房地产调控的经济手段篇1
我国的社会主义市场经济不是自由放任的市场经济，而是实行宏观调控的现代市场经济。在房地长市场的运作过程中政府的培育和引导功能至关重要，政府通过各种宏观调控手段不断地调控着房地产市场的走向繁荣和稳定。房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律等手段从宏观上对房地产市场进行调节，以保证其供需平衡，保证房地产市场稳定的运作。在我国房地产市场的宏观调节过程中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要体现经济法的基本原则，做到有法可依。研究经济法视野下的房地产市场宏观调控问题，对加强当前我国宏观调控在实际执行过程中力度，从而从根本上遏制房价上涨速度过快有着重要意义。
一、从经济法视角看房地产市场宏观调控应具备的特征
（一）整体性
整体性，体现在房地产市场调控目标以及调控对象上。社会整体利益应该具有以下几个特征：第一，受益主体的非特定性；第二，公共利益的设定不应出于个别主体的商业目的，但是公共利益的设定并不排斥整个社会的商业目的，也不排斥旨在促进公共利益的次级群体利益；第三，公共利益的确定及实现应通过法定的正当程序来实现，并具有广泛的群众基础。经济法基本原则要求宏观调控要着眼于社会经济的宏观结构和总体运行，目标涉及社会经济增长、经济稳定、结构协调等宏观指标和各类经济总量，影响对象的范围是社会经济全局。观调控往往是指向未来的，具有超前性，宏观经济形式是变幻莫测的。经济法中的宏观调控法是介于一般性与特殊性、原则性与灵活性、自治性与强制性之间的法律。因此，经济法要比一般的法律更抽象、更一般，只有这样才能涵盖整个宏观经济全局，如果规定得太具体就会导致因小失大，不能进行宏观调控。
（二）间接性
间接性，指宏观调控主要通过计划、税收、以及各项经济政策等手段，间接引导市场主体行为的特性，主要体现在调控方法及手段上。我国房地产市场的宏观调控具备很强的政策性，政策是宏观调控的灵魂。宏观调控政策对宏观调控法的制定具有重要的指导作用，无视宏观调控政策就不可能进行宏观调控。经济法是宏观政策的法律化，为贯彻和落实宏观政策提供了一套法律程式，有利于依法贯彻落实宏观调控政策，宏观调控政策为制定经济法的具体条款进行有效尝试，国家主要操作直接影响有关经济总量的经济杠杆，影响和带动社会众多经济主体的经济活动。
二、从经济法的角度看我国房地产市场宏观调控中的问题
（一）未真正以经济法为原则理解宏观调控的意义
提到房地产市场宏观调控，人们总是将房地产宏观调控和国家对房地产市场的政府调节混为一谈。健康的房地产市场实现的应该是均衡价格，并且自然形成消费市场从高到低的梯度分布。如果要分析宏观调控法调整房地产市场的目标、手段以及评价宏观调控法调整房地产市场的不足问题，则必须准确界定宏观调控法的理论前提。房地产市场的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共价值的实现上是失灵的。价值规律对市场的调节属于事后调节，从价格形成、信息反馈到产品生产有一定的时间差。房地产利润暴增诱发的房地产市场乱象破坏了社会主义市场经济秩序并可能最终影响到国民经济的健康有序发展。如果说这种区分在社会层面没有被重视可以理解的话，那么在法学研究中忽视这种区分则是不可接受的。
（二）宏观调控法律体系不完善，与房地产市场相关的经济法研究有待加强
近年来，我国房地产市场持续升温，房地产市场本身固有的缺陷使其在维护社会公平方面无能为力。房价不断上涨，超出了大多数有购房需求的老百姓的承受能力，长此以往，将不利于我国房地产市场的健康、持续和稳定的发展。国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低，缺乏完整的法律框架和结构。大部分文件无法自上而下顺利执行，无法起到积极良好的执行效果。因此，完善我国房地产市场调控体制就要完善其法律规范体系。土地的自然垄断性特征决定了房地产的垄断性特征，它体现为房地产市场的非同质性。当前，法学界对房地产市场法律调整的研究忽视了市场秩序规制法、市场监管法、国有经济参与法对房地产市场的法律调整。经济法其他组成部分对房地产市场的法律调整尚未受到重视。
（三）宏观调控的主体权力义务范围不明确、调控主体之间关系不明确
在房地产市场主体各自追求利润最大化和市场信息不对称的情况下，很容易造成房地产市场经济法律关系混乱，以至于房地产市场宏观调控主体之间关系部明确。当前我国对房地产市场进行宏观调控，常常未明确主体权力的义务范围。由于宏观调控的主体之间关系不明确，房地产市场不正当的竞争行为严重损害了市场机制的活力。经济法主体是指经济法律关系的参加者，即在经济管理、维护公平竞争、组织管理性流转和协作法律关系中依法享有一定权利、承担一定义务的当事人。房地产市场主体享有法律赋予的财产权、经营权、经济请求权等权利，作为经济法主体，房地产市场主体要促进公共经济利益的公平与公正。房地产市场主体需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。因此，需要国家通过反不正当竞争法、消费者权益保护法、产品质量法、价格法、广告法等来调节房地产市场供需平衡，维护合理的竞争结构，实现良性的竞争模式和经营秩序。房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。对于调控主体来说，要建立相互监督的机制，要明确每一级执行主体的权力义务，要保证信息公开，保证每一个调控主体和执行主体都能掌握相对应的信息。
三、经济法视野下实现我国房地产市场宏观调控路径
（一）规制政府行为，在房地产宏观调控中体现经济法价值
我国经济体制是由高度集中的计划经济转向社会主义市场经济，也就是说是从全面的国家干预走向市场的，政府不但养成了直接参与微观经济活动的惯性。经济法所表达利益的全局性与总括性的保护，但个人利益、公共利益与国家利益之家是紧密相连。干预经济对政府及其工作人员来说，往往有着干预经济的本能和惯性。政府本身难以为市场失灵定出一些具体的标准或界限，使干预行为处于不确定状态。阻碍社会主义市场经济建立的主要矛盾是政府干预过多，国家作为经济法律关系的主体，其权利不能由经济法律关系主体靠合意去克服，要通过经济法的变动去克服。经济法追求的是社会公平，这并不与效率优先相矛盾。房地产市场的宏观调控，基于经济法的基本原则，要对政府干预经济的权利和义务、范围、手段、时效等做出具体的规定，防止政府权力滥用。强调市场主体自由竞争,由市场机制进行资源的配置。服务型政府的建设与国民经济的发展息息相关，也是经济法所倡导的法治理念。
（二）建立房地产宏观调控立法体系，规范市场主体
运用以法律手段建立规范化的房地产业运行环境，是促进我国房地产业持续增长、实现房地产市场稳定运行的有效途径。经济法视野下宏观调控是国家职能发展到一定程度的必然要求。经济法的立法既要重视市场机制在资源配置方面的基础性作用，又要注意发挥政府在维护良好市场秩序的作用，以适应新的历史条件下经济法的调控要求。国家对于经济生活的及时调控需要在法与经济之间建立新的参量经济政策。具有强制性法律手段主要是通过规范房地产市场主体行为，并且在协调各方利益的基础上，引导房地产市场健康发展。在市场经济条件下，国家干预房地产市场的力度与程度会影响市场主体的积极性，这是政府介入房地产市场的适当性和合法性问题。中间层主体对市场主体的规制权来源于市场主体的共同约定，中间层主体对市场主体的规制难以达到应有效果。当法律手段被当作宏观调控的基本手段时，发展到一定阶段的市场经济，要求我们建立并完善一种可操作性强的房地产宏观调控立法体系。尽管目前我国的经济立法在一定程度上克服了在立法中的部门利益，但政府部门在立法过程中对法律的形成仍有实质影响。
（三）规范房地产市场宏观调控手段，实现科学调控
房地产调控的经济手段篇2
学界通说认为，宏观调控的方式与手段有三：经济手段、行政手段与法律手段。而对于三者的关系，笔者比较认同杨紫教授的观点，既在一个法制健全的国家，重要的经济手段和行政手段一般都会采取法律的形式，以法律为依据，以国家强制力为后盾。以法律为形式的行政手段、经济手段也就是法律手段。
本此宏观调控的一大特色在于越来越多的经济手段替代了以往某些时刻不得不采取的行政手段，“新八条”明确将税收、金融等经济手段作为主攻措施，央行、财政部、税务总局、银监会也是直接参与进了调控的阵线。这是在宏观调控的属性之一――“间接性”在指引下所必然发生的一种调整，“看不见的手”才是宏观调控的第一选择。
二、我国的特有的调控手段――“土地政策”与其他手段的配合
我国宏观调控最富有特色之处是调控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性质决定的运用土地政策参与宏观调控的独特优势，是西方国家所不具备的。我国土地公有制表现为两种形式，即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应，使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径，达到抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资总量和结构，实现调控经济运行的目标。中国目前正处于工业化中期和城镇化快速发展时期，土地需求增长迅速，经济发展面临土地资源短缺的约束，土地有效供给对经济发展作用明显。
在房地产业务的运作中，土地的基础性地位毫无疑问，所以，要对房地产市场进行宏观调控，土地政策也相应的拥有不能忽视的使用空间。但是，土地政策并非十全十美，由于中间环节的繁多，它的时滞性比其他调控手段更为严重。因此，要想充分利用土地政策又要讲求实效必须注意提高预见性并重视其与其他政策的配合使用，主要是与金融政策、税收政策、价格政策之间的相互配合。
1.与金融政策的配合
决定房地产供应量和供应速度有两大因素：土地供应状况和资金供应状况，对应的就是在调控过程中应强化土地政策和金融政策的配合。
本次调控中个人住房信贷政策部分的核心就是从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期，抑制投机性需求，保护自营性购房。其传导过程可以描述为以下两大途径：一方面，由于首付款提高，部分原计划购房的人会因首付款不足而延迟住房消费、部分投资者和投机者会因首付款增加而减少购房套数会购房面积，从而导致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，贷款成本增加、投资收益降低，投资者和投机者的住房需求会得到抑制。更重要的是，取消优惠利率可以使得部分投机者因预期收益下降而主动放弃投资计划，住房需求下降无疑有助于控制房价上涨。
另外，本次调控强调严肃查处违法违规销售行为，其中针对的一大现象就是“保租销售”，这种销售方式实质上是房地产行业大规模的非法集资，已经与销售房产没有关系了，房产的价格也再不受市场需求的约束，很大一部分风险被转嫁到了金融机构的身上，给房地产业和金融业都带来了极大的安全隐患。从维护金融系统稳定的角度出发，这一现象将被切实整顿。
2.与税收政策的配合
税收不仅是国家参与社会财富再分配、筹集财政资金的主要渠道，更是国家宏观调控的重要手段。国家通过税种、税率等税收手段，对社会经济流向起着导引作用。对哪种产业免征税或减税，意味着国家鼓励该产业，反之则意味着国家抑制或放缓该产业的发展，这是一种非常敏感的经济杠杆。
“新八条”第五条规定运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。国家税务总局、财政部、建设部于2005年5月27日发文《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》部署个人住房管业税问题，物业税的开征试点工作也正在酝酿之中，种种迹象表明，税收政策业已成为我国房地产市场宏观调控的另一不可或缺之手段。
3.与价格政策的配合
在市场经济条件下，价格主要通过市场而形成。价格随供求关系的变化而围绕价值波动。如果价格非因供求原因而过分偏离价值，或因价格垄断出现暴利，或因任意低价竞销、倾销而扰乱正常的市场秩序，必然破坏市场机制。作为反映和调节国家价格总水平的价格管理关系也必然的成为了此次宏观调控的对象。
“新八条”规定加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
房地产调控的经济手段篇3
（一）房地产价格的法律性质定位
我国《价格法》对商品和服务价格的定价权有明确的分类和比较具体的规定：大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。在必要时可以实行政府指导价或者政府定价的商品和服务主要包括：与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；资源稀缺的少数商品价格；自然垄断经营的商品价格；重要的公用事业价格；重要的公益价格（参见我国《价格法》第3条、第18条的规定）。从我国《价格法》的规定上来看，房地产应属于与人民生活关系重大的极少数商品，就此而言，政府应有权对房地产价格实行政府指导价格或者政府定价。但是，除依靠自己的能力不能满足基本的生活住房需求者外，政府没有必要以指导价格或者政府定价的方式调整房地产价格。生活在小城市还是大城市、生活在城市中心区还是周边地区是居民的自由选择，应该由居民自身根据其收入情况进行自主安排，政府不能代替居民个人选择其生活。并且，房地产价格也是调节城市规模的基本手段。否则，大城市的规模会无限扩张。
（二）房地产价格的调控目标定位
从世界各国的实践来看，房地产既是消费品也是投资品，这是一个无法改变的事实。在房地产价格呈上涨趋势时，必然有大量投资资金涌入房地产市场，从而进一步推高房地产价格，形成其价格的非理性上涨和房地产价格泡沫，直至这种趋势的结束，形成价格的大幅度波动。这不仅会严重影响居民的正常生活，也会对国民经济的正常运行造成极大的破坏。因此，国家必须对房地产价格进行必要的调节、控制，使房地产市场趋于理性。但是，在房地产价格调控过程中，有几个基本定位也必须明确。第一，我们调控的目标应是使房地产尽量成为消费品，但不可能使其绝对变成消费品。第二，房地产价格高于成本较多并不一定意味着就有价格泡沫，其中很大的成分是“级差地租”，不应将大城市、尤其是大城市中心区的房地产价格回归到供给价格作为调控目标。第三，房地产价格调控的目标不是改变其价格变动趋势，而是限制非消费需求、尽量降低其波动幅度。
二、房地产价格调控手段的评价
从世界各国爆发的房地产价格危机来看，政府采取必要的手段进行调节、控制是必要的。但是，政府的宏观经济调控权不是一种任意性权力，采取任何一项宏观调控措施都必须经过充分的论证，都必须严格限制在法律许可的范围之内。否则，就构成权力的滥用。
（一）调控手段的财政法评价
财政法是以“整体公平”为基本价值追求的财产法律体系，利用财政资金补贴本财政区域内的贫困居民，满足其基本的生活需要是财政的职责。但是，也必须明确财政资金是纳税人的收入，动用财政资金必须按照预算程序，经本级立法机关许可。本人认为，动用财政资金为某些特殊群体建设所有权归属于购买者的廉价住房，并且还规定各地必须建设的数量是对纳税人财产的不合理剥夺，纳税人不应有向低收入者提供廉价住房的义务。人们的收入水平是不断变化的，向目前的低收入者提供永久的财产不具有合理性。在我国目前的整体收入水平条件下，政府只能向低收入者提供公租房，以解决其基本生活问题。政府廉价住房市场的种种腐败问题，在很大程度上正是由其不合理的宏观调控措施导致的。
（二）调控手段的税法评价
税收是调整商品价格的重要手段，但是，也必须明确，税收是剥夺纳税人财产的手段，它不仅要求具征收的合理公共理由，必须有使用的合理公共用途，还必须有剥夺公民财产的立法程序，征税不是政府的行政权力，必须具有法律的授权。另外，税负是可以转嫁的，在需求弹性较小，供给弹性较大的情况下，纳税人完全有能力将税负转嫁给房地产的购买人。在此条件下，税收不仅不是抑制房地产价格的手段，反倒成了推高房地产价格的工具。就本人了解的情况，在我国目前的房地产市场上，实际的负税人都是房地产的购买人。虽然，从长远来看，征收房产税会有助于抑制房地产投资的规模，但它同时也必须付出相当高的征收成本，就我国目前情况来看还不具备将房产税真正变成财产税的条件。
（三）调控手段的金融法评价现实的房地产需求是以资金为前提的，调整房地产交易中的首付款比例、限制金融机构贷款比例
和贷款利率，确实能够起到降低房地产购买力的作用，实施差别化住房信贷政策对调节、控制房地产价格会产生明显的效果。但是，也必须考虑到它与我国整个金融市场化改变之间的关系，不仅简单地因为要调控房地产价格使整个金融市场化改革走回头路。另外，房地产投资与股权投资、债权投资和产业投资具有替代性，在限制房地产市场投资需求的同时，必须为近10万亿规模的民间资金找到一个合理的替代性投资品，应进一步开放股权投资市场、债权投资市场和产业投资市场，引导社会资金向合理的方向流动。否则，仅靠“堵”的手段是建立不起社会主义市场经济体系的，还必须注意资金流向的“疏”导。（四）调控手段的市场法评价从房地产市场自身来看，本次房地产调控的主要手段是增加房地产供给、控制居民个人的房地产需求，这些手段无疑会对抑制房地产价格起来一定作用。但是，也不能高估其作用的程度和由此而产生的负面影响。首先，增加房地产供给并不一定就能够抑制房地产价格，我们现在能够增加的仅是城市周边的房地产供给，不可能再增加城市中心区的供给。因此，增加供给对房地产价格的影响是有限的。第二，限制居民房地产的购买权，面临着这种限制的合法性问题，以及这种限制与我国户籍制度改革的矛盾，同居民改善住房条件、提高生活水平的矛盾问题，同我国市场经济改革总体目标的矛盾问题。
三、房地产价格调控的经济法学思考
我国经济体制改革的总体目标是建设社会主义市场经济体系，市场经济必须是法治经济，而不能是人治经济或政府治经济。就总体而言，房地产价格调控是符合建立法治经济的总体思路的，但在具体操作上离法治经济的要求还是有距离的。
（一）经济法的价值目标
法学是以价值追求为核心的，经济法的核心价值追求就是维护整体经济利益，具体来讲，就是要保持社会经济的高速、稳定、协调增长。因此，经济法并不排斥宏观经济调控。但是，宏观经济调控必须有利于经济的稳定增长，尽量减少经济波动所带来的损失，而不是加剧经济波动，影响居民安定的社会生活。从我国多次的房地产价格调控来讲，都事实上造成了许多居民生活和经济的较大波动，并不能全面满足经济法的价值追求。
（二）法律与政策的边界
政府宏观经济调控失当是由多方面原因造成的，但其核心问题是没有把握好法律与政策的界限。就房地产价格调控来讲，既然我们能够确定它是一个长期问题，许多手段就必须以法律的形式确定下来，制定明确的“政府住房补贴制度”、“房地产税收制度”、“房地产金融制度”、“房地产购置资格制度”等法律制度，使社会对房地产市场的变化有一个合理的预期，把社会各方面关系房地产的权利（力）义务（职责）关系确定下来，也使社会公众能够从长远出发来安排自己的生活。但是，我国房地产市场缺少法律制度的规范，主要依靠不断变化的行政政策进行调控，政府又不断在“强力刺激”和“严格控制”之间徘徊，从而导致房地产市场和价格的大幅度波动，这实质上是法律与政策的界限不清造成的。
（三）宏观调控权的性质
房地产调控的经济手段篇4
[关键词]房地产市场调控宏观经济政策
一、2005年“房产新政”的特点及效果
2005年是中国的“房产新政”年。在这一年，国家对房地产市场的调控呈现许多特点。特点之一就是中央政府高度重视房地产市场的调控并重新收回调控的主导权，政令的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日，国务院第88次常务会议研究了进一步调控的指导思想、总体思路和基本原则。5月11日，国务院办公厅公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，下发了建设部等七部委联合制定和出台的包括土地、信贷和财税政策等在内的系列宏观政策措施。特点之二是调控手段有所创新。国家宏观经济政策，包括利率政策、信贷政策、土地政策、税收政策等，在这次房地产市场调控中得到了组合使用。特点之三是传统的行政调控手段仍然发挥作用。按照国家统计局副局长邱晓华的说法就是“对一些地方不依法行政、不按规章制度办事的人员采取了组织措施”①。国务院办公厅2005年3月下发的《通知》中明确规定“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任”。
在房产新政的组合拳之下，房地产市场的非理性繁荣终于开始降温。从2005年第三季度开始，房地产开发投资、销售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标的涨幅开始回落。根据全国工商联住宅产业商会的统计数据，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%，涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比第二季度回落1.9个百分点。初步预计，今年全国房地产开发投资同比增长21%，增幅比去年同期回落约7个百分点，低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约4个百分点。遏制投机炒作效果初步显现，消费者购房行为渐趋理性，购房者中自住比例持续上升，部分投资者和投机者开始降价出售商品房。
二、对房地产市场要加大调控力度
从2005年第三季度开始，国家对房地产市场的调控政策开始转向平稳操作，全国范围内没有进一步出台调控政策。进入2005年年末，在一些房地产论坛上，一些房地产商及学者开始提出房地产宏观调控已经到位，调控可以结束了，应该给房地产市场吹吹暖风了等言论。对此，笔者不敢苟同。笔者认为，对房地产市场的调控仍应继续，应防止房地产市场出现反弹。应该让房地产成为中国经济的长期快速增长的动力，而不是中国宏观经济大起大落的祸水（倪鹏飞，2005）①。
1．房地产市场问题关系经济全局。摩根士丹利首席经济学家罗奇认为，2005年调控以后，中国的房地产开发并未真正放缓，2005年前9个月中国固定资产投资中的房地产开发部分继续增长，同比增长22%，其投资总额仍占全社会固定资产投资的1/5左右②。在上海、杭州等城市房价增幅下降的同时，深圳、广州、北京等城市的房价在2005年6月以后继续出现不同程度的上涨，有些“按下葫芦浮起瓢”的味道。
进一步讲，虽然从全国范围内来看，西部某些地区房价没有大涨甚至没涨，房地产泡沫比较严重的多集中在东部沿海地区和大城市，但这些地区是我国经济最具活力的地方，也是对国家宏观经济贡献和影响最大的地区。因此这些地区的房地产泡沫影响到中国经济的全局，它带动了钢铁、水泥、石化等行业的投资过度扩张，导致能源、交通运输的短缺，带动了服务价格水平的上升，成为通货膨胀的重要根源。同时，房地产过热吸引大量资金进入，突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，加大了金融风险的集聚。
2．使房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。2006年是“十一五”规划的开局之年，从以往经验看，五年计划开局年份固定资产投资的增势往往会比较强劲。
由于国债市场、股票市场长期低迷，其他投资渠道不畅，房地产已经不再是简单的消费品，而日益成为重要的投资品。在这样的情况下，投资性甚至投机性的购房使得房地产市场的地方性逐步减弱，很可能成为区域性乃至全国性的大市场。在居民储蓄持续上升、投资品种稀少的情况下，房地产的投资性和投机性需求仍可能使房产泡沫继续扩大。
国际游资（热钱）的不断流入和炒作也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。在我国东部沿海的一些城市，国际资本已成为房地产热的重要资金来源③。随着人民币升值预期继续存在，热钱对房地产泡沫扩大的风险也将继续存在。
3．房地产市场的稳定事关和谐社会的协调发展。和谐社会人们应该能够安居乐业。虽然目前关于房价收入比能在多大程度上衡量中国的房地产泡沫存在争议，但上海、北京、杭州等地房价收入比畸高确实使得大量的中低收入家庭“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的梦想很难实现④。同时，上海、广州等城市也明显地感觉到房价、房租、土地费用等的急剧上升使其商务成本快速上涨，并进而成为吸引和留住外来投资、吸引和留住高层次人才、提高城市竞争力的重要障碍。最近汇丰银行的一份报告显示，上海承接服务外包的成本已经大大高于印度，联合利华、上海大众等企业已经将部分的生产基地搬出上海⑤。所以，中国房地产市场的泡沫依然存在，后果严重，并有反弹的危险，对房地产市场的调控仍需继续。
三、房地产市场调控仍应以国家宏观经济政策为主
2006年甚至2006年以后对房地产市场的调控仍应以中央政府出台宏观经济政策为主。
1．调控的主导权仍应掌握在中央政府手中。2005年以前对房地产市场调控的失效已经充分说明不能给地方政府大的调控政策空间。主要由于经济利益关系，一些地方政府大多倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。在房地产调控中，一些地方就未能坚决执行中央政府的部署，甚至出现“上有政策，下有对策”的情况。因此应该继续2005年以来实施的中央政府主导房地产市场调控的做法，尽量压缩给予地方政府的政策空间。
2．调控的手段应以国家宏观经济政策为主。在2005年发挥巨大作用的组织（或干部）手段应逐步退出。以行政手段对市场经济的干预和调节在特殊时期是可行的，但不应成为常态。对市场经济的调控应以市场手段，特别是国家宏观经济政策为主。与行政手段比较起来，宏观经济政策作用更为广泛而持久，且不易反弹，同时宏观经济政策不需要依赖地方政府即可直接作用于企业和个人，影响投资和消费的总量及结构。
从国际经验来看，无论是发达国家，还是绝大多数发展中国家，当出现房地产市场过热时，最经常使用的调控手段也都是利率、税率等宏观经济政策。在我国开始出现房地产市场过热的几乎同一时间段，英国、韩国等也出现了房地产价格大幅上升的现象。为遏制房地产市场过热，英国中央银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5%提高至4.75%。而韩国整治房地产投机的主要措施是税收和利率政策。2005年韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，同时把房地产所有税的起征点由9亿韩元下调到6亿韩元，并计划从2008年起提高房地产所有税的税率。但在利率方面，韩国政府对无房户和低收入者买房予以优惠利率，2005年把无房户和贫困户购买住房的贷款利率由5.2%下调到4.5%。
在我国，房地产市场调控可以采用的宏观经济政策包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等。谈到这些宏观政策，总有人觉得它们的实施必然导致房地产价格出现大起大落的局面。实际上恰恰相反，这些宏观经济政策的有效搭配组合可以实现房地产市场短期调控和长期稳定、保和压、治标和治本的有机统一。
（1）税收政策。房地产税收政策实际上是一个综合性政策，在房地产市场的不同环节设置不同的税种，可以起到不同的调控作用。房地产开发阶段的课税将会影响房地产投资的规模和结构；在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税将增加房地产企业的成本；在房地产购买环节对购房者征收契税将增加购房者的购房成本，从而减少需求；在住宅转让环节实行有差别的个人所得税征收，对自住者给予免税或低税可以刺激自住需求，而对短期投机者征收高额所得税可以迫使其改变投机交易行为；在房地产保有环节开征物业税可使得购房者的房地产保有成本提高，有利于抑制房地产投机行为。短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于迅速抑制投机，稳定房价；而从长期看，通过征收房地产保有环节的物业税有助于抑制奢侈性和投机性住房需求，鼓励适度合理消费。
房地产调控的经济手段篇5
关键词:房产税;房地产业;中国经济
中图分类号:F293.31文献标识码:a
文章编号:1005-913X(2010)12-0021-02
房产税并不是一个新税种。早在房地产业刚开始起步的时候,房产税就已经存在了。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。然而由于各种原因,房产税从颁布之日起,对居住性房产和非商业用途的商业房产一直没有征收,处于空转状态。2010年9月29日,国家出台了包括贷款、税费等一系列调控政策,同时中央媒体首次明确透露了房产税改革试点即将启动的消息。无论在哪个国家,房产税都是十分重要的税种。房产税作为房地产保有环节的主要调控手段,作为地方财政收入的重要支柱税源,作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段,对房地产业和中国经济都有着至关重要的意义。
一、房产税是抑制炒作,稳定房地产和经济发展的重要调控手段
资本的本质是逐利,炒作是市场经济的先天性疾病。经济危机的本质是生产过剩,而炒作就是生产过剩的催化剂。房地产炒作本是由来已久,纵观世界经济,房地产泡沫已成经济危机的主要诱因之一。房子作为生活必须品,有着稳定的市场需求。土地作为不可再生资源,具有稀缺性。具体到我国的情况,在经济发展、城市化进程和人口红利的预期下,房地产就成了资本炒作和资本保值的最佳对象。而房产税正是要增加房地产保有环节的成本,改变房地产囤积成本低的属性,增加房地产炒作成本和风险,进而抑制房地产炒作,促进房地产业的健康发展。
纵观中国房地产业这20年的发展,始终充斥着投机和炒作。在没有房产税这个保有环节调控手段的情况下,行政调控显得孤掌难鸣,其弊端也更加明显。房地产业形成了一涨就调,一调就死,一死就放,一放再涨的恶性循环,加之货币因素,房价一路高涨走来,泡沫不断吹大,威胁经济发展。2009年4万亿经济刺激计划后,房价在2008年调控的基础上出现了报复性上涨。作为以投资的名义拉动经济增长的所谓支柱产业,房地产业得到了巨大的资金支持。除中信和北京银行外,12家上市银行已的2009年年报显示,截至2009年年底,包括房地产行业企业贷款和个人住房抵押贷款在内,这12家银行的涉房贷款总额达5.28万亿元,占银行贷款总额的24.27%。其中,对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元,个人住房抵押贷款为3.62万亿元。而这个时候实体经济则是举步维艰,更需要贷款的支持。2009年房地产业爆发式的增长,使得很多民营企业放弃实体经济进入房地产领域,大型国有企业也纷纷成立房地产事业部,进军房地产领域。各地的民间炒房团层出不穷。
2009年年底国家出台了一系列调控政策,但房价依然一路高涨。大家或为炒作、或为保值纷纷买房。新盘入市,不管地段、不管好坏,房子被一抢而空,大量房屋空置,造成大量社会资源浪费,房地产泡沫被越吹越大,严重威胁经济运转。这个时候房子已经演变为金融衍生品,成为资本保值升值的工具,投资、投机需求远远超过使用需求。到2010年一季度,在房地产的拉动下,GpD已经达到了11.9%。在这一轮的整个调控过程中,由于缺乏房地产保有环节的调控手段,调控只能控制成交量,房价却依然坚挺。到了2010年9月,房价再次出现了明显的上涨的势头。国家意识到了问题的严重性,加快了房产税改革试点的步伐。如果在这个过程中有房产税的存在,国家可以通过调整税率更好更快捷的对房地产进行调控。
房产税作为房地产保有环节的税收调节手段,可以直接、快速地改变房地产作为投资品的属性,增加其持有成本,从而改变投资者的投资意愿,进而稳定房价,促进房地产业的平稳、健康发展。同时,房子作为生活必需品,和百姓生活息息相关。安居则乐业、人人乐业则国家兴旺。住房问题是关系人民幸福、社会稳定的大问题。通过房产税可以准确、快捷、方便地调节房子的使用属性和投资属性。通过加强房子的使用属性,更合理地分配社会资源,抵制炒作,让那些真正需要住房的人有房可住。而不是一边百姓无房可住,一边大量房子空置。在中国这样一个地少人多的国家,很多城市甚至应该通过房产税率基本消除房子的投资属性,让房子成为一个完全的使用品,给那些真正需要住的人。另外,作为房地产调控手段,税收调控和行政调控相比有很多优势。行政调控操作复杂而缺乏持续性和稳定性。像类似于限购令这样的计划经济色彩浓厚的调控政策并不被人们看好,这往往是短期应急的政策,缺乏对长期市场预期的影响能力,治标不治本。而房产税作为税收杠杆,在市场调控的框架内,对房地产的调控高效而快捷。通过修改房产税税率,改变房子的使用和投资属性,进而达到调控房地产的目的。
二、房产税将辅助地方政府完成地方财政转型,促进经济转型
改革开放三十多年,全国各地的城市化进程对各地方财政产生了深刻影响。地方财政越来越依靠房地产开发。土地出让金已经成为地方财政的主要资金来源。在土地招挂牌制度的刺激下,土地价格被一次次刷高,客观上刺激了高房价的形成。高房价回过头来又再次推高土地出让金,形成地价房价相互刺激上涨的恶性循环。在这个过程中,地方政府因为土地财政和GDp的原因,乐于看到地价房价上涨,所以中央的房地产调控往往到地方这一级就执行难度加大。在土地财政模式下,地方政府只有不断地进行土地开发才能不断地获取土地出让金,维持财政收入。这使得地方政府在经济发展上更倾向于支持房地产发展。就是所谓的房地产绑架地方政府之说。中国经济经过三十多年投资驱动下的快速发展,累积的问题已经十分严重,已经到了必须转型的关键时刻。在十二五规划中,大力刺激消费,经济发展向消费驱动转型将成为发展的重点。处在转型阶段的关键时期,土地财政的副作用已十分明显。要让地方政府放弃土地财政,就需要为其找到新的、稳定的财政来源。房产税作为房地产保有环节的税收,是在现有房地产资源之上的稳定税收来源。中国人民大学财经金融学院教授安体富表示,房产税一旦开征,其规模将达到7000亿元,而2008年全国土地出让金为9600亿元。房产税可以为地方政府摆脱土地财政提供资金支持。财政部财政科学研究所所长贾康表示,房产税是地方税体系的重要财源支柱。这种征税方式可改变地方政府行为,从注重短期效应转为重视长期可持续发展。摆脱土地财政的地方政府将会更理智的管理土地开发,将资金和精力转而刺激消费和鼓励实体经济的发展,促进经济转型。
三、房产税将资本得利纳入二次分配,缩短贫富差距
房地产调控的经济手段篇6
【关键词】金融；房地产；调控；区域差异
2004年以来，金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控，虽然取得了一定进展，但从总体上看，效果远不尽如人意。
一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价
在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：
（一）房地产投资继续升温
自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1
—9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高4.6个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。
（二）房价居高不下
近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为21.1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到17.8%。
（三）房贷风险加大
我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右，年均增速超过40%。
9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。
个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。
上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。
二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析
尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观原因两种情况。
从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点：
（一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地
房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。
（二）地方利益的制衡
在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家的相关政策，就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的，也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。
（三）地方银行的消极抵制
房地产贷款，一直是各商业银行的重要贷款，个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行，按照其披露的2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48906亿元，增加至2007年6月30日的6337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务，面对“房贷新政”的实施，各商业银行的态度并不积极。
“359号文件”出台以来，各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则，生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”，调控功能大多被化解了。
（四）房地产宏观调控指导理念的“一刀切”
当前我国正处于社会主义的初级阶段，区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因，各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实，才会是有效的政策，才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因，在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性，往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。
我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的，大体上可以分为五种类型：第一类区域是发达地区，包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大，外资进入量大，房价很高，涨幅很快。第二类区域是比较发达地区，如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较大，外资进入量比较大，房价相对比较高，涨幅较快。第三类区域是发展中地区，俗称二线城市，如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚，近几年来房地产市场得以较快发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区，主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高，地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区，除东南沿海个别县级市，全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段，房地产市场启动相对滞后，房价较低。
转贴由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，实施全国统一的调控政策，结果出现了该调控的没能很好调控，不该调控的也跟着调控的结果，导致有病者吃药的剂量不足，没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区，一旦房地产市场稍有下挫，调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止，很难有一项宏观政策能够一贯到底。
综上所述，可以看出：其一，与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比，外因是条件，内因是根据，主观原因应该是主导的；其二，房地产宏观调控失灵的主观原因中，忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，这是最主要的原因。
三、实施区域差异的金融调控政策建议
依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析，为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地，笔者提出如下的金融政策建议：根据我国房地产业发展不平衡的实际状况，建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。
对第一类地区和第二类地区，它们是宏观调控的主要对象，因此，应该采取相对比较严厉的金融措施。例如，第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定，无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆，从严控制上述地区的炒房风潮，囤地风潮，下大决心保证房价的平稳运行。
对于第三类地区（往往俗称为第二线地区），房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题，但问题多是苗头性的，所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如，本次“房贷新政”中，第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施，对这类地区起到警示作用，既促使当地的房地产业得以健康发展，又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。
对于第四类和第五类地区，由于其房地产业刚刚起动，甚至是启动不足，因此应该对它们采取扶持和支持的态度，所以宏观调控中，对这类地区应该是网开一面。例如，“房贷新政”中，第二套住房的规定在上述地区可以不实行；甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策，以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。
房地产调控的经济手段篇7
中央经济工作会议对做好房地产市场调控提出了明确的要求。形势联系，结合工作，就如何加强房地产市场调控提出几点初步认识。
一、注重从国民经济全局审视房地产市场，处理好局部与整体的关系。
房地产市场调控如果单纯就市场自身情况进行判断和决策，而忽视与国民经济整体的联系，就会产生“一叶障目，不见泰山”的问题。目前，全县房地产开发投资占固定资产投资总额的近18%，占我县生产总值近9%，已成为我县需求的重要组成部分。无论当经济繁荣局势抑制需求时，抑或经济衰退有待拉动需求时，房地产投资均是重中之重。同时，这次席卷全球的“金融海啸”充分显示，房地产市场是重要的资产市场，与信贷、证券等金融市场高度关联，有关国家金融安全和稳定。
因而，在房地产行业的宏观调控工作中，要将房地产市场作为国民经济的晴雨表，摸索出宏观经济与房地产市场波动的规律性，实施“逆经济风向行事”的市场调控，促使房地产市场调控主动为实现经济平稳较快增长的宏观经济目标而服务；要将房地产市场纳入金融资产市场统筹考虑，灵活审慎地实施房地产市场调控，尽可能避免房地产市场的大起大落，严防房地产价格的剧烈波动传到至虚拟经济。
二、注重从民生角度审视房地产市场，处理好发展与稳定的关系。
在推动房地产领域市场化的进程中，市场如果成为住房领域资源配置的唯一手段，虽然大大提升了住房生产、分配、消费环节的效率，但亦造成住房资源向少数人过度集中，而部分低收入家庭住房困难。实践表明，住房是重要的民生问题。在现代经济社会中，低收入者难以依靠自身力量达到基本的居住水平，若政府不加以干预，就会逐步演化为社会问题，最终将制约经济的进一步发展，影响社会的和谐稳定。
因而，在房地产市场调控工作中，要大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分低收入且住房困难居民的住房问题；要保持住房价格的相对平稳，使其与国民收入增长相协调。可以让一部分群众能够通过住房市场解决住房问题、改善居住环境。尤其应引以注意的是，要处理好市场化与非市场化的关系。推进住房保障，并不是要取代住房市场，而是对市场缺陷的一种弥补。市场机制依然在住房领域的资源配置中起基础性作用，是促进房地产业快速发展的必由之路；住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题，是促进住房领域和谐稳定的必然选择。
三、注重从经济规律出发审视房地产市场，处理好现象与本质的关系。
房地产调控的经济手段篇8
【关键词】房地产经济安全政府控管
一、前言
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场，伴随着我国城镇化的快速发展，中国的房地产业也得到了快速发展，而房地产经济安全一直是困扰房地产业的重要问题。房地产经济安全受到各种外在和内在的因素影响，由于市场机制本身的局限性，单纯依靠市场的力量已经无法自觉自动实现房地产经济安全。因此，对房地产经济的调控与管理成为维护房地产经济安全的必然选择。
二、对房地产经济实行政府控管的必要性
（一）土地资源的有限性
众所周知，我国是一个资源大国，土地资源丰富，然而，我国又是世界上人口最多的国家，这一现状决定了我国的人均占有土地面积少之又少。加之自改革开放以来，我国的经济飞速发展，城市化发展迅速，对土地资源的需求量越来越大，而人口仍旧处于不断增长的态势。因此，人口的不断增加、城市的发展、经济增长造成对土地资源的需求日益增长。而土地资源的有限性这一现实决定了土地总处于稀缺状态，而且近年来，伴随着城市改造与经济建设的不断发展，对土地资源的浪费日益严重，土地将成为越来越宝贵的资源。又由于土地利用状态更改的困难性，一旦土地作用于某种用途，其利用形态就基本固定，很难更改。如果强行调整，其调整所花的费用相当惊人。因此一旦土地配置失误，对城市、社会和经济发展都将产生无可挽回的损失，为了合理、充分、有效利用土地资源，杜绝土地浪费，政府控管是必不可少的。
（二）房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业
房地产作为一种特殊的商品，既是人们的生产资料，又是生活必需品。房地产是社会生产和生活的基本载体，是城市经济活动的重要物质要素。自改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。据统计，房地产业的快速发展能够有效构成一个良性循环的城市产业链，在房地产业开发、经济、消费过程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺及家电等50多个国民经济的产业部门，它的发展能够带动一大批相关产业共同繁荣。同时，房地产业也是构成社会财富生产的重要部门，很多国家和地区的房地产业已成为国民经济的先导性、支柱性和基础性产业。房地产业产值占Gnp的比重一般都在6%-12%左右。
（三）房地产业的自身特点
作为国民经济的支柱产业之一的房地产业，其能够有效带动国民经济的发展、提高人民的生活水平、带动相关产业的发展。然而，我们不可忽视的是，房地产作为一种特殊的产业，其自身拥有着不同于其他产业的特殊特点。房地产投资具有资金需要量大、开发经营周期长，变现性差、不可移动，寿命周期长、综合性强寄投资额大，政策影响性等特点，同时房地产投资又是高风险、高回报行业，房地产投资的这些特点都决定了房地产市场具有很强的投机性和风险性，这些都要求国家运用政府控管手段减轻房地产业的各种不稳定因素，保持房地产经济的平稳、持续快速发展，避免造成一些国家由于房地产业违背客观规律发展而出现泡沫经济。
三、加强房地产经济安全的政府管控的措施
目前，我国政府对于房地产经济安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、税费、利率、贷款、保险、公积金管理及价格管理等措施。为保证我国房地产业的经济安全，政府对其进行科学合理的调节与控制十人重要，但基于我国目前政管控的现状，也应对相应的管控措施加以重视，以便更加利于对房地产经济安全的合理管控。
（一）宏观调控与微观调控的紧密配合
只有房地产的经济安全得到保证，才能够促进房地产业的健康发展，因此，采取有效手段对各种已知或未知影响因素进行预防，将显得十分有必要。在市经济下，房地产经济安全不久需要自我调节，而且还需要政府机构对其进行科学合理的管控。政府在对房地产经济安全进行管控时，不仅要充分考虑到宏观调控措施，对于微观调控措施也需提高重视度，使两者能够在紧密的配合之下，从而加强房地产经济的安全。
其中，政府的宏观调控主要是指其采取相应的法律、行政和经济手段来对房地产市场进行合理的干预，宏观调控措施主要是针对房地产业整体的调控，其能起到大的主导作用；而在宏观调控的基础上，政府也应该采取微观调控措施，对房地产市场的每一个交易环节进行有效的管控，并能过相应的规章制度，约束并导正房地产业的发展方向。通过政府将宏观调控与微观调控的有效结合，从而使政府对于房地产经济安全的管控能够发挥有效的作用。
（二）分析市场形势及时采取相应措施
在我国的房地产行业当中，由于各种因素的引导与作用，使得房地产经济具有巨大的波动性，因此，政府在进行控管时，应对当前的房地产形势进行合理的分析，并看清当下时段房地产经济的发展走向，再根据不同的经济波动原因采取相应的管控对策。
政府在对房地产经济安全进行控管时，也应对房地产经济与国民经济的发展进行详细分析，当国民经济与房地产经济发展不一致时，则需及时采取措施对其进行调控。如由供需关系所引起的房地产经济波动，并出现房地产经济超过国民经济的承载能力时，政府便需及时清理房地产经济中的泡沫，并根据实际情况，增加供给或是增加需求，从而尽量保证两者之间的平衡关系。
四、结束语
综上所述，我国的房地产业在我国的国民经济发展中占据重要地位，而单纯的经济手段并不能从根本上解决房地产业存在的问题，因此，由政府对我国的房地产业实行有效控管，才能保障我国房地产也的健康稳定发展。
参考文献
房地产调控的经济手段篇9
这几年来,调控一路调,房价一路涨,越调越涨。在房地产调控问题上,政府一次次失信于民众,为什么?
目标不明确
调控只是手段,目标问题才是根本。楼市调控,如果目标模糊不清,政策工具的选择难免游移不定,调控结果不免令人忧虑。
中国的房地产市场的发展是畸形的。福利分房阶段,有形的手(政府)在操纵住房供需分配。1998年,中国住房制度改革,一只无形的手(价格)逐渐取代了有形的手,但“先富与后富”的经济战略使得生产要素分配不均,特别是土地和资本,而这两个生产要素后来又恰恰成为扰乱市场主因,供需已经严重失衡。2002年,无形的手管不了住房供需,房价开始跑风,楼市失控,有形的手又开始插手。于是,在有形的手和无形的手作用下,每一次的调控,都会推高房价上涨,导致了高房价、住房难,形成了一方面有钱人大量住房空置,另一方面没钱人没有房住。
楼市到底是按照市场的思路发展,还是按照政策思路发展?中国人喜欢中庸,两者都发展。但这么作的结果只能是住房问题越来越严重。
房价暴涨,百姓呼声强烈,政府有点儿坐不住,开始调控,要打压房价。但在市场环境下让所有人都买得起房,只是一个美丽的梦想。打压商品房价格并不能解决民众住房难题?调控的终极目标是要解决民众住房难的问题。
因此,市场与政策都很重要,关键是政府要分清界限。该市场的归市场,该政策的归政策,该放开的放开,该保障的保障。政府把该做的事做好,市场的事市场自己会做好。
在住房问题上,哪些该市场管,哪些归政府管。有人建议过一个三分法,即:把购房者按照人均面积以及经济收入进行划分,第一部分是最底层的人。他们的经济平均收入是最底层的。他们的住房要靠政府提供保障房,经济适用房、廉租房,或者以其他形式。第二部分是中间层。这部分人人数最多,他们是中等收入者。他们的住房问题可以以“市场+保障”的方式解决。比如,盖一部分限价房。第三部分人是所谓的富人。他们是先富起来的阶层,可以根据市场让他们自由发挥。
具体操作方法可以讨论商榷,但无论如何,一刀切的方式肯定是不可取的。
今年在保障房方面,国家也出台了不少政策,具体执行情况如何,年底了,政府该给公众一个说法。
态度不坚决
截至目前,政府对房地产的调控多是应付式的,社会出现问题,政府就开始打压,经济受到威胁,就又刺激房地产。也有人称之为钟摆式调控。
政府的摇摆犹豫与房地产目前的地位和阶段有直接关系。房地产是支柱产业,在中国经济格局中的位置举足轻重,这么些年来,特别是经济爆发后,它是拉动经济发展的功臣。
政府太害怕房地产泡沫破灭了。中国经济不能走日本的后路。日本房地产泡沫破灭后果太惨了:日本去年土地价格创下五年来最大降幅、商业用土地价格跌回四十年前水平、住宅用地价格跌回20世纪80年代初水平。
中国今天的房地产与当年的日本很相似。飙涨的房价逼着高层出台了一系列政策,动用了金融和加税的政策,但使用得小心翼翼。房地产从来就是与经济的血管――金融系统相连的,银行又是整个经济系统的心脏,在这种背景下,是采取日本的紧缩调控,还是加税式的限制门槛调控,还是像美国那样分散风险式调控呢?显然,以上三种调控的结局只有一个:衰退和爆裂。
所以,政府不能不小心。一旦泡沫破灭,方方面面都做好准备了吗?特别是地方政府依赖土地财政发展经济和保护社会稳定,他们准备好了吗?银行准备好房地产暴跌之后,大量的坏账突然爆发吗?中国经济准备好了没有支柱老大领航的时代了吗?
但怕不是事,越怕越要出事。就像1994年诺贝尔经济学奖获奖者泽尔腾所言“地产泡沫越晚破灭,对中国经济影响越大”。
泽尔腾说:中国政府想通过减少需求来降低房价,即买房的人少,房价自然不会高,但这在中国行不通,因为中国人习惯年轻时就买房,而西方人习惯在年轻时租房,所以说从需求方面减少泡沫是很难的。但房地产市场泡沫迟早是要破灭的,这毫无疑问,而且,越晚破灭对中国经济的伤害会越大。所以,我希望中国政府果断采取措施,不要等房价涨得太高时再采取措施。长三角一带的房价尤其高,不过今年的情况有了一点变化,房产交易量在减少,说明民众观望的比较多。如果观望的越来越多,房地产商卖不出房子,资金就会紧张,为了回笼资金他们就要降价,只要有地产商降价,肯定会引起连锁反应,导致整个房地产行业整体忽然降价,而这样其实会给经济带来很大影响。
私心太重
政府在房地产问题上一直下不了决心,还因为自身在其利益泥潭中陷入过深。历次调控不力,一个很重要的原因是地方政府及有关部门有太多的私心。更甚至房地产成了一些部门的敛财工具。
开发商为什么现在有底气与中央博弈,因为比开发商个高的有银行,有地方政府,房地产的天不可能塌了,塌了,有个高的,而且经历了前几年的资本积累,就是个高的“顶”不住了,还有钱顶着,怕什么呢?
有关部门在落实制定调控措施时,首先保证自己的利益,所以,对有些部门来说,调控一次就意味增加一次收入。只要政府不断在调控中获取利益,就一定会造成调控推高房价的结果。如果再回溯1998年至今绝大多数房地产调控政策所起到的作用,这一点就显得更加清晰,也就是说,只要政府贪婪,房价就会上涨,房价走高与普通百姓的需求根本没有绝对性的直接联系。
这一次“9?29”新政出台,除了限购政策外,依旧找不到更加清晰的目标,仅是对几个房价上涨过快城市进行“临时限购”调控,最终不仅将其它城市主导成调控之外的房价价值洼地,成了投资需求能够得以栖息的避风港,又将房价上涨压力无形的转移到调控外城市,这些城市的房价在受调控城市楼市成交量下降影响下正在不断上升。从现在的市场反应看,受调控城市的楼市成交量越低,其它城市的房价上涨压力就越大。而受调控城市的限购政策又是临时性的,一旦房价下降到政府心中预期的程度,可能就会退出,随后很有可能会因为通胀作用而再次上涨。当然,也存在崩盘的可能,不过从目前看,这种可能的几率仍然很小。
最终,无论从任何角度来寻找答案,都找不到政府要将房价回调到普通百姓所能承受范围内的决心,唯一能看到的就是政府即希望通过调控获得更多的土地收益,又想利用这样的调控再为房地产附加上一条房产税的野心,普通百姓想寄望这样的房地产调控来解决问题,只怕会再一次失望。
有才的网友套用了一首老歌,这么概括房地产的价值:房地产,它辛劳占耕地;房地产,它一心谋暴利。它指给了富豪圈钱的门路,它引导政府走向豪奢。它坚持了疯涨八年多,它改善了官员的生活;它构建了升官GDp,它收取了税费好处多。
手段不得当
楼市调控是对楼市失灵的一种补充,是纠正市场偏轨的行为。在政策层面,很多手段引发质疑。比如,在今年的调控中,就采用许多非市场化的手段。
以“限购令”为例。
“限购令”出台后,有地产人士这么说:“限购是不是会激化成为多年前计划经济时代凭票购房?如果中国因为房价的争论而全面放弃市场经济,退回到70年代,等我老了,我会因为曾经从事这个行业而羞耻。”在市场高度发展失控的时候用计划来横亘阻挠,这像极了《九品芝麻官》中那句著名的:“你用前朝的剑,来斩本朝的官,可知罪?!”
更主要的是,限购的效力实在值得商榷。有业内人士分析说:限购对于抑制投资、投机性需求短期内有明显作用,但单就“限购令”本身而言,它只直接作用于成交量,然而房价上涨过快的根本原因还是市场供求不平衡,根源问题若得不到解决,“限购令”无疑只是隔靴搔痒。
深圳中原董事总经理李耀智认为,如果没有配套政策,限购反而会成为市场的巨大隐患。因为限贷令与限购令都是将目标集中在打压需求上,在供应方面并没有太多的动作。如果未来限购放开,积压的需求将可能再次报复性反弹。他建议,政府应落实更多的土地计划和建房计划。
调控政策还存在一个重要问题是缺乏长效机制。从楼市调控的历程可以看出,以前的调控,过多地应对一些短期因素的变化,过多地着眼于短期或者宏观经济的需要,而不是为了构建一个能够让房地产行业可持续发展的基本制度。主要是以差别化信贷政策和加税等方式,通过单方面抑制需求打压房价,“头痛医头,脚痛医脚”,政策措施缺乏长期性和延续性,缺乏对地方政府的强制性规范。一旦政策取消或执行不到位,房价暴涨的种子随时都会发芽,2008年的楼市调控功败垂成即为殷鉴。
更为可虑的是,在市场上形成了房价会永远上涨的假象和预期,尤其是投机客依然会不择手段利用政策漏洞炒房,进一步推动房价上扬。
方法不对症
打蛇要打七寸。调控屡调屡空,是没有对症下药。短期来看,房价暴涨与泛滥的流动性有直接关系。钱发多了,涌到哪里哪里涨,不论是房子、股市,还是绿豆、大蒜、生姜或是其他。
潘石屹分析说:2009年之后,有两大因素推高了住房价格:一是政府发放的四万亿;二是央企(不仅是央企,还有那些房地产行业之外的企业)抢地王。四万亿救市计划,再加上银行宽松货币政策推高了房价。有人不愿意承认这一点,认为没有一分钱流入房地产,钱如水,泼出去,不知道会流到什么地方、什么行业去。央企地王,立竿见影推高房价,并且这些央企因过去没有开发的经验,没有开发的队伍,现抢地王,现挖人。我们公司就面临着很大的压力,普通员工挖过去都成了部门经理,工资增加了两倍。
北大教授黄益平也说:流动性越来越泛滥,最后把资产泡沫吹得越来越大,直到难以为继。近十年来,中国央行一直维持比较宽松的货币政策环境,最近这一轮极度宽松的货币政策始于2008年下半年,当全球金融危机严重影响到国内经济,当局开始鼓励银行加速发放贷款,支持经济增长。2009年全年的新增贷款规模,就达到通常年份规模的两倍。
“目前虽然增长已经反弹、通胀也重新抬头,但直到2010年上半年,信贷快速扩张的势头还在继续。究其原因,可能是决策者对经济增长前景仍然存有忧虑,另外消费者价格指数也还相对温和。利率不敢动,怕增加升值的压力。汇率不敢动,怕影响出口增长。流动性越来越泛滥,最后把资产泡沫吹得越来越大,直到难以为继。说穿了,过于宽松的货币政策有点像鸦片,在短期内可以让经济显得生机勃勃,随之而来的却可能是灾难。日本在‘广场协议’前后的经历和美国次债危机,都是实实在在的前车之鉴。”黄益平说。
房地产调控的经济手段篇10
被预期为中国经济最困难的2009年，却不成想成为了中国房地产最辉煌或者说是最疯狂的一年。不过，从2009年年底及新年伊始政府的一系列举措已经昭示出，2010年的房地产市场已成为众矢之的、成为政府定向打靶的靶子，房地产市场有可能急转直下。近日总理多次公开表示，本届政府在任期内一定能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。两会期间，预计本轮针对房地产的调控政策还会陆续出台。然而，在波动弱复苏(央行副行长朱民语)、不确定性强的国际大环境下，如何切实平抑房价，同时又保持中国经济的平稳发展将是政府在这一年中最大的考验。
把脉房地产：抑制需求，金融手段是良方
房价在去年之所以能如此飞涨，其中一个重要的原因是适度宽松的货币政策在执行中把演变成了极度宽松的货币政策，全年9.59万亿的天量信贷，其中近2万亿直接注入房地产领域。天量信贷支撑起地产商的腰板，稳定了其将崩断的资金链，使得他们在定价上变得更为主动，这也使得越来越多地产商开始捂盘抬价。其次，绝大部分的信贷都给了大型企业，土地需求的增加催生出无数“财大气粗”的地王，成为高房价的重要推手。最后，地价的抬高带动楼价上涨预期，配合着贷款的优惠政策以及抱着避免财富缩水的想法，不论是自住还是投资，消费者的需求都被彻底激发了出来，消费者“买涨不买跌”的心理导致房价在“越涨越买，越买越涨”的怪圈中节节攀高。
新一轮对房地产的调控已经启动。问题是，以什么手段作为主要调控方式?目前看来开征物业税的呼声最高。不可否认，物业税在平抑房价，打击投资，使得市场趋于理性方面有一定作用，但用其作为主要手段则未免不妥。一方面是因为物业税尚不成熟，过早推出有可能适得其反；另一方面物业税的本质是国家税收制度的一项改革，如若当作短时期调控楼市的政策工具可能会有失全盘考虑，而长期来看甚至还会使人失望。税收政策在任何时候都应该谨慎而行，因为“羊毛出在羊身上”，其最终成本都会转嫁到消费者身上，加重负担。
当前，房地产调控的重点是增加供给。这当然是对的，但短期不易见效。短期要见效，则必须回到房价上涨的根本上来，即旺盛且刚性的需求才是房价高涨的基础，宽松的货币政策才是真正的推手。事实上，目前的一系列政策，包括开征物业税，矛头都是指向抑制需求，特别是投机性需求。事实上要想真正抑制需求，税收手段仅仅是其中一方面，“解铃还须系铃人”，主要的手段还应该是金融手段。
在房地产调控中，金融手段包括信贷、利率、首付比三个方面。
信贷方面，应保持合理的放贷量，像2009年那样井喷式的放贷量肯定将不会出现。去年年末银行实际已经在执行紧缩的货币政策，2009年四季度新增贷款低于前几季度，已回到2008年的水平，这是政府和银行共同作用的结果。一方面，由于此前贷款过高、也觉察到政策有微调的信号，银行开始有意识地控制贷款；而政府政策也有所调整，在公开市场回收流动性力度加大，出现了“打左灯向右拐”的情况。鉴于本次政府调控力度之大、决心之强，相信往年银行为了利润甘冒违规风险放贷的冲动会大大减弱。随着今年的信贷恢复正常水平，全年的信贷量可能最终只及去年的一半，即5万亿左右，正常的信贷量将切实有助于房地产市场降温。
利率方面，加息一方面可以尽快的控制信贷规模，一方面增加了购房人的成本，也将会达到抑制需求的目的。央行年内已两次上调人民币存款准备金率，已经开始为收紧信贷和抵御通胀做准备。不过，鉴于我国经济刚刚企稳，过早加息将会对我国经济的复苏造成一定影响。
首付比方面，我们已经看到《国十一条》中已明确规定二套房首付不得低于40％。虽然政策相对较为温和，但是无疑给市场发出了抑制二套房投机性需求的信号。
可以预见，今年还将会有更多的调控政策出炉，而一个重要方向是回归居住本质，回归06年和07年政府已经确定的启动保障的道路。《国四条》提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这相当于在住建部原计划的基础上增加了1倍。
以金融手段为主来抑制需求，防止房价过快上涨；同时多种手段并举，再辅之以加大土地供应并加快房屋开发销售步伐；加大保障性住房力度，使得未来的供应量放大，以满足市场的庞大需求，避免需求滑落太快，这可以说是精明的政策组合。
不过，本轮房地产调控实际上错过了最佳时机，最佳时间点应该是2009年六七月。而至2010年，房地产市场已有自我向下调整的趋势，因此要避免顺周期调控导致调控过头的问题。如果调控力度过头而“错杀”了房地产行业。那么不仅仅是房地产行业受到损失，中国经济也将再陷困境。
把脉中国经济：稳中求变
若说世界经济也许不会像上次大危机那样死掉，这可能是对的。但若说世界经济已然复苏，则实在是乐观得过了头。2010年整个世界仍然虚弱，将呈现波折，全球金融危机在欧洲正演变成财务危机和货币危机，经济增长的稳定性是极大的挑战，2010年实在是有很大不确定性的一年，也是有可能出问题的一年。
对于中国经济来说，虽然“保八”成果举世瞩目，但去年一系列强有力的刺激政策已难以为继。这个时候，若调控不得当，未来经济完全有可能二次探底甚至艰难“保八”。因此，2010年对于中国一定要力求企稳，在稳中转变经济发展方式、调整经济结构。
首先，对于2010年通胀的说法在一定程度上是杞人忧天。世界上还有不少国家深陷债务泥潭，说明金融危机的冬天还没有完全过去，而且我国的实体经济目前也没有完全复苏。对于货币供应量高会引发通胀这种说法也是不确切的。例如，1998年之后连续几年的货币供应都是非常高的，然而当时并没有出现通货膨胀，相反一直伴随的通货紧缩阴影，所以货币和物价之间并不存在着非常确定的关系，在目前的形势下一味关注通胀则只会错过继续推进经济复苏的最佳时机。另外，对中国这样一个经济高速发展的国家来说，通货膨胀比通货紧缩要好，温和的通货膨胀比超低的通货膨胀要好，通货膨胀4％到5％是可以接受的。而今年通胀率1)aCpi而论实际上很难超过3％。因此，从2010年来看，并不存在通货膨胀的威胁问题。
既然不必过多考虑通胀问题，那么中国经济的重心还应该是保持适度宽松的货币政策，保持合理的信贷量，对发展过度的行业进行适度的回调，继续保持经济快速发展。
要保证中国经济稳定，首要的就是保证房地产行业能够健康有序发展。2009年中国GDp达到335353亿元，同比增长8.7％，而这8.7％的增长中至少有0.6～0.7个百分点是直接来自于房地产，其对经济的拉动效应可见一斑。但是由于对于房地产行业的过于依赖，近些年房价飞涨，政府的每一次调控都似乎投鼠忌器，既要保证经济增长和就业问题，又要控制房价过快上涨，政策风险反而加剧了市场的波动，到头来结果是“不调不涨，一调就涨”。究其根本原因，则是调控“治标不治本”――单纯地依靠行政、经济手段来调控，而没有从制度上下手。2010年是稳中求变的一年，变的方面的一个重要体现是对房地产调控的根本思路的转变。
笔者以为，目前房地产行业的调控转型是大力回归保障房发展道路，并以保障房的发展来平抑房价，如此实现保障房和市场房双轮齐动的发展模式，但这一方向是让中国走向国际上实际上相当另类的新加坡模式，虽然能保障基本居住，但老百姓不会住得太舒服，而且还会损害经济发展效率。所以，第二代的房地产改革还应继续向第三代改革转型，即让中国住房发展建立在合理的土地制度模式的基础上。在2010年完善保障住房制度、平抑房价的同时，应着力开始治本――可以预见，我国下一代的房地产改革定必将涉及。放开房地产中的“小非(小产权房)”和“大非(土地强制性国有)”，才是改革的根本。我国的房地产市场缺乏产权基础，建立土地的现代产权制度是中国改革的重要方向。当然，这是一项任重而道远的任务，但它的方向应该是，产权要清晰、权责要明确、流转要顺畅，并且由各地方根据自身情况通过不断的改革和适应来建立、完善。解决好它们，将会给中国房地产带来真正意义上的革命。