房地产企业财务报告篇1
关键词：财务报告舞弊房地产Logistic回归模型
我国的房地产业起步于20世纪80年代中期，是一个成长性很高的行业。如今，房地产业在我国经济生活中已有举足轻重的地位，但由于我国的房地产企业起步晚、规模小、基础差，其企业缺乏规范性管理，企业的财务状况也面临会计核算体系不健全、缺乏有效的内部控制制度等问题，这些都使得房地产企业出现财务报告舞弊的风险加大。本文结合房地产企业的相关运营特点和财务特征，在国内外财务报告舞弊现有的研究基础上建立一套适合我国上市房地产企业的财务报告舞弊的识别模型。同时找出识别房地产企业财务报告舞弊的关键指标，为各有关信息使用者的决策提供依据。
一、文献综述
（一）国外文献西方国家资本市场产生时间较长，国外学术界较早地进行了上市公司财务报告舞弊的研究。Lee，ingram和Howard用列举的方式对财务报告舞弊作了定义。在他们看来，财务报告舞弊就是系统性的利润操纵。霍华德.R达维亚（2004）认为财务报表舞弊指的是在企业向外界披露财务报表时有意将财务报表上的一项或多项余额虚报的一种欺诈。在michaelR.Young看来，只有违规的财务报表被用于决策并造成损失时，这种违规才是舞弊。persons，Beasley，Beneish等从行业、董事会特征、财务指标等方面对财务舞弊公司的征兆做了进一步研究。persons（1995），BellandCarcello（2000）运用财务指标建立Logistic模型，Beneish（1997）通过建立probit模型来识别财务报告舞弊现象。
（二）国内文献与西方国家相比，我国证券市场建立时间相对较晚，所以我国学者对上市公司财务报告舞弊现象主要进行规范研究。阮锦勤（2003）以48家被公开实施舞弊的上市公司为样本，对财务报告舞弊的现状进行了多角度的考察，并通过反映舞弊征兆和舞弊特征的两类指标建立Logistic回归模型，结果表明调整后每股现金和应收账款与收入比两个指标可以识别财务报告舞弊公司。明（2006）以8个财务指标为变量进行研究，最终建立了一个由应收账款周转率、毛利率指数和资产质量指数为变量的舞弊识别模型。陈国欣、吕占甲、何峰（2007）研究回归模型表明：实际上只需要盈利能力、管理层持股比例、独立董事规模、审计意见四个变量就可以较好地识别预测上市公司财务报告舞弊，而且通过Logistic回归技术建立的模型整体识别正确率已达95.1%，可以说效果相当显著。梁杰、任茜（2009）在我国上市公司财务报告舞弊信号的审计与识别一文中从公司管理层、关系对象、公司治理结构及内部控制制度等方面揭示了财务舞弊的迹象。
二、研究设计
（一）研究假设本文以我国上市房地产企业财务报告为样本，通过综合考察上市房地产企业公开的财务数据，寻求舞弊房地产企业在财务指标上共有的，能区别于未舞弊公司的特征，从而建立一个由多方面指标反映的识别模型。由此，本文提出以下假设：
假设1：:所有可以公开获得的财务报表数据是真实、公允的
假设2：被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司均为有舞弊行为的公司
假设3：未受行政处罚的房地产公司均为财务报告正常的公司（即非舞弊公司）
房地产企业财务报告篇2
关键词:房地产企业 财务管理 财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
房地产企业财务报告篇3
关键词：香港与内地；会计准则差异；财务报告
中图分类号：F233文献标志码：a文章编号：1673-291X（2016）20-0137-02
香港作为自由贸易港，素来有着“投资者乐园”的美誉。如今越来越多的内地上市企业选择同时赴香港上市，以便更好地开展进出口以及国际投融资活动。截至2015年底，a股2818家上市公司中，共有82家上市公司同时在香港发行了H股。这些公司除了按企业会计准则在a股市场披露年报外，同时按照香港财务报告准则还需要在H股市场对年报进行披露。通过对这些企业H股市场年报和a股市场年报的比较，笔者发现，因为两地会计准则的差异，对上市公司财务报告也有一定的影响。
一、香港会计准则体系
2005年1月1日起，香港并行两套会计准则，一套是香港财务报告准则，另一套是中小企业会计准则。
“香港财务报告准则”一词是指已颁布的香港会计准则（HKaS）、香港财务报告准则（HKFRS）、标准会计实务公告（HKSSap）及香港会计师公会的指南。
根据香港会计师公会提供的准则手册，截至2006年6月，共有生效的会计准则31个、财务报告准则7个，此外，还有若干准则的解释性公告。这些会计准则和财务报告准则无论是在准则名称和编号，或是其准则内容，还是在其后的准则指南都与国际会计几乎相同。在每个准则后都带有附注，说明其与国际会计准则的差异之处。可见，香港财务报告准则已经与国际财务报告准则高度趋同，实现了国际化。因此有人说“香港会计准则就是国际会计准则”，这是一点也不夸张的。
二、中国企业会计准则体系
中国企业会计准则体系在“十一五”规划的开局之年正式，并从2007年1月1日起在上市公司范围内实施。目前，实施效果良好，实施范围也逐步扩大到所有金融企业、中央大中型企业及部分地方企业。
中国企业会计准则体系由四部分内容构成：一是基本准则，在整个准则体系中起统驭作用，主要规范财务报告目标、会计假设、会计信息质量要求、会计要素的确认、计量和报告原则等。基本准则的作用是指导具体准则的制定和为尚未有具体准则规范的会计实务问题提供处理原则。二是具体准则，主要规范企业发生的具体交易或事项的会计处理。三是会计准则应用指南，是对具体准则相关条款的细化和对有关重点难点问题提供操作性规定，它还包括会计科目、主要财务处理等。四是企业会计准则解释，主要针对企业会计准则实施中遇到的问题作出解释。这四项内容既相对独立，又互为关联，构成统一整体。
三、香港与内地会计准则的不同之处
（一）关联方的认定
香港会计准则将同受国家控制的企业均视为关联方，所发生的交易作为关联方交易，在财务报表中要求披露。这一规定不符合中国内地的实际，因为中国内地的国有企业及国有资本占主导地位的企业实际上均为独立法人，自负盈亏，如果没有投资等纽带关系不构成关联企业。因此，内地的关联方披露准则规定，“仅仅受国家控制而不存在其他关联关系的企业，不构成关联方”，从而限定了国家控制企业关联方的范围，大大降低了企业披露成本。
（二）长期股权投资
1.对于同一控制下企业合并形成的长期股权投资――子公司，香港会计准则规定，按照“合并对价”进行初始计量；内地会计准则要求，母公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中账面价值的份额进行初始计量。
2.对于联营公司的长期股权投资，香港会计准则要求，在个别报表中需要按照成本法进行核算，在合并报表中才按照权益法核算；内地会计准则要求，个别报表和合并报表中均按照权益法核算。
3.对于对合营公司的长期股权投资，香港会计准则要求，在个别报表中需要按照成本法进行核算；内地会计准则要求，在个别报表和合并报表中均按照权益法核算。
4.企业因处置部分股权投资或其他原因丧失了对有子公司控制权的，处置后采用权益法核算（成本法转权益）。对于剩余股权，香港会计准则要求，按照公允价值作为剩余股权的初始计量值（假设上述交易发生在当年，且公允价值的调整为增加的影响）；内地会计准则要求，在个别财务报表中要求：
a.按处置或收回投资的比例结转应终止确认的长期股权投资成本；
b.比较剩余的长期股权投资成本（a）与按照剩余持股比例计算原投资时应享有被单位可辨认净资产公允价值的份额（B），若出现a
c.视同剩余股权自始采用益法核算，其他综合收入和资本公积。
5.对于同一控制下企业合并，合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，香港会计准则要求，并未规范同一控制下企业合并的会计处理，一般以支付对价的公允值（非企业合并时还包括直接相关费用）作为长期股权投资的初始成本，规定计入投资成本；内地会计准则要求，应当于发生时计入期损益。
（三）投资性房地产
1.投资性房地产后续计量模式。香港和内地会计准则都要求所有的投资性房地产均采用相同的计后续量模式；另外，目前尚不存在约束性条款要求必须采用相同的后续计量模式，因此，若选用不同后续计量模式也将出现准则差异。香港会计准则规定，允许在整体选用公允价值模式的情况下，对个别公允价值无法可靠计量的投资性房地产可以采用成本计量；内地会计准则规定，如果存在个别公允价值无法可靠计量的投资性房地产，则整体必须选用成本模式计量。
2.存货转换为按公允价值计量的投资性房地产，香港会计准则要求，不做上述区分，直接将公允价值与账面价值的差异确认为损益；内地会计准则要求，仅将公允价值小于账面的部分计入当期损益，公允价值大于账面的部分计入所有者权益利润表项目差异。自用房地产转换为按公允价值计量的投资性房地产，若原自用房地产已计提减值准备，且转换日该资产公允价值上升，香港会计准则要求，允许先转回原已计提的减值准备，此后还有差额的才计入所者权益；内地会计准则要求，不允许将原计提的减值准备转回，直接将账面价值与公允的差额计入所有者权益。自用房地产转换为按公允价值计量的投资性房地产后，待该项投资性房地产处置时，香港会计准则要求，直接转入留存收益；内地会计准则要求，将计入所有者权益的“公允价值变动”转出计入当期损益。
3.对于完工前的自建投资性房地产，香港会计准则要求，按照整体投资性房地产选用的模式计量，即若整体投资性房地产选用公允价值模式，则完工前的自建投资性房地产也需要采用公允价值模式计量；内地会计准则要求，按照成本模式计量。
4.对于满足投资性房地产确认条件的“土地使用权”，香港会计准则规定，“土地使用权”作为“经营租赁下持有的房地产权益”确认为“投资性房产”时，必须采用公允价值计量，否则不能确认为“投资性房地产”，需要作为“预付租赁款”；内地会计准则规定，应确认为“投资性房地产”，可以选择成本模式计量，也可以选择公允价值模式计量。
（四）固定资产
1.对于固定资产后续计量，香港会计准则要求，对于“不动产、厂场和设备项目”的后续计量，可以选择使用成本模式或重估价模式；内地会计准则要求，只能采用成本模式对固定资产进行后续计量。
2.对于持有待售非流动资产及终止经营，香港会计准则要求，编制财务报告时，综合收益表和现金流量需要单独列示“终止经营部分产生的净利润和各项现金流量”；内地会计准则要求，编制财务报告时，“利润表”和现金流量不单独体现“终止经营”的税后利润和各项现金流量，仅在附注中披露。
（五）无形资产
1.对于无形资产后续计量，香港会计准则要求，对于无形资产的后续计量，可以选择使用成本模式或重估价成本模式；内地会计准则要求，只能采用成本模式对无形资产进行后续计量。
2.对于土地使用权的确认，香港会计准则要求，将其作为一项“经营租赁合约”计入“预付租赁款”或按公允价值计量的“投资性房地产”；内地会计准则要求，对于在中国内地取得的“土使用权”，将其确认为“无形资产”或“投资性房地产”。
（六）资产减值
对于减值损失转回，香港会计准则只禁止转回商誉减值损失；内地会计准则不允许转回所有长期资产减值损失。
（七）借款费用
对于借款费用确认，香港会计准则规定，只有作为外币借款利息费用的汇兑差额，才作为借款费用；内地会计准则规定，借款费用包括外币专门借款本金及利息的所有汇兑差额。
（八）政府补助
1.对于与资产相关的政府补助，香港会计准则规定，允许将与资产有关的政府补助作为递延收益，并在该资产使用寿命内系统、合理地确认为收益（总额法），或者将政府补助从该资产的账面价值中扣除（净额法）；内地会计准则规定，仅允许使用总额法，将其作为递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配。
2.对于与收益相关的政府补助，香港会计准则规定，允许将与收益相关的政府补助在收益表上单列（总额法），或者从拟补偿的费用扣除（净额法），内地会计准则规定，允许使用总额法，即将与收益相关的政府补助在利润表上单列。
3.对于非货币性资产形式的政府补助，香港会计准则规定，以公允价值或按照名义金额入账；内地会计准则规定，只容许公允价值不能可靠取得的情况下，才可对非货币性资产形式的政府补助按照名义金额计量。
（九）所有者权益
安全生产费用等类似性质费用处理，香港会计准则规定，将其作为一般的利润分配行为处理；内地会计准则规定，通过《企业会计准则解释第3号》对“安全生产费用”及类似性质的费用处理进行了特殊的规定。
（十）收入
将因采用“建造合同”准则而产生的“已完工未结算款”，香港会计准则规定，将其作为一项应收款在资产负债表中列示；内地会计准则规定，作为一项存货在资产负债表中列示。
四、香港与内地会计准则差异对企业财务报告的影响
2015年是我国上市公司全面执行企业会计准则体系的第八年。通过对上市公司公布的2015年年报进行全面深入分析表明，香港会计准则与内地会计准则基本趋同。同时，发行a股和H股的上市公司，香港和内地披露的年报差异非常小。
（一）a+H股上市公司年报净利润比较
82家a+H股上市公司2015年按香港财务报告准则报告的净利润为10493.37亿元，按内地会计准则的净利润为10323.15亿元，差额170.22亿元，净利润差异率为1.62%。其中，净利润完全无差异的有7家上市公司，分别为招商银行、创业环保、中海油服、青岛啤酒、建设银行、中兴通讯和经纬纺机。
（二）a+H股上市公司年报净资产比较
82家a+H股上市公司2015年按香港财务报告准则报告的净资产为66869.31亿元，按内地会计准则的净资产为66488.01亿元，差额381.3亿元，净资产差异率为0.57%。其中，净资产无差异的有10家上市公司，分别为中海发展、招商银行、青岛啤酒、广船国际、创业环保、中（下转160页）（上接138页）国铁建、中海油服、建设银行、中兴通讯和经纬纺机。
（三）82家a+H股上市公司现存差异分析
根据82家a+H股上市公司的年报显示，导致a+H股上市公司净利润和净资产现存差异的主要因素如下。
1.企业改制资产评估产生的差异。涉及36家上市公司。按照内地相关法律法规，企业公司制改制时对资产和负债进行评估，并以评估价值为基础确认为相关资产和负债的认定成本；在H股报告中，有的调整为改制前原账面价值，有的按照重估价报告。由此形成两地市场财务报告中净资产差异合计为54.62亿元，占差异总额的14.32%。
2.同一控制下企业合并产生的差异。涉及15家上市公司。按照企业会计准则规定，同一控制下的企业合并采用类似权益结合法进行会计处理；香港财务报告准则选择采用购买法。公司在两地采用的会计政策不一致，由此形成两地市场财务报告中净利润差异合计为4.38亿元，占差异总额的1.14%。
房地产企业财务报告篇4
关键词：公允价值会计；新兴经济体；国际会计趋同；差异原因分析
一、引言
国际上对制定一套高质量国际会计标准的呼吁已持续多年。国际会计理事会（iaSB）自2001年成立以来，一直致力于建立一套高质量，易理解，执行力强并且能在全世界范围内公认的国际性财务报告准则，并取得了令人瞩目的发展。世界上已有大量的研究证明，单一的财务报告准则可以降低成本，增加信息透明度，提高会计信息质量，促进国际投资和经济发展等（Daske，2008；erickson，D.，esplin，a.，andmaines，2009）。然而，随着国际财务报告准则在国际上的应用日益广泛，国际财务报告准则对新兴经济体的可行性和适用性却受到了一些学者的批判与质疑。一些研究发现，政治，经济和文化等方面的因素会很大程度的影响国际财务报告准则的趋同（Zeff，2013）。一些学者指出，虽然一些国家宣称采用了国际财务报告准则，但是他们并没有完全采纳国际财务报告准则，仍然有部分财务报告准则的内容没有被采用。另外，国际财务报告在标准上的统一未必能保证会计实践的统一，财务信息表面上的统一可能会隐藏其背后实际会计操作操作和经济制度上的差异（peng，S.，andBewley，K.，2010）。尽管我国曾一度被认为是最不可能采用国际财务报告准则的国家之一，财政部在2006年新颁布了一部与国际财务报告高度融合的企业会计准则，意味着我国成为国际财务报告家族中的一员。我国的加入进一步提高了国际会计准则在国际上的认同度，强有力地推动了国际财务报告趋同的进程。2014年，财政部新增了三项企业会计准则并对此前的五项会计准则进行了修订，进一步向国际财务报告准则趋同。虽然我国现行企业会计准则已经很大程度上与国际财务报告准则融合，但仍存在着不小差异。研究发现，我国企业会计准则与国际财务报告准则最大的差异在于公允价值计量的采用（peng，S.，andvanderLaanSmith，J.，2010）。本文通过对比我国最新的会计准则与国际会计准则，研究公允价值会计在我国的采纳和实施问题。
二、公允价值计量在我国会计准则中的采用程度
我国曾在1998年首次允许企业在债务重组，投资和无形资产中采用公允价值计量模式。然而，由于大量企业使用公允价值计量模式进行利润操纵，这一政策在三年后终止了。2006年，我国财政部又一次引用了公允价值计量模式。相比于此前的引用，这一次财政部对公允价值计量模式的应用采取了更加严谨和保守的态度。2014年，财政部在《企业会计准则———基本准则》中修改了公允价值的定义并且新颁布了第39号企业会计准则———公允价值计量，对公允价值计量模式进行了更加详细和全面的解释。我国现行的企业会计准则包括一项基本准则和41个具体准则。表1总结了公允价值计量在现行企业会计准则中的应用。根据表1，在41项具体企业会计准则中，有27项准则对公允价值计量进行了应用。其中，有18项准则在初始计量阶段、10项在后续计量阶段、12项在资产减值测试中用了公允价值计量。另外，有19项准则在会计计量和财务报告的披露、成本分摊等方面对公允价值计量进行了应用。
三、我国企业会计准则与国际财务报告准则在公允价值应用方面的比较
表2列示了我国企业会计准则（2014）与国际财务报告准则中公允价值会计的融合程度。表2详细地对比了我国现行企业会计准则与国际财务报告准则中公允价值的定义、层级，在初始计量、后续计量和减值测试中的应用，和在公允价值的披露以及在其他情形中公允价值计量的应用。根据表2，我国现行的企业会计准则已经很大程度上与国际财务报告准则融合，特别是在公允价值的定义，公允价值在金融资产后续计量中的应用，公允价值的披露要求和费用分配等方面，我国企业会计准则与国际财务报告准则基本一致。但在投资性房地产和生物资产的公允价值层级与资产减值损失的转回方面二者存在差异，最为明显的差异是在非金融资产的初始和后续计量方面。造成我国企业会计准则与国际财务报告准则在公允价值方面的差异的原因主要有以下四类：第一类，市场环境不成熟。首先，作为一个新兴的经济体，我国的市场环境还不足以支撑公允价值计量的实际应用。我国的市场经济起步于1979年，至今还未达到成熟的阶段，因此，我国的市场竞争并不是完全的。在现实中，我国市场常常会出现市场不活跃或是无序交易的情况。然而，公允价值计量的有效应用依赖于高度成熟和自由的资本市场，活跃的市场和有序交易是决定公允价值的基本条件。因此，对于资本市场不完善，“公允价值”不可靠的资产，我国的企业会计准则没有采用公允价值计量模式，而是采用其他更符合我国市场环境的计量方法来保证会计和报表信息的相关性。例如，我国现行的企业会计准则强调，对于投资性房地产和生物资产，只有在存在活跃的交易市场并且能够取得可靠的市场价格对公允价值进行估计的情况下，才能采用公允价值模式进行后续计量。而国际财务报告准则却强调，只有在有“明确的”证据表明无法取得可靠的公允价值的情况下，才能使用成本模式进行后续计量。第二类，利润操纵。主观的判断和输入值的使用使得公允价值计量成为企业操控利润的有效工具。另外，监管体系不健全和相关法律法规的缺失，为企业利用公允价值计量模式虚抬资产价值，操控利润和腐败行为提供了条件。我国在1998年首次采用公允价值计量后，大量公司使用公允价值计量操控利润，财政部不得不停止对公允价值的采用。因此，虽然2006财政部再次采用了公允价值计量，但是对于公允价值使用的范围和条件做出了严格的限制。例如，第三号企业会计准则规定，自用房地产或存货转换为以公允价值计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于账面价值的，其差额应计入所有者权益，而不能计入当期损益，并规定，已采用公允价值计量模式的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，以此来限制房地产公司利用公允价值计量模式虚抬企业利润。类似地，为了防止企业滥用公允价值模式提高资产价值，企业会计准则第8号规定，资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。第三类，我国特殊的经济体制。由于国际会计理事会旨在建立一套单一的全球通用的财务报告准则，因此，对于一些国家特殊的政治环境和经济事项不能完全兼顾。国际会计准则主要考虑了大型股份制公司的合并问题，并没有考虑到我国大量存在的大型国有企业。在国际财务报告准则中，没有对同一控制下的企业合并做出特别规定，所有的企业并购均使用购买法，以收购日的公允价值计量长期股权投资的初始成本。而我国的准则制定者考虑到同一控制下的企业合并这一特殊情况，规定同一控制下的企业合并形成的长期股权投资应使用权益集合法，以财务报表的账面价值为初始成本。第四类，语言差异。除了一些由于我国特殊的政治经济环境和特殊的经济事项造成的差异以外，还有一些差异是由于语言方面的差异造成的。由于国际财务报告准则是以英语制定的，我国的企业会计准则制定者为了使准则的实践者更好的理解，在某些准则的用词上并没有一字一句的翻译，而是使用了更利于我国会计准则实践者理解的文字风格或是加上了更为详细的说明和指导。例如，国际财务报告准则中要求大部分的资产和负债应当以公允价值计量，而在我国企业会计准则中，公允价值计量模式一般被描述为“按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外”（2014企业会计准则01号-存货）。事实上，这两种表述没有实质上的区别。类似地，我国企业会计准则第3号文件———投资性房地产中明确禁止在投资性房地产的后续计量中由公允价值计量模式转为成本模式。国际财务报告准则虽然允许公司在转换模式能使财务报表信息更可靠、相关的情况下由公允价值模式转为成本模式，但是在条款后面特别强调了，这种可能性极小（iaS40.31）。虽然我国企业会计准则和国际财务报告准则中的表述不同，但是却给出了相同的倾向性。
四、未来我国会计准则全面采用公允价值的可能性
房地产企业财务报告篇5
关键词：房地产开发商年报收入良性披露
一、引言
所谓“良性披露”是指房地产开发企业以投资者利益为出发点，完整、持续、有针对性地公开财务信息。根据《企业会计准则第30号――财务报表列报》的要求，房地产开发企业应该对外报告与销售收入确认相关的会计政策和不同类型销售收入的价值信息，为会计信息使用者的的决策提供帮助。根据《国际会计准则第1号――财务报表的列报》的要求，财务报告的目标是向广大会计信息使用者提供财务、盈利和现金流等相关信息，反映管理层的受托经营责任。根据上海证券交易所的《上市公司分行业经营性信息披露指引第1号――房地产》，房地产开发企业应当披露房地产销售情况。本文选择了5家具有代表性的房地产开发企业为样本，对其年度报告进行分析，探析房地产开发企业收入的披露。
二、房产销售收入确认政策披露现状分析
根据《2014中国房地产上市公司测评研究报告》综合实力排名（排除境外上市的地产开发商），本文选择前5名境内上市公司（万科、保利地产、招商地产、华夏幸福、金地集团）作为样本，探讨房地产开发商收入政策披露情况（见表1）。
经过分析样本公司收入披露的政策，房地产开发商在收入确认过程中根据收入确认的五个条件并结合销售合同的签订、竣工验收、付款证明（收款权）、交房手续等环节进行账务处理。该做法紧密围绕准则，但也存在以下问题：
首先，销售收入确认政策披露的语言过于准则化，个性化语言匮乏。众所周知，地产销售和工业制造企业的产品销售存在较大区别，收入的确认政策应该突出房地产行业的销售流程和后续服务。现实中，房地产开发企业不动产销售大致经历收取会员费或诚意金、签署销售合同、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序，房地产开发企业应结合上述销售环节和相关的销售文件（销售合同、发票、交房证明）综合分析确定收入的确认时点。
其次，年度报告中披露的收入确认政策未能联系房地产开发企业的土地开发模式和楼盘销售模式。现实中，房地产开发商的建设用地大多通过招拍挂方式取得，由于后期开发资金需求压力大，房地产开发商可能会考虑采用合作建房、合资建房、受托建房等不同开发模式。很明显，不同模式下其收入的确认时点并不一致，因此在披露收入政策时应结合土地的开发模式。如上所述，房地产开发企业的房产销售模式较多，出于提高销售效率和专业化的考虑，企业经常把自身开发的产品外包给专业房地产公司，由该类公司进行整体策划营销，此时收入的确认就与其销售方式相关。同样，上述样本企业披露的销售收入确认政策中并未指出其销售模式。
三、营业收入列报现状分析
经过对样本公司2013年度财务报告列报情况的调查分析（见下页表2），发现房地产开发企业在会计数据和财务指标摘要中遵照列报要求披露了近三年的销售收入和增长率;在董事会报告中分行业、地区披露其销售签约面积、签约金额和市场占有率等数据，并在报告中披露了其前5名客户的销售额，但还需要在以下方面进行改进：
首先，年度报告集中在披露房地产开发企业的主营业务状况、投资区域、历史财务状况等历史信息，而反映房地产行业特征、企业价值创造力和前瞻性会计信息过少。历史销售收入信息是房地产开发企业确已实现的，实际决策中，信息使用者不仅要了解过去的信息，更要求提供信息的一方披露未来的收入预期实现信息。但上述样本企业少有披露其房产的预期销售价格以及竞争性楼盘供应数量等影响收入实现的重大不利因素。样本公司的大多数收入披露内容属于“强制性披露”，管理层为制止信息不对称致使不利选择可能给企业带来危害，更乐意披露“好信息”，而对“坏消息”不公开，特别是对房产销售收入实现的系统风险信息的披露少之又少。
其次，样本公司年度报告中的相关指标披露形式单一，大都是绝对数和百分比指标，缺乏多层次的统计指标。样本企业的年度报告中披露企业最近3个会计年度的收入数据，基本做到了同一企业不同历史年份的纵向可比，但横向可比也应予以考虑。目前房地产开发商的年度报告中披露的收入数据，缺乏行业间的对比，无法显示其在行业中所处的位置。对于报告使用人来说，了解企业的行业地位和获得不同历史时期的收入数据一样重要。
最后，上述调查的样本企业同属房地产开发商，由于证监会了统一房地产行业信息披露制度，不同样本企业的年度报告披露框架大体一致，缺乏个性，很难得到不同房地产开发商之间除营业收入数额和增长率之外其他有区别的会计信息。很明显会计制度在强调强制性披露和会计信息可比时，影响了房地产开发企业会计信息披露的个性，这样会从表面上给投资者造成不同企业信息披露内容一致的错觉。此外，通过调查研究发现，样本企业的年报收入披露时间更多倾向于三月份，少有企业延迟到四月份，这说明房地产开发企业对年报信息披露的及时性关注程度提高，这样更有利于年报信息的挖掘使用。
四、销售收入年报披露的改善对策
首先，房地产开发企业销售收入的确认政策应紧密结合房地产开发流程对外披露，抓住签约时间和金额、竣工验收时间、收取房款进度、交房手续的办理进度、入伙手续、钥匙领取等关键节点披露其收入政策，避免照搬会计准则，导致披露语言形式化。应结合房地产开发企业的土地开发模式和销售模式来披露收入的确认政策，在自主开发模式下收入的确认政策可以完全遵照已有的准则，在购房者领取钥匙，办理完入伙手续后确认收入。出现合作建房、合资建房等情况时收入的确认政策需要考虑合同中的细节条款披露。在代销方式下收入的确认政策应该联系代销协议中具体的权利和义务来确认收入。
其次，房地产市场繁荣很大程度上受到政府信贷、税收、土地等政策影响，当前限购成为了楼市调控的主旋律，限购对稳定房价和打击投机炒房具有明显作用，受政策冲击，城市商品住宅的成交量大幅萎缩。同时，过紧的调控政策造成土地一级出让市场总体低迷，地方土地市场成交金额也呈现了大幅下滑，购房者等待气氛长期累积。从以上可以看出房地产行业的宏观政策对不动产成交额的影响程度较深。作为房地产开发商应当详细披露国家未来的房地产业宏观调控政策走势预测和收入风险，给投资者详细的政策投资预期。
再次，房地产开发企业除了应该结合行业特点差异化披露销售收入，同时还应披露当期合同销售均价、楼面地价等以便于房地产开发企业之间可比，为投资者决策提供依据。房地产开发企业良性成长依赖于其开发产品的吸引力、竞争力，房地产开发商收取会员费、诚意金、定金等收入尚未形成的销售收入，能很大程度上反映房地产开发商的市场接受程度，为了向投资者提供决策相关信息，应在报表附注中详细披露会员费、诚意金、定金等项目形成的“其他应付款”和“预收账款”明细账。
最后，现有信息披露过分强调可靠性和历史成本原则，把重要性和决策有用性放到了次要地位。笔者认为，企业应当在附注中增加披露与未来收入实现有关联的会计信息，以及国家未来的房地产业宏观调控政策走势和收入实现风险。该举措有利于帮助决策者预测未来收入走势，提高会计信息的可利用度。除此之外，收入的披露顺序应按照报表使用者的决策相关性先后排列，尽量减少不重要事项披露，避免“噪音”。X
参考文献：
房地产企业财务报告篇6
【关键词】房地产业；上市公司；盈余管理
一、我国房地产上市公司的盈余管理手段
作为一个高投资、高回报、高风险的行业，房地产上市公司的所有者为了在竞争愈来愈激烈的房地产市场得到稳定快速的发展，满足房地产上市公司财务报告的自身利润调节需求，不断扩大企业的投融资规模，根据企业的期望盈余，采取多种方法来进行盈余管理。盈余管理是上市公司管理层利用自身的信息优势和职业判断，通过规划交易和会计政策选择等多种手段，对以经营业绩为基础的会计信息进行加工，以影响会计信息使用者对上市公司经营业绩的理解及决策，进而在证券市场、银行信贷、报酬激励等方面取得一定利益的会计行为。
对于房地产上市公司，调整盈余的手段主要包括以下几种：1、通过调整企业的收入确认时点或者隐瞒企业收入来进行盈余管理；2、通过调整成本、费用进行盈余管理；3、通过公允价值计量模式进行盈余管理；4、通过资产减值进行盈余管理；5、利用会计政策的可选择性进行盈余管理。
二、我国房地产上市公司进行盈余管理的消极影响
盈余管理是一把双刃剑。适当的盈余管理会给企业带来一定的利益，受益者不仅仅包括企业的股东和管理人员，可能还会帮助企业规避一些处罚和管制，节省一些不必要的支出等。但是，过度的盈余管理，会使企业的会计信息严重失真，对财务信息的使用者造成误导，不仅使企业的股东和相关投资者的利益受到损害，产生信任危机，甚至还会使企业面临监管部门的处罚，不利于企业的可持续发展。具体来说，盈余管理的消极影响主要有以下几个方面：
1、造成会计信息严重失真
企业管理者通常会根据自身的需要，利用内部人为控制对财务信息进行“加工和改造”，如果企业的这种盈余管理行为超过了一定的度，就会削弱会计信息的真实性和可靠性，使其披露的会计信息缺乏充分性和全面性，甚至缺乏客观真实性。
2、损害外部投资者利益
对于外部投资者来说，财务报告是其了解企业信息的重要来源。如果外部投资者获得的财务信息是经过企业管理人员粉饰过的，那么将会对她们的投资决策产生误导，造成投资者利益的损失。
3、不利于我国房地产业的长远发展
无论企业管理人员作出什么决策，都应该从企业长远发展的角度出发。如果企业管理人员为了眼前利益，对财务报表信息进行过度盈余管理，只会获得短期的既得利益，但是从长远的角度来看，很可能会让投资者失去信心，使企业形象受到损害，进而形成融资困难和经营不力等境况。所以，企业管理人员进行过度盈余管理将会不利于企业的长远发展。
三、规范我国房地产上市公司盈余管理的政策建议
1、完善房地产企业会计准则与方法
为了适应经济环境的变化，会计准则往往在制定时留有一定的可选择空间，对于一些交易和经济事项的确认、计量和报告并没有做出严格的规定。会计准则在一定程度上会滞后于经济行为的创新和实践的发展，这给企业的管理当局进行盈余管理提供了一定的操作空间。所以，要想避免过度的盈余管理行为，本文认为首先应迅速完善我国的会计准则和会计制度，对于各种业务的会计处理方法应该界定清楚。对于房地产公司来说，从立项、征地、建设、竣工、交付使用、租售，直到最终收回投资，各个环节都不同于一般生产制造类企业。比如房屋预售制度所导致的收入确认、成本结转和预收账款管理问题等等。这些问题目前都没有一个统一的标准，企业完全可以根据自身的经营目标来进行盈余管理。所以，我国房地产行业亟需建立具体的会计准则来规范这些企业的会计处理以及信息披露，使财务人员在执业过程中有章可循，进而减少管理层进行盈余管理的机会，为投资者和其他利益相关者提供更加真实可靠的财务信息。
2、加强外部监管，完善监管政策
上市公司的年报审计是一个重要的外部监督，但是在审计过程中，会计师事务所也难以做到完全的独立。这种境况的解决方法应该是割裂上市公司与会计师事务所的利益联系，这样也可以避免会计师事务所的尴尬处境，只有这样，事务所才能够大胆披露上市公司的盈余管理行为。企业管理当局可以委托保险公司，由保险公司委托会计师事务所对被审计单位进行审计，会计师事务所对保险公司负责。此外，监督机构也应该建立一个警示制度，这样既可以给上市公司以警告，同时也能够提示投资者。在我国，房地产行业是关系到国计民生的龙头产业，一直处于社会公众、政府以及舆论关注的焦点地位，所以，对其进行外部监督的手段和方式也就应该更加严格和多元化。对此，一方面，房地产行业上市公司应该尽快完善财务信息披露机制，做到及时、准确的披露财务信息；另一方面，会计师事务所、行业监督机构、媒体舆论以及社会公众应该随时关注房地产企业的相关新闻事件和行业规定，以督促房地产企业真实反应其财务状况，最大限度地减少人为进行盈余管理的机会。
3、建立企业内部控制制度的披露机制
完善会计制度，加强外部监管，提高造假成本是治理会计欺诈的重要手段。美国安然事件和世通事件发生后，美国证券交易委员会（SeC）对上市公司的信息披露做出了新的规定，要求高管人员就其持股及其变动情况做出更加详细的披露；2002年7月30日，美国总统布什签署了《萨班斯－奥克斯利法案》。该法案第404章要求SeC（证券交易委员会）出台相关规定，所有除投资公司以外的其他企业在其年报中都必须包括：（1）管理层建立和维护适当内部控制结构和财务报告程序的责任报告；（2）管理层就公司内部控制结构和财务报告程序的有效性在该财政年度终了出具的评价。法案要求管理层的内部控制年报必须包括：（1）建立维护适当公司财务报告内部控制制度的管理层责任公告或声明；（2）管理层用以评价内部控制制度的框架的解释公告或声明；（3）管理层就内部控制制度有效性在该财政年度终了出具的评价；（4）说明公司审计师已就（3）中提到的管理层评价出具了证明报告。借鉴美国的经验，我国也应加快完善企业财务信息和内部控制披露制度，使之符合市场经济的要求，提高造假成本。
4、建立道德评估标准
盈余管理行为与公司管理当局的道德水平及道德评价标准息息相关，降低交易成本的动机、获得比较业绩优势的动机以及对市场预期做出理性反应的动机等都属于企业的道德问题。对于一个道德意识低下、公共意识淡泊企业，不可能具有高品位的职业道德。因此，建立适当的道德评估标准，对盈余管理行为意义尤其重大。
参考文献：
[1]孙篙，上市公司公允价值变动损益的盈余管理行为—基于新会计准则视角的分析，科学决策，2010（5）
[2]王志强，管窥中国房地产市场，建设观察，2008（8）
[3]张雁翎、刘昊，中国房地产行业盈余管理模型的构建及实证分析，财贸经济，2007（4）
房地产企业财务报告篇7
2013年11月24日，一条爆炸性新闻震动了全中国。中央电视台《每周质量报告》报道：《万科SoHo中国等房企拖欠3.8万亿土地增值税》。该新闻中说：调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
这个数字的确让人触目惊心。2012年国家税收总额不过10.06万亿元，可房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额，居然超过了3.8万亿元。几乎是国家税收总额的35%！
中央电视台《每周质量报告》称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SoHo中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算，结果没有出入。这就意味着2005年1月1日至2012年12月31日，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
针对日前备受关注的房企欠缴巨额土地增值税报道，国家税务总局财产行为税司负责人11月26日做出澄清解读。国家税务总局称，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。国家税务总局相关研究人士表示，近年来由于房地产价格快速上涨，税务局对于房地产企业的征税都是从紧的。国家税务总局昨日亦称，近年来，土地增值税征管力度是逐步加大的。国税总局坦言土地增值税的征收，目前还面临着一些困难和压力。首先，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。同时，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。
初读此文的标题，我们有一种权威“辟谣”的感觉，可我们读完此文，却没能找到中央电视台《每周质量报告》的报道究竟什么地方错了，尤其是该文的核心数字的计算，3.8万亿元的欠税总额到底是错是对，没有答案。此后，我们一直在等《每周质量报告》对此事的进一步的动态新闻，如果《每周质量报告》真的错了，应该给公众一个道歉，可我们并没有等到。可见《每周质量报告》并不认为自己误读了什么。
在11月26日的情况说明会上，中国房地产业协会对央视的报道提出质疑。对于报道中“2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%”这一说法进行了反驳，中房协副会长朱中一列举了2005年到2012年，8年间国内a股上市房企房地产平均毛利率最高不超过40%，明显低于55.72%这个数字。他说：“上市企业盈利水平已是相对较高的。”
读了这个数字很让人吃惊。2005年到2012年，8年间国内a股上市房企房地产平均毛利率最高不超过40%。而同一时间段，全球房企的认同平均毛利率不过5%，中国的房地产平均毛利率却高达40%，中国的哪一个行业能望其项背？
真是“不查不知道，一查吓一跳。一个上世纪90年代的房地产项目，完工都10几年了，但10年前这个项目的土地增值税还没有清算。”一位省级地税局稽查局负责人如此评论说。
2014年：国家将从严征缴土地增值税
在11月26日的公开回应中，国税总局行为税司负责人表示：“下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”同时，国税总局对土地增值税的清算条件，又一次给予明确定义，这也成为决策层释放从严清算土地增值税的明确信号。
就在央视报道房企“欠税”事件的前一天，财政部部长楼继伟公开详解了深化财税体制改革思路，提出下一步房产税改革方向，是减少房地产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。在这样的改革思路下，作为缴税“大户”的房企无疑首当其冲。税务清查的程序是在税务系统的电脑中自动生成税负率低的企业，由管理科形成一份《黑名单》上报，然后指定稽查局对名单上的房企逐一检查。
明年将从严清算土地增值税的消息已经在圈内传开。11月26日，中国房地产业协会紧急召开房地产土地增值税问题座谈会，并特别邀请了被央视点名房企，包括万科、SoHo中国、招商地产、合生创展、融创以及金地等，但会议开始后，到场的房企负责人只有华远地产董事长及融创的财务副总监。
按照《土地增值税暂行条例》，目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，税率为30%-60%。这是一个巨额的税率。尤其是过去10年间，部分城市房价与土地成本的涨幅甚至10倍不止。那么，土地成本与房屋销售价差额的30%至60%，意味着房企利润的“大出血”。
但实际情况是，到目前为止，房企几乎没有真正执行过这样的纳税政策。由于对房地产开发成本难以统一认定，因此在《土地增值税暂行条例实施细则》中规定，房企可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
预征的比例则经过几次调整。2010年6月，国税总局最新规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。于是，各地房地产市场几乎清一色地执行了“预征”的操作办法。同时，由于房企要在项目结算后，与政府进行土地增值税清算，且以“多退少补”为原则，因此几乎所有房企都严格计提和拨备土地增值税款。不过，由于存在预征与实际清算的时间差，这给房企带来了制度套利的空间。以SoHo中国为例，截至2012年12月31日有应缴而未缴土地增值税64亿元，按60亿元计算，月可获银行存款利息高达1500万元，每多拖一年就至少可以多赚1.8亿元。
按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。但实际操作却存在困难。房地产项目大部分是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期。有的项目还有捂盘的情况，那就要等到项目取得销售许可证满3年后才能对之进行清算。”东部某省会城市税务局的官员对本报记者表示，“因此土地增值税的清算周期短则2-3年，长则5-6年。
除了拖延清算时间之外，房企还找到了其他避税的办法。北京一家税务公司的负责人向记者表示，目前房企通用的避税模式，是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、服务、贸易等其他关联行业利润，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负目的。比如通过在项目内建造公共设施、会所、物业配套用楼等，纳入房屋销售的成本，减少税负；在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，这些手段都能实现避税。
而另一方面，地方政府的“小算盘”也让开发商的“避税空间”逐步放大。由于土地增值税的税额较大，地方税务局在完成当年的税务指标后，并不急于针对所有的项目进行清算，这有利于地方税务局实现逐年递增的税收任务。除此之外，土地增值税的监管主体是企业项目所在地的税务机关，地方政府也没有动力清算。地方官员招商引资，辛苦引入大型开发商，一清算，开发商可能跑掉；另一方面，地方财政半壁江山靠土地升值，大型开发商进入立马提升周边地价，不要说清算，就是低价出让也要吸引大型项目入驻。
房地产企业财务报告篇8
关键词：合同管理;房地产财务;作用
随着经济制度的改革，对房地产财务管理工作也存在一定的挑战。房地产财务作为企业合同管理中重要的环节，财务管理是否正常运行决定了企业经济活动的发展状况。加强和完善房地产财务管理，制定相应的措施，能够有效的提升财务管理制度实施的有效性，提升企业合同管理水平，促进企业可持续发展。
一、企业合同管理中房地产财务的作用
对于传统的企业的房地产财务管理目标主要是将利润最大化，这就需要考虑投入产出、风险因素和时间因素的相互比较，然后根据市场上股票的股价来进行财务分析和管理。由于受到多种因素的影响，波动性比较大，很难有一个公正、统一衡量的标准，使得财务管理工作中一些隐患。相比于传统的财务管理，房地产财务管理的目的主要是将房地产效益和合同责任都作为企业财务管理的工作内容，合理的对企业财务进行管理，选用最优的财务措施，对风险与报酬和资金的时间价值两者之间的关系充分考虑，在确保企业的经济增长的同时，加强投入资本和合同管理，将社会责任风险报酬、经济风险报酬和环境风险报酬的企业价值发挥到最大化，有效的保证合同的执行，促进房地产企业可持续化发展战略实施。
二、企业合同管理中房地产财务所存在的问题
（一）合同管理意识淡薄
在企业合同管理过程中，对房地产财务状况不够重视，没有有效的针对性的解决措施，在合同的执行中管理意识还比较淡薄，房地产财务工作受到阻碍，相关的财务报表不够详细，信息不够准确，企业自身的管理上存在着片面追求利润增长的理念，一些企业领导有着先施工，再签合同的思想，对于企业合同管理意识不强，财务管理人员缺少相关的监督，从而制约了房地产财务管理有效的实施。
（二）管理制度还不够完善
在房地产财务管理工作中，对于管理制度还不够完善。在企业合同管理中房地产财务管理是其中重要的环节。目前，在我国房地产企业对财务管理制度的制定缺乏该有的重视，对财务管理上没有一个合理的设计方法，导致在制定的过程中只是简单的制作，没有参照其它的数据，使得房地产报告缺失相应的科学依据和事后评估报告。相关的合同签订和经济效益统计工作没有一个具体的标准，对整个房地产财务管理运行造成一定的阻碍。
（三）合同管理不够规范
随着经济体制的改革，合同管理工作在我国许多企业中都开展起来。当时在合同管理方面还不够科学和系统，随意性问题比较严重，对一些相关事务的安排没有统一的规划。对于合同没有统一的格式，合同中的一些条款不够全面，相关条款制定不够严谨。一些房地产企业在经济活动中，没有按照相关的标准来制定合同，并且对一些注意事项、处理措施和责任分配都没有纳入合同中。转让合同、销售合同、采购合同，没有进行分类，对签订的合同没有合理、科学的编号，没有全面的合同档案体系，合同滥用现象比较明显。对合同的保管不够重视，使得财务部门不能及时的对合同所产生的交易信息进行记录，会计处理出现滞后现象，从而使得纳税不够及时。还有一些房地产企业信息化水平比较低，财务人员对合同的变更、登记等相关的操作全部依赖与手工，信息技术应用不强，造成财务管理效率低下，管理中错误问题不断提升。在资金方面出现数据偏差或者合同管理不足情况，对财务管理的工作造成一定的阻碍。
（四）监督评估机制还不够健全
在企业合同管理工作中，不仅要对计划的制定和执行落实，还要注重房地产财务活动的评估和监督。当前一些房地产企业在财务管理中没有相应的财务报表评估环节，对于财务的处理只是停留收支的环节上，没有对非货币信息过多的关注，这就使得企业合同管理的开展上不能有效的体现出合同的严谨性和规范性，使得房地产财务报告的准确性和关联性不能得到有效的体现。在房地产财务管理的执行和落实过程中，由于涉及的环节比较多，这就使得监督体制不能很好的开展，房地产财务管理受到一定的制约。
（五）管理人员水平还有待提高
在企业合同管理的过程中，合同签订和合同格式相对比较繁琐、结构比较复杂。由于缺少相关的专业人员，使得不能够在房地产财务中对企业合同管理有效运用。在房地产合同管理和制订过程中，工作人员专业知识比较缺乏，专业水平相对较低，这就使得企业合同管理过程中，不能发现问题的所在，制约了房地产财务工作进行。一些企业管理人员对房地产财务进行日常的审核时，由于专业水平的问题，很难发现其中的隐患，部分员工的工作积极性和工作责任意识不高，这些都使得在房地产财务工作难以开展和落实。
三、加强企业合同管理中房地产财务的应用对策
（一）提升财务管理人员的综合素质
在房地产企业中，根据目前财务人员综合性人才缺乏的情况，应该要加强对各种层次、各种类型的综合性人才队伍培养，以此来满足财务人员在合同管理中的需要[1]。推动财务工作模式的完善，更应该对现有的财务管理人员进行强化培训，提升自我的职业道德素养，并且能够让他们能够充分认识到合同管理在财务活动中的重要性[2]。财务管理人员在工作中应该树立工作责任意识，提升工作的积极性。通过互联网技术和相关的信息技术，对相关的人员进行指导，更好的培养实践性人才，保障房地产财务工作在合同管理中有效进行，同时满足合同管理中对财务人才的需求，确保房地产经济活动有效进行。
（二）建立有效的合同控制体系
当前一些企业所采用的财务管理制度，对于财务管理体系主体上还不太明确，没有特定的控制主体，造成企业财务管理工作没有有效的落实到实处，企业合同管理不够规范。对企业合同控制体系的完善和建立，对企业合同涉及到的数据应该要注意及时的进行记录。对于企业发展的投资项目应该做好审核工作，成立董事会，构建完善的合同控制体系，并且建立多元会的监事会结构。确定控制体系主体，采用分级负责的方式，明确各个企业部门之间的职责，将责任落实到个人。加强财务部门与其他部门共同配合，保障房地产财务能够有效的落实和实行。成立职工持股会，使员工的人力资本能够权益化，进而从内部进行监督和治理，减少财务工作的不规范性出现。提升员工的积极性，加强房地产财务管理。
（三）提升合同管理水平
企业合同管理工作是企业经营、发展的基本要求，根据当前企业合同管理执行不规范的状况，加强企业合同管理制度的执行是很有必要的。加强企业合同管理制度的执行开始应该做好合同中的编制工作，对合同的格式和内容进行要科学、合理的制定，合同管理中注重改革的重点，对于合同形式确定之后，不要随意的对其进行更改，尤其针对相关责任人对合同随意更改的问题，制定企业管理者共同审定批准制度，保障企业合同管理工作按规定程序批准并且能够严格执行。根据合同签订的形式，做好合同纠纷的应急预案和应对措施，减少合同问题所带来的经济损失。对于财务管理工作中出现的不符合财务管理制度的支出项目，做好监督和管理工作。然后对合同管理制度执行要加强检查工作，企业的管理部门对合同制度执行加强检查力度，对每个月、季度进行签订的合同数据状况进行审查，并且及时掌握和了解相关的合同制度执行情况和合同财务资金数据，同时房地产财务部门对相关的专项经费进行专项审计，从而避免漏记、多记的现象出现，确保企业合同管理有效进行，提升企业合同管理水平，促进企业更好的发展。
（四）健全完善考核评估制度
在房地产企业的运作过程中，评估和核算是企业用来调整财务活动的方式，能够有效的保障财务管理工作的标准化。在房地产企业的财务管理中，应该定期及时的对合同财务收支状况和具体的资金流动状况进行评估和总结，以便于能够在最早的时间内对出现的问题进行改正和调整。加强对合同项目考核和评估，进而提升财务管理的价值。注重房地产企业财务管理的改进和创新，结合房地产企业的实际情况，科学、合理的制定有效的考核评估制度，这样才能保证财务管理在运行过程中对合同涉及到的收支情况真实性，确保企业经济活动正常运行。
（五）转变合同管理观念
目前，房地产企业主要是以追求经济效益最大化为目标，对企业合同观念还比较落后。随着经济不断的发展，对于财务管理越来越重视。消费者的消费观念对好的房地产楼盘更加的青睐，为保障房地产企业财务运行水平提升，转变合同管理观念是很有必要的。通过多元化、科学化的合同管理观念加入到财务管理中去，不仅能够解决房地产企业运营中所出现的问题，还能够改变当前环境下房地产企业外在性的情况，而且还可以协调好财务关系，组织好资金运动，有利于抢占市场份额，推动房地产企业合同管理与财务管理效益统一和谐，使房地产企业价值达到最大。
四、结语
终上所述，加强企业合同管理中房地产财务重要作用探讨是很有必要的。通过提升财务管理人员的综合素质、建立有效的合同控制体系、提升合同管理水平、健全完善考核评估制度、转变合同管理观念等措施，能够有效的提升财务管理制度实施的有效性，加快合同管理观念的转变效率，提升企业合同管理水平，促进企业可持续发展。
参考文献：
房地产企业财务报告篇9
随着我国国际国内经济形势的日益严峻化，房地产行业面临着巨大的发展压力与挑战。尤其是2008年的金融危机爆发以来，我国房地产行业进入到寒冬。尽管后来快速复苏，但是，国家开始出台了一些稳定房地产市场的各种举措，这就让原本竞争十分激烈的房地产市场出现了一些不适应的地方。暴利时代对于房地产行业来说已经是一个过去式了。房地产行业要想获得较多的利润，就需要尽快改变粗放式的经营模式。很多地产企业都投入到商业地产开发当中，为了避免市场经营风险，商业地产企业就应该采取合适的财务控制方法，以最大限度的规避不必要的财务风险。
二、我国商业地产企业的发展现状
随着我国在2010年出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，我国房地产市场的调控大幕就正式拉开了。2011年，我国又再一次推出了房地产市场的调控措施，希望让快速增长的房地产市场能够在行政手段干预之下逐渐回归到理性的发展空间，即让国家宏观调控手段来直接调控房价。虽然说这些房地产调控政策在一定程度上影响了房地产市场的发展，但是，商业地产仍然呈现出一种爆发式的增长趋势，其开发投资额与销售额都达到了近些年来的新高。那么，商业地产企业必须做好自己的财务控制工作，即通过科学、合理且可行的财务控制方法来最大限度的规避财务风险。
三、财务控制的基本内涵
所谓财务控制就是指企业对自己的资金投入以及受益的全过程和结果进行一定的衡量，一旦出现问题会及时进行修正，从而让企业经营目标得以顺利实现，最终让企业的财务计划能够按期完成。根据现代财务管理理论，企业最为关键的理财目标就是要实现企业最大化的财富目标。因此，企业财务控制的综合性目标就是要在相关法律法规允许的框架之内，尽可能的优化一切资源配置，让其获得最大化的配置效益。在企业财务控制过程中，企业需要根据委托责任目标和其他相关的绩效考核标准来确定一个合理的财务控制目标，从而确保企业理财目标的顺利实现。因此，我们说，企业的财务控制工作将为企业的理财目标提供服务。
房地产企业财务报告篇10
一、会计准则趋同的现状
国际会计准则理事会(iaSB)主卫·泰迪认为,到2006年初,允许或要求采用国际财务报告准则的国家和地区将超过100个,国际财务报告准则将在世界主要资本市场上得到统一应用。目前正是会计准则大一统的大好时机。在各国会计准则向国际准则趋同过程中,相应地形成了多方面的保障机制。主要表现在:
(一)iaSB按照国际趋同要求,进行全面结构性重组,创建了推进国际准则趋同化发展的新机制。2001年iaSC准则制定机构与会计职业界“脱钩”,改组为一个独立的法律实体(iaSB)。iaSB采取与各国准则制定机构合作策略,与美、英、加、澳、德、法、日7国准则制定机构建立战略伙伴关系,通过咨询委员会等渠道,与发展中国家建立了沟通协商机制。iaSB已由原来的各国会计准则“协调者”变成了“全球会计准则”制定者。
(二)国际会计准则得到众多国际组织认可,形成了iaSB与国际组织合作推广国际准则的惯例。iaSB不失时机地调整立场和政策,不断提高国际会计准则权威性的策略得到国际组织和许多国家领导人的“实质性权威”支持,并合作开展了推广国际会计准则的实际行动,如与证券委员会国际组织(ioSCo)合作,开发了核心准则体系,ioSCo向包括美国在内的全世界各主要资本市场推荐使用,并得到七国集团支持。国际货币基金组织、世界银行等国际开发银行也相继要求贷款国家和企业按国际会计准则提供财务信息。为更有效地推进货物贸易,促进服务贸易开展,wto也大力支持国际会计准则的推广。
(三)财务报告编制者和使用者对高度可比会计信息需求,为国际会计审计准则的实际应用提供了重要的动力机制。美国证券交易委员会主席唐纳森西言简意赅地阐述了资本对国际趋同的推动力量。“真正的趋同将使投资者更容易比较不同的投资机会,而无论这些投资机会在地理上相距多么遥远……投资者们将推动会计体系的趋同,使之更透明,换言之,资本总会流向那些欢迎他的地方,总会待在那些能够善待他的地方。”
总之,国际趋同不仅有机制的保证、有权威部门的认证、有经济力量的推动,而且还有趋同的时间表。会计准则国际趋同化发展必然是大势所趋。
二、我国会计准则体系的内容借鉴国际财务报告准则
(一)内容架构趋同
我国企业会计准则体系,由基本准则、具体准则和应用指南构成。其中,基本准则是纲,在整个准则体系中起统驭作用,基本相当于国际财务报告准则中的《编报财务报表的框架》;具体准则是目,是依据基本准则原则要求对有关业务或报告做出的具体规定,现有具体准则已经基本涵盖了所有的业务内容;应用指南是补充,是对具体准则的操作指引,应用指南类似于与各项国际财务报告准则一并的应用指南和实施指南以及相关的解释公告。可见,我国企业会计准则体系在内容架构上已基本实现了与国际财务报告准则的趋同。
(二)具体准则内容趋同
1、将公允价值引入新会计准则体系。国际财务报告准则中比较侧重于公允价值的应用,我国原有会计准则都几乎不涉及公允价值。考虑到我国市场发展的现状,修订后的准则体系中主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面采用了公允价值。但总体上说,会计准则体系对公允价值的运用较为谨慎。如在《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量的,应当同时满足下列条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。”
2、合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。《企业会计准则第33号——合并财务报表》第6条规定,“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础加以确定。控制是指一个企业能够决定另一个企业的财务和经营政策,并能据以从另一个的经营活动中获取利益的权力”。这些规定与《国际会计准则第27号——合并财务报表和单独财务报表》的规定一样都强调了实质控制。另外,新的合并财务报表准则所依据的基本合并理论于侧重母公司理论转向侧重实体理论。