土地收益还原法篇1
【关键词】收益还原法；土地价格评估
在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。
1收益还原法是土地估价的基本方法
收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。收益还原法是评估土地价格的基本方法。它具有科学性、实用性。科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。
2收益还原法的应用前提
由收益还原法基本公式p=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。第二，预用前提。其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。
3收益还原法的适用对象
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用地有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产评估。具体适用对象从区位条件、土地地市场条件、土地用途等方面来说明。
区位条件是影响地价的重要因素之一，通常可将区位条件分为商服中心、一般区域和边缘区域。商服中心人口流量大，商业服务繁华，集聚效益显著，运用收益法最为妥当。如果一般区域土地租赁市场发达，也可用收益还原法；对边缘区域则不适用；土地市场条件是指土地市场是否发达，竞争是否激烈。市场条件可分为发达、一般、不发达三类。土地市场发达的区域，交易活跃，收益显著，可用收益还原法。在土地市场一般的区域，也可以采用。在土地市场不发达的区域，如收益与区位关系显著，也可采用收益还原法。对于不同用途土地：收益还原法适用于有现实收益或潜在收益，且易量化的土地和房产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、工业厂房等，而对于政府办公楼、学校、公园、博物馆等用途的土地时多不适用。
4如何确定土地总收益
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。
5如何确定土地总费用
5.1不能将利息作为费用扣除
一般情况下认为利息应作为费用扣除，因为利息作为投资土地成本支出的一部分，但其实这是不合理的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
5.2将税费项目考虑到总费用当中去
笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。税费种类有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。
5.3出租划拨的土地时，“土地收益”部分应作为总费用扣除
目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
在计算土地总费用是出了考虑这两项外，还要考虑很多费用问题，比如折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定、维修费应该怎么计算、对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除等等，才能确定土地的总费用。
6资本化率的确定方法
利用收益还原法评估土地价格时，影响评估结果最大的一个因素是土地还原利率。一般情况下，还原利率与投资风险成正比，风险愈大，收益率愈高。确定土地还原利率通常采用以下几种方法：第一，租价比法，即用市场多个目标物的售价与纯收益求得多个比率，而后用众数法或加权平均法确定。该方法有较优的理论基础和较强的观性、现势性。第二，安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。第三，投资风险与投资收益率综合排序法，它是先将社会上各种类型的投资及其收益率找出,然后判断该项目资本化率应落的区域范围加以确定。如因土地投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，土地投资收益率应高于同期国债年利率。
7收益还原法拓展
7.1总收益倍数法
土地总收益倍数法其实也是收益还原法的一种，基本原理是把土地作为资本，视它能带来一定的收益，这些收益反映在土地上即为地租。经验表明，土地地价与其地租之间总是存在一个倍数关系。按总收益倍数法测算，土地价格=若干年总收益的平均值只若干倍数。倍数依据土地集约度及收益率等因素确定，一般为3～6。
7.2购买年法
购买年是一种表示地价高低的方式，即地价=纯收益X购买年。从购买年法与总收益倍数法公式之比较中，可以看出在理论上二者是有严格区分的。但人们较为普遍地将购买年法与收益倍数法混为一谈。有关购买年的测算，人们普遍地认为购买年是还原利率的倒数。
8结语
土地价格的评估有多种方法，而且各有优缺点，在众多的方法中，收益还原法是最常用的评估方法，它也是对市地、房屋、不动产或其它具备收益性质的资产进行评估的基本方法，虽然它也有自身的劣势，但是整体上是很好的土地价格评估方法。
土地收益还原法篇2
[关键词]建设用地使用权；商服用地；续期出让；评估
[Doi]10.13939/ki.zgsc.2017.08.089
1国有建设用地使用制度背景分析
1978年经济体制改革的全面展开和1982年对外举办中外合资企业的提出，由深圳特区率先推行的按城市土地不同等级向土地使用者收取不同标准使用费的试点后，并相继在福州、海口、上海等城市相继扩大试点的实行，标志着全国进入城镇住房制度和城镇土地使用制度改革阶段，随之通过的“宪法修正案、土地管理法的修改、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》”等相关立法政策的建立实施，明确了“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。为之后的国有建设用地使用权出让和转让全面实施发展奠定了基础。
制度改革初期至今，全国城镇国有出让土地中有部分出让土地已经面临或即将面临土地使用期限到期的问题，地上建筑物和土地的处理问题越来越受到政府及当事人的关注。根据《物权法》及相关法律规定，地上建筑物所有权归属于房屋所有权人，土地使用者只拥有规定年限的土地使用权，土地续期要在符合国家立法政策及城镇规划，土地总体规划及城镇土地供应计划等的前提下，考虑土地所有者和土地使用者权益及地上附着物、社会公共利益等多方面因素，根据我国国情，建设用地出让年限届满后续期出让的处理不能一概而论，在不违背国家大方针政策的同时，应结合地方规章、规划、出让计划等需要，根据项目性质、用途、现状等情况分别处理。
2011年第十一届全国人大第四次会议及全国政治协商会议十一届四次会议，提出了土地使用年期届满，土地使用权续期的相关问题，标志着土地使用权续期正式提上议程。
2国内外办理土地续期出让的探索
德国：土地使用权期限届满，土地使用者需先消除土地登记手续，且地上存在租赁或抵押关系时，原则上不同土地使用权消灭，而是随之转移。续期可由土地所有权人和土地使用权人提出，如地上建筑物还可利用，使用权人需将建筑物移交给土地所有权人，土地所有权人给予其一定补偿，如果在土地所有权人提出续期要求时，土地使用权人拒绝接受续期的，视为丧失赔偿请求权。
英国和美国：土地所有权归国家，土地采取终身租赁和年租混合租借制度，土地使用权人对其拥有无限期使用和处置权，土地多为私有，国家对其只有很少部分的行使权。土地使用权人一次纳规定期限内的固定费用，期限届满，可由双方协商约定年限，并根据城市发展规划及经济状况续交租金。延续期满无新续期合约时，地上建筑物归土地所有者无偿所有。
日本：土地使用权期限届满，土地使用权人需将土地恢复至原状返还土地所有权人，地上物的权利也同时收回，土地增值的，土地所有权人给予补偿。但因建筑物尚在使用期限，土地使用权人要求续期的，经土地所有权人同意，土地续期合同和原合同一致。
中国香港：土地使用权期限届满，有两种处理方式：一是业主自愿续期至规定年限，可以不补缴地价，只缴纳地租，租金为应课差饷租值的3%，每年调整；二是契约约定可续期的，在契约续期期限内，土地续期不需补缴地价和每年调整的地租，仅每年缴纳定额的地税，地税为续期当日物业应课差饷租值的3%，维持不变，至土地重新开发为止。
中国：我国最初的土地续期探索雏形在2004年，深圳采取“地价三五折”方案，成功为商业大厦成功续期。根据《深圳到期房产续期若干规定》，土地使用权在届满或即将届满的一年内，在不改变用途的情况下，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴交土地出让金。2011年作为“全国第一例”青岛市阿里山小区住宅土地使用年限到期后办理续期出让提上议程，由于土地使用权续期出让制度提出初期，制度落实和具体实施均处于摸索状态，所以该案例尚未具体处置措施。同年莱芜市国土局印发《关于督促用地单位办理土地使用权出让续期手续的通知》，多项措施督促土地使用权已经到期或即将到期的项目用地者加快办理出让续期手续，规定土地使用权人在规定期限内按现状申请续期，土地使用年限从土地使用权出让到期时间算起，土地出让金按评估地价的100%缴纳等针对续期不同情况做出不同处理方式的规定。
3土地使用权续期和续期条件及相关法律依据
第一，土地使用权续期：土地使用权出让合同约定使用年期届满，土地使用者需要^续使用土地，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请。除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
第二，土地使用权续期条件：一是该块土地的用途与期满时的城市规划不相矛盾；二是使用人有继续使用该块土地的必要；三是继续使用该块土地不影响其他的社会公共利益。
第三，相关法律依据：（1）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；（4）《中华人民共和国物权法》。
4土地续期出让评估中存在的问题及主要评估方法
本文以商服用地续期出让评估为例，对城市商服用地使用权续期相关问题进行了探索。
4.1项目简介
宗地位于××市××区××路，地上现有一栋8层钢混结构商服用房，现状出租经营。涉及多个产权人，均已分割办理产权证。宗地登记用途分别为城镇混合住宅用地和城镇住宅用地，现状用途为商服，土地使用权终止日期为2015年9月26日，出让年限均为20年。
4.8.1收益还原法
收益还原法是在估算宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将宗地在未来每年的纯收益折算为估价期日收益总和的土地价格。
第一，根据未来可获得纯收益的方式，有净收益每年不变和净收益逐年递增递减等公式，宗地上现有一栋小高层商服用房，总体长期出租经营，评估师现场查勘并对周边总体出租物业的调查了解，同类型物业多为总体出租经营，且合同年限多为长期，租金约定方式基本不变，根据此次评估物业的出租状况及续期年限和市场同类型物业出租情况等综合分析，此次评估采取净收益每年不变公式。
第二，宗地上商服用房总楼层为8层，区域内同类型物业底层商业用房租赁案例较易获得，通过与宗地同一供需圈内类似物业的调查，选择了三个可比案例与估价对象进行比较分析修正后确定底层商服用房租金水平。租金层差比率通过对区域内不同商服用房租金水平的调查收集，商服用房租金水平呈递减规律，通过对不同楼层租金水平与底层租金水平的比较分析（小比较法略），确定第2层租金占底层租金水平的50%左右，第3层租金占底层租金水平的40%左右，第4层租金占底层租金水平的35%左右，第5层租金占底层租金水平的30%左右，第6层至第8层租金水平差别不大，占底层租金水平的25%左右。确定房地总收益时，根据宗地上商服用房每层建筑面积计算出8层商服用房的平均租金水平。再通过对比区域内同类型物业的建筑分摊、布局及区域内商服用房的出租率等的调查对比分析确定房屋分摊比例和出租率（分析过程略）。
第三，还原率的确定。采用收益还原法的另一个关键取值为还原率，还原率的求取方法有投资风险与投资收益率综合排序插入法、安全利率加风险调整值法和市场提取法。宗地处于城市老城区，周边配套及房地产市场较为成熟，商服用房的销售和出租市场较为活跃，所以在确定还原率时采用了市场提取法（租售比）。
通过收集区域内的新售商服用房销售案例和出租经营的商服用房租赁案例，通过对资料数据分析筛选确定与估价对象最具可比性的销售和租赁案例，算出其净租金收益与售价除比，计算出租售比，由此确定综合还原率。由于宗地所处区域近期无类似地块出让案例，在确定土地还原率时，先用安全利率加风险调整值法进行了测算，确定风险调整值时根据近年来的社会经济数据（包括出让地价数据，房地产销售均价数据，租赁市场均价数据等），考虑通货膨胀等因素的影响，结合中国人民银行公布的一年期定期存款利率算出土地还原率。最后按三种还原率之间的关系式[r=（r1×L+r2×B）/（L+B）]算出房屋还原率，再反推验证土地还原率的合理性。因为土地位置固定性，除遇自然灾害和政局战乱等不确定性因素，土地具有永续利用等特性，投资收益相对稳定，房屋耐用年限较长，容易产生自然和功能折旧，易发生资本损耗，风险相对不稳，则房屋还原率一般略高于土地还原率（分析过程略）。××市租售率统计表见表1，××市还原率表见表2。
4.8.2基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是按照替代原则，对评估宗地的区域条件和个别条件等与所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估宗地在估价期日的价格。
宗地两面邻路，西邻主干道××，南邻支路××，为街角地。进行基准地价系数修正法进行测算时，根据临主干道宽度米和临支路宽度米，计算出街角地面积，之后将临主干道剩余宽度米和临街深度米、临支路剩余宽度米和临街深度米分别算出各临街区段面积，最后算出区片面积。
面积确定，进行各项修正后，代入商服用地区段价和区片价公式求出综合地价。
4.9结果确定
基准地价系数修正法是通过对城区内交易案例的大量调查，科学测算得出的区域价格，以宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，进行差异修正而得到宗地在估价期日价格，是一种比较价格，具有较强的理论基础和操作性能，能比较客观真实地反映地价市场情况。
收益还原法测算结果是通过调查区域的租金收益情况确定估价对象收益，通过剥离有关费用，采用合理参数测算土地价格，测算结果较符合当地地价水平。
通过对当地土地市场、土地价格的分析和两种方法的可靠性综合分析，基准地价系数修正法和收益还原法的评估结果内涵一致，价格相近，可靠性相当。根据项目特点，并综合考虑宗地所在区域的地价水平，确定以两种方法的评估结果的简单算术平均值作为此次评估宗地地价的最终结果。估价结果确定表见表3。
宗地上建筑物为×商务大厦，现状用途为商服用房，总层数为8层，商服用房所处楼层对地价影响较大，地价呈收益递减规律，根据宗地《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，土地使用权面积、总建筑面积，评估涉及的总分摊土地面积、建筑面积，根据公式得出每一层分摊土地面积（计算过程略），将先求出的土地使用权总地价，按楼层分配率算出各遣惴痔总价，再用每层所分摊的土地总价除以每层分摊土地面积，计算出每层单位面积土地价格。商服用地（商业用房）楼层地价分配表见表4。×商务大厦每层分摊土地面积一览表见表5。各楼层分摊土地面积估价结果一览表见表6。评估涉及宗地结果一览表见表7。
5结论
我国人口众多，安居乐业一直是我国传统思想的保障，人们由最初的安居保障置房到随着生活质量的提高而购置商服用房等的思想改变，人们对房产的要求，伴随着国家的发展和经济的进步，也呈现出多元化的需求。根据国土资厅函〔2016〕1712号《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，对少数住宅用地提出了不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续等过渡性的处理方法。尚未制定针对商服用地续期出让的相关规定。但随着国家土地、资产制度的成熟完善以及资产法的出台，国家对于不同用途土地使用权的续期出让的具体实施、出让金补缴方式、续期评估等各相关问题都会日趋成熟。此次对商服用地续期评估的探索还存在很多不足之处，对于商服用地的评估，适宜的方法有市场比较法、收益还原法和剩余法、基准地价系数修正法，对于宗地所处区域同一供需圈内无类似出让案例的地块，但对租赁市场成熟，较易获得出租案例，且市场处于正常水平时，收益还原法测算结果应该更能体现市场价格，收益还原法测算续期出让地价要估算宗地在未来的年正常纯收益，测算中的收益资料、费用取值、还原率及相关税费均来自市场和政府税率要求，相关数据通过与宗地比较修正后，数据依据较为充分，且最后通过剥离出成本，房屋收益后的土地价格较能符合土地市场行情。
此评估案例尚有很多需要改进完善的地方，希望对续期评估问题的探索能起到微薄之力。
参考文献：
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土地收益还原法篇3
【关键词】土地估价方法实践意见
一、运用市场比较法需注意的意见
市场比较法是根据经济学的替代原理，以土地的市场交易价格为导向，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
运用此方法的关键是找到近期与估价对象在同区域类似地产的成交案例和对影响因素的进行准确全面的分析，否则，就不能很好的进行估价，比如在同一区域类似的两个商住开发地块，若在开发规划中限定的商住面积比例不同、容积率不同，两个类似地块的价格会相差蛮大。
市场比较法一般用于商业用地、住宅用地，因为这两者的土地市场比较成熟、发达，而且市场竞争比较公开公平化。评估工业用地时，则视情况而定，如果工业用地位于开发园区、工业园区等成片的、工业类型相对统一的区域，也适宜选用此方法；比较单一零星的工业用地，则不适宜选用此方法。而且工业用地的有偿获得常常由于当地政府的招商引资优惠政策，因此不同案例的土地使用价格也会因为使用对象的不同、土地获取时间不同而差异较大，这也是工业用地估价需要注意的问题。
二、运用收益还原法需注意的意见
收益还原法是利用经济学的预期收益原理，在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资本化率（还原利率）将评估对象在未来每年的纯收益统一折算为评估时日收益总和的方法。
此方法适用于评估有收益的土地使用权或具有潜在收益的土地使用权，运用此方法时有二个难点，一是难以确定纯收益，二是难以确定还原利率。
确定纯收益亦有二个难点，方法中提到的纯收益是未来几十年的预期收益，具有很大不确定性，这是确定纯收益的难点之一。我们平实所要评估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同产生的总收益，要从总纯收益中准确的分割出由土地产生的纯收益比较困难，这是确定纯收益的难点之二。
目前，通常确定还原利率有三种方法：①安全利率+风险调整值法；②纯收益与价格比率法；③内插法。三种方法看似简单，但在实际运用中，如果确定一个合理的合适的还原利率是比较困难的，但确定还原利率还须慎重，因为在作业评估时，仅还原利率取值不同，估价结果就会不同，有时会相差几倍甚至几十倍。
三、运用成本逼近法需注意的意见
成本逼近法是运用了经济学的生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理，以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。
运用此方法的关键就在于准确的确定土地开发费用和土地增值率，但在实际中土地的价格大部分取决于土地的效用或者说土地所能产生的收益，有时开发费用很多，但因土地的用途单一、位置偏远等因素影响，土地价格并不高。相反，土地开发费用少，但因土地区位好、区域发展前景好等因素的影响，土地价格也许会很高。
因此，由于此方法的局限性，在实践中，仅在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时才选用。比较适用于土地资产清查、土地资产处置、土地资产抵押等方面的评估。
四、运用剩余法需注意的意见
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
此方法主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，也可以运用于以下情形：①待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；②仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；③现有房地产中地价的单独评估。它适宜有交易地区、且地产有开发或再开发价值的宗地评估。
运用此方法的难点是在房地产总价中剥离房产的价格，通常的做法是以房屋建安开发成本或房屋重置价×房屋成新度计算房屋的价值。个人觉得，这样计算房屋的价格没有体现房屋所带来的未来收益，与运用收益法遇到的尴尬如出一辙。
五、运用基准地价系数修正法需注意的意见
基准地价系数修正法也是运用了经济学的替代原理，以利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
现在，大多数城镇都已普遍推行基准地价系数修正法进行土地估价。基准地价是一个特定时点的价格，是一个区域某个用途的土地平均价格，具有很强的时效性。在实践中本人感觉到，有的现行的基准地价体系不能较好地反映现有的地价水平。因为随着社会经济的发展，特别是一个区域有重点规划出台或重大工程实施后，影响土地级别高低、价格高低的因素也随之发生变化，而制定出台新的基准地价体系又需要一个相当长的过程。
六、在土地估价工作中几点体会
1.在实践中，因为估价目的的不同，估价对象的不同，所要考虑的影响因素不同，对估价结果的要求也不同，但在估价作业中，都应该遵循以下估价原则：①合法原则；②最高最佳使用原则；③替代原则；④预期收益原则；⑤供需原则；⑥报酬递增、递减原则；⑦估价时点原则；⑧多方法相比较原则。
2.土地估价是一个理论与实践结合相当紧密的工作，不仅要求估价师有全面的理论知识，还要求估价师有丰富的估价实践经验。而且土地估价是个区域性的工作，比如上海的资深估价师因对天津土地市场不熟悉，他在短时间内就不会很好的从事天津的土地估价业务，因此一个优秀的估价师应该对当地的市场行情十分熟悉，同时还要不断获取房地产市场信息、积累土地估价经验。
3.土地估价是一份科学严谨的工作，又是一种中介服务工作，估价师必须具有较高的职业道德水平，才能客观、公正、独立的从事估价工作。在实际工作中，由于估价作业方是被委托方，合同的乙方，时常处于被动地位；又因为从土地估价的方法体系、原则来看，具体的执业过程中评估方法的选择有较大空间，造成了有的评估机构为了迎合委托方要求而故意选择有利于评估对象的评估方法达到操纵评估结果的目的。希望我们的行业能够健康稳定的发展，大家应该抵制并杜绝此类现象。
4.因房地产转让、抵押等出具的《土地估价报告》经常会被应用在主管部门的登记资料中，因不同部门，甚至同市不同区的同一部门，对资料存档的要求都不同。因此，在工作实践中为了提高工作效率，满足客户需求，出具的《土地估价报告》除了满足《土地估价规程》的规范格式外，还应考虑不同部门对的《土地估价报告》的格式要求和特点。
5.中国的土地估价事业经过近二十年的发展，已经有了很大的进步，拥有了一大批估价队伍，颁布了一系列的法律法规和技术规范，取得了可喜的成绩。但是随着社会经济的不断发展，土地估价的理论和实践要求也同样在与时俱进，因此，土地估价师应该不断的加强理论学习、实践探索，才能满足社会经济发展的需要、行业发展的要求。
参考文献：
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2.广东省土地估价师协会估价师资讯网，《全国土地估价师资格考试法律法规新编》，iSBn7-80728-418-8/D.112；
3.胡存智，《土地估价理论与方法》，地质出版社
作者简介：
土地收益还原法篇4
abstract：ourcountryisatthehardtimeofindustrialization,i.e.thetimeofpromotingtheindustrializationthroughlimitingtheutilizationofagriculturalresources.thenecessarycapitalofindustrializationmainlycomesfromthelandexplorationinvillage.mostoflandsinvillagearecollectiveownership,socollective-ownedlandexplorationcansupporttheindustrialization,butisinjurioustothepeasants'interest.Undertheguidanceofscientificoutlookondevelopmentandbuildingaharmonioussociety,thekeybreakthroughofissuesofagriculture,farmer,ruralareaistobalancetheruralandurbaneconomy,revitalizetheruraleconomyall-round,coordinatedandsustainable,andbeorientedtopeasants'basicinterest.thisarticlediscussedthebalanceofcollective-ownedlandexplorationandpeasants'interestcompensation.
关键词：集体土地；征收；农民利益补偿
Keywords：collective-ownedland;landexploration;peasants'interestcompensation
中图分类号：C913文献标识码：a文章编号：1006-4311（2011）02-0324-01
1法律视域下的集体土地征收与补偿
1.1土地征收制度土地征收指的是国家基于公共利益的需要，强制取得集体土地所有权的行为。与土地征用内涵界定不同，土地征收是强调所有权的收回，而征用往往是使用权。2004年的《宪法》修正案将土地征收与土地征用做了明确区分，将第l0条第3款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”，由此可以看出我国现阶段实行的是土地征收制度，而非土地征用制度。土地征收权是行政主体的一种公权力，它建立在国家的基础之上，来源于《土地管理法》的授权。其次，征收的对象是集体土地所有权和使用权。再次，土地征收必须基于“公共利益”。我国《宪法》、《土地管理法》都明确规定了国家征收土地的依据是“为了公共利益的需要”。最后，土地征收应以补偿为要件。《宪法》《土地管理法》和《农村土地承包法》中都规定了“土地征收应该给予补偿”，这是土地征收的法定要件。
1.2关于征收补偿补偿与赔偿不同，补偿是使受损权益得到恢复和弥补的一种重要的法律手段，同时也是一项重要的法律制度。土地征收补偿既是补偿法律制度中的一项重要内容，也是土地法律制度中的一项重要内容。在土地征收中，征收补偿问题是一个十分重要的问题，甚至可以说是核心问题[1]。而补偿的原因主要是因为土地是农民最重要的生产和生活资料，也是农村集体经济组织最重要的资源，是他们基本生活资料的重要来源，也是他们从事农业生产经营活动的物质基础。土地一旦被国家征收，农村集体经济组织和农村村民便丧失了土地所有权，同时也丧失了基本生活来源和从事农业生产建设活动的物质基础。
2土地征收与农民利益补偿的现状分析
伴随近几年来的经济建设的快速发展和愈发加快的城镇化步伐，建设用地需求量大幅增加，征收农村土地的力度越来越大，由此引发了农村集体经济组织内部征地补偿费的分配，却仍然存在着分配方式各异、分配比例不合理、杂乱无章等问题，严重损害了被征地农民和农村集体经济组织的利益，影响了农村社会稳定和农村经济的健康发展，同时也阻碍了征地工作的顺利进行。我国《宪法》中规定只有对公益用地，才能进行征收，但是却没有对公益性用地进行明确的界定，而在实际上不论是国家公益性建设项目还是经营性项目或者是房地产开发项目，―律动用国家征收权，远远超出了“为了公共利益”这个范围。这种现象主要归因于我国现行法律对土地征收的“为了公共利益”界定不清以及关于土地征收权的规定相矛盾[2]。正是立法概念上的模糊，造成了执法过程中极大的可操作性，从而为利益分配不公埋下了隐患。
3优化集体土地征收和农民利益补偿关系
3.1制度先行，建立健全补偿制度补偿标准的合理性需要在三个方面进行权衡考虑：第一，土地的市场价值；第二，农民因土地被征收而实际遭受的损失，农民从土地上可获得的收益、土地上的相关附属物等；第三，农民丧失土地后的生活保障。对于一定年龄界限（如50岁）以上的农民，应考虑其被征地后的生活保障。而在一定年龄界限以下的农民，则应考虑其就业培训费用及失业保障。
3.2广惠于民，进一步扩大补偿范围这一点是比较明显的。在大力振兴农村经济的宏观背景下，不仅仅通过国家的政策倾斜、财政转移支付等政策，还要广泛的对被征地农民进行利益补偿。扩大补偿范围需要遵循这样几个原则：第一，被征收土地原用途的土地价格，即对于被征地农民的土地财产损失补偿；第二，被征地农民的社会保障费用，即对农村土地社会保障功能的补偿，以保证被征地农民长远生计有保障；第三，地上附着物补偿费；第四，土地征收造成不便于利用残余地的价值损失补偿以及相关损害补偿费；第五，被征地农民一定时期的失业损失费用和转业转岗就业培训费用[3]。扩大的范围不仅仅是农民的数量，还有补偿的项目，补偿范围的扩大可以视为补偿标准的宽容性降低。
3.3对接市场，引进价格机制，促进补偿“合理化”既然土地征收所形成的利益补偿是既得利益对既失利益的一种价值转移，那么可以说，解铃还须系铃人。市场带来的问题就需要市场去解决，这也是维护土地征收和利益补偿平衡的最有效的配置方式。导入市场机制，确立“合理补偿”的原则针对我国目前对土地征收补偿原则的规定不明朗的现象，我国应当在借鉴大多数国家和地区做法的基础上，结合我国的具体国情，确立“合理补偿”的原则，以市场价格作为征地补偿的标准，以市场谈判的方式确定补偿费用。该原则的确立，一方面可以切实保护被征收土地者的合法权益，另一方也可以避免现阶段实行“完全补偿”可能给国家和社会发展带来的负担。[4]另外，在适当扩大补偿的范围的基础上，继续依照现实情况制定开发合理的补偿标准。为此，一方面土地征收补偿的标准要确保被征地农民的生活水平不降低。另一方面应当建立完善的土地评估制度和土地评估方法，在对被征收土地进行科学的评估后，以市价为基础。综合考虑国家、集体和个人三者的利益，合理地确定土地征收的补偿标准。为确保土地补偿费用的公正分配，一方面也要建立分配方案的合法性审批制度，防止村民会议自治权的滥用，另一方面应当确保村民会议的自治权。排除行政和司法的过多干预。
参考文献：
[1]王兴运.土地征收补偿制度研究[J].中国法学，2005，（6）.
[2]蓝威.论我国农村集体土地征收制度的立法缺陷及完善[J].2007，（20）.
土地收益还原法篇5
关键词土地征用制度农民权益制度缺陷
文章编号1008-5807（2011）05-134-02
随着农村城镇化的不断推进，土地征用是经常发生的事情，这使许多地方城市面貌焕然一新，但与此同时也存在许多有待解决的问题。理论界涌现出大量关于地征用制度的研究文献。笔者就有关土地流转方面的主要理论及学术讨论情况进行综合评述
一、我国现行土地征用制度研究评述
（一）我国现行的土地征用制度存在的问题
1、土地征用制度的滥用与“公共利益”界定的不明确。
王瑞华，卢彬(2008)认为在我国《宪法》规定只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征用集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建没项目用地是为了“公共利益需要”。董永在(2007)也提出，我国宪法规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。”而《土地管理法》中又明确规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的。必须依法申请使用国有土地。刘向南，曲福田（2005）通过对国外几种强制征用土地的法律规定得出以中国目前对公共利益的界定，属于一般原则的方式。对公共利益的含义是模糊的，而且缺乏相应的司法解释或行政程序来对此进行必要的补充。
2、征地过程中所制定的补偿机制不健全，不合理，有失公平。
李集合（2008）对于征收补偿的原则，各国立法的规定并不一致，他纵观世界各国的做法的前提下，把有关土地征收补偿的基本原则大致有以下三种：完全补偿原则、不完全补偿原则、相当补偿原则，按照这三种原则的指导，首先他认为在宪法中明确规定土地征收征用的补偿原则为非营利性征地采用不完全补偿原则；其余采用完全补偿原则；其次，修改土地管理法，界定非营利性征地。哪些征地不具有营利性，可给予不完全补偿，哪些具有营利性，应给予完全补偿。最后，完善征地补偿机翩，拓宽就业安置渠道，健全对被征地农民的社会保障。刘畅(2005)通过中外土地征用补偿标准比较，认为我国的征地补偿标准带有浓重的计划经济色彩，与我国正在建设和完善的市场经济体制是不相适应的，带有明显的不适应性和滞后性。我国同国外土地征用补偿标准相比较其缺陷性具体表现在以下几个方面：首先，土地补偿标准偏低。他认为目前我国土地征用的补偿标准是由政府单方面制定出来的，在制定土地征用补偿标准时，政府并没有把征用土地看成是一种市场交易行为，不仅没有考虑土地权人丧失土地的间接损失，就是直接损失的补偿标准都只是根据耕地常年产值来制定，尽管现行《土地管理法》提高了补偿的倍数，但远未消除低成本征地的不合理状况，补偿金额明显偏低；其次，没有考虑土地价格变动的因素没有遵循最有效利用的原则，影响土地价格变动的因素很多，地区经济发展水平、人均耕地面积、土地的位置、环境质量等经济因素的不同均会导致地价的差异，即使是同一块土地，不同的投资水平也会出现产量的差别，但我国实行的按统一标准给予补偿显然没有考虑到土地的这一“级差地租”。最后，他总结为现行的补偿机制没有遵循最有效利用的原则。在理论上，用地单位应该按照建设用地的市场价格获得被征用土地的使用权，被征地农民应该按照公平市场价格获得失地补偿，发达国家也是参照这一原则给予农民补偿，但在我国现实中，用地单位根据现行的征地补偿标准支付给失地农民的补偿金却少得多，而其获得土地的成本中很大一部分是上交给地方政府的土地出让金。
3、土地征用过程中农民权益的保护问题。
随着我国城市化进程的加快，对土地提出了更高的需求，在我国当下不健全的补偿机制下通常采取的是各地普遍采取征地后一次性支付补偿金的方式，然后让农民自谋职业。由于补偿金偏低，加上在城市就业上存在明显的劣势，引起了大量农民失地、失业和社会不稳定的现象，由于缺乏非农技能及社会保障及户籍的限制使得在我国农业人口大国中出现了新型的“三无农民”的弱势群体。
王永谦(2008)认为，农民养老与土地有着天然的联系，土地征用前，农民的土地收益虽然不高，但收入稳定，能够提供最低生活保障。大部分老年人在劳动力尚存的情况下能继续依靠土地产出来维持自身生存，在劳动力完全丧失以后也可以依靠家庭来实现养老。土地征用后，在现行的补偿机制下存在以下几个方面的问题：首先，使失地农民失去了最稳定、最基本的生活来源，由于补偿费低，失地农民的一切生活资料都要通过市场购买来实现，生活消费支出比以前有很大提高，微薄的土地补偿费连数年的生计都难以维持，创业资金更是普遍缺乏，生活水平下降；其次，失地农民再就业困难重重。土地被征以后，社会保障机制不健全，严重影响农村社会稳定和经济发展，失去土地后，农民失去养老保障，医疗保障等。新型农村合作医疗制度对减轻农民负担起到了一定作用，但由于补助额有限(最高为30％，而且有的项目还不予报销)，失地农民拿到的几万元安置费只够维持几年的基本生活，要从这部分钱中拿出一部分来看病，极有可能造成钱花了，病也没看好，吃饭又成了问题。曲珍英（2009）认为现行土地管理法及配套法规在损害农民权益方面总结为两个方面，首先表现在现行上地征用制度下土地增值收益农民无份；其次，征地权滥用，损害了农民的合法权益。土地征用对农民合法权益的侵害是众多侵权因素之首。
4、在征地过程中基层政府组织所表现出来角色错位
张晓云，杨俊（2009）认为地方政府在征地过程所表现出来的，不惜牺牲农民的利益为个人谋求利益主要原因是由于形成于计划经济时代的土地征用制度在现今市场经济背景下运行也体现出来的制度缺陷所造成的。郑钟净（2008）认为在现行土地制度下，建立地主政府与农民的博弈模型，得出结论认为地方政府具有独立经济利益倾向，并与开发者结盟作为博弈共同主体成为土地征用博弈的核心，即对上形成与中央政府的博弈，对下形成与农民的博弈．这是造成土地征用社会冲突的根本因素。
（二）对现行我国土地征用制度改革路径趋势分析
对我国土地征用改革的研究中，学术中主要是以下几个方面来完善我们现行土地征用制度。
1、从产权问题上，崔兆霞（2006）认为，农民集体的土地产权利益得到明确体现和保护，特别提到农地转为非农的建设用地时，农地的发展权从我国现行征用价格的情况看，农村集体所有权中似乎确实不含有此项权利，此项权利目前似乎确实仍然是由国家所持有。究竟将此项权利划定给农村集体还是明确设定在国家手里，此事涉及各方利益，事关重大。刘迪香，刘小莉也从农民的完全产权中发展权的角度来研究土地征用制度的改革，认为明确设立农民集体土地发展权，赋予农民集体土地所有者的法人地位，从而赋予农民集体所有权与全民或国有土地所有权平等的法律地位，消除国有土地所有权对集体土地所有权功能的挤压和越位或替代，这是改革完善现行土地征用制度的关键所在。穆松林，高建华(2009)在借鉴了美、英、法模式土地发展权的设置在一定程度上达到保护耕地，保护自然资源，保护生态环境，保护社会公共利益的目的。在市场经济条件下，如何有效地利用土地，保护土地所有者及利用者的利益，尤其是保护被征地广大农民的利益，仍是立法需要解决的问题，土地发展权即是一例。
2、从农地征用的补偿问题上，郭依静(2009)认为，现行《宪法第四次修正案》增加了补偿条款，但遗憾的是没有规定补偿标准。就中国目前行政补偿原则的现状来讲，农村土地征收补偿不同程度地存在着随意性大、抚慰色彩浓的特点，不能为当事人的正当权益提供有力保护。通过借鉴国内外的经验教训他认为征收补偿范围应包括因征收而造成的一切损失，从对土地所有权的补偿扩大到土地使用权的补偿，补偿范围涉及一切具有经济价值的形态现行的土地征收补偿项目，仅包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费3种，郭依静认为这是征地补偿范围和标准中应予补偿的一项重要内容。张为杰，宫芳（2009）认为我国征用补偿的标准过低，对补偿程序，补偿模式，补偿金的给予也提出了具体的操作模式，在土地征用补偿费上特别指出不直接支付被征地集体和农民，而是由政府部门直接划人劳动部门安置的专用账户，直接落实到被安置人员的个人账户上。对征地农民按年龄实行不同的生活和养老金发放标准；另一种做法可以采用补偿金额的年收益率等于土地在原有用途的收益率，这样可以保证失地农民的正常生活水平。纪昌品、汤鸿（2007）基于土地生产功能差异，这种差异主要从征用前和征用后来进行分析，可以根据征用后的不同土地用途灵活制定不同的补偿标准。
3、从我国现行土地征用程序上，国内学者主要从法理的角度分析完善我国现行的土地征用程序，窦衍瑞、王珍行分析我国当前土地征用程序的制度缺陷，同时结合我国土地征用制度的实践，主张从以下几点构建我国土地征用的法律程序，首先单独设立公共利益审查程序，土地征用、行政征收、行政征用的目的是相通的，都是为了实现公共利益。因此，公共利益的审查应当是土地征用乃至行政征收、征用程序中的重要内容。其次，公正构建土地征用补偿的数额、方式确定程序；第三，原则上确立事先补偿；第四，明确规定土地征用救济程序；最后，立法设立土地评估价值（价格）。
二、在土地征用制度上还有待进一步研究的问题
综观近几年土地征用制度的学术研究成果，对上述综述中所提到的我国现行土地征用制度中所存在的问题基本形成共识，改革势在必行。但笔者认为在学术界对有些问题达成共识的同时，有以下几个方面还需进一步的研究：
1、在土地征用的补偿问题上，各个研究成果都指出我国现行的依据土地作为农用在生产产值的倍数来进行补偿，是不合理的。但在具体的有什么的方法和标准来评估耕地的价值，除了可以用直观的生产产值来评估的耕地的经济价值之外，如耕地的生态价值等方面没有一个合理的评估方法来正确的确定测算其价值，这在很大程度上影响着对补偿标准进行后续完善的同时缺少一个合理的依据。
2、在农民的产权问题上，各学者都普遍认为在土地征用过程中要尊要农民对土地的完全产权，不仅表现在补偿标准的提高，同时农民还要分享土地征用后由于用途的改变还表现出的增值收益。但在增值收益的问题上，笔者觉得还需进一步讨论和研究，这个增值收益分配的标准，分配的对象及比例等相关问题。
参考文献：
[1]刘向南，曲福田.土地征用制度改革问题综述.南京农业大学学报(社会科学版)，2005．5(4).
[2]董永在.目前我国农村土地征用制度存在的主要问题及其原因分析.现代经济，2007，第6卷第9期.
[3]刘贵丰.试论中国农村集体土地征用制度改革.集体经济，2008，（07下）.
土地收益还原法篇6
关键词：农地发展权；土地权利；农地征收；征收权；征收补偿
中图分类号：F321.1文献标志码：a文章编号：1002-7408（2012）04-0021-03
随着我国经济社会的高速发展，工业化、城镇化进程的加快，农地的非农化成为不可回避的问题。依据我国现行的土地法律法规，农村集体土地只有经征收为国家所有后方可在土地一级市场上转让。一方面，国家对土地一级市场的垄断为地方政府带来巨大的经济利益，在利益的驱使下，农村集体经济组织所有的土地被大规模征收；另一方面，被征地农民却没有得到足够补偿，国家与农民的冲突不断，成为农村社会不稳定的主要因素。笔者认为，建立解决此问题的长效机制，必须引入农地发展权，并以此为基础对我国农地征收立法予以全面检讨与完善。
一、农地发展权及其归属
1.农地发展权的概念及与其他土地权利的关系。农地发展权源于土地发展权，而土地发展权实际上受到采矿权可以与土地所有权分离而单独出让和支配的启发。从最原始的、绝对的、排他的个人所有权到共有权、法人所有权、建筑物区分所有权、采矿权、空间权，土地产权体系不断演进。土地发展权有广义和狭义之分，分歧在于发展权客体的差异。广义上的土地发展权是指变更土地用途和改变土地利用集约度之权，如果只涉及土地用途改变带来的利益则为狭义上的土地发展权，其又可分为农地发展权和市地发展权。农地发展权是指土地用途从农用地转为建设用途使用之权。在我国，它包括两个方面，第一个方面是农用地通过征收成为国有建设用地的权利，第二个方面是农用地转为农村集体非农建设用地的权利。农地发展权是土地产权体系的重要内容，与其他土地权利之间存在密切关系：第一，农地发展权与土地所有权的关系。土地所有权是指土地所有人在法律规定的范围内对农地享有的占有、使用、收益、处分的权能。现代物权法较为重视用益物权的地位和作用，将土地开发利用而产生的发展性利益单独抽象出来，作为一项独立的民事权利客体予以保护，是土地所有权发展的必然结果。[1]我国现行的土地法律法规对农地权利的规定仅限于静态权利内容的规定，缺乏动态权利的内容，而现代土地权利发展的动向之一，便是权利重心从静态权利向动态权利的转化。农地发展权的设置不仅不与现有的土地所有权制度相冲突，反而弥补了现有土地所有权制度不能涵盖动态利益的不足。第二，农地发展权与土地使用权的关系。土地使用权属于土地所有权的一项基本权能，按照我国现行的土地法律法规，使用权是为所有人之外的其他人使用土地而设定，使得土地使用权成为与土地所有权并列的一项权利。[2]土地使用权包括占有、使用、收益和部分处分的权能。农地发展权本应为使用权的应有之意，但是法律法规将土地使用权限定在静态的层面上，即依据土地原有性质的利用或约定方式的使用。由此可见，土地使用权是农地发展权存在的基础，农地发展权是对土地利用方式的改变，同时也是对土地使用权的改变或固定化。第三，农地发展权与空间权的关系。空间权是权利人对地表以下或以上一定空间范围所享有的权利。农地发展权的内容是改变农地的用途，是一种动态的权利，而空间权的内容是地表以上或以下一定空间范围的权利，通常包括空间所有权和空间使用权，是一种静态的权利。二者的目的都是对土地利用限制，不同之处在于农地发展权是对土地用途的限制，以调整土地利用动态法律关系、促进土地规划目标的实现；而空间权是对土地范围的限制，调整土地立体开发利用法律关系，增加土地的利用效率。
2.农地发展权归属的争论及论证。关于我国农地发展权的归属，主要有三种观点。第一种观点主张发展权归国家所有，使用者若要进行开发必须先向国家购买发展权，[3]类似英国模式。农地发展权国有化是指将土地未来的发展权移转归国家所有，土地所有者只保有占有、使用、收益与处分之权，任何人想变更土地用途，在实行开发前，必须先向国家申请，并向国家购买发展权。这种观点认为农地转为建设用地的增值来源，应该奉行“涨价归公”。“涨价归公”的主要依据是贡献原则，即在经济活动中，谁做出贡献，谁获利。[4]被征农地价格的提升主要是由于城市化发展，农民集体对涨价的贡献微乎其微。我们则认为农地发展权按照“贡献原则”，归国家所有貌似合理，值得商榷。“涨价归公”混淆了农地增值收益与城市化经济利益的分享。因为，城市化涵盖整个国民经济体系，对国民经济的各组成部分并不存在外部性影响，最终表现为内部性收益或成本，就内部性收益而言，国民经济各单位应分享包括居民生产效率的提高、城乡居民消费条件的改善、政府财政收入增加等在内全部城市化收益，而不单是农地的增值收益。同时，“涨价归公”还混淆了农地增值收益的归属与分享。农地增值收益的归属是一种产权经济现象，具有市场经济属性，取决于农地收益权的归属。农地收益权归属于农地所有权人，所以农地增值收益也应归属于农地所有权人。而被征农地增值收益的分享是政府对征地活动的调节，具有行政属性。虽然政府在城市化过程中有权分享被征农地的增值收益，但是不代表被征农地的增值收益应归政府所有。在我国，如果继续将农地发展权归为国有，农民和政府因征地所引发的矛盾也将愈演愈烈。
第二种观点主张农地发展权归土地所有者所有，国家可以向农地所有者购买发展权或者允许农地发展权可以和其他普通商品一样在市场上自由交易，[5]类似美国模式。从农地发展权的权源来看，农地发展权曾经长期沉睡于农地所有权中，后为调整农地的动态利用利益从所有权中分离出来。从这个意义上讲，农地发展权应归属于农地所有权人，但是一种权利的设立需要考虑到一国国情，美国实行土地私有制，农地归属于农民个人所有，农地发展权从属于农地所有者，具有较大的便利。但是，依据我国《宪法》和《土地管理法》等规定，农村土地属于农村集体经济组织所有，因此依据该观点，农地发展权应归属于农民集体所有，但是，我国立法中农民集体经济组织的指向并不明确，乡（镇）集体经济组织、村集体经济组织和村内集体经济组织之间也没有清晰的界限，并且集体所有权主体缺乏人格化的代表，导致了集体所有权主体在事实上的虚置。在这种情况下，如果将农地发展权归属于农地所有权人所有，由于主体虚位，农地发展权实际上最后被少数利益集团把持，势必产生土地的粗放式经营、不可避免的权利寻租，并且使农民得不到足够的补偿。
第三种观点主张将土地发展权的决策权交给国家，由国家作为农地发展权的权利主体代表，地方政府作为国家人具体行使征地权，农民通过建立社会保障机制的方式参与对农地发展权权益的分享。[6]这种观点似乎考虑到了多方的利益，却隐含了众多模糊不清之处，例如农地发展权的决策权交于国家是什么意思？由国家作为农地发展权的权利主体代表和农地发展权归国家所有，有什么区别？农民的社会保障机制怎么建立？
总之，我们主张，农地发展权应归承包该农地的农民所有。农村土地承包经营权是土地使用权的一种，具有准所有权性质。农民是集体土地的真正使用者及土地发展行为的真正责任人和后果的真正承担者，集体土地发展权归属于农民在一定程度上扩大了农民对集体土地的处分权能，能够真正起到对权利人行为的正向激励作用，有利于配合《农村土地承包法》的实施而长期稳定农地承包关系，鼓励农民向土地投资。农地不仅是农民的主要经济来源，还承担着农村的社会保障职能，农地发展权归属于农民，才能让农民真正享受到土地增值的收益，从而提高农地征收的成本，抑制不合理的农地征收行为。
二、农地发展权视角下的农地征收权限制
在我国，由于欠缺农地发展权制度，农地集体所有权主体虚位，农地流转又过度依赖于国家对土地用途的管制和对土地一级市场的垄断，以致国家对农地增值收益享有巨大的权力。在我国财政体制下，基层政府特别是工业化程度低的地方政府，往往存在巨大的财政亏空，而对地方政府而言，农地征收成本低，收益大，从中得到大量的土地出让金，是弥补财政亏空最快捷的方法。地方政府为收取农地发展权的收益，扩张当地财政，积极进行“圈地运动”。同时，土地作为日益稀缺的资源，价值被逐步推高。政府可以采取划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等方式将土地交付给用地单位使用，每种方式的成本存在较大区别。而掌管土地审批事宜的官员对方式的选择享有很大的自由裁量权，用地单位为求以最低成本得到土地，纷纷与相关负责官员勾结，导致“权力寻租”行为屡屡发生。因此，我们认为应当基于农地发展权对农地征收权设定目的限制与程序限制。
1.农地征收权的目的限制。《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征收。”即国家征收土地只能以满足“公共利益”为目的。西方国家通常将“公共利益”的范围界定为国防、环保、公共场所等方面，但我国法律并未对“公共利益”作明确的规定。国家垄断土地一级市场，农地只有经过国家征收才能转为建设用地进入土地市场，当建设用地需求上升时，国家只能通过农地征收这唯一的制度安排来满足，以致实际操作中将“公共利益”扩展到国家一切经济活动范围，征地范围难以控制。我们认为，为了解决我国征地范围过宽的问题，必须清晰界定公共利益。公共利益是由“公共”和“利益”组成的，公共是利益的主体而利益才是真正的内容。公共利益概念的最大特点在于它的不确定性，包括利益内容的不确定性和受益对象的不确定性两个方面。利益内容的不确定性是指利益的价值受到利益主体和当时的客观事实左右；受益对象的不确定性在于公共利益的享有者范围不同。我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定，国家为了公共利益的需要可以征收农民集体所有的土地。依据国外经验和我国实际，我们认为，“公共利益”应严格限定在以下方面：（1）军事用地；（2）国家政府机关及公益性事业研究单位用地；（3）能源、交通用地，如煤矿、道路、机场等；（4）公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地；（5）国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院、敬老院等；（7）水利、环境保护用地，如水库、防护林等；（8）其他公认的或法院裁定的公共利益用地。即使是为了公共利益的需要，也要经过农地所有者和使用者多次洽谈，征收只能作为最后的不得已而为之的手段。如德国规定，除非公共福利之需，且经与拟征收土地所有权人多次协商购买其土地未果外，不准轻易动用征地权。[7]
在严格区分公共利益用地和非公共利益用地的基础上，对于房地产开发和企业用地等经营性项目用地，应允许农地发展权流转，通过开发商与农民的谈判来实现农地的和平开发。在我国，土地利用规划中所有待开发的农地都享有农地发展权。通过设立农地发展权，可以在法律中规定，允许非基于公共利益的用地单位在平等协商的基础上，一并获得该土地的承包经营权和农地发展权。在政府部门按照土地利用规划批准待转用农地可以转用后，由建设用地者参照建设用地和农用地的市场差价，直接向拥有待转用农用地发展权的集体经济组织和农民购买农地发展权。建立农地发展权的流转机制，可以用市场来调节城市化进程对征地的占用，达到资源的最优化配置。这样做，将基于非公共利益征地中农地发展权的利益考虑进来，增加征地成本的同时增加了农民的收益，不仅遏制了城郊农地征用失控的趋势，并且保证了失地农民的正当利益。
2.农地征收权的程序限制。按照我国《土地管理法》及其实施条例的规定，我国征收土地的审批程序为：用地者提出申请，政府审查和批准，公告和登记，征地补偿。虽然《土地管理法》第48条也规定了征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农民集体经济组织和农民的意见，但主要还是强调行政主体征地权的行使，而忽视农地征收过程中有关监督作用的程序。由于农地发展权制度缺失及集体所有权主体缺失，农民不享有农地的增值收益，农民缺乏参与征地谈判的积极性，导致“权力寻租”泛滥。并且，对征地过程的全程管理和反馈机制没有建立，个别利益主体实际上是在没有任何监督的情况下与国家或用地单位进行谈判，而应受补偿的农民却不能以独立的权利主体身份参与到征地协商谈判中去。
“正义不仅要实现，而且要以看得见的方式实现。”在农地征收过程中，应确保征收过程的透明度，切实保证农民的知情权、参与权和救济权等程序性权利：知情权是指政府部门在征地报批前，应将拟征地的用途、位置、补偿标准以及安置办法等，书面告知被征收土地的每一个农户；参与权指农民有权参与拟征收土地赔偿标准的决策，有权要求政府部门组织听证等；救济权则是指当在征地过程中，农民合法权利遭到侵犯时，农民有权并且能够得到公平的裁决。因此，基于农地发展权的农地征收程序应当如下：（1）预先通告；（2）政府对被征收农地进行评估；（3）向被征收方送交评估报告并提出补偿金的初次要约，被征收方可以提出反要约；（4）召开公开的听证会说明征收行为的必要性和合理性，如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提前诉讼；（5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，则应交由法定的有资质的机构估价；（7）双方最后一次进行补偿金的平等协商；（8）如果双方不能达成一致，则按照法定机构的估价为准；（9）协议生效后，政府在一定期限内支付农地征收补偿金并取得被征收的土地。
三、农地发展权视角下的农地征收补偿
农地征收是私权利割让给公权利，引起土地产权永久性变化。为了公共利益的需要，国家公权力对私权利予以强制虽然是必要的，但是这种强制也必须建立在法律的约束和对私权利保护的基础上。农民享有农地发展权，在政府征收农地的过程中，农民享有独立的因农地转非农用地而形成的增值收益。国家因公共利益征收农地，必须向农民购买农地发展权或在补偿中增加农地发展权收益，并在此基础上建立农地征收补偿的法律制度。
1.农地征收补偿原则。虽然2004年修订的《宪法》第13条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”，但是并没有明确征地补偿的原则。这种制度的缺失导致在征地补偿中行政机关享有较大的自由裁量权，征收行为缺乏法律上的约束，征收标准的不确定性使公民的合法权益无法得到保证。因此要完善农地发展权的补偿制度，必须先确定征地的补偿原则。对征地的补偿原则，存在不同认识：完全补偿原则认为补偿不应该限于征收的客体，而且应该包括与该客体具有直接或间接关系的经济上和非经济上的利益；不完全补偿原则认为补偿应该基于公共利益而限于被征收财产的价值而不能延伸到难以量化的其他利益；相当补偿原则认为应该视情况分别采用完全补偿标准或者不完全补偿标准；生存权补偿原则则主要考虑到除了补偿被征收财产的价值以外还要给予被征收人必要的保证其基本生活的补偿。我们认为，我国法律对土地征收补偿的规定应该以完全补偿为原则，即除了对被征收土地本身具有的价值进行补偿外，还须补偿因转化土地用途而形成的农地发展权利益等，同时辅以生存权补偿原则，从而保障被征地农民的生活不低于最低水平。
2.农地征收中增值收益补偿标准。《土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，且它们是按照一个相对固定的标准进行计算。然而，这种补偿方式只是对土地原有用途的补偿，没有考虑到农地转非后土地的增值收益。按照我国对被征收土地的补偿标准，补偿的总和远远低于市场的土地价值，对农民来说欠缺公平，更何况本来很少的补偿费大多被层层盘剥，农民实际能够拿到的比法律规定的还要少。对被征收土地的补偿标准，主要有两种计算方法，一种是按照城郊土地的市值计算，一种是按照农地给农民提供的平均收益计算。对农地征收补偿，无疑应该包括农地给农民提供的平均收益这一部分，所谓的提高农地征收标准其实主要就是增加对农地发展权的补偿。我们认为，应在建立农地发展权流转机制的基础上，打破政府对土地一级市场的垄断，农村集体土地发展权可以在市场上流转。在此基础上，通过市场，根据土地市场的供给需求，最终确定农地发展权的价格。这个价格不仅可用于非公共利益的用地单位与农民之间，还可作为政府为公共利益征收土地时的重要参考。由于土地的增值是全社会共同贡献的结果，在城市化过程中，政府发展城市经济，改善了城市周边地区的基础设施和经济环境，会对城市周边的经济活动产生重要的正外部性。农地价格上涨正是这种正外部性在被征农地上的表现。[8]所以政府可以以征地活动干预者的身份，通过土地增值税的方式，分享被征农地的增值收益，只是这种分享的比例需要法律的明确规定。农民最终得到的征地补偿应该是小于市场上的市地价格，远大于农地给农民提供的平均收益。
四、结语
经历了30多年的历程，我国市场经济取得了巨大的成就，然而我国的法制建设却没有完全跟上经济发展的节奏，甚至在某些基础权利体系中仍然存在欠缺，不能很好地适应经济发展的要求。他山之石可以攻玉，农地发展权制度已被许多国家普遍接受，我国应当将农地发展权引入土地权利体系并赋予它在市场上自由转让的特性，使得农民在农地征收中增加补偿内容，同时提高政府征地的成本，从而通过市场的调节来限制非公共利益征地的数量，化解当前我国城市化进程中因农地征收而导致国家与农民间日益尖锐的矛盾，实现征地过程的法制化、合理化。
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土地收益还原法篇7
物权法规范土地征收探析
【中图分类号】DG22.39文献标识码：B文章编号：1673-8005（2013）02-0042-01
1物权法中土地征收制度的进步性
1.1强调了土地征收的公益性
土地征收权的行使是对土地所有权的一种剥夺，是对所有权规则的一种破坏，只有出于公益目的才叫合理。商业性用地原则上是不应列入此范围的。《物权法》则于第四十三条规定，“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”明确土地征收必须是为满足公共利益的需要，指明了土地征收的前提条件。
1.2明确了财产所有权平等保护的理念
《物权法》明确规定，国家所有财产、集体所有财产、私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。这就表明《物权法》强调平等保护国家、集体和私人的物权。平等保护意味着物权的主体在法律地位上是平等的不能认为为了国家取得财产所有权而牺牲集体物权利益是理所当然。这一点是我们探索中国土地征收制度时应具有的前提理念。
1.3补偿范围有所扩大
我们惊喜地发现，物权法第四十二条关于补偿范围的规定中除了土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等《土地管理法》已经强调的补偿外，还增加了安排被征地农民的社会保障费用，以保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。对农民来说，“家”就是一个生长在土地里的概念，目前仍有很多地区的农民以务农为主要谋生渠道。当逐渐失去土地，当脚边的田地产量日益减少，由于缺少技术和学识，他们面临的将是失地又失业的困境。而一次到位的补偿金只能让他们坐吃山空，并非长远之计。
1.4强调对土地承包经营权的保护
《物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”第一百三十二条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”物权法的这一规定开辟了土地征收物权保护的新领域，弥补了《土地管理法》在用益物权保护上的空白。物权法作为基本法将土地承包经营权放在用益物权中的首位，强化对农村土地承包经营权的保护，是众望所归。
2我国土地征收制度中存在的问题
2.1土地征收中的利益冲突
土地征收制度往往与房屋拆迁，以及其它地上物征收交织在一起，有着很大的复杂性。近年来我国关于土地征收的纠纷不在少数，不但造成官民之间关系紧张，还容易引起群众事件，严重影响社会稳定。特别是城镇化大步向前的今天，土地征收中涉及到政府、用地人、被征收人三方的利益需求。在实践中产生了以下矛盾：政府以公共利益为由将集体土地予以征收，又以不符合法律规定的划拨公益条件为由对该土地实行有偿出让，尽享其中的差额利益。对被征收人而言，当土地被征收时，就住宅及其相应的宅基地使用权而言实质上都被一起“征收”了。他们失地失家又失业并意识到转变土地所有权能产生更大收益时，自然也要求享受这部分利益。三方的利益冲突共同影响了国家土地征收制度的实施，并导致了一系列问题的产生。
2.2回避公共利益的界定
“公共利益”这一词，在宪法以及其他法律法规中出现频率很高，但是没有一条规定可以告诉我们究竟什么是“公共利益”。如今，万众瞩目下的《物权法》仍未对其所强调的公共利益给予明确的解释。有学者反对将公共利益的内涵在物权法中加以界定，因为公共利益有很大的不确定性和复杂性。但是，我们无法忽视现实中，很多的违法占地就是打着“公共利益”的幌子在光天化日之下进行的。法律都是在实践中摸索检验、不断试验、不断弘扬才成功的，因噎废食的回避主义只能使顶风作案的人更加得意放肆，不知这样下去，有一天“公共利益”这个词会不会变成一种讽刺。
2.3土地征收补偿的范围、标准和分配情况不尽人意
关于补偿标准，《土地管理法》用各种数字和公式以土地的产值为基础去规定耕地征收补偿的限度，未考虑土地被征收再出让后市场价格上涨的因素。《物权法》对原有法律的死标准采取了默认态度，在考虑农民的损失时，只规定了对直接损失的补偿，间接损失原则上不予考虑。有时，一些地方以发展地方经济和公益事业、解决工作经费为由，层层截留或挪作它用，真正到农民手中的更寥寥无几了。这种计算标准还完全抹煞了农用地变为非农用地的价值变化，对被征收人是极不公平的。关于补偿范围，《物权法》虽加入了被征地农民的社会保障费用，但是现实中能对此贯彻执行的并不多。其实，即使是部分失地，很多情况下农户会被征收大半的土地，残地无法实现原有的土地功能。
2.4土地征收的救济不充分
在土地征收过程中，如果被征收人对于政府执行中不公开等程序上的不公正有异议怎么办？对于不服补偿标准实体上的争议又如何解决？一旦是违法征收又如何挽回农民的损失？实践中我们还不能找出一个准确有力的答案。有权利就要有救济，在土地征收中的救济却姗姗来迟。《土地管理法》第十六条规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院。”究竟是什么处理决定？是否包括土地补偿标准的争议？我们不得而知。至于是按民事诉讼处理还是按行政诉讼处理更是无处参照。现实中，被征收人寻求司法救济时，民庭认为一方当事人是国家机关，无权受理；行政庭也以补偿标准是双方协商，应属民事诉讼为由，不予受理。被征收人状告无门后，往往以上访、缠讼等极端方式寻求一个说法。不过该法对政府的裁决权却有很清晰的规定。我们知道，在征收过程中，政府的角色确实应该是中立的，但事实上，很多地方政府并没有站在一个超脱的地位，反而经常是其中的一个利益相关人，这样的规定恰恰使政府成了自己的法官。我们寄予希望的《物权法》对此继续“保持沉默”，只规定土地征收的物权内容和少许规则，至于如何救济只字未提，让被征收人的物权利益形同虚设，成了没有盔甲的战士。
在现实生活中，社会要和谐发展，土地征收制度就要在法律的规范下，配合政策的合理制定和实施，随着实践中发现的一些新问题，不断加以完善，从民生角度最大限度的维护被征收者的利益。
参考文献
土地收益还原法篇8
土地征收作为一种基本的土地法律制度，普遍存在于各国的法律之中。综观各国法律，土地征收制度的内容基本上是一致的，即：国家或政府为了公共目的而强制将私有土地收为国有并给予补偿的法律制度。一般认为，土地征收具有以下几个特点：征收权主体特定性、强制性、补偿性、公共目的性、权属变更性。笔者认为，上述特点中，补偿性、公共目的性这两个特点是最核心的，因为这是土地征收制度里保护被征收人、防止政府滥用征收权力的最重要两项安排。
（一）2004年宪法修正案对土地征收制度的完善
1、宪法修正案对土地征收、土地征用的区分
土地征收和土地征用这两个概念具有一定的联系。两者都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。
但这两个概念的区别也是明显的。首先，二者的法律效果不同。土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的改变。这是两者最主要、也是最本质的区别。其次，二者的补偿不同。在土地征用的情况下，如果标的物没有毁损灭失，就应当返还原物；而在土地征收的情况下，不存在返还的问题。由于土地征收是所有权的移转，对其作出的补偿也相对更高一些。第三，二者的适用条件不同。土地征用一般适用于临时性的紧急状态，也适用于临时性的公共用途。而即使不存在紧急状态，为了共同利益的需要也可以实施土地征收。第四，二者适用的法律不同。土地征收主要适用土地法和城市规划法。土地征用适用的多是调整紧急状态的法律。最后，二者适用的程序不同。由于土地征收要发生所有权的移转，所以土地征收的程序比土地征用更为严格。
1919年德国的魏玛宪法扬弃了古典征收的理念，改采扩张征收的概念，认为对所有权的限制导致发生特别牺牲时，也属于公用征收的一种。[①]土地征用由于利用了土地使用权，也属于对土地所有权的限制并使所有权人发生特别牺牲，也可以包含在扩张后的土地征收概念之中。因此，在扩张征收的概念下，土地征收和土地征用的区别变得不是十分明显。
在我国，土地立法和学术界却长期没有分清土地征收和土地征用这两个概念。《土地管理法》规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”《土地管理法实施条例》规定，“国家依法征用的土地”属于国家所有。由此可见，我国土地被征用以后，土地的集体所有权转变为国家所有权，土地权属发生了转变，因此，我国立法上所说的“土地征用”是指“土地征收”。同时，《土地管理法》规定，建设项目施工和地质勘查可以临时使用国有土地或者农民集体所有的土地，同时应支付临时使用土地补偿费。临时建设用地制度利用的是土地的使用权，也需要具备“公共目的性”和“补偿性”的条件，因此，我国的临时建设用地制度本质上就是土地征用。
在我国2004年最新通过的宪法修正案里，区分了“土地征收”和“土地征用”两个概念。宪法第10条第3款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”宪法修正案区分土地征收与土地征用具有重要的理论意义和实践意义。从理论上看，宪法修正案对土地征收与土地征用的区分使我国的立法更规范和严谨，而且为我国的土地法和物权法进一步具体规范土地征收和土地征用制度奠定了宪法基础。从实践上看，不是所有的公共建设都需要进行转移土地所有权的土地征收，一些临时性的项目可能只需取得土地使用权即可满足需要。土地征用可以填补这方面的制度空白。这样有利于对被征用人的权利保护。
2、宪法修正案对土地征收补偿条款的补充
西方发达国家有关现代财产权的宪法保障规范大都蕴含了三重结构，即：不可侵犯条款、制约条款和征用补偿条款。不可侵犯条款即宣称财产权受法律保护、不可侵犯的条款。制约条款即规定对财产权进行公共制约的条款。征用补偿条款即规定国家根据公共的需要而对私人财产进行征用时必须予以正当补偿的条款。这三层结构，彼此具有特定的内涵和功能，是相对严密、相对自足的复合机构。[②]
我国宪法长期以来只有不可侵犯条款以及制约条款，征收（征用）补偿条款一直处于缺位状态，这是我国宪法的一个重大缺陷。2004年宪法修正案对此作了重大修改，增加了征收（征用）补偿条款，规定了对私有财产征收、征用应给予补偿。与此相适应，土地征收、征用的补偿条款也被补充进宪法中。宪法增加征收补偿条款表明我国更注重对私有财产的保护，而且为我国土地征收、征用补偿制度的完善奠定了坚实的宪法基础。
（二）土地征收的法律经济学分析
法律经济学研究的基本方法在于分析财产制度是否以及怎样有助于私人谈判从而促进资源向效率更高的使用方式转移。征收制度作为财产法中一种十分特殊的制度，引起了法律经济学者极大的兴趣。法律经济学对征收制度的分析至少需要回答两个问题：第一，征收制度是否具有效率性；第二，假如征收制度是有效率的，如何用经济学的理论分析征收制度的两个必要条件-为了公共利益的需要和给予公平合理的补偿。
对于第一个问题，法律经济学者认为，征收制度的潜在无效率是可以被潜在效率抵消的。法律经济学者对此的解释是，政府征收所涉及的项目一般都是巨大的，牵涉到与许多私人财产所有者的交易，这些复合交易的谈判成本是很高的，原因有二：一是因为政府在规划确定以后放弃原来的购买计划而购买其他土地的成本巨大，私人所有者知道这点后会提出高昂的收购价格；二是因为每一位所有者都希望自己成为最后一个出售者以获得最大的利益，势必影响收购的进度。如果征收者承担了如此巨大的成本，只能提高服务价格，把成本转嫁到消费者身上，这样消费者和征收者双方都不能获益。此外，鉴于征收成本巨大征收者也可能会采取其他措施替收他们计划内的土地，结果，这些土地就不能转到使用效率更高的征收者手中。
在解决第一个问题以后，如何理解要符合“公共利益需要”呢？法律经济学者运用有关公共产品的理论予以回答。根据该理论，对抗性和排他性的私人产品应由私人所有和提供，具有非对抗性和排他性的公共产品（如国防）则应该由公共所有，政府提供这些公共产品是更有效率的。由于政府提供公共产品时的高效率，因此，政府在供应公共产品时征收私人财产才是正当的，反之，政府为了供应私人产品而征收私人财产则是不正当的。[③]供应公共产品也就要求政府的征收符合“公共利益需要”的要求。
至于为什么要“给予公平合理的补偿”，法律经济学者给予的最简单的解释是，它能预防政府过度使用征收权。如果不存在公平赔偿规定，政府很可能就会积极的征收更多的土地以降低自己的投入成本，而这种做法对整个社会来讲往往是浪费资源和低效的。[④]
（三）土地征收制度与所有权观念的演进
征收制度自所有权制度产生时起就作为对所有权的一种限制一直存在，它与所有权制度一起发展，并在社会所有权的观念下觅得其存在的合理性。征收制度是一种剥夺所有权的制度，但征收制度除了限制所有权的一面以外，也具有保护所有权的一面，两方面的特性在不同历史时期、不同所有权观念之下有不同的表现。上述特点我们分为若干时期考察。
1、罗马法时期
古罗马的所有权观念具有浓厚的个人主义色彩。作为对所有权的限制，土地征收制度在罗马法中也已经出现。罗马法规定，傍河的公路被洪水冲毁或因其他原因崩坍时，则傍河修筑的新公路的土地即可无偿的被征收。[⑤]由此可见，虽然罗马法奉行个人主义色彩明显的所有权制度，但由于社会经济情况的限制，所有权绝对性的观念还未如后世一样强大，所以征收制度更多的还是体现了对所有权的限制，对所有权的保护还不充分。
2、近代个人所有权观念主导时期
依据“个人所有权”的观念，所有权被认为是与生俱来的、上天赋予所有人对财货予以绝对支配的权利。这种学说被称为“天赋说”。即使在个人所有权思想最为兴盛的时期，有关征收制度的限制性条款还是紧紧的跟在了所有权绝对性条款之后，法国《人权宣言》17条规定，“（所有权）非经合理证明确为公共需要并履行正当补偿，不得加以剥夺”，但此时征收制度里“公共利益需要”和“公平合理补偿”两个必要条件已经体现除了对所有权进行保护的强烈要求。但是，对于所有权的绝对性与征收制度对所有权的限制两者之间的联系，个人所有权的观念在理论上还不能给予完美的解释。
3、社会所有权观念主导时期
“社会所有权”的观念认为所有权虽宜由个人把握和拥有，但个人行使所有权时，则必须合于国家社会的公共利益，因此，社会基于公共利益，可以限制或剥夺个人的所有权。依据社会所有权的理论，“所有权何以成为本质上附有条件而可以限制之权利，终于在其本身觅得理论上之正当根据。”[⑥]所有权绝对性与征收制度对所有权的限制性此两者的关系也可以得到合理的解释。在所有权社会化的观念下，土地所有权由于具有高度的社会公共性格，在社会化的浪潮中更是首当其冲。
二、我国土地征收制度概述
（一）我国土地国家所有权和集体所有权的平等性
建国以来，我国逐渐形成土地的国家所有权和集体所有权两种所有权形式，本文论述的我国土地征收制度主要是指国家对集体所有土地的征收。从我国土地所有权发展的过程来看，国家和集体土地所有权都是历史形成的，不存在隶属和派生的关系，是两种具有独立性的民事权利。两者在地位上是平等的。[⑦]这一点是我们研究中国土地征收制度时应把握的基本理念。但从我国土地征收制度的发展历史看，这一理念没有得到很好的贯彻，集体土地所有权并没有得到平等对待和充分保护，这是我们在改革土地征收制度时必须加以注意的。
（二）我国土地征收制度应遵循的基本原则-可持续发展原则
1、可持续发展的理念
传统发展观引发了环境恶化、人口膨胀、资源匮乏等严重的问题。人们痛定思痛，开始寻求新的发展理念。可持续发展的理念由此产生。可持续发展概念的发展经历了以下几个阶段。
（1）人和自然协调发展阶段。1987年，当时挪威首相布伦特兰夫人领导的世界环境与发展委员会提出“可持续发展”较为准确的定义，即：既满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身的能力构成危害。此时提出的可持续发展主要是针对人与环境、资源的关系，呼吁人与自然的协调发展，合理利用资源。
（2）经济、社会和环境综合发展阶段。1992年，联合国环境与发展大会通过的《21世纪议程》系统地论及了经济可持续发展和社会可持续发展的问题，将经济、社会和资源、环境不可分割的结合在一起。[⑧]可持续发展概念所包含的范围大为扩大，对可持续发展的研究也逐渐深入到经济、社会等多个领域。
（3）经济社会和人的全面发展阶段。1995年的联合国社会发展世界首脑会议通过了《宣言》和《行动纲领》。这两个文件提出：可持续发展的中心课题是人民，社会发展以人为中心，社会发展的最终目标是改善和提高全体人民的生活质量。会议呼吁致力于建立一个以人为中心的社会发展框架。上述思想主张以人为本，同时注重经济社会的全面发展，为可持续发展注入了新的内容。
可持续发展战略在我国受到高度的重视。一直以来，我国所提出的可持续发展主要是指社会、经济和环境资源的可持续发展，基本符合可持续发展第二阶段的理念。2003年中共十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》除了再次强调我国原有的可持续发展观点外，还特别提出：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”。“以人为本”即社会发展必须以保护人民的利益为基础，必须以提高人民的生活质量为目标。这与世界上关于可持续发展的新认识是吻合的。
2、可持续发展原则在我国土地征收制度中的体现
《土地管理法》将可持续发展作为基本原则之一，这是由土地在我国的特殊重要性决定的。在我国，土地具有多重功能。土地既是重要生产资料和财产，也是人民安身立命之本，还是重要的环境资源要素。土地问题在我国既是环境问题，也是经济、社会问题，在土地问题上引入可持续发展原则是十分必要的。
在我国的土地征收制度中，可持续发展原则表现为两个必须遵循的原则：
（1）“实行最严格的耕地保护政策”。可持续发展原则讲求资源的代际公平和合理利用，在土地征收中表现为对耕地资源的保护。根据统计，我国人均耕地仅1.2亩，仅相当于世界人均数的1／3，而且现在还有流失加剧的趋势，而过滥的土地征收正是我国耕地流失的一个主要途径。根据这一原则，土地征收中应尽量减少对耕地资源的破坏，如严格将土地征收限制在“公共利益”的范围内，实行征收后重新开垦的制度。这一原则是可持续发展在征地中表现的第一层次，着重在资源保护，可以理解为“限制”概念的要求。[⑨]
（2）注重社会公平，保障失地农民的利益。传统的可持续发展原则本来就很注重当代人之间的公平，主张利益的协调，在加入“以人为本”的内容后，更注重改善和提高人民的生活质量，保证社会公平。长期以来，农村为我国的工业化作出了巨大的贡献，农村生活水平提高有限，泛滥的土地征收使农村雪上加霜，甚至出现生活水平倒退的现象，社会公平受到严重损害。如果社会公平不能保证，经济发展的“效率”也是不稳定的。[⑩]因此，土地征收制度的改革中必须切实保护农民的利益，例如减少对农民土地的剥夺，增加土地征收的补偿费，多方解决失地农民的生活问题。这一原则是可持续发展在征地中表现的更高的第二层次，着重在维系社会公平，促进人的发展，可以理解为“需要”概念的要求。
三、土地征收目的
（一）各国（地区）关于土地征收目的的规定
1、英美法系
英美法系国家的土地征收制度以美国为代表。早期，美国的法院对“公共目的”作了限制性的解释，将其定义为“公共使用”（publicuse），即代表公共利益主体的使用。20世纪30年代，美国政府为改善平民区人民的居住条件，拨款征收土地兴建平民住宅房。但美国法院经过咨询得出的结论却是平民住宅区住房的建造虽然有利于改善城市卫生的政策措施，但住宅住用的是平民，不是公共利益主体，因此不符合“公共目的”。[11]由此可见，将“公共目的”定义为“公共使用”有其不合理之处。在此之后，对土地征收中“公共使用”的要求在司法判决中被大大放宽了，仅要求“最大地服务于公众”。“公共目的”不再局限于公共利益主体的使用，还包括其他公共利益。例如，在美国曾有一些城市重建项目，即使这些项目最终的使用者是私人，法院也认为这些项目符合“公共目的”的要求。[12]这样，美国关于“公共目的”的要求与其他国家法律中“公共利益”的要求是基本一致的。
2、大陆法系
大陆法系一般将土地征收目的规定在成文法律之中。按照“公共利益”在法律中规定的方式，可以分为两种：第一种是概述式，即只在法律中概括的规定土地征收的目的。在这种立法方式下，政府的自由裁量权较大，对司法、行政机关的要求比较高。第二种是概述加列举式，即除了在法律中概括规定土地征收的目的以外，还具体列举了符合“公共利益”的各种公共事业。有关部门需先判断某个项目是否符合“公共利益”，在此基础上再判断是否有征收的必要。这种方式将原则性与操作性较好的结合在一起，为世界上大多数国家所采用，如我国台湾地区[13]、日本、韩国等。
日本《土地征用法》第3条以30多项详细规定了可以实施土地征收的公益事业，包括道路、水利设施、能源、国家及地方公共团体、教育等。对于绝大多数的公益事业，日本都有相应的法律予以调整，如道路法、河川法、电力事业法、学校教育法等。
不少国家和地区都规定了被征收人认为土地征收不符合公共利益时的救济手段。如在美国，被征收方如果认为征收行为不符合“公共目的”的要求，可以向法院提出。这种做法可以有效地遏制滥用土地征收的行为，是非常值得借鉴的。
（二）我国的土地征收目的及缺陷
1986年的《土地管理法》规定，“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业”可以征收土地。但是，1986年《土地管理法》这一规定超出了“公共利益”的范畴。为了遏制我国耕地流失的情况，1998年我国《土地管理法》对土地征收的目的作了一定的修正。1998年《土地管理法》只在总则保留了“公共利益的需要”的原则性规定，1986年《土地管理法》其他与土地征收目的有关的规定均被删除，这体现了立法者对征地目的进行更为严格的限制的意图。但是，我国有关土地征收目的的规定依然不够具体、规范，实践中依然不能很好的防止土地征收的滥用。
具体来讲，我国现在关于土地征收目的的规定的缺陷表现在以下几个方面：
（1）有关“公共利益”的范围规定得不够明确。我国只是原则性的规定了土地征收必须符合“公共利益”，但具体什么事业符合“公共利益”却没有明确的规定。由于我国行政机关现在的工作水平和透明度还不能完全令人满意，因此，过于原则性的规定不利于约束行政机关严格依法实施土地征收。
（2）现行法律规定与“公共利益”的目的存在矛盾。《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，该条第2款同时规定“国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”按照该条规定，单位和个人进行建设可以申请使用原来属于国家所有的土地，也不排除申请使用国家征收的土地的可能。如果是这样，就严重违背了“公共利益”的目的。法律中出现这种矛盾之处是因为立法者在立法时没有区分开公益性和经营性建设用地[14]，以至于土地征收与建设用地笼统的被规定在一块。
（3）缺乏土地征收目的合法性的审查机制。土地征收目的的审查机制既包括土地征收申请、批准前，有关机关对土地征收目的合法性的事前审查，也包括土地征收被批准后，被征收人认为土地征收目的不具有合法性时的救济机制，可以称为事后审查。但在我国《土地管理法》中，只规定了土地征收必须经过国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准，对被征收人认为土地征收目的不符合法律规定时的救济机制却没有任何的规定。
（三）改革我国土地征收目的的建议
针对上述缺陷，笔者对我国土地征收目的的改革提出以下几点建议：
1、明确规定“公共利益”的范围。
我国应采取为世界上多数国家所采用的概述加列举式的立法方式，除了保留现有“公共利益”的原则性规定外，还应明确规定“公共利益”的范围。我国以划拨方式取得土地使用权的项目范围与世界各国关于“公共利益”的规定是基本一致的。我国可以以这条规定作为确定我国土地征收的“公共利益”的范围基础，同时将教育、卫生、环境保护等项目明确列入“公共利益”的范围之中。此外，我国还应加强与“公共利益”有关的各项事业的立法，建立我国完整的公益事业法立法体系，具体规定各项公共事业中的哪些建筑、设施可以适用土地征收。
2、严格区分公益性和经营性建设用地，将土地征收严格限制在公益性建设用地内。
建议将现在现行《土地管理法》“建设用地”一章划分为“公益性建设用地”和“经营性建设用地”两部分，明确规定只有公益性建设用地才允许通过土地征收获得土地，而经营性建设用地可以通过两个渠道解决：第一，充分利用现有国有的土地。开放国有土地市场，用地单位通过出让、转让、租赁等方式从土地管理部门或其他国有土地使用权人手中取得国有土地使用权。[15]第二，通过合适的方式使农村集体所有的非农建设土地进入市场。当然，农村农用地转为建设用地依然要按照现行法律规定严格控制。至于如何使农村非农建设土地进入市场，有很多的观点。笔者认为，可以使集体非农土地在法律严格约束之下以稳妥的方式直接进入市场。实践中，我国一些地区已经在开始进行这样的尝试。
3、建立和完善土地征收目的合法性的审查机制。
首先，应该严格执行《土地管理法》中的土地征收审批制度。国务院或省级人民政府应加强对土地征收目的合法性的事前审查。其次，建立土地征收目的不合法时的救济制度，加强征地目的合法性的事后审查。被征收人在认为土地征收目的不合法时，针对土地征收这一行为，可以向有关行政机关提出行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。
四、土地征收程序
（一）各国（地区）关于土地征收程序的规定
各国（地区）的土地征收程序主要包括以下几个环节：
1、申请。由需用地人向政府有关部门提出征地申请。有些国家和地区规定征地申请之前还必须经过一些前置程序，如台湾规定，征地申请前应经事业主管机关许可。这些前置程序是在土地征收申请提出前对征收合法性进行审查的机制。
2、核准。政府有关部门根据需用地人提出的申请文件和有关法律规定，作出是否批准土地征收的决定。有一些国家和地区在政府之内设有专门的土地征收委员会，处理土地征收事务。
3、公告与通知。土地征收的申请被批准以后，必须予以公告并通知被征收人。这一环节对保证土地征收程序的公开性和透明度非常重要。此外，土地征收核准的公告在土地征收程序中对土地权利的确定、需用地人和土地权利人行为的限制等具有特殊的效力。
4、执行与完成。在需用地人缴纳土地征收补偿费用之后，需用地人获得征收土地的所有权。被征收人在对土地征收及其补偿有异议时，可以采取复议、申诉、诉讼等救济手段。
（二）我国的土地征收程序
1、1998年《土地管理法》对土地征收程序的修改
1998年《土地管理法》对土地征收程序方面的修改主要包括：第一，配合新实施的土地用途管制制度，实行更为严格的土地征收程序。《土地管理法》强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划的地位，新增了农用地转用审批制度。这些都是启动土地征收程序时必须同时考虑的因素。第二，将征地审批权集中到省和国务院两级政府，县市人民政府只有执行权。第三，增加了若干规定，完善土地征收程序。例如，增加了土地征收方案、补偿安置方案公告制度和补偿登记制度。
1986年《土地管理法》主要规定的是具体建设项目实施土地征收的程序，修改后的《土地管理法实施条例》增加了有关为实施城市规划征收土地的程序的规定，但在修改后的《土地管理法》中，单独选址建设项目征地程序反而没有得到明确的体现。实践中，单独选址建设项目征地程序还是存在的。因此，《土地管理法》修改后，我国就存在单独选址建设项目征地程序和为实施城镇建设规划分批次征地程序两种不同的征地程序。[16]
2、土地征收程序与《土地管理法》相关程序的关系
（1）与农用地转为建设用地审批程序的关系。如果土地征收的对象是集体所有的农用地，则在征收之前必须由有关机关进行农用地转用的审批。由于我国国务院、省级人民政府两级机关既是农用地转用审批机关，又是土地征收审批机关，因此，国务院和省级人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。农用地转用审批可以视为土地征收的一个前置程序，起到约束土地征收、防止耕地流失的作用。
（2）与建设用地审批程序的关系。如果某个建设项目用地需要直接通过征收集体土地获得，那么，土地征收程序与建设用地审批程序是结合在一起的。但是，如果建设项目需要占用土地利用规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地，那就依照另外的建设用地审批程序进行审批。这种情况下，建设用地审批程序则成为土地征收程序的后续程序。后一种情况下的建设用地审批程序是修改后的《土地管理法实施条例》新增的，弥补了原来立法的不足。
（三）我国土地征收程序的不足和改革建议
1、我国土地征收程序的不足
（1）有关土地征收程序的规定不够明确、清晰。我国实践中存在着两种不同的土地征收程序，但法律只对为实施城镇建设规划分批次建设征地程序作了较为明确规定。而且，土地征收程序在法律中与农用地转用审批程序、建设用地审批程序等其他内容混杂在一块，缺乏条理性和清晰度，这在立法技术上不得不说存在缺陷。
（2）有关土地征收程序的立法比较简单、粗糙，在很多具体的制度设计上存在漏洞。例如，我国没有规定公告后土地权利人增加改良物的限制，对征收后没有按原计划利用土地所承担的后果也没有规定。类似的制度缺陷普遍存在于我国的土地征收程序中。
（3）土地征收程序中对被征收人的保护不足。这主要表现在几方面：第一，被征收人在土地征收过程中缺乏表达自己意见的机会。《土地管理法》规定征地补偿安置方案确定后，有关地方政府应听取被征地方的意见，但既然征地补偿方案已经确定，被征地人的意见到底能起到什么作用呢？而且，除了征地补偿问题以外，被征地方在土地征收程序中也应该有就其他方面表达意见的机会。第二，对被征地方的救济措施规定不足。《土地管理法实施条例》规定，对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成，由批准征地的人民政府裁决，但这样的救济措施是远远不够的。对于土地征收出现争议时的行政和司法救济措施，现行立法缺乏明确全面的规定。
2、改革我国土地征收程序的建议
笔者认为，要完善我国现行的土地征收制度，应该采取较为彻底的改革。
（1）使土地征收程序明晰化。我国可以借鉴台湾地区的做法，在土地征收法律中专设“征收程序”的章节，将土地征收程序清晰、集中的规定下来，并将其与农用地转用审批程序、建设用地审批程序等内容作更为明显的区分。
（2）进一步补充、完善土地征收程序中的具体制度。我国应该借鉴先进国家成功的立法经验，吸收我国实践操作中成熟、合理的部分，补充、完善土地征收程序，使我国的土地征收程序更细致、科学和具有操作性。同时，我国可以考虑在政府内设立专门负责土地征收事务的机构，对土地征收进行统一管理。
（3）增加保护被征收人的相关程序。第一，增加听证会制度。听证会可以就土地征收合法性、土地征收补偿等问题举行，听证会上应充分听取被征收人和利害关系人的意见，使被征收人和利害关系人获得表达意见的机会。第二，增加对被征地人的救济措施。如果被征收人对土地征收的合法性和土地征收的补偿方案等存有异议，我国应允许被征地人采取申诉、行政复议等措施。在这些措施不能保障其权益时，还可以提讼，寻求司法救济。
五、土地征收补偿
（一）土地征收补偿的法理分析
1、特别牺牲理论
对于土地补偿的基础，必须回答两个理论问题：第一，近代以来，所有权社会化的观念被普遍接受。在这种前提下，什么情况属于国家对所有权正常的限制不应予以补偿，什么情况属于征收应该给予补偿。第二，如果对土地征收给予补偿，补偿的依据是什么。对于这些深层次的问题，德国的研究最为深入。其中，修正个别处分理论即特别牺牲理论为理论界和德国法院所推崇。[17]
特别牺牲与兵役、赋税等人民均须负担的一般牺牲相对。对于第一个问题，特别牺牲理论认为，财产权人可以预期因承担公法义务所遭受的损失，因此可以不予以补偿；财产权人须等到具体征收行为公告后，才能得知自己的财产被征收，损失是不可预期的，被征收人所受的不可预期损失即为特别牺牲，因此应给予补偿。对于第二个问题，特别牺牲理论认为，征收造成的不可预期和仅由少数人承受的损害意味着特别的牺牲。对于这种损害，理论上应该是由受益者即公众承担补偿义务的，但由公众承担补偿义务是不可行的，因此，就由公众的合法代表—－国家承担补偿责任。
2、有关征收正当补偿标准的理论
在国际上，对征收正当补偿标准主要有以下几种理论：[18]
（1）完全补偿论。完全补偿说认为，对成为征用对象的财产的客观价值，应按其全额予以补偿。其中，一种更为彻底的观点认为，除此之外，还应加算伴随征用所发生的一切附带性的损失，如搬迁费用，营业上的经济损失等。
（2）适当补偿论。适当补偿说认为，对财产权限制，只需综合斟酌制约措施（如征用）的目的及其必要程度等因素，并参照当时社会的观念，给予公正和恰当的合理金额，便足以视为正当补偿。
（3）“生活权补偿”论。如果作为征用对象的财产具有财产权人的生活基础的意义，那么，对其损失的补偿还应考虑其附带性的损失补偿，甚至有必要给付财产权人为恢复原来的生活状况所必需的充分的生活补偿。
（二）各国（地区）关于土地征收补偿的规定
1、补偿范围
综合各国法律规定，征收补偿范围主要包括以下几个方面：
（1）土地补偿。土地所有权是土地征收最主要的对象，因此，对土地的补偿是土地征收补偿中最重要的部分。
（2）地上物补偿。此项主要包括建筑物补偿和农作物补偿。在地上物与土地一并被征收的情况下，对于地上物也应该予以补偿。对于被征收的土地和建筑物上所设定的他项权利也必须予以补偿，但应以土地或建筑物应得的补偿金额为限。
（3）搬迁费。不被征收的地上物、原有的生产设备、水产、畜产等物品在土地征收之后，必须予以迁移，为此应向被征地方发给搬迁费。
（4）邻接地损失补偿。这种补偿主要包括以下几方面：第一，由于土地征收，可能导致残存的土地或邻接地价格下跌或遭受其他损失，对此必须给予补偿。第二，由于土地征收使残地明显难以用于以前所使用的目的时，土地所有人可以请求征收全部土地。
（5）离职者或失业者补偿。这是指国家征收土地后造成原土地权利人或其雇员离职或失业，应对其离职或失业期间的损失给予赔偿。
（6）间接可得利益损失补偿。被征地者在征地中利用原有财产进行盈利的活动也会受影响，因此被征地者还承担了另外一些间接损失，包括营业停止或营业规模缩小的损失，建筑物迁移造成的租金损失等。这些损失也是应给予补偿的。
2、补偿标准
上述不同的补偿项目通常会有不同的补偿标准，其中最为重要的是对于土地补偿这一项的补偿标准。土地补偿的标准主要包括：
（1）市场价格。即以征地时的市场价格作为土地补偿的标准，有时候还需要根据物价的变化做一定的调整。市场价格标准最有利于对被征地方的保护，也是补偿标准发展的趋势所在。
（2）法定价格。即根据法律直接规定的价格作为补偿标准。按照法律规定的价格补偿可以控制补偿资金，从而为国家积累更多的建设资金，但是这种标准的缺点在于对被征地方的保护不足。
（三）我国土地征收补偿制度[19]的不足和改革建议
1、补偿范围
我国补偿的项目较少，远不能覆盖被征地人所有的损失，这是我国土地征收补偿制度的主要缺陷之一。我国可以借鉴国外的先进经验，扩充我国的征地补偿范围，如增加邻接地损失补偿、间接可得利益损失补偿等几项。
值得注意的是，现阶段我国对土地承包关系定位尚未明确，但不少学者主张把其定位为一种用益物权。如果是土地被征收之前已经存在着承包关系，那么土地征收的对象除了土地所有权外，还应该包括附着于土地上的土地承包经营权。实施征收时，征地方也应与土地承包人协商并给予公平合理的补偿。
2、补偿标准
我国在补偿标准上主要的问题包括以下几方面：
（1）以土地平均年产值作为补偿标准极不科学。根据政治经济学的原理，级差地租由土地肥沃程度、地理位置、劳动生产率等几个因素决定。平均年产值最直接的反映了土地的肥沃程度，但是对于土地的地理位置、劳动生产率却不能明确反映。此外，平均年产值还有不稳定、统计不准确等缺点。
（2）补偿标准偏低。虽然1998年《土地管理法》已经大幅提高了征地补偿标准，但这样的补偿标准在经济发达地区与土地的市场价格相比还是偏低的。实践中，不少地区征地时仅以法律规定的最低标准计算补偿额，被征地方获得的补偿是相当低的。
笔者认为，要改正补偿标准的上述缺点，应以市场价格作为补偿标准。市价补偿更符合土地本身的价格，能避免以“平均年产值”计算的很多麻烦。而且，市价补偿也可以对政府产生一定的约束作用，使其不能以较低的费用滥征土地。
3、土地增值
土地征收补偿中存在的一个重大问题在于农民不能从土地增值中分享利益。政府往往以较低补偿费获得土地，再以很高的出让金转入市场，实践中，这部分的增值额是非常大的。这些增值额实际上是土地从农用地变为城市用地产生的级差地租。但是，国家对征地过程中的这部分增值额不予确认，也没有让失地的集体组织或农民从增值额中获利。[20]农民集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享城市化和工业化成果的过程，应当有利于缩小城乡差距而不是扩大城乡差距，因此，应解决土地增值分配不合理的问题。
笔者认为，以后的改革中应让农民从征地后的土地增值中分享利益。国家要承认征地带来的土地增值，并使农民从土地增值中分享利益。当然，土地征收造成的土地增值很大程度上是由政府开发建设带来的，需要政府投入大量的资金进行基础设施建设，因此，征地后的土地增值也应该有一部分为政府获得。政府可以通过开征土地增值税获得此部分的份额。
4、补偿发放和补偿方式
我国在土地补偿发放和补偿方式上主要的问题在于：
（1）土地补偿费用收益主体不够明确。由于历史遗留的因素，土地在不同集体所有者之间的权属界定并不非常清晰，不同所有权主体的土地经常交错在一块。这给确定土地补偿费用收益主体带来了困难。
（2）土地补偿方式不够灵活。我国主要实行货币化安置的方式，但我国现在征地补偿的利用机制都不算很成熟。补偿费用有时候就直接发到农民手上，出现农民坐吃山空的现象。农民失地后很难再获得较好的工作机会，缺乏长远的生活保障。
针对上述缺点，笔者提出以下几点改革建议。
（1）明确土地补偿费用收益主体。土地管理部门应该做好确权工作，分清土地的权属关系，明确土地补偿的受益主体。最好能将补偿费用落实到最小一级的村民小组，因为这一级离集体经济组织成员最近，相互间关系也最紧密，群众可以更好的监督土地补偿费用的管理和使用。
（2）鼓励在合法的前提下进行土地补偿方式的创新。在符合现行法律的前提下，各地可以根据本地的实际情况，努力探索各种合理的征地补偿方式。归根到底，各种方式都要以保障农民长远的生活为最终目标。实践中，很多地方已经开始这方面的尝试。对于这些有利于保障农民生活的创新，国家应予以鼓励，同时法律也应该适应社会发展的需要，适当的作出调整，保护和确认当中符合社会和农民利益的制度。
[注释]
[①]杨松龄：《两岸土地征收法制比较研究》，载于《中国大陆与港澳台地区土地法律比较研究》，天津大学出版社2001年版，第177页注4.
[②]林来梵：《论私人财产权的宪法保障》，《法学》1999年第3期。
[③]［美］罗伯特？考特、托马斯？尤伦著，张军等译：《法和经济学》，上海三联书店、上海人民出版社1994年版，第263页
[④]［美］理查德？a？波斯纳著，蒋兆康译：《法律的经济分析》，中国大百科全书出版社1997年版，第71页。
[⑤]周??：《罗马法原论》上册，商务印书馆2002年版，第327页。
[⑥]谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第117页。
[⑦]王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版，第94页。
[⑧]刘仕清主编：《人类永恒的主题—可持续发展：人与自然和谐发展的正确抉择》，湖南人民出版社1999年版，第19页。
[⑨]早期的可持续发展包括两个重要的概念：需要和限制。“限制”是指技术状况和社会组织对环境满足眼前和将来的需要的能力施加的限制。“需要”是指世界贫困人民的基本需要，应将此放在特别优先的地位考虑。
[⑩]有经济学者也在反思过分追求效率的发展观，提出为经济学引回人类关怀，重新审视公平与效率的关系。见，《现代化的陷阱—当代中国的经济社会问题》，今日中国出版社1998年版，第351页。
[11]沈守愚：《土地法学通论》，中国大地出版社2002年版，第486页。
[12]SeeBermanv.parker（1954），[美]RogerBernhardt：Realproperty，thirdedition，westpublishingCo.，1993，中国人民大学出版社2002年影印注释本，p444.
[13]详见台湾《土地法》第208条的规定。
[14]公益性建设用地即公共事业的建设用地；经营性建设用地即普通经济建设项目的建设用地。
[15]伴随着经济飞速发展，我国通过土地征收已经取得了数量可观的土地。据笔者在中国南方一些农村所看到的情形，大量土地被征收后还处于闲置、荒芜状态。因此，充分利用现有国有土地应该可以满足相当一部分建设用地需要。这样既可以减少对农用地的征收，也可以提高已征收土地的利用效率，达到“地尽其利”的目的。
[16]具体土地征收程序可以参考广东省国土资源厅官方网站上的办事指南。
[17]郭洁：《土地资源保护与民事立法研究》，法律出版社2002年版，第316页。
[18]林来梵：《论私人财产权的宪法保障》，《法学》1999年第3期。
土地收益还原法篇9
关键词:土地征收补偿;补偿原则;补偿范围;补偿标准;救济
中图分类号:D922.3 文献标识码:a 文章编号:1009-8631(2010)01-0034-01
随着我国工业化、城市化进程逐渐加大步伐,大量城市、城镇周边地区的农用土地被征收。为了维护失地农民的权益,第四次宪法修正案“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”的规定为我国的土地征收补偿制度提供了宪法基础和保障。为了有效实施宪法确立的土地征收补偿制度,修订后的《土地管理法》、新颁布的《物权法》等法律就土地征收补偿问题做了相对细化得规定,国务院及国土资源部实施了一系列配套的规范性文件,从而形成了系统的土地征收补偿法律体系。但是,我们看到,目前我国的土地征收补偿制度仍不完善,加之整个社会就业压力增大,社会保障匮乏,失地农民的生活状况急剧下降。失地农民补偿问题引起了国家和社会的高度重视,成为社会各界关注的热点问题。本文结合我国的国情,参考国外的一些做法,就我国土地征收补偿制度的完善提出几点建议,唤起大家对这一问题的继续关注。
一、确立公平补偿的土地征收补偿基本原则
土地征收补偿原则是土地征收补偿的基础。不同国家和地区,土地征收补偿的原则各不相同,总的来说,主要有完全补偿原则、不完全补偿原则及相当补偿原则。完全补偿原则认为,对于行政相对人因公共利益受到的特别损失,国家都应予以补偿;不完全补偿原则强调,为了调和权利剥夺和社会义务,应给予台理的补偿,补偿应限于被征收财产的价值;相当补偿原则认为,公正的补偿只要是按照补偿时社会的一般观念,算定相当的、合理的补偿就足够了。虽然我国宪法中规定了土地征收必须补偿,但是缺少对补偿基本原则的规定,其他法律也未对土地征收补偿基本原则做出明文规定,因而各省、各地的农村土地征收标准不是很统一,补偿结果差异性很大。
为更好地保护被征收人的合法权利,维护社会的稳定,促进和谐社会的构建,我国应确立土地征收补偿的基本原则。首先,在宪法中明确规定土地征收补偿的总原则。根据我国国情,借鉴国外先进的立法经验,笔者建议,在宪法中应规定公平补偿的土地征收补偿原则,为其他土地征收补偿立法具体规定补偿标准明确宪法基础。公平补偿的原则,更具有灵活性、适应性和包容性,能够规范土地征收权力的运作,化解规范之间的矛盾冲突,为法官提供司法判决的理由,使被征收人的损失按照公平的市场价格得到填补。其次,土地管理法等相关立法,在宪法公平原则的指导下,应将宪法确立的公平补偿原则具体化,使其能够有效应对现实当中出现的征地补偿纠纷,从而实现社稷的安定,保障人民的福社。
二、完善土地征收补偿的范围和标准
首先,扩大补偿范围。我国土地征收补偿范围狭窄,只包括土地补偿费、林木补偿费、青苗及地上附着物补偿费、安置补偿费、房屋补偿费和搬迁安置费,没有做到充分的补偿。为了改变土地征收补偿范围过窄、对相对人保护不利的局面,适应现代社会征收补偿理论的发展要求,扩大补偿范围。补偿不但要包括土地征收的直接损害补偿,还包括因征地引起的间接损害补偿,如土地承包经营权损失造成的直接经济利益损失、由于土地征收而给被征收地块之外的残留地所造成的直接损失等,只有这样,才能使土地所有者不致因土地征收而受到经济上以及精神上的损失,从而有效地保护所有者的利益。”
其次,完善土地征收补偿的标准。明确了补偿范围之后,接下来的问题是以什么样的标准对被征收的财产予以补偿回顾历史,不少国家在征收补偿的时候是按照财产所有人的价值进行补偿,但是,由于所有人的价值非常复杂,很多时候难以确定财产所有人的具体价值。而市场价值具有形式上的中立性,更具有可操作性,不少国家逐步改为以市场价值为补偿标准。在我国,第47条对被征收的土地的补偿标准作了详尽的规定,但是,该标准并没有明确这种补偿是属于市场价值还是所有人的价值,而是不仅考虑到被征地农民的生活成本,同时还依赖政府的财政能力。这种标准是由行政机构决定,毋需考虑财产的市场价值,是高度行政化的土补偿标准,实践征收过程中,土地征收补偿的规定存在层层授权,甚至是无权授权现象,且对农民的补偿偏低。因此,完善土地征收补偿的标准,要建立以保护被征收人权利为主旨的法律制度,将土地所有人的“义务本位”改为“权利本位”,从法律上明确个人对集体所有土地的各项权利。对于征地的补偿,以土地的市场价值为标准对被征收人进行补偿。
三、健全土地征收补偿的救济机制
“人类权利自始就是与救济相联系的。没有救济可依的权利是虚伪的,犹如花朵戴在人的发端是虚饰。”随着我国征收土地行为的频繁和征收土地量的增多,随着农民民主法律意识的增强,由征地引发的纠纷越来越多。遗憾的是,我国至今尚未有一部法律对行政补偿诉讼作出专门规定。而实践中存在着征地补偿是合法行为而不属于行政诉讼受案范围的误区,造成了行政补偿案件的立案难、审理难和判决难,导致被征地相对人权利受到侵害时告状无门,维权艰难的现状。
为了维护被征地人的合法权益,规范政府行为,必须健全土地征收补偿的救济机制。首先,建立解决土地纠纷的社会仲裁机构。社会仲裁机构因其具有中立性、专门性、简易性,能够直接接受社会监督,可在仲裁机构内部设立专门解决土地纠纷的仲裁部门,来解决土地征收补偿中的纠纷。其次,完善行政复议制度。行政复议作为土地征收及补偿救济的重要途径,因其专业、效率而具有其不可取代的优点。《行政复议法》第30条的规定为土地征收补偿纠纷提供了行政复议救济途径,为强化其纠纷解决的功能,应从延长被征收人提出行政复议申请的期限、行政复议期间应停止土地征收的执行、修改《行政复议法》关于复议终局的有关规定等方面进行完善。最后,完善司法救济。从法律层面明确人民法院对于土地征收补偿的司法管辖权,法院应逐步扩大对征地农民的司法救济,规定相对人对于土地征收过程中征收土地的公共利益目的的认定、土地征收方案和补偿方案是否合理、征地程序是否公正等各项具体行政行为都可以向法院,由法院在衡量相关利益后作出裁决。
参考文献:
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[2]柴强.各国(地区)土地制度与政策[H].北京:北京经济学院出版社。1993:187.
土地收益还原法篇10
随着我国城镇化建设的加快和市场经济的迅猛发展，农村集体土地被大量征用，由此引发的征地款分配纠纷急增，而对该类案件的处理因缺乏明确的法律依据，往往随意性较大，很难使当事人服判息讼，导致大量越级上访和群体上访事件发生。为此，本文从理论上分析了纠纷背后的深层次原因，并结合审判实践进一步提出解决方案。
关键词：征地款分配原因对策
近年来，随着经济的发展，城市化建设在不断加快，越来越多的农村土地被征用后农村城市化，而随之而来的征地款处分问题、嫁城女或入赘婿及其所生子女的权利享有问题、城市化农村村民的生活保障问题等各类矛盾却纷呈迭出，利益交错碰撞，成为当前城乡结合部农村矛盾的聚集点，继而成为司法
界和理论界关注的焦点。在诸多纠纷中，农村集体土地被征收后所得补偿费的分配问题表现最为突出，但对该类案件的处理因缺乏明确的法律依据，往往随意性较大，很难使当事人服判息讼，导致大量越级上访、群体上访事件发生，给社会稳定埋下隐患。因此，作为法律工作者，有必要探究纠纷产生背后的深层次原因，从理论上构筑纠纷的解决方案，以公平理念为出发点，维护农村稳定，推动农村经济持续发展。
一、土地征收与土地征用
作为土地法上重要概念的土地征用和土地征收，在我国现行《宪法》第10条第2款、《土地管理法》第2条第4款和《土地管理法实施条例》第2条分别作了规定，但立法上并未明确“征收”与“征用”的区别。学界对“征收”和“征用”存在不同的理解，有人认为征收集体土地的所有权为“土地征收”，征收集体土地的使用权的称为“土地征用”；也有人认为征收不只是针对土地的所有权，使用权也可以征收。笔者同意学界第一种观点对二者所作的区别界定，原因有三：其一，征收与没收的关系，征收与没收都是基于国家法令而实现的，都带有强制性，且这一强制性的结果都使原权利人丧失土地权利，但没收常都有制裁（惩罚）性，常表现为国家无偿取得权利，而征收没有制裁性，且征收是基于国家为了公共利益的需要而为之，国家基于征收行为往往要给原土地权利人以一定的经济补偿；其次，征收与征用的关系。虽然征收与征用也都是基于国家法令而实现的，且国家往往都要给予原土地权利人以一定的经济补偿，但征用带有征来使用的意思，有点象土地使用权转让，但该转让不是基于平等主体之间的合同，而是基于国家法令，国家在征用之初就明确了原权利人丧失土地权利（即国家使用原土地权利人土地的）期限，而征收常不作期限规定；最后，我国现行《宪法》、《土地管理法》及其实施条例和有关法律法
规规定的关于集体土地的征用，实际上指的就是征收，立法上对二者的混同在某种程度上侵犯了土地原所有权人的利益，为与现行法律相衔接，本文使用混同了的征收和征用概念。
二、当前农村集体土地征收的现状和存在的问题
（一）农村集体土地征收的现状
近年来，随着我国经济的持续快速发展和西部大开发战略的实施，农村的城镇化建设步伐加快，开发区热、旅游开发热和房地产热等纷纷兴起，农村（尤其是城乡结合部的农村）的土地越来越多地被征用，有的甚至是整个村的土地被全部征用，但被征用的土地得到了合理利用了吗？可以说有相当一部分被征土地并未实现其被征时的目的，至少没有被合理利用。现实中，圈地滥征和征而不用现象普遍存在。因为有些商家意识到了土地市场的升值潜力之大，利用开发各种园区之名为变相圈地之实，进行假投资真炒作。据有关资料统计，我国全国开发区规划总面积已达3.5万平方公里，但圈占的耕地却43％在闲置。大家知道，土地是不可再生资源，农村的土地更具有双重性质，它不光是生产资料，还是社会保障，被征用的土地越多就意味着农民的生存田越少，加之违法用地和浪费上地资源现象严重，因征用土地引发的纠纷逐年增加，甚至有愈演愈烈的趋势。因此，如果不能妥善合理地处理征地后的农民问题，就会给社会稳定带来隐患，近年来涌现的农村集体土地征收补偿费分配纠纷案件和村民待遇纠纷案件就是很好的例子。
（二）农村集体土地征收存在的问题
通过以上农村土地被征用过程中表露的现象，不难看出其存在以下问题：
1、有关土地执法不严。尽管《土地管理法》第4条第2款明确规定“……严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”，第31条1款规定“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”，同时该法第43条1款又规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……”，但是，《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，同时该法第43条2款又规定“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”，据此，有些地方政府在土地执法中，受眼前利益驱动，不惜损害农民的切身利益，钻法律空子，先以低价的农用土地补偿金从农民手中征来地，变成建设用地后再以高过补偿金数倍的价格将建设用地使用权转让给工商业，从而获取高差额，在这个过程中，农民却因失去赖以生存的土地又得不到合理补偿而变为“流民”。
2、有关土地征用的条件限制不严。农民集体土地征收是国家强制剥夺农民集体所有的土地权利的行为，直接关系到农民的切身利益，虽现行《宪法》和《土地管理法》均将“公共利益”作为集体土地征用的前提条件，但对何为“公共利益”的内涵和范围限制不够，在理解上仁者见仁，智者见智，比如商业用地本来是不能适用土地征用的，但实际上，大部分被征土地都用于了商业目的，而这种商业利用被解释为搞国家经济建设，结论自然就为“公共利益”目的，因此，“公共利益”规定的宽范性往往使公共目的和商业目的混同，给滥用土地征用权大开绿灯。
3、征地费用补偿标准不合理。我们知道，国家为了公共利益，对被征占土地的农民进行补偿，既是世界通例也体现了国家公共利益与土地所有者的“生产利益”、“财产利益”在矛盾中的必要协调，但是，《土地管理法》第47条第2款明确规定，征用耕地的土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6—10倍，安置补助费为该耕地被征用前3年平均年产值的4—6倍，这明显带有计划经济的特征，以土地过去年均产值作为确定补偿费用标准，不能反映市场对土地及其附着物的真实评价，尤其是未考虑到农用地转为非农用地的土地价值的升值潜力，该标准显然偏低，而廉价的土地征收成本使政府在征地中获取了本应属于农民的土地征收与土地出让之间的差价利益，侵害了广大农民的权益，也影响了政府在人民群众心目中的信誉与权威的树立。
4、征地费用分配混乱，矛盾迭出。征地补偿费标准偏低，使本已非常有限的补偿费用成为农民争夺的目标，每个人都想争得更多的补偿金，而排除他人参与分配，于是，借村民自治权利而剥夺
他人的利益享有成为农民集体土地征用补偿费分配纠纷案件剧增的主要原因。对于嫁城女、入赘婿等能否享有分配权、享有多大分配权，因无明确的法律依据，在实践中各地各村依《村民委员会组织法》在行使自治权中处理的结果相差很大，有的明确不能享有，有的限定满足一定条件才享有分配权，也有少数就给予分配权，但该分配权较同村组其他成员要小的多等等，于是没有享有分配权或没有享有完全分配权的村民，以要求享有村民待遇为由，纷纷诉至法院，对该类案件因缺乏法律依据，在处理上随意性较大，很难使当事人服判息讼，导致越级上访或群体上访事件增多。
三、农村集体土地征收补偿费分配纠纷存在的原因与对策从涌至法院的农村集体土地征收补偿费分配纠纷案件来看，纠纷产生的原因在于对谁应该分配、应该如何分配不明确，即谁具有集体成员资格（村民资格）和怎样分配才符合公平合理原则不明确。对此，应从以下方面考虑解决：
（一）村民资格的界定问题
在认定集体成员资格的标准上学界主要有三种主张：登记主义、事实主义和折衷主义。登记主义，即以户籍所在地是否在该村组作为确定是否具有集体成员资格的标准；事实主义主张以是否实际在本村组长期生活为标准来确定资格；折衷主义则主张以户籍登记为原则，以长期居住的事实状态为例外来确
定成员资格，我认为这三种主张都有一定的道理，但都不全面。认定成员资格应当坚持以公平为出发点，以户籍审查为原则，以长期生活且能尽到其他村民相同义务为例外，相互结合，共同来确定。任何一个方面都不能作为认定为成员资格的标准，户籍在本村组不能就认定其具有本村组集体成员资格，但如原
始户籍在本村组则自然取得该村组集体成员资格。
①在外村组长期从事工商业的村民其集体成员资格的认定。户籍是证明一个公民自身情况的最直接、最基本依据，由它作为成员资格认定的标准之一无疑是非常必要的，也是首先应当考虑的。但是现实中有相当一部分村民在保留户籍的基础上长期在城里或其他村镇从事工商业，那么如果说该村民因长期不在本村组生活而否认其具有本村组集体成员资格，则过于武断，有失公平。因此，如果该村民虽长期在外从事工商业，但其能够在在外期间坚持履行本村组其他成员相同义务的，或该村民户籍虽在本村组且长期在外村组从事工商业，但其在该外村组生活已满十年并能在其生活期间积极履行该外村组其他村民相同义务且该外村组并未拒绝其履行的，亦应认定为其具有集体成员资格，而如果该村民的原始户籍虽在本村组，但其在在外期间经过五年且连年未履行本村组其他村民相同义务的应认定为其不具有本村组集体成员资格（国家强制，如服刑人员和意志以外原因，如妇女被拐卖等除外）
②嫁出姑娘及其所生子女的成员资格认定。嫁出姑娘在出嫁的同时带走户籍的，应认定为从嫁出之日起不再具有原村组集体成员资格，如其在嫁出之后并未及时带走户籍，亦应作此认定，视为其户籍已迁走。这符合户籍登记应与事实相符这一原则。嫁出姑娘在嫁入外村组后，户籍同时带入该外村组的，应认定为其具有该外村组集体成员资格，其所生子女可随父或随母申报户口，同样享有集体成员资格，理由同前。但该嫁出女在结婚后未满五年又提出离婚的，在离婚时应将其在婚姻存续期间在该外村组以集体成员资格取得的利益适当返还，必要时可以其应得的夫妻共同财产份额或个人财产抵偿（这主要是防止以结婚为手段而达到其他目的）。
③独女的入赘丈夫及其所生子女的成员资格认定同“②”。
④有儿有女户要求招婿，理由正当且符合老有所养精神的，其所招女婿及其所生子女的资格认定同“②”。
⑤被收养子女的成员资格问题。无子女户依照《收养法》收养子女的，其子女的成员资格从收养成立之日起生效，收养成立后又解除收养关系的，从收养关系解除之日起被收养人丧失集体成员资格，但如果被收养人对造成解除收养关系负主要责任的，应返还其在具有集体成员资格期间所获得的与其他成员相同的收益的一部或全部，但如果收养人对解除收养关系负主要责任的不返还（这主要是防止借被收养之名而达到自己的其他目的）。
⑥农业户口的大中专在校生的资格认定问题。农业户口的大中专在校生在在校期间至就业之前，应具有原户籍所在地村组的成员资格。
⑦在役农业户口义务兵的资格认定问题，应认定为其具有集体成员资格，但已转志愿兵的，从转志愿兵之日起丧失该资格。
⑧因违反计生政策而超生的子女的资格认。定问题。该种情况超生的子女是否具有村民资格，当事人诉至法院的，法院应不予受理，已经受理的应当裁定驳回，由其所在村委会行使自治权，但该村民拥有依法取得的户籍的情况除外（如违反计生政策而通过其他途径取得了户籍登记，法院应认定其具有
该村组村民资格，但该村委会通过行政诉讼使公安机关撤销了该户籍登记的除外）。
⑨因历史原因落实政策后按照离退休人员对待的、正常离退休人员和因其他原因将户籍迁回原籍的人员，要求享有分配权的，其主体资格是否享有依村民自治原则确定。
⑩农业户口的服刑人员，在服刑期间的村民资格问题，依村民自治原则确定。
（二）处理纠纷的对策
我们知道“村民”是个法律概念，“农民”则是对职业的描述。拥有了村民资格是否就享有同等的村民待遇却不能一概而论。《村民委员会组织法》规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的群众性自治组织，由民主选举产生，实行民主决策、民主管理和民主监督，因此在处理这类纠纷中要
充分尊重村民的自治权，但同时也不能剥夺公民的财产权，要处理好二者的关系。因为村民的自治权并不能对抗公民的生存权和财产权，土地是农民赖以生存的重要生产资料和生活资料，土地补偿款既具有生存利益性质又具有财产权性质。因此该权利非法律不得剥夺。鉴于此，在处理这类纠纷中，应该遵守以下原则：
1、民主议定原则和合法性原则。就是说，村民自治必须是真正的大多数村民的集体意志，而不是某个人或某些人的少数人的意志，且该意志不能违反法律的强制性规定。既要充分发挥民主意见又要遵守法律。
2、集体、个人利益相均衡原则。在处理征地补偿款的过程中，既要充分尊重和保障集体成员的个人利益，又不能损害集体的整体利益，个人利益要服从集体利益，集体利益的实现也要考虑成员个人利益的获得。
3、权利、义务相一致原则。集体成员在享有分配利益的同时要考虑其对集体所尽义务的大小，做到权利与义务相一致，公平合理地分配征地款。
四、愿望与期待