住宅小区物业管理篇1
[摘要]：随着经济社会的发展，人们生活水平和经济价值的提高，加之生活节奏的加快和工作压力的加大，人们对居住条件的要求也越来越高，不仅仅满足于居住的基本要求，要满足休憩的多层次的发展要求。住宅小区物业管理企业如何提供优质的服务，建立完善物业管理体制，在激烈竞争的市场大潮中站稳脚跟，成为当前和今后一段时期主要研究的课题之一。
[关键词]：住宅小区；物业管理企业；发展
abstract:withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.
Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development
一、当前住宅小区物业管理中存在的问题
1、角色错位
其具体表现之一，房产公司既是业主又是物业管理公司的母公司，常以母公司的名义来干预、命令物业管理公司，而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托－关系。表现之二，是物业管理公司超前于业主委员会组织，出现由物业管理公司召集组织并指挥业主委员会的行为，严重干扰了委托人与人之间正常的权利行使和责任区分。
2、管理不到位
部分物业管理公司不以物业管理为主业，忙于多种经营;有些公司虽然在搞物业管理，但只限于收取管理费和一般性的养护维修，对保养公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等基本不过问，做不到综合性、全方位的服务。
3、不正当竞争
一种是在竞争过程以不正常的低价收费来赢得业务;一种是本公司开发的物业，名义上招标选聘物业管理公司，实际上暗箱操作，内定自己组建的物业公司或有特殊关系的企业。无论是盲目销价还是暗箱操作内定企业，均不能体现公平、公正、公开的原则，不能保护消费者的利益，对理顺物业管理市场有极大的危害。
4、逆专业化
一方面是开发公司组建物业管理公司管理所开发的物业;另一方面是物业管理公司内部操作，不是将电梯、设备维修保养、保安、绿化等专业服务分包给专业服务公司，而是自己拥有各类服务队伍。前一种做法，是典型的分散型物业管理，特征是小、散、弱、差，导致大量低素质、小规模的物业管理公司的存在，造成“麻鹊虽小，五脏俱全”的低水平的重复建设，浪费社会资源。后一种做法则应随着市场竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现而逐步得到改善。
二、组建物业管理企业集团管理模式的现实意义
鉴于住宅小区物业管理中存在的诸多问题。物业管理企业应当走集团化发展道路，组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。对于推动物业管理行业的发展十分必要。
1、集团化发展有利于提高物业管理服务的整体水平。
随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点集中体现在管理水平和服务质量上。目前，在物业管理行业中，管理水平不高，服务质量不到位的现象仍较为普遍，要改变这种局面，满足人们居住、生活和休闲的环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建起物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样，才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。
2、集团化发展有利于实现规模效益。
按照市场经济的发展规律和价值规律，企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外，在追求社会效益、环境效益的同时，更应当追求经济效益。但是，由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业输血来维持生存。组建物业企业集团，与原单独的物业管理企业相比，不仅企业集团的规模大，而且人才、资金集中，技术力量强，可以通过集团的整体实力，在市场竞争中夺得更多的物业管理项目，实现规模效益。
3、集团化发展有利于拓展经营领域，
实现企业发展的良性循环。目前绝大多数物业管理企业，由于规模、资金、人才有限，技术力量弱等原因，往往只能局限于物业管理，难以向其它经营领域拓展。组建物业企业集团，通过集团成员企业优势的组合，可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，还可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干分公司，如清扫公司、保安公司、绿化公司、家政公司、房屋维修公司、搬家公司、装饰装修公司等，还可以组建房地产开发公司、花卉苗圃基地、房屋置换公司、培训中心、楼寓清洗公司等。通过多种经营，壮大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。
4、集团化发展有利于参与市场的竞争
在市场经济条件下，占领市场是每个企业追求的目标。企业要在激烈的竞争中求得更大的发展，必须走集团化发展道路，只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业集团在资金上、人才上、技术上、装备上、管理上、服务上者都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，在竞争中站稳脚跟。我国其他行业组建企业集团的实践证明，联合能集中企业的优势，联合能增强竞争力，联合能产生新的效益，联合能增强企业发展的后劲。由此看来，物业管理行业要实现可持续发展，应当走企业集团化发展道路，实行联合和发挥联合的优势，只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
三、组建物业管理企业集团管理应注意的事项
1、保持适度发展规模，防止盲目扩大规模。
组建物业管理企业集团的目的是集中人才、技术、资金、管理等优势，实现占领国内市场打进国际市场的目标，根据市场的需要和经营规模，靠人才优势、社会信誉、管理水平、服务质量去占领市场。因此，组建物业管理企业集团时，绝不可盲目的无计划、无限度的扩大规模，更不能一哄而起，贪求数量，贪大图快;这样组建往往由于基础不牢，组建的快，分手的也快。特别要吸取一些行业企业集团由于无限度地扩大规模，最终导致不仅没有实现企业集团的优势，而使企业集团背上沉重包袱，最终导致企业集团陷人困境的教训。为了防止盲目扩大规模，组建物业管理企业集团一开始就要搞好调查研究，从企业利益出发，从市场需要出发，来确定企业集团的发展规模。
2、经营领域适度，防止过分追求经营多样化。
多种经营是物业管理企业集团发展的重要战略选择，但决不是经营的领域、辐射的行业越多越好，只有从企业集团的实际能力和优势出发，选择与物业管理行业密切相关的行业，才能有利于物业企业集团的发展。如果把与物业管理无关联的行业企业也吸收到物业企业集团中，并以此作为拓展的经营领域，往往不利于企业集团的发展。因此，组建物业管理企业集团拓展的经营领域，应围绕与物业管理有关的行业开展多种经营，如绿化公司、保安公司、清洁服务公司等专业服务公司，切不可无限度追求经营多样化，搞的过多过滥，最终导致主业不强，副业不富，在市场上失去竞争力。多元化经营不一定会减弱风险，全面出击不如重点出击，把主业做大，基础巩固，形成规模经济，才有可能经受住市场竞争的考验。
3、规范化运作，防止简单化组合。
组建物业管理企业集团的最终目的是扩大企业经营规模，提高企业经济效益，要实现这一目标，就要在建立现代化企业制度，转换企业经营机制，在适应市场竞争上做文章。同时，在组建企业集团的过程中要实行规范化运作，严格按照组建企业集团的有关规定进行操作，切不可草率行事，简单化的组合。特别要注意学习其它行业组建企业集团的成功经验和作法，建立起企业集团章程和完善的管理制度，使物业管理企业集团一开始就走上制度化、规范化的发展道路。
4、强化管理，防止忽视自身建设。
组建起来的物业管理企业集团，能否按照预期的目标发展，很重要的一条就是企业集团组建后，能否不失时机地抓好自身的建设。因为，参加集团的成员企业，其各有长处和优势，也各自存在不足，而要真正做到扬长避短，优势互补，以适应物业市场竞争的需要，必须不断强化自身的建设;同时，一个企业集团能不能搞好的关键也在于一个好的领导班子和一支过硬的思想好、业务精、懂管理、善经营、服务意识强的职工队伍，由此看来，加强物业管理企业集团的领导班子和职工队伍建设，直接关系到企业集团的发展，必须抓实抓好，只有这样，企业集团的领导班子和职工队伍才能适应物业管理新形势、新任务的要求，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]黄文良.物业管理在城市管理中的地位和作用[J].区域视点，2005（4）：18～19
住宅小区物业管理篇2
第一条 为了加强本市住宅小区物业管理，明确业主、住用人和牧业管理公司的权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于宁波市市区住宅小区的物业管理。
本条例施行后交付使用的住宅小区应当实行物业管理。
本条例施行前已经实行物业管理的住宅小区，应当按本条例的规定规范物业管理。
本条例施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅小区，应当创造条件实行物业管理。
第三条 本条例所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居住小区、住宅组团，下同）。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处（镇人民政府）确定。
本条例所称物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅小区的安全、公共秩序环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。
本条例所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
本条例所称住用人，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的承租人和实际使用物业的其他人。
第四条 住宅小区物业管理实行业主、住用人自治管理与物业管理公司专业管理服务相结合的原则。
第五条 宁波市房地产管理局是本市往宅小区物业管理的主管部门。
各区房地产管理部门主管本辖区内住宅小区物业管理工作。
城市建设、规划、市政公用、公安、邮电、物价、工商、电力等有关部门应按各自职责，协同实施本条例。
第六条 各区人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导和实施中的协调工作。
街道办事处（镇人民政府）协助物业管理主管部门对物业管理进行监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第七条 住宅小区依照本条例规定成立业主、住用人管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅小区全体业主、住用人的合法权益，依据有关法律、法规和本条例规定行使职权。
第八条 物业管理公司受管委会的委托，根据本条例的规定对住宅小区的物业实施管理。
第二章 初期物业管理
第九条 本条例所称初期物业管理，是指住宅小区管委会成立前的物业管理。
第十条 区物业管理主管部门应当参加新开发的住宅小区建设项目的规划、扩初会审、竣工验收，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。
第十一条 新开发的住宅小区在管委会成立前，由区物业管理主管部门召集开发建设单位，邀请所在地街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、市政、绿化、环卫单位共同协商，选聘物业管理公司，实行初期物业管理。
第十二条 初期物业管理的主要职责是：在新建住宅小区交付使用后至管委会成立前，督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务和其他社会服务。
第十三条 住宅小区综合验收后，开发建设单位应当按国家和省规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任。
第十四条 市物业管理主管部门应当统一制定初期物业管理规定，物业管理公司和住宅小区内所有业主、住用人应当遵守。
第十五条 初期物业管理适用本条例第三章以外的各项规定。
第三章 业主、住用人代表大会和管理委员会
第十六条 住宅小区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区物业管理主管部门应当会同所在地街道办事处（镇人民政府）以及居民委员会及时召集第一次业主、住用人代表大会。
业主、住用人代表大会，由本住宅小区的业主、住用人及属地居民委员会等代表组成，每年至少召开一次。
业主、住用人代表大会应当有过半数代表出席。业主、住用人代表大会作出的决定，应当经全体代表的过半数通过。
第十七条 业主、住用人代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会的组成人员；
（二）通过、修改业主、住用人公约；
（三）批准管委会工作章程；
（四）听取和审查管委会工作报告；
（五）决定关于业主、住用人利益的重大事项；
（六）改变和撤销管委会决定。
第十八条 管委会委员由业主、住用人代表大会在代表中选举产生。管委会委员中的业主、住用人代表名额应不少于五分之四。
管委会每届任期三至五年，管委会委员可以连选连任。管委会主任、副主任在管委会委员中推选产生。
管委会应当自选举产生之日起十五日内，向所在地的区物业管理主管部门办理登记。
管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。管委会会议根据需要可邀请政府有关部门、物业管理公司等单位的人员列席。
第十九条 管委会向业主、住用人代表大会负责并报告工作。
管委会应当维护业主、住用人的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主、住用人代表大会；
（二）选聘或者解聘物业管理公司，与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）审议决定物业管理专项资金增值收益、物业维修资金和利用住宅小区物业设施产生的收益的使用；
（四）审议物业管理公司制订的年度管理计划、房屋及设施维修计划；
（五）听取业主、住用人的意见和建议、监督物业管理公司的管理服务活动；
（六）配合物业管理公司做好与其他有关单位、部门的协调工作；
（七）住宅小区物业管理的其他事宜。
第二十条 业主、住用人公约是有关物业使用、维修等活动的行为规范，自业主、住用人代表大会审议通过之日起生效。
管委会应当自业主、住用人公约生效之日起十五日内，将业主、住用人公约报所在地的区物业管理主管部门备案。
第二十一条 业主、住用人代表大会作出的决定和业主、住用人公约，对住宅小区内全体业主、住用人具有约束力。
第四章 物业管理公司
第二十二条 物业管理公司应当配备相应的专业技术人员和管理人员，并按规定向物业管理主管部门申领物业管理资质证书。
物业管理公司应当按资质管理的规定从事物业管理服务。
第二十三条 住宅小区综合验收时，开发建设单位应通过物业管理主管部门向该住宅小区管委会移交下列工程建设资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）单位建筑、结构、设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）有关设备、设施的使用的维修技术资料；
（六）业主清册（房屋分配方案）；
（七）分幢分层平面图和套型图；
（八）其他必要的资料。
第二十四条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅小区物业管理方案；
（二）依照物业管理服务合同对住宅小区实施管理；
（三）依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费；
（四）制止违反住宅小区物业管理规定的行为；
（五）开展多种经营和有偿服务。
第二十五条 物业管理公司的义务：
（一）按物业管理主管部门规定的物业管理标准和物业管理服务合同的要求实施物业管理，保证住宅和公共设施完好、安全，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便；
（二）接受管委会和业主、住用人的监督，并定期向管委会报告工作；
（三）接受物业管理主管部门、其他有关行政管理部门及街道办事处（镇人民政府）的监督、指导；
（四）协助有关部门和居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动。
第二十六条 物业管理公司的管理服务事项：
（一）房屋共有部位和共用设施的使用管理、维修养护和更新；
（二）道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；
（三）绿化养护；
（四）保安及公共秩序的维护；
（五）房屋共有部分和公共场所的保洁；
（六）车辆进出及停放的管理；
（七）为居民开展相关服务；
（八）其他物业管理事项。
有条件时，可接受供电、供水、通讯、有线电视等专业机构的委托，扩充物业管理内容。
第二十七条 物业管理公司接受委托从事物业管理，应当与管委会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列内容：
（一）管委会和物业管理公司名称、住所；
（二）物业管理区域范围和管理项目；
（三）物业管理服务事项；
（四）物业管理服务要求和标准；
（五）物业管理服务费用；
（六）物业管理服务期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）双方约定的其他事项。
物业管理公司应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅小区所在地的区物业管理主管部门备案。
物业管理公司接受有关专业机构委托进行物业管理的，应当签订委托合同。
第二十八条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主、住用人收取物业管理综合服务费的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受管委会或者业主、住用人委托，物业管理公司自行提供服务收费的，业主、住用人可以不支付。
第二十九条 物业管理公司应当配合居民委员会做好社区工作。对管委会已委托物业管理公司进行管理服务的项目，居民委员会不再提供有偿服务。
第三十条 物业管理公司应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起十日内，向管委会办理下列事项，并报住宅小区所在地的区物业管理主管部门备案：
（一）对预收的物业管理综合服务费按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理用房、经营用房、场地和其他财物，第五章 物业使用及维护
第三十一条 业主、住用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三十二条 住宅小区禁止下列行为：
（一）未经有关部门批准，改变房屋的使用性质，结构、外形和色调；
（二）占用、损坏房屋的共有部位、共用设施和附属设施；
（三）违章搭建和违章装修；
（四）侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品；
（五）乱丢垃圾杂物或排放有毒、有害物质；
（六）乱设摊位、乱设集贸市场；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭，大型车进入住宅小区及非业主、住用人机动车停放过夜；
（八）聚众喧闹或发出超过规定标准的噪声；
（九）擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在房屋和公共设施上乱写、乱画；
（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十三条 业主或住用人装修房屋，应当事先通知物业管理公司。物业管理公司应当将装修房屋的注意事项告知业主或住用人。
物业管理公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知管委会并报有关行政管理部门依法处理。
第三十四条 房屋的维修责任按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的共有部位和共用设施，由物业管理公司负责定期养护维修。
第三十五条 住宅小区内的非住宅房屋内部由业主自行管理或聘请物业管理公司管理，其由住宅小区物业管理公司统一管理。
第三十六条 住宅小区内的市政公用设施、环境卫生设施、停车场等公共设施，由各专业管理机构委托物业管理公司统一管理和维修养护，管理维修养护费用由各专业管理机构按规定支付。
第三十七条 住宅小区内车辆停放管理的收费标准按物价部门的规定执行，车辆停放管理的收益用于住宅小区物业管理。
第三十八条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、住用人和管委会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与管委会签订协议，并支付设置费用。收取的设置费用用于住宅小区物业管理。
第六章 物业管理用房、设施和经费
第三十九条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当按住宅小区总建筑面积千方之三的比例配置物业管理用房。
物业管理用房产权属住宅小区全体业主共同所有，由管委会代管，并提供给物业管理公司有偿使用，租金用于物业管理。
物业管理用房建设费用，海曙、江东、江北区从小配套费中列支；镇海、北仑区作为成本外独立费，列入房屋价格。
第四十条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当按住宅小区总建筑面积千分之四的比例配置物业管理经营用房。
物业管理经营用房按基本造价购置，购置款从物业管理专项资金中支付，产权属住宅小区全体业主共同所有，由物业管理公司向管委会租用，租金用于物业管理。
第四十一条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当配套建设住宅小区庭院式管理设施。
第四十二条 开发建设单位应当在住宅小区综合验收前，按住宅小区建设总投资千分之二的比例，向区物业管理主管部门交纳初期物业管理费，由区物业管理主管部门拨给物业管理公司使用。
住宅小区建设总投资的计算方法，由市人民政府规定。
第四十三条 开发建设单位应当在住宅小区综合验收前，按住宅小区建设总投资百分之二的比例，向物业管理主管部门交纳物业管理专项资金。物业管理专项资金在支付物业管理经营用房购置款和提取一定比例的物业管理统筹资金后，其余额以管委会名义存入市或镇海区、北仑区住房资金管理中心，由住房资金管理中心负责增值。增值收益用于住宅小区物业管理。
物业管理专项资金的使用和管理办法，由市人民政府制定。
第四十四条 住宅小区应当设立物业维修资金，用于房屋共有部位、共用设施的维修、更新，物业维修资金设立的具体标准和办法，由市人民政府规定。
第四十五条 本条例施行前已交付使用的住宅小区，实行物业管理所需的物业管理用房、经营用房、物业管理专项资金和物业维修资金，由市人民政府另行规定。
第四十六条 业主、住用人应按月向物业管理公司交纳物业管理综合服务费。
普通住宅的物业管理综合服务费标准，由市物价部门会同市物业管理主管部门制定；高标准住宅的物业管理综合服务费标准，由物业管理公司与管委会协商确定，向当地物价部门备案。
其他服务项目的收费，除物价部门有统一规定外，由物业管理公司与管委会或者业主、住用人协商确定。
第四十七条 物业管理的各项资金，必须按规定建帐立制；各项经费的收支情况应当定期公布，接受业主、住用人监督。
财政、审计和物价等部门应当依法加强对物业管理专项资金和物业管理收费的监督、审计、检查。
第七章 法律责任
第四十八条 违反本条例规定，未经物业管理主管部门资质审查擅自从事物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办资质审查手续；逾期不补办手续的，责令限期补办，并可处二千元以上二万元以下的罚款。
第四十九条 物业管理公司不履行物业管理服务合同义务或履行合同未达到规定标准的，应当承担相应的违约责任；造成业主、住用人损失的，应当承担赔偿责任。
物业管理公司违反本条例情节严重的，物业管理主管部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书。
第五十条 对业主、住用人或其他单位、个人违反本条例第三十二条规定的行为，物业管理公司有权予以制止，并通知责任人限期改正或提请有关部门处理；造成损失的，责任人应承担赔偿责任。
第五十一条 住宅小区开发建设单位违反本条例第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十三条规定的，由物业管理主管部门责令其限期履行；对违反第四十二条、第四十三条规定的，可按日加收应缴额千分之二的滞纳金。
第五十二条 业主、住用人未按物业管理服务合同规定交纳物业管理综合服务费的，应当承担相应的违约责任。
物业管理公司违反规定收费的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。
第五十三条 违反本条例规定，截留、挪用、侵占物业管理各项经费的，除责令退回款项外，由有关部门按规定权限对有关责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 对违反本条例的行为，管委会、业主、住用人可以向区物业管理主管部门投诉。
区物业管理主管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起二十日内，答复投诉人。
投诉人对区物业管理主管部门的答复有异议的，可以向市物业管理主管部门提出复核要求。市物业管理主管部门应当自受理之日起三十日内将复核意见答复投诉人。
第五十五条 物业管理公司与管委会发生争议，双方不能协商解决的，可向物业管理主管部门申请调解，也可根据合同规定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。
第五十六条 市或区物业管理主管部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市物业管理主管部门责令改正或者撤销其决定。
市或区物业管理主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼，当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第五十八条 本条例中业主、住用人公约、管委会工作章程的示范文本，由市物业管理主管部门制定；物业管理服务合同、初期物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门制定。
第五十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。
第六十条 各县（市）的住宅小区物业管理可参照本条例执行。
第六十一条 市区非住宅小区的其他住宅实行物业管理的，可参照本条例执行。
住宅小区物业管理篇3
关键词：公有老旧住宅；物业管理；有效对策
随着城市的发展和生活水平的提高，新商品住宅小区不断涌现，公有老旧住宅小区的问题也在不断凸显，两者在物业管理方面更是存在巨大差异。公有老旧住宅是指在早些年由国家以及国有企业、事业单位等为职工投资建设的住宅，随着时间的推移、后期保养的不恰当逐渐变得落后、老旧的住宅小区。并且，相比新住宅小区高效、完善的物业管理，公有老旧住宅小区的物业管理则显得脆弱、不堪一击。因此，如何改善公有老旧住宅小区物业管理是要实现城市全面发展、维护社会和谐所要面对的。
1公有老旧住宅小区物业管理存在的问题及原因
1.1公有老旧住宅小区物业管理存在的问题
公有老旧小区最初是基于当时的社会发展水平建设的，小区建设缺乏长远的规划。随着城市的发展，公有老旧小区由于建设年代久远，工程质量、房屋结构、使用功能上都存在着这样或那样的问题。小区内不仅基础设施的配套建设不完善，而且养护也不得当，到如今已经处于落后的局面，有的时候更像文明城市建设的疮疤。在公有老旧小区里上下水管网老化严重，漏水、冒水现象严重；供暖系统不完善，供暖不及时，温度不达标问题经常出现；机动车位严重缺乏，导致许多居民占用行人通道来停车，这种情况引发小区多重安全问题，给小区居民出行带来极大不便，特别是对老人、小孩的安全造成了严重威胁。并且公有老旧小区的绿化少、休闲区域更少，各类违章搭建多，环境脏乱差。不止小区内部环境差，也影响到周边环境，由于小区长期缺乏管理，一些商贩便在区内及周边随意摆摊设点，时间长了就会自动成为一个露天的自由市场，导致其周边的流动人口增大、人员更复杂，这给原本就缺乏安保的公有老旧小区带来了更多的安全隐患。还有噪音污染大、自私改建、占用小区绿地等现象，都导致居民生活水平大打折扣，导致许多居民搬离老旧小区。他们之中很多人将原有住房以出租、或私下出售的形式转给他人，由于房租或房价低廉，所以接手这些老旧住宅的人经常是经济能力一般的人员，因此，使小区管理性收费愈加困难；而房屋主人不在，部分租客主人意识差，甚至许多人员对小区管理概念模糊，不愿意缴纳小区物业管理费用，因此，用于小区物业管理与维护的费用已经严重入不敷出，己经难以为继，更使得小区不能得到及时养护。这种恶性循环导致公有老旧小区的物业管理越来越难于实施与进行。
1.2公有老旧住宅小区物业管理出现问题的原因
公有老旧小区之所以出现上述问题究其根本是一个“公”字。我国公有住房的产权来源形式多样，既有国有房产，即归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产，又有城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造、购买的房产。产权形式的多样化使公有住宅小区的管理形式也多样化了起来，有的实行直属公房管理，有的实行委托管理，还有自行管理或社区管理等等。这种共存现象必然会导致管理上出现诸多矛盾。一些社区管理委员会并没有真正的管理制度，缺乏相应的管理人才、管理知识，有的甚至会以赢利为目的，不惜以破坏小区内部环境、设施为代价，为一些无证经营的小商贩提供便宜的经营场所。由于房屋的公有性质，导致国家居民和物业在义务、责任、收益等方面的问题不明确，从而使得居民缴费的积极性不高，管理者费用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老旧观念也是导致许多小区管理制度没有有效实施的直接原因。老旧小区的居民多半对现有的居住环境也已经习惯，并不想做出改变，对于生活简朴的他们更不愿对非实物进行消费。而另一部分公有老旧小区的居民往往是低收入人群，所以很难让他们再为改善环境，维护安全等买单，甚至出现抵触情绪和逆反情绪，给小区管理工作带来更大的阻力。
1.3物业管理是市场化、专业化的管理
作为城市的重要组成部分，公有老旧住宅小区在突飞猛进的城市发展中，只有解决自身问题，改头换面重新焕发生机，才能使公有老旧小区跟上城市发展的脚步。否则即使再洁净的地面，只要有一团污渍，都不会令人觉得赏心悦目。如何在投资经费有限的情况下，修缮、保养公有老旧住宅小区，延长其使用寿命，同时改善居民的居住环境，使城市得到全方位发展，推进现代化城市的进程是加快城市发展进程的问题关键。在诸多条件限制下，推倒重建不如修缮、修缮不如保养，改善公有老旧住宅小区管理既可以提高居民生活质量，还能推动城市发展。由此可见，改善公有老旧住宅小区物业管理具有十分重大的意义。
2加强公有老旧住宅小区物业管理的对策
2.1加强公有老旧住宅小区硬件设施的改造
面对公有老旧住宅小区资金缺口的问题，各级政府应该拿出专项资金，并有针对性、有计划性的改造公有老旧小区的物业管理，加强小区内的硬件改造，先要进行危旧房的改善，对于不同程度的危旧房可以进行不同程度的帮扶。并完善、修复小区内已经老旧的水网、电网、煤气管道等，彻底改变以往小区一到用电、用水高峰期就断电、断水的现象，使管道煤气代替罐装煤气，让居民切实感受到有效的管理带来的好处，享受到城市配套的方便。还应该加大小区内部和周边的环境整治力度，加强小区内部的道路规划、停车位补建、绿化等工程建设工作。还应在政府的帮助协同下对周边的环境进行整改，劝退周边商贩，统一建设室内市场，提升整体环境。科学有效的使用维修养护基金，同时也应积极寻找更宽的经费来源渠道。
2.2建立专业化物业管理机制
要彻底改善公有老旧小区物业管理机制就必须引进市场化的物业管理办法，提高物业管理水平，转变原有的管理观念。同时也要确立物业管理公司是小区物业实施物业管理的主要负责人，改变多头管理的局面。此外，社会上加强有偿服务的宣传工作，谁受益谁付费，这也符合市场经济规律。对企业内部要树立积极努力为业主服务的意识，用所提供的服务获得应有的回报。更要借鉴其他国内外的先进的成功的管理经验，弥补自己在物业管理方面的不足，为今后的工作打下良好的基础。在物业管理过程中也要加强物业运作的透明度，让小区居民清楚地看到他们所交的物业管理费用在何处，只有公开透明的管理制度才能打消居民以往对小区物业冷淡、怀疑的态度。因此，只有通过科学有效的管理运作模式，有层次、有计划的管理调控，符合法律法规的管理细则，加上有良好的职业技能、专业知识的管理人员才能为居民提供更优质的物业服务。
2.3调动公有老旧住宅小区业主的积极性
作为住宅的实际使用人，小区居民才是小区的主人，只有他们改变观念，改掉陋习才能使自己居住环境得到改善。所以要充分调动小区业主的积极性，在老旧小区中可以鼓励居民参与讨论、投资、建设。利用这种办式作为文明共建的宣传载体，让居民感受到正规的物业管理带来的好处。
3结束语
公有老旧住宅小区必须引入新的物业管理模式，才能顺应社会的发展。它工作量大，任务重，所以此项工作的完成需要政府、社会、民众的多方参与，改变原有管理制度，与市场接轨才能从根本上解决公有老旧住宅小区现存的问题。同时要更加注意的是我们在修建硬件的同时，居民也要养成良好的居住习惯，以及落实到为后期养护工作，才能真正有效的延长小区的使用寿命。这是一个共建的过程，需要来自每个方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促进整个城市的和谐发展。
作者:丁敏单位:陕西省西安市房地产经营一公司东升街管理所
参考文献:
[1]叶秋向.我国住宅小区物业管理问题及对策研究[J].江西建材，2016，04：274，276.
住宅小区物业管理篇4
[关键词]住宅小区物业管理公司物业管理
[中图分类号]C916[文献标识码]a[文章编号]1009-5349（2013）04-0060-02
随着我国城市化进程的不断加快和住宅建设的不断发展，城市小区日益增多，物业管理在小区建设中的作用日益突出。物业管理行业的持续健康发展可以满足人们对良好居住条件和居住环境日益增长的需求，对保持社会和谐稳定和推动城市现代化建设具有重要意义。我国物业管理行业已走过30多年的历程，从幼稚阶段逐步发展到成熟阶段，但住宅小区的物业管理行业自身仍然存在着一些问题，亟待解决。
一、目前我国住宅小区物业管理的主要问题
（一）物业管理费收缴困难
物业管理必然需要运营费用，因此物业管理公司会向业主收取一定的物业管理费，但物业管理费的收缴一直是困扰物业从业人员的难题，究其原因，主要有两方面：一方面，业主对物业管理缺乏足够的认识。有的业主认为物业管理就是对绿化、卫生、治安和设施的低成本维护，不需要太高的费用，因此对物业费的缴纳或物业费应缴纳多少产生抵触情绪，不愿及时自觉地缴纳；另一方面，有的物业管理公司自身服务工作不到位，服务质量和服务水平无法得到业主的认可，造成了物业费的拖缴。有的物业管理公司收费不规范，为了追求利润而巧立名目，收取各种不应有的物业费，使得业主与物业间产生强烈矛盾。
（二）开发商遗留问题
从近年来的有关物业管理纠纷的投诉来看，很多纠纷并不是物业管理公司的自身经营问题，而是由房屋工程质量问题、过度承诺、配套设施建设不健全等开发商遗留问题造成的。当业主发现这些问题时，一般都直接到物业管理公司反映或备案，物业管理公司也只能找到开发商来解决问题，而有的开发商对此置之不理，有的开发商虽然愿意解决问题，但拖的时间也较长，不仅给业主带来了诸多不便与烦恼，也激化了业主和物业管理公司之间的矛盾。另外，大多数的规范住宅小区的开发商和物业管理公司之间都是隶属关系，物业管理公司从属于开发公司，物业管理公司对于开发商的问题常常遮遮掩掩，这也很大程度上造成了业主的不满。
（三）物业管理的法制体系不健全
一方面，我国物业管理行业缺乏权威性的国家层面的物业管理法律，使得物业管理活动存在责任主体法律地位不明确、法律关系不清楚、权利义务不清楚等问题，致使我国目前的住宅小区物业管理体制存在诸多缺陷，物业管理活动不断产生矛盾。而且，在对住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业转让和验收管理中还存在着尚需明确的重大问题，致使难以保证依法对物业进行管理，缺乏实现住宅小区物业管理规范化和标准化所必须的法律保护；另一方面，我国物业管理方面的省市级规范性文件也不多，且现有规定过于笼统、缺乏具体操作细则，而且，部分政策和规定的可操作性无法和现代物业管理现状相适应。
（四）政府对物业管理公司缺乏有效监管
物业管理的涉及面较广，必须依靠政府的有力监管，才能保证物业管理的顺利、健康发展。但政府对于物业管理这样一种新兴行业，无论在法律法规，还是政策制度方面，都没有建立起一个较为健全的体系。而且，物业行政主管部门缺乏相应的处罚权，对物业收费的监督制度不完善。另外，住宅小区的业主大会和业主委员会的成立也不太规范，其并没有从全方位进行考虑来选聘物业管理公司，以致业主的物业投诉无法得到及时的处理和合理的解决。所以，住宅小区的物业管理必须得到政府的有力监管，否则，住宅小区的物业管理将无法维持良性局面，不利于物业管理公司的健康稳定发展。
（五）从业人员整体素质较低
物业管理行业在推进城市现代化建设、提升城市居民生活质量方面扮演着重要角色，物业管理从业人员的素质对促进物业管理行业的服务质量有着重要作用。由于缺乏物业管理从业人员的相应行为规范，我国物业管理从业人员的素质普遍偏低、物业管理手段普遍落后。目前，部分物业管理从业人员的职前培训不足，导致管理与服务无法达到业主要求。部分物业管理公司的管理层缺乏管理经验，存在管理模式落后、服务意识淡薄、培训制度缺失、工作标准模糊等不良现象，导致了物业管理从业人员的服务意识低下、工作热情不高，所提供的服务不能达到业主的要求，在业主心中树立了不好的形象，影响了业主与物业管理公司之间的互信互谅，不利于物业管理行业的健康发展。
二、解决我国住宅小区物业管理问题的措施
（一）提高业主的物业管理有偿服务意识
物业管理公司是微利运营公司，其主要的收入来源就是物业管理费，而物业管理费又是物业管理公司服务质量的重要保证。因此，政府要通过各种形式，加大对物业管理有偿服务的宣传力度，提高业主的思想认识，使业主明白物业管理的重要性。并广泛分发物业管理条例，使业主明确物业管理的收费明细，以提高业主的自我管理意识，在政府、公司和业主之间架起一座良好沟通与协调的桥梁，促进业主和物业管理公司之间的互信互谅。政府在加大物业有偿服务宣传力度的同时，也要增强对物业管理行业乱收费的监管，真正使业主和物业管理公司之间形成良性互动。
（二）实施承接查验以分清开发商与物业公司间的责任
针对房屋质量等突出问题，物业管理公司应加强和开发商之间的承接查验工作，以明确物业管理公司和开发公司间的责任，做到防患于未然。物业管理公司在承接查验过程中，应注意以下几点：第一，在承接查验之前，物业管理公司与开发建设单位间应就双方交接人员、各分类验收时间、注意事项等方面进行协商，以统一验收标准、明确验收程序；第二，承接查验时，不仅要检查物业质量，还要清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等的数量、类型，并在验收报告中经双方签字生效；第三，对查验中发现的问题，必须及时返修或形成备忘录备案；第四，对完成查验的设施设备及时进行试运行测试，注意物业管理公司技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。
（三）完善物业管理行业的相关法律法规
住宅小区物业管理的法制不健全是物业管理质量低下的关键因素，为保证物业管理工作的正常有序开展，必须完善物业管理的相关立法工作。物业管理法律应与国家其他相关法律法规进行有效衔接，使物业管理法律成为国家法律体系不可缺少的重要一环；已经出台的相关物业管理法律法规，应充分结合地方特性，制定出符合本地区实际情况的相关规章制度和行为规范。这样，才能使政府管理部门、物业管理公司和广大业主有法可依、有法可循，促使物业管理公司走向规范化经营轨道，使物业管理工作在积极、良好的法律氛围之下健康、有序地发展。
（四）培育业主大会和业主委员会并监督其健康运作
一方面，政府要加强对物业管理行业的监督和管理力度；另一方面，物业所在地相关政府部门应积极帮助并指导成立业主大会，并选举产生业主委员会。在业主委员会成立之后，要到房地产部门备案，并接受居委会的监督指导。业主委员会可纳入当地政府的派出机构、居委会或社区监管的范畴，这样不仅有助于建设社区服务功能，还可以确保业主大会和业主委员会成员的素质，以保证业主大会和业主委员会的规范运行。当物业管理公司与业主委员会产生矛盾纠纷时，可通过社区监管部门进行调解，以化解物业管理公司与业主之间的纠纷，及时解决物业管理问题。
住宅小区物业管理篇5
关键词高校；住宅；物业管理
目前，高校为了营造文化氛围，建设高校教师集中居住区。为此，就要建立物业管理公司，但常常出现这样或那样的问题，比如说，业主埋怨收费贵但物业服务又不到位；而物业则埋怨物业收费难。实际上，业主反映的问题并不归物业管理等等，这些问题表面上看是业主与物业管理公司之间的矛盾，但深层次研究就会发现，这些问题其实涉及到各个环节。所以，应该不断更新观念，提高对现代化物业管理的认识，建设适应高校自身特点的物业管理公司。
一、物业管理与传统的房产管理相比所具有的优点
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。它与传统的房产管理模式有本质不同，主要体现在三个方面：一是传统的房产管理是政府行为、行政行为，而物业管理则是企业行为、经营行为。二是传统的房产管理是集产权管理与服务管理于一身的产权自我管理，物业管理是产权管理与行政管理分开，为产权提供有偿服务的专业化管理。三是传统的房产管理对其房屋建筑及其配套设施，只是进行单一的修缮服务，物业管理则是针对建筑物及配套设备的修缮和相邻场地、庭院的保洁、治安、绿化，以及为住户工作、生活多方面的便利需要等，提供一体化的综合服务。物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部份，对于塑造城市形象、美化净化人居环境等，都有着极为重要的意义。
（1）物业管理是城市居民安居乐业的保障体系。中国物业管理的发展已有近20年的历史，为城市居民提供日常工作、生活、娱乐、休闲等生活保障服务，为人们安居乐业做出了重大贡献。物业管理“把一个个实实在在的优美、和谐、安全、文明的小区放在了广大老百姓面前，让老百姓感受到自己是实施物业管理的最大受益者，也使得物业管理的新体制逐步为社会所接受，为群众所拥护。
（2）物业管理是实现社会主义精神文明的重要载体。良好的物业管理不但能提高城市的形象和居民的生活质量，同时，还能带动社区的综合管理和文明建设，达到创建人文社区的目的。
（3）物业管理是倡导环保观念、落实环境管理，创建社区环境文化的落脚点。由于物业公司的运作，使得住宅区文明洁净，生活舒适便捷。城市居民环保意识也会进一步增强，形成自觉保护环境的行为习惯，关心社区和社会环境。
二、选择适合我国高校特点的物业管理模式的基本思路
就我国当前的物业管理模式看，主要存在以下几种形式：一是由房地产开发商直接建立企业化物业管理的模式；二是由房产管理部门转轨变制形成的物业公司专业化管理模式，即由原房产行政部门的行政职能变为服务职能。三是由房产管理部门组建物业公司的管理模式；四是由企业、事业等部门组成的股份制物业公司；五是由完全独立的个体组建的物业公司。
在现有条件下，由开发公司建立的物业公司，代表了物业管理的发展方向，具有重要的先进性；而由房产管理部门转轨而来的物业公司，则是新旧体制转换的必然产物，具有不可或缺的继承性。所以，根据高校住宅小区是房改后房还是新建小区等不同特点，选择适合自己特点的物业管理模式，具有重要的现实意义。由于高校后勤社会化正在进行中，学校负担依然沉重，所以在建立物业管理制度时要考虑以下几个方面：
（1）考虑到高校住宅实行物业管理，要按照市场经济规律和现代企业制度进行规范和运作。高校可以自建物业集团，实行规模经营。它在承担房屋经营管理为主业的同时，还可以下设一些专业服务公司。如：保安、清洁、维修、绿化等工作可以成立专业的子公司。这样物业管理人员的工作主要就是进行管理协调。这样不仅提高了经济效益，最重要的还是为这些管理部门的发展找到了出路。
（2）考虑到由于房产管理部门对高校住宅区比较熟悉，并且管理经验丰富，有自己的管理队伍，管理技术也比较过硬，可以由原行政部门的行政职能变为服务职能。在物业管理方式上，以有偿为主。物业公司作为经济实体，独立核算，自负盈亏，如果不能合理解决物业管理收费问题，不能弥补管理服务经费的不足，物业管理公司就不能生存，也将影响高校住宅的物业管理行业的健康发展。
（3）考虑到高校住宅物业管理机制的转化。房改后，由于住宅产权的转化，势必导致物业管理机制的转化。对这种机制的转变，就要求职工要树立“花钱买服务，花钱买环境”的意识。物业管理公司只要本着取之于民，用之于民的原则，合理收费就可以很好的解决这个问题，物业管理行业也就可以健康的发展。
（4）考虑到物业管理公司作为经营者，要本着“谁受益谁出钱”的原则来管理高校住宅，为业主和使用者提供有偿的管理和服务。凡是享受物业管理公司服务的受益人，就应交纳相应的服务费。
三、建立适合高校的高质量物业管理的具体措施
（1）建议物业管理公司早期介入。
（2）要理顺行政管理与物业管理公司，物业管理公司与住宅区业主之间的关系。
（3）物业管理公司要建设良好的运营机制。
（4）政府应出台科学合理的收费机制。
笔者认为要解决物业服务收费难问题，首先一些基础性问题要得以解决，如开发商的建筑质量和物业管理公司的服务质量，以及管理机制等问题。其次，按国家发改委、住房和城乡建设部关于印发《物业服务收费办法》的通知规定，区分不同的物业性质和特点，实行政府指导价和市场调节价相结合。针对旧城改造小区，政府应实行等级服务的住宅小区的收费标准，并注重制定物业服务收费价格的科学性，即合法、合理、对应性原则。物业管理企业的准人、退出机制，前期物业管理的招投标，物业管理服务质量，物业管理纠纷的处理，物业管理活动的规范，均应以政府制定科学的物业服务收费标准为基础。再次，物业管理企业必须取得和其他行业在市场活动中的同等权利，建立业主接受物业服务，必须首先缴纳物业费的法律保障。从法律上确定业主缴费从而取得物业管理权利的原则。最后，从缴费模式上，可由物业管理企业向业主收取转为业主委员会向业主收取，然后向物业管理企业缴纳的模式，如此既符合合同对等原则，又可提高缴费率。
（5）优质服务是搞好物业管理成败的关键。
第一，积极调动业主参与，狠抓物业管理质量。当前有不少的居住小区，因业主来自不同的地方，入住的时间又有先有后，没有成立业主大会，业主们只接受物业公司的单一管理。入住后一旦发生水电费分摊、卫生、安全等问题纠纷，业主往往不会正确地维护自己的合法权益，只知道以个人的名义找物业管理公司，问题如果得不到解决，业主与物业公司的矛盾就会激化，出现不和谐的事件，影响和谐社会建设。事实上，创建和谐的居住小区需要业主大会和物业管理公司的共同努力。
住宅小区管理单位应遵照有关法规，结合实际需要制定管理规章，将房屋修缮、卫生、环保、绿化、治安、交通、容貌、市政公用设施及管理经费等具体管理规定与实施细则，作为实施管理的依据，编制《住户手册》，并与业主签订《住宅小区管理公约》。管理内容包括：依照合同及相关规定收取管理费用；制止违反规章制度的行为：要求业主委员会协助管理等；反过来，物业公司应履行物业管理合同，依法经营，接受业主和使用人的监督；重大的管理措施应当提交业主委员会同意并认接受当地政府有关部门的管理监督等。
第二，物业转变经营观念，突出服务二字。物业公司除了要搞好日常管理，还要为业主提供服务。提供的服务以常规性的公共服务居多，这类服务是物业管理公司有义务按时按质提供的，住户享受这些服务事先不需要提出或做出某种约定。如保持房屋主体完好；负责各类设施、设备的日常运营、保养、维修与更新：楼宇内外物业环境的日常清扫保洁，垃圾清除外运；小区绿化的保养；治安管理；车辆道路管理；火灾的预防及发生火灾时的救护与处理等。除了公共服务，还有其他专项服务、委托、逐户可根据需要自行选择的收费服务等。
总之，只要物业管理公司与业主明确各自的权利和义务，最大限度地搞好服务，小区物业管理水平就会提高，这对物业公司信誉的提高，小区居民的生活幸福，城市形象的改善以及整个社会的和谐发展都具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚红.中华人民共和国物权法精解[m].北京人民出版社，2007.
住宅小区物业管理篇6
一、居民观念需转变
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。
二、硬件条件相对落后
旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。
三、产权形式多样
旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。
四、存在多头物业管理的现象
产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。
五、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
六、物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30%左右。
七、管委会作用有待进一步发挥
实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。
八、社区管理与物业管理存在矛盾
社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。
针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：
其一、加快、加强物业管理的立法工作
当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。
其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境
1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。
2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。
3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。
其三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划
针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。
其四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分
房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。
其五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系
商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的"你搞物业是你愿意，跟我没关系"的观念。
其六、加强实施物业管理的正面宣传
一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。版权所有
其七、处理好社区管理与物业管理的关系
物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。
住宅小区物业管理篇7
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。
3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
住宅小区物业管理篇8
关键词：城市；住宅小区；物业管理；问题；对策
目前，随着对传统福利住房分配制度改革的推进，物业管理的模式，逐渐成为改善城市住宅小区居住条件与居住环境的重要因素。在城市住宅建设快速发展中，大量住宅小区的投入使用，为其物业管理工作带来了很多的问题。为了更好地促进城市住宅小区物业管理工作，结合城市住宅小区物业管理存在的问题，展开深入的探究工作，进一步制定解决城市住宅小区物业管理对策，可以极大地促进城市住宅小区物业管理工作的开展。
1城市住宅小区物业管理工作现状
在实际生活中，随着人们生活水平的提高，人们对于住宅物业管理工作的要求标准也有所提高。相对完善的住房和物业管理、小区配套设施等条件能够有效地结合在一起，才能真正满足人们对住宅的需求。就当前城市住宅小区物业管理工作而言，仍存在物业管理企业缺乏诚信，服务态度较差；物业管理制度不完善，纠纷事件频繁发生；物业管理收费不规范等问题。城市住宅小区物业管理工作现状，无法真正满足人们对于住宅物业管理工作的有效需求。因此，在城市住宅小区物业管理工作中，如何有效地结合城市住宅小区物业管理工作中存在的问题，深入探究解决的对策，成为城市住宅小区物业管理工作的核心内容之一。
2城市住宅小区物业管理存在的问题
2.1物业管理企业缺乏诚信，服务态度较差
众所周知，我国物业法律政策的框架，主要是由为数不多的行业性、地方性的政策法规组成的，相对完善的法规体系尚未形成。在进行城市住宅小区物业管理工作中，无法全面有效地实施相关的法律政策，导致物业管理企业缺乏诚信，服务态度较差的问题，一直没有得到彻底的解决，直接为人们的生活带来了负面影响。因此，在城市住宅小区物业管理中，物业管理企业缺乏诚信，服务态度较差其中非常重要的一个问题。
2.2物业管理制度不完善，纠纷事件频繁发生
在城市住宅小区物业管理中，物业管理制度不完善，纠纷事件频繁发生，也是较为普遍的一个问题。由于物业管理制度不完善，相关工作人员在处理具体工作的过程中，不能严格地按照法律规范进行处理，无法保障物业管理工作的公正性及客观性，直接导致纠纷事件频繁发生。因此，在城市住宅小区物业管理工作中，应重视对物业管理制度不完善，纠纷事件频繁发生问题的处理。
2.3物业管理企业服务质量较差，乱收费现象严重
在实际生活中，物业管理企业服务质量较差，乱收费现象严重，一直存在于物业管理工作中。由于城市住宅物业管理工作没有严格的法律规范，其服务质量较差，乱收费现象根本得不到有效的解决。长期发展以来，物业管理企业服务质量较差，乱收费现象严重这一问题，已经逐渐影响了人们的正常生活，给人们的日常生活及工作带来了极大的不利影响。
3解决城市住宅小区物业管理问题的对策
3.1完善物业管理诚信机制，强化监督管理工作
在实际工作中，完善物业管理诚信机制，强化监督管理工作，是解决城市住宅小区物业管理问题的有效对策之一。在处理城市住宅小区物业管理问题的环节，通过完善物业管理诚信机制，强化监督管理工作的方式，在最短的时间内，解决遗留下来的顽固问题，并严格按照相关的工作规定，强化监督管理工作，更加有利于促进城市住宅小区物业管理工作的顺利开展。因此，在开展城市住宅物业管理工作中，充分发挥完善物业管理诚信机制，强化监督管理工作非常重要。
3.2提升物业管理服务水平，加强与业主的有效沟通
为了有效地解决城市住宅物业管理工作中存在的问题，提升物业管理服务水平，加强与业主的有效沟通，是其中非常有效的工作方式之一。通过提升物业管理服务水平，完善物业管理工作中的问题，并在加强与业主的有效沟通的基础上，合理的开展相关工作，能够有效地避免住宅物业管理工作中的纠纷事件。提升物业管理服务水平，加强与业主的有效沟通，在一定程度上可以提高物业管理工作的水平。在城市住宅物业管理工作中，重视提升物业管理服务水平，加强与业主的有效沟通，加之利用小区物业管理系统，分模块进行管理，可以极大地提高物业管理工作的效率。小区物业管理系统，如图1所示。
3.3积极创新管理体制，提高物业管理服务水平
在实际工作中，通过积极创新管理体制，提高物业管理服务水平的对策，积极地解决物业管理工作中存在的问题，可降低物业管理工作与业主之间发生纠纷事件的概率，可有效地维护城市住宅小区物业管理工作的秩序，为打造和谐的物业管理工作氛围奠定基础。其次，通过小区物业管理系统的自动化操作系统，细化小区物业管理的各项工作，通过小区物业管理系统来实现小区的智能化管理，如图2所示。
4结束语
综上所述，在我国社会经济的快速发展，城市住宅小区物业管理工作，作为城市住宅小区建设发展的重要工作，对于提高人们的生活水平，发挥着重要的影响。在实际工作中，物业管理工作作为城市管理中的一种全新的形式，科学、合理的物业管理工作，可以有效地改善人们的生活，促进住宅建设工程快速的发展下去。因此，在城市住宅小区物业管理中，积极地探究解决住宅小区物业管理中存在问题的对策，将会极大地促进城市住宅小区物理管理水平进一步获得提高。
参考文献
[1]吴素梅.浅谈住宅小区物业管理工作存在的问题及对策[J].城市建设，2012（19）.
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[3]曹启林.物业管理与服务存在的问题及对策[J].煤矿现代化，2007（2）：1-2.
[4]杨化军.我国城市住宅小区物业管理的问题及对策[J].建材发展导向，2013（9）：168-169.
住宅小区物业管理篇9
关键词：住宅小区；消防安全；管理
abstract:theauthorsofthispapercombinedwithpracticalworktheresidentialpropertyinthefiresafetymanagementoffiresafetyfromthephenomenonundertookananalysis,andputsforwardsomesuggestions.
Keywords:Residentialdistrict;firesafety;management中图分类号：X956文献标识码：a文章编号：
随着市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，作为小区消防安全管理的主管部门――物业服务企业，目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是，像其他的新鲜事物一样，发展到一定时期就会出现“瓶颈”状，暴露出消防工作的不少问题：在小区的消防管理工作中，不少小区的日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，没有制定应急疏散预案和各项消防安全管理制度；小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。
住宅小区消防安全一直是消防宣传的重中之重，消防宣传“五进”中的“进社区”也一直在多方位的寻求一个多元化的消防宣传方式，因为住宅小区建设随着社会的进步与发展，公民的需求及文明程度与文化素质不断提高，住宅小区建设也在得到不断的完善和规范，消防安全管理工作有了明显改观。但是，由于种种原因，致使物业服务企业在消防安全管理方面，滋生了大量的火灾隐患，暴露出的问题亟待解决。
同是安全工作，消防安全管理重视程度不够，隐患
任意滋生。
目前，在何种管理模式下的住宅小区，公安派出所大部分已经进入，并设置了住宅小区警务室，外勤民警照片以联系方式与住宅小区群众见面；安全门上锁、一层窗子上铁栅栏，小区入口设置护栏铁桩等，毫无疑问住宅小区治安问题得到了好转。
（一）派出所已经普遍进入住宅小区。笔者在检查中发现，大部分住宅小区只设置了住宅小区警务室。物业管理只重治安防盗，没有很好地介入消防安全管理，管理工作趋于重防盗轻防火，消防管理制度不健全，保安大多属于临时雇用性质，消防安全意识与技能差，导致出现种种怪现象：一是消防设施被上锁，问及原因，答曰：由于小偷、小孩子经常光顾，消防设施丢失的现象十分严重，固上锁。二是一层窗子上铁栅栏并上锁，问及原因，为了防盗。可是万一发生火灾，逃生之路在哪里？
（二）尤为突出的且比较普遍的问题是新建成的小区，在出入口的消防通道、小区内的消防水源、消防水泵、消防设施和器材不规范或设置及管理方面不合理。如消防车辆无回车场地或被车辆占用，在疏散楼梯人为设置隔离墩或栅栏等；有些方面在消防建审环节无依据可循，无法控制；大部分住宅小区物业管理单位，为了住宅小区符合安静的要求，阻止各种车辆进入小区噪声扰民，将小区的入口处的通道设置路桩、栅栏。一旦发生火灾，消防车警笛长鸣却无法顺畅进入,将会贻误战机，从而给受灾群众造成极大的损失。这种种火灾隐患能让其存在吗？
（三）消防设施和灭火器材严重不足，有的物业管理单位甚至连最基本的消防桶、沙箱、铁锹、灭火器材等消防设施都未配置；有的消防设施无人操作，对简便的消防设施器材不会使用，无人管理，缺乏保养，任其自生自灭。
（四）业主忽视消防安全，居民家中因家装滋生火灾隐患，而其安全意识却十分淡薄。现代家居中绝大多数为追求美观、高雅，在装修房子时采用了大量的可燃性材料装修，这也就为火灾埋下了后患。
不同隐患产生的根源
（一）物业管理公司是企业，是市场的主体，作为一种经营性的住宅小区管理，以经济效益为生命线，消防安全管理的法规建设滞后于物业管理的发展，使物业消防安全管理的责任不明确，相关主体间的法律责任不清。物业管理涉及开发建设单位、业户、公安、居委会及城市管理的多层面。他们之间的诸多权利义务关系不清，给物业管理造成一定的困难。例如：产权关系不明确，一个住宅哪些部位、设施、设备属业户共有，哪些维修养护费应当由业户共同承担，还没有明确的界定；法律责任不清，在物业管理区域内发生火灾、偷盗等事件物业管理单位该承担什么样的法律责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。
（二）住宅小区消防管理介入滞后于物业消费使用，由于重建设轻管理，造成物业管理单位、建设和管理脱节。大部分物业管理单位是从房地产开发企业派生出来的。这种建设和管理不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重销售、轻管理的问题得不到根本解决，在规划、设计等方面留下深重的多层面的问题，加之物业管理中消防安全管理上的种种弊端，使消防安全隐患剧增。在消防安全领域，一些新开发的楼盘存在不少隐忧，换言之，不少开发商为赚昧心钱在销售过程中对安全方面的信息瞒天过海。一些开发商在与业户签订购销合同时，有意把关于消防安全方面的条款弄得模棱两可、模糊不清，对小区的消火栓的设置等硬件设施尽量做到能少则少，甚至可有可无。
（三）前期以效益为主开发的小区物业管理工作，普遍存在重防盗轻防火的现象，防盗方面对保安要求极为严格，可防火则普遍被忽视，为减少开支，精简人力，使物业消防管理人员人才短缺，现有人员身兼多职，素质低下，不少保安的消防知识一片空白，这样的保安队伍实难承担处理突发火灾的重任。
提高住宅小区消防管理的建设性措施
在以人为本，构建和谐社会的今天，安全是一个永恒的主题，也是人们生活的最基本要求，加强消防进住宅小区，加大消防宣传工作力度，提高消防在住宅小区群众中的主体意识，发挥政府主体、社会主体、市场主体三者有机结合，在政府的领导下，根据“政企分开、政社分开、政事分开”的原则，让市场主体参与到住宅小区消防管理中来，发挥各种社会主体的作用，使政府行为主体、社会行为主体、市行为主体在住宅小区消防管理中分工合作，在实践中探索最优化的组合形式来适应住宅小区消防的管理和建设。
消防安全在物业管理中应当得到社会的广泛关注，那么管理单位在住宅小区或小区建设方面，消防安全管理上该如何去做呢？建立一种群防群治多元化并举合作的机制无疑是一种最好的出路。
（一）政府强化，明确职责、划清责任。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》已经颁布实施，第十条明确规定：居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：(1)认真学习有关消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材;(2)制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；(3)开展防火检查，消除火灾隐患；(4)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；(5)管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新等，确保它们始终处于完好状态。其他物业管理单位应对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。住宅小区或小区管理单位在落实《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》上相对滞后，执行建设部、公安部、民政部《关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知》以及《物业管理条例》上比较系统，这说明以政府为高压加强调控，机构实施消防监督，形成一种以公司领导为中枢，部门领导分管，管理人员具体负责，保安队员、环卫人员、维修人员等物业工作人员都参加，责任落实到每一位物业工作人员的消防安全防护网络，对消防安全工作层层分解，明确责任。
（二）充分利用住宅小区内现有资源，建立健全消防安全管理机制，集群众共同参与住宅小区管理、专业化管理的新局面，这是规范和落实消防安全管理的重要保证。一是以辖区人民政府为核心下派的街道办事处为主体的管理，应发挥其协调职能作用，联合城建、公安、文化、教育、城管等部门及企业单位为一体，形成条块结合各司其职的消防管理防护网络，组建如由热心消防事业的政府救助的低保人员、下岗职工、人员等参加的住宅小区消防志愿者、巡逻队，救护帮扶组织，融入住宅小区警务为一体的综合性防护管理网，形成坚强有力的民间组织。二是以市场为主体的物业管理公司要根据《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规建立起消防安全管理制度，并通过一系列的学习和培训，使物业管理人员增强消防安全观念，树立起消防安全责任主体意识。要保证建成小区内各类固定消防设施及配套设施的完整有效并定期维护保养，不允许出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、烟感热感探头失效、消防栓无水或损坏情况。一旦出现火灾，管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。
（三）加强住宅小区及街道办事处消防安全宣传教育，形成广泛关注的消防安全氛围。“小政府、大社会”的格局在逐渐形成，街道、居委会、物业等住宅小区管理单位应借消防进小区之机，动员和组织业主接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,生动活泼,可以建立动态消防宣传栏、消防漫画、专题图片展，建立“楼道消防文化”等手段来宣传防火、灭火及火灾逃生、安全疏散等消防基本知识，让居民意识到消防安全的重要性，从而形成人人重视消防、人人具有一定消防安全自防自救能力的“群众消防”文化。
（四）组建多种形式、多元化兼治安与消防多功能为一体的住宅小区消防志愿者、义务消防巡逻队等队伍，负责对住宅小区公共消防设施、居民楼内消防设施的检查维护，随时制止消防违法违章行为和扑救初起火灾。
住宅小区物业管理篇10
【关键词】公共物业管理；智能化住宅小区；信息管理；软件开发；系统管理；住户管理；设备管理；收费管理
1、前言
随着房地产业的迅猛发展，大量住宅小区投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。同时，人民生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多要求，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素。
公共物业管理系统是小区物业管理部门用来对住宅小区内的建筑、住户、设备、人员等信息进行综合管理的一个信息管理系统。根据客户要求，系统要能对小区内建筑、公共设备、住户等基本信息实现录入、修改、查询和删除等操作，并且实现包括水、电、煤气费在内的各项物业管理费用的统计、查询和报表生成。
公共物业管理系统要实现以下主要功能：
1）工程设备管理：建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息；对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备；对出现故障的的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收、回访等实现过程化管理。
2）保安消防管理：消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。
3）系统维护管理系统：主要模块系统初始化设置、系统编码管理、系统权限管理、操作日志、数据备份、数据恢复、清空数据。
4）其他接口系统：全面的物业管理系统还应该包括楼宇自控系统、门禁考勤系统、停车场管理系统、智能监控系统、安全防护系统、巡查管理系统等的集中后台控制和管理，可以实现通过网通、电信、移动等运营商的短信网关群发短信的功能，以及物业管理部门独有的动态、智能工单派发技术等。
由于其后端一般均采用统一的计算机网络平台和系统平台技术，因而很容易实现各个系统之间的互联、互通和信息共享。我们可在通用物业管理业务平台技术基础上，针对各物业公司物业管理项目的实际运作模式做进一步的开发和集成工作，并结合数据结构和工作流定制技术，最大程度地实现整个产品的适用性和可扩展性。
2、公共物业管理系统功能需求分析
实现小区物业管理系统功能模块图如下：
图1系统功能模块图
1）系统管理模块
系统管理模块是整个物业管理系统的核心，在区分不同用户的使用权限、加强软件使用安全性和保证数据安全方面起着关键的作用。具体包括：用户管理、用户授权、更改密码、系统设置、系统初始化、数据库备份、恢复这几个子模块。
2）住户管理模块
该模块完成对新增住户基本信息（姓名、人口、住房面积等）的登记和已有住户信息的修改、查询和删除，是系统最基本的功能。该模块具体又分为住户登记、住户修改、住户修改、住户查询和住户删除四个子模块。
3）设备管理模块
该模块实现对小区内各项公共设备（如：路灯、排水管等）的管理，为各项设备建立信息档案，记录各设备检查＼维修＼保养记录。具体又分为设备登记、设备报修、设备检查和设备保养这四个子模块。
4）房产管理模块
该模块主要是针对小区内的建筑，实现对小区内每一栋建筑、每栋建筑内的每套住房进行管理，考虑到业主对每个单元的买卖变更，该模块还应该包括住房房产所有权的管理。该模块具体分为：建筑图纸管理、户型图纸管理、房产所有权管理等。
5）人事管理模块
该模块主要是针对物业管理部门内部的工作人员的，实现对物业管理人员、保安/保洁人员的管理。包括：员工信息录入、查询、工资管理、员工考勤记录和员工考核记录这几个子模块。
6）收费管理模块
该模块主要实现对已经入住的住户进行费用（物业管理费、水费、电费和煤气费）缴纳的各方面管理，具体包括以下几个部分：收费类别设置、收费项目设置、计量单位设置、表设置、用户抄表、应收款和收款单等。
3、公共物业管理系统建设目标
将物业管理纳入住宅产品的整个生命周期，全盘考虑，是高质量、智能化住宅小区建设的必然要求。具体体现在如下几个方面：
1）现代智能化住宅小区建设更多地采用新材料、新技术，提供物业管理的部门应全面掌握住宅小区在设计、施工过程中的方法和思路，在为用户提供服务时作到胸中有数。
2）为了为用户提供更好的服务，就必须将物业管理部门的成功经验融合到小区的前期设计中去。如根据小区的规模和级别，应如何设计停车场才能做到安全可靠等。
3）小区智能化是住宅产品发展的必然趋势，而智能化的小区需要专业化、高水平的物业管理队伍。传统的物业管理完全是人工管理，智能化小区采用网络化电脑管理，不仅快捷准确，还可以降低物业管理办公费用，而且提高了公司的物业管理形象。
4）采用网络化物业管理后，利用小区自身的软硬件条件，可以对用户提供更多增值服务，如商品信息，经济及股市动态等。同时采用全新的物业管理模式，可减少常规物业管理人员的50%左右，节约开支。
4、公共物业管理系统总体架构
根据系统的实施目标和住宅建设中物业管理的过程，科学制定小区物业管理系统总体架构。智能小区的信息服务与物业管理中心，是向小区内每一家庭提供公共服务的设施，通常由住宅小区开发商负责建设，同时也要得到政府在资讯和通讯方面提供相关服务的支持。智能小区“服务与管理中心”是主要的服务与管理，包括“综合信息与资讯服务”和“公共物业管理”以下两项的内容。
现代化智能小区的文明建设是建立在社区内的公共物业管理现代化的基础之上的，这也是智能小区“服务与管理中心”所要求的管理内容，其内容通常包括以下几个方面：
1）小区内集中的安全防范综合管理：包括家庭防盗报警系统、家庭消防报警系统、门禁系统、家庭可视对讲系统、小区周边防盗监视系统、小区消防监控制系统等；
2）小区内公共场所的机电设施集中管理：包括小区供小集中控制系统、小区供电集中监视系统、小区电梯控制系统、小区停车场监控系统等；
3）小区房产与承租户管理：包括小区住户信息管理、小区房产信息管理等；