海外项目市场开发篇1
摘要：从2002年开始，黄河钻井总公司按照"巩固油区内部市场，努力发展国内外部市场，大力开拓国际市场"的市场发展战略，积极走出国门、勇创海外市场，曾先后赴伊朗、哈萨克斯坦、阿塞拜疆、科威特、墨西哥、土库曼、沙特等国际市场从事钻井工程和技术服务。海外市场从无到有、从少到多、从亏损到盈利、从散兵作战向规模化经营逐步转变。在这一发展过程中，历经了国际市场的种种挑战、逐渐与国际市场接轨、锤炼了队伍、积累了丰富的海外市场施工经验和技术成果，闯出了"胜利黄河钻井"品牌，提升了市场竞争能力。目前，海外市场有15支钻井队、2支固井队、1支工具租赁队、1支下套管服务队、1支钻具检测队，在5个国家（伊朗、土库曼、墨西哥、科威特、沙特阿拉伯）从事钻井、固井、下套管、工具租赁、钻具检测等施工服务。
中石化集团公司面对目前低油价常态化国际国内形势，分析发展环境的复杂性、严峻性，正视风险挑战与发展机遇并存的现状，制定了做优做强、打造世界一流国际化公司的战略发展目标。
一、管理创新是海外市场可持续发展的坚实基础
黄河钻井总公司按照集团公司和胜利工程公司新的发展战略，确定了“发挥比较优势，着力做优做强，建设国际一流钻井工程公司”的阶段性目标。从海外市场来看，国内和国际的石油公司都在加快资源扩张步伐，新的勘探合作区块不断涌现，对石油钻探行业的需求长期保持，为我们优选海外项目、拓展国际市场提供了空间。在看到机遇的同时，还要充分认识到国际市场的复杂性、艰巨性，国际政治局势风云变幻、世界经济复苏的不稳定性、不确定性上升，国际油价低迷有可能常态化，以及由此引发的一系列风险，如国际市场钻井服务价格下滑、工作量不连续、美元持续贬值、都会对海外市场的发展产生不利影响。
正确分析现实矛盾和困难，不断拓展新思路、探索建立适合自身特点的经营管理模式，逐步实现从经营粗放型向集约管理型的过渡转变，是实现可持续发展的必由之路。
二、管理创新是海外项目目标实现的基石
1、指导思想
在优化结构、创新管理的过程中，必须把发展质量和效益、技术进步、绿色低碳、以人为本放在更加突出的位置，坚持“做优做强”的指导原则，努力实现业务规模、经济质量的双跨越。
2、创新思路
针对海外市场的差异性、多样性、风险性、合同类型的复杂性，以及项目所在国的政治环境、法律制度、外贸政策、环境保护、人力资源条件等多方面与国内不同，积极开拓新思路、大胆创新、多错并举、区别不同情况制定有针对性的措施，优化市场格局，加强精细化管理，适度扩大市场规模，重点强调提升经济运行质量，增强公司海外市场发展实力。
3、创新目标
将海外市场作为探索管理经验、对标国际先进水平、在与国际标准接轨的过程中，实现追标、创标的发展平台。在市场竞争中锤炼队伍、积累经验、展示队伍作风和技术实力，通过自身能力的发挥，树立良好的市场信誉，建树品牌形象。坚持“发挥比较优势，着力做优做强，建设国际一流钻井工程公司”战略目标，努力实现率先发展。
三、创新管理在项目运行中的实践经验
（一）优化市场格局，规模化发展，实现由数量型向规模效益型的转变
针对海外市场钻机分散、资源无法综合利用的现状，我们确立了“海外市场规模化发展”的工作思路。针对市场运行效益好的项目，稳步扩大市场规模，逐步形成规模效应。
（二）创新市场开发模式，推进海外市场可持续发展
在国际经济形势整体下滑的不利形势下，我们弱化中石化石油工程板块重组对海外市场开拓带来的不利因素，不单单拘泥于国工、海外中心单一的信息渠道，主动出击，多方寻求商机，克服市场开发力量薄弱等诸多困难，积极创新市场开发模式，建立以总公司市场开发办公室为主，总公司与专业公司、海外项目部内外并举、相辅相成的市场开发模式，积极开拓海外市场，寻找后续工作量，实现可持续发展。一方面，总公司充分利用油田和中石化层面的资源，多次到国工、国堪协调，并邀请上级部门到公司来考察钻机，充分展示公司的整体实力，积极沟通，赢得市场；另一方面，海外项目部利用在施工当地获取信息直接、及时的便利条件，积极寻找适合我们的项目。“多条腿”走路，拓宽了市场开发渠道、有利于提高工作效率，各系统将收集到的市场信息最终汇总到总公司市场开发办公室，由市场开发办公室组织相关部门和人员统一进行分析研究、优选项目，向海外工程管理中心汇报，积极参与项目投标。
（三）完善海外市场运行机制和管理制度，为海外市场的发展提供有力保障
按照“统一决策，集中管理，分级实施”的管理模式，理顺管理程序，有效整合总公司、专业公司、项目管理部的资源，充分发挥并调用专业公司、海外目部的力量，在总公司的统一决策下，完成市场开拓、人员出（入）境、物料保障、项目管理等各项工作；优化人力资源配置，在全公司范围内选拔具有国际市场运作经验的项目管理人员、精通国际商务、国际合作方面的经营管理人员组成项目管理团队，保证项目高效运行；完善并出台外部市场管理办法，进一步规范市场管理程序，加大管理力度，提高对外部市场的保障能力，促进公司外部市场的持续、健康、稳定发展。
四、管理创新在海外项目管理中的检验结果
（一）海外市场经营业绩突显
海外市场按照“规模化发展”的原则逐步进行项目整合和结构调整，开拓思路，创新管理，实现了数量型向规模效益型的转变。市场份额稳步扩大，经济业绩突显，近两年实现产值连年大幅度增加，2014年环比2010年产值增加20%；2015年实现产值4.09亿元，环比2011年增加26.23%；创造海外发展的历史最高业绩。
（二）生产效率明显提高
1、搬迁时间缩短
墨西哥设备搬迁时间已由最初的10天，降到平均井间搬迁时间5.65天，达到了在同一区域施工的美国和墨西哥井队的水平。科威特和伊朗项目的平均井间搬迁时间也在逐年缩短，2012年科威特项目平均3.24天、伊朗平均7天，都达到或创造了同工区的最好水平。2014年新中标的科威项目开工日期比合同规定日期提前1个月，生产效率明显提升。
2、日费率明显提升
执行日费制合同的海外项目的生产实效率年提高。2012年，平均日费率99.6%，生产时效在同区域施工的中石化的7支钻井队中名列第一；伊朗项目日费率99.43%，创造了雅达工区的最高水平；墨西哥平均日费率99.23%，墨西哥项目在生产时效、钻井进尺、工程质量三方面都超越了在同一区域施工的美国钻井队。各项目在不同的国家不同的施工区域，通过不断的努力，都建树了良好的胜利钻井品牌形象。
海外项目市场开发篇2
关键词：吐哈油田国际合作历程意义设想
吐哈油田作为中国石油天然气集团公司的地区公司，是上世纪八十年代末按照“两新两高”体制建设的现代化油田。二十多年来，吐哈油田积极拓展国内外市场，已发展成为集油气勘探与生产、石油工程技术、矿区服务等产业于一体，跨国（地区）经营的大型国有企业。
一、国际合作的发展历程与现状
吐哈油田国际合作经历了海外市场早期开发，海外市场整合优化，以及内外并举、重点发展优势市场三个阶段：
第一阶段：海外市场早期开发阶段（1995年～2005年）
1995年，吐哈油田在乌兹别克斯坦参与国际合作钻井业务，拉开了海外业务序幕。1997年获得对外贸易资质后，在哈萨克斯坦设立办事处和石油技术服务公司，为海外业务搭建平台，有力推动了国际化经营业务发展。这一阶段，吐哈油田把市场开发作为生存发展的根本战略，利用中石油实施“走出去”战略的机遇，紧跟集团公司开拓国际市场，加快海外队伍建设，国外市场日益扩大。“十五”期间，吐哈石油工程技术服务先后进入哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、阿塞拜疆、格鲁吉亚、巴基斯坦、委内瑞拉印尼、苏丹和埃及等九个国家市场，以钻井为龙头，带动井下作业、钻采技术、特车、机修、物资供应等进入国际市场，国外施工队伍达到29支，累计完成价值工作量10315万美元。
第二阶段：海外市场整合优化阶段（2006年～2008年）
在此时期，吐哈坚持实施海外市场提升战略。一是加强对已有项目管理，在哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦先后设立/增设办事处和石油技术服务公司，提高了效率，降低了经营成本；二是退出高风险、低效益市场，作业队伍向哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦集中；强化对新目标市场的论证和风险评估。通过与中油股份、CnoDC、国际工程公司及国外石油公司合作，吐哈海外项目和作业队伍数量逐年增加，实现了规模经营。哈萨克斯坦成为吐哈海外最大的市场，乌兹别克斯坦市场中标鲁克项目，取得重大突破。截至2007年底，有37支队伍在哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、苏丹等9个国家开展钻修井、试油测试、地质综合研究、气举、钻采工艺技术服务等业务，“吐哈石油”品牌享誉中亚。2008年初，吐哈海外钻、修井业务分别移交西部钻探工程公司和渤海钻探工程公司，吐哈海外市场布局进一步调整、优化。
第三阶段：内外并举、重点发展优势市场阶段（2008年～2012年）
国际合作方面：吐哈油田具备国际工程承包和技术服务资质，国际钻井承包商井控认证、api产品认证和iSo9000国际质量体系认证等资质，是扩大国际合作的积极条件。在此阶段，吐哈综合地质研究、气举采油和试油测试等一系列配套先进的特色技术，创效能力日益突出，海外市场规模不断扩大。运用气举技术采出原油达到了哈萨克斯坦扎纳若尔油田总产量的90%。2010年中标苏丹6区气举采油服务大包和伊朗阿扎德甘油田气举服务项目。吐哈现已正式成为中石油中亚地区和伊朗市场的技术支持单位，业务涉及哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、苏丹、伊朗和阿尔及利亚等国，作业队伍近10支。
国内对外合作方面：为有效开发稠油、煤层气、页岩油等资源，吐哈油田一直积极争取有关对外合作项目，寻找合适的合作伙伴。2007年，Bp国际能源公司与吐哈进行了煤层气勘探开发项目技术交流，展开了联合评价。2012年，吐哈油田三塘湖盆地页岩油对外合作项目正式启动，目前正在推进与壳牌公司及美国赫世公司合作，争取实现2015年建产。
二、国际合作的成果及意义
1.取得了良好经济效益，为吐哈自身发展和合作方做出了积极贡献
2008-2012年，吐哈海外累计实现收入1.5亿美元。凭借特色技术和优质服务，为集团公司海外业务提供了有力支持，促进了当地就业和经济发展。“吐哈石油”特别是“吐哈气举”品牌影响力在海外不断扩大，带动了吐哈相关业务发展。
2.锻炼了队伍，培养了国际化经营人才
十几年来，通过参与海外项目招投标、合同谈判、签约、执行到现场作业的全过程实践，吐哈海外队伍逐步熟悉了国际运作规范，掌握了通行的工程技术标准和质量要求，了解了国外劳动法律和相关制度，学习了国外公司先进的管理理念，队伍迅速成长，经验不断积累，工程服务质量和信誉稳步提高，为开拓海外市场打下了良好基础。与此同时，油田加大外语培训力度，分批、分阶段对海外项目人员进行外语培训和考核，确保出国人员外语水平全面达到集团公司规定标准。
3.提高了认识，促进了油田技术进步
在稠油、煤层气和页岩油勘探开发领域，多年来与国内外知名大学、科研院所及石油公司建立了长期合作与技术支持联盟，通过技术交流、联合研究和合作开发，拓宽了自身队伍的技术视野，突破了认识局限，对吐哈油气勘探开发技术进步起到了补充和推动作用，有利于及时将科研成果转化为生产力。
三、国际合作的机遇和挑战
未来几年，吐哈国际合作业务发展存在三方面有利条件：一是世界能源需求强劲，中石油在中亚、北非、东南亚等地区已获得相当的原油份额，随着“走出去”战略加快实施，国外石油工程技术服务市场将不断扩大，提供了很大发展空间。二是吐哈拥有中石油唯一的气举中心，气举技术国际领先；吐哈勘探开发研究和工程技术服务一体化的优势能为海外油田提供整体技术支持和工程服务。三是拥有一批懂经营、善管理、业务素质高的国际化经营人才。面临的挑战主要是：国际局势风云变幻，项目所在国政治和经济形势不稳定，安全形势不容乐观；海外劳务、签证制度复杂多变，制约了海外业务的稳步发展；随着国际能源市场民营资本、私人投资的加入，国际石油工程服务市场的竞争将更趋激烈。
四、今后国际合作业务设想
遵循“安全第一、效益优先”的原则，以风险可控为前提，安全稳定为保障，强化管理为手段，不断夯实“吐哈气举”品牌，促进海外业务快速、安全、高效发展。
1.重点发挥地质研究与工程技术一体化优势，突出气举采油、地质研究、试油测试等特色技术，大力发展用人少、风险小、效益高的海外项目。充分利用现有海外装备，提高设备动用率和运行时率。
海外项目市场开发篇3
美国的农产品出口支持项目由美国农业部海外农业服务局（FaS）负责管理。2002年新的农业法案出台后，美国对原有农产品出口促进和食品援助项目进行了调整，重点项目得到了保留和加强，农产品出口支持力度进一步提高。目前，美国农产品出口促进和食品援助项目共分四大类，即：直接出口补贴项目，包括出口促进计划和奶类出口激励计划；食品援助项目，包括食品换和平计划、食品换进步计划、食品换教育与儿童营养计划、食品换发展计划、过剩农产品捐赠计划和农场主间计划；商品农作物出口信贷担保项目，包括出口信贷担保计划、中介信用担保计划、供货方信用担保计划和设施担保计划；出口促进项目，包括市场推进计划、海外市场开发计划、质量样品计划、特殊农作物技术援助计划、生物技术与农业贸易计划和新兴市场计划。
2004年6月17日，美国农业部公布了出口促进项目中三项计划和2004年度的拨款额度及资金分配方案。这三项计划包括市场推进计划、海外市场开发计划和质量样品计划，拨款总额度约1.6亿美元，71个美国农业贸易促进组织获得了资金支持。这三项计划在美国开发海外农产品市场的过程中发挥着非常重要的作用，因此在2002年美国修订农业法时都得以保留或加强。
市场推进计划（map）。该计划是由1978美国农业法案授权建立的。长期以来，该计划利用美国农业部商品信贷公司（CCC）基金为美国各级贸易组织和企业的农产品海外市场开发及促销活动提供了大量经费资助。map的资助主要针对加工增值产品，包括品牌农产品及非品牌农产品。资助的活动范围包括广告等形式的零售产品促销、对海外消费者进行的生物技术和食品安全培训、对利用美国原料的海外加工商和食品制造商进行的技术培训以及海外市场研究等。非盈利性行业组织或未加入行业组织的私营企业在海外市场开发遇到阻力或发现新的市场机遇时，都可申请map资金支持。这些非盈利性行业组织既可自己开展活动，也可将资金下拨给开展相应活动的成员企业，项目结束后，由美国农业部海外农业服务局对部分经费进行报销。
2002年农业法改革前，美国亚利桑那大学为提出“将map年度预算从0.9亿增加到2.0亿”的议案曾进行过专门研究。研究表明，增加map计划的政府资金投入，不仅有利于扩大美国农产品出口，而且可有效提高各种农产品的生产者价格，对那些出口依赖较大，且对出口促销活动相对敏感的农产品，如美国大杏仁等更是如此。研究显示，map资金投入增加到2.0亿美元可使美国大杏仁的生产者价格提高13.6%。对于一些成熟期较长的农产品，如苹果或其它多年生水果，由于供给稳定，出口促进活动可使其价格在短期内得到激升。
2002年新修订的美国农业法案规定，map资金将由每年0.9亿美元逐年递增，到2006年达到2亿美元。根据该法案规定的标准，2004年map资金已达到1.25亿美元。获得map资助的美国贸易组织共67个，其中美国肉类出口联盟和美国国际棉花委员会获得的资金最多，分别达1064.7万美元和990万美元。
海外市场开发计划（FmD）。也称海外市场开发合作者计划或合作者计划。美国实施该计划已有50年的历史。通过这项计划，美国农业部已与大批非盈利性的美国农业贸易组织在海外市场开发和贸易促进方面建立了合作伙伴关系。该计划的资助重点是一些具有行业代表性或拥有全国性会员的贸易组织，主要用来帮助美国农产品贸易组织消除进入海外市场的阻力，提高进口商的产品加工能力，推动海外市场取消或修订不利于美国农产品进口的法规和标准，或为美国农产品开辟新的市场或新的利用途径等。通过采用成本共担的援助方式以及提供与驻海外农业机构密切合作的机会，FmD还充分调动了私营机构的资金投入。目前项目的资助范围已覆盖所有美国农产品，市场开发活动遍布100多个国家。新晨
海外市场开发需要大量投入，没有强大的资金支持，行业贸易组织和企业无法独立承担巨大的开发风险。美国贝尔公司整理的一份报告显示，多年来，美国大豆协会、粮食协会、肉类协会、小麦协会、水稻联盟以及国际棉花委员会等行业贸易组织都是这项资金的最大受益者，在这些行业组织开发海外市场的过程中，FmD的资金支持都发挥了关键性作用。例如，在这项资金支持下，美国水稻联盟驻巴西贸易代表开展了大量活动，包括定期访问进口商、进行产品需求和进口方式调查、出版通讯、组织贸易论坛、接待贸易代表团等。这些活动对于帮助美国水稻联盟的成员企业及时准确地掌握客户的需求动态起到了重要作用。依靠FmD的支持，美国国际棉花委员会先后打开了香港、韩国及投资回收风险较大的越南、柬埔寨和土耳其市场大门，并将原来的竞争对手墨西哥变成了美国最大的出口市场。
海外项目市场开发篇4
关键词：国际工程企业 海外市场进入模式 影响因素
一、引 言
2008年的次贷危机使全球经济陷入低迷状态，但其对国际工程企业开拓海外市场，投标国际工程的行为并未产生太大影响。2008年国际市场最大225家承包商的总营业额由2007年的3102.5亿美元增加到3900.1亿美元，增长率达25.7％，同时海外市场的平均盈利率由2007年的8.0％增加到了8.2％。上述数据说明，全球经济一体化的深入发展和国际建筑市场的巨大前景，依然吸引了众多国际工程企业参与到海外经营的行列中去。
国际工程企业在拓展海外市场时，不仅需要经过详细的考察和审慎的决策来确定目标市场，更要重视市场进人模式的选择。市场进入模式将直接影响国际工程企业进入海外市场后的经营活动以及资源投入程度，关系企业在该市场上的项目建设绩效，甚至影响企业在该市场寻求长远发展时的经营业绩。市场进入模式选择得当，国际工程企业将能够顺利绕过目标国的进入障碍，更有效地进行海外市场的拓展和渗透；选择不当，就会导致国际工程企业未来的一系列损失和国际化战略的整体挫败。因此，研究国际工程企业海外市场进入模式的选择影响因素，对于帮助国际工程企业正确选择海外市场进入模式，提升国际工程企业在海外市场上的经营业绩具有重要作用。
二、国际市场进入模式相关理论综述
(一)市场进入模式理论概述
1.市场进入模式的定义及分类
一般将“市场进入模式”视为企业的一种制度安排。企业将自身拥有的各项资源，包括产品、技术、人员、经验等，通过不同的方式(非股权式、股权式等)转移到目标国家(地区)市场，从而积极地开展跨国经营。市场进入模式一般包括非投资模式和投资模式两类，每一类又可细分为若干种子类。针对一般行业的海外市场进入模式分类如图1所示。
2.市场进入模式的内在属性
市场进入模式的内在属性包括资源承诺、控制程度、风险水平和灵活性四个方面。这四种属性不是完全一致，跨国企业需要从中进行权衡，在各属性间寻找满意的均衡点。
(1)资源承诺
资源承诺与跨国企业的海外市场进入深度密切相关。进入深度越深，资源承诺越高。贸易出口式、合同契约式、合资企业、独资企业的资源承诺逐级递增。
(2)控制程度
控制程度是指跨国企业对海外市场上的组织机构的各项资源及活动进行决策、管理和监督的程度。一般而言，贸易出口、合同契约式以及新设独资企业的控制程度依次增强。
(3)风险水平
跨国企业进军海外市场过程中可能面临经营风险、合约风险和传播风险等。贸易出口或新建独资企业的经营风险较小；采用合同契约式或合资经营时，合约风险和传播风险较大。
(4)灵活度
灵活度是指当外部投资环境或企业内部结构发生变化时，跨国企业迅速作出反应，积极应对甚至退出目标国市场的能力。资源承诺度将直接影响企业战略转变的灵活度。
(二)国际市场进入模式选择理论概述
1.影响市场进入模式选择的主要因素
跨国企业在选择海外市场进入模式时，除了深入透彻地了解各类市场进入模式本身之外，还需要综合考虑众多其他因素。有学者如sauvant认为市场规模、文化差距、政府法规、服务业的竞争优势、产业集中度及企业规模和增长也是市场进入模式选择的影响因素。
张一驰、欧怡对近三十年的相关市场进人模式的研究成果进行总结后，获得了较完整的市场进入模式选择影响因素框架，如表1所示。
2.现有国际市场进入模式选择理论的比较
近三十年来，学者们在现有关于企业国际化经营的研究理论基础上不断深入，逐渐形成关于海外市场进入模式的五种分析框架：渐进的市场进入模式、修正的交易理论方法、Dunning的折衷框架、组织能力观点和决策过程框架。各类理论的主要观点及其缺陷见表2。
三、国际工程企业海外市场进入模式及其特点
现有的市场进入模式选择理论的研究对象大多是针对制造业和个别服务业的跨国企业，对其他行业企业研究不多。因此，在分析国际工程企业海外市场进入模式选择问题时，必须以上述研究成果为理论基础，考虑国际工程承包行业的特殊性，结合国际工程企业的项目特性进行具体分析。
(一)国际工程企业海外市场进入模式的定义
按照市场进入模式是企业的制度性安排的定义思路，本文认为，国际工程企业的海外市场进入模式是企业将自身拥有的人员、资金、技术、管理理念及其他资源等适时恰当地输出到目标国市场，从而在该市场从事以国际工程承包为主的经营活动，为企业带来国际收益，提升核心竞争力和企业品牌的一种制度性安排。
(二)国际工程企业常用的海外市场进入模式
国际工程企业提供的产品是具有一次性、独特性和渐进明晰性的工程项目，这一产品的特殊性使得贸易出口式进入在国际工程承包领域甚少使用。另外，国际工程企业提供的用于营造项目过程的各种建设管理服务，具有知识密集性，这使得合同契约式以及合资、独资等形式在国际工程承包领域也都有具体的表现形式。本文以国际工程企业进入海外市场的案例为基础，梳理了国际工程企业常用的海外市场进入模式，如图2所示。
(三)国际工程企业常用海外市场进入模式的特点
通过不同进入模式间的对比分析，可以进一步说明国际工程企业常用的海外市场进入模式的特点，有助于国际工程企业在具体决策时选择，如表3所示。
其中，短期／长期是按照进入目标国市场后国际工程企业的本地化经营程度和组织结构延续性进行划分；契约／投资是以国际工程企业在海外市场是否有资产性投资行为为划分依据；竞争／合作则是从国际工程企业与当地公司或其他进入者之间关系的角度进行划分；营利／辅助是按照为国际工程企业带来盈利的直接效应划分。
四、国际工程企业海外市场进入模式选择的影响因素框架
进入模式内在属性是国际工
程企业选择海外市场进入模式时需要首先掌握的前提内容，企业自身能力因素是决定海外市场进入模式适用性的基础，对目标国市场状况的了解和分析有助于正确选择进入模式，此外，还需要考虑外部环境的影响。按照主体、客体与环境的三维系统分析方法，可以构建如图3所示的影响因素框架。
(一)国际工程企业自身能力因素
国际工程企业作为选择海外市场进入模式的主体，必须对自身的能力因素有较清晰的认识，了解企业的竞争优势与各种市场进入模式之间的匹配度，从中长期和动态角度综合考虑，正确定位，谨慎选择，从而获得满意的国际化经营效果。
1.企业规模
国际工程企业的规模作为企业资源能力的外在表现之一，反映了企业的资金实力、管理水平以及技术状况，是企业能否开拓海外市场的前提。K.F.winsted通过对700家国际工程企业进行调查，发现国际工程企业规模与其对外投资意愿之间呈正相关关系。ChuanChen从1992-2001年间的历年全球最大225家承包商中抽取522家进行分析，结论是规模越大的国际工程企业越倾向于采用资源承诺度高的长期性进人模式，以获取较高的持久收益。
2.企业的国际经验
现有研究认为，国际经验不足的跨国企业为了降低投资风险，更倾向于选择资源承诺度低的模式，如合资方式等。随着海外市场经营管理经验的积累，企业在目标国市场建立独资企业，获取高额回报的可能性也相应增加。在工程承包领域，国际工程企业的项目管理经验越多，与目标国市场上的项目各参与方的关系越融洽，越倾向于采用控制度高、投资性强的进入模式，在维持企业特有优势的基础上，不断巩固企业在该市场建立起来的品牌和形象，提升企业的盈利能力，加强综合竞争实力。
3.企业的技术能力
一般认为，国际工程企业的技术能力对海外市场进入模式选择的影响体现在技术知识水平以及技术知识的隐含性两个维度上。当国际工程蕴含的技术含量高时，国际工程企业倾向于选择高控制度的进入模式，通过对技术的严格控制获取竞争优势。国际工程企业的专有技术中包含的隐含性成分越多，该技术优势通过内部化进行转移和利用的价值就越大，因此企业更倾向于采取投资式的进入，以维持企业对该优势的掌控权。
4.企业战略需求
国际工程企业实施国际化经营的终极目标在于实现企业全球市场经营的总价值最大化，而不是单个市场上的得失，因此国际工程企业在选择海外市场进入模式时，必须考虑企业的战略需求，重视企业战略的长期影响，明确对单个市场而言最优的进入模式未必是实现企业全球化进程的全局最优结果。
(二)目标国市场因素
国际工程企业选择海外市场进入模式时，不仅要了解企业自身的发展状况，还需要对目标国市场进行考察和调研，明确目标国市场的发展潜力、竞争激烈程度。生产要素条件以及市场进入壁垒的大小，比照企业的全球化发展进程，做出恰当选择。
1.目标国市场规模与成长性
当期规模大、成长空间多、发展速度快的海外工程市场，基于投资的长期性进入模式能够为国际工程企业营造显著的规模效应，有利于降低间接成本，提高企业在该市场上的利润率和经营表现；相反，在其他条件不变的情况下，如果市场处于停滞不前的饱和状态，甚至开始走向衰退，则国际工程企业自然倾向于减少资源投入，采取短期的模式进入。
2.目标国市场竞争状况
在激烈的市场竞争中，那些能够为项目业主提供全面、广泛且优质服务的国际工程企业更易赢得项目，成功进入市场。为了在竞争中胜出，越来越多的国际工程企业倾向寻找合作伙伴，采用项目联营体、战略联盟、合资企业等合作性进入模式，以实现资源和优势互补，共同开发海外市场。合作性进入不但可以提高国际工程企业为项目业主服务的实力，还能有效减少市场竞争者数量，降低竞争强度，提高项目的中标率。
3.目标国市场进入壁垒
一般说来，当目标国市场的进入壁垒很难跨越时，国际工程企业对于资源承诺高的进入模式往往采取谨慎态度。但是，只要国际工程企业成功突破了这一障碍，进入壁垒就成为国际工程企业在目标国市场上选择长期经营，避开激烈竞争的有利保障。因此，国际工程企业应当积极采取措施努力化解进入壁垒，使之成为屏蔽竞争对手的有力途径。
4.目标国市场生产要素条件
国际工程项目的建设和实施需要运用大量的人力、物力和财力，国际工程企业能否在目标国市场上高效率、低成本地获得这些资源，将极大地影响进入模式的选择。如果目标国市场的生产要素资源充足，则国际工程企业在该市场长期经营的意愿将更加强烈；反之，生产要素条件不足，专业服务商的能力有限，当地劳动力成本高昂，机具设备、工程材料等需要从其他地区市场进行采购和调配时，国际工程企业更倾向于选择短期的契约式进入。
(三)国际工程企业的外部环境因素
按照主体、客体与环境的三维系统思想，国际工程企业选择海外市场进入模式时，除了要对企业自身及目标国市场状况进行分析外，还必须考虑企业所处的外部环境对决策的影响。国际工程企业所处的外部环境包括三个方面：母国国内环境、目标国投资环境以及母国与目标国的关系。
1.母国国内市场与政策环境
当母国市场的发展规模很大，企业具有较大增长空间时，国际工程企业往往更关注国内的发展，对于开拓海外市场的意愿不是十分强烈，多半以短期的项目运作方式在海外市场进行经营。当母国市场已经接近饱和，或者竞争太过激烈的时候，国际工程企业进入海外市场的意愿则明显提高，并倾向于采用长期进人模式获得持久发展。
由于国际工程企业承揽国际工程，能够为母国政府带来大量的外汇收入，并拉动相关产品和行业的出口，因此各国政府往往出台政策鼓励国际工程企业走出国门，跻身国际竞争。在这样的背景下，国际工程企业更多地会选择投资性进入模式。如若母国政府限制企业的对外投资，则企业只能选择短期的契约性进入，依靠项目运作带来海外收益。
2.目标国投资环境
目标国的投资环境主要包括政治环境、经济环境、法律环境以及自然环境等。目标国的投资环境越险恶，国际工程企业在目标国市场上执行项目或经营企业的风险就越大，企业获得稳定现金流和良好经营绩效的可能性就越小。这些不利情况将极大地降低国际工程企业进行持续投资的信心，因此国际工程企业越倾向于采用短期的契约性进入模式，一旦发生状况，能够较快撤回母国市场，或转投其他国家(地区)市场，减少企业的损失。
3.母国与目标国的关系
全球经济一体化进程的不断加快，使得各个国家和地区的经济贸易联系日趋增多，这为国际工程企业广泛搜集目标国的市场信息提供了便利。母国与目标国问的长期友好外交、贸易联系将帮助企业跨越市场进入障碍，获得稳定投资环境，为国际工程企业在目标国市场获得项目和长期经营提供便利。
另外，国际工程企业在开拓海外市场过程中，必然面临不同礼会文化的冲击。母国与目标国之间的文化距离越大，企业对海外投资的准确估价越困难。为避免失败，企业往往采取谨慎态度，降低在目标国市场的资源投入力度，采取与当地企业合作，利用当地企业与目标国政府、同行业竞争者以及供应商等的良好关系来开拓市场。
海外项目市场开发篇5
正当大中型房企纷纷“出海”拿地时，碧桂园已在庆祝“海产品”的收获了。其最新公布的2013年度业绩显示，集团全年合约销售金额为1060亿元，同比狂飙123%，正式跻身房企“千亿”俱乐部成员，其中，在马来西亚已有3个项目在售，由集团独资的金海湾项目合约销售金额68.1亿元人民币，成为集团年内最大的合约销售项目。
碧桂园总裁兼执行董事莫斌告诉《二十一世纪商业评论》（下文简称《21CBR》），2013年马来西亚市场的销售在集团占比达6%，目前销售货值已过百亿。一家中国地产商，如何漂洋过海，成为大马一国的地产一哥的？
大马的“罗湖”
李树生全家住在广东顺德碧桂园大本营的别墅区，一直是碧桂园的忠实粉丝，他调侃，“这些年散步有时能碰到杨国强（碧桂园集团主席）”。他向《21CBR》记者展示了马来西亚项目的宣传网页，网页以新马灯光璀璨的海岸线为背景，白色的大标题“新加坡旁海滩都会城，30万全家可获居留权”十分显眼。
碧桂园试水马来西亚的成果，不惜血本、铺天盖地的宣传功不可没：“碧桂园组织了一个新马4天3夜的旅游团，原价5000多元的豪华游公司补贴2000元，如果是碧桂园老业主，只要2500元就能双飞往返游马来西亚。我报名的时候，接待碧桂园带过去的业主每天能有几个航班。”李树生回忆说。
金海湾项目体量巨大，建筑面积100万平方米，总出货值约160亿元人民币，而马来西亚新山地区一年的地产销售额才70亿元左右，可见它在当地是个超级大盘。碧桂园显然意识到首个海外开盘项目对集团形象及海外策略的重要性，这是一场只许成功不许失败的战役。除了国内举办各种推介会、带潜力买家亲临现场参观外，集团还找了演员汤唯代言金海湾项目，旅客在吉隆坡机场的到达通道就能看到项目的巨幅广告牌，甚至连中国驻马来西亚大使也为碧桂园“站台”，不吝溢美之词。据2013年财报，碧桂园营销及市场推广费用同比增长96.9%至约43.04亿元，首席财务官伍绮琴表示，主要是因为广告费用的增长，其中大马项目的推广费用占比不低。
李树生感受到了碧桂园的营销攻势，不过就金海湾项目而言，他更看中项目的投资潜力：“移民当然是一个好处，主要还是项目值得投资。项目是个综合性大盘，位于马来西亚第二大城市新山区，靠海，可以远眺新加坡，不远处就是私家游艇停靠的码头。他们精装修开盘的时候合人民币约1.6万元每平方米，没过几个月就涨到2万元了。”据碧桂园操盘此项目的团队透露，总价21亿元的地块每平方米地价近4000元，由于项目在填海区，增加了一定建筑成本，最终总成本约每平方米9000元。
碧桂园的成功冒险令马来西亚忽然间成为国内开发商的掘金热土，2013年开始，国内考察团开始陆陆续续奔赴大马，围观这个房价东南亚倒数第二的价格洼地。去年年底，富力地产豪掷85亿元，同样在马来西亚新山地区买下6幅地块用作住宅和商业开发。开发商们相信，马来西亚新山与新加坡的关系就像国内的深圳罗湖之于香港，如今罗湖房价已较当初翻了数倍，新山房价正在上升的路上。
复制“高周转”
碧桂园进军海外显然不是简单的玩票，莫斌向《21CBR》记者表示，碧桂园早前规划的目标――未来3至5年广东省内、省外及海外销售三分天下――没有改变，“这不是硬性指标，而是公司的内部目标，海外市场潜力很大，但需要谨慎推进”。
房企“出海”固然已成趋势，进入全新市场所冒的投资风险同样令人胆寒。即便碧桂园、万科这样的“航空母舰”，海外的初试啼声也不敢做孤胆英雄，往往会选择当地的合作伙伴。2013年开盘的金海湾项目，其实并不是碧桂园在马来西亚的首个项目。早在2011年末，碧桂园就与有“马来西亚李嘉诚”之称的邱达昌名下私人企业大马置地（mayland）签订协议，入股后者旗下一家地产公司，碧桂园占55%的权益。
然而，一起合作也有不少龃龉，比如，销售理念的磨合就是不小挑战，马来西亚的开发商完全不能适应碧桂园“快速启动、快速开发和快速销售”的经营策略。由碧桂园100%控股的金海湾项目2012年10月拿到土地，2013年8月已开售，成为集团在大马首个开售的项目。合营公司开发的吉隆坡加影钻石和万挠两幅土地，开发速度则相形见绌。两个项目货值都是22亿元左右，其中一个在2013年10月开售，另一个则要到今年下半年才能推出。显而易见，完全由碧桂园操盘控制的项目在快速周转速度上要快得多。
虽然莫斌强调海外项目要谨慎推进，要给具体操盘的团队留够空间，也从未对外预测其远景投资额和销售目标，但他心中自有一条基本线：“去化率是一个很关键的指标。海外项目可以存一部分地，但决不允许存货。”他暗示海外开发会尽量紧跟碧桂园内部“789规定”：“新盘第一次开盘推出就要有80%的货量，一周之内去化率要达到70%，一个月内要达到90%，最基本的达标底线是60%。”
从业主来源分析，马来西亚项目95%业主是华人，其中25%是碧桂园国内的老业主，30%的客源来自房价高昂的新加坡。莫斌说，未来碧桂园开发的海外项目都会选址华人聚集的社区：“希望是华人占比超过50%、广东人较多的地方，最好碧桂园的品牌在当地已有一定知名度。”
海外项目市场开发篇6
摘要：滨海体育休闲市场开发在滨海休闲、旅游市场开发中具有先导、带动作用。运用文献资料、逻辑分析、市场调查、数理统计等方法，对我国滨海体育休闲市场化发展的社会经济价值、发展的优势与机遇、主要市场以及发展过程中存在的问题等特征进行分析、提出了加强政府滨海体育休闲市场发展规划与行业管理工作，注意环境资源开发保护，形成滨海体育休闲特色文化，加强宣传促销力度，加快海上休闲渔业发展、多渠道培养滨海体育休闲市场开发需要的复合型人才等发展策略。
关键词：滨海体育休闲；市场化发展；特征；策略
中图分类号：文献标识码：a文章编号：1007-3612（2011）08-0013-05
ResearchontheDevelopmentCharacteristicsandStrategyofSportsandRecreationmarketintheSeasideofChina
QUJin
（marineeconomyandmanagementResearchCenter，GuangdongoceanUniversity，Zhanjiang524025，GuangdongChina）
abstract:Developingthesportsandrecreationmarketplaysaleadingroleindevelopingthecoastalleisureandtourismmarketdevelopment.Bythemethodofdocumentation，logicalanalysis，marketresearchandmathematicalstatistics，thepaperanalyzesthesocio-economicvalue，developmentadvantageandopportunities，majormarketandexistingproblemsinthemarketization.itproposesthatthegovernmentshallenhancethemarketdevelopmentplanningandindustrymanagement，focusonenvironmentandresourcedevelopmentandprotection，createthesportandrecreationculturewithuniquecharacteristics，enhancepromotion，facilitatethedevelopmentoftherecreationalfishing，cultivateinter-disciplinarytalentandotherstrategies.
Keywords:seasidesportsandleisureindustry；marketdevelopment；features；strategy
投稿日期：2010-09-03
基金项目：广东省哲学社会科学规划项目“广东省滨海体育休闲发展研究”（编号：07Gn01）。
作者简介：曲进，副教授，硕士，研究方向体育经营管理。
据中国海洋经济统计公报，我国滨海旅游业产值2003-2010年一直位于海洋产业前列，作为滨海休闲旅游吸引核与收益点的滨海体育休闲近年来发展迅速，北起丹东、南到三亚，在18000多公里黄金海岸及星罗棋布的大小岛屿上，滨海体育休闲市场开发浪潮叠起，沿海各地市积极筹措资金，大力开发滨海体育休闲资源，着力推出冲浪、帆船帆板、泥浴、游钓、摩托艇、高空跳伞、潜水、沙滩球类、游艇等一批富有特色、新奇、刺激、参与性强的现代滨海体育休闲项目。滨海体育休闲市场的快速发展带动了沿海及岛屿开放与开发，也引起国外对中国滨海体育休闲市场高度重视。目前，国务院批准的11个部级旅游度假区都有大型滨海体育休闲项目建设，滨海体育休闲项目成为外商竞相投资开发的热点。海南三亚西岛、蜈支洲岛、深圳大小梅沙、浙江舟山，大连金石滩、茂名放鸡岛海上游乐世界等，一大批投资数亿、几十亿元的外商合资、独资滨海体育休闲开发项目先后开工建设，我国正迎来规模开发滨海体育休闲市场的新阶段。随着国务院“关于加快海南国际旅游岛建设发展的若干意见”正式颁布，海南将成为国际性的、旅客参与型的综合性滨海体育休闲胜地。
1滨海体育休闲市场化发展的特征
1.1滨海体育休闲及其市场化发展本文所谈的滨海体育休闲是人们在闲暇时间里、悠闲自然心态下，在滨海水域或陆地上，以体育方式、内容进行的健身康体，愉悦身心的系列休闲娱乐活动［1］。滨海体育休闲活动项目多种多样，据初步调查可分为：游泳、潜水、蹼泳、戏水、帆船、帆板、龙舟、摩托艇、游艇、邮船、冲浪、划水等、沙滩排球、沙滩足球、沙滩车、沙雕、海钓、捉蟹、悬挂滑翔机、滑翔伞等［2］。滨海体育休闲市场化发展主要包括两部分内容，一是滨海体育休闲市场化发展除了利用行政、法律的手段外，还需要利用市场经济手段；二是要充分利用市场机制作用，在完善的市场环境下，同其他企业一样，进行自我经营、自我约束和自我发展。滨海体育休闲市场化发展是根据滨海体育休闲企业自身的特点，通过相应的行业技术、经济、管理、法律等手段，把滨海体育休闲企业推向市场，按照市场经济运行规则来组织和经营滨海体育休闲企业。坚持以市场为导向、以产品和服务为龙头、以创新为动力、以企业为主体的发展思路，逐步形成统一开放、竞争有序的滨海体育休闲市场体系和运行机制，促进滨海体育休闲潜在市场向现实市场转化。
海外项目市场开发篇7
日前，记者在采访中发现，印度软件企业已经加强了对日外包的力度。
“中国的对日软件外包企业是该要警惕华东的那批印度企业了！印度人正在窥视，并且蚕食从日本发包出来的软件业务！”一位软件外包行业的业内人士对记者表示。之前，在软件对日外包这一市场上，印度软件公司并没有显著的优势。相反，对日软件外包却是中国软件出口的重要市场，中国软件业70%左右的出口额是面向日本市场的。
早在2004年的上海软件外包国际峰会上，就有专家预计，印度软件公司将会借道上海，发挥上海在地理、文化上的优势，加强对日软件外包业务。两年过去了，印度前四大软件公司如期而至，在上海积极扩展对日软件业务，并把目标锁定在高利润的技术区间。
“世界是平的”
萨蒂扬（Satyam）公司的两名中国顾问在三个星期前加入了该公司对日外包项目的“多国部队”。这个项目是一家日本金融企业发包出来的数据仓库项目，属于高端项目，交易标的达到上百万美元，持续时间超过一年。要完成这个外包项目，完整的业务顺序是：萨蒂扬日本公司负责营销、接单，然后由萨蒂扬公司在上海、印度海德拉巴两地的工作人员组成项目团队负责项目实施。
在这个项目中,销售是由萨蒂扬日本公司的销售人员负责的,售前服务由萨蒂扬印度和中国的顾问负责，合同签下后，则由印度和中国顾问组成交付团队，这样，中国的人力成本优势和印度的技术咨询经验得到恰当的融合,为客户带来极具竞争力成本的服务。在这个项目中,来自印度的项目经理在现场负责整个项目的实施和与客户的沟通，一名来自中国的顾问在日本客户处负责收集客户的需求,并将客户的需求及时转达给在上海的由8人组成的离岸交付团队。目前，这个离岸交付团队的中国项目经理正在日本进行知识转移,一旦完成,他将返回上海担负起项目开发任务。
这名来自中国的现场顾问在项目中的任务分几个部分。首先是要了解、分析日方的需求，并把这些需求中的多数任务转交给上海的技术团队负责。每周，他要定期与在上海的主管交流日方提交的需求细节，汇报工作进度，“上海、日本两地通过Vpn进行数据交换，两地的开发环境完全一致”。一旦在外包现场出现延迟交付、技术故障等工作意外，上海方面还要提供更多的支持，在现场的项目主管则会负责与日方进行沟通协调。这种模式被行业内称为“现场―离岸”模式。
多国部队的交流，并不受到语言的制约，萨蒂扬的工作人员介绍说:“双方都讲英语，软件界面也是英语。”此外，这名在日本客户方工作的中国现场顾问认为:“日本人在工作流程、进度控制上非常严格，每天都会分配当天的工作任务细节。如果遇到难以解决的问题，就需要上海的团队通过网络提供支持了。”
类似这样的外包场景，正是印度软件公司的典型业务流程。“我们在全球都分布有研发中心，可以为用户选择最适合的开发、实施人员、地点。”萨蒂扬大中华区总经理罗文德(Raghvendratripathi)告诉记者，“用户可以考虑时间、费用、质量、安全性等多个因素，萨蒂扬为他们量身定做外包业务的具体实施。”
印度的优势
那么，印度软件对日外包的优势是什么呢？
以正在实施的这个日本金融项目来说，“中国的人力成本比印度人力成本高，大约在10%甚至更高的水平，而日本人力成本又比中国高。因此，在这个项目中，萨蒂扬为用户综合考虑了成本、管理等因素，组成了这个项目团队。”这种在全球范围内为用户调用合适项目资源的能力，是中国软件公司所不具备的。
基于成本控制的原因，“日本发包企业也加快了到印度驻上海公司的考察频率，最近一个季度的到访公司，比过去一年都要多。”罗文德说。据他介绍，日本的一些在保险、电子等行业具有标志性意义的大型公司正在考察新的软件外包承接方，“多一个备选方案，有利于日本企业在发包时的灵活性”。
此外，印度软件公司在日本市场上已经建立起不错的市场品牌，这也是一个重要的原因，“在日本市场上的印度公司中，萨蒂扬日本公司在市场份额上已经排名第四”。据介绍，前面提到的这个金融业项目也是从日本本土软件企业手中抢过来的新业务。
但从日本企业软件发包的惯例来看，“一般而言，日本的发包方具有很高的忠诚度，一旦选中承接企业，往往会持续很多年都采用这家企业接单。但日本企业在选择外包企业时非常谨慎，考察有反复，甚至一家软件公司可以考察一、两年”。报道开头出现的那位软件外包业内人士称:“目前来看，印度软件企业在上海的分公司在短时间内还无法从日本接到更多订单，真正的威胁是在未来两年内，特别是在高端的软件市场上。”
事实上，萨蒂扬内部对于其上海公司承接更多日本发包的业务充满期望，“但并没有明确的时间进度表，市场充满了变数。”罗文德说。
印度软件公司借其中国分公司开发日本市场，还有一个很现实的原因。“日本企业对软件价值认识充分，项目标的比较高。相对于中国软件市场上的价格战，日本市场更有利可图。”
是威胁吗？
印度软件公司在软件外包、培训等行业上的优势，一直受到中国同行业的羡慕。上海软件质量联盟主席居德华对印度在华开设公司的可能业务进行了分析，“印度人的优势在于英语和文化，与欧美人士沟通时，具有便利的优势。但在对日软件外包上，印度人地理、文化等因素均不存在优势。因此，要加强对日业务，印度公司选择在中国落脚，就能弥补前面的劣势。”
如今，印度大型软件公司的前四大家已经在华东落户，本土化程度很高。对于一直试图通过软件外包实现长大梦想的中国软件企业来说，真正的对手已经堵在了中国软件企业的家门口。
软件外包行业有一个盛行的看法，即软件外包业正在成为一个人力密集的行业，在很多时候，软件企业间拼的是成本。“但低端的软件外包，主要是写代码等低端的业务。这类业务的利润越来越低，长远来看，前途不大。”萨蒂扬进入中国后，甚至遇到了部分中国软件企业再分包出来的代码项目。“但我们不会将业务再分包出去，我们负责的项目主要集中在相对高端的市场上。”罗文德说。
海外项目市场开发篇8
中国海外投资联合会的数据显示：2012年以来，已在海外有房地产项目或确定投资计划的房企，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等12家大型房企，规模达上百亿美元。
中国楼市受限购限贷、融资难等困扰，而海外置业没有限购且贷款利息低，受到不少中国投资者的青睐。中国房企因此转投海外市场，开发针对中国富人海外需求的项目。
房企走出去步伐加快
近年来，中国富人涌向加拿大、澳大利亚等气候宜人的国家，买房定居甚至移民。中国的房地产企业也开始尝试在海外开发房地产项目。
2月14日，万科宣布与美国地产公司铁狮门签约，共同开发旧金山富升街201地块。该项目包括两栋大厦和两个购物中心。万科此前在香港已有类似尝试，万科（香港）通过联手新世界发展，以34.34亿港元拿下香港港铁荃湾西站项目，同样处在起步阶段。
万科并非首个“出海”的房企。据悉，绿地集团已于2012年10月在韩国济州成立了集团第一个海外事业部———韩国分公司，出资9亿美元打造韩国旅游健康城项目。在短短一年多时间里，绿地海外经营业务已先后落地亚洲、欧洲、大洋洲的三个国家，“出海”步伐可谓风驰云走。
碧桂园自2012年初正式进驻马来西亚后，不到一年的时间已确定三个大型项目。其中，碧桂园新山金海湾项目位于伊斯干达经济特区金海湾，志在打造新加坡的后花园。该区域发展计划是目前马来西亚境内最大的发展计划，受到马来西亚政府高度关注。而位于雪兰莪州的两大项目将于今年向市场推出。海外市场的成熟，将成为碧桂园新的利润增长点。
有消息称，保利也有意进军海外市场。3月初，保利地产海外考察小组刚从非洲回来，他们对埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚市场进行了调查。业界预测，如果今后真正进行海外布局，非洲很有可能是保利的第一站。
2012年5月，万达集团与全球第二大院线集团amC签署并购协议，开启万达首单文化领域海外投资。6月又与中国泛海控股集团、俄罗斯北高加索度假村公司签署了一份总投资25亿至30亿美元的意向协议书。
2012年底，万达集团进军印度地产，与印方签署了两个合资项目的合作框架。业内人士估计投资可能在10亿至15亿美元之间。
2012年9月，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区。项目所在地距离巴黎220公里，一期占地面积为5.8平方公里。根据首创置业的规划，园区将分为教育、物流、研发和工业四大部分，不包含住宅。目前该项目已经进入招商阶段。
2012年年初，颐和地产在澳大利亚悉尼附近投资开发的新项目揭开了面纱。该项目名为“SummerCourt”，坐落于悉尼知名学区Strathfield。楼盘分为a、B、C三栋楼，近100套住宅，今年6月交楼。
早前曲线进入海外地产市场的还有金地集团。2012年9月，金地集团完成了对香港星狮地产56.05%股份的收购，并更名为“金地商业集团有限公司”。
海外项目锁定中国人
分析人士认为，房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用销售渠道的资源优势，吸引国内富人到海外置业投资，这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。
高力国际一份报告显示，海外住宅物业在国内销售情况持续理想，加拿大温哥华和多伦多、英国伦敦及新加坡，将成为内地买家境外购房的首选。目前，内地买家在这四个市场占比约为20%-40%，留学住房、购房移民已成为刺激中国人海外购房的主要需求。因此，国内房企前往海外开发房地产，并非是服务当地居民，更多的是给国内投资客一个好去处。
万科与美国铁狮门共同开发旧金山富升街201地块，目标客户为因国内政策限制丧失购买资格的富人。统计显示，2012年中国客户成为美国房地产物业的最大买家，占整个国际销售额的11%。
目前几家房企所开发的海外项目，均处于华人较为聚集的地区或当地旅游旺区，目的就是吸引国内的买家进行投资。近来，澳洲、美国等国家的中国房地产项目纷纷现身中国，而且目标很明确，就是要把现在中国充裕的投资力引到国外去。
中国房企海外拓展，进入一些旅游资源较为丰富的地区，主要基于中国投资客热衷于旅游度假型的房地产项目。因为，一些海外大城市周边的旅游区更吸引中国有钱人。
例如，绿地集团在韩国济州岛南部的“绿地健康城”一期将于今年下半年建成运营。总裁张玉良表示，除了看好济州岛的发展前景，绿地还看中该项目对长三角地区、特别是上海地区客源的吸引力，建成后的济州健康医疗城把中国消费群体作为主要目标客户之一。
2012年，中国人投资海外房地产的规模急剧上升，达到18.6亿美元；而2011年为5.47亿美元，2010年为9000万美元。
在纽约证券交易所上市的鑫苑（中国）置业有限公司，购买了纽约布鲁克林区威廉斯堡一块地皮，将建造一栋有216套房的公寓大楼。该公司就计划把40%的住宅卖给中国投资者。
同样打中国买家主意的还有碧桂园。碧桂园在马来西亚第二家园购房计划书中，向中国内地客这样描述：“30万，全家可获马来西亚居留权。”
颐和地产在悉尼大学附近的公寓项目SummerCourt，最近已卖得所剩无几，买主多为悉尼大学的留学生家长。不少家长在此买房，是为了子女读书时可就近居住。
作为移民国家，新移民的进入带来了持续稳定的购房需求，其中包括来自中国的移民。作为优质教育资源丰富的国家，悉尼、墨尔本等优秀高等院校集中的城市受到了留学生的青睐，出现了购房自住以及投资的旺盛需求。预计这种市场需求仍将持续，空间广阔。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中国内地客当前兴起的国外投资热潮，是促使国内地产企业进军海外市场的重要原因，最终赚的还是国内投资者的钱。
风险不可小觑
近期，国内房企陆续铺展“出海”路线图。分析人士表示，房企海外扩张仍处于摸索阶段，风险不可小觑。
中原地产早年将业务范围拓展至美国，但后来因水土不服选择关闭，仅保留在台湾、新加坡等地的少量海外业务。内地房地产企业要在海外市场获得成功，路途相当漫长。
对于中国房企而言，海外的投资项目地是如此的遥远，商务成本、法律关系、不同的语言文化背景等因素都构成了谨慎的理由。
分析人士表示，阻碍内地地产公司海外投资的主要瓶颈，仍然是语言和文化的差异。仅仅把中文翻译成英文是不够的，还需要完整真实地把意思传递给对方，并在充分理解和掌握目的地的商业、文化、惯例、礼节和社会风俗习惯等基础上，进行有效的沟通、谈判。
事实上，房地产属于不动产领域，具有很强的区域性特征。各个地区土地政策、消费者需求、文化背景、金融政策等不尽相同，因此不论是产品需求，还是开发流程等都有着很大的差异。很多国家，出于贸易保护，在政策上对外资公司的要求十分苛刻。
即使顺利买地，进入了海外市场，海外开发模式与中国的也不同。以澳大利亚为例，澳大利亚对房地产商的资金投入要求较高，中国企业很难在当地拿到贷款。澳大利亚不支持期房销售，房地产商难以进行滚动开发，资金的回收时间相对较长。
分析人士认为，中国房地产企业资本不雄厚，自身资金能力欠缺，在海外缺乏足够的金融支持，这严重制约了中国房企开拓海外市场。
据悉，由于中国内地的信用基础不被美国承认，在美国没有信誉基础很难贷到款，因此初入美国的中国房企，一直面临资金难题。而对于境内资金投资境外，国内监管层一向秉承严格限制额度的标准和要求，同时还需层层审批。
为了禁止外来资金抬高房价，不少国家已经出台了相关保护措施。比如新加坡，为了抑制炒房资金，避免价格攀升过快，要求购入首年进行交易的要缴纳16%税金，以后每年递减4%。
有关专家认为，中国房企投资海外需谨慎。国外的资本环境、市场环境跟内地完全不一样，面临的市场风险较大。现在国内企业现金流紧张，去海外搞开发会使得企业资金链更加紧张。海外房地产开发面临所在地法律政策和市场环境风险，也需要不同的管理团队，海外市场短期并不乐观。
海外项目市场开发篇9
关键词:国际旅游岛;体育赛事旅游;市场运作机制;对策研究
旅游业是我国战略支柱性产业，近年来得到迅猛发展。影响其发展的因素有许多，其中不可忽视的一点是全球性事件或重大事件，即大规模的文化、商业、体育事件等，它对大众吸引力和国际影响起着至关重要的作用［1］。其中，体育赛事的举办通常会对举办地旅游业的发展和经济效益、社会效益等带来巨大的促进。如奥运会和世界杯，不仅仅吸引了越来越多的全球观众，也在一定程度上重塑了世界旅游的格局，突出新的旅游目的地，并在主办城市或国家创建所谓的持久的遗产［2］。体育与旅游表面上分属不同产业，但随着产业融合进程的加快，二者的关系越来越密切，而且二者在本质上都是在移动或者活动中追求身心的协调统一。体育赛事旅游并不等同于体育旅游，国内外对其界定和研究不一。国内学术界体育赛事旅游是以体育赛事为基础而产生的旅游活动，是旅游者从异地进入体育赛事举办地而进行的所有旅游活动的过程［3］。众多体育赛事进一步丰富了举办地的旅游资源，增强了当地的旅游吸引力，与当地原有静态旅游资源形成互补，促进当地旅游吸引物结构的优化升级［4］。海南气候和地理条件得天独厚，自然资源丰富，适合多种类型体育赛事的举办。海南国际旅游岛建设上升为国家战略实施五年来，越来越多的体育赛事落户海南。2010年颁布的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》别提出要引进国内外重大赛事和积极发展体育健身业，举办有海南特色的体育赛事，培育体育健身市场。2011年1月境外旅客购物离境退税政策率先在海南落地，同年5月1日离岛退税政策正式实施，该政策别把体育产品列入免税商品，在一系列政策支持下海南体育赛事旅游将迎来难得的发展机遇。但也要注意到，发展的同时也遇到一些问题，其发展与目前海南旅游市场运作机制还存在一些不兼容因素。
1海南体育赛事旅游发展Swot分析
1.1优势分析
自然资源优势:海南地处热带北缘，全年无寒冬，阳光充沛;依山傍水，生态环境良好，自然资源类型丰富多样，蕴藏巨大的体育赛事旅游发展潜力。据研究表明，海南岛全境有2个主类，4个亚类，约287项富含体育因子的热带体育旅游资源，据估算海南岛70%左右的旅游资源均含有体育因子，其丰度之高、类型之全在国内罕见［5］。海南得天独厚的自然资源条件适合举办多种体育赛事，具备发展体育赛事旅游的资源禀赋。人文资源优势:各类大型国际著名赛事日渐增多。“环海南岛国际公路自行车赛”“环海南岛国际大帆船赛”“世界沙滩排球巡回赛”等已成为海南具有国际影响的体育品牌赛事。海南还是我国高尔夫、沙滩排球、帆船帆板等运动项目的重要训练基地。海南正努力成为国内一流和国际知名的体育赛事知名胜地。
1.2劣势分析
其一，专业人才匮乏，国内外各种类型的体育赛事的运营筹办需要大量具有专业知识和技能的人才。而目前海南具备体育赛事运营和管理的高素质复合型人才相对较少，从业人员素质参差不齐，海南体育赛事旅游的开展仍面临人才危机。其二，体育赛事举办需要多方合作，往往涉及旅游、交通、海洋、文化、气象等政府部门的协调配合，这给大型体育赛事的举办带来了一定的难度。其三，体育基础设施质量差，且数量也不多，观赏型体育赛事开发不够。其四，社会环境和旅游目的地形象差，海南本地存在强迫购物、宰客、黑车、黑导等问题，严重影响了海南的声誉，不利于海南体育赛事旅游的发展。
1.3机会分析
体育与旅游产业结合日趋紧密，随着我国经济的发展，大众消费水平不断增长，体育旅游已然成为新的消费热点，体育和旅游产业的结合也日趋紧密。海南处在国际旅游岛建设上升期，要想将海南打造成为国际旅游岛，发展体育赛事旅游十分必要。国发［2009］44号文明确将海南国际旅游岛建设上升为国家战略，为海南旅游业的发展提供了难得的历史机遇，通过大力发展与旅游相关的现代服务业，促进海南服务业转型升级。而用体育赛事带动旅游发展无疑是促进海南国际旅游岛服务业转型升级的一条捷径和新型旅游发展模式［6］。据统计，2014年海南一共举办了18项国内外体育赛事，其中包括10项大型国际赛事和8项国内赛事，政府的大力支持使海南体育赛事旅游的发展有了坚实的基础。
1.4威胁分析
其一，现存赛事组织不合理，组织筹办中会出现各方面的问题;宣传不够充分和赛事资源开发不够充分等都导致海南省体育赛事旅游市场狭小。其二，受到来自其他区域的竞争，随着国内外体育赛事旅游的不断发展，很多地区都开始发展体育赛事旅游，因此海南发展体育赛事旅游就要突出自己的优势和特色，制定良好的经营战略，吸引游客，推动海南体育赛事旅游发展的良性循环。
2制约因素
体育赛事旅游的市场主体主要针对两类人:一类是国内外各地区的参赛者，他们在比赛之余可能会选择参加旅游;另一类是观赛者，他们由于对某项比赛的热爱跟随到比赛现场观看比赛，结束后可能出游，针对不同的市场主体可开发不同的旅游产品［7］。尽管海南省政府给予体育赛事及其旅游大力支持，很多活动都由政府直接主办或承办，但由于体育赛事旅游商业化和活动主体多元化趋势的出现，海南体育赛事旅游产业市场化的程度将越来越高，可是其旅游市场运作机制存在一些问题。
2.1体育赛事旅游市场体系不健全
体育赛事旅游产业的运行需要有广泛的、多层次的、多方面的市场系统，其中包括生产要素市场、金融市场、人才市场、技术市场等。体育赛事旅游产业的发展需要建立和健全其产品市场体系，赛事旅游产品应根据市场的变化做出相应的调整［8］。而海南省体育赛事旅游产品市场体系中，金融市场和人才市场的运作都存在一定的缺陷。旅游收益渠道单一:海南省目前旅游产品的盈利模式比较单一，一条线路包含门票、交通费用、食宿费用等，都是比较基本的消费需求，并没有大范围扩充其他的收益渠道，如体育赛事周边商品的配套设计和售卖等形式并不完善。人才机制不适应旅游市场经济:负责赛事的筹备管理工作的高素质复合型人才稀缺，有些从业人员素质不高，对赛事的服务工作存在一定影响;且一些国内新发展的体育赛事项目工作人员专业素质不够，如帆船的导游水平不够，不能向观赛的游客很好地解说比赛的情况，潜水项目的教练专业技能不够，无法正确教授游客潜水的方法等。
2.2价格、供求和竞争机制不够完善
目前海南省体育赛事旅游的市场上，价格、供求和竞争等市场机制并不完善，各市场因素之间的联系还不紧密。体育赛事旅游产品价格体制不完善。影响旅游产品价格形成的因素包括内外两个方面，内在因素有价值、成本和利润水平;外在因素有消费者认同、收入水平、政策引导等。目前海南很多旅游产品都出现同样的问题，景区门票偏高，住宿淡旺季价格相差大，食物价格赛前、赛中、赛后波动性大，相关体验项目价格过高，且体验性无法达到预期等，有些卖家看到是国外游客就会提高商品的价格等做法有损海南省体育赛事旅游的健康持续发展。体育赛事旅游市场供求机制有缺陷。供求机制是市场机制的主体。在旅游市场中，供求变动对旅游产品的价格起决定作用，影响着旅游市场主体间的竞争。海南目前体育赛事相关旅游产品对于供求机制的作用考虑不充分，政府和企业间的合作并不完善，因此对游客市场的需求了解也不够，每一个赛事的举办并没有紧密结合游客市场需求有针对性地设计旅游产品。体育赛事旅游市场竞争机制不健全。旅游市场竞争体现在供应商之间的竞争、需求方的竞争和供需双方的竞争三个方面。首先，旅游供应商之间存在竞争，旅游市场是典型的垄断竞争市场，竞争的形式主要体现为价格竞争，而价格竞争不能持久，产业水平差不多的情况下，竞争体现为特色竞争和服务竞争［6］。而海南体育赛事相关的旅游业服务产品的特色化并不突出，因为从业人员专业素质欠缺使其服务水平较其他地区也没有明显优势。其次，旅游需求方之间也会产生竞争，其动力是旅游资源能够满足消费需要，旅游需求实际的竞争力在于消费者消费旅游产品时满足感的高低。而海南体育赛事旅游产品的差异化不大，目前有些产品的特色不太明显，游客在参观有些景点或参与某些项目后发现与预期相差很大，可能导致重游率低。此外，旅游供需双方还存在博弈，在旅游市场中，旅游产品供应商想提高产品价格以获取更多利润;而旅游产品需求方想以较低的价格购得产品，矛盾双方竞争结果是按照价值规律的要求形成市场价格，竞争越激烈，旅游资源的配置越有效。海南省体育赛事旅游针对观赛者设计了很多参与性项目旅游产品，如高尔夫、冲浪、潜水等，但是这些项目的费用都较高，有些游客会因为价格过高而不参加这些项目;有些游客参加项目后觉得体验无法达到预期，这些都会对海南省体育赛事旅游的健康发展造成不良的影响。
3发展对策
针对海南体育赛事旅游发展所做的Swot分析结果和其市场运作机制存在的缺陷，将从开发、管理、营销三个方面提出相应的发展对策。
3.1产品开发设计
第一，“一区一赛”。根据海南各市县地区不同的自然或地理环境区位，着重推出“一区一赛”的策略，这里指的并不是一个地区只允许一个赛事，而是一个地区主推一个大型赛事。如每年如期举办的“万宁国际冲浪节”，万宁具有发展冲浪运动的得天独厚的海湾资源，拥有109km海岸线，是海南乃至中国最适合冲浪的地方。因此冲浪节可以成为万宁市的标志品牌体育大赛，也是万宁的一个城市符号。可依据万宁“中国冲浪之都”特点进行相关线路的规划。其他城市地区也可参照这样的方法推出主打的体育赛事旅游产品。第二，特色开发。根据海南省不同类型的旅游资源举办不同类型的体育赛事，进而设计不同特色的旅游线路。如根据海洋资源可以举办环岛国际大帆船赛、国际冲浪赛、国际海钓赛、国际龙舟赛、国际动力艇和水上摩托艇大赛等;根据沙滩资源举办国际沙滩排球赛、沙滩足球赛等;根据山地资源举办热带雨林登山赛、攀岩赛、山地自行车赛等;根据高尔夫资源举办观澜湖高尔夫世界杯、“金椰子”高尔夫公开赛、亚洲职业巡回赛等;根据休闲资源举办环岛国际公路自行车赛、斯诺克世界公开赛、国际赛事等。充分利用海南的各种类型的旅游资源进行海南特色体育赛事产品的设计。第三，因人而异。根据人的性别、年龄等特性设计不同的产品，因而符合各类需求。如男性喜欢比较刺激的项目，可以安排冲浪、攀岩等旅游项目;女性可以适当安排高尔夫球、沙滩排球等项目。另外，给年轻人安排潜水、自行车赛、登山赛等富有挑战性的项目，给老年人安排垂钓、等修身养性的旅游项目。旅游产品根据每个人需求的不同而变化。
3.2组织管理
首先，政府加大支持和监管力度。海南省政府应积极加大对体育赛事的投资融资力度并完善相关的政策法规，加强赛前、赛中、赛后的监管，并逐步建立严格、规范的市场监督管理机制。如赛中或赛后出现相应的物价猛涨的情况政府应及时进行宏观调控，做好应急措施。其次，加强基础配套设施建设。加强体育场馆和相关配套设施的建设，以便于承接大型体育赛事。同时对已有的老场馆要及时维修改造，以防设施老旧不安全。海南还可以借鉴北京奥运会的经验，打造一两个有地方特色的体育场馆作为旅游景点开放。再次，加强专业人才素质的培养。通过定期培训和制定相关的激励体制等几个方面提高从业人员的专业水平和工作积极性，并采取有竞争力的人才引进机制，主动招贤纳士。加强与高等教育院校的合作。可以在高等教育院校适当加开一些与体育赛事旅游相关的专业，以满足体育赛事旅游发展的需要。最后，注重加强环境保护工作。赛前要做好宣传教育工作并制定好相应的保护方案，赛后根据实际情况要加强环境的恢复和对环境问题的治理，将生态保护与体育赛事旅游紧密结合，推动可持续发展。
3.3营销策划
第一，加大体育赛事和相关旅游产品的宣传。通过赞助商进行宣传;利用网路平台如微博、微信等公共账号等进行网络宣传，可以设计大赛及相关旅游产品app供游客下载，涵盖食住行游购娱所有方面，给游客提供便利;积极利用广告和新闻报纸、广播、电视等传播媒体进行大力宣传。第二，设计开发具有特色的体育赛事相关旅游周边产品。赛事周边旅游产品或纪念品能对当地旅游特色和赛事文化的宣传和推广起到很大的作用。海南的体育赛事周边产品可以融合海南本地的民族特色和本土文化，每一次赛事可以征集设计吉祥物等来达到旅游目的地营销的目的。第三，赛后可持续发展。赛后的场地可以进行二次规划，开设一些相关的展览、文艺表演活动等来提高场地的利用率，并可以将其作为观光景点进行规划来完善旅游产品，实现可持续发展。第四，将大型赛事与体育相结合。依照国发［2009］44号文件，可考虑在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育和大型国际赛事即开，作为一种特别的旅游产品能够完善海南体育赛事旅游产品内容，促进海南省体育赛事旅游产业多元化发展，同时也为海南国际旅游岛建设筹集资金。综上所述，海南体育赛事旅游处在发展的初级阶段，建设国际旅游岛给其提供了千载难逢的好机遇，但在发展过程中海南省体育赛事旅游市场运行机制存在一些缺陷。从产品、管理、营销三方改善这些缺陷将有利于海南省体育赛事旅游市场运行机制的健康发展，同时也更加有利于海南省体育赛事旅游和海南省体育旅游的健康可持续发展，从而完善海南旅游产品的结构和内容，推动海南省整个旅游业的发展，加快海南建设国际旅游岛的进程，为海南的绿色崛起助力。
参考文献:
［3］陈松.体育赛事旅游研究［D］.上海:华东师范大学，2006.
［4］曹秀珍.体育赛事旅游基本理论研究［J］.浙江师范大学学报(自然科学版)，2012(5):221－225.
［5］邵小慧.海南体育旅游发展的现状分析与对策探讨［J］.企业经济，2011(5):147－150.
［6］赵媛媛.国际旅游岛建设背景下三亚市体育旅游发展的Swot分析［J］.区域经济，2010(2):191－194.
［7］卢晓，泮秀芬.上海发展大型体育赛事旅游研究［J］.城市问题，2012(4):42－45.
海外项目市场开发篇10
关键词:金融危机;外资;旅游地产;影响
中图分类号:F127.9文献标识码:a文章编号:1003-9031(2009)12-0030-03
为了解金融危机下外商投资海南省旅游地产业情况,促进海南省外商投资旅游地产业的健康发展,本文通过问卷调查和实地走访等形式,在海南全省范围内(重点是三亚海棠湾、陵水清水湾、万宁石梅湾和神州半岛)对外商投资旅游地产企业、商业银行、地方政府开展了调研,对企业投资及生产经营情况、商业银行对外商投资旅游地产企业授信情况、地方政府对外商投资旅游地产企业的支持情况进行了广泛的了解。分析当前海南省旅游地产的发展状况,总结了金融危机对海南省外资旅游地产的影响,并从加强和改进外汇管理服务的角度提出了对策建议。
一、当前海南省旅游地产发展状况
旅游地产是一种新型的房地产开发业态,与其他地产的区别在于:旅游景区成为其强大配套――而且由于所有这些配套同时都是经营性景区的一部分,是一种产业化的操作。[1]优越的自然与气候环境决定了海南省是发展旅游地产的最佳地区之一,自20世纪90年代初中粮集团片开发三亚亚龙湾开始,海南省东部已初步形成贯穿南北的旅游地产集群,主要包括亚龙湾、海棠湾、清水湾、香水湾、富力湾、石梅湾、神州半岛、文昌航天城及铜鼓岭等旅游地产集聚地。海南省西部的乐东与昌江也在积极利用自身滨海资源吸引国内外投资开发旅游地产。当前海南省旅游地产主要呈现以下几个方面的特点。
1.旅游地产都建在旅游地区(景区)。旅游地产作为一个新兴的地产分支,与其它地产门类相比,其最鲜明的特征是开发和经营都以旅游业为发展根基。海南省旅游地产大多依赖于山地、海滨、温泉等自然景观开发的地产,其业态主要表现为酒店、别墅、公寓、度假村、游艇码头及高尔夫球场等。其本质均是依托旅游资源进行房地产开发和经营,遵循先做旅游、后做房产开发的开发原则。
2.旅游地产多为省外居民的第二居所。海南省当前旅游地产目标客户绝大多数为省外居民,据统计,在度假酒店客户中,省外居民比例高达95%以上。这些客户多为层次较高的消费人群。与其他类型的地产相比,旅游地产的市场份额仍较小,市场风险比较大。
3.旅游地产投资规模大、周期长、资金压力大。旅游地产是个系统工程,一般涉及环境整治、资源整合、产业重组、住宅建设等过程和行为,最终目的是通过对资源的整合,在区域价值的提升和社会效益最大化的同时,实现项目价值。[2]例如,清水湾项目计划用10年时间投资200亿人民币进行整体开发;神州半岛项目计划投入100亿人民币进行开发;石梅湾项目计划投资50亿人民币进行开发;三亚海棠湾定位为国家海岸,现在已经吸引香格里拉等境外投资者。上述项目当前都处于拓荒阶段,需要旅游导入和市场培育,开发周期都较长,少则3-5年,多则8-10年,远远长于普通商品房开发期限,使得资金压力也大于一般地产开发,需要旅游地产开发企业具有全面的资源整合能力。
4.旅游地产是海南省房地产利用外资的主要形式。2006-2008年,海南省新批外商投资房地产项目100多家,投资总额达到30多亿美元(其中外资合同金额20多亿美元),单个项目平均投资总额为3000多万美元。2006―2008年,海南全省外资旅游地产企业实到资金占外资地产实到资金78.8%,其中2008年外资旅游地产实到资金占外资地产实到资金的92.19%。2005年以来新批的外资房地产项目投资总额在5000万美元以上的有19个,投资总额一亿美元以上的项目有5个,其中旅游地产占4个(见图1)。
二、金融危机对海南省外资旅游地产的影响
1.旅游消费减少迫使旅游地产投资者减缓投资进度。2000年以来,在国家的大力扶持下,海南省旅游业逐步走上旅游投资和客源市场国际化的轨道。本次金融危机对欧美、日本、韩国等国家和地区影响较大,这些国家和地区的国民纷纷取消或缩减了外出度假的计划。据海南省旅游部门统计,2008年10月以来,来自俄罗斯(第一大境外旅游客源国)、韩国(第二大境外旅游客源国)的游客量快速下滑,部分酒店难以看到俄、韩游客的身影;日本和欧美客源市场也存在同样的问题。三亚市除了一些高级海景酒店,其他酒店的入住率下降明显。这些因素导致外国投资者短期内对海南省旅游市场的后市持观望态度,已封顶的酒店开业时间计划延后一年;未开工酒店开工时间也往后延(投资方解释为修改设计方案);有些项目的酒店开业后,其他的配套项目进展缓慢;在未开工地块,业主之间也相互观望。
2.资金筹集困难导致外资旅游地产项目资金到位缓慢。以三亚附近某项目为例,该项目原计划在10年内投资200亿人民币进行整体开发,2006-2008年共投入了30多亿人民币,但是,2009年却只计划到资几亿港币,远不及以前几年的投资。在三亚,有些项目原计划投资50亿,而在到资1亿多港币后,2009年只计划到资几千万港币。调查还发现,部分境外投资者在汇入首笔投资款后,对后期资金到位还没有具体规划。
3.已到资金结汇意愿不强。由于对后市的观望,以及整体投资的安排,已开工的项目进展大多滞后于计划。项目进展不快导致工程款支付量小,直接表现为已到位资金结汇少。同时,由于境外投资者全球投资的整体安排,在后续资金不能保证按期到位的情况下暂停已开工项目,这些因素都导致了已到位资金结汇意愿不强。2009年前四个月,海南省外商投资企业结汇只有2008年同期的22.6%。2009年1月1日至5月1日,外资旅游地产公司办理100万美元以上结汇业务共5笔,比2008年同期减少7笔,结汇金额也大幅下降。
三、金融危机下支持外资旅游地产发展的着力点
1.通过外资旅游地产弥补本土地产开发资金不足。海南建省初期,经济增长的内生动力不足,资金瓶颈问题较为突出,外资一度成为推动海南省房地产市场发展的助推器(见图2),对凝聚市场人气、增强投资者信心起到了积极和关键的作用。近年来,随着外资房地产项目规模的增大和档次、质量的迅速提升,外资对在海南省房地产市场中的拉动作用日益彰显。2007年全省外商投资房地产企业实际投资占全省房地产企业投资总额的21.24%,2008占全省房地产企业投资总额的26.38%。
2.借助外资旅游地产公司先进机制提高行业经营管理水平。外资进驻海南省旅游地产市场,带来了国际先进的经营管理理念,对全省旅游地产行业经营管理水平的提升起到了较好的示范带动作用。在今后一段时期内,海南省房地产将进入自我发展、自我完善与自我整合时期,外资与内资房地产企业将会形成更好的互动,由此加速海南省房地产市场机制完善并逐步趋于成熟,从而推进整个房地产行业的优化重组。在金融危机的背景下,海南省需要着力支持具有国际先进经营理念和开发管理经验的投资者,以此促进整个房地产行业的升级和良性发展。
3.以支持外资旅游地产带动海南旅游的发展。海南国际旅游岛建设工程需要一大批高质量的旅游地产项目来促进
海南省旅游的升级换代。以在金融危机中一批没有发展前景的项目被自然淘汰为契机,选择性地扶持一批符合海南国际旅游岛发展要求的项目,有利于优化海南旅游资源,推动海南省旅游业跨越式发展。
四、支持外资旅游地产发展的政策建议
1.允许符合条件的外资旅游地产公司借用外债。2007年7月10日,建设部、商务部、国家外汇管理局等主管部门基于对房地产业的调控,禁止2007年6月1日后成立的外资房地产企业借用外债。针对海南省旅游地产主要依靠旅游开发来经营的特点,建议相关职能部门对海南省的外资旅游地产项目给予区别对待,根据外资旅游地产公司的开况(是否先做好旅游基础设施再附带开发部分房地产项目)和业态形式设置(比较旅游部分与地产部分的投资大小)具体的要求,允许符合条件的外资旅游地产公司借用外债。
2.鼓励外商投资旅游地产。将旅游地产与普通地产项目区分开,鼓励外商投资纯旅游性质的地产项目。为了保护我国房地产行业的安全,国家相关职能部门把房地产业列为不鼓励外商投资的项目。针对旅游地产开发规模大、专业性强、周期长的特点,建议相关职能部门区分普通地产与旅游地产,修改外商投资产业目录,引导外商投资企业在国家旅游规划地区成片开发旅游地产项目,鼓励外国投资者投资旅游地产。
3.积极提供相关投资政策服务。密切关注我国房地产业引资形势的变化,对投资方融资渠道和房地产业外资流向进行有效的跟踪,促进外商投资旅游地产的健康发展。按照海南国际旅游岛建设的需要,做好旅游功能区域长期规划,有针对性地引进具有大规模开发能力的外国投资者进行旅游地产开发,然后根据外资旅游地产公司开发的实际情况,以个案的方式为外资旅游地产公司提供相关政策支持,通过完善的配套政策支持外资旅游地产发展。
4.加大金融扶持力度。积极引导商业银行等金融机构加大对外资旅游地产公司的支持。在符合海南国际旅游岛战略规划的前提下,相关职能部门在土地抵押、信用担保、开发经营权等方面加强管理与规范。外资旅游地产公司在境内经营时间都较短,资本投入时间比较长,在很长的一段时间内都没有现金流,这些特点导致外资旅游房地产公司的信用等级比较低。金融机构应参考外资旅游地产公司的母公司信用等级,综合得出外资旅游地产公司的信用等级。相关职能部门应该便利外资旅游地产公司可抵押物的登记与流转,进而促进商业银行等金融机构对外资旅游地产公司的支持。■
参考文献: