拆迁评估风险篇1
abstract:therecentlandacquisitionandresettlementinthefrequencyofsocialconflicts,inordertoensurethesmoothimplementationofvariousconstructionprojects,protecttheinterestsofthemassesbyLandrequisition,maintainsocialstability,itisnecessarybeforethetakeoverofthetakeoveroftheriskassessmentinadvance.thisarticleonthetakeoveroftheneedforriskassessment,factors,analysis,assessmentcontentandavoidtheriskofcommonconsiderationswerediscussedwithaviewtothesmoothprogressofthetakeoverofausefulreference.
关键词:征地拆迁风险评估
Keywords:landacquisitionandresettlementriskassessment
一、问题的提出
近年来,征地拆迁中的各类社会矛盾频发,征迁对象的土地与房屋是群众生活最原始、最基本的保障,然而现实中的征地拆迁所得的补偿有限,且不具有持续性,造成征迁不只影响群众的一二十年的生活,甚至还会影响好几代农民子弟。
与此相反,通过征迁,征迁人、开发商却从中获得了相对巨额的收益,导致部分被征迁地人口心理失衡。其次,征迁较多出现在城乡结合部,或经济水平较高的地区,区域内的农民维权意识强,征迁中的矛盾往往更容易激化。矛盾扩大后最终的表现形势为上访,如非制度性的越级上访、群体上访甚至暴力上访。据统计,02年国土资源部上访案件中,关于征地纠纷、违法用地占总案件的73%。由于被征地农民心理失衡,相关的纠纷得不到及时合理的解决,加之无固定的职业,往往容易导致群体性的暴力事件,对社会治安和经济社会发展产生了消极影响。
从当前来看,现行颁布于1991年的《城市房屋拆迁管理条例》总体上已经严重过时,新的《国有土地上房屋征收和补偿条例》在社会各界的呼吁下将要,但在地方政府的阻力下,迟迟未能正式和公众见面。在新的条例颁布之前,部分地方政府抓住最后的时光进行最后的大规模征迁,引发了多起恶性事件,引起了社会各界的高度关注,特别是一些自焚、杀人、大规模集体上访事件,反映出了征迁中存在的野蛮与暴力。如果不加以控制,在应对金融危机,进行大规模基础设施建设的背景下,这种社会影响恶劣的事件将会更加频繁的出现。一般来说,征地拆迁工作往往会伴随着某种特定的社会风险,它是一种能导致社会冲突,危及社会稳定和社会秩序的可能性,一旦这种可能性变成了现实,社会风险就转变成了社会危机或事故,本文把这种社会风险定义为征地拆迁风险。
二、应对思路―征迁风险评估
为避免征迁风险的产生或转变成为现实,在新的拆迁条例出台前,应该采取一些新的措施与方法。在社会转型矛盾多发期,很多省市在应对社会问题时,转变了工作思路,参考了经济学中的安全预警的思路,积极从预防的角度,对重大事项在实施前开展风险预测评估,预测可能出现的不稳定因素与概率,并采取相应的手段予以防范,从源头上遏制重大事件中的风险,为重大事项的顺利实施提供安全保障[1],部分实现了从保稳定到创稳定的转变。从当前的经济社会建设形势来看,征地拆迁无疑是重大社会事项中的焦点,如果未雨绸缪,把风险评估纳入到征迁制度中,无疑会有益于扭转当前征地拆迁中矛盾多发的局面。
针对近来征地拆迁中社会矛盾多发的现状,国务院办公厅于五月中旬发出《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(以下简称《紧急通知》),其要求征迁立项前要组织专家论证,广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见,并进行社会稳定风险评估[2]。要控制拆迁规模,对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,一律不得颁发房屋拆迁许可证[3]。相对于《城市房屋拆迁管理条例》,这是一个巨大的进步,反映了党中央、国务院相关部门以人为本的执政理念。故此进行征迁风险评估研究,对于顺利推进征迁工作,维护被征迁群众利益、稳定被征迁群众生产生活、降低相关社会事件发生概率具有积极意义。
三、形成风险影响因素
1、征迁的性质:征迁是否能增加社会整体福利,是否能顾及到绝大部分征迁户的利益,是衡量征迁是否属于公益性质的重要标准。然而近年来往往出现征迁后,政府和开发商等私企得到了丰厚的资金回报,征迁范围内的房价、生活成本等出现了大幅度的上涨,导致被征迁群众生活水平相对下降。这势必会引起被征迁人的不满,容易引起征迁风险。
2、社会因素:征迁应该考虑到当地的风俗习惯,需要顾及到征迁区域内外群众的感受,如部分征地项目完成后,在原址建成高档住宅,与周边破旧房屋形成了鲜明的对比,容易引起生活质量相对下降的征迁户心理失衡。另外,某些新征迁项目补偿标准制定不科学,会对以前其他项目被征迁群众产生不良影响,容易引起他们心理失衡,这也是导致风险形成的因素。
3、工程因素:征迁施工应该避免安全隐患,防止施工中意外事故的发生,在安全施工的同时,还应充分考虑到施工引起周围群众的生产生活的不便,应该采取一些临时的措施,尽量为周边群众创造便利。另外,在可能的情况下,施工工期应该缩短,早日恢复周边群众生产生活条件。
4、管理因素:管理有计划、组织、指挥、协调、控制五大职能,好的管理构架能大大降低征迁中的风险。征迁工作牵涉到建设单位、政府、拆迁人、拆迁公司、被征迁人等多方,从管理角度来看,必须要合理配置各方职能,相关人员应各司其职认真担负起应该担负的责任,同时还须按照计划、有组织协调好各方,形成一个有机整体,逐步推进征迁工作。
5、制度因素:当前的征迁相关制度或多或少存在一些缺陷,征迁中犯罪数量逐步上升正是其写照之一。征迁补偿、安置一直都是社会各界关注的焦点,也是一项涉及到被征迁群众切身利益民生工作,当前随着征迁项目的增多,部分领导干部把征迁款项当成了“唐僧肉”,挖空心思寻找漏洞“咬一口”。
征迁制度缺陷表现在三个方面:一是补偿结算程序不完善,监督机制缺位;二是征迁项目发包不规范,容易导致暗箱操作,诱发犯罪;三是政策不规范,导致补偿标准不一、保障措施不配套、操作不规范。这些存在缺陷的政策在施行中往往就会引起被征迁人等各方的不满,易导致社会事件的发生。
四、征迁风险分析方法
1、风险调查:通过与征迁机构、地方政府、被征迁人以及可能受到项目影响的其他人群及其代表进行充分的沟通和磋商,收集必要的信息;
2、利益相关者识别:识别征迁项目活动影响的区域、范围、性质、类型和主要利益相关者,如拆迁影响户、基础设施拆迁影响户、经营房屋拆迁影响户等;
3、风险识别与评估:根据征迁工作的重点诊断项目实施中可能出现的社会风险因素,预测风险发生概率与持续的时间、风险的性质、风险可能产生的结果;
4、避险措施分析:识别需要规避的征迁相关的社会风险,整理解决问题需要用到的政策、措施与建议,并对其加以分析比较;
5、避险方案设计:优选可能采取的各种避免风险的方案,向征迁项目组织与实施单位或个人提出避免征迁风险的技术方案与措施建议,制定能够实施和监测的评价方案。
五、征迁风险评估应该包含的内容
风险评估应该建立一个有针对性评价体系,尽可能多的将各相关影响因素纳入其中,在征迁项目实施前全面客观的对项目未来风险发生可能进行预测。风险评估应该包含以下内容[4]:
1、征迁政策的基本情况及征迁的必要性、合理性、合法性。
2、征迁政策是否符合上位法和相关法律法规要求,申请征迁行政许可的法定要件是否齐全、真实有效。
3、征迁是否符合当地的经济社会发展的总体水平。
4、征迁政策能否为绝大多数群众接受,是否兼顾了被征迁群众的现实利益和长远利益,是否体现了公平原则。
5、征迁项目实施的各项准备工作是否充分,如:征迁计划和方案是否制定,征迁补偿水准是否符合房地产市场行情,补偿资金、安置房源是否落实,对困难家庭的综合保障条件是否具备,征迁法规政策的宣传公示能否到位,拆除安全防护措施是否完备等。
6、征迁项目的实施是否会引起征迁片区内或周边居民的不满,是否对政策出台前的征迁项目产生重大影响,征迁补偿是否与区域内同类的项目间存在明显的不公平,是否会引发社会不稳定事件等。
7、征迁项目的拆除施工是否有障碍或安全风险隐患,是否会对周边环境产生较大影响,是否会造成周边群众生产、生活较大不方便,拆除工地管理能否符合规定要求。
8、征迁项目的社会稳定风险防范对策和预案措施是否齐备。
9、征迁的相关配套制度是否齐全。如公示制度、接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度。
10、有可能引发不稳定因素的其他方面。
六、如何避免征地征迁中的风险
1、依法征迁,维护被征迁群众利益
土地房屋是群众安生立命财产,关系到他们的切身利益,如果人为自由处理,无章可循的话,就极易引发社会矛盾,造成社会不稳定的风险。所以在征迁中,必须严格依法依程序办事,才能尽最大可能避免人为因素引起的风险,依法征迁体现在以下几个方面:
一是依法制定工作方案。征迁是社会敏感问题,对于每个相关项目,都要以法律为依据,制定切实可行的方案,作为征迁工作顺利进行实施的依据。征地拆迁相关的相关法律,如《土地管理法》、《森林法》、所在地区的土地管理条例或者土地管理法实施细则、地方征地拆迁相关条例等都应该考虑进来[6]。
二是依规定流程办事。依据规定流程办事,可以明晰工作思路,让参与征地者知道在什么时间该做什么事情,怎么做,由谁来做,使上下认识一致、思路清晰,可提高工作效率,促进征迁工作的快速有序推进。另外依规程进行征迁,可以明确出现问题由谁来负责、负何种责任,各司其职有利于大大降低征迁工作中的风险。
三是依法确定补偿标准、安置对象,合法同时兼顾社会公平。如征用耕地补偿标准应该结合其所在地区耕地前三年平均年产值来确定,并且应该以不降低被征地群众生活水平为准绳、做好被征地农民社会保障工作。但是现实中,征地补偿款往往无法满足社会保障所需资金,这时,各级政府应该从维护社会公平的角度,调配既有的土地出让金,或从其他渠道多方筹资资金,做好被征地农民社会保障工作,维护被征地群众的长远生计问题[7]。
2、领导到位
有力的领导,是征地拆迁工作顺利进行、减小风险实现概率的条件之一。征迁涉及面广,情况复杂,无有力的领导,就可能会导致盲目无序的征迁,且容易引起征迁人与被征迁人之间的矛盾。具体应该由县、市级领导牵头,从各相关的部门和下一级政府抽调,成立征地组、拆迁组、宣传组、治安组、征迁安置与遗留问题处理组、监督组等,将贯穿于征迁前后的各阶段的任务进行分解,强化工作责任,防止组织松散酿成风险。
3、大力宣传,获取群众理解
征迁是一项政策性非常强的工作,加大法律、法规和政策的宣传力度,让群众正确理解和掌握征迁相关的政策法规,正确理性对待工作中出现的矛盾,对避免征迁中的风险十分有必要。
在每个征迁项目实施前,征迁人应该召开动员大会,向被征迁住户宣传本次征迁的必要性与意义,并讲明群众最关心的迁建安置补偿等一系政策,让他们理解并支持项目。对参与征迁的基层党员与村干部进行相关政策的培训,利用他们的辐射作用,提高征迁范围内群众的政策法律素质。对以前征地常出现的问题要提早制定应对方法,问题出现时要有针对性、耐心细致的解释说明,让群众拥有合法的知情权,让他们理解、放心、主动搬迁。
4、公平公正对待
一视同仁对待每一位被征迁群众,可以有效缓解矛盾,避免征迁中风险的发生。要做到公平公正,应注意以下四点。
一是公布征迁政策,特别是补偿安置政策、依据、标准,把这些群众关心的事项印制成册,发放到每一被征迁户手中,尽量让每个征迁户以政策法规为准绳,自发地要求公平对待。
二是对每个被征迁户的土地、房屋、附着物设施的情况予以公开公布。由政府组织、或者由被征迁户共同推选或者随机选取专业人员对范围内的征迁对象进行丈量、评估,并且丈量与评估的结果要得到被征迁户的签字认可。在丈量、估价结束以后,要对征迁户的姓名、房屋性质、面积与附属物的情况逐一登记并在征迁范围内进行公示。
三是公开补偿、安置的操作程序,自由选择。在选择补偿、安置方式上应该尽可能让被征迁户自己选择,在安置房、生产用地、安置地点的选择等难点问题上,可以通过抽签的方式进行确定,尽量避免被征迁户相互比较而产生受到非公平对待的心理。
四是要对涉及征迁户切身利益的事项进行全程监督。对于群众来信来访等问题,对违法乱纪的案件要及时进行处理,具体可以从财政、审计、检察等部门组织临时监督检查小组,全程监督。另外要尽量引入第三方咨询审计机构,对征迁全程进行跟踪审计,最大限度的减少因征迁补偿、安置不公平引起的风险。
征迁牵涉面广、影响深远,容易引发社会动荡,通过风险评估,能尽早预知未来存在的风险,十分有必要将该项工作纳入征迁制度中,做到不评估不决策、不出台、不实施。对评估的结果应该认证落实,存在风险的征迁应该立即中止或者待外部条件成熟时再行考虑。风险评估单位应该树立全局观念,正确处理好与其余各部门的关系,认真履行职责,配合协作征迁工作,共同维护社会稳定。
参考文献:
[1]刘树枝.从预防角度推进维稳工作―对我省重大事项社会稳定风险评估机制的思考[J].今日浙江,2009,(11):15-16
[2]陈宝成.国办《紧急通知》强调:拆迁恶性事件要追领导责任[eB/oL].南方网
[3]国务院办公厅.关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知(明电〔2010〕15号,中机发5668号)[Z],2010
[4]南京市房产管理局.南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法(宁房拆〔2009〕159号)[Z],2009
[5]天山网.郑州一村干部贪污拆迁款216万“潜伏”5年[eB/oL].省略/law/content/2010-06/03/content_5015374.htm
拆迁评估风险篇2
【关键词】房地产拆迁；评估；应对措施
1房地产拆迁评估特殊性分析
1.1对象特殊性
房地产拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，一次拆迁中往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有，在一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，更要有分户结论。
1.2市场特殊性
拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，经济利益来源于改建项目，而不是拆迁房屋的本身，更不是双方一致的经济目标。这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”不相同，其形成的拆迁补偿价格很难是公平价格，由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。
1.3原则特殊性
（1）“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。
第一：就合法产权来看，一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中，评估对象除产权房地产外，还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产，如附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。
第二：就合法使用来看，拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题，拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时，除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。根据地方制定的一些具体规定，如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等，产权用途为住宅，但却有可能按商业用房类型来进行补偿。
（2）“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中，在合法原则前提下，在各种可能的利用方式中，选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。一般来说，等待拆除的房屋是不具有以下价值的，比如说：转换用途、装修改造、重新利用等，虽然从理论上讲，拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则，但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。
2现阶段房地产拆迁评估存在问题分析
2.1评估市场秩序混乱
根据我国有关房屋拆迁制度规定，房地产拆迁评估机构必须具有拆迁评估资格，并且需要有专业的评估师进行评估，然而现实中很多城市在进行拆迁中容忍一些没有资格的评估机构对拆迁进行评估，例如，房产机构、资产评估机构和一些审计机构。这就使得一些机构为了获取利益做出违规评估，从而损害被拆迁人的正当权益，造成拆迁评估市场的混乱。
2.2评估机构缺乏独立性
过去房地产拆迁机构属于房产管理部门，虽然经过改革，房地产拆迁评估机构独立门户，但房产拆迁评估机构却依然受到房产监管部门的影响，未能完全独立于房产管理部门单独进行评估。
在具体操作中，会有一些拆迁评估机构为了获取拆迁方的长期合作，进而屈从于这些部门，从而丧失自身的独立性，进而使拆迁评估成了一个多方利益的争夺焦点，评估机构、房产管理部门和拆迁公司。
2.3评估方法的缺陷性
在正常评估操作中，评估机构应该根据勘察情况，慎重的确立朝向、成新、楼层等评估系数，选择合理的预算方案，进行精确的评估。但是在现实房产拆迁评估中，大多是以基准价格为准，结合区位、交通、成新等系数进行评估，而这种评估方法本身就存在很大漏洞。
3针对房地产拆迁评估问题应对措施分析
3.1建立完善的市场评估制度
首先，评估机构需要完善自己的制度建设，对评估方案，评估策略进行有效实施，评估机构在进行评估时，也要对评估对象进行公开、透明、公正的招标制度建设，避免受拆迁方或其他诸多方面的影响。
其次，拆迁机构应该坚持公开公正的原则，通过正当的程序选出比较合适的拆迁评估机构。
最后，房产管理部门应当严格遵守拆迁规定，履行自己的监管制度，建立一套完善的评估信誉档案制度，对所有的评估机构进行备案并进行信誉等级划分，以此来约束和提高评估机构的评估信誉和评估质量。
3.2坚持公平性原则
在拆迁评估过程中，既要坚持拆迁机构和评估机构的地位的平等性，又要把握拆迁双方地位的平等性，坚持公平平等的原则。
首先，在评估过程中，要保持评估的独立性，不能受拆迁方或其他机构的影响，要做出科学准确的评估报告，按照评估程序，依照相关法律，对房产拆迁进行公正透明的评估。
其次，在拆迁评估过程中，要正确处理拆迁双方之间的关系，平等对待双方，不能因为地位差异，而动摇自己的评估策略。要保障被拆迁人的合法权益，避免在拆迁中受到严重损失，主动配合拆迁机构工作，避免加重拆迁机构的负担，保障拆迁评估的正常实施。
3.3完善评估策略
（1）对拆迁房地产进行客观评价
根据我国房地产拆迁管理相关政策规定，在拆迁过程中，需要按照房屋的实际价值对被拆迁人员进行补偿安置。这种规定，需要拆迁评估机构在拆迁中对拆迁房屋进行全面的分析评测，包括房屋位置、标定地价、重置价格、房屋用途等方面进行综合分析。综合分析最宜采用成本法进行估价，成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。
（2）明确评估时间点
在拆迁评估中，对拆迁房地产和安置房屋进行评价时，需要确立有效的评估时间。拆迁是一个长期的过程，所以在评估中要充分考虑拆迁时点，具体包括拆迁日期、拆迁证件的发放、开拆时间、拆迁完工以及安置等拆迁时间点。
4房地产拆迁评估中估价风险因素及防范措施
4.1风险因素
第一：技术风险。在拆迁过程中，为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度来看，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。
第二：人为风险。由于城市房屋拆迁估价业务规模大、收益丰厚，受利益的驱使，估价机构和人员之间存在恶性竞争。估价机构和估价人员在不能了解拆迁项目的具体情况时，盲目估价，忽视了估价专业技术和服务的内在价值，导致估价结果与事实不合。
第三：系统风险。房地产价格的变化受很多因素的影响，其中政策的变化是估价人员不可预期的，而现行的城市房屋估价政策、法规和制度还不完善。
4.2风险防范措施
首先：加强估价机构和人员的继续教育课程学习。
加强估价机构和人员的继续教育课程学习和考核，学习成熟的拆迁估价模式和做法，建立完善的技术规则，使估价人员的估价技术有据可依。由权威机构对房地产拆迁估价技术以规则的形式固定下来。
其次：提高估价机构和人员素质，公正对待房屋拆迁估价工作。
在城市房屋拆迁过程中，对拆迁房屋进行的估价，由于涉及众多群众的切身利益。估价机构和人员必须恪守职业道德，公平、公正地对估价项目做出客观、合理的价格评估，对维护大多数群众利益，维护社会和谐稳定关系重大。
最后：建立多层次的城市房屋拆迁估价监督机制。
建立房屋拆迁估价监督机制，就要建立和完善估价机构质量保证体系。它是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价任务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品，估价报告的全过程中，采取一系列检验、核查、验证等措施，保证估价的真实可靠及科学公正性。房地产工作人员要不断的提高自身的素质，公正对待房屋拆迁估价工作，保证我国房屋拆迁估价工作顺利有序的进行。
参考文献
拆迁评估风险篇3
一、基本情况
近三年来，我县累计实施城市重点工程近30个。全县征收农村集体土地较多，拆迁房屋1400余栋(总面积达34，3万1112)，90％以上为集体土地上的房屋拆迁。做好农村集体土地征地拆迁工作，在一定程度上优化了城乡发展的空间布局，提高了农村土地利用效率。但是，土地征收拆迁对农民群众的影响也较为明显，为此，我县主要从以下几个方面开展工作。
1、完善征收工作制度。在工作规范上，为使集体土地征地拆迁工作始终在科学规范的原则下开展，我县早在2008年就分别出台了《兴国县县城规划区拆迁补偿、安置实施方案》、《兴国县县城规划区内预留土地管理暂行办法》等规范性文件，对集体土地征地拆迁工作环节、预留土地、补偿标准、计算方式进行了明确分解和细化。其中，明确了村集体预留土地的标准，用于村民建房、公共设施建设和生产经营。但鉴于城市规划管理、杜绝私搭滥建的需要，实际落实的预留地面积不多。特别是在2011年6月份全市开展集中整治违法违章建筑工作以来，兴国县委、县政府明规定不再执行预留地政策。同时，针对实际工作中因通货膨胀、物价上涨导致原有拆迁补偿标准现难以被群众接受的现状，我县目前正在积极组织调研，近期将在广泛征求意见的基础上，对原补偿标准进行合理调整。在队伍建设上，专门成立了兴国县城市建设征地拆迁协调办公室，专职负责县城规划区内征地拆迁协调、实施工作，单位性质为县政府直属正科级事业单位，现配备有正科级常务副主任一名，副主任一名，在编干部6名，借调人员近20名，三年来共提拔重用参与征地拆迁干部22人。
2、落实补偿安置措施。征地补偿方面，严格执行《土地管理法》和《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》规定标准，把土地补偿、安置补助费和青苗补偿费直接拨入村开设的征地补偿专户，依法发放和使用。拆迁安置方面，我县对征地拆迁(含国有、集体土地)对象，实行产权调换、宅基地安置并行的做法，其中宅基地安置是在对拆迁房屋按重置成本进行货币补偿后再按主体房占地1：1返宅基地安置，目前全县使用土地安置面积600余亩。2011年6月以后，为提高土地利用效率，杜绝私下非法交易土地，我县明确县城规划区内新征地项目不再设立宅基地安置区，土地房屋征收过程中所涉房产一律实行实物或货币安置。房屋征收原则上以政府统建房或货币安置为主，对农民强烈要求以宅基地安置的，按规定安排在县城规划区以外异地安置，并按程序报批。社会保障方面，严格按照《关于被征地农民养老保险试点工作指导意见的通知》(赣府厅发[2008]82号文件)和《关于印发兴国县被征地农民养老保险实施办法》(兴府办发[2009]14号)规定，对符合人均耕地低于0.3亩以下标准的失地农民，由乡、村、组登记造册报县农业局审核后纳入社会保障体系。目前我县已经发放失地农民证4900本，办理被征地农民养老保险4400人，办理被征地农民低保1500人。
3、严格规范工作程序。一是按程序组织征地。即按照县政府项目批复或发改委立项批复一征地公告一组织现场调查一拟定补偿安置方案一进行实地丈量登记到户一组织听证一与村、组签订征地协议一征地补偿安置方案公告一资金发放支付登记一组织材料依法报批一依法供地程序进行征地工作。真正做到征地工作公开透明，主动接受群众监督。二是按程序组织听证。每次征地均由县国土部门按规定组织补偿安置方案公开听证会，参加人员包括乡村组干部、征地农户代表、项目指挥部工作人员、社保局、民政局等，认真听取群众的意见和建议，对群众的合理意见、诉求尽量予以采纳和满足。三是按程序组织拆迁。按照“拆迁方案公开、拆迁数据公开、补偿安置公开”的原则，坚决做到依法按程序组织拆迁工作，在依法办理项目用地的征地拆迁合法手续后，由县拆迁办负责组织协调有关部门、中介机构做好土地、房屋及地上附着物的现场勘测调查、登记、丈量、评估等工作，协调各重点工程建设指挥部以合法的征地拆迁主体名义与被征地拆迁单位、个人签订征地拆迁补偿协议书，严格落实县城规划区征地拆迁工作方案。2008年起至今，共拆迁房屋1400余栋，其中依法33栋。
4、依法打击违章建房。自2011年8月起，全县展开了声势浩大、效果明显的违法用地、违法违章建筑集中整治行动。明确整治范围，依法将全县所有未取得规划、用地、建设等许可证，非法侵占国有、集体土地或在自有土地上未经批准擅自开工建设(加层)的违法违章建设行为全部列入整治范围，并将党员、领导干部、公职人员作为打击整治重点。强势推进整治，从纪检、国土、城建、城管、房管等部门抽调专门工作人员，并由县财政拨出专款，成立了兴国县城市综合行政执法办公室，专司拆违的组织协调工作。对违法违章建筑采取限期自拆、相结合的办法，强势推进集中整治工作。至2011年底，共拆除违章建筑271户、4.2万平方米。
二、存在问题
我县集体土地征地拆迁工作虽然取得了一定成效，为加速新型城镇化奠定了一定基础，但从总体上看，仍然存在一些亟待解决的问题。
1、制度设计存在缺陷。《宪法》和《土地管理法》明确规定为了“公共利益”的需要，可以依法对土地房屋实行征收或者征用并给予补偿。也就是说，国家实施土地征收必须是“为了公共利益的需要”，即公共利益的需要是土地征收得以实施的前提条件，如不存在公共利益的需要则无土地征收可言，但对“公共利益的需要”法律却缺乏明确的界定，使得基层在实际操作过程中对“公共利益的需要”的界定很难把握。在为一些重点工业项目、城市建设项目实施集体土地征地拆迁过程中，较难拿出比较直观、可以使群众立即接受的征收理由。
2、征地拆迁难度加大。2011年，国家颁布实施了《国有土地上房屋征收补偿条例》，随着新条例的实施，过去征地拆迁过程中可以采用的行政手段受到限制，新条例也更加着眼群众权益，群众对房屋征收拆迁的利益期待随之提高。与此同时，集体土地上房屋征收拆迁问题尚无专门的法律法规可资适用，征收补偿工作难度加大。具体到我县来看，已启动拆迁的各重点工程建设范围内，还有近百栋房屋未拆迁到位，大部分拆迁户因拆迁安置补偿标准问题拒绝签署补偿安置协议，其中有些拆迁户的违法拒征行为已经严重影响了工程建设进度。
3、保障措施急需完善。对失地农民来说，农村集体土地具有双重性质，不光是生产资料，还是农民群众的社会保障基础。从被征地农民的角度出发，其考虑的着眼点首先是眼前利益；由于自身素质的局限性，失地农民也不能对失地后的生活作出较好的安排。我县虽然针对失地农民采取了诸如办理养老保险、低保等安置措施，但这些安置措施能起到的实际作用非常有限，大多数失地农民都是领到一次性货币补偿费后自谋出路，很多人拿着征地补偿费坐吃山空后生活陷入困境。
三、几点思考
集体土地征地拆迁是一项涉及面较广、群众关注度较高的工作。要做好这项工作，不仅需要完善的政策法律体系，还需要有高度负责的工作态度，更需要在推动城镇化进程与维护社会和谐稳定之间掌握好平衡。
1、完善政策法规体系。就集体土地征收工作而言，《宪法》第10条和《土地管理法》第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但是国家法律至今尚未对“公共利益的需要”的法律内涵与外延作出相应的规定。因此，从长远来看，应对“公共利益的需要”进行法律解释或界定，以便于基层在实际操作中确定启动征地程序的合法理由。就集体土地上的房屋拆迁而言，应当参照《国有土地上房屋征收补偿条例》出台相应的法规，在国家、省级层面一时难以出台法规之前，建议市政府出台一套适宜赣州本地操作的拆迁工作规程，让各县市在工作中有权威性依据。
2、建立风险评估机制。实行评估前置，科学设定评估标准，可以考虑在启动重大项目征地拆迁工作之前，对工作中可能遇到的风险、难点及容易引发的隐性矛盾，委托独立的第三方评估机构进行系统性评估。实行风险预警，对未经风险评估，或风险评估结果显示存在重大问题的项目，风险评估机构可以向相关单位提出征地拆迁风险预警，相关单位依据评估结果对项目的可行性再次确认，并调整相关措施方案，做足做好突况应急准备，必要时应当对项目进行重新规划设计。
3、扩大群众参与深度。尝试建立公众(被征地农民)参与、公开查询、申诉举报等制度，加强全社会对土地征用过程的监督，确保在征地补偿中农民的话语权得以实现，农民的真实意愿能够得到表达。这样不仅可以增加征收补偿制度的透明性，减少征地过程中的纠纷，更有利于保护农民的合法权益。同时，要着力在听证环节上做文章，现行的集体土地征收程序虽然设置了听证环节，但是群众表达诉求的途径依然不够畅通。因此，要提高被征收人在土地征收实施中的参与度，必要时可以将听证前移至需征地项目启动实施之前。同时，在确定参与听证的人员时可以尝试适当扩大范围，除必须纳入的群众代表、职能部门和项目主管单位人员外，将人大代表、政协委员、相关专家纳入听证参与范围，起到广泛收集民意的效果。
拆迁评估风险篇4
“这下终于可以睡个安稳觉了！”居民谢成华激动地说。
政府定了的事情，咋个还会被叫停呢？谢成华不知道，车站扩建项目被叫停的背后，是荣昌正在推行的重大决策事项社会稳定风险评估制度。
扩建风波
“富吉汽车站要扩建，房子要被拆迁！”今年3月初，这条消息开始在荣昌县富吉汽车站周边居民中流传。
“旅馆生意好得很，如果搬迁，我的损失太大了。”在汽车站旁开旅馆的罗启松说，“我不想搬迁。”
周边居民，大多跟罗启松一样，不想政府扩建汽车站。
然而，与周边居民针锋相对的是，部分乘客却在呼吁政府早日扩建汽车站：“现在荣昌乘车好难哟，汽车站人山人海，节假日高峰期，候车室根本没有坐处……”
荣昌县交委一负责人坦言：“目前荣昌城区人口超过20万，可全县只有三个汽车站，已经难以满足群众出行的需要。”
于是，今年3月，有关部门向荣昌县政府建议：扩建位于县城中的富吉汽车站，把它逐步转换为城市公交枢纽站。
但这个建议却让汽车站周边的居民揪心。
“迁到别的地方，我不得干。”罗启松攥紧了拳头。
空气中，弥漫着火药味。
风险评估
3月14日上午9点，荣昌县交委会议室座无虚席。
正中一条标语非常醒目：重庆富吉公司荣昌汽车站扩建事项稳定风险评估听证会。
“建还是不建，群众说了算。”荣昌县政府启动对汽车站扩建项目的风险评估程序。
县维稳办副主任莫其富清了清嗓子，直奔主题：“今天会议的主题，就是征求市民对富吉汽车站扩建的意见，为保证公平公正，除了市民代表外，我们还邀请了县人大代表、政协委员、法律工作者、社会知名人士及相关领域专家学者参加，希望大家畅所欲言。”
居民代表率先“开炮”。
“我们刚租了门面，花了一大笔装修费，生意刚刚看到起色，如果一拆迁，不是砸我们的饭碗么？”
“我们就是看好这个地方出行方便才到这里买房子，还没住到五年，又要我们搬迁呀？”
…………
县里相关部门负责人，详细解释了扩建车站的目的。
这时，专门从重庆主城区邀请来的社会管理方面的专家发言了：“这个项目涉及1000多户居民的拆迁，一是政府要付出很大的成本，二是很容易引发，我建议认真听取群众意见。”
辩论结束后，县维稳办决定现场无记名投票，对“是否同意扩建车站”发表意见，结果一半以上参会居民表示反对。
鉴于风险评估未过关，县委、县政府研究决定，尊重群众的意见，车站扩建项目暂不实施。
评估之后
荣昌车站扩建项目搁浅，引起当地居民热议。
“虽然是第一次听说‘风险评估’这个词，但大家心里明白，政府是来听老百姓意见的。”谢成华说，“能让这么大的项目停下来，这是政府对我们群众的最大尊重。”
县稳维办的官员们长出了一口气。
“前两年，我觉得自己就像‘消防队长’，这边开工典礼还没结束，那边群众就围上来了。”莫其富说，“‘拍脑袋’、‘一言堂式’决策，貌似有效率，看似有魄力，但往往容易引发集体和。”
叫停汽车站扩建项目之后，荣昌县再次出台制度，明确规定涉及三大矛盾突出领域的重大事项必须进行风险评估：一是重大决策，包括涉及面广、与群众利益密切相关的重大政策、改革改制方案、社会管理措施以及建设规划方案；二是重大项目，包括基础设施项目、公益性项目、工业项目、房地产开发项目；三是其他重大事项，包括影响大、涉众广、情况复杂的大型活动等。
翻阅《荣昌县社会稳定风险评估报告》，从棚户区改造、公路建设到征地拆迁调整、家禽定点屠宰，以及涉及相当数量群众切身利益的重大改革，都在风险评估之列。
拆迁评估风险篇5
5月13日，国务院办公厅发出通知，决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况专项检查，坚决制止违法强拆行为。同一天，国土资源部就近期一些地方因征地拆迁引发的恶性事件下发《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，要求严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，切实维护群众合法权益。事实上，从年初国务院颁发实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称“新拆迁条例”）以来，中央纪委、监察部等多个部门均下发通知要求严禁强拆强建。但就在“新拆迁条例”取消行政强拆后，近段时间湖南相继发生被拆迁者自焚事件――
4月22日，湖南省株洲市58岁的农民汪家正为抗强拆于自家楼上自焚；5月1日，为建“白酒品牌展示一条街”，贵州省仁怀市茅台镇强拆店铺；5月9日，江苏省兴化市53岁的张桂华因不满对其租用10多年的浴室进行而点火自焚。而就在国办通知下发的第四天，山西大同市南郊居民楼5月17日遭遇夜袭式拆迁。5月18日，新华社又报道了河北香河长期大规模非法圈地的问题。5月23日晚，河北省就香河县大规模土地违规问题通报处理意见，对9名相关责任人作出处理。其中，给予县长张贵金行政记大过处分，并建议经由相关法律程序免去其县长职务；撤销周春华香河县国土资源局局长职务。此外，还给予副县长闫再兴行政记大过处分，并对其他6名责任人给予党纪政纪处分或免职处理。此前的5月22日，河北省政府办公厅发出《关于依法依规严格农村土地管理的紧急通知》，要求各地要坚决制止以土地流转为名违法违规进行非农业建设，切实维护农民合法权益。
按照部署，住建部、国土部等六部门将组成督察组对各地落实房屋征收与补偿条例情况进行重点督察。湖南等省近日出台规定严禁采取暴力方式拆迁，多个省市已召开会议将今年纠风工作的重点锁定征地和房屋征收中屡屡出现的违法违规现象。接下来，就要求各地通过专项检查、强化监管，提高地方各级官员的认识，让法律落地生根，在执行中不打折扣；杜绝“以权代法”、“以权压法”现象，建立起没有暴力拆迁的法律执行常态。
■“新拆迁条例”出台后违法违规征地拆迁呈现四大新特点
从密集出台的一系列文件不难看出，中央已把制止违法违规征地拆迁作为当前一项迫切的任务来抓，并力图在最短时间内收到实效。然而，尤为让人担忧的是，“新拆迁条例”出台后违法强拆现象不但未见收敛，反而变本加厉，且呈现出与以往有所不同的特点：
一是过去以地方政府为主导的征地强拆，变成了“不明身份”者以明火执仗的方式捣毁群众的房屋。二是违法违规事件发生之后，地方政府一概“不知情”，拆迁领域的“无政府现象”日益严重。三是强拆经常伴随着恶性暴力事件，人员伤亡时有所闻，被拆迁者自焚现象也一再发生。四是此起彼伏的违法征地强拆已让社会情绪逼近某种危险的临界点。评论认为，违法征地强拆之所以呈现出新特点，缘于地方政府从前台走向了幕后。如果地方政府以“隐身”的方式纵容非法行为的发生，或变相“没收”群众遭遇强拆时的救济可能，则违法违规的征地强拆必然会一再发生。
有关专家指出，强化地方政府责任是当前遏止非法征地强拆的牛鼻子，必须从两方面入手进行责任追究：一方面，对于非法征地强拆的实施者，必须严格依照刑法追究刑事责任。如果地方公安机关对非法案件侦办不力、消极以对，应该追究其渎职责任。另一方面，由于非法征地强拆总是和政府工作人员乃至领导干部的“失察”有关，强拆一旦引发媒体关注，地方领导干部必然要有人承担责任，地方经济发展的节奏和安排必然被彻底打乱，由此造成的损失是非常严重的。
■探索阳光拆迁模式把征地拆迁的决策风险降下来
针对在土地流转、旧城改造中因急功近利引发的违法违规征地拆迁等诸多问题，加强征地拆迁等重大敏感事项的决策风险评估就成为当前一个十分重要的问题。在这方面，四川省成都市锦江区自2006年以来在全国率先推出以“市场杠杆”和“民意自主”为核心的“阳光+市场+保障”的拆迁模式，在正式拆迁前启动“模拟拆迁”，并规定模拟签约率达不到100％项目自动终止。几年来，锦江区拆迁项目基本都做到了无一户超标准补偿、无一户强拆、无一例不稳定事件。
拆迁评估风险篇6
一、指导思想
以科学发展观为统领，以市域城镇化为主导，以贯彻落实城中村改造的相关政策法规和文件精神为前提，紧紧抓住项目申报、招商引资、土地利用、拆迁安置、工程建设、资金监管等重点环节，强化民主决策、程序规范、监管服务，进一步规范和提升我区的城中村改造工作，实现依法改造、民主改造、和谐改造、有序改造，为打造创业城区、建设幸福家园做出更大贡献。
二、加强组织领导，明确工作职责
区委区政府将进一步加强对城中村改造工作的领导，调整和充实“晋城市城区城中村改造领导组”，区政府主要领导亲自挂帅，分管领导统一协调。领导组负责对全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）实行全方位的组织领导，对项目申报、招商引资、改造程序、拆迁安置、土地使用、资金运作、规划实施、工程招标、工程质量、建筑安全等实施全程监管。区政府设城中村改造办公室（简称城改办），专门负责全区城中村改造（包括棚户区改造、旧城改造、旧村改造）的计划、监管、协调、指导、服务、考核等日常工作。领导组各成员单位各司其职。
镇（办）成立相应机构，主要领导亲自负责，并配备分管领导和专职人员，负责本辖区内城中村改造的组织实施和协调管理工作，重点负责前期准备、项目审查、招商引资、组织拆迁、工程监管、资金监管、回迁安置、安全稳定等工作，对城中村改造的重点事项进行监管和审核。
实施城中村改造的村（社区）要推选产生由两委班子成员、党员代表、群众代表共同参加的城中村改造工作机构和监督机构，具体组织实施和监管本村城中村改造。村（社区）作为改造主体，负责项目申报、民主决策、方案制定、招商引资、动迁拆迁、工程建设、资金使用、回迁安置、安全稳定等具体工作。
城中村改造项目申报要实行稳定风险评估制度。区、镇（办）、村（社区）都要进行评估。区领导组办公室负责稳定风险评估的日常工作。
三、改造原则
（一）坚持统一规划、政府主导、村为主体、整村拆除、市场运作、安置优先的原则；
（二）坚持积极稳妥、有序推进的原则；
（三）坚持“先拆迁安置、后开发建设’’的原则；
（四）坚持“村民自治、民主决策、民主管理、阳光作业”的原则；
（五）坚持以人为本，最大程度维护村（居）民利益，壮大集体经济实力的原则；
（六）坚持开门改造，引入竞争机制，把城中村改造与招商引资、品牌引进相结合的原则。
四、申报条件
（一）通过调查测算，能够实现“自求平衡”；
（二）村（居）民大会表决通过同意实施改造；
（三）村（居）两委班子团结，具有凝聚力、战斗力，村（居）情稳定；
（四）必须进行城中村改造项目稳定风险评估；
（五）村（居）集体具有一定的经济实力；
（六）符合城市总体规划要求。
五、申报程序
（一）征求意见。村（居）两委提出改造意见，广泛征求群众意见。
（二）提出改造方案。在征得全体村（居）民同意改造的基础上，村（居）两委提出《（城中村改造方案》，内容包括改造的目标、方式、步骤和拆迁补偿安置办法、经济测算、资金筹措、招商引资等。《城中村改造方案》要在区城改办和镇政府（办事处）的指导下拟定。
（三）会议表决。村（居）两委集体研究通过《城中村改造方案》，提交党员大会、村（居）民代表会议、村（居）民大会进行投票表决并推选产生改造工作组和监督组。表决结果和《城中村改造方案》要进行公示。
（四）提出申请。投票表决通过后，村（居）两委形成决议，提出申请，并附《城中村改造方案》、全体村（居）民大会表决结果，报所属镇政府（办事处）审核。
（五）项目审核。镇（办）严格审核《城中村改造方案》、村（居）民大会表决结果等相关资料，提出审核意见，报区城改办审核。同时，镇党委（街道党工委）组织对所申报项目进行稳定风险评估，将《项目申报稳定风险评估报告》报区领导组办公室，经区联席会议审查。
（六）批准上报。区城改办审核后，经区政府分管副区长审核签字，提交区政府常务会研究通过；区城中村改造领导组和领导组分别就项目申报情况和稳定风险评估情况，报告区委常委会研究。区委常委会研究通过后，区政府上报市城中村改造领导组办公室。
（七）审批启动。市城中村改造领导组办公室研究同意后，报市政府办公厅把关，然后报分管副市长审批同意，启动城中村改造前期工作。
（八）编制土地利用和规划。城区国土分局根据居民点用地情况调查报告拟定用地规模，报市国土资源局审核批准；村（居）委会委托具有相应资质的单位编制“城中村”改造规划意向；市国土资源局根据规划意向编制《土地利用方案》；规划设计单位编制修建性详细规划，经专家评审通过后，报市规划局审批。
（九）项目批准。市规划局审核通过修建性详细规划，连同《土地利用方案》上报市政府。市政府办公厅分级审核后，提交市政府常务会研究通过，批准实施城中村改造。
六、工作要求
（一）坚持民主公开。拟实施城中村改造项目的村（社区）从项目申报的前期准备工作开始，凡涉及群众利益和村（社区）集体利益的重大事项均要以“四议两公开”为基础，履行相关程序，如改造方案、拆迁补偿安置、土地出让、资金使用、合作对象的确定等。一般事项也要广泛征求意见，履行必要的民主程序。要真正体现村（居）委会是改造的主体，村（居）民是改造的主人。凡重大事项村（居）委会须召开相关会议时，镇政府（办事处）分管领导、包片领导要列席会议，现场监督民主程序的履行。
（二）扩大招商引资。解放思想，转变观念，树立“大招商、招大商’’的理念，建立平台，完善机制，形成制度，全面提升城中村改造招商引资水平。
坚持城中村改造项目整体招商引资。提倡打破地域限制，实施集中连片开发，面向全国，引进国内著名的房地产开发企业到城区开发投资。
坚持在城中村改造项目中引入著名品牌。所有的城中村改造项目必须引进一个品牌企业，特别是临街项目必须规划设计标志性的建筑，引入省级、部级，甚至是国际级的著名品牌，提升城中村改造项目的品质。
提倡村（社区）集体成立经济组织与开发商合作共建，可以采用联合开发和股份合作等多种方式，合作模式和协议要进一步规范化。合作协议要在区城改办备案。
合作对象的选择须采取招商引资和民主公开的方式。合作对象的选择须经区政府审查通过后再履行民主程序。建立城区城中村改造开发商名录库，录入国内著名的开发商，同时对已在城区合作开发的企业进行综合评价，择优录入。拟参与城区城中村改造的房地产开发企业必须到区城改办审查备案；实施改造的村（社区）选择合作商时，要在区城中村改造开发商名录库中选择三家以上开发企业，履行民主程序，公开确定合作对象。
连片规划项目、招商引资项目在土地、规划上要积极争取优惠政策。力求用地指标放宽、供地方式快捷、规划条件宽松，同时享受我区招商引资的其他优惠政策。
（三）强化土地利用。城中村改造用地以市政府确定的用地指标核定，不足用地指标的按实有面积核定指标，超出部分收回国有。区国土分局要认真进行居民点用地现状调查，结合规划情况拟定土地利用方案。用地指标范围内的出让用地原则上分期进行公开出让。公开出让土地的程序：村（居）委会将拟公开出让土地上的建筑物全部拆除（净地）一提出拟公开出让土地申请一镇政府（办事处）审核一区城中村改造领导组审核同意一区政府常务会通过一报市国土资源局、规划局按程序办理。土地出让价款由市土地收购储备中心金额拨付至城区城中村改造土地出让金专户。
（四）注重拆迁安置。拆迁补偿安置是城中村改造的工作重点，必须高度重视，严格程序，精心组织。村（居）委会是拆迁主体（拆迁入）和安置主体，是拆迁安置工作的直接责任人，负责具体的组织实施。补偿安置办法和回迁用房的规划选址、工程质量、配套标准、公共设施等均要认真履行程序，广泛接受监督。回迁楼的规划、设计、建设必须符合国家标准的规范要求，社区办公、服务、医疗、学校、幼儿园等要配套到位。
镇（办）对拆迁安置工作负组织领导责任，负责拆迁安置工作的组织实施和监督管理。在拆迁工作遇到困难时，要负责组织攻坚，确保工程进度，并提前进行稳定风险评估，严格程序，确保稳定。
城中村改造的房屋拆迁原则上实行一次性整村拆除的办法。实施片区规划时，安置办法要多样化，可以就地回迁，也可异地回迁；拆迁工作可采取区里组织领导、镇（办）组织实施、村里具体实施的办法，三级联动，强势推进。
房屋拆迁要在城中村改造项目取得“一书两证”后向区城改办提出申请（附相关手续），在同意拆迁批复下达后，方可实施拆迁。对国有土地上的房屋拆迁，按有关规定办理。
（五）严格工程监管。城中村改造的建设单位[村（居）委、开发企业]、施工企业、勘察、设计、工程监理、工程检测等责任主体要按有关法律法规和技术规范严格负责、规范操作。政府职能部门和镇政府（办事处）要各负其责，齐抓共管，确保工程优质安全。
1、工程招投标。所有回迁楼项目要按照<招投标法》一律实行公开招标，严禁规避招标、围标串标等。
2、施工许可。建筑工程开工前，要取得相应的《施工许可证》，禁止“未批先建”行为，一经发现，政府相关部门将采取强制措施，坚决予以制止，并给予严厉处罚。
3、工程质量与安全。参建单位要严格执行《山西省建筑工程质量和安全生产管理条例）》，进行建设工程质量监督注册和建筑工程安全监督注册登记，强化监管，严把工程质量关，坚决杜绝安全事故的发生。
4、强制性标准监管。严格按照规划、勘察、设计要求进行建设，按照工程建设强制性标准执行。工程监理单位要选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现
场，按照工程建设强制性标准实施监理。
5、工程竣工验收。建设单位要严格按程序组织有关单位进行工程竣工验收，验收合格工程在区城改办、区住建局同时办理建设工程竣工验收备案。未竣工验收备案的工程，不得交付使用。
区住建局负责对工程建设实行全过程监管。
（六）加强资金监管。土地出让价款由市土地收购储备中心全额转入城区城中村改造土地出让金专户，专款专用。资金的拨付和使用要加强监管。
1、所有实施城中村改造的村（居）委会必须按照规定开立专户，设立专账，健全账务。城中村改造项目在申报、审批、建设、拆迁安置等环节所涉及的所有支出和收益均纳入专账管理。返还的土地出让金必须首先用于回迁安置住房建设及其公共配套设施（包括社区办公、服务、医疗、学校、幼儿园等）的建设，在改造项目全部结束之前，不得挪作他用。
2、土地出让金的申请使用必须按照规定程序进行。其程序是：村（居）委提出书面申请——征求广大被拆迁户同意，由至少三个被拆迁户代表签字——村理财小组同意（盖章）——村两委集体研究
并签署意见——政府（办事处）研究通过并向区政府请示——区城改办和区财政局对申请事项进行核实并签署意见——区城中村改造领导组审核——提交区政府常务会议研究通过——区财政局根据区政府常务会议纪要精神实施拨付。申请使用土地出让金须向区城改办、区财政局和所属镇政府（办事处）提供相关资料。
3、各村（居）委是所返还土地出让金的所有者，也是使用主体，对资金使用的安全性负全责。资金的使用要按“四议两公开”的要求严格履行程序。镇政府（办事处）是资金使用的监管主体，对资金的使用负监管责任。所辖城中村改造的资金使用要按照“村账镇管”、“居账处管”的要求加强监管。
区城中村改造领导组也要对城中村改造的资金使用加强监管。由区城改办牵头，组织财政、监察、审计等部门，对城改专账的建立和管理情况以及资金的使用情况实行定期、跟踪检查。要建立和完善年度审计和项目决算制度。对账务不健全和资金使用存在问题的项目，停止其土地出让金返还拨付。城中村改造领导组对城市棚户区改造涉及的国家补助资金要专项管理，专款专用。
（七）狠抓税收征管。所有的城中村改造项目，须按照税收属地征管的原则，全部在城区进行工商注册登记和税务登记。已经市政府批准的项目，其税收不在城区的，必须理顺到城区。工商、税务等部门要做好相关的协调和登记工作。税务部门要按照区政府《关于加强城中村改造税收征管工作的意见》，对城中村改造的税征工作实行专项管理，以镇（办）为单位实行目标管理。研究拨付土地出让金前，由区城改办、区财政局审核项目的税务登记和缴税情况，符合条件的再报请区政府研究。
（八）严格考核奖惩。区政府要与镇政府（办事处）专题签订城中村改造工程年度目标责任书，对手续办理、拆迁进度、建设进度、招商引资、安全质量、回迁安置、房屋销售、实现税收、社会稳定等目标实行全程监管和跟踪考核，按年度目标完成情况给予奖惩。城中村改造实行风险抵押金制度，对出现违规建设、质量安全事故、集体越级上访、进度缓慢等现象的将酌情给予处罚，罚款直接从风险抵押金中扣除并用于城中村改造工程的奖励。区城改办负责督查考核工作和抵押金的管理。抵押金到工程结束时，扣除处罚金额后将剩余部分如数退还。
拆迁评估风险篇7
关键词：房屋；征收与补偿；相关问题；政策；法律
中图分类号：DF453文献标识码：a
一、国有土地上房屋征收与补偿工作的问题
《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然将房屋征收工作提到了法律的高度上，但是过于宽泛，缺少落实细则。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布和实施为房屋征收工作提供了法律保障，但过于宽泛，缺少具体的操作细则，使得房屋征收工作没有统一的操作行为。随着经济和形势的发展，因时而动、因地而变的情况时有发生，需要准备和提交的材料不统一，导致征收工作实施过程中，被征收人房屋证明资料不完整或自然人的情况不明确，令征收工作无法顺利、稳定地开展和完成。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中公共利益的范畴和外延伸缩性、弹性过大，使得部分为谋取个人利益的人有机可乘。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然明确规定了征收条件是为了公共利益的需要，但在实际征收中，一些人为谋取个人私利，混淆概念，把私人建厂或开发小区等都贴上“为促进国民经济和社会发展的需要”的标签，打着“公共利益”的招牌，挂着“公共利益”的幌子，称其是符合政府纳入国民经济发展规划的项目，使公共利益的范围更加模糊，公共利益的外延更加庞大。
征收补偿不及时，公民的产权调换的回迁权缺乏有力的保障。在房屋征收过程中，一些市、县因财政资金不足或人为原因造成征收补偿不及时的现象时有发生，以致公民的产权调换的回迁权缺乏有力的保障。这样也给房屋征收工作带来了很不好的影响，使房屋征收工作很难大范围地展开，并致使后续工作无法进行。给一部分百姓造成房屋征收补偿款放在政府手里可不能放得下心，只有放在自己手里才是最可靠的的印象。征收补偿不及时现象的存在使政府失去了公信力。
征收补偿条例过分强调了行政机关的主导地位，并且缺乏有效的监督。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，过分强调了行政机关的主导性，使征收的许多事项都掌控在政府的手中，缺乏有效的监督，这样就使得一些人为谋取个人私利而放弃原则和失去党性，致使暗箱操作频出，腐败滋生，使社会矛盾激化，房屋征收与补偿纠纷越来越多，越来越激烈，影响了经济的发展和社会的稳定，并且导致了不可估量的后果。
征收补偿标准的制定存在矛盾。征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。
二、如何加强国有土地上房屋征收与补偿工作
1、依法征收是做好房屋征收补偿工作的前提
严格依照《征收条例》等法律法规开展征收工作，既是维护公共利益、被征收房屋所有权人合法权益的需要，又是顺利开展征收和保护征收从业人员的需要。故此，以依法征收为主线，严格执行征收条件和程序，有序地实施征收工作尤为重要。首先要符合六个征收前置条件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市国民经济和社会发展规划；3.符合土地利用总体规划；4.符合城市规划；5.符合专项规划；6.如以保障性安居工程建设、旧城区改建名义申报，则该项目应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。其次，征收程序要不含糊:征收申报、初步审定、调查登记、拟定方案、组织论证、征求意见、公布修改情况、组织听证、风险评估、作出决定、公告、通知停办手续一步也不能少。再次，补偿程序要到位：确定评估机构、签订评估合同、提出分户价格、公示评估结果、提供评估报告、复核评估报告、组织技术鉴定、订立补偿协议、作出补偿决定、申请强制执行、公布补偿情况、公布审计结果每个环节都要到位。
2、高位推进是做好房屋征收补偿工作的关键
房屋征收工作难度大，需要解决的问题多，只有坚强的领导作后盾才能顺利推动。在房屋征收过程中，各地主要领导亲力亲为，通过电视讲话，现场巡查，召开动员会、推进会、调度会等形式，甚至亲自挂帅包户做动迁，显现出政府的坚强决心和表率作用，有力地推动了房屋征收工作。同时，实行社会稳定风险评估。在作出房屋征收决定前，征收部门都能结合本地实际和征收项目的个性，进行社会稳定风险评估，对可能出现的风险进行识别，在征收过程中尽可能做到规避风险，征收条件不具备或风险系数高的项目实行暂缓。
3、安置到位是做好房屋征收补偿工作的后盾
为做好征收工作，各地都能多方筹措资金，做到钱不到帐、安置房不开工就不正式启动房屋征收。实行补偿款专款专用，全额拨入征收办的专户，由征收办统一把关，做到即签即付，使被征收人放心，没有“打白条”的现象。针对安置房未完工的情况，采用先给予货币补偿，待安置房建好后再购买的办法，有效地觯决了被拆迁人的后顾之忧。
安置到位还要体现公平公正。在征收的执行过程中，应严格按照政策标准，奉行公平、公正、公开，合情、合理、合法的原则，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。严格落实拆前拆后一个样、拆大拆小一个样、拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样的征收准则，杜绝“先签约吃亏，后签约受益”、“多叫的鸟儿多吃食”、私情补偿等不公平现象的发生，从而赢得被征收户的充分信任和积极配合。安置到位还要体现优先保障，只要被征收人符合住房保障条件，就可按签约拆除先后顺序优先享受保障性住房。如玉山县七星街棚户区改造项目安置保障性住房24户，解放中路棚户区改造项目安置保障性住房5户，万年县安置保障性住房4户。
4、补偿合理是做好房屋征收补偿工作的保障
为了制定出科学合理、操作性强的征收补偿方案，则要改变往日“先结婚，后恋爱”的做法，工作人员要逐一登门入户，充分了解被征收户的房屋状况、基本要求、思想动态、家里的特殊情况等，在做到“胸有成竹”的基础上，依据相关法律法规，制定出扎根实际、便于操作的房屋征收补偿方案。如：玉山、德兴、万年、波阳等县由于充分吸纳了被征收群众合情合理的意见和建议，遵循了市场规律，补偿方案凸显出客观、公正、惠民等基本特性，为整个征收工作的顺利开展奠定了坚实基础。同时，还制定了《房屋征收补偿信息公开制度》。确保房屋征收的相关法律、法规政策常年向社会公布；房屋征收决定、房屋征收补偿方案、房屋征收补助奖励政策和标准、补偿决定在征收范围内公布；房屋调查结果、初步评估结果、分户补偿情况等能在征收范围内向被征收人及时公布。如凡是支持配合征收工作，按时完成搬迁的被征收人应当给予诸如阶段搬迁奖、快速搬迁奖、安置房公摊面积差奖等，让先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样，杜绝“多叫的鸟儿多吃食”等不公平现象的发生。
5、部门配合是做好房屋征收补偿工作的靠山
在征收实施过程中，各部门各单位应牢固树立“上下一盘棋”思想，无条件服从和服务于征收工作这一大局，通力协作，切实履职。在停办业务中，工商、税务、规划、建设、房管等部门要予以配合；在房屋拆除过程中，管线、电力、自来水、城管、交警等部门要全力支持；在动迁过程中，凡是涉及到有被征收人的单位，更应全力配合，协助做通被征收人的思想工作。在房屋征收过程中，各地没有出现采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁现象，也没有出现采取“株连式拆迁”和暴力征收的行为，没有出现贪污、截留、挪用征收补偿款的现象。故此，征收工作得到了绝大多数群众的支持和理解，没有发生因征收而引起的群体和恶性事件，没有出现被征收人赴省进京上访的现象，也没有申请过人民法院实施强制执行的情况，房屋征收工作中没有出现违法违规案件。
结束语
随着经济的快速发展，城市进程的步伐也不断加快，在国有土地上的房屋征收变得越来越频繁。房屋征收工作的开展为城市的发展开拓了道路。房屋征收工作涉及的范围广，人数多，涉及到不同的利益主体，并且都牵扯到百姓的切身利益，因此房屋征收与补偿工作已经成为政府工作的重点之一。房屋征收与补偿工作要以法律为依据，积极开展和完善房屋征收与补偿工作，使房屋征收与补偿工作为城市发展提供良好的社会环境。
参考文献
[1]刘禹.国有土地上房屋征收与补偿中的财产权保护研究[D].辽宁大学,2013.
[2]何江南.国有土地上房屋征收决定程序[D].中国社会科学院研究生院,2013.
拆迁评估风险篇8
关键词：工程经济分析；内容及特点；房屋拆迁；应用；重要意义
近几年来，随着我国城市规划建设工作的不断推进，房屋拆迁工作已经成为国家城市化建设进程中重要工作环节，而拆迁工程牵涉到诸多方面的经济问题，对于国家拆迁部门来讲是极其复杂的一项工作。而工程经济分析理论作为围绕着工程项目的中心内容开展可行性研究及工程评估的有效手段，其在新时期的房屋拆迁工程中逐渐获得了推广性的应用，为房屋拆迁工作提供了极大的助益。本文则首先分析了工程经济分析理论所要研究的内容及其研究特点，然后谈论了其在房屋拆迁工作中的应用及重要意义，希望能够为拆迁人员提供一定的助益。
1工程经济分析理论研究的内容及其研究特点分析
作为工程项目投资分析及成本管理的有效手段，工程经济分析理论主要是以项目决策中所包含的经济因素对项目造成的影响来开展工作的，它通过分析决策中所含有的经济因素，来分析工程项目实施的可行性，并且对工程进行详细评估，为工程决策实施精准化的调整。可以说，工程经济分析理论在工程项目中的应用是整个工程项目开展中规避风险推动利益最大化的必要保证。本文下面则从工程经济分析理论的研究内容及研究特点两个方面对此理论进行详细分析：
就工程经济分析理论的研究内容来讲，它主要分为对决策中经济因素的宏观经济分析、微观经济分析以及不确定分析这三种。宏观经济分析主要是分析人员把将要实施的项目置于整个国民经济的大的系统环境中进行分析，并且从国家及社会这两个大的角度来分析此项目所具备的国民经济特点，从而揭示出项目自身的经济本质，然后从维持国民经济平衡的角度来分析计算项目的经济合理性以及净贡献，最终对项目进行合理的资金配置。微观经济分析则主要是从国家现行的税务制度以及项目各种因素的现有价格状况两个方面出发，来对项目所要耗费的费用及其未来获得收益进行分析和预算，并且还要从项目建设的获利能力及偿债能力来分析项目的可行性，最终保证项目的最高财务盈利。
就工程经济分析理论的特点来讲，它具有预测性、比较性、立体性、定量性、实用性等几个方面的特点。一方面，工程经济分析发生于项目开展之前，它通过对各种经济因素进行科学合理的预测以发现并及时地规避各种可能性风险，因而具有预测性。而且，这种经济分析还建立在对现有的各种成熟经济原理的比较的基础之上，才选择出的最具有技术可行性以及合理的经济效益的方案，所以具有比较性。另一方面，工程经济分析在对项目进行分析的过程中，会综合全面地对工程的技术特征、人员因素等方面的分析，而且还会贯彻在项目的决策、设计及验收、管理等全部环节，具有非常明显的立体性。同时，这种经济分析主要就侧重于对于项目开展中的施工方案、技术方案、环境方案等各方面的经济因素明确定量的分析，以便于切实清晰地将各种隐含价值目标全面挖掘出来。综合来讲，工程经济分析理论来源于实际的经济理论，又由这些实际理论去指导实际的项目工作，并且可以获得实际的经济效益，在项目中的应用具有极大的实用性。
2工程经济分析理论在房屋拆迁中的应用及重要意义
随着国家对于新的城市规划工作的不断推动，房屋拆迁工作已经成为新时期国家的必要工作任务，而且，拆迁工作中所面临的诸如折旧问题、财产估算问题等经济问题的复杂性日益加重，工程经济分析理论的应用为房屋拆迁工作发挥了极大的作用。本文下面就从其在房屋拆迁中的具体应用及应用的意义进行分析：
2.1工程经济分析理论在房屋拆迁中的具体应用
房屋拆迁工作的实施需要经历具体的拆迁决策、拆迁规划分析、拆迁经济估算、具体拆迁中的经济损失以及拆迁完成后的最终经济分析等几个阶段，每一个阶段都涉及到被拆迁方、拆迁方的协调以及双方所具备的动产及不动产等各方面因素的经济价值，工程经济分析理论的应用则贯穿在全部的环节的各种问题中。
首先，工程经济分析理论会从国家城市规划建设的大的角度出发，来对房屋拆迁工作进行整体的分析，以确定其对于国民经济的大方面的影响。而且，它还从国家的房屋门窗、装饰设计、房屋已使用期限等现有的价值估算标准，及国家当前的房屋拆迁补偿政策等，对房屋拆迁进行最优化的财产评估，并且选择可行性的房屋拆迁的方案、技术以及具体的措施等。同时，工程经济分析还应用于对房屋拆迁的各种预定方案进行分析，并根据房屋拆迁的先进经济理论及拆迁经验等来选择具有最优报价以及潜在收益的拆迁方案。
其次，工程经济分析理论应用于房屋拆迁还会从具体的方面对房屋拆迁进行指引。一方面，拆迁人员会通过对房屋拆迁中所涉及到的价值估算、价值补偿、价值损失赔偿等方面的经济问题，以及拆迁工作所要发放的人员薪酬、管理费用及拆迁技术、材料、设备等费用进行分析，从而对固定的拆迁资金以及资源进行最优化配置。另一方面，拆迁人员还会对已经形成的各种资金配置及筹资的方案，以及工程拆迁所关系到的拆迁路线方案、组织设计方案、具体施工方案等进行全方位的动态的精细化的比较，并从中选择出最能规避风险获得收益的方案。
2.2工程经济分析理论应用于房屋拆迁的重要意义
房屋拆迁工程与其他工程项目一样，都需要经过项目的可行性研究以及规划设计等审批环节，而且与其他的项目相同需要在审批完成之后才能够最终来着手完成此项目。虽然，当前我国的房屋拆迁工作对工程经济分析理论的应用还处于尚未成熟的阶段，此种理论依然从诸多方面为房屋拆迁带来的诸多的助益。
我国的房屋拆迁工程是新的城乡规划建设中至关重要的一个环节，这项工作的顺利落实不但会给原有居民带来较大的经济收益以及居住效益，还能够使我国的呈现规划呈现出新的精神面貌。而工程经济分析理论则从房屋拆迁工程的各个方面实施了对于拆迁决策的经济分析，它是推动房屋拆迁工作各项积极影响顺利发挥的必要保证。国家拆迁部门利用工程经济分析理论开展拆迁工作，能够推动拆迁资金及资源的最优化配置，从而为国家和人民带来极大的利益。
3结语
工程经济分析理论贯穿在房屋拆迁的全部环节，对房屋拆迁项目的各种经济因素皆做出了有效的分析，是推动我国拆迁工作进一步完善的关键手段。因此，国家拆迁部门一定要加大对于此种理论的研究及应用，争取使其为国家拆迁工作提供更多的帮助。
参考文献
[1]周枫钧，刘静.工程经济分析在项目成本管理中的应用[J].科技创新导报，2009（11）
拆迁评估风险篇9
房地产调控政策在房地产市场、土地供应、保障房建设、商品房销售、税收和金融等方面不断深入，房价、地价上涨趋势得到初步控制。保障房建设规模和政策支持力度空前加大，相关建设、配置、运营、退出等管理制度开始完善。同时对拆迁市场造成了深远的影响，首先拆迁成本将受到控制，但被拆迁人的期望不会降低，从而拆迁周期将延长，最终影响土地上市。其次需优先保证保障房用地供应，从而政府和开发商的市场目光将投向何方将不言而喻。最后对商品房购买的限购，将导致拆迁人需准备更多的安置房源用于安置被拆迁人。
在房地产市场变化多端的时期，必然要求作为该行业的专业人员不断学习，从而适应市场，满足相关方的各种需求。本文将从征收相关的政策文件解读出发，分析征收政策对各种类型项目的影响，并就北京市征收项目的操作流程进行汇总。
一、征补条例及其配套文件的要点解读
（一）征补条例要点解读
1、对公共利益的界定清晰，非公共利益拆迁暂时无法可依。
《征补条例》对公共利益的六种情况进行了列举，概念界定更加清晰，但调整范围变窄了；同时，为弥补法律法规的滞后性，增加了第六条作为兜底条款，即法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
政府亟待改变在拆迁工作中的角色和被动局面，明确政府只承担国有土地上公共利益项目的房屋征收职责，并通过强化行政力量保证关系国计民生的项目能够顺利实施，使政府摆脱开发商盈利工具的形象；同时，征补条例没有涉及非公共利益部分拆迁，也意在让政府退出非公共利益拆迁领域，让非公共利益拆迁回归市场行为。
2、征收取代拆迁，房屋征收的主体为市县级政府。
3、想通过政府行为来保证征收与补偿不存在任何营利目的。规定建设单位不能参与搬迁，征收实施机构不以营利为目的。
4、补偿范围和标准予以明确，补偿程序规定先补偿后搬迁。
补偿标准一直是引发搬迁矛盾的主要因素。《征补条例》对征收补偿的范围、标准和程序进行了明确，并规定可对被征收人给予补助和奖励。明确补偿不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。使市场价格成为了补偿底线，彰显征收的强制性补偿，保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，对被征收人的切身利益进行了保护，有利于避免发生社会矛盾和纠纷。
5、强调决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。
一是作出房屋征收决定前，准备工作更多，要求更高。包括组织社会稳定风险评估、听证会、制定征收补偿方案等，准备周期也将拖长，制约因素增多，项目启动将会变得更加困难。
二是尊重被征收人的知情权、参与权和选择权，该条例以大量条款对“公开、公平、公正”的原则进行了落实，改变了过去拆迁人制定拆迁政策被拆迁人被动接受的局面。
三是有利于被征收人之间互相监督，对“钉子户”形成广泛的社会舆论压力，促进形成公开透明和良性互动的征收环境；同时，征收可能会因多次论证、听证等因素影响，导致征收周期加长，与被征收人的沟通工作更加凸显重要。
6、对已签协议不履行的，只能通过向法院解决。
取消原《拆迁条例》中规定已签协议可以仲裁、可以诉讼，诉讼期间可以申请强制执行的救济途径，规定只能等法院判决生效后，申请法院强制执行，这样等待的时间会较长，征收进度会因此变慢。
7、对于未达成补偿协议的处理办法。
可以申请行政诉讼或行政复议的只有被征收人一方。征收的主体是政府，政府不能既当运动员又当裁判员，强制执行的机关只能是居中的第三方人民法院。
8、征补条例增加被征收人产权调换的选择权。
在过去的拆迁中，补偿方式是由拆迁人一方决定的，如果拆迁人没有房源，则可以不提供房源。《征补条例》强调被征收人的选择权，即被征收人如果提出房屋产权调换的要求，则征收人必须要提供相关房源。为了旧城改造进行的征收，则还应在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征补条例》精神，预备符合要求的房源是项目启动的重要前置条件，这对今后征收工作的实施提出了更高的要求。
9、强调征收的前提是保证社会稳定。
《征补条例》的出台背景是因各地违法拆迁、暴力拆迁、野蛮拆迁等恶性事件层出不穷，在拆迁领域出现了大量社会矛盾和冲突，不仅使政府面临巨大的舆论压力。而且对党和政府形象造成了严重损坏。《征补条例》的出台，除顺应民意呼声之外，更是将征收维稳工作提高到讲政治，讲大局的高度，防止征收工作再次成为破坏或影响社会和谐稳定的事件多发地带。
10、对未登记房屋规定更为细化，违法建筑均不补偿。
《征补条例》采用更为审慎的态度，在征收之前对未进行登记的房屋进行合法性界定，相当于将房地产领域的相关遗留问题提前予以解决，既体现了对被征收人权益的尊重和保护，又为以后的征收扫除了障碍，保障了征收工作的进程。
11、仅针对被征收房屋产权人补偿，房屋租赁人没有规定。
征补条例只是针对房屋的产权人，对于有租赁关系的房屋产权人与租赁人之间的关系及补偿处理由出租人自行解决。
（二）2011年6月7日住建部下发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号），该文件较2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房【2003】234号）更体现公开、公平、规范，体现一大政治特点，向民主迈进了一步，关注民生，使补偿更为公平。
1、体现市场价值补偿原则，使征收补偿价格与市场交易价格相匹配，实现公正评估。
2、明确强调由被征收人选择评估机构，保证了被征收人的自主选择权，充分体现民主原则。
3、规定初步分户评估结果要公示，避免拆迁工作人员适用标准的不统一性，实现阳光补偿，透明拆迁。
4、操作程序和救济措施规范化，明确规定征收评估的流程和方法，力求充分体现被征收房屋的市场价值，避免因房屋价值被低估而带来的不公平现象。
（三）2011年5月27日北京市人民政府下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号），该文件主要规定了征收决定项目主体、工作步骤（九步骤）及需公开的相关内容（五公开）。
（四）2011年6月10日北京市高级人民法院下发《关于施行前已取得拆迁许可证项目所涉案件有关审判、执行工作的若干意见（试行）》（京高法发[2011]194号），该文件主要规定《征补条例》施行前本市国有土地上已取得拆迁许可证项目所涉案件的申请、受理、判决、执行（先予执行和强制执行）等相关程序规定。在审判和执行过程中遵循争取各方理解和支持，严格依法审查标准，多做矛盾化解工作，慎用强制手段，切实维护社会和谐稳定，努力实现“不强而解、不执而行”的工作方针。
（五）2011年10月19日北京市人民政府下发《关于废止〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉等规章和规范性文件的决定》第239号，该文件主要规定废止《北京市城市房屋拆迁管理办法》（2001年11月1日北京市人民政府第87号令）、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109号文件）等相关规范性文件，但《征补条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
（六）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》京建法〔2011〕17号，该文件主要规定征收主体及住房保障相关管理部门应优先满足被征收人符合本市公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房或限价商品住房条件的配售配租工作，并要求住房保障部门拆迁现场办公，简化审批程序，提高办事效率等相关事宜。
（七）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》京建法〔2011〕16号，该文件主要从维护大多数被征收人的利益出发，规定国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的资质要求，评估机构选定的组织主体，组织程序等内容。
（八）2011年11月18日北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商行政管理局联合下发了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》京建法〔2011〕18号，该文件规定主要是国有土地上房屋征收时，停产停业损失补偿房屋的认定标准，补偿标准以及进行补偿相关程序等。
二、征补条例及配套文件对拆迁市场的影响
1、对在施项目的冲击性较大。主要体现为：居民期望值升高，要求货币补偿或安置房屋标准更高，普遍存在观望态度；拆迁周期将延长，随之拆迁成本增大，拆迁难度加大；政府支持力度减弱，没有强制拆迁保障，后续收尾难度大。从而拆迁主体就需创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点。
2、对停滞项目和已取得前期手续但未启动的项目的影响更大，再启动的可能性更小，拆迁成本、难度增大；具有实施主体变更的可能性；操作程序和组织模式将发生变化。从而需详细分析项目状况，结合政策，创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点；需进一步研究分析是否可转入公共利益范畴，由政府实施征收工作或按协议收购方式实施。
拆迁评估风险篇10
[关键词]城市拆迁；社会问题；解决对策
【中图分类号】F299.2【文献标识码】a【文章编号】1007-4244（2013）07-146-2
近年来，我国的社会经济飞速发展，城市化进程也不断地加快，为解决城市建设所需土地不足的问题，城市扩张成为了我国各个地区的热门工作，土地征收和房屋拆迁也成为了热门话题。在这种潮流背景下，青海省海东地区于2011年2月23日下发了《关于开展“土地管理年”活动》的文件，青海省海东地区互助土族自治县威远镇（以下简称威远镇）的土地征收及房屋拆迁工作正式大面积展开。
对于城市拆迁的概念，我国现有的法律法规没有做出具体的规定，学术界也没有统一的定义，因此众多研究者对房屋拆迁的概念给出了不同的界定。综合不同学者的论述，笔者认为城市拆迁是指拆迁人因城市建设和扩张的需要，根据城市国有土地使用规划，依法拆除建设用地范围内的房屋等建筑物及其他附着物，并给予被拆除房屋的所有人或者使用人相应的经济补偿和合理的迁移安置，从而重新利用土地，变更土地用途的行为及过程。
城市拆迁行为要符合相应的原则：符合城市规划；遵循现有法规；注重公平交易；保证社会效益。但是政府作为法律规定的拆迁主体负责人，存在自己的逐利性。政府在拆迁过程中的目标是出卖及开发土地获取经济利益以维持政府及地方的正常运转，并通过开发来促进城市的发展。在这个目标的利益驱使下，政府往往会为了达到这一目标而忽略对社会稳定与公平的维持。在拆迁过程中，政府占有绝对的优势，它在参与拆迁的利益分配时无法站在中立的立场，也无法自动放弃种种利益诱惑，这样一来，就很容易产生一些社会矛盾与冲突。
目前，笔者在威远镇房屋拆迁过程中发现，拆迁主要存在以下问题：1.资源浪费。拆迁文件下发后，拆迁需要按部就班的进行，因此拆迁进度并不快。并且由于拆迁赔偿金额是拆迁方对原来房屋的价值进行评估之后再和被拆迁方进行谈判商议决定的，很多被拆迁人在拆迁工作还没进行到自己家之前对房屋进行翻修、加筑等行为以提高自己房屋的评估价值。但这种房屋在评估后很快就会被拆迁方拆除。这种行为耗费了大量的人力物力财力，造成了对社会资源极大地浪费，同时也使国家财政对赔偿安置的支出增加，一定程度上影响了拆迁工作的顺利进行。2.社会治安问题增加。拆迁过后，许多人在得到大量赔偿款的同时，也失去了原本作为其生产生活来源依靠的土地，这就相对地增加了社会无业闲散人员的数量。在这种情况下，人们无所事事，寻衅滋事的事件时有发生，社会治安状况便随之有所恶化。另外，拆迁进行中被拆迁人由于对拆迁人的工作不满或其他相关原因，再加上缺少法律知识，往往会采取比较偏激的行为来对抗拆迁活动，这种情况同样也引起了社会治安问题的增加。3.社会不公平的问题。拆迁引起的社会不公平问题体现在两个方面：一是被拆迁方群体中原本就存在的贫富差距进一步拉大。另一方面是拆迁方与被拆迁方之间存在的不平等关系。由于拆迁方基本上与政府联系非常紧密，并且拆迁活动具有强制性，因此在拆迁过程中，被拆迁方属于相对比较弱势的一方。在利益的驱动下，被拆迁人的权益有可能受到侵害，无法得到相应的补偿和合理的安置，不公平现象难免会发生。
城市拆迁所引发的社会问题拥有多样性和复杂性的特征，带来的消极影响也非常严重。因此，认真分析城市拆迁所引发社会问题的成因是妥善处理和解决各种问题和矛盾的基础。其成因主要有以下几方面：
第一，政府对于房屋拆迁制度的制定并不完善。首先，拆迁立法复杂且无序，却无统一的法律规定。地方各级政府在立法过程中各自为政，拆迁立法的统一性和科学性得不到保障。其次，对房产的评估办法需要进一步改善。现存的评估办法中规定如当事人对评估结果有异议，可申请复核，仍不满意还可再次申请鉴定。这项规定看似严谨，实则缺乏实际的监督与制约。因为许多评估机构由地方政府聘请，与行政机关藕断丝连，缺乏真正的独立性。再次，拆迁中的补偿规定不全面。一个是现存房屋拆迁制度仅仅针对被拆迁人房屋的所有权，而没有对被拆迁人的房屋所属土地的使用权进行补偿，违背了市场经济的公平性。最后，被拆迁人缺乏应有的利益诉求机制。被拆迁人在拆迁活动中属于被动的一方，几乎没有发言权。而且由于拆迁活动的强制性，被拆迁人的利益要完全服从于公共利益，若坚持自己的意愿成为“钉子户”，还可能面临强拆的风险。
第二，政府和拆迁方在房屋拆迁过程中法律执行不严格。按照相关法律的规定，要求房屋拆迁程序要严格按照法律规定执行。但是在实际情况下，拆迁当事人的知情权和参与决策权并没有得到保障，拆迁与否的决策往往都在被拆迁人完全不知情的情况下做出。另外相关法规中还规定，在拆迁中发生争议和纠纷时应执行听证、行政裁决、证据保全等工作，但现实中并没有严格按照这套程序执行。造成民众因拆迁而利益受损。
第三，政府对房屋拆迁的监督不到位。我国现今的拆迁评估市场比较混乱。而且，政府本应承担拆迁补偿标准的制定等工作，大部分情况下却是让开发商来制定实施的，这种监管的不到位极大地阻碍城市拆迁的依法运行，也使被拆迁人所受到的利益损害大大增加。
第四，城市拆迁中存在的问题也不能一味的责怪于政府和拆迁方，处于弱势的被拆迁方也有一定的责任。部分群众只顾眼前利益，不能正确和理性地对待拆迁活动。如：大肆盖房以期获得更多的赔偿，造成资源的浪费；或对赔偿的期望太高，当实际的赔偿金额达不到期望值时，便采取极端手段反抗，产生“钉子户”问题；还有获得赔偿金额后不懂节制有效地利用，挥霍浪费，使自己生活水平下降等等。
分析了城市拆迁中引发社会问题的各项因素后，我们可以发现，要想改善或解决这些社会问题，就要在健全完善法律制度、转变政府职能等方面加大力度，使拆迁活动真正改善人民的居住环境，切实维护人民的利益和公共利益。
一、针对政府提出的对策
（一）调整政策结构，完善制度内容
1.统一立法，完善拆迁制度。尽快制定一部关于征地拆迁的专门性法律来完善立法，使拆迁工作有法可循有法可依，就可以改变现行拆迁工作时中央与地方规定不同甚至相左的情况，也有利于群众对拆迁工作的认识和理解，能够以积极合作的态度来对待拆迁工作。
2.中立公正，完善评估制度。首先要改变评估人员选任制度，摆脱人际关系的妨碍，使没有利益牵扯的中立机构或人员来进行评估工作；其次应加强评估机构的自律管理，健全评估制度，将评估主体的信息公开，使被拆迁方随时了解评估的详细过程及评估人员的工作情况，若发现评估人员徇私现象，即可进行投诉等等，这样才能保障被拆迁人的合法权益。
3.公平合理，完善补偿制度。补偿应包括被拆迁人的房屋财产在未来增值的部分，同时，房屋所在土地的使用权的未来增值也应被纳入赔偿部分。此外，当因拆迁而不得不离开那里时，被拆迁人将会遭受精神和情感上的损失。所以，对这一部分损失进行补偿也很有必要。
（二）明确责任机制，严格依法行政
1.政府科学决策。科学决策是做好工作的基本前提，政府可以在前期工作中调查市民对于拆迁工作的想法和建议，经过研究讨论，谨慎地做出关于拆迁活动的工作意见，报请人大会议审议，通过后才能真正开始施行。这样根据广大人民意见而形成的决策才能体现人民的真正意愿，体现了以人为本的思想观念。通过各方意见汇总而制定的决策确保了拆迁工作的正确性和可行性，在一定程度上减少了拆迁进行中的争议纠纷，为拆迁工作的顺利进行打好了坚实的基础。
2.准确定位职能。首先，要准确定位政府在拆迁工作中的地位和作用，转变政府职能，在政府应作为公共权力的执行者以及公共利益的代言人，必须制定适合本管理层次的拆迁管理条例和办法，并做到公平、公正、透明和完善。其次，政府不应直接参与拆迁工作。最后，拆迁主管部门应做好本职工作，不做越位的工作。
3.严格执行管理。政府在城市建设中负有不可或缺的管理职能，城市拆迁同样离不开政府的规划管理。政府应当在职权范围内，代表着公共利益，严格依据法律法规及相关程序，做出合法合理的拆迁决策，并对拆迁中涉及的利益主体进行监督和管理。
（三）加强监管力度，严惩腐败行为
1.确保拆迁程序的合法性。政府应切实履行监督职能，严格控制拆迁工作按法定程序进行，从而保障拆迁的合法性，保障公共利益和公民利益不受损，使拆迁工作合理开展。
2.加强对拆迁市场的管理。政府要加强对拆迁市场的监管工作，严格审查拆迁公司和建筑公司的资质，确保拆迁工作顺利完成。同时要加强对拆迁公司的定期审查，坚决取缔审查出的违规拆迁、强制拆迁等非法行为。并且，政府还要建立评估制度，对拆迁公司实行信用监督，对失信行为进行惩戒。另外，政府要保持中立性，坚决杜绝和拆迁方的挂钩行为，规范拆迁市场秩序。
3.对违法行为的责任追究。首先，政府应该为达到向群众提供公平公正的利益评定的目标而建立拆迁中的利益纠纷协商机制。在确认拆迁活动中出现违反拆迁法定程序、私自挪用拆迁专款、收受贿赂不公地评估等等行为时，要采取相应的合法手段对其进行取缔或惩戒，同时要追究违法行为的责任。
总之，要想改善或解决城市拆迁引发的社会问题，首要的任务是不断完善与之相关的法律法规。现存的行政法规仍有许多不足和缺陷，对其的完善和健全是一个长期而艰巨的任务，需要国家进一步根据以人为本的科学发展观，从立法上不断革新。它的工作将如何进展，城市拆迁能不能真正地实现实质性的转变，这些问题都需要时间的验证才能得到解答。城市拆迁作为一个全社会广泛关注和讨论的话题，在未来一段时间内仍将继续，让我们期待它更好更完善的未来。
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