的结果。
4.2、强化过程控制，加强通病防治，致力技术创新是预防、减少质量投诉的基础。参与建设各方责任主体必须制订详细、周密、可操作的措施计划，严格执行国家规范、标准及工程建设的地方规定，各自建立健全的质量保证体系，规范质量行为，施工企业认真落实“三检”制度，监理单位严格执行“巡视、旁站、平行检查”，加强整个作业过程的质量监管，确保工程质量。
4.3、大力推行分户验收，强化竣工验收监督管理是预防、减少质量投诉的有效途径。我省在2006年及2010年分别推出了《江苏省住宅工程质量分户验收规程》并且强制执行，其根本目的就是为了预防、减少质量投诉。由于现在建筑工程大多还是以手工操作为主，质量的均值性难以控制，先前检查以抽查为主，质量问题不能全面检查发现，老百姓怨言很大，对于施工企业也难以追究责任人。实行分户验收制度，能够全面检查房屋建筑的质量状况；严格工程竣工验收监督管理，能够有效地防止、杜绝带“病”的房子交给住户。
窗体顶端
窗体底端
4.4建立健全住宅工程质量保险体系是预防、减少质量投诉的有效保障。房屋是一种特殊的商品，不像其他的商品，可以做到全面机械加工，而房屋是用人工建起来的，偏差较大，精确度达不到机械加工的精度，这也是工程存在质量问题的一个很重要的原因。用户在使用房屋过程中，发现质量问题，在保修期内可以保修，那在保修期外呢？房子属于贵重物品，一套房子的价格少则几十万，多则上百万，如果质量保险体制建立起来，那无论什么时候质量问题都可以得到妥善解决。例如一些地区实行的房屋质量保证金制度就为落实工程在缺陷责任期内的维修、修养责任提供了保障，避免了责任人逃避责任、投诉工作难以落实等问题。特别是针对异地开发公司、施工单位或关、停、并、转的房产公司如果有相应的保证金制度，将对质量监督部门处理相应的投诉提供一定的保障。
4.5要建立开发企业的信用体制，对于不诚信的开发单位要媒体曝光，使用户可以擦亮眼睛，不去选择那些开发商的产品。目前来说，政府会开发单位的诚信体制还不完善，对不诚信的开发单位还缺乏有效的制约，只有政府机制和市场机制联动起来，才能起到较好的效果。
4.6加大政府宣传、公开的力度。公布投诉程序、电话、负责人等相关信息，通过公共媒体，让老百姓了解一些住宅工程质量方面的基本常识，具备一些简单的判断能力。此外，还应该通过公共媒体让老百姓了解一些诸如住宅工程质量方面的基本常识，具备一些简单的判断能力。
房屋设计缺陷篇8
遵照国家现行规范进行设计施工，并通过有关部门的质量验收和评定，符合国家验收规范要求，具备交付使用条件。
二、保修责任的认定
1、经鉴定为设计原因引起的质量缺陷。
2、经鉴定为施工原因引起的质量缺陷。
三、保修责任的免除
1、业户使用不当，或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，建设单位不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构等原因，造成房屋质量受损或其他业户损失，由责任人承担相应责任。
2、超出设计允许的、以及不可抗拒因素所致，如地震、火灾、台风、战争等引起的质量问题。
四、保修项目、保修期限及保修单位
1、保修项目及保修期限，按照国家建设部《关于印发“商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定”的通知》（建房[1998102号]文件的有关规定执行。
2、保修期限从竣工验收合格交付使用之日起计算。
3、保修项目、保修期限详见附表。
4、保修项目为保修期内的保修责任项目，超过保修期无效。
五、保修程序
1、住宅因质量问题而产生安全隐患或影响正常使用时，业户应及时书面通知管理处。
2、管理处接到书面通知后在48小时内与业户约定时间查看现场。确认为属于保修责任的，管理处联系保修单位在处理时限内维修。紧急情况有管理处直接安排处理。
3、保修单位不能按照约定时间到场维修的，管理处须报请开发商予以解决。
4、业户应对保修工作给予积极配合。
5、保修工作完成后，业户须及时检查验收，并签字确认。
六、其它
1、业户入伙收楼时应对房屋进行详细检查，及早发现质量缺陷，同时将检查结果填入业户收楼验收及保修记录表内，送管理处安排处理。
2、业主在使用住宅前，必须认真阅读《房屋使用说明书》，用户验收住宅后自行添置、改动的设备及设施，由用户自行承担维修责任。
3、房屋财产的保险由业户自行办理。
__________有限公司
附：质量保修范围及期限
商品房项目名称:__________有限公司宿舍楼
竣工验收时间：20xx年7月3日
工程质量等级：合格
交付使用时间：入伙公告之日
报修联系单位：__________有限公司
联系电话：
屋面防水：5年
外墙面防渗漏：3年
厨房和卫生间地面渗漏：2年
墙面、顶棚抹灰层脱落：2年
地面空鼓、开裂超过规范以及大面积起砂：2年
管道堵塞：2年
门窗翘裂、五金件损坏：2年
房屋设计缺陷篇9
一、关于房屋建（构）筑物的成新率问题
在小煤矿兼并重组中，笔者发现各个评估机构对于房屋建（构）筑物的成新率的计算方法没有统一，主要有两种做法。
（一）第一种方法
综合成新率的确定采用年限法和观察法以不同权重加权计算，其中:年限法权重取40%,观察法权重取60%。即：
综合成新率＝年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
1.观察法成新率
评估人员实地勘查委估建筑物的使用状况，调查、了解建筑物的维护、改造情况，对其主要结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查，结合建筑物完损等级及不同结构部分相应的权重系数确定成新率。
观察法成新率=(结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分×权重)x100%
2.年限法成新率
依据委估建筑物的经济耐用年限、已使用年限和尚可使用年限计算确定房屋建筑物的成新率。对于煤矿与矿井服务紧密相关的房屋建（构）筑物，其尚可使用年限按照其经济耐用年限与已使用年限确定的尚可使用年限和矿井的尚可服务年限孰低法确定。计算公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
（二）第二种方法
1.观察法成新率
评估人员实地勘查委估建筑物的结构（包括基础、承重构件、屋面、非承重件等）、装修（包括门窗、楼地面、内外粉饰、顶棚、装修等）、设备（包括水、电、暖等）等的现状以及平时维修情况，结合建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，对各个部分分别鉴定打分，汇总打分情况，综合计算该房屋的现场勘察成新率。基本公式为：
观察法成新率=（结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分×权重）×100%
2.年限法成新率
评估人员依据现场勘查的情况，根据被评估房屋建筑物的结构形式、建筑面积、内部设施以及装修、改造、维修等实际情况，估计出尚可使用年限，并结合被评估房屋建筑物的已使用时间来计算确定其年限法成新率。基本公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
对于与生产不直接相关或当井下资源开采完毕后可另作它用的地面建筑物采用上述方法计算年限法成新率。
对于与煤炭生产密切相关、除了用于煤炭生产别无它用的房屋建（构）筑物，根据矿井剩余生产服务年限与尚可使用年限孰低原则确定其尚可使用年限，计算出房屋建（构）筑物的年限法成新率。
3.综合成新率的确定
采用观察法成新率和年限法成新率孰低的方法确定。基本公式为：
综合成新率＝min（观察法成新率，年限法成新率）
本人认为，相比较而言，第二种方法比较适用。对于与矿井有关的房屋建（构）筑物，第一种方法确定成新率有一定的弊端，例如，一主井口房，砖混结构，已使用两年，其建筑质量合格，没有缺陷，尚可使用年限为38年，而矿井尚可服务年限为3年，那么，其年限成新率确定的尚可使用年限为3年，年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%＝3/(2+3)×100%=60%;经评估人员现场勘查，该建筑物质量合格，使用情况正常，无重大缺陷，且才使用两年，按照观察法确定的成新率应该在90%以上，按此确定的综合成新率应在80%左右，矿井服务结束该主井口房无其他用途，综合成新率的提高影响评估值的增加，本人认为这种年限法和观察法相差较大的按照二者孰低的方法确定综合成新率比较实际。
第二种方法对于房屋建（构）筑物已使用年限较长，中间经过改造的，要根据改造的情况确定其尚可使用年限，不能简单的按照经济耐用年限减去其已使用年限，许多改造会增加其尚可使用年限，确定的年限成新率和观察成新率正常使用的房屋建（构）筑物相差不应太大；对于使用年限不长，但现场勘查有质量缺陷，如墙体裂纹，门窗损坏等，应根据缺陷减少尚可使用年限，不能简单的按照经济耐用年限减去其已使用年限确定尚可使用年限，那样年限成新率会很高但观察成新率可能很低，虽然不影响综合成新率的确定，但二者差别理论上不能太大。
二、关于井巷工程评估套用定额问题
在本次小煤矿兼并重组评估过程中，各个评估机构对井巷工程的评估套用的均为《煤炭建设井巷工程概算定额》，作为小煤矿除资源外最主要的资产，井巷工程的评估也是兼并重组双方争议比较大比较多的地方。因套用的是概算定额，评估人员的解释往往让双方不是很满意。
根据井巷工程概算定额总说明，概算定额主要用于编制矿井初步设计概算之用，也可编制矿井可行性研究投资估算。作为井巷工程的评估，笔者认为和建筑及安装工程一样，套用预算定额较合适。《煤炭建设井巷工程消耗量定额》总说明，本定额供编制井巷工程工程量清单报价及施工图预算之用，也是进行工程结算和编制招标工程标底或投标报价的依据，以此来确定井巷工程的建安综合造价（重置基价）比较合适。
例如，主斜井井筒混凝土砌碹，倾角
如果套《煤炭建设井巷工程消耗量定额》，需要的参数要比概算要求多的多，虽然比较复杂，但比较有说服力，对重组双方比较容易解释，同时也比较接近井巷工程的实际造价。
三、关于资金成本问题
本次小煤矿兼并重组资产评估，各个评估机构对房产类资金成本主要有两种确定方法，一种是将整个资产作为一个整体，所有的均按照一个建设工期取资金成本；另一种是按照每个建筑物的规模，按建筑工期分别确定资金成本。
对于新建的煤矿，所有的房产均是按照设计满足正常生产所必需的，项目处于生产期或达产期，按照固定资产投资建设期贷款利息的规定，可以将整个资产按照一个整体以建设期时间取资金成本；但对于已经生产多年，不是直接为生产服务必不可少的房产类，按照单个建筑物的建设工期确定资金成本比较合适。例如，有的生活类房屋建筑物，建筑面积很小，整体按照两年或一年考虑资金成本，就不太合适。
对机器设备，新建的煤矿，按照设计满足正常生产所必需的，可以将整体资产按照一个整体以建设期时间取资金成本;但对于已经生产多年，不是直接为生产服务或较小的设备类，可以按照单个设备从购买到安装调试完成投入生产周期来确定资金成本或不取资金成本。
房屋设计缺陷篇10
在经济迅速发展的今天，房地产业也获得了蓬勃的生命力，得到了迅速的发展。而房产档案管理作为房地产业的重要组成部分，在房地产业蓬勃发展的今天也起到了巨大的作用。
一、对房产档案作用的认识
房产档案主要是指房地产业的管理部门在房地产发证登记、交易买卖、房屋拆迁、建筑用地和租赁用地中，通过收集、整理等过程，按照特定的方法形成的能够直接反映房产产权人、房屋现实状况和土地使用状况的文件材料，这些材料主要以文字、计算材料，图纸，图表，照片，录像带，录音带等各种形式为载体。
在房产档案建立形成之后，当房产的产权以各种不同的形式不断的发生变化时，或者是，当房屋的现有状态发生转移或变更时，房产档案的内容必须不断地被补充一些新的材料，才能够保证其真实性和连续性，防止发生各种不必要的纠纷。
二、房产档案管理的特点分析
（一）具有法律的依据性
房产档案是对产权变化和房屋的现有状态转移或变更的记录，对调解各种纠纷起到了重要的作用，它是确认产权和房屋现有状态的重要依据，是除了产权证书外，另一种被法律所认可的凭证。当前各种房屋交易纠纷纷至沓来，这时，房产档案就起到了重要的作用，成为了重要的法律依据。
（二）具有区域的垄断性
房产管理属于属地管理，而且每个地区都只有一个房产管理部门，因此房产管理就具有了区域的垄断性。因此，房产管理部门的工作效率就决定了该地的房地产业的发展情况。因此，为了该地区房地产业的不断发展，保持市场的秩序化，房产管理部门就必须加大硬件设施，实现信息化管理。
（三）具有社会的信息性
房产档案作为反映房产产权人、房屋现实状况和土地使用状况的文件材料，本身就具有社会的信息性。即使对房产档案进行了信息化管理，但是，它仍是信息传递的载体，具有社会的信息性。
（四）具有动态性
当房产的产权以不同的方式在发生变化时，或者，当房屋的自然状态发生变化时，房产档案的内容就必须进行补充，详细并及时的记录房产的产权、房屋的自然状态变化的具体情况，这就决定了房产档案管理具有动态性。
（五）具有使用的频繁性
房产档案在社会生活中经常会被用到，例如：买卖、继承、抵押房屋时，或者是发生房屋纠纷时，又或者是房屋的自然状态发生变化时。所以房产档案具有使用的频繁性。
三、房产档案管理的缺陷分析
人工的房产档案管理存在着多种缺陷，主要可以分为三类：第一类是房产档案有积攒的现象，房产档案资料因为数量大、种类繁多、房产信息变更快等原因，造成了房产档案不能得到及时的整理和分类，这也就造成了房产档案的堆积现象；第二类是房产档案管理部门的管理水平不高，主要是因为房产档案管理部门的硬件设施简陋，这就造成了房产档案管理部门的工作效率低，管理水平不高；第三类房产档案的动态性给工作带来了一定的难度，因为当买卖、继承、抵押房屋时，或者是发生房屋纠纷时，又或者是房屋的自然状态发生变化时，房产档案的内容就必须进行补充，对发生的各种情况进行最详细的记录，而且因为房地产业的迅速发展，各种变更每天都会发生，并且数量十分巨大，这就给房产档案的管理工作带来了许多的困难。
因为人工的房产档案管理存在着许多的缺陷，所以房产档案的信息化管理就获得了巨大的发展空间，它可以在一定程度上解决大部分的问题。
四、房产档案的信息化管理分析
随着科学技术的不断发展，以计算机为主要核心的房产档案信息化管理也得到了广泛的应用，而且也会逐渐代替复杂的人工房产档案管理。房产档案的信息化管理有利于改变工作模式和工作方法，极大地提高房产档案管理的效率；有利于提高房产档案管理的质量和和水平，保证房产档案得到及时的整理和更新。
房产档案的信息化管理首先可以有效地保护房产档案的原件，满足使用者的各种需要；其次是可以深层次的揭示房产档案的具体内容，进行传统的房产档案服务，主要包括提供目录，进行查询、复制和借阅等服务；然后是可以将繁琐的房产档案进行浓缩，提取其中的精华，去除没有利用价值的房产档案信息，减少房产档案的信息量；最后是可以对房产档案中的原件信息进行综合的分析和研究，提高信息的准确性。
同时在对房产档案进行信息化管理是应该坚持做到：第一，保证做好房产档案信息化过程中的技术处理工作；第二，保证做好信息化房产档案的保存工作；
第三，保证工作人员的综合素质，具有良好的工作效率；第四，保证各部门之间具有清晰的职能分配；第五，采用信息化和纸质文件相互协调的房产档案管理。