不动产登记条例篇1
问及原因，“还在征求各个部委的意见。”追问具体情况，他笑而不语。
此前在2014年5月，这位满头银发的老人曾非常肯定地对记者表示，《条例》在6月底一定会出台。
对于不动产统一登记制度，向洪宜一直提倡疾风暴雨式的改革。他几周前接受本刊采访时表示，“主要的难点其实就在于部门利益。”
他不否认，在各个部委的权力分配方面，“其他各个部门都有依据。”
比如，住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林就对本刊记者表示，在不动产进行统一登记之后，理应把发所有权证的职责归到房屋住建部门，“如果把所有的职责都归于不动产登记局，那登记局成什么了？小国务院？”
不动产统一登记制度在最近几年加速，而直到最后一刻，它面临的困难似乎未变：捋顺法律或者传统方面的“依据”。
分散登记肇始
1949年之后，新政权在内务部设立了土地管理部，统一管理农村和城市的土地事务。到20世纪50年代中期，内务部撤销，森林、草原、水资源的土地管理职权分散到林业局、农业部、水利部、国防部等部委，在随后的年代里，各个部委也设立了相对独立的登记部门。
由此，形成了今天多部门分散管理不动产的格局。
“在那样一个计划经济的年代里，很多东西不是通过市场的方式进行交易，不动产的分散登记符合当时国情。”曾参与相关法规制定的清华大学法学院副教授程啸对《望东方周刊》说。
目前，中国涉及不动产登记的部门和机构有近10个。房屋由住房和城乡建设部门登记，草地由农业部门登记，林地由林业部门登记，承包经营的耕地由农业部门登记，海域使用权由国家海洋部门进行登记，国有土地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门负责登记……
国土资源部门对土地进行登记则依据的是《土地管理法》，且其中第11条第3款明确规定“确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理”。
为了解决分散登记带来的各类纠纷和问题，曾有人大代表建议扩大《土地管理法》的法律涵盖范围，这样人们可以在《森林法》、《渔业法》、《草原法》等法规的指引下处理土地资源的权属问题。
对此全国人大常委会法律委员会曾回应，国家应当将统一土地管理的原则写入法律，但又提出：“如果我们改变现有的土地管理制度，并修改目前依然有效的相关法规，那么更多复杂的问题也许就会应运而生，其中某些问题甚至会棘手到无法解决的地步。”
推动建立不动产统一登记机构，一直是向洪宜的心愿。早在上世纪90年代末向洪宜刚退休时，就曾两次同国土部门的退休领导，联合请求国务院设立和不动产登记局性质类似的国家地籍总局、土地调查登记局。
两次均未成功。
2007年《物权法》颁布，又给不动产登记局的成立带来了曙光。
2013年3月15日，十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，其中明确提出，出台并实施不动产统一登记制度，且由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责。
当时规定，与不动产相关的中央各部委要在2013年4月底完成相关“统一”准备，但这一目标并未达成。
“遇到了很大障碍。”消息人士告诉本刊，“有的部门坚决反对，其他部委也比较反对，都希望维持现状。最积极主动的是国土部。”
而据向洪宜回忆，中共十八届三中全会之前，为了平衡各方关系，国务院法制办、住房与城乡建设部、国土资源部三个部委作了分工：国务院法制办负责条块协调；住房和城乡建设部负责国有土地上房屋的不动产登记，以房屋所有权为准；国土资源部负责集体土地上的不动产登记，包括耕地、林地及草地等。
不久后，中共十八届三中全会召开，国务院总理在主持召开国务院常务会议时，最终对不动产登记“一锤定音”：在中央层面，全国不动产的统一登记由国土部负责，各地也必须归口到一个部门。
利益的协调
然而，2014年1月的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》中，是让国土资源部“指导监督”，而非“管理”登记工作。
在向洪宜的记忆中，使用权为国有的土地，登记比例已超过80%；集体土地所有权的登记比例在2013年也完成了50%。在他看来，“理论上交接一下、作一个变更，就无需浪费国家的财力重新审查了。”
但是，各部委仍不愿意把原先负责登记的骨干集中到不动产登记局，即使中编办已经作了这个规定。
2014年5月，不动产登记局正式挂牌，决定按照人随事走的原则，适当加强国土资源部相关机构和人员，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子。
虽然看上去是个利好消息，但另一方面，“它连国土部门下面的一个司都不是，只是括号后面的内容。”程啸说。
向洪宜认为，这样的地位让不动产登记局在日后的协调过程中非常尴尬。“你说个什么问题，别人都不听你的，那有什么用？至少应该像国家海洋局一样，在国土资源部下面，单独成立一个局。”
“中央都这么做了，地方也都看中央，他们觉得中央这么弄，我也这么弄肯定没错。”程啸说。实际上，对于这个新事物，很多地方政府依然十分迷惘。
他也认为，不动产登记局应该是个独立的部门。不过，不动产登记局不应该隶属于任何行政管理部门。“现在中央政府提倡简政放权，要对行政部门做减法不做加法。”
“但登记的目的是为了让不动产权利更清楚，和管理不是一回事，挂牌子的做法导致登记机构都没有完全独立，缺乏机构内部的相互制约，最终会滋生腐败。”程啸说。
职权的分配
作为之前极有可能牵头不动产统一登记的部门之一，住建部系统在此次不动产登记局的成立过程中略显踟蹰。
据向洪宜表示，迄今仍有住建部系统官员对这个分类颇有意见。
“按照以前的买房程序，房地产商进行商品房预售时有了预售许可，买房的老百姓才能同他们签订买卖合同。等房子建好、开发商办理大产权初始登记以后，老百姓才能去办理房屋所有权转移登记。这里面就涉及从交易、管理到登记的一系列环节。”参与过住建部《房屋登记办法》制定的程啸对于房管部门的处境十分理解。
他表示，原来住建部主要以登记作为行政管理的抓手，借此进行控制，在这个“出口处”卡住。
现在登记职能统一由国土部负责，住建部系统的“抓手”没了，需要考虑在新的形势下如何履行行政管理职能。
目前，住建部门的要求是，房屋买卖合同必须先经过住建部门审核，审完以后再去办登记。
但向洪宜则认为，如果房管部门“横插一杠”，会造成管理上极大的混乱。
按照国土部门的惯例，在程序上，土地登记大致可以分为五个步骤：首先，土地所有者或使用者向相关部门提出申请，即申请地籍调查；其次，地籍调查；第三，权属审核；第四，注册登记；第五，更换土地证书。
其中最为重要的就是权属审核，主要看土地属性究竟是什么，并进行面积测量，也就是实质性审查。
审查完毕后，材料交给登记官进行审核无误后方可登记。这一套流程对于国土部门而言相当成熟。向洪宜认为，“如果在中间加一个房管部门审核的环节，不仅没有必要，而且给老百姓增加了负担。”
直到今天，关于房屋一类不动产在登记前是否要先交其他部委审查，住建部门和国土部门仍在激烈讨论。
住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林希望，发证的职能依然由房管部门履行。
他对《望东方周刊》表示：“应该先到不动产登记局登记，登记完了以后该上哪个部门办手续就上哪个部门办手续。比如房屋登记完以后，还应该去房管部门去换证，一直以来房产证都是房管局发放的，房屋管理是法律赋予房管局的权力，怎么能换部门呢？”
在他看来，不动产登记局所涉及的工作只是阶段性的。
“如果让不动产局管那么多内容，那就不是不动产局了。农村好多地都承包下去了，管得了吗？房管局多年积累下的档案资料、人员队伍，你新成立一个想代替，怎么代替？难道把人从这边取消，再成立一次？主要的业务还是得由原有各个部门管理。”王珏林说。
不动产登记条例篇2
不动产登记暂行条例全文最新版
第一章 总则
第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权;
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(三)森林、林木所有权;
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(五)建设用地使用权;
(六)宅基地使用权;
(七)海域使用权;
(八)地役权;
(九)抵押权;
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章 不动产登记簿
第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(四)其他相关事项。
第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章 登记程序
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;
(六)申请更正登记或者异议登记的;
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条 当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
(一)登记申请书;
(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
(五)与他人利害关系的说明材料;
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
(一)违反法律、行政法规规定的;
(二)存在尚未解决的权属争议的;
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章 法律责任
第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十五条 本条例自20xx年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
不动产登记条例解读
不动产条例正式施行买房不是一个人说了算。
比如说，一位已婚男士想买房，如果在房产证上只写自己的名字，则必须老婆签字同意，否则办不下房产证。女性朋友们，是不是瞬间感觉自己存在感爆棚啊~贷款买房老婆不签字贷不了
不单是办产权证时如此，买房同样需要老婆签字，否则银行不予贷款。
既然是本人独自贷款还款，为何还要老婆同意呢?
原来，根据《婚姻法》规定，婚姻存续期间购买的财产原则上属于夫妻共同财产，即使房产证上只签署一方的姓名，也属于共同财产。
正因为凡婚姻内购买的房子，都属于夫妻共同财产，所以银行为了防止一方无力偿还，需要另一方负责接盘的风险，要求借款人必须先经配偶同意。
可以说，这是银行为了规避风险的一种手段。
因此，银行在受理贷款时，会同时查询夫妻双方的信用记录，来最终决定是否批贷，即便日后实际还款人只有一方来完成，也需要夫妻双方均须到场签署相应房屋抵押条款。
说到这儿可能有人会问，那如果一次性付清房款，是否还需要配偶到场呢?
20xx年不动产条例正式施行买房不是一个人说了算
答案是不需要的。但前提是对方必须知情
需要特别指出的是，按揭贷款合同只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一。老婆很重要买房要哄好
一些已婚男士为了追求空间和自由，喜欢想在外私设小金库、瞒着老婆买房、或者给别人买房啥的...诸位，风险很大，三思而行吧。
不动产登记条例实施以后，就可以杜绝此类事情的发生，在实际操作过程中，房产交易中心会要求购房人夫妻双方提供有效证明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有这样才能最终办理过户手续。
而且据说即使买到了房还没完，能否最终获得产证，也取决于你提供的信息是否真实有效。
这么一看，大家就知道老婆的角色有多关键了吧。
20xx年不动产条例正式施行买房不是一个人说了算
夫妻办理房产证需要提供的资料包括
1、能够证明购房人身份的证明材料，即双方身份证原件和复印件;
2、婚姻证明原件和复印件;
3、如果双方一方不能到场办理，还需要提供私章。
一旦结成夫妻，这一辈子就是什么事情都要在一起的。除了感情的维系，利益也成为捆绑二人一辈子的纠缠。
多少年来，房产成为多少家庭最为关注的问题。关于房产证是否有必要加名以及离婚后房产到底该如何非分配等焦点问题，顺便缕缕清楚：
1、如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。
2、产权证上加名字属于一方对于另一方的赠予，婚前婚后加无区别。
3、如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权房所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。
4、如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。
不动产登记条例篇3
一、房、地登记单元认定的不同规则
在房、地分离登记时，登记机构有着各自对登记单元的认定依据，根据《土地登记办法》，土地以权属界限封闭的宗地为单位进行登记，土地使用权出让时基本是按宗出让，由受让方取得完整的一宗地。
宗地是土地登记最小的权属单元，不能随意分割，宗地的大小和分割要根据城市规划而设定和开展。一宗地上往往建造有多幢房屋，加上土地资源的有限性，越是城市化高的地方，同宗地上房屋的密集度就越高。而根据《房屋登记办法》，房屋以有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号为特点的单元进行登记，在土地集约化利用程度极高的城市，多数住宅、办公、商业房屋均以套、间、层等有固定界限的部分为基本单元。由此可见，土地登记单元叫宗地，房屋登记单元大小不一，因使用功能和方式不同而有不同的界限，但两者共同之处是平面界址点能闭合。
二、房、地单元的使用规则
一块用于开发建设的宗地一般由一个业主受让，受让人取得土地后成为宗地的单独使用权人，随后开发建设房屋并销售。房屋的购买人在取得房屋所有权时也同时成为宗地的共同使用权人，由于宗地无法实体分割，此时就形成了共用宗。因此，就土地单元而言，有独用宗和共用宗之分。
城市建设用地使用权大多由受让人以独立宗取得，开发建设房屋后最终以共用宗的方式为全体业主共同使用。就房屋而言，房屋基本单元根据房屋用途和使用需求会有不同的表现形式。房屋的最大基本单元是幢，房屋按幢设计功能，幢这一单元根据使用需求又可分割成更小的单元如层、套、间。以幢为单元登记的房屋，当只有一个所有权主体时，则形成单独所有；当存在多个不同的权利主体时，则因房屋单元的不可绝对分割性会形成房屋的区分所有和共有。区分所有的房屋以层、套、间为单元，每个单元的专有部分具有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号。房屋基本单元不可无限分割，当区分所有的房屋单元不可再次分割时，多个购买人就共有该房屋。因此，一宗地既可能对应一个房屋基本单元，也可能对应多个房屋基本单元。房、地单元的设定条件有着各自的特点，宗地的不可分割并不意味着房屋的不可分割，关键是房、地单元分割后仍要形成有效的使用。
三、房、地基本单元的编码规则存在异同
国土部、住建部于2011年、2012年对宗地和房屋编码均制定了相应的编制标准，从而使登记的基本单元都有各自的识别标准，而且两者的前6位均是县级行政区划代码，都是以GB/t2260（中国行政区划代码）为依据编制。但当时制定标准时未能考虑到房、地统一登记的需要，使得两者之间存在着更多的不同规则。
去除前6位行政区划编码，房和地后顺位编码的个数和方法均不同。宗地编制只给出一种编号方法，即由街道行政区划加土地相关权利属性、地籍顺序编制而成，由12位号码组成4个层次，即地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。与宗地不同的是，房屋代码由20位号码组成4个层次，即乡（镇、街道）编号、幢编号、户号、校验号，而幢号的编制也给出了4种方法：竣工时间法、坐标法、分宗法、分幅法。之所以有4种方法，主要考虑各地在行业标准出台前业已形成的编码规则，因为编码规则一旦形成要改变则会伤筋动骨，对原已形成的房产档案数据进行调整将会带来极大的工作量。在这4种方法中，只有分宗法与土地的宗地编制法有异曲同工之处，因为分宗法中的幢编号是由街坊号、丘号、幢号组成，这里的街坊号相当于宗地编制中的地籍号，丘号相当于宗地号。但是如果街坊号并不一定与地籍号一致，丘号也并非宗地编制中的宗地号，则还要寻找两者的对应关系。当然，如果房屋编码采用的测绘基础底图是由国土部门编制的宗地图，则房屋代码与宗地代码就会有较良好的对应关系。然而采用另外3种方法编制的房屋代码需要将房屋定位于所在宗地号后才可能建立房、地对应关系，对于无地理概念的竣工时间法来说，要寻找对应关系显得难度更大。
四、房、地登记单元如何建立关联
不动产统一登记后房、地登记单元势必要统一建立编制规则，目前国土部也出台了不动产编码统一规则编制方案，但要真正实施到位非一朝一夕就能完成。
在房、地登记业务对接过程中，对于已有房、地各自编码规则的地方仍然会沿用原有的两套编码规则，两套规则并用的则必须建立起对应关系，否则不动产统一登记的意义将大大丧失。由于宗地相对于房屋较为宏观，而且宗地包含房屋，因此以宗地编码规则为基础编制房屋代码是合理的选择。对于新的宗地、新的楼幢按统一编码规则编制是不成问题的，关键是要将已形成的大量房屋、土地档案中的房屋与土地代码进行关联，这项工作是相当浩大的。对于房屋已落地的（采用后3种房屋代码编制方式），其关联工作较房屋未落地的（采用竣工时间法）相对容易些。只有房、地两个代码关联了，房、地登记才能真正步入一体化管理模式。
五、建立科学实用的不动产登记簿
不动产登记条例篇4
一、新版权证的特点
1.新版权证的样式
新版权证考虑到不动产类型的多样化，设计了权证和证明两个版本共三种样式：针对土地使用权和房屋所有权的版本有两种样式，即单一版和集合版，前者适用于国有土地上不动产权利记载，后者主要适用于农村集体不动产权利记载；针对上述两种权利以外的其他各种登记均使用登记证明，即抵押权、地役权、预告登记、异议登记。这种样式的分类与以往房屋登记存在较大不同，例如，以往抵押权使用他项权证而非证明，异议登记未必要颁发证明。事实上，不管采取何种样式或选择发还是不发权证，都只是对已登记权利的一种公示记载而已，无法评说哪种样式更好，关键是能高效方便地予以记载。
2.新版权证需记载的要素
显然，新版权证的记载要素比原产权证的内容要多得多，而且填写习惯也要随之而改变。第一，登记机构的公章规定使用不动产登记专用章，这与以前直接使用套印公章不同，而且在专用章下面要填写登记日期，这就意味着即使每本证套印了登记专用章，但登记日期对于每本证是不同的，需要人工单独填写，这对于发证量多的地方着实增加了不少工作量。第二，共有人可选择只发一本不动产权证，原来住建部对于共有房产主张每个共有人各发一本房产证，但土地证向来只发一本，从节约成本和便于保管考虑，共有不动产只发一本证是很妥当的，只要在权证上将所有的共有人记载清楚即可。第三，涉及房与地不同要素、数量的，需要同时分别填写。如用途，土地是依土地用途分类相应填写，而房屋是依规划用途分类相应填写，当两者一致时可以只填一个用途，当两者存在差别时应分别填写，但从房、地一体化角度而言，绝大多数房、地用途应当一致，但不排除历史原因造成的不一致。第四，权证上“其他事项”和“附记”栏留有空白处较多，这给登记机构如何规范记载留下很多空间。
二、应用新版权证时登记实务需要考虑的主要问题
由于新版权证与原房产证存在着较大差异，而权证记载的规范与否直接影响登记机构的形象，因此，在具体应用该权证时需要注意以下事项。
1.登记簿的科学设计是首要前提
不动产权证记载的要素来源于登记簿，只有登记簿记载的内容齐全准确才能确保权证的准确无误。要保证登记簿尽可能准确完整，一是要使设计的登记簿要素包含权证上的所有要素，并且其名称和含义与权证上所示相一致，如权证上的面积其实包括宗地面积和房屋建筑面积，那登记簿上就必须有这两项面积的名称和数据，而且意义完全一致，如房屋建筑面积不能是套内面积。二是打印权证时要能自动识别是调取单一土地或房屋信息还是要调取土地和房屋两方面信息，这就需要以不动产单元号为识别码，因此，要顺利应用新版权证，须建立统一的不动产单元代码规则，由该代码自动关联土地和房屋信息。
2.复合权利的记载要有对应性
由于不动产权证上记载的通常包含土地及其房屋两种不同的权利，而两种权利具有很多不同的记载要素，要在一个空格内填写两种不同的要素，则须做到上下前后内容相匹配。例如，权利类型如果是国有建设用地使用权和房屋所有权，则权利性质要分别对应土地和房屋的性质，如出让商品房，则用途应该填写土地用途和房屋用途，面积也是如此，不能次序颠倒导致对应关系发生错乱。另外，在复合权利中有的权利有使用期限，则在使用期限内应注明是何种权利，否则易产生误解，如房屋所有权无使用期限，而土地使用权有使用期限，则必须在使用期限栏内注明是土地。
3.应当进一步细化填写规范
由于房、地分离登记时对权证记载要素的分类概念各成体系，重叠交叉之处在所难免，如房屋性质有商品房、经适房等分类，其实这是根据土地取得方式不同而分设的，商品房的土地取得方式是出让，经适房的土地取得方式是划拨。在房地统一登记后，为理顺和明晰要素的分类，对于房地可以合并分类的应当予以合并，从而减少分类太多太杂的现象，也简化填写工作量。此外更值得一提的是，对于“其他权利状况”“附记”有着较大的空间可以填写，但具体怎么填、应当填写什么内容应当进一步细化，否则会造成权证内容的凌乱无序，权证持有者也会无所适从，不知道怎么样正确认识权证上记载的要素。站在权利人角度，权证是作为权利的一个凭证，表明其拥有了相应不动产的物权，而并不需要权证如登记簿一样将所有内容都予以记载，因为从某种程度而言，权证是静态的，而登记簿是动态的，当权证与登记簿不一致时，要以登记簿记载为准。最明显的例子是抵押和查封，如果每发生一次抵押或查封都要权利人提供权证进行注记，那会给权利人带来很大麻烦，现实也不具有可操作性。因此，根据《物权法》精神，实务中应本着从简易懂的原则进一步细化权证上的填写内容，做到简单清晰明了。
不动产登记条例篇5
上海的包女士最近在闵行莘庄购买了一套小面积二手房，由于小户型物业近期成为市场热点，成为众多自住型买家抢购的对象，因此她害怕卖家反悔，在律师的建议下特地与卖家协商，在买卖合同中增加了“预告登记条款”，并申请“预告登记”，以确保交易安全。
房产专业律师表示，包女士的做法是可取的。为了与2007年10月1日实施的《物权法》相统一，上海市日前修改了《上海市房地产登记条例》(下文称原《登记条例》)，其中便对“预告登记”做出了相应的规定，为防止“一女二嫁”现象，在二手房交易过程中，买家有必要增加“预告登记条款”。
此外，有关上海房地产登记的修改细则还涉及到其他诸多内容，对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了明确的规定。可以肯定的是，新规则对房产交易会产生不同的影响，那么，其影响主要体现在哪些方面呢?而购房者又有什么应对措施?本刊请专家为读者进行解读。
上海联业律师事务所主任律师王展表示，为使得新规则更为切合实际，建议对上海市房地产买卖合同示范文本(2003版)中的部分内容做出微调。
“登记日”以记载日为准
“登记日”的实质是房地产权利变动发生的日期，因此原来上海市以记载日溯至受理日为登记日的规则，与《物权法》中的规定相抵触，因此调整为记载日。专家表示，此番调整对买家来说有些不利，因为在登记机构审核期间，可能发生查封、异议登记等情况，会给房产交易带来潜在的风险。对此律师建议买方应该留部分房屋尾款在审核过户之后再支付。
操作实例：买方张先生与卖方李女士于2007年11月23日签订《上海市房地产买卖合同》。2007年11月30日，双方向该房屋所属房地产交易中心递交房屋过户申请并被登记机构受理。2007年12月15日，登记机构审核通过并将权利变更记载至不动产登记簿。2007年12月20日，登记机构通知张三领取房地产权证书。专家建议张先生与李女士协商，预留三分之一的房款作为尾款，在取得房产证之后再支付给她。
新旧对比：王展告诉记者，原《登记条例》第11条规定采取的是以记载日溯及至受理日为登记日的规则，即“房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。”依据该规定，在上述案例中，登记日为该项过户申请被登记机构受理的日期，即2007年11月30日。
但是《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据物权法的该项规定，上述案例中登记日为登记机构将权利变更记载于不动产登记簿的日期，即2007年12月15日。因此，原《登记条例》应当依《物权法》所确定记载生效的原则做出调整，调整后的登记日以记载日为准。
应对措施：王展表示，由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，也就是从该日期起房地产权利归新权利人所有。但需要注意的是，审核的规定时限是20天，因此，房地产登记机构受理二手房买卖双方的转移登记申请后，并不代表产权已经发生转移。只有当登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿后，产权转移才能正式生效。所以，在登记机构审核期间，产权可能会因为司法机关的查封，权利人或利害关系人提出更正、异议等原因，中止转移登记的办理。所以建议买方应该预留部分房屋尾款在审核过户之后再支付。
为了与修改细则相一致，王展建议正在使用的上海市房地产买卖合同(示范)(2003版)应该对第六条中的内容做出相应调整，原内容为“上述房地产权利转移日期以____[市][区][县]房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准”，调整为“上述房地产权利转移日期以____[市][区][县]房地产交易中心将转移登记记载于不动产登记簿之日为准。”
单方申请“预告登记”需事先约定
单方向登记机构申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，因此专家建议买方自行补充预告登记条款。
操作实例：前不久赵女士为购买一套二手房，与卖方吴先生签订房屋买卖合同，约定6个月内付清房款并办理产权过户手续。但是最近房价有所上涨，赵女士担心卖方吴先生违约将房屋又出售给其他人。于是，赵女士来到房地产交易中心单方申请“预告登记”，但是房地产交易中心却不予受理。
新旧对比：王展认为，原《登记条例》第49条第2款规定：“应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”也就是说，预告登记可单方申请，也可双方申请。关于效力问题，现房为登记之日起2年。原《登记条例》设立预告登记的出发点，就在于通过预告登记可以防止“一女二嫁”，所以“预告登记”并非《物权法》所首创的概念。
但是与原《登记条例》相比较，《物权法》要求预告登记必须以双方合意为前提，即第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”也就是说，当买方单方向登记机构申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件。上述案例中，赵女士无法办理预告登记的主要原因在于原来双方合同中没有约定可以申请预告登记。需要注意的是，《物权法》关于预告登记的效力从原《登记条例》“登记后2年”调整为“自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月”，如果未申请登记的，预告登记失效。
应对措施：由于预告登记须以双方合意为前提，但是正在使用的买卖合同示范文本(2003版)并无预告登记的内容，因此建议在示范文本中添加“预告登记条款”，即约定在买卖双方办理产权过户手续之前，买卖双方或者买方单方可以向该房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。而在该示范文本修改之前，建议买方自行补充预告登记条款。
物权以不动产登记簿为准
当事实上的物权状态与不动产登记簿登记的记载不一致时，权利人或利害关系人可以凭有关证据申请更正登记。
操作实例：黄先生有一套位于虹口区的售后公房，房龄已有30年，产证上记载的套内使用面积是“55.38平方米”。最近，买家老李与卖家黄先生签订了房屋买卖合同，约定房屋每平方米单价为人民币13000元。但是在过户之前，为了装修老李对该房子进行了测量，发现该房子套内使用面积可能不足55.38平方米，于是请专业人士对房屋面积重新测量后，发现该房实际的套内使用面积只有51.42平方米，因此，他带着测量结果到登记机构，要求将登记簿上记载的“55.38平方米”改为“50.42平方米”。
新旧对比：王展分析认为，原《登记条例》第17条规定：“房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。”而《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，从本质上看两者是完全一致的，只是名称和说法不同而已。
不动产登记条例篇6
杨红旭
3月1日，压在中国房地产市场身上的一块石头《不动产登记暂行条例》正式实施。在此前的几日，从一二线城市到三四线城市，一种言论甚嚣尘上：国家开始整顿住宅市场了，追查个人房产套数，随后就会开征房产税，贪官们将会大量抛房，中国房价开始下跌了。
对此，虽然有官员、官媒多次出面解释：实行不动产统一登记，并非为了反腐，也不是为了打压房价。但舆论与市场情绪暗潮涌动，似乎只认准了一条死理：此条例将对房价造成冲击。
对此，笔者认为应当理性看待《不动产登记暂行条例》的实施。
其一，不动产登记并非为了抑制房价。就像每个中国公民都有一个全国统一身份证那样，中国的每宗不动产，不管是土地还是房屋，也应该实行全国统一登记、统一发证、信息全国联网，发达国家都是如此。惟如此，政府才能更加有效地管理不动产，更加有力地保护不动产权利人的财产权。
如果你是一个守法的公民，你根本不必担心警察查你的身份证。同理，如果你的不动产是合法获得的，你又何必担心国家实行统一的不动产登记？《不动产登记暂行条例》第一条，清楚界定了出台条例的原因与目的：为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。这几点与打压房价没有直接关系。而且，登记遵循自愿原则，政府不会逼着你登记，但不登记，法律不保护你的合法权益。
其二，不动产登记与房产税没有直接关系。对于拥有多套房、房屋来源不正的官员或准官员（国企领导）而言，他们怕的是反腐，所以选择处理掉一些房产，但这一进程早就进行两三年了。
而对于普通民众来说，担心的则是房产税。他们以为实行不动产统一登记就是为了征房产税。如此理解，失之偏颇。当前，国家正在积极推进房地产税立法，可以说，这一立法节奏与进程，与《不动产登记暂行条例》的实施没有直接和必然关联，也不受其影响。在此条例出台之前，重庆和上海不就已经试点房产税了吗？退一步讲，即便不实行不动产统一登记，各地一样能开征房产税。房产税是地方税，一个城市的政府只需根据一个家庭在本地区的住宅拥有情况即可征收房产税，不一定非得根据这个家庭在全国拥有的住房套数征税。只不过，完善的不动产登记制度，能够为征房产税提供更加便利的技术条件，仅此而已。
不动产登记条例篇7
一、对不动产统一登记的理解
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海域等部门按各自职能进行的土地登记、房屋登记、承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记等统一由一个登记机构在统一的系统上办理，记载于统一的登记簿上，为当事人核发统一的权属证书或证明。其根本目的是为了保护当事人合法权利，保障交易安全，当事人和登记机构之间的权利义务关系并没有因为不动产实行统一登记而改变，不存在部分人猜想的统一登记是由政府组织主动开展不需当事人申请举证的问题，更不会因为统一登记而将原来的违法不动产合法化。
二、不动产登记程序的启动及申请主体问题
按照《物权法》等相关规定，通常情况下不动产登记是依当事人申请进行，其中以双方申请为一般原则，以单方申请为例外情形；不动产登记程序的启动以当事人申请为一般原则，以依嘱托或依职权进行为例外情形。在国家规范及我市以往政策规定中，对依当事人申请进行的登记均有详细规定，而对于依嘱托或依职权进行系统性规定较少，在国家规范只有该两类登记程序没有具体登记内容。此次，在《天津市不动产登记规范》中单独设立一章“根据有关部门要求办理的登记”，按照《天津市不动产登记条例》和《天津市土地管理条例》规定的情形，对依据有关国家机关嘱托进行的登记、登记机构依职权进行的登记以及依拆迁整理单位申请进行的登记从申请主体、登记材料、审查要点等方面进行了详细规定，既做到于法有据又解决实际问题。
三、不动产登记的公告问题
本着既依法为相关当事人提供提出异议的渠道和履行向公众告知的义务，又减轻当事人负担的原则，对公告的种类、情形、场所、时限等在规范中进行详细规定。
（一）公告的种类及情形
1.登簿前公告，即将准予登记事项记载于登记簿前进行的公告，主要目的是为了排除异议。主要包括政府组织的集体土地所有权登记，宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权的首次登记；不动产登记经办机构依职权办理的登记；按照《天津市不动产登记条例》第七十六、七十七条规定的历史遗留问题登记。2.登记结果公告，主要包括《天津市不动产登记条例》第三十条规定的依嘱托进行的登记和《天津市土地管理条例》第二十九条规定的依法拆迁、整理并依整理（拆迁）单位申请办理的注销登记。3.证书作废公告，即办理注销登记时应当收回原证书或证明而未收回的，在登记完成后应当公告作废。
（二）公告场所
除历史遗留问题因涉及不特定人重大权益，需要在本市主要报纸予以公告外，其余的公告都可以在不动产登记经办机构的门户网站及不动产所在地等指定场所进行，最大限度的减轻当事人负担。
（三）公告时限
登簿前公告除历史遗留问题需公告3个月外，其余的公告时限为不少于15个工作日。
四、不动产登记中涉及的公证问题
一直以来，为了保护不动产权利人合法权益，降低其不动产被他人处分的风险，对于自然人处分不动产以及继承或接受遗赠取得不动产的，均需对授权委托书和继承权进行公证。此次对于境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证的规定予以保留；对境内自然人处分不动产的，如委托他人办理，其授权委托书公证不作为必要前提，可以在申请登记时与人共同到不动产登记经办机构现场签订授权委托书；对于继承和受遗赠类登记，提交经公证的材料或者生效法律文书的，可直接作为权属来源材料，未提供上述材料的，在登记受理前设置了一套程序进行处理，主要是基于当事人自我举证和证据链之间的互相印证、登记机构的问询查验、各相关人员的书面承诺以及登簿前的公示排除异议。但关于此类做法的争议也未停息，在减轻当事人经济负担的同时，当事人合法权益受到侵害的风险也在增加，尤其对于由登记机构依当事人举证对其是否有权继承进行审核，已经进入到了对民事法律关系的实质性审查，这既超出了登记机构的职责范围，也影响登记安全和登记效率，在当前登记人员普遍紧张的情况下也影响对其他登记业务的合理的人员配比。
五、规范不动产分割合并或范围发生变化等变更登记问题
在以往登记的内涵不明确时，的确存在过通过不动产登记对已有不动产进行分割、合并，以登记代替行政审批的问题，在《物权法》的大背景下，登记的记载和公示功能已经法定，登记机构依据权属来源证明材料进行依法记载，对于不动产的分割、合并或范围发生变化等行为，需要有权机关出具相关变更的证明材料，避免因当事人自行申请造成的不符合规划、不符合消防等相关部门规定的问题。因此，在《天津市不动产登记条例》中规定申请人应当提交“有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件”“国有建设用地使用权出让合同或者补充协议”，并在登记规范中进一步细化为：因地界调整导致土地面积、界址范围变更，宗地分割或合并的，提交土地出让补充合同或有关批准文件；属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府收回决定书；改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交建设工程规划许可证及附件、附图，建设工程规划验收合格证件，建设工程竣工验收合格证明材料；其他面积、界址变更，分割或者合并不动产的提交有权机关出具的批准文件。这些规定与国土部规范的规定也相一致，充分体现登记的记载功能，以及权利人应当依法依批准利用不动产的责任。
不动产登记条例篇8
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二条第二款、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物。不难理解，在不动产中，土地、海域是房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等，是土地、海域的定着物，是土地、海域的“毛”。
《细则》第六条规定，不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》（以下简称《编制规则》）规定，“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”“宗海是指权属界线封闭的同类型用海单元”。这里必须注意的是，“宗地”或者“宗海”，仅仅是不动产登记簿的“编成单位”。
《条例》第八条第一款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。《编制规则》规定：“不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间”“不动产单元代码即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码”。
《细则》第五条规定：《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
这里必须注意的是，“不动产单元”仅仅是不动产的“登记单位”。同时还必须注意的是，不动产登记簿的“编成单位”和不动产的“登记单位”是既相互区别又相互联系的两个概念，不能混为一谈。前已述及，不动产登记簿的“编成单位”是指“宗地”或者“宗海”；不动产的“登记单位”是指“不动产单元”。
按照《细则》第五条的规定，不动产单元仅仅只有两种类型：第一，“有皮无毛”型不动产单元。即《细则》第五条第二款规定的，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间划定的不动产单元。第二，“有皮有毛”型不动产单元。即《细则》第五条第三款规定的，有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间划定的不动产单元。《细则》第五条第四款的规定，仅仅是对“有皮有毛”型不动产单元中“毛”的计量单位的定义，并不是规定了第三种类型的不动产单元。《细则》第六条规定的，应当编入一个不动产登记簿的一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元，不论其数量多寡，也仅仅只会有“有皮无毛”型和“有皮有毛”型两种不动产单元。“宗地”“宗海”和“不动产单元”，不是一个层级上的概念。在不动产登记簿中，“宗地”“宗海”构成不动产登记簿的“皮”，“有皮无毛”型和“有皮有毛”型不动产单元，是植入“皮”上的“毛”。
《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）第1.3.1条规定了设定不动产单元的三种情形，其中第1项，与《细则》第五条第二款的规定相同，是关于“有皮无毛”型不动产单元的规定；其中第2项，与《细则》第五条第三款的规定相同，是关于“有皮有毛”型不动产单元的规定。我国不动产登记新法关于不动产定义的内涵，仅仅包括“宗地”“宗海”和“定着物”这三要素。《规范》第1.3.1条第3项，是关于地下车库、商铺、码头、油库、隧道、桥梁的规定，其所述建筑物、构筑物无疑属于“宗地”“宗海”的定着物，从这个意义上说，《规范》第1.3.1条第2项、第3项的属性相同，法理相通，也就是说，此两项都是关于“有皮有毛”型不动产单元的规定。需要强调指出的是，在笔者视听所及范围内，我国不动产登记的新法，只规定有“有皮无毛”型和“有皮有毛”型两种不动产登记单元。
不动产登记簿登记宗地、宗海基本信息，登记不动产权利信息和其他信息这三类信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然属性，权利信息反映不动产的权利状况，其他信息反映不动产权利负担或者限制情况，比如，抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》规定，不动产登记簿由“簿页”（即通常所称“活页”）组成。为了叙述的方便，笔者将在同一不动产登记簿中，登记宗地、宗海基本信息的簿页定义为主簿页，将登记不动产权利信息和其他信息的簿页定义为辅簿页。主簿页从“皮”的角度登记不动产信息；辅簿页从“毛”的角度登记不动产信息。从《物权法》意义上说，同一不动产登记簿的主簿页，记载或者主要记载“物权”的“物”；辅簿页记载或者主要记载“物权”的“权”。主簿页和辅簿页登记的信息，共同构成了完整意义上的不动产“物权”。
不动产登记条例篇9
关键词：不动产登记；风险管控；统一立法；赔偿责任
一、不动产登记制度概述
（一）不动产登记的概念
所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。
（二）不动产登记的意义
首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。
二、我国现行不动产登记制度的不足
（一）欠缺统一的不动产登记法律
建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。
（二）不动产登记范围不明确
众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。
（三）法律责任风险控制机制缺失
不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。
（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明
我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。
三、完善我国不动产登记制度的构想
（一）制定统一的不动产登记法
建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。
我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。
（二）完善不动产登记范围
不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。
（三）建立科学的风险管控机制
所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。
（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题
笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。
四、结语
笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。
参考文献：
[1]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望.法学.2010.
不动产登记条例篇10
一是商品房项目办理首次登记。需要确认建筑区划内属于全体业主共有的物业服务用房、其他公共场所、公用设施等情形的，当事人还应提交相关证明材料或有相关约定条款的合同；登记时，建筑区划内属于业主共有的道路、绿地与整宗地一并记载为“全体业主共用”，属于物业服务用房的，按规定及证明材料记载为“××全体业主共同所有”，对于申请材料已明确属于全体业主共有的其他公共场所和其他公共设施的，依申请记载“××全体业主共同所有”。
二是不再进行土地分摊。对于统一供地、按规划分期建设的商品房等共用宗项目，购房人申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，不动产登记经办机构应在不动产权属证书的“面积”栏填写宗地面积，并在附记栏注记“土地面积共用”；对于已经进行土地分摊的，待权利人办理转移、变更登记时按照上述规定填写整宗土地面积，并在附记栏注记“土地面积共用”。
八、关于抵押登记问题
此次抵押登记与以往相比，在在建建筑物的抵押、抵押变更及注销登记等方面有所变化。
一是进一步规范在建建筑物抵押登记。属于商品房在建建筑物抵押的，应先行办理预售登记；对于未取得商品住宅销售许可前在建建筑物抵押的，应提交测算到套的测绘成果；未取得非住宅商品房销售许可前在建建筑物抵押的，应提交测算到幢、层的测绘成果，同时提交经抵押权人同意办理销售许可时拆分到套的书面承诺，在规范了登记行为的同时又防范了登记风险的发生。
二是规范抵押变更登记。针对抵押权变更登记中因抵押人或抵押权人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，明确了可由发生变化的当事人单方申请，不动产坐落发生变化的，可由抵押人单方申请。
三是简化抵押权注销登记。明确债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。
九、关于相关当事人认为登记错误的救济问题
通常来讲，权利人、利害关系人或者登记机构在发现登记错误时，可以通过启动更正登记、异议登记或者通过行政诉讼等途径进行救济。
一是关于更正登记可以由权利人或利害关系人提出更正登记申请并进行举证，也可以由登记机构依职权进行。其需要注意的事项主要为：1.有证据证明登记簿记载事项确有错误；2.更正登记前未办理该不动产转移登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记或者查封登记；3.更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料应已明确不动产权利归属且已经发生法律效力；4.涉及不动产权利人、用途的更正登记，应报市不动产登记机构审核；5.登记机构依职权进行的更正应将拟更正事项书面通知相关权利人在规定期限内提出异议。
二是关于异议登记利害关系人认为登记簿记载事项错误，通过更正登记不能实现的，可以通过申请异议登记来保障权利。异议登记主要有以下几个需要特别说明的事项：1.异议登记的效力较以往相比有较大变化，改变了此前不动产在异议登记期间无法办理转移登记的规定。明确了异议登记期间，申请人申请继续办理转移登记或抵押登记并提供知悉存在异议登记及自担风险的书面承诺的，登记机构应当予以办理；2.结合实际情况增加了不动产权利人可以持人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书申请注销异议登记的情形；3.为更好的衔接《物权法》关于异议登记时效的规定，《天津市不动产登记规范》中明确了在不动产登记证明附记栏记载“申请人在异议登记之日起十五日内未向不动产登记经办机构提交诉讼受理等相关凭证的，异议登记失效”的相关规定。
十、关于进一步保障相关当事人权益问题
为进一步保障相关当事人的合法权益，此次规范与国家规定及与天津市以往政策相比部分要件有所增加，部分情形有所变化，例如：对于处分共有不动产进行的登记，共同共有的必须由全部共有人共同申请，针对按份共有人处分不动产的情形，明确可由占份额三分之二以上的按份共有人申请登记，同时为保障其他共有人的权益，规定应提供其他按份共有人知悉处分的证明材料；对于房屋所有权首次登记，在原只需提交建设工程规划许可证及附图、建设工程规划验收合格证的基础上增加了建设工程已经竣工验收合格的证明材料，具体包括经建设、勘察、设计、施工、监理等单位联合签署的竣工验收备案表，或者天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案通知书，或者天津市建设工程质量证书；对于按份共有与共同共有之间的转换而进行的变更登记，与以往政策相比也有变化，以往政策规定等额按份共有与共同共有之间的转换可以按变更登记办理，此次《天津市不动产登记条例》中明确共同共有转为按份共有或者按份共有转为共同共有的当事人可以申请变更登记。
十一、关于进一步简化程序和要件问题
简化程序方面：
一是简化了遗失补证声明程序。根据《天津市不动产登记条例》第二十四条规定，将不动产权属证书或不动产登记证明遗失灭失声明由原在本市主要报纸上刊发调整为在不动产登记经办机构门户网站上刊发。
二是对于经预告登记的商品房首次登记后，购房人直接申请房屋所有权转移登记的，相比于原做法，此次《天津市不动产登记规范》取消了公告程序。
三是针对已经办理预购商品房抵押权预告登记的情形，规定了购房人在办理转移登记后，其抵押权预告登记转为抵押权登记；建筑物所有权首次登记时，有在建建筑物抵押权登记的，同时不动产登记系统一并将在建建筑物抵押权登记转抵押权登记。
简化要件方面：取消了没有法律法规以及实施细则依据而设置的前置程序，如对于存量房屋买卖转移登记不再收取个人售房发票；对于国有建设用地使用权及房屋所有权转移中购买拍卖房屋的情形，不再收取网签的房产买卖协议等。
十二、关于历史遗留问题
本着便民利民、实事求是的原则，对于老百姓无过错或分散登记时形成的遗留问题提出切实可行的处理意见。
一是根据《天津市不动产登记条例》第五十九条第二款规定，经预告登记的商品房购房人入住二年后，房地产开发企业未办理首次登记的，由不动产所在地的不动产登记经办机构在不动产登记系统上按本规范规定进行项目数据补录后，购房人可直接到不动产登记经办机构申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。
二是根据《天津市不动产登记条例》第七十六条规定，属于2002年12月31日前依法应当办理房屋登记因故未办理的相关情形，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。