对城中村改造的建议篇1
[编者按]2013年3月，由南京市原白下区与原秦淮区合并而来的新秦淮区正式成立，区域特色和地位将得到强化和提升，“新秦淮区”由此得名。为了在“新秦淮模式”下，更好地利用“双核优势”实现“新秦淮区”的“新发展”与“新跨越”，秦淮区第一界人大常委会自2013年4月底成立以来，紧紧围绕全区工作大局，围绕坚持和完善人民代表大会制度，采取多种形式，深入开展调研，形成了25篇调研成果。这批调研成果涵盖了新街口国际商务商贸街区建设、老城南改造保护、环境综合整治、城市管理、民办教育、社区自治和依法履行人大职能等方面，内容丰富、重点突出、选题广泛，既有经验提炼，又有问题探索，具有较强的前瞻性、针对性和可操作性。本刊将选择部分优秀成果，从本期起陆续刊出，希望能为广大读者提供一定的参考。
为充分发挥南京市人大代表作用，增强代表闭会期间的履职实效，根据南京市人大常委会《关于增强市人大代表闭会期间履职实效的若干意见》的有关要求，结合履职工作实际，市人大代表秦淮区二组对南京市主城区[1]危旧房[2]城中村[3]改造工作情况进行了专题调研。
一、南京市主城区危旧房城中村改造工作的基本情况
主城区危旧房城中村改造是改善居民生活质量、增强城市功能、提升城市形象的一项重要民心工程。南京市从2007年开始大规模开展危旧房城中村改造工作。2012年8月，市、区“动迁拆违、治乱整破”专项行动全面启动。我市主城区的危旧房和城中村改造任务是：青奥会前，将重点完成中心区主干道、重点风景区周边和涉及青奥场馆周边的危旧房城中村改造任务；2015年，基本完成主城区危旧房城中村改造，实现危旧房片区和城中村居住条件彻底改善。
为实现上述目标和任务，市政府制定了相应的工作步骤、优惠政策和具体措施。根据《南京市主城区危旧房城中村改造工作实施意见》，对符合城市规划并具备开发条件的危旧房城中村，通过土地储备和综合开发来实施改造；对南部新城、燕子矶新城、下关滨江商务区、软件谷、科技创业特别社区等城市功能板块范围内的危旧房城中村，通过功能板块建设来实施改造；对轨道交通、人居森林、城市干道等重点项目涉及的危旧房城中村，通过建设项目来实施改造；对历史风貌区中的危旧房城中村，通过历史文化街区保护性整治，进行有机更新、完善配套、优化环境、消除隐患来实施改造。此外，政府集中建设的保障性住房将优先安置被改造片区内居(村)民。被改造片区内居民购买经济适用房和安置房的，可以提取本人或直系亲属的住房公积金，优先办理公积金贷款；选择异地安置房源的，异地安置的面积根据各类地段，按补偿面积增加5%~10%的奖励。
危旧房城中村改造工作计划中涉及的江南六区共计178个危旧房城中村改造项目，占地436万平方米，房屋385万平方米。2013年的改造任务是完成250万平方米，上半年已完成了189万平方米，其中建邺区河北村53.3万平方米地、清江村13.3万平方米地大部分已经完成征收，我市危旧房城中村改造工作取得了一定的成绩。
二、南京市主城区危旧房城中村改造工作中面临的主要问题和困难
1.项目资金难以平衡
（1）改造项目自身难度较大。经过多轮城市建设和更新，南京市容易改造的片区、地段都已经改造完成，剩下的危旧房城中村片区，都是些面积狭促、用途受限、征收量巨大的“硬骨头”，资金总体缺口大。经过初步测算，新一轮改造江南六区征收拆迁成本近400亿元，资金总体缺口超50亿元。
（2）地块招商困难。剩下的危旧房城中村片区存在部分地块面积小，住房密集，保障用地紧，老城保护限制多，地块用地性质等规划指标相对较严的问题，这对该地区引入项目、吸引资金等招商工作带来了很大的难度。
（3）运作平台再融资能力下降。据了解，现在主城区的一些危旧房城中村改造项目整体负债率较高，为后续需要改造的项目再融资带来很大的困难，造成融资能力下降。
（4）区域范围内资金总体平衡困难。某些中心区集中了一些亏损非盈利的危旧房城中村改造项目，希冀通过盈余项目进行平衡、带动，但在小地块集中的主城区，即便是在返还17%的市级刚性计提后，国家、省、市的刚性计提合计仍有28%左右，还是难以实现区内总体建设的资金平衡，有些区的推进改造项目的启动资金达50亿元以上，已大大超出区级财政负担能力。
2.危旧房难以征收
（1）房屋产权复杂。危旧房城中村改造片区居民自建房屋较多，情况复杂，不少被征收户实际居住在自建房中，没有办理证照，这些人群提出“按照有证房屋评估价补偿无证房”的不合理诉求，给危旧房城中村改造征收工作带来了很大难度。
（2）居住人群多样。危旧房城中村改造普遍存在建筑密度高、户均面积小、户籍人口多、房屋产权复杂等问题；不少地块内下放回宁、两劳释放、吸毒、离异、低保户、重大疾病等困难群体较多，生活的困难使相当数量的居民对动迁工作不配合、拒绝商谈。重大项目危旧房城中村改造征收中，如涉及范围广，被征收安置的居民容易形成利益共同体，征收难度极大。
（3）宣传发动尚不深入。危旧房城中村改造中缺乏有效的改造信息机制，导致征收难度加大。有关部门对城市改造的民意调查不足，不能有效保障被征收人参与听证的权利。危旧房城中村改造计划、征收安置信息等未能及时准确，安置标准随个案不同而存在巨大差距，居民对房屋安置补偿缺少固定的衡量标准，回迁居民和危旧房城中村改造政策初衷相距甚大，对危旧房城中村改造工程产生抵触心理，并有部分居民希望借助拖延方式来争取更大的利益，也给法院进行危旧房城中村改造动迁个案的处理带来了久调难决、判决即上访的压力。
（4）安置房配套保障不够。新建安置居住区还没有形成良好的居住环境，有些征收安置房质量不高，缺乏就业环境和生活配套，与房产开发高额回报形成强烈反差，同时居民对危旧房城中村改造的期望值随社会经济的发展而逐步提高，造成危旧房城中村改造征收阻力大。
（5）群众诉求与能解决程度反差较大。由于老百姓诉求程度的不断提高和各方面工作规范后可调控余地有限，危旧房城中村改造的难度在明显加大。一是剩下的房屋大多是“难啃的骨头”，二是居住者以弱势群体为主。特别是涉及动迁要居民承担资金的时候困难不少。据了解，现在还居住在危旧房城中村中等待改善的居民，他们看到、听到周边住房改善的情况后，普遍希望一次性地通过动迁或改造来改善居住条件、提高生活质量。但是，现实和愿望往往有差距，而他们的住房又在产权等方面存在这样或那样的问题，更增加了动迁工作的难度。此外，危旧房城中村改造动迁过程中的一些简单、粗暴及反复无常的做法，也给居民带来了不信任感，影响了危旧房城中村改造工作的顺利开展。
3.相关政策难以统一
（1）虽然我市出台了有关政策，但还不能完全适应实际工作需要，至今还没有一部关于危旧房城中村改造的地方性法规，包括与现在经济发展相配套的地方性法规，也没有一套较为完善的危旧房城中村改造政策体系，而一些与危旧房城中村改造工作密切相关的现行规章、政策，散见于部分政策、文件中，加之有些规定操作性不强，对遏制因工作程序不规范、政策落实不彻底等产生的矛盾纠纷不利，也无益于危旧房城中村改造工作的推进。
（2）城市中心区规划控制矛盾突出。一方面项目实施单位要求突破原控规，调整规划方案，提高容积率，以利于平衡资金。另一方面，规划部门严格按照论证调整程序审定方案，一些危旧房城中村改造项目论证时间过长，影响启动时间。
（3）开发公司在项目开发过程中，由于土地成本所占比重较大，只能通过增加建设规模、减少单位建筑面积来分摊土地成本，因此在危旧房城中村改造区内新建筑密度加大，造成主城区人口密度增大，加重了城区交通、环境等的承载压力。
三、对南京市主城区危旧房城中村改造工作的几点建议
1.在搞好总体规划的基础上，加强配套设施建设
（1）强化顶层协调，推进改造工作的规范化运作。危旧房城中村改造工作是一项情况复杂、涉及面广、政策性强的社会系统工程，需要规划、住建、财政、园林、城管、环卫、人防、公安、工商、供水、供电、供气、电信、邮政等部门的密切配合、共同努力，才能顺利推进。因此要完善、强化老城改造工作联席会议制度或领导小组的功能，拓展其研究、协调解决老城改造、改建工作有关重大问题的能力。对不同地块用地功能、建筑布局、限高、建筑容积率、重点街景配套、文物保护、交通组织、生活配套设施、绿化建设等要依据城市发展规律，进行科学论证，从实际出发，解放思想，详细做好全市该项工作总体规划及年度实施计划，并对项目进行全过程的管理、监督。
（2）借鉴先进经验，妥善处理好建设与保护的关系。危旧房城中村改造地块要根据规划条件的不同，区别对待、分步实施，特别要处理好现代化城市建设和老城历史人文保护之间的关系，树立建设与自然、人文、历史协调的理念，杜绝超强度使用土地的做法。要有长远眼光，保护好城市的房屋遗产、文化脉络。对一些可拆可不拆的，尽量不拆。要充分认识“开发建设是发展，保护改造也是发展”的意义，在具体实施改建的过程中，既要为老百姓解决生活中的不便，也要考虑到风貌保护建筑的内部结构不因此受到大的损害。要借鉴国内外类似改造的成功经验，多创造一些建筑风貌和文化元素成功融合的实例，做到内部“做新”，外表“复旧”。
（3）充分尊重民意，变要我动迁为我要动迁。要探索居民自主决策，政府组织扶持，变被动等待征收为主动参与征收的新思路，在改造区域内广泛听取产权人的意见，根据他们的征收愿望和要求，明确统一的安置政策，坚持以房屋安置为主、货币安置为辅，按产权人的意见对区域进行划块。如果该块内有90%的居民有征收的要求，由90%的居民对10%的居民做工作，当100%的居民要求征收后，才实施动迁。在实施动迁前，先由产权人提出动迁申请，内容包括同意按安置方案搬迁，并附该户的安置方案。
（4）加大保障力度，维护困难群众的根本利益。要加大保障房建设力度，变“人等房”为“房等人”。要加强保障房片区的基础设施建设，使教育、卫生、医疗、交通等公共优质资源向保障房片区倾斜。要多渠道解决好被征收困难群众的就业问题，为他们提供免费的技能培训、就业指导、就业介绍等服务，鼓励其自谋职业、自主创业。
2.在创新工作理念的基础上，加大政府支持力度
（1）强化政府对危旧房城中村改造工作投资的调控和指导。突出城市建设的基础设施项目，以此带动危旧房城中村改造，为项目的开发启动服务。
（2）政府制定积极政策，在危旧房城中村改造与新城镇开发建设之间搞好综合平衡，鼓励引导危旧房城中村改造地区的土地置换。
（3）加强对危旧房城中村改造任务较重的主城区的政策倾斜。一些改造片区深处主城区“腹地”，如城市中心新街口附近的朝天宫地区，危旧房城中村破旧程度大、人口密度高，旧房数量多、居民住房条件差，居民生活水平偏低、物质文化生活质量差，商品房开发价值小、城市基础设施落后。近几年，虽然周边经济商贸区环境在不断提升，但由于历史原因，使该地区存在着许多自身无法解决的深层次问题，至今尚不能得到有效解决，如不采取特殊政策措施加以推进，将会影响我市危旧房城中村改造整体进程，影响市中心商贸地段提档升级。
对老城改造任务较重的秦淮（改造项目数占江南六区总数的41%）等主城区，要明确事权、财权，打破区域限制、就衡的做法。要增加较高额度的返还优惠，作为政府支持该地段危旧房城中村改造的专项资金。如除已明确返还的17%城建专项外，再将5%民生专项一并返还。对于5000平方米以下，只拆不建作为环境整治的危旧房城中村改造地块，应给予当地政府适当补偿。
市规划局可放宽对部分规划要点暂未明确地块的规划条件，对部分大体量项目给予特殊政策。市财政局等相关部门可加大对老城改造任务较重的主城区危旧房城中村改造工作的扶持力度，为项目提供更多专项资金补助，帮助联系低息贷款。
加大市政建设投资力度，在道路建设、市政基础设施改造、重点建设工程项目的安排上给予支持，带动这些区域内的危旧房城中村改造，推动该地区的经济发展。
对企业参与政府统一组织的危旧房城中村改造支出，可进入长期待摊费用，在10年内摊销完毕。加大对危旧房城中村改造安置房的税收优惠力度。
3.在完善政策法律的基础上，严格依法征收
（1）目前，南京市还没有一部征收管理的地方性法规出台，市人大常委会要把南京市城市房屋征收管理条例列入调研规划，开展立法前期调研，尽快出台针对性、操作性强的城市房屋征收管理条例，以增强法律的约束力，更好地加强对房屋征收的管理，规范房屋征收行为，维护征收当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行。
（2）要适当放宽危旧房城中村改造政策，鼓励开发商配建一定比例的保障房，尽可能多考虑回迁安排，保留原住民群体文化。要结合新区开发、新城镇建设，研究与危旧房城中村改造相结合的政策，保护好低保、低保边缘户的利益。要围绕危旧房城中村改造中的人做文章，鼓励危旧房城中村改造被征收群众享受政府提供的相应保障房，推进危旧房改造工作。
（3）在征收安置决策前要进行听证，充分利用新闻媒体、网络等载体宣传好征收政策，提高群众对危旧房城中村改造的共识度。要坚持一把尺子量到底，保持征收政策的一致性、严肃性，彻底打消延迟搬迁居民的高期望值。
（4）要加强对违法建筑的打击力度，切实做到违法建筑零容忍零补偿，同时相关行政处罚应做到法律手续完备、法律程序到位，从源头上保证行政拆违合法合规。有关部门要注重对征收安置协议的甄别工作，确保协议合法有效。
4.在探索有效融资模式的基础上，多渠道筹措改造资金
（1）要改善投资环境，加强重点项目宣传，适当放宽危旧房城中村改造片区开发项目的控制，规划开发一批有市场、高回报的项目。
（2）要引导金融机构加大对危旧房城中村改造项目的信贷支持，鼓励金融机构与开发公司合作，开展各种灵活的房地产金融业务。
（3）要从区域商业导向来融合民间资本，以政府主导、商业运作介入的方式扩大城市改造的融资规模，鼓励民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与危旧房城中村改造。
（4）要制定更为合理的安置补偿方案，保障监督危旧房城中村改造资金的管理，充分听取群众意见，妥善处理好征收居民及企业的情绪、生活、经营等问题，避免被征收人、承租人等主体之间矛盾的激化。
注释
[1]主城区：老城区，城市中心区域。
对城中村改造的建议篇2
【关键词】城中村；改造现状；相关政策；法律建议；冲突
所谓城中村是指城市发展中占用了农村的耕地面积，农村居民失去了赖以生存的农村土地，而居民生存在城市区域内，使用集体土地，也就是虽然生活在城市，但仍沿用农村制度。
一、西安城中村改造现状
1、西安市城中村现状
西安算是我国第一批城中村改造的城市，作为一座历史古城，其特点和发展历史决定了城市和农村的发展一样迅速。目前,西安市城中村的改造现状是这样：西安市的农村人口有40万之多，建立了417个城中村（范围东起十里铺,西至三桥镇,北起草滩镇,南至三爻村），与同类城市相比数量是最多的。
2、西安市城中村特点
2.1、农民无地可耕，土地大多出租给外来人口，以收租金为主要生活来源。
2.2、由于各个城中村的地理位置不同，位置好的城中村经济发展好，处于维护利益的角度，村民对城中村的改造很积极，有热情；反之，地理位置不好的城中村，由于没有利益诱惑，对改造一事消极对待，甚至不予配合。这回导致西安市政府计划的“3至5年改造计划”难以完成。
2.3、政府政策实施存在薄弱环节，光说不做，协议、政策等不兑现，农民的居住环境差，利益又得不到维护，影响农民对政府的信任。
2.4、城中村农户超规定占用面积情况严重，普遍的情况是围绕房屋四周搭建违法建筑，由于政府的不重视导致这种乱搭乱建行为愈演愈烈。
2.5、城中村人员身份复杂，由于流动人口多，出入城中村人员没有登记，城中村的管理难度增加。
二、市政府出台的“城中村”相关政策
1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，2003年4月21日正式实施其办法；
2、2005年10月，出台《西安市城中村改造管理办法(讨论稿)》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理办法》、《西安市城中村改造工作实施细则》；
3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理办法》，该管理办法是我国第一部以政府规范性文件形式并实施的城中村改造办法。
《西安市城中村改造管理办法》共八章，四十九条，分别从方案制定、改制原则、土地利用、规划建设、拆迁安置等方面，结合相关法律法规而制定。
三、西安市城中村改造中存在的问题
1、政府管理工作出现脱节现象
西安市城中村的改造同其他地区一样，都是由市政府做出统一规划，将具体实行权利下放到乡镇和开发商，由于政府引导的缺失、开发商的重利本质，以及农村居民因拆迁款产生的纠纷等问题，影响了西安市城中村的改造进城。
2、城中村农民身份转化无实际意义
《西安市城中村改造管理办法》第三章第十五条中明确提出，“坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则”。也就是说把农民的农村户口改为城镇户口，户籍制度的改变意味着农民手中原有的私人土地，变为了国家土地，户籍上的农村或者城镇对农民来说是没有任何实际意义的，对他们有意义的是土地的归属，农民世代的生活习惯教会了他们种田耕地是天职，不再种地那做什么？
如果仅仅是一部分的经济赔偿，那么如此多的失业人员给社会安定带来了隐患，农民转变为城镇居民，关心的是否享有城镇居民的福利待遇。如果这些问题不解决，那么城中村农民身份转化根本没有实际意义。
3、政府征用土地时，在补偿问题上存在法律冲突
在补偿问题上《土地管理法》有三方面的补偿：土地补偿；安置补
助；地上附着物和青苗补偿。但是城中村农民早就失去了土地，到哪里去找补偿标准呢？
而西安实施的《改造办法》有两种形式,第一种是易地置换,就是从原住地区搬到另一地区，农民享有该地区的使用权，再次转让需向国家缴纳土地使用金。这就出现了问题，产权变成了使用权？土地转让时还要交钱？
另一种是就地改造，将土地同样移交国家，留出村名住宅外，其余土地进行招商引资、有偿开发,居住用地使用权归农民。换句话说,“就地改造”就是土地权属变成国家的,政府再给补偿,房屋拆迁也没有补偿。
四、西安市城中村改造的建议
1、法律建议
1.1、地方政府在使用和分配土地赔偿时，应当遵循《公司法》以及其他相关法律的规定。
1.2、关于村民委员会要严格执行和遵守《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定。
2、其他建议
2.1、完善社会保障及福利体系。“城中村”的改造要确保村民失地不失利，保证村民的生活来源；在户籍转变后，要建立、健全养老保险制度和基本医疗保险等福利问题。
2.2、鼓励城中村居民自主创业，妥善安排就业问题。农村人员自主创业可以享受优惠政策，政府在年度预算中，可以划出专款作为农民创业资金补助。
2.3、加强古城历史文化的保护。西安作为历史古城，不能盲目的追求城市化进程，各级文物保护单位要对西安城中村要按照相关管理
规定，对城中村的城墙、家族宗祠等具有历史文化价值的地方深入调查研究，做好相应保护措施。
总结：我国城中村的改造面临的是经济、社会、历史、文化等多方面的考验，想要真正解决城中村改造中存在的问题，“加强社会保障，保护和尊重历史，维护和改善环境实现”是基础，城中村将农村向城市推进的最终目的，是将“城中村”建设成为与时俱进、人民安居乐业的现代化文明城市。
参考文献
[1]马桂平，实现城中村村民城市化应注意的问题.[J].领导科学，2008，(14)：47—48.
[2].三秦,城中村改造“西安模式”——改造城中村先立新“规矩”.[J].西部大开发，2008，(3)：20—22.
[3]司马文妮，霍学喜，论西安城中村改造的立法对策.[J].西北大学学报、哲学社会科学版，2008，2(38)：95—101.
对城中村改造的建议篇3
一、扩大农民的知情权
当前,城中村农民在拆迁补偿方案上相互攀比,要价过高,很大程度上是由于知情权不够造成的。要进一步完善城中村拆迁改造的组织形式,全面推行拆前听证,扩大城中村农民在拆迁改造中的知情权。首先,要告诉广大农民城市规划确定的用地性质和开发强度。其次,帮助农民算好账。容积率既定,地块面积既定,房子就只能盖这么多,如果大家所要的拆迁补偿过高,可能就没有开发商参与开发建设,自己的居住环境就没法改变。在扩大农民知情权的同时,如果各市能够进一步加强对城中村拆迁补偿方案的指导,适当降低城中村拆迁补偿成本还是能够做到的。
二、城中村改造与优化城市用地布局相结合
相当一部分城中村处于城市的中心区或者历史风貌地区。大城市的中心区由于城市职能过分集中、土地开发强度过高,需要在规划建设过程中逐步疏解,以缓解空间拥挤、交通拥堵的压力。历史文化名城城市,为保护城市的传统风貌,需要对开发建设的高度、体量、容积率进行严格控制。在这些地区,如果城中村改造采取就地平衡的方式,势必与城市用地布局调整的方向相背离,不利于完善城市的整体功能。解决这一问题,一是建议各城市政府特别注意引进品位一流、业绩优秀、实力雄厚的战略投资者参与城中村改造,对相邻的城市重要地段进行集中成片的开发建设,在保证城中村开发建设品位的同时,实现城市用地布局的优化调整。二是建议各城市政府把城中村改造项目和新区开发的项目统筹运作,打捆进行招拍挂。三是要切实加强城中村改造的规划管理,严格依照城市总体规划、分区规划确定的功能分区进行改造,严格依照国家技术规范和控制性详细规划确定规划设计条件,切实保证城中村开发建设的空间环境。
三、积极探索城中村改造新模式
在近年来城中村改造的实践中,各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式,归纳起来主要有四种:一是村集体以城中村改造的名义,自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外,规避土地和房地产市场管理,对其余土地进行变相的房地产开发,向社会出售。这种模式虽然有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性,但既违反国家的土地和住房政策,又造成低水平的重复建设。二是农村集体经济组织实力比较强的城中村,自行组建开发企业进行改造。三是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作,进行城中村改造。四是名义上由土地储备机构实施拆迁,实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁,开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议,形成净地后通过招拍挂出让,出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金,获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。上述四种模式,普遍存在一个严重的弊端,就是在城中村改造过程中政府没有真正能够实现土地收储,不利于合理把握市场上的土地投放量,不利于持续促进城中村改造,不利于从根本上改造城市环境。为此,我们建议积极探索新的城中村改造运作模式:实行政府收储后统一拆迁安置,净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。这种模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐,加快城中村的拆迁安置和实现土地收储,也有利于政府合理把握开发建设的节奏,实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象。
四、城中村改造要实现四个转变
城中村改造是一项复杂的系统工程。空间形态的转变是城中村改造的基础,但城中村改造绝不是单纯的空间形态转变。在城中村改造过程中,必须统筹解决好村民住宅的补偿安置、村民就业和生活来源、村民生活的社会保障、集体经济积累的合理处置等四个方面的问题。广州在本世纪初的城中村改造,就是首先解决这些城中村改造的关键问题,先改制后改造,合理确定村民住宅补偿标准,采取留地和政府扶持等多种方式解决村民就业与生活来源,统一将城中村居民纳入社会保障范畴。其中很重要的一条,就是推行农村集体经济组织资产股份固化,保留村民在集体经济组织中的分配权,解除了农民城中村改造的后顾之忧,形成了有利于改变城乡二元结构的新机制。承德的雹神庙村拆迁改造速度很快,在很大程度上也得益于这四方面关键问题解决得好。
城中村改造在实现空间形态转变的同时,还必须推进农村集体土地向城市国有土地、农民身份向市民身份、村委会向社区居委会、农村生活方式向城市生活方式的转变。
解决好四方面的关键问题,同步实现四个转变,涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、基层政权建设、劳动就业和社会保障等各个领域,必须在城市政府的统一领导下,组建一套专门班子,形成一套完整的改造规划,并区别不同情况,在政府指导下做到一村一策。
五、合理把握城中村开发建设目标
对城中村改造的建议篇4
“城中村”的存在，为本地农民增加收入、以房租分享城市化带来的级差收益提供了机会，为外地人口以低房租成本和生活成本在城市谋生提供了方便。但是，城乡结合部的自我无序蔓延，也带来大量社会问题，滋生越来越严重的“城市病”。巨量流动人口在“城中村”栖居，无法融入城市，也使得这种“城市病”在各类城市的局部区域加剧。
在中国城市化的进程中，“城中村”问题能否解决好，越来越成为地方政府治理的重要课题，成为城市健康发展的头等大事，也是影响社会稳定与政治安定的关键问题。
为了找出破解“城中村”问题的方案和路径，本调研组从北京2010年启动的50个重点村改造入手，寻求“城中村”问题的解决方案，并提出相关的政策建议。思路与做法
北京市城乡结合部地区主要分布于朝阳、海淀、丰台、石景山四区与大兴、通州、顺义、昌平、房山、门头沟六区相接壤的地区，涉及77个街道乡镇和1673个社区（村），本市户籍人口326.7万人，流动人口404.07万人。城乡结合部地区的流动人口占到全市流动人口总量的52.63%。
北京市政府于2008年在海淀北坞村和朝阳大望京村进行试点后，2010年启动50个城乡结合部重点村建设工程，为破解城乡结合部难题进行探索。
此次改造的目标为：以保护农民利益和原住农民彻底融入城市为前提，使农民成为有住房、有产业、有就业、有股权、享受社保和均等化基本公共服务的新市民，实现城乡结合部地区的完全城市化。1.整合土地
在重点村改造中，政府并没有直接把农村集体土地全部征为国有，在城市化改造后拆迁整理出来属于农村的集体剩余土地，即安置房、集体产业所占土地，可以不改变所有制性质，直接参与城市建设，用于农民安置的产业项目可以定向出让供地，允许农民在建设用地上建租赁房。
土地也是重点村城市化改造的重要资金来源。政府通过优先安排用地指标、统筹融资抵押物及土地储备上市来实现城市化建设项目的资金平衡。
通过土地融资和集体所有制不变，“城中村”既能实现土地重新安排用途、集约利用，也能获得未来的集体土地收益，有利于农民的生存和发展。
50个重点村改造，拆迁整理出45平方公里土地，其中7.8平方公里建回迁安置房，3.3平方公里建集体产业，13平方公里回建绿地，4平方公里建设基础设施，16.9平方公里出让后用于平衡建设资金。拆迁后高楼层回迁房的建设实现土地集约利用，同时留出来大量绿地，绿地占各村总面积占到五分之二左右。这既有利城市环境质量，也为未来的开发留下潜在留备土地。
同时，土地也不影响社会保障水平。政府按照不挂钩土地管理政策，不区分遗留集体剩余土地多少，不改变剩余土地的产权属性，制定“农转居”的工作方案，探索城乡一体的社会保障制度。2.拆旧建新
由于旧村的各方面问题，进行城市化建设必然会遇到旧村拆除的问题。
在50个重点村改造中，旧村拆除面积2530万平方米，其中住宅产权院面积1290万平方米，非住宅单位面积1240万平方米。
拆迁方式从总体政策上来说，是在土地储备、绿化隔离建设等模式下明确资金平衡规划，确定拆迁主体、委托拆迁企业启动、实现的。
在一村一策规划指导下，各村的拆迁面积和片区由各村根据实际情况设计规划方案，审批后实施。其中朝阳区注重土地资源统筹利用，打破了乡域界限，在更大范围内规划房屋拆迁和土地利用，实现了土地优化管理和集约利用。
因为拆迁面积与补偿紧密相关，为了预防通过各种手段侵街占道、加盖房屋，利用违法建设等不当得利行为，政府通过明确拆迁房住宅和非住宅认定标准、拆迁补偿奖励标准来遏制违章、抢建、抢装的问题。
具体规定如下：被拆迁宅基地的权属及面积、被拆迁住宅房屋的权属及面积以《集体土地建设用地使用证》、审批文件作为确认依据，有异议的由村委会审核。被拆迁非住宅建筑以《房屋所有权证》、审批文件作为确认依据，农业设施、农村集体公共设施也分别需农业主管部门审批文件、镇政府（街道办事处）的确认作为依据。
同时，政府实行“多建不多得，少建不少得，老实人不吃亏”原则，对于违法高层建筑不予补偿，鼓励少建，对于闲置宅基地进行奖励。例如，昌平区对房屋占地面积超过宅基地面积85%的部分，不再通过评估作价方式给予补偿；未达到宅基地面积85%以内的宅基地闲置面积，按每平方米1000元给予奖励。
同时，各重点村可根据实际公议补偿方案，具有较大的自主性。一般的做法是，村支书、村干部先深入每家每户进行利益调节、处理争议，然后再确定具体的拆迁补偿方案，以实现大多数人都认可的目标。
例如，唐家岭村如果仅按照宅基地面积补贴，一些有着大面积宅基地的家庭将获得远远多于一般人家的拆迁补偿，但村里大部分宅基地面积在160平方米以下，为了让大部分人同意补偿方案，大于160平方米的宅基地不再纳入补偿范围。以前通过违法建设高层房屋获得的暴利性租金收入（改造前部分村民一年的租金收入可达20万-30万元，甚至数百万元）不复存在。
拆迁的补偿方案确定了定向补偿、实物补偿、留地安置等多种补偿安置方式。北京各城区的重点村拆迁可以灵活创新确定补偿方式。例如，朝阳区各乡具体制定住宅腾退补偿政策，就考虑了居住面积小的困难户等情况，具体补偿方式由农民自主选择。石景山区创新提出“1∶1.2房屋实物面积安置”“院地补助”，并举办拆迁困难户联席会评议实施办法。
在重点村改造中，将建设1181万平方米回迁安置房，计划在动迁后两年时间内回迁。
截至2013年6月，已有48个重点村回迁安置房已开工建设，其中33个村已经全部开工建设，15个村部分开工建设。其中，有16个村已全部竣工并陆续回迁，另有5个村部分竣工。作为回迁安置房的配套工程，已规划4平方公里用于水务、交通、医疗、学校等公共设施，实现公共服务与城市接轨，提高生活水平。3.产权改革
农村城市化的关键问题是产业发展问题，农村集体经济得到长足的发展，农民利益得到保障，农村城市化才是健康的。
在重点村改造中，政府将拆迁整理的土地按照每个劳动力人均50平方米标准，共规划620万平方米产业用房，统筹重点村产业与周边高端产业功能区协调发展。
同时，试点集体土地上建设租赁房，加强对农村集体土地出租和使用的管理。拆迁中留地安置的补偿方式也为集体产业留下发展空间。
同时，政府全面启动集体经济产权制度改革，提出“资产变股权，农民当股东”的要求，让农民拥有股份，成为集体经济的收益者。
目前，各重点村产业建设前期准备工作已经完成，各重点村基本都进行了集体资产量化处理、所有成员界定及农龄登记工作。
至2013年6月，50个重点村中已有44个村完成产权改革，其余6个村也已启动改革。4.转农为居
50个重点村现已全部启动整建制农转居工作。通州区和昌平区都将改造与区人力社保局、民政局、公安分局对接，将整建制农转居与社会保障挂钩。而在丰台区，农转居则是与征地工作同步进行的。
目前，市政府已批准丰台、石景山、通州、顺义、昌平、房山区的28个重点村整建制农转居工作方案，部分村完成了整建制农转居。
在农转居过程中，确定了实行城乡制度衔接，社会保险及一次性就业补助等由征地、项目投资承担的原则。也就是说，征地补偿等“收入”必须先支付村民的社保和就业补偿，然后再考虑他用。
农民转为居民后，全面接轨城市社保体系，搬迁村民城乡居民养老保险参保率和新型农村合作医疗参合率稳步提升，实现各类救助群体社会保障全覆盖。各村也在尽快落实社会保险补缴工作。比如，大红门村2815名村民均可参加“新农合”及“城乡居民养老保险”。
此外，政府还着手推进农民转移就业培训，多渠道拓展就业渠道，力争有就业愿望的人员100%就业，从而使农民的技能有所提高。
比如，大兴区出台了一系列文件，抓住了和北京经济技术开发区行政资源整合的机遇，加强两区就业工作融合对接，使得瀛海镇、旧宫镇大部分劳动力在开发区实现就业。实践中的制度创新
北京50个重点村建设改造工程，通过制度创新消除了城乡二元体制，为实现城乡一体化进程进行了重要实践，为其他需要改革、重建的村落提供了借鉴和经验。1.城乡统筹理念
“一村（乡）一策”的城乡统筹理念，首先为重点村起到极大的指导作用，赢得了宝贵时间，且充分利用本村的优势资源，对症下药，明确自身的优势与不足。
在城市化改造中，各重点村按照一村一策的政策，根据自身资源进行了规划和改造，采用的模式主要有土地储备、绿隔建设政策模式。
土地储备模式即由村里向土地储备机构贷款，开始拆迁和回迁楼建设，整理出的部分土地交由土储部门列入土储上市，实现资金平衡。
绿隔建设模式则是由各村委会的农工商联合公司、农民出资合作建房，集体和政府也投入，项目享受绿隔建设的优惠政策。
此外，重点村对自身土地规划与建设拥有一定的自主性。如丰台区大红门村的土地改造规划，虽然日后作为森林公园的土地所有权归于政府，但使用权依然属于大红门村，这一模式对其他村日后改造具有重要的借鉴价值。
另外，在行政审批上，由于北京市发改委下放了重点村建设的立项核准权和招投标核准权，直接指导重点村的科学立项，不断加快项目实施进度和效率，进而使得拆迁、建设、产业发展、整建制农转居工作得以落实。2.土地管理与所有权改革
创新土地资源统筹利用及所有制改革是制度创新的一大方面。由于农民集体的剩余土地在调整规划后可不改变所有制性质直接参与城市建设，且允许在集体土地上建租赁房，将重点村一定比例的土地列入土地储备，某种程度上实现了集体建设用地与国有建设用地的同地同权。
非农产业的增加，则提高了土地的流动性，使土地利用向更有效率的方向发展。
例如，海淀区唐家岭村，除回迁房之外，村里还拥有不少的写字楼、租赁房屋，为该村提供了重要的土地租金收入。
由于改造方案结合各个村的实际情况，个别村的成功经验也很有借鉴意义。如朝阳区建设用地不足的龙爪树村，在保持建设用地总量不变的前提下，打破乡域界限，与其他乡适当置换用地性质，实现双赢。
按照“资产变股权、农民当股东”的思路，进行农村集体经济产权制度改革，在吸引外来资金的同时，最大程度地利用自有资金，让农民真正成为有资产的市民。农民真正参与建设，才会更有积极性。3.基础设施建设融资
基础设施建设是实现城乡一体化的重要且必要的步骤，旨在缩小城乡在生活方式、居住环境等方面的差距，而建设资金是首先要解决的问题。在此次重点村改造中，北京市各部门都积极为重点村改革搭建融资平台，保障建设资金需求。
北京银监局对融资政策进行专门指导，并对重大项目融资进行具体指导和协调，这保证了融资的方向和效率，让有限的资金资源产生最大的价值。另外，市政部门建立的应急风险资金能够有效缓解资金筹集压力，在关键时能有力地支持重点村建设投资。
值得一提的是，融资计划优先满足的是重点村基础设施资金需求，这与中发展非农产业相吻合。如道路交通，从大红门村的改造经验来看，用自己的钱搞道路建设，借政府之力贷款融资，既缓解了道路建设的燃眉之急，又提高了资金使用效率。政策建议
（一）政府要对“城中村”改造给予足够的重视，并推进实施。
我们在调研中发现，在50个重点村改造中部分村的政策落实不到位，甚至没有开始改造。
比如，昌平区东三旗村就没有开始原计划的改造。据村民反映，政府在改造计划后没有落实后续改造工作。鉴于此，政府应加强督促、落实各重点村改造工作，而不是只完成方案和政策设计，就不管了。
此外，重点村回迁安置房和基础设施建设的资金问题也应引起重视，部分村出现了资金紧张、无法完成建设任务的局面。主要原因有集体自有资金不足、土地融资困难、后期融资受到严格限制等问题，因此政府应该对资金问题予以重视。
（二）进一步落实改造后的农民权益。
调研中发现，村民的权利意识较为淡薄，对本村的改造意图、改造后权益不甚了解，因此可能会成为改造的阻力。建议加强宣传教育，让村民对自身权益有充分了解，从而支持“城中村”改造进行。
在改造过程中，每个村几乎都划出很大一部分土地被征用为绿地，但这部分土地补贴并不按照市价，补贴资金极少。虽然一些重点村较好地解决了这一问题，即把绿地所占土地无偿交给政府，但是村子保留该土地将来用作其他用途的收益权。
建议今后接受改造的村庄借鉴此方法，维护村子和村民的土地权益，保留土地收益。就总体而言，部分村出现了用地减少、农民权益受损的问题。
整建制农转居进程也有一定困难，主要原因在于资金紧缺，难以完成社会保障对接的费用，以及程序上限制条件过于苛刻，要求必须完成拆迁任务、集体产权制度改革和集体资产处置工作以及社会保障保险衔接费用筹集到位，因此离整建制农转居的实现还有一定距离。
（三）真正落实农民产业用地。
在现实中，重点村改造后的产业及回迁房用地实际比例过小。
参照台湾“城中村”改造方法，其村子留用土地占到原村总面积45%左右。但此次改造的留用土地占比远远小于该比例，农民的权益受到了一定损害。
建议在“城中村”改造中充分考虑农民的权益，增加回迁房和产业用地比例。
此外，虽然每个重点村都留下了产业用地，但由于审批过程复杂，加上村庄自有资金短缺，这些土地迟迟不能开工建设。
同时，因为产业用地的用途并没有合理、详细的规划，资源短缺的村子多数将此地用作物流等用途。
建议各村综合自身实际情况对产业用地进行良好规划，有条件的可以多个村连成产业区，这将有助于集体产业壮大以及未来的发展。
（四）落实农民房屋产权。
公租房产权只有70年，改造之前农民拥有宅基地的永久使用权，巨大的权益落差会加大改造的难度，引起农民的反感抵触。
建议政府充分考虑农民权益，给予70年后公租房补贴承诺，让农民权益得到明确保障，也让农民安心上房。并且在改造过程中还出现了小产权房问题，也需要引起相关部门重视。
（五）重视外来人口居住成本问题。
原居住在“城中村”中的大量外来人口在改造时被迫离开村子，改造后由于房租升高不能回到原村继续居住。因此这些人的去向将成为很大的问题，可能加重其他未改造地区的压力，造成新的“城中村”问题，从而抵消改造效果。外来人口居住成本的上升，也会抬高城市雇工成本，给城市长期发展造成负面效果，必须引起重视。
（六）增强农民在“城中村”改造中的自主性。
“城中村”的改造是以政府为主导进行的，政府投入大量的人力、物力进行宣传、拆迁、回迁，造成了政府与农民处于对立面的表象。
但实际上改造对于村庄和村民的未来长远发展是有利的，也是“城中村”融入城市客观上必经的阶段，是村民变居民、自身发展的客观需求。
因此，建议提高农民的自主意识，提升农民对“城中村”改造的理解，给农民一个较长时间的反应阶段，而不是进行运动式的突击改造。这样农民才会支持“城中村”改造，减少争端，并积极地参与。
对城中村改造的建议篇5
关键词：城中村;改造;调查;新市区
现实“城中村”存在着诸多问题，“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”[1～2]。如何解决“城中村”改造过程中的问题。客观需要认真研究不同区域“城中村”改造过程中面临的具体问题，深入剖析这些问题产生的根源，提出行之有效的解决问题的措施及对策。
一、研究区城中村现状调查分析
乌鲁木齐是新疆首府城市，全疆的政治、经济和文化中心，是全疆经济社会跨越式发展的引擎，起着示范和标杆的作用。高新区（新市区）（以下简称“新区”）的城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。新市区包括南区、中区和北区两个城中村分布片区。
南区城中村分布点多、总建筑面积大、容积率高。南区是城中村分布点最多、最散乱、建筑密度最高、和城市交织的最为紧密的区域。中区城中村分布相对较少、较集中，总体规模不大。主要分布在河北东路北侧、四平路两侧、长春路西侧、鲤鱼山路东侧。北区城中村分布点多、单片规模巨大。主要分布在长春路两侧、城北主干道南侧、安宁渠路两侧、迎宾路两侧、中亚北路两侧。城中村市政基础设施比较差。市政基础设施配套建设与快速发展的城市建设不均衡。城市基础设施管网未能够全面覆盖，特别是城中村、撤村建居区域的市政基础设施、环卫设施等受用地现状局限。
二、城中村改造的关键问题
1.城中村改造要与城市总体功能定位协调的问题。城中村改造是主城区城市综合功能提升迫切。需要城中村的形成与我国的城乡二元管理体制是分不开的，在我国的城市化进程中，有些村庄从界址范围来看已经在城区范畴之内，还是行政村的行政管理模式。因而村庄和外界形成了独立的区域，纯粹以经济利益为主导，偏离了城市化进程的目标和要求。城中村问题形成的根本原因在于城市北扩发展一直缺乏长远有效的规划，在于长期专注于解决眼前问题、谋求短期利益，回避了困难、堆积了问题，城中村问题只是后遗症之一。
2.村民合理安置补偿和生活可持续改善的问题。房屋补偿面积认定问题。补偿面积认定是制定补偿标准、达成补偿协议的关键。国务院2011年1月颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：补偿协议包括：“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。”村民生产、生活可持续改善能力有待提高。村民受教育程度普遍较低，缺少职业培训，就业能力低、门路少;部分村民主要靠出租房屋、开店铺维持生计，害怕失去房屋后，自身收益受到影响，因而难免会提出过高的拆迁补偿要求。
3.改造可利用土地空间不足与管理体制不顺的矛盾。公建配套占用大，缺少安置开发用地。南区城中村内房屋建筑密度高、间距小，被称为“握手楼”“一线天”;周边已和城市相互交织，银川北路东侧尚有小块土地，四平路东侧空地也已被圈占。房屋征收与补偿由政府部门组织实施，先补偿、后搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动等。面对由此带来的巨额房屋征收补偿费用与新区有限财力矛盾的困境，如何运作市场化改造，如何实现和谐拆迁，缺少可借鉴的经验，需要寻求有效的解决方法和路径。
4.城中村改造周期长、不确定因素多，进行风险控制的问题。严防突击迁户、抢建违建、钉子户等问题。城中村改造项目前期补偿安置投入大、改造周期长，出现钉子户必然影响改造项目的实施进程，增大项目的财务成本和风险。城中村改造项目一旦实施，大量房源上市，产品结构、供应量与市场需求、容量的协调也是一个不容忽视的问题。积极研究应对与城中村改造相关政策，增大改造项目招商引资的难度，需要认真分析研究对策。
5.改造模式选择的问题。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投资模式、市场化改造模式三种。采用村民自主改造模式，即村集体、村民通过集资、引资自主进行改造，需要村集体、村民有较为雄厚的经济实力，改造也须满足发展规划，这与现状不符，基本不具备可行性。采用政府直接投资模式改造，即由政府直接出资进行改造，无论是采用实物补偿还是货币补偿方式改造，都需要直接投入大量资金，安置补偿资金筹集是最大难题[3]。采用市场化模式改造，即通过招商引资吸引开发商参与改造[4]，需要进行项目经济平衡测算，涉及到安置成本，开发商的收益保证，政府在土地、税收、费用等方面的政策配套，以及房地产市场情况等;需要解决好项目筹划、运作、管理等方面的问题。
三、对策建议
1.加强地方农民的宣传教育及相关单位协调工作。城中村改造是一个系统工程，各方诉求不同、利益关系复杂，故必须首先应地方政府应做好农民的宣传教育工作，同时也需要加强相关单位的协调工作，理清利益关系、统筹各方资源、兼顾各方利益，要把握好各利益方的重点，共同推动城中村改造工作的进程[5]。地方政府在进行城中村改造中，首先应对当地农民进行宣传：改造工作首先是立足保障村民的利益为第一前提，主要体现在安置补偿标准和方式上;其次，村集体经济的发展将是对村民生活水平改善提供了必要的基础。同时区政府力促地方经济建设、城市建设、社会事业全面改善和提高，市政府要将新区内的国有储备用地予以配套供给，为改造提供政策支持[6～8]。
2.在城中村改造工程中逐渐引入市场化机制。城中村改造工作，首先是政府为了城市发展、改善居民生活环境等方面考虑，提出的政策性工程，政府是主导者[9～10];其次就是改造过程是需要企业和相关部门参加的，在这项系统工作中，需要更多的企业参与，这就需要对改造工程提出市场化运作。政府作为城中村改造主体，在整个改造工作中做好管理者角色。实时给予企业参与扶持政策，政府做到让利、配套土地，逐渐降低项目的启动成本。新市区政府对于土地出让金政府应先征后返，税收地方留成部分政策返还，比照棚户区改造工程优惠各项费用[11]。同时，协调乌鲁木齐市政府将国有储备用地划拨新区为城中村改造配套，土地出让金的征收、返还，交由新区支配。
3.完善改造规划，建立科学的管理机制。政府主导、规划先行。新市区将城中村改造作为一项长期重点工程纳入新区党委、政府的议事日程，并组织领导小组，完善城中村改造规划。同时新区设立专业部门统一负责拆迁工作，统一规划、规划先行，高起点规划、高标准改造。将规划、经济、产业等相关部门共同协调配合参与改造规划的编修工作，实施过程要确保规划科学性和实施有效性。特别是对于各乡镇、城中村禁止批准新的宅基地和房屋建设项目，应及时给予协调处理，避免新建问题出现。同时对于项目区各乡镇、城中村冻结新的户籍迁入，避免引起对集体经济相关问题[12～13]。
四、小结
本文对新市区主城区的城中村改造进行调查研究，对中区、北区和南区城中村的特点和改造中存在的问题还有待进一步加大力度调查研究，为下一步改造方案打下基础。需要针对随时可能出现的新问题、新矛盾，及时找出应对对策。在城市不断发展的过程中，城中村的改造已经是势在必行，面对改造过程中的诸多困难和问题。新市区城中村改造工作也积累了一些经验和教训。
参考文献：
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[10]上海复旦地规划建筑设计研究院，乌鲁木齐市城市规划管理局.《乌鲁木齐新市区、高新区部分片区―控制性详细规划》专题
研究报告[R].2010.
[11]高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题领导小组.高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题工作汇报[R].2011.
对城中村改造的建议篇6
【关键词】城中村村改居农村集体资产改制社区管理
一、“村改居”改革重要性
实施“村改居”，是城市化进程的必然选择，随着城市开发建设步伐的加快，大部分城中村村民逐步告别平房、住进楼房，广大村民居住生活环境明显改善，物质文化需求日益增长，渴望享受到均等化的“市民待遇”，真正过上像城里人一样的生活，只有实现“村改居”才能从根本上将农村管理体制和服务模式向城市化转变，实现真正意义上的城乡统筹、一体发展；“村改居”是转方式、调结构的现实需要，在村居改制之前，原来的“城中村”仍延用农村社会的基本结构和管理体制，实际工作中不可避免地产生“一地两制”的管理格局，制约了生产要素流通和产业转型发展，实施“村改居”可以更好地提高劳动者的科技文化素质，促进农村劳动力向非农产业转移，加快推进经济发展方式转变；通过实施“村改居”，能够加快推进集体资产改制，使集体经济的产权更加明晰，运作更加规范，村民在享有集体资产共有权的同时，通过集体积累和分配，获得更多长期稳定的福利收益；“村改居”还是保障和改善民生的重要举措，只有实施“村改居”，才能实现农村转变为新型社区，加快城市和谐社区建设，进一步提升城市发展的整体水平，把城市资本、人才、文化、管理等资源要素延伸覆盖到农村，提高人民群众的生活质量。
二、“村改居”工作基本原则
实施村改居改革，不是简单形式上的“翻牌”，而是针对城市化进程中出现的城中村现象而进行的一次系统改革工程。改变居民的居住方式、生产生活方式、社会管理方式，提高居民的社会保障标准，享受城市化发展成果，是村改居的根本目的。实现农民市民化、管理社区化、服务均等化是村改居的目标要求。因此，村改居必须体现全面性、彻底性和惠民性。“村改居”过程中需要贯彻的主要原则有：
（一）坚持依法办事，规范操作。严格按照法律法规和政策规定，精心组织改造活动，严格程序，依法推进民主自治，规范操作；（二）坚持普惠民生，均等服务。加大政府投入，全面落实城市居民政策，优化配置服务资源，实现居民公共服务均等化，将改革发展成果惠及广大人民群众；（三）坚持分类指导，整体推进。加强调研论证，根据各地特点，科学制定符合地方特色的“村改居”工作实施方案；（四）坚持广泛宣传，营造良好氛围。利用多种形式，宣传村改居的目的、意义、政策、措施和方法步骤，调动广大村民支持改革、参与改革的主动性、积极性。
三、“村改居”改革建议
（一）农村集体资产管理体制改革
实施农村集体资产改制，转变居民的生产生活方式，是进行“村改居”的关键环节。这项改革涉及群众切身利益，大多数城中村资产积累较多，村民非常关心自己能够分到多少“蛋糕”。改革之前，村民最担心的问题是村财务管理不规范、不公开；改革实行时，他们希望改革实施方案中能够保障他们自身利益的最大化；改革之后，他们在乎的是公司（股份合作社）的发展和自己应得的红利。在整个改革过程中，如果存在实施方案漏洞或者改革行为的偏差，一定会引起村民的不理解与反抗，甚至影响整个项目的继续进行，因此，在这一项各个活动中建议健全完善集体资产监管体系，加强对集体经济组织负责人的道德、技能、经管知识培训创造条件；吸纳职业经理人管理运营集体资产。
对于集体土地的处置问题，按现有土地的不同性质可以采取不同的处置方式。对其他集体资产的处置，可分三步走：一是清产核资。按有关规定查实各种资产、负债和所有者权益，界定权属，明确产权关系。二是界定股东资格。根据各地实际，确定改制基准数，统计在册人员，并经居民大会或居民代表大会确认后公布。股东资格应按照“依据法律、尊重历史、实事求是”的原则进行界定。三是设置股权，量化资产，理顺发展。建议相关组织能够从保障居民长远利益和有利于社区发展的角度，合理规划“村改居”社区的发展，确保村改居后居民收入保持合理增长，保障改革的平稳有序进行。
其中，股东资格认定是农村集体资产改革最核心的部分，也是群众最关注的环节。因此，保证股东资格认定的准确性和合法性十分必要，在制定《股东资格认定办法》时，建议严格按照法律、法规要求，结合实际，经专业机构论证、把关、审核，做到合法、合情、合理，公开、公正、公平，以得到村民的信任和认可，避免由于村民情绪问题对改革工作的影响。
（二）提高社区管理服务水平
在提升社区管理服务水平问题上，建议按照社区建设多元化、管理网格化、服务信息化、党建区域化的“四化”发展模式，全面推动“村改居”后新、老社区架构接轨，构建互促并进、融合发展的城市社区管理服务新格局。
建议把社区服务业纳入全区国民经济和社会发展总体规划，社区基础设施建设纳入城市建设规划。一是保障社区服务的基本用房和场地。落实社区办公用房和开展公共服务、社区文体活动、便民利民服务等方面的配套公建用房及设施。二是搞好网点布局规划。谋划好功能片区设置和服务网点布局，避免盲目设点，造成资源分布不均，影响群众生活。
提升产业层次。积极引导有实力的品牌连锁企业参与社区服务业，采取资金、网点等一系列政策支持措施，积极引导企业运用连锁经营方式，实施品牌战略；发挥“村改居”社区自身的优势，在坚持“为民、便民、利民”的基础上，创办社区服务实体，培育社区服务业组织，优化整合辖区资源。
参考文献：
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[2]杨贵华，我国城乡社区组织发展与“村改居”社区组织建设，福建行政学院学报，2011/03
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对城中村改造的建议篇7
关键词：城中村；形成原因；土地；建议与对策
“城中村”是我国城市化进程中的较普遍现象，表现为在城市化快速发展期，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，这种村庄内仍旧实行农村管理体制，再加之利益的驱动，导致“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱无序和低水平状态。笔者经过深入调研，就“城中村”的形成原因、存在的主要问题以及解决这些问题的建议与对策进行简要阐述。
一、“城中村”的形成原因
有专家分析认为，“城中村”形成的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，这种安土重迁的居住观念构成了“城中村”存续的社会心理条件；同时，随着城镇化的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是“城中村”得以发展的社会条件。从政府角度讲，认识不足，缺乏及时的规划和调控，对“城中村”的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。
二、“城中村”存在的主要问题
近几年，随着城市化建设进程的加快发展，“城中村”给城市发展提供了宝贵的空间、作出了巨大的贡献，但也存在着土地管理混乱、社会保障缺位、村庄治理垢病、产权关系模糊等诸多问题。主要表现在以下几方面：
（一）土地利用粗放，土地资产流失
由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放，同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有。这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。
（二）管理体制不顺，管理难度较大
“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上看，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。
（三）人口构成复杂，社会治安堪忧
“城中村”的人口构成十分复杂。据调查，主要由以下几类人构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。
（四）公共设施缺乏，环境问题严重
“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，相对比较薄弱。现在由于部分市民和大量外来人口的入住、小企业的开办，使得给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，环境质量较差，村内道路狭窄且杂乱无章，建筑凌乱，城市形象低下，严重影响着城市的市容市貌。
三、解决“城中村”问题的建议与对策
近几年，随着城市化进程的加快，“城中村”所带来的负面影响越来越突出，严重制约着城市的发展，影响着城市品位的提升；对“城中村”实行改造是社会发展的必然，改造势在必行。借鉴省内外“城中村”改造的经验，笔者认为在推进“城中村”改造过程中，需做好以下几方面工作：
（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则。
“城中村”是城市的有机组成部分，是否按照城市总体规划进行改造，直接影响到城市总体规划能否得到有效实施。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计；充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设；建筑设计要体现民俗特色，有品味，上档次，成为城市的一道亮丽风景线。
（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合、大胆解放思想，不断更新观念。
各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础也不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理好国家、集体和个人利益关系，“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外，“城中村”改造触及到群众的既得利益，还必须调动村民参与改造的积极性，要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。
（三）“城中村”改造，必须解决好集体土地和集体资产改制问题。
撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。如：太原市在做控制性详细规划时考虑，“城中村”有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。
（四）“城中村”改造，政府必须出台相关配套政策，保障村民的合法权益。
“城中村”改造涉及到土地开发利用及其管理机制问题，涉及到体制问题、产业转型问题，涉及到城市规划实施问题，涉及到教育、户籍、就业、社会保障等一系列问题。在改造过程中，需要协调城建、规划、劳动、公安、国土等众多部门共同行动，牵扯到城市政府、基层政府、村集体、村民、开发商等各个方面的利益，关系错综复杂。所以，在“城中村”改造中，政府必须完善相关配套政策，建立健全“城中村”村民的社会保障体系，确实解决好村民的养老、医疗、就业、低保、教育等问题，消除失地后村民的后顾之忧，才能推进“城中村”改造的顺利进行。
（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段。
“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。只有把政府调控与市场运作相结合才能解开这一难题。如资金运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，还要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。
（六）“城中村”改造，必须将村民纳入教育培训计划，使其能够真正适应城市社会生活的转变。
“城中村”改造不是单一的城市建设问题，目前很多城市都存在重视“城中村”的景观改造，而忽视人的改造问题，改造后村民的生存技能、生存方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，这是城市人力资源的极大浪费。这为城市的进一步发展埋下了隐患。因此，改造过程中政策措施的制定不仅应关注如何顺利推进“城中村”改造以及改变当前城市发展的环境、卫生、居住状况等问题，还应该关注如何筹集资金对村民进行教育培训，提高村民就业技能与水平，对自主创业提供智力与资金扶持，引导村民走自食其力、自主创业的道路，实现村民生存方式的根本转变。
四、结语
目前，随着“城市化”进程的加快，“城中村”改造工作已提上了议事日程，解决“城中村”问题，逐渐成为城乡统筹发展过程中不可回避的突出问题。如何解决并处理好“城中村”问题，已成为一个新的课题。在改造过程中，要按照二十一世纪城市化发展的要求，坚持做到公平合理，分类实施，稳步推进，不断探索，不断创新，不断积累经验，把“城中村”打造成建设形态、人居环境一流的现代化文明社区，成为城市的亮点，达到城市建设和经济效益双赢的目的。
参考文献：
对城中村改造的建议篇8
一、文登市城中村改造的现状
近年来，伴随工业化、城镇化和农业现代化的融合推进，文登市城市规模迅速扩大，城市功能日益完善，城市面貌日新月异。城区面积由1978年的4.31平方公里扩大到2013年的36.5平方公里，城区人口由1978年的1.3万人扩大到现今的24万人。但同时，规划区内存在的38个城中村，极大制约了城市形象和功能品位的全面提升。目前，全市38个城中村已有5个村完成整体改造、搬入新居，18个村已取得了阶段性成果，9个村正在启动改造项目，城市面貌和人居环境得到显著改善，广大群众真正享受到经济社会发展的丰硕成果。
二、文登市城中村改造存在的问题
第一，政策依据问题。城中村改造是一项全新的工作，到目前为止，国家未出台一部完善的指导城中村改造的法规文件，没有现成的经验可以借鉴，必须根据自身实际和城中村居民的接受能力来制定政策。虽然文登市出台了一系列的城中村改造政策，但形势变化较快，其政策相对滞后，在实际操作中出现偏差，且前后政策涉及的补偿标准等内容不一致，容易引发社会矛盾，影响到城中村改造工作的顺利进行。
第二，“半城市化问题”突出。从发达国家的经验来看，非农化、城镇化与市民化本应是“三位一体”的整体，而在文登这三者与中国其他城市一样严重脱节，形成了比较独特的“半城市化”现象，即农村人口向城市人口转化过程中的不完整状态。也就是说大量的进城务工的农民工不具有城市居民户口，不能与城市居民享有同等待遇。因此，这部分人虽离开了农村，但又没有真正融入城市，由此形成了独特的“半城市化现象”。这种半城镇化现象固然支撑了低成本的工业化，但也引发了一系列的社会经济矛盾。
第三，群众观念问题。城中村居民内心渴望改变现有的居住环境，但考虑到以后高涨的生活费用，多数居民满足于目前出租房屋的生活现状，从而对城中村改造存有抵触情绪，对城中村改造的重要性和迫切性认识不到位，没能从整个城市的长远发展关注这一问题，改造的积极性和配合度不高。
第四，拆迁困难问题。城中村居民失去土地，且大部分无固定工作。因此，将养老、看病等后顾之优的所有希望都寄托在拆迁补助上，要价不断抬高，有的远远超出合理范围，政府或开发商难以接受。
第五，资金筹措问题。资金来源是城中村改造的瓶颈问题。城中村的拆迁和补偿费用是一笔巨大的开支，包括拆除旧房、规划设计、土地出让、土地使用、临时安里等费用。高昂的拆迁安置成本，导致开发商不愿涉足城中村改造，大大制约了城中村改造进程。另外，政府也要承担大量的城市基础设施建设任务，仅靠政府财力也是一时难以解决的。
三、加快文登市城中村改造的对策
城中村是在城市化建设高速发展过程中遗留下来的间题。由于历史遗留问题大多都会产生后遗症，解决起来有一定的难度，花费的精力和付出的代价可能要更多一点。所以对城中村改造需要多费一点心思，以实事求是的态度，制定科学的政策思路和建设规划。通过调查和分析，借鉴其他城市的成功经验，提出如下思考和建议：
第一，加大政策和法制的宣传力度。一是要充分考虑到拆迁工作直接关乎广大被征收房屋拆迁人的切身利益，在制订完善拆迁补偿政策时，应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安置政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宜传力度，使与被征收房屋拆迁人切身利益息息相关的法律法规深人民心，家喻户晓，使被征收房屋拆迁人在突发性事件中能明大理顾大局识大体；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定，在帮助群众算清算好拆迁补偿账，以及货币安置、调房安置与迁建安置的对比账的同时，给群众讲解有关法律法规，以便达到说服、动员的目的。
第二，发挥市场资源配置作用。城中村改造是一项艰巨而复杂的系统工程，需要政府、城中村、开发商在市场作用下合力推进。因此，政府必须明确自身的职能定位，有所为有所不为。坚持政府调控与市场运作相结合的办法，由政府统筹安排项目计划，统一规划审批改造片区，平衡征地拆迁补偿标准，组织对土地进行公开“招、拍、挂”；同时依靠市场进行公平竞争开发，通过市场运作筹集建设资金，解决建设资金缺口问题。
对城中村改造的建议篇9
一、全南县城中村的现状
全南县地处江西省最南端，素有“江西南大门”之称，总面积1535平方公里，总人口21万，辖9个乡（镇）86个行政村，1057个村民小组。大部分城中村集中在县城周边规划区内的金龙镇、城厢镇等两个乡镇。
（一）主要特点
一是城中村面积大人口多。全南县城中村共涉及金龙镇河背村等9个行政村，93个自然村。其中：处于县城建成区，已经完全没有农业耕地的一类村庄有46个村小组，村民约1745户，人口约6280人；处于县城建成区周边，还有少量农业耕地的二类村庄有10个村小组，村民约376户，人口约1456人；处于县城建成区郊区，还有较多农业耕地的三类村庄有37个村小组，村民约1546户，人口5772人。
二是经济发展基础弱。目前，县城建成区内的许多城中村，为了县城的发展，已将大部分赖以生存的土地奉献给了县城建设，由此也产生了许多失地农民。这就使得这些村委既没有集体经济发展资金，又失掉了土地这一赖以生存的基本生产资料和最可靠的生活保障，导致集体经济发展乏力，失地农民没有就业保障，群众生活水平日益下降。
三是社会保障待遇低。县城建成区内的村民大部分仍然为农业户籍，由于大部分农用地已被征收，成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的边缘群体，生活在城市的边缘，处于社会保障的真空地带，已影响到城乡社会稳定。
四是群众生存环境差。城中村范围的市政基础设施不完善，致使生活污水横流、垃圾随意堆放、道路交通不畅。城中村范围内的房屋建筑建设年代久远，大多数已成为危房，严重危及群众身体健康和生命财产安全。城中村范围缺少公建或公益设施，给群众的居住、出行、休闲带来较大不便，居民的生存居住环境与党的“十”提出的推动城乡发展一体化，促进城乡共同繁荣的要求不相符。
（二）存在问题
一是土地“瓶颈”问题难以突破。土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公认的“瓶颈”问题。因“城中村”现有村落的房屋建筑密度大，道路体系凌乱且宽度小仅容人行通过，城中村改造必然需增加村庄建设用地，一方面由于村庄周围少部分空地均为村民个人所有，村集体基本上无自留地，新增建设用地必须从村民之中征收，相当多的村民对失去自留地后的就业、经济收入等问题十分担忧，在实际土地征收中存在一定难度；另一方面村民原宅基地占地面积大小不一，如对城中村进行整体拆迁改造，部分村民不愿腾让宅基地，要求拆一补一予以安置，使得原本就不足的建设用地难以满足安置要求。
二是农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是一些中老年人，把“单家独院、有天有地”视为理想居家。他们对新颖、集约化的多层住宅怀有一定的畏惧心理，害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。
三是城中村改造中的违章建筑处理问题。由于村庄内的违章建筑大多为乱搭乱建，对村庄原有布局造成了较大的破坏，如对城中村整体改造，必定涉及到违章建筑的拆除和补偿问题；对一部分保留的违章建筑户在依法办理相关审批手续后，按照“一户一宅”宅基地的规定必须收回原老宅基地，实际操作过程中对原老宅基地难以收回，造成土地资源分配不公平，对城中村整体改造工作造成较大的阻碍。
二、城中村改造的必要性
实行城中村改造是贯彻落实党的十提出的统筹城乡发展的具体举措，也是抢抓政策机遇、借势城市建设的一项紧迫任务，更是推动城镇化建设提质的一个重要载体，对于提高县城城市化水平，实现经济社会又好又快发展具有重要意义。
（一）实行城中村改造有利于加快城市化进程。县城是全县的政治、经济、文化中心，也是一个县的对外窗口。而城中村的存在直接影响县城形象，影响城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影响着全县的形象，影响着全县经济的发展。所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。
（二）实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力。目前国家实行严格的土地政策，地方土地资源日益紧缺，而县城建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展县城发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。
（三）实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量。通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入县城，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣等问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们更好地共享县城发展带来的成果。
（四）实行城中村改造有利于提升县城形象，促进招商引资。城中村改造不是简单的拆旧村建新村，拆平房建楼房，更不是低水平的重复建设，而是通过高标准规划，高标准建设，将落后的村庄建设成为凸现城市现代化气息的文明社区，将会变成县城一道独特的风景扮靓县城，提升县城品位，使县城容貌得到显著改观，城市形象得到显著提升，城市现代魅力进一步显现。这样以来，县城环境质量的改善，城市化水平的提升必将对招商引资、项目建设产生极大的推动作用。
（五）实行城中村改造有利于城中村自身发展。加快城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要。城市化发展也需要城中村在环境卫生、城建、治安等方面向社会化转变，需要村民向市民转变。对城中村改造，将其城市化，是城中村经济社会发展难得的一次机遇，也是实现又好又快发展的必然选择，无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然对经济、社会、环境等各方面发展带来严重制约。
三、城中村改造模式探讨
在调研过程中，由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，经听取较大多数村民及有关乡镇的意见建议，建议采取以下几种模式进行改造较为合理。
（一）拆旧建新型。即在政府引导下，由村委会组织，由村民自行筹资建设，完成原有旧房拆除，在原宅基地上回迁建设的全部工作。拆旧建新改造模式的优点有：一是不需增加村庄建设用地，村民按原有宅基地面积进行重建；二是不改变村民原有的“生存、生产、生活”模式；三是该改造村民普遍较愿意接受，实施难度相对较小。存在的缺点有：一是由于保持村庄原有建筑布局，村庄道路、排水等设施用地维持原貌，对于布局凌乱的村庄将无法从根本上改变村民居住环境，出现仅有新村没有新貌；二是部分宅基地面积小的村民，由于满足不了新建宅基地的需求，对改造缺乏积极性。拆旧建新改造模式仅适用于村庄建筑布局较为整齐，原有村庄道路满足要求的村落。
（二）原址重建型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地重新合理分配给村民自行进行房屋建设。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是不改变村民原有“生存、生产、生活”模式。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意全面拆除；二是对村庄无房户、多房户的宅基地合理分配存在一定的难度。此模式适用于村庄规模小，原有村庄用地面积满足村庄整体新建规划用地需求的村庄。
（三）原址商业开发型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地在满足规划条件下进行多层住宅或专业市场建设，由村民按原房屋面积比例进行分配。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是对有条件的村庄，可利用地理优势，开发商品住宅或商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋为多层住宅或专业市场，为确保工程质量，必须严格执行工程建设程序。此模式适用于原有村民接受居住多层住宅方式的转变，村庄位于县城中心区域或靠近主要道路附近，具有一定商业价值的路段。
（四）异地新建型。即在原有村庄附近另行征收一定规模的建设用地，用于城中村改造用地。其优点有：对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件。存在的缺点是：必须解决新建村庄建设用地问题。此模式适用于：一是户数较少的村庄进行整体搬迁，将其并入附近较大规模的村庄进行改造；二是对原有村庄建筑密度大，实行拆旧建新、原址重建等改造模式无法从根本上解决村民居住和生活条件的村庄，对一部分村民进行易地建设，腾让出的宅基地由国土部门收回，用于安置另一部分村民的改建和公共设施建设用地。
（五）新征预留型。即政府在征收集体土地中，按照所征农用地面积的10%左右留做村庄建设用地，其余征为国有。块内土地除优先安置原“城中村”范围内村民，剩余土地按照规划确定的用地性质进行商品房开发，办理土地证和房屋产权证。其优点有：对有条件的村庄，可利用地理优势，建设商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题；存在的缺点是：已完成土地征用的村庄村民意见较大，可能要求政府按相同条件解决。此模式适用于目前还保留有较多农业耕作的村庄。
四、推进城中村改造的对策与建议
对县城城中村进行科学合理的改造，是县城建设扩容提质的重要方面，更是全面建成小康社会的客观要求，对推进城乡统筹发展，做美做精县城，提高城镇化水平具有十分重要的意义，推进城中村改造重点要抓好以下五个方面。
（一）提高认识，深化理念。城中村改造表面上是一个城市建设问题，实质上是社会组织变革问题。城中村改造的本质是经济耕作方式的变化，随之而来的是社会身份的变更，建筑形态的变化是这种经济形式变化带来的一种表象而已。实践中由于对城中村改造问题的这种艰巨性和关联性认识不足，往往简单地着眼于建筑形式的变化而忽视了对经济耕作方式的变革，结果改造工作总是遇到这样那样的阻力，旧的问题一边在解决，新的问题又随之产生，政府规划在执行中往往走样，致使改造效果有时不理想，有时一改再改，造成很大的浪费。城中村改造的实质就是要改掉城中村，让村庄与城市融为一体。城中村改造的目标就是要实现“农民变居民、村庄变社区、集体土地变国有土地、集体经济转为混合经济”。要实现这一目标，需要在城市规划、土地制度、组织形式、社会保障等方面同时努力，需要民政、劳动、规划建设、国土资源等各个部门协同做好相关工作。
（二）加强领导，高位推动。城中村改造涉及社会各个方面，要加强对城中村改造组织领导，成立县级层面的城中村改造建设领导小组，组织城中村改造调查研究，制定出台相关政策、规定和措施，协调解决城中村改造建设过程中的各种矛盾和问题，推动改造工作顺利有序地进行。
（三）拓宽思路，探索模式。城中村改造是一项艰巨任务，要根据城中村不同实际确立合理的改造模式，坚持从实际出发，分步实施改造，争取广大群众的理解和支持，做到条件成熟一个，审批改造一个，真正成为民心工程，保证城中村改造的顺利进行与社会和谐稳定。城中村改造应从实际出发，统筹考虑，合理调配，兼顾中长期发展，实行“一村一案”。政府要加强引导，鼓励有条件的、城郊结合部的村集体经济组织参与改造和自行改造。
对城中村改造的建议篇10
会议认为，水污染防治是我省环境保护工作的重中之重，历届省人大常委会对此高度重视，先后制定东江水系水质、珠江三角洲水质、韩江流域水质、跨行政区河流交接断面水质、饮用水源水质、西江水系水质保护的地方性法规，实行省市县人大联动监督，连续重点督办淡水河、石马河、广佛跨界河流、茅洲河、练江、小东江污染整治，着力推动国家“水十条”落实、饮用水源及主要江河水质保护、重点跨市域河流污染整治、跨省域河流污染整治、河长制实施、城中村污水治理等工作，以此全面推动全省水环境保护及水污染防治，基本实现了人大监督对水污染防治工作的全覆盖，形成了人大推动水污染防治的基本工作格局，为全省水污染防治工作创造了良好的法治环境。
会议指出，城中村污水是城市建成区黑臭水体的重要来源，是改善人居环境、争创国家绿色发展示范区、率先全面建成小康社会的重要制约性因素，推进城中村污水治理十分必要和紧迫，要总结广州等城市全面截污、因地制宜、一村一策、直接纳入城市现有污水处理系统、进行排水接驳改造、就地建设分散式污水处理设施等城中村污水治理经验，全面深入推进全省城中村污水治理工作。
会议提出，通过治理，到2020年要实现城中村污水全收集、全处理的目标，并按照国家、省有关城市建成区黑臭水体整治目标的要求，完成城中村黑臭水体整治工作任务。
会议要求，各级政府要加强对城中村污水治理工作的领导，将其纳入河长制实施的重要内容，建立健全治理工作责任制；要加强规划引领，省有关部门要制定全省城中村污水治理总体方案，各城市要制定具体工作方案；要统筹推进治理工作，坚持全面统筹与“一村一策”相结合、集中处理与分散处理相结合、城中村污水治理与城中村旧村整体改造相结合；要保障治理资金投入，选择适用、可行、稳定的治理技术，按雨污分流的要求有序推进城中村污水收集管网、排水管网、分散式处理设施等治理设施建设，推进城中村黑臭水体治理和河涌整治，加强城中村环境执法监管，增强治理的科学性、精准性；要充分发挥城中村居民主人翁的作用，推动治理工作信息公开，形成全社会共同治理的良好氛围。
会议强调，推进城中村污水治理，是水污染防治工作的一次深化，今后应针对农村污水治理、跨省域河流污染整治等薄弱环节，不断深化水污染防治工作，努力实现我省水污染防治行动计划目标，为补齐短板、确保我省率先全面建成小康社会作出新贡献。