社区运营计划篇1
【关键词】台湾;社区发展;社区大学;公民社会
一、台湾社区发展的缘起
联合国出版的《通过社区发展促进社会进步的报告》中提出了社区发展的十条基本原则,指出社区发展应是一种有组织的努力,将当地人民自助合作的力量与政府或志愿机构协助的技术相互配合,以改善社区的生活条件。台湾省自1964年起,以贯彻民生主义社会政策为目标,大力推行社区发展计划。台湾当局先后制定了《社区发展工作纲要》、《基层民生建设实施纲要》和《台湾省社区发展8年计划》等文件,并组织实施。社区发展动力来源于两个方面:精神层面源自历代的民间互助结社活动(社仓,义田,乡约,会馆,团练);实际运作层面吸取了民国初年的乡村建设经验。“社区总体营造”首次出现于1994年10月3日文建会在立法院的施政报告,文建会开始省思重建逐渐流失的台湾本土文化,并希望透过对本土的认同,启动社会重建的机制,营造一个新社会,营造一个新文化。2002年行政院提出了“挑战二00八:国家发展重点计划”的十项计划,将“新故乡社区营造计划”列为第十项,指出计划的主要项目有活化社区营造组织、社区营造资源整合、原住民新部落运动、新客家运动及医疗照护服务社区化。
二、台湾社区价值观重建的关键――社区大学
1.台湾社区大学发展概况。台湾的社区大学是台湾民间教育改革运动所创造的一套办学模式,结合了高等教育、公民教育、成人教育、社区教育和继续教育等类型,打破彼此的界限,是社区总营造运动中社会价值观重建的关键。台湾现有近十余所社区大学,每一所都尝试与所在地的社区产生更密切的互动关系,并别出心裁地发展各自经营方式。一般每所社区大学都会邀请地方文史工作室到校开课,无论是学术、社团或艺能课程,利于提高学员们的社区意识及认同。有时联合社区人士,协助社区进行公共议题的探讨与处理,以解决社区范围的问题。社区大学不仅局限在“地理空间”的社区概念中,更关切大社会的组织形态和价值观。自1998年9月28日第一所社区大学在台北市文山区木栅国中开学以来,社区大学成为各界瞩目的焦点,由于社区大学一开始便不愿意局限于传统的社会教育范围,它的课程、师资、经营、学制皆独树一帜,朝向一种“另类大学”的方向摸索前进,为台湾的社区运动注入了新的活力。
2.社区大学在社区发展中的效用分析。以往的社区事务,通常由“社区发展协会”负责推动,这类基层组织既缺乏经费、人力,又没有吸引人的创意或理念,便沦为形式化的公家机构,无法真正发挥其社区自治的功能。社区大学与“社会自治”密切关联,是社会价值观重建的一个重要环节,培育起来的公民社会必将是台湾社区发展的动力之源。社区大学主张公民经由结社和组织的经验,能够有能力、理性地处理社区及大社会中的公共事务,并对种种社会问题的原因能进行内在的反省,以便逐步消除由于隔阂、猜忌、误解和无知所衍生的对立与不平等。社区大学招收到一批热心的学习者,通过社区大学建立起人际网络,更有机会参与社区大学鼓励组成的其他团体,成为自发、主动关心社区公共事务的居民。台北市文山社区大学举办的社区领袖工作坊,容纳进了社区内的各方意见领袖,包括区公所、里长、社区发展协会、社区规划师、社区团体等都有参与,其形式类如社区大学的自主社团,并安排了六周课程,讲授社区经营的各项技能。这个工作坊开始运作以来,首先锁定了具有公共利益性质的若干议题,接连推出几次成功的方案企划后,这批参与课程的学员更自行成立另一个志愿性社团“文山新愿景促进会”。
三、台湾社区建设的启示――通过教育促进公民社会的培育
社区大学教育是社区发展的力量之源,它能够促使学员们自发或自觉地行使各种基本的公民权,不只是作为“沉默的大众”,让“社会自治”的机制能由下往上地推展,使得社区的草根力量成长茁壮,培育起良好的“公民社会”,进而促使社区的健康发展。现代社会已经超越了乡土社会的“差序格局”和“熟人社会”,由血缘为基础的“共同体”转为利益为基础的聚合体“社会”,也就是因社会分工而带来的“有机团结”的社会,这是一个过渡期,转型中产生的了一些“失范”现象,在某些区域,社会凝聚力有所减弱。社区建设应当广泛调动社会力量。社区建设中的引导必不可少,纵然“反思性的社会监控”日益加强,“私人领域”还是应当不断扩大,公民社会权利应当不断增长。公民精神。
参考文献
社区运营计划篇2
[关键词]营销策划；小区规划；房地产项目；策划；应用
近年来，房地产项目在发展过程中，取得了一定的进步，但依然存在很多问题，导致项目产品销售额下降，给房地产带来了经济损失。本文围绕营销策划和小区规划设计进行阐述，分析了其在房地产项目中的应用。
1、房地产项目存在的问题
当今社会，由于某些房地产项目的营销策划与小区规划设计等方面脱节，严重阻碍了房地产项目的作业进程。在实际生活中，开发商不重视对某些小区的科学规划设计，导致项目出现缺陷户型的情况；某些小户型住宅被开发成大户型住宅，导致硬件设施无法满足大户型住宅，使房地产项目出现滞销情况。因此，房地产在营销策划项目的过程中，必须提前进行规划谢十工作，保障项目销售的质量，从而提高经济利益与社会效益。
2、“前营销”策划的重要性
“前营销”对小区规划设计工作具有重要意义。因此，当项目具有良好的影响基础时，房地产才能开发出科学地房地产产品，提高经济利润。“前营销”策划工作能够清晰定义住宅小区的档次定位，利于小区后期的产品开发。在“前营销”的策划环节中，设计师必须保障小区规划设计的合理性、规范性、科学性，必须坚持“以人为本”的设计理念。由于住宅小区的定位不同，因此高端型小区与经济型小区在规划设计中，存在很多不同点，主要体现为内涵、品质、建筑风格等。同时，个性化住宅小区规划与中端型住宅小区规划必须具有不同点，设计师在设计之前必须充分调查目标客户的生活习惯，不断满足客户的消费需求。当小区的档次定位清晰后，利于后期的产品营销策划工作。“前营销”策划通过工作人员具体分析目标客户的生活品质，提供给设计师详细的市场依据，使设计师能够根据小区的实际情况，不断提炼出产品亮点，从而提高开发商的市场竞争力。因此，“前营销”策划对小区规划设计工作具有重要意义。开发商在对小区进行营销策划的过程中，必须充分考虑目标客户的消费需求。通过邀请专业的策划公司参与项目开发环节，避免出现决策失误的情况，提供产品的质量。
3、营销策划和小区规划设计在房地产项目中的应用
成功的营销策划，利于房地产项目的后期运营，是开发商获得经济利润的重要表现。由于小区规划设计的质量直接决定了住宅产品的性能，对房地产项目的销售具有重要影响。因此，设计师在对小区规划进行设计的过程中，必须重视以下几个方面。
3.1小区主题设计
设计师在对小区进行规划设计的过程中，首先重视的内容应为小区主题。小区主题的理念直接关系到设计师对整个小区的规划设计，体现了小区的特色风貌。小区规划设计不仅仅是房地产在销售产品过程中对产品的宣传，而且是产品与服务的实质体现，对房地产项目的销售具有重要意义。在设计过程中，小区理念是由设计师根据小区的实际情况，进行提炼得出的。由此可见，设计师在对小区进行规划设计之前，必须充分了解市场信息，不断提高小区主题设计的规范性、合理性、科學性。当住宅小区缺乏鲜明主题时，不利于开发商的市场竞争优势。在对某些项目的景观工作进行设计时，一旦缺乏主题化设计，常常导致产品中出现较多的景观元素，不利于开发商的市场销售。当设计师没有设计出鲜明的小区主题时，营销策划师难以对房地产的主题进行营销推广工作，导致营销质量不断下降，对房地产造成了经济损失。
3.2风格差异化设计
近年来，房地产市场产品出现了同质化倾向。在很多住宅产品中，风格相同的户型设计、欧式建筑、园林景观、坡屋顶等，同时，房地产不断展示重复的理念、相同的设计，降低了客户的购买欲望。根据相关数据显示，成功的房地产项目具有独特的风格，例如：枫林绿洲的阳光花房设计，设计师通过创新住宅，提高了房地产的营销额，因此，差异化的产品具有重要意义。如今，很多产品的同质化倾向日益明显，为了提高房地产的市场竞争力，房地产必须重视产品的差异化，突出自身项目的个性，不断提高其竞争优势。同时，房地产还应重视环境质量、住宅地段、实力等客观因素。对于产品的差异化个性，是竞争对手不容易模仿的，属于营销策略的重要武器。如今，房地产市场的趋势为差异化营销。因此，设计师在对小区进行规划设计的过程中，必须改变传统的落后理念，建立创新理念，不断提高产品的市场竞争力，从而为房地产带来经济利益与社会效益。
3.3小区前瞻性设计
随着科技的发展，我国综合国力不断提高。人们越来越重视生活质量，对住宅小区规划提出了更高的要求。在日常生活中，很多小区常常面临这样的问题：住宅小区的业主们总购车辆不断提高，但是车位有限，导致后期车位出现供求失衡的状态，无法满足业主的生活需求。由于某些小区的智能化程度低，导致后期的运行过程中，小区无法满足业主对小区智能化的需求与安全指数的需求等。因此，设计师在对小区进行规划设计的过程中，必须具备前瞻性，充分考虑小区后期运行过程中可能会出现的变化。越来越多的开发商重视前瞻性理念，设计师在对小区的进行规划设计的过程中，充分体现了前瞻性的设计理念。从房地产项目的开工到销售结束这一过程中，为了提高市场竞争力，必须保持合适的超前性，不断吸引客户的注意力，充分满足客户的需求。根据数据调查显示，具有前瞻性的房地产项目越来越多，具有较强的市场竞争力。某些房地产产品，虽然当前销售业绩良好，产品质量优良，但缺乏超前性，随着时间的推移，将逐渐降低市场销售量。因此，房地产必须重视小区规划设计的前瞻性。因此，房地产必须重视设计师的设计理念，通过定期对设计师进行培训，不断增加设计师的建筑理论知识，同时提高设计师的专业水平。设计师还应建立前瞻性理念，不断提高房地产产品的质量，从而提高开发商的经济利益与社会效益。
结语：
社区运营计划篇3
实施经营城市战略，是加快我县城镇建设与发展，完善城镇功能，提升城镇水平，增强城镇实力，推进城镇化进程，促进经济社会跨越式发展的必然选择。根据领导的指示精神，本文拟就如何以经营城市的理念、加快我县城镇化建设，浅谈个人思考及几点意见：
一、充分认识经营城市的重要性
经营城市，是对固有模式的挑战，是对现代化城市发展理念的创新，也是促进城市大发展的必由之路。所谓经营城市，就是把现代市场经济的经营理念、经营机制和经营方式运用到城市规划、投资、建设、管理、运营的全过程，构建城市建设投资主体多元化、融资方式多样化、运作方式市场化的新体制，是政府依据城市发展目标经营城市土地、城市基础设施及其附属物等有形资产和城市土地开发权、使用权，经营权、冠名权、广告权以及城市品牌、人文资源等无形资产的一种战略措施。
城市是重要的国有资产，而且是可以经营的，经营城市可以带来丰厚的回报，这已是不争的事实。但是，由于我县历史、区位、发展基础等因素的制约，城镇建设与发展起点低，速度慢，规模小，城镇建设整体水平仍然较低。从总体上看，城市土地资产多头分散管理的状况尚未根本转变，土地资源市场配置比例低，乱批乱占土地时有发生，应由政府取得的土地收益流失严重；城市基础设施建设市场化程度不高，存量资产效益没有得到充分发挥；城市建设投资渠道狭窄，资金短缺问题严重制约着城市发展，等等。一方面，城市基础设施差，资金投入严重不足，一方面，城市资源利用率低，大量的土地收益白白流失，说到底，在改革开放的大环境下，我们还是缺乏经营城市的理念。如何变建设城市为经营城市，是我县亟待解决的新课题。因此，进一步解放思想，更新观念，坚决冲破一切体制，把经营城市作为加快城镇化进程，实现我县经济社会跨越式发展目标的战略举措和关键环节来抓，显得尤为重要。
要走经营城市的道路，就要用全新的理念经营城市土地，全新的机制整合城市资源，全新的方式盘活城市资产，把城市作为重要的国有资产来经营，努力实现工作重心从单一建设城市向经营城市转变；城市规划、建设、管理从部门分割、封闭运行向集中统一、社会参与转变；城市基础设施和公用事业发展从政府单一投资向多元化投资转变。要通过经营城市，实现城市资源的有效配置及效益的最大化、最优化，使城市的集聚力、影响力、辐射力和竞争力明显增强，真正把城市资源转化为城市资本，走出适合我县“以地建城、以城聚财、以财兴城”的新路子。
二、以城市规划为龙头，增强规划调控作用
我县是典型的皖南山区小县，旌阳镇规划区内，人口不多，面积不大，四面环山，徽水河、白沙河穿城而过，自然环境非常优越。要做好、做美这个县级城市，最重要的是总体规划、城市定位及精品的意识。要走出“旧城改造就是拆旧建新”的误区，防止象火柴盒、麻将牌一样的高楼林立，在总体规划及旧城改造中，要站得高，看得远，着力把未来城市的骨架做好。在规划编制中，建议做到以下几点：
一是加快全县城镇体系规划的编制。有关部门要按照全面建设小康社会的要求，在完善全县和区域性经济社会发展总体规划的基础上，及时组织编制全县城镇体系规划，逐步构建和完善具有山区特色的城镇发展框架与体系。按照“建设新城区、改造老城区、打造新亮点”的发展思路，有重点、有步骤的推进城镇化进程。要充分利用我县四面环山、双水穿城、植被良好等地形、地貌和生态环境条件，充分发掘和利用当地的历史文化资源，注重运用城市设计的手段，提高城市空间环境质量和文化品位，不断丰富和完善建设实施手段，突出特色，积极营造和谐统一，独具匠心的城市环境景观，通过“城市四化”、“城市包装”，打造旌德城市名片，树立独树一帜的“皖南山城”形象。同时，要从发展的眼光，考虑规划区的适度外延，尤其应将城东起伏的丘陵地带纳入规划之中，并突出山城特色。
二是加快城市总体规划和土地利用总体规划的编制。城市规划是城市建设、管理和发展的“蓝图”，是实施经营城市工作的前提和基础。要立足当前，着眼长远，按照高起点、高水平、高质量的要求，抓好新一轮城市总体规划的编制工作，并做好与土地利用总体规划的衔接。总规编制要注重城市定位、县城体系布局、山区特色和城市旅游等配套服务功能，突出山城风情、城市个性、城市生态环境保护，使规划更加科学、合理和系统，更具前瞻性和操作性。通过编制城市总体规划，合理确定城市发展目标、发展方向、城市性质和城市总体框架，科学进行城市用地布局及功能分区，发挥好指导和调控城市建设的作用。要在坚持土地基本国策和耕地占补平衡的前提下，及时调整和完善土地利用总体规划，合理确定土地资源利用的发展目标，培育级差地租，实现土地资产的增值。同时，切实抓好城市土地经营规划的编制工作，为经营城市土地提供科学依据。
三是加快城市控制性详细规划的编制。在完成城市总体规划后要及时开展城市详规的编制工作，编制详规要有侧重，要根据城市建设与发展实际，注重实效，突出重点，确定规划编制范围。对已经形成规模的老城区，短期内无法成片改造的，详规重点应放在新区或发展区；对近期能够实施老城区改造的，详规重点应放在改造区；对近期建设地段以及拟向社会供应的土地，要及时编制出控制性详规，确定用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标，形成规划图则和文本。
四是加大对规划工作的投入。在规划编制中，要舍得花钱，大胆花钱，采取灵活多样的方法，多渠道、多形式筹集规划经费，切实解决规划资金不足以及规划滞后和水平不高等突出问题。要拓展规划视野，对外开放规划市场，积极邀请省内外及国内外专家或单位参与规划编制，积极建立“政府决策、专家建议、社会参与”的体制，提高规划技术水准，增强规划科学性、民主性。
三、以土地储备运营为突破口，强化土地经营与管理
城市土地是城市的最大资产，要做好经营城市这篇文章，必须舞活“土地”这个龙头，确保政府高度垄断土地一级市场，搞好土地的综合开发，发挥土地的最大、最佳效益，才能使龙身、龙尾都带动起来。如何做到以地生财，本人认为当务之急，是要从加强土地市场化管理入手，努力抓好以下几个环节：
————加快土地储备。实行“一个渠道进，一个池子蓄，一个口子出，一个市场经营”的土地供应新机制，彻底根治多头分散批地、管地、供地的现象，坚决堵住政府土地收益流失的口子。强化国有土地储备制度。要抓紧对规划区域内新增和存量国有土地、非法占地、违法供地、土地批租情况等进行清理，分类处置限期收回，并规范供地行为。凡城镇规划区内的集体土地，按计划组织征用收储，其他单位和个人一律不得擅自征购规划区内的集体土地。对城市建成区的闲置和低效利用土地、规划的经营性用地、旧城改造用地等要有计划地依法统一收回或收购，纳入政府储备。
————加强地价管理，深化有偿使用制度。除法律法规规定可以继续实行划拨的用地外，无论新增建设用地还是存量闲置划拨土地，都必须纳入有偿使用。主要包括：一是用于商业、旅游、房地产开发等经营性活动的新增建设用地和存量闲置土地；二是经依法批准改变用途并用于经营性活动的划拨土地，如将住宅、办公等非生产经营性用地(房)改作生产、经营性用地(房)或用于出租从事经营活动的，以及将划拨土地依法用于联建、合营合作和以地易物的；三是依法用于抵押贷款的划拨土地。任何单位和个人不得随意减免出让金、租赁金等土地收益，更不得零地价出让土地，积极推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让制度。严格控制协议出让土地的范围，同时，建立健全地价管理制度，完善城镇基准地价更新，准确显化土地资产。
———加快土地开发，努力掘得“第一桶金”。我县河西区市场繁荣，商业发达，河东缺乏商业气息，但发展空间大，根据平衡发展的原则，应下大力抓好河东区的发展，着力提高商业化程度，建立河东商业新区，要加快调研，做好规划，制定方案，把开发河东新区列入议事日程。
———制定综合措施，盘活城区土地。对旧城改造，本着“政府要环境，商家要市场，居民要实惠”的原则，制定优惠政策，通过市场运作，吸引社会资金参与旧城改造；对新区建设，关键是筑巢引凤，走地产运营建城的新路子，要筑好巢，就要对新区内基础设施进行配套完善，搞好“七通一平”，优化开发环境，为引凤奠定基础，此外，打造新亮点，开发精品以及道路硬化、绿化等等，都要在盘活存量土地上做文章，要借助市场这只手，实现城市建设与盘活存量以及土地置换的互动，为经营城市注入强大的活力。
————加强领导。由县政府牵头，相关职能部门参加，负责对城市土地开发经营中的重大问题进行组织协调和决策。建立土地收购储备交易中心，负责县内土地征用、收回、收购、储备、开发整理和招标、拍卖、挂牌、出让工作。财政部门加强对土地收益的监管，按合同规定及时将土地出让金和收益纳入政府财政基金预算，缴入财政金库，用于城市基础设施、市政工程、社会基础设施建设和土地储备。计划部门要会同财政、国土资源、建设等有关部门，按照国家和省关于固定资产投资管理的有关规定，提出具体项目，并将其纳入年度固定资产投资计划。通过经营土地筹集更多的资金，加快城市基础设施和公用事业建设。
四、放开市场准入，推行城市基础设施市场化经营
(一)优化增量资产，盘活存量资产，推进城市基础设施建设与经营。对投资收益比较稳定的城市基础设施和社会事业项目，均应吸纳社会资本和外资进入。除国家法律、法规明确规定外，城市道路、桥梁、停车场、供水、排水、供气、供热、公共客运交通、污水处理、垃圾处理等设施的建设经营，都要在科学评估的基础上，通过公开向社会招标选择投资和经营主体，中标者对项目的策划、资金筹措、建设实施、管理运营全过程负责，并享有一定期限的收益权。对出租车营运权、公交线路经营权、道路桥梁广场冠名权、城市公共空间广告经营权等各类无形资产，要采用拍卖、招标等方式，实行有偿使用，提高服务水平和质量。
(二)放宽城市基础设施建设和经营市场准入限制。按照“谁投资、谁经营、谁受益、谁承担风险”的原则，充分调动各方面的积极性，除关系国家安全和必须由国家垄断的领域外，鼓励法人和自然人利用社会资金、外地资本采取独资、合资、合作，产权转让、入股、拍卖，使用权出让、经营权转让等多种方式，跨地区、跨行业参与城市基础设施的建设与经营，形成多元化的投融资机制。
(三)放开市政公用事业经营市场。打破行业垄断和地区封锁，在全面规划、统一管理、特许经营、有序开放、提高服务水平和服务质量的前提下，培育有序竞争的市政公用事业市场体系，走专业化、企业化、社会化经营的路子。市政设施、园林绿化、环境、卫生等非经营性设施的日常养护、城市公共场所保洁等要逐步推向市场，通过招标发包方式，面向社会选择作业单位、承包单位或个人，建立和实施道路养护、绿化养护和环卫保洁的承包制度，增加市场透明度。
(四)改革市政公用事业经营管理体制。按照政企分开、政事分开和建管分离、管养分离的改革思路，引入竞争机制，分割垄断行业，变独家经营为多家经营，增强行业发展活力。
(五)建立科学合理的市政公用事业价格形成机制。市政公用事业要按照保本微利的原则，制定合理价格，逐步实行价格听证制度。企业、个人及外商以独资、合资、合作等多种方式建设和运营的市政公用设施，其价格按收回投资并保本微利的原则制定。除国家政策规定外，由县人民政府根据本地具体实际制定城市供水、排水、污水处理、垃圾处理、公交、出租车、供气等市政公用事业价格，报县人民政府审核批准后实施。
五、改革投融资体制，优化投资环境
(一)建立统一规范的政府投融资体制。政府经营城市的各种收入(含土地有偿使用收入、城市基础设施和公用设施及其他设施所有权、经营权、管理权的出让收入、特许经营权出让拍卖收入等)同地方财政安排的城市建设资金以及各种城市建设专项资金要纳入同级财政专项资金管理，集中用于城市建设和土地储备、开发整理。坚持“集中投入、有限使用”的原则，根据经济发展的情况上，逐步加大政府资金用于城市基础设施、公用设施投资的力度，充分发挥政府资金的导向作用。计划、财政部门要根据城市建设需要和财力状况确定投资计划，合理安排资金支出，建立有效的经营城市的成本控制机制和相关责任追究机制。严格控制盲目借贷，避免财政风险，实现资产负债动态平衡。
(二)拓宽城市基础设施融资渠道。抓住发展县域经济机遇，争取国家和省里的政策倾斜和支持，选好基础设施建设项目，建好项目库，用好的项目争取各级对我县城市基础设施建设的支持和投入。同时，积极争取和用好银行信贷资金投入，充分发挥政府投资在城市基础设施建设经营中的导向作用，对于不能市场化经营的公益性项目，要调整政府资金投向，集中力量加大投入，保证城市功能完善和居民需求。
(三)加大金融部门对经营城市资金支持的力度。金融部门要为经营城市提供优质金融服务，对符合贷款条件的城市建设项目积极给予信贷支持。加大金融创新力度，积极试办以城市有效资产作抵押发放抵押贷款、以经营城市各种有效收费账户作质押发放质押贷款业务。
(四)营造公开公正公平的投资环境。进一步清理规范与投资有关的法规和规章，减少和规范投资领域的各项规费，对一切投资经营主体实行国民待遇。严格实行民主、科学的投资决策、咨询制度，重大项目要实行专家评估制度和公示制度。严格政府项目审批和监督制度，建立政府项目代建制、稽查制度和项目后续评价制度，实行投资、建设和运营管理“三分离”的管理。政府投资项目的建设必须采取招投标方式选择工程承包商和设计、施工、监理及材料设备供应商，运行管理必须通过公开招标选择相应的项目运行管理公司负责管理。加快制定和推行非政府投资项目实行登记备案制的办法，培育规范化的投资中介机构，加强对投资中介机构的监管，建立城市信用诚信体系，地方金融风险防范和化解机制，规范信用行为，整治信用环境，建立信用评价体系，等级制度及奖惩制度。
六、落实配套政策，加快城镇化进程
第一、全面推进城镇户籍管理制度改革。按照“积极推进、稳步实施”的原则，实行居住地登记户口制度。凡在我县有合法固定住所和稳定职业或生活来源的公民，均可根据本人意愿申报办理城镇常住户口，与其共同居住生活的直系亲属可以随迁。建立城乡统一的户口登记制度，按照户籍管理相关法律规定，以居住地登记户口，人户一致，建立健全常住、暂住、出生、死亡、迁出、迁入、变更更正七项户口登记制度。有关部门不得对公民依法申请登记户口设置各种障碍，积极调整户口迁移政策，放宽户口迁移限。对未落常住户口人员，要按照居住地登记户口的原则予以落户，以落户条件取代计划指标，引导人口的合理有序流动。普通大中专院校毕业学生的户口迁移政策按引进人才的相关规定办理。
第二、建立和完善社会保障制度。要按照“一二三产业互动，城乡经济共融”的思路，培育城镇发展的产业支撑，增加进城农民的就业机会。要按照中央和省里的有关政策，多渠道筹集社会保障资金，妥善安置好因经营城市而新增的符合社会保障条件的人员，切实解决城镇职工和进城务工农民的社会保障问题。
第三、培育和发展城乡一体的劳动力市场。坚持城乡统筹就业的改革方向，逐步建立统一开放、竞争有序、城乡一体的劳动力市场，解决城镇人员就业和再就业问题。结合户籍管理制度和社会保障制度改革，拓宽农村劳动力向非农产业和城镇转移的渠道。相关部门要加强对进城务工农民的培训、就业服务和维权工作，促进农村劳动力的有序转移流动。
第四、大力推进城镇社区建设。充分发挥街道办事处和居民委员会的作用，搞好城镇基层基础管理工作，建立完善社区组织机构，建立完善物业管理体制，搞好社区管理。抓好社区人员、场地、经费三落实，健全社区服务网络，建立以社会救助和福利服务、便民服务、社会化服务、再就业服务为主要内容的社区服务体系，增强社区服务功能，为经营城市创造良好条件。
第五、加强城市管理。完善“两级政府(县政府、镇政府)、三级管理(县、镇、居委会)”的城市管理体制，提高城市管理效能，加强城市管理与执法队伍建设，推行综合行政执法试点。大力整治城市综合环境，加快城市“净化、绿化、亮化、美化”工程建设，提高人居环境质量，创造城市品牌。
七、加强组织领导，全面推进经营城市工作
(一)加强组织领导和统筹协调。县政府成立经营城市工作领导小组，负责对全县经营城市工作的领导及组织协调工作。切实加强对经营城市的领导力度，政府主要领导负总责，分管领导具体抓，切实落实好经营城市工作的配套政策和措施，打破一切体制，创造良好的经营环境。经营城市的主体虽说是政府，但政府不能直接运作，必须有一个代表政府经营的主体。建议由“县基础建设有限责任公司”具体实施运作。要进一步调动各方面经营城市的积极性，既要坚持因地制宜，大胆探索，勇于实践，又要正确处理改革发展稳定的关系，防止“一阵风”、“过度过热开发”和泡沫经济的产生，努力形成具有地方特色和优势的经营城市模式。
(二)明确部门分工和职责。经营城市工作涉及面广，各部门要密切协作、通力配合，确保经营城市工作有条不紊地开展。
社区运营计划篇4
当前对于农村土地流转信托的制度设计的探索与尝试越来越多，然而在初期的探索过程中，出现了一系列的问题，需要借鉴国外土地流转的先进经验，为我国农村土地流转信托的制度提出一个初步的设计方案。希望可以对我国农村土地信托的发展起到积极的指引作用。
【关键词】
土地流转;信托;法律风险;制度设计
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。然而土地信托相对于其他信托模式来说是特别的，因为受托人的义务和权利是受到限制的，但是土地流转信托仍然被视作一种信托，因为信托法中的规则仍然适用于土地信托。信托公司开展土地流转信托业务，有助于实现土地资源的优化配置，使农民可以真正从土地的价值提升中获得更多的土地使用权能，从土地中分享收益。
一、我国典型土地流转模式
我国对于土地流转信托的探索早在2008年就已经出现，随着政策导向的支持，商业信托对于土地流转开始跃跃欲试，做了积极地探索。从笔者的角度看来，目前对于土地流转的探索，主要分为2个模式，即中信信托的以政府部门为委托人的模式，以及北京信托的以专业合作社为委托人的模式。
(一)以政府部门为委托人的模式
2013年10月，中信信托在安徽宿州掀开了第一单土地经营权流转信托的帷幕。作为第一次土地流转的探索，中信信托先行先试，所采用的经营模式也成为了我国土地流转信托的模板。该流转信托模式下，信托财产是土地经营权，委托人是区政府，受托人是中信信托，参与信托计划的农民收益来源有地租和投资后的利润分成。区政府通过两次委托成为适格的委托人，即农民将其土地经营权承包给村委会，村委会将经营权委托给区政府。该信托的收益凭证设计采用结构化设计，分为三类:1)区政府将土地经营权委托给信托公司，设立的管理类信托计划;2)为提升土地发展性能，设立的资金信托计划;3)为解决租金支付和建造成本设立的资金信托计划。［2］中信信托下的土地使用方式是由服务商进行集中化运作，实现规模化运营，引入种植业大户、农场商户和专业的农业合作社。
(二)以土地合作社为委托人的模式
2013年11月，北京信托继首单土地流转信托后，在江苏阳山推出了另一种土地经营权流转信托模式。该流转信托最大的特点是其委托人是农民以自有土地经营权作价出资的土地合作社，这就大大简化了委托人确定的程序，也便于落实农民的权益;受托人是北京信托，该信托公司将土地经营权承包给当地的专业合作社，利用其丰富的经验进行运营。与中信信托的模式相似，当专业合作社出现资金不足时，北京信托将设立资金信托计划，为其提供融资服务。农民的收益也是分为固定收益和浮动收益。北京信托下的土地使用方式是利用当地专业合作社，改变土地的本来用途为桃树种植培育。
二、国际上对于土地流转的探索
我国是农业大国，土地的问题对于信托公司开展土地流转信托业务，有助于实现土地资源的优化配置，使农民可以真正从土地的价值提升中获得更多的土地使用权能，从土地中分享收益。在不断探索土地流转信托发展模式的过程中，当然也免不了要分析与借鉴国际上土地流转信托发展的比较成熟的国家的经验。笔者在此主要对美国的土地信托模式和日本的土地信托模式做了详述，因为总体看，美国与日本的土地信托主要为土地开发建设设计，与国内土地信托用于农业生产有类似之处。美国的土地信托发展历史比较悠久，发展的模式也很成熟;日本的土地使用方式也是以农户为基本单位，经营比较分散，规模比较小，与中国的国情比较接近。
(一)美国土地信托模式
国内一些学者对于美国土地流转信托的描述一般为“美国土地信托模式是开发者(委托人)购买生地后，将土地所有权信托给受托人发行土地信托受益凭证，再由委托人销售该受益凭证给投资人”。笔者认为该中信托更多的是偏向于房地产信托，而不是传统意义上的农村土地流转信托，对于农村土地流转信托的借鉴作用有限，可参考性也是有限的。笔者认为美国的土地信托指的是土地所有权人通过信托协议将信托财产委托给受托人，受托人通过与其他开发者订立开发协议，是土地实现增值。美国土地信托主要分为两种模式:
1、土地保护信托模式土地保护信托(Conservationlandtrusts)自19世纪90年代初期就已经出现。土地保护信托的目标是保护稀有的自然生态区域、农地、水域、文化资源或者著名的景区。保护信托的区域一般靠近保护区，在文化和资源方面珍贵的区域或者是濒临灭绝的动植物区域的确是开展土地保护信托的佳选。此类信托的受托人一般是非营利组织或者是联邦政府。信托的受益人是美国公民，土地所有者将丧失土地的使用权，但是获得了对于土地使用的监督权益。土地所有人一般会以政府部门提供的购买价格获偿或者是土地所有人会通过捐赠的方式向受托人提供土地。
2、社区土地信托模式社区土地信托(Communitylandtrust)，它可以溯源到时期，村民持有的土地包含在集体利益之下，欧洲和北美的类公众机构土地银行(受托人)投资于土地来建造家庭农场或是促进经济发展。传统的类公众机构土地银行的作用已经被社区经济协会所代替，它的作用现在主要是:(1)获得土地的控制权并减少无主土地的比例;(2)为社区低收入者提供可以买得起的低价房屋;(3)抓住公众投资长期社区福利的价值;(4)防止房屋赎回。社区土地信托主要依靠社区成员力量，通过口口相传和战略性沟通来吸引新的成员和支持者。在社区土地信托中，社区土地信托拥有土地所有权，将土地长期租赁给拥有房屋的土地使用者或适用其他土地增值模式。社区土地信托可以在信托协议中保留购买搬出小区后空下来的房屋。美国2013年经济统计显示采用社区土地信托模式的小区的房屋赎回率比全国的平均水平底30倍。如此惊人的数字也让我们看到了土地信托对于加强社区凝聚力的巨大作用。
(二)日本土地信托模式
日本自20世纪80年代开始，大力促进提高土地的利用率。在日本土地信托是指不改变农地用途，农民将土地的所有权以信托的方式转移给受托人，受托人为了受益人的利益管理运营信托财产的制度。日本的土地流转信托中，并不是所有的农村土地都可以作为信托财产，只有在受托人调查研究后的土地确认可以在改造后可以获得出售或是出租的机会才可以成为适格的信托财产。受托人的资质也有很高的要求，只有获得农地合理化持有法人资质的机构才是适格的受托人，但是其实日本国内该类法人的数量是有限的。日本的土地信托主要分为两种:其一是出租型土地信托，在信托期限到期后，土地和土地上的不动产会重新属于委托人;第二种方式是出售型信托。日本允许土地流转的措施提高了国内土地的利用率，综合的利用了闲散土地，降低了土地利用的成本，保证了土地所有者的收益。日本土地流转政策的推行，解决了土地拥有者缺乏开发运营土地的能力与土地开发运营主体缺乏资源之间的冲突。日本土地流转信托大大提高了日本国内土地的利用率，实现了土地运营方式的多样化，实现了巨大的经济利益。
三、我国土地流转信托制度设计
在综合分析我国信托模式以及制度风险的基础，借鉴国际上对于信托的有益探索成果，笔者在此大胆对我国的土地流转信托提出一些制度设计上的设想。土地流转信托的制度设计要点应该在于明确委托人、受托人和受益人的具体的权利和义务。
(一)委托人
在中信信托的宿州模式中，该土地流转信托的委托人是区政府;在北京信托的阳山模式中，委托人是农民通过自有土地的经营权作价出资成立的土地合作社。从现行土地流转信托模式看，信托公司通过与当地村委会、镇、区政府或土地合作社合作开展土地流转信托都是比较高效的。笔者认为，虽然区政府作为受委托人，有权代农民管理土地承包经营权，但是区政府本身并不是土地承包经营权的所有人，因而笔者对于区政府担任信托计划的委托人持有一定的疑虑。相对来说，农户以土地承包经营权入股土地股份合作社后，土地股份合作社是拥有土地承包经营权的独立经济实体，由其作为委托人相对更符合《信托法》有关委托人合法拥有确定的信托财产的要求。这也简化了委托人确定的程序，也便于落实农民的权益。但是获得该区域所有土地经营权的所有权人认可和赞同，在实际操作中是有一定困难的，但是随着国家政策的推进支持与护航，农民对于这一政策的支持力度也会加大。
(二)受托人
在中信信托的宿州模式中和北京信托的阳山模式下，受托人都是专业的信托公司。在我国现行的土地流转模式之下，土地流转信托是由信托公司作为主导的，由信托公司展开实地调查，并在此基础上设计出可以满足土地承包经营权所有权人意愿的信托计划。订立信托合同后针对信托财产的特殊性设计经营管理的模式。例如在宿州模式下，信托公司将信托财产委托给专业的服务商，由服务商展开招商引资项目，引入种植业大户、农场商户和一些专业合作社;在阳山模式下，信托公司将信托财产委托给当地的专业合作社，由当地的合作社充分发挥其丰富的经验，实现对土地增值的实现。笔者认为，在农村土地流转信托发展初期，的确可以由信托公司主导，做好前期调研和制度设计，针对具体的信托财产采用因地制宜的信托运营模式，发挥土地流转最大的作用。但是笔者同时也认为，随着我国土地流转信托制度的完善，可以开始渐渐尝试由农民自主发起土地流转信托，当农民有需要时，可以展开针对信托公司的公开招标模式，由各个信托公司提出其制度设计方案，然后由农民组成的土地合作社针对其目的和实际情况，决定信托公司的选择。
(三)受益人
正如前文所述，目前中信信托的宿州模式和北京信托的阳山模式都采取的是结构化的设计模式。委托人将信托财产委托给信托公司设立了一个管理事务型信托，在这一层次上，受益人是委托人，即此信托为一个自益信托，委托人获得信托收益后会在按照信托协议的约定支付农民租金以及浮动收益。在信托财产运营过程中会出现资金流动性的缺失和土地园区建设的资金缺乏问题，此时信托公司会涉及资金信托计划，向合格投资者发售信托凭证，为项目的建设提供资金支持。笔者认为土地流转信托的结构化设计是符合现实需求的，信托计划的开展需要大量的原始资金，要靠受托人会园区开发商提供开发的启动资金的压力是很大的，所以设计多层级有结构的信托计划是必要且实际的。
【参考文献】
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［2］白玉琴．土地信托－－农村养老方式的新探索［J］．深圳大学学报:人文社会科学版，2012(5)
［3］王秀兰．土地信托模式的国际借鉴与思考［J］．商业时代，2007(16)
社区运营计划篇5
一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项
商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。
针对商场的调研
以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。
1）、分析各商场的定位并测算其定位的精准性
对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。
2）、业态分布的调研
业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。
3）、动线设计
将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。
4）、功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。
5）、运营模式的调研
将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力
针对商圈的调研
商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。
对项目所在地调研
1）、采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量，以此测算自然顾客流数量；
2）、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。
3）、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况（商业、社区、金融、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。
4）、对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。
对城市其它商圈调研
1）、将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。
消费者调研
消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。
与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（货品、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。
综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。
后注：商业地产寻找策划公司要慎重
做商场规划要慎之又慎
如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。
不要过于迷信另类定位之说
差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。
商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！
社区运营计划篇6
根据《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔20**〕1号）、《中共**省委、**省人民政府关于推进社会主义新农村建设的意见》（川委发〔20**〕1号）的要求，现就进一步加快发展我省农村道路客运提出以下意见。
一、重要意义
我省农业人口占全省总人口的79%，省委、省政府一直将解决“三农”问题作为各项工作的重中之重。近年来我省加大了对农村交通的投入，加快了农村交通基础设施建设，农村道路运输市场得到较大发展。截至20**年10月，全省4994个乡（镇）、55082个行政村中已有4924个乡（镇）、43877个行政村通了公路，4629个乡（镇）、36286个行政村开通了道路客运班车，已开行的农村客运车辆20272台，已通公路的乡（镇）、行政村客运车辆通达率分别为95.5%和85%，为农民出行创造了较好的条件。由于农村客运存在道路条件较差、客源分散、运行距离短、运量不均衡等情况，加之农民群众的收入水平低，农村客运运价低，运输经营效益普遍差，经营者投资农村客运的积极性不高，农村客运市场的发展受到了很大制约，有路不通车、通车不经常等问题大量存在，农民出行难问题还没有得到根本好转。
各级人民政府和有关部门要深刻认识加快推进农村道路客运发展的重要意义，增强责任感和使命感，把改善农民出行条件、解决“三农”问题放在经济社会发展全局的突出位置，注重经济发展与社会和谐相统一，着力促进社会发展，解决民生问题。
二、指导思想和工作目标
指导思想：以科学发展观为指导，遵循“立足需求，合理布局；政策引导，市场运作；集约经营，规范管理；安全经济，协调发展”的原则，按照政府主导、部门主管、社会主办的思路，充分发挥各方面的积极性，加快基础设施建设，调整运力结构，优化服务水平，提高通达深度，促进农村客运向城乡一体化、运行公交化、经营公司化、线路网络化的方向发展，以运助农、促农、兴农。
工作目标：到2010年，全省建成干支公路相通，客运站点配套，经济发达地区和较发达地区公交化运输方式基本覆盖，经济欠发达地区农村客运网络初步形成，贫困落后地区群众出行有车可乘的农村客运布局。
具体目标：
站场设施。70%以上的乡镇建有客运站点，60%的行政村要建成招呼站或候车亭。
通达深度。具备客车开行条件的乡镇、行政村客车通达率分别达到100%、95%。
经营管理。农村客运组织化程度明显提高，努力实现集约化、规模化经营，运输企业对驾驶员实行“统一招聘、培训、考试，统一工资发放，统一考核，统一奖惩，统一调度”的公司化管理。
服务水平。运输装备水平提高，适合农村路况和适应农民出行需求的车辆普遍推广应用，人难行、货难运的局面得到根本改变，让农民群众享受到与城市居民相近的公共交通服务。
三、政策和措施
（一）加大政策扶持力度。
1为促进农村客运发展，本着既扶持发展农村客运又量力而行的原则，对县（市、区）境内或者毗邻县（市、区）之间线路起讫点属县（市、区）到乡（镇）、县（市、区）到行政村、乡（镇）到乡（镇）、乡（镇）到行政村、行政村到行政村的农村客运车辆养路费和客附费实行包缴。省交通厅要加大包缴优惠比例，具体优惠政策由省交通厅会同有关部门根据农村客运发展需要确定。
2各级地方人民政府和省级有关部门要根据工作职责为发展农村客运创造良好的政策环境。各级地方人民政府应根据本地实际制定农村客运经营优惠扶持政策，取消不合理收费，禁止各种摊派行为，农村客运个体经营者将车辆过户到运输企业时，除缴纳机动车号牌、临时号牌、行驶证、登记证书工本费外，免收车辆过户引起的其他相关费用。国土资源部门要在农村公路和客运站点建设用地上充分考虑农村交通基础设施的公益性质，在土地使用方面给予政策支持。物价部门要牵头制定科学合理的农村客运运价政策，采取政府指导价或政府定价的方式确定农村客运运价，在坚持切实降低票价，使各项优惠政策真正惠及农民的原则下处理好农村客运运价与其他客运运价的合理比价关系。
（二）科学制订发展规划。各级人民政府要将农村客运发展规划纳入当地经济社会发展总体规划统筹安排，保证农村客运与经济社会协调发展。交通部门要在当地政府领导下具体制订农村客运发展规划和年度实施计划，使农村客运发展与农村公路建设、小城镇建设、农业产业结构调整等有机结合，重点做好农村客运站点规划、客运线路规划、运力投放规划，形成具有科学性和前瞻性、符合当地实际的农村客运发展规划，解决农村公路建设与农村客运发展相脱节的问题。规划要明确“路、站、运一体化”的思想，做到农村公路和乡镇站点同步规划、同步征地、同步建设、同步使用，将“路通”与“车通”有效地衔接起来，有步骤、有计划地推动农村客运发展。
（三）加快农村客运站点建设。农村汽车客运站作为重要的公益通基础设施和农村客运发展的载体，政府性投入要占主导地位，除国家和省站场建设专项补助资金外，各级人民政府要加大投入，多渠道筹资，制定并落实相关优惠政策。县、乡（镇）人民政府要切实履行农村客运站建设、管理和维护的职责，严格计划管理，强化前期工作，简化项目审批、验收程序。各地要进一步完善农村客运站建设规划，突出中心站带招呼站建设理念，形成与农村客运发展相适应的布局合理、经济实用、便民利民的等级站、简易站、招呼站相配套的农村客运站点网络。车站设计要突破传统模式，改进和完善客运站点的使用功能。枢纽站和县级站场的设计要研究新的适应城乡客运公交化的建站标准，扩大停发车区域面积，满足公交化流水发班的运输需求。
（四）做好农村客运发展的组织工作。农村客运发展要坚持高起点、规范化，充分考虑路况、客流量、服务对象、经营状况、原有客运班线分布等因素，因地制宜，有序发展。经济发达地区及大城市周边要大力推进城乡客运一体化、运行公交化；人口相对密集、经济欠发达的平原丘陵地区要坚持公司化经营，推进农村客运网络建设，以片区化经营等多种经营模式提高运营效益；经济落后、人口分布稀疏、道路条件较差的高原山区要重点解决“通客车”的问题，开行赶场班车、循环班车、定日定时班车。省交通部门要在平原、丘陵、山区、高原地区分别选择一个地方试点，积累经验、大力推广。各市（州）要确定一个县试点，以点带面，推动农村客运又好又快发展。
（五）提高车辆技术水平。各地要根据地形条件、道路状况、客源分布等因素，按照安全、经济、节能低耗的原则选择符合国家标准的适用型车辆从事农村客运。一般应选择中小型客车作为主要的运输工具。行驶特别困难路段（路基宽度在3.5m－4.5m）的，可选择车身长度在3.5m以下的微型客车。严禁摩托车、机动三轮车、农用运输车、非法改装车从事农村客运。
（六）推进农村客运经营公司化。农村客运发展要坚持“禁止挂靠经营、鼓励公司化经营、规范承包经营”的思路，整合现有农村客运资源，加快经营主体公司化改造。对现有城乡间客运班线，按照产权多元化、经营主体化、管理公司化的原则以资产为纽带进行资源整合，打造集约化经营、规范化管理的经营主体。在人口相对集中、城镇密度较大、道路条件好的经济发达的平原地区及大城市周边，引导道路客运企业与城市公交企业和个体经营业主以客运班线为依托，以资产为纽带，采用兼并重组、车辆收购赎买、股份制改造等方式，按照《公司法》组建新的市场经营主体，实行公司化经营或公司化管理。在人口相对密集，道路条件较好，经济欠发达的平原和丘陵地区，引导道路客运企业和个体经营业户以资产为纽带，采用车辆作价出资入股等方式进行股份制改造，实行公司化管理和经营。在人口相对分散、道路条件较差的经济不发达山区和丘陵地区，主要依托现有运输企业，采取线路目标承包经营等方式强化对驾驶员和车辆的日常监管。
（七）加强农村客运市场准入管理。对农村客运运力配置和投放必须按照总体规划和市场需求科学投入。各级交通部门要严格依法加强农村客运市场准入管理，按照资质条件强化公司化经营，优化资源配置，避免农村客运发展一哄而上。要按照普遍服务原则采取干支线结合、冷热线搭配的方式妥善协调处理好老线与新线、干线与支线、冷线与热线以及各运输经营业主之间的利益关系，防止对干线和老线带来冲击，确保运输行业有序健康发展。各级交通管理部门要简化行政许可程序，对申请经营农村支线、冷线客运的，可优先办理开业手续，优先许可线路，优先办理营运证牌；在农村客运发展落后的地方，可允许先开发农村客运的经营者，特别是山区、冷线经营者在一定时期内不受运力发展额度限制，由经营者根据需要投放运力；在未开行客车的线路上开发农村客运班线的经营者可以在一定时期内拥有专营权。要积极稳妥推进运用市场手段配置客运资源的改革。在具备条件的地方，可组织开展农村客运经营权质量信誉招投标试点，以探索经验，逐步推广。
（八）加强农村客运安全管理。农村客运分布面广、经营分散，处于管理范围的边缘，管理力量和基础比较薄弱，安全管理、市场秩序管理都存在难到位的问题。为切实保护好广大农民群众生命财产安全，县、乡（镇）人民政府要落实专人、落实经费，以乡（镇）客运站的源头管理为重点，切实加强农村客运安全监管工作。公安交通管理部门要加强路面交通安全监控。交通部门要引导经营者完善安全管理制度，加大安全投入，特别要按照国家规定足额保险，增强农村客运抗风险能力。条件成熟的地方可在农村客运车辆上推广应用GpS等现代化安全监管手段，提高农村客运安全管理水平。有关职能部门要加强对农村客运安全工作的指导和检查，帮助基层政府建立完善各项管理基础工作。对从业人员要加强职业道德和相关法律法规培训，提高经营者依法经营、安全运输的意识和服务水平，对客运驾驶员要严格挑选，择优录用，进行职业化培训，对广大农民群众要进行经常性的安全乘车知识宣传，提高自我保护意识，发动群众开展广泛的社会监督，夯实农村客运安全工作的基础。
（九）规范农村客运市场秩序。各级人民政府要高度重视农村客运市场秩序，加强领导，组织监察、安监、公安、交通、工商等相关部门重点加大对非法营运和严重超载行为的打击力度，净化农村客运市场，维护正常的市场秩序，为农村客运创造良好的发展环境。交通部门要针对农村客运税费优惠政策实施后可能出现的不按核定线路和起讫点经营，途中转客倒客、串线经营等违规行为，加强执法力度。对因执法不严而造成以上现象屡禁不止的，要对有关部门的责任人实行问责制
社区运营计划篇7
1商业地产项目分类
商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、maLL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、maLL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、maLL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。
2商业用地的价值研判与发展定位
价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。
3．商业地产项目的营销策划
⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。
⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个maLL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟maLL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。
⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
社区运营计划篇8
1.前言
中国台湾地区发展wimaX最早之规划来自“移动台湾计划”（m-taiwan）。其内容包括“宽带管道建置计划”及“移动台湾应用推动计划”，其中“宽带管道建置计划”主要负责宽带管道的建置，做为铺设光纤网络之用；而“移动台湾应用推动计划”则是希望藉由无线宽带网络的广建，加速新兴无线宽带应用服务的兴起，进而带动台湾地区资通信产业的发展。
所谓的“移动台湾应用推动计划”愿景为打造“移动台湾、应用无限，跃进新世界”，使台湾地区从e化进步到m化，并以移动服务、移动生活、移动学习三项无线宽带应用为主轴，期望以应用服务带动产业发展。所以其重心是从建置无线宽带网络基础着手，进而推广无线宽带网络应用，以带动设备产业发展与民间投资，为台湾地区构建一个完善的宽带网络环境。
初期台湾地区当局的设定是以wLan技术为主，随着intel的发展wimaX技术，台湾地区当局也在2005年将wimaX纳入“移动台湾计划”内，正式启动了台湾地区wimaX产业的发展。
2008年12月15日台湾当局行政院经建会通过“新世纪第三期地区建设计划(98-101年)”，其中“地区发展政策主轴”之“空间再造”第五项即为“智慧台湾”，内容包含建构无线宽带与数字汇流网络，发展文化创意产业，运用iCt，整合创新政府服务，打造智慧环境，推动智慧交通相关服务与应用。wimaX的发展应用也自“移动台湾应用推动计划”进展到“智慧台湾计划”。
“智慧台湾”，就是希望藉由建置完整高速的宽带网络，将台湾地区建设成为一个安心、便利、健康、人文的优质网络社会，期望在生活型态快速变迁趋势下，建构智能型基础环境，发展创新科技化服务，提供符合民众需求的主动贴心服务，打造绿色节能减碳的生活环境，并落实终生学习的社会风气，使所有的民众，都可以随时随地运用创新的设备，享受高质量的生活，提升民众生活内涵与素养。
1.“智慧台湾”之核心概念有以下4点：
(1)宽带汇流网络：建置高速宽带网络，并连通不同网络系统，再配合有线与无线的感知网络，以达到对象无缝连网的目的。
(2)主动贴心服务：由使用者的观点出发，并重视非pC族群的感受，规划符合民众需求的创新应用服务，以科技化服务解决生活议题。
(3)绿色节能减碳：推动环保绿建筑，以iCt创新科技达到节能减排，同时提升生活质量与产业效能。
(4)落实终身学习：运用数字学习技术，发展学习型社会，进而结合文化、观光与科技，提升民众生活内涵与素养。
“智慧台湾”之主要目的有3点:(1)建构智能型基础环境，发展创新科技化服务，提供国民安心便利的优质生活环境；(2)发展文化创意产业，形塑台湾生活及文化风格；(3)强化语文、阅读及信息能力，形塑学习型社会，并藉由高等及技职教育质量的提升，完备人才培育。
至于发展目标则有分成4点：(1)2011年高速(30mbps以上)汇流网络涵盖率达80%；(2)2012年提升民众数字生活满意度达60%；(3)2012年台湾地区文创产业总产值达6,735亿元新台币；(4)10年内至少一所大学世界排名100名之内、5年内至少10个研究中心或领域居亚洲领先地位。
2.台湾地区wimaX发展现况及厂商动态
台湾地区投入wimaX发展已3-4年，目前主要的设备厂商皆已开始出货。根据统计2008年台厂wimaX设备产值约为175亿元新台币，预估在2009年岛内wimaX营运商开台后，采购商机将更为显着，2010～2011年产值可由近300亿元跳升至600亿元新台币，而至2013年整体产值将达1,256亿元新台币。
(1)近期主要发展动态
(a)延揽多家国外大厂来台设立iot认证中心
近年来台湾地区加速媒合延揽国外大厂来台设立wimaX研发或认证中心的动作。2008年12月17日台湾地区经济部与Sprintnextel签订合作备忘录（moU），Sprint宣布在台设立海外第一个iot认证中心，并与合勤、智邦、友讯、环电等多家本土网通厂洽谈扩大下单事宜。台湾经济部估计，Sprint首座iot中心在台成立后，缩短台湾产品输出全球市场的上市时间，将可为台厂每年节省新台币10亿元左右的成本。
另外，台湾经济部也与来台参加wimaX全球合作论坛的日本UQ公司，及主动要求来台的澳洲Unwired电信公司，洽谈在台成立iot测试认证中心事宜。台湾经济部预估指出，2009年将是全球wimaX起飞来，全球wimaX用户数将可达到800万，而台湾的消费终端产品总出货量，2008年已将近100万台，2009年扩增至500万台以上。
(b)六大业者合作成立wimaX拆帐中心
随着台湾地区wimaX商用营运服务将于2009年正式起跑，台湾地区南北区的业者也相继开台营运后，为了让整个营运环境能更完善及顺畅，势必需要一个共同的机制平台来处理不同营运服务业者之间的网络流量交换与收费拆帐，这也造就了wimaX拆帐中心概念的产生。
2009年1月12日由台湾电信技术中心与五大营运商－全球一动、威达、大同、威迈斯和大众电信，共同宣布成立“wimaX拆帐中心”，目的在于希望在wimaX陆续开始营运后，透过拆帐中心，可以轻松整合各家电信业者传统帐款户拆的庞大繁杂工作，加速wimaX商业运转能量。
(c)“移动台湾标章”正式颁发
台湾经济部工业局于2009年初正式通过首批通过wimaX网络互通、互连测试（iot）的网通厂商，并于2月6日正式颁发象征通过测试的“移动台湾标章”，共有6家厂商、合计9种产品获得，分别为岛内厂商友讯、东讯、钰邦(智邦集团)、达威(广达集团)，以及两家外商neC和alcatel-Lucent。
在获得此次标章后，藉由iot测试，将可确认厂商的产品是否符合水平，并做为终端营运商的采购指南，拿到标章的厂商算是取得“门票”。
另外由于要求所有参与“m台湾”补助计划的厂商，有20%的采购经费必须向取得标章的厂商采购，约可带动20亿元新台币商机。
(d)wimaX移动式高科技市调车“Lifelab”
社区运营计划篇9
关键词：城市；轨道交通；ppp融资；风险管理
一、序言
公共产品和服务的供给在城市化和工业化进入成熟阶段后规模和质量都会迅速提升，因此政府面临着更加艰巨的资金和运营压力，而ppp模式能够将力量纳入进来：一方面，分担了政府的压力；另一方面，也将项目收益让更多的参与者获得。近年来我国很多公共领域行业对民营经济开放以及我国金融行业越发成熟，越烈越多的新增政府项目都倾向采用ppp模式。但是由于我国政府和私营机构在合作经验和能力方面的不足，以及部分急功近利的心态，导致ppp项目融资和运作隐藏着各种各样的高风险。本文将探讨的城市轨道交通建设是城市发展重要支撑，轨道交通ppp项目融资模式的风险管理也必须深刻理解该城市发展的规律，才能在融资和运营安排上尽可能降低或消除各方的不确定性。[1]
二、城市轨道交通项目的主要特点
城市轨道交通包括地铁系统、轻轨系统、有轨电车系统、城际快速轨道系统等。城市轨道交通具有运量大、全天候、污染少、节省空间且安全系数高等优势，属于面向未来的绿色交通设施，特别适合人口密集、地面空间有限的大中城市。我国城市化率还远未达到发达国家水平，在未来十年内全国范围内将进入核心城市大发展的巅峰期，城市轨道交通建设也将进入新的阶段。2016年国家发展改革委员会和交通运输部共同了2016-2018交通基础设施建设计划，其中将重点推进103个城市轨道交通项目的准备工作。目前，我国已有30多个城市已建成或正在建设、拟将建设的轨道交通设施，几乎覆盖了轨道交通的所有类型。城市轨道交通大规模建设符合我国国情，是城市及城市群发展的重要支撑力量。城市轨道交通项目与其他公共产品相比具有更高的要求和难度，包括规划设计的合理性和科学性、建设和服务的高标准、发展性和复杂性更强。[2]城市轨道交通的规划布局不仅需要考虑城市现有空间利用情况和地理条件，还需要根据城市整体和各片区空间和产业规划演进路径，以及城市经济社会发展的客观规律，对通勤流量和流向的变化规律进行严谨而具有前瞻性的分析。城市轨道交通一般通过ppp融资模式进行运作，融资类型和关系复杂多样，项目建成后现金流的预测与实际情况间的偏差应当处于合理可控范围内，才能保障债务偿还和收益分割能够有保障地进行。因此城市轨道交通在立项前必须经过多个专业领域的专家共同评估，应尽量避免政绩工程的现象。城市轨道交通项目与城市融为一体，与大规模城市居民及来往旅客朝夕相伴，因此在建设和运营的规格上比任何一种公共产品都要高很多。城市轨道交通不仅仅是为居民提供出行方便，还是一种每天都在体验的消费，因此它的运营不仅需要大量的专业设备、稳定的运行环境，还需要庞大专业化的运营团队。城市轨道交通是城市形象的重要因素，是吸引要素集聚的重要手段，高水平的运营服务，能够助力城市发展，从而扩大城市轨道交通项目的积极面。此外，随着城市的发展，城市人口、产业和格局都会发生剧烈变化，例如城市轨道交通的使用率会因为开发区的快速发展而快速提高，或者由于其他交通的调整而稀释流量。城市轨道交通的融资期限一般都超过10年，诸多不确定因素给融资和运营管理带来巨大挑战。因此城市轨道交通项目在ppp融资中需要合理安排各类融资的比重、关系以及后续偿还计划，同时对于各个参与主体应当进行严格考核或者加入保险机构进行风险分担。城市轨道交通项目无论是本身设计规划，融资和运营安排，还是项目合同条款，都应当具有前瞻性。[3]
三、城市轨道交通项目ppp融资模式
城市轨道交通ppp项目由政府发起和指导，并与特定的ppp项目管理公司签订项目合同。项目公司作为政府的全权，受到政府监督和指示，整体负责城市轨道交通项目的融资和履约。其中融资包括商业贷款或者政策性贷款，以及面向社会资本的融资协议，如通过债券、基金等方式吸引社会资金参与。履约合同包括工程建设合同、原料和服务的采购合同，还有后期的运营服务合同。融资协议都是政府与金融机构直接签署，并用于向与项目公司签订的项目合同支付相关的款项费用。项目贷款主要用于建设阶段的固定资产投资，贷款方通常为商业银行、政策性银行、多边金融机构以及非银行金融机构等。根据项目规模和周期，可以采用一两家或者多家机构组团的模式。根据我国银行业协会要求，单一项目或者单一客户融资额超过10亿元，原则上要求通过组团的方式进行融资。而融资规模超过30亿元的，则强制要求采用组团模式。由于贷款方多为国有控股或者实力较强的大型金融机构，因此项目贷款具有周期长、金额大、成本低以及流程简单的优势。面向社会的融资主要通过债券、基金和资产证券化的方式筹措。社会融资偿付以项目运营收入的现金流为主，也可以通过特许经营等方式转移收益。社会融资的各种工具的收益率和期限都应与项目的经营预测匹配，并在融资渠道中，公众个人融资部分应当给予优先偿付的合同条款保障。因为面向社会的融资安排涉及众多社会机构，如基金公司、担保公司、保险公司、普通企业及个人等，而且数量较多。诸多中小机构及个人之间错综复杂的资金关系，必须具备健全完善的法律和合同等依据，政府监管机构有责任对这些融资关系进行审查。[4]随着城市轨道交通项目建设数量和集中度日渐上升，ppp融资模式将会被更多的项目所采用，因而在项目的融资渠道中，社会融资的比重也会越来越大，也就是说项目的融资风险系数在不断提高。同时，城市间的竞争加剧，城市未来发展的不确定性提高，尤其是国家宏观政策变化能够引起城市间格局的剧烈震荡，因此从项目经营预期上也给融资预测带来更大的挑战。
四、城市轨道交通项目ppp融资模式的主要风险
城市轨道交通建设难度大、融资关系复杂，以及影响覆盖面广等特点都隐含着各种各样的风险，主要包括法规变化风险、决策审批延误风险、不可抗力风险、政府信用风险、经营风险和腐败风险。ppp融资模式涉及的法规众多，特别是在社会融资部分，可能会出现大量的新兴金融工具和融资关系。而ppp融资模式在我国的应用时间较短，我国的金融市场化和相关法规都不够成熟，因此在项目执行过程中出现法规的变化属于较大概率事件。法规的变更将直接导致某些融资协议无法按原计划执行，不能进行变更甚至取消。如果融资计划中法规敏感的融资比重较大，那么很有可能对项目执行带来致命影响。城市轨道交通项目与城市居民密切关联，因此需要引入集体决策制度，充分听取人民代表和各类专业机构的意见和建议。同时项目的复杂性也决定了该项目的最终执行，需要经过漫长而艰苦的决策程序。在城市发展变化较大的区域，延期将会给项目带来诸多意外，例如土地价格的上升、领导班子换届或者部分融资方的退出等。[5]不可抗力风险是指在项目建设和运营过程中，由于地震、天气以及意外事故等造成的损失。城市轨道交通项目的建设环境非常复杂，大多必须经过重要的交通枢纽、居民区和商业区，无论是地上施工还是地下开挖，都有可能会出现坍塌、沉陷等意外事故；洪涝等灾害不仅大大增加了施工的风险，也会增加排水的成本；在运行过程中出现的各种意外事故会影响经营现金流。政府信用风险在近几年来尤为突出，由于经济增速减缓以及投资拉动的乏力，政府已经累计了大量的债务。而城市轨道交通建设又必须与城市发展并行，属于民生工程，因此不可能因为政府债务而过度延期。采用ppp融资模式也是出于分担政府压力的考虑，但底线是政府有能力通过各种财政手段，保障项目的健康有序执行。政府作为融资的直接责任方，出现违约后产生的负面影响将十分重大。而经营风险和腐败风险对于东部发达城市而言相对较小，但中西部地区发生概率较大。中西部地区城市由于所处区域发展阶段较落后或者缓慢，很多项目因某些个人或团体的私利而上线，不符合城市发展的客观规律并且隐含着巨额的腐败成本。
五、城市轨道交通项目ppp融资风险管理
城市轨道交通项目ppp融资风险管理不仅仅是金融领域的课题，它涉及城市规划、区域经济、金融、财政、企业管理等多个专业领域。同时不同国家和城市的轨道交通项目差异较大，需要根据特定背景进行科学的分析研究，并通过量化分析模型进行演算，才能较为合理地评估和管理各类风险。第一，科学的项目建设和运营预测是融资安排的基准。政府部门、项目公司、专业团队以及其他各方参与者需要公共组建项目评估团队，结合各领域专业知识以及真实的材料数据，对城市轨道项目的建设成本、经营现金流、各类风险系数等进行量化模式评估，在特定控制条件下演算出高、中、低概率下的项目融资需求、资金消耗计划以及经营收益流量规律等。项目分析的任何一个部分都必须以实地考察或者真实的支撑材料为依据，切勿猜测或者主观臆断。第二，项目公司需要对所有融资参与方进行统一的风险承担评估。私人部门、政府部门、贷款机构及保险公司的风险承担能力直接影响融资结构以及融资工具的设计。政府部门作为债务方，必须有充足的财政安排以及应急措施，确保能够按计划向各债权方支付。而债权方承担风险的能力以及对违约调整的容忍度也影响政府偿债操作的空间，如果债权方接受当政府出现违约时能够通过其他方式进行债务处理，那么项目执行的空间会大很多。第三，融资结构和融资工具的设计必须与项目的建设计划和运营预测匹配。城市轨道交通项目建设周期长，运营现金流不确定性较大，因此在融资结构和融资工具设计上应当依据前期的项目评估慎重确定。如建设阶段的固定资产投资应当采用周期较长、成本较低的商业贷款或者政策性贷款覆盖，尽可能地延长投资回收期。而私人部门融资可以通过特许经营或者指定采购的方式进行，通过早中期的收益进行置换。另外，私人部门融资工具的设计不能进行过度的金融创新，尽量处于现有法规的覆盖范围内，从而降低法规变动带来的风险。第四，从提高经营现金流的角度看，城市轨道交通项目在规划和建设过程中都必须匹配流量拉动的相关工程，如打造产业集聚区或者大型娱乐空间等，通过提升项目沿线商业利用价值，为融资计划参与者提供更多利益交换的选择。以地铁项目为例，往往在地铁线路两端都是重要的流量汇聚点，包括已经成型的就业居住集中新区、空港或铁路枢纽、城市生态区等。城际轨道交通也是优势覆盖跨城流量较大的区域，如南京与马鞍山、滁州之间的城际轨道交通的支撑来源是由于江北新区的规划以及江宁区住宅和创业园区的向南扩张需求。第五，专业团队的本土化。从国际实践看，城市轨道交通的建设经验大多具有直接参考的价值，但在规划设计以及运营阶段，不同国家和城市之间差异巨大。我国在大型公共产品领域经常借鉴西方发达国家的成功经验，但有些时候会出现照本宣科的问题。我国城市发展的规律以及居民生活习惯具有鲜明的本地特色，因此无论在项目的规划设计、经营评估还是周边配套营造上，都应当以本土专业团队为主导，尤其是本地专业人士参与咨询服务。只有“知根知底”的专业团队担纲，再加上西方团队的支持才能真正客观和科学地对项目进行分析评估。目前来看，我国在土木工程、机械设备等领域都已经具备较深厚的人才和技术积累，但在区域经济、城市经济和产业经济领域的专业人才还较为缺乏。
六、结语
城市轨道交通项目的建设是城市规划的核心部分，ppp融资安排必须对城市经济社会发展的区域进行科学地分析，包括城市在国家发展中的定位、城市竞争力的发展趋势、城市内部各区域发展变化趋势等，而这些因素都将对城市轨道交通项目未来的现金流和收益率产生重要影响。因此城市规划和区域经济学领域的人才应作为城市轨道交通项目ppp融资风险管理团队中的重要成员，而不是仅仅就项目本身进行狭隘的分析管理。
作者:吕敏蓉单位:湖南女子学院
参考文献：
[1]王海兵,汤启如,彭启发.城市轨道交通ppp融资模式的系统化方案设计研究[J].会计之友，2016（14）.
[2]王建波,赵佳,牛发阳.基于Choquet模糊积分的城市轨道交通ppp模式融资风险评价[J].青岛理工大学学报，2016（01）.
[3]胡寰.ppp融资模式在我国城市轨道交通建设中的应用与探讨[J].价值工程，2016（04）.
社区运营计划篇10
关键词：珠三角养老地产问题建议
我国正快速迈入老龄化社会，成为“未富先老”型国家。截至2010年年底，中国老年人已经达到1.7个亿，占总人口的12.8%，而我国社会养老服务，尤其是养老宜居环境建设明显滞后。
一、珠三角养老地产的发展优势
养老地产是结合养老的社会主题和地产的商业概念形成的一种房地产概念，产品针对老年人的心理特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。养老地产的保障性需求和市场化需求是有区别的，政府和开发商应该各负其责，低收入社会保障性老年住宅应由政府主导开发建设，中高端养老住宅则应由市场开发解决。广东目前老年人口已突破千万，达到1072万，全省65岁以上的老人占总人口比例已达8.17%。预计到2015年，全省老年人口将达到1288万人，占全省总人口的13.64%，80岁以上的老年人口将达到184万人。当前，国家制定了“以居家养老为主”的9073养老政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此，养老住宅的发展迫在眉睫。
珠三角是特别适合探索养老地产发展的实践区。首先，广东省已经成为全国人口第一大省，老年人口庞大，当前政策允许退休父母将户口迁至儿女户口所在地，使得养老产业需求旺盛。第二，广东地区经济持续快速增长，2010年，广东实现地区生产总值（GDp）45472.83亿元，人均GDp接近7000美元，已达到中等发达国家水平。其中，珠三角九城GDp为37388亿，人口约5611万，人均GDp为9841美元。富庶的经济条件使得区域内养老地产的有效需求稳定。第三，珠三角地区的气候比较适合老年人生活。珠三角气候属于热带海洋性气候，四季差别不明显，广州超过35℃的炎热日数不过6天，夏无酷暑，冬无寒肃，特别适合老年人生活。第四，珠三角房企对养老地产的开发运营早有探索，如广州祈福新运营的“广州祈福护老公寓”，依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓。这些因素成为珠三角区域发展养老地产的优势所在。
二、珠三角发展养老地产面临的主要问题
(一)政府扶持政策不明晰
由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。从广东省来看，目前已经充分意识到发展养老产业的必要性，广州、深圳、中山等部分城市纷纷出台扶持民办养老机构的政策，对民办养老机构给予资金补贴。而这些优惠政策并没有对养老地产的开发过程提供优惠，大多数养老地产项目只能以旅游地产、工业地产的名义来运作，存在较大的投资风险。对养老地产项目缺乏税收和规费的减免政策，而养老地产投入高于普通的地产开发，如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高很多，如果没有相应的优惠政策，很难吸引投资者进入。政府在养老地产的融资政策方面也缺少相应的扶持，养老地产投入周期长，需要政府在金融政策上给予大力扶持。
（二）城市规划养老控制滞后
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用等各项建设的综合部署。对指导城市土地安排和空间组织方面，城市控制性详细规划是最主要的规划条件，在目前的控制性详细规划指标体系中，既包含土地使用性质和使用强度的控制，也包括道路、公共设施配置的控制。而对养老服务的相关指标，却甚至在指导性指标中也没有体现，对于老年人口超过千万的经济发达地区，不能不说是一种明显的滞后。
（三）市场定位同质化现象严重
目前区域内的养老地产开发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。如珠江地产在从化的珠江生命健康城，集医疗、养生、教育、休闲、养老于一体；广州奥园养生城集健康、养生、居住、度假等综合功能为一体，他们的目标全都锁定在富裕健康、刚刚退休的消费群体。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。
（四）产品设计与后期管理简单复制
开发商对养老地产开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单。养老地产的开发商以前大都是开发一般的住宅，如公寓、旅馆,等等，所以对养老地产并没有特别深刻的认识，设计的产品大多是复制公寓式或者旅馆式的建筑形式，包括后期的服务也是照搬一般住宅物业管理的形式。产品设计缺乏创新，尤其是缺乏对养老地产和养老服务的深入研究，缺乏具有针对性的产品和服务。
（五）经营模式缺乏创新
目前，珠三角的养老地产开发经营模式依旧没有摆脱传统房地产的固有模式，采用散售卖出式、持有物业式、部分卖出与部分持有结合式等。散售卖出式其实是房产开发项目的经营形式，开发商仅仅将养老地产作为一种住宅产品进行经营，其模式难以持续；持有物业式经营模式一般适用在度假休闲养生等形式的养老地产，以租赁方式经营，类似商业地产或旅游地产的经营模式；售出加持有的模式是养老地产的部分产权以会员会籍等形式出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，对大多数开发商来说，这种方式部分解决了现金流压力，是一种比较现实的经营模式。
三、珠三角发展养老型房产的建议
（一）对政府的建议
地方政府需要充分调动开发商的积极性：一是放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇，凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业。三是在土地供给方面增设养老业用地，土地使用权行政划拨，允许养老地产上市转让，建立退出机制。四是在城市规划中增加养老功能控制预设，在大型住宅区规划中增加养老配套设施的规定性指标，对独立养老社区的规划与社区医院的规划同步进行，将养老建设用地比邻社区医院。五是在税收和规费收缴方面给予养老地产减免和优惠。六是制定针对养老地产的金融政策，调动和整合银行资金、商业保险基金、养老基金等资金，对养老地产建设发展提供金融保障。七是大力推进政府养老社区建设，将养老社区建设纳入政府保障房建设体系，切实落实9073养老计划。八是提升社会养老服务水平，建立健全养老服务质量监管机制，培养具有现代老年服务理念的养老服务管理人才，为养老地产的后期运作提供有效的保证。
（二）对开发商的建议
1.养老地产属于长期投资型产品，不能期望快速盈利
在珠三角地区，房地产业已经发展到非常成熟的阶段，进一步的市场细分是这一行业必然的发展趋势，养老地产这种新兴模式正在成为诸多开发商探索的方向。在目前投资渠道狭小的现状下，养老地产项目是一项可持续投资，持续收益的项目。但养老地产与开发商开发的常规住宅有所不同，常规房产属销售型地产，其特点是资金回笼快，养老地产属于持有型的地产，资金回笼慢。养老地产开发优势在于在当前宏观调控的形势下更容易获得政府的支持，作为持有型物业，它还是后期持续融资的有效工具，是长期稳定的收益型产品。因此，养老地产不是一种快速盈利产品。建议把养老地产作为企业产品中的一个配置，有短线能够快速回收的住宅地产，有回收比较稳定的养老地产，进行企业战略层面的投资组合。
2.养老地产的开发类型与产品形式
养老地产分成福利型和商业型两类。福利型养老地产主要由政府主持，以开发建设福利型养老机构为主。开发商可以通过投标参与政府福利型养老地产的开发，完成后由政府收购。商业型养老地产是针对中高端养老消费群体的产品和服务，常见的形式可以分四种：一是大规模居住区中建设专门的养老社区，在住宅区嵌入部分专门为老人建设的社区或者组团，它适合大型社区使用，通常采用出售的形式。二是在常规住宅区中配建养老公寓和设施，如数栋老年公寓，经营模式可租可售。三是专门开发老年公寓和相应配套，通常是持有型经营，辐射周边的社区为其服务。四是度假旅游地产中开发养老产品，在风景旅游区建设养老地产，可以形成度假候鸟式的产品。养老地产产品形式还需要根据区域情况和市场发展不断创新，比如对养老地产与社区医院的资源整合形成新的产品形式的研究等。
3.养老房地产更注重开发链条的整体性
影响养老地产开发的几大因素有土地、资金、经营模式、规划设计、运营管理等。养老地产的开发环节是一个环环相扣的开发链条，它们互相之间有很紧密的衔接，因此，养老地产的开发实际上是对养老产业链的整合和完善。开发商在考虑房产硬件设计的时候，也必须同时考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗、康复设备等因素。养老地产的设计要求必须与老人的需求相符合，如设施中有健身活动中心、社区医院等；对景观园林的设计也应该分布均匀，因为老人行走的半径不大，应该在他力所能及的范围里完成活动的要求。开发项目的盈利模式会影响到规划和建筑设计，出售型的养老地产后期管理也会出现一些问题，如果业主不是老人，后期养老服务提供的服务项目就无法集中进行，造成浪费。因此，在开发养老地产时需要特别注意开发环节的整体性。养老地产不同于普通房产，一旦在规划阶段出现失误，就会严重影响到物业的后期使用。专业老人服务机构的建立是养老地产开发链条上另一个产业引擎，这也是国内养老产业能否承担老龄化社会需求的关键。
参考文献：
[1]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010(11).