房地产开发企业会计实务篇1
关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则
随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的高潮。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。
一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题
(一)销售收入确认的问题
当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。
(二)业绩信息的问题
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。
(三)现金流量表的问题
根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
(四)风险信息披露问题
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。
二、提高房地产会计信息质量的对策
通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。
(一)完善房地产企业的会计规范体系
近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。
(二)完善配套工程的会计核算准则指引
《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。
(三)完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
(四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。
总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。
参考文献:
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房地产开发企业会计实务篇2
房地产企业,是以盈利为目的专门从事房地产相关产品的开发、经营、管理及服务活动,并进行独立核算的一种经济组织。房地产企业的投资密集、运行周期长,风险系数高,具有很大程度的不确定性。财务管理,作为企业管理的重要组成部分,是在特定目标下,针对相关经济活动的资产购置、资本融通以及运行资金和利润分配的管理活动。房地产企业的财务管理,是企业在房地产产品的开发经营过程中对各种所需资金的筹集与使用、盈利和分配等财务活动,进行的相关预测规划、约束控制以及核算分析,正确处理各种财务关系的一项经济管理工作。房地产企业财务管理的对象是会计反映和监督的资金运动,房地产企业财务管理的内容主要包括对企业资金筹集、资金运营、成本费用、纳税筹划以及利润分配的管理。由于社会经济及城镇化水平的加快,房地产企业的开发资金投入增大、资金筹借负担加重,资金运行周期变长。随着市场经济环境的变化,房地产企业的财务管理存在诸多不稳定性因素,致使房地产企业投资效益面临着不确定性结果,有着极大的财务风险。由于房地产开发涉及领域较广,导致房地产企业的财务关系复杂程度高,使其财务管理难度相对加大。
二、当前房地产企业财务管理的主要弊端
当前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面的强有力作用。
1.企业资本结构紊乱。企业资本结构是企业各种资金的来源及其比例关系。由于我国房地产经济开发市场环境的弱化,造成很多房地产企业的融资渠道相对单一,依靠银行贷款是房地产企业资金筹借的主要来源,企业投资基金中的主权资金比例较低,由于筹资渠道的狭窄性,造成很多房地产企业对银行贷款的债务资金负担较重,资本结构的失衡导致房地产企业资产负债率往往很高。
2.财务管理模式滞后。受经济管理理念的约束,很多房地产企业的管理者高度集权、越权行事现象严重,企业在财务管理方面的家族式管理严重,掌管财务的会计、出纳等相关人员多由投资者亲属担任,缺乏科学的财务管理模式和经验指导,造成企业内部审计机构职能弱化,财务监控不严,偷税漏税现象严重,导致财务管理工作存在账务混乱、会计信息失真等现象。
3.财务管理机制缺失。财务管理意识的滞后,造成很多房地产企业的财务管理制度不完善,财务会计内部控制体系不健全,资金运行回收保障机制不合理,财务管理体系未能有效集中,财务核算、会计核算程序及内审保障机制得不到有效落实,财务管理缺乏统一明确的财务业务授权机制,企业各项目部门核算体系不协调,财务软件和核算标准不统一,造成很多财务会计信息的相关性、真实性较差。
4.运行资金监控弱化。流动资金是企业发展的重要保障,资金融通困难、运行资金效益不高,成为当前房地产企业财务管理的普遍弊病。很多企业管理者的财务内控认识不到位,资金筹措和使用没有科学规划,缺乏科学的现金流量管理意识,加上财务人员素质的偏失,导致房地产企业内部财务核算、会计内审等监管职能相对弱化,资金流失。资金管理的职权分散,客观上增大了房地产企业的财务风险。
三、强化房地产企业财务管理的策略
当前,随着国民经济的不断增长与社会需求,房地产开发愈加规模化,加强房地产企业财务管理,是规避市场风险的重要措施:
1.拓展企业融资渠道,注重项目资金融合。融资是企业获取发展资金的重要形式,根据房地产开发的自身特点,积极拓展金融业务,通过实施并购重组措施扩大市场份额,拓展多元化筹资渠道,优化资本结构,抢占资本市场。要加强房地产投资项目管理,对于项目开发的选择预测要全面谨慎,综合考虑市场风险因素,注重项目资金的融合应用及合理配置。
2.完善财务管理制度,强化财务管理职能。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。建立规范的法人治理体制,以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制,用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。管理制度化是当前房地产企业管理的重要目标,实行企业所有权和经营权职责分离,保障企业财务管理的独立性,整合房地产企业财务管理的人才资源和素质,健全和完善企业财务管理的内控保障监督运行机制,加强企业财务管理的会计核算及内审职能建设,严格落实会计核算考核分析管控,提高财务管理效率。
3.注重成本效益开发,提高资金使用效率。通过财务预算加强对费用支出的控制,能有效降低企业的营运成本。在企业开发经营周期中,房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等方面进行全面预算,对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。成本效益原则是当前市场经济环境下,所有企业必须认真实施的重要财务管理措施。对于房地产企业来说,开发资金的投入量大,周期长,风险高,必须加强房地产项目资金投入的成本预算管理,合理调度资金配置,控制流动资金的耗费,最大程度的提高现金流量的资金使用效益,实现企业整体经济目标。
4.创新财务管理模式,实施财务动态管理。科学的财务管理模式,有利于房地产企业财务运行的高效性。立足于房地产企业的长远发展需求,引进先进财务管理经验理念,优化从企业内外经济环境,创新有效的财务管理方法,构建合理的会计核算体系建设,加强企业财务会计内部控制,完善财务动态管理程序建设,保障会计信息的真实可靠性。
5.加强财务内部控制,科学财务风险防范。把管理责任具体落实到人。企业首先要落实负责人责任制,明确企业负责人对本单位的财务管理工作负责,但同时不得直接分管财务工作;其次要把财务管理工作要求落实到企业每个人,给予企业财务人员财务管理的权利,明确企业财务人员财务管理的义务;最后要把财务管理考核列入单位各岗位考核条例中,对考核结果奖惩分明。房地产企业要在财务工作中严格落实和完善财务监督与控制制度,制定合理的资金使用计划,保障生产经营活动所需资金的稳定供给。同时,房地产企业要拓展各种途径,整合提升相关财务管理人员的综合素质,加强专业责任意识,强化风险预测识别能力,加强风险防范措施,有效规避财务资金的市场风险。
房地产开发企业会计实务篇3
关键词：房地产开发企业；会计信息失真；解决对策
中图分类号：F275.2文献标志码：a文章编号：1673-291X（2012）30-0119-02
会计信息失真是指会计核算的依据不真实或反映的财务状况和经济成果虚假，不符合实际状况，如人为地捏造会计事实，篡改会计数据，为私利而编造假账、假表，或虚盈实亏，或假亏充盈，从而使会计信息失去真实性，会计信息失真，造成国民经济流失，阻碍经济发展。随着市场经济的发展，房地产行业的会计也暴露出会计信息失真问题，受到了人们的广泛关注，其使得会计信息不能客观、如实地去反映房地产开发企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。因此，本文通过对房地产开发企业会计信息失真的主要表现的分析，力图找出房地产行业会计信息失真的原因，从而提出提高房地产行业会计信息质量的对策。
一、房地产开发企业会计信息失真的主要表现
1.会计实务中销售收入的确认随意性较大。房地产开发企业在项目开发的各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认方法不同。
中国许多房地产开发企业对收入确认标准更注重取得销售收入的手续是否完成，例如，产品是否发出，是否已经收取现金或已经办理收取现金的手续，没有考虑交易在实质上是否已经完成。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是中国会计实务与其他国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现上的出发点有所不同。
2.财务报表不能如实反映企业情况。一些房地产开发企业的财务报表无法如实反映资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。具体表现在：一是存货核算管理混乱。在房地产开发企业中，项目部对开发过程中开发成本的控制缺乏经验，会计核算人员对工程开发过程缺乏专业和管理知识，开发成本的不定期结转，且房地产开发企业的存货无法定期盘点盈亏，导致存货会计信息失真。例如，开发产品已经出售，但因为成本未转出，以至已售商品仍计入存货科目账面。二是预收账款科目不能及时转入经营收入科目，开发成本不能及时结转到经营成本科目。因为房地产商品生产的周期长，通常房地产开发企业都是按年，甚至跨年度遵照收入与成本配比原则结转。对于核定征收企业所得税也是按预收账款15%比例计算利润额，再按25%的所得税率预征企业所得税，以至损益表无法正确体现当期真实的收入及成本税费。三是会计账表不实。有些房地产开发企业为了达到少交税费，又能基本反映企业经营活动、应付政府监督部门稽查的目的，建立内外“两套账”或多套账，将一些不合法的原始凭证、应收应付款项在另一本或几本账上反映，据此编制的会计报表必然“先天不足”。还有的房地产开发企业编制多套会计报表，向银行报送的是实现盈利的会计报表，以获得银行贷款；向税务部门报送的则大都是微利或亏损的会计报表，目的是尽量少缴税款。
二、房地产开发企业会计信息失真的原因
1.企业内部治理结构不完善，监督弱化。所有权与经营权的分离是现代房地产开发企业制度的基本标志，经营者与股东追求的经济利益一旦发生冲突，则会导致经营者产生损害股东权益的行为，这种状况往往为会计从业人员利用职权之便谋取私利提供条件。
2.会计准则、会计政策的局限性导致会计信息失真。由于会计准则具有剩余控制权等特征，其规范的不完整性和会计确认方式的多样性使得管理当局操纵企业会计信息成为可能。这种会计准则导致的剩余控制权的滥用所诱发的问题正是近年来会计信息失真的重要表现形式。会计政策也为企业提供的选择范围越来越宽，在会计政策规定的范围内，会计信息制造者总是选择有利于自身业绩或其他会计目的的会计政策，如美国的安然公司，就是利用“特别目的实体”（Spe）符合条件可以不纳入合并会计报表的会计政策操纵利润的，本应纳入合并会计报表的三个Spe被排除在合并报表范围外，结果1997—2000年期间有4.99亿美元的利润被高估，数亿美元的负债被低估，那么投资者接收到的会计信息是经过粉饰的虚假会计信息，其利益受损也就难以避免。
3.外部监管不力，执法力度不够。中国针对会计信息失真现象做出处罚规定的法律虽然很多，如《会计法》、《公司法》、《证券法》、《刑法》、《注册会计师法》等，却普遍存在着执法不严、惩治不力的现象，并没有起到应有的惩戒作用。由于中国房地产市场经济体系尚不完善，各种制度尚未理顺，无章可循、有章不循的现象仍较普遍。另外惩罚不力，对违法违规行为，不仅缺乏刑罚和经济制裁，而且缺少道德和名誉损失，舞弊者不以为耻，反而甚至以此为荣，良好的道德和信用并不能带来相应的收益。
4.会计人员自身职业素质不高。房地产开发企业会计信息失真现象普遍与会计人员的职业道德素养不高有着密不可分的直接联系。会计人员的职业道德素养的高低直接影响了对会计信息质量的好坏。
在层出不穷的经济交易中，房地产开发企业的会计人员需要通过自己的职业判断，客观、公正地选择会计核算方法和会计核算程序及评估企业的财产价值等，否则，就会发生非违法性会计信息失真。如果会计人员不能完全抵制利益诱惑，其职业判断就会失去客观和公正，发生违法性会计信息失真恐怕就难以避免。
三、提高房地产开发企业会计信息质量的对策
1.建立健全的法律法规制度，完善企业管理结构。目前房地产开发企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，极大地影响了房地产开发企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我们认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。
2.加强房地产开发企业的内部控制关键点的管理。（1）建立和完善行业收入与成本费用确认准则指引房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续等四个环节。那么，究竟在哪一环节确认销售收入才更合理呢？房地产商品销售收入的确认应同时具备以下条件：1）房地产开发企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；2）房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经过有关部门测量确定；3）房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；4）收入的金额能够可靠地计量。一般应在第三个环节之后、第四个环节之前确认房地产商品的销售收入。至于特殊情况的确认时点，只能取决于专业标准和会计人员的职业判断。房地产开发企业的成本费用应有明确的规定，并根据房地产开发企业的特点不断细化使得具有可操作性。收入与支出（成本费用）之差就是利润。收入与成本费用确认准则的细化必将减少房地产开发企业会计确认与计量方面的任意性，将大大缩减企业会计政策选择的自由度。这对提高会计信息质量是大有裨益的，是从制度上治理会计信息失真的必然选择。（2）提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容：一是披露企业的预售政策及情况。披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供具可比性的资料。二是增加土地储备量及成本构成等额外的信息。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。四是增加质量保证金及风险的披露。增加披露以提高房地产开发企业信息披露中的信息含量是促使企业提供真实公允会计信息的重要动因，也是治理信息失真的重要举措。
3.提高房地产开发企业财务人员的综合素质。会计人员的职业判断力是影响会计信息质量的重要因素。会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。会计人员诚信和职业道德，是开展会计工作的基本前提，建议建立会计人员诚信档案，敦促会计人员恪守职责。在此基础上提高会计人员职业判断素质，将为会计信息生成提供良好生态。这是治理会计信息失真不可或缺的。
四、结束语
随着中国社会经济的飞速发展，会计核算工作显得越来越重要。房地产开发企业会计人员应该提供真实、可靠的会计信息才能为社会主义经济建设服务。房地产开发企业会计信息失真问题是一个普遍的社会现象，要从根源上治理好这一现象，需要较长的时间，也只有社会和房地产开发企业会计人员一起努力，才能从真正意义上解决好会计信息失真的问题。
参考文献：
[1]仇俊林，范晓阳.企业会计信息失真问题研究[m].北京：人民出版社，2006：66-78.
房地产开发企业会计实务篇4
【关键词】房地产企业；财务管理；信息管理
信息管理是科学技术的一个重要领域，当今社会是一个信息化社会，信息管理技术在各个领域得到了广泛运用。企业财务管理作为企业管理中的一个重要环节，信息管理技术的应用具有重大意义。房地产企业财务信息管理就是在房地产企业财务管理的各个方面，充分利用现代信息技术，建立信息系统来完成房地产企业财务管理工作，从而提高房地产企业财务管理水平和经济效益。房地产企业财务信息管理提高了房地产企业经营管理的质量，促进了房地产企业各项工作的深化，对国民经济的发展也起到了有力的推动作用。
改革开放以来，我国房地产经济得到了迅速的发展，已经成为我国各地区经济最为活跃、发展最为迅速的部分，成为促进我国经济发展的重要力量，在创造税收、繁荣经济、增加就业等方面作出了一定贡献，为拉动国民经济增长作出了巨大贡献。但在房地产企业的发展中也看到，由于受传统体制和外部宏观经济等因素的影响，只有少数企业能在短时间内完成原始积累，发展成为颇具规模、管理规范、资本雄厚、市场竞争力强的大企业，相当一部分企业仍然徘徊于“高出生与高死亡”状态。影响房地产企业发展的因素很多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内部因素。房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。
一、房地产企业财务信息管理的内容
房地产企业财务信息管理是一个系统过程，由若干相关而有序的环节组成，如下图所示。
（1）房地产企业财务信息发掘与转化。信息只有经过人类智能的开发，才能成为信息资源。房地产企业财务信息管理的起点是财务信息发掘和转化，发掘是从房地产企业内部和外部，通过各种途径、方法汇聚所需财务信息，是财务信息得以转化、利用和积累而形成财务信息资源的基础；转化是将发掘所获财务信息按不同目的和要求整理加工，从而具有利用价值，并积累形成财务信息资源。
（2）房地产企业财务信息利用与积累。财务信息利用是财务信息使用者接收财务信息和作出决策的过程。房地产企业财务信息使用者有房地产企业外部信息使用者和内部管理者，在财务治理和财务管理两个层面利用财务信息。财务信息积累是使财务信息使用者多次、多元、多样性地利用财务信息，这要求房地产企业财务信息充分反馈、广泛交流，为房地产企业财务信息使用者所共享。
（3）房地产企业财务信息披露与交换。财务信息的公开是房地产企业向社会公众自身财务信息或自身所拥有财务信息的过程，是房地产企业与外部的财务信息反馈、交流和共享活动，可视为财务信息在整个社会的积累。财务信息公开有两种方式：财务信息披露是财务信息公开的主导方式，是房地产企业在资本市场上依法将财务信息予以公开，其特征是强制性（在符合国家信息披露制度要求和规定的基础上，可以自愿性披露更多信息）、不限定财务信息使用者和无偿性。此外，房地产企业还可以与特定财务信息需求者进行财务信息的市场交换，这一交换通常是自主的、有偿的。
二、财务信息管理对房地产企业管理决策的重要性
房地产企业管理主要是有效地使用人、财、物、设备及管理方法等五种资源，通过对这些资源及时观察发现房地产企业实际运营与战略计划之间的矛盾，及时纠正偏差和抗御风险。这时信息便成为房地产企业管理有效性的关键，而财务信息即成为增强房地产企业管理决策效能的核心职能。
（1）财务数据是房地产企业管理决策信息来源的基础。房地产企业管理决策中不仅需要大量的信息，而且要求信息正确、精确，具有相关性和及时性。而财务管理是在严格的组织管理、各种规章制度和法律法规指导下进行的，它提供的信息数据准确、详尽、系统，能够满足财务分析中各种数据的要求，也就是满足了房地产企业管理所需决策信息的要求。
（2）财务信息是房地产企业制定发展战略的视觉器官。财务管理是房地产企业经营过程中具体理财的一项职能，它以货币为符号，对整个房地产企业经营过程的资金运动进行记录、组织、协调、控制、调整和预测，并以报表、统计数字、图形、曲线坐标等多种方式，反映出技术标准、技术规程、专项计划、预算、定额标准等多项业务方面的信息，使多种部门、多种业务反映出房地产企业发展战略的中心目标----利润状况。所以，准确、广泛的财务信息成为房地产企业决策的视觉器官。
（3）财务信息是房地产企业管理者有效的决策工具。财务管理不仅提供了房地产企业绝大部分内部资源信息，而且不失时机地引导房地产企业管理者有目的地寻求外部资源信息。如在新楼盘开发时，要进行市场调研，测算出项目投资回收期、内部报酬率、盈亏平衡点及各种时间价值和参数数据进行分析。这种财务分析所提供的数据便成为房地产企业管理者主要且有效的决策依据。
三、我国房地产企业财务信息管理的现状
（1）财务信息管理的思想、方法、手段还不先进。我国房地产企业财务信息管理是伴随着房地产业的兴起而发展的。20世纪90年代初期，国内房地产企业财务管理展开了以计算机技术代替手工业务的研究。到了90年代中后期，随着信息技术和互联网应用的发展，我国房地产企业已经完成了以业务核算为核心的信息化发展历程，开始向管理信息化的方向转型，为今后的财务管理信息化奠定了良好的基础。然而，时至今日房地产企业的财务部门仍然处在信息孤岛之上，其突出特点就是只能进行事后算账。每个财务部门都拥有人数相对众多的财务人员，财务人员整日忙忙碌碌、日理万机，却无法及时准确地提供企业高层所关心的财务信息。因为这些忙碌的财务人员还只能在每一笔经济业务发生之后，遵循会计语言进行会计凭证的编制和录入、记账、报账等。而事关重大的房地产企业物流、资金流、信息流、人才流却未能有效、实时地集成和共享。凡此种种，决策层由于根本无法获得支持决策的实时动态信息，导致财务风险加大，资金回笼困难，采购成本高，企业利润被吞噬，资金链和现金流严重吃紧，从而严重影响房地产企业的市场竞争力。
（2）房地产企业财务信息管理所需的人才基础较好。从上世纪90年代开始，房地产部门为全面推进会计电算化事业的发展，对基础人才的培育作了大量的实际工作。房地产系统内许多财会人员接受了相应的技能培训，为房地产企业开展财务信息管理奠定了坚实的基础。
（3）房地产企业财务信息管理的基本架构已经形成。房地产部门一直以来对于信息化建设方面的工作都非常重视，房地产主管部门均设有专门的信息技术部门，为房地产业信息化建设作了大量的实际工作。目前，房地产系统内的光纤骨干网已经覆盖到了全国80%以上的省市，许多地方已经铺设到了县级甚至镇上房地产企业。网络基础和配套设施的建设为房地产企业财务信息管理奠定了良好基础。
四、房地产企业财务信息管理存在的主要问题
（1）房地产企业决策者对信息认识不到位，主观随意性大。房地产企业从投资开发到资金全部收回，周期一般都在二、三年以上。因此，投资决策必须经过充分的信息收集、加工整理和分析，以及在此基础上可行性研究，包括资金来源、筹资成本、资金回收期、资金利润率等等，均需做出科学的测算，从中选择最佳的方案。否则，凭主观随意性办事，不要说得不到合理的资金报酬，甚至连几百、几千万元的投资也有“有去无回”的危险。
（2）房地产企业自身管理基础薄弱，会计信息失真，难以为科学决策提供依据。一是财务管理基础薄弱，主要表现为财务管理体制过于分散，多数房地产企业难实现资金预算管理制度；二是一些房地产企业施工装备自动化、信息化水平低，不能准确提供完整的实物信息；三是有些房地产企业为了小集团利益，人为做假账，至使会计信息失真；四是有的房地产企业部门之间不及时提供相关信息，人为制造信息孤岛。信息的不真实，直接影响房地产企业的科学决策。
（3）缺乏财务信息化管理的复合人才。房地产企业不乏拥有各种类型的技术人员，有房地产方面的设计、建设专家和研发人员，也有从事控制计算机方面的技术人员等等。但基于中国国情，很多房地产企业既懂财务又懂信息化管理的人才却匮乏。如一些大型房地产企业或民营房地产企业，财务人员或学历不高，或是裙带关系，更缺乏信息化管理能力及思想，其财务管理能力和理念已经不能适应现代化房地产企业管理的需求。房地产企业迫切需要既有财务管理能力又懂信息化管理的复合型人才。
（4）财务管理软件滞后，信息不能共享。建立行之有效的财务信息管理系统，必须开发出融入房地产企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是，目前我国多数房地产企业没有建立起先进的财务管理信息系统，先进的财务管理方法得不到应用，财务管理没有实现信息化。表面上看，许多房地产企业财会部门都配置了电脑，但大多没有使用财务软件或使用已经落后的财务软件，仅局限于记账系统，与各部门之间没能实现信息共享，在运用先进的财务管理软件进行财务信息收集、分析和查询，实现各部门信息共享上几乎是空白。
五、加强房地产企业财务信息管理的对策
（1）重视和利用信息资源进行科学决策。众所周知，信息资源在企业的各项决策中具有十分重要的作用，尤其是在大企业中，生产经营的日趋复杂，经济活动中不确定因素的增多，只有准确可靠的信息才能带来科学正确的决策，对于房地产开发企业更是如此。
（2）要以财务管理为中心推进房地产企业计算机网络技术的应用。房地产企业财务信息是各类信息的交汇点，也是支撑经营决策的基础。房地产企业管理以财务管理为中心的理念，已成为目前房地产企业界的共识。计算机网络技术和统一的财务管理软件是先进的管理思想、管理模式和管理方法的有效载体，也是实施房地产企业有效的财务管理的必然选择。
（3）努力培养房地产企业财务信息管理建设的高端人才。拥有创新能力的复合型人才是保证一个房地产企业乃至一个国家在激烈的市场竞争中制胜的关键所在。通过财务信息化建设及流程改进，将财会人员从会计信息日常繁杂的处理流程中摆脱出来，起到一个管理员、分析员、控制员而非记录员的作用。房地产企业在加强对现有财会人员计算机和商务知识培训的同时，可培养未来网络时代需要的财务信息化管理的高端人才。
（4）根据房地产企业自身需要选择财务软件。房地产企业选择财务软件首先要考虑满足房地产企业自身规模和经营特点的需求。就我国目前房地产企业发展的现状来看，房地产企业规模或大或小，很不均衡，所以房地产企业实施财务信息管理最重要的一点是明确自身需求，通过对本房地产企业资金规模、业务特点、硬件配置、人员素质及发展方向等方面的研究定位来确定所需财务软件的性能、功能、运行平台及实施方法和步骤，可以先选择一些常用的模块，如账务处理、报表处理作为试点，随着房地产企业规模的扩大和业务量的扩充，再投资选用其他的模块。这样，既避免房地产企业一次性投入费用太高，也能使房地产企业财务人员在循序渐进过程中更好地使用财务软件，为房地产企业服务。另外，房地产企业要认识到使用的财务软件要与房地产企业的管理相结合，即管理需要软件，软件要有管理，要把二者很好地结合起来，房地产企业要积极与软件公司交流，共同研究并切实解决企业财务管理软件开发特别是二次开发中遇到的具体问题。这项工作直接影响到房地产企业财务信息化管理的建设。
在这个信息化的新经济时代，财务的信息化管理是房地产企业管理中最重要的组成部分之一。只有通过实施以财务管理为核心的计算机系统，引进先进科学的管理理念和模式，对财务管理业务流程进行重组和优化，建立房地产企业统一、集成、实时共享的财务管理平台，才能实现房地产企业物流、资金流、信息流、工作流的全面集成和共享，使房地产企业的管理水平跃上一个新的高度，从而成功地赢得在信息化时展的竞争优势。
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房地产开发企业会计实务篇5
摘要我国国家税务总局于2006年就房地产企业土地增值税相关事项出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知打破了传统以预征为主的缴纳方式，实行清算缴纳方式，至此以来，使得土地增值税在房地产企业税费中占据较大的比例。因此本来对房地产企业土地增值税会计与税务处理方法进行了较为系统的研究，以期对现代房地产企业土地增值税会计处理提供必要的理论基础。
关键词房地产企业土地增值税会计处理方法税务处理方法
一、房地产企业土地增值税分类
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》对房地产企业土地增值税进行分类。其中依据企业类型不同可将房地产企业划分为主营房地产业务的企业与兼营房地产业务的企业，具体内容如下：
（一）主营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于房地产开发企业的经营税金及附加；针对于外商投资房地产企业的经营税金；针对于股份制试点企业的股份制等；其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
（二）兼营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于工业、商业、外商投资等企业的其他业务支出；针对于金融企业的其他营业支出；针对于餐饮、游乐等企业的营业税金及附加；针对于旅游、投资等企业的营业税金；针对于外商投资银行的其他营业税金等。其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
二、房地产企业的分类
依据工程项目完成的情况，可将房地产企业划分为转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物、项目全部竣工结算前转让的房地产及项目竣工或办理结算后三大类。
（一）转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物
对于转让时应缴纳的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：固定资产清理，在建工程，专项工程支出及固定资产购建支出等科目；其贷记科目主要表现为：应交税金；应交土地增值税。
（二）项目全部竣工结算前转让的房地产
就预缴的土地增值税来说，其应借记的科目有：应交税金；应交土地增值税。其应贷记的科目有：银行存款。
（三）项目竣工或办理结算后
在对土地增值税清算进行清算时，应做好调整前期征缴土地增值税款工作。同时，对税务局土地增值税清算报告科学合理编制，最终计算确定土地增值税清算金额，其中应借记的科目主要表现为：营业税金及附加――土地增值税，待摊费用――预缴土地增值税。其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
需对税额进行补交时，其应借记的科目有：应交税费――应交土地增值税；其应贷记的科目有：银行存款。需退税时，其应借记的科目有：银行存款；其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
三、房地产企业土地增值税税务处理方法
国税发[2006]31号文件规定：“房地产开发企业从会计视角上所确认的预售收入在税法中主要表现为应缴纳企业所得税的销售收入。”
国税函[2008]299号文件规定：“房地产开发企业通常依据当年实际利润据实分季预缴企业所得税，其中开发产品在开发过程中通常以预售方式销售取得预售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，并直接计入利润总额预缴。另外，开发产品完工、结算计税成本后需结合实际利润实现再次调整。”
《企业所得税法实施条例》规定：“房地产开发企业预缴的土地增值税需在预计利润中进行扣除。”这里所提及的预缴的土地增值税主要指的是营业税金及其附加。
下面介绍处理房地产企业土地增值税的土地成本分摊方法。
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面对土地成本分摊方法的售房屋面积比例法进行论述。对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，一般情况下，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
四、房地产企业增值税会计处理策略
（一）土地增值税的纳税筹划
转变房地产项目开发方式。一是房地产企业依据暂免征收土地增值税政策，积极与其他企业合资建房，以此减免房地产企业土地增值税，降低房地产企业成本；二是房地产企业依据相关税收优惠政策实行房屋租赁，租赁体制下的房地产企业仅需交纳房产税，以此大大降低了房地产企业的税负水平。
合理利用扣除项目降低应纳税额。房地产企业采取有效措施尽可能降低借贷利率，如当房地产企业实际发生的利息超过税法规定的开发成本可扣除比例的5%时，需要企业出示金融机构证明，之后依据国家相关税法规定对开发成本、开发费用及其他可扣除项目进行分项计算，反之亦然。
（二）新增房地产会计科目
随着我国会计制度的改革和房地产业突飞猛进的发展，房地产企业传统的会计科目和核算方法已经不能够满足现行房地产企业会计核算的需求，因此，这就需要现行房地产企业在《企业会计制度》的指导下新增会计科目。总结而言，主要新增五大房地产会计科目：一是“开发成本”科目。由该科目承担房地产企业开发费用和成本的核算业务；二是“周转房产品”科目。由该科目承担安置拆迁居民周转使用房屋核算业务；三是“开发产品”科目。由该科目承担已开发完工、经验收合格的房地产核算业务；四是“开发间接费用”科目。由该科目承担除行政管理部门承担费用以外的其他间接费用核算业务；五是“出租开发产品”科目。由该科目承担用于出租经营但未转为固定资产的土地和房屋核算业务。之后，将其五大新增科目一并计入报表的“存货”项目。
（三）不断完善房地产企业收入核算
（1）正确确定和应用收入确认标准。就我国现行房地产企业商品销售而言，其主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工作竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售正确确定和应用收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险，为此，这就要求我国房地产企业坚持正确确定和应用收入确认标准，进而，保障房地产企业收入核算工作的顺利高效开展。
（四）不断完善信息披露内容，进一步提升房地产开发企业信息披露中的信息含金量
首先是加强项目现金流量信息的披露力度。现行房地产企业经营活动现金流量包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资，实行分项目现金流量信息的有效披露，有助于提高其先进流量信息的有用性；其次是不断增加土地储备量及成本构成的信息，实现对其信息的披露有助于房地产企业信息使用者准确的判断土地储备的信息。
五、结语
受会计与税务处理差异性的影响，以致企业在实际缴纳土地增值税优先于企业所得税前将发生会计上确认费用滞后现象。就房地产开发企业来说，其所得税受其他因素影响不大，特别注意的是房地产开发企业在填报企业所得税年度纳税申报表时应考虑到资金的拥有时间价值。另外，房地产开发企业在处理会计税务处理时应善于利用税收优惠政策，以降低企业税负，增加企业经济效益。
参考文献：
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房地产开发企业会计实务篇6
关键词：房地产企业会计管理财务
中图分类号：F230文献标识码：a文章编号：1674-098X（2013）05（b）-0183-01
现阶段，我国房地产实现了突飞猛进的发展步伐，建筑业的发展为房地产企业的发展铺平了道路。我国社会主义市场发展步伐加快，经济的建设和建筑业的长足发展促使房地产发展日趋成熟，房地产企业在其自身建设方面也日趋需要健全一个发展体系，房地产企业会计管理要求也越来越高。针对现阶段房地产企业对会计管理的要求，我们探讨当前房地产企业会计管理所存在的一些具有代表性和亟待解决的问题，并深入研究，提出相关解决措施，从而为房地产企业的会计管理指明方向，以期达到促进房地产企业更加健康地发展的根本目标。
面对我国现阶段房地产企业会计管理的混乱现状，亟待我们进一步研究解决。为此，笔者认为，应该从资源节约和我国公民消费水平及我国经济发展实况出发，研究探讨我国房地产企业会计管理存在的缺陷，提出确实可行的解决措施，实现我国房地产企业的绿化发展方式。
1我国房地产企业财务会计管理存在的主要问题
1.1房地产企业财务会计管理的重要性认识不够
房地产企业在财务会计方面的工作的重要性认识不够成熟。房地产企业这一表现给房地产企业的长远发展设置了一个隐含的绊脚石。在许多房地产企业发展中，财务会计的管理轻度化发展，其重视程度不够。殊不知，房地产企业主要以经济中资金支出与回笼的主要发展手段，企业财务会计管理发挥着十分重要的作用，它不仅平稳了企业发展前进的步伐，而且实现了企业各部门管理层面的渗透和督促作用。
然而，时下不少房地产企业对财务会计管理认识度和重视度不够，在现实工作中疏于管理，督促工作马虎了事。企业财务会计管理漏洞百出，这样必然导致企业发展成本不断增高，给企业的生存发展埋下了隐患。例如，财务在会计做账管理方面，因平时管理不到位，账务缺漏和重复支出等现象时有发生，这对企业财务管理百害而无一利。
1.2财务会计信息严重失真
作为经济发展重头戏的房地产企业，财务管理其实就是其发展的血脉，不能轻而视之，然而，现阶段不少房地产企业财务会计信息严重失真。在企业财务会计信息管理监督方面，存在很大的随意性，财务管理混乱，会计信息由此严重失真。例如，企业财务人员管理工作过重或权力过大，出现管理能力或监管力度不力。
1.3企业财务管理人员和会计人员能力素质偏低
我国现阶段由于体制问题存在相关缺点，导致各行业从业人员综合能力和专业能力素质偏低，房地产企业也不例外。社会市场经济发展要求，企业特别是房地产企业要实现企业健康稳步快速发展，就必须拥有高素质专业技能过硬的财务管理人才和会计人才，只有这样，才能保证企业财务健康发展，保证企业经济血液的健康运行。财务会计管理作为企业发展的中心环节，如果抓不好相关管理工作，必然导致房地产企业经济发展虚化或低迷情况出现，这不仅不利于房地产企业发展，同时也会影响国家经济的健康发展。
2房地产企业财务会计管理存在问题的解决措施
2.1实现房地产企业财务会计管理的重要性全面认识
房地产企业财务会计管理方面的重要性要加强宣传，使企业高层对财务会计管理的充分认识。在政府方面，要加强房地产企业财务管理重要性的宣传与严厉监督，改变房地产企业财务会计管理松散混乱的现状，实现房地产企业财务会计的集约式管理。在房地产企业本身内部管理建设方面，作为企业财务优化管理后的直接受益者，房地产企业应该加强本企业内部财务会计管理，实现管理方式的优化，提高企业综合竞争力。
2.2实现房地产企业财务的真实性，实现制度化和责任化企业会计管理的加强
事实证明，企业财务的真实性直接关系到企业本身的发展，财务的真实度更有利于企业在发展竞争中的综合竞争力的实现。为了实现房地产企业财务管理的优化，实现其财务会计的真实性，需要政府的大力支持，在房地产企业中建立健全相关管理制度，同时加强相关监督队伍的建设，从法律和制度方面的管理实现房地产企业财务管理人员素质的提高。
再者，房地产企业本身从制度化建设方面入手，纯洁房地产企业财务管理人员队伍，实现财务人员的精简化和素质化管理。严格杜绝错账漏账的财务会计管理现象发生。例如，财务管理人员在制度范围内必须管理好权责在内的相关工作，做到每一环节责任化，会计人员必须管理好每一笔账目，做账达到真实可靠，无漏账和死账发生，实现会计人员责任到人的严格控制和监督管理。
2.3实现房地产企业财务管理人员和会计人员素质能力的提高
人的思想控制着人的行为，如果要实现从根本上控制人的行为，就必须控制好人的思维，只有这样，才能够实现房地产企业财会人员的优化管理，才能使房地产企业经济得到快速提升，健康发展。那么，提高房地产企业财务管理人员和会计人员的专业素质势在必行。要实现企业内部管理能力的提升，就必须建立健全一支强有力的财会管理人员队伍，实现房地产企业财会的高效优化管理。只有从经济源头狠抓起来，才能够实现房地产企业的长足发展。
在纯洁和精简优化管理房地产企业财会人员队伍的同时，也要实现该部门人员的不断培训，有付出才有收入，优化和强化财会人员队伍的素质能力，实现企业财会内部的精准化管理。
3结语
综上所述，现阶段房地产企业由于本身发展迅速，企业经济效益繁荣发展，在短时间内很难发现企业财会当前存在的潜在问题，为了实现企业长远发展目标，就必须从高效益发展的现状中走出，以持续发展的角度，对企业财会管理加以重视，纯洁财会人员队伍，实现房地产企业更大限度地向前发展，真正地为我国建设多作贡献。
参考文献
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房地产开发企业会计实务篇7
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
房地产开发企业会计实务篇8
关键词:新时期房地产开发企业会计管理
近年来，随着房地产市场的相对火爆和我国商品房、经济适用房、廉租房等制度改革的逐步深入，使得房地产企业如雨后春笋般蓬勃发展起来，房地产开发企业之间的竞争也日趋激烈。房地产业是一个涉及范围广、资金需求量大的综合性产业，其财务会计管理工作质量的好坏，直接关系着企业的生存与发展，影响着企业的发展目标的实现，是企业在激烈的市场竞争中立于不败之地的关键环节。
一、新时期房地产开发企业会计管理工作的特点
(一)企业所需资金量大、周转率低，会计工作管理周期长
房地产企业的工作内容，决定了其是一个项目时间跨度大、资金流动需求大、资金周转率低的产业。而随着国家金融政策的调整，企业融资难度加大，使企业资金来源总量增长不高。而且从从达到预售条件开始销售起，销售周期较长，资金的回笼不可能在短时间内完成，尾房销售及房屋回款常常要拖至几年。因此对房地产开发企业而言，会计管理工作的周期也更长。
(二)企业资金风险大，会计工作风险管理要求高
在房地产开发的过程中，由于受到国家政策、市场波动、百姓观念等诸多因素的影响和制约，房地产企业的资金链问题一直饱受各方的关注。尤其是在目前的经济形势下，国家对房地产企业给予的诸多条件的限制，银行紧缩了购买方按揭贷款，百姓对商品住房的需求日趋理性，更使得企业在资金链的管理方面有着更高的要求。因此提高企业会计管理工作质量，为企业决策提供科学、可靠的依据，已经成为各个房地产企业必须高度重视的问题。
(三)会计工作涉及范围广，管理难度大
房地产开发企业涉及的的领域非常广泛，从金融到建筑，涉及诸多方面的内容。因此在会计管理方面也非常复杂。特别是企业的财务关系方面，涉及政府、银行、民间金融资本、个人等等多个方面。在资金的流量方面，既有大额的资金的流动，也有较小规模的现金交易，因此使得企业会计工作的标准更高，对相关工作人员的要求也就越严。
二、新时期房地产开发企业会计管理工作存在的主要问题
(一)企业会计风险管理认识不足
部分企业在项目开发的过程和企业自身财务管理工作中，缺乏必要的财务风险管理策略和意识，影响企业在资金运作、项目成本核算等方面没有进行必要的可行性论证，企业管理层对会计风险的认识不全面，项目运行中没有制定全面的风险预测、风险控制、风险规避等方案，既可能造成大量资金的浪费，也可能影响资金效益的的实现，一旦出现政策、市场等因素的波动，往往会给企业造成巨大的资金危机，甚至影响企业的生存发展。
(二)企业负债率高，影响企业的发展
据相关数据显示，我国67家房地产上市企业的平均负债率则高达73%，这样一个较高的负债率，在一定程度是由于企业自身的特点所决定的，但另一方面则是由于企业自身原因所造成的。部分房地产企业盲目投资，盲目扩大规模，使的企业自身的资金链面临严重的危险，而随着国家财政政策的变化和市场因素的影响，极易使这一危险变成为真正的灾难。
(三)企业会计制度落实不到位
财务会计制度的落实是企业内部管理的重要形式，是确保企业发展的重要保证。但从我国房地产企业的实际运作情况来看，部分企业的财务会计制度仅仅落实在纸面上，而在实际工作中往往被束之高阁，难以发挥应有的作用。如项目工程财务监督缺乏力度，没有明确的财务授权，使得项目工程受到人为因素的影响加大。
(四)会计管理工作人员素质有提高
有的企业对会计管理工作人员的选拔存在不合理问题，在人员的配备上以服从安排、尊重领导为首要标准待，对其业务素质的高低要求为次要标准。另一方面，在会计人员的培训方面，力度不够，造成其难以适应市场化需求的需要，不能适应企业自身发展的需要，为企业决策提供科学的依据，进而影响了会计管理人员在企业中影响力，造成了更多的恶性循环，影响了企业会计管理工作的提高。
三、提高房地产企业会计管理工作质量的意见建议
(一)完善企业会计管理制度，并严格贯彻实施
企业的发展需要健全的制度保障，良好的会计管理制度对企业发展至关重要。因此，企业必须要充分认识到会计制度的重要性，在日常的工作、管理活动中，逐步完善相关制度，从企业内部的管理到各个项目工程的管理，从风险预测的论证到内部监督机制的建立都要建立起一整套完整的管理体系，确保各项工作有章可循。要严格落实制度，企业上下都要将制度落实到实际工作中，让制度真正发挥应有的作用。要严格实行奖惩制度，用行政等手段促进制度的落实。
(二)提高企业管理层的会计管理观念
企业的管理层要加强对会计管理制度的认识，将会计管理作为企业工作的前提。从项目论证到项目管理，从前期准备到后期的保障，都要将会计管理工作放在重要的地位，从而达到降低企业经营风险、降低企业负债率、提高企业抗风险能力的目的。对会计管理工作相关人员要加强管理，营造良好的环境，发挥其应有的作用，促进其工作的顺利展开。同时要认识到会计管理工作是一个长期的过程，不可能一蹴而就，要将其与企业的生产经营活动有机结合起来，在企业形成会计管理的良好氛围。
(三)提高会计管理人员自身素质
制度落实要靠人，企业的发展也有靠人。因此对会计管理工作人员来讲，首先要做的就是不断提高自身的专业知识和业务水平，遵循市场规律，适应企业发展的要求，用专业的知识为企业发展保驾护航。其次要提高职业道德水平，保持会计工作的相对独立性，减低和克服人为因素的影响，把“诚信为本、操守为重、遵守准则、不做假账”作为工作的职责，确保会计管理工作的有序展开和顺利进行。
参考文献：
[1].房地产投资与管理实务[m].杭州：浙江大学出版社，2009
房地产开发企业会计实务篇9
关键词：房地产；税务稽查
一、房地产行业税源构成
房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。
二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性
（一）经营周期长，税务监管困难
大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。
（二）供应链长，会计核算复杂
房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。
（三）涉及监管部门多、涉及税种多
由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。
（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一
房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。
三、对房地产税务稽查的建议
（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制
一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。
（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨
房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。
（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查
省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。
总结
总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。
参考文献
[1]董恒.房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.
[2]王伟一.房地产业地税稽查分析系统的设计[D].吉林大学，2014.
房地产开发企业会计实务篇10
【关键词】房地产企业营改增关注点探析
一、引言
2011年，国家财政部和国家税务总局就联合下发了关于“营改增”试点的通知，交通运输业和部分现代服务业首先成为试点。但是由于房地产行业的工程周期较长，涉及的供应链上下游企业较多，项目成本的构成较为复杂且涉及的税种较多，所以房地产行业实行“营改增”的阻力较大，且面临较多的难题，所以直到2016年5月1日房地产企业才被纳入“营改增”的试点范围。“营改增”是1994年我国税制改革以来又一次突破性的税制改革，其目的在于避免重复征税，促进社会、经济运行效率的提升，切实减轻企业税负。财税[2016]36号文件规定，房地产企业纳税人销售或出租自行开发的房地产项目均属于增值税的纳税范围，适用11%的增值税率，也可采取简易计税方法按5%的税率征税。房地产企业“营改增”给房地产企业的日常财务处理和生产经营带来了诸多的变化和挑战，比如，针对简易征收方法计税的老项目，需要要求供应商或者是施工队必须提供增值税专用发票还是可以提供增值税普通发票；单位出公差，住宿费和餐费可否抵扣，如何抵扣；目前国家税务总局出台了哪些关于营改增的政策等问题，我们接下来深入分析“营改增”对房地产企业会产生哪些影响，加大对“营改增”后房地产企业发生的变化的关注，以期能够帮助房地产企业平稳度过税制改革的过渡时期，实现房地产企业新一轮的发展。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）房地产企业建设成本上升
建筑施工企业作为房地产的上游企业，“营改增”对建筑施工企业的影响会直接波及下游的房地产企业，使得房地产企业成本上升。一是给建筑业提供原材料的供应商通常都是小规模纳税人，并提供的材料较为繁琐，管理较为杂乱，使得建筑企业在购买原材料时无法取得增值税专用发票，使得进项抵扣难度加大，造成建设成本上升；二是财税[2016]36号文件规定房地产企业的计税方式可以采取简易的计税方式，特别是在购买建筑的原材料时可以采用简易计税方式，这反而使得税负上升，增加了建筑企业的成本，从而压缩了房地产企业的利润空间；三是由于房地产企业的生产周期较长，且人工费用占到总成本很大的比例，然而零散的农民工的工资没有增值税专用发票进行抵扣，使得建设的人工成本高于“营改增”之前。
（二）税负变动可能与理论分析的情况有所出入
房地产企业在实际的生产经营过程中难以取得一些项目开支的增值税专用发票，使得其实际税负相较以前反而有所上升。第一，房地产企业开发的土地拆迁成本因无法取得专用发票难以实行进项抵扣，使得花费大量拆迁资金拿到地的房地产企业面临较高的税金，使得房地产企业开发的税负反而上升。第二，取得土地成本较低的房地产企业，项目开发过程中增值额较大，可能导致实际增值税税负高于原营业税5%的税率。第三，就“新项目”而言房地产企业在“营改增”之前购买的原材料及支付的工程款无法进行增值税的进项抵扣，使得实际税负有所上升。
（三）对房地产企业的利润和现金流产生影响
房地产企业在项目完成以后，都是以预售的形式进行房产的销售，由此获得收入应该进行税金的预缴，然而房地产企业的建筑成本以及财务成本随着开发的不断开展和增加，若“营改增”后要求企业收到放款当期开具增值税发票，这就使得房地产企业需要按11%缴纳增值税，而进项税抵扣较为滞后，严重影响房地产企业的现金流，甚至会导致企业资金链出现问题；另外，由于土地出让金的增幅在“营改增”后可能会出现下降的趋势，这就使得地方财政收入受到严重影响，从而地方政府就会加大对房地产企业的税收征管，比如加强对土地增值税的预缴和清算等，使得房地产企业的税负上升。
（四）企业纳税风险增加
房地产企业在“营改增”后的纳税风险来自于以下几个方面：第一，房地产企业的财务处理更加繁琐、困难。“营改增”后对于税负的计算会增加很多的会计科目，而且会计核算的难度和工作量均会大幅度的增加，使得会计核算过程中难免发生一些错误；第二，由于新税制刚推行，财务人员对于政策的变化把握不清，导致会计核算不合格，且没有规范的进行纳税申报，给房地产企业带来巨大的财务漏洞和潜在的纳税风险；第三，一些财务人员可能会受上级的指示，伪造增值税专用发票或者是非法购买增值税发票等，给房地产企业带来巨大的风险；第四，房地产企业尚未针对“营改增”建立财务风险预警系统，无法及时发现和防范“营改增”给企业带来的涉税风险，给房地产企业向新税制过渡带来阻碍。
三、持续关注并尽可能消除“营改增”对房地产企业的影响
（一）加强建设成本税务筹划和增值税发票的管理
首先，房地产企业实行“营改增”过后，由于涉及的环节比以前多，增加了房地产企业进行纳税的空间，所以企业应当根据自身的发展特点和所处的市场经济环境，加强与当地税务机关的沟通，合理的利用一切税收优惠政策，对企业进行纳税筹划，以帮助企业平稳的度过改革期；其次，房地产企业应当加强增值税发票的使用和管理。一是通过提升企业内部管理水平，加强财务部门对于“营改增”的认识，加强与建筑企业的沟通，在完成项目或购买原材料后及时取得增值税发票以及相应的进项税抵扣依据；二是委派专门的人员进行增值税发票的管理，使得增值税发票的管理更加系统，有效的降低房地产企业的成本；三是房地产企业在选择合作对象时，应当选择具有正规资质的、可以开具增值税专用发票的企业进行合作，避免风险转嫁到自己头上，并且合理的降低成本。
（二）有效控制“营改增”后税负上升问题
“营改增”后房地产企业的税率为11%，所以房地产企业应该找到足够多的且合理的进项抵扣项目以完成税额的抵扣，避免税负反而上升。第一，在项目开始之前事先对企业所经营项目的流程进行系统的梳理、分析，根据企业目前的发展现状以及所处的经济环境，对项目的开展提前进行纳税方面的整体筹划，做到未雨绸缪；第二，有关部门应当积极推行有利于房地产企业发展和税制体系完善的税收优惠政策，并且在房地产企业“营改增”的过渡阶段退出临时性的政策，比如关于进项抵扣方面给与范围的扩大，同时对于过渡阶段的房地产企业税负升高的情况，给与房地产企业一定的政府补助，以帮助房地产企业顺利向新税制过渡；第三，“营改增”后，对于房地产企业中混业经营的情况，应当对不同的项目进行单独的计算，比如采取分业核算或分率核算的方式，切实的降低房地产企业的税负。
（三）规范会计核算，加强财务管理
规范会计核算，加强房地产企业的财务管理可以从做到以下几点：一是根据：营改增“对于会计核算的要去，规范企业财务人员的会计核算方式和流程，加强财务人员对于处理复杂账目的培训，使得会计核算更加准确；二是建立核查小组，定期的对企业的会计核算结果和核算方式进行核查，及时发现其中存在问题的财务指标和不符合国家相关规定的财务处理方式，并及时的控制，避免给企业带来损失；三是加强房地产企业的财务管理，及时发现可能导致现金流断裂的风险，并采取措施实施控制，保障企业现金流的健康，为利润的获得提供基本的资金保证。
（四）加强对新税制的学习，建立税务风险防控体系
“营改增”后，房地产企业的纳税模式以及计税方式发生了巨大的改变，并且税收政策也在不断的更新，给房地产企业带来了许多潜在的风险，所以房地产企业应该采取相应的措施。第一，加强企业员工关于新税制和新的计税方式的培训，对企业进项税抵扣方面的知识进行定期考核，以便于企业财务人员在会计核算过程中加深对税收政策的认识，同时熟悉进项抵扣的范围和科目，在规范操作的前提下完成新旧税制的过渡，并有效的协助企业降低税负；第二，建立税务风险防控体系，通过会计电算化的方式建立财务数据电子录入系统和自动风险评估系统，以及时自动发现企业存在问题的财务指标，同时对企业的涉税科目通过matlab等统计软件进行风险的评估和分析，及时发现可能造成纳税风险的财务数据，此外，加强外部审计，以外部监督的方式来防范企业涉税风险的发生，顺利的向新税制过渡。
四、总结
总之，“营改增”的全面推行给房地产企业带来了诸多挑战，我们应当时刻关注“营改增”给房地产企业带来的影响和变化，采取相应的措施以实现房地产企业向新税制的完美过渡，最终促进房地产企业新一轮的健康发展。
参考文献
[1]张立娟.“营改增”对房地产项目的影响[J].财经界，2015（15）.