土地经济特性篇1
民法基本理论认为，财产权是可以与权利人的人格、身份相分离并具有财产价值的权利传统的大陆物权法将用益物权视为非所有人利用所有人的物的独立权利，一般不与用益物权人的特定身份相联系。但在中国的法律上，作为用益物权的土地承包经营权，在权利取得、权利行使和权利消灭等方面，都与主体的特定身份——农村集体经济组织的成员身份密切关联。身份制约构成了土地承包经营权的鲜明特征。
第一，具有特定农村集体经济组织的成员身份，是权利人创设取得土地承包经营权的前提。家庭承包是按照国家有关农村土地承包的政策和地方人民政府的有关规定统一进行的承包，是集体经济组织人人有份的承包。《农村土地承包法》第5条规定，“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体组织发包的农村土地”；第15条规定，“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。可见，现行法律上，只有本集体经济组织内部的成员或者农户才有资格通过家庭承包经营本集体所有或者使用的土地，并设定取得土地承包经营权；而且，只要具有了本集体经济组织成员身份，就有权请求承包本集体经济组织发包的土地。发包方有义务保障本集体内部成员在承包地的取得上人人有份、人人平等。在这里，法律不问成员的性别、年龄和职业，也不问成员是否具备经营农业的能力，成员身份成为创设取得土地承包经营权的决定性条件。
第二，在土地承包经营权的流转上，法律努力将流转闭合在同一农村集体经济组织内部的农户和成员之间。法律允许或者鼓励本集体经济组织内部的流转，但严格限制或者禁止土地承包经营权与权利人的分离。按照《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条的规定，互换和转包都是只适用于同一集体经济组织内部的承包方之间流转土地承包经营权的形式。法律规定转让必须获得发包方的许可，法律禁止土地承包经营权的抵押，并且将土地承包经营权的入股限定于农户之间的农业合作生产。法律还赋予了本集体经济组织成员在同等条件下的对他人流转土地承包经营权享有优先权。这种优先权，不同于传统民法中的优先权，是一种新型的具有中国特色的优先权。理论上认为，本集体经济组织成员享有的这种流转优先权，是由承包地的集体所有的性质决定的，目的在于照顾本集体经济组织成员的利益，主要是“为了保护本集体经济组织成员的土地权利”。
第三，在土地承包经营权的消灭上，具有本集体经济组织成员身份或者说隶属于本集体经济组织，是农户取得的承包地在承包期内不被集体收回的前提条件。《农村土地承包法》第26条第3款明确规定，“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地”。在这里，法律将发包方有权收回承包地的条件确定在承包方的身份上。承包方保有特定的身份，即承包方仍属于本集体经济组织内部的农户，则在承包期内就可一直享有土地承包经营权，反之，承包方如果迁入设区的市并转为非农户口，则丧失土地承包经营权。
上述分析表明，在权利创设、权利行使和权利享有等方面，土地承包经营权都具有浓厚的身份色彩，土地承包经营权也因此成为一项极富中国特色的土地用益物权制度。性质上属于财产权的土地承包经营权，却要受到主体的农村集体经济组织成员身份的极大制约，这不仅模糊了土地承包经营权的财产权属性，也在很大程度上消解了其作为用益物权所应具有的特性和功能。土地承包经营权的身份性与财产性之间的冲突，内生于现有的土地承包经营权制度之中，并会对权利的取得、行使等产生极为重要的影响。
土地经济特性篇2
我国在三座大山、废除土地私有制的基础上，逐步建立了生产资料公有制，并在长期的社会主义建设实践中不断地加以改进和完善，这一制度是国家的根本经济制度。《宪法》第6条第1款规定:“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”在历次党和政府所颁布的许多决议、文件中也对此加以肯定，它是不可动摇的。经济特区对集体所有土地征用制度的突破土地征用是指国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，对土地所有权加以强制剥夺并给予补偿的制度。由于1986年的《土地管理法》第25条规定，“国家建设征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由国务院批准。”而深圳经济特区发展的终极目标是全特区乃至全市的城市化和工业化，而深圳经济特区建立之初的现状是，整个特区乃至全市的土地基本为集体所有。因此，要征用集体土地，出于在征地权限上的限制，可以采取的策略，一是每次征用集体土地控制在耕地一千亩以下其他土地二千亩以下，以达到规避《土地管理法》的目的。而更重要的是，在正确理解《土地管理法》和中央对深圳经济特区改革开放制度创新的特别授权上找到平衡点。于是，1989年深圳人有了自己的理解。1989年深圳市公布实施了《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》，该规定第一条明确规定:“特区内土地征用工作由市国土局会同各管理区具体组织实施。各有关单位、街道办事处和村委会应予以积极支持和配合，以提高征地工作效率，争取在短期内把属于农村集体所有的土地全部征完。其他单位和个人不得擅自向农村征地。”根据该条规定，特区内的农村集体所有的土地要全部征完。实践中，特区内的许多原农村集体经济组织的土地通过与政府签订《统征土地协议书》而被征完。时至今日，特区内基本没有未被征用的集体所有的土地。可以说，《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》，实现了对集体所有土地征用制度的突破。该规定直至2002年8月21日深圳市人民政府颁布《深圳市征用土地实施办法》，才完成其历史使命。
1992年获得经济特区立法权，“一市两法”的格局形成
1992年对于深圳来说，无疑是最值得庆贺的年份。这一年，深圳获得了经济特区立法权。这一年的7月1日，《全国人民代表大会常务委员会关于授权深圳市人民代表大会及其常务委员会和深圳市人民政府分别制定法规和规章在深圳经济特区实施的决定》公布。《决定》指出:“根据《第七届全国人民代表大会第二次会议关于国务院提请审议授权深圳市制定深圳经济特区法规和规章的议案的决定》，第七届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议审议了国务院关于提请授权深圳市人民代表大会及其常务委员会和深圳市人民政府分别制定深圳经济特区法规和深圳经济特区规章的议案，决定授权深圳市人民代表大会及其常务委员会根据具体情况和实际需要，遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则，制定法规，在深圳经济特区实施，并报全国人民代表大会常务委员会、国务院和广东省人民代表大会常务委员会备案;授权深圳市人民政府制定规章并在深圳经济特区组织实施。”1995年12月27日，全国人大常委会办公厅向广东省人大常委会办公厅发出《全国人民代表大会常务委员会办公厅关于深圳市人大及其常委会制定的法规适用于该市行政区域内问题的复函》。《复函》指出:“同意深圳市人民代表大会及其常务委员会制定的法规适用于该市行政区域内(包括宝安、龙岗两区)。但法规中有关国家赋予经济特区的特殊政策方面的规定只能适用于所属经济特区。深圳市人民代表大会及其常务委员会制定的法规在非经济特区宝安、龙岗两区实施时，如果与广东省人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规发生冲突，应适用广东省人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规。”从此，深圳经济特区内适用国家法律和经济特区法规，特区外的宝安、龙岗两区适用国家法律和广东省法规的“一市两法”格局形成，此种状况一直延续到2010年7月1日国务院批准深圳经济特区范围扩大到宝安、龙岗两区为止。深圳土地管理法律制度当然也毫无例外地执行“一市两法”。
市场配置土地扩大至产业用地
自100号令催生深圳土地交易有形市场诞生以来，深圳市经营性国有土地使用权的市场化出让体系便逐步完善。但深圳市的产业用地仍然在以协议出让的方式供应，协议出让方式的低成本无竞争性造成了产业用地资源的浪费。而当时深圳在土地问题上面临了一个新的难题。这个难题主要表现为两个方面:一是土地资源总量不足，若是按照以往的供地速度，深圳市增量用地供应几年内就将耗尽。二是可建设用地不仅数量有限，而且大部分剩余可建设用地地块分散，成片集中的可建设用地主要分布在宝安龙岗两区，特区内几乎没有成规模的可建设用地，土地供应存在数量和质量的双重难题。当时的一份研究报告显示:“连续几年来，我市产业用地平均供应比例都在60%以上。但是，作为我市土地供应重点的产业用地在集约利用水平上却与发达国家和城市相差甚远。从单位面积产出来看，2004年深圳市每平方公里工业用地产出率大约只有纽约、芝加哥、大阪和横滨的1/3，东京的1/5。我市土地集约利用水平还有巨大的提升空间。”因此，在一方面是土地资源紧缺，另一方面又是土地资源的低效利用的实际情况下，深圳市开始尝试又一次。改革初期，深圳尝试推出了两条对策以应对城市土地紧缺的难题:一是加快城市化的步伐。将特区外的土地纳入全市统一储备管理范围，进一步充实土地储备，为增加工业用地市场化出让的有效供给提供了资源保障。二是实行土地收购储备机制。即由政府委托的机构通过征用、收购换地和到期回收等形式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发。与此同时，中央政府在开始政策层面推动工业用地的市场化出让工作并于2004年10月提出了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，该决定指出要大力推进土地资源的市场化配置，工业用地也要创造条件逐步实行招拍挂出让。2005年初，中共中央的《建立健全惩治和预防腐败体系实施纲要》，提出要严格控制划拨用地和协议出让土地范围，逐步把工业用地纳入招拍挂范围;2006年初，全国国土资源管理依法行政工作会议进一步强调，要努力创造条件，推进工业用地招拍挂。在多个部门通力合作下，2005年11月18日，市土地房产交易中心挂出了深圳市首宗工业用地挂牌公告，12月20日，将该工业用地成功公开出让，开创了政府土地出让的新局面。这标志着深圳以市场化方式配置土地资源的范围从经营性用地扩大到产业用地领域。至此，深圳土地使用制度改革再次走在了全国的前列。
实现农村城市化，全市土地国有化
在深圳1953平方公里的土地中，可建设用地为767平方公里，在短短20年中，深圳已开发利用的土地达到500多平方公里，至2004年，在特区内几乎已无地可用，城市发展受土地制约，此时，获取土地资源的办法之一是将宝安、龙岗两区农村城市化，实现村民转变为居民、集体土地转变为国有土地。2004年6月28日，深圳市人民政府《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，根据该《办法》，宝安、龙岗两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。该《条例》首次创新了农村集体土地转变为国有土地的征用制度，不是征用土地，而是“转地”。但“转地”不是无偿的，没有采用一声令下的“转地宣告说”，而是对原集体土地所有者进行“适当补偿”，并规定补偿程序和标准。从理论上讲，深圳从此没有农村，没有农民，实现了真正意义上的城市化，全市土地亦实现了国有化。这是深圳的独特做法，其唯一的上位法依据是1998年新修订的《土地管理法实施条例》。其中第二条第五项规定:“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”。但理论界普遍认为其上位法依据不足，并指其绕过征地审批变更农村集体土地的权属，损害了农民利益，因而未在全国推行。
土地经济特性篇3
如果说，中国改革开放以1978年农村土地承包为发端揭开了序幕，那么，紧随其后的以城市为重点的经济体制改革全面展开，才是改革开放的主旋律。1984年10月，中共十二届三中全会《关于经济体制改革的决定》，阐明了加快以城市为重点的整个经济体制改革的必要性、紧迫性，明确提出要充分重视经济杠杆的作用，发展社会主义商品经济，建立合理的价格体系。
城乡经济领域的改革都必然地涉及到土地问题。但由于众所周知的原因，改革开放前对土地，特别是城市土地，缺乏全面系统的理论定位，完善土地制度，改革土地使用制度和管理制度的理论准备严重不足。因此，新的改革开放需要对土地问题、特别是城市土地进行全新的理论研究。出于改革的需要，从中央到省市研究机构、大专院校、相关部门，特别是北京、上海等城市中研究经济、农业、地理、规划等学科领域的专家学者开始对城市土地问题进行研究，掀起了研究的热潮，演奏了土地使用制度改革的前奏曲。
土地价值及运动。土地有价值吗?这一问题不仅关系到土地是不是商品，而且涉及到马克思主义的劳动价值学说，所以，如其他改革开放初期的经济范畴一样，学术界难免有一场激烈争论。争论的结果，众多学者认为，土地作为资源是没有价值的，而作为资产是存在价值的。“土地价值的二元性，是作为经济资财的土地构成的二元性(即由土地资源和土地资产构成)所决定的。”这种二元性的论述源于马克思关于“把土地物质和土地资本区别开来”的思想。既然土地具有价值，那么在进行物质运动的同时，必然发生价值运动，存在特殊的运动形式，出现价值转移、增值及分配等问题，为土地的有偿使用和土地市场提供了科学依据。
土地是不是商品?比较一致的意见是，土地虽然不同于一般的生活资料和生产资料，但是，经过开发的土地，特别是城市土地，已经不是原始的自然资源，它已经凝结着人类的物化劳动和活化劳动，已经赋予价值，具有商品属性，以商品形态参与社会再生产过程，并实现其流通。尽管当时《中华人民共和国宪法》规定城市土地属于国家所有，任何个人和组织不得买卖和交换。有专家认为，这是指所有权，而土地使用权同样可以转让和出让。
地租理论。这是研究较深、讨论较广泛的问题。专家普遍认为，地租体现一定社会生产方式的生产关系和土地关系，是土地经济的核心问题，是建立社会主义土地使用制度的理论基础。因此，通过对马克思主义地租理论的研究，来解决社会主义地租存在的必然性、合理性，分析社会主义地租的性质和特点，从而为土地使用制度改革，特别是对城市土地实行有偿使用和土地使用权的出让转让，建立土地使用权市场，国家获得土地收益，建立合理的土地税费体系等改革提供理论基础和科学依据。在当时的年代，这是非常重要和十分关键的。理论的深入和突破，为改革的推进提供了最有力的支持。
地产与房产的关系。这一研究和争论涉及土地在国民经济发展中，在建立市场体系中的地位和作用，也关系到土地使用制度改革的方向、目标、政策和措施等一系列的问题。通过对这一问题的研究，改变了改革开放前城市土地被忽视、土地管理被削弱的状况。不仅在建立具有中国特色的市场体系中，土地市场成为最重要的生产要素市场，而且在对整个国家的经济管理中土地管理成为举足轻重的系统和部门，有利于加强国家对包括城市土地在内的整个土地的管理。
土地的经济社会功能。土地作为自然资源和劳动产品，是社会再生产的最重要的要素，它的社会功能是非常复杂的，作为农业的土地和作为城市的土地存在明显的不同和功能。在农业生产领域土地是劳动对象，而城市土地是劳动手段，是空间依托；在生产领域、服务领域和消费领域的土地，其社会功能也是不完全相同的，其重要性和地位也存在差异性。
从“三无”到有偿使用：土地市场化坎坷起步
众所周知，在计划经济年代，我国城市土地使用基本实行无流转、无偿、无限期的行政划拨方式，更不允许土地使用权作为一项财产权利流转。这种土地使用制度通常被称为“三无制度”。这种土地使用制度完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，土地在经济发展中难以发挥作用，致使人人都想占好地、多占地，并长期占用，导致土地利用效率低下或大量浪费。城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，政府被戏称为“捧着金饭碗讨饭吃”，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。
在这种情况下，不仅城市土地价值得不到实现，稀缺的城市土地资源无法有效的配置和利用，而且与整个经济制度和经济体制改革产生了尖锐的矛盾和冲突，严重地影响城市经济社会的发展，不利于实现城市中经济社会的公平，以及居民物质生活的改善。同时，国家对城市土地的所有权无法在经济上得以体现。中国城市经济社会要发展，要建立社会主义市场经济，就必须对原有城市土地制度进行改革。
中国的土地使用制度改革，不仅是为了适应整个中国经济体制改革大环境和大背景的要求，更是土地自身经济发展和使用变革的需要。在否定商品生产和市场经济、国营经济统治整个城市经济的年代，城市土地的“三无”(无偿、无期和无流通)与城市的基本经济制度是一致的，土地使用与经济运行之间的矛盾并不突出，反正“肉烂在锅里”。但从1978年开始，由于改革开放，在广东等沿海开放地区实行“三来一补”，外资纷纷进入中国，搞独资或合营企业，这些企业无偿使用我国城乡土地，显然不合理，发生了计划经济与市场经济的碰撞，产生“三无”与“三有”之间的尖锐矛盾，至少有“肥水流入外人田”之嫌。于是提出对外资企业使用我国城市土地进行经营和生产，不论是办工厂，还是建仓库，都需要按照国际惯例，支付建设用地使用费。自此，开始向中外合营企业收取场地使用费。此时，这一问题引起学界和领导的关注，土地的有偿使用和如何收取使用费从实践的角度浮出了水面。
与此同时，改革开放引来了城市的全面建设，需要大量的资金，而当时城市财政十分困难，无法解决城市基础设施建设所需要的资金问题，而实行土地有偿使用可以解决一部分的建设资金问题。在这两方面的刺激下，从理论界到实际部门就城市土地有偿使用问题进行了深入的研究。上海城市经济学会对上海城市土地的买卖和租赁历史、利用现状和布局、土地的等级分布、定价的原则和方法，以及土地使用费收取办法等问题展开了详细的研究，形成了综合报告：北京中国社会科学院财贸经济研究所城市研究室对前门大栅栏和中关村的土地利用情况进行详细的调查和分析。研究的结果表明，实行土地有偿使
用不仅是必要的，而且是可行的，完全符合马克思主义地租理论，并与国家经济体制改革和建立市场经济的改革方向一致。所以，从理论界到实际部门都支持城市土地实行有偿使用制度改革。
1981年11月，广东省五届人大常委会通过了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，自1982年1月1日起，深圳经济特区按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。1984年起，辽宁省抚顺市、广东省广州市等一些城市也先后推行。土地使用费由外资企业开始向内资企业延伸。
1987年3月，根据国务院关于土地使用制度改革的指示，原国家土地管理局在一些城市进行试点，紧接着，中央领导同志指示要制定全国开展土地有偿使用的条例，同时开征土地使用税。在理论研究、实际试点和其他准备工作的配合下，国务院于1988年9月27日颁布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起，向城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收土地使用税，各地制定的土地使用费办法同时停止执行。但是，《城镇土地使用税暂行条例》不影响各地依法制定的对外商投资企业和外国企业在华机构用地计收土地使用费办法的执行。
对城市土地实行有偿使用，收取一定额度的土地使用税结束了城市土地无偿使用的历史。城镇土地使用税自1988年起到1990年底，共收取500多亿人民币。时任国家土地管理局局长的王先进指出：“土地是生产资料，也应是商品，理应有偿使用，土地有偿使用和有偿转让，是新中国成立以来土地使用制度的重大改革，它必将推动其他各项改革的进一步深化。”他同时指出，实行土地有偿使用和有偿转让，涉及到一系列问题，需要各方面共同研究，为这项改革提供科学依据。迫切需要研究的问题是：
地价问题。土地的级差收益怎么计算?城市土地怎么评价、分等?地价的高低怎样才算适度?理论界应该解放思想，以马克思主义理论为指导，结合中国实际，研究出适合中国现实的地价理论。
土地增值问题。土地增值既有经营者投入的因素，又有社会投入的因素，还有物价上涨的因素，十分复杂，如何解释清楚?由社会投入的增值部分要收归政府，又要适当留一部分给土地转让者，这个比例如何确定?
土地流动问题。货币资本是流动越快越好，土地流动是否也是这样?土地不流动，不利于生产力的发展，土地流动太快，是否也会有不利影响?如何适当限制正确引导?
城乡结合部农民的土地问题。城乡结合部的一部分农民凭借其土地所有权得到了不应该得到的东西，这种现象越来越多，应采取什么对策，需要及时研究。这些问题不仅是土地使用制度改革中提出并需要解决的问题，而且也是理论界十分关心和进行大量研究的问题。在这一过程中，有的城市早于国务院颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》前，已经通过地方和城市的条例或行政规章等方式，开始收取土地使用费。
但因为当时土地市场并没有建立起来，不能参照市场交易额征收土地使用费和使用税，因此为了解决对城市土地收取土地使用费或使用税的一系列具体问题，开展了对城市土地进行分等、定级、估价的经济和技术的研究活动和实际工作，对一个城市的全部土地分成若干个等级，并对每一个等级土地，在当时、当地的经济发展水平下，进行价格评估，求出其宗地价格，以便在计算使用费或使用税时提供比较科学和实际的标准，按照价格计算其应交的费或税。
使用权市场――中国特色的城市土地市场
在中国，城市要不要建立和发展土地市场?同样是摆在理论界和管理部门面前必须探讨和解决的问题，所以在研究城市土地有偿使用的同时，就着手研究中国土地市场，特别是城市土地市场问题。经过争论，绝大多数人认为，中国要建立市场经济就必须建立和发展土地市场。持这些观点的专家认为，尽管中国城市土地属于国家所有，不能发生所有权的转移，但是在现代市场经济条件下，所有权不发生转移，而在所有权与使用权分离的条件下，同样可以实现使用权的流通，建立有中国特色的土地市场。所以，中国建立和发展的土地市场，是使用权的市场，通过使用权市场发挥市场机制对土地资源配置的基础性作用。
1987年9月，原国家土地管理局在北京召开了深圳、上海、天津四城市土地使用权有偿转让试点工作座谈会，研究开展试点工作的方案和步骤，并将座谈会情况向国务院领导同志作了报告。1987年10月初，中国土地学会和深圳经济体制改革委员会联合召开了城市土地管理体制改革理论研讨会。通过座谈会和研讨会在理论上解决了实现土地使用权流转的一系列理论与实际问题。如，在坚持城市土地所有权国有制条件下，所有权与使用权的分离；城市土地所有权保持不变，而使用权作为商品进入流通：城市土地使用权市场列入生产要素市场，构成我国整个市场体系的重要组成部分；城市土地使用权市场是培育房地产市场的基础，有利于促进房地产业的发展等。1987年11月，原国家土地管理局先后向国务院报送了关于确定深圳、上海、天津、广州、厦门、福州等城市为土地使用权有偿出让试点城市的报告，并得到国务院的批准。我国土地使用制度改革已由理论准备、决策阶段进入实施阶段。
1987年9月9日，深圳市以协议方式成功地出让了中国改革开放以来、也是新中国成立以来第一块城市国有土地。紧接着，同年9月29日和12月1日，又以招标方式和拍卖方式，出让了第二块和第三块城市国有土地，从此掀开了城市土地制度新的一页，开创了中国土地市场的先河，而且对整个国家的经济体制改革的推进和市场体系的建立和完善，发挥了积极的作用。
土地经济特性篇4
四种模式
美国：自由式的政府监管
美国是自由市场经济国家，土地分为私人所有、联邦政府所有和州政府所有三种。美国农地市场是在完全的市场经济条件下形成的，政府通过经济手段和法制手段管理农地流转，农地市场是一种“准完全竞争性”市场。法律保护农地所有权不受侵犯，允许私人土地买卖和出租，政府一般不予干涉。出售土地时，买卖双方根据当时农地的市场价值评估买卖价格，达成买卖协议，既可由买卖双方自己协商，也可聘请私人估价公司，然后双方共同到县政府办理变更登记手续，以实现土地产权的转移，完成交易。
但是，私人买卖土地的一切活动都必须依法进行，并严格履行法律规定的义务，向政府缴纳不动产税，并以个人所得税的方式缴纳土地转让收益税。美国土地管理机构对私人土地买卖的管理只限于登记收费，土地交易纠纷一般都通过法律程序来解决。政府对农地交易进行管理的主要目的是为了降低交易成本，减少农地交易的障碍。美国人均土地较多，土地市场发育成熟，政府对市场监管的力度是最小的。政府通过对农地产权边界的界定，为农地所有者权利提供法律保障等措施，使农地市场机制正常运行。
日本：严格式的市场监管
日本是土地私有制且政府主导型市场经济国家，人多地少，农地资源极为短缺(人均耕地不到0.5亩)，所以日本政府多年来一直严格限制农地流转，对农地流转实行实地调查制度，规定限制区域，实行许可证制度，对地价进行管理。
日本农地交易管理制度建立于上世纪70年代，政府在流通领域内运用行政手段严格控制地价水平，主要由都道府县级地方政府负责。具体由以下四部分构成：一是农地交易许可制，直接控制地价水平、调节土地利用方向。二是农地交易申报制，目的是控制影响农地市场价格波动的大规模土地交易。三是农地交易监视区制度，作为对农地交易申报制的重要补充，主要用于控制规模较小的土地交易活动。四是空闲地制度，目的是防止投机性囤积土地，提高农地利用程度。
在市场监管中，日本政府实行比较严格的行政手段保障市场运行，同时由于农地交易管理以土地的科学估价为基础，目管理目标明确、管理范围比较宽泛，对于抑制土地价格上涨起到了积极作用。其中不少方法直接为韩国、中国台湾等国家和地区所借鉴。
英国：古典式的市场监管
市场经济高度发达，政府计划与自由市场相结合、政府干预与自由竞争相结合是英国经济体制的主要特点。英国的土地名义上为国家所有，在农地市场中，英国政府以指导性计划、法律、经济政策等间接手段指导和干预农地市场。同时，政府通过中央和地方双层管理体系，在宏观和微观两个层面对市场进行监管。
中央政府在宏观上对农地市场进行干预管理，包括制定各种相关的法律、条例和法令，实施无偿或有偿资助政策和减免税收政策，建立国有化开发机构和公共组织机构等。在微观层面，地方政府对农地市场的干预管理分为三个方面：编制土地利用规划、审核批准“规划许可”和强制征购土地。英国古典式的市场监管，强调市场进行经济调节，辅之以行政手段，这种调节方式使农地流转行为更加规范、有序。
法国：综合式的市场监管
法国建立了以小块私有土地为基础的农业经济，其基本成分是小农。在农地所有权的经营上存在两种不同土地经营制度，一种是土地所有者直接经营自己的土地。另外一种是租佃，这在法国北部农场相当普遍，佃农的权利越来越大。法国土地流转的途径主要是通过市场或继承获得。农民可以在市场上通过拍卖进行土地交易。
政府对市场的监管主要有三种方式：一是制定相关法律规定。规定私有土地必须用于农业，不准用于非农用途。国家有权征购弃耕和劣耕者的土地。同时还规定，土地不可分割转让，只能整体继承或出让。二是国家专门设立土地事务所，对市场进行监管。同时，设立土地银行。土地在市场上交易以后还要经过管理机构批准，否则流转被视为无效。三是政府作为供给者对土地市场进行调控。政府设立“土地整治与农村安置公司”，其作用就是购买土地，并对土地进行整治，然后转让给农民。此外，政府对中等农场在土地购买贷款和税收方面给予优惠。
综上所述，无论是自由市场经济国家还是政府主导型市场经济国家，都采用经济、法律和行政手段，对土地市场进行宏观调控与管理。不同的是，有些国家将重点放在法律、法规层面；有些国家将重点放在农地供给方面，即政府严格控制农地供给量，通过价格杠杆实现对土地市场的调控和监管；有些国家则注重在土地交易之前，综合考虑各种因素，制定规划对土地用途作出明确的规定；有些国家则强调政府管理方式，通过政府自身所具有的优势，对土地市场进行管理。
各国农地流转市场的差异性
虽然在上述的几种模式当中，各个国家的土地所有制制度、经济发展模式不同，但是我们从中可以总结出几个影响政府对土地市场监管的重要因素。通过分析这些因素，为我国政府对农地流转市场进行监管提供必要的经验依据。
(一)经济发展阶段的差异性
经济发展和土地的利用是密不可分的，土地被认为是推动经济发展最基本的要素之一。在经济发展不同阶段，土地需求不同，造成土地市场的供给和需求不均衡，土地的价格随着需求的变化而浮动。因此，在不同的发展阶段，政府对市场监管政策也不同。
以美国为例，在上世纪30年代之前，美国经济自由放任发展。在土地市场上，政府也是充当了“守夜人”的角色，土地处于开发期，这一阶段以迅速且不加选择地处理公有土地为特征，大量的土地被转让。同时美国宪法将土地使用的管理权赋予各州，大多数州都将管理土地的权力下放给地方政府，这种广泛的权力下放几乎将决定权都交给了地方政府。
到了上世纪70年代，自由竞争的资本主义过渡到垄断资本主义，自由放任的市场经济时代结束，罗斯福新政实施显示对经济实施明智“管理”的必要性，政府从此真正介入到经济当中来。由于城市化和工业化的快速发展，这一时期城市用地需求紧张，导致大量农业用地和其他农村用地被占用。政府采用了分区制来调控市场，因此所有开发与发展管理计划几乎都使用分区制作为其管理手段。
从石油危机以后到“新经济”出现，经过滞涨状态以后，美国经济发展方式开始转变。由于传统的生产三要素(土地、劳动、资本)边际报酬是递减的，
传统的经济增长方式受到了挑战。这一时期，不恰当的土地利用方式带来的环境污染和其他危害，促使美国政府采取积极的行动来管理土地资源。美国政府出台了一系列法规，以控制农用地向非农用地转换，开发权转让就是新创的一种土地管理方式。政府划定永久保护农地及重要生态区，促使开发活动集中到预定地点，并通过经济手段使土地拥有者得到补偿。为了保护农地，政府通常会采用购买开发权，在交易中付给土地所有者非农开发价值与农业用途之间的差额。一旦购买开发权后，该土地只限于农用。
(二)资源禀赋的差异性
由于土地禀赋不同，各个国家从基本的国情出发，在自然条件约束下开发和利用土地并对土地市场实施不同的监管政策。现实表明，一个国家的资源条件，直接影响其资源经营管理制度。
从调节手段来看，由于美国农地市场供给量很大，同时农地市场是在完全的市场经济条件下形成的，市场对价格的敏感度非常高。农地的价格伴随供给需求的变动达到均衡。因此在多数情况下，土地资源的合理配置通过价格手段就可实现。而对于土地资源贫乏的日本来讲，仅有价格手段是不够的。在1955年～1973年的高速经济增长时期，虽然地价的上涨和日本经济的发展密切联系，但土地通过价格调节配置是无效的，地价的高涨没有促进土地的高效利用，相反却助长了土地的低效利用。因此，日本对土地市场的监管是严格而谨慎的。
(三)社会历史因素的差异性
任何国家的市场监管模式都离不开本国的政治经济制度起点、历史条件、文化差异等社会历史因素。一般而言，西方国家的制度发展来自自由契约关系，因而监管的力度比较弱，而东方文明主要依靠的是中央集权统治，所以无论是监管手段还是监管力度都比较严格。
美国和英国是以经济性调节为主的国家，因此政府的监管职能体现了市场的经济性特点。首先，这些国家是从自由市场经济演化而来的，自由竞争是市场发展壮大的基础。美国人和英国人钟情自由市场经济理论和推崇自由主义。这些历史传统观念根深蒂固。因此，英国、美国对土地市场监管中，政府始终保护契约关系和私人财产的合法性。政府权力限制在既定的范围里面。
日本和韩国与美国、英国相比，政府对市场的监管更加带有亚洲国家的政治和文化色彩。日本和韩国的封建主义和中央集权的历史要比欧美国家长，非民主参与政治和自然经济导致了国家干预经济手段的多样性和干预强度的严格性。同时，日本和韩国的国民能够接受国家对市场的监管，这与国民的儒家思想传统分不开。儒家的核心思想就是大一统，强调中央集权。这些信仰、习俗和社会规范导致日本和韩国的监管力量要比欧美国家更强，而市场经济因素更弱。
政府监管的合法性、合理性、规范性
与国外相比，我国农地制度安排及政府监管既有共同的、一般性特征，同时，我国的土地承包经营权流转及其市场的建设也有特殊性，这表现在：
1、特殊的农地所有权性质。中国农村的土地绝大部分属于集体所有，农地流转市场要在这种土地性质的基础上形成。而其他国家无论是土地私有化，自然形成流转市场，还是国家通过征购、占有土地再分给农民，或者低价出售给农民，形成流转市场，都是土地私有化然后再形成流转市场。
2、特殊的农村地权分割形式。国家既要保证农村土地的集体性质，又要调动农民的积极性，在所有权与使用权之间设定了一个新的权能――承包经营权。因此，我国农村的土地流转并不是所有权的流转，而是承包经营权的流转，这是我国的独创。
3、特殊的农地社会性质。农地是农民的最后保障线，也是农民的生命线，农地发挥着社会保障的作用。农民还没有纳入社会养老保障体系，在社会保障建设滞后的情况下推进土地承包经营权流转及其市场建设，也是我国农地流转市场建设的特殊性所在。
4、特殊的政府行为偏好。我国市场经济体制是从计划经济逐步转变而来的，政府及其官员带有浓厚的行政偏好，热衷使用行政手段，而不习惯使用经济、法律的手段。市场经济运行机制尚不健全、农民弱势、产权弱化等等，这都是国外农地流转与政府监管所没有遇到的问题。
鉴于这些特殊情况，在建立土地承包权流转市场时。我们不能照搬外国模式，而是要建立符合我国基本国情的土地承包权流转市场。从对以上国外模式分析中，我们可以得到以下经验：
首先，政府监管土地流转市场的合理性。“市场失灵”意味着市场不能很好的解决资源配置，因此政府才去纠正市场，这是西方经典经济理论。政府应该对农地流转市场进行监管是勿庸置疑的。从国外模式分析来看，政府对农地流转市场进行监督的合理性就在于如何合理利用本国土地资源。对我国而言，政府对于土地市场的监管，同样也要立足我国土地资源禀赋这一基本事实。在土地流转市场上，不同地区资源禀赋存在差异，政府的监管方式和模式也应有所不同。
土地经济特性篇5
经济适用房进入商品房市场，划拨土地失去意义
经济适用房无论是停还是建，市场提供不了社会保障，政府不能取代市场。经济适用房先天的缺陷就在于，具有特别意义的公共产品放开进入普通商品市场。划拨土地属于公共产品，法律对其有特别的规定，直接进入市场势必冲击房地产市场。
商品房用地为出让土地，需要通过招拍挂方式取得。划拨土地有特别的身份规定，收益由政府支配。划拨与出让土地，是两种不同性质、不同途径的用地类型。由于历史的原因，法律对划拨土地表现出了宽容，可以补办出让手续后转变为出让土地使用权。现阶段，经济适用房仍沿用划拨土地补交出让金房改成商品房的方式。但是，并不能因此模糊两种用地类型的性质。
无偿划拨土地进入市场，加大了政府支出，降低社会保障能力。众所周知，以往划拨土地补办出让手续存在的土地寻租现象，已造成大量的国有土地资产流失。经济适用房沿用划拨土地补出让金房改成商品房的方式，就有可能成为规避房地产用地招拍挂一个途径，成为权力寻租之地。以经济适用房项目用地为名，以商品房价格出售“经济适用房”，不少地方都出现过这类现象。
经济适用房划拨土地进入市场，给经济适用房发展出了一道大难题
经济适用房划拨用地，土地资产属性得不到体现，建设时不计土地成本，销售价格只考虑了房屋质量和功能，转让时忽视土地增值性，这些问题的存在，给经济适用房发展出了一道大难题。
按照现行的政策规定，经济适用房供应时由政府定价，转让时由市场定价，也即是谁购得经济适用房，谁就获得了政府优惠出售的“潜在商品房”。同一个城市政府的经济适用房价格标准是统一的，但是，因为地价区位因素的存在，经济适用房不仅作为“潜在商品房”未来价格差别很大，而且还存在着另一种“民间”认可地租差别，这是经济适用房高出租率的原因。这种地租差别因为划拨土地政府不予认可，称之为经济适用房灰色交易。
之所以称为“潜在商品房”，是因为商品房与经济适用房存在很大的价差，一旦市场放开后，已购经济适用房就要向商品房看齐，土地增值性就会成为已购经济适用房者获取利润的主要动力。也说是从经济适用房动工的那天起，土地增值性就已被需求者所看中。这种土地隐性增值，成为“潜在商品房”预期收益和经济适用房灰色交易的公开秘密。
曾记得，房改初期一个家庭如果有几个成员在“好单位”，就有机会成为“住房暴发户”，既有实物分配的房改房，又有优惠价的经济适用房。房子多了住不了，正赶上国家推动二手房上市交易，给予税收减免、取消时间限制，象征性地补交地价等政策利好。房改房、经济适用房，这边刚拿到产权证，那边就可以上市交易，而过户费用全由买方承担，卖方落个净的。出手早的赚得少点，出手迟的赚得多点。这些“住房暴发户”在市场放开后几乎“一夜暴富”，实现了“住房撑杆跳”，日后在房地产投资中尝到很多甜头，最终成为“炒房先锋”，把尚处于“住房需求启蒙”中的中低收入者远远抛在身后。
经济适用房不补交土地出让金，不合时宜
依据有关政策规定，已购经济适用房上市出售按照坐落位置的标定地价补交土地出让金，原则上不再缴纳所得收益。这样的征收标准只能是象征性的，因为土地价格已与房价成为一个整体，很难确定补交土地出让金的标准。即使按照市场土地价格补交了土地出让金，也影响不了由于土地增值性给房价带来的增值。目前，多数地方已购经济适用房上市出售收取土地出让金的标准按照标定地价的10％收取，有的地方甚至规定售价未超过家庭享受住房货币量一定比例的，免交土地出让金。
经济适用房定义为政策性商品房，在供给环节政策性较强，商品性较弱，转让环节商品性质较强，政策性较弱，“严进，宽出”。这种管理方式注定要使申请者排队等待，一旦获得，也就获得了“超值福利”，享有政策特别的宽容。经济适用房以补交土地出让金方式引入市场，类似于“先上车后补票”，虽然“不补票不给下车”，显然谁赶上了，谁就撞了大运。由此，形成了已购经济适用房既得利益，对无房的中低收入者极不公平。
经济适用房毕竟是卖方市场，政府不可能无限制地划拨土地建造经济适用房，经济适用房资源有限，补交土地出让金干涉不了已购经济适用房的既得利益。实际操作中，常常是受让方替转让方补交土地出让金，即使转让方补交土地出让金，转让方也会将该项支出转嫁给受让方，从而增加住房相对困难者的负担。
显然，划拨土地补办出让金的房改路线已落后于当前房地产市场发展形势，不合时宜。
划拨用地不宜作为房改出让用地
经济适用房既然是公共服务产品，就应当限定在公共服务范围内，不应当放开市场将其引入商品房市场，对商品房市场造成冲击。我国的房地产市场总起来说还处于起步阶段，还很不成熟，人们住房消费还有不成熟的表现。未来房价上涨是正常的，不能像对普通商品平抑物价那样，通过大量建设经济适用住房来平抑房价，否则，将对尚处在发育期内的房地产市场造成很大的伤害。
经济适用房建设和已购经济适用房转让两个环节，是经济适用房两个重要的“物管”环节，直接关系到经济适用房的套型和收益分配，影响到“物用”和“物价”，把好了建设、转让环节也就管住了“物”。造价不高，面积适用，接近原价转售，生活富足的人自然不会光顾。具体地说，管好经济适用房至少有两种办法可以选择：
选择一，保留经济适用房划拨供地，建立经济适用房回购制度，取消补交土地出让金房改出让用地，严格限定转售价格和受让范围。
这种“物管”方式比较符合经济适用房公共产品的性质，土地增值再多也是政府的，不予变现，也就失去了市场投资意义。
建立经济适用房回购制度，就是政府对实际不再需要经济适用房的进行限价回购。回购的经济适用房重新出售给中低收入者，取消补交土地出让金，土地仍然划拨，减轻中低收入者的负担。经济适用房不论交易多少次，都在中低收入者手里，政府就不用担心经济适用房社会保障性丧失，也不再需要占用更多的土地重复建设经济适用住房。
土地经济特性篇6
论文关键词：土地流转；价值；效用；机制；分析
引言
土地对农民的重要意义不言而喻。长期以来，土地就是农民生养死葬的根基，特别是土地对农民的保障作用具有不可替代性。在正式的社会保障制度缺失的农村地区，土地几乎承担了对农民的全部保障功能。但随着工业化、城市化的不断推进，在市场、政策和资本等的共同推动下，农村土地出现了不同方式、不同程度的流转。在很多地区，特别是经济发达的东部农村地区，农民就业多样化，收人多元化，对土地的依靠也呈现出减弱趋势。土地对农民的保障效用减弱，经济生产和投资的效用增强，这使土地对农民的效用结构发送生了很大的变化。
从表面上看．在土地对农民效用的结构性变化中，土地的保障功能正在经历从强到弱的变化，甚至在一段时间内，受一些外部因素的影响，这种变化还在不断波动。但从深层次上讲．之所以会出现这种变化并不是偶然的，在于它有着深层次的原因：一般说来，土地和农民之间的效用关系是由土地价值的二重性决定的，由土地对农民多重效用结构的内部失衡所引起的。是土地对农民多重效用结构重新构造的一个结果。
1．土地价值的二重性
土地的价值不是单一的，从微观上讲，土地的价值具有二重性。土地的价值既具有经济性也具有社会性。一方面，土地能够进行经济产出，土地的价值具有经济属性。也就是说，通过土地、劳动和资本等要素的结合，土地能够进行生产，创造产品。这些都表现了土地的经济价值。同时，土地的经济价值受到土地的用途、位置、土地产出、经营方式等因素的影响。这些因素的变化会影响到土地经济价值的变化，这也是土地对农民的效用结构变化的重要诱因。以土地的用途为例，商业用地的经济价值高，农业用地的经济价值低。在土地经营方式上．一些新的经营方式可能会更大地激发土地的经济价值，譬如农业的产业化、规模化经营在一定程度上会使土地的经济效益得到更大的激发。另一方面，土地具有养育功能、承载功能和保障功能。它既可以作为居民用地、交通、水利用地等，也可以为人类的生存发展提供必需品。同时为农民的生存和发展提供了最基本的保障。可以说，土地的保障、养育和承载功能集中体现了土地的社会价值。
1．1土地两种价值的关系
在经济条件、农业技术、社会制度一定的情况下，土地的两种价值既表现为性质上的统一性。又表现为数量上的对立性。二者统一于土地的价值之中，同时又因为量的对立性及不均衡性的出现推动土地对农民的效用结构发生变化。具体说，这两种土地价值的关系具体表现在以下两个方面：
首先，土地的经济价值决定了土地的社会价值。土地的经济价值是实现土地社会价值的重要途径。土地在提供了粮食的同时，也为农民提供了基本生存保障。这些都取决于土地的经济产出。土地的社会价值依赖于土地的经济价值。如果没有足够和有效的产出或不能进行产出，土地的社会价值便失去了依托的根基。
其次，土地的社会价值影响土地的经济价值。土地的社会价值中最主要的是农业用地为社会提供粮食以确保社会稳定的价值和对农民就业、生存保障的价值。目前我国农村人口占我国总人口的60％以上，农民主要依靠土地获取就业和生存保障。土地的一个重要任务就是为这些人提供基本的生存需求。如果土地的这种社会价值得不到认可或重视就会影响到土地的经济价值的发挥。建国以来，我国通过不断调整土地制度来维护社会稳定，激发农民对农业生产的积极性，促进农业经济的不断发展。反过来，一些不当的土地政策则也起到相反的作用。这正反两方面的经验也都说明土地的社会价值如果得不到重视就会影响到土地经济价值的发挥。
2．土地效用的多重性
土地的价值的二重性在宏观上表现为对农民效用的多重性。可以说，这种多重效用是土地价值属性的宏观表现。具体说土地对农民的主要效应包括经济收益效用、生活保障效用、就业机会保障效用和潜在的升值效用。
土地的经济效用就是通过农民对土地的经营而获取收益所带来的效用。当前的实现途径呈现出多样性，一方面农民可以自己经营土地获得收益，另一方面可以把土地租给别人，收取一定的租金。此外，农民还可以通过入股分红等形式获取收益。因此无论是自己经营还是转让土地使用权，这些都可以使土地的经济收益得到实现。
土地对农民的生活保障效用可以从这样两个层次来理解。一是农民的生活所需要的一切都来自土地，土地为农民提供了基本的生活需要；二是由于我国社会保障体系的城乡二元体制．农民所享有的各项保障只能通过土地来实现。实际上土地承担了社会保障的部分甚至全部功能。
此外．土地为农民提供了就业机会，具有大幅升值的潜能．这些也对农民产生一定效用。
不同土地效用的重要性在不同时期是不同的。这其中受到了外界因素的影响。譬如在不同的经济形态下，土地的产权性质不同，其对农民的效用就不同。在传统的自然经济形态下，缺少商品流通，人们过着自给自足的生活。这种情况下，土地的社会价值更为人们所重视．土地对农民的最大效用就是保障生活。当今，进入商品经济时代，土地的属性不再是单纯的社会价值。土地的经济价值受到人们的更多重视，在～些产权形式下，土地成为了一种商品，能够在市场上进行买卖、流通和交换，而且土地的经济价值带给土地的宏观效用也在不断增大，成为土地对农民的最大效用。
从土地功能的变迁看，土地对农民的效用格局总是会经历从均衡到不均衡再到形成新的均衡的过程。也就是说，在一定的时期内土地的多重效用具有内部均衡性。同时，这种内部均衡会受到外部环境的影响。当外部环境出现变化时，原有的均衡被打破，土地的效用格局就会发生变化，最终达成新的效用均衡，形成新的效用格局。经济发展水平对土地经济生产效用的影响也非常直观，在经济不发达的地区，农民与土地的关系密切。他们的生、老、病、死都依赖着土地。土地更多地承担起了保障功能，社会效用突出。相反，在经济发达的地区，农民有机会在非农产业上取得收入，对土地的依赖较少。因此。经济环境的变化也会带来土地效用结构的变化。但过于强调或不合时宜地强调某一种效用的重要性都会影响到土地整体效用的发挥。不利于形成新的效用结构。甚至产生损害农民利益的情况。
3．影响土地效用发生改变的因素
3．1社会保障对土地保障的替代效用，
社会保障作为一项化解、预防贫困以及社会威胁，维护人格尊严的重要方式．越来越多的人认可并加入了社会保障。社会保障权也已经成为一项基本人权，被多国写入其宪法。我国在1954年公布的第一部宪法就确认了社会保障权利是公民的一项基本权利。因此从人权的思想上来考量社会保障，它就应该具有全民性、普遍性的特征。农民享有社会保障，纳入到正式的社会保障制度中来。实现老有所养、病有所医，是公民权利的体现。这也表明，法律和制度的规定已经形成了社会保障对土地的保障功能的刚性替代效应。
随着社会保障制度的不断完善，在三方出资模式中，国家财政的稳定支持使社会保障在抵御社会风险上的优势不断显现。它避免了土地保障的不稳定性，甚至可以化解因自然灾害对土地经济生产功能破坏带来的风险，也可避免因农民劳动能力减退或丧失所引起的经济来源断裂．特别是在一些社会保障制度比较完善，保障水平较高的国家，参加社会保障的优势会更加明显。因此，社会保障的优越性也会影响人们对土地保障的选择。使社会保障在保障效果上对土地保障产生柔性替代效应。
在社会保障法律、法规不断健全、保障的覆盖面不断扩大、保障水平不断提高的情况下，社会保障对土地的保障功能的替代效应不断增强，而且这种替代作用越强，土地对农民的生活保障效用就越低。在农民所面临风险更多地被社会所承担和化解的时候．土地的所承担生活保障功能就显得不那么重要了。这时土地的经济效用就会变得更加独立，土地的经济生产功能就会更加突出。在土地摆脱所承担的社会保障负担，更多地用来进行经济生产的时候，土地也就具有了创造更大经济价值的条件，从而具备了流转的可能。因此，从大的发展背景来看．土地的经济生产与农民保障正在经历着一个从结合到分化的过程．功能也逐渐从合二为一到各司其职。
3．2土地保障抵抗风险的能力弱化
进人工业社会以后，随着风险走出家庭，演变为社会风险，土地在抵抗风险上的作用已经不如从前。越来越多的风险已经超出了家庭的承担能力。在多种多样的社会风险中，土地所能具有的这些功能在应对各种风险方面已经显得捉襟见肘，甚至无能为力。
3．3工业化和城市化的发展
在农业社会、土地对农民的保障效用是不容置疑的。农民没了土地，就缺少了生存的基础。但在工业社会里，土地的经济价值得到了提升，所带给农民的经济效用也远远超过了其带给农民的保障效用。特别是近些年来，随着我国工业化和城市化的不断推进，农民非农就业的机会增加，非农收占农民纯收人的比例提高，土地对农民的保障效用也在减小。与此同时．土地带给农民的直接或间接经济效用却不断增加。在城市化不断推进的过程中，大批年轻劳动力离开农村，进入了城市，离土离乡的生活方式也使土地的经济产出下降、保障功能弱化。
社会保障权的普及、认可，土地保障在应对社会风险能力上的不足，以及城市化工业化的持续推进，土地经济价值的提升等都为农村土地的流转创造了条件和机会。尤其是在我国一些经济发达城市的郊区，随着外部资本涌入。土地经济价值的开发，使土地原有的多重效用格局被打破。但就目前农村社会保障建设程度和土地规模化和产业化发展的程度而言。土地新的多重效用格局尚未形成。在土地出现流转，土地经济效用实现的过程中，土地的经济效用挤占，甚至排斥其他效用，特别是对土地保障效用的空间挤占。使农民原有的保障体系遭到破坏，但新的保障体系又没能及时跟上。因此，农民原有的保障体系的断裂、新保障建设的滞后给农村社会保障建设带来了很大的压力和影响。
从根本上说，当前农村土地的流动性加强，土地自我保障功能弱化是以市场经济发展和政策环境的变化为诱因，以土地价值在量上的失衡为动力．在宏观上表现为土地对农民效用的多重性，以及效用格局的重新构造。其中，土地的经济效用、保障效用、升值效用等对农民的重要性发生变化。在市场机制的作用下，土地的经济效用对农民和市场的重要性不断加大，而土地的保障效用的重要性则减弱。这种变化对农村原有的保障体系形成了冲击。特别是在农村养老保障体系不健全．即新保障体系未建立，老保障体系出现衰退，制度裂隙扩大。整个农村养老保障体系出现了青黄不接的情况。
土地经济特性篇7
关键词：经济法；行政法；界限
作为新兴的法律部门，经济法与传统的民商法和行政法存在着“天然”的联系。正如施米托夫教授在分析英国经济法的要领时所指出的：“经济法应位于商法与行政法之间。它与商法分享对经济事务的调整，与行政法分担政府管理的职能。”[1]关于经济法与民商法的界限，随着民法通则的颁布和民商事立法的完善，法学界的看法已基本趋于一致了。但经济法和行政法的界限如何划分，这仍然是一个有待探讨的问题。有不少专著、文章都对此问题进行了论述，但显得过于抽象，本文意在通过对土地管理法的分析来具体论述经济法与行政法之关系，使经济法的本质特征能被较直观地把握。
对土地可从不同角度进行观察。首先，它是民法上的物；其次，它是一种不可再生的资源；再次，它又是行政管理指向的对象。我国的土地管理法正是基于土地的“物”、“资源”及“管理对象”的多重属性进行综合性立法的。因此它集民事性规范于一体。而其中经济性规范占着很大的比重。《土地管理法》共分八章，除总则（第1章）、法律责任（第7章）、附则（第8章）外，土地的所有权和使用权（第2章）主要由民事规范构成，监督检查（第6章）主要由行政性规范组成，其余三章，即土地利用总体规划（第3章）、耕地保护（第5章）、建设用地（第6章）基本上是经济性规范，只是个别兼具行政性规范属性。
土地管理法中这些经济性规范所涉及的内容包括：立法宗旨（第1条）、基本国策（第3条）、土地用途管制制度（第4条）、土地利用总体规划制度（第17条）、建设用地总量控制制度（第24条）、土地调查制度（第27条）、土地统计制度（第29条）、建立土地管理信息系统对土地利用进行动态监测制度（第30条）、占用耕地补偿制度（第31条）、基本农田保护制度（第34条）、土地划拨制度（第54条）、土地有偿使用费专项使用制度（第55条）等。此外，还有一些关于促导性措施的规定，如关于奖励的规定（第7条）、鼓励开发未利用土地（第38条）、鼓励土地整理（第41条）、支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营、兴办企业（第50条）等。还有一些特殊的规定，如关于增加安置补助费的规定（第47条）、征地补偿方案须听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见的规定（第48条）等。
上述这些规定，体现了经济法的一些特性，以此为基础可分析出经济法与行政法的如下差异：
首先，经济法与行政法调整的社会活动领域及其调整宗旨不同。经济法，又可称之为经济政策法，是国家管理经济活动的法律规范的总称，其宗旨是执行国家经济政策，实现社会公共利益。如国家针对耕地严重流失，建设用地外延式扩张的现状，基于“社会经济的可持续发展“的认识，提出了”十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地“的基本国策，为了执行这一国策，于是进一步完善了《土地管理法》，以法律的形式将上述政策要求制度化、规范化。由此可见，经济法带有极强的经济政策性，是国家贯彻经济政策的手段。就其宗旨而言，是为社会公益的。如为了确保现有耕地规模，防止农用地转为建设用地，土地管理法规定了土地用途管制制度，占用耕地补偿制度，在农用地内，又划出基本农田进行特殊保护，这都是基于我国耕地面积有限、开垦潜力不大、农村人口众多这一现状考虑的，以期达到确保农民生活水平、农业发展、农村稳定及社会经济可持续发展的社会公益目的。因此，国家一定阶段特定的经济政策是经济立法的依据，保证该经济政策所确定的社会公益目标的实现，是经济法的功能和宗旨，它有着特定的、具体的经济内容。行政法则与此不同，行政法以国家行政主体的设置及其职权行使为其调整领域，其宗旨是保障国家行政职权的依法行使和行政管理相对人的合法权益不受行政机关的侵害。英美法系和大陆法系由于历史传统不同，关于行政的认识也存在着差异。英美法系侧重于控权说，重视程序规则，认为“行政法涉及对行政机关的授权；行使行政权力必须遵从的方式（主要强调法定程序规则）；以及对行政行为的司法审查”[2].而大陆法系侧重于保权说，以行政职权及其行使作为研究中心，“强调的是行政行为，即作有效意思表示的主体资格，意思表示的有效成立要件，有效意思表示的法律效力（意思先定力、公定力、确定力、拘束力和执行力），有瑕疵意思表示的补救和违法意思表示的法律责任，以及紧急状态下的意思表示问题”[3].由此，不管是英美法系的行政法，还是大陆法系的行政法，都不十分关心行政管理活动的具体社会经济内容及其要实现的社会经济政策目的。这是行政法区别于经济法的一个根本点。以我国土地管理法第6章“监督检查”为例，该章规定了监督检查的主体（第66条）、可以采取的措施即职权（第67条）、关于身份公开的程序规则（第68条）、其他职权及公法上负担的义务（第68、70、71、72条）等。这些规定充分关注的只是行政组织及其权力设置、行使、制约、监督，而不大关心活动的具体经济内容和要实现的经济政策目标。总之，经济法和行政法都分担国家管理经济的职能，但其侧重点不同，前者侧重管理的具体内容和要实现的目标，后者侧重于管理主体及其职权。
其次，经济法与行政法立法上所遵循的科学原理不同。经济法主要以经济学的原理为指导，如土地管理法规定的土地利用总体规划制度、土地调查制度、土地统计制度、土地利用监测制度等，就是在经济学原理的指导下，将一定的经济技术手段运用于土地管理，以期达到土地资源的科学、合理地开发、利用和保护。在这里，立法只不过使其获得了强制执行和一体遵循的效力而已。行政法则主要以政治学原理为指导。如土地管理法关于土地利用总体规划实行分级审批的规定（第21条）、将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容的规定（第25条）、农用地转用审批手续的规定（第44条）、关于监督检查的规定（第6章）以及关于行政责任、行政救济的规定（第7章）等，体现了行政机关与权力机关、司法机关之间，行政机关上下级和管理相对人之间相互监督的关系，这些都是政治学分权制衡原理的运用。
再次，经济法与行政法追求的法律实施所要达到的社会效果不同。法律的实施效果指法律的实施对社会、经济、政治生活产生的影响。这种影响有积极的，也有消极的，而法律所追求的则是积极的影响。经济法的实施追求的是，它所执行的特定的社会经济政策目标得到全部或部分的实现，整个社会经济呈协调有序持续发展的状态。就土地管理法而言，是要通过实施实现土地资源开发、利用、保护的科学化、合理化，耕地得到了切实有效的保护，整个社会经济在此基础上能够得以持续发展。而行政法实施要追求的是，国家行政管理活动的民主化、法治化，即依法行政。具体言之，就是行政主体的设置、职权必须有明确的法律依据，行政活动做到合法、合理，一旦违法，则承担相应的法律责任。还是以土地管理法为例，它的实施在行政方面就是要实现土地行政管理的法治化，使国家的土地行政管理职能得到实现。总之，经济法追求的是社会经济运行的效率和有序，行政法追求的是国家政治生活的规范和进步。
最后，从经济法与行政法既相区别又相渗透的客观现实和辩证关系出发，应该注意到二者间的界限具有相对性。就法律部门的划分而言，具有主观性的一面，它并不是法律现象客观的必然的界限所惟一导致的。这正如有的学者所指出的：“法的部门划分是相对的，具有一定的模糊性，这是由立法和法学的主观性决定的。这种相对性主要表现为法律部门之间的交叉性和层次包容性，也表现为同一项法规在不同的国家或不同时期可以属于不同的法律部门。“[4]而一个时期以来，我国的一些法学者却未能足够认识这种法的部门划分的相对性。有的行政法学者基于经济法调整手段的不完备、无独立的责任制度等，就否认经济法作为一个独立的法律部门的地位；而一些经济法学者则从论证经济法有不同于其他法律部门的独立的、完整的调整手段和责任制度出发，没有令人信服地论证经济法具有像民法、刑法、行政法这些传统的法的部门那样所具有的全部特征。与此不同的是，有的学者独辟蹊径，从反思和重新确立法的部门划分标准出发，既看到了经济法与行政法的差异，又看到了两者的交叉、重叠，既论证了经济法作为一个独立部门法的地位，同时也”纯化“了行政法的研究范围。更难能可贵的是，他们从法律史的角度指出了新兴法律部门对传统法律部门在制度上大量借鉴的客观现象[5].总之，经济法与行政法二者间的界限是相对的，经济法在调整手段和责任制度方面大量地借鉴了行政法的某些做法；同样，也不能以此否认二者是不同的独立的部门法。得注意的是，现代法律更加关注特定的社会活动领域和特定事项。在立法上，一方面，新的法律部门不断出现；另一方面，法律部门相互渗透和综合性法律文件的制定。前者如环境法、社会保障法等，后者如本文分析的土地管理法。这在法学上，既要求具有开拓意识的新领域的法学工作者的涌现，也要求不同部门的法学者对同一立法文件从各自的学科背景出发进行研究和阐释，不是相互否定，争夺地盘，而是合理分工，相互促进，共同繁荣法学事业。
注释：
[1]（英）施米托夫：《国际贸易法文选》，赵秀文译，中国大百科全书出版社1993年版，第32页。
[2]（美）伯纳德·施瓦茨：《行政法》，群众出版社1986年版，第2~3页。
[3]叶必丰：《行政程序法的两大模式——两大法系行政程序法之比较》，载《中外法学》1997年第1期。
土地经济特性篇8
关键词:农地权益;积极性;地区差异
一、农民维护农地权益积极性的地区差异的表现
当前农民维护农地权益的积极性受经济地理位置等因素的影响,呈现地区差异特点。经济发展好的城市及城郊农民维权意识高,维护农地权益的积极性高;远离市中心地区及偏远农村的农民农地权益维护意识较弱,维护农地权益的积极性低。这两类情况在我国非常之多,以下是相关案例。
2005年6月河北省定州市绳油村的数十名农民因反对低价征地,在荒地窝棚里“死守”土地。11日凌晨,这些农民遭到了二三百名男子突袭,造成6名农民死亡,51人受伤送院等(据《新京报》)。绳油村隶属河北省保定市定州市小油村乡,位于107国道定州段西侧,距定州15公里,距石家庄不足30公里,地理位置优越,土地经济价值高,农民维护土地权益的积极性高。
2009年11月4日上海迪士尼项目申请报告获国家有关部门核准。对于迪士尼项目首期动迁成本的60亿元,被征地的人只关心自己能从中拿到多少补偿。于是为了增加补偿额,当地村民大兴土木,趁机搭建大棚。甚至连有些六灶镇(离征地范围几公里之外)的人也搭起了假山(假山的补偿金比大棚高)。虽然村民的做法违规,但由于上海是个国际大都市,人多地少,地价高,土地价值大,特别是迪士尼落户后,川沙新市镇及周围地区瞬间成了“天价地”。所以当地农民土地被征收后,断了个财源,他们为维护农地权益不惜违规。
福建省三明市梅列区洋溪乡的岩兜村是个交通不便,地势崎岖,人烟稀少,房屋分散的小山村,村中大多是留守儿童和老人,年轻人大多外出打工,土地大多荒置,土地的耕种面积占土地总面积额百分比很小,因为农业回报率低,农民耕种的收入少,所以土地价值很低。当调研人员问村民农地权益受损时是否会去维护权益,60%的人回答不会,30%的人回答不知道,10%的人回答会。数据显示大多数人采取消极接受事实的态度,不会主动维权。
地理位置优越地区因为土地地价昂贵,价值高,所以农民维护农地权益的积极性就大,而小山村的地理位置经济价值低,对于村中稀少人口而言,土地供过于求,价值很低,所以农民维护农地权益的积极性很低。不同的社会经济概况决定了农民维护农地权益积极性的地区差异的存在。
二、农民维护农地权益积极性的地区差异原因分析
农民维护农地权益的积极性呈现地区性差异归根结底是由经济发展程度决定的。土地价格高低受当地经济发展程度的影响,而农民维护农地权益的积极性主要是由土地利润决定的。土地带来的收益和成本的问题,直接影响了农民维护农地权益的积极性。
(一)受级差地租大小的影响
经济发展好的城市及郊区地理位置优越,但土地资源有限,土地需求量大,土地供不应求,价值高。而远离市中心地区及偏远农村的土地地理位置不好,土地需求少,而且农村可耕种土地面积与人口总数的比例较大,土地价值低,所以农民维护农地权益的积极性呈现地区性差异。土地有肥沃程度、地理位置等方面的差别,所以等量资本投入生产条件相同、面积相同的土地,劳动生产率和产量收益不相同,土地带来的利润不相同。级差地租的产生,是由于个别资本利用了有利于提高土地生产力的自然条件,而比其他一般资本具有相对较高的生产率。经济发达地区的改善土地肥力措施设备比较完善,所以多数土地肥力程度更高。而且处于经济发达地区的土地地理位置优越,为开发利用土地节省了运输费用,成本低,收益高,投资商投入同量资本相应会产生较高的利润率,因此取得超额利润。受经济利益的驱使,投资商纷纷购买土地,而土地资源有限,当供给小于需求时,地价就会上涨,土地增值速度随供不应求的加剧而加快。土地的价值很高时,土地带来的收益高,当自身合法农地权益受损时,农民维权的积极性就高。相比之下,远离市中心地区及偏远农村地区地理位置差,交通不便,没有区位优势,投资当地土地的收益少,投入产出比低。而且农村限于经济落后,没有资金改善土地肥力,土地自然生产力逐年下降,传统农业产出低。所以土地给农民带来的经济效益少,土地价值低,当农地权益受侵犯时,农民维权的积极性不高。
(二)受人口密度的影响
远离市中心地区及偏远农村人口密度较经济发达地区低,地广人稀,再加上经济不发达,交通不方便,人口流动性差,人民生活水平低,对农产品的需求量少,对住房的需求量也小。农民产品大多是自给自足,生产过剩造成了资源浪费,也不能给农民带来增收,土地经济价值无法实现。再者是由于农民收入少,改善生活条件的能力低,生活简单,生活质量低,房地产业发展程度低甚至无法发展。所以土地除了耕种功能外基本无其他功能,功能的局限性导致了土地经济附加值低。土地在当地人眼中的地位不高,价值不大。所以农民对于维护农地权益的积极性不高。经济发达地区人口密度高,人口流动性高,农产品需求量大,农产品销售利润大,耕种土地的经济效益好。而且城市住房需求量大,房地产业利润高,促使房地产业迅速发展,开发商对土地的需求大,土地价值高,所以一旦农地权益受损,农民的维权意识高积极性也高。
(三)受产业结构的影响
据核算,2009年国内生产总值335353亿元,比上年增长8.7%。分产业看,第一产业增加值35477亿元,增长4.2%;第二产业增加值156958亿元,增长9.5%;第三产业增加值142918亿元,增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%,比上年下降0.1个百分点;第二产业增加值比重为46.8%,下降0.7个百分点;第三产业增加值比重为42.6%,上升0.8个百分点(中华人民共和国2009年国民经济和社会发展统计公报)。由数据可知第二产业对一地经济发展的重要程度高于以农业为主的第一产业,农业对经济的贡献率低于工业。经济较发达地区产业结构较完善,主要以工业、服务业为主,辅以农业。厂房、员工宿舍建设需要土地量大。特别是工业发展水平越高的地方,对产房的面积要求越高,而土地总面积有限,所以当发展产业对土地的需求量大于供给量时,地价飙升,土地价格昂贵。当自身合法农地权益受损时,农民的维权积极性就会更高。而偏远地区产业结构以农业为主,种植结构过于单一,且限于技术水平农村无法发展“两高一优”即高产、高效、优质农业,耕地产出低,纯农业户收入渠道狭窄,不易增收,农民收入随农产品价格上下波动而波动,稳定性低。而且偏远农村由于村落的分散性,再加上土地地势高低起伏不一,农业的发展无法形成规模,更不可能建农场发展混合农业。土地带来的收入少。由于农村的第二产业发展基础薄弱且后劲不足,无法形成完整的产业链,而且由于资金不足无法发展特色产业。土地经济效益低,无法满足农民追求稳定收入的生活需求,给农民带来的物质、精神享受都不高,土地价值低。所以农村如果不能优化传统产业结构,增加土地的利用价值,农民维护农地权益的积极性就不会高。受产业结构的影响,土地给农民带来的收益高低不一,农民维护农地权益的积极性也不一样。
(四)受城乡二元结构导致交易费用差异的影响
城乡二元结构是指以社会化大生产为主要特点的城市经济和以小生产为主要特点的农村经济并存的经济结构。我国城乡经济发展主体不同,城市主要发展现代化大工业生产,农村则发展传统小农经济,城市的基础设施发达于农村,人均消费水平也远远高于农村,城郊农民收入也比农村农民收入高。城乡二元结构导致了城乡农民维护农地权益的费用占农民收入的比例的大小不同。交易费用是指在一笔交易中,交易双方在买卖中产生的各种费用。二元结构的存在,阻碍了城乡农民平等的维护权益,也决定了维权的困难程度不同。当维权费用高于维权所带来的收入时,农民就会亏损,所以对于经济条件差的农民来说维护农地权益的交易成本很高。从个人利润最大化角度来看,农民不会去维权。而且农民法律意识不高,维权途径狭窄,成功维护农地权益的不多,所以农民的维权积极性低。相比之下,经济发展好的城市及城郊农民经济状况比较好,比较能承担起费用,再加上文化程度比较高,法律意识比较强,维权胜算大,维护权益的交易费用相对比较少,所以维权的积极性更高。
(五)受土地利用模式及经济效益差异的影响
远离市中心地区及偏远农村的土地利用模式单一,以种植业为主,回报率低,农民利润低,同时农民自己生产的农产品销售也受到实验室高科技农产品的替代效应的影响。出于对新生事物的好奇心理及购物者的从众心理,大众逐渐由购买农民自己生产的农产品转向购买高科技农产品,产生了羊群效应。农民自己生产的农产品的价格就会下降,由于农产品是必需品,需求价格弹性系数小于1、大于0,需求缺乏弹性,价格上升,需求量减少,价格下降,需求量增加,但是降价所引起的需求量的增加率小于价格的下降率,所以降价最终会使销售收入减少,农民的收入就会减少,从事农业的收入低,土地带来的效益不高。
再加上消费者的食品安全防范意识的增强对农产品销售造成了间接影响。由于某些农民的农产品农药残余超标问题,市场上的消费者对农民摆摊销售的农产品质量信心下降,大多数消费者转向生鲜超市购买新鲜的蔬菜瓜果等农产品。使得农民摆摊销售的市场销售额下降,利润降低。迫不得已把农产品转卖给超市,超市从买卖交易活动中赚取价差利润,由于农民在交易中的被动地位,超市压低进价,导致农民收入不多,甚至收入小于支出。土地给农民带来的利益少,农民对于继续种植农作物的发展未来缺乏信心,所以土地的价值就不高,农民维护农地权益的积极性就不高。
而城市及城市郊区土地利用模式多样化,可以发展高科技农业、旅游业、房地产业等,开发途径多,经济效益高。并且城市未来发展前景广阔,农民对土地未来价格的心理预期高,所以不会轻易放弃维护农地权益。两地区土地的利用模式单一与多样之间的差异造成土地的需求量及其所带来的经济效益高低不一样,农民对土地的珍惜程度就不一样,维护农地权益的积极性就不同。
参考文献:
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4、迪士尼地块首期动迁至少要花60亿[n].每日经济新闻,2009-11-13.
5、上海村民抢建农用大棚欲借迪士尼拆迁致富[DB/oL].东方网,2009-11-12.
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10、陈立新.失地农民的社会心理状况及对策研究[J].长沙铁道学院学报,2009(7).
土地经济特性篇9
关键词：经济密度；空间格局演化；时间格局演化；研究方法
中图分类号：F293文献标识码：adoi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.06.35文章编号：1672-3309（2013）06-78-02
一、引言
由于经济密度对于区域经济发展水平有一个较准确的测度，因此，在区域经济发展过程中，经济密度应该成为协调区域发展的一个重要杠杆。同时，应该充分利用经济密度所起的重要作用，从而更好地制定和实施区域政策。所谓经济密度，是指区域国民生产总值与区域面积之比，它表征了城市单位面积上经济活动的效率和土地利用的密集程度。
从已有的研究来看，涉及土地经济密度、城镇建设用地经济密度的文献相对较多，如冯科、吴次芳等（2008）分析了1998-2005年全国27个省区和4个直辖市的土地经济密度变化特征；贝涵璐等（2009）运用泰尔指数、空间自相关等方法对长三角地区城市土地经济密度的区域差异特征及动态演变格局进行了分析；曹广忠等（2010）以全国地级以上城市中273个样本城市为研究对象，分别从全国、沿海地区和内陆三个层面考察了样本城镇建设用地经济密度区位差异。
本文将在回顾相关文献的基础上，初步探讨经济密度的空间格局演化特征和时间格局演化特征，并对其研究方法进行了重点分析。另外，本文还将多种经济密度时空格局的研究方法进行简单比较，从而为经济密度研究方法的进一步开展打下了坚实的理论基础。
二、经济密度空间格局演化及研究方法分析
（一）基于GiS的分析方法
对区域经济密度空间分异特征通常采用GiS分析法，如方斌、吴金凤等（2010）基于1999-2007年间江苏省13个地级市的土地经济密度数据，采用GiS分析法，对城市土地经济密度变异进行空间分析。GiS分析法主要是通过把计算出的历年土地经济密度转入arcGiS进行叠加分析，从而实现在不同区域的特征表达。
采用GiS分析方法可以很清楚地发现，在绝大多数区域土地经济密度呈不断上涨趋势，只是上涨程度在各地区有所差异。但是，GiS分析方法也存在些许不足，因为该方法难以揭示出城市间土地经济密度差距如何，区域空间格局是否呈现出集聚区等方面的内容，这些都可通过空间自相关分析法做进一步的研究。
（二）基于eSDa的分析方法
在经济密度空间演变分析中，较多学者引用eSDa，即探索性空间数据分析法。eSDa主要是利用空间关联度描述事物的空间分布格局，从而发现事物的空间分布特征。空间自相关分为两种：全局空间自相关和局部空间自相关。全局空间自相关通过描述研究区域内对象之间的空间关联程度来判断研究对象是否存在空间集聚现象，常采用moran’si进行度量。moran’si指数的计算公式如下：
（1）
式（1）中，n表示研究对象的数目；S0是空间权重矩阵w的所有元素之和；w（i，j）是空间权重矩阵w；Xi表示第i个空间位置上的观测值；X是Xi的平均值。moran’si的取值范围为（-1，1）。其中，-1
局部空间自相关可用来观察不同空间位置上局部不平稳性，发现数据之间的空间异质性，从而为分类或区划提供依据。局部空间自相关主要是针对一个局部小区域，探讨其与周边区域的相关作用，可在GeoDa095i软件中计算得出相关指标数据。在具体分析中，一般选用局部空间关联指标moran散点图和LiSa集聚图。moran散点图可以识别空间关联的全局模式、空间异常和局部不平稳性等；LiSa是在1994年由anselin提出，LiSa散点图可以揭示每个空间单元的空间自相关性，同时也能够识别局部的空间非平稳性或集聚性。
基于eSDa的分析法可知，城市土地经济密度的区域空间格局具有两大特点：（1）往往呈现出以某个或某几个城市为中心的集聚区，这些中心城市会对周边城市产生不同程度的辐射作用，并且带动周围城市经济水平不同程度的提高，进而提高了周边城市的土地经济密度。（2）城市间土地经济密度差距明显，大部分经济欠发达地区的城市土地经济密度低于平均水平，说明这些城市的用地效益还有很大的提升空间；而经济发达地区的土地经济密度普遍较高，表明这些城市的土地利用效率随着经济发展而逐渐提高。
（三）基于“重心”的分析方法
王海燕、濮励杰、张健等（2012）还分析了江苏省城镇建设用地经济密度空间转移情况。文章采用“重心”法来探讨江苏省建设用地经济密度变化情况，并得出结论：全省城镇建设用地经济密度的重心向西北方向转移。重心是描述空间分布的一个指标，主要有两种：加权平均重心和几何平均重心。王海燕等在文中采用城镇建设用地经济密度的加权平均重心来分析，
，（2）
式（2）中，Xw、Yw表示平均重心坐标值；n表示市县个数；Xi和Yi表示第i城市的重心坐标；wi表示第i城市的城镇建设用地经济密度占全省的比重。
通过对以上三种方法的比较，笔者认为空间自相关分析法能够对经济密度空间格局进行更全面的研究。在GiS分析中，虽然GiS的空间图示可以对区域空间分布和时间序列变化状态进行模拟，直观出土地经济密度的空间变异，但是它也有一定的局限性，GiS分析法难以深入揭示区域土地经济密度差异的空间机制；重心分析法只能片面地了解到经济密度的空间转移情况；而空间自相关分析却能够清楚地揭示出对象之间的空间依赖性或者空间异质性，对区域经济密度空间分异特征进行深入探讨，从而为区域差异评估提供一种全新的度量路径。
三、经济密度时间格局演化及研究方法分析
在时间层面上，大多学者研究城市土地经济密度区域动态差异特征。城市土地经济密度总体区域差异动态特征表示各个城市的土地经济密度在时间维度下与区域总体平均水平的离散状况。分析区域差异的统计方法有很多，其中，变差系数和泰尔指数应用较多。变差系数和泰尔指数这两种方法可以较好地测度地区土地经济密度差异变化趋势。罗文斌、冯科等（2010）利用变差系数和泰尔指数对土地经济密度的区域差异动态特征进行了初步探索。
（1）变差系数主要反映样本数据离散程度，通过样本的标准值与均值之比来表示，公式如下：
式（3）中，Cv表示变差系数；n表示城市个数；yi表示第i个城市的城镇建设用地经济密度y表示城市平均建设用地经济密度。
（2）泰尔指数将总体差异分解为区域内与区域间差异，并且计算出区域内差异与区域间差异对总体差异的贡献率，公式如下：
式（4）中：t为泰尔指数，twR表示区域内差异，tBR表示区域间差异；n表示城市个数；yi表示城市i的土地经济密度，y表示平均土地经济密度；pi为城市i的建成区面积，p为总建成区面积；pg为第g组城市的建成区面积占总建成区面积的比重，Vg为第g组城市的二三产业增加值占总地区二三产业增加值的比重。
四、结语
本文对经济密度的空间格局演化和时间格局演化进行了初步分析，这为未来经济密度研究构建了理论基础，也为经济密度的分布与演化规律提供了研究方法。然而，目前系统完整的经济密度研究方法体系还未被构建起来，上述研究方法依然存在某些不足，有待拓展。在区域动态差异特征的研究中，对城市土地经济密度发展速度差异的研究较少，只有少数学者在研究经济密度时空差异特征时对城市土地经济密度发展速度进行了研究。事实上，城市土地经济密度是各城市发展能力的重要反映，为准确反映各城市土地经济密度在一定时期内相对某个总体区域的发展速度，可以引入相对发展率公式进行量化研究。因此，这将是下一步经济密度时空差异特征的研究重点。
■
参考文献：
[1]冯科、吴次芳、陆张维、贝涵璐.中国土地经济密度分布的时空特征及规律——来自省际面板数据的分析[J].经济地理，2008，（05）：817-820.
[2]贝涵潞、吴次芳等.土地经济密度的区域差异特征及动态演变格局——基于长江三角洲地区的实证分析[J].自然资源学报，2009，（11）：1952-1962.
[3]曹广忠、白晓.中国城镇建设用地经济密度的区位差异及影响因素分析——基于273个地级及以上市的分析[J].中国人口资源与环境，2010，（02）：12-18.
[4]方斌、吴金凤、孟颖.江苏省土地经济密度的时空变异分析[J].农业现代化研究，2010，（06）：716-719.
[5]蒲英霞、葛莹、马荣华等.基于eSDa的区域经济空间差异分析——以江苏省为例[J].地理研究，2005，（06）：965-974.
土地经济特性篇10
关键词：新常态土地利用；开发区；土地集约利用；土地利用评价
中图分类号：F327.9文献标识码：a文章编号：1009-9107（2016）02-0035-08
2014年4月，国土资源部颁发了《开发区土地集约利用评价规程（2014年度试行）》（以下简称《规程》），其主要目的是通过开展开发区土地集约利用评价工作，科学评测开发区土地利用集约度，加强开发区用地管理，并为开发区扩区升级提供科学依据。《规程》指标体系虽能层次清晰地反映开发区土地利用强度、经济效益和土地管理绩效等方面现状，但主要存在以下不足：（1）无法反映开发区产业发展与土地利用之间内在联系；（2）无法反映开发区土地利用的动态性特征，仅能反映出土地利用某一阶段的静态水平；（3）缺乏反映生态效益环境的指标，反映土地利用综合效益的指标不够全面；（4）仅关注土地生产要素的投入产出，缺乏对劳动力、资本、技术等其他生产要素投入产出的综合考察。同时，目前学术界关于开发区土地集约利用指标体系构建的研究，较多地考虑土地利用结构和合理布局、土地资源配置效率、土地利用可持续性等驱动因素，却对我国经济发展阶段性特征这一宏观驱动因素很少涉及，这可能会导致开发区土地集约利用评价结果出现偏差。本文结合经济新常态特征及新常态对开发区土地集约利用的要求，提出新常态下开发区土地集约利用内涵，构建新常态下开发区土地集约利用评价体系，并以成都部级经济技术开发区（以下简称“成都经开区”）土地集约利用情况为例展开实证研究，以期评价结果对新常态下提高开发区土地利用集约度提供重要的决策依据。
一、新常态下开发区土地集约利用内涵
为了便于开发区土地集约利用评价工作的顺利开展，国土资源部《规程》从狭义层面将开发区土地集约利用统一界定为：以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。但国内学者普遍认为，对于开发区土地集约利用应该从广义层面来理解，大致包括以下三方面：（1）从可持续发展视角出发，强调开发区土地集约利用的综合效益最大化[1，2]；（2）从宏观层面出发，强调开发区内部土地与区际土地利用结构优化[3，4]；（3）从存量土地挖潜视角出发，通过土地合理布局和用地结构优化，最大限度地提高土地利用率和单位面积的土地投入产出率[5，6]。国内学者虽然研究视角不同，但对开发区土地集约利用内涵基本达成一致意见，即：一是开发区土地集约利用的前提条件是土地的合理布局和结构优化；二是开发区土地集约利用的最终目的是实现经济、社会、生态等综合效益最大化；三是开发区土地集约利用的主要途径是挖潜存量土地，提高土地利用效率；四是从时序特征上看，土地集约利用是一个动态化过程。
然而，以上开发区土地集约利用内涵却未能直观地体现出开发区土地集约利用与经济发展阶段性特征的正向关联性。随着我国经济进入新常态，未来经济增长动力将主要来自全要素生产率的提高[7，8]。在以经济增速放缓、经济结构调整、经济动力改变以及资源环境约束增强为特征的经济新常态背景下，开发区土地集约利用原内涵无法体现新常态对土地集约利用的新要求，即：（1）土地利用结构与新常态下经济结构优化，特别是与产业结构转型升级的要求不适应；（2）土地低效产出与新常态所要求的经济集约发展不协调。
因此，在我国“三期叠加”的经济发展阶段，笔者将新常态下开发区土地集约利用界定为：在经济发展的重要战略转型机遇期和资源环境约束增强的背景下，通过提高开发区生产要素质量、调整土地利用结构和空间布局、创新土地供给制度和完善土地资源配置制度，减少土地闲置与低效利用，实现在兼顾环境效益与社会效益前提下的土地产出效率和经济效益增加的一种土地可持续利用过程。其内涵主要包括：（1）在资源环境约束增强的背景下，通过提升劳动、资本、技术等生产要素的质量，有效发挥其要素替代作用，最大限度地减少增量土地的投入，实现存量土地的充分挖潜；（2）在经济发展的重要战略转型机遇期，通过调整土地利用结构和优化土地空间布局等途径，促进产业结构转型升级；（3）在经济中高速增长和土地需求放缓的特殊阶段，以土地供给制度创新为驱动力，通过土地资源配置的市场化，减少土地闲置与低效利用。
二、新常态开发区土地集约利用评价指标体系的设计
（一）新常态下开发区土地集约利用评价的内容
1.指标构建思路和原则。一是指标构建思路。本文在对新常态下开发区土地集约利用内涵指标化处理时，对土地利用管理、投入产出、产业结构、能源环保、可持续发展等可量化因素设计计量指标，对土地供给制度等无法用指标衡量的变量，结合评价结果提出建议。二是新常态下指标体系构建要遵循的原则。（1）科学性原则。指标选取要符合开发区土地利用实际情况，计算方法符合相关规定和标准。（2）系统性原则。指标体系构建要紧扣新常态特征，充分反映发展水平，各层次目标构成系统有机整体。（3）重点突出原则。指标选取要具有代表性，突出主要影响因素，利于纵向和横向比较。（4）可操作性原则。指标设计要简明扼要，可操作性强。（5）动静结合原则。指标体系要包括静态指标、动态指标和弹性指标，要能反映经济发展的阶段性特征和开发区可持续发展情况，且有适度的弹性。
2.新常态下开发区土地利用集约评价指标体系构建。新常态下开发区土地利用集约指标体系设定，以《规程》为基础，参考部分学者的指标构建方法[4，910]，并紧扣新常态下开发区土地集约利用的内涵，共计设定7大目标：土地利用状况、土地管理绩效、要素投入质量、产业结构状况、土地利用效益、土地市场化率和土地利用趋势，19个子目标和30个具体指标。本文设计的指标（见表1）具有集约化、科学化、高效化、系统化等特征。虽然整个评价过程会加大数据获取和计算的工作量，但能相对全面反映新常态下开发区土地集约利用程度，具有实际意义。
三、案例佐证：来自成都经开区的土地集约利用评价
（一）研究对象及数据来源
成都经开区创办于1990年7月，并于2000年2月被国务院正式批准为部级经济技术开发区。成都经开区位于成都中心城区东南方向，其主区面积927.61公顷，发展方向区面积3770.67公顷，综合发展水平列全国132个国开区前列、西部第2位。2014年，成都经开区实现地区生产总值944.6亿元。成都经开区聚集了如一汽大众、一汽丰田、吉利、沃尔沃等世界著名的汽车企业，是四川省和成都市确定的以汽车整车（工程机械）及关键零部件为主导的现代制造业基地。因此对其展开土地集约利用评价，具有很强的代表性。本文的数据来源主要采用从管理部门收集资料与实地调查相结合的方式，设计具有针对性的调查表格，通过实地踏勘、座谈问卷、统计调查等多种途径实现资料的收集工作。
（二）指标理想值确定
理想值的确定结合成都经开区发展实际和自身特征，用多种方法确定理想值[11，12]：
1.目标值法，根据成渝经济区、四川省、天府新区、成都市、龙泉驿区的国民经济和社会发展规划等目标，结合成都经开区土地利用总体规划、城市规划等确定部分指标理想值。
2.发展趋势估计法，结合成都市经济发展以及龙泉驿区产业发展状况和趋势，预估近5年的开发区发展状况，确定部分指标理想值。
3.先进经验逼近法，借鉴了新加坡、上海、武汉、重庆等国内外开发区[13，14]土地节约集约利用经验，确定部分指标理想值；（4）专家咨询法，选择高校、成都经开区的10余位专家咨询确定部分指标理想值。
（三）传统评价体系：《规程》指标体系评价结果
在土地利用状况调查的基础上，根据《规程》方法计算得出成都经开区土地集约利用评价结果，指标和集约度得分见表2。
从表2结果可以看出，成都经开区土地整体利用水平高。在土地利用状况方面，工业用地容积率、建筑密度、建筑系数等指标尚未达到规划的目标水平，导致主区土地利用状况得分要高于发展方向区。在用地效益方面，以电子电器、模具、包装、食品等产业为主的主区开发较早，而发展方向区以汽车整车、汽车零部件企业为主，投入产出强度更大，用地效益较高。在管理绩效方面，主区闲置土地占已供应国有建设用地面积比例低于发展方向区，主区管理绩效集约度更高。
（四）改进后的评价体系：新常态指标体系的运用
1.FaHp方法确定权重。模糊层次分析方法（FaHp）是把层次分析法（aHp）和模糊综合评价综合起来的一种定性和定量相结合的方法[15，16]。模糊层次分析法兼有判断矩阵的模糊性和计算的简洁性的特点，具有转化方便、快捷等优点。由于本文指标数较多，数据处理量大，故采用模糊层次分析方法，可以确保计算计算结果的准确性和提高计算速度。
2.评价结果及分析。利用FaHp方法计算出权重值，各个指标分值按照《规程》标准化处理方法，得出新常态下集约分值结果（见表3）。
表3的评价结果反映出成都经开区土地集约利用具有以下优点与不足：（1）坚持以汽车产业为主导，以规划为手段提高项目用地效率，引导高附加值和现代化的汽车相关配套产业向园区集聚，形成汽车产业价值链，提高园区土地经济密度和经济运转效率。（2）开发区内生产服务业和生活服务业用地比重偏小，产城融合度有待提高。（3）全要素生产率（tFp）提高并未成为开发区快速发展的内在动力。（4）开发区对技术驱动作用和科技创新的溢出效应关注度不够。（5）企业能耗偏大，单位土地面积上的节能减排还有进一步提升空间。（6）地价对土地供求关系变化的敏感度不高，开发区土地资源的市场化配置还有待提高。
（五）《规程》指标体系与新常态指标体系评价对比
对比表2、表3，按照《规程》的评价指标体系，成都经开区土地集约利用评价得分为96.20分，属于上等水平，而按照新常态下开发区土地集约利用评价指标体系，成都经开区得分为74.59分，属于中等水平，这说明新常态下成都经开区土地集约利用仍有进一步提升空间。
1.从具体指标上看：表3在表2的基础上，增加了对开发区要素投入、产业结构、资源环境等方面的评价，体现出新常态指标体系是《规程》指标体系的扩展和提高，同时用固定资产投资与建设用地增长弹性系数指标替代了《规程》中的工业用地固定资产投入强度指标，弱化了对开发区资本投资规模的衡量，更加注重开发区土地要素的利用质量。
2.从评价得分上看：表2中土地开发率指标得分为90.59分，而表3中土地开发率指标得分为100.00分，表3的结果高于表2，这是因为《规程》中，土地开发率只针对发展方向区进行评价，而新常态下开发区土地集约利用评价指标体系中，土地开发率的研究对象是主区和发展方向区，因为主区开发早，发展较成熟，故整体得分较高。表2中主区的土地供应率得分为99.62分，土地建成率得分为98.54分，而表3中土地供应率指标得分为61.95分，土地建成率指标得分为53.42分。这是因为表2中这两个指标只针对主区进行评价，而表3中对整个开发区进行评价，同时发展方向区起步较晚，土地供应和建设还没有达到规划水平，影响了整体得分。
四、结论与建议
（一）结论
通过对比两种评价结果发现，新常态评价指标具有以下特点：
1.系统性。新常态评价指标由于在《规程》基础上增设了产业结构、劳动力就业、资源环境等指标，因此能够从经济、社会、生态效益等方面系统全面地反映土地利用的综合效益。
2.时代性。新常态指标体系较好地体现出了生态文明建设的时代要求，近年我国大力提倡节能减排和绿色发展理念，但这在《规程》的评价体系中未能得以体现，而新常态指标体系则将其体现在新增的生态效益、能耗水平等指标上，从而能够将开发区快速发展中易被忽视的问题反映出来。
3.动态性。新常态指标体系在《规程》的基础上，增设了固定资产投资与建设用地增长弹性系数，单位人口增长消耗新增城乡建设用地量，经济增长耗地指数和建设用地扩张系数等指标，比较能够反映出开发区土地集约利用的动态变化特征。因此，新常态指标体系下的评价结果更能反映出开发区土地集约利用度仍有进一步提高的空间，同时也能从侧面反映出开发区发展过程中的问题与不足。
（二）建议
从新常态下评价指标体系评价和分析结果可以看出，以汽车产业为主导特征的成都经开区的土地利用，不能与新常态下开发区土地集约利用的内涵相适应，需要在土地利用、产业升级、节能减排、生态文明建设等方面要寻求突破，因此本文建议：
1.鼓励企业充分利用土地资源，修建多层厂房，促使开发区发展向空间扩展，进一步提高土地利用强度。
2.打破现有单一最高50年期土地使用权出让模式，创新土地供给模式，探索工业用地弹性出让制度，最大程度地减少工业用地低效利用。
3.加快推进开发区现有企业技术改造，增加科研投入，提升现有企业创新能力，提升产品附加值和提高土地利用效率。
4.完善土地经营管理体制，从项目准入、土地利用监管、项目建设、项目产出、环保监管等环节，完善监督考核制度，从制度层面确保土地集约利用。
5.对投入-产出收益小的项目，建立项目退出激励机制，充分挖掘存量土地潜力，提高现有开发区土地利用强度。
6.大力推进企业清洁生产，降低碳排放水平，控制和减少污染物排放，注重生态效益，提高资源利用效率，始终将绿色发展理念贯穿土地利用全过程。
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