房地产项目营销策略研究篇1
【关键词】房地产项目；营销
【中图分类号】F27【文献标识码】a
【文章编号】1007-4309（2012）06-0064-2.5
一、产品策略
户型设计分析。高层电梯采用两梯六户和两梯四户的平面组合，以90-100m2之间的小三房为主力户型，以110-120m2之间的标准型三房、75m2左右的两房为辅，面积紧凑，空间结构布局合理，既保证了刚性需求者的基本居住要求，又控制了总价。但是，与我们的主要竞争对手相比，在产品的性价比上，处于相对的劣势，特别是花样年、花样城、格凌兰、佳兆业、丽晶港等项目，在户型设计上采用了弹性设计，大面积的灰空间（即赠送面积），形成可变户型，受到目标客群（刚性需求者）的追捧，在区域内的销售状况较好。但我们仍然有变通的优势，在同样实得面积与户型结构上，我们的产品在后期装修上，不存在对灰空间进行装修改造的巨大成本投入，从而尽可能地为业主降低购房成本。
多层洋房均采用上跃式设计，并且带电梯，随着城市化的进程逐渐加快，叠拼洋房正在变得稀缺，加上电梯的配置，突出了产品品质，这为未来的产品价格预留了提升空间，也为整个项目提供了品质标杆。
园林景观设计分析。园林景观最大的优势在于组团绿化，形成了两个中庭景观区，一条沿河（灌渠）景观绿带，既保证了楼栋之间非常宽阔的楼间距，又具备了较为广阔而且集中的景观视野。整个社区的景观层次丰富，分成多个各具特色的景观区，如入口景观区、住宅组团景观区、住宅入口景观大道区以及住宅中庭景观区，而且整个景观与建筑充分融合，实现建筑在绿地中充分的生长，加上超高的绿地率，形成一个富有生态型的居住空间。景观空间设计紧扣项目的核心理念，整体把握环境、建筑与人三者之间的和谐关系，追求景观风格的完整性，突出悠闲的北美主题意境，坚持植物景观动态美学。把小型休闲空间、活动场所植入景观区，预留足够的停留和想象空间，为业主构建交流的平台和空间，并突出“都市森林”的设计理念。中间的一条南北向的灌渠，比较破败，水质不佳，而且不能进行改造和整治，这会影响项目的居住环境和居住品质，因此，建议对灌渠的河岸进行绿化，以抵消其负面的影响。
配套设施分析。本项目规划有比较完善的配套设施，以弥补周边区域配套与商业氛围不足的问题，以方便业主的日常生活，降低业主的生活成本。在项目地块南侧的第25#楼，规划为一个18F的酒店（或酒店式公寓），并附设1F、局部3F的商业裙楼。在项目地块西侧的第11#楼，临规划道路也设置1F的商业裙楼。布置有兼顾对外服务的小型超市、洗衣店、美容店、面包房等生活便利设施，以及具有社区会所功能的茶室、康乐等休闲设施。社区规划了全地下车库，停车数量约1624辆，基本实现人车分流，提升居住的舒适性和安全性。目前的方案对运动空间的规划比较简略，建议设置篮球场、网球场、羽毛球场等室外运动场所，以及户外健身设施，并增加一个小型的儿童游乐园，并把这些设施融入景观设计中，实现景观与运动休闲的融合。
二、价格策略
整体价格策略。满意定价策略。建议本项目在总体上应采用的价格策略为“满意定价策略”。满意定价策略是介于新产品入市的“撇脂定价策略”和“渗透定价策略”之间的一种定价策略，即将产品的价格定在一种比较合理的水平，既符合目标客群的购买力，又能获得适当的开发利润，实现客户和开发商的双重满意。原因在于：满意定价策略，本身就是适用于不成熟市场上的成熟产品，本项目的产品设计已经是十分成熟的，而且市场竞争激烈，有同质化的倾向，另一方面，金马片区相对来说，成熟度不高，而且配套设施严重缺乏。同时，我们在营销战略上是采用差异化的竞争策略，以产品的高性价比为主要卖点，这也要求我们的价格与产品性能相比，更具有优势。本项目定价过程，是一个在成本与竞争、需求的相互博弈中寻找一个平衡的过程。这需要在项目开盘前期，通过严密的市场调研，得到当时最新的竞争项目价格信息资料，通过科学的定价法来得出本项目的精准价位。
差别定价策略。楼盘定价并非是“单一价”、“一口价”，因为不同的户型在同一个楼盘中具有差异性。在围绕一个确定的均价水平的同时，根据不同户型所在楼栋的位置不同、楼层的不同、朝向的不同、景观视野的不同、户型布局的不同，实行差别定价；制定高于或低于均价的“一房一价”价格体系。制定详尽的定价方案，目的在于通过阶段性的房源搭配销售，实现较好房源和较差房源的综合去化速度和盈利目标。
价格调整策略。整体价格调整策略。建议采取“低开高走、循序渐进”的整体策略。原因在于：若采用“高开高走”，则市场风险极大；如果定价一旦脱离了市场，可能会给竞争对手可乘之机，是目标客群全面流失，从而导致项目失利；若采用“高开低走”的方式，将会给项目形象带来致命性的打击，可能会使目标客群认为项目在产品质量、或建设资金方面出现问题而不得已降价销售，从而导致市场信心的全面动摇，使得销售进入恶性循环的局面；采用“低开高走”的方式，一方面为了在初期实现稳中求胜，另一方面有利于在既定的分期开发战略中，逐期获取产品更优和土地升值方面的价值提升，从而在“脉冲式”推盘中，最大限度的实现开发和盈利目标。
期间价格调整策略。每一期的销售价格，也不是一成不变的；建议结合当时市场竞争状况，采用“销控引领、灵活多变”的价格变动策略。均价微调策略：根据市场竞争和需求的细微变化，对均价进行微调，但调高或调低的幅度较小，目的在于适应市场，同时保证销售率和销售利润的兼顾。价格与促销的结合：如果要将提价的幅度加大，也将促销的力度加大，这样可尽力避免因涨价带来的客源流失。
定价原则和方法。前期的定价目标在于拓展市场和获取销量，中期目标在于赢得竞争和获取利润，最终目标在于实现开发企业的生存和长远发展。成本导向定价法是以成本为基础的定价方法，包括成本加成定价法和投资收益定价法；其目标是销售价格要高于成本，以便实现开发利润。竞争导向定价法是以行业竞争为基础的定价方法。由于行业竞争的存在，使得价格垄断受到限制，因此价格并非越高越好，否则会出现市场被竞争项目蚕食的局面，从而导致滞销乃至项目失败。一般说来，多采用行业价格比较法或比较权重结合法。需求导向定价法是以目标客群的购买能力为基础的定价方法；通常以购买能力和市场接受的价位来倒推和确定成本。根据本项目的特点，以及我们对数据的搜集，建议采用第一种方法（成本导向定价法）与第二种方法（可比竞争导向定价法）相结合，来综合考虑本项目的定价。根据初步测算，本项目的整体均价，按目前的市场价格推算，高层应在4200元/m2，多层应在6000元/m2，而第一期对外团购的整体均价应在3600-3700元/m2（高层）的区间。
三、渠道策略
本项目可采用的销售渠道有以下几种方式：第一销售渠道是指能够直接促成客户成交的销售方式。客户通过我们的宣传推广，从感兴趣——了解——认识——熟知——接受——成交。这是一条最普遍通用的销售路径，约有50%以上的客户通过这条通道购房。对于项目而言，开发商具有多年的开发经验，有专业的销售人员，主要会采取直销的销售方式。第二销售渠道本质是第一销售通道的延伸。当通过第一销售渠道购房的客户成交后，对我们的售后服务和产品品质使客户感到满意，建立了良好的市场口碑，并由客户和社会舆论进行传播，从而引来其他客户购房，这样就形成了第二销售通道。第二销售渠道的来访客户数量可能不如第一销售渠道大，但成交率一般较局。团购也是一种十分有效的销售方式。济南市房价依然缓步走高，很多个人和单位组织团购购房，以求达到降低房价的目的。我们可以充分利用人们的这种心理，委托他人或自行联系单位或组织团购。团购可以加快销售速度，迅速回笼资金。网络。目前，国内网民数量猛增，人们通过网络了解信息和购物的习惯正在形成，而本项目的目标客户群中拥有相当比例的网民。我们可建立自己的网站，也可在各大专业网站制作网页、信息和接受订购，从而扩展销售通道，增加销量。同时网络宣传和销售也可在一定程度上扩大楼盘影响，树立楼盘形象。
四、促销策略
公关活动策略。在营销4p策略中，公关促销是出了广告之外最重要的一种促销方式，在房地产营销中地位尤为重要。公关对象与目标，主要有目标客群、政府、银行、媒体、关联企业等。对于消费者公关，既需要诱之以利，也要动之以情；对于政府，要以社会利益和政治利益的双重性，获取其支持；对于银行，以利益和安全性为公关基点；对于媒体，以新闻价值和利益性为公关基点；对于关联企业，以利益为基点建立战略联盟。对于每种公关活动，需要严格把握如下程序：明确公关目的、预计公关代价、确定公关对象、选择公关形式与制定公关方案、举行公关活动和评估公关效果。不同的营销阶段所采用的公关活动在类型和作用上不一样。形象期的活动在于树立产品形象和知名度；造势期的公关活动在于积累开盘客源；开盘期的活动在于促进热销；而持续期和尾盘期的活动在于树立口碑、以“以老带新”策略促进销售。
销售促进。销售促进也是促销手段中具有举足轻重作用的方式。其能起到吸引和留住顾客、促进下单购买和强化项目品牌的作用。本项目在操作中可以采用的销售促进方式包括：人员推广、参加房交会、重点区域Sp巡展、重要企业Sp巡展，付款方式的多样化、销售折扣优惠的使用等等。在人员推广上，要重视人员行销的作用，特别是在团购重点区域的人员行销，是本项目第一期销售成功与否的核心。对于吸引客源来到销售现场、促使其下单的措施主要有以下方面：面积灰空间或赠送面积、免（代缴）相关税费或免物管费、抽奖促销、竞价销售和限时特卖、一次性付款优惠、分期付款优惠、银行按揭优惠、升值销售等。以上促销措施应结合具体的促销活动予以执行。
销售策略。整体销售策略。根据项目的营销战略，我们建议，本项目的整体销售策略如下：以高层电梯的快速销售来回笼资金，以多层洋房的销售来提升项目的盈利水平。高层电梯以锻造高性价比的产品为主要销售说辞，以团购的手段来实现高层的快销，为项目的整体开发打下坚实的物质基础。多层洋房以高品质的产品、大型居住社区为主要说辞，通过控盘的方式，对外逐步销售，并且逐渐提升销售价格，以树立项目入公司的品牌，同时，为项目树立一个价格标杆，从而有效地促进价格较低的高层电梯的销售。
推售货量部署。项目推售战略分析。对于项目整体来说，先推售哪一批单位，再推售哪一批单位，然后推售哪一批单位，需要以前瞻性眼光来确定总体推售战略。本项目的分期开发战略，体现了项目整体上的推售战略。结合价格策略，先以较低价推售第一期，然后逐步提高价格推售第二期、第三期。
项目货量特征分析。应全盘考虑项目各个分期货量的推售部署。在同一期内部，要做到不同楼栋的搭配销售；在同一楼栋内部，也要各单元、各单位、各户型搭配销售。不能因为尽快回笼资金的压力，而先推朝向好、户型佳的单位，否则较差的房源将无人问津，从而造成大量“死角房”的挤压。因此，需认真分析货量中的好、较好、一般、较差、差的户型单位，应对不同的单位区别做价，“一户一价”，搭配销售。
推售节奏及销售控制。本项目需注重推广及销售节奏的控制，分期、分批、有重点、有节奏的推出，保证推广、销售上的连续性。各单位的推售同样需要节奏上的控制，是集中引爆还是持续推售都需要仔细考量。
把握楼盘及客户特性。采用“集中引爆”的推售节奏。这个过程分为“蓄水-开盘-封盘”的过程，有利于形成销售上的“羊群效应”，制造紧张热销的现场氛围，给人“供不应求”的热销感觉，鼓动客户产生购买动机，从而加速推进销售。善于发现和引导市场需求。在项目推售过程中同样需要密切关注市场的需求变化，保持市场敏感度，针对市场变化随时调整推售策略。不断地进行阶段性创新突破，而非一成不变、固步自封。
价位链条的合理控制。如果前期推售部分销售火爆，也不要认为前期价格定得过低而无原则的疯狂涨价。如果价格拉升的幅度把握不好，很容易形成销售阻力而影响中后期销售。市场反应情况及竞争情况。市场反应热烈，可考虑适当提前开盘或加推新单位；市场反应不理想，需要推迟开盘时间等。
根据市场宏观环境、竞争对手的影响或抓住了一些利好因素，就需要采取非常规的推售节奏；或者为了抢占市场而加快推售节奏，或者为了避开一些不利因素而加以减缓推售节奏。
【参考文献】
[1]决策资源集团房地产研究中心编.地产策划实施指南[m].中国建筑工业出版社，2007.
[2]决策资源集团房地产研究中心编.现代房地产广告策略全案[m].暨南大学出版社，2008.
房地产项目营销策略研究篇2
关键字：房地产；工程管理；全程策划
1引言
房地产项目的策划研究室对房地产工程进行构思、设计和评选优化的一个过程。在策划的过程中要考虑到房地产项目的具体的目标，要对房地产市场进行充分的调查研究。在策划的过程中要本着独特的设计理念，结合各种有效的手段按照房地长工程项目的策划程序来对房地产项目进行规划。
房地产工程管理的全程策划能够帮助企业在决策过程中更加准确的执行目标计划。在房地产工程开始之初需要对管理全过程进行定位和预期。在项目的开发过程中就要充分发挥管理的作用，统筹策划房地长工程内部的各部门之间的关系，明确在房地产项目的管理中的重点和难点。我国目前对房地产的开发程度越来越深，所以对房地产工程管理的全程策划研究也越来越得到重视，对全程策划的要求也越来越高。本文围绕房地产工程全程策划中的核心步骤展开研究。
2房地产工程管理全程策划研究的内容
2.1房地产工程的区位分析和选择
房地产工程对区位的选择要求较高，选择较好的区位能够带来更好的经济效益。影响房地产工程项目区位的因素较多，通常工程项目所在地的地形、水文等自然条件对区位的影响较大。另外在城市中不同的地块位置有着不同的用途，城市规划部门对土地的规划要求不尽相同，这也会对房地产项目的区位选择产生明显的影响。所以在房地长项目区位选择的时候要充分的对城市的定位、城市发展的方向和目标有一个准确的认识。同时也要考虑到城市的交通方面的因素影响，随城市的市政基础设施和公共的配套服务设施的完备情况、人口和经济分布情况也要有全面的了解和认识。
2.2房地产工程项目的定位
房地产工程项目的定位主要是对产品的定位、对客户的定位、对形象和品牌的定位。产品的定位主要是为了在公众面前树立一个良好的产品形象。对房地产工程的定位是房地产开发企业将自己的产品有目的和针对性的推广和销售。要考虑到所面向的客户群体的需求。对客户的定位就需要了解房地产项目的消费群体的特征，对消费者的行为和动机进行研究。要注意对房地产工程项目产品形象的宣传，能够方便快捷的进行形象的宣传，跟工程周围的各种市场环境结合起来。在房地产企业竞争激烈的今天，房地产开发公司必须确立自己的企业品牌和开发的房地产工程项目的品牌。
2.3房地产开发项目的营销策略
房地产开发项目的营销策略的核心是以消费者为中心。在营销策略的制定过程中要对消费者的消费需求和消费的欲望有一个全面的认识，在此基础上来制定合理的销售计划，制定合适的销售价格，从而来吸引更多的客户的眼光。另外在销售策略的制定过程中要适当的考虑房地产工程项目销售的节奏。房地产项目的营销策略主要是产品策略、价格策略和营销渠道的定位。
2.3.1产品策略
只要高品质的产品才能更好的吸引客户，在房地产企业的营销活动中房地产产品是核心。所以房地产工程管理的目标就是围绕如何生产出最合适的房地产产品。从而来使得房地产项目的使用价值最优，有着合适的销售时间和销售地点。注意采取合适的策略并进行相互之间的整合，具体如下：1)差异化的策略，采取差异化的策略的企业需要自身具备一定的核心竞争力。使得企业自身在经营理念、企业文化、关键技术等方面形成独特的优势。这种独一无二的差异性就是企业的显著特点，就会跟进啊吸引消费者的眼球，从而来提高房地产企业开发的项目在消费者心中的地位和价值，能够使得消费者有更好的购买意愿来购买房地产产品。2）对于开发的房地产的定位要明确。早定位方面要综合考虑市场、功能和专营性这几个方面。3）品牌策略，房地产企业在制定品牌策略的过程中关注的要不仅仅是某个开发楼盘自身的知名度。更为重要的是房地产开发企业要注重企业自身形象的构建。4）服务策略，房地产企业必须注意潜在的客户的需求，在房地产工程的全程策划过程中企业一定要积极的去向客户宣传自己的产品，可以借提供各种资讯服务来达到宣传的目的。
2.3.2价格策略
价格策略在房地产工程的管理中有着极为重要的地位。价格的变动直接能够体现的消费者购买欲望的变化上，会直接影响到企业的销售业绩和获得的利润。在实际的价格策略的制定过程中要适时的了解市场的变化以便及时的做出调整。房地产开发企业在价格的制定上一般采取成本导向定价、需求导向定价和竞争导向定价。在定价技巧的选择上要从心理、差别形象和地点时间来综合的考虑。
2.2.3渠道策略
房地产开发企业开发的房地产工程项目药效真正的实现经营的目标，必须要构建完善的市场渠道。我国目前大多数的房地产工程项目都是采用的是直接营销的渠道，也就是房地产企业自身直接和消费者面对面。这种销售渠道可是使得房地产企业跟好的了解消费者的消费动机和购买欲望。能够更好的随市场的变化而变化。但是这种销售渠道也存在自身的缺陷，例如销售面狭窄和工作效率不高等情况。现在在一些房地产工程的全程策划管理中已经引入了间接的营销渠道，通过中间商来更加广泛的和消费者接触，从而获得更全面的市场信息。
2.3.4促销策略
房地产市场营销促销策略，是指房地产开发企业以人员或非人员的方法，把有关房地产商品的信息传递给消费者，帮助或说服消费者购买房地产商品，从而实现企业整体营销目标的一种手段。促销的方式有多种，房地产企业的推销人员通过与消费者进行接触和洽谈；向消费者宣传介绍房地产商品，达到促进房地产租售的活动。其优点为可尽快向消费者传递企业和房地产的有关信息、了解消费者的需求、与消费者建立良好的关系，使得消费者也发挥推荐和介绍房地产的作用。但是优秀销售员少以及销售人员的流动会影响目标消费者的转移等。还可以选择电视、报刊、网络、广告牌等各种形式的广告进行促销。利用公共关系促销是指房地产企业为了获得人们的信赖，树立企业或房地产的形象，用非直接付款的方式通过各种公关工具所进行的宣传活动。公关促销不是由企业直接进行的宣传活动，而是借助于公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行的宣传活动。
2.4房地产工程施工管理策划
房地产项目施工管理策划对于房地产开发企业来说是至关重要的，因开发商前期的所有工程以外的精心策划，最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。为保证项目工程实施的顺利进行，各开发项目根据自身特点，有针对性的制定好项目工程管理策划尤为重要。根据项目开发总体计划，从工期及施工难度要求、营销展示需求、工程量大小、物业类型、当地实际情况等方面进行标段划分。它的划分直接影响到施工流水、营销秩序、总包利益、现场管理协调难度。由于现代房地产开发的节奏很快，尽早将项目工程销售，就能尽早的让资金回笼。因而，工期是标段划分的首先要考虑的问题，即要确保工期满足项目销售的要求，这也是重中之重。同时，为确保项目的可实现性，又必须对项目各标段的施工难度给予充分考虑，如施工场地是否够用、水电的接入是否方便、开盘后的营销线路是否可以与施工路线很合理的区隔等等，在确保工期的前提下，要保证施工“难度”是可实现的才有意义。
结语
房地产工程管理的全程策划设计的面比较广，所需要的信息量也比较大，在管理的过程中要合理的安排各个部分之间的相互关系，结合工程的特点制定完善的全程策划策略。明确全程策划中的重点和难点，从而来不断提高房地产工程管理的水平。
参考文献：
[1]贾生华,戚文举.房地产开发企业精品战略解读——以绿城集团、中海地产和雅居乐地产为例,2008-11-05
房地产项目营销策略研究篇3
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
主要工作内容：
一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项
目所在区域的市政规划入行了解熟悉；
二、开展房地产市场调查
①市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察
②房地产市场调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。
三、项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
四、提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：项目开发阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；
主要工作内容：
一、开展房地产市场动态调查
深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析
①竞争楼盘扫描
②替在竞争对手入入可能扫描；
③供给量分析
④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套；
⑤竞争对手的市场定位及趋向
⑥竞争对手的价格基准分析
⑦竞争对手的背景和实力。
三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群
①消费者的二手资料分析
②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)
四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路
根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路
①产品分析
②本项目的Swot分析(优劣势分析)
基于Swot分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略
五、战略分析与规划
①项目卖点回纳
②营销总策略
③销售价格总策略
④总推案分阶段策略
⑤公关与宣传总策略
⑥营销推广项目的策划
*各阶段推广主题策划
*各阶段营销分析与总汇
*各阶段市场动态分析与对策
*各阶段客户总体分析与推盘策略
渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析
六、最终确定销售渠道选择
①自售
②：
通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司
对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告
组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取方案，确定物业公司。
签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。
注：如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。
第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售
主要工作：
一、完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；
二、制定销售模式、设计销售组织的架构；
三、其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房
屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；
第四阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率；
主要工作：
一、制定详尽可行的营销策略并组织实施
①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明
销售的总体战略思路和目标的制定
销售模式的选择和设计
销售阶段的划分和时机选择
②推盘策略
选择时机
选择房源
销控计划
总体均价的制定
制定一房一价的价目表
单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等
④付款方式
优惠政策
分期、分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策
市场预热期的价格政策和数量控制
开盘价格的动态策略
Sp(销售推广)活动价格策略和销售控制
调价计划和调价技术
整体价格和房源调价技术
⑤广告策略
主题制定房地产营销策划流程详细说明
品牌形象定位
媒体计划
广告创意
现场包装设计：
1、围墙2、广告牌3、LoGo指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念
房地产项目营销策略研究篇4
关键词：房地产；消费心理；营销策略
房地产营销，就是房地产开发商通过各种策略将房地产信息传递给消费者，使消费者对楼盘形成认识并产生购买欲望，最后做出购买行为的一种管理过程。随着我国房地产市场的快速发展，我国房地产市场化步伐不断加快，目前已经由卖方市场向买方市场转变，房地产企业要想在激烈的市场竞争中取胜，必须加强对消费心理的探究，将消费心理与房地产营销策略紧密结合起来，使房地产营销策略更加符合消费者的心理求。
一、房地产营销中存在的突出问题
（一）房地产建设项目不符合消费心理
随着房地产市场竞争的不断加剧，房地产企业将房地产建设项目的核心都话在了打造优质产品上，并且不断追求建设项目各个方面的完美之处，但却忽略了消费者的心理需求，尽管制定了很多营销策略，但缺乏对消费者心理需求的分析，无法打造出满足消费者需求的产品。还有一些房地产企业盲目生产房地产产品，本着以“卖”为目的，更多的是靠推销产品，而不是以符合消费者心理的产品吸引消费者。
（二）房地产销售价格不符合消费心理
在当前各地政府限购、限贷的情况下，合理的价格特别是符合消费者心理预期的价值显得更为重要。但目前很多房地产企业缺乏对消费者心理预期价格的市场调查和分析，有的超出消费者心理预期价格导致消费者无力购买，而有时低于消费者心理预期价格导致消费者怀疑项目质量。
（三）房地产销售渠道不符合消费心理
随着国家房地产“新政”的不断出台，房地产企业都面临着很大的销售压力，而且也要面临着环境的不断变化，完善和创新销售渠道显得至关重要。当前我国房地产企业销售渠道存在渠道权力滥用、渠道设计单一等问题，还没有建立比较有效的销售网络，还不能很好的从消费者心理需求出发，建立有效的能够吸引消费者的销售渠道，也就无法保持长久的竞争优势。
（四）房地产促销方式不符合消费心理
当前我国房地产企业在促销方式还比较传统，多数都采取广告促销的方式，无法很好的抓住消费者的消费心理，无法赢得消费者的支持和信赖。特别是很多房地产企业不注重消费者“感知价值”的营造，很多时候都采取“精品户型、买一赠一”、“精致装修、直接入住”、“产值XX万，拥有一个家”等销售方式，由于提高了消费者的心理预期，因而极易造成反作用，引起消费者不满意。
（五）房地产客户服务不符合消费心理
客户服务是房地产营销的重要环节，能否抓好客户服务对于完善房地产营销策略具有重要作用。当前很多房地产企业在客户服务方面还不尽如人尽，还没有从客户最直接、最现实、最长远的利益出发开展客户服务，在客户投诉处理、客户房屋维修、物业管理服务、客户管理服务等方面还缺少创新性举措，很多时候不能够从客户心理需求出发进行服务，导致客户满意度不高。
二、基于消费心理的房地产营销策略分析
（一）完善产品策略
基于消费心理完善产品策略，首先必须大力加强对不同身份、不同层次、不同购买力消费者的市场调查和分析，着力提升产品价值，突出产品的“无可替代性”，激发消费者的消费心理。加强房地产项目所在地消费习俗心理的研究，着力培养消费者的消费习惯习俗，激发消费者的购买欲望。着力培养消费者的忠诚度，深入挖掘消费者的消费需求，满足消费者的内心规范和消费价值，使房地产产品能够与消费者内心规范和消费价值相对应。
（二）完善价格策略
价格是影响房地产项目销售的重要因素，也同样影响着市场需求和房地产企业的利润，合理的价格策略能够推动房地产项目的销售，特别是在现代市场竞争环境下，价格越来越成为竞争利器。基于消费心理完善价格策略，应当采取“尾数定价”和“整数定价”相结合的方式，通过“尾数定价”让消费着感到实惠，通过“整数定位”，满足高消费者心理。还要采取“声望定价”策略，从房地产企业在整个行业中的品牌形象和竞争实力出发，通过高价位满足消费者需求。同时还应兼顾“折扣定价”策略，综合运用现金折扣、数量折扣、节假日折扣、季节性折扣等多种形式。
（三）完善渠道策略
基于消费心理完善渠道策略，应进一步健全和完善“直接销售”与“间接销售”相结合的销售渠道策略。在“直接销售”渠道方面，房地产企业应大力加强直接销售的资金支撑、建立强大的销售团队，加强大直接销售人员队伍建设，提高直接销售整体水平。在“间接销售”渠道方面，要大力推行商渠道策略，房地产企业在委托中间商进行房地产产品销售的时，要健全和完善激励机制，激发中间商的积极性、主动性和创造性，使其成为
（四）完善促销策略
基于消费心理完善促销策略，应将房地产产品信息传递到潜在客户的有效性作为根本原则，针对消费者进行有效的情感沟通和信息沟通，真正达到促销的目的。完善促销策略，应将广告促销、人员销售、公共关系促销紧密结合起来，促销策略必须明确产品效用，特别是要向消费者明确独特的利益承诺，以此提升销售形式的吸引力。还要加强公共关系策略，大力加强新闻宣传活动，加强与新闻媒体的合作，大力营造良好的舆论环境。
（五）完善服务策略
基于消费心理完善服务策略，要求房地产企业进一步健全和完善客户关系中心，将客户关系管理从被动服务向主动服务转变，建立销售部门与客户服务相结合的服务机制，不断优化业务巩固节。要将客户收楼满意度、客户投诉处理满意度、客户物业管理满意度作为客户服务策略的重中之重，通过优质的客户服务来提供房地产产品吸引力。
三、结束语
随着我国房地产市场的快速发展，消费的需求呈现出更加多样化的特征，房地产营销策略应更加倾向于消费心理的研究，着力提升产品、价格、渠道、促销、服务等各种营销策略的有效性，真正制定出更加符合消费心理的房地产营销策略。特别是随着国内房地产行业的竞争日趋激烈，如何从购房者的消费心理出发制定具体营销策略，对于提高房地产企业的经济效益具有重要的现实意义，必须引起房地产企业及从业人员的高度重视。
参考文献：
[1]王辉，李铁.浅谈房地产营销策略的影响因素[J].现代商业，2013（08）
[2]刘菲.消费心理与房地产营销策略之间的关联分析[J].企业技术开发，2013（28）
房地产项目营销策略研究篇5
【abstract】throughoutthecurrentdevelopmenttrendofChina'srealestateindustry，thecompetitionintheindustryisfierce，coupledwithChina'shousingsystemandlandusesystemreform，makingthedevelopmentoftherealestatemarketenvironmentmorecomplex.So，inordertoachievethebestmarketingobjectives，itisnecessarytodevelopasoundmarketingstrategywiththedevelopmenttrendofthemarket，usemodernmarketingconceptsandmeanstomeetthediverseneedsofcustomers.accordingtotheproblemsexistingintherealestatemarketingplanninginthenewperiod，thispaperputsforwardtheintegratedmarketingstrategyofrealestateforreference.
【关键词】房地产；营销；问题；策略
【Keywords】realestate；marketing；problem；strategy
【中图分类号】F274【文献标志码】a【文章编号】1673-1069（2017）05-0011-02
1引言
当前的房地产行情一路飙升，出现了市场泡沫，为了进一步规范房地产市场，国家强化了宏观调控，国土资源部等职能部门也实施了不同的政策对其进行约束。在此环境下，房地产逐渐过渡到买方主导市场需求，市场营销的作用日益突出。但目前我国的房地产营销体系还不够完善，尤其是营销策略的针对性、有效性偏差，在一定程度上制约了房地产行业的健康发展。基于此，本文主要分析了新时期房地产营销策略，旨在为房地产行业的发展提供一些建议。
2新时期房地产营销策划存在的问题分析
2.1i销观念落后
一线城市和省级城市的房地产发展行情较好，房地产企业极为重视市场营销策略的科学合理性，而在一些经济水平偏低的城市中，房地产的营销策划工作就不是那么到位，对市场营销的认识和理解比较肤浅，片面、单一的市场营销策略，使得产品的销售情况偏差，无法实现企业预期的盈利目标。
2.2市场调研不深入
市场调研工作的全面开展与营销观念与思路密切相关，落后的营销观念使得营销策划人员不重视市场调研工作。有些企业虽然进行了一定的市场调研工作，但调研结果局限性较大，没有进行准确的市场分析与定位，目标客户需求不了解，这种流于形式的市场调研根本无法为营销策略的制定提供有用的数据和信息，也就无法全面掌握整个楼盘的优势与劣势，销售成绩偏差，直接影响了企业的经济效益与社会效益[1]。
2.3网络营销模式不完善
现如今是信息时代，互联网的迅猛发展为各行各业提供了更为广阔的平台，网络营销成为销售的重要渠道。但目前有些房地产企业对网络营销的作用还没提起重视，部分三四线城市的楼盘广告都是通过新闻网站等其他媒介传递出来，使得有购房需求的消费者无法及时得到准确、全面的楼盘信息，减少了目标客户量；同时，由于楼盘信息覆盖面的局限，导致很多人无法了解相关信息，流失了一部分潜在客户，极大地降低了营销效率。
2.4品牌意识偏差
经调查研究数据显示，品牌会提高产品价格的20%-40%，甚至更高。我国的房地产企业数量超过了6万家，但人们熟知的房地产企业，恐怕只有万达商业地产、中粮置地等。这就表明很多房地产企业的品牌意识较差，还需要进一步扩大品牌效益在企业价值中的比例。
2.5营销宣传过度夸大
目前，存在于房地产行业的一个普遍特征就是重视概念炒作，炒作内容包括从户型到整个小区，甚至到周边环境，这种营销方式直接造成消费者对房地产企业不信任，影响到房地产后期产品的销售，损害企业的经济效益和社会效益，不利于企业建立良好的品牌形象。
3新时期房地产营销策略综合分析
3.1产品策略
房地产产品是消费者的直接需求表现，而市场营销始终都是围绕消费者需求来进行的，所以产品策略作为核心直接决定着其他营销策略。具体来说：①建筑规划。合理的规划能够提高整个建筑的档次，由于现在高层建筑较多，所以建议采用大围合方式来布局建筑整体，尽可能降低高层建筑所带来的压抑感以及对视问题，完善和集中小区内部景观系统，栽植符合当地气候和地理环境的植物和花卉，美化整个区内的环境。还可以在小区中心设置生态型花园，并完善室、健身室等场所，扩大造园空间，丰富业主生活。②合理的户型设计。目前，户型以一居、两居和三居为主，在设计户型时要坚持南北通透的原则，提高通风和采光效果，尽量使餐厅和客厅相通，给人视觉上的敞亮感，提高消费者的满意度。③智能设计。信息化和智能化的普及，便捷了人们的生活与工作。现在部分建筑引进了智能家居系统，例如可视化门铃，电视监控、远程抄表、电子巡更等，让家居的每个细节都触手可及。建筑设计还应进一步提高智能水平，采用互联网系统，实现业主的实时互联；还要构建便捷、高能的过滤污染系统，采用长效有机气体过滤网，如Honeywell，来有效预防气体的污染；构建智能降噪系统或绿色降噪系统，降低噪声污染带来的影响。
3.2价格策略
当前房地产营销的一个主要策略就是价格策略，不同的房地产项目有着不同的价格，体现出不同的品质，当然这里面也有一定的炒作成分[1]。房地产产品的价值量巨大，价格是消费者首先要考虑的因素。从中我们可以看出，价格策略的科学合理性至关重要。众所周知，楼盘销售价格包括开盘价格和后期的销售价格，二者之间存在一定的差距。通过细致的市场调研可以发现，大部分的房地产企业执行的价格策略都是低开高走，就是开盘时价格偏低，当占据一定的市场份额之后，选择合适时点，提高产品价格。该策略有利于提高产品的市场占有率，获得更多的市场收益。在项目开盘时，该策略可以聚集大量潜在客户，并实现快速回笼资金的目的。
3.3网络营销
第一，网络直销。建议房地产公司建立自己的营销网站，在网站上展示项目信息，方便消费者清晰、直观地了解房地产项目的具体情况和销售细节。这样会减少销售人员费用，充分展示企业的形象。第二，与第三方平台合作。现在多数房地产项目的营销渠道之一就是与第三方平台合作，比如搜房网、链家地产等网络营销平台，通过与他们合作，来进一步拓宽营销渠道；同时房地产企业也可以通过这种方式获得消费者的信息，及时地对项目产品的价格根据市场行情、消费者信息作出适当调整。第三，微博营销。微博营销是新媒体时代出现的一种全新的营销方式。建议企业注册名为“XX房地产X项目”的微博号，来项目信息，收集消费者的反馈信息，同时迅速锁定目标人群，达到事半功倍的效果。
4结语
综上所述，目前房地产行业的发展既面临着良好的机遇，同时也面临着严峻的挑战，同行业的竞争以及国家的宏观调控，使得房地产企业必须重视市场营销策划，以高效、科学的营销策略来实现产品的畅销。本文简要分析了产品、价格以及网络营销方面的策略，希望对促进房地产行业的繁荣发展有一定的借鉴价值。
房地产项目营销策略研究篇6
【关键词】房地产业服务营销策略
在房地产市场竞争日益激烈的大环境下，市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线，因此加强房地产服务营销对房地产开发商提高自身的综合实力有着十分长远而重要的意义。
一、服务营销及房地产营销的趋势
作为服务营销基石的“服务”概念，营销学者一般是从区别于有形的实物产品的角度来进行研究和界定的。非利普科特勒把服务定义为“一方提供给另一方的不可感知且不导致任何所有权转移的活动或利益”。而美国市场营销学会则将其定义为“主要为不可感知，却使欲望获得满足的活动，而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会利用实物，而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权将不涉及转移的问题”。不管对服务的定义如何，一般而言，与有形产品相比，服务具有以下特征无形性这是服务最为显著的一个特征，它可以从三个不同的层次来理解。首先，服务的很多元素看不见，摸不着，无形无质。其次，顾客在购买服务之前，往往不能肯定他能得到什么样的服务。第三，顾客在接受服务后难以对服务的质量做出客观的评价。
中国房地产营销的发展经历的是一个从局部到全局、从单一到综合的这样一个过程。随着中国房地产开发环境的变化、市场竞争的加剧，以及房地产营销本身所存在的不足，房地产营销必将继续向前不断发展。其主要的发展趋势表现为服务营销的思想将逐步深入到房地产的营销过程中。一直以来，房地产业都属于第三产业，即服务业的范畴，房地产业具有一些显著的服务特征。随着服务营销理念在中国的广泛传播，服务营销中的相关思想和营销方法将被房地产业普遍接受。全程整合营销将是未来房地产营销的主流。将整合营销的理念运用到房地产开发的全过程营销中，这是未来房地产营销的主流。
二、基于服务营销的房地产营销组合模式构建
房地产业属于第三产业服务业的范畴房地产业是现代国民经济中的一个重要行业，它是一个包括房地产的投资、开发、经营、管理和服务等行业的产业部门。而且房地产产品具有服务产品的相关特性。
由此我们可以清楚地看到房地产产品具有服务产品普遍有的无形性、异质性等特征，同时房地产产品的不可移动性与服务产品的不可储存性具有一定的相似性。
服务业的营销是服务营销研究的传统领域，服务营销的相关理论自然可以用来指导属于服务业的房地产营销。同时，房地产产品具有很多服务产品的特性，所以服务营销的很多理论可以应用到房地产营销的理论探讨和实践应用之中。基于以上观点，本文试图从服务营销的营销组合策略体系出发，来构建房地产的营销组合策略模式。在充分考虑到房地产产品的无形性及消费者感知对房地产营销的影响的情况下，从房地产开发的全程出发，以服务营销的理论为基本出发点，借鉴服务营销的7pS策略，笔者认为，房地产营销组合模式应该包括产品策略、价格策咯、渠道策略、沟通策略、人员策略、有形展示策略和过程策略。
产品策略。根据房地产整体产品概念，房地产产品包括了其所提供的空间、户型，小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修，楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等。因此，产品策略便是在项目开发之前，确定以上内容的框架。其工作内容包括了建筑策划、品牌构建、物业管理服务内容的确定等。
价格策略。房地产楼盘的定价必须科学地根据楼盘造价、利润、税金、地段、朝向、楼层、房地产市场利息率、物价指数和商品房的市场竞争状况、供求状况、市场反应周期曲线并结合楼盘的消化过程的规律性，进行价格战略性决策及过程控制。在房地产定价中，一是要控制好销售前期、中期、后期的销售比例和价格，二是要利用期房和现房的销售各自优势，控制好预售阶段，使现房能热销，以获取项目的最大效益。
沟通策略。在接受了多年房地产广告等促销方式而进行的教育后，消费者日益成熟老练，对楼盘综合素质的高下有着自己明确的评判标准，普通的广告说辞、概念设计已难以让他们动心。开发商们不能再局限于单方面的销售促进，而应该注重与消费者的有效沟通，彻底摒弃过去“教师爷式”的强加于人的促销行径，以积极的方式适应顾客情感，建立基于共同利益上的新型关系。房地产营销中的沟通策略包括传统的促销策略，如广告，销售促进和公共关系同时，顾客关系管理己成为刀几发商与顾客有效沟通最有成效的策略。
渠道策略。营销渠道是将产品山生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中，主要有三种主要的营销渠道开发商直销、委托商销售和房地产经纪人销售。开发商可以根据自身的实力、房地产市场结构、楼盘素质等因素选择适当的渠道策略。
有形展示策略。所谓“有形展示”，是指服务市场营销管理的范畴中，一切可传达服务特色及优点的有形组成部分。由于房地产产品具有无形性特征，并且该特性对购房者产生了种种特殊影响，房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略，充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象，从而规避房地产无形性带来的不利影响。房地产营销中的有形展示策略包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。
人员策咯。在房地产营销中，营销人员对于顾客对楼盘质量的理解具有相当重要的作用。因此，房地产营销组合应该充分考虑“人”的因素。人员策略既包括了营销人员的构成、培训、管理、激励、仪表、态度管理等，又包括了顾客参与程度的管理、顾客参与行为的管理、顾客与顾客之间的联系等。
综上所述，论文认为基于有形产品营销理论建立起来的房地产营销组合模式，由于没有考虑到房地产产品的“服务”特征，不能有效地解决房地产营销实践所遇到的实际问题因此，论文从服务营销的理论出发，认为房地产营销的组合策略应该包括产品策略、价格策略、渠道策略、沟通策略、有形展示策略、人员策略和过程策略。该模式对房地产项目的实践指导作用，还需要更多的房地产项目来检验。是笔者以后将从事的研究和实践工作。
房地产项目营销策略研究篇7
关键词：消费者导向房地产营销体验式营销
引言
房地产企业实施的体验式营销系指以顾客与产品、企业及企业人之间的互动为基础，来刺激企业与消费者之间产生积极的感官与情感交流，并使得顾客认可企业给出的产品或服务的定义的一个营销过程。房地产体验式营销是在充分考虑消费者体验感和实质性利益的基础上，对传统房地产企业的营销方案作出人性化改进，从而有效促进消费者的购买欲望转化为房地产企业的现实收益，实现企业价值和消费者利益的双重最优化目标。
消费者导向的房地产体验式营销模式的若干问题
（一）房地产体验式营销的营销主题定位问题
房地产企业体验式营销方案的营销主题定位存在如下不容忽视的问题：其一，房地产企业的市场定位缺乏精准性，企业产品无法给消费者留下独特印象，导致消费者难以快速从众多房地产品牌中有效识别其产品。房地产开发商的逐利本性决定开发商倾向于模仿当前热销楼盘的营销主题定位模式，产品定位随波逐流。例如多数开发商的楼盘开发贪大求洋，偏好使用“高档社区、上流品味、水岸雅景、传世名宅”等内容空泛的宣传噱头，未能使消费者清楚认知该小区的具体功能定位和质量优越之处（尹丽，2011）。其二，部分房地产企业重视对小区营销主题定位和品牌宣传，忽视对房地产企业的营销主题定位和品牌打造。对于房地产企业而言，特定小区的营销主题设计和品牌建设只能给企业带来一次利润回报，而企业营销主题设计和品牌打造则可以增进企业可持续竞争能力。消费者的消费行为对其关系网内的亲朋好友具有显著的激励性，具有良好口碑的企业品牌有助于促使房地产企业的销售额呈几何倍数增长。其三，房地产企业的营销主题定位缺乏有效的全流程设计。消费者体验的改进是一个持续、渐进式过程，房地产企业应当将增进消费者利益的基本理念贯穿到从项目调研到小项目立项，从市场细分到市场营销策略实施的每个阶段。
（二）房地产体验式营销产品设计的问题
其一，房地产产品设计未能充分考虑消费者对周边景观设计的需求，或在景观设计环节盲目追求奢华设计效果，忽视景观设计对消费者价值的增进。房地产景观设计中存在如下具体问题：一是景观设计前期准备工作中忽视与房地产目标客户群体的充分沟通，在景观设计的整体效果协调和后序施工阶段未能将消费者对景观设计的诉求有效整合进景观设计方案中，从而导致景观设计与消费者需求的背离。二是开发商在“贪大求洋”心态的误导下盲目追求景观设计奢华效果，使得众多房地产开发项目表现为奢华、浮躁、异国情调的特点，忽视占消费者主流的中产阶级对“邻里和睦、生活温馨”社区的迫切需求。在房地产小区景观设计方案的决策方式须从房地产企业决策者个人独断式决策方式，向以充分市场调研为数据支撑基础，以消费者为导向的民主决策型决策方式转变。三是房地产企业的景观设计存在个性化不足，模仿性凸显的特点，同质化景观设计和建设模式与消费者个性化需求特征相背离。
其二，房地产企业的建筑设计师与消费者之间缺乏有效的互动渠道，致使房地产前期设计方案偏离消费者导向，降低消费者体验水平。部分房地产企业忽视房地产开发所具有的长周期、动态性等特点，只考虑房地产项目立项阶段的市场调研，对于后续阶段市场变化缺乏有效的跟踪，对房地产项目建设阶段的国家及地区政策环境缺乏深入研究，上述市场因素和政策因素加大了房地产企业增进消费者体验的努力的难度。
其三，由房地产产品设计瑕疵所衍生的不良房地产营销策划方案也不利于增进消费者体验水平。部分房地产企业在知晓其产品存在明显质量瑕疵的前提下，不积极履行对消费者的告知义务，反而采取广告促销等营销技巧来掩饰其产品质量瑕疵或夸大其住宅价值。此种营销策划的实质是用“广告创意”来掩饰“品质瑕疵”，是房地产企业与消费者之间的心智博弈和利益对抗，对开发商的诚信和消费者的实质利益都造成了损害。此外，房地产企业还存在强制消费者签订权责不平等的格式合同，房屋实际交付面积小于合同约定面积，房屋预售广告浮夸现象普遍，售后服务条款难以落实等问题，其根源在于我国房地产行业法规尚不健全，行政管理当局监管不力，以及房地产企业缺乏消费者导向意识，致使房地产营销行为与消费者利益相背离。
（三）房地产体验式营销方案的实施阶段问题
基于消费者导向的房地产体验式营销的实施阶段存在如下问题：其一，房地产企业实施的促销价格策略显单调，未能与改善消费者体验水平的营销目标实现有机结合。当前房地产企业的定价策略一般遵循着在开盘阶段采取低价促销策略，在中后期楼盘推广阶段采取稳步提价策略，其目的是试图给消费者营造一种楼盘热销，产品销售紧俏、供不应求的幻象，从而激励消费者尽快支付购房款。该定价策略背后的营销理念是假设消费者属于冲动型购买者，其购买行为缺乏理性，这一策略所期待制造出的热销假象有引发消费者逆反心理的可能。房地产企业在制定价格策略时应当充分考虑消费者的购房心理价位，采取市场导向型价格策略，并根据房地产热销周期和竞争对手的价格定位来适时调整本企业的产品价格。其二，房地产企业的促销策略显单调，重视形式华丽，忽视实质利益，缺乏对消费者的实质性让利行动（黄天虎，2011）。多数房地产企业较为重视营造房地产促销活动的火爆场面，各种热场式促销方案偏重营造形式上的热烈营销气氛，并无确凿证据表明此类方案可以实质性改善销售结果。房地产企业的形式化促销策略的成本最终都要摊薄在单位面积的销售价格上，其实质上是增加了消费者的购房负担。再者，房地产企业的促销广告策略重视运用华丽的效果图和浮夸的广告语来刺激消费者的购买欲，广告中很少明示该物业对消费者的体验感提升和实际价值增进有何帮助。导致上述问题的根源在于房地产企业忽视了营销活动的过程性和长期性，未能重视在营销策略的制定和实施阶段与消费者展开积极互动。
消费者导向的房地产体验式营销模式实施对策
（一）营销主题定位环节的体验式房地产营销策略
体验营销的核心内容是挖掘客户的真实需求信息，掌握客户需求的内在驱动因素及其对增进企业价值的帮助，并据此研究客户的心理体验水平。随着我国市场经济的快速发展，消费者对房地产的需求定位已然从传统的“居者有其屋”的物质性需求层面上升为“营造家庭温馨，改进生活方式”的情感式精神层面的需求（赵剑英，2009）。体验式房地产营销模式的营销主题定位可从如下方面展开：其一，以生态宜居性为主题设计体验式房地产营销方案。在房地产客户的消费决策过程中，除了对房屋本身质量及价格提出基本要求之外，更多的消费者开始关心房地产的生态型及宜居性价值。房地产企业应适应当前消费者特征的变动趋势，以生态性及宜居性作为房地产营销主题设计的核心理念。其二，以营造消费者体验氛围为主导来设计体验式房地产营销方案。房地产营销方案的主题设计内容是房地产企业传递品牌理念和承诺的载体，体验主题不是房地产企业的经营理念内容的重复，而是以提升消费者体验水平为导向对服务内容进行重构，将企业服务内容与消费者体验活动有机结合为一体。消费者体验是包含情感、认知与行为于一体的复杂心理过程，房地产企业应当采取适合消费者消费特征的方式刺激消费的感官，创造令消费者印象深刻的体验感，确保营销方案与消费者的情感诉求的高度一致性。
（二）产品开发环节的房地产体验式营销策略
在房地产体验式营销模式的产品开发过程中，房地产企业更多关心体验式房地产产品开发给企业带来的价值增进，而消费者更为关注自我消费欲求的满足程度。在进行体验式房地产产品开发时，房地产企业应依据营销主题的不同和目标市场的差异性来制定恰当的产品开发策略。具体而言，房地产企业可从如下方面选择适合本企业特点的体验式营销产品设计角度：其一，房地产企业可从营造营销情景的方式强化消费者体验感知度。情境式营销体验系指房地产企业通过营销房地产产品消费氛围的方式向顾客传递产品价值。房地产企业应超越传统的居住需求体验要求，使得消费者感知到其购买的绝非单纯的房屋，而是以房屋实体为基础的居住环境。这要求房地产企业突出其开发区内的精致景观设计，并使得消费者认知到房地产项目周边的高尚教育、医疗服务设施给其物业实体价值带来的情境体验价值增值。其二，房地产企业可通过在产品设计中融入房地产项目参与体验项目的方式来增强消费者对该项目的情感体验价值。美国学者巴里·费格教授指出，形象与情感是营销世界的力量源泉。房地产企业应当紧扣以人为本，在营销产品开发中融入文化理念，强化消费者在房地产项目设计与建设过程中的参与度，从而增强消费者对房地产产品的愉悦感受，提升消费者对房地产企业的情感认知价值（戴春山，2011）。
（三）营销方案实施环节的房地产体验式营销策略
其一，房地产企业应当从增进客户物业价值的角度来设计房地产产品营销方案。具体而言，一是要求房地产企业应当强化对客户需求特征的跟踪调查，深入把握特定区域的特定客户群的需求特征，以客户个性化需求为基础，因地制宜的设计房地产产品和营销方案；二是要求房地产企业改变对待客户的购买要求和投诉建议的应对策略，将客户放置在企业运营的核心地位，特别应当对客户的非理性要求给出积极的、人性化的解决方案，从而营造良好的企业形象；三是重视建立房地产开发企业、物业管理公司与业主之间的开放、公平、公正的利益博弈平台，诚挚邀请业主积极参与房地产项目的营销策划和物业管理，在增进业主物业价值的前提下提升房地产项目的销售额和收益率水平。
其二，房地产企业应当准确把握与行业内竞争者的竞争与合作关系定位。鉴于房地产项目的天然垄断性，房地产行业内竞争者之间可以在如下领域结成企业联盟并采取合作策略：一是房地产客户信息资源及营销策略等方面实现知识共享；二是联盟内部的企业伙伴之间可以采取共同的防御策略以应对外部竞争者对本地市场的入侵。再者，即便合作伙伴企业之间也存在一定强度的竞争关系。这是由于房地产合作企业担心过度的资源整合将导致本企业在未来市场竞争中丧失领先地位，故将在合作中采取一定的自我保护措施。房地产企业可以通过制定有别于竞争对手的差异化营销策略的方式，有效规避竞争对手特长，凸显本企业优势领域，从而巩固本企业核心竞争力优势地位。
其三，房地产企业应当以强化内部员工管理水平为基础来确保体验式营销策略的有效实施。房地产企业员工是企业与消费者展开沟通的桥梁，是企业实施一切营销方案的基础性人事保障。房地产企业若想提升消费者的体验水平，首先则需在企业内部塑造良好的员工服务文化。房地产企业应当为员工创设有利于有营销才华员工通过公平竞争脱颖而出的制度环境，为员工提供充分的个人成长发展空间；为员工提供具有浓郁人文关怀的企业文化环境，形成企业、员工与客户之间相互理解、关怀的良好企业文化氛围。房地产企业将企业期许员工对待客户的方式作为企业对待员工的方式，有助于企业潜移默化的培养员工善待客户的信念，并在此思维惯式的作用下有效改善客户的体验水平。
参考文献：
1.尹丽.当前房地产体验营销存在的问题及策略研究[J].吉林省经济管理干部学院学报，2011.25（5）
2.黄天虎.房地产业顾客参与对品牌忠诚的影响—顾客体验的中介作用[D].南京财经大学，2011
房地产项目营销策略研究篇8
房地产市场统计调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。
一、市场统计调查的意义
1、狭义的统计调查
狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。
对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、广义的市场调查
广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。
对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及/！/广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
二.市场统计调查在房地产行业中的应用
1、前期
这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。
相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品统计调查
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势统计调查
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。
2、中期
开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位统计调查
考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求统计调查
通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘统计调查
了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试统计调查
在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传统计分析
对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场统计调查
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。
(3)销售监测统计调查
随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。
(4)业主满意度统计调查
房地产项目营销策略研究篇9
【关键词】浅谈；房地产企业；绿色营销；策略
以环境保护为导向的绿色营销观念是一种全新的营销观念，是21世纪生态文明时代企业谋求生存和发展的必然选择。作为对城市生态系统高度依存的房地产企业，其开发经营活动必然会受到城市生态资源的硬性约束。在城市生态环境日渐恶化、可持续发展理念的深入人心和消费者绿色需求引导市场新走向的多重背景下，绿色营销就必然成了房地产企业新的经营策略。
一、房地产绿色营销的背景
在中国，建筑业对可持续发展的冲击已日益严重。建筑业在消耗大量自然资源，如水、能源、土地和原材料的同时，也在恶化着环境，主要体现在土壤侵蚀、生物系统破坏以及人口膨胀。要实现可持续发展，势必要。求建筑业进行革新，减少能耗，降低对自然环境的影响，为人们营造更为健康舒适的居住和工作环境。房地产企业有必要实施绿色营销策略，将绿色生态观念引入其营销活动，克服传统营销的环境问题，实现资源的最优化配置来达到减排目的，推动社会的可持续发展。
二、房地产业绿色营销的现状及问题
从实践上说：一方面，目前房地产企业在实施绿色营销战略过程中还存在着很多的困难，比如说：房地产绿色需求的不够旺盛、房产企业缺乏开展绿色营销的内在物质基础、相关法律法规的不健全等等；另一方面房产企业在实施绿营销战略过程中也存在着很多问题，比如：没有真正引入绿色营销理念，所谓的“绿色房产品”只是虚有其表；绿色房产品的溢出成本太高，导致定价过高；没有完整的绿色营销渠道等等。从理论上讲：绿色营销理论研究较多，但如何将其科学合理的运用到房地产业，形成房地产绿色营销理论，就这方面的研究目前还不够成熟。
三、房地产绿色营销策略的研究
1.进行绿色市场分析。首先收集房地产绿色信息，包括：已投入市场的绿色物业的类型、地段位置、规模、价格、促销方式、入住率、购买群体的特征；已动工但尚未建成的绿色物业的类型、地段位置、拟建规模、拟售价格；绿色建材市场的价格水平、供应渠道等信息；房地产企业搜集这些信息，并对其进行深入研究和分析，判断其相对本企业而言的可用性，为企业绿色营销的具体实施提供线索和行动依据。
2.制定绿色计划。计划是企业开展一切活动的先导和指南。周全严密而又切实可行的计划是企业直取捷径、少走弯路的前提和保证。房地产企业为确保绿色营销活动的顺利实施，必须预先制定一套完整的计划，包括：绿色建材采购计划、清洁施工计划、物业环境管理计划、环保投资计划、绿色教育计划等。这些计划应说明企业在营销过程中的环保努力方向，以之为日常决策的指导。
3.开展绿色施工，开发绿色物业。首先要确立环境目标。拟建物业在能源与资源的节约利用，对环境的不利影响如何达到最小，对地球的危害如何降低等一系列问题在项目施工前应该有明确的目标。然后，推行清洁施工技术以确保目标的实现。清洁施工要求在施工过程中要注意施工场地的环保问题，施工引起的空气污染、噪音问题，同时还要求施工应使用可再生成分和可有效回收成分的建筑材料，使用带有较少包装的产品和材料，在工地建立废物回收系统，回收和重复利用拆除得到的材料，最终开发出绿色物业。
4.制定绿色房产品价格，开辟绿色销售渠道。绿色物业的建造采用绿色环保材料和清洁施工方式。由于绿色建材在传统建材功能基础上又增加了一项环保功能，在绿色建材开发技术尚未成熟的情况下，这项技术成本自然要在价格中得到体现。因而，当前建材市场上绿色建材的价格普遍要高于普通建材的价格。房地产绿色销售渠道，是实行销售渠道绿色化，应对销售人员进行绿色教育，以便于绿色销售的有效开展。通畅高效的绿色渠道既有利于销售业绩的提升，也有利于房地产企业绿色形象的扩大与传播。
5.进行绿色管理，树立绿色房产绿色企业形象。房地产绿色营销管理的内容是多方面的，它包括对绿色房产品的绿色管理（涉及房产品开发过程中的绿色管理、房产品的售后绿色管理等方面）和房地产企业本身的绿色管理。房地产企业要进行绿色营销，那么企业自身也需要建立与之相适应的绿色管理制度，树立绿色企业形象。
6.进行房地产绿色营销评价。房地产绿色营销评价包括两方面的内容：其一是对绿色房产品的评价，主要就企业所开发的绿色房产品按一定的标准进行评判，确定其是否符合绿色的要求以及符合的程度等；其二是对企业实施绿色营销的效益进行评价，主要就企业在绿色营销的整个过程中所获得的全部有形收获（例如利润的增加）、无形收获（例如企业形象的提高、生态环境的改善等）同全部支出（如环保产品的设计、绿色消费观念的宣传等）的对比关系进行评价。
结语
为了实现房地产企业在追求自身利益发展的同时，兼顾生态环境的可持续发展。将绿色主题引入房地产领域，实现其环保价值，充分考虑购房者的绿色消费观念，并将此作为房地产产品从设计到实施、从销售到服务的出发点和着力点，消费者的绿色消费需求成了房地产开发商实现经济利益的推动力，同时也可以实现客户利益和环境利益的有机结合，从而在带动经济发展和社会生态发展的同时，促进住房条件和环境的极大改善，房地产开发商的可持续发展战略目标才会得以实现。
作者简介：
毛泓樟（1994-），湖南长沙人，汉族，本科，主要研究方向：工程管理。
于学军（1973-），湖南株洲人，汉族，本科，高级实验师，主要研究方向：工程管理。
参考文献：
房地产项目营销策略研究篇10
【摘要】近年来，微信发展势头迅猛，各行各业都在寻求借鉴微信发展的合适方式。房地产行业积极参与其中，微信现已成为房地产营销不可或缺的工具。本文以传播学“5w”为理论基础，以漳州万科城为例分析房地产项目微信传播的基本策略，探寻微信对于房地产项目营销的影响，并给出相应的建议。
关键词房地产微信5w模式传播策略
微信是时下最热门的社交软件之一，它以移动网络为基础，用户可以实时收发语音短信、图片和文字，并支持视频聊天及多人群聊。2013年10月微信用户超过了6亿。
随着微信的迅速发展，微信传播策略逐渐成为房地产企业和业界学者研究的对象。2012年，首个房地产官方微信——碧桂园十里银滩上线，到今天，微信已成为房地产企业营销不可或缺的一个环节。本文试从拉斯韦尔“5w”模式出发，以传者、渠道、内容、受众、效果5个方面对房地产项目微信传播进行详细探讨。最后再以万科项目“漳州万科城”为例，分析房地产微信当下的传播策略，对房地产营销的影响，并给出具体的建议。
一、5w模式与房地产项目微信的传播策略
1、房地产项目微信的传播主体
房地产项目微信公众账号从属于房地产营销的一部分，通过向受众传播项目信息最终促进产品销售。传播主体包括促进房地产开发销售的一切代表方。其中包括广告公司、商和房地产开发商等机构。
一般来说，房地产开发商主宰着微信内容的制作和第一手传播，但也会委托相关及地产广告公司管理微信公共账号。
公司和地产广告公司依附于地
产项目，房地产开发商根据自己的需要委托他们综合产品信息、项目理念传达、营销活动等要求策划和创作微信内容。从前期策划到微信内容制作，房地产开发商始终起着决定性的作用。但微信内容的传播时间、元素搭配等，房地产开发商和及地产广告公司相互协作，以达到最优的传播效果。
2、房地产项目微信的传播渠道
房地产项目微信传播主要是以线上互动为主，通过微信公众平台进行传播。微信公众平台隶属于微信推出的公众账号管理平台，通过相关部门进行申请认定，在账号资料的真实、合法、准确和有效性方面承担一定的责任,具有一定的公信力。自2012年8月微信公众平台推出以后，就一直受到房地产项目的青睐。房地产项目注册微信公众账号，通过位置签名、二维码等多种途径向潜在购房者推广相关信息。
位置签名是房地产项目微信传播的广告牌，每个房地产项目微信公众平台都有独有的位置签名，当周围有人使用“附近的人”功能时。就能在其手机上显示房地产项目独有的个性签名。简单、简洁的房地产项目微信签名能够有效的传递项目信息。
二维码是房地产项目微信传播的在线电子商务。二维码是微信公司为了扩展微信使用人群开发的功能。通过线下推介，让人扫描，让客户关注房地产项目微信公众账号。极大的方便了房地产企业信息的扩散，有效的降低了营销成本。房地产企业通过公众平台，打造在线商场，制作在线楼书，推送自己的项目信息，潜在购房者足不出户便能接受到项目楼盘和商铺的最及时信息。通过线下系列活动，诱使客户扫描二维码，在客户收获一个新的项目资料同时，房地产项目也建立起同客户之间直接联系的强关系。
3、房地产项目微信的传播内容及表现特点
房地产项目微信通过线上传播，吸引意向客户参与互动，最终到案场完成交易，有效减轻了传统营销成本高、传播困难、时间地点局限性的不利之处，提高了购房者与开发商之间的沟通力。不同的房地产项目推送不尽相同的传播内容。目前来说，常用的房地产项目微信传播内容主要有以下几种：
（1）项目概况。介绍项目的基本情况，包括楼盘简介、基本户型以及相关基础配套介绍，通告项目基本信息诸如开发商、楼盘地段、大概面积、配套、项目定位、联系方式等各方面介绍。
（2）日常推送。包括项目活动及新闻类软文推送，主要以项目最新的活动营销信息为基础，同时夹杂一些有趣的新闻和本地消息，提高订阅者的阅读兴趣，巩固微信账号的粘着力。
（3）在线互动。包括推送
关键词、智能服务和在线互动咨询，在线互动在购房者和开发商之间直接互动交流上架构了桥梁，房地产项目微信账号通过智能服务、
关键词，人工咨询等服务为购房者解答疑惑。
（4）会员及点评系统。微信项目会员制度进一步增加了顾客项目粘着力，开发商通过推出相应的预约看房团、论坛以及周期性会员活动，凝聚以项目为中心的用户粘度。点评系统中购房注册者可以书写对项目的印象，也可以参考专家对于项目的公正评价。点评系统进一步提高了顾客的参与性，提高了项目的公信力。
4、房地产项目微信的受众
房地产微信传播面临巨大的受众，2013年数据统计，微信平台公众账号大众知晓率达92.6%，超过45.4%的微信用户低频使用微信公众账号，24.2%的微信用户频繁使用微信公众账号。2014年通过对北京、上海、广州、深圳四个超大型城市用户手机上网数据统计，使用微信用户上线率已超过QQ，成为当下中国人最受欢迎的社交工具。而手机微信传递信息的人群广泛分布在70至90年代出生的人，他们的共性是高等教育出身，对新兴事物富有接受力。其中月平均收入在6000元以上用户占据32.4%，月平均收入在10000元以上占据8.3%，月平均收入在3000元以下的占15.5%，不难看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的购买力，和房地产项目受众有很大部分重合，这使得房地产企业利用微信平台推广项目成为了可能。房地产项目微信传播针对的是实际或潜在的购房者群体，根据微信营销理论，在微信平台内将购房者群体划分类型，又可区分为青年升级型、青年栖居型、老年改善型、富贵升级型、富贵休闲型、收租投资型以及占有投资型。简而言之，当下大多数购房群体都是微信的用户，或受微信的影响。
5、房地产项目微信的传播效果
房地产项目微信公众账号的出现改变了传统房地产营销、环境、户型价格是购房者在挑选房源时着重考虑的三大要素。传统房地产营销重视“体验——样板房户型展示”和“价格宣传——刺激购买”模式。为了完成这两样模式，首先要传播给受众项目楼盘的相关信息，以达到吸引受众到现场感受的目的。房地产微信能更精准的完成这个目标，和o2o模式类似，微信传播先通过线上内容专门性推广，最终吸引客户到达现场促进交易。
房地产微信传播能更好提升购房者满意度。在房地产营销过程中，即使完全不用微信公众账号进行传播，也不过减少了地产项目传播的一种渠道，不会降低项目本身的吸引力。但一旦使用微信进行传播沟通，将显著提升现有的公众的知晓度和关注度。对项目销售形成助力。
二、个案分析——漳州万科城微信公众账号运营
漳州万科城是万科集团2014年于福建漳州建设的全国第37座万科城，总建筑面积达80万㎡，是漳州少有的全配套大城项目。自2014年4月漳州万科城微信认证至2014年6月首次开盘大卖，微信粉丝破万，结合线下完成了“定制装修由你”等重大营销事件，万科集团利用漳州万科城微信公众账号完成了一次完美的营销。专业化的团队是漳州万科城微信传播成功的必要条件，漳州万科城聘请业内知名微信广告公司制作微信，并请专人把控微信出品。多渠道宣传促进了粉丝的快速增长，在营销现场和物料印刷上重视二维码的扫描；增加和粉丝之间的互动性，安排粉丝在线上投票选出自己心仪的装修产品，及时公布名单，迅速扩大了项目的影响力，提高了口碑。内容的时效性方面做到了当天制作，重视趣味性和互动性，一天一条的频率培养了受众的阅读习惯。
三、房地产项目微信传播策略
通过对房地产项目微信传播“5w”模式中五个传播要素的分析，以及对漳州万科城微信公共账号运营现状的探究，笔者认为当下房地产项目微信传播若想取得更优的传播效果，应当重视内容、语言和三个方面的传播策略。
1、微信内容的选择
房地产项目微信内容的策略包括项目品牌的维护和内容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。项目品牌的维护工作包括项目企业品牌的宣传和维护，要不遗余力的在任何时候和企业品牌相关的信息，最终给受众以深刻印象，灌输企业良好的正面形象。内容上要先研究针对的受众，按照受众的喜好安排微信的内容，同时注意重点，不要同时太多消息影响受众阅读，注意互动性和可参与性。
2、语言风格的选择
作为一个新型的媒体平台，微信公众平台拥有自己的独有语言风格，房地产项目微信应当选择适当的语言风格，让受众更好的接受。富有人情味是房地产项目微信平台吸引粉丝的前提，忠实的粉丝不可能长期阅读没有人情味的内容；个性化的语言有助于创造轻松的沟通交流圈，形成独有的圈层文化，让粉丝拥有归宿感。
3、合理的规律
房地产项目微信平台要重视微信内容的规律性，长期不会让粉丝失去热情，取消关注；过于频繁则会打扰粉丝的生活，影响粉丝的观感。适合的信息节奏能满足粉丝的期望，形成和粉丝之间平等交流的气氛。
参考文献
①杜普龙、郝生跃、任旭，《房地产项目微信营销研究》[J]《.建筑经济》，2014（12）
②杜晓婷、李燕临，《微信传播策略及社会影响研究》[J]《.中国报业》，2014（24）
③敖杰，《房地产企业微信营销研究》[D].重庆师范大学，2014
④蔡群峰，《我国房地产企业微信营销研究》[D].广西师范大学，2014