流转土地合同篇1
乙方(流入方)：_________
双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。
一、流转标的
甲方同意将其承包经营的位于________________县(市)________________乡(镇)________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给乙方从事______________________________________生产经营。
二、流转土地方式、用途
甲方采用以下第转包、出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。
四、流转土地的种类、面积、等级、位置
甲方将承包的耕地_________亩、流转给乙方，该土地位于___________________。
五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间
(一)乙方同意每年________月________日前分________次,按________元/亩或实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。
六、土地交付、收回的时间与方式
甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。
交付、交回方式为_____________。并由双方指定的第三人___________________予以监证。
七、甲方的权利和义务
(一)按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
(二)协助和督促乙方按合同行使土地经营权,合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
(三)不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务
(一)按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。
(二)按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
(三)未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;
(三)一方违约，使合同无法履行的;
(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的;
(五)因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任
(一)甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。
(二)甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金
元。
(三)乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。
(四)乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。
(五)乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1.不按合同规定用途使用土地的;
2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的;
3.不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定
(一)本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。
1.甲方收取;
2.乙方收取;
3.双方各自收取________﹪;
4.甲方收取土地补偿费,乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。
(二)本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并,负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。
(三)本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。
1.归甲方所有，甲方不作补偿;
2.归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元;
3.由乙方按时拆除，恢复原貌,甲方不作补偿。
(四)国家征用土地、乡(镇)土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用,本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。
十二、争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解;协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
(一)提交仲裁委员会仲裁;
(二)依法向________________________人民法院起诉。
十三、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份,乡(镇)土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会(原发包人)各一份,自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项_________________________________。
甲方：
流转土地合同篇2
身份证号：
住所：
乙方（受让方）：
身份证号：
住所：
为了规范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》法律、规章的有关规定，本着依法、自愿、有偿、平等协商的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。
一、流转承包土地的种类、位置、四至、面积、质量、等级
甲方将承包的土地（以下简称承包地）亩经营权流转给乙方，承包地座落于.四至界限。（承包地属性、质量等见附件）。
二、承包地承包经营权流转的期限和起止日期
合同双方约定，承包地承包经营权流转期限为年，从年月日起，至年月日止。
三、承包地承包经营权流转方式
甲方采用方式（转包、出租、互换、转让、入股及其他）将其承包地流转给乙方生产经营。
四、流转承包地用途
流转承包地只能用作农业用途，具体用途为.
五、流转价款及支付方式、时间
1、承包地流转费用现金支付。合同期内，乙方向甲方支付流转费每年元。付款时间每年10月31日。
2、流转土地所享受国家惠农资金和其它补贴均由方享受。
六、流转双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、权利。按照合同规定收取承包地流转费，按照合同约定的期限收回流转的承包地。合同约定的其它权利。
2、义务。在不干预乙方正常的生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权。以转包、出租、互换或者其他方式流转的，甲方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，甲方应当事先向发包方提出转让申请。合同约定的其它义务。
（二）乙方的权利和义务
1、权利。在受让的承包地上，具有自主生产经营权。如果乙方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，流转合同到期或者未到期由甲方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。合同约定的其它权利。
2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事农业生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳流转费。对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。乙方将甲方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得甲方同意。合同约定的其它义务。
七、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；③一方违约，使合同无法履行的；④乙方丧失经营能力使合同不能履行的；⑤因不可抗力使合同无法履行的。
八、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地的、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。
九、合同纠纷的解决方式
甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决；协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解；双方当事人不愿意协商或调解，或者协商、调解无效的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，不服仲裁决定的，在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院；也可直接向人民法院。
十、其他约定事项
本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇经管站各留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同，应以原发包方同意之日起生效。
合同甲、乙双方约定的其他事项.
本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方（盖章）签名：
乙方（盖章）签名：
鉴证单位（盖章）鉴证人签名：
流转土地合同篇3
家庭地址：
乙方(受让方)：
家庭地址：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》及相关规定，经+++村第村民小组同意，本着自愿、平等、有偿、诚信的原则，经甲、乙双方协商，就承包土地经营权、林地转让事宜达成一致意见，并订立以下条款。
一、流转地块：甲方将位于的承包土地亩，位于的柴山地亩，位于的绿化林亩的经营权流转给乙方使用;四至界限见附图。
二、流转时限及用途：甲方于XX年月日起将上述土地和林地经营权长期转让给乙方，并按有关规定协助乙方办理土地经营权转让手续，乙方将承包地用于农业生产，柴山地用于采集家庭燃料之用，绿化林地用于自用材采集。
三、流转价格及付费事宜：上述承包地、柴山地及绿化林地转让费为元，大写万元整;乙方于XX年月日现金支付经营权转让费，甲方另立收据。
四、甲方向乙方移交流转证件：1.《农村土地承包经营权证书》(编号：)一本;2.《林权证书》(编号：)一本;3.《退耕还林合同书》(编号：)一本;4.《财政补贴一折通》(编号：)(粮食直补贴金)一本。
五、其他约定：1.甲方若对承包地界指界有误而造成的乙方经济损失的由甲方承担全部责任;2.流转合同生效后因国家对土地承包经营政策进行调整的，乙方享有优先承包权;3.国家给予的各种政策性补贴由方享受,相关农业政策性保险由乙方缴纳，并享受保险赔偿款项。4.合同未尽事宜，由甲、乙双方共同协商达成一致意见，形成书面补充协议。5.合同自双方签字之日起生效;6.合同一式五份，甲方、乙方、村民小组、镇农村土地承包管理机构各执一份，报县农业局备案一份。
六、合同纠纷处理:若双方发生合同纠纷，甲、乙双方应共同协商解决，协商不成的，按《合同法》、《民法通则》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》和《物权法》等法律法规和有关农村土地流转管理政策执行。首先请求村民委员会、镇人民政府调解解决;调解不成的，向县农村土地承包经营纠纷仲裁机构申请仲裁或直接向县人民法院提起诉讼。
七、违约责任：1.甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方全部损失;2.乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，乙方赔偿全部损失。
特此订立合同
附：转让地界四至界限图。
甲方(签字)：
年月日
乙方(签字)：
年月日
村民小组组长(签字)：
年月日
土地经营权流转合同范文二甲方(原承包方)：住址：
乙方(受让方)：乐昌市坪石镇绿天果蔬流通专业合作社为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的有关法规条例规定，经双方自愿平等协商同意订立本合同。
第一条流转标的、形式、期限和交付标准：
甲方将享有承包经营权的座落在的土地(四至为：东至，南至，西至，北至，)共亩以流转(转包、出租、转让、互换)方式从年月日起至年月日止，流转给乙方用于。
上述土地交付标准：。
第二条双方权利及义务：
(一)甲方的权利和义务：
1.享有按时收取流转价款权利;
2.该土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的土地使用补偿：
3.不得干涉和破坏乙方的生产与经营。
(二)乙方的权利和义务：
1.享有该土地的自主生产经营使用权及产品处臵收益权;
2.不得改变该土地的农业用途，不得用于非农建设;
3.保护和合理利用土地，不得给该土地造成永久性损害;
4.环保方面应按国家标准达标排放;
5.该土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的青苗及乙方所搭建的建筑物补偿。
第三条流转价款及支付方式：
1.第一年流转价款为人民币元，以后递增方式及比例为。
2.本合同生效后天内乙方向甲方一次性支付本年度的流转价款，以后每年月日前乙方向甲方支付下一年度的流转价款。
第四条合同的变更、解除和终止：
(一)本合同效力不受甲乙双方法人代表变动影响，也不因集体经济组织的分立或合并而变更或解除。任何一方不得随意终止合同。因不可抗拒自然灾害严重毁损该土地，造成合同无法履行除外。
(二)经双方协商一致，可另签协议对本合同内容进行变更。
(三)合同期满后，甲方有权收回该土地的使用权，乙方应清理所有承包土地的地面设施，将土地整平后交给甲方。乙方如需继续经营，享有同等条件下的优先承包权，但需与甲方重新协商签订合同。
(四)土地流转期限超过国家规定的家庭承包期的，超过的时间无效。
(五)合同期内，如因国家及农业基础设施占用或征用该土地的，本合同自动终止，补偿款按本合同第二条规定分配，甲乙双方均不负违约责任。
第五条违约责任：
(一)乙方应按照合同规定按时足额向甲方支付土地流转价款，逾期一天乙方应向甲方支付应付款的%滞纳金。逾期个月视为乙方单方违约，甲方有权收回该土地使用权，该土地上的建筑物归甲方所有。
(二)乙方擅自改变该土地的农业用途或不合理使用土地给该土地造成永久性损害的，经国家有关部门确认后，甲方有权收回该土地使用权，
乙方还应承担土地功能恢复责任，无法全部恢复的，承担赔偿责任。
(三)甲方应按合同规定按时向乙方交付土地，逾期一天应向乙方支付当年流转价款的%滞纳金。逾期个月视为甲方单方违约，乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还乙方当年度的流转价款，给乙方造成实际损失的，还应承担赔偿责任。
(四)甲方违反合同约定擅自干涉和破坏乙方的生产与经营,使乙方无法进行正常的生产经营活动的，乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还乙方当年度的流转价款，给乙方造成实际损失的，还应承担赔偿责任。
第六条合同争议的解决方式：
发生合同纠纷，双方应协商解决，协商不成，可由农业、工商等政府行政管理部门调解，调解不成时，可向人民法院申请诉讼。
第七条本合同如有未尽事宜，经双方平等协商后可在补充栏目中(附后)完善合同内容并与本合同具有同等法律效力。
第八条本合同自年月日起生效，一式四份，甲乙双方、发包方和鉴证机关或镇土地流转指导中心各一份。
甲方：(签字盖章)
乙方：(签字盖章)
签订日期：年月日
土地经营权流转合同范文三承包方(甲方)：
住址：
受让方(乙方)：
住址：
根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，订立本合同，双方共同遵守。
第一条：甲方以_________(出租、转包、互换、转让、入股)形式将座落_________，等级_______等，面积_______亩的承包地(其中：水田______亩;旱田______亩)流转给乙方从事农业生产，流转期限_______年(自____年____月____日至____年____月____日)，流转费用每年(人民币大写)_________元整，包括_______、_______、_______，付款时间每年__月__日前。
第二条：流转期内，乙方享有生产经营自主权、产品处置收益权和_______、_______的权利，并接受发包方依法管理和监督。
第三条：流转期内，乙方承担维持土地的农业用途，不得用于非农建设;依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害和_______，_______，等义务。
第四条：流转期最后一年，乙方应于____年____月____日前向甲方交齐当年流转费用后，方可使用流转土地，否则，甲方有权收回流转给乙方的土地。
第五条：流转期满，乙方应保证流转的土地达到流转时土地等级和质量。
第六条：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡镇土地承包经营权流转服务中心调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的可以向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第七条：双方约定条款。
第八条：违约责任。
第九条：本合同自签订之日起生效，合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇农村土地承包经营权流转服务中心各备案一份。
第十条：合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。
承包方(甲方)：(签字)代表人：(签字)受让方(乙方)：(签字)代表人：(签字)年月日鉴证机关：(公章)承办人：(鉴章)年月日
农村土地承包经营权转入委托书__________：
我因_____________的需要，欲以每亩______元的补偿标准，采取_____流转方式，转入土地_____亩。意向流转期限___年(自____年____月____日至____年____月____日)。对地块的意向要求为
______________________________________。转入的土地主要从事(主营项目)____________________生产经营。本委托人现授权委托贵单位与有关转出方协议确定符合以上条件的农村土地承包经营权流转具体事宜，并代表本委托人签订《土地承包经营权流转合同》。流转土地的权利和义务按《中华人民共和国农村土地承包法》及其他有关法律、政策和流转合同约定条款执行。委托有效期自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。
委托人或单位(签字或盖章)：
住址或地址：
法人代表身份证号：
流转土地合同篇4
关键词：农村土地承包经营权；流转；合同
中图分类号：D922.32文献标识码：adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.49文章编号：1672-3309（2012）02-116-03
农村土地承包经营权流转合同是调整土地承包经营权流转的基本法律形式，也是确立合同双方权利义务关系的基本前提。农村土地承包经营权流转合同是保证农村土地承包经营权流转健康有序进行的基本手段，它有效的保证了广大农民根据土地二级市场的供需要求，发挥价格机制的调节作用，进行土地资源的优化配置。
一、农村土地承包经营权流转合同的内涵分析
（一）农村土地承包经营权流转合同的概念及性质探究
土地承包经营权流转就是农户通过家庭承包方式取得对集体所有土地的使用权后，以出租、转包等方式有偿转让给他人生产经营的行为[1]。故土地承包经营权流转合同是土地承包经营权人和受让人之间订立的，在受让人坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，将该土地承包经营权的全部或部分让渡给受让人而产生的协议。目前，农村土地使用权流转主要有:转包、转让、互换、出租、入股等五种类型，与此相对应的是五种不同的合同形式。《农村土地承包法》中也明确规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。
在制度层面上，土地承包经营权流转的行为是一种民事法律行为，应当遵循民法中如意思自治原则、诚实信用原则和公平交易原则等关于交易的一般原则和相关规定。在具体规则上，土地承包经营权流转合同的签订也应当符合要约、承诺的一般规则。所以从这个意义上讲，农村土地承包经营权流转合同具有民法中民事合同的一般共性特征。但由于我国农村土地承包经营权流转制度涉及到农民的根本利益，所以国家意志的介入就成为了必要，因此土地承包经营权流转合同就具备了一些公法上的特征。土地承包经营权流转合同的客体是该土地的用益物权，因而自然具有财产属性，理应进入市场流转，进行资源的优化配置。而土地作为一种稀缺性资源，承载着保障社会公共利益的责任[2]。所以在尊重市场交易的前提下，应当且需要国家意志介入土地承包经营权流转及其合同过程。比如，相关土地管理部门对土地承包经营权流转的行政指导；国家要监管流转合同不得有涉及改变土地性质和土地用途的内容；省级农村土地管理部门制定土地承包经营权流转合同的格式文本等等。显然，在这个过程中“国家之手”发挥了重要作用，农村土地承包经营权流转合同也就具备了公法上的相关特征。因此，农村土地承包经营权流转合同是一种兼具行政性质的民事合同。
（二）土地承包经营权流转合同的主体探析
合同的主体就是合同享有权利和承担义务的当事人。对合同主体的资格的限定也是合理对土地承包经营权流转合同进行有效法律规制的应有之义。《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》中指出“坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转。”这明确规定了土地承包经营权流转主体是农民，但是不能因此断言土地承包经营权流转合同的主体就必然是农民。由于土地所有权与使用权分离，乡镇政府基于发展经济的需要和对耕地、对承包合同负有的管理职责，或通过村委会或直接参加与用地方的谈判签约[3],而且在流转面积较大、涉及农户较多、时间较长且转让方与受让方都有要求的情况下,村委会可以农户人的身份与受让方签订合同。这是既不违法又能有效解决实际问题的正确选择[4]。现实中一些地方建立发展农村土地流转中介组织，对农村土地流转市场进行信息的咨询、预测和评估，指导农村土地合理流转。在这种情形下，农村土地流转中介组织也可以以农民人的身份在流转中与受让人签订合同，从而成为土地承包经营权流转合同的主体。
土地承包经营权作为用益物权，其权利主体是享有该项权利的农民，因此在土地承包经营权流转中的权利义务主体也必然是农民。而现实中，村委会或农村土地流转中介组织为规范土地的合理利用、降低流转成本、增加农民收入，从而将农民承包的土地进行规模化流转，在这个过程中村委会或农村土地流转中介组织仅仅是以农民人的身份参加土地承包经营权流转，与受让方签订流转合同，而并不是该项土地用益物权的主体。所以村委会和农村土地流转中介组织仅可以是土地承包经营权流转合同的主体，而非土地承包经营权流转的主体。
二、土地承包经营权流转合同成立的形式要件
（一）应该经发包方同意问题
土地承包法第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”但本人认为流转没有必要经过发包方同意，具体理由主要有以下几点：
第一，土地承包经营权具有用益物权属性，“它实在肯定所有人对物的所有权的同时，着重保护用益物权人利益的一种制度设计[5]”。所以，土地承包经营权的用益物权人可以排斥该土地的所有权人优先行使权利，即优先用益，若对该优先用益权加以限制，土地承包经营权作为用益物权的优先属性就丧失了意义。
第二，如果法律只是象征性的规定“应当经发包方同意”，实际上是赋予了发包方对流转进行干预的权利，从而弱化了土地承包经营权人的权利。而土地承包经营权人由于担心发包人拒绝其土地承包经营权的流转或者对流转设置障碍，他们会私下交易从而规避法律。
（二）合同的登记问题
《农村土地承包法》第三十八条规定:“土地承包经营权流转采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”该法条规定的是登记对抗主义，即将登记的决定权交给合同当事人自己决定。也就是说，不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果，而受让人为更好的维护自己的权益，要求办理登记是比较可靠的。但是受到流转对象、流转规模以及流转是否有偿等因素的影响与制约，很多土地承包经营权的流转并没有采用书面合同，因此在合同签订的过程中履行登记程序就形同虚设了。
所以，完善农村土地承包经营权流转合同制度的一个关键就是建立完备的公示公信制度。尤其是我国农村土地承包经营权流转长期缺乏必要的民事登记制度，确立相应的登记制度就极为必要。第一，土地承包经营权是一种用益物权，虽然在静止状态下权力的外部支配关系可与权利状态相符，但是由于流转产生的动态关系，其外观状态无法折射出权利关系，需以登记作为判断权利的唯一标准[6]。第二，农村土地承包经营权的流转凸显了农村的土地价值功能，而这也需要有相应的登记制度以确定公示其权利义务关系。第三，农村土地承包经营权是我国农村土地制度的基础，关乎农民的切身利益和农业的发展，所以科学公正的登记制度对于国家规制农地秩序是非常必要的。
从物权的角度来说,公示制度是我国需要尽快建立和完善的制度,在公示方法中,最重要的就是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度是财产交易有序化的必要条件[7]。所以立法应当建立完善的土地承包经营权登记制度,以保证其流转的安全有序，具体而言，要明确土地承包经营权流转登记的效力，合理设定土地承包经营权的登记机关以及规范土地承包经营权的登记程序和内容等。
三、土地承包经营权流转合同的效力及其纠纷的解决
（一）土地承包经营权流转合同的效力
由于农村土地承包经营权流转合同中的当事人明确的是双方的合同权利义务，享有债权请求权，合同订立后如未交付土地承包经营权，受让方有权请求流转方承担违约责任；当合同成立发生物权转移效力后，受让方对于任何人的侵权和妨碍行为都有权直接向仲裁机构或法院请求救济。所以，土地承包经营权流转合同应当自当事人意思表示一致时生效，除法律禁止性规定外，合同双方的权利义务适用意思自治原则，具体内容包括：合同的订立、流转费的有无及其数额、合同的变更解除及违约责任等；土地承包经营权流转合同自登记之日起产生流转效力，受让方取得对该土地的承包经营权，该承包经营权享有排他性，可以对抗善意第三人，而且受让方还享有相应的物上请求权和损害赔偿请求权。
（二）土地承包经营权流转合同纠纷的解决及防范
因农村土地承包经营权流转发生纠纷或农地使用权受侵害的，当事人可以通过协商解决，也可以向村民委员会或乡镇人民政府申请调解解决。当事人协商、调解不成或者不愿协商、调解的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院。《农村土地承包经营权流转管理办法》规定乡镇人民政府农村土地承包管理部门是农村土地承包经营权流转的管理机构。因此乡镇人民政府农村土地承包管理部门可以根据流转合同一方当事人的申请受理流转纠纷，对经过调解仍达不成协议的纠纷，可以作出处理决定。当事人未就该纠纷向农村土地承包仲裁机构申请仲裁或人民法院又不执行该处理决定的，乡镇人民政府农村土地承包管理部门可在其职权范围内采取必要的措施予以执行。
为了避免在土地承包经营权流转中出现合同纠纷，本文认为应在以下3个方面予以强调：
第一，确立民主议定在流转合同签订过程中的作用。所谓民主议定原则，是指对于涉及村民重大利益的事项，必须由村民委员会提请全体村民大会或村民代表大会讨论决定，经集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，事项方可通过，对违反上述程序所作出的处分及决定无效[8]。因此凡是由村集体统一组织流转的合同，无论采取哪种类型、其流转期限、租金的确定，必须经过村民会议的民主议定并取得村民会议的多数通过，违反上述程序和条件的，则导致承包合同无效的法律后果。
第二，确立审批制度。凡向本村以外流转承包经营权的，须向村集体经济组织提出土地流转申请，经审议同意后方可实施。如涉及利益关系复杂的，村集体经济组织应向乡镇政府土地承包管理部门请示，由乡镇政府审批。
第三，合同内容一定要明确具体。土地承包经营权流转双方一定要有较清楚的流转意愿表达、有效的实现方式，转包、互换、出租的期限，土地名称、坐落位置、面积、用途、价款及支付方式、双方应履行的权利、义务、违约责任。值得一提的是，农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》中明确规定了由省级人民政府农业行政主管部门确定农村土地承包经营权流转合同文本格式，由乡镇人民政府农村土地承包管理部门及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。这一规定对维护合同双方合法权益，避免不必要的合同纠纷提供了有效地法律依据。
参考文献：
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[6]郭洁．土地资源保护与民事立法研究[m].北京：法律出版社，2002:278．
流转土地合同篇5
关键词：农村土地流转；合同；权益保障；路径
一、四川省农地流转模式及合同执行现状
1.1四川省农地流转模式
四川省农村土地流转主要采用“公司+农户”合作经营模式，业主作为农村土地流转的流入方，从农民手中获得土地承包经营权。取得这一权利的同时，业主需通过农户土地收益权保障给予农户定量补偿，将这一补偿方式合法化的有效途径即是流转双方签订土地流转合同。流转双方在坚持“依法、自愿、有偿”的原则基础上，通过签订土地流转合同保障农民土地收益权。
1.2“公司+农户”模式经营下合同执行现状
在“公司+农户”型产业化经营模式实际操作中，企业在合同签订前后存在着多种侵害农民权益的行为。
其一，土地流转合同签订双方地位不平等，突出表现为农户对合同内容的认知度和流转法律知识的熟知度过低。当前，农村留守的大多数是老年人和小孩。在这一现状下，农户签订土地流转合同的当事人存在年龄偏大、合同知识匮乏等情况。据走访调研四川省几个市县土地流转的农户发现，签订合同的农户对合同的认知仅限于流转土地的亩数，以及土地流转所能获得的收益和支付时间，而对合同中的权利义务知之甚少。一方面，公司在合同中并未明确告知农户流转后土地的使用方式，若使用方式发生更变，将致使流转合同结束后，农户无法对归还的土地予以作业。另一方面，外出务工的青壮年返乡后，他们的土地流转意见与已经签订土地流转合同的老年人不相统一。
其二，合同限定内容不完备，违约责任赔偿不清晰。《四川省农业厅关于印发〈四川省农村土地使用权流转合同〉（范本）的通知》（川农业发[2003]53号）文件中明确提出四川省农村土地流转合同范本，指出农民的权利在于“按照合同规定收取有关土地流转费；按照合同约定的期限到起收回流转的土地”。不难看出，文件在农民权利方面只保障了农民的收益权和土地承包经营权。指出企业的义务在于“在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动；依照合同规定按时足额缴纳土地流转费；对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜；对流转的耕地进行有效保护，保证合同到期后能复耕”。在违约责任方面指出，当企业不安合同规定用途使用土地；荒芜土地，破坏土地上的附着物，破坏水利等基础设施；不按时限交纳土地流转费的情况下，农户有权收回土地。而没有明确指出当上述情况出现，企业应当作何赔偿。如此，便留有一个协商、裁量的可能，为企业通过关系运作而侵占弄民权益提供机会。
其三，农村土地流转合同签订过程中，业主和农户的信息沟通不充分。公司业主和农户之间直接签订合同的形式并不多见，据南充市西充县百科园业主赵总、崇州市杞泉乡群安村蜀曦农业公司老板郭先生介绍，合同签订主要与村委会直接打交道，在土地流转合同签订这一过程中几乎不与农户直接联系，在这类合同方式签订的背后，缺失农户与公司业主之间的充分对话和沟通。
第四，土地流转合同单方面执有。作为土地流转合同签订的甲方、乙方，农户和公司业主应当同时独立拥有合同的原件，以保障在发生纠纷时不至于某方因法律有效要件缺失而导致利益受损。据走访调研，南充顺庆区搬罾镇土地流转农户、都江堰天马镇金陵村和大观镇茶坪村土地流转农户、崇州市桤泉镇和集贤乡土地流转农户均反映自己无合同原件以及复印件，合同由虚拟产权主体村委会统一保管。作为土地流转的双方，公司握有土地流转合同，而土地流转的直接当事人农户自身却没有土地流转合同，一旦出现租金问题以及土地使用方式等情况，引发纠纷。企业必将寻求法律途径，而此时因缺失有效法律要件，农户势必会处于劣势，正当权益得不到法律的有效保护。
二、四川省就土地流转合同工作的探索
2.1省政府、农业厅工作探索
《四川省农业厅关于切实做好农户承包地使用权流转过程中农民权益保护工作的通知》（川农业发[2002]109号）文件指出要规范土地流转程序，指导土地流转合同的签订。土地流转双方在平等互利的基础上签订书面的土地流转合同，明确双方的权利和义务，乡镇农业承包合同管理机构应对合同的合法性予以审查监督，保护好农民的利益；
《四川省农业厅关于印发〈四川省农村土地使用权流转合同〉（范本）的通知》（川农业发[2003]52号）文件指出农户与农业开发业主之间的土地流转，必须按照范本提供的基本内容和格式，结合当地实际和流转土地的类型、用途，增补相应的约定条款，订立正式书面合同，明确流转双方的权利、义务和违约责任。农户和业主之间原来签订的土地流转合同，若不符合法律和政策规定的，应重新签订；不完善的，应当逐步补充和规范，没有签订土地流转合同的，要及时签补。
合同范本中规定农户的权利：按照合同规定收取有关土地流转费；按照合同约定的期限到期收回流转的土地。规定受让方的义务：依照合同规定按时足额缴纳土地流转费；对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜；对流转的耕地进行有效保护，保证合同到期后能复耕。
《四川省人民政府办公厅关于进一步规范有序进行农村土地承包经营权流转的意见》（川办发[2009]39号）文件指出土地流转合同须在乡镇农村土地承包管理机构监督下，土地流转双方依法签订。土地流转合同一式5份，流转双方各执一份，发包方、乡镇农村土地承包管理机构和县级农业或林业行政主管部门各备案一份。同时乡镇农村土地承包管理机构应建立“一社一册、一户一页、一地一格”的土地流转台账，随土地流转信息、土地流转合同及其他规范性流转书面材料等一并整理归档。
《四川省农业厅关于认真贯彻省政府办公厅〈关于进一步规范有序进行农村土地承包经营权流转的意见》（川农业[2009]150号）文件指出要全面落实《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）的各项规定，推行我厅即将出台的规范统一的土地流转合同示范文本；要把指导合同签订同开展土地流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导土地流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立合理的流转关系和利益关系，签订规范的土地流转合同；要积极开展土地流转合同签证，对提出鉴证申请的，要及时给予办理，通过合同鉴证，纠正土地流转双方违反法律政策的约定。
2.2取得的成效
第一，通过及时补签和重新签订土地流转合同，解决没有签订土地流转合同和不符合法律、政策规定的土地流转合同问题，为土地流转农户保障权益提供具有法律效力的要件；
第二，规范了合同文本，规定合同中双方的权利和义务，以法律形式确定了土地流转中农户享有的收益权、处分权和土地承包经营权；
第三，把指导合同签订同开展土地流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导土地流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立合理的流转关系和利益关系，签订规范的土地流转合同。
2.3存在的问题
第一，合同内容不完善，没有涉及到在合同终止时因土地肥力、等级、质量下降损害农民权益的问题。在“公司——农户”土地流转经营模式下，农户流转出的土地被企业用于种植经济作物或搞养殖等，这些土地使用方式改变土地原来的用途。客观上造成了土地肥力、等级、质量下降等问题，为农户收回土地后的复垦带来破坏性影响。文件只提出业主有义务流转的耕地进行有效保护，保证合同到期后能复耕。但并未考虑到现实情况，流转后的土地在某些使用方式下势必会导致土地肥力、等级下降，以致复垦困难，农民权益受到损害，这是不可避免的，在这一情况下急需土地质量、等级鉴定组织，在第一时间确定土地受损度，并事先拟定好赔偿措施。
第二，权利义务确定不细致，对于以何种形式归还土地没有做出一个规范性指导。土地流转后，农户原本零散、分乱的土地被企业业主进行大规模的重整、区划，势必改变了土地原有的格局。合同终止归还土地时，这种模糊了土地界线的情况易引发相邻土地承包者之间因争夺土地而发生纠纷，破坏邻里关系。因此需事先设想到是按流转合同前的原格局归还土地，还是按照新的模式：一户“一块田、一块地”的方式归还土地。
第三，合同管理不善，绝大部分土地流转农户未执有土地流转合同。目前合同签订大范围内是基层政府或者村集体组织代农户与企业业主签订土地流转合同，其中并没有农户的委托书面材料，并且合同只被基层政府或者村集体组织和企业业主执有，农户未执有合同原件甚至复印件。
三、完善合同，保障农民权益对策
3.1规范合同签订程序
相关部门要尽快出台规范土地流转交易的程序法。签订土地流转合同，须以书面和口头两种形式一并告知农民权利义务、流转面积、流转方式、期限、租金收入明细、租金给付方式、违约责任和其他应该写入合同并告知当事人的事项等内容。农民在充分理解、认同合同全部条款的前提下，自愿、直接与企业业主签订流转合同，村委会、村组不得代签、代按手印；如确需代签，须由农民出具书面委托书或者由农民口头委托，村委会、村组与农民签订具有法律效力的书面委托书。
3.2完善合同内容
第一，在现有土地流转合同此基础上要考虑到在合同终止时因土地肥力、等级、质量下降损害农民权益的问题。要考虑到业主对土地的使用势必会降低土地肥力、等级、质量，以致农户复垦困难，在这一情况下如何第一时间确定土地受损度，如何鉴定土地质量、等级，并拟好可操作的赔偿措施。
第二，要考虑到合同终结时以何种形式归还土地。土地流转后，农户原本零散、分乱的土地被业主进行大规模的重整、区划，改变了土地原有的格局。合同终止归还土地时，模糊的土地界线易引发相邻土地承包者之间因争夺土地而发生纠纷，破坏邻里关系。因此需事先设想到是按流转合同前的原格局归还土地，还是按照新的模式：一户“一块田、一块地”的方式归还土地。
3.3规范合同管理
引导农民在平等互利、协商一致的基础上，自愿签订统一规范的书面同文本。一方面，要做到合同当事人双方均握有农地流转合同原件以及复印件，并报发包方和乡（镇）农经管理机构备案。另一方面，要做到“一社一册、一户一页、一地一格”的土地流转台帐，乡镇农村土地承包管理机构应对流转合同及有关资料进行归档并妥善保管。
参考文献：
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[2]姜晓萍，衡霞.农村土地使用权流转中农民权利保障机制研究[J]，政治学研究，2011（6）.
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流转土地合同篇6
关键词：农村土地流转资源配置
农村土地流转，是指农村土地承包户依法对其所承包土地的使用权通过转让、租赁、入股等形式进行处置，获得收益的行为。农村土地资源的流转既是土地这一重要的稀缺资源实现优化配置的内在要求，也是提高土地使用与生产效率的一个重要手段以及促进整个国家经济持续、稳定、健康发展的一个有力保障。
农村土地流转的制约因素
1978年我国实行的农村家庭联产承包责任制，对农业发展以及整个社会生活产生了极其重要的影响，调动了农民的生产积极性，促进了生产力的飞速发展。然而，家庭联产承包责任制所能产生的效益已经接近最大限度地释放了出来，土地收益下降使农民对土地投入的积极性也随之下降，农村土地流转已经成为经济和社会发展到一定历史阶段的必然要求。根据农村经济的现状，国家适时地出台《农村土地承包法》，允许和鼓励农村土地自由流转。然而，受思想观念以及流转环境的影响，农村土地流转中存在一些问题。
（一）农民的“恋地”情结不利于土地流转
我国人多地少，特别是几千年的自然经济遗留影响，使农民长期依附于土地。土地不仅是农民吃、穿的生活来源，而且土地赋予农民更多的保障功能，可以说，土地是农民安身立命之本。目前，由于农民就业岗位很不稳定，常常是季节性的打短工，再加之农村社会保障体系还处于初始阶段，因此，大多数农民对承包土地的流转心存疑虑，当其外出打工或无力耕种时，往往选择私下协商代耕，临时性转包，有的甚至干脆撂荒，这些都不利于土地的流转。
（二）土地流转主体不规范侵占了农民的主体地位
现有的农业法等法律政策规定，农户要进行土地流转，必须要“发包方同意”；即土地流转的发包方是农户，土地流转要在农民自愿的前提下进行。然而，由于农户在农村权力架构体系中处于弱势地位，再加之部分农民法律意识淡薄，农户在土地流转中的主体地位始终没有得到体现。在实际操作中，有的乡村集体经济组织没经过农户的同意，将土地流转给第三方经营；部分村组干部不尊重农民意愿，直接充当土地流转主体；个别乡村组织甚至随意改变土地承包关系，进行强制性的土地流转。有的地方用不平等、不等价的行政命令办法侵占农民的土地，又不做合理的安置，致使失地的农民成为种田无地、上班无岗、低保无份的“三无”农民。由此引起土地矛盾和纠纷。近几年农民上访频频发生，其中土地流转中的问题已经成为农民维权的焦点。
（三）土地流转的机制不完善导致组织管理不健全
土地流转机制不畅，交易对象与范围窄，成交的可能性小。由于目前农村土地村集体所有，土地也往往局限于村内甚至是组内流转，不能跨区域、跨所有制流动，不能承包给企业经营，往往出现农户有转让土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到出让者的现象。使土地效益得不到最大限度地发挥，在一定程度上影响了土地流转的程度、规模和效益，阻碍着土地流转在更大的范围和更高的层次上进行。
土地交易组织匮乏。土地交易组织包括交易的场所和监督管理机构。目前，我国还没有正规的土地交易市场，土地流转的监督管理机构也尚未组建，有的地方虽然成立了土地流转的中介组织，但总体上仍相当匮乏，缺乏网络状、多功能的中介服务体系。所有土地交易基本上是由农户漫无目的寻找转让对象，并随意完成整个交易过程，这样，一方面因交易过程的效率低下而影响土地的流转规模和速度，从而影响土地资源的合理配置；另一方面交易行为不规范，导致了土地流转交易纠纷的增多。
（四）土地流转行为不规范影响土地流转的健康有序发展
土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介组织等多方面的利益，流转必须按规范的操作程序进行。规范的土地流转行为是：首先流转主体要符合法律的规定。其次是流转双方签订土地流转合同，在流转合同中，明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。然后，再将土地合同经过区县乡土地管理部门鉴证。
目前农村土地流转存在的问题是：流转的主体不规范。在一些地方，业主不是与农村集体经济组织、农户等农村土地经营者、使用权拥有者签订协议，而是与乡镇政府或县级某部门签订协议。这与农村土地集体所有制及相关的法律、政策相违背。流转的程序不规范。不通过村集体经济组织确认便私自转包租赁土地者，有的村集体经济组织不通过村民大会或村民代表大会讨论通过，便将集体的“四荒地”与机动地转出去。据调查，一些农村土地流转无约定或只有口头约定合同的占到了60%以上；签订合同但并未经合同管理机构审查鉴证的占25%。从这些数据来看，没有法律效率的无效合同几乎占到土地流转合同近90%；这些，都影响了土地流转的健康、有序发展。
促进农村土地流转的对策
党的十七届三中全会的决定提出，加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
（一）土地承包“长久不变”是农村土地流转的前提
农户长期且稳定的土地承包权既是避免短期行为的关键，也是实现农村土地有序流转的基础。实际上也只有把承包关系稳定下来，把农户的土地使用权明确下来，土地流转才能有更多空间与机会来增加农民对投资土地的积极性，也才能阻止土地撂荒和实现农业生产的规模化经营。因此，明晰土地承包经营权是进行土地流转的前提，是健全土地承包经营权流转市场的基础性工作。十七届三中全会就提出：农村土地承包关系，从“长期不变”到“长久不变”。这样，就巩固了农户的承包权并确保承包期内对土地的自主使用权、收益权及转让权。与此同时，还需在法律上确认土地承包经营权的物权性质。这就要进一步搞好农村土地的确认、登记、颁证制度。
（二）坚持自愿有偿的土地流转原则
必须要坚持土地流转双方自愿协商，互惠互利，“自愿、依法、有偿”原则。自行选择流转形式、流转期限和补偿标准等，保障农民在土地流转中的利益，切实做到流转收益归农户所有；对集体统一规划、集中连片的土地流转，应在充分尊重多数群众意愿的基础上。搞好协调与协商，引导农户进行土地流转。对集体需要转让或出租的土地，应发扬民主，公开征求群众意见，进行公开、公正、公平的流转。对一些暂不愿意放弃土地经营权的农户，在做好细致工作前提下，可采取土地切块置换的办法满足他们生产需求，避免因少数农户问题而影响流转土地的集中连片开发。
必须坚持“因地制宜，形式多样”原则。把劳动力转移多、土地闲置较多的乡村作为土地流转的重点，循序渐进，稳步推进。在形式上，可根据当地发展水平和群众意愿，采取反租倒包、转包（转让）、租赁、股份合作、互换等形式；在价格上，可以通过招标经营等形式，由市场确定，也可以在坚持公平合理前提下，由双方协商或市场评估而定；在期限上，既可以长期流转，也可以季节流转，但总体上不宜太短，最长不超过第二轮承包规定年限。
必须坚持“稳制活田”和土地使用性质不变原则。坚持土地权属不变和土地农业生产用途不变，土地经营权受让方不得擅自将农业用地转为非农业用地，不得抛荒或掠夺性经营。
（三）完善农村土地流转的配套措施
大力培育农村劳动力市场，加快农村劳动力转移，为土地流转创造条件。加大农村户籍制度改革力度。改变农民的“恋土”观念。减少农民对土地的直接依赖。加快建立适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，扩大农村社会保障的覆盖面，弱化农村土地的社会保障功能，真正为农民解除放弃承包地的后顾之忧，促进农业劳动力的彻底转移，实现农地资源的高效配置。要加速农业产业化和农村城镇化进程。依靠科技进步，积极主动地以国内外市场需求为导向，促进产业结构调整。加快小城镇建设步伐，促进农村劳动力向非农产业和城镇转移，为土地流转创造条件。
（四）健全组织并强化服务
建立畅通的土地流转渠道，培育和发展为土地流转服务的各类中介组织。开展土地流转的供求登记、信息、土地评估、政策咨询、信用担保等服务工作。可在县一级设立“土地信托服务中心”，乡镇一级设立土地信托服务中转站，村一级由村委会具体接受农民土地信托服务，突破土地流转仅在有限区域内进行的制约，实行三级联网。建立委托机构，受农户的委托代为出租、转租或转包给那些经营能力强的业主，从而促进农地的流动和集中。建立健全土地流转监督管理机制。由土地主管部门加强对农村土地流转的监管，协调处理各方关系，积极引导和规范土地流转。做好流转前期工作，牢牢把握工作主动权。凡是涉及大面积流转，要召开村民大会，并经三分之二以上村民表决通过。对多数农户不愿流转的，不要急于求成。在做好农民工作和项目包装基础上，通过联合招商、公开招标等形式，吸引广大工商业主和经营大户投资效益农业，实现规模化集约化经营。
围绕规划抓流转，推行社会化服务。按照优化土地资源配置、推进适度规模经营、培育特色主导产业的要求，科学制定流转规划。农业、林业、土管、财政、金融、科技等部门要通力协作，密切配合，为流转以及生产过程提供技术、信息、资金、科技服务，以流转促调整，以流转增效益。
（五）强化管理并规范行为
严格保护流转双方合法权益，禁止任何部门乱收费、乱罚款、乱摊派。对通过流转获得土地经营权的经营大户，在政策上予以优惠，扶持大户发展生产，解决各种困难。明确合同主体，明确经营权流转的土地状况、违约责任以及解决争议方式等，规范流转程序，制订土地流转示范合同，纠正土地流转中的错误做法，建立行之有效的土地流转管理体制，为农民提供信息政策和法律服务。要加强农村土地流转合同监督管理。对现有土地流转合同特别是口头合同要积极引导双方签订书面协议，明确双方的责、权、利；对不完善的合同要做好合同完善工作，避免因责、权、利不清而产生纠纷；加强对土地流转合同的审查、监督，以制度规范合同的登记、立卷、归档管理。对流转中形成的合同、协议等要及时装订成册，整理归档，加强合同档案管理。做好流转合同履行情况监督，确保农民利益不受损害。协调和化解流转工作中出现的矛盾和纠纷，保证和促进流转工作顺利开展。
参考文献：
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流转土地合同篇7
一、推进土地流转、实施土地规模经营的重要意义
积极创新农村土地经营机制体制，加快土地流转，推进土地规模经营，是破解农业农村发展难题，加快农业产业化发展的最有效措施；是促进农业增效、农民增收的有效途径；是推动农业向商品化、市场化、科技化、规模化、产业化发展，加快现代农业建设进程的动力；是推进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设的必然要求。尤其对于以农业为主的乡村，加快农村土地流转、推进土地规模经营更有着极其重要的意义。
二、指导思想
全面贯彻落实党的十七届三中全会和省委七届四次会议精神，以科学发展观为指导，以稳定党在农村的基本土地政策为前提，以优势产业发展为导向，以农业增效、农民增收为核心，以土地集约化、规模化经营为目标，着力创新土地经营机制，进一步优化工作措施，深入抓好典型培树工作，加强示范引带作用，逐步推进农村土地承包经营权规范有序流转，实现土地规模经营。
三、推进土地流转的原则
（一）坚持有利发展、着眼稳定的原则。在坚持农村基本经营制度长久不变的前提下，既要稳定农民土地承包经营权，维护农民合法权益，又要积极探索土地依法流转的有效途径，推进农村土地适度规模经营。
（二）坚持尊重民意、积极引导的原则。土地流转必须充分尊重农民群众的意愿，坚持自愿流转原则，切忌以行政手段和少数服从多数的办法，强迫农民流转土地。
（三）坚持依法规范程序、公开操作的原则。土地流转必须遵循现行法律，严格规范流转程序，切实做到公开、公平、公正。
（四）坚持有偿流转、收益到户的原则。坚持实行有偿流转，流转收益要足额归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。土地的流转价值是土地流转中的焦点问题，流转过程中要请专门评估机构，按照市场行情，科学合理评估土地价值，既保证农民能够分享土地增值的收益，又切实维护承包方的承包权益，确保土地转让期间的稳定。
（五）坚持因地制宜，分类推进原则。积极鼓励农户采取转包、出租、互换、入股等方式流转。大力引导农民进行整体集中连续流转。提倡农户委托村或村经济合作组织进行流转。对农村劳动力转移较充分的村，鼓励整体集中连片流转；对农村劳动力转移还不够充分的村，鼓励部分流转的土地和农户自行经营的土地分别集中连片流转；对部分仍以农业为主业的村，要充分发挥种养大户、购销大户、农业龙头企业、农民专业合作社等经营主体的作用，引导通过统一产前、产中、产后服务，达到规模经营的目的。
（六）坚持土地集体所有权不变、土地用途不变的原则。土地流转过程中要严格按照国家有关规定，不得改变土地集体所有权，不得改变农村土地的原有用途，原农业用地的必须仍用做农业用地。
（七）坚持土地流转和推进产业化发展相结合的原则。要紧紧围绕我县六大农业产业去实施土地流转，推进规模化经营。在今年起步阶段，尤其应与甜菜产业结合起来，积极加强与博天公司的密切合作，依靠博天公司的实力、技术、设备，全面实施规模化种植和机械化生产，降低生产成本，提高经营效益，同时还可借助博天公司实行订单农业这一有利时机，减少市场风险，提高土地流转实效。
四、创新土地流转机制，规范土地流转程序
（一）做好农村承包地确权颁证工作
按照《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出的“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”的要求，抓紧做好家庭承包土地的确权、颁证工作。要配合县委农工部等单位，成立专门领导工作小组，全面开展二轮土地承包情况摸底排查，切实摸清底数。根据摸底情况，认真开展农村承包地的确权、颁证工作。对没有发放土地承包经营权证书的，要尽快全部发放到农民手中；对地证不符的，要进行变更登记；要加强土地承包档案资料的管理，逐步实现土地承包档案管理信息化。
(二)鼓励多种形式流转农村土地
1、转包。鼓励承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转包给其他农户从事农业生产经营,转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包约定的条件对原承包方负责。2、互换。鼓励承包方之间为农业生产经营需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权;探索不同村集体经济组织、不同所有制形式之间的土地交换方式。3、股份合作。鼓励承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业生产经营;其他承包方式的承包方也可将土地承包经营权量化为股权,入股组成土地股份公司或土地股份合作社等,从事农业生产经营。引导投资主体与流转土地的农户结成利益共同体。4、出租。鼓励承包方将部分或全部土地承包权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务,承租方按出租约定的条件对原承包方(即出租方)负责。5、转让。鼓励有稳定的非农职业或有稳定收入来源的承包方,将部分或全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户,由受让方履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部消失。
（三）支持各类经营主体参与土地流转
鼓励和扶持专业大户、家庭农场、农村经纪人、农业科研单位、新型科技农民、农业企业、农民专业合作组织等各类市场主体开展土地规模经营或与原承包农户实行合作规模经营。
1、积极扶持专业大户、家庭农场和农民专业合作组织承包或租赁农村土地，促进土地流转。鼓励农民专业合作社集体或成员个承接和开发经营流转土地。帮助协会型农村专业合作组织改建为农民专业合作社。
2、支持村集体经济组织参与土地流转。二、三产业发展较好,集体经济有一定实力的村,可通过多种形式,进行土地集中经营或统一流转。依法收回的承包地和农民自愿放弃的承包地,可由村集体经济组织统一经营，也可通过流转进行规模经营。
3、依托农业龙头企业,延伸产业链条带动土地流转。鼓励农业龙头企业建立农产品生产基地；以项目整合农村资源，吸收外来企业投资进行农业经营，促进土地流转。
4、鼓励社会团体、各类企业、科研机构等组织和个人到农村承接、承租土地,兴办或与农民联办农业企业。上述单位和人员参与土地流转、领办或与农民合办的合作经济组织,同等享受有关优惠政策。利用土地流转依法兴办的农业企业,享受促进民营企业和中小企业发展的有关优惠政策。
5、引导林地参与土地流转。深化集体林权制度改革,在坚持集体林地所有权不变的前提下,鼓励林地依法规范流转。
(四)建立健全农村土地流转工作制度。
1、建立土地流转登记备案制度。建立健全农村土地承包经营权流转备案、登记和档案管理制度。农村集体经济组织对承包方提出的转包、出租、互换或其他方式流转承包土地的要求,应及时办理备案。乡村两级要建立农村土地承包经营权流转情况登记册,由乡统管站负责土地承包经营权流转情况登记、流转资料的收集、整理和归档。要组织人员对已流转的土地开展一次全面清理,对流转手续不全的,要尽快补全;对合同条款不清、标的有失公平的流转合同,要引导双方签订规范的合同,并及时做好备案、登记和归档工作。
2、建立土地流转签证制度。流转双方在充分自主协商的基础上，依法签订规范的流转合同。签订土地流转合同必须统一使用县农工部印制的土地流转合同标准文本。乡统管站要加强指导,及时审核流转合同的真实性、合法性。对违背农民意愿或损害农村集体权益和农民权益等问题,要依法纠正。
(五)严格执行土地流转程序
土地承包经营权流转在1年以上的,要签订土地承包经营权流转合同,承包方将土地交由他人代耕不超过1年的,可以不签订书面合同。根据流转形式的不同,应遵循以下不同的步骤:1、以转包、出租、互换和其他形式(入股等)流转土地承包经营权的,承包方与受让方在协商一致的基础上,在农经站或土地流转服务中心的指导下,签订书面流转合同。流转合同一式4份,流转双方各执1份,并于签订后10日内送发包方、农经站各备案1份。2、以转让方式流转的,承包方必须事先向发包方提出转让申请,待发包方同意后再与受让方签订书面流转合同,并于签订后10日内将全部合同文本送发包方签署意见并盖章确认后生效,同时向乡农经站报告,并办理有关变更手续。村集体经济组织不同意转让的,应向承包方说明理由。3、以转包、出租和其他方式流转的承包土地,如需再次流转需经原承包方同意,未经原承包方同意的,受让方不得再次流转。4、承包方委托发包方或中介服务组织流转的,流转合同可由其书面委托的人签订,但承包方必须出具书面土地流转委托书。委托书应载明委托事项、权限和期限等,并由委托人签名或盖章。5、通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒沟、荒滩等农村土地,经依法登记取得农村土地承包经营权的,可采取转让、出租、入股或其他方式流转。
(六)建立统一规范的土地流转市场
县要组织建立全县农村土地流转监管中心，监管中心设在县农工部，乡政府建立土地流转服务中心，行政村要设立土地流转服务站。乡土地流转中心要明确土地流转服务组织的工作职责,充分发挥土地流转服务组织在流转供求信息提供、政策咨询、实施过程中的指导、协调和服务作用，积极开展对土地流转供需双方的资信评估、土地资质评审、土地流转价格确定等方面的市场对接,不断提高土地流转的市场运作程度,实现土地流转的阳光操作、公平交易。
(七)建立农村土地流转纠纷调处机制
按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《省农业厅关于引导和规范农村土地承包经营权流转的指导意见》、《市农业局关于建立农村土地承包仲裁机构的通知》和《张北县关于成立乡镇农村土地承包纠纷调解委员会的通知》的规定，县要成立土地承包纠纷仲裁委员会,建立土地承包纠纷仲裁庭，乡要成立土地承包纠纷调解委员会,建立健全各项仲裁制度，对土地承包及流转纠纷依法进行仲裁，确保协商不出村、调解不出乡、仲裁不出县。
五、完善保障措施，加大扶持力度
（一）强化组织领导,落实职权责任。由农工部牵头，农牧、林业、国土、财税、金融、司法、劳动保障、科技等部门为成员,成立了县农村土地流转工作办公室，对全县具体工作落实进行统一组织领导，为推进我乡土地流转工作深入实施，经研究决定成立以政府乡长任组长的领导小组，并明确一名主管领导具体负责全乡土地流转的组织、引导、协调、管理和监督等工作,并结合乡村实际制定具体措施和管理扶持办法，确保土地流转工作落实到位。
（二）大力宣传发动，深入组织实施。农民对土地流转政策法规不了解、又无法预知土地增值效应，不敢把土地承包经营权流转出去，是推进土地流转的一大难点。加强宣传发动，使广大农民充分认识到土地流转这一经营模式的实质、意义、效益和好处，积极主动支持土地流转是做好土地流转工作的关键。各包片领导和包村干部要驻村入户，深入细致的进行宣传发动，组织农民成立专业合作组织，引导农民有序合理流转土地。
（三）抓好典型建设，加强示范引带。建立试点、树立典型，通过活生生的成功事例来说服引导农民是最有效的措施。各行政村务必做好土地流转典型建立工作，2009年各村要结合本村实际，积极开展示范引导，每个行政村至少要抓一片流转示范区，面积在100亩以上，由于土地流转，规模经营在我乡是一项新生工作，需要在探索中逐步开展，为确保土地流转，规模经营工作顺利推进，必须坚持稳中求进，工作中要坚持以下三项原则：一是村委会要积极做好组织引导服务工作，鼓励种养大户优先进行流转，实现规模种养。二是由村委会组织承包农户闲散耕地，农户以地入股，由村集体统一经营的流转模式，村集体经济有条件的，通过开会讨论研究，在前期投入过程中，由村集体进行大力支持。三是由村委会组织进行的集体经营的流转片区，要注意研究所流转承包片区，具备利于改善，适于机械化耕作的潜力。每个行政村至少要建立1个土地流转示范典型，通过典型引带促进土地流转的大规模实施。要切实做好土地置换、合同签订等相关配套工作，确保流转效果。
流转土地合同篇8
关键词：农村土地流转；经济；发展
土地流转指的是农村土地承包使用权的流转，是指拥有土地承包经营权的个人，在拥有土地承包权限的情况下，把使用权出租或者转让给其他的个人或者组织，简单的说就是转让使用权和保留承包权。当前，随着农业技术的发展和农村经济的进一步提高，在农村农业产业化不断兴起的发展历程中，农村集体土地的流转使用权限规模在不断的扩大，于此同时，也出现了许多与此相关的土地纠纷，引发了众多的社会问题。
1土地流转工的经济效益和社会效益
1.1减少了农村土地浪费弃耕的面积
首先土地流转对有地无能力或者没时间耕作的农户的的土地有效的整合利用起来，使土地不会出现浪费的情况。第二是土地流转解决了农户偏远种地的问题。多数农户土地离居住地相对较远，耕种起来及其的不方便，进行生产相对困难，通过土地流转能够很好的解决这样的问题，第三土地流转在条件允许的地方整村推进，在合理安排农户二次就业的基础上，将土地承包给种植大户。不仅能够提高更多的经济效益，同时也增加了流转户的经济收入。
1.2改进了农村产业结构的调准
在土地流转范围较大的地方，可以探索“一个村子一个品种”的种植模式，农村土地流转区域，可以从所流转土地的实际情况出发，探索出结合自身条件的种植产业，比如：水果种植、药材种植、和蔬菜种植等，在提升种植业的效益的同时，也增加农民的经济收入。
2目前农村土地流转存在的主要问题
2.1传统观念的影响，流转水平不高
土地对农民的生活具有一定的社会保障和提供就业的功能，就目前情况来说，农村土地流转工作还没有一个完善的运行机制，农民在没有得到实实在在地保障下，不会轻易的离开土地，更多的农民恋土情节比较严重，把土地当做自己的命根子来对待，认为只要拥有了土地，生活就有了一定的保障。也有农民担心政策会发生变化，对农村的土地流转所涉及的所有权、经营权、承包权等权限认识不清楚，担心土地流转之后，自己的利益会受到损害，丧失土地后得不到相应的经济补偿和土地增值利益的收入。从另一个方面来说、企业的发展资金有限，农民的二次就业素质相对较低，加上就业市场的局限性，发展第二三产业的水平较低，农民参与了土地流转之后很难得到再次就业的机会。于此同时，农村相关的社会保障体系没有完整的建立起来，农民在土地被流转之后存在相当大的担忧，所以大多数农民依然局限在土地的耕作之上，即使是粗放的种植方式，在产量不高的基础上，也舍不得将土地流转出去，在这样的情况下，农村土地正常、合理的土地流转就受到了严重的阻碍。
2.2土地流转没有完善的制度加以规范
农村土地流转的缺乏应有的规范，主要表现在缺少相应的土地流转中介组织、想流转自己的土地的农民主要是靠自己自发的进行，苦于找不到合适的流转对象，而一些实力较大的企业组织和具有一定规模的种植大户却在挨户的不断奔波，费时费力的谈判流转事项。另一方面，土地流转存在着诸多的争议和纠纷，相当多的农户在土地流转上面没有进行规范合理和必要的合同证明，只是简单停留在口头协议上面，对关于土地流转的金额、年限、起始时间等都没有签署正规合同。
2.3相关流转政策执行不同，造成土地流转户的心理失衡
在土地的流转过程当中，存在着不同的流转户，如专业合作社，个体种植大户和家庭农场等等，这些企业或者是个人，在进行土地流转的过程当中对相对的流转补偿是不一样的，有的补偿的相对较多，有的补偿相对较少，究其原因是不同渠道得到的相关资金补助不一样，进而造成了土地流转的补助金额不相同，构成了政策落实的不平衡，况且各级政府部门对各地的流转户提供的服务也没有完全到位。
3加强农村土地使用权限的相关措施
3.1完善土地流转机构，规范相关部门的的任务职责
对于农村土地流转的工作，要在市县、乡镇和村组等自上而下各部门结构建立土地流转服务站和服务咨询中心，负责辖区的土地流转的指导和服务，信息提供等流转工作。要成立相关的土地流转经营的评估机构，确保在土地流转当中所涉及的金额平衡，完善土地流转体系中的中介机构的建立。对已流转的土地户主进行相关的流转登记，并对农户进行相应的服务，在有条件的地方建立土地流转中心，保证土地流转工作的稳步进行。
3.2改变土地使用观念，提高流转水平
当土地流工作没有有效畅通的开展下去，就会限制土地资源合理流动，不能实现土地资源的合理整合，难以起到优化配置。对农业的生产加工存在着一定的阻碍作用，同时也不利于农民专业化生产的分工和农产品商业最大化的发展规模，对农民改善生活和提高经济收入存在着消极的效果。因此，相关的政府部门在不断的学习土地流转知识的基础上，要充分的利用电视等广播媒体，结合相关的宣传手段，消除农民对土地流转过程中存在的流转疑虑，让农民实实在在的了解土地流转所带来的好处，积极主动的参与到土地流转的工作当中去。同时在土地流转的过程中也要切实保护农民的利益，尊重农民土地流转的主体地位，不随意改变土地的使用性质和土地用途，确保农民土地承包权益得到保证。
结束语
土地经营流转能够有力的推动农业生产结构的调准，在提升农业产业化发展的同时，加快了农村劳动力的转移和农民经济增收的步伐。夯实了城乡一体化建设。对于农民流转土地的问题及时的做出合理的解决，不断丰富土地流转的内涵和操作方式。要积极的引导农业种植大户和实力较强的农村企业合作社，通过土地经营流转的所获取的资源适当的加大经营规模，发挥规模效应的同时，支持帮助其他农户走向致富的道路。同时在针对农村土地流转问题上，保护农民的利益，规范土地流转程序，提高流转水平的基础上稳步促进农业化的发展。让农村土地流转走上合理、可持续发展的路子。
参考文献：
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[2]李双凤.加快土地流转,促进农村经济发展[J].经济视野,2013(10):20-20,21.
流转土地合同篇9
土地转包是一种法定的土地流转形式，但是目前法律法规关于转包的规定与实践运行仍有些不相适应的地方。建议从统一转包与出租的叫法、废除转包受让方条件限制、设立乡级土地流转中介机构、完善本集体经济组织优先权的保护和救济、完善土地转包合同备案。
【关键词】
转包；制度；完善
土地转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。土地转包一种法定土地流转形式。但目前土地流转法律法规关于转包的规定都是以土地流转形式出现的概括式规定，具体的转包、出租等流转形式规则并没有细化，相关土地流转管理部门也没有切实对土地流转的管理，笔者试图从以下几方面提出建议，以完善土地转包法律制度。
1法律上不再区分转包与出租
关于土地转包和出租能否并存一直是理论界和实务界争议的焦点之一。学理界呈现出三种不同的观点：其一，转包与出租可以并存。其二，出租可以替代转包。其三、转包和出租无并存的必要。笔者赞同第二种观点，将土地转包和出租统称为出租。具体理由从以下两方面分析：
1.1笔者通过对瓦房店市赵屯乡土地转包情况的调研，发现实践中农民并不区分转包和出租，他们将转包和出租统称为“出租”，转包和出租是所签订的合同、租金支付方式、合同的备案情况都也没有差别。
1.2比较《农村土地承包经营管理办法》中出租和转包的定义，二者唯一的区别是受让方是否是本集体经济组织成员。笔者认为，如果法律能够落实本集体经济组织成员土地流转时的受让优先权，没有必要区别转包和出租。
2废除转包受让人资格条件的限制
废除转包受让人资格的原因从以下两方面考虑：
2.1《土地承包法》中对于土地转包等流转主体资格条件的限制，是为了维护广大农民的土地权益。“具有农业经营能力”的另一种表达是土地要在农民之间流转，限制土地向非农人员流转。目前农民对于土地的依赖程度越来越小。如果仍然要求土地流转主体具有农业经营能力，限制非农人群转包土地，不仅不会达到保障农民权益的目的，反而限制农民土地的流转，损害农民的土地收益。
2.2《土地承包法》中对于土地转包受让方的资格条件进行限制，是也为了保护土地的农业用途，防止没有农业经验的人管理土地，破坏土地的质量。笔者调研发现，绝大多数农民对于土地的农业用途都有清楚的认识，没有经过法定程序，不会擅自改变土地的农业用途。由此得知，如果能够对土地的农业用途和耕地保护进行严格管理，没必要对土地流转主体进行限制。
此外，2014年中央一号文件强调要加强“三农建设”，建设农村必须进行改革，改革的途径之一就是开放农村土地市场，使土地这一农村最重要的生产资料在不同主体之间进行自由流转。如果能够废除土地流转主体的资格条件限制，必定会推进土地市场的繁荣和农村经济的发展。
3设立非营利性乡级土地流转中介组织
土地流转中介组织是指在社会主义市场经济条件下，遵循独立自主、公平、公正的原则，凭借特有的专业化职能，在农村土地流转中沟通各方关系、协调各方利益，并保障农村土地高效有序流转和维护土地流转当事人利益，而依法成立的社会自律性组织。建议设立乡级的土地流转中介组织，理由是：村级土地流转中介组织已经不能满足当下土地的流转需求，县级信息量太大，覆盖面太广，徒增转包双方的交易成本。乡级土地中介机构恰好能够克服二者的缺点，能够实现不同村集体之间土地使用权的流转。
土地流转中介组织不仅是土地承包方和受让方之间的中介，也是村委会和县级农业部门之间的中介。它使土地在流转机制的作用下形成新的整合，发挥着桥梁纽带作用。在履行职责方面，村委会配合乡级土地流转中介机构开展工作，同时中介机构受县级及上级农业部门的监督。
4完善本集体经济组织成员优先权的保护及救济
优先权是指法律上基于特殊政策性考虑而赋予某些特定债权或者其他权利的一种特殊效力，以保障该权利能够较之普通债权而优先实现。优先权并非单独存在的一类权利，而是对某些权利的法律效力的加强，其性质仍未完全脱离其所强化的权利本身的性质。从以上概念得知，本集体经济组织成员具有优先权的最初原因是对于集体所有的土地具有土地承包经营权。从法律角度讲，优先权源自于对土地承包经营权这一用益物权法律效力的加强。
关于优先权的保护，应该由村委会和土地流转中介机构二者共同履行职责。前面已经提到村委会负责配合土地流转中介机构开展土地流转工作，二者具体职责的分工是：村民首先将自己的土地转包供求信息上报给村委会，由村委会在村内部信息，如果集体内部能够实现土地的成功转包，则由村集体指导双方签订转包合同。如果村集体内部不能实现土地的转包，村集体应将本村土地流转信息报给乡级土地流转中介机构，由乡级土地流转中介机构负责土地在更大范围内的信息流转公布。按照“同等条件下，本集体经济组织成员具有优先权”的原则，乡级土地流转中介机构应该监督村集体对本集体成员优先权的保护。
对转包的程序进行规范的管理，能够有效实现优先权的救济。如果村民的优先权被侵犯，先找村委会调解，如果是在土地流转中介处流转土地环节优先权被侵害，由中介机构进行调解。调解不成，可以通过诉讼的方式进行保护。
5完善土地转包合同的备案
上面（四）讨论本集体成员优先权保护时，谈到分别由村集体和土地中介机构促成的转包情况。由村集体组织完成的转包合同，按照合同一式四份的原则，转包双方各执一份，村集体备案一份，再报乡级土地承包管理部门备案一份。由乡级土地流转中介机构促成的转包合同，转包双方各执一份，土地流转中介备案一份，再报乡级土地承包管理部门备案一份。
转包合同的备案是土地流转的关键环节，必须将合同备案的主体明确。完善转包合同的备案能使合同有案可查，有据可依。在转包纠纷产生后，在合同性质、在合同效力上便是确定的，不需要结合法律规定从主体程序等方面进行考察，有效预防纠纷的发生，节约了司法资源和农民精力。
流转土地合同篇10
一、土地流转中涉及到的农民的相关权益
依据我国《宪法》、《民法通则》、《农业法》、《土地管理法》、《物权法》和《农村土地承包法》等有关农村土地产权的法律法规，农民应享有以下权利：
一是农村土地承包经营权。农村土地承包经营权是指公民或集体经济组织依法对集体或者国家所有、由集体使用的土地享有的承包经营的权利。我国《物权法》在不改变土地性质的基础上，首次将土地承包经营权确定为物权，最大限度地保护农民土地权利。
二是农民生产经营自。生产经营自是指农民根据自然规律和价值规律依法对自己生产经营的土地享有生产什么、经营什么的权利。任何单位和个人不得以调整农业结构为由，强制农民种植他们不愿栽种的作物。
三是农村土地使用权。农村土地使用权是指个人或者集体依据承包合同取得的对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地、水面等自然资源进行占有、使用和收益的权利。
四是农村宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，自主利用该土地建造住房及其附属设施的用益物权。该项权利仅存在于农村，是农民特有的权利。
五是征收征用中的农民权益。我国宪法修正案明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”
农民依法既享有农村集体土地的使用权、处分权和收益权，也享有民主管理权和社会保障权，享有法律法规保护权、执法保护权和法律监督保护权。
二、山西农村土地流转中保障农民权益的主要做法
（一）完善政策体系，保障农民土地流转“不失地”。农户承包的地块、面积、合同、空间位置和承包经营权证书落实到户，确保现有土地承包关系长久不变，这是农民在土地流转中所享有的承包经营权的前提和基础。自1994年以来，山西省陆续出台了一系列稳定土地承包关系的政策，并根据运行状况及出现的问题予以逐步修改和完善。比如，1994年2月省政府下发了关于《延长农村土地承包期允许土地使用权有偿转让的实施办法》，办法明确规定：“现有耕地承包期再延长30年不变。耕地承包期内实行‘增人不增地，减人不减地’的办法。今后不允许再因人口变化而采取行政手段频繁调整土地”。其后，省委又针对一些地方出现的把家庭承包经营和现代农业对立起来，错误地把农户承包的土地收回搞规模经营的做法，2002年8月制定下发了《关于进一步稳定农村土地承包关系做好农户承包地使用权流转工作的意见》，强调“不能用收回农民承包地的办法扩大规模经营，不能以任何形式、任何名义剥夺农民的承包经营自，动摇和削弱农村家庭承包经营制度”。
十七届三中全会后，中央做出了《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，决定指出“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”。2010年4月省政府办公厅针对在政策实施过程中出现的问题，如打着“流转土地”的幌子，强迫农民流转土地，侵害农民的土地承包权益，搞“非粮化”土地经营，甚至搞“非农化”设施建设等，下发了《关于做好农村土地承包经营权流转工作，引导发展适度规模经营的意见》。《意见》明确提出土地流转三原则，一是坚持家庭承包经营长久不变，二是坚持依法、自愿、有偿，三是坚持市场引导，完善市场服务。与此同时，明确规定土地流转必须坚持“三个不得”：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地的农业用途，不得损害农民的土地承包权益。山西省制定的这一系列保护土地流转中农民权益的政策，为促进全省土地流转健康发展起到了积极的作用。
从全省土地流转的实践看，为了保障农民在土地流转后“不失地”，主要采取了以下办法：
一是承包经营权仍归原承包户。如祁县西六支农业开发合作社制定了“四保”的办法，鼓励农民流转土地。即一保底金，二保股金，三保薪金，四保“土地”。合作社与农民签订的土地流转合同中规定，无论何种原因导致合作社解散，农户与合作社签订的土地流转协议解除，土地承包经营权仍为原流转农户所有，从而保障了土地流转中原承包农户的土地承包经营权，推进了土地流转。西六子村共977户，3008亩土地，有440户农民以2100亩土地的承包经营权入股加入了合作社，形成了600亩高标准日光温室大棚、400亩拱棚、900亩良种培育基地、200亩特色果业基地的规模经营。
二是国家发放的强农惠农富农政策补贴仍归原承包户。例如西六支农业开发专业合作社，是参照国家发放的粮食直补金标准，以每亩78.38元给土地入股的社员发放的。
三是农村流转土地被征收后，国家对土地的补偿费仍归原承包户。《山西省征收征用农民集体所有土地征地补偿费分配使用办法》规定，农村土地被征用后，不管流转不流转，土地补偿费仍归享有土地承包经营权的被征地农户。这样就保障了承包流转后被征地的承包农户的补偿权益。从实践中看，各地运行良好。
（二）订立流转合同，保障农民土地流转“不失利”。土地承包经营权长久不变，给农民吃了“定心丸”。那么，农户在承包土地流转后的收益能否高于他经营土地的收益，或二者虽然收益相等，但流转土地后的劳务收入加上其他业的收入能否高于流转前的收入，这就成为农民是否流转土地的关键。近年来，山西在土地流转中保障农户“不失利”的主要做法是：
一是建立“保底收入”制度。汾阳市阳城乡孝臣村共有397户，其中252户农民以1600亩土地承包经营权作价出资组建合作社，然后合作社再将土地租赁给一家农业产业化龙头企业搞农业规模经营。合作社对入股社员的分配办法是“保底收入+劳务收入+效益分红”。具体做法是：首先，企业提前预支社员每年每亩（股）500元的流转费作为保底收入，然后该企业再优先安排社员进行劳务打工，年终时企业再根据效益支付给社员土地分红。这个合作社入股的社员仅土地流转费就达500元，高于他们原来种植玉米时亩收入200元的标准。太谷县小白乡白燕村美园农林合作社，398户农民入股820亩土地，每亩土地保底收入350元，仅直接参加合作社的经营收入一年就超过1万元。此外，全省还有大量的边远山区、贫困地区农民流转土地后，进入城镇打工，土地流转收入加上他们的劳务收入也远远高于他们原来经营土地时的收入。
二是建立土地流转合同签订制度。早在2002年11月，山西省就下发了《关于规范使用〈农户承包地使用权流转合同书〉和〈农户承包地委托流转授权委托书〉的通知》，引导农民在流转土地时一定要与转入方签订流转合同书，以便将来发生纠纷时有依法解决的依据。但是，后来我们在调查中发现，全省仍然有20%左右的农户在流出土地时，不签订流转合同或合同内容不完善，致使因承包土地引发的纠纷不断。晋中市经济开发区西荣村发生的群众上访，就是因为原承包户流转出去土地后，未与流入方签订合同，原承包户还拿着自己的土地承包合同，可村里的土地台账上却登记着现经营者（转入方）的名字，平时相安无事，这些土地一旦被征收后，流转双方就会因土地补偿费发生矛盾。为了解决这些流转不规范的问题，2010年12月省里又制定下发了《关于印发山西省农村土地承包经营权流转合同等示范文本的通知》，各市、县、乡、村积极贯彻落实，对规范土地流转，保障土地流转中的农民权益起到了积极作用。左云县为了彻底做好这项工作，对全县所有流转的土地逐一调查核实，依法逐户登记，并填报《土地承包经营流转登记表》，建立了乡、村两级土地流转台账，促进了全县土地流转的健康发展。清徐县西谷乡在土地流转合同中规定：以每亩500元作为流转基价，并每年根据玉米价格涨幅进行浮动，即玉米每涨12.5%，流转费就自然上调12.5%，确保了流出土地的农民利益不受损失。
三是建立土地流转风险金保障制度。运城市新绛县在土地流转中探索建立了土地承包经营权流转风险金保障制度，县政府每年从县国土出让收益中拿出2%，鼓励村集体经济组织从集体收入中再拿出一定数额的资金共同建立了农村土地承包经营权流转风险保障基金。这些保障基金主要用于转入土地的业主一旦因自然风险和市场风险无力交付农民的流转费用时，作为临时垫支，待流入土地的业主效益好时再补回。
（三）建立社会保障制度，保障农民土地流转“不失业”。山西省《关于做好农村土地承包经营权流转工作，引导发展适度规模经营的意见》规定：凡承包方迁入小城镇落户的，依法保留其土地承包经营权和流转权；农民以土地承包经营权作价出资加入合作社的，合作社在经营亏损或负债破产解散时，不得以农民入股土地抵顶偿还债务；对全部流出土地的农户和流出土地后又返乡的农民工优先纳入各类就业培训计划；在同等条件下，各地要将流出土地的农民优先纳入农村养老保险范畴。
近年来，山西省各地在保障流出土地农民的权益上做了大量的工作，也创造了不少好的经验。太原市清徐县和朔州市的山阴县实施了对流出土地农民的参保补贴政策，对流转土地的农民给予参保补贴，由县政府、受让方、农户按3∶3∶4的比例给流转农户办理社会养老保险和医疗保险，从根本上消除了流转土地后农户的后顾之忧。寿阳县和长治县对土地承包经营权全部流转出的农户，在就业培训、岗位推荐上给予优先，流出土地农户自主创业时，享受城镇下岗职工的有关就业优惠政策。
三、土地流转中农民权益受到损害的一些问题
（一）在土地流转中，个别地方缺乏规范化管理，致使一些农户不按程序办事，从而丢失承包经营权。其主要原因是在二轮承包前，由于当时农业税费过重，个别农户难以承受，将土地流转给别人，自己出去打工。到二轮承包时也没有回来，结果村里将其承包的土地划到转入方的账上，并发了土地承包经营权证书，使原流转出土地的农户失去了承包经营权。
（二）有的乡、村仍存在着“返租倒包”，侵占农民土地流转收益权。如运城市河津市某村，村委通过“动员”等方式组织村民流转土地。村委出面与一个园林绿化公司签订了流转合同，每亩土地流转费900元，但只发给村民800元，另100元作为村委会的公益事业费用，侵犯了承包户的流转收益权。
（三）一些农户（约占全省约20%）流转土地时不签订合同或合同不完善，往往引发流转纠纷。如阳曲县某村一位农户把自己承包的土地流转给她的弟弟无偿耕种，十几年后，这块地被国家征收修了公路，待土地补偿费分配时，平时很和谐的姐弟却为几个钱引发矛盾，打起官司。朔州市怀仁县某村十几个农户因与企业签订的租赁土地合同不完善，没有流转费浮动条款，企业租赁土地后，发展设施农业，效益大增。由于农民从中得不到增值收益，于是便和企业闹翻，不仅影响了企业的正常生产，还使农户丢失了应有的收益。
（四）在土地流转中，有的企业假借流转土地之名，大搞圈地之实，搞非农产业开发。如寿阳县某村通过“返租倒包”的方式把村里的“四荒”地和十几户农户耕地一块租给太原某公司搞农业开发。结果这个公司开而不发，圈而乱用，甚至搞起非农业开发，这应引起我们足够的重视。
四、在土地流转中保障农民权益的几点建议
（一）开展农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点工作。试点应该包括以下四个方面的内容：一是坚持农村基本经营制度不动摇，稳定和完善农村土地承包关系，在农村土地承包经营权确权试点的基础上，逐步推行并稳步扩大农村土地承包经营权物权登记公示制度，保障农民的土地承包经营权，并把地块、面积、四至、空间位置等全面确权到户，并长久不变，夯实农户土地流转的基础；二是遵循市场经济规律，建立健全农村土地承包经营权流转服务平台，完善县、乡两级土地流转市场。县、乡两级土地流转服务组织要配备必要的电子屏幕等服务设备，开展土地流转信息、价格评估、合同签订及鉴证、纠纷调处等服务，形成土地承包经营权公开、公平、公正的交易市场；三是引导土地承包经营权向专业大户、农民专业合作社适度集中，扶持发展多种形式的适度规模经营主体，发展农户多种形式的联合与合作，不断完善和创新农业经营体制机制；四是探索建立农业经营能力审查制度和土地流转风险防范机制，探索建立农业经营能力审查办法和土地流转风险保证金，推广使用规范合同，加强对土地流转行为的规范管理，防止以土地流转之名恶意囤地、闲置浪费土地和改变土地用途等投机违法行为，防止侵害承包农户的土地流转收益。
（二）加强农村土地承包经营权流转纠纷调解仲裁工作。目前山西省县、乡两级土地承包经营纠纷调解仲裁体系已基本建立。今后应从以下三个方面加强工作。一是加强仲裁基础设施建设。主要建设“二庭二室”和“二系统”。二庭二室即：仲裁庭、合议调解庭、案件受理室和档案会商室；“二系统”即：音视频显视系统和安防监控系统。二是加强调解仲裁员队伍建设。制定仲裁培训规划，认真讲解《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《农村土地承包经营纠纷仲裁规则》、《仲裁工作流程规则》等相关法律条款，争取仲裁员培训合格后持证上岗。三是坚持依法规范开展仲裁活动。仲裁农村土地流转纠纷一定要坚持公开、公平、公正的原则，信息透明、程序规范，保障广大农户的广泛知情权，维护仲裁正义和中立，公平对待双方当事人，保障农户的土地流转权益。
（三）全面完善土地流转纠纷调处机制。由于农村是一个熟人社会，而土地流转纠纷一般又是普通的民事纠纷，一般农户之间不愿因土地流转纠纷而闹得走上法庭，一辈子结怨。所以在解决这些纠纷时，既要遵守法治原则，又要以和谐安定为出发点，注重调解。要全面建立土地流转纠纷协商、调解、仲裁、诉讼多种途径的调处机制，以和解、调解为主，能相互协商和解的不调解，能调解的不仲裁，能仲裁的不诉讼。各级农经部门要注意对土地流转纠纷问题早发现、早处理，把问题解决在基层，把矛盾化解在萌芽状态。
课题主持：王树红李世山