商业地产的现状篇1
关键词：次贷危机;房地产信贷;风险管理
一、银行房地产贷款占比不断上升
1998年，我国实行了住房制度改革，住房实物分配制度取消，按揭贷款开始实施。同期，中国人民银行相继了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》及《个人住房担保贷款管理试行办法》。在新的改革制度之下，大量具有住房需求的个人被推向了房地产市场。在当时我国货币政策较为宽松的情况下，住房开发成本低、进入门槛低、市场需求量大等因素刺激了房地产市场的快速发展。尤其是自2004年以来，我国房屋销售价格持续上涨，购买商品房已经不仅仅是满足个人需求，而成为一种重要的投资产品，房地产行业出现了膨胀的现象。在我国，由于大部分房地产开发资金都来自于商业银行的贷款，因此，房地产行业的膨胀也使我国商业性房地产贷款占金融机构人民币贷款比重的不断上升。
2000―2006年以来，我国商业银行的房地产信贷一直处于较快上升的趋势。直到2007与2008年，一方面由于受我国为了抑制通货膨胀而实行的紧缩的财政货币政策的影响，另一方面也是由于受到美国次贷危机的影响，我国商业银行房地产信贷规模的增速才有所回落。相对于商业银行的其他贷款而言，商业银行房地产信贷的规模仍然处在一个较高的位置。这说明房地产贷款已成为银行的重要资产之一，其贷款质量将对银行业的盈利和风险状况产生深刻影响。直接影响表现为银行信贷损失风险增大。由于房地产贷款占比较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房地产市场波动的风险高度集中于银行体系，增大了不良资产率上升的压力。
二、目前我国房地产信贷业务存在的问题
除了以上所反映的我国房地产信贷规模近年来增长相对过快的问题外，我还存在着以下一些问题。
1.过度竞争，潜藏巨大风险
目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2005年，四大国有商业银行的个人购房不良贷款余额为289.2亿元，比04年增加98.8亿元。个人购房贷款平均不良率为2.1，比04年上升0.6个百分点。
个人购房贷款不良率上升的主要原因正式是商业银行在开展个人房贷业务初期过于注重市场拓展，对贷款风险重视不够，内部控制不严，存在贷前审查流于形式等问题。
2.未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务
转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。
3.住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现
少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。
4.申请个人住房消费信贷的消费者还款能力的潜在风险
由于我国个人诚信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。目前我国消费者在申请办理住房消费贷款时，仅是以提供收入证明来证明其还款能力。但这种证明水分太大，并且也不能确定以后的收入水平是否下降。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。
三、建议
为了维护我国房地产信贷市场健康发展，具体来说，应当加强以下几各方面：
1.严格审查房贷申请资格
从住房按揭的对象来看，目前我国对个人客户的信用评级制度还不完善，银行客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性。这就要求我国银行业应当参照国际通行标准，制定和完善贷款资格审查细则，加强银行征信系统的建设，加大对住房贷款的审查力度，尽量将违约风险消灭在萌芽中。
2.加强金融监管
目前，我国金融市场产品和服务比较匮乏，金融风险管理无论是理论还是实践都大大滞后于实际需要。与此同时，我国商业银行的内部审核制度也并不十分完善因此，监管当局应当适当加强对商业银行外部的监督管理，定时或者不定时对商业银行进行审查。同时，作为监管当局的人民银行和银监会也要将相互之间的职责划分清楚，相互之间注意协调配合，要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式，以便能够实现更为有效的监管。
3.规范房地产评估机构
房地产评估机构作为重要的市场中介组织，为银行提供客观公正的评估结果，有助于减少房贷风险，提高信贷资源分配效率。然而在我国，整个中介机构的设置都不是很完善，房地产评估机构也不能例外。这样一来，我国房地产信贷业务中的房地产评估这一方面面临着较大的问题，急需要进行改善。因此，为了使商业银行尽可能的减少房贷风险，我国政策制定当局就应当加速与完善中介机构的立法，对房地产评估机构的设立、资质条件、收费标准、行为规范等做出具体明确的规定，以维护公平、公正、公开的市场秩序，提高房地产信贷业务的质量水平。
商业地产的现状篇2
我国近年的房地产业发展迅猛，也带来了商业银行房地产贷款业务的飞速发展。这其中，风险不断增加和集聚上升是目前商业银行房地产企业贷款的现状。文章从商业银行房地产贷款的信用风险、现状及原因进行分析，提出针对当前房地产贷款信用风险防范的相关对策。
［关键词］
商业银行;信用风险;房地产贷款
我国房地产行业已经发展成为国民经济的重要支柱产业，随着这一热度的不断增加，房地产贷款额度不断加大，成为我国商业银行贷款业务中的主要业务，也越来越影响我国商业银行的发展利益。与此同时，也产生了许多房地产企业在商业银行贷款业务中相关信用风险不断加大、个人住房贷款引发的信用风险问题也成为了社会性的问题。在房地产贷款等各类风险不断增加的过程中，表现最为明显、性质最为恶劣、后果最为严重的就是信用风险。
一、我国商业银行房地产贷款信用风险概述
商业银行房地产贷款是指将要贷款的房地产企业以自身的信用等级作为评定条件，而最终获得商业银行发放贷款的一种方式。商业银行在业务经营中面临的最基本的一类金融风险就是信用风险，自从有了贷款业务之后信用风险就成了贷款业务中最重要的风险。传统定义上信用风险就是指借款人在借了银行的贷款后但却不能按时还本付息而给商业银行造成经济损失的一种风险。随着人们对银行贷款业务和信用风险的认识程度的不断加深，现代意义上的信用风险已不仅仅是指借款人没有按时还本付息而造成的风险，还包括已经出现的不能按时还本付息的征兆。而房地产信用风险就是指商业银行房地产金融活动领域中的房地产公司贷款和个人住房贷款的借款人违背了与商业银行的约定而没有按时还款，给商业银行放出的贷款和利息收回增加了不确定性。从目前来看，房地产信用风险呈现如下几个特征:
(1)综合性:从房地产贷款目前的状况来看，是由很多种风险并存的，但是当所有的风险聚集到一起的时候，目前所出现的各种各样的风险最后都会以信用风险的方式爆发出来。
(2)传递性:当在房地产贷款交易活动中的某一家出现信用风险时，就会通过多家房地产的共同商业合作伙伴传递下去，导致最终出现了一个恶性循环的房地产信用风险链。
(3)扩散性:扩散性来源于它的传递性，当房地产贷款信用风险发生的时候，如若不能及时规避，则信用风险就会通过房地产企业之间的联系而迅速扩散到其他房地产企业。
(4)积累性:因为传递性和扩散性的存在，房地产信用风险一旦发生就会迅速增加，金融危机的可能会是最终导致的恶果。
(5)突发性和隐蔽性:信用风险一开始发生我们是看不到的，况且信用风险还包括借款人不能按时还款的征兆，所以很难发现它的存在，但是经过一段时间的集聚和积累，它就会突发，给商业银行以措手不及。
二、我国商业银行房地产贷款信用风险现状
房地产贷款资金一般都非常巨大，往往银行都想利用给房地产企业或个人贷款来增加本行的收益。所以，商业银行采取各种方法，提供了各种适合不同资质企业的贷款类型和贷款服务，将房地产贷款分为不同的种类。文章将从房地产企业贷款和个人住房贷款两方面进行阐述。
(一)房地产企业贷款信用风险现状
1.房地产企业贷款信用风险现状。发展起步较晚是我国房地产贷款业务的特点之一，仅仅经历了还不到二十年的时间。我国GDp总值深受房地产贷款的影响，并且逐年增大，因此，必须重视房地产贷款所带来的各种风险。房地产市场的利润巨大且并不规范，所以市场上的房地产企业水平和资质参差不齐。那些规模小的、资金不到位的房地产企业就向所要贷款的商业银行隐瞒本企业的资金和财务状况，向银行提供自己资金充足的错误信息，通过这些欺骗手段来获得商业银行的贷款。尤其是这种以提供不真实信息欺骗银行得到贷款的企业，产生信用风险的概率非常高。更为恶劣的一个现状就是有许多所谓的皮包房地产企业，只有空架势，利用各种低级手段获得贷款之后，公司主要负责人就卷款而逃，以此来逃脱商业银行的追款，公司也只剩下空壳。在追款期间，商业银行的花费也相当巨大，甚至很多都无法追回。房屋销售有问题时，房地产企业利用按揭的方式来骗贷的行为也比比皆是。在贷款时承诺按时还款，收到贷款之后一转眼就成了不诚信企业，不仅不按时还款，而且利用故意拖欠的商业银行贷款去开发自己企业其他的项目，以空补空，只考虑企业自身的发展，不考虑此种行为给各大商业银行带来的信用风险。
2.房地产企业贷款信用风险现状产生的原因。首先，商业银行与在自己本行贷款的房地产企业信息不对称是主要的原因。房地产企业为了贷款，可谓是想出了各种蒙骗银行的奇招，使商业银行不能或者没有完全了解房地产企业的诚信度，让企业乘机钻孔，不讲诚信风险自然增加。其次，要从商业银行自身查找原因，许多时候内部操作的不规范也会导致给房地产企业贷款之后，才发现贷款程序的错误。再次，许多商业银行贷款经办的工作人员的业务功底差，没有风险意识，很多时候都只是为了完成自己的业绩，审查贷款企业资料的真实性和合法性时流于形式。各种因素综合起来，就会更加导致银行信用风险进一步增大。
(二)个人住房贷款信用风险现状
1.个人住房贷款信用风险现状。商业银行房地产信用贷款中值得重视的另一个问题就是个人住房贷款信用风险现状。目前很多借款人到期不能按时归还银行贷款、利用买房为借口骗贷进行金融投资。而银行在帮其完成贷款之后，事后监督并不完善，导致借款人将所贷款项随意花费，违背了与银行的贷款约定。当个人住房贷款信用风险出现之后，银行虽然有权处置抵押财产，但是处理过程难周期长，不利于银行长远发展。
2.个人住房贷款信用风险现状产生的原因。首先，针对借款人无法按时还款这一现象来看，原因主要为居民个人的经济能力有限，我国经济水平发展迅速，但两极分化及其严重，导致很多人并不真正的主动违约，只是缺乏按时还款的能力。再着我国股市行情近年利好，使很多人以购房、装修、买车等理由，贷款炒股。我国个人诚信体系也并不完善，银行对其资产状况与资金使用无法全面了解，缺乏风险预测能力。
三、房地产贷款信用风险的建议
我国商业银行的发展受到房地产贷款信用风险的直接影响，因此，必须高度重视已出现的问题。
(1)借鉴国外商业银行成功的经验，建立全国性的信用查询系统。我国可以在商业银行之间实行企业信用查询系统，这样就方便掌握借款人自身信用状况是否良好，也能够查询贷款方的信用历史。如此一来，只要该借款人曾经出现过信用风险问题，那么各银行均可对该用户实施相应的防范措施，如此可以提高银行的工作效率，针对不同的还款人采取不同的应对措施，随时防范贷款信用风险的发生。
(2)商业银行对贷款客户的企业信息要做到全面了解，这是一种直接从源头来降低风险的办法，只要降低银行与借款人之间的信息不对称。
(3)完善相关法律法规，简约商业银行处置违约借款人的流程。这样就可以在法律层面加大对商业银行的保护，给商业银行更大的支持力度，缩短商业银行处置违约借款人的周期，降低成本。对恶意拖欠贷款不还的借款人采取严厉的惩罚措施，增强银行的风险预测能力。
(4)商业银行对贷款项目的资金流动进行严格监控。在监控力度上做到“精”与“细”，不仅要做到对借款人的严格管理，更重要的是做到对具体贷款项目的严格控制和随时监督，降低借款项目的资金外流所带来无力还贷现象的发生。
(5)商业银行对房地产企业实行“奖励”政策。对不同信用资质的企业实行不同的政策，如果是信用度高的企业，商业银行就可以在打款条件上予以优惠，鼓励房地产企业早日还款，降低风险发生的概率。而针对信用度不高的企业，采取严格的控制措施，提高门槛，防范信用风险发生率的提高。如今房地产行业也已经成为我国商业银行贷款业务的主要根基，在大力支持房地产贷款的情况下还应该多从风险尤其是信用风险方面考虑，要保证这种贷款业务既能够给商业银行和国家带来收益，也要能够保证风险系数降到最小，最终使得商业银行的房地产贷款业务顺畅发展。
参考文献
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商业地产的现状篇3
关键词:农村商品流通农产品商品化农村商品经济
党中央十六届五中全会提出了国家新的发展战略思路,将推进社会主义新农村建设的任务提上了我国当前最重要的国事日程。商务部、发改委、财政部、农业部等八部门于2005年8月联合的《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》中,明确提出了“要大力发展农村新型流通方式,力争用五年左右的时间,初步形成以县城为重点、乡镇为骨干、村为基础的农村消费品零售网络”的目标,并部署在全国部分县市开展“万村千乡”市场工程。2006年2月,商务部又《关于实施“双百市场工程”的通知》,指出国家将重点改造100家大型农产品批发市场和着力培育100家大型农产品流通企业。国家发展农村商品流通经济的新政措施,是否能够改变我国农村商品流通经济落后的基本现状,进而实现农村商品流通市场的繁荣是本文的思考内容。为此,笔者调研发现当前我国农村商品流通市场普遍存在着农产品商品化率低、农资供应不畅、生活消费低迷的现象,并且这些现象在传统流通体制和消费观念的影响下正逐渐形成恶性循环,成为严重制约我国农村商品流通市场体系发展中不利的现实因素。
我国农村现代商品流通体系的建立,关键在于理顺和建立农业生产与农产品销售、农业生产资料与日用消费品供应等流通渠道的互动关系,惟有如此,才能形成我国协调发展、良性循环的农村商品流通体系和市场机制。然而,由于长期以来我国侧重于城市化建设和城市商业的发展,与日新月异的城市繁荣相比,我国农村商品流通经济的发展却明显滞后,这种强烈的反差成为我国城乡发展严重失衡的缩影。
农产品商品化制约农民购买力提高
发展农村商品经济和提高农民的购买力水平,关键取决于农产品的商品化程度,这也是发展我国现代农村商品流通经济的根本基础。农产品商品化是实现农民增收和提高农民购买力的最直接而有效的途径,没有农民购买力的提高,农村商品经济的发展只能是纸上谈兵,农村商品流通市场体系的建设也就只能是无源之水。
按照国家的最新统计数据显示,2005年我国农村居民的人均纯收入为3255元,不到城镇居民人均可支配收入(10493元)的三分之一。剔除农村的区域性发展差距、贫富差距和统计偏差等因素,我国广大农村地区特别是中西部的老少边穷地区,农民的实际收入水平更加偏低,有的甚至不及全国平均水平的一半。如北京市农民的年人均纯收入为7860元,而西部山西省柳林县和中部湖南省新化县农民的年人均纯收入分别仅为1515元和1536元,全国一亿多每天收入不足一美元的贫困人口的绝大多数生活在农村,我国农民这种现实的经济收入状况,决定了他们的购买能力和消费水平依然只能是处在维持生存需求的范围之内。造成这种状况的重要原因,相当程度在于我国农村农产品商品化水平严重低下的状况。
从我国农村居民的经济收入结构来看,当前农民收入中的农产品生产经营性收入比例普遍偏低,非农性收入比重日渐增大,农村居民的实际购买能力低下。在我国中部的许多农村地区,农民的农业生产性收入不到总收入的50%,大部分经济来源于外出务工所得的非农性收入或其他经营收入;而在中、西部偏远地区,还有相当部分的农民群体依然在从事着自给自足式的农业生产,他们除了因基本生存需求而进行简单的商品交换外,其他生活需求通过简单的农业生产实现自给,基本被排除在现代市场流通经济的循环体系之外;即使在粤、闽、浙、苏、鲁等经济发达的东部沿海省份,同样有不少偏远农村的贫困区域,农民的收入结构大体相近,而“城乡两重天”的状况仍然存在。由于农民收入结构中相当部分的收入来源于农村本土之外,而这些外出务工农民的生活消费需求只有通过城市实现,使得农村居民实际购买能力原本低下的状况显得更加突出。
从我国农产品商品化程度的现实水平来看,农产品生产以家庭小规模方式为主,农产品交易以简单的交换形式为主,农产品价格就市而不随行,这种商品化程度低下的状况严重制约着农民收入水平和实际购买能力的提高。我国上世纪80年代初在农村实行的家庭联产承包责任制改革,在相当程度上提高了农民种地的积极性和农业生产的效率,较好地解决了广大农民吃不饱饭的问题;而就建立现代农业商品经济而言,虽然单位面积的产量提高了,国家也多次通过市场调节方式对农产品流通体制进行改革,分步放开了对水产品、蔬菜、水果、生猪、麻类、糖料等多数农产品的价格控制,但农村目前普遍存在的个体生产、分散经营的组织形式,严重地分化了农户的市场主体力量,使之在农业商品经济关系中处于极其弱小的地位。笔者在农村地区农产品商品化过程的调研中发现,农户个体在农产品的种植生产之初就带有很大的盲目性和随意性,缺少有效市场信息和专业技术的依托指导,生产出的农产品质量良莠不齐,缺乏品质检测和分级分类标准;进入农产品销售阶段后,农民根本没有定向的目标市场和销售对象,全凭自己肩挑车拉运到附近集市出售。例如在中部的许多农村地区,农户在天亮前将蔬菜从地里刨出整好,然后挑着上百斤的担子走好几里甚至十几里山路,赶在清晨时上市销售,运气好一天就可卖完,能够收入几十元,否则晚上还得挑回去,自己吃不了或当地市场饱和买不出去时就只能喂猪了,这样做的结果只能造成很多上好的成品蔬菜最后却成了不催肥的猪饲料。
农业生产手段的传统落后和农村土地资源的分割经营,很难适应农村商品经济发展的要求,这种缺乏科学的产业规划、规模生产、信息指导、组织水平、特色发展的农业生产状况,直接制约了我国农产品商品化和农民购买力水平的提高。当前,除加快我国城乡农副产品批发市场等硬件规划建设外,逐步推进初级农产品的升级加工,着重提高农民在农业商品经济关系中的平等地位和维护好农民在农村商品流通交易中的应得利益,大力提高农村居民购买能力和消费水平,这无疑是建立我国以农产品商品化为基础的农村商品经济体系的重中之重。
农村日用品流通重在整肃市场环境
农村日用消费品的流通作为我国农村商品流通体系的重要组成部分,直接承担着保障和满足广大农村居民日常生活需求的商业职能,而理顺和建立适宜农村日用品流通发展的市场环境,关键在于正确处理和解决“农民放心消费、商人规范经营、政府监管有序”的三大关系问题,这也可以确立为现阶段我国农村商品流通领域中市场环境的整肃目标。通过对农村商品流通市场环境的整肃,保证农村居民在其相应的购买能力范围内可以放心消费商品,商人在法律规定的许可范围内合法从事商品经营,政府主管部门在履行法定的职责范围内实施有效市场监管,从而促进我国现行农村商品流通机制向一个互制互动、有序良性的循环机制转变。然而从当前我国农村日用品流通市场的整体情况来看,“农民买廉、商人贩假、监管缺位”的市场环境状况非常普遍,农村市场环境在受到买方和卖方的双重制约下大都处于原始或初级的市场阶段。从现实状况来看,目前影响我国农村日用品流通市场环境主要存在三大要素矛盾:
一是农村居民的购买力水平与现实生活需求和理性消费意识之间的矛盾。这一矛盾反映出廉价的生存需求是多数农民选择商品消费的主要动机。由于受购买力水平的限制,商品价格在相当程度上成为决定农村居民消费的首选要素,而对商品最重要的品质和安全要求往往局限于直观感觉,尤其对商品可能存在的潜在品质与安全问题大都缺乏必要的防范意识,有的明知是假冒伪劣商品也同样购买消费,唯一的原因和充足的理由就是价格低廉,“只求价而不求质,只求有而不求好”成为农村地区消费者的普遍消费心理。其实,在我国农村居民生活水平依然处于温饱阶段、甚至有些地方还吃不上饭的情况下,这种状况的出现并非异常。如果没有相应购买力的支撑,就无法实现农村居民正常的生活需求和提高他们的理性消费意识。换言之,要满足农村居民逐步提高生活品质的现实生活需求和树立理性消费观念,必须建立在相应条件下的一定购买力水平基础上的。
二是商业经营的利润期待和市场条件与农村居民现实生活状况之间的矛盾。这一矛盾反映出农村商品流通的商业价值在传统模式下难以正常实现。在商品经济条件下,吸引商业资本进入农村的最基本驱动力在于商业资本对市场的利润期待。如果在基本利润期待难以实现的情况下,商业资本就很难主动地流向农村。随着我国以统购统销模式的原有农村供销合作社体系解体后,取而代之的是以农户个体兼营为主要特色的农村日用消费品流通模式,整体呈现出“散、乱、差、小”的市场特点,那就是网点分布随意散乱而缺乏合理规划,经营环境差而商品质量得不到保证,经营面积普遍偏小、品种单一,有的农家小卖店就是几百元钱的投入甚至经营与生活不分,缺乏专门的经营人员和基本的商业常识,他们的经营动机只是在不脱离农业生产的同时,通过附带经营以获得一些额外生活补贴,无税收、工资、租金等经营成本负担,经营的投机色彩较强。即便这样,许多农村小卖部也存在经营困扰,即村民邻里间的信用赊欠问题,有的甚至连初始资本金都赊欠出去了,归结原因,还是受制于农村居民的现实购买力水平。这样一种市场条件,难免对商业资本的自然流入带来负面影响。
三是农村商品流通市场的地域广阔和网点分散与政府实施有效监管之间的矛盾。这一矛盾反映出政府监管部门难以保障农村市场在公平竞争基础上的有序经营环境。在对各地的市场调研中笔者发现,当前不少地方政府主管部门对当地农村商业网点的监管职能基本处于缺位状态,农户个体经营的流程就是从周边县镇集市以较低价格批发回商品,带回乡后再出售给村民消费,从中赚取批零差价。在整个经营过程中,工商、税务、质监、卫生等主管部门由于农村市场的点多面广、地处偏远,均难以保证连续有效地履行法定的监管职能。这种监管缺位带来的直接后果,使得农村市场成了名副其实的假冒伪劣商品倾销地,无疑造成了对农村商品流通市场环境的不良损害,显然也对正规商业资本介入正规经营形成了一定的市场难度和障碍。
因此,我国在推进农村商品流通市场体系建设的同时,需要面临一个对农村市场环境的整肃过程。一个良好的农村市场经营环境的培育形成,在于农村居民具有与其消费需求相适应的购买能力、商业资本规范的经营行为和政府连续有效的市场监管,并在消费需求、购买能力、商业经营和政府监管等要素间形成一个有机互动的市场机制。而在当前状况下,如果农村市场环境条件不能得到根本改观,而只是通过采用单纯的补助方式人为地推进农村商品流通网点的建设,也将难以带来农村市场的真正繁荣和市场体系的长续运营。
农资产品流通模式有待规范创新
农业生产资料作为专门服务于农业生产的特殊商品,在很大程度上决定和影响着农业生产的效率水平,并关系到农村居民收入水平和购买能力的提高,因而农资产品流通同样是我国农村商品流通体系中特有的重要组成部分。然而,目前我国农资产品流通领域大量存在着假冒伪劣、肆意涨价、服务性差、监管乏力等市场混乱现象,这种现象普遍涉及到种子、农药、化肥、农膜等基础性农业生产资料领域,已经成为破坏我国农业生产和损害农民群众利益的严重祸害。因此,在我国现有农资产品流通模式中,农业生产资料市场在供应来源、质保检测、销售渠道、技术指导、价格监督、售后服务和损害赔偿等环节,都有待于通过创新机制进行调整规范,在切实维护农民经济利益和提高农民从事农业生产积极性的基础上,逐步建立和规范适应我国农业产业发展、服务广大农民群众的农资产品流通新秩序,这理当成为构建我国社会主义新农村商品流通市场体系的重要内容。
首先,应当加大对农资产品研发、生产、流通和消费等领域专项的财政投入和政策扶持力度,为农资产品的高效流通创造良好宽松的市场环境。相对其他行业的产品,农资产品是专门面向农业生产服务的特殊商品,其最终的消费使用者是农村居民这一社会经济的双重弱势群体,这就决定了农资产品政策需要实行有别于其他商品的低利低价调节政策,否则无异于对农民的间接盘剥,从而造成更深的社会不公,毕竟农民在通过繁重而廉价的劳动承担着解决全民粮食供应安全的重责。为此,国家应当通过财政补贴和税收减免等方式,加大对农资产品研发、生产、流通和消费等方面的扶持,以转移支付和二次分配的形式实现对农民的利益补偿,从而促进农业生产的稳定发展和农民收入的持续增加。
其次,应当突破现有对农资产品流通发展的体制障碍,调整放宽对农资经营主体的不合理限制,国家应将工作重点转向对市场主体资格和规范经营服务的管理监督,鼓励农资生产厂家直接面向农村开展销售经营和技术指导。国家通过制定对从事农资经营的准入条件,强化事前监督和培训制度,以保证农资经营主体应有的基本专业素质,并从进货渠道、运输储存、特品管理、技术指导、售后服务和责任追究等环节实行规范监管,鼓励农资生产企业进驻农村直接为农民提供服务。同时,针对农业生产资料市场目前的经营状况及其在农业经济发展中的重要作用和地位,制定单行的法规或条例,以法律的形式从生产和经营两方面确保农资产品市场的规范发展。
再次,应当积极培育和重点扶持专业性的农资经营企业,鼓励和帮助他们采取连锁经营的形式扩大经营网络,为广大农民提供规范化、专业化的农业生产服务。农业生产资料的经营不同于其它普通商品的经营,它的特殊性主要表现在非最终消费功能、隐性化专业技术含量和滞后性风险后果,因而农资产品的经营主体应当具备有相应的专业技术条件,在农资经营企业中配备相应的专业技术人员,使农民在农业生产过程中能够及时接受农耕育种、栽培、养护、农机维修等方面的专业服务。在规范市场秩序上,应当完善农资市场监管体系,继续加大对从事假冒伪劣农资产品经营行为的处罚力度,从而较好地保护农民群体和正规经营者的正当利益。同时,鼓励和帮助专业农资经营企业在农资流通领域积极采用连锁经营等现代商业形式建立营销网络、扩大经营规模,促进农资经营企业走向规范化、专业化、规模化的良性发展轨道。
合理地规划我国农业生产资料的流通模式,对于增加我国农作物产量、推广农作物改良品种、提高农业生产效率、促进农民收入增长具有重要意义。因此,必须根据我国农村发展的实际状况,强化农资产品流通模式的规范创新,逐步使我国农资产品流通体系形成以经营企业为主体、专业服务为内容、农民利益为中心、政府监管为保障的特殊农村商品供应体系。
城乡商品流通梯度消费模式探析
我国农村商品流通体系的建设规划,重点在于解决农村居民的购物便捷和消费安全问题,从而满足农民群众对日渐增长的物质生活标准的实际需求。同时,根据我国长期以来城乡经济发展和城乡居民收入所存在的客观差距,在规划和建立我国社会主义新农村条件下的市场流通体系中,应当采用实行全国市场一体化的城乡商品流通梯度消费模式。这是因为在区域面积和居住人口上占我国绝大多数的广大农村地区,原本就是我国商品流通市场的重要有机组成部分,不应当采取二元结构模式分割处理城乡商品流通问题,否则只能分化和加深城乡二元经济结构发展的鸿沟;而采取城乡商品流通梯度消费模式正确处理好农村商品流通问题,无论对国家、企业还是城乡居民都具有明显的实际意义,并且将对完善我国市场经济体系发挥重要的作用。
城乡商品流通梯度消费模式的基本内容,就是在全国商品市场一体化的前提下,根据城乡不同的消费需求和消费水平实行相应的商品供销配备机制,将城市供应日趋饱和的成熟消费商品通过市场机制积极引导向农村市场逐渐拓展和转移,确保农村市场商品的物美价廉和消费安全。事实上,在我国城市居民和农民收入比例从1984年的1.84:1扩大到2005年3.22:1的情况下,如果期待在短期内消除这种长期发展失衡造成的收入与消费差距根本不可能,国家政策也只是抑制和缩小这种差距而已,这就决定了我国城乡商品流通市场体系建设基础差异性将长期存在。而实行城乡商品流通梯度消费结构能够较好地适应当前我国城乡消费水平差距的实际状况,当城市高消费能力支撑下的高商业利润商品趋向饱和后,在商品生产工艺逐渐成熟和产品质量逐渐稳定的情况下,大规模的商品产能和市场有限需求所带来的行业竞争加剧,必然推动商品生产成本和流通利润的下降,经历市场竞争去除利润泡沫规模化生产商品,这应当成为我国农村消费市场流通商品的基本构成。
实行全国市场一体化的城乡商品流通梯度消费模式,有利于国家对全国商品流通市场实施统一的政策和监管,可以通过整合现有产业资源减少对农村市场体系建设的投入,并有利于在城乡发展差距逐渐缩小的不同时期实行有效的动态调整。对此,不应主张制定城乡两套政策标准专门针对农村市场研制生产所谓特殊的消费商品,反对以降低原料等级和原料成本等偷工减料方式为农村市场生产劣质低价的专属商品,防止人为地将大众商品区分为“城市商品”和“农村商品”;而应鼓励通过去除过度包装、降低流通费用的方式减少商品生产流通成本,简易包装的质优价廉商品不仅农村市场需要,而且同样会受到城市居民的喜爱。同时,随着农村居民购买能力和消费水平的不断提高,国家在这种全国市场一体化的背景下可以适时动态地调整城乡商品流通市场的发展布局。
商业地产的现状篇4
【关键词】商业银行小微企业信贷营销
商业银行对小微企业信贷营销现状
银行规模不同，对小微企业的信贷营销重视程度不同。由于小微企业具有抵（质）押资产少、经营不稳定、贷款“小、短、频”等特点，会加大银行的风险和成本，尽管国家政策支持银行信贷向小微企业倾斜，但规模大的商业银行由于有经营侧重和固定的客户，还是更倾向于大中型企业贷款，对小微企业的营销力度远不如中小银行。中小商业银行尤其是城市商业银行发展历史较短，对大型企业贷款没有优势，但具有地理优势、人脉优势，对收益的要求也更高，在对小微企业的信贷营销上肯下功夫，更重视对小微企业的信贷营销，鼓励营销人员去开发小微企业客户，小微企业信贷业务也相对发展较快。
银行的信贷机制没有根本改变，风险控制放在首位，更注重对重资产的小微企业进行营销。小微企业普遍具有轻资产的特点，尤其是科技型、创新型小微企业，往往没有土地使用权、厂房、机器设备等可抵押资产，有的只是资质、专利证明、著作权等无形资产，银行对这类小微企业的经营状况和前景没有把握，贷款审批严把准入环节，不敢轻易放款，营销人员一般不选择该类小微企业。而对具有可抵押或者可质押资产的小微企业，如果再和大企业之间有关联，或者现有产品具有“专、新、特”优势，销售状况良好，银行会将其作为重点对象进行信贷营销。
注重信贷产品开发，但具有明显的同质性。商业银行针对小微企业进行信贷产品的开发，可以概括为几类：对于有较好信用的小微企业设计了纯信用类产品；对于有可抵押不动产的小微企业设计了抵押贷款产品；对于拥有有价证券、票据、仓单质押品的小微企业设计了质押贷款产品；对于满足供应链条件的企业设计了“供应链”产品等。各家银行信贷产品的名称可能不同，但同质性明显，缺乏元素配比，而且由于银行宣传力度不够，小微企业需要贷款时往往没法进行有针对性的选择。
从营销策略看，更倾向于批量营销，但力度不够。小微企业量大而广，从节约成本的角度出发，银行在小微企业集中的商业圈、产业集群等场所进行批量营销，较“散单”营销提高了工作效率，通过借助市场管理方、协会等组织的推荐也降低了信贷风险，但在渠道开发、组织流程等方面存在明显不足，批量营销的力度明显不够。
营销人员多利用关系营销，政府信息利用不够。现在各家银行都组建了小企业服务部，配备了专门的客户经理，但客户经理由于受自身素质的影响，在营销过程中往往利用“熟人社会”进行关系营销，熟人介绍客户、客户介绍客户，这种营销方式是对客户信用的一次选择，利于银行控制风险，但局限性很大。主管小微企业的政府部门（如工信局）举办的银行与小微企业之间的洽谈活动，由于政府部门推荐客户时比较注重小微企业未来的发展，对当前资产状况重视不够，不符合银行的“胃口”；而税务、工商等部门的小微企业信息一般在营销阶段不易获得，导致银行对政府信息利用和重视程度不够。
注重合力营销，但成效不足。商业银行竞争激烈，各银行注重对小微企业的合力营销，如服务大厅设有大堂经理，随时解决在办理业务中遇到的问题，而且态度和蔼可亲；信贷产品不断创新；在媒介上进行广告宣传等等。但各部门之间的合力营销力度明显不足，如营业大厅窗口较少，客户排队时间过长，抱怨较多；信贷产品不断翻新，但客户知晓度不够，贷款审批时间较长，影响客户商机；广告宣传投放较少，渠道有限，远没有达到效果。
商业银行对小微企业信贷营销的切入点
解放思想，重视小微企业。从社会责任的角度认识问题。我国小微企业的发展和经济的快速发展是相辅相成的，受到国家的高度重视，但小微企业融资难一直是其发展的影响因素，中央和地方政府均出台了支持小微企业发展的一系列文件，引导金融支持小微企业。商业银行作为从事货币经营的特殊行业，有责任和义务支持小微企业发展。支持小微企业，就是支持就业和创业，就是为国家的经济发展和社会稳定做贡献，这是银行社会责任的体现。
从银行发展的角度认识问题。银行一般对大客户的贷款利率采用下浮的方式，存贷利差收益甚微，而对小微企业贷款利率采用上浮的形式，在控制信贷成本的前提下可以获得较好贷款收益。从银行发展的角度来说，应该通过支持小微企业实现收益增加，尤其是中小商业银行由于实力限制，和大银行争夺大客户没有优势，就应该和大银行错位发展，利用自身机制灵活及地理、人脉等优势，将服务中小企业作为重点，大力开拓小微企业业务，将小微企业业务做大做强，以实现自身的发展壮大。
分析市场状况，明确信贷营销目标。掌握信贷支持区域小微企业的发展状况。商业银行总部或二级分行的小企业部门应该组织力量研究信贷服务区域产业集群、商圈等分布及发展情况，然后由小企业部的区域经理接洽当地政府有关职能部门，在政府部门的帮助下调查并且掌握目标区域的小微企业生产经营、特色产业等情况，组织并且指导营销经理深入一线进行营销工作。
选择信贷支持目标。商业银行也是企业，既要支持小微企业的发展，又要保证自己的利润，避免风险。在选择信贷支持目标时首先要看企业是否符合国家产业政策，并且要结合当前和未来一段时间国际国内的经济形势对市场发展趋势进行预测，对企业竞争力进行比较、对企业盈利能力的变化进行判断，对企业的信用情况进行了解，不能只看过往业绩，分析要有前瞻性，通过科学分析才能明确信贷支持目标：
重点支持的目标企业：符合国家产业政策、适应当地资源优势、有较强的盈利能力、销售稳定的小微企业；核心企业或重点项目配套产业链上下游的小微企业；具有品牌优势、产品具有高附加值的小微企业；新兴产业中的小微企业；成熟商圈中经营较好的小微企业。
谨慎支持的目标企业：市场竞争激励、没有明显优势及提供强担保、自身经营较差的小微企业。
禁止支持的目标企业：违法生产经营及发生安全事故、质量事故、环保违法事件的小微企业；国家产业政策限制或淘汰项目的企业；在人民银行信用记录中进入黑名单、被工商、税务、质量监督等部门列入黑名单的企业等。
改变等待上门借贷，主动营销。在确定营销目标后，变被动的等待小微企业客户到银行申请借贷为主动上门营销，尤其对重点支持的目标小微企业还要进行单户营销，了解其生产经营情况、资金流动和需要情况、抵（质）押物情况，从中找到信贷支持对象。
问：通过与目标客户交谈，询问客户的基本信息，如企业的成立时间、实际主营业务、资金需求状况、在银行的授信情况、民间借贷情况、主要管理人员工作简历及家庭负债情况等，与目标客户外的第三方交谈（包括上下游客户、个人客户或员工、邻居等）获取来自第三方对于借款人的评价。
看：通过对目标客户生产及办公场所、销售情况的观察，了解客户的经营状况。进一步查看营业执照、银行流水、票据、合同等，获取财务状况、经营状况“硬信息”。对于流通型企业，要侧重了解企业供销渠道和盈利状况；对于生产型企业，侧重了解企业产、供、销和盈利状况。涉及排污的小微企业，如铁矿采选、皮革、印染等行业的小微企业，应查看企业排污许可证是否到期，实地查看企业排污情况，是否有排污处理设备、是否有偷排现象等。
评：结合问、听、看得到的情况，对企业的经营管理能力、盈利能力、信用情况、还款能力有一个大致的评价。
对于主动营销锁定的小微企业信贷申请人可以推荐住宅抵押、商铺抵押、联保等模式的信贷方式。
深入重点支持区域，批量营销。在市场分析和调研的基础上，商业银行应该对小微企业聚集的重点支持区域或场所进行批量营销，它针对的是具有共同特征的一类小微企业群体，批量调查、批量审批，降低信贷人力成本，提升小微信贷效率，可以加快银行支持小微企业的步伐，而且从小微企业的管理方、商业合作伙伴或同业、行政主管部门、行业协会等第三方能够了解其真实经营状况或企业实际控制人的信誉，也降低了信贷风险。
商圈。商圈是一定产业内的商贸业及相关经营群体的聚集地域，如商品批发市场、商业街区、物流园区、商场超市等，这类小微企业面向终端市场，以个体工商户经营为主，数量多。在商圈内，市场管理方对商户的经营状况和信用状况较了解，熟悉商户租金交纳、进出货、业务开展等情况，商户之间也较熟悉。和市场管理方合作，针对商圈进行批量营销、批量信贷，相对风险较小，收益较高。对于批量营销的客户可以采用商铺抵押、市场管理方保证、商铺经营权质押等信贷模式。
商会、行业协会。在商会或协会内成员多、组织紧密、内部有较强的约束力，对会员的信用状况了解。商业银行可以与商会、行业协会进行合作，获取有融资意向的优质成员名单进行批量营销，并且采用商会、协会内部成员之间互保联保、房产抵押等信贷模式。
供应链。以大型企业或事业单位为核心的上下游客户，为核心客户提供原材料或配套服务，如大型超市的供应商和客户。商业银行可以与核心企业或事业单位合作，核实其上下游小微企业供货能力、产品质量及合同签订、信用等情况，批量营销其供应商和商户，以核心企业的良好信用支持上下游小微企业，使上下游小微企业能够有效借助核心客户的实力，获得资金支持，提高经营稳定性。可以采用商场超市保证、应收账款质押、保理等模式进行信贷服务。
工业园区。在工业园区内小微企业聚集度较高，企业之间相互监督，银行可以在第一时间捕获企业非常规经营事件，及时发现预警信息，从而解决银行与小微企业之间信息不对称问题。商业银行可以与工信局、管委会主动接洽，在园区举办信贷产品推介会，宣传自己的小微企业信贷产品，解答小微企业的疑问，进行批量营销，并且采用互保联保、抵（质）押等方式进行信贷。
加强团队力量，实现综合营销。尽管信贷营销可以靠一个人的力量去完成，但实行团队营销可以发挥每个营销人员的优势，营销成功率更高。
团队接力。首先是前期营销人员有目标地到小微企业进行主动接洽，了解其基本情况和资金的需求程度，获得第一手资料，在全面分析申请人情况之后，专业信贷员跟进，向客户介绍适合的信贷产品，商谈信贷细节、索要客户资料、撰写信贷评估报告。在小微企业的评估报告中要详细分析企业的竞争优势及还款能力，如商贸类企业要分析其业务资质、从业时间、资金实力、购销、资产、负债等方面的情况；对于生产类企业要分析其核心技术、研发能力、成本优势、盈利能力等情况；要分析可能的担保方式，如果是存单质押、房产抵押、土地使用权抵押、专业担保公司保证等强担保方式可以独立使用，如果是存货质押、专利权质押、商标权质押等弱担保方式，不能独立使用，必须与强担保方式组合使用。根据对申请人作出的综合评价，决定是否放款。放款后还要有贷后检查，监督资金的运用，进行风险预警。
综合营销。进行信贷营销就是根据小微企业申请人实际情况推荐合适的授信品种，如对于产品主要用于出口的小微企业，商业银行可以为其推荐“信保押汇”；对于专门为大中型企业供应商品的小微企业，可能抵押物不足，但有大量的大中型企业的应收账款，可以推荐“应收账款”质押贷款等等。在做好传统信贷业务基础上，商业银行应该充分发挥专业优势，帮助小微企业盘活资产，提供财务、金融咨询、企业理财等服务，做企业的贴心人，真正为小微企业着想，助推小微企业发展，使之变成长期的忠实客户。
加强队伍建设，提高营销人员素质。组织机构建设。商业银行应该成立专门的小微企业信贷服务机构，由单位主要领导负责，明确岗位及职责，并且单独核定信贷任务计划，保证小微企业信贷业务增速不低于全行信贷平均增速；单独配备小微企业专职客户经理人员，并且明确其与法人客户经理的数量占比；单独进行考核，将小微企业信贷完成情况纳入综合考评，进一步强化管理责任，以全面提升对小微企业的金融服务水平。
加强培训，提高信贷营销人员素质。信贷营销人员必然要和客户面谈、提问，同时要回答客户的问题，以获取客户的相关信息，挖掘客户的真实想法，这就要求营销人员必须具有较高的专业素养，良好的人品道德与职业操守，并且熟悉客户所处行业、市场、产品、服务的基本情况，具有多角度分析、判断和解决问题的能力，能够针对客户情况推荐适合的产品，还要能够有效识别各类风险，并提出必要的风险防范措施。比如，小微企业往往财务制度不健全，信贷营销人员考察小微企业的经营状况时可能看不到完整的财务报表，这时就要通过查看小微企业的合同复印件，交易流水、应收账款数目，尤其是与大企业的应收账款数目，甚至通过查看水表、电表，了解小微企业的经营状况。银行只有不断培训，才能提高营销人员理论水平和综合分析判断能力。
加强队伍建设。现在商业银行小微企业营销部门的人员都比较年轻，有干劲但缺乏经验，应该把那些业务素质高，责任心强，通晓客户心理，懂得营销技巧的人员充实到客户经理队伍，并且以老带新，让新人在实际操作中学习营销知识，提高营销技能。
提高服务水平，形成营销合力。提高综合服务水平。从大堂服务到信贷产品设计和贷款审批，都应该提高服务质量和效率。向小微客户提供专属的结算柜台和专属理财区服务，多安排几个窗口，减少办理业务等待时间，并且优化柜面服务流程；根据小微企业的经营特点，积极研发推出一系列快速、便捷、安全的结算工具；信贷产品的设计应该体现创新，实现技术突破；积极与担保公司、保险公司等增信机构合作，拓展小微企业信贷融资空间，同时分散银行的信贷风险；信贷审批应该更高效，对于数额较小的贷款，审批权下放到基层行，有基层行把控风险，并且力求贷款审批标准化作业；对于信用较好的续贷客户应该减少审批环节，为小微企业抓住商机着想。
加大宣传，提高信贷产品的知晓度。由于小微企业对银行贷款政策和流程了解有限，缺乏资金但对向银行申请贷款往往望而却步，这就需要银行运用各种媒体进行广告宣传，加大宣传力度，使小微企业了解银行的信贷产品，激发其主动进行信贷需求的欲望。
商业地产的现状篇5
关键词：新型城镇化；农村商业物流；西北地区
中图分类号：F301.24文献标识码：B文章编号：0439-8114（2013）18-4546-05
物流产业是国民经济发展的基础和动力，其发展的水平是反映一个国家、地区和城市的发展程度的重要指标。因为物流产业是一个涉及国民经济方方面面的综合性产业，直接反应一个国家竞争力的强弱。而在物流产业中商业物流更是和人民群众的生活息息相关，是当前商业中的较高业态连锁、百货公司和商业中心的运转基础。同时一个地区物流发展水平也和很多因素相关，城镇化的水平就是其中重要的因素[1]。城镇化是人类的生产生活方式由乡村型转化为城镇型的过程。中国改革开放以来，城镇化的速度得到了迅猛的提高，但是在数量得以提升的同时也带来很多问题，例如农村人口的老龄化、环境污染、留守儿童、农村产业结构等一系列影响经济以及社会发展的问题。针对这些问题，目前提出了新型城镇化的概念，是一个立足于建立在整体战略的基础之上，统筹各种因素使农村得以进一步发展的观点。同时，中国的西北地区一直以来是中国重点发展的对象，但是因为区域以及历史的原因，物流产业虽然得到了很大的发展，但还存在一定的问题。以西北地区为例，用新型城镇化的视野来研究农村商业物流的发展，希望给西北地区进一步发展农村商业物流予以借鉴。本研究框架如图1所示。
从图1中可以看出，本研究是建立在对新型城镇化的概念解析，明确新型城镇化和传统城镇化的区别，以及新型城镇化对构建西北地区农村商业物流的要求；另外一个层面上，以西北地区为例，研究农村商业物流发展的现状，以及问题所在，从而针对这些问题，提出改进农村商业物流的对策和建议。
1概念解析
虽然城镇化的概念由来已久，但是为了更好的区分新旧城镇化的概念，有必要对所涉及的相关概念进行解析。
1.1城镇化
城镇化的概念源自城市化，是不同研究者为了区别彼此的研究切入点进行的概念区分。城市化其本身包含两层含义[2]：第一是城市数量的增加规模的扩大；第二是城市的生产以及生活特征开始影响城市周边的地区。当然不同领域的研究者对于城镇化的概念有不同的理解，人口的非农化转变、地域的转变、生活方式的转变都是城镇化研究的对象。总体来说，城镇化意味着务农人口的不断减少、城区面积的不断扩大、城市生活观念的不断延伸。
1.2新型城镇化
新型城镇化的概念是相对于传统的城镇化概念提出的，更强调人的本质性特征，发展现代工业、统筹城镇化发展的各种因素。推动农村产业结构的不断升级，同时实现其与农村环境的协调发展。走出一条高效集约、功能完备、环境友好的城镇化发展之路。
1.3新型城镇化的特征
新型城镇化的本质是对城镇化过程质量的重视。改变传统的粗放式的发展模式，在重视经济发展的同时，也注重社会的和谐发展，在发展工业的同时，也注重工业和农业的协调发展，最为重要的是在注重城镇化硬件措施建设的同时，也注重农村居民的就业、居住、升学、医疗等社会问题，是一个观念的彻底革新。同时，在新型城镇化发展的过程中，尤其提出了特色化的发展，也就是不同地区在发展城镇化的过程中，要注重因地制宜，发展各自的特色[3]。
1.4农村商业物流
农村商业物流的概念是从区域物流的概念延伸而来，区域商业物流是区域物流的一个小分支，强调一定区域内商业物品的物流，所以必须首先弄清区域物流的概念。区域物流是国家物流体系的分解，是指在一定的区域地理环境中，以中心城市为中心、以区域经济发展水平为中心、建构在区域基础设施基础之上的各类物品从供应地向接受地的实体流动过程，是一个包含货物的运输、仓储、包装、装卸、流通加工、配送、信息传递全过程的总体。
2农村商业物流的特征
区域商业物流作为一种有别于国家物流的相对独立的体系，其本身具有鲜明的特征，主要表现为地区性、独立性、开放性和区域紧密相关性。地区性是由于自然、社会、历史以及文化形成的相对独立空间，区域物流在一定的区域内进行，表现为区域内的系统性、综合性、层次性以及实体性。独立性表现在区域商业物流是区域内部各个物流利益主体之间的相互紧密关系，不同的区域商业物流之间是相互独立的，表明区域商业物流之所以形成是基于一定的区域内，其利益主体具有一定程度的共同利益[4]；开放性说明区域商业物流的独立性并不代表其是完全封闭的，其发展的过程也是和外部相互联系的过程，需要和其他的区域物流进行分工协作，以及职能调整，最为重要的是，在明确其他的区域物流的特点之后，要根据自身所处的区域特征形成自身的区域优势；区域紧密相关性表示区域商业物流归根到底是和一定的区域相联系的，那么所处区域的地理特征、经济发展水平、交通条件、区域基础设施建设情况等都会对该地区的商业物流带来影响。
3西北地区新型城镇化发展分析
改革开放以来，城镇化理论的提出对中国整体的城镇化水平得到了很大的提高，人民的生活方式和生活质量也得到了很大的提高，但是由于过度追求数量以及经济的发展，也带来一些问题，区域发展不平衡就是其中的一个重要方面。东部沿海地区的城镇化水平明显高于西北地区，了解西北地区城镇化发展水平的现状以及制约因素，对于在西北地区发展新型城镇化建设具有重要意义。
3.1西北地区城镇化的现状
1984年是全国范围内城市数量的一个重要的转折点，在1984年以前由于国家城市发展的重心在于中西部地区，则西北地区的城市得到较大的发展，这一时期城市的数量是全国城市总数的35%，但是1984年以后，随着国家城市发展重心的转移，西部地区的发展明显滞后，目前，城市数量仅仅占到全国的18.3%，在数量上明显滞后于东、中部地区。西北地区城市非农人口仅占全国的16.6%。城市等级层次，不同规模，发展战略意义是不一样的，和东中部地区进行比较，西北地区在超大型城市、特大型城市、大型城市、中型城市的数量上都明显落后；西北地区地域辽阔、资源分布是其优势所在，但是这也导致了西北地区的城市密度明显低于东、中部地区；同时，在城市居民的文化、消费水平上，西北地区居民处于落后状况。从这些衡量指标综合来看，西北地区的城镇化发展水平明显滞后于全国，亟待调整思路，进行跨越式的发展。
3.1.1西北商业物流基础设施水平分析物流运输是物流产业里面非常重要的一部分，衡量物流运输水平一般是以各种运输方式的总里程以及单位里程。西北地区的物流基础设施情况可见表1。
从表1中可以看出，西北地区的物流运输主要依靠的是公路运输，而铁路运输以及高速运输的功能都没有得到很好的发挥，但是也显示出西北物流具有很好的发展潜力。
3.1.2西北地区商业物流发展增长率分析从表2中可以看出，西北地区物流产业的发展速度普遍较慢，只有甘肃省6年的平均发展速度超过了20%，同时西北地区的地区之间物流产业的发展速度不均衡。其中新疆地区在西北地区呈现明显的落后态势。
3.2西北地区城镇化水平相对落后的原因分析
西北地区城镇化水平相对落后，其原因是多方面的，有其本身的地理因素制约，也有主观战略发展因素，只有清晰了解这些制约因素，才能打破发展的壁垒，通过构建新型城镇化观念来实现发展。
3.2.1地理环境恶劣对于区域的发展，尤其是物流产业的发展，地理环境条件是非常重要的基础性因素。但是西北地区相对于东、中部地区，交通条件比较恶劣，同时，由于水资源的普遍缺乏，大型商品物流的重要依靠水运是其发展的致命伤。
3.2.2城镇化基础设施建设落后城镇化的过程也是大量的基础设施建设的过程，但是西北部地区在这一方面明显滞后。卫生问题、污水处理、垃圾处理、交通及通信设施落后等一系列问题都制约着西北地区进一步的发展。
3.2.3观念与管理水平落后西北地区的城镇化水平落后于全国水平的一个重要原因是管理水平的落后。服务意识差、管理模式落后、制度创新难都是其落后的重要原因。
3.2.4城镇化特色挖掘不足城镇化的过程也就是不同地区挖掘自身特色，实施特色化发展道路的过程。中国的西北地区，少数民族聚居，民族风情以及地理环境都具有鲜明的特色，但是从目前的发展来看，城镇化的发展过程对其特色没有加以很好的利用[5]。
4西北地区新型城镇化构建
中国西北地区，要想突破现状，在城镇化的道路上实现跨越式的发展，必须实施新型城镇化战略，在总体战略的基础上必须结合西北地区的实际情况，进行新型城镇化的构建。
构建新型城镇化的过程也就是实现各种协调的过程，是重视发展质量的过程。规模协调包含人口规模、用地规模、经济规模等不同的层次，要实现规模协调，就要在不同地区实行产业结构的合理分布，国家要协调发展大、中、小型城市的数量；要加强不同地区的协作，注重合理流动农村人口；功能协调就是城镇化的过程不仅仅是经济发展的过程，城镇化还必须发挥文化和政治的作用，要使城镇的各个功能协调发展；产业结构的协调要强调在不同的地区的新型城镇化的过程中，要发挥本地区的资源优势、形成自身的特色产业；环境和经济发展协调是新型城镇化注重发展质量的重要体现，发展的过程中必须考虑环境和资源的承载能力，使人口、环境、经济、资源能够得到协调的发展。
西北地区在构建新型城镇化体系的过程中，既要注重普遍的因素，还要关注自身的实际情况，实现自身的发展。对于大、中、小不同类型的城市，要重视其不同的作用，对于中心城市强调综合服务型功能，要进一步进行中型城市的建设，要重视镇这一层级的发展，发挥其基础性作用；在职能上突出重点，依托西北地区特殊的风俗民情，打造特色专业城镇。
5西北地区农村商业物流发展现状分析
区域商业物流具有相对的独立性，所以西北地区的商业物流发展在很大程度上区别于东、中部地区的商业物流的发展。具体表现为：物流的基础设施落后，因为物流行业在成立之初，需要大量的基础设施建设，其成本是非常高昂的，加之西北地区经济发展水平的落后，大量的物流设施虽然已经老化，但是依然长期运作，使很多物流功能不能得到很好的实现；物流体系分割不合理，资源不能完全利用，商业物流不同于其他的物流，批发企业、物资企业、储运企业等密切联系在一起，在西北地区最初发展的过程中，由于缺乏整体的战略思维，商业物流一般散落在各个商业企业中，资源处于无法进行合理利用状态，设施也不能进行相互利用和集中管理；没有大型的物流配送中心，在中国的东、中部地区，一些大型的商业企业现在已有或者正在建立自己的物流配送中心，但是在西北地区，大部分的企业都没有做到统一采购、统一配送、统一结算，限制了西北地区商业物流的进一步发展[6]；第三方物流发展进程缓慢，因为物流的高额的基础成本性，在一个地区，形成第三方物流，从而进行统一管理，是一个地区发展商业物流最好的模式，但是西北地区因为观念和历史原因，往往没有这种第三方物流的意识，而是选择建立自己的物流团队，但是由于其规模的限制，又常常带来季节性等资源浪费；信息化水平低，中国的西北地区的商业物流体系在信息化技术上远远落后于东、中部地区，商品识别码技术、企业资源计划、管理信息系统、传递信息系统、信息交换技术都没有得到很好的发展，也导致了西北地区商业物流发展的落后。
5.1西北地区农村商业物流现状
农村物流因为和农业结合在一起，而农业具有较强的专业性和综合性，所以农村商业物流也具有较为突出的特点。包含了从农产品的形成、存储、加工、消费的全过程，以及农村人口生活用品获得全过程的物流形态。在中国的农村物流发展中，西北地区比较滞后，研究西北地区农村商业物流的现状，有利于准确发现农村商业物流目前所存在的一些问题。
5.1.1农村商业物流交通状况中国西北地区的农村商业物流所依赖的交通运输工具是传统型的运输工具，例如铁路、公路以及水路运输。近七年建成新线8431km，到2004年末，全国铁路复线总里程24908km，电气化总里程19102km。2004年全国铁路完成货物发送量24.9亿t，比1997年增加7.7亿t；完成货物周转量19086亿t/km，比1997年增加5832.7亿t/km；完成旅客周转量5712.2亿人/km，比1997年增加2127.3亿人/km。而其中最为主要的就是在农村构建起重要的铁路运输线。公路运输是连接农村点对点物流所依赖的最为重要的运输工具，到2004年底，全国农村公路总里程达到142万km，乡镇通公路率达99.5%，行政村通路率达92.9%，分别比1998年增长了1个和8个百分点。公路密度增大，2004年末达19.5km/km2，比1997年末增加3.86km/km2[7]。综合物流运输方式，可以看出，随着城镇化的发展，铁路和公路对于农村商业物流的发展的贡献越来越大，但是更为先进的运输方式在农村商业物流的应用非常有限。
5.1.2农村商业物流信息通讯状况随着知识经济的到来，商业物流越来越多的依赖于信息技术的发展，在农村基本的信息通讯工具例如固定电话以及移动电话都得到了一定程度的普及。2004年，中国固定电话和移动电话用户由8354万部增加到6.47亿部。全国形成了“八纵八横”格状光缆干线，移通信网、数据网、ip电话业务覆盖全国所有地（市）。
5.1.3农产品物流现状在农村商业物流中，农产品物流占据了很大的比例，而随着城镇化的发展，农产品的物流也出现了一些新的特点。农产品交易市场开始出现，随着点对点的农产品物流的发展，开始出现了大型的农产品交易市场；但是就全国的农产品交易数量的比例分配而言，全国呈现出较大的不均衡性。
5.2西北地区农村商业物流问题分析
西北地区农村商业物流在基础设施、信息设备都呈现出自己的不足，特别是农村的农产品物流更是城市商业物流的空白项。但是单单研究现状是没有作用的，必须深刻了解现状背后隐藏的农村商业物流的现实问题，才能采取有针对性的措施，促进农村商业物流的发展。
5.2.1商业物流基础设施落后农村的商业物流所依赖的运输工具最主要的还是铁路、公路、水运这些传统型的物流方式，对于运输速度更快的运输方式应用在农村商业物流上较少，同时基础设施落后不仅仅表现在物流运输工具上，农村商业物流在物品的保管以及包装和设施方面也存在很大的不足。
5.2.2农村商业物流专业化水平低农村商业物流的发展本身就是分工的结果，需要较高的管理水平，但是农村商业物流在发展的初期就是作为一个农村经济的辅助工具，并没有真正认识到商业物流对农村经济的巨大的推动作用，农村商业物流存在大而全的管理方法，农村商业物流的很多方面不能很好的结合在一起，统筹发挥作用。
5.2.3农村商业物流的政策调控不到位因为商业物流在投资的初期需要大量的资金，同时短期内不易收回资金，并且具有较大的外部性，所以需要政府的有效调控和介入。但是，相对于政府部门对城市商业物流的调控，其对于农村商业物流的调控，显然存在较大的管理不足，使得不公平竞争、无序竞争、不公开交易、不规范操作经常性发生。
6西北地区农村商业物流发展建议
新型城镇化理论相比较传统的城镇化理论，有了很多方面的改进，那么新型城镇化理论对于西北地区的商业物流发展有着重要的意义，下面将为中国西北地区农村商业物流发展提出建设性意见。
6.1重视西北地区商业物流的规划建设
物流作为一个产业，近几年来其对于地区经济的重要性日益凸显，所以各个地区也都非常重视区域商业物流的建设，新型城镇化特别强调事前的规划，联系到商业物流的建设，西北地区本来的地理条件就比较恶劣，在建设区域物流的时候，更要做好规划，同时联系当地的商业规划、交通规划、城市发展规划、未来经济发展方向等等，要借鉴东、中部地区发展商业物流的经验，在进行具体的商业物流建设前做好区域的规划。
6.2对现有的西北地区农村商业物流设施进行整合改造以及新建
新型城镇化理论的另一个重点就是节约和整合。同时对于物流基础设施需要大量资金的项目，有必要先对地区的现有资源进行调查，由于当前西北地区的物流资源散落在各个商业机构中，做好对当前资源的充分利用，翻建、改建以及新建设施要同步实施。必须利用先进的经营管理和技术支撑，对当前的设施进行集约化的管理。
6.3重视商业物流的信息技术的建设
新型城镇化的理论重视创新，以及新兴技术的利用，而物流系统如果想做到高效，就必须发展信息技术。物流信息化的内涵是通过建立商品数据库，使商品代码化、运输网络合理化、经营管理电子化，从而实现从订货、运输、分配全过程集约管理。
6.4更新发展理念为农村商业物流发展提供人才保障
物流行业是21世纪的重要的利润来源。但是相对于互联网行业，知识型人才的高度密集，商业物流特别是农村商业物流，人才是特别稀缺的。对于农村商业物流人才培养的模式，可以采取实地培训的方式，在实际的物流操作中增强管理以及组织能力。同时因为农村商业物流是建立在城市物流的基础上发展起来的，因此，可以在发展农村商业物流的时候借鉴城市商业物流发展的经验。
6.5将农村商业物流作为政府的一项重点工作
物流行业是牵动各行各业发展的动脉，但是正如其特点所示，其初始投资巨大，且具有较大的外部性，所以发展农村商业物流必须作为政府工作的一项重点工作。政府可以采取有关税收减免、土地使用费缓交等手段来刺激民间资本对农村商业物流的投资。由于目前农村商业物流的发展水平还比较低，需要投入一定的研发资本，政府可以通过设立项目的形式，对农村商业物流进行研究。
参考文献：
[1]王娟娟.西北地区物流配送中心发展对策研究[J].理论导刊，2007（5）：92-94.
[2]姜大立，王丰，甘明.西部商业物流中心发展思路[J].商品储运与养护，2002（2）：5-8.
[3]薛荔，陶德馨.中国商业物流现状与发展对策[J].物流科技，2006（5）：1-3.
[4]谭春平，王烨.甘肃物流产业竞争力评价——基于西北地区的实证分析[J].江苏商论，2009（5）：53-55.
[5]王新利.中国农村物流现状与政策性建议[J].全国商情（经济理论研究），2006（6）：99-103.
商业地产的现状篇6
关键词：商业地产；融资渠道；发展趋势；多元化
中图分类号：F293.3文献标识码：a文章编号：1001-828X（2012）05-0-02
中国城市化进程的加速、Cpi的持续居高不下以及追求国际化和时尚化不可遏止的潮流，都给中国的商业地产，无论是短期还是长期带来了巨大的机遇和成长空间。近些年，在商业地产在整个房地产行业中的比重越来越高的同时，资金短期化和单一化，总量缺失，融资渠道单一等问题成为了制约商业地产大步发展的瓶颈也愈发明显，困扰着中国商业地产的开发商们。
一、我国商业房地产的特点与难点
(一)投资规模大、投资回收期长是商业地产开发尤为突出的特点。国内开发的购物中心，体量一般在十几到几十万平米不等，可以包含多种业态形式和不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等；开发建设不仅需要巨额的资金投入，而且一般还要经过2-3年的建设周期，因此，资金问题成为了开发商最为关注的问题之一。以较为常见的商业地产项目——大型购物中心为例，投资一个超过10万平米的购物中心平均需要10亿元以上。与此同时，商业地产投资开发周期较长，通常15年才能收回初期投入。因此，任何一家房地产开发公司，能否进入商业房地产市场，很多程度上取决于其筹措资金和抵御风险的能力，以及使用资金的本领。
(二)商业房地产收益方式多样。主流的商业房地产经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式，但也有一些商业房地产项目将其中的住宅、公寓、写字楼等物业的底商、商业街区整售、散售，零散经营。
(三)商业房地产经营难度大。首先，商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很大程度在于物业本身的情况状况和物业价值的提升。目前在我国的许多城市特别是大都市，商业项目鳞次栉比，商业竞争趋于白热化，商业经营的不确定性也随之增大。其次，商业房地产周边的经济环境、交通状况、客群状况、居住人口的变化、政府的相关政策都会对商业地产的经营和收益产生极大的影响。再次，商业房地产“养商期”的存在也使开发商在开业前期随时可能面临调整和亏损。这些因素都在无形中加大了商业地产的经营难度。
(四)商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。商业房地产运营主要由地产开发、商业运营和资本运营三块构成。地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。因此，对于商业地产而言，融资渠道显得尤为重要。
二、我国商业房地产融资现状与需求背景
(一)目前，我国商业地产融资渠道主要是银行贷款，商业地产自筹资金比例较低
我国房地产金融有三个显著特点：一是融资比例高。二是以间接融资为主，间接融资比重过大。三是融资渠道单一，以银行信贷为主。
目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主，是向商业银行贷款。据统计我国商业房地产开发银行贷款已经占到了商业地产开发企业投资资金的70%以上。
(二)商业地产开发商过分依赖银行贷款，融资渠道单一，增加了银行的金融风险
目前，我国商业房地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，动辄十几亿元甚至几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行的金融风险。而商业银行也基于风险的考虑，对于提供资金的数量和使用期限都有严格的限制，并偏向于短期流动资金贷款。房地产业作为国民经济支柱产业，不能因为缺乏金融支持而出现大的波动。因此，迫切需要金融业与房地产业一道探讨拓宽融资渠道。
(三)在我国商业房地产更多地向资本市场融资必将是未来的融资趋势
在房地产开发企业的融资方式中，直接融资所占比例很少，房地产上市公司在证券市场上的融资数量明显偏小，商业地产企业就更小。目前，我国商业地产企业中只有极少数实现了在证券市场上上市融资，难以满足需要长期资本的企业发展的需要，也就不能保障我国房地产业的持续发展。因此，按照市场导向和社会需求开发创新金融产品，形成股票融资与债券融资相协调的资本市场产品结构，已经成为金融领域的共识和努力的方向。在我国商业房地产更多地向资本市场融资必将是未来的融资趋势。
现阶段，开发商融资越来越难，为了增加资金来源渠道，分散资金风险，拓宽融资渠道，解决开发商资金紧缺的问题，我国亟待建立全面的、多元化的房地产开发融资体系。
三、商业地产融资渠道的探索
商业地产的现状篇7
关键词：合并商誉减值计提动机实证研究
新会计准则首次将商誉作为一个独立的会计科目来处理，并规定商誉作为一项长期资产，不用进行摊销，而是要求企业最起码要在每一年的年末，对资产做一个科学有效的减值测试，经过测试的获利状况以及运营成本去除减值以后的总值，在得到确定之后，不可以进行转回.对获利状况的后续计量采用减值而非摊销，本意是为了增强会计信息的有用性，因为商誉作为一项不同于一般固定资产和无形资产的特殊资产，它的内在价值并不一定会随着时间的推移而逐渐损耗。通过判断商誉是否减值能更好反映其内在的本质属性，也能确保获利状况被计入账单之后的准确性，做到关联性与准确性的相互统一。然而，与其他资产相比，获利状况本来就有强烈的独特性。不管是价值的积累还还是变化都是以企业作为载体的，它无法独自存在，形成资金的流动，同时它又受到经济体外部条件的影响，在这种情况下，企业的价值估算与资产监督就会存在很多困难。那么，商誉减值政策执行的状况如何？它是对企业合并商誉价值的如实展现以及对企业后续盈利能力的真实体现，还是一种盈余管理的行为？
一、研究理论分析及假设
（一）研究理论分析及假设
随着我国会计规章制度的优化和完善，以便于将所有经济组织的总值如实地体现出来，保证财务账单的信息量与准确率，有关部门公布了很多资产减值的会计规章标准。《企业会计准则第8号――资产减值》，这项制度明确地提出一旦资产减值的亏损确定下来，在后续的会计工作中不可以进行转回.
基于以上分析，本文提出假设：
H1：新会计准则实施后上市公司的商誉减值主要受到盈余管理动机的影响。
H2：新会计规章标准落实之后上市公司的获利状况减值是以企业在后续发展中盈利不善的情况作为假设条件的.
（二）样本的选择与数据来源
在文中，所使用的案例，与研究中超前一段时间与落后一段时期的账务数据有关。为了对2007-2008年我国上市公司计提合并商誉减值的动机进行考察，本文以2006-2009年的相关财务数据为主要依据，选择了2007-2008年确认了合并商誉的沪深两市a股公司为研究样本。本文对样本进行了如下挑选：删掉了以前ipo的经济体；删掉了金融与保险业的经济体；部分数据缺失或者无法获取的公司。最终得到940个样本数据，其中07年443个，08年497个。所有数据均来自国泰安CSmaR中国股票市场交易数据库和中国上市公司财务指标分析数据库。数据处理软件为excel2003版和SpSS13.0版。
（三）模型的选择
商誉是一项特殊的资产，它不能独立存在，不能像其他资产那样能被单独计量。商誉的价值依附于企业的有形资产和经营环境，因此，对商誉减值的处理是按照资产组或资产组组合减值的处理原则来进行的。有关资产组或者资产组组合的确定会直接性地对获利状况的亏损情况产生影响。那么一般长期资产减值计提的基本原则和动机也适用于合并商誉减值准备的计提。所以，本文借鉴王跃堂等（2005）和徐玉德等（2010）对于长期资产减值准备计提动机的研究方法，将总资产收益率作为经营业绩的替代变量，建立如下多元回归模型就合并商誉减值是盈余管理的机会主义行为还是对资产未来收益能力变化的如实反映进行检验。
（四）变量的定义
1、经营业绩（Roat+1）
Roat+1是第t+1年和第t年经过重调以后的资产总值获利率的差值。经过重调之后的资产总值获利率跟当年纯利润与计提获利状况的减值总和再除以年头年尾资产总值的平均数时相同的。案例中利用跨年度资产总值获利率的差值来分析获利状况和运营情况之间存在的关系，之所以这样做，主要是由于获利状况的减值可以将高层对经济体运营情况作出的预估体现出来，而且，合理的获利状况的减值计提也能够由资产总值获利率的发展情况作出验证。
2、合并商誉减值（wDt）
wDt指得是经济体第t年计提的合并获利状况减值率，可以通过当年的获利状况减值准备计提额除以年头资产总值来体现。除以年头资产总值而非年尾资产总值，主要原因是年尾资产总值已经被当年计提的合并获利状况减值给影响到了，所以不能体现当年合并获利状况减值的真实情况。
3、控制变量
要对获利情况减值为经济体运行情况的影响进行科学有效的测试，还要在案例中调控会对经济体运营情况产生影响的一些关键性的成分。根据相关的一些参考资料，本文在研究案列中设计了时间序列Roat、公司成长性mtB、公司规模SiZe以及其他资产减值率（ioa）等控制变量。其中Roat是第t年和第t-1年调整后资产总值的获利率差值，可以通过它来调控时间序列对经济体后续经营状况造成的影响。mtB是上市公司每年6月30日的市净率，由净资产的市场总值除以账表中的总值计算，用它来调控对于有可能发生的风险以及经济体发展的影响因素。SiZe为年头资产总值，取自然对数，用它来实现公司规模对运营状况的影响。ioa是其他资产减值率，等于当年其他资产减值准备计提额除以年初总资产，用来控制其他资产减值对经营业绩的影响。
二、实证分析
（一）描述性统计
1、合并商誉减值准则执行情况
表2列示了2007-2009年沪深两市a股公司合并商誉减值的计提情况。为了完整、全面地描述合并商誉减值政策的执行情况，表2中纳入统计的公司数高于模型测试的样本公司数。
2、主要变量的描述性统计
我们样本公司2007-2009年商誉减值准备计提率wDt的平均数值有三个，它们是0.0002、0.0003和0.0002，获利状况减值的均值相比较而言很小，这就说明了上市公司计提商誉减值准备的行为并不普遍。从最大值来看，3年分别为0.0308、0.1535和0.0803，可以看出3年来上市公司的商誉减值计提率总体上呈上升趋势。案例中的Roat+1与Roat的平均数值是-0.0614和0.0491，这就意味着提前一短时间的获益率的变化幅度要低于落后一段时间的获益率。由于Roat+1包括Roa2008（即Roa2008-Roa2007）和Roa2009（即Roa2009-Roa2008）的数据，而Roat包括Roa2008和Roa2007（即Roa2007-Roa2006）的数据，因此也可以看出，从2006年到2009年，上市公司的整体业绩水平是下滑的，这可能是受到从2008年开始的金融危机的影响。另外，案例中的关键性变量SiZe、mtB和ioa没有出现反常规的数值，这就为实际数据研究提供了可靠性。
（二）稳健性检验
为进一步检验模型的稳定性和结论的可靠性，本文减少了样本量，仅对07、08年当期计提了商誉减值准备的91家公司（2007年28家，2008年63家）进行多元回归。回归结果见表6。模型的判定系数（adjustedR2）上升到0.7900，说明模型的解释力提高了。wDt的回归系数为-5.675，p值为0.026，在5%的水平上很明显是负，更加证明了H2的准确性，即调整后的会计准则在落实之后上市公司的获利状况减值是在企业后续获利能力不断降低的假设上获得的。
三、建议
（一）优化合并商誉减值标准，提高合并商誉减值计提的应用性
获利状况的独特性决定了商誉减值的确认和计量必然具有极强的主观性，其操作细节会涉及到大量的估计和职业判断。外界难以对这些操作程序的合理性作出评判，因此企业掌握了主动权，获得了盈余操纵的空间。上市公司与会计准则的博弈是一个持久互动的过程，会计准则的不完全性决定了上市公司盈余管理行为的客观存在。要从根本上杜绝公司利用合并商誉减值来对盈利余额进行监管，所以要对获利状况减值进行不断调整优化。对于容易受公司主观因素影响的操作程序，如资产减值迹象的判断、资产组的认定、未来现金流量和折现率的选择等，应提供更加详尽的操作指南，从定性、定量方面对商誉减值的计提过程作出指导，压缩公司的政策选择空间。
（二）发展和健全资产交易市场，为合并商誉减值的确认提供依据
获利状况不可能与其他的资产以及资产组合相独立，然后产生资金的流动，而是要以它们两个因素作为基础，反过来，以上两个因素有会对获利状况减值的亏损产生一定的影响，因此，一般资产减值的质量对于商誉减值测试有着重要意义。
（三）加强外部机构的监督审计作用，为商誉减值准则的实施创造良好的外部环境
徐玉德等（2011）和陆正华等（2010）在实证研究中都发现，上市公司计提商誉减值的程度与审计质量呈正相关关系。计提商誉减值越多的公司，越是倾向于聘请服务质量高的审计师事务所。专业素质过硬的审计师具备更强大的专业技能和职业判断能力，和其他的工作人员进行比较，你会发现他们更能准确地判断出公司计提商誉减值准备的程序、金额和时机等是否合理，也有更强的执业能力和职业道德来发现并纠正公司操纵利润的行为。同时，大型事务所普遍具有明显的稳健性价值取向，出于规避诉讼风险等的需要，他们也会有更强的动机去对客户的盈余管理行为加以限制。除了依靠审计从业者的自觉性，有关的政府部门也应当加强监管力度，加大对违规注册会计师和上市公司的惩戒力度，为商誉减值准则的顺利实施创造良好的制度环境。
参考文献：
[1]陆正华，戴其力，马颖翩.上市公司合并商誉减值测试实证研究――基于盈余管理的视角[J].财会月刊，2010
[2]徐玉德，洪金明.商誉减值计提动因及其外部审计监管――来自沪深a股上市公司的经验证据[J].会计师，2011
商业地产的现状篇8
1、线状战略技术模型：
模型说明：线状结构化战略在构图上比点状结构化战略明显要复杂很多。“多”是线状结构化战略图形典型标志，
1）多平行品牌战略构建多元化经营主体。线状结构化战略出现了很多平行性品牌，如五粮液、五粮春、五粮神、五粮春等品牌，姓五粮，但是名字却不一样的品牌，我们称之为平行性品牌。多平行品牌是线状结构化战略一个十分典型特征。多经营主体，则主要说明除企业自身拥有比较独立的市场运营体系之外，一大部分外来资本，或者超级经销商开始利用制造商平台，独立运营平行性品牌。
2）多平行品牌战略面对单一基地市场：深度细分，但很容易内斗。模型中出现了多平行品牌运作单一基地市场需要在市场价格带与消费者深度沟通上做文章，容易做到深度耕耘市场，深度覆盖市场战略目标。但多平行品牌面对单一基地市场缺点也是显而易见的，容易产生市场内斗，不利于市场规模的培育。
3）多平行品牌战略面对多个基地市场：科学布局，良性竞争格局。多平行品牌面向多基地市场是培育线状结构化战略比较理想的选择。由于市场地理面积的扩大，而线状结构化战略本身就是希望通过平行性品牌的建立扩大市场规模，因此，多平行品牌，多元化经营主体，多基地市场等三个要素，才能够培育出健康的线状结构化战略体系。
2、线状战略主要特点
凡是经历了点状结构化战略白酒企业都会考虑进一步进行市场放量，推动线状结构化战略组合。目前，中国白酒行业实践线状结构化战略群体也是最多的。很多情况下，线状战略确实可以起到加快白酒企业规模化经营良好效果。但是真正掌握线状战略白酒品牌运作客观规律的并不是很多！即使是依靠核心产品品牌洋河蓝色经典，跻身第一集团军的江苏洋河酒厂股份有限公司，最近也传出了将淡化蓝色经典，主推海之蓝，天之蓝，梦之蓝等三个主导产品品牌，希望通过蓝色系列产品品牌，实现更大市场规模与市场范围蚕食！但是，对于洋河来说，点状结构化成功并不意味着其线状结构化战略就是水到渠成，洋河如果要实行线状结构化战略，还是有很多障碍需要突破！
线状战略有自身非常明显的特征，如果操作不慎，或者对这种战略认知粗浅，则线状战略往往存在更大的陷阱！特别是二线品牌，推行线状战略需要更加审慎对待品牌资源与市场资源，谨慎处理制造商经营独立性与经营主体多元化之间的关系。
线状战略核心特点是：主体性与多元化！
主体性特征：能够实施线状战略首先需要一个相对比较独立的主体性经营载体，而且这种主体性经营一定是以品牌为导向的主体性经营特征。一个缺少品牌为导向的主体性经营白酒企业，直接去实现线状战略，往往是比较危险的。还有一种情形可以实行线状结构化战略，具备普及性非常广泛的基础性产品。比如红星二锅头这样的企业，虽然缺少主流的中高端产品品牌，但由于其普及性产品影响深远，这样的品牌也具备实施线状结构化战略基础与条件。
多元化特征：几乎所有实现线状战略的白酒企业都会毫无疑问选择多元化经营。最早实现线状战略的五粮液集团就是通过授权经营，贴牌买断等多元化经营手段，获得规模化经营效果，多元化是最大化线状战略充分条件！
但是，为什么提严谨的主体经营战略？告诫白酒制造商，在进行授权经营白酒过程中，必须遵循一定的专业原则与商业原则，而不是随机，随意进行产品品牌开发！实施线状结构化战略，必须重视秩序，顺序，科学与规范。
案例剖析：例外的茅台与困惑的云峰。茅台集团是一个例外。贵州茅台在主品牌---茅台酒取得巨大成功后，围绕茅台酒开发了茅台王子酒与茅台迎宾酒，这两款酒因为定位的严谨性以及市场细分化处理，还是获得了很好的市场效果。考虑到对茅台酒核心品牌保护，茅台对这两款线状延伸的产品品牌并没有授权经销商经营，而是由茅台集团自己独立经营，同样取得了巨大成功。
而与之位于同一个白酒带的云峰酒业就没有这么幸运了。云峰酒业小糊涂仙系列产品成功上市以后，围绕小糊涂仙产品，云峰酒业开发了一系列相关产品品牌，小糊涂神，小糊涂圣，小酒仙，小福仙等系列产品品牌，但是由于云峰酒业依然采取点状战略模型，全国各地成立云峰酒业营销公司自己独立经营，使得其开发的系列产品并没有爆发出巨大销售能量！假如云峰酒业能够导入更多的经营主体，并实施品牌授权商经营，今天的云峰酒业可能就是另外一种情形！因此，对于二线白酒企业来说，实施线状战略，多元化经营主体是成功实现线状战略十分重要的标志。
3、线状战略资源配置
结构化战略之线状战略资源一、消极老板打造积极平台
与点状战略白酒企业老板有很大的不同，点状战略白酒企业老板是一个积极老板，老板事无巨细地参与企业战术执行层面工作。但对于线状战略白酒企业，往往需要老板具备很强的协调与利益平衡能力！由于企业很难做到绝对公平利益分配，因此，所谓消极老板更多是充当一种比较充分的缓冲带角色。
消极老板是一个相对概念，消极老板主要表现在市场操作战术性参与会比较消极。但是，打造一个高效，透明的平台系统将成为老板工作重点，包括政府资源疏通，各种协会深度参与，各种利益主体相互协调等等。在打造平台这个事情上，选择线状战略的白酒企业老板往往又是一个最为积极的老板，这就是线状战略白酒企业老板必须把握的辩证关系：消极的前台老板与积极的后台老板。
结构化战略之线状战略资源二、从高级职业经理人迈向准老板
线状战略白酒企业必须要拥有一大批高级职业经理人，这些职业经理人能够独挡一面，承担起准老板的功能。
第一，懂得白酒品牌运作的专业知识，具备良好的职业素养。由于线状战略属于典型的多品牌运营，高级职业经理人不仅要对品牌战略有很好的了解，而且要对品牌传播有很深的了解。品牌战略的掌握主要帮助高级职业经理人处理内部品牌之间的相互竞争关系，而微观的品牌传播策略则是着眼于实际市场推广中的营销实践需要。职业素养主要因为从事独立事业部运营有很多利益层面的问题需要做符合职业操守的判断与推动。
第二，了解与熟悉作为企业经营者的财务，人事，成本以及宏观市场等方面的系统判断。由于高级经理人已经具备了准老板功能，因此，对高级职业经理人经营能力要求将更加复合。这中间也包括职业经理人的老板情商！
结构化战略之线状战略三、高度分权管理特点
由于经营机制与品牌模式的变化，老板已经从操盘手走向平台打造，因此，市场管理从中央集权走向高度分权阶段。分权带来了深刻的管理模式变革！主要包括经营管理，财务管理，人力资源，以及绩效考核等方面的变化。很多单位采取的是二级单位经济考核，这种方法对很多企业并不陌生。关键是如何通过虚拟经济考核建立起新型的领导者与操盘手，领导者与基层员工，操盘手与员工三方利益关系平衡，管理实质就是内部利益关系的再平衡与利益关系再造。分权管理模式能否成功最重要标志就是老板与经理，经理与员工，老板与员工三方关系平衡性再造。
结构化战略之线状战略资源四、组织结构事业部与经销商品牌化结构
在组织结构上，几乎所有的线状战略白酒企业都会选择事业部制的组织体系。事业部首先是经营中心，然后就是利润中心。根据两个中心特点进行市场资源再分配。如郎酒集团推行的红花郎事业部，青花郎事业部，新郎事业部等多种事业部市场运营体制。
同时，品牌经销商具备很强的类厂家组织的运营功能，如五粮液为了最大限度地发挥贴牌商在企业战略中的类厂家职能，组建了具备品牌事业部职能的“五粮液品牌商运营团”组织，以最大限度发挥品牌商类厂家职能。随着线状战略的成功实施，采取线状战略的白酒企业一般情况下都会导入战略合作者，这些战略合作者在遵循企业核心品牌战略原则基础上，在运营方式也更加注重将自己融入到白酒制造商经营体系中，从而成为类厂家的全面经营性组织。因此，选择线状战略白酒企业，组织结构存在一定程度上内外差别。如果没有相当规模的战略合作者，线状战略基本上很难获得巨大的成功。
结构化战略之线状战略资源五、市场资源重点品牌重点投入，辅助品牌渠道拉动。
市场资源投入上，考虑到内外有别，一般情况下线状白酒企业，都会注重硬广告资源主要投入在厂家主导的核心品牌上，对于战略合作者的关联性产品品牌，更多通过渠道政策进行市场拉动。
市场推广资源，一般是根据各个市场对相关产品品牌真实反映进行市场资源的分配，这中间，市场推广资源一般会向拥有竞争优势的产品品牌适当倾斜。
结构化战略之线状战略六、品牌战略特征
结构化战略，首先要求的是品牌必须具备成为一种结构化特征需要，并不是所有的品牌都可以直接进行线状战略延伸！有些品牌需要专业人士对核心品牌进行适当的判断与解构，然后才可以进行结构化延伸。
很多白酒企业一直比较困惑，我们也取了很多名字，但是为什么没有发挥出巨大结构化效应？甚至于有些专家对结构化品牌缺乏认知，盲目引导企业走多核心品牌道路。我们在前文中说过，结构化品牌是需要在一定规则之下进行相对应的延伸，而不是海阔天空，心猿意马延伸。所以，有些时候尽管我们创造了很多产品品牌，但是由于其不是按照一定客观规律出现的，在市场实际经营过程中，就很容易形成“群狗”，而不是“群狼”效应。“群狼”表现为，为了同一个目标，大家一致前行，而不是相互撕咬；“群狗”就不一样了，群狗往往哪怕是为了一个腐败的肉食，狗与狗之间也会相互撕咬，直至两败俱伤。结构化战略就是要满足为了一个目标共同向前努力，绝对没有冲突是不可能的，但是大方向一定不会产生根本性冲突。
所谓线状战略，我的定义是围绕一个方向拧成一股绳的力量。我们知道，直线是一个矢量概念，既有正向也有反向，我们称之为矢量；而线段又是一个标量，印证的是数量概念。华闻华通认为：线状战略首先是一个矢量概念，关联性产品品牌是有一定方向的，符合这个方向，就是正向的矢量，对企业实施品牌战略，实现多元化经营将产生正向叠加效应！如果不符合这个方向，形成的必然是负方向，对企业影响就未必是正向的效果，有时候还会形成负面影响。其次，线状战略也是一个标量，也就是说我们进行产品品牌延伸一定是有数量限制的，绝对不是说无限制延伸都会产生好的效果。如五粮液选择的品牌战略是什么？1+8+9品牌战略一直是五粮液品牌战略规划核心，“1”是指打造一个世界性品牌，“8”是打造八个全国性品牌，“9”是打造九个区域性与细分市场品牌，总体数量就是18个。但是，经过激烈的市场竞争，五粮液发现自己的品牌数量增加并没有带来市场更大规模的提升。品牌数量的极限化障碍出现了。07年，五粮液虽然还是保留了中国白酒大王的桂冠，但是销售额上已经与实际几乎是单一品牌的茅台非常相近的局面，茅台07年白酒销售73亿元人民币，五粮液07年白酒销售79亿元。
对于二线名酒来说，线状战略品牌极限是10个产品品牌，超越10个产品品牌，母品牌的承载与企业综合管理能力都会面临巨大挑战。因此，我们在服务陕西太白酒时，提出陕西太白酒品牌规划时为1234品牌战略，10个品牌的战略权重上肯定不一样，但10个品牌，在数量上已经进入到太白酒品牌承载极限！
并不是任何一个白酒企业都可以选择以品牌为导向的线状战略，如果品牌战略特征不能满足如下四个特征需要，线状战略白酒企业很难取得市场战略成功：
其一、母品牌相对成熟。所有选择线状战略白酒企业都必须拥有一个相对比较成熟的母品牌。有些几乎从来不做传播，也缺少历史底蕴的白酒品牌盲目地进行产品品牌战略延伸，希望通过换牌子获得市场规模增加，这是很荒唐的投机取巧的想法。判断是否为成熟品牌有三个标准，只要具备其中任何一个，进行线状战略延伸都有一定基础：即大众情人式的名字，如杜康，曹操，太白，仰韶等等人们非常熟悉名字，这些名字本身在消费者内心深处就已经形成永恒的胎记，企业能够做的就是围绕这些名字属性进行商业化拓展与消费化定位延伸；中国四大，八大，十六大等名酒，客观地说，中国白酒历史形成的这些名酒头衔确实是这些企业一笔巨大的无形资产，他们进行延伸型线状战略，也是比较容易获得成功，如西凤，汾酒，董酒，双沟，古井，口子等等；巨大的广告投入形成的，没有多少负面影响现代白酒，如白云边，稻花香，枝江，宋河，高炉等等。
其二、有核心产品品牌。就好像一个国家一样，缺少主权独立，何谈经济独立！对于企业来说也一样道理，如果你想做线状战略延伸，缺少自身核心产品品牌，简直就是痴人说梦！做企业是需要硬通资源保障！所以，严谨的主体性战略要求制造商必须拥有自己相对比较独立的核心产品品牌。我们看口子酒业，就是在口子窖成功基础上进行了口子坊，口子庄园，口子贡，老口子等产品品牌延展；泸州老窖为什么近几年强劲复苏？因为国窖1573成功了。随即，泸州老窖特曲，泸州老窖头曲，泸州老窖二曲，泸州醇，泸州福，泸州贡形成了真正意义上爆发性增长，一举超越了剑南春；酱香典范红花郎的成功，才真正引爆了郎酒集团的群狼效应！
特别要说明的是，这个核心产品品牌一定要是制造商自己所有。因此，对于核心品牌的所有权与经营权，制造商一定要谨慎面对。
其三、品牌延伸的格式化选择。不得不说，我们中国人对产品名称还是非常敏感的。中国家长普遍地对自己孩子的名字非常重视。而中国白酒作为纯粹的中国传统产业，集中了太多中国人的智慧与权谋。产品品牌的格式化延伸，可以在形式上做到符合线状战略特征需要－－－－矢量化与标量化标准，当然，也不排除有些地方出现个别在命名延伸上的前后缀交叉，这种延伸我们通常称为之为非典型线状战略。但某种形式的名称格式化一定占据主流地位。如我们上面给大家所举的例子。口子酒业－－－口子（商标）＋后缀；四川郎酒－－－前缀＋郎（商标）；泸州老窖－－－泸州（商标）＋后缀（国窖选择的是前缀方式）；五粮液集团－－五粮＋后缀（后期五粮液选择了很多独立品牌，如浏阳河，金六福，五湖液，长三角等等，主要由于一线品牌本身的战略优势比较明显，选择结构化品牌空间相对较大。）
线状战略对于形式要求非常严格，因为这样可以减少沟通成本，增强对成熟母品牌资产的直接嫁接！特别是二线名酒，母品牌战略扩张功能不像一线品牌那么强势，一般都会在格式上比较固化，减少消费者识别难度，降低市场沟通成本。
其四、核心价值与主流价位不冲突。我们对于产品品牌定位有两种纬度，一个是价值纬度，主要是这个产品围绕怎样的消费者人群展开，产品品牌的定位以及产品品牌传播可以满足核心目标人群需要。成熟线状战略，产品品牌之间的核心价值呈现出某种程度的互补与超越，但是对于缺少品牌规划的白酒企业，产品品牌核心价值往往不仅很难做到互补，而且有时更表现为直接的竞争关系。这对于该产品品牌在市场中的战略延伸带来一定潜在的后患；一个是价格纬度。就是如果产品品牌之间市场价格体系高度重合，当这样的产品品牌在一个市场同时出现的话，必然形成了一种非常直接的价格冲突，导致内部自相残杀。
实际上，我们看到最多的就是，很多二线白酒企业在选择多产品品牌运营过程中，出于种种因素考量，饮鸩止渴，出现了价值，价格，市场三个同时高度重叠情形，这样的策略选择看上去好像也是线状延伸，但经营效果往往非常差！
案例剖析：西凤酒：一种可能的伪品牌导向线状战略选择。
选择多品牌经营战略几乎成为中国白酒所有企业共同的抉择！中国四大名酒，中国驰名商标，中华老字号的西凤酒也是毫不犹豫地选择多品牌（产品）经营战略，不仅如此，在市场经营主体上，西凤也实现了多元化经营主体的导入。但是，我们由此就可以判断出西凤酒实施的是既有矢量，又有标量的线状结构化战略？肯定不是，如果从微观角度分析看，西凤酒目前选择的是一种“伪”品牌导向的线状战略，西凤目前与未来相当长时间都将面临很多严峻的市场挑战！我们从三个要素分析与判断西凤酒目前的品牌战略与市场营销能否满足规律化白酒线状战略需要。
首先，从母品牌看，西凤很显然还是具备选择线状战略很强势基因（Dna）：凤型酒标准制定者，中国四大名酒，中国驰名商标，中华老字号，中国名牌等等一系列国字头荣誉，决定了西凤选择线状战略坚实基础。
其次，从核心产品品牌看，西凤经过多年的市场操作，特别是陕西市场操作，还是形成了很强势的产品品牌认知。如西凤6年，15年，西凤1952，西凤1956等等。包括其07年度推出的红西凤产品品牌也引起了行业高度关注。但是，很遗憾的是，几乎所有的西凤核心产品品牌经营权都牢牢地控制在经销商手里。特别是现金流与利润导向的核心产品----西凤6年，15年，一直为好猫酒业所把持，使得西凤不得不面临这样一个事实，西凤酒股份有限公司自身的赢利能力很差！这对于西凤酒这样拥有诸多国字头荣誉称号的白酒企业来说，真的是莫大的悲哀！
回过头来看，西凤酒意识到自己存在的软肋，重新开发了高档产品品牌---红西凤，这个产品品牌我们觉得立意还是比较高远的，对母品牌的资源嫁接也是非常成功的，但是遗憾的，这个核心产品品牌依然在产权制度上非常复杂！核心产品独立经营权的缺失，给西凤酒构建严谨主体性线状战略留下了巨大的隐患。
其三，产品品牌延伸格式存在比较混乱的局面，使得西凤酒很难在短时间内建立起科学合理的线状战略发展格局。西凤于07年度推出了1369品牌战略规划，1个核心品牌指红西凤；3款全国性品牌指新凤型，新特制，新珍品；6款个性化品牌分别指西凤将军情，西凤爱情海，西凤尊师酒等；9款区域强势品牌分别指西凤1956，20年金藏，9年银藏，西凤陈酿酒，西凤窖藏，西凤礼宾等。西凤1369品牌战略基本上是以销售业绩为导向而建立起来的体系，不仅已经公布品牌的独立性存在严重问题，而且产品品牌的命名实行的多是产品公用名称延展，根本就没有能够构建其属性比较独立的产品品牌体系！但红西凤是一个例外，太白酒无法在这点上模仿西凤酒这个核心产品，因为红西凤品牌占位非常成功，太白酒很难在策略上形成形似，神似的核心产品品牌。
西凤6年15年----太白6年15年
柔西凤-----------柔太白
西凤1952/1956---太白1952/1956
西凤人家--------太白人家
西凤友缘酒-----太白友缘酒
西凤金窖藏/银窖藏-----太白金窖藏/银窖藏
金西凤/银西凤-----金太白/银太白
珍品西凤陈酿-----珍品太白陈酿
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从命名规律上，你很难总结出西凤产品名称的客观规律，更不要说消费者识别难度多么大！西凤产品分类，是前缀还是后缀？我们完全搞不清楚。西凤酒产品名称的混乱是导致其推出的所谓“1369品牌战略”完全不可能着陆的根本原因。
命名核心词上，西凤产品名称使用的完全是产品年份与比较泛化的功能性名词，可以说其产品名称不构成独立的产品品牌，也更加不可能形成产品品牌壁垒。所以，任何一个白酒企业模仿起来就非常简单！
其四、品牌定位与传播，以及产品价格体系极端混乱，市场高度重叠，使得线状战略内涵型要求根本得不到满足。成功的西凤酒产品品牌定位与传播真正是少之又少。
西凤酒主品牌过于强势，加上主品牌传播上严重泛化，也给该企业推动产品品牌系列化带来了非常难以逾越的横沟。西凤酒要想形成科学合理的结构化战略体系，需要在品牌战略上做专业，系统的调整，在市场布局上也需要建立更加科学合理的战略布局理念。
案例剖析：汾酒：品牌导向线状战略困局引发的思考
汾酒在线状战略品牌化导向上，比西凤酒要高明很多！由于汾酒集团整个品牌战略是多核心品牌战略的面状战略体系，我们选择的仅仅是汾酒为核心品牌部分的线状战略系统。
其一，母品牌－－汾酒，作为中国八大名酒，其核心品牌的延展能力非常强大，特别是汾酒一直在央视的传播：“水禾精华，清香纯正”比陕西西凤酒的“中国驰名商标，中华老字号”传播高明百倍，所以，汾酒母品牌价值还是非常明显与明确的；
其二，产品品牌的延伸与定位符合线状战略格式化需要。汾酒采用的前缀的方式进行产品品牌延伸。如国藏汾酒，青花瓷汾酒，中华汾酒，白玉汾酒，老白汾酒(晶粉老白汾/青花瓷老白汾)，玫瑰汾酒等，属于前缀＋汾酒命名，格式化非常精准。不仅如此，汾酒的每一个产品品牌都有十分精准的定位与传播，并且与母品牌之间没有形成冲突；为了在香型上更加聚焦，汾酒集团规定，汾酒品牌一律使用清香型香型，杏花村一律使用浓香型，在产品香型上形成有效区隔。
其三，多元化经营主体导入。汾酒在失去“白酒大王”桂冠后，就开始向五粮液等川酒企业学习，引入了多元化经营主体，区域性买断是汾酒主要选择形式，这种多元化经营主体对汾酒快速进入白酒第一集团军起到了非常巨大的作用。但问题恰恰是出在多元化经营这个环节。汾酒采用的区域性买断经营，而不是五粮液的完全授权经营，使得市场管理出现了前所未有的困难！如老白汾产品在河南市场，五年／十年老白汾授权河南世嘉酒业，但同时，汾酒集团将六年／十五年老白汾品牌授权另外商经营，形成了同一产品品牌多个经销商格局；另外就是同为五年／十年老白汾，河南买断商与江苏买断商不属于同一个企业，形成了区域市场之间的窜货与砸价。不彻底的多元化经营导致线状战略市场条件不复存在，这也是汾酒集团需要审视的线状结构化战略问题所在。
其四，核心独立产品品牌不完全市场化，造成了汾酒集团实际上处于跛脚的位置。汾酒集团一直将国藏汾酒作为自己独立经营的核心产品品牌，但这个独立核心产品品牌在经营上一直处于不温不火状态，特别是河南市场，国藏汾酒基本上没有形成有效的市场销售，而是买断商产品老白汾主导市场，形成了完全受制于经销商困难局面。
结构化战略之线状战略资源七：营销要素特征
产品特征：线状战略白酒企业在产品包装上共性化元素与差异化元素通常是完美地统一在一起的。我们可以将郎酒产品的瓶子形状放在一起，就会发现，各种郎酒产品品牌在形状与精神内涵有着非常奇妙的共性化特征，但同时我们又会发现，他们的性格上往往有相当大的差异，这种共性与个性的完美统一，说明了线状战略白酒企业在进行产品品牌包装设计上是需要全面，系统地进行思考，而不是随机进行；回过头看，五粮液，五粮醇，五粮春，五粮神等延伸型产品品牌，在包装风格上也能够做到内涵与外包共性与个性的奇妙统一；口子窖，口子坊，口子贡，老口子等产品品牌，在包装风格与核心价值体系上也做到了共性与个性的完美结合。而汾酒系列品牌在包装材质上一般会选择陶瓷材质，创造了包材的共性化特点。因此，线状战略白酒企业产品上辩证关系处理是确保线状战略在统一战略下得以成功实现的基本保障！
价格区间：线状战略白酒企业执行的是宽价格体系。需要重视的是，当企业面对全国性市场布局，价格带的选择与区隔应该有更加系统的思想。
首先，厂家直接控制的主流核心产品品牌需要具备宽价格带特征。作为一个有志于进行全国市场拓展的厂家，任何一个白酒企业在推出自己核心产品品牌价格带的时候，我觉得应该立足全国市场，而不是仅仅盯着区域市场的情况。研究全国市场二线名酒价格体系变化对于我们确立线状价格带十分重要！
其次，同一市场，不同目标人群消费者可以推同样的产品价格。这个策略在线状战略中使用需要非常谨慎！毕竟价格是消费者消费一个产品品牌十分重要的指标，而且在价格区间上也必须要有一定差异，以防止出现价格带冲突。
第三，不同市场，相同价格带线状战略可以大力推动。为什么白酒企业要推动多品牌战略？绝大部分都是为了满足不同市场对价格带需要，但是，通常一个风格的白酒产品品牌往往又很难满足多个市场品牌价值需要，因此出现了很多同一价格带多产品品牌局面。另外一种情形就是严格控制贴牌商价格体系与厂家主导性价格体系高度重合情形出现。
渠道特征：复合型渠道战略是线状战略白酒企业必然选择。由于线状白酒企业发展战略主体性与多元化统一，对于渠道要求也出现了复合化趋势。这种复合化需要决定了渠道的复合化。线状白酒企业中渠道区隔方法也是决定线状战略能否成功实施的关键性要素之一。汾酒集团虽然在其他线状战略要素上无懈可击，但在渠道区隔上出现问题，同样使得线状战略难以获得现实的效果。从大的模式上看，线状战略渠道包括三种形态，其一是直营，自建终端，自营消费者市场，如五粮液的全国市场专卖店体系，很多二线品牌面向目标市场的自建终端等等；其二是制，这也是线状战略最为常见的渠道形式，制含有深度分销/深度协销/直分销等模式；其三就是授权买断以及贴牌品牌运营商等，北京华闻华通咨询经过长期的研究摸索，创造了一套完整的结构化营销手段，可以分别满足不同结构化战略体系下的市场需要，在今后的沟通中，华闻华通将适时推出结构化营销工具，帮助企业建立结构化营销体系。
促销手段也是一个种复合型促销，包括渠道促销，终端促销，消费者促销等等多层次促销手段使用。
结构化战略之线状战略资源八：商业模式
与点状战略单一企业主导性商业模式不同，线状战略白酒企业在商业模式上更加多元化！厂家主导的经营主体；同时，贴牌商经营主体开始占据企业经营相当大比重。一部分高级职业经理人以市场资源作为股份进入到经营主体之中。
4、线状战略之经典案例
案例一、典型性线状结构化战略 郎酒：典型性线状战略实践者----最具潜力最具魅力的二线名酒品牌
案例二、泸州老窖：非典型性线状战略----重现浓香鼻祖辉煌！
案例小结：
虽然郎酒与泸州老窖均选择了线状战略，但是在阶段与形式上还是有很大的差异。
第一，泸州老窖在时间顺序上，先推高端核心品牌（国窖1573），在国窖1573取得巨大市场成功以后，才进行系统的产品品牌提价与延伸，同时进行跟进性产品品牌的授权，泸州老窖实际上是充分实现了点状战略之后，才升级到线状战略，是一种渐进式的发展战略思路。由于泸州老窖属于一线中国名酒，在结构化战略选择条件上要远远优越于二线名酒，因此，泸州老窖除执行相对比较宽松的主流线状结构化战略，泸州老窖还拥有一些独立品牌，如永盛烧坊，盛世天香，一品坊等独立品牌。
郎酒选择的则是跨越式发展道路！几乎是同一时间，郎酒忽然就意识到必须建立起以品牌为导向的结构化战略，并且立即行动，因此，红花郎，如意郎，青花郎，蓝花郎，黄花郎，以及新郎酒，福郎酒，国藏郎等等系列产品迅速占据各地市场销售终端。很显然，郎酒对汾酒还是有一定的研究，其推出的产品品牌也借助了香型分类的方法，红花郎主要覆盖酱香型产品，并且严格禁止贴牌产品进入；而新郎主推兼香型香型，也是进行限制性进入手段；对于浓香型产品贴牌产品，郎酒集团全力以赴推动多元化经营。郎酒基本上是跨越了点状战略阶段，直接进入到线状战略体系，并且获得了巨大商业上成功。
第二，泸州老窖实行的是不完全线状战略。为什么这样说？在泸州老窖产品战略规划中，一直认为自己实行的是双品牌战略，即国窖系列与泸州老窖系列，但我们还是认为国窖与老窖还是同属一个核心词下的两种品牌分类，其产品品牌精神内核并无多大的变化！由于品牌格式化并不是很严谨，因此，我们称之为不完全线状战略；
商业地产的现状篇9
关键词：商业银行；破产程序；特殊法律制度；完善措施
一、商业银行破产申请主体制度研究
1.我国商业银行破产申请主体的立法现状
破产申请主体是指认为商业银行已达破产标准，有权依法向人民法院提出破产要求的自然人、法人和组织机构。我国《企业破产法》第七条规定：“债务人有本法第二条规定的情形，可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算申请。债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。企业法人已解散但未清算或者未清算完毕，资产不足以清偿债务的，依法负有清算责任的人应当向人民法院申请破产清算。”一百三十四条规定：“商业银行、证券公司、保险公司等金融机构有本法第二条规定情形的，国务院金融监督管理机构可以向人民法院提出对该金融机构进行重整或者破产清算的申请。国务院金融监督管理机构依法对出现重大经营风险的金融机构采取接管、托管等措施的，可以向人民法院申请中止以该金融机构为被告或者被执行人的民事诉讼程序或者执行程序。”《商业银行法》七十一条规定：“商业银行不能支付到期债务，经国务院银行业监督管理机构同意，由人民法院依法宣告其破产。商业银行被宣告破产的，由人民法院组织国务院银行业监督管理机构等有关部门和有关人员成立清算组，进行清算。”对商业银行的破产申请主体进行了规定。根据法律的规定，债权人、商业银行和银行业监督管理机构有申请破产的权利，同时，银行业监督管理机构对债权人、商业银行的破产申请进行审查。
2.我国商业银行破产申请主体制度的完善措施
我国目前的立法赋予债权人、债务人和银行业监督管理机构符合国际上通行的破产主体申请制度。对于商业银行来讲，它是最了解自身的财务状况的，加上银行信息的保密性，外界对于商业银行的经营状况并不十分了解。同时，商业银行作为一个民事主体，有处分自己权利的资格。因此，赋予商业银行破产申请主体的地位是必要的。但是，对于商业银行作为破产主体申请破产时必须要经过银行业监督管理管理机构的审查，以避免商业银行滥用破产申请权利逃避债务，损害债权人的利益。现行的法律虽然赋予了银行业监督管理机构对商业银行申请破产进行审查的资格，但规定较为粗糙、模糊，可操作性不强。而且，对于商业银行恶意申请破产的法律责任也未涉及。因此，有必要在现行法律基础之上明确地规定银行监督管理机构如何对申请破产银行的审查，如对申请破产银行资本充足率进行审查，对其破产可能会造成的金融市场的影响进行评估等，以决定是否允许其申请破产。同时，将商业银行恶意申请破产的法律责任纳入商业银行破产法律制度的范畴，减少金融资源的浪费。
债权人为为实现债权而申请债务人破产是破产法赋予债务人最基本的权利。破产制度创立的目的就是为了保护债权人的合法权益，商业银行也不例外。在商业银行破产中，债权人最主要的就是就是广大的储户。由于他们对银行的财务状况了解较少，无法知悉商业银行的真实的经营情况，他们判断商业银行出现破产原因的标准就是银行无法偿付到期债务。如果允许他们随意的提出破产申请，势必会将经营状况良好的企业推置于破产危险之中。所以，应在有关规范商业银行破产的法律中明确规定商业银行的债权人申请破产要先征得银行业监督管理机构的同意。若银行业监督管理机构不同意破产申请，债权人可以采取复议的方式进行救济。这样，既能保证债权人充分地行使权利，又能维护金融市场的安全和稳定。
银行业监督管理机构对银行的监管贯穿银行业务活动的始终，所以，其对于银行活动的了解程度高于债权人。而且，它是独立于商业银行和债权人的组织，具有中立性，在对银行进行破产申请时必然会更加理性、科学。所以，商业银行和债权人在申请银行破产时必须征得银行业监督管理机构的同意。现行立法对于我国银行业监督管理机构的自由裁量权限制的较多，在未来的立法中，应该借鉴国外的立法经验，给予银行业监督管理机构更大的权限，更大程度地发挥银行业监督管理机构的作用。
二、我国商业银行破产财产清偿顺序制度的研究
1.我国商业银行破产财产清偿顺序制度立法现状
关于商业银行破产财产的清偿顺序分散地规定在《企业破产法》和《商业银行法中》。《企业破产法》第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（1）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（2）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（3）普通破产债权。”[参照《中华人民共和国企业破产法》第一百三十一条]《商业银行法中》第七十一条规定：“商业银行破产清算时，在支付清算费用、所欠职工工资和劳动保险费用后，应当优先支付个人储蓄存款的本金和利息。”[参照《中华人民共和国商业银行法》第七十一条]按照现行法律的规定，破产商业银行破产财产的清偿按照以下顺序：先清偿破产清算费用和共益债务；然后清偿破产企业的职工工资和劳动保险费用，然后再偿还个人储蓄存款人的本金和利息。
2.我国商业银行破产财产清偿顺序制度的完善措施
按照现行破产银行债务清偿顺序的规定，个人储蓄存款人的清偿顺序排在破产企业企业职工工资和社会保险费用之后，这一清偿顺序与保护债权人利益的目标相背离。因为就目前我国的情况而言，商业银行职工属于高收入群体，在银行破产时并非属于弱势群体，而广大的储户相较于银行职工来讲处在更为劣势的地位，所以，将破产银行职工工资和社会保险费用的清偿顺序放在个人储蓄存款之前并不符合保护弱者的原则。所以，未来在商业银行破产的法律制度构建方面，应将个人储蓄存款的清偿顺序放在破产银行职工工资和劳动保险之前，清算费用和共益债务之后。对于商业银行欠缴的税款的清偿顺序，也应该排在个人储蓄存款之后。虽然税收是国家财政收入的主要来源，但经各国的实践表明，将个人储蓄存款的清偿顺序放在商业银行所欠缴的税款之后并不会对国家的财政收入造成不良的影响，但却能是债权人的利益得到最大的保护。所以，未来商业银行破产财产的清偿将个人储蓄存款的清偿放在商业银行的破产清算费用和共益债务之后。
三、我国商业银行破产法律责任的研究
柏拉图说过：“如果某人管理人类事务可以不承担责任，那么就必然产生傲慢和不正义。”法律责任的缺失将会导致权利的行使和义务的履行得不到保障。所以，构建完善的商业银行破产法律责任制度是保护债权人利益，保证破产健康有序发展的必然要求。
1.我国商业银行破产法律责任的立法现状
我国现行的商业银行破产虽然涉及了法律责任，但尚未构建起完善的法律责任体系。就目前的立法情况而言，主要有2000年制定的《金融机构高级管理人员任职资格管理办法》第二十九条的规定。在《商业银行法》的七十三至八十九条中规定了商业银行及其从业人员对不法经营行为的法律责任，但并未规定其在接管、破产、清算中的法律责任。这些有关于破产法律责任的法律规定较为分散，而且缺乏专门针对商业银行破产的法律责任的规定。同时，对于商业银行破产，没有关于这方面的刑事责任的规定。总之，对于我国目前商业银行破产的法律责任而言，法律涉及的较少而且不成体系。因此未来的商业银行破产立法有必要在这一方面予以完善。
2.我国商业银行破产法律责任的完善措施
针对于我国目前的商业银行破产法律责任的现状，应该将这些分散的规定进行梳理、整合，构建完善的商业银行破产法律责任体系，规定专门针对商业银行破产的法律责任。同时，对于破产应承担的责任进行民事、行政、刑事的划分，分别规定在何种情况下应承担何种责任何种层次的责任。同时，还需要明确地规定参与银行破产的评估机构、律师事务所、会计师事务所等机构的法律责任以使其更好地履行职责，将商业银行破产所带来的损失降到最低。在刑法中，也应该将严重的破产欺诈行为纳入刑法调整范围，加大对这一行为的打击力度，维护整个金融体系的安全。
参考文献：
[1]杨松等.银行法律制度改革与完善研究[m].北京大学出版社，2012.
[2]参照《中华人民共和国企业破产法》第七条.
商业地产的现状篇10
商业银行个人理财现状对策
随着我国金融市场发展和金融体制改革，商业银行面临的竞争越来越激烈，而个人理财业务的发展对于商业银行综合能力的提高具有重要意义。它不仅可以增加商业银行的利润，还可以拓展商业银行的业务范围，使其拥有更加稳定的客户，同时，还可以完善其服务功能，提高其与互联网金融相竞争的实力。
一、商业银行个人理财业务的含义
商业银行的个人理财业务就是商业银行以自然人为服务对象，根据客户确定的阶段性的生活和投资目标，按照客户的资产状况及风险承受能力，由专家为其提供提供投资建议，帮助客户将资产合理地投资于储蓄、股票、债券、保险等理财产品中，实现个人资产的保值增值。
二、商业银行个人理财业务发展现状
与发达国家相比，我国的个人理财业务处于初级阶段。但是近些年来，国内的商业银行都意识到开展个人理财业务的重要性，纷纷提供了各种理财产品，如股票、期货、房地产、大宗商品等，理财产品的规模不断扩大，以满足广大客户不同的需求，并运用其具有相关专业知识的理财人士为客户提供建全方位、专业化的理财服务，商业银行的理财服务已渐渐迈入规范化、标准化的阶段。
三、商业银行发展个人理财业务的必要性
首先，改革开放以来，我国的经济不断发展，居民收入明显提高，而且不同地区、不同行业的人们收入差距也在不断扩大，财富主要集中于中高收入阶层，居民的理财意愿也越来越强烈，这就给商业银行提供个人理财服务提供了机遇；其次，随着互联网金融的发展及国内包括国有银行、股份制银行、外资银行、中小银行的兴起，商业银行面临的竞争越来越激烈，以客户为中心的服务理念迫切要求商业银行提供个人理财服务。
四、商业银行个人理财业务存在的问题
1、理财产品设计不合理
我国商业银行的部分理财产品没有根据客户的实际要求和风险承受能力去设计；没有应用科学合理的方法去预测理财产品的收益情况；没有在更广泛的程度上开发出满足客户需要的理财产品；另外银行在销售其他一些理财产品时，没有对产品的风险和收益情况进行仔细研究，没有很好地履行义务。
2、理财服务对象的定位问题
目前，我国的商业银行主要将理财产品定位于一些高端客户，为高端客户提供的服务是标准化、个性化的，有专门的理财规划师为他们提供长时间规划，对于一些中低收入的客户则相对缺少较标准化的服务，这在一定程度上不利于银行理财业务的长久发展。此外，在不同的地区，商业银行也没有仔细划分市场，有针对性地开展相应的业务。
3、缺乏专业的理财人员
理财业务不同于普通的银行业务，它是一项综合型、专业型业务，它不仅要求从业者精通银行业务，还要掌握证券投资、房地产投资乃至收藏品投资等相关知识以及丰富的社交经验和人际交往能力。而我国银行从业人员长期以来业务单一，不具备一定的综合能力，因此为了促进理财业务更好的开展，银行迫切需要相关的综合型人才。
4、个人理财业务层次偏低
客户进行理财的根本目的就是实现资产的保值增值，而从目前的情况来看，人们更多关心的是资产的增值，而没有多考虑资产安全及相关风险问题，而这又是理财业务的最基本层次和最高层次，客户在投资理财产品时不仅要考虑到资产的增值，更多的应该考虑的资产的流动性和安全性，要根据市场状况及自身的实际情况，改变传统的理财观念，选择适合自己的理财品种。
五、商业银行个人理财业务发展对策
1、创新个人理财产品
个人理财业务涉及面广，理财产品又处在不断地开发与创新之中，因此实现个人理财产品的创新对于银行业务的发展有重要意义。一方面，个人理财产品的设计应符合广大投资者的利益，满足不同的需求，种类也应该多样化，我国不同地区的经济发展程度差别很大，要针对不同的地区的经济情况开发不同的产品，银行同时要与保险机构、证券机构等金融机构合作，推出多种类型理财产品。另一方面，商业银行在创新理财产品的同时，也要使得自己的服务质量提高，尤其是对于一些中高端客户。
2、细分理财市场，进行理财定位
商业银行开展个人理财服务，应该根据自身的实力、经营状况及对市场状况开展不同的理财业务。一方面，对于高收入者提供多样化、个性化的理财产品，满足深层次、多方面的需要，提高客户的满意度，对于低收入者提供能够使得资产保值增值的服务，理财产品的风险系数应相对较小，且应是与日常生活相关的实用型服务。另一方面，如今互联网技术发展迅速，在经济发达地区可以通过互联网技术的迅捷提供高科技、高收益的个人金融服务，在经济欠发达地区，则应该更稳妥地发展存贷款业务。
3、提高理财人员的专业素质
首先，银行在招聘理财人员时，应该着重了解应聘人员是否具有理财方面的相关专业知识，同时对于正式上岗理财人员应制定一定的培训计划，使其能够综合掌握理财方面的知识和专业技能及一定的营销技巧等。其次，银行应该实行一定的岗位轮换制，这样可以使得理财人员尽快熟悉银行的各类业务。
4、分步骤分阶段发展个人理财业务
我国的个人理财业务与国外的一些银行相比，还处于初级阶段。银行在提供一些个人理财服务时，应采取由点及面，由重点客户到一般客户的思路逐步实现理财服务的升级，在实现客户资产保值增值的同时，自己获得一定的收益。银行个人理财业务的发展是需要在长期中逐步完成的，它不仅需要银行自己实现理财产品的创新，服务水平的提高等，还需要在国家大的金融环境下，居民个人对于理财意愿的增强及相关政策、技术、人才等多方面的完善，因此商业银行理财业务的发展不是一蹴而就的，需要多方的配合。
参考文献：