房地产项目财务分析篇1
基于计划经济体制的长期束缚下，我国在房地产投资上的践行时间尚短，因此，相应财务评价模式尚不完善，而房地产投资因投资金额较大，因此相应投资风险随之加大，在实际进行投资的过程中，要想实现对投资风险的有效规避，则需要实现投资决策的科学生成。在此过程中，财务评价需要运用到相应评方法与指标，而将层次分析法进行应用，则能够以综合评价模型的搭建来提升财务评价结构的准确性。本文针对如何以层次分析法来实现房地产投资项目财务评价分析模型的搭建进行了研究，以供参考。
【关键词】
层次分析法；房地产投资项目；财务评价；分析
对于任何企业而言，在进行房地产项目投资的过程中，其根本目的在于以投来获取相应的利益，进而才能够为企业不断充分自身的财富积累来促进自身的稳健发展奠定基础。在此过程中，需要对财务的可行性进行分析，进而来实现投资决策的科学生成，而进行投资项目财务评价决策时，基于影响因素较多且复杂，则需要在深入研究相关资料信息的同时，针对财务决策指标与方法所存在的局限性进行分析。而要想实现综合性评价，则需兼顾多个评价指标，以从不同角度下进行深入分析，明确各指标间的关联系以提升决策结果的科学性。
1房地产投资特点
主要表现在：①投资金额较大且回收期较长。一方面，基于房地产行业本身属于资金密集型产业，所以相应投资金额也就相对较大，一般情况下，一个房地产项目难以单纯凭借个人或是单个企业就能够实现的；另一方面，在整个房地产投资项目中，投资收回期较长，通常至少要3~5年，甚至更长，所以在市场经济环境下，相应的投资风险也就随之加大，需要谨慎投资，在进行投资之前实现科学分析以确保投资的成功性。②流动性差，但却可在某种程度上应对通膨所带来的影响。房地长投资过程中，从投入资金到收回投资这一过程较长，流动性较差，在此过程中要想套现，对于投资者而言则会遭受一定的经济损失；但从长远角度看，这一投资则具备了保值的特点，在市场通膨影响下，房地产投资则能够实现有效应对。③易受政策影响且投资风险较大。房地产行业在发展的过程中受到政府一系列政策的影响，比如金融政策以及土地政策等，这些政策的变化会对相应投资带来很大影响；同时该项投资因投资金额大且投资回收周期长等特点，致使其受到诸多因素的影响，进而促使该项投资风险随之加大。
2房地产投资项目财务评价指标分析
2.1常用财务评价指标对于项目评价工作的开展而言，相应评价结果的准确性则要依赖于项目评价数据的真实与完整性，以及所选取指标的科学合理性，而其中财务效益指标的运用，则能够通过对比分析来明确项目的可行性，在实际运用这一指标的过程中，因结合标准的不同使得相应分类不同，具体而言，基于时间价值因素下，可分为动态与静态指标；基于指标性质角度下，则非为时间性、价值性以及比率这三类指标；而基于财务效益角度下，则分为反应盈利能力、清偿能力以及外部平衡这三类指标。具体常用的评价指标为：基于项目财务评价下，以房地产投资项目未来获取收益的方式为划分标准，该项目可被划分为如下几种类型：出售型、出租型、经营型以及混合型。而基于房地长项目本身能够作为商品进行交易，进而使得项目资金流呈现出了自身的特点，因此，在进行财务评价分析的过程中，相应评价指标与方法则具备了自身的特点。在进行分析的过程中，主要以盈利能力与清偿能力这两个指标进行具体分析。
2.2财务评价系统现存不足之处①在评价标准与依据的具体选择上，存在武断的现象，致使评价结果有失科学性。在当前进行项目财务评价的过程中，所选取的指标较多，且进行可行性研究时，相应评价依据一般会受到评价者主观因素的影响，同时也偏于理论化，而即使证明在理论上可行也并不意味着这一投资项目具备实践的可行性。因此，要求要合理选用评价指标，在计算出理论数值的基础上，要针对这些理论上的计算结果本身所存在的局限性进行分析，以确保其具备实践指导意义，进而才能够以客观且科学的可行性评价结构来保证实现成功投资。②对财务指标所存在的互斥性分析不足。不论是任何一个投资项目，其出发点与归宿都是为了实现投资利益的最大化，以实现既定投资目标，但是，在实际进行投资项目分析的过程中，由于对于互斥性投资项目并未进行深入对比分析，致使所做出的投资决策有失科学性。③尚未实现综合性评价指标的有效运用。基于不同财务指标所呈递出的信息不同，所以以财务指标的应用来生成决策的过程中，因选取指标的不同使得相应评价结果有失准确性，而由于缺乏综合性评价指标体系的构建，难以为财务决策评价提供完善的评价模型。
3基于层次分析法下房地产投资项目财务评价分析模式的构建
3.1层次分析法概述（1）相关原理。在针对复杂性问题进行分析的过程中，如果采用定量模型进行分析，其会因相应定性因素较多，在实际选用的过程中会受到决策者主观因素的影响，比如个人的知识结构以及经验等。而基于层次分析法下，则是以判断矩阵这一搭建过程来实现对各个层次下相应因素的分析，并结合决策者自身的倾向，运用逻辑思维来实现定量表示，为实现科学决策的生成奠定基础。（2）该分析方法的形状、思路以及特点。①在形状上，基于层次分析法下，其形状与树形结构较为相似，而不同之处在于层次结构本身包含了树形结构这一形式；②在分析思路上，运用层次分析法则是在进行分析的过程中，明确各因素间的关联性，进而实现层次的有序生成，然后结合对现实情况的判断，以定量形式来表现出每一层次下的重要因素；在此基础上，以数学方式来进行权值表示并进行结果的排序，从而实现对问题的分析与解决；③层次分析法所呈现出的特点主要表现为灵活、简洁且实用。
3.2层次分析法的具体步骤以及综合评价模型的搭建①要在明确问题的基础上，实现层次化结构的搭建，然后，实现判断矩阵的搭建，并运用数学方法进行计算后来排除次序，一般以近似的方法，实现对矩阵最大特征值与向量的判断。其中在进行层次分析过程汇总，要想实现决策判断的定量化，以实现数值判断矩阵的搭建，则可采用a.L.Saaty建议的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及规范几何法来进行计算，并实现对矩阵一致性的判断；③实现层次的总排序。
3.3综合评价模型的搭建①对项目层次结构的分析。需要先搭建出基于研究问题下的递阶层次结构的搭建，然后，以此为基础来实现对层次结构进行分析，相应分析模型如图1所示。②要实现房地产项目两两判断矩阵的搭建，在此基础上，进行层次单排序与层次总排序，并要对相应判断矩阵的一致性进行检验。③进行结果分析。当一致性满足要求时，则根据单排序与总排序的结果来实现对问题的定量分析，进而通过对比后来实现投资最佳方案的制定，以科学决策的生成来保证实现投资目标。
4总结
综上，在房地产投资项目中，基于该投资项目所具有的特点，要想实现投资预期目标，则就需要以科学投资方案的生成为基础。而基于财务评价分析下，以层次分析法来实现综合评价模型的搭建，能够以完善指标体系为基础来实现科学的分析与计算，进而通过判断矩阵的搭建来得到层次单排序与层次总排序，并以相应计算结构来实现对问题的分析，为房地产投资实现科学投资方案的生成提供了保障，进而在规避投资风险的同时，为实现投资效益的获取以促进企业的稳健发展奠定基础。
参考文献
[1]江斌.基于层次分析法的房地产上市公司财务综合评价问题研究[D].西安建筑科技大学，2011.
[2]陈桦.基于层次分析法（aHp）的房地产投资项目风险分析与评价[J].企业导报，2012，16：33~34.
房地产项目财务分析篇2
关键词：房地产；经济评价；对策
一、房地产项目经济评价
（一）概念
房地产项目经济评价是进行房地产投资可行性分析中必不可少核心内容，是保障房产项目科学性决策的重要方法。它主要通过科学化分析手段，对拟建项目进行多个建设方案财务等相关因素对比分析，运用相关经济技术手段筛选出技术上先进、经济上合理的方案，并对其进行全面的技术、经济、社会等方面的评价，提出对投资项目的技术、经济、社会等方面的全面评价意见。
（二）特征
客观性与主观性相结合的特征。客观性是房地产项目经济评价的基本属性，也是保证评价结果准确有效的基础。评价人员的评价依据必须是真实的，是客观存在的。因此，分析人员要善于利用各界的统计资料，对项目进行经济评价时一定要求分析是客观的。但在实践中，评价人员运用评价的方法的能力、专业技能、观念意识等差异都会使评价结果具有高主观性的特征。
高度策划性特征。开展房产项目经济评价分析实质是为投资者出谋划策。由此而来，策划性便是房地产项目经济评价的重要目的。分析人员不仅要告诉投资者所面临的客观投资环境，更重要的是要告知投资者如何去应对和利用客观投资环境，要为投资者分析投资进程中的机会与威胁，提出正确的策略和方法。当客观因素变化难以确定时，要运用概率等科学的方法分析出变化的趋势。
全面性特征。房地产项目经济评价是一个复杂的系统工程。要求分析人员对投资活动的各方面进行全面系统的诊断，从投资的方向选择、形式特征、方案筛选、需求分析、资金筹措到投资收益、投资风险、社会因素评价等，充分运用定量分析的手段以便客观准确的把握开发项目在市场中的实际状况。
责任性特征。由房地产项目经济评价的策划性决定了，进行经济评价的主要目的在于为投资者出谋划策，辅助投资者进行科学正确的投资抉择。一项好的经济评价可为投资者节省大量资金的同时谋得巨额收益，而一项质量较差或错误的经济评价可能使投资者产生巨额亏损。因此，分析者必须要对自己的分析结果负责。
（三）影响因素
首先是财务因素。对于一个拟建房地产开发项目，必须从财务角度厘清相关财务影响因子。包括固定资产投资收益、住宅销售收益、商业部分销售收益、土地转让收益、管理支出、资金投入、财务费用、税费成本、投资回收期、清偿能力和资金平衡能力等，这一系列财务指标都可能对评价产生重要影响。
其次是市场不确定因素。作为对未来事物的评价，房产开发还必须面对市场不确定因素，涵盖从销售单价、去化速度、房屋空置率、容积率、可售面积、开发时序、土地成本、建安费用、融资成本、资金来源等方面。
此外，在充分分析上述因素指标的同时还必须按照《房地产开发项目经济评价方法》制定的原则，同时综合考虑新财会制度、国家现行法规和政策，按照合理合法的原则进行处理。
二、我国房地产项目经济评价中存在的主要问题
（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性
在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某种方向可行的方面，人为的忽视项目的负面因素与不利影响。更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。
（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员
一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用的方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲，房地产项目的经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由具有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。
可在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补充学习能力，导致专业技能存在加大缺陷。此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具备丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。
（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实
房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观、高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上，经济评价中首先要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才进行财务评价，研究是否可行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变动进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价真正有效。
（四）忽视项目不确定因素分析
许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。
（五）经费不足
我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看来很重视，但人力、财力、物力等方面的投入又大幅压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。
三、对策建议
（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度
经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想得到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作。在充分认识到经济评价对房地产开发项目的重大意义的同时，加大对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。
（二）完善科学的指标评价体系
完善房地产经济评价指标。首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目对区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性与合理性。
（三）培育专业房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展
国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价研究的专业市场。此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。
（四）提高从业人员素质
在科技迅猛发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感与责任感，以适应不断变化的形势的需要。
（五）强化市场调查对房产项目经济评价的重大作用
房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根源上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。
（六）加大对经济评价方案的再评估力度
学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评价过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。
四、小结
房地产项目经济评价工作，可极大的提高房地产投资经济效益。同时也可为多个单位提供决策参考。它不仅可以作为房地产开发商决策的依据，也能作为政府管理部门房地产项目审批依据，还可以作为金融机构贷款审查依据。合理的房产经济评价报告在完善国家宏观调控、避免项目决策失误、引导投资方向、调整产业结构、合理利用资金、缩短建设工期、节约投资、提高投资效益、提高项目的管理水平等方面具有举足轻重的地位，因此无论是房产从业人员，还是投资者、相关政府部门都应重视房地产项目经济评价在房地产开发过程中的地位与作用，科学合理的进行项目经济评价。（作者单位：成都理工大学）
参考文献：
[1]李竹成.房地产经济专业知识与实务[m].北京：团结出版社，2001
[2]中国建设部.房地产开发项目经济评价方法[m].北京：中国计划出版社，2000
[3]游达明.刘亚铮.技术经济与项目经济评价[m].北京：清华大学出版社，2009
[4]洪红.杜昌盛.房地产开发项目经济评价的特点[J].合作经济与科技，2010（6）
[5]任长能.浅谈房地产开发项目经济评价时应注意的问题[J].工程经济，2004（1）
房地产项目财务分析篇3
【关键词】房地产企业；财务风险；防范
一、房地产项目财务风险的概念及特点
财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以控制和难以预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、投资风险、营运风险以及利润分配风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要有两种观点：第一种观点，认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动中的任何一个环节出现问题，都有可能使这种风险加剧；在第二种观点，认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是筹资风险或是融资风险。
房地产行业财务风险具有以下特点：
（1）财务杠杆使用过度
由于房地产开发需要大量资金，多数房地产公司选择贷款，造成资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆的使用具有双重效应，一方面能够使公司股东只用较少的自有资本运营拥有大量外来资本的公司，并产生很好的税盾效应，提高股东权益收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着较高的流动风险，稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使股东权益收益率面临较大的不稳定性。
（2）资金周转率偏低
房地产项目开发流程主要包括征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段。在这四个阶段中每个阶段都需要进行资金的投入，只有在第三阶段符合预售条件的公司才能进行预售，收回部分资金，所以真正能够收回资金的只有第四阶段。
（3）资产期限不匹配
房地产公司的流动资产主要是存货。房地产存货分为非开发产品和开发产品，非开发产品则包括库存商品、原材料、低值易耗品，开发产品包括拟开发土地、在建开发产品、己完工商品住宅和出租开发产品。房地产行业的存货一般是流动性差、不易变现的资产，因此，导致流动资产和流动负债匹配度不高，偿债压力比较大。
（4）现金流入期限不均衡
大多数房地产上市公司的现金流存在一年高一年低的问题。一方面，房地产公司在项目开展期采用预售方法获得资金流入，但各开发项目的销售期和预售期的匹配极易被忽略，这样造成由主营业务产生的资金流入一年高一年低。另一方面，公司投资收益的现金流入也可能不均衡。这样导致现金流入较低的一年面临短期偿债的流动性风险，而现金流入较多的一年产生了大量的现金冗余，长期看来，无法保证一定的现金利息涵盖比例。
二、房地产项目财务风险产生环节
财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、营运、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。
1.融资风险
融资风险是指企业为了取得财务杠杆收益而举债，增加了到期还本付息的压力，潜伏着资不抵债或不能还本付息的可能，以及由于财务杠杆的作用，在纳税付息前收益下降时，普通股收益大幅度下降的可能。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，以何种方式用最短的时间筹集到最多的资金，而风险较小费用较低就成为企业筹集资金的目标。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模不合理而导致过度负债，既增加了财务费用，又造成资金浪费；利率过高，债务规模过大而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。
2.投资风险
房地产投资风险是指由于不确定因素的影响，影响企业盈利水平和偿债能力，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平的风险。主要表现为投资项目在初期技术可行性分析、市场调研、以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理，投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。形成房地产投资风险的成因主要有：房地产粗放型开发，投资增长过快，对合作伙伴或项目开发不了解，房地产市场的空置率高，房地产开发的投资约束弱化等等。
3.营运风险
营运风险主要表现在三方面。一是销售风险。国内楼市变化复杂，受国家宏观经济运行和政策调控变化的影响，如果对市场行情把握不准确或对项目产品定位不准确，都会造成销售缓慢、产品成交量下降、投资回收期变长等问题。二是成本控制风险。如果在房地产项目开发的过程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏对成本的有效控制，将可能导致开发成本超过自身的概预算水平或同行业平均水平，使得企业在市场竞争过程中缺乏成本优势。三是房地产项目公司管控风险。随着房地产市场区域跨度的增大和项目的逐渐增多，如果某项目重大事项决策制度不健全、监管制度不完善，都可能会给项目运营带来风险和损失。
4.收益分配风险
收益分配的风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的不利影响。主要表现在因股息分配和留存收益和结构处理不当使得企业偿债能力、再生产能力规模受到影响或是挫伤投资者的积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会给企业今后的发展埋下隐患
三、房地产项目财务风险防范的一般方法
1.融资风险的防范
在对企业融资风险进行充分评估、测度的基础上，为了控制和降低房地产筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严密的筹资管理规则并严格遵守。大力拓展多元化直接融资渠道，培育完善房地产债券市场，适度放宽股票融资政策限制，还可以发展房地产产业投资基金，适时地开展房地产抵押贷款证券化，借鉴国外先进经验，逐步建立和完善市场调节和政府干预相相结合的多层次房地产融资体系，以降低融资风险，促进我国房地产业发展。还应进一步完善间接融资，推进间接融资形式多样化，创新变直接融资为间接融资的方式，控制融资质量，制定正确融资政策，探索建立组合式融资模式。
2.投资风险的防范
做好投资项目的可行性分析，灵活应用投资组合理论。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对资产、负债、所有者权益的预测和分析；对资金投入、流转、配置和回收等资金循环过程的预测和分析；对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标的预测和分析，以及对项目收益与风险平衡关系的预测和分析。运用各种方法计算出有关指标，对投资项目技术上的可行性进行分析，以便合理确定不同项目的优劣势。
在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的年获利能力和风险程度，按照一定的原则进行恰当投资的基础上，将各种不同类型的房地产进行搭配投资，以减少降低投资风险的投资策略。房地产投资可以选择不同房产类型、不同区域的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。
3.资金运营风险的防范
（1）加强对日常现金流量的预测，重视经营性现金流
控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的投资、经营和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。
（2）采用资金集中管理模式
房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了提高公司日常资金运作效率，使公司能利用集团公司的协同效用，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户，资金余裕和短缺问题；也能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为。
4.收益分配风险的防范
结合房地产企业的实际情况，笔者对其利润分配提出几点建议：（1）制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。此外，房地产开发企业利润分配具有随意性、不规范的特征，导致企业的资产负债率极高，资本结构不合理，严重影响企业到外部进行融资。所以，房地产开发企业应根据企业融资策略及经营战略的要求，制定合理的利润分配政策，增强内源融资能力，优化资本结构，降低融资成本，增加企业利润。（2）利润分配减少分配现金，以转增实收资本为主。由于房地产企业融资渠道狭窄，自有资金规模小，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。这种分配方式具有以下优点：降低融资成本，增强企业盈利能力；有利于扩大生产规模，增强企业竞争能力；扩大资本规模，优化资本结构，降低企业风险。从房地产开发企业自身所具有的条件和所处的环境来看，这种分配方式应在中短期内处于主导地位。
参考文献
[1]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理[J].科技信息，2010（29）.
房地产项目财务分析篇4
关键词：房地产企业成本管理财务作用
加强房地产项目成本管理是企业管理工作的重要组成部份，也是提高企业经济效益的重要手段。成本管理具有综合性强、过程复杂等特点。财务人员参与成本管理能力和水平的高低，对房地产企业成本管理效果有着较大的影响。
一、房地产企业成本管理现状
（一）房地产企业成本管理面临的主要问题
很多房地产开发企业对成本管理的重要性认识不足，在项目开工前没有进行项目目标成本的制定，对项目动态成本的管控近于空白，使得公司管理层在房地产项目结算前无法准确知悉项目总成本情况；对各类工程项目变更导致的项目收益情况的影响也无法进行可靠分析。预算人员通常也只是每月进行工程进度款的计算审核，对整个项目的总成本缺乏全局管控。
另外，由于很多房地产企业尚未建立与自身发展相适应的财务预算管理体系，使得财务人员无法对阶段性项目成本预算数与实际发生数的差异进行有效分析；无法掌握项目预计成本指标的变动情况；在审核各类工程成本付款时，无法准确发表财务意见；无法合理预计项目资金需求量，协调项目资金筹措及使用的难度较大。
（二）财务人员参与成本管理中的现状
首先，很多财务人员只求稳定不求发展，工作不积极、不主动。认为成本管理只是预决算部门的事，不是财务部的主要工作，本位主义严重，带着自扫门前雪的态度来看待成本管理工作，无法站在企业整体角度来考虑问题。
其次，由于大部份财务人员对如何在成本管理中发挥作用没有清晰的思路，同时也缺乏先进的成本控制方法及强有力的成本控制手段，无法找到成本管理与财务管理工作的交集点，使得财务人员对参与成本管理工作有着普遍的畏难情绪。
另外，财务人员在成本管理过程中需要处理并沟通大量的信息，但现状是大部份财务人员的沟通技巧明显不足。这些都会使财务人员得到的信息失真、遗漏严重，进而导致成本管理决策出现失误，加大了管理成本和管理风险。
二、房地产企业财务人员参与成本管理的建议
（一）明确财务人员参与成本管理的定位及思路
财务人员如何参与房地产开发项目的成本管理？如何与专业从事成本计算审核的预决算人员分工合作，明确定位财务人员参与成本管理的职能？这些问题常常困扰着房地产企业的财务管理人员。
结合日常实际工作情况，我认为财务人员应立足于反映企业盈利状况这一财务的基本职能来看待成本管理的问题。预决算人员主要是对项目成本进行具体的计算及审核，而财务人员主要是从管理项目整体收益的角度来参与房地产项目的成本管理，通过对项目整体收益情况的管控，延伸至对项目成本的管理，对严重影响项目收益的成本变更进行管控，组织相关部门对项目成本的变更进行讨论，分析其变更合理性、必要性，并及时调整项目盈利预期及相关预算计划。
（二）建立并不断完善的资金预算管控体系
财务管理的核心就是资金管理。在房地产企业快速发展的大环境下，财务人员应通过建立并不断完善企业资金预算管控体系，来对房地产项目开发的全过程进行监控。资金预算管控体系应包括成本测算、开发计划、工程签证变更、资金预算编制等方面。
通过对房地产开发项目进行整体成本预测，来确定项目资金的总需求量；依据项目开发计划，将项目资金总需求量在开发期间内按月进行分解，并编制工程项目资金预算。财务人员在进行工程项目款项支付时，应严格按照工程项目资金预算中的数额进行审核。
当发生项目成本变更时（包括项目设计变更、开发计划变更、材料价格变更等最终可能导致资金预算发生变化的变更），财务人员应及时协调工程部重新制定项目开发计划；协调成本合约部对项目总成本进行重新的测算，并对分解后的工程项目资金预算进行调整。财务人员在后期进行工程项目款项支付时，应按照调整后的工程项目资金预算进行审核。
通过上述资金预算管控体系的建立，可以使财务人员着眼于企业成本战略，全方位、全过程地参与房地产企业的成本管理，有效发挥财务人员在房地产企业成本管理中应有的作用。
（三）建立与企业内部职能部门的信息沟通机制
加强财务与企业内部各部门的沟通，是财务人员参与成本管理的重要手段。建立企业内部各职能部门的信息沟通机制，有利于财务人员及时了解项目进度情况及相关，有助于充分发挥财务人员的成本管理职能，提高财务参与成本管理的效率。另外，财务人员也要本着相互尊重的态度，主动与各部门进行有效沟通，打破部门隔阂，与其他部门的同事建立起融洽的关系，疏通成本信息交流的渠道，营造良好的沟通环境。
房地产企业应充分发挥财务人员在成本管理中的积极作用，不断完善企业财务成本管理体系。财务人员只有真正了解企业生产经营情况，渗透到具体的经营环节中，才能更好的发挥财务管理的作用，体现财务管理的价值，为企业创造良好的生存和发展空间。以上是我个人对财务参与房地产企业成本管理的一些浅见，不足之处欢迎指正。
参考文献：
[1]唐明珠.房地产开发企业的成本管理浅析[J]；城市建设理论研究，2012年第27期
房地产项目财务分析篇5
关键词：房地产企业；财务管理；建议
随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。
1房地产企业财务管理普遍存在的问题
1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式
大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。
1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系
很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。
1．3财务的过程控制极其薄弱
1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。
1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。
1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。
1．4没有建立有效的财务分析考核体系
大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。
2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议
2．1加强房地产开发项目前期的财务规划
房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。
2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。
2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。
2．2加强房地产开发企业的合同管理
合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。
2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制
“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。
2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道
融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。
3结束语
在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。
［参考文献］
［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．
［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［n］．中国会计报，2013－05－10．
房地产项目财务分析篇6
【关键词】房地产企业财务管理现状
财务管理是现代企业管理的一项重要组成内容，直接关系着企业各项财务政策的制定与执行。房地产企业是资金密集型的高风险企业，投资、融资以及现金流的决策直接关系着企业的生存与发展，可以说财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展水平。探析财务管理在房地产企业中的发展有助于发现其在发展中存在的问题，提出解决方法，促使房地产企业财务管理水平提高，从而促进房地产企业的整体发展。
一、房地产企业财务管理特点探析
房地产行业属于高风险行业，而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性，使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性，也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点，有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。
1、资金投入密集且回收期长
近年来，随着城镇化进程的不断加快，城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高，使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加，加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外，由于房地产企业自身经营周期长，导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中，首要解决的是资金管理问题，在资金管理中，只要一个环节出现问题，将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回，造成企业的财务困境。
2、财务关系涉及范围广
房地产企业相较于其他行业，外部联系范围较广，反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系，还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外，在长期行业经营过程中，房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系，并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性，加大房地产企业财务管理难度，形成企业财务管理风险。
3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系
与其他企业相同，房地产企业财务管理也不是在真空中进行的，财务政策的特点与选择，更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段，政府对房地产行业的宏观调控势在必行，从住房贷款政策的调整到限购令的出台，房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外，随着金融危机的蔓延，房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时，要对外部环境保有更强的灵敏度，与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。
二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析
我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短，在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题，很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题，以便于针对问题找出解决方法。
1、现金管理思想淡薄，盲目追求高端产品
作为资金密集的高风险企业，房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流，以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制，而忽略了企业经营中的现金管理，加剧了企业现金链断裂风险。此外，由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准，使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式，更加剧了企业财务管理风险。
2、财务管理水平低，难以做到科学管理
我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来，特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，大多经营者缺乏必要的企业管理知识，只是一味的追求产值，出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外，即便开展财务管理工作的房地产企业，由于自身行业水平以及外部环境的制约，财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合，只是盲目照搬成功企业案例，使得财务管理难以做到客观与充分，制约了财务管理工作有效性的发挥。
3、财务管理系统内统一与集中度不足
财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理，更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配，这就需要信息的集中与畅通，以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理，这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅，直接后果是财务管理口径不一致，各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对，从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外，由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核，并且绩效考核的着重点多为经营业绩，通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配，使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化，在决策中忽略了集团收益与统筹，使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。
房地产项目财务分析篇7
一、房地产企业财务风险表现形式研究
财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为，一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，因此大部分企业在项目开发出去都处于负债状态，房地产企业自身所拥有的资金相对较少，所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题，房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发，通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析，一些企业采取筹资连锁担保模式，因此资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，所以房地产财务风险由此产生，对企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。
二、房地产企业财务风险监控方法研究
房地产企业在面临财务风险的时候，只有不断培养监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。房地产企业财务风险出现会出现一些前兆现象，只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，才能具备控制风险、消除财务风险的的能力。房地产财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例减少，已经说明企业的财务风险形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。
从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主经营产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指一元资产中有多少资产是属于债权人的，如果通计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。
三、房地产财务风险管理策略研究
房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发，项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，必须停止正在进行的各种经济活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，因此方法控制具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经济活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态，为房地产企业实现稳定发展提供了重要保障。
房地产企业在发展过程需要采取财务风险防范策略，只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前，才能从根本上避免财务风险的发生，对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生，才能避免企业经济损失的产生。房地产企业财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。房地产企业财务风险管理首先需要制定风险防范的措施，只有从措施上满足风险的需要，才能合理处理风险，才能拥有防范风险的各种方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施，通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免房地产企业与其他企业一样承受风险，从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法，房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作，一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施，另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。
四、当前我国房地产企业存在的财务风险问题分析
房地产企业中有部分企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发企业在资金运作上存在盲目性现象，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，只有简单的对项目进行财务核算，没有进行专门的成本控制管理，所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，企业在发展过程不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款，没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。
房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例处于不恰当的状态，房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的，如果运用银行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，因此财务杠杆此时发挥的作用会增强，所以产生的财务风险也会增强。
五、房地产企业财务风险管理的方法研究
房地产企业在进行项目实施之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解，可以从根本上防范市场风险的产生。房地产企业为保证市场调研工作顺利开展，需要成立专门的市场调研机构，成立专门的组织机构，经常深入市场，对市场的各种状况进行分析研究，对市场的波动和市场容量进行准确评估，把竞争对手和潜在竞争对手的状况进行深入分析，主要是从优劣两个方面进行研究思考。只有认真研究市场要素，才能获取市场的第一手重要资料，为后期财务风险管理奠定基础。房地产企业对市场的研究既要看到现在，又要着眼未来，房地产企业要从市场承受力和容量两个方面考虑，准确定位投资目标。
房地产项目财务分析篇8
【关键词】房地产；企业；财务风险；防范措施
前言
近年来在国家相关政策的支持下，我国的房地产行业呈现出了欣欣向荣的发展态势，一方面促进了我国行业体系的健全发展和经济的增长，另一方面由于市场经济不稳定因素而造成的房地产企业风险加剧的问题夜逐步的提升。特别是由于我国房地产企业起步较晚，对于财务管理等工作的重视度不够，造成目前我国房地产企业财务工作应对市场风险能力严重不足的问题，从而严重干扰了房地产企业的快速发展。
一、目前房地产企业所面临的财务风险
1.负债过高、资金运营不合理而导致的财务风险
很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。
2.利率和通货膨胀风险
金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。
3.现金流不稳定带来的财务风险
现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。
二、房地产企业财务风险分析
财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
（一）融资风险分析
融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。
（二）投资风险分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。
在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
（三）投资回收风险分析
房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。
三、完善房地产企业财务风险防范的措施
（一）加强财务管理观念和作用
1.强化财务管理地位
首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。
2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力
首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。
（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险
1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。
2.避免购置的土地闲置。
3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。
4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。
（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证
针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。
参考文献
[1]王忠森.刍议如何加强房地产企业的财务管理[J].现代商业,2010.
[2]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财会园地,2009.
[3]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析[J].管理纵横,2009.
[4]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].现代商业,2009(24).
房地产项目财务分析篇9
[关键词]房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
房地产项目财务分析篇10
关键词：中小型房地产企业；财务管理；问题
中图分类号：F275文献标识码：a文章编号：1001-828X（2013）06-0-01
一、房地产企业财务管理的特点
一是房地产企业上下产业链长、投资周期长、所需的资金量大、中间环节多等特点，决定了企业财务管理的复杂性和高难度。
二是房地产企业经营的不确定性和风险性高，迫切需要财务管理人员提供科学、准确、及时的财务信息以满足企业经营决策的需要，最大限度地降低企业的财务风险。
三是房地产企业财务管理需要处理与投资者、债权人、工商税务部门、居民等之间的财务关系，任何一方的财务关系处理不当，都会给企业的经营带来直接负面的影响，使财务管理的内容更加复杂。
二、中小型房地产企业财务管理的存在问题
（一）不重视财务管理，财务管理观念和方法落后
由于所有权和经营权集中统一，所有者直接负责经营管理，管理效率低下。很多投资者是从包工头发展过来的，缺乏现代的管理理念；或是学建筑专业的，重视开发与销售，却不重视财务管理，认为财务管理就是记账、算账，没有充分发挥预测、决策、控制、分析等职能。
（二）财务管理制度不健全
财务管理制度缺乏科学性，流于形式，工作人员主观臆断性强，总体的经营战略不够清晰；缺乏成长性目标，在选择投资项目时只追求短期效益；缺乏可操作性，致财务工作的盲目性，项目实施前缺乏可行性分析等。
（三）投资决策缺乏科学性
投资不以市场为导向，在判断一个项目是否具有可投资价值时，更多是依赖人的主观判断，缺乏科学的、完整的市场经济分析和可行性论证，即便对项目有可行性研究，也仅仅局限于单个项目，很少从整体上把握不同项目对企业的战略意义。
（四）营运资金管理欠佳
在国家紧缩信贷政策和“限购令”的双重影响下，很多房地产企业面临销售萎靡、资金回收困难的问题。还有些企业出于加快资金回笼、产品促销的目的，随意为客户提供购房担保，一旦客户将来不能及时偿还银行贷款，企业则不得不承担担保责任，替客户垫付银行按揭款项，结果导致企业出现大量的长期应收款挂账，加剧了企业的资金困难。
（五）成本管理体系不完善
首先在土地使用权的竞买过程中存在较多的非理性现象，甚至无视竞买价格与其实际成本的严重偏离；其次，以低价作为选定设计方案的依据；再次，在项目开发过程中，只注重工程施工的造价控制，工程造价管理的各个阶段相互脱节，没有建立完善细致的工程成本管理体系。
三、加强财务管理的措施
（一）提高决策者和执行者的财务管理意识
中小型房地产企业高层管理者要转变经营观，切实树立财务管理是企业核心管理的理念，要把目光从“挣了多少钱”转移到企业可持续发展的目标上来。管理者在增强自身财务管理意识的同时要加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，使财务人员的责任不能简单地局限在记账上，把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面，同时也要加强财务人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不。
（二）建立健全财务管理制度
一是引入科学项目决策制度。对中小型房地产企业来讲，有时一个项目的成败就决定了企业的生死存亡。投资项目的决策一定要严格按照程序作好可行性研究，只有在决策中引入科学的管理机制，慎重地进行可行性研究之后决策，才能避免损失。
二是健全日常财务工作制度。要按照财务制度的要求做好日常财务会计工作，按房地产行业会计要求做好税务缴纳和成本核算工作。严格工作权限，做到日常工作有分工，样样工作有专人负责。
三是完善内部审计制度。要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，选拔具有专业知识的内部审计人员。要保持内部审计部门独立性，由企业主要负责人来负责管理，以提升其权威性和操作独立性。扩大审计的业务范围，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，定期对内控制度执行情况进行审计、监督。
四是要引入竞争及奖惩机制。良好的激励竞争制度鼓励财务人员积极参与经营管理，通过财务分析、财务预测、成本控制等方面为企业的发展献计献策。
（三）加强项目投资管理
可行性研究在房地产整个开发过程中至关重要，它要求企业以预测为前提，以投资效益为目的，对拟投资项目，从技术、经济、市场等角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，以便最合理地利用资源，达到预定目的。中小型房地产企业的每一个投资项目，都应该在慎重的可行性研究之后再作出决策，以避免出现决策失误，造成资金损失。
（四）加强营运资金管理
要加强现金流管理，对建筑材料供货商的货款尽量采用赊购的方式，将付款时间与预售的应收账款时间协调一致，这样就可以保证企业资金的收支时间一致，提高资金的使用效率。同时，在市场成交持续萎缩、购买观望、营运资金压力越来越大的情况下，应该加大促销力度、促进商品房的销售，加快库存的周转，缓解资金压力。
（五）充分改善成本控制措施，加强全面成本管理
首先，中小型房地产企业应在竞买土地使用权时保持理性，而在取得使用权后，积极与政府交涉，力争在土地出让金的支付比例及时间方面取得更多优惠；其次，在选择开发项目的设计方案时，应对投资收益与方案成本进行综合考虑，努力实现投资收益最大化；最后，应以成本控制为目标，对中标企业合同条款的签订保持严谨和细致，防止因合同权责不清而造成双方日后产生纠纷的可能，从而为企业自身赢得最大利益。
参考文献：
[1]冯志艳.新形势下中小房地产企业财务管理初探.企业家天地，2011（11）.
[2]王红霞.中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析.中国外资，2011（14）.
[3]肖荣.试论房地产企业的财务管理.财经界，2008（1）.