关于资产管理的本质篇1
关键词:质量损失财务成本管理有效性
进入21世纪以来，我国改革开放步伐逐步加快，市场经济全面开放，企业之间的竞争日渐加剧。从本质上而言，企业竞争能够保证其于不败之地的关键就是企业的产品质量，是其资金管理水平。面对世界市场竞争激烈的现状，很多企业已经逐渐认识到了提升产品质量，减少质量损失以及做好财务成本管理的重要意义，并逐步改进资金的管理办法，完善产品质量以提升自身的综合实力。但是，由于传统观念的束缚以及企业管理思想的落后，很多企业没有认识到产品质量与财务成本管理之间的关系，忽略了两者的互补作用。其实，产品质量要靠现代化设备、优秀的生产者等因素来保证，而这些内容又要依靠资金来予以完善，只有将产品质量管理投入纳入到财务成本管理之中，才能减少企业的质量损失，促进企业经济效益的提升。
一、基于质量损失进行财务成本管理的重要意义
第一，有助于合理划分企业的财务成本。企业的财务成本是企业能够持续经营的命脉，是企业做好资金分配的前提。将产品质量损失纳入财务成本管理之中，能够进一步准确划分企业资金的成本应用情况，进而帮助企业领导者明确成本的投资水平，使财务成本的应用更加科学完善。
第二，有助于提升产品的生产质量。产品质量是企业竞争的核心，高质量的产品是企业在竞争中立于不败之地的关键。基于质量损失的财务成本管理能够提升成本投资的可控性，结合企业生产产品的质量情况制定严格科学的资金对策，明细划分产品生产设备资金、维修资金、人员资金、耗损数值等等，从而提升其整体运行水平，完善产品的生产质量。
第三，有助于提高企业资金的运用效率。众所周知，企业资金是企业经营的基础，财务成本属于资金管理中的重要内容。基于质量损失的财务成本管理，能够将企业的成本投入情况进行明确的划分，帮助人们掌握企业成本在各个项目上的支出，从而提升企业资金的运行效率，促进企业的良好发展。
二、基于质量损失的财务成本管理存在的主要问题
近年来，很多生产企业已经逐渐认识到了基于质量损失的财务成本管理的重要意义，并逐步将两者有机结合在一起，在做好成本管理的基础上提升产品质量。但是，由于这种认识的局限性，再加上其起步时间的限制，就使得在具体的成本管理中还存在很多问题。
(一)质量成本控制与其他内容混淆
做好质量成本控制是降低企业质量损失的重要方法，财务成本控制涉及到的内容众多，企业内部各部门的成本管理和资金支出都属于该范畴。即便近年来，人们已经认识到了应该将质量成本控制纳入成本管理之中，但在具体执行中仍旧会把资金分类混淆，经常出现成本质量支出记录到设备折旧支出上，无法准确掌握质量成本的具体花费，不利于资金的合理管控。
(二)缺少完善的质量成本管理制度
想要提升企业产品的生产质量，减少质量损失，就要健全完善一系列科学的制度体系。但是很多企业只是在口头上明确了质量成本管理的相关内容和具体方法，并没有科学规划切实可行的具体对策。质量成本控制的内容不健全，相关管理中涉及到的设备、项目等不完善，与其有关的数据也不够准确，无法为财务人员提供切实可行的工作方案，导致资金管理的混乱无序性。
(三)没有成立单独的成本质量管理部门，内部人员的素质水平较低
财务成本管理涉及到的内容宽泛，将质量成本管理纳入财务成本管理中，更加重了财务人员的工作，只有将其进行单独分类，派专人进行核算才能提升工作效率。但在调查中发现，很多企业并没有将其单独划分，负责质量成本管理的人员也缺少系统的知识体系，无法掌握成本管理的核心内容，严重阻碍了企业的质量成本管理水平。
三、如何基于质量损失提升财务成本管理的有效性
从上述内容中，我们已经清晰直观的看到了质量成本管理带来的质量损失对企业发展的影响，并明确了在成本管理具体应用中存在的主要问题。针对这样的现象，我们一定要找到行之有效的对策予以完善，提升财务成本管理水平，减少产品质量损失。
(一)完善健全质量成本管理的制度体系
俗话说“没有规矩不能成方圆”，想要做好任何事情都要有健全完善的制度体系作基础，基于质量损失的财务成本管理工作更是如此。众所周知，企业财务成本管理涉及到的内容众多，在质量损失下的成本管理属于其中的一个分支，是近年来新兴的成本管理内容，工作人员很难保证工作的有效性。对此，相关企业一定要规范建立科学的质量成本管理方法，严格落实管理内容，贯彻落实责任制，从而提升质量成本管理水平，减少质量损失。
(二)明确质量成本管理内容，并派专人进行管理
质量成本管理是财务成本管理中的重要环节，其中不仅需要明确资金在生产成本中的投入，还要充分掌握设备的费用情况以及与其相关的各类支出，一旦管理不善很容易造成成本记录错误的现象。对此，企业要单独成立质量成本管理部门并派专人对其进行计算，明确质量成本管理涉及到的内容，将资金进行分类管理，分析产品质量的最终花费，并详细记录，保证数据的准确性，降低企业的质量损失。
(三)提升相关人员的职业素质和综合能力
从本质上来说，企业质量成本管理以及财务成本管理人员的能力素质是保证企业资金有效运用，提升成本核算准确性的前提。基于质量损失的财务成本管理是新兴的成本管理内容，财务人员的能力素质对其的发展具有非常重要的意义。对此，企业要做好岗位培训工作，帮助财务人员明确质量成本管理的主要内容，避免资金记录混淆。企业还要加强培训力度，树立员工良好的职业道德素养，提升他们的服务水平。与此同时，企业还要完善监管力度，加强监督管理，设立独立的监督机构对成本管理进行监察，避免资金流失和乱用职权，从而提升成本管理水平，降低质量损失。
四、结束语
总而言之，在社会主义大发展、大繁荣的背景下，企业之间面临的竞争更加激烈，财务成本管理与质量损失就成为了提升企业整体实力的重要指标。为了保证企业的进一步发展，提升其财务成本管理能力，减少质量损失，就一定要将质量成本纳入财务成本管理之中，完善相关的制度体系、提升人员工作水平、做好质量成本分类和数据记录工作，从而提升产品质量，促进企业更好发展。
参考文献:
[1]石新武.论现代成本管理模式[D].中国社会科学院研究生院,2001
[2]李斐然.创新财务成本管理提高企业核心竞争力――陕西财务成本研究会“2007年财务成本管理创新研讨会”综述[J].财务与会计,2007,20:55-56
[3]范松林,刘刚.推行质量成本管理降低内外部质量损失[J].中国总会计师,2011,02:69-72
[4]刘晓丹.房地产企业财务成本管理存在的问题及对策探究[J].科技致富向导,2011,35:407+365
关于资产管理的本质篇2
[关键词]公司治理；经营性资产质量；因子分析；实证分析；结论及建议
[中图分类号]F470[文献标识码]B
从2006年以资产负债观为主导的会计准则改革以来，投资者、债权人、政府等利益相关者日益关注公司经营性资产质量，探讨影响公司经营性资产质量的因素，但目前理论界关于经营性资产质量的研究还非常有限。上市公司经营性资产质量的影响因素研究中，公司治理对其影响尤为突出。中国市场作为新兴市场，上市公司在公司治理结构上存在诸多问题，仍有待进一步改善。本文以制造业a股上市公司为样本，采用因子分析法对公司经营性资产质量进行评价，采用多元回归分析方法研究公司治理结构与经营性资产质量的关系。希望通过本文的研究能为改善公司治理提升企业经营性资产质量提供证据支持。
一、理论分析与研究假设的提出
经营性资产质量是指经营性资产给企业带来利润的能力，影响经营性资产的因素包括经营性资产的存在性、周转性、盈利性和变现性。公司治理结构就是如何在公司内部划分股东、董事会、高级管理人员的权利和义务，以及与此有关的聘选、监督等问题的制度框架。本文主要研究公司治理结构的内部机制，包括股权结构，董事会规模，高管激励制度对经营性资产质量的影响。
（一）股权结构影响因素分析
1.股权集中度（CR10）。本文用前十大股东的持股比例来代表股权集中度。不同股权结构的公司，在股权结构分配方面会存在差异，股权高度集中容易产生利益侵占问题，不利于经营性资产质量的提高。因此，提出假设1：股权集中度和经营性资产质量负相关。
2.股权制衡度（Z）。本文用Z指数，即公司第一大股东与第二大股东持股比例的比值表示股权制衡度。Z指数越大，第一大股东与第二大股东的力量差异越大，第一大股东的优势越明显，对公司的控制能力越强。因此，提出假设2：股权制衡度与经营性资产质量存在相关关系，符号待定。
（二）董事会特征影响因素分析
1.董事会规模（Bn）。本文用董事会人数的自然对数来表示董事会规模。理论指出，董事会人数越多，就会产生更多的问题，增加越多的成本，不利于企业的发展。因此，提出假设3：董事会规模与经营性资产质量存在负相关关系。
2.Ceo双重性（CeoD）。该变量樾槟獗淞浚如果董事长与Ceo两职合一，则为1，否则为0。该变量是衡量监督效率和董事会的独立性的体现。因此，提出假设4：Ceo的双重性与经营性资产质量存在正相关关系。
（三）高管激励政策影响因素分析
1.高管薪酬激励（GX）。选用前三名高管人员薪酬平均数的自然对数来表示。高管薪酬激励通常与高管人员的业务挂钩，是一种短期激励方式，会激励高管人员努力提升业绩。因此，提出假设5：高管薪酬激励与经营性资产质量呈现正相关关系。
2.高管持股激励（GCp）。管理层所持有的股份数与企业总股本数的比例来表示该变量。高管人员持有的公司股份越高，工作的积极性越高，会更专注于管理公司，比任何人都更加关注公司的长远发展。因此，提出假设6：高管股权激励与经营性资产质量正相关。
二、实证设计
（一）经营性资产质量评价体系
为全面反映企业整体经营性资产质量的情况，本文构建综合指标体系来评价经营性资产质量。从经营性资产质量的特性出发，选取经营资产质量的综合指数、经营性资产存在性因子，经营性资产周转性因子，经营性资产盈利性因子，经营性资产获现性因子的综合得分作为衡量经营性资产质量的指标。指标选择及计算公式如表1所示。
（二）样本选择与数据来源
由于不同行业资产结构及资产质量的差异明显，本文根据2012年证监会修订的的上市公司行业分类标准，选取2014年深交所a股制造业上市公司中的C3类金属、通用设备、专用设备、交通运输、计算机通讯等行业作为研究对象，剔除St和pt公司以及同时发行B股、H股的公司，最终得到122家样本公司。财务数据主要来自于CSmaR（国泰安）数据库和巨潮资讯网。
（三）变量定义
本文被解释变量为经营性资产质量综合指数F，其中存在性因子F1，周转性因子F2，盈利性因子F3，获现性因子F4；解释变量为股权集中度（CR10），股权制衡度（Z），董事会规模（Bn），Ceo双重性（CeoD），高管薪酬激励（GX），高管持股激励（GCp）；控制变量为公司的成长性（GRowtH），资本结构（Dta）和公司规模（SiZe），分别采用营业收入增长率、资产负债率和总资产自然对数来表示。
三、实证结果与分析
（一）因子分析
利用SpSS软件，首先对经营性资产质量的13个指标进行总方差解释，提取特征值大于1的因子，提取的四个公共因子的特征值分别为3.058，2.292，1.761，1.095。所对应的方差贡献率分别为23.521%，17.627%，13.544%，8.420%，因此综合评价指标函数为：
F=（23.521F1+17.627F2+13.544F3+8.420F4）÷63.113
其次，进行成分得分系数分析确定各因子的具体函数，各因子构成如下函数：
F1=-0.358a1+0.355a2+0.256a3+0.172a4+0.049a5
-0.055a6-0.149a7+0.056a8-0.004a9+0.061a10
+0.058a11-0.124a12+0.150a13
F2=-0.060a1+0.038a2-0.053a3+0.376a4-0.112a5
+0.358a6-0.196a7+0.435a8-0.124a9+0.247a10
+0.062a11-0.064a12+0.122a13
F3=0.030a1-0.015a2+0.038a3+0.058a4-0.116a5
+0.040a6+0.088a7-0.109a8+0.389a9-0.021a10
+0.444a11+0.378a12-0.037a13
F4=-0.030a1+0.029a2+0.010a3+0.141a4+0.489a5
+0.053a6+0.541a7-0.164a8-0.154a9-0.153a10
-0.049a11+0.146a12-0.120a13
（二）描述性统计
利用SpSS软件对公司治理结构变量进行描述性统计分析，结果见表2。
由表2可知，经营性资产质量综合得分相差幅度比较大，最大值达到57.03分，最小值为-3.20分，表明样本公司的运营效益不同，导致经营性资产质量相差较大。前十大股东的持股比例和股权制衡度，两者的标准差较小，说明2014年制造业C3类企业的股权集中度与制衡度差别不大；董事会规模符合我国《公司法》5-19人的规定；就董事长兼Ceo情况来说，122家制造业上市公司，两者职位合一公司占样本公司的22%，说明我国目前实行两职分离的公司远远多于两者兼任情况；前三名高管薪酬和高管持股比例在2014年制造业C3类企业中差距非常小，说明样本公司高管激励政策差异不大。
（三）回归分析与假设检验
表3列示了样本公司的公司治理结构与经营性资产质量的关系。
回归方程整体在0.01水平显著。由表3可知：前十大股东持股比例（CR10）的t值-2.795，sig值为0.006，回归系数为符号，说明股权集中度与经营性资产质量呈现显著负相关的关系，验证了假设1；Z指数回归系数的t值为0.710，sig值为0.479，说明股权制衡度在模型对经营性资产质量没有显著性的关系，假设2不成立；在董事会特征方面，董事会规模、Ceo两职合一两个变量与公司经营性资产的质量的回归没有通过显著性检验，假设3和假设4不成立；高管薪酬激励与公司经营性资产质量相关性显著，sig值为0.015，在0.05水平通过显著检验，两者呈现显著的正相关关系，假设5通过验证；高管持股与经营性资产质量呈现负相关关系，假设6不成立。在控制变量中，公司资本结构和公司成长性均与资产质量显著正相关，说明公司资本结构越合理，经营性资产质量越好；营业收入增长率越高，公司经营性资产质量越好。公司规模与企业的经营性资产质量显著负相关，说明在制造业C3类上市公司中公司规模越大，越不利于经营性资产质量的管理。
四、研究结论及建议
本文以a股制造业C3类上市公司为研究样本，分析公司治理结构与经营性资产质量的相关关系，得出如下相关结论：经营性资产质量评价中，存在性因子和周转性因子所起的作用最大，公司可以注重这两方面来提高经营性资产质量总体水平；在控制了公司的成长性、公司的资本结构和公司的规模之后，前十大股东持股比例与经营性资产质量综合指数之间呈现显著负相关的关系，说明股权太集中，会对企业的经营性资产质量产生消极的影响，建议公司应合理控制股权集中的程度；而高管薪酬激励与企业的经营性资产质量有着显著正相关的关系，说明加强高管薪酬激励政策，对企业的经营性资产质量有着积极的影响，因此可以建议制造业企业完善高管的薪酬激励政策来提高经营性资产质量。
[参考文献]
[1]朱静.公司股权结构与经营绩效关系的实证研究――来自中国上市公司的经验证[J].贵州财经学院学报，2011（4）：63-67
[2]马静.上市公司股权结构对资产质量影响的实证研究[D].郑州大学，2013
关于资产管理的本质篇3
第二条本规定适用于在本省设市城市和县人民政府所在地城市规划区范围内从事房地产开发经营的企业(简称开发企业)。
第三条本规定所称房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。
第四条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第五条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作;设区的市、县(市)人民政府建设(房地产)行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第六条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级和暂定资质。
(一)一级资质：
1、注册资本不低于5000万元。
2、从事房地产开发经营5年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中，具有中级以上职称的不少于20人(高级职称的8人)，持有岗位资格证书15人(建筑、结构、房地产5人;会计4人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率(投诉房屋面积与总销售房屋面积之比)2%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
(二)二级资质：
1、注册资本不低于3000万元。
2、从事房地产开发经营3年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续3年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人(高级职称的6人)，持有岗位资格证书14人(建筑、结构、房地产5人;会计3人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质：
1、注册资本不低于1800万元。
2、从事房地产开发经营2年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续2年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人(高级职称的3人)，持有岗位资格证书12人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
四级资质：
1、注册资本不低于1000万元。
2、从事房地产开发经营1年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、已竣工建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人(高级职称的2人)，持有岗位资格证书10人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理3人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5%，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
(五)暂定资质：
1、注册资本不低于1000万元。
2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人(高级职称的2人)，持有岗位资格证书10人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理3人;统计1人)。
3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
4、有3万平方米以上的房地产开发项目，或与此相当投资额。
第七条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对房地产开发企业申请登记审查时，应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取同级建设主管部门意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列证明文件，向建设主管部门申请暂定资质。
(一)房地产开发企业资质申报表(一式二份，封面加盖单位公章)。
(二)企业营业执照正、副本。
(三)企业章程。
(四)企业的验资报告。
(五)企业税务登记证。
(六)企业固定办公场所证明。
(七)企业法人组织机构代码证。
(八)企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同(加盖劳动局鉴定章)，企业人员交纳的养老保险证明材料。
(九)企业获得开发项目的证明文件(土地有效证件)。
(十)法律、法规规定的其他文件材料。
第九条房地产开发企业按照本规定第八条规定提交有关材料，材料齐全、符合法定形式的，建设主管部门应当受理许可申请;材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次书面告知申请人需要补正的全部内容材料。
第十条建设主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出准予行政许可的书面决定，并自作出决定之日起10个工作日内向房地产开发企业颁发《暂定资质证书》;对不符法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出不予许可的书面决定，并应当说明理由。
第十一条建设主管部门作出的准予暂定资质许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第十二条《暂定资质证书》有效期1年。经房地产开发企业申请，建设主管部门可以视企业经营情况依法延续《暂定资质证书》的有效期，但延续期限不得超过2年，具体延续程序按行政许可法有关规定执行。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延续。第十三条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。建设主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。
第十四条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十五条申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
(一)企业资质申报表。
(二)企业资质证书(正、副本)。
(三)企业营业执照。
(四)企业固定办公场所证明。
(五)企业验资报告和企业资产负债表。
(六)企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同(加盖劳动局鉴定章)，企业人员交纳的养老保险证明材料。
(七)近年开发项目的有关证明材料(土地使用证，建设用地和建设工程规划、施工、预售许可证，开发经营权证明，竣工验收备案表等资料)。
(八)企业经营统计年报。
(九)企业销售的商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
(十)建设主管部门认为需要出示的其他文件。
第十六条房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级开发企业资质由省建设主管部门初审，报国务院建设主管部门审批发证。
二级、三级开发企业资质由省建设主管部门审批发证，并征求开发企业所在地设区的市建设主管部门意见。在省工商局申请注册的中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以山东齐鲁字样的开发企业资质，由省建设主管部门直接审批发证。
四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市建设主管部门审批发证，报省建设主管部门备案。
第十七条外省房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须是一级资质企业;省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务，必须是三级以上资质企业。
第十八条房地产开发企业的资质实行年检制度。一级资质由国务院建设主管部门年检;二、三级资质由省建设主管部门年检;四级、暂定资质由市建设主管部门年检。房地产开发企业无正当理由不得拒绝参加资质年检。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。房地产开发企业资质年检结果要公示，接受社会监督。
第十九条房地产开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质开发企业可承担20公顷以下的土地和建筑面积25万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。
三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。
四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，原则上按与其注册资本和人员结构等资质等级条件相应开发企业可承担的开发项目规模来确定，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
第二十条房地产开发企业资质证书有效期为2年，年检合格的，到期按照延续行政许可有效期的规定换发新证。
第二十一条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。房地产企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第二十二条房地产开发企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
第二十三条房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。第二十四条房地产开发企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
第二十五条房地产开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由建设主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十六条房地产开发企业未经批准超越资质等级和范围从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十七条房地产开发企业有下列行为之一的，依据国务院《城
市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;
(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十八条房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量安全事故或出现因基础设施不配套等严重问题的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的注销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十九条房地产开发企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第三十条房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下罚款。第三十一条各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
房地产开发管理规定第一条为了加强房地产开发企业的资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院第248号令)、《房地产开发企业资质管理规定》(建设部第77号令)，结合我省实际制定本细则。
第二条本细则所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条本省行政区域内所有从事房地产开发经营活动的房地产开发企业必须遵守本细则。未取得房地产开发企业资质证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第四条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：
(一)一级资质：
1、注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%;
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8、有固定的工作场所并配备相应的技术装备;
9、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
10、未发生过重大工程质量事故。
(二)二级资质：
1、注册资本不低于20xx万元;
2、从事房地产开发经营3年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续3年建筑工程质量合格率达100%;
5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8、有固定的工作场所并配备相应的技术装备;
9、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
10、未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质：
1、注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续2年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
7、有固定的工作场所并配备相应的技术装备;
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9、未发生过重大工程质量事故。
(四)四级资质：
1、注册资本不低于100万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于3人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;
6、有固定的工作场所并配备相应的技术装备;
7、商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
8、未发生过重大工程质量事故。
各资质等级企业的条件中，临时聘用或者兼职的人员不得计入企业管理、技术人员总数;
第六条新设立的房地产开发企业在向工商行政管理部门申请登记时，应当先由房地产开发主管部门进行资质预审。在省工商行政管理部门注册登记的开发企业由省建设行政主管部门出具资质预审意见，在各市工商行政管理部门注册登记的企业由所在市房地产开发主管部门出具资质预审意见。
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件经所在市房地产开发主管部门初审合格后，报省建设行政主管部门备案并申领《暂定资质证书》。
(一)申请报告;
(二)房地产开发企业资质申报表;
(三)营业执照(复印件加盖工商行政管理部门公章或验证原件后的复印件);
(四)企业章程和有关企业管理的规章制度(复印件加盖公章);
(五)验资证明(原件或验证原件后的复印件);
(六)企业法定代表人、总经理的身份证明和任职文件，企业经济、技术、经营等负责人的任职文件(复印件加盖公章);
(七)当年在职人员的正式统计表，专业技术人员的资格证书和劳动合同(验证原件后的复印件);
(八)固定办公经营场所及相应的技术装备证明;
(九)房地产开发主管部门认为需要出示的其它文件;
(十)外商投资设立的房地产开发企业除提供以上(一)至(九)项材料外，还须提供以下二项文件：
1、对外经济贸易行政主管部门的批准文件;
2、项目可行性研究报告和计划行政主管部门关于可行性研究报告的批复。
以上所报材料一式三份，除申报表外，其他材料一律按16开纸打印或复印，依顺序装订成册。
省建设行政主管部门自收到经初审后的备案申请之日起，在30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，不符合条件的，应说明原因。
《暂定资质证书》有效期1年，省建设行政主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第七条申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第八条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内，经所在市房地产开发主管部门初审合格后，报省建设行政主管部门申请核定资质等级。省建设行政主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
申请核定和晋升资质等级的房地产开发企业，应当提交下列文件：
(一)房地产开发企业资质申报表(一式三份);
(二)房地产开发企业原资质证书正、副本原件;
(三)申请报告;
(四)营业执照(验证原件后的复印件)、企业章程和有关企业管理的规章制度(复印件加盖公章);
(五)企业的验资报告和上年度财务会计报告(原件或复印件加盖单位公章);
(六)企业法定代表人、总经理和经济、技术、财务负责人的任职文件(复印件加盖公章)，当年在职人员的全员统计表，专业技术人员的资格证书和劳动合同(验证原件后的复印件);
(七)固定办公经营场所及相应的技术装备证明;
(八)已开发经营项目的有关证明材料;
(九)《房地产开发项目手册》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
(八)其他有关文件、证明。
以上(三)至(十)项所报材料一律按16开纸打印或复印，依顺序装订成册，一式三份。
第九条房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级以下资质由所在市房地产开发主管部门初审，报省建设行政主管部门审批。
经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
第十条资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门核发资质证书正本一本，并可以根据需要核发副本若干份。
第十一条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可申请办理补领手续。
第十二条企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，按本细则第九条规定的程序，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申
请资质等级。
第十三条企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，报所在市房地产开发主管部门后，向原资质审批部门办理变更手续。
第十四条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，报所在市房地产开发主管部门后，到原资质审批部门注销资质证书。
第十五条房地产开发企业必须按照《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级或超范围承揽房地产开发项目。各资质等级房地产开发企业可以承担的业务范围如下：
(一)一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
(二)二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下(分期开发的项目按项目总规模计算)的开发建设项目。
(三)三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米及以下(分期开发的项目按项目总规模计算)的开发建设项目。
(四)四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积3万平方米以下(分期开发的项目按项目总规模计算)的开发建设项目。
二级和三级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担房地产开发项目，四级资质的房地产开发企业限定在本市区(县、市)范围内承担房地产开发项目。
第十六条省外的一级资质房地产开发企业在河南省境内进行房地产开发经营的，应持下列证件到省建设行政主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。
(一)进豫承揽房地产开发项目的申请报告;
(二)企业所在地省级建设行政主管部门的证明(介绍信);
(三)房地产开发企业资质证书正本复印件(加盖本企业公章)和副本原件;
(三)营业执照(复印件加盖工商行政管理部门公章或验证原件后的复印件);
(四)合法的资信证明;
(五)企业法定代表人证明和法定代表人委托书;
(六)企业进豫的所有人员名单和各类专业技经人员的资格证书;
(七)拟开发经营项目的有关证明材料;
(八)其他有关文件、证明。
省内的一、二、三级资质房地产开发企业到本市范围以外进行房地产开发经营的，应持有关证件到项目所在市房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。第十七条房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合资质条件或者有不良经营
行为的企业，由原资质审批部门予以相应的处理。
一级资质房地产开发企业的资质年检由省建设行政主管部门初审后报国务院建设行政主管部门审定。
二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由企业所在市房地产开发主管部门组织审查，提出初审意见，报省建设行政主管部门审定。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。
全省房地产开发企业资质年检结果由省建设行政主管部门统一向社会公布。第十八条房地产开发企业申报资质年检时应当提交以下材料。
(一)房地产开发企业资质年检申报表(一式三份);
(二)房地产开发企业原资质证书正、副本原件;
(三)企业自检报告;
(四)企业营业执照(复印件加盖工商行政管理部门公章或验证原件后的复印件)，固定办公经营场所及相应的技术装备证明;
(五)企业章程和有关企业管理的规章制度(复印件加盖公章);
(六)经审计的企业上年度财务会计报表(原件或复印件加盖公章);
(七)上年度房地产开发项目实施情况详细报告及证明材料;
(八)上年度房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明文件;
(九)上年度房地产开发企业统计年报基层表;
(十)《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》的执行情况报告;
(十一)人员变动情况和现有专业技术人员资格证书(验证原件后的复印件)以及企业经济、技术、财务等负责人的任职文件(复印件加盖公章)。
以上(三)至(十一)项所报材料一律按16开纸打印或复印，依顺序装订成册，一式三份。
第十九条企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十条企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十一条企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款;
(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;
(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十二条企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十三条企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门予以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上2万元以下的罚款;逾期不改正的，由原资质审批部门降低资质等级，情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十四条企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。
第二十五条各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
河北省城市房地产开发经营管理办法第一章总则
第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。
第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第四条从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条房地产开发主管部门应当会同有关部门，建立健全房地产市场信息系统和房地产开发企业信用档案制度，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的基本情况及诚信经营情况。
第六条省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。
设区的市和县(市)人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府土地行政主管部门以及发展和改革、规划、工商行政管理等有关部门，按照规定的职责，负责与房地产开发经营有关的管理工作。
第七条县级以上人民政府有关部门应当依照国家和本省有关规定，对房地产开发企业的资质、房地产开发项目的审批，以及房地产开发企业执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、业主工程款支付担保制度的情况实施监督。
第二章房地产开发企业
第八条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到工商行政管理部门的征求意见函之日起5个工作日内，出具书面意见。
第九条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(一)注册资本金在五百万元以上;
(二)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。
第十条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同;
(六)企业办公用房的房屋所有权证明或者房屋租赁合同。
第十一条房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。
未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。
第十二条房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：
(一)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制;
(二)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米;
(三)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米;
(四)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。
第三章房地产开发建设
第十三条房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划和房地产市场的供求情况，会同有关部门编制本行政区域的房地产开发规划，报同级人民政府批准。并根据批准后的房地产开发规划，会同规划、土地等行政主管部门，拟定本行政区域的房地产开发年度计划，纳入当地国民经济和社会发展计划，按照规定的程序组织实施。
第十四条房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内，向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。
房地产开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的下列事项如实记录在房地产开发项目手册中，并分别于每年的6月底和12月底前送房地产开发主管部门备案：
(一)项目的性质、规模和开发期限;
(二)经批准的规划设计方案;
(三)资本金到位和开发建设投资完成情况;
(四)拆迁补偿安置情况;
(五)开工日期和建设进度情况;
(六)按规定应当记录的其他事项。
第十五条房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。
第十六条房地产开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目和用地的性质、规模及规划设计。确需变更的，应当依法报原批准机关批准。
第十七条住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的房地产开发主管部门提出综合验收申请。房地产开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起日内，组织规划、市政、电力等部门进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行综合验收。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得将房屋交付使用，不得办理房屋权属初始登记手续。
第四章房地产经营
第十八条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，受让人应当具有相应的房地产开发企业资质，其筹集的资本金占项目剩余投资总额的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。
第十九条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，双方当事人应当签订书面委托合同。合同应当载明委托期限、委托权限以及双方当事人的权利和义务。
第二十条商品房的销售价格，可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。
商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第二十一条计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。
第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得预售商品房。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。
第二十四条房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按规定用于该房地产开发项目的建设。
第二十五条房地产开发企业现售商品房，应当向房屋购买人出示下列文件：
(一)房地产开发企业的营业执照;
(二)房地产开发企业的资质证书;
(三)土地使用权证书;
(四)建设工程规划许可证和施工许可证;
(五)竣工验收的备案证明。
第二十六条销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。
第二十七条销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致;未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第二十八条销售商品房时，双方当事人应当按照国务院有关部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本签订书面合同。
第二十九条商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。
第三十条在商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十一条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担;经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。
第五章法律责任
第三十二条房地产开发企业违反本规定第十四条、第二十六条和第二十九条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不得超过三万元;对没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下的罚款。
第三十三条房地产开发主管部门及其他有关部门的工作人员违反本规定，有下列行为之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对房地产开发企业未按规定核发资质证书的;
(二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的;
(三)因未依法履行监督职责造成严重后果的;
关于资产管理的本质篇4
无形资产是“特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源”。企业无形资产通常分为四类，即知识产权类、契约权利类、关系类和综合类。建筑施工企业也存在前述四类无形资产。然而作为一类特殊企业，其无形资产又具有与其他企业不同的表现形式，比如：企业资质等级、经营业绩、各种优质工程奖、企业定额、所掌握的各种新工艺、新技术、新结构、新材料的施工工艺和技术、以及具有丰富施工管理经验和掌握关键施工技术的人力资源等。这些无形资产在建筑施工企业的生产经营活动中的发挥着重要作用，突出表现为以下几点：
1．企业资质是企业生存的根本。企业资质等级是建筑施工企业生存的根本前提，没有资质，就无法合法地进入建筑市场。拥有高等级的资质是建筑施工企业进行承包经营活动的根本保证。
2．人力资本是催化剂。建筑施工企业拥有较多的固定资产，特别是施工设备，但他们只是从事施工生产活动的必要工具，要让这些设备为企业创造财富，需要人力资本的参与。相同的设备，不同的团队，为企业创造的财富不同。一些建筑施工企业之所以能够创造和积累大量财富，人力资本是一个关键因素。
3．是判断企业是否具有竞争优势的重要依据。建筑施工企业承揽施工任务需要通过招投标等竞争机制实现。而在招投标中，企业的资质等级、经营业绩、获奖情况、雇主的评价等无形资产，成为资格预审或者评标的重要内容，是判断建筑施工企业是否具有除价格之外的竞争优势的重要依据。
因此，现代建筑施工企业必须转变管理观念，加强无形资产管理。
二、建筑施工企业的无形资产管理现状
无形资产管理至少包括以下内容：
（1）无形资产管理的基础工作，如对无形资产进行成本核算、无形资产信息收集和相应管理制度的制定和执行等日常管理工作；
（2）无形资产中的知识产权保护工作；
（3）定期或不定期对无形资产进行确认、评估；
（4）无形资产的投资、获取与发展；
（5）无形资产的使用和转让；
（6）无形资产的收益分配、考核评比等。
目前，建筑施工企业在无形资产管理上主要存在以下问题：
1．对无形资产内容与价值的认识不足
对建筑施工企业内部存在哪些无形资产不清楚，哪些无形资产对企业发展至关重要不了解，对于无形资产的价值更是缺乏定量分析和认识，思想上仍然没有摆脱过去计划经济体制的束缚，认为建筑施工企业的任务只是生产经营，有固定资产和设备就足够了。这样的思想和认识导致短期行为，使建筑施工企业经营状况极不稳定。
2．无形资产管理的意识不强
长期以来，建筑施工企业非常重视有形资产的管理，而对无形资产的管理则不够重视。许多建筑施工企业，不懂得企业无形资产的重大价值，允许其他企业或个人通过低价挂靠或者无偿联营等形式共享企业无形资产使用价值的现象十分普遍。
3．没有建立起科学有效的无形资产管理制度
许多企业没有建立衡量无形资产价值和无形资产收益的科学体系，从而不能将无形资产指标纳入业绩评价和激励机制中，理所当然的无法对其进行科学管理。
4．资质共享，但缺乏共同维护意识
在建筑施工企业，尤其是建筑施工企业集团内部，存在较为严重的资质共享问题，即母公司的资质，各子公司可以共同享用。但由于各子公司在利益取向上有所不同，一旦某个子公司出现“声誉”问题，往往会波及到整个集团。工程实践中这样的例子很多。
5．对关系类无形资产“重建设，轻管理”
出于承揽工程施工任务的需要，建筑施工企业非常重视建立良好的公共关系和营销网络，但由于缺乏科学的控制制度，一些由公司出资建立的公共关系和营销网络逐渐变成了个人的“资源”，随着个人的调离或辞职，这些“资源”也随之离开或者消失。
6．无形资产培育的长期性与企业经营者任职的短期性之间存在矛盾无形资产的培育是一个长期性的过程，需要企业克服短期行为。但由于没有将无形资产纳入企业经营者业绩考核体系中，企业经营者任职的短期性导致经营者为了眼前利益而牺牲长远利益，重视表内资产而轻视表外资产，或者有意无意地中断前任经营者培育的无形资产，从而导致企业内既难以计量又无法入账的无形资产大量流失。
三、建筑施工企业无形资产的培育
无形资产自身的发展是一个不断积累和演进的过程，无形资产的培育因而也是一个漫长的过程。培育建筑施工企业无形资产，首先要把握无形资产的本质，其次要把握建筑施工企业内部无形资产的表现形式，最后要把握建筑施工企业价值形成的特点。笔者认为需要重点从人力资本、品牌、企业文化、技术创新、业绩与资质、信誉等方面培育。
1．重视人力资本投资，积极实施人才开发战略
自舒尔茨开创人力资本理论以来，经济学早已证明人力资本投资，对企业发展、国民经济的高速增长具有重要作用。建筑施工企业应重视人力资本投资，积极实施人才开发战略：首先，明确所急需的人才类型和人才选取方式方法，解决人才与岗位的匹配问题和培养提高问题，建立科学合理的激励机制，既稳定团队，又促使绩效提高。其次，适时更新人才，淘汰不适宜本专业工作的人员，吸收适宜本专业的人才。再次，及时更新知识。通过培训等继续教育手段，提高现有员工的知识水平。最后，有针对性地培养“三家”，即把企业内的操作人员培养成行家，把企业管理人员培养成各类管理专家，把经营者培养成懂技术会管理的企业家。
2．实施质量战略，以质量创品牌良好的质量能够赢得信誉、顾客和效益，有利于企业不断扩大市场，能够促进企业持续发展。实施质量战略可采取以下措施：加强质量教育和宣传，提高企业的质量意识，强化质量观念，培养职工的敬业精神、奉献精神和良好的职业道德；贯彻iSo9000系列标准，建立以质量保证体系为核心的企业管理标准化体系；加强项目质量管理，推行全面质量管理，广泛运用科学技术的新成果，不断提高企业质量管理水平；将质量指标与业绩考核和激励机制挂钩，严格管理，切实兑现；运用多种形式和多种渠道，分层次、有针对性地对企业各类人员进行培训。
3．实施企业文化战略，形成企业共同的价值观
企业文化战略使用精神激励的办法调动企业成员的积极性，规范企业员工的行为，使之形成一种作风和精神，提高凝聚力，使企业获得长远发展的精神动力。其具体措施包括：加强员工培训，提高管理者和普通员工的水平，树立企业价值观；开展各种文化活动，在潜移默化中培养职工的集体意识和团队精神；建立有效的管理机制和和谐的人际关系；进行感情投资，增强企业群体意识。
4．鼓励技术创新，形成企业的核心技术
以超前的眼光和策略去思考和策划技术创新战略，围绕国内外建设项目的新特点和新世纪世界建筑技术发展的新趋势，科学使用it技术，进行技术创新。突出主业，不断总结和积累经验，不断培养和提拔年轻骨干，形成企业的核心技术，并稳定掌握新技术的骨干和队伍。
5．加强业绩和资质管理，严防有损于企业声誉的经营行为
突破具有战略意义的工程业绩；加强项目管理，防止不良业绩发生；杜绝“分包”、“挂靠”等可能带来负面影响的经营活动；掌握国内外工程建设的最新发展趋势，分析企业资质管理政策动向，集中必要资源积极开拓新的资质；在经营管理好在建工程的基础上，有针对性地参与相关工程项目，积累相关业绩，以突破新资质或提高现有资质等级。
6．加强合同管理，以信誉求发展以信誉求发展，是建筑施工企业培育知名度和品牌的良策。建筑施工企业应加强合同管理，严格执行合同，认真履行自己的责任和义务，及时解决合同纠纷，真正做到“重合同，守信用”，从而树立良好的企业形象，获得良好的信誉。
四、建筑施工企业无形资产管理的建议
1．加强无形资产意识教育，重视无形资产的投资
建筑施工企业的经营管理者，必须充分把握建筑经济发展的趋势，清醒地了解知识经济时代所带来的机遇和挑战，改变“重有形，轻无形”的观念，从根本上认识无形资产在企业的发展中正起到有形资产所不能替代的作用，并采取各种措施进行宣传和教育。此外，无形资产需要经过投资才能形成，因此，企业不仅要重视无形资产的运营管理，还要重视无形资产的投资，而不是把注意力大都放在事后的会计核算与价值评估上。
2．健全无形资产管理制度，规范无形资产使用
企业无形资产是企业经过了多年的艰苦奋斗和集中了几代人的聪明才智积累形成的宝贵财富，必须建立和健全无形资产管理制度，成立专门的无形资产管理机构，对己有的无形资产加以保护。首先，建立企业内部无形资产使用制度，规范无形资产的使用，尤其是企业资质的使用；其次，对于专利权、商标权、著作权、土地使用权等权利类无形资产，应及时申请，寻求法律保护；再次，企业拥有的专有技术、商誉、企业定额等属于非权利无形资产，应通过在内部设计合理的制度予以维护，如建立激励与约束机制、加强保密措施等；最后，建筑施工企业还应设立专门的服务机构对有关质量、服务等问题做出快速反应，妥善处理，以增强企业的信誉。
3．重视无形资产培育，鼓励无形资产创造
关于资产管理的本质篇5
1三资综合管理的基本问题
1．1三资综合管理的内涵
三资综合管理理念是在我国矿产资源管理改革的实践中孕育而生的。它以维护矿产资源的国家所有权和企业使用权，促进矿产资源在国民经济中发挥最大效益为宗旨，立足于矿产资源的实物管理和价值管理，着眼于矿业活动中资源、资产、资本的内在继承性递进关系，侧重于重构政府、企业和市场的三者关系，以期建立和完善一套新型的矿产资源管理制度，包括国有－公用－共赢的产权制度、科学有序的资源开发和生态环境管护制度，以及具体化的代表全民利益的管理主体和公平公正的市场环境与价格形成机制等。三资综合管理有利于三资属性的转化及各自特点的发挥，使矿产资源能与技术、劳动、资金等生产要素合理结合，在矿业生产体系中高效运转，实现矿产资源开发综合效益最大化，最终实现国家、企业和个人及相关利益者的共赢。三资综合管理的主体是国家委托的矿产资源管理部门、各级政府部门和相关机构，其根本目标是推进、服务市场化改革，建立“简约、高效、明晰、法制、公平、共赢”的矿产资源配置机制，打通资源、资产、资本三重属性转化的梗阻问题，政府的主体功能是全过程服务，而不是与市场争权、与企业争利。三资综合管理的客体是潜在的、未发现的和已探明的矿产资源，以及从事矿产资源勘查、开发的企业（法人）行为。成功的现代矿业企业，均是通过内部运营机制的“三资一体化”管理，有效地开发利用矿产资源（资产、资本的显化进程），同时履行企业的社会责任和环保责任。三资综合管理的资源管理指的是政府对矿产资源的管理行为。政府自始至终贯穿于三资综合管理的全过程。政府代表全民行使管理权力，包括掌握矿产的数量、分布及其开发利用状态，矿业税费的制度设计，矿产资源的公益性调查及潜力评价，等等。三资综合管理的资产管理，主要是企业行为，是三资综合管理的关键。在政府宏观调控和监管下，合理开发矿产资源，体现资源价值属性，实现矿产资源的高效开发和有效利用，使进入经济生产领域的矿产资源创造社会财富，通过矿业市场，使其综合效益（经济效益、生态效益和社会效益）最大化。政府的抓手是勘查开发许可证的发放，企业资源性资产经营能力的考察，已知矿产储量／资源量的增减核算及系统统计，企业社会责任和矿业环境保护的监督管理等。三资综合管理的资本管理，服务于上述的资源管理和资产管理，目标是通过矿产资源资本化，充分体现其内在的资本属性，并与外部矿业资本相融合，以提高资源发现率和资产的高效运营，维系矿产的可持续开发，并实现利益的多方共享及公平分配。政府的重要抓手是个人、企业信用管理和资本市场的监督管理。
1．2三资综合管理的关键点
三资综合管理运行的关键在于处理好政府、企业和市场的关系。从国际经验来看，要处理这三者的关系，必须从整个的矿业生产体系着眼。一个建立完整的矿业生产体系，一般由三部分组成，一是企业，包括矿业企业和相关产业的生产企业，其最大需求是盈利和稳定的经营环境；二是管理，包括全国、省级及以下相应的地方政府，包括规范生产活动的管理机构，如行业协会、证券会等准政府机构，其最大需求是对国家矿产资源安全的保障、对企业社会责任的监督管理；三是公共部类，包括公众、地方社区、各种非政府组织、劳工团体等，其最大需求是社会和环境责任的落实，以及稳定的矿制品供应［7］。这三个部分并未构成某种产业链，而是一个复杂的、有机的整体（矿业体系），相互影响，相互制约。三资综合管理，目的就是要维持这样一个矿业生产体系高效运转，并达到最优化。为此还需具备以下条件。一是让市场机制起决定性作用。矿产资源进入生产流通领域，实现三资转化并发挥各自功能，首先要有价格的市场形成机制，使价格成为反映市场供需的信号，指引资源、资产的配置方向；其次是要有竞争机制，只有竞争才会有生产力的提高，只有竞争才能实现资源的合理和高效配置，只有竞争才能实现优胜劣汰；最后还应有统一的、受到政府及社会监督的市场体系，包括矿产勘查市场、矿业权市场和矿业公司股权市场、矿业资本市场、矿产品期货市场等，只有完整的市场体系才能确保竞争的公平、公正。二是法律健全，产权明晰。产权是资源、资产、资本转化及发挥各项属性优势的基础。资源只有在产权明晰之后才能变为资产，资产只有在产权确定之后方可转为股权，进而获得资本的青睐。矿产资源、资产、资本的综合管理，其实质就是管理者通过完善的法律法规、政策和制度，明确产权的权利或权益，规范产权的流转与变化行为。只要这样，矿产资源的产权才能得到社会承认，才能进入市场进行流通与交换，实现赢利与增值。三是创造条件，鼓励企业自主经营、自负盈亏、自我发展。企业是市场经济的细胞，也是发现和使用矿产资源、资产和资本价值的主体，承载着三资显化、转化和融合的重任。要担此重任，企业没有独立自主的经营决策权，就不可能对市场价格信号做出准确判断和反应；企业没有自负盈亏、自我发展的约束，就不能实现权、责、利的统一，就难以对各种风险做出灵敏而有效的反应。四是政府要准确定位，正确履职。资源性资产不同于一般的资产，其特殊性要求政府在矿产资源管理中充当多重角色：一是所有者，二是管理者，三是公共服务者，四是国有企业的投资者［8］。在矿产勘查开发的不同阶段，政府角色应有不同的侧重，需因时因地及时调整。总体来看，优化现有政府组织结构和职能任务是首要目标，一方面确保市场机制有效运转、使国家利益不受损害；另一方面通过市场法则，依法保护矿业企业的合法经营和收益权力。
2构建三资综合管理须坚持的几个原则
2．1实现“三资综合管理”亟须深化改革
实现“三资综合管理”，实际上是在新的历史条件下向传统的、习惯的矿产资源管理体制以及机制作出挑战，本质上是矿产资源领域改革的进一步深化，是历史发展使然。党的十胜利召开，标志着我国全面深化改革的序幕已经拉开，国家经济制度（包括资源管理领域）必须改革，必须迈过计划经济向市场经济体制过渡的坎儿。改革开放前，我国实行高度集中的计划经济体制，政府主导并直接配置资源，国家财政是一种“大而宽”的“生产建设型”，中央政府投资集中了全社会投资的80％以上，政府调动绝大部分社会资源，直接从事各种生产活动，并直接参与大部分社会资源的分配，还承担了国家经济建设任务［9］。这种高度集中的投资体制为建立与巩固社会主义制度、创建形成完整的国民经济体系发挥了重要作用，但也带来了投资渠道单一、投资规模有限、建设资金效益较低等问题。改革开放以来，我国投资体制进行了深刻的变革，建立了权责对等的投资体制，国有地勘队伍的改革冲在最前面，但这恰恰是改革的难点和重点，虽然经历了改革的洗礼，但是国有地勘单位的人员经费、装备投入、养老和医疗保险，仍然主要来自纳税人的“政府财政”，探矿权也大多来自行政配置，地勘单位“小而散、同质化”的布局几十年不变，改革并未使国有地勘单位的体制发生实质性改变，地勘单位因事业费和市场的双向获利而成为既得利益者，逐渐削弱了地勘单位进一步深化改革的动力。改革的另一重点，就是亟须构建促进循环经济发展的法律体系，完善循环经济发展的政策机制，建立、健全促进各经济增长要素合理配置、有效发挥作用的制度，客观反映市场供需关系、资源稀缺程度和环境损害成本的资源要素价格形成机制，促进矿产资源领域经济发展方式的转变，回归到矿产资源全球配置的科学理念，最终使资源市场的强大活力得到释放。这里包含两层含义，一是矿产资源不可再生，其“节约集约”利用为世界各国面临的难题。二是在矿产资源管理过程中往往被忽略的生态环境管控，包括勘探开发资源引发的地层结构破坏，水土流失，土壤及地下水污染等生态问题，如何完善补偿机制，如何将生态环境破坏降到最低程度，实际上缺乏系统的法理研究和法律配套，共可操作、可监管性更需要管理制度的创新。
2．2“三资综合管理”的本源是尊重地质规律
矿产资源是实物性的自然资源，是在一定社会经济技术条件下“能够产生生态价值或经济价值，从而提高人类当前或可预见未来生存质量的天然物质和自然能量的总和”［10］。第一，矿产资源的分布不均，且不以人的意志为转移。矿产资源从本质上讲，是“地球系统”中的一种信息概念，它表达的是某地、某方位、某矿种、某大小、某品位的“数据包”，反映的是不同客观地质体（矿体）之间内在的、本质的联系，还没有成为经济意义上的、市场可以交换的“产品”。地质工作就是提高工作程度，通过勘查，取得这些客观地质体的“实物性认识”。这一认识过程，由点到面，由小到大，由浅入深，由表及里，是一种体力劳动和脑力劳动相结合的认识过程［11］。因此，矿产资源之所有具有价值，是经过探索性、渐进性、阶段性、条理性的“赋值过程”，这是一种客观存在。至于什么是地质工作规律，什么是市场经济规律，如何区别，如何融合，长期以来均处于探索之中，没有获得一致的共识。既未达成共识，又怎么谈得上很好地遵循？旧中国时期，地质工作有官办、商办、官督商办、官商合办、外资合办等不同的形式，计划中有市场，市场中有计划。新中国计划经济时期的地质工作是政府“包办”一切。改革开放以来的地质工作，总体上处于计划管理、市场机制的双重环境，大致上对应于常说的“公益性地质工作”和“商业性地质工作”。即使是“公益性地质工作”，也因为市场经济的大环境，出现了许多新问题，这也是本文研究的难点之一。第二，成矿作用的发生不以行政体制所左右，成矿单元跨国界和跨洋陆。当代地球科学正在从传统的、分散的、单一学科的“狭义”地学向“地球系统科学”转变。1988年，美国国家航空航天局地球系统委员会首次提出了“地球系统科学”的观点。笔者对其的定义为“研究由大气圈、水圈、岩石圈、生物圈以及‘日地空间’构成的地球系统，包括其发生、发展及其相互作用的基础学科”［12］。显然，把地球系统的不同部分（包括社会发展）相互联系起来，会衍生出许多新的、重大的科学问题，如成矿作用、气候变化、生命演化以及与地球间（人类）的相互作用，人类如何利用地球系统科学相关知识应对地球系统的突变等。因此，在构建“三资综合管理”的过程中，改变传统的地球科学分类和资源管理理念等，综合考虑了地质矿产与经济学、社会学、生物学等关系。第三，矿产资源的利用随着科学技术的进步而发展。地质工作的本质是一种探索性工作，自然以实际地质条件为出发点，按照科学的理论，运用合理的勘查技术手段，遵循必要的程序，揭示矿产资源数量和质量，向社会提供适用的初级矿产品［13－16］。各国社会制度及资源管理方式不同，所在区域的地质条件不同，但是地质工作特点、矿产资源基本属性的秉赋、成矿作用的规律、开采利用的技术方法不会随之而改变。从草根勘查开始，就是充分认识成矿地质条件、探求最大利用价值的过程。
2．3“三资综合管理”的核心是遵循经济规律
矿产资源具有可用性、整体性、变化性和区域性，这就带来了各行业、各领域行政主体对其配置的“人为”干预。矿产资源配置如何做到公平合理，普遍认为应当借助于“经济全球化”这一“引擎”。关于“经济全球化”到“资源配置的国际化”问题，陈德敏等（2004）将经济全球化定义为“资源配置的国际化”，意指“在经济全球化的背景下，作为生产要素之一的自然资源以及资源性生产要素，在全球范围内自由流动，优化组合和高效配置”，其特征首先是自然资源在全球范围内的不均衡分布，必须在世界范围内自由流动，实现资源优化配置；二是自然资源本身具有全球性特点，如大气、海洋、生物多样性等全球资源是全人类共同的财富，并不仅仅属于某个政治上的国家；三是在经济全球化背景下，自然资源的开发、利用和保护，无一不具有全球性特点，如生物多样性、臭氧层和海洋等。基于矿产资源的稀缺性，其配置方式的本质，必须体现社会总劳动时间在各个地区、各个国家以及各个部门之间的分配，反映了全球经济社会发展以及某个国家的水平。其合理性和有效性，决定了全球矿业的格局乃至生产力的水平。在某个历史时期，资源配置相对科学合理，其总体生产力发展可以保持平衡。一旦资源配置（区域、产业、市场）出现了问题，计划经济体制下往往通过政府（如政策、金融、财税等）调整格局，而市场体制下则通过企业自身进行经济、技术、产品的调整。在经济全球化的今天，一旦机制不能融通，资源配置的资格自然会被剥夺，经济发展通道必然会被切断。改革开放以来，我国社会主义市场经济体制的框架已初步形成，但市场在配置资源和经济结构调整中的基础作用，还没有真正落到实处，这就要求中央改革，部门联动，政企分开，矿产资源由“行政配置”转向“市场配置”，建立配套的资本、商品、劳动力、矿权等交易市场，发展市场，发挥审计、会计、咨询律师与各类中介服务机构（协调市场、价格、反倾销、反补贴、应诉、仲裁等），建立透明、公平、健康的流通体制。基于经济全球化，矿产资源管理必须使企业成为市场的主体，通过厘清矿产资源的产权关系、设计合理的税费制和严格的监管制度平台等，使这类企业从矿业市场经济运行的“被动者”，转变为发展生产力的“能动者”。同时，还需积极参与新型国际关系建设，从生产、金融和科技三个维度，参与全球矿产资源全产业链的构建［17－19］。
3推进三资综合管理的若干重大改革问题
“三资综合管理”为下一步有矿政管理改革提供了可资参考的方案，但要实现真正的三资综合管理还必须解放思想，勇于改革。为此，笔者提出以下亟需尽快破题、又具可操作性的若干问题。
3．1加快政府职能转变，构建服务型政府
长期以来，中国政府是一个“管制型”政府，其原因一是长期的封建社会的传统；二是长期的计划经济体制。诚然，在市场经济条件下，政府有必要通过规制市场行为、规范市场秩序、维护市场竞争活动公平、公正，降低市场经济活动的运行成本，增进市场效率［20］。随着社会的发展，加速转变为服务型政府是我国政府的必然选择。但是一些地方政府因为行政惯性，往往立足于自身、局部利益，设置过多过繁的审批或检查项目，有的甚至是乱收费、乱罚款，大大增加微观矿业市场的运行成本，有的对非公有制经济进入矿业领域进行限制，阻碍了矿产资源领域生产要素的合理流动和优化组合。在矿产资源领域，如何体现一个服务型政府？一是必须摒弃人治，坚持法制，从《矿产资源法》，到矿政管理各项法规办法，覆盖资源产业的全过程、各环节，特别是行政审批权限要分类、分组管理，抓大放小，尽可削减行政审批项目，减少行政干预中的随意性，做到有法必依，依法行政，办事公开，一视同仁，杜绝法外有法。二是为全社会提供资源类公共产品和服务，包括公益性地质调查资料的社会共享、基础地质资料的加工、相关行业及居民社区的延伸服务；三是矿产资源领域的法制监督、民主管理，为矿业企业生产经营创造良好发展环境，促进建立现代产权制度，维护矿业市场的竞争秩序，杜绝政企不分、政社不分、政事不分的现象；四是从高成本政府转向高效率政府，合理划分中央和地方对公共服务方面的管理责权，鼓励发挥社会中介服务组织作用，也是促进政府职能转变，降低市场交易成本特别是信息成本的有效途径。积极发展独立公正、规范运作的专业化市场中介服务机构，按市场化原则规范和发展各类协会、商会等自律性组织，凡是能交给市场或中介机构的，一律交出，矿业管理人员和机构主动地向社区公民、矿山企业征询意见、解释政策和回应处置问题，政府由原来的资源权力统治者，变为矿业市场秩序的监管者和服务者。政府信息公开是“三资综合管理”的切入口，作为资源管理行政部门的国土资源部，应把强化政府信息公开、提高政务服务水平作为建设服务型政府的一项重大措施来抓。
3．2完善矿业市场体系，培育市场主体
“三资综合管理”的核心任务，就是矿产资源管理的“市场化改革”，是当前及今后相当长一段时期内我国矿产资源管理体制改革的主攻方向，亦即通过地质勘查市场、矿业权市场、矿业公司股权市场、矿业资本市场等四大市场建设，实现在市场经济体制下的资源配置作用。改革开放以来，中国的矿业权市场逐步发展，矿业权交易市场也在试水之中。但是中国的矿业权往往产权界定不明晰，资本市场发育不健全。矿业权出让市场是矿业权的初始市场，基本上处于完全国家垄断。地质勘查市场是矿产资源产业链中的最基础端元，由于长期以来处于计划经济体制，虽然解决了建国初期经济建设的需求，但是庞大的勘查队伍、粗放的生产方式和缺乏活力的经营机制，仍在制约着资源性产业的升级，我国目前的勘查市场实际上仍是“列入国家和地方地质勘查计划”和“社会企业”的混合体，以勘查为主业的地质队“模式”仍然占据主体，地质勘查市场中的商品交换、生产要素配置、非充分竞争的“招拍挂”政策，等等，都还远远达不到纯粹的市场意义，各类以服务业、外包业为特色的钻探公司、分析测试公司、地球物理公司、数据处理公司等精细分工更是凤毛麟角［21］。从此出发，其落后的生产方式，严重影响到采掘、选矿、冶炼、加工等后续产业，自然也谈不上产业资本的良性循环。矿业资本市场更是中国的短板，作为矿产资源、资产、资本转化核心环节，长期以来按照计划分工并由中央财政负责，整个产业链包括公益性地质调查、矿产风险勘查乃至其下游产业，政府既是矿业权的拥有者，又是矿业活动的投资者和经营者；既是矿业的最初投资者，也是矿业的最终资本需求者。矿业市场体系不健全、不成熟，除了以往政府干预的过多之外，就是市场主体的不发育，市场主体的结构不合理，未能形成有效的联动矿业生产体系。初级勘查公司不发育，找矿仍以地勘单位为主，高级矿业开发公司实力不强，“一矿一企”十分普遍，资金实力和开发能力不强，缺乏国际竞争力，跨国型矿业公司寥寥无几，中介机构少且不规范。因此，在培育中国本土型矿业公司时，需要“两条腿走路”，一方面支持央企和省企融入国际市场、甚至向跨国矿业公司演化，另一方面改善对中小型矿业公司的扶持政策，在矿业权的市场配置、勘查和开采技术提升、投融资服务、规模化生产和多元化经营等方面跟进，形成中小企业的生存、发展、信息服务、转型升级乃至“优胜劣汰”的良好环境。此外，还需放低矿业准入门槛，提高监管力度，让企业在竞争中成长，让有能力、有创新的企业有发展空间，让各类企业在市场作用下形成紧密“堆积”和有效运转
3．3完善三资综合管理的法律框架，加快《矿产资源法》再修改
推进“三资综合管理”是一项艰巨的改革重任。而改革必须在法律的框架下进行。现行《矿产资源法》是1986年制定、1996年修改的法律。该法的实施对我国矿产资源管理、矿业发展的意义重大，起到了支持社会主义建设的重要作用。但是，随着我国改革的深化和社会主义市场经济的发展，《矿产资源法》也渐渐暴露出在某些方面的局限性，其中的一些相关规定也与当前的市场经济新形势不相适应，具体涉及勘查登记、开发审批、最小勘查区块、区块退出、勘查中止、注册地质师、采选作业、综合开采利用、禁采区域、矿山关闭、矿产品流通等方面。为使分类、分级管理体系更加科学，有关各方的责、权、利更加明晰，纠正某些不合规，甚至突破现行《矿产资源法》做法，使《矿产资源法》的二度修改已经迫在眉睫［22］。目前，我国有关专家、学者和管理工作者正在抓紧推进，修改已不下10余稿，涉及“矿产资源国家所有”的重申，既集中又统一的国家管理制度，“矿业权是财产权”的明确，市场经济规律的尊重，中外投资者权益的保护，等等。《矿产资源法》修改的重点，一是随着我国工业化、城镇化和农业现代化对矿产资源刚性需求，矿产资源利用粗放、储量消耗过快、环境破坏严重等问题日益突出，亟须在新版《矿产资源法》中增加并强调“转变经济增长方式、贯彻落实科学发展观”等新的要求，充实、完善诸如“矿山环境治理、土地复垦、治理恢复保证金、动态监测”等内容，特别是应明确“发挥市场在矿产资源配置中决定性作用”等理念。二是新版《矿产资源法》应体现新形势下的指导思想，亦即“科学发展、改革开放和社会主义市场经济、保护和合理利用、依法治矿、资源节约型、环境保护型”，体现与国际市场“游戏规则”接轨，与我国《物权法》、《行政许可法》、《公司法》等法律制度也应实现无缝衔接。三是在操作层面，优先解决矿业权人为分割为探矿权和采矿权的法律问题；进一步厘清税、费、款征缴原理，实现权利金制度，合理分配利益；进一步转变政府职能，使行政行为与矿业活动彻底脱钩，组建相对独立的中介服务公司（如资源储量、环保质量、安全数据、财务数据、风险评估等在内的评估等）。《矿产资源法》覆盖“资源、资产、资本”三大要素，在“商品经济”向“资本经济”的转型阶段务必与时俱进，适应从“追求规模、利润”向“追求效率、公平”转化的新形势，因此笔者认为，从头研究商品经济、资本经济、知识经济、金融经济、产业链发展等基本问题，应该是《矿产资源法》再修改的基础。《矿产资源法》再修改必须立足市场经济大背景，推动资源产业的可持续发展，保障矿产资源领域的自由、权利、公平和正义。总之，再修改的总原则是：尽量简政放权，使管理更加科学，服务全面到位。
3．4确保国家对战略性矿产的管制力
矿产资源是一种特殊的资源，它既有自然存在的属性，又具有相对稀缺、不可再生的属性，少数矿种还具有战略意义的“国家安全”属性［23－24］。实际上，任何阶段、任何矿种都不可能没有条件地向市场敞开大门，各国政府作为国家利益的代表者、国家战略地位的维护者、社会公共利益的体现者，一方面实施全球矿产资源配置，充分利用世界市场和世界资源，另一方面又对铁路、军工、邮电、某些稀缺资源等事关国计民生的经济领域，实行政府、市场两手抓，需求供给双向调节。在中央国家安全委员会第一次会议上（2014年4月15日）把资源安全列为我国“国家安全体系”中11项任务之一，提出了经济全球化这个大环境下的“国家安全观”。在和平时期矿产资源供应可以通过市场满足，但是我国这样的泱泱大国，一旦有事，一些重要战略性资源不是“买不到”，就是“买不起”。哪些矿产是战略性矿产，需要进行深入的研究。国家战略性矿产是随着技术、经济的发展而不断变化的，其目录也随着形式而动态调整。发达国家普遍重视战略性矿产，调整和制定不同时期的战略性矿产清单，以提高战略性矿产的管控力［25－26］。而对于大多数矿产资源，特别是大宗矿产资源，主要通过市场配置、调节。金融危机之后，国际上掀起了发展新兴战略性产业的高潮，过去被认为是“小宗矿产”的稀土、锂、锡等，现正在成为各国的战略性矿产，这些矿产已列入了美国、欧盟、日本等发达国家的战略性矿产清单。目前我国尚无确定的战略性矿产清单，对战略性矿产的管控，要么泛化，要么过度，整体效果不佳。
4附记
关于资产管理的本质篇6
从“地质遗迹是指在地球演化的漫长地质历史时期由于内、外地质作用形成、发展并保留下来的具有特殊地质意义的地质体或地质现象”这一定义可知，地质遗迹具有如下属性：
自然性：地质遗迹是地球长期演化发展自然形成的地质体或地质现象，不是人为制造的，因此其具有自然性。
实体性：每种地质遗迹都具有一定的具体形态和规模，人们看得见，摸得着，是实实在在的客观实体。
不可再生性：地质遗迹是地球长期演化发展自然形成的，因此，一旦遭受破坏，就不可复原，也不能复制，显示了它的不可再生性。
资源性：地质遗迹能被人类开发利用，并产生经济效益，具有典型的资源属性。
有价性：地质遗迹的价值属性包括三个方面，即地质遗迹具有研究价值、观赏价值和直接的经济价值。
相对永续利用性：有些自然资源(如矿产资源)在利用过程中将被消耗，但地质遗迹资源在利用过程中，并不会被消耗掉。从这个角度来说，地质遗迹具有开发利用的永续性。然而，这种永续性并非是绝对的，它也有可能因地球的内外动力地质作用如地震、风化剥蚀和人类活动的影响而遭受破坏，因此，我们认为可称之为相对永续利用性。
综上所述，地质遗迹是一种资源，是一种珍贵的自然资源，是一种和土地、矿产资源一样的资产性资源，但又具有其自身的特点。然而我国过去并未明确其为一类资源，也没有按照资源进行管理，这是应该引起政府行政主管部门高度重视的。
价值内涵是什么
从地质遗迹资源的属性特征进行考虑，地质遗迹资源价值的内涵应包含三方面的内容：
一是人与地质遗迹应该是属于同一整体之中，在作用上是整合一致的；二是该属性特征还反映了相互性，人和地质遗迹资源之间是相互作用和影响的，而不是单一的征服与被征服以及利用和被利用的关系；三是该属性特征还反映了地质遗迹资源价值更主要的本质是功能、效用和利用的可持续性。
如果从所有权关系入手，对地质遗迹资源价值的内涵加以理解，不难看出，地质遗迹资源具有两权分离性。一方面，地质遗迹资源为人类所有，国家代表人民拥有地质遗迹资源的权益，是公共财物，应该对其进行积极保护，无偿使用地质遗迹资源，其代价将是国家在地质遗迹资源破坏过程中蒙受的一切形态的各种经济损失，并直接导致地质遗迹资源利用的不可持续性；另一方面，地质遗迹资源的经营权和所有权可以分离，可以转让，具有利用性，可让社会公众了解地球的历史变迁及发展，观赏各种地质作用的形迹及奇特的景观造型，使地质科学文化直接服务于民众的日常生活。
价值构成是什么
地质遗迹资源的价值依附于它的内涵特点之上，相对其本身而言的价值称为“地质遗迹价值”，而对于经过一定的人类劳动并凝结于地质遗迹资源中的价值，称之为“附加劳动价值”。“地质遗迹价值”根据其表现形态(有形／无形)分，又包含物质性资源价值和功能性(生态服务)价值两个部分。据此，可认为地质遗迹资源价值由物质性资源价值、功能性(生态服务)价值和人类附加劳动价值构成，其实质是一种综合性的复合价值。
物质性资源价值(V1)体现的是地质遗迹资源的天然价值，是地质遗迹资源本身所具有的、未经人类劳动参与的价值。其所以未经劳动而有价值，原因在于它具有使用价值而且稀缺。各种地质遗迹由于记录了其所在地区或地点的古地理、古气候、古生物、古构造等多方面的地球演化信息，因而能科学地说明某些地质事件发生的特点和某段时间内地球演化的历史，虽然未曾凝结人类的活劳动或者物化劳动，也是具有价值的。
间接价值(V2)主要指的是地质遗迹生态系统间接的地质遗迹功能价值，是与地质遗迹生态服务功能有关的、养育或维持其他生命存活和发展等方面的价值。生态价值是潜在的价值，体现的是间接价值，这种潜在价值是由地质遗迹资源的效用性及稀缺性决定的。地质遗迹资源的稀缺性包括以下三方面内容：一是人类活动使某些地质遗迹资源数量减少、枯竭和耗尽；二是地质遗迹资源和地质遗迹条件的贫化、退化和质变；三是地质遗迹资源的生态结构、生态平衡被摧毁和破坏。资源的稀缺性决定资源不能无限地提供给人类加以利用。为了实现人类可持续发展，必须在认识其稀缺性的基础上明确其相应的价值。资源的有用性和稀缺性使其自身蕴含着潜在价值，这部分价值起着人与地质遗迹的连结作用，即为生态价值。
选择价值(V3)指在今天的认识水平下，不知道地质遗迹资源在未来会有什么样的科学价值和使用价值，为了保证后代人对地质遗迹资源的可持续利用，当代人必须作出意愿选择支付的价值。其价值具有模糊性、不确定性以及随人类文明发展而不断提高的特征，难以计量。
存在价值(V4)指为确保某种地质遗迹资源的继续存在而愿意支付所体现出的价值，是独立于人类活动以外的价值，是一种非商业功能价值，或一种尚未发现的使用价值。人类虽不清楚其将来的利用方式但相信其存在的价值，这是一种几近无法计量的价值。
附加劳动价值(V5)是指人类通过各种实践活动(如地质遗迹资源的利用、保护、科研等)投入到地质遗迹生态系统中的劳动所创造的那部分价值，可以直接按社会资本投入量与劳动力价值量进行估算。
地质遗迹资源各价值的总和构成了地质遗迹资源总价值(V)，即V=Vl+V5+V2+V3+V4。其中V1和V5比较小且容易计量，当前地质遗迹资源的价格基本上是低于或接近于这两者之和。由于V2、V3和V4价值十分巨大且计量十分困难，与Vl和V5加总后所构成的地质遗迹资源总价值V的数额也就十分巨大，远远高于当前地质遗迹资源价格，但由于无法准确计量，只能进行初步的估算。这也是当前地质遗迹资源定价中的一个难题。
资产化管理的理由
如前所述，地质遗迹资源是一种有形的自然资源，同时也是一种和土地资源、矿产资源一样的资产性资源，对那些具有较大开发利用价值的地质遗迹资源尤其是这样。如张家界武陵源砂岩峰林地貌地质遗迹分布区，由于极具观赏性而成为世界瞩目的旅游观光胜地，目前每年因其带来的经济效益达数十亿元之巨。这样一处地质遗迹资源，难道不是一笔巨大的资产吗?
然而，对这一极具经济价值的地质遗迹资源，过去在管理上是比较混乱的：环保部门设立了自然保护区，建设部门设立了风景名胜区，林业部门设立了森林公园，国土资源部门设立了地质公园，但到底由谁管理、怎样管理却并不明确。因此没有一个整体的管理思路和保护规划，曾导致重开发、轻保护的经营理念急剧膨胀，一度造成景区城市化。
除此以外，其他以地质遗迹资源为主体的很多旅游区、点也存在类似现象。有的地方政府为了尽快开发，一不对地质遗迹资源进行价值评估，二不提出保护要求，即与开发商签订经营权转让合同，有的一转让就是半个世纪之久，导致国有资产严重流失，同时也无法实施对这一地质遗迹的保护管理。为此，我们认为，借鉴土地资源、矿产资源的成功管理模式，对地质遗迹资源实行资产化管理是最佳管理方式。
资产化管理结构体系
一是这种资源资产化管理体制以社会主义市场经济的要求为基本取向，有显著的特点。
二是这种资源资产化管理体制要保证国家对自然资源的所有权的完整性和统一性，确保国家对自然资源的所有权在经济上得到实现，真正做到确保所有落实经营权。
三是这种资源资产化管理体制要有利于最大限度地提高单位资源的利用效益。
四是这种资源资产化管理体制要有利于合理协调中央和地方、不同所有制企业等利益主体之间的利益关系，有利于自然资源的合理配置和合理利用，把资源优势真正转化为经济优势，促进国家经济和地方经济的持续发展。
地质遗迹资源既然是一种全民所有的自然资源，因此必须由国家统一管理。但目前管理比较混乱，多部门管理的情况十分突出。根据国务院的职能分工，国土资源部为地质遗迹资源的主管部门，而实际上并未统一管理起来。为此，作者认为在考虑现实情况的基础上提出国土资源部门统管、相关部门协管的结构体系。
资产化管理的意义
中华人民共和国国民经济和社会发展“十五”计划及2010年规划目标纲要提出：依法保护并合理开发土地、水、森林、草原、矿产和海洋资源，完善自然资源有偿使用制度和价格体系，逐步建立资源更新的经济补偿机制。可见，实现资源资产化管理是在社会主义市场经济条件下实施可持续发展战略的一种理想的方式。所谓地质遗迹资源的资产化管理，就是遵循资源的自然规律，按照资源生产的实际，从资源的开发利用到资源的生产和再生产，按照经济规律进行生产管理，并同时具备三大特征：确保所有者权益、自我积累增值性、产权的可流转性。
从上世纪80年代中后期开始，随着经济体制改革的不断深化，我国参照国际上通行的方法，尝试应用资产化方式管理土地资源、矿产资源、森林资源等。政府有关部门积极参与，并多次召开资源资产化管理专业研讨会，相关的资源资产管理已经开始试点示范，尽管在基础理论和实践操作中有许多问题和困难，但毕竟开创了我国资源资产化管理的新领域。资产是指由于过去的交易或事项引起的，企业拥有或控制的，能带来外来利益的经济资源。资产首先表现为资源，而资源是自然界客观存在的某些物质和能量，资产是随着人们对资源内涵的认识不断加深而在理论上赋予新意以后产生的概念。只有那些通过法定程序明确权属的可作为生产要素投入经营的，并可确认和计量的资源才称为资产，资源是转化为资产的主要源泉。地质遗迹资源资产，它是能够给人类带来收益和财富的资源，即在人们现有的认识和科技水平下，对这种地质遗迹资源的开发能够带来一定经济价值的自然物质和能量。地质遗迹资源资产是资产，同时应具备以下条件：是自然物，有经济使用价值，已为某经济主体经营、开发和利用。
地质遗迹资源的资产化管理就是遵循资源的自然规律，根据地质遗迹资源的特点，从地质遗迹资源的开发利用到生产再生产，按照经济规律进行投入产出管理。地质遗迹资源资产化管理是地质遗迹资源科学管理，实施可持续发展的重大举措。实施地质遗迹资源资产化管理，首先必须建立地质遗迹资源产权交易市场，然后通过对地质遗迹资源进行价值评估，将资源资产价值列入经济主体的资产负债表、损益表上，这样才能综合反映地质遗迹资源资产状况，才能谈得上地质遗迹资源的科学管理，从而为地质遗迹资源纳入国民经济核算体系实行国民大核算打下基础。
资产化管理的目标
一是地质遗迹资源的开发、利用、整治、保护与培育走上良性循环的轨道，地质遗迹开发利用水平逐步提高，生态环境大幅度改善，可持续发展得到进一步保障。
二是建立统一规范有序的地质遗迹资源及其产品市场体系。重点要明晰产权，显化地租，理顺收益，规范市场，充分发挥市场对地质遗迹资源配置的巨大而无形的基础性作用，促进权属流转的公平规范化。
三是使地质遗迹资源纳入国民经济核算体系，使地质遗迹资源的价值得到充分反映和补偿。
四是地质遗迹资源的经营形式由粗放型向集约型经营转化。
五是确保所有者和经营者的合法权益，实现地质遗迹资源资产的增值积累和资源的可持续发展。
建议
一是坚持地质遗迹资源国家产权管理的原则。
二是区分国家行政管理职能和所有权职能。在传统体制下，国家对地质遗迹资源管理的行政权和所有权混为一谈，模糊了行政权限，也淡化了所有权管理。建议建立具有权威性的地质遗迹产权管理机构，使地质遗迹资源的所有权职能，从行政管理职能中分离出来，并明确国土资源管理部门为地质遗迹资源的行政主管部门。
三是有步骤地查清全国地质遗迹资源家底，科学合理地编制全省地质遗迹资源开发利用规划。
四是建立健全政策法规体系。目前还没有一部地质遗迹的专项法律，国家应尽快制定系统专门性的与地质遗迹资源有关的法律法规，明确地质遗迹资源资产属性、管理模式、经营出让方式，使地质遗迹资源的保护、开发利用和管理有法可依。
五是制定与地质遗迹资源保护有关的经济政策。国家应制定与地质遗迹资源保护有关的经济政策，对经营者保护地质遗迹的行为给予奖励、减免税。对于破坏地质遗迹的经营者，则根据地质遗迹的破坏程度进行罚款，增加税赋等。另外，还可以实行保证金制度。
六是加强地质遗迹保护教育与宣传。加强地质遗迹保护的教育与宣传，教育全民珍惜、爱护地质遗迹资源，使他们认识到地质遗迹资源的不可再生性和保护的重要性。
七是加强地质遗迹资源资产化管理理论研究和资产评估体系的构建。针对地质遗迹资源的特征，结合矿产资源和土地资源管理的经验，加紧研究符合地质遗迹资源特点的价值评估体系、经营模式、管理模式等。
链接
评价及影响
本文通过对国内外地质遗迹资源保护与开发利用管理现状和湖南省地质遗迹资源特点、保护现状与开发利用情况的分析及地质遗迹资源属性的研究，首次提出地质遗迹资源的价值与资产理念、地质遗迹资源保护与开发管理思路，初步设想了地质遗迹资源资产化管理的目标与地质遗迹资源资产化管理的基本框架。同时，结合湖南实际提出了地质遗迹资源保护与开发利用管理的建议。本研究工作为地质遗迹资源保护管理及相关政策法规的制定奠定了理论基础。
点评人：戴塔根（教授、湖南省地质学会副理事长兼学术委员会主任委员、中南大学地学与环境工程学院院长）
第一作者简介及学术影响
关于资产管理的本质篇7
关键词：供应链背景；煤矿；物资采购；经济管理；对策
引言
物资采购是指企业自身不具备生产能力、必须向其他企业或单位额外购买生产物资的行为[1]。随着市场经济的不断深入推进和行业分工越来越细化，几乎所有企业在开展生产经营时都有或多或少的材料物资需要通过外购的形式获得。供应链背景下煤矿企业的经营则需在最终产品到达终端消费者手中之前，围绕着本企业核心产品的生产，将涉及供应、制造、分销等环节的相关企业或单位的业务有机衔接，通过对物流、信息流、资金流等要素的控制，从采购阶段开始至最终产品出产，最后由销售网络把产品送到消费者手中，所有中间环节至最终用户连成一个整体网链。煤矿物资采购具有数量大、种类多、控制环节多、管理难度大、资金投入多等特点，存在着采购服务与管理水平不高、物资贮存分散、内部单位物资交流不易、采购物资策略相对落后、对采购管理人员主观依赖较大而科学、客观管理手段欠缺的问题[2]。
1煤矿物资采购经济管理原则
供应链背景下的煤矿物资采购管理的经营理念是从消费者的角度，通过企业与其战略级、重要级、瓶颈级、一般级物资提供商之间的协作，谋求煤矿物资采购管理整体最佳化。因此，其管理须遵循分级管理、严把质量关原则。
1.1分级管理
分级管理是煤矿类企业物资采购与管理应遵循的基本原则。煤矿物资按照其重要性可被分为四级，分别为战略级、重要级、瓶颈级、一般级。战略级的物资主要指那些对煤矿企业生存与发展起着决定性影响的物资，这些物资的采购与贮备直接关系到企业日常生产经营活动的顺利开展。企业采购这类物资通常会投入巨大且数量很多，而这些物资自身在供应市场中也具有很重要的地位，一般单位价值会比较高，部分物资甚至很昂贵。战略级物资是直接关系到企业产品质量或一旦出现质量问题会给人员和财产造成严重损害的关键性物资，因此这些物资的质量管理是所有管理手段的重中之重。具体来说主要包括工业专用设备、输变电设备、钢材、通用设备、石油制品与橡胶制品等[3]。重要级物资是指对煤矿企业具有很高的重要性但企业获得比较容易的物资，也是间接关系企业产品质量或一旦出现质量问题可能给人员和财产造成一定损害的物资。瓶颈级物资对于煤矿企业生产经营的重要性相对不高，企业虽然需要这类物资，但依赖性不强，然而这些物资存在着供应市场复杂的问题，例如某些需要从国外进口的物资等。一般级物资主要指与企业产品质量关系不明显或一旦出现质量问题对人员或财产基本无影响的物资，这些物资的获取相对容易，市场供应也相对充足。比如低值易耗品中的办公用品、服装、建材、机电配件、塑料制品等。
1.2严把质量关
在如今这个“质量就是生命”的时代，产品质量优劣不仅关系着企业销售收入和利润分配的多寡，更影响着企业信誉和未来发展情况。毫不夸张地说，物资采购的质量已经成为决定企业产品质量的关键因素，加强物资采购质量控制则是企业质量控制体系中最重要的部分之一。对煤矿企业而言，无论哪个级别的物资都必须重视质量，尤其应加强履行采购合同以及对外购物资质检环节的重视，物资采购合同作为确保物资质量的依据应当具有“关卡”的功效，使合同真正体现“关卡”严把质量关的作用；同时，物资采购的质检环节也不能变成“真空地带”，否则就会给企业埋下安全隐患。
2供应链背景下的煤矿对不同级别物资采购管理的对策
2.1战略级物资采购管理的对策———“双赢”策略
“双赢”策略是战略级物资管理的措施，煤矿企业应与物资供应商达成战略合作伙伴协议或形成战略联盟，双方达成共识并把各自的资源投入到共同的项目之中。而实现“双赢”的前提则是加强对供应商资质的选择。正所谓“防患于未然”，在实际取得物资前，先从采购环节加强对质量的控制工作；尽量采取招投标模式开展物资采购，选择资质齐备、行业内知名品牌以及拥有较好信誉度的供应商作为备选的外购单位；招投标过程严格遵守“公开、透明、公平”的原则，要求所有投标单位必须提供详实的物资质量明细表，应包括名称、型号、规格、数量、技术参数等。一旦优质供应商确定下来，煤矿企业就应与对方达成长期合作协议，既使自身战略级物资采购免除后顾之忧，又让对方具有获取长期稳定收益的信心，从而实现已方与对方的合作双赢。
2.2重要级物资采购管理的对策———成本控制
重要级物资容易获得的特点使成本控制成为可能，采购部门与使用部门经过协商达成统一认识，按照“少花钱、多办事”原则选择最合适的物资供应商，严格按照合同对物资采购品牌、型号等涉及质量的因素进行物资采购，确保购买到价廉物美、性价比最高的物资。在确保重要物资数量满足企业生产经营产前提下尽量减少库存积压，加强库存清理和管理，从而实现不断降低库存成本的同时促进企业顺利开展生产。
2.3瓶颈级物资采购管理的对策———弹性策略
事先准备好瓶颈级物资采购应急方案或备选方案，在有需要时可立即启动，从备选供应商处获取物资；帮助既有供应商提高、保证物资采购质量；根据瓶颈级物资的历史数据制定出存货数量的上下限，视具体情况一次性采购接近上限的数量，以此保障库存安全级别达到高值。2.4一般级物资采购管理的对策———低成本策略低成本策略，即将一般级物资成本尽可能控制在低位区间。由于一般性物资常常会占据企业采购物资数量一半以上，企业应当加强对这类物资采购的科学化管理，充分利用信息与网络技术，采用比较优选法选择成本最低、质量最好的一般性物资。煤矿企业应当在不断降低库存积压的同时简化一般级物资管理流程，并尽量采用标准化管理模式将繁复的一般级物资类型简化到最大限度，从而节省人、财、物成本并提高管理工作效率。此外，企业应在日常管理中加强对一般性物资投入与消耗的管控，避免不必要的采购与浪费，从而有效降低成本占用和费用支出。
3供应链背景下的煤矿物资库存管理对策
除了在采购环节重视物资管理外，库存管理优化也是从侧面提高物资采购管理效率的方式。对于战略级物资库存管理来说，企业应当与供应商联合建立物资采购电子信息数据平台，双方合作制定物资采购计划，以战略联盟的形式分享各自的物资需求信息。通过建立信息平台使物资库存数量维持在一个最合理的区间，既充分满足企业生产经营的实际需求，又不产生物资积压问题占用企业的成本费用，以此实现物资采购与成本控制的平衡。而重要级物资由于获得较为容易，物资消耗和物流运输等情况能够为企业全面掌握，因此适宜采用准时采购的方式要求供应商提高供应频率、降低供应数量，从而实现减少库存又满足生产需要的要求，继而达到降低库存成本、提高经济效益的目的。对一般级物资库存管理则可设立物资“超市”，根据经营资质和物资性价比情况联合其中最符合企业要求的若干供应商进入企业内部，在企业内设销售处或代办处，从而在企业内形成如同自选超市的物资采购集合，既满足企业生产经营实际需要，又可大力减少库存积压，从而实现控制库存成本、优化管理模式的目标。瓶颈级物资与以上三类物资库存管理有所不同，重点在于避免产生缺货成本。瓶颈级物资由于供应市场的复杂易出现缺货问题，将在一定程度上影响企业正常生产需要。因此，企业应当事先计算好采购数量与库存成本之间的最优比，以库存上限量做好这类物资的贮存与保管工作。
4结语
物资采购是现代企业运营中不可或缺的生产经营环节，其采购的数量、质量与管理水平直接关系着企业最终销售的经济效益与社会效益。对于煤矿企业这样涉及大宗物资采购的单位而言，供应链背景下加强采购、库存等环节的经济管理直接关系到企业未来生存空间与发展方向。因此，加强煤矿企业物资采购经济管理不仅有助于提高企业生产效率和经营成果，更有助于健全企业采购与生产管理的体制机制，提高企业整体运营水平。
参考文献：
[1]聂爱宁,崔庆昌.如何加强煤炭企业物资采购管理[J].现代企业文化,2010(30):21-22.
[2]王子杰.浅析信息化在煤矿企业物资采购管理中的应用[J].中国电子商务,2011(6):18.
关于资产管理的本质篇8
1.财务报表分析的重要性。
一是评价经营业绩，了解销售、资产、资本的盈利能力，并分析各种盈利能力的影响因素和成因。二是诊断财务和经营状况，判断偿债能力和财务风险。三是评价、调整和规划财务政策，包括营运资本管理、负债管理、投融资和股利政策。四是全面了解财务经营状况、面临的经营环境和内外部问题、竞争优势和劣势，制定和调整发展战略，把握企业的发展机遇。
2.财务报表分析的基本框架。
财务报表与经营和投融资活动密切相关，财务报表的质量受经营环境、企业战略、会计环境与会计政策等多因素影响。通过建立科学的财务分析步骤和系统的财务指标体系，开展全面、深入、有效的财务报表分析，可以为企业经营、投资、融资决策提供客观依据。财务分析步骤依次为经营战略分析、会计信息质量分析、财务指标分析。财务指标体系包括盈利能力、运营能力、偿债能力、创现能力、创值能力等五类财务指标。
二、财务报表分析的步骤
经营和投融资活动受到经营环境和经营战略的影响，会计系统受到会计环境和会计政策的影响，经营和投融资活动和会计系统对财务报表产生影响。有效的财务报表分析应以经营环境和经营战略分析为起点，然后对会计信息质量进行评估和分析，最后进行财务指标分析。
1.经营战略分析。
通过经营战略分析可以对公司的经营环境进行定性的了解，为后续的会计信息质量分析和财务指标分析确定基础。公司的价值创造能力取决于自身盈利能力和资本成本之间的差异，盈利能力取决于战略的选择。经营环境影响经营战略的选择，包括外部环境和内部环境。外部环境分析可从宏观环境、产业环境、竞争环境和市场需求几个方面展开。内部环境分析包括企业资源与能力和价值链分析。具体的分析应包括行业景气，技术进步与产业政策，竞争环境、策略与团队，盈利或商业模式，价格、成本及毛利率等。
2.会计信息质量分析。
会计的基本假设与一般原则影响财务报表的编制及其提供的会计信息的质量。会计假设是指对那些未经确认或无法正面论证的经济业务或会计事项，根据客观的正常情况或变化趋势所做出的合乎情理的判断。会计信息质量应重点关注五个问题，包括公认会计准则的质量、审计质量、公认会计准则的执行质量、交易确认时间的质量、披露质量。会计政策（含会计估计）分析，是针对公司管理层对会计政策和会计估计的选择偏好，及其对财务报表产生的影响进行全面深入分析。上市公司盈余预期也将对会计政策的选择产生巨大影响，迫于业绩压力，管理层操作会计处理，一是无中生有，如虚构收入、虚增资产；或是化有成无，如隐瞒费用、隐瞒债务，简称“永久性差异”；二是跨期调整，如提前确认收入、推迟确认费用，简称“暂时性差异”。
3.财务指标分析。
财务分析方法包括共同比分析法、趋势分析法、财务指标分析法或比率分析法、现金流分析法和模拟报表法。财务指标分析法是指将同一报表或不同报表中两个项目之间的关系用百分比或倍数的关系表示出来，是目前财务分析中运用最为广泛的一项分析工具。比率分析能够将大量的财务报表项目及财务数据减少为若干比率，从而使财务数据的比较突破时间及规模的限制。
三、财务指标分析体系构建
作为股东、债权人、管理者或是投资者等利益相关者，分析和评价上市公司整体的财务状况、问题和发展趋势，各自关注的重点、分析的角度和深度有所不同，需要构建一个系统的财务指标体系，能够综合考虑各类财务报表使用者的需要。从长远看，公司的价值取决于其增长、回报和风险控制能力，这是公司价值的三大驱动因素，有效的财务指标分析应使各财务比率尽可能与上述驱动因素相关联，按照财务报表之间的相关关系，及其与公司价值的相关关系来设置财务指标体系，有利于从各角度分析公司财务状况，具体包括盈利能力、运营能力、偿债能力、创现能力、创值能力等五类财务指标。
1.盈利能力指标。
首先解读和分析利润表，利润表一是反映收入、总成本和利润之间的关系，收入高于总成本就盈利、收入低于总成本就亏损；二是反映股东和债权人、政府之间的风险和收益的关系，对应的收益分别为税后利润、利息和税收。利润又分为会计利润和经济利润。盈利能力指标用于反映公司的利润和营业收入、资产和资本之间的比例关系，可以分为三类：一是反映利润占营业收入之间比例关系的销售利润率；二是反映利润与资产之间比例关系的资产收益率；三是反映利润与资本之间比例关系的资本回报率。一般来说，净资产收益率被视为衡量公司盈利能力的最重要指标。
2.运营能力指标。
所谓运营能力，是指资产管理能力，该指标用于反映公司使用资产的效率或管理水平。公司将大量资本投资于各类资产，资产周转速度是资产管理水平的重要体现，是提高公司净资产收益率的重要驱动因素，使资产具有更高的生产能力对提高总体盈利能力至关重要。详细分析各类资产周转率有助于评估公司的资产管理水平。公司资本的来源于负债和所有者权益，资本的使用结果形成了营运资本和长期资产，资产管理包括营运资本管理和长期资产管理两个方面。运营能力指标具体包括应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率等。
3.偿债能力指标。
只要负债成本低于投资收益率，财务杠杆就会提高公司净资产收益率，根据负债成本的不同，可将负债分为无息负债、有息负债和隐形负债。偿债能力包括资产流动性和负债管理能力。资产流动性指标包括流动比率、速动比率、营运资本周转天数等；负债管理能力指标包括总资产负债率、权益负债比、利息保障倍数等。
4.创现能力指标。
“现金为王”，现金比利润更加重要，公司的现金来源和去向与公司的经营、投资和筹资活动密切相关。经营性现金的充裕程度反映公司利润的质量、竞争力、偿债能力和融资能力。创现能力指标用于反映公司的销售、资产、资本所带来的现金，可以分为三类指标，具体包括销售创现率、总资产创现率、投入资本创现率、权益资本创现率、获现率。其中获现率指标反映公司实际经营净现金与应得经营净现金之间的比例关系，表明公司获取的经营净现金占应得经营净现金的比例，该指标越高，说明企业获取经营净现金的能力越强。
5.创值能力指标。
投入资本回报率是创值能力的重要指标，它反映公司经济利润或经济增加值与投入资本的比例关系，表明每一元投入资本所创造的经济利润，该指标越大，说明说明投入资本的效率越高。
四、财务指标分析的局限性
关于资产管理的本质篇9
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，特点有开发周期长、投资金额大、面临的风险多等。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
1房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1项目风险管理薄弱
房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2房地产开发工程项目管理优化措施
2.1加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运
用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2.2全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后
是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。
2.3项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
参考文献：
陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，(2)：142-144.
关于资产管理的本质篇10
关键词：后勤资产管理；成本效益分析法；应用对策
后勤管理，即后勤部门需要管理的所有资产总和。如高校后勤资产就是指为学校教学、课题研究、科研项目、师生日常学习生活所服务的所有资产。后勤资产管理效果将对一个单位的发展产生重要影响。成本效益分析法是投资决策的重要手段，能够实现资产增值。随着我国经济体制改革的推进，非经营性资产性质逐渐变为可经营性。后勤资产作为高校的重要组成部分，其非经营性部分的完整性是管理的关键。然而，目前我国后勤管理中出现了低耗严重、管理漏洞百出等亟待解决的问题。成本效益分析法的引入则可以有效地解决管理中的问题，实现后勤资产效率的提升，促进企业的整体进步。
1我国后勤资产管理的现状分析
后勤管理的主要工作任务是对后勤资产的管理，它是一个对后勤资产进行合理配置，以保证后勤资产使用效率的过程。目前，我国后勤管理主要是通过成立专业的资产管理部门来实施管理。资产管理部门需要根据资产管理的需要借助先进的管理模式，结合相关公共服务及经济学知识，对后勤资产中的经营性及非经营性资产进行有效的分配、控制等一系列经济活动，以改进管理弊端。随着经济改革的不断深入，新公共服务理论指明了高校资产效益率的相关要求。新公共服务理论代替旧的理论被应用在后勤管理工作之中。但是在实际管理工作中出现了一系列的难题，阻碍着后勤资产管理的有效实施。一方面，我国后勤管理制度不够完善。后勤资产管理的相关规章制度或不完善存在漏洞，或缺乏相关标准，影响着后勤资产管理工作的实施。现有规章制度未明确如何对后勤资产进行统一配置，如何确定合理的固定资产折旧率、单位资产耗用水平的高低，如何确定固定资产是否属于报废范围等标准，缺乏对后勤资产报废、申报等工作程序的规定。同时，没有对资产管理的绩效考核进行规定，无法确定科学的进度检查标准。管理中无依据可寻，造成后勤资产管理松散，最终导致后勤资产管理的失败。另一方面，后勤管理缺乏信息化的管理系统。在后勤管理，缺乏一个系统性的信息平台对后勤管理数据信息进行统一管理，缺乏管理决策依据，或相关数据分散，后勤资产管理人员无法全面掌握资产管理信息，特别是，针对一些低值易耗品的成本核算，造成资产管理中出现固定资产真实性不足，资产投资成本过高，办公用品消耗严重，资产管理配置不合理等问题，严重影响着后勤资产的使用效率，制约着高校后勤管理工作的正常进行。
2成本效益分析法在后勤管理中的发展
任何高校后勤资产的效益均分为社会和经济效益两大部分，其中社会效益是指高校后勤资产投资管理中对于社会的贡献程度；经济效益是指高校后勤资产管理为自身所带来的经济利益，一些高校后勤资产管理的社会效益为零。一般高校的后勤资产投资不仅会受到经济利益的影响，同时还会受到政府相关部门的限制，因此，高校要提升后勤资产的使用效率，必须借助市场以及行政双方的力量来实现。随着新公共服务理论在我国的不断推广应用，高校后勤资产管理的重点逐渐转变为经济效益的提升，且在资产经济效益分析过程中保证成本效益最优化成为后勤资产管理的核心。成本、效益成为影响投资的两大关键要素。后勤资产管理开始引入相关的经济学及高校管理学方法，深入开展后勤资产的成本效益研究，以寻求最佳的投资方案配置资产，获取最大的利润提升后勤资产使用率。成本效益分析法主要是对投资项目方案中的成本和预期效益进行分析比较，以此评估项目价值高低的一种投资决策工具。随着经济制度的创新变革，新公共服务理论以及相关经济学方法逐渐被广泛应用于高校管理之中。高校的后勤资产管理作为高校管理的基础，必然需要引入成本效益核算机制，实施有效的成本效益分析，才能保证高校后勤的经济收益。在后勤资产管理中应用成本效益分析法，需要高校在日常运作中不断细化资产服务成本，借助成本效益支出模型，明确高校投资的真正目标，并在资产管理全过程实施有效的监督反馈机制，保证后勤资产管理的高效性，促进高校可持续发展。
3成本效益分析法在后勤资产管理中的应用
高校后勤资产管理中应用成本效益分析方法的主要目的是借助现代经济、管理理论、方法等实现自身资产管理效率的提升。随着管理学的发展，我国存在着作业成本管理(aBC)、供应链管理(SCm)、六西格玛法(6)、全面质量管理(tQm)等多种企业管理理论，被广泛应用在各个不同的领域，并取得了显著的成效。从高校管理实践中发现，这些高校管理理论均是从整体出发，注重细节，以全面管理的方式以及细化管理环节实现有效管理。显然，成本效益分析方法也必须遵循相应的管理准则才能够充分发挥作用，提升后勤资产管理的质量。(1)坚持全过程管控准则。在管理理论快速更替发展的时代，强调全面、把控整体是管理理论不变的核心。在全方位后勤管理中，其管理的主体为高校，或者是以学生的日常生活为主体。在作业成本分析法中，主要从整体角度，根据高校供应链中的各项工作来完成成本的分析。在全面质量管理中，更是通过对高校的整个生产周期进行合理、细化控制，从每个生产环节的把控中确保企业产品的质量。无论生产管理、时间管理、进度管理，要降低管理成本的，提升生产经济效率，实现有效管理，就必须建立一个完善的过程管理体系，对高校的经营活动整个过程进行全面的管理控制。同样，对于后勤资产管理，需要建立起一套完善严谨的资源配置、使用等全过程的标准管理体系，对后勤资产管理各个环节进行有效的监督控制，避免管理松散、资产浪费、投资无效等问题的发生，从而真正实现后勤资产的增值增效。(2)坚持量化管控准则。量化管控准则是对全过程管控的进一步深入。把控全局是有效管理的首要原则。在全过程管控准则的基础上，需要管理人员在每个管理环节制定量化可视的标准，以量化的方式反映出过程管理的质量高低。因为一般定性描述的标准，具有一定的主观特性，难以实现质量的统一衡量，极易在管理过程中出现“扯皮”问题，严重阻碍管理质量的提升，因此，需要量化的标准来实现管理的规范化。高校的后勤资产包括各种各样类型的资产，管理工作也包括方方面面的内容，如固定资产的折旧、老旧资产的报废、低值易耗品的使用、新设备的申报等，必须根据工作的实际内容及市场情况对各类工作的标准进行量化。成本效益分析法在后勤资产管理中应用时，必须将各类指标全面量化，才能保证成本核算过程的真实精确，才能保证成本效益分析发挥作用，找到最佳的管理方案，实现资产有效管理。(3)坚持时间管控准则。由于投资计算中包含了资金的时间效应，因此，成本效益分析管理中，不仅需要把控全局，量化标准，同时更要将时间因素考率其中。由于高校的后勤资产类型多样，管理中涉及部门较为复杂，且资源使用、配置、报废等程序繁杂。显然，后勤资产生产链的周期会随实际情况变化，一般资产效益回收周期较长，资产管理面临的风险较大，必须合理把控时间因素，才能保证后勤资产的管理合理性。(4)坚持人才管控准则。无论是全过程管控、量化管控还是时间管控，管控的效率全都是由人来决定的，高效的后勤资产管理必然需要人才的保障。因此，在后勤资产管理中应用成本分析法时，需要保证企业具有经验丰富或熟悉相关管理方法的人才队伍，并不断对员工进行培训，树立正确的管控观念，增强员工的专业技能，为后勤资产管理制度的落实提供保障。
4结语
后勤资产管理是高校管理中一项最基本的工作。后勤资产管理不仅需要高校建立专业的后勤资产管理部门，保证后勤资产管理的有效实施；同时，更需要高校根据政策，不断引入先进的高校管理、经济管理方法，结合成本效益分析方法，对后勤资产的分配方案进行比较，得出最合理的资源配置方案，以实现后勤资产管理的最佳性能。成本效益分析法不仅是项目投资决策的重要工具，在后勤管理中，仍能够以其经济理论优势，有效提高后勤资产的利用率，提升高校后勤资产管理水平，增强企业或单位综合实力，实现企业或单位的快速可持续发展。
参考文献
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