房地产企业的资产管理篇1
【关键词】房地产企业；融资管理；困境
资金对于企业来说犹如血液之于人的生命，这一点对于房地产企业来说显得尤为突出。房地产企业作为资本密集型产业，良好顺畅的融资管理对于一个企业的健康程度和发展动力至关重要。
房地产企业投资期限长、投资金额量大、周转时间较长、受宏观形势影响较大，如何拓宽融资渠道，降低融资成本，减少企业财务风险是各大房企的要务之一。
一、房地产企业融资管理概述
1.房地产企业融资管理的含义
通常来说，融资管理是指企业向企业外部有关单位或个人以及从企业内部筹措和集中生产经营所需资金的财务管理活动。房地产企业的融资管理顾名思义是指，房地产企业为开展房地产经济活动，通过各种方式对外对内融通资金，控制风险，优化企业资本结构的财务管理活动。
2.房地产企业融资管理的特点
（1）全过程性。房地产项目从取得土地、开发建设到销售回笼无不涉及大量的资金流动，且环环相扣。取得土地阶段时间虽然短，但是资金需求量巨大，工程建设开发阶段相对时间较长，资金流出按工程节点逐步发生，前二个阶段主要表现为资金流出，而到了销售阶段则主要是资金流入。
（2）风险性高。房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系尚不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业融资管理面临较大风险。
（3）综合性强。房地产项目的资金投入量大，涉及环节众多，资金回收期较长，且外部融资的限制较多。不但要明确房地产项目开发建设过程中每个阶段的融资需求和特点，还要针对各阶段的不同情况匹配相适应的融资模式，确保资金顺利流转。
3.融资管理对房地产企业的重要性
融资管理作为企业财务管理的重要内容之一，对于房地产企业显得尤为重要和关键。
（1）房地产经营活动涉及的资金量大，周转期长，有效的融资管理是确保房地产企业正常运转的关键之一。众所周知，资金链断裂对房地产企业来说是相当致命的，因此在房地产项目运营过程中必须不断加强融资管理。
（2）有效系统的融资管理有利于实现企业价值最大化的目标。通常，资金成本是房地产成本项目中占比较大的一项。控制好资金成本将能降低成本，提高房地产项目的收益，从而实现企业价值最大化的终极目标。
二、房地产融资管理面临的困境及其原因分析
1.房地产融资难度大增加了融资管理的风险
房地产企业资金需求量大，投资周期长、周转率低、风险大，导致融资压力巨大，给房地产企业融资管理带来了不少困难。另外，近年来国家出台了多项房地产调控政策，如限购、限贷等，房地产信贷规模紧缩、销售受阻无疑更进一步加重了企业的融资困难。面对融资难，如果没有良好的融资管理去应对的话，将大大影响房地产开发企业的正常运转。造成房地产企业融资难有多方面因素。其中最为突出的是房地产行业融资渠道较为单一，房地产融资市场体系尚不健全，融资效率低。纵观中国房地产企业，目前银行贷款仍是外部融资的主要渠道。随着房地产市场的快速发展，仅靠银行贷款越来越难以满足众多房地产企业对资金的巨大需求。这种单一融资方式所带来的融资管理风险是不言而喻的。此外，由于房地产融资市场的不健全，无形中增加了企业的融资成本，进一步加大了企业融资管理的难度和风险。
2.对融资的全过程管理重视程度不足
资金运动与房地产开发程序可谓是密切相关，然而大部分房地产企业往往对融资管理未给予足够的重视，缺少系统的管理体系，融资管理仍处于粗放式管理状态。认为融资管理仅仅是财务部门或是资金管理部门的事情的想法较为普遍，全员参与度不深。一方面很少有企业将融资管理上升到战略的高度，针对企业的发展制定出全面系统的融资方案及总体规划。另一方面有些房地产企业未将融资管理贯彻到房地产的每个生产环节中去。这样往往会造成融资管理缺乏系统性，融资结构不合理、融资成本上升、融资效率降低，增加融资管理的难度和风险。
三、如何应对房地产融资管理困境的几点思考
1.积极拓宽房地产项目融资渠道，努力开发多种金融产品
房地产项目融资从最初的依靠银行信贷的融资方式，到目前逐步发展的地产基金、地产专业投资银行、地产投资专门机构、地产信托和信托基金等融资方式。这些融资方式虽然尚未完全发挥其良好的效果，但确实推动了房地产融资体系朝着全面成熟的方向买进。是否选择合适的融资模式对于一个房地产项目是否获得理想的融资效果有着直接的影响，这就需要国家在加强对房地产行业进行宏观调控的同时，要进一步结合上述法律法规，不断探索多种融资方式。房地产企业应对每一项融资进行全面的规划，明确融资目的，根据自身实际情况积极探索新的融资渠道和多种融资途径，密切关注房地产融资市场的各类动向。举例来说，中国银监会2008年颁布了“关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知”（银监发[2008]84号），为并购贷款全面推行开了闸。如果此时企业通过股权收购方式取得了房地产开发项目，则可以采用并购贷款的方式解决一部分初始投入的资金，为后续项目的开发建设提供有力的资金保障。从金融机构角度来说，要不断开发新的房地产金融投资产品，针对不同的企业提供多样化的融资服务，为推进多途径、多渠道、的房地产项目融资方式提供保障。
2.积极推进完善房地产证券化
所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。作为房地产融资手段的创新，这一模式是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。房地产证券化具有安全系数高、参与者众多，关系复杂、政策性强、证券品种多样化，适合于投资等特征。房地产证券化有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险；有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制；有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。为了更好地推进房地产证券化，首先要完善我国的证券交易市场，制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，以促进房地产项目证券化融资的应用。其次，需要依据美国等多国房地产项目证券化融资的经验，在实施证券化融资的过程中，要不断完善健全项目风险监管机制，保证其良性健康的发展。再次，需要不断提升与证券化匹配的技术水平。房地产证券化虽然原理简单，但真正的实施还需要克服许多难点。例如，我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题，不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益，如何设计合理的房地产证券化会计制度也将是一个漫长的过程。此外，房地产证券化还需要相适应的专业人员和团队，因此专业人才的培养也是十分迫切的。
3.加强房地产企业自身管理，不断提高资金使用效率
房地产企业应给予融资管理充分的重视，将其提升到战略的高度，结合企业的整体发展战略和总体规划，建立全面融资管理体系。房地产企业应时刻重视开发建设过程中的资金周转，加快整体存货周转率，降低资金占用，从而实现提高资金使用效率的目标。首先，房地产企业应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业开发建设销售全过程的各个重要资金节点，同时应加强企业每个员工建立资金效益理念，以利于落实整个资金管理流程的每个环节。其次，合理控制开发节奏，减少过度预支。企业应根据自身实际情况，适度举债，将债务控制在安全值以内，切忌好大喜功，过度预支资金。如果房地产企业靠借贷支撑企业的发展，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。房地产企业应当采取有效的防范和调整措施，尽早处置闲置资产，加速存货的周转。再次，严格控制成本费用支出。一个成功的房地产企业必然有一套准确高效的成本费用控制体系。当前，房地产市场愈加规范的形势下，如何做好成本控制对企业的利润率显得更为重要。房地产企业应当建立全面预决算制度和严格的审核制度，让每一笔开支都遵循经济效益原则，防止铺张浪费，加快房地产企业自身经营积累，提高融资管理水平。
四、结语
融资管理是房地产企业提高核心竞争力的关键因素之一。如何更好地适应外部市场的变化和提高自身管理能力是每个房地产企业加强融资管理过程中必须正视的问题，只有将融资管理的理念真正深入企业的每个环节、每位员工，这样才能使房地产企业的资金流转更为顺畅，更好地实现企业价值最大化的目标。
参考文献：
[1]高音.浅谈房地产开发企业的融资管理.辽宁行政学院学报，2009（11）
[2]朱新霞.浅谈房地产企业融资管理.时代报告（学术版），2011（2）
房地产企业的资产管理篇2
关键词：新形势房地产企业资金管理困境
一、加强房地产资金管理的意义
（1）加强房地产资金管理，有利于帮助企业及时发现项目资金的余缺情况，从而企业能够及时调度资金，确保项目不会因资金问题而停工，稳定了企业的经营状况，及时应对资金风险。（2）加强房地产资金管理，有利于房地产企业与资本市场的有机结合。通过自身资金管理能力的提升，房地产企业能够更加游刃有余地在资本市场中应对各种各样的风险，及时对产业结构做出调整，不断促进企业产品的优化升级，保证企业在市场竞争中能够始终保持活力。（3）加强房地产资金管理，有利于企业通过结合内外部环境，实现自身的发展战略。结合内外部实际情况，积极拓宽自身资金来源渠道，促进多元化融资，有效缓解了企业的资金压力。以往房地产企业由于规模、政策等限制在融资中面临着较为困难的局面，而通过对资金加强管理，使房地产企业能够通过多种途径进行融资，且能够始终保持资金情况处于清晰状态，降低融资风险。（4）加强房地产资金管理，有利于使企业内部各部门围绕资金进行联系，进一步提升部门间的协调与沟通的能力。各部门之间通过合作，能够不断加强彼此之间的了解，为在日后项目中合作奠定基础，也减少了部门之间的冲突摩擦。部门之间相互监督、相互合作，从而实现了项目运作的透明化管理，提高房地产企业资金管理的工作效率。
二、新形势下房地产企业资金管理困境
（一）资金管理制度不完善
资金管理制度是相关管理人员开展工作的依据，工作制度不完善就会使管理工作浮于表面，不能够得到有效的贯彻和落实。目前房地产企业在资金管理制度上主要体现为制度不完善，在管理中缺乏有效预算管理等。我国的房地产领域在近些年来发展势头较猛，因此一些企业为了追求更高的利润，在自身发展过程中采用粗放式的企业规模扩张方法，在资金的管理方面没有体现出精细化管理意识。由于企业的高层领导对资金管理重视不够，也就使得管理人员在工作上较为随意，没有建立起完善的资金管理的制度支持资金管理工作的开展，导致资金管理水平相对较低、使用率严重不足、缺乏制约与监督，使企业陷入资金危机。
（二）国家宏观政策环境趋紧
近些年，国家的宏观政策对于房地产行业的调控逐渐从严，主要体现为两个方面：一是融资渠道收窄；二是项目预售资金监管力度加大。受宏观政策的影响，房地产开发企业债权性融资通道减少，拿地资金的来源受限，开发贷的监管加强，房地产信托、私募股权基金向房地产市场的投放条件越来越严苛，使得房地产开发企业从外部融资越发困难。此外，各地相继出台了预售资金监管政策，对于以往的利用期房销售快速回笼资金的做法制约性越来越强，企业自有资金的周转速度越来越慢，有些开发项目甚至到竣工结算结束都无法实现项目的自身资金平衡，从而使得企业的资金成本大大增多，盈利水平也越来越低，甚至可能有的项目坚持不到竣工就草草收场形成大量的烂尾楼，损害了消费者的利益也给整个行业带来极其负面的影响。
（三）落后的资金预算管理方式不能充分发挥指导与监督的作用
在日常生产经营过程中，对资金预算管理重视不够。一方面体现为不能严格执行项目可行性研究阶段设定的工期，合理安排开发立项设计、报批建设，对外销售等重大节点。新形势下，有些地方政府对预售房限价政策，即每一次售价需经政府职能部门审批后方可预售，许多房地产企业采取放缓开发进度或现房销售止损，销售资金不能及时回笼。另一方面则体现为资金需求部门对资金计划管理认识不到位，资金计划准确性较差。在实际工作中，常常出现计划大于实际需求的情况，打乱整体资金平衡，误导企业融资从而增加资金成本。
（四）企业资金周转速度过慢
不少房地产开发企业由于市场定位不准确、产品设计不合理，结果导致销售的速度非常缓慢，资金回款的周期也非常长。当然，最近几年我国房地产市场受宏观调控的影响也比较大，尤其是有些城市出台了对房地产项目的限价销售政策，使得不少房地产商为了获取更高的利润采取了短时间内捂盘观望的措施。这些原因都会不同程度造成项目的资金平衡周期加长，企业的资金周转速度过慢，从而加剧了企业的资金风险。
三、房地产企业资金管理困境的应对对策
（一）建立完善的资金管理制度
建立完善的资金管理制度要从三个方面入手，一是事前加强对项目资金的管控，根据项目的具体要求，科学合理地预测资金的使用情况。通过建立预算体系来完善这项工作，在进行管理时，房地产可以根据自身的投资特点，进行多层次的资金管理，明确权责管理权限，加强相互之间的沟通。二是对项目中期进行资金管理，严格按照制度的规定进行监管，保证每一笔资金都能够充分发挥自身的价值。三是要加强对项目后期资金管理制度的确立，通过奖惩制度、反思与自我评价体系等一系列的制度保障资金管理制度的实施，保证房地产企业的内部资金能够在合理管理下实现正常运转。资金管理制度就像一张大网，资金必须紧紧跟随着大网的脉络进行运转，才能够始终保证资金的流畅。
（二）高度重视资金预算管理，发挥对资金的指导监督职能
房地产行业是一个资金密集型的行业，建立健全完善的资金管理制度是十分必要的，不仅可以帮助企业规范日常资金管理，还可以找准资金管理重点，最后成为指导企业开展融资工作的重要依据。首先，做好经营计划并确保计划顺利实施，若出现调整销售开盘一级节点计划时，应当运用净现值法、内含报酬率等方法进行比较后方可调整，避免经营计划任意调整影响企业整体经营成果。其次，高度重视资金计划编制工作，按照年度经营计划编制年度资金计划，并在此基础上进一步细化季度、月度资金计划。以便于企业整体掌握资金需求信息，提前做好三个月的筹资安排。再次，要对资金执行情况进行监督，从制度层面确保资金计划的规范性和执行力度。最后，以资金管理为线索，对工程建设、销售运营等方面进行预警，将财务管理与经营管理有效结合，相互促进、协调发展，实现“业财融合”。
（三）紧密结合国家政策持续
开拓多元化的融资通道房地产开发企业应当紧密地联系国家的宏观经济策略，做到业务模式的创新从而做到融资模式的创新。一是靠企业的品牌效应积累建立良好的信用评级，充分利用银行的开发贷款杠杆；二是通过信托投资、不动产债权投资计划、资产证券化等方式进行债权性融资来缓解企业的资金压力；三是建立战略性的合作伙伴，通过合作开发、股权转让的方式吸引投资者进入；四是通过自身的内部链条寻求资源，通过施工单位垫资或者施工进度款以房抵账的方式延缓企业的资金支付进度；五是开拓更多的投资模式，将单一的通过招拍挂获取土地的方式与收购公司获取优质土地的方式相结合，争取在投资前期阶段利用最少的资金撬动更大的项目。
（四）加速房企销售速度和回款速度
对于高周转、以追求去化速度为先的项目需要加快销售速度，结合市场环境的不同采用不同的营销策略，在营销手段上开拓创新的思路，通过客群的划分制定不同的销售策略和优惠政策。通过提高首付比例、加大一次性客户购房的优惠促销力度等方式来提高资金回款的速度。此外，对于应收账款或按揭贷款加强前期管理和后期的催款力度，在与客户签订销售合同和与银行签订按揭合作协议的时候就将回款周期明确于合同条款。企业内部还应当制定规范的销售流程，将回款指标作为重要的业绩考核指标，指定专人负责销售回款的催缴，既可以有助于缩短资金回款的周期，还有利于防止坏账风险的发生。
（五）构建资金链的管理模式
通过构建资金链的管理模式，可让整个企业的资金都纳入资金链中。建立资金链就是将资金在运行中“审批”与“监管”联系起来，由企业资金管理部门进行统一调配。各个工程项目在施工中必须要进行审核，只有经过财务部门的审核才能够由资金管理部门进行拨付。通过建立这样的管理模式，能够对企业的资金进行整合，有利于企业领导对资金情况的掌握，不仅能够加强对企业未来的规划，保证资金共享和资金使用过程的透明度，还能够防止在资金使用中出现腐败等违规违法的行为。
房地产企业的资产管理篇3
一个企业的经营管理离不开这个企业的财务管理，财务管理可以反映出这个企业的管理水平高低，还可以反映出这个企业经济效益如何。然而，资金是生命线，所以说“企业的管理是以财务管理作为中心，而财务管理又是以资金管理作为核心的”就是这个道理。企业的资金从开始筹集，把筹集到的资金分配好，再有效的使用，然后去监督和管理的过程就是资金管理。当这个企业筹集的资金达到一定量的时候，在这个基础上去合理的使用，做到把销售收入提高，还有把利润最大化，然后把这些回收的资金再进行合理的安排，从而保证新的项目顺利地开展。资金不仅是一个企业继续经营的核心因素，而且还能实时的反映出一个企业的财务状况，房地产企业只有把资金管理工作做好，才能掌握住企业的命脉，因为管理好企业的资金也就相当于管理控制住这个企业的生存发展线和生命线。
二、房地产企业资金管理存在的问题
（一）房地产投资资金回笼的安全性难以保证。众所周知，在一般情况下，房地产企业所投资项目规模越大，需要的资金就会越多，投入的资金越多经营风险就会越高，因为企业项目规模和资金投入量成一个正比率关系，一个规模大的项目所用的时间也多，资金所需要的时间会顺其自然的延伸，这样也就是说：如果这个项目的工程期延长一天，就会多加一天的经营成本，但是项目时间延长并不是经营者可以预料到的，更别说可以去控制。就像是投资这个项目前需要做一些背景调查，如果在调查的时候不够仔细认真，就会把一些不容易发现的关于产权方面的问题给忽视掉，其实这个问题就存在项目中，只是调查的时候不够深入而不被发现。导致项目的投资资金不能按时的安全回笼，这样还是比较轻的，如果严重的话，这将给整个投资项目带来巨大的损失，对企业的发展不利。然而，除了这个以外，尚有很多不确定因素在慢慢地对房地产投资资金的回笼产生影响。
（二）资金预算管理制度不够完善。因为各种原因，企业的全面预算资金管理还存在一定的缺陷，比如预算编制、批准、执行、决算编制和审批很难去把握；再一个是监督考核工作没有做好，同时还缺少了激励制度导致员工的积极性不高。目前，要建立全面的资金预算管理制度而且还要合适这个企业的发展，还没有几个房地产企业能够做到，所以企业的资金预算管理还是处于松散的状态，这样的话可能会导致实际的资金和预算的资金出入很大，从而也会影响到企业资金高效率地使用与平时正常的周转，也会影响到项目工程的进度，工程款也不能很好地去控制。除了这些以外，还会使上级和下级、部门和部门内部职员之间的沟通出现障碍，而且不能很好地去交流，更谈不上合作了。
（三）融资形式单调。企业想要更好地发展，融资是不可缺少的手段，因为融资可以扩充企业的资金，解决企业面临的资金问题。根据统计了解到，在我国房地产市场中，负债率可高达70%～80%左右，从而可以想到对大部分房地产兴办企业来讲，这个项目中企业自己所拥有的资金只占20%～30%左右，房地产企业所用来周转的资金大多数都是靠银行贷款与项目销售，进一步的说明了我国房地产行业融资形式单调，资金的来源少，并且存在的风险又很高、企业偿还债务的压力也很大。现如今，随着贷款政策越来越严格，房地产企业贷款也越来越难，加大了筹集使用资金的难度，房地产企业发展的不稳定性，再加上单一的融资形式，使得企业的发展受到了限制。
三、解决对策
（一）加强对房地产企业信用管理。一个人如果没有诚信，就无法立足于这个社会。一个企业如果没有诚信，也就无法在这个行业里生存发展。所以说，诚信是一个企业最基本的，也是最重要的。信用就像是一个企业的生命，能够让房地产企业一直持续发展下去。企业只有守信用，人家才会贷款给你，如果你的信用一直良好，人家会长期贷款给你，而且收的利息也低。贷款可以使资金一直的补充进来，这样可以缓解资金回收时候的紧张状态，如果有新的项目，企业也可以继续开发，这样才能赚更多的利润，更好地发展下去。
（二）保证资金的流动性。众所周知，房地产企业在开发经营的时候会受到某些因素的阻碍，这样的话资金的流动性也会受到约束，就会造成想用钱的时候钱拿不出来。然而，导致这一现象的原因主要是该收的钱没有收回来、有些项目开发了一半就停止等等，发生了这些以后，企业的钱就像扔在了水里一样收不回了，即使收回也是只收回一点点。所以，企业要实时叮嘱财务人员把该收的钱收回来，而且对剩余的工程材料要定期检查，那些开发了一半就停止的项目要尽快把它处理掉，将投资进去的资金尽快回收，保证资金的流动性。
（三）把企业发展战略和全面资金预算管理相结合，鼓励全员积极参与管理。为了使房地产企业能够更好地发展，全面资金预算管理要与企业的发展战略保持一致，做到发展战略带领着预算、预算支撑着发展战略，企业应该做一个长期的发展规划，去市场上做调查，然后把资金分配好，做好市场调查，也是为了编制全面资金预算做准备。有的时候企业也会出现对未来发展重新规划，发展战略转变的情况，这时候企业应该及时地调整好资金预算，做好相关的工作。企业想要更好地发展，就要把企业的发展战略和全面资金预算相结合起来。而且想要全面的把资金预算管理起来，需要企业的全体工作人员积极配合、都参与到管理中，这时候企业应该鼓励员工积极地参与到管理中，预算部门起着带头的作用，在预算部门的带领下，把工作合理的分配好，落实到每个员工，然后共同把预算的编制工作完成。
房地产企业的资产管理篇4
【关键词】房地产企业融资管理财务风险
改革开放以后，随着我国逐步放开原有对人口流动的控制，城市化进程大大加快。同时，随着我国人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加，城镇居民对改善居住环境的需求也愈发强烈。这些因素都推动了我国房地产行业快速发展，房地产企业的规模也越来越庞大。但是在房地产企业发展壮大的过程中，仍然面临着融资管理带来的诸多问题，尤其是在目前国家针对房地产业的宏观调控大背景下，如何正确认识房地产企业融资管理的困境，寻找适合的融资路径，对房地产企业而言显得非常迫切和必要。
一、房地产企业融资管理的重要性和作用
（一）融资管理是房地产企业项目顺利开发建设的重要保证
由于房地产项目一般都具有开发建设周期长、项目价值比较高、资金占用量比较大、资金回笼比较慢等特点，所以为了能够保证房地产项目顺利开发建设，就必须加强房地产企业的融资管理工作。通过认真筹划、合理规划相关融资工作，在项目需要的时候，能够及时筹措到足额的资金投入到项目建设中去，不会产生由于资金短缺而影响项目建设，也不会出现大量资金闲置而出现增加资金成本的情况。
（二）融资管理是房地产企业项目成本的重要影响因素
房地产项目的成本主要包括土地出让金、设计勘察费用、建筑安装等工程费用、水电煤通信等配套费用，投入项目的资金数额巨大，单靠房地产企业的自有资金往往难以为继，一般投入项目的大部分资金都是通过对外融资筹措的，财务费用也就构成了房地产项目成本的重要组成部分。所以，通过合理的融资规划，筹措到合适的、成本较低的资金，对降低房地产项目的开发成本发挥着重要的作用。
（三）融资管理是房地产企业降低财务风险的重要手段
房地产业是一个资金投入大、回收周期长的行业，并且由于房地产企业开发项目的资金大部分是通过外部融资获得，所以，在房地产项目开发建设过程中存在较大财务风险。由于房地产企业对外借入的资金都规定了严格的还款期限和还款金额，如果房地产企业负债较多，同时没有经过良好的融资规划，就可能导致不能归还到期的借款本息，产生财务风险，影响房地产企业的预期收益与声誉，严重的甚至危及房地产企业的生存。
二、房地产企业融资管理的困境及其成因
（一）房地产企业融资管理的困境
1.房地产企业资金需求量越来越大。目前，随着国家对房地产项目的安全、环保等方面提出更高的要求，而新技术、新材料的应用，都在无形之中增加了房地产投资成本。同时，随着房地产项目土地出让金、建筑原材料价格和人工成本的大幅增加，使房地产企业进行项目开发建设的资金需求量越来越大。
2.房地产企业资金来源有限。如果房地产企业开发房地产项目需要的资金来源渠道比较多，就能够缓解或减少房地产企业面临的较大的资金压力。但是，国家对海外资金进入我国房地产市场制定了一定限制条件，减少了我国房地产企业的资金来源。由于房地产企业的资金来源有限，有些房地产企业为了尽快变现以回笼资金，就必须加快施工进度，或使用一些技术标准不达标的材料降低开发成本等，这样都会使房地产项目的质量难以得到保证。
3.房地产企业融资渠道比较单一。目前，虽然房地产企业的融资已经拓展到了资本市场，比如发行公司债券等方式募集资金，但是现阶段房地产企业主要的融资渠道还是通过银行借款来筹措资金，融资渠道比较单一。通过银行借款进行融资，虽然具有手续简便、成本可控等优点，但是随着房地产行业融资规模越来越大及市场竞争加剧，也出现了房地产行业过于依赖银行借款而产生的金融风险等一系列问题。
4.房地产企业融资难度不断加大。近年来，由于我国房地产市场整体不太景气，再加上国家实施的较为严格的宏观调控政策，使得银行等金融机构提高了对房地产企业的风险研判和预警，对于房地产企业，尤其是中小房地产企业的融资审查与核准也更加严格。同时，资本市场对于房地产企业的直接融资也没有打开大门，这就造成了房地产企业，尤其是中小房地产企业融资成本的上升和融资难度的加大。
（二）房地产企业融资管理困境的成因
1.房地产行业进入开发的调整期。1998年实施房改政策以来，我国房地产行业焕发了蓬勃生机，使人民的生活环境和居住环境取得了很大改善。但是，由于规划理念和地域发展不平衡等因素的制约，我国出现了房地产项目遍地开花的现状，并且大量建造的是毛坯房，科技含量低、建造质量不高等。由于缺乏必要的标准和约束，一些房地产企业推向市场的精装修房也存在装修材料以次充好、不环保等问题，产生了很多开发商与客户的矛盾。房地产价格非理性的上涨及大量空置房的产生，给盲目火热的房地产行业降了温，减缓它的发展势头，使我国的房地产行业进入了开发的调整期。
2.国家对房地产行业出台较为严格的宏观调控政策。自上世纪90年代末开始，我国的房地产行业进入了一种井喷式发展的阶段，使房地产市场获得了长足的进步，同时也使我国各地房地产的价格持续快速上涨，许多地方的住房价格远远超过了普通百姓的购买能力。在近年来国家对房地产行业进行严格宏观调控的政策背景下，房地产企业的融资渠道进一步收窄，融资门槛进一步抬高，加大了房地产企业融资管理的难度。
3.我国房地产金融市场不发达。在发达国家成熟的房地产金融市场中，除了传统的银行借款外，更多的是通过其他的融资渠道，比如上市、公司债券、股权融资、产业基金、房地产信托等金融产品进行融资。同时，在成熟的房地产金融市场中还有着发达的二级证券市场，既可以吸引社会上闲散资金，使其获得股利回报，又能够解决房地产企业开发项目的资金需求。而我国房地产企业的融资主要是通过银行借款，虽然也有通过信托、基金等渠道募集资金的，但是与整个房地产企业总的融资规模相比，只占较小的比例。而且，截至目前，我国大约30000家左右的房地产企业中，在沪深a股上市的房地产企业只有约137家，房地产企业通过证券市场募集的资金比例较小。
三、针对房地产企业面临融资管理问题的对策
（一）发展房地产金融市场
在成熟的房地产金融市场中，应该是以通过发行债券和发行股票等直接融资为主，辅以银行借款等间接融资。为了解决我国房地产企业面临的融资管理问题，就要从我国房地产业较为混乱的融资市场的实际出发，大力发展房地产金融市场。通过鼓励满足条件的中小房地产企业上市融资，既可以募集到企业需要的资金，也可以提高企业的品牌和知名度。同时，也要加强国家对房地产金融市场的监管，确保房地产金融市场的健康有序发展。
（二）拓宽房地产企业融资渠道
拓宽融资渠道是解决房地产企业融资管理问题的重要保障，在保持银行借款等传统融资渠道的基础上，房地产企业应该积极拓展其他诸如上市融资、股权融资、债券融资、房地产信托融资等融资渠道，使房地产企业募集所需资金时有更多的选择，既降低企业的营运风险，同时也可以分散银行等金融机构的风险。
（三）加强房地产企业融资管理
对融资管理面临的问题，房地产企业需要不断提升自身融资管理能力，加强融资管理。首先，房地产企业要根据公司项目开发计划，科学合理的测算公司在未来一段时间内的资金需求量，进而根据自身的营收情况确定公司的融资规模。其次，房地产企业也要熟悉各种融资渠道的利弊，选择适合自身的融资方式。然后，房地产企业还要加强融资结构管理，充分考虑优化资本结构，降低财务风险和融资成本，促进企业健康发展。
（四）制订房地产企业中长期融资战略
房地产项目开发周期长、资金占用量大，企业在经营过程中承担着巨大的风险，为了解决房地产企业融资管理面临的问题，制订房地产企业中长期融资战略是非常必要的。房地产企业要认真分析、研判市场环境和国家宏观调控政策对房地产业的影响，同时，根据自身条件预测企业未来的发展状况。根据企业中长期发展战略，制订中长期融资战略，既要避免项目开发过程中出现资金周转困难的情况，又要合理安排资金，提高资金的使用效率和效益。
参考文献
[1]张晓漫.房地产企业财务管理存在的问题及对策建议[J].财经界：学术版，2014（19）.
房地产企业的资产管理篇5
房地产企业在日常运营时，一方面要强化内部资金的有效管理，提升资金运用效率，另一方面又要做好资金的使用控制，强化内部资金在运用上的有效性，降低企业的运营风险与提高市场竞争力。
二、房地产业基本特征与资金管理原则
1、基本特征
(1)资金投资大
房地产行业作为资金密集型，项目建设所需投入成本较高。例如，企业在获取土地使用权的过程中，往往需要准备大量的土地出让金，再加上后期的旧房拆迁与项目立项等都需要大量的资金。到了工程施工建设时，其需要垫付60%以上的总成本。
(2)建设周期较长
在房地产项目开发上，一个工程的周期往往较长，一般都需要3-5年左右。因此房地产企业在资金投资上，回笼的时段较长。对企业资金管理与周转来说，其面临的难题与挑战较大。
(3)项目风险较大
房地产企业在进行项目开发时，由十商品销售周期较长，在商品价值体现的过程中存在较大的压力与风险。另外，从最近几年的发展来看，房地产企业由十国家宏观调控政策调整出现问题的案例较多，存在风险较大。
2、构建资金管理原则
(1)合法性
房地产企业在进行资金管理时，由于其属十一种市场行为，即涉及自身的利益关系，又关系到其他经济体与个人的利益，因此一定要遵从国家与地方政府的法律法规，保证资金管理与使用控制的有效性。
(2)适应性
其主要指的是房地产企业在进行资金管理与使用控制时，必须要具备一定的动态可调性，既要满足企业现今的发展情况与市场需求，又要符合未来发展趋势，总的来说就是具备良好的操作性与灵活性。
(3)整体性
房地产企业在进行资金管理与使用控制时，不但要立足现有利益空间，还要符合长期战略发展目标需求;不但满足企业的资金有效管理，还要符合企业的全面管理。
三、房地产企业资金管理与使用控制上常见的问题
1、内部人员的管理意识较为淡薄
房地产企业在我国发展的历史并不算长久，属十改革开放的产物，从其发展历程来看，还属十朝阳行业。但是在近年来，其发展速度可以说是惊人的，在急剧增长的泡沫下，我国房地产企业的资金管理与逐渐暴露出诸多问题，主要包括以下几个方面。一是在理论研究上还极为薄弱，房地产在发展的过程中，与其他行业相比还较为缺乏经验的积累与理论的实践，大部分企业无法认识到资金有效管理与使用控制的重要性，再加上领导层在理论与经验积淀上明显不足，因此容易忽视资金管理与使用控制对企业重要性。
2、缺乏完善的内控管理制度
国家宏观调控与经济政策作为房地产行业较为重要的影响因素，其在出现调整或者市场出现供求变化时，企业在资金管理与使用控制上往往需要作出及时的调整，积极迎合国家政策与市场情况，减少企业发展的阻力。但是在实际情况中，我国部分房地产企业对十资金管理还较为缺乏资金的内控制度，部分企业虽然已经有所涉及，但是其执行力与可行性上严重与实际不相符合，因此需要不断的完善工作。
3、资金监督力度不足
目前，我国大部分房地产企业在资金监督上的力度明显不足，从实际情况来石，这主要是因为在资金管理上缺乏权威的内部控制体系，因此在资金管理与使用控制时容易出现形式主义，通过合法手段掩盖非常资金运用的事实;部分房地产企业即使建立了相应的资金内控管理体系，但是由十资金属十敏感事物，往往由高级领导层直接管理，下属机构则缺乏足够的管理权限。由此也就容易导致管理层面的不科学，在监督上严重的缺失。另外，在房地产企业中，难免会存在部分财务人员职业素质低下的状况，对企业资金管理与使用控制流程不够熟悉，因此在进行监督工作时，无法保证各项制度与程序的具体落实，削弱了房地产企业资金有效管理的标准。
4、融资模式过十单一
对十我国房地产行业来说，由十存在项目投资周期长、成本大以及资金回笼时间长等特征，大部分企业在运营资金的管理上需要外部输血，这可以说属十一个行规与畸形的发展模式。相对来说，企业在资产负债过高时，其资金流转压力将急剧增大，企业在运营时稍有问题都有可能导致破产。
四、加强房地产企业资金管理与使用控制创新的相关措施
1、构建资金预算体系
通过构建资金预算管理体系，可以强化房地产企业在资金管理与使用控制上的筹集、支出以及回收等工作，属十房地产企业资金管理与使用控制关键手段。因此，房地产企业可以构建多级别、多层次的资金预算管理体系，在各部门与项目单位上设立主要负责人。具体工作主要包括以下几个方面:
(1)构建多级资金预算管理机构
在房地产企业资金管理与使用控制时，为了确保预算管理体系可以真正体现出实效，可以在遵从企业内部资金管理的基础上，构建多级别与多层次预算管理机构，强化房地产企业内部资金管理责任的层级分明，使每一项资金的运用都简单、明了。
(2)落实具体责任与义务
在房地产预算管理上，由十所涉及的环节与事项较多，因此在实际工作中较为复杂。在实际工作中，一定要落实相关责任与义务，使每一个人与部门在权责层面分明，确保资金预算管理工作的高效运行。
(3)确保资金预算制度的有效执行
对十房地产企业的资金管理与使用控制工作来说，在构建预算管理体系后，一定要强化资金预算制度的重视力度，根据不同时期预算管理的实际内容出发，要求各部门与项目单位严格执行，保证资金管理与使用控制可以取得较好的效果。
2、完善资金风险防范措施
房地产企业在进行资金管理与使用控制时，对资金风险的管控一定要提高重视力度。对十房地产企业来说，资金周转灵活与安全在很大程度上影响到企业项目开发效益。
3、提高资金使用的创新渠道
(1)引进银行信用，提高资金融通
信用证是房地产企业在日常经营业务活动中经常使用的一种融资和规避风险的业务，国内信用证主要是利用银行信用作为中间担保，以银行的信用来弥补商业信用的不足，规避企业结算业务中的资金风险，提高企业资金的周转和融通。房地产企业在资金管理与使用中，考虑到企业自有资金的不足，企业通常需要通过银行贷款等方式进行资金融通。
(2)构建资金回流机制，强化资源优化升级
对十房地产企业来说，由十其项目资金的投资规模较大，资金回收速度却相对较慢，因此确保企业可以及时完成资金回流，是整个企业获取经济效益的核心部分。相对来说，房地产产品在推销的过程中，较为容易受到市场行情、政策制度以及经济条件等因素的影响，因此需要房地产企业掌握市场行情动态，及时完成价格的调整与促销。
4、加强内部监管力度
房地产企业在资金管理与使用控制时，内部监督属十一项较为管用的手段。在具体工作上主要可以从以下几个方面进行。
(1)完善内部监管体系
房地产企业在资金管理与使用控制时，内部监督体系主要可以重点监督企业资金的具体流向与融资渠道，保证资金在使用的过程中处于合理范围。另外，资金监督与分析报告还可以为房地产企业高层领导的决策工作提供一手资料。
(2)完善资金使用制度
房地产企业在进行资金监督工作时，完善的使用制度在任何时候都是企业监督管理的重要依据，可以确保企业资金使用具有严格的规范性。
房地产企业的资产管理篇6
关键词：房地产企业资金管理成本控制
相对于其他行业来讲，房地产行业所涉及到的资金规模较大，整个建设开发周期比较长，并且具有一定的风险性，在具体的管理调控上也相对较为困难。在它的内部管理工作中，所涉及到大量资金的项目比较多，而这些资金的来源也主要是以银行贷款和其他金融机构筹资为主，利息率比较高，会对房地产企业的经营管理带来一定压力，这就需要房地产企业在资金管理上有严谨认真的态度，做好开发成本的科学规划，提高资金管理水平，并将它和成本控制相结合，这样可以大大降低开发成本，实现各项资金支出的科学合理，使资金利用率得到保障，从而带动建设效益的最大化。
一、当前房地产企业资金管理和成本控制的现状
（一）忽视事前控制
当前很多房地产企业在成本控制上，大多将重点放在施工建设阶段，而忽视了其他环节，例如设计阶段、后期维护阶段等。众所周知，设计阶段的成本控制会直接影响到整个项目的成本预算，在这一阶段会对各个环节的资金使用量有一个大致的规划，因此，对于房地产企业来说，就要在设计阶段做好成本控制工作，将其作为重点来抓，可以将成本的管理控制和项目设计相结合，保证设计方案的科学合理，但是，就目前房地产行业的发展现状来看，很多房地产企业在成本控制上，没有看清事前控制的重要性，使得后期具体管控活动并不具有针对性和计划性，造成资金的浪费。
（二）成本管理体系不完善
受到我国经济发展的影响，我国房地产行业的起步比较晚，很多房地产企业在成本管理和控制上还没有形成一个科学方法。对于成本管理的信息化程度也很低，缺少一个相对较为合理的成本管理和控制系统，这样就很难实现既定的成本控制目标。与此同时，我国的房地产企业还没有形成一个健全的成本管控系统，很难在第一时间对项目成本进行实时跟踪和反馈，甚至于有的房地产企业盲目借鉴国外先进企业的成本管控方案，没有考虑到自身的实际情况，导致成本控制难以发挥应有作用，除此之外，具体的惩罚措施方面也没有明确的标准，缺少对成本控制实际情况的考核。
（三）规模化开发增加资金管理压力
规模开发在房地产企业中具有很大利用价值的，如果正确合理利用则可以给企业带来效益。如企业的资金相对比较充裕，可以实现多个项目在同一时间进行开发，规模开发会有效降低开发成本。例如规模开发会提高增加材料和设备的使用效率，在其他环节也会因为规模开发而减少成本支出，例如规划环节、设计环节以及销售环节等等。但房地产在进行规模开发时，一旦缺少了对资金流的科学化管理，就会导致企业面临较大的资金风险，如所贷的贷款金额占有很大比重，这就很可能会因为建设周期的延长而增加企业的资金管理压力，甚至出现资金链断裂风险，致使企业陷入经营危机。
（四）资金配置和成本控制的不协调，容易受到宏观政策影响
房地产项目的周期性是其具有特点，从项目设计到最后竣工，中间涵盖的时间比较长，整个项目过程中的所花费的成本费用比较多，也会受到很多方面因素的影响，例如施工材料价格、房地产行业行情以及政策变动等等。当前房地产行业正处于稳定发展时期，施工材料和施工费用有一定涨幅，再加上国家出台的相关政策，使得房地产企业的资金配置很难保证和成本规划相一致，两者之间会有一定的差异性。除此之外，如果宏观调控政策紧缩，就会对房地产企业的资金来源造成直接影响，这对房地产企业来说会在财务管理工作开展上带来很大经营风险。
二、房地产企业加强资金管理和成本控制的措施
（一）提高项目规划的科学性，做好成本估算工作
在建设项目开发阶段，房地产企业需要对项目建设所需要的成本进行预测，同时也要对开发项目的市场定位进行预估，在规划设计阶段将成本控制规划融入其中。通常情况下，成本的节约需要在设计阶段进行体现，并将其细化，这样可以节约不必要成本投入。企业内部各个部门也要加强和成本管理人员的交流，对各个环节的成本费用做出合理估计，从而使企业的管理层可以对整个项目的资金规模做到心中有数，制定正确的资金管理决策。与此同时，管理人员还要结合企业自身实际对项目工期进行合理安排，保证项目的各项工作可以稳定有序进行，从而使总成本得到有效控制，在融资渠道选择上也要与自身所需相符合，确保资金流的合理。
（二）做好项目建设的进度安排和资金支付
在项目建设过程中，企业要对资金变化和成本控制情况实时了解，从施工进度和资金额度两方面来实现对整个项目的管控。在施工进度方面，要制定合理的资金预算来确保项目的顺利进行，依据项目的开况和整个企业的资金状况，科学管控日常资金的流动；而在资金额度方面，要对承包商进行严格监督监管，实现以最少的资金投入提高工程质量。对于财务管理部门来说，要提前做好财务预算工作，对施工中各个项目的进展状况有及时掌握，了解资金的实际运转状况，科学合理安排各个项目所需要的资金量。
（三）构建完善的成本管理和控制体系
在构建成本管理和控制体系时，要把成本管控理念贯穿到整个项目建设中，对于预算规划和实际建设之间出现的差异要及时跟进，分析原因并采取措施解决，实现成本的最小化。同时还要带动企业员工参与到预算管理和成本管控工作中，在工作中形成完整的成本管控机制和监督考核机制，实现权、责、利的统一，并将成本管控指标纳入到员工考核体系中，制定严格的考核制度，这样可以在整个企业中强化成本管控意识，激发员工参与到成本控制中的积极性，从而使企业更为高效的开展成本管控工作。
（四）坚持全局观念，实现资金管理和成本管控的有机融合
要实现资金管理和成本控制的有机融合，不仅需要有全局意识做指导，而且还需要内部各个部门之间加强协调配合。对于财务部门来说，一方面要对企业自身运营所需要的资金进行科学管理，另一方面还要对未来发展可能所需的资金量进行预测，如果是同时进行多个项目的企业，资金投入量就会比较多，这就需要企业加大融资量，还要避免占用过多资金而引起较多的资金成本支出，造成资金链断裂风险。在融资过程中，需要按照项目周期的具体情况选择合适的融资渠道，在确保项目正常进行的同时还要尽可能的减少资金成本量，节约利息支出。此外，企业在发生借款行为时，要尽可能以短期借款为主，在及时偿还之后再开始进行下一批的短期借款申请，这样可以保证企业在金融部门中具有很好的信誉度，也可以节省贷款费用。
三、结束语
在国家宏观政策调控下，我国的房地产行业发展越来越理性。对于房地产企业来说，要在这种新环境下实现新的发展创新，就要加强内部管理，尤其是资金管理和成本控制两方面内容，要将两方面内容有机融合为一体，并贯穿于整个项目建设过程中，从而提高资金利用率，降低成本支出，使企业获得最大的经济效益。
参考文献：
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[4]郑瑛.房地产企业资金管理与成本控制探析[J].改革与开放，2012，（02X）：98-99
房地产企业的资产管理篇7
关键词：财务管理房地产资产运营转型
房地产企业是我国支柱型企业，房地产企业直接占GDp的比重高达6%由此可见其对于我国经济的重要性。随着我国营改增的税务政策调整以及公允价值计量模式的推行使得我国的房地产行业正在面临着一场比变革，其资产运营模式正在逐渐转换由原本的中资产模式走向轻资产模式，这种模式的转变与财务管理是息息相关的，因此我们必须对财务管理的房地产企业资产运营模式的转型进行深入的分析从而找到影响其转型的各类因素，今天笔者就和大家来谈一谈关于财务管理的房地产企业资产运营模式转型的相关话题。
一、资产模式概述
（一）重资产运营模式
重资产运营模式就是指在企业内部的财务结构当中资产负债中其固定的投资比例较高的资产结构，这种资产结构如果放在产业准入门槛高、市场需求量大供给小于需求且竞争压力不大的情况下哎是非常容易盈利的，但是如果市场是处于饱和状态的，从而使得供大于求那么总资产模式下其大量的固定资产投入就回是的其资金无法在短时间内进行回笼，使得其现现金流极具缩小最终十分容易造成资金链断裂。
（二）轻资产运营模式
轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就诶够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入U降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。
二、影响房地产企业资产运营模式的主要因素
（一）土地成本因素
我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控这些因素都是的土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间成出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本极速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少很可能会导致企业资金链断裂。
（二）楼盘库存压力因素
近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。
（三）现金流因素
房地a行业属于一个资金密集型产业，并且其资金运转的周期较长通常需要3年以上的时间才能够进行一次资金回笼，而在项目建设的过程中是需要持续投入的，任意一笔资金无法到位都可能使得整个企业出现财务风险发生。
三、房地产转型的成功案例
凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业，其目前已经成功的进行了转型，由原本的房地产开发企业（重资产结构）转换为了房地产投资企业（轻资产机构），在其转型过程中同样受到了各类因素的影响，但是凯德通过拍卖非核心业务和资产来弥补核心资产产生的债务，成功地进行了转型。在转型期间也遭遇过财务数据下降的情况，但是其坚定地从原本的香港模式转为美国模式，在房地产土地价格较低时买入土地进行储备，再在房地产市场回暖趋于繁荣是卖出土地，从而获得差价进行盈利，这样的轻资产运营模式使得凯德的利润回报大大提升，而财务风险却大大降低。
四、结束语
对于我国而言房地产企业资产运营模式的转型已经是一个势在必行的趋势，我们必须对影响其转型的各类因素进行了解和控制，使得我国房地产行业能够在财务风险最低的情况下实现成功转型。
参考文献：
[1]黄荣.中粮甩卖君顶酒庄积重难返重资产模式成掣肘[n].中国经营报，2016-05-02
房地产企业的资产管理篇8
【关键词】新常态；房地产企业；资金管理；策略
新常态主要是指社会经济由之前的高速增长转变为中高速增长，经济增长方式由过去的靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。房地产企业开展经济业务过程中，需要大量的资金流转，为了推动生产经营工作的有效运行，保证资金高效使用，减少资金成本，提高资金的安全，企业应构建完善的资金使用和管理制度，加强各项资金收支的审批，从而促进资金有效使用。
一、房地产企业资金管理中存在的问题
1.高负债
对于资金密集型特征突出的房地产企业而言，所有项目开发前期都需要投入巨大的资金，很少有房地产企业可以凭借自身的自有资金开展运营活动，我国在房地产企业的ipo和股权再融资方面有着较高的要求，出于对有效融资的考虑，多数房地产企业均采用银行借款这一渠道来获取所需的资金，这样一来就使得房地产企业面临严重的负债率。从相关统计数据中看到，国内房地产企业的负债率已经达到了70%左右，更有甚者达到了90%。由此可见，虽然房地产企业的利润可观，但面临的风险也非常大，在这么高的负债率下，一旦国家相关政策及房地产市场价格出现变化，那么就阻碍了资金的及时回笼，难以按期偿还债务，严重影响了房地产企业的稳定发展。
2.融资形式过于单一
由于受到了国内资本市场发展的限制，房地产企业融资市场的前进步伐也较缓。实际融资过程中，广泛采用短期和长期银行贷款的形式，而由于我国企业债券市场发展缓慢，房地产企业无法利用发行企业债券的方式筹集所需资金。随着国家监管部门对房地产企业上市控制的越来越严格，导致一些房地产企业无法通过发行股票的方式来获取所需资金。大部分房地产企业注重短期的融资方式，不仅融资风险系数大，面临严峻的偿债压力，而且还影响了房地产企业资金的顺利运作。
3.资金回款问题
现阶段，房地产企业的重大资金回笼主要来源于楼盘销售回款，而在房地产企业的销售方面，只有在形式好、宣传推广力度大、促销方法多样化的情况下才能实现资金的大量回笼。实际中，如果政府明确提出限价、限购等要求，并且还制定了预售资金监管制度，那么就会影响房地产企业资金的有效流通。房地产开发商存在资金回笼不及时、回款不稳定等问题时，会加剧房地产企业的资金压力，更有部分企业无奈之下通过降价来提高资金回笼速度。
二、新常态下加强房地产企业资金管理的策略
1.加强开发项目的可行性研究
房地产开发周期长、投资大，潜藏巨大的经营风险，所以应在明确投资开发经营项目阶段，先掌握了解投资项目的背景情况，防止发生产权问题，提高投资回收率。同时深入市场调查，主要对项目所处地区的人口发展、经济发展、房地产市场等情况进行认真的调查和分析，并进行准确的预测。此外，做好投资项目的分析比较工作，房地产企业应整合各有利资源，致力于开发经营效益高、经营风险低、开发周期短的项目。再有，房地产企业应从项目开发进度的角度出发科学估算需求量，提高项目的运行效率。
2.实现多元化的融资渠道
具体有以下这些渠道：
银行贷款：是一种债务性融资和间接融资。房地产企业在还本付息的基础上从各商业银行中获取开发资金，是房地产企业资金的主要来源，有着多样化的贷款形式，如抵押贷款、信用贷款、贴现贷款。房地产信托：以资金信托为切入点，房地产信托主要是信托投资工资实际按照信托的原则，采取贷款或入股的渠道将委托人委托的资金提供给房地产企业，这样多方都能获利。以财产信托为切入点，房地产信托主要是房地产物业的所有人作为委托人把整体物业委托给信托机构来经营管理，然后信托机构再把信托收益交付到受益人手中。和银行贷款相比，房地产信托能很好的节约房地产企业的融资成本，减少财务费用，保证了房地产资金的循环使用及企业的稳定发展。协议融资：国内相关法律法规和司法实践明确提出，企业之间进行的融资视为无效，不在法律保护范围内，但群众和企业间的借贷行为是有效的，不过借款利率应低于银行相同类型贷款利率的4倍。实际中，房地产企业应以银行为中介，通过委托银行贷款的渠道进行融资，这种方式使用较多。另外，由于融资双方自身情况、需求都不同，采用委托贷款的方式并非对所有交易双方的需求都能够满足，所以应根据具体的情况明确具体的交易模式，在科学的协议安排下推动融资活动的顺利进行，保证双方的利益受法律保护。其他融资渠道：如融资租赁、委托贷款、典当方式，这些方式能够满足企业的资金急需。
3.加强资金回收
房屋销售过程中，可能会出现市场行情比预期目标好，也可能出现市场行情达不到预期要求。但不管是哪一种，房地产企业都要深入了解市场行情，加强开发建设成本、销售成本等房屋销售成本的核算工作，同时想尽办法提高房屋的销售量，从而及时收回资金。在房屋销售阶段若存在销售低谷现象，房地产企业此时应深入分析市场行情，准确掌握市场是否会在短期内反弹，若存在反弹的可能，且反弹后产生的收益比等待时产生的资金成本高，这个时候只要耐心等待一段时间即可。若短期内不会出现反弹，房地产企业就要根据当前的市场情况，尽快将房屋销售出去，及时收回资金，从而降低自身的损失。
4.加强资金风险管理
房地产企业资金风险涵盖了：使用风险、在途风险、或有风险。其中，资金使用风险指的是企业投资风险，该风险可事先进行控制，所以加强此类风险的事先控制至关重要，做好投资项目的可行性研究，项目评审必须具备较高的专业水平，尽最大可能降低预计风险的发生率。资金在途风险属于资金结算范畴发生的风险，因此应科学选择结算票据。企业在同城结算业务中通常采用“贷记凭证”、“转账支票”的结算方式。资金或有风险体现在公司为其他企业提供担保而产生的或有负债，涉及贷款担保、业务担保等方面，对外担保企业应具备健全规范的审批流程。
5.设置专门的资金管理信息化平台
以资金管理为基础构建房地产企业资金管理信息化平台，将资金收入与计划作为主体部分，促进统一的接口和各分公司系统的有效联接。该平台能够对企业内部资金的收入与计划过程进行有效管理，同时也可自动查询余额及报表汇总。在资金管理信息化平台中，集中对资金的流入流出进行了控制，并且还及时跟踪了整个资金的流向过程。实现资金的统一拨付与计划、办理企业间往来结算，达到了一体化管理的要求，促进了信息的有效传递，保证了资金的科学使用。
三、结论
综上所述可知，随着经济新常态时期的到来，以及房地产市场、政策的不断变化，房地产企业应与时俱进，通过各类方式手段加强资金管理，全面发挥整体资金优势，从而保障资金的有效使用，实现房地产企业经济效益最大化。
参考文献：
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房地产企业的资产管理篇9
首先本文从理论上分析了房地产行业管理层特征与企业资金使用效率的关系。然后选取136家房地产行业上市公司作为研究对象，以管理层薪酬、管理层规模、平均学历和管理层持股数五个特征为视角，对管理层特征与企业资金使用效率的关系进行实证研究，采用了相关性统计分析和多元线性回归分析的方法对研究理论进行实证检验，最后得出结论。
关键词：房地产业；管理层特征；企业资金使用效率早已成为国内外学术界探讨的重要话题
一、房地产业上市公司资金使用效率评价体系构建
（一）房地产企业绩效指标体系分析与构建
本文从盈利能力、营运能力、偿债能力、未来发展能力四个方面，选取了12个变量。净资产收益率、每股收益、净现金流量、存货周转率、总资产周转率、应收账款周转率、流动比率、速动比率、资产负债率、营业利润率、净利润增长率、总资产收益率。
（二）分析验证
Kaiser给出了一个度量标准：在0.5
（三）因子提取
二、实证研究
（一）管理层薪酬对企业资金使用效率（F）的影响假设
由委托理论，股东是公司的所有者。公司业绩与高管持股部分的薪酬紧密地联系在一起，这样公司的高级管理人员会为了通过持股的方式多获得收益提升公司的绩效。因此提出了假设：
H1：我国房地产行业上市公司管理层薪酬总额（a1）与公司资金使用效率正相关。
H2：我国房地产行业上市公司前三名董事薪酬总额（a2）与公司资金使用效率正相关。
（二）管理层规模对企业资金使用效率的影响假设
管理层规模是指组成管理层成员的数量。合理的管理层规模，不但能提高管理层决策的效率，而且还能提高企业绩效。本文提出第四个假设：
H3：管理层规模（a3）与企业资金使用效率之间存在负相关关系。
（三）管理层平均学历对企业资金使用效率的影响假设
这一指标是运用Likert五点正向计分法将高层管理人员的学历分别赋予1至5分，以此表示不同的学历水平，见下表：
提出假设：
H4：管理层的平均学历水平（a4）与企业资金使用效率之间正相关。
（四）管理层持股金额对企业资金使用效率的影响假设
H5：管理层的总持股金额（a5）与企业资金使用效率之间存在正相关关系。
H6：公司规模（B1）与企业资金使用效率之间存在正相关关系。
本文用资产负债率来衡量企业面临的财务风险。提出假设：
H7：资产负债率（B2）与企业资金使用效率之间存在负相关关系。
（五）研究模型的建立
在前文假设的基础上，以企业绩效综合指数F作为因变量，以a1、a2、a3、a4、a5作为自变量，控制变量为B1、B2，建立多元线性回归方程，运用SpSS19.0，选用参数检验来确定其相关显著性。多元回归模型为：
（六）相关性分析
本文通过运用Spss19.0统计软件，在1%的显著水平上，房地产企业资金使用效率与管理层薪酬总额、前三名董事薪酬总额存在显著的相关关系。与管理层规模不相关。与管理层平均学历存在相关关系，与管理层管理层的总持股金额不相关。与资产负债率和公司规模都没有显著相关性。
（七）多元回归分析
说明：从表4.5看出，回归方程是显著的，通过了F检验，说明该回归方程有意义。可以看出：
1.管理层薪酬和前三名董事薪酬总额通过了显著性检验，即假设H1、H2成立。
2.管理层规模没有通过显著性检验。假设H3不成立。
3.管理层的平均学历通过显著性检验，即假设H4成立，而管理层的总持股金额不存在显著相关性，即H6不成立。
以管理层薪酬、管理层平均年龄、管理层规模、平均学历和管理层持股数五
三、结论总结
（一）管理层薪酬对企业资金使用效率影响显著
管理层薪酬和前三名董事薪酬总额变量与上市公司资金使用效率正相关，说明我国上市公司的薪酬激励在一定程度上能够激发管理层工作的积极性，从而促使高管人员积极、努力地工作，从而实现自身人力资本价值的最大化。
（二）管理层规模对企业资金使用效率影响不显著
管理层规模变量与上市公司资金使用效率没有显著相关性。
（三）管理层平均学历对企业资金使用效率影响显著
管理层平均学历与企业资金使用效率呈现正相关关系，说明随着我国公民受教育水平的逐年提高，管理层人员的整体学历水平也有所提高，管理层人员学历结构的改善有利于提高企业资金使用效率。
（四）管理层持股金额对企业资金使用效率的影响
管理层的总持股金额对公司资金使用效率没有呈现显著相关性。
四、建议
基于本文的研究结论，提出如下建议：
（一）完善上市公司管理层的激励制度
由研究结论可知提高管理层薪酬和监事持股可以提高上市公司资金使用效率，因此上市公司应建立有效地管理层激励机制来加强上市公司治理，提高上市公司的治理水平。本文认为可将短期激励与长期激励相结合。
房地产企业的资产管理篇10
【关键词】企业整体优势；房产资源；合理配置
企业是资源的综合体，企业的发展所带来的不仅仅是经济效益，也呈现出企业的发展能力。无论是资源，还是能力都是不可替代的。企业的资源和能力主要包括企业管理方法、企业管理系统的组织流程。企业要发展下去，对于企业内部资源进行有效配置以及做好内部各项资源的整合工作，可以提高企业资源的可利用率。能够在企业正常运行中，对已经实现资源整合的资源进行优化，以使企业的资源能够获得竞争优势。此外，还要充分地利用企业的外部资源，在协同内部资源的同时，还可以使企业内部资源所存在的潜在竞争优势充分地发挥出来。
一、企业整合优势体现在内部资源的有效整合
对于企业资源整合的研究，从后勤资源整合的角度来研究，要对于企业的传统资源与新资源进行整合并优化配置，实现具有创新意义的资源整合。如果说企业实现资源整合是实现优化配置的前提条件，那么，要更好地实现企业资源重组就要建立起新的管理理念，以将整合的资源更好地实施。
（一）企业内部后勤管理的房地产管理
国有企业在后勤管理服务中，主要承担着更多的社会职能，以解决国有企业的各项社会负担。后勤单位的房地产管理是企业的后勤管理中的重要组成部分。企业整体业务的整合划转，使企业将这项内部资源落实到物业管理当中，对于办公环境、住宿条件以及生活场所等等，都承担着重要的管理职责。企业后勤单位的房地产管理主要涉及到员工宿舍、员工住宅和员工办公用房三个方面的内容。员工宿舍所采用的是集中管理分区域负责制，对于日常的内部管理实施必要的监督工作，并将企业的有关政策落实到位。具体而言，各区域负责人需要对工作区域内的住宿合理安排，同时对各项工作情况都要记录下来，做好日常调配及物品保管工作，特别要注意监督好日常各项工作的进展。
对于员工住宅的管理，是为员工分配住宅，并对住宅小区的各种物业服务进行监督管理，包括对于住宅楼的养护修缮、小区绿化，各种基础设施的完善等等。为了改善住房管理效率低下的问题，将传统的账簿式管理加以取缔，采用信息化管理模式。建立一个统一的职工住房管理信息平台，可以让企业职工掌握并参与到企业房管理工作中，以对于房产管理工作起到监督的作用。
员工的办公用房管理主要是办公用房的档案管理，内容主要包括公用房的来源、建筑设备设施以及设施的维修等等，对于办公房建立归口管理，并将企业办公用房的资料数据库建立起来。
（二）企业内部房地产资源合理配置
企业内部的房地产，就是主要用于促进企业的各项生产经营活动，并推动企业的持续稳定发展。企业内部的房地产对于企业的经济效益会产生一定程度的影响，但是，房地产在企业中的威力在于，其会对于企业的经济效益以及未来的发展造成影响。
企业内部房地产的一种管理方法，是充分地利用合理的经营活动，与职工之间建立起面对面的交流。相比较于投资性房地产，企业内部的房地产存在着一定的特殊性，其作为房地产行业市场中的主要组成部分，主要是针对企业实际情况，对于企业内部的房地产资源进行合理配置，以将企业的整体优势凸显出来，促进企业内部资源整合，同时根据企业合理经营的需要，还要对企业内部的房地产管理实施优化。企业内部房地产的另一种管理方法，就是为了维护企业的发展，并获得良好的企业经济效益，就要在企业与员工之间建立起沟通交流的平台，比如企业后勤的经营场所和活动场所等等，都是基于经营状况而建立起来的。与投资性房地产有所不同，企业内部的房地产管理在成本上，主要来源于企业的日常管理经费，并且不会建立起房地产战略。
二、企业内部资源整合实现整体竞争优势
（一）企业是资源的集合体
在企业生产经营的过程中，各种企业资源的投入都是为了提升企业的生产效率和经济效益奠定基础。包括企业的组织过程、信息和知识等等，都是企业实施战略的基础。对于一个企业而言，企业是资源的集合体，其中所涵盖的每一种资源都发挥着各自的作用。从更新的角度对于企业资源进行划分，可以将其按照整体的竞争优势划分为传统的企业资源和新的企业资源。传统的企业资源包括自然、物力和普通的人力资源，其提供给企业以比较性的竞争优势。新的资源则更具有竞争性，主要体现为传统资源之外的无形资源，包括信息资源、知识资源以及教育资源等等，以边际收益递增的优势为企业持续不断地输入竞争元素。相比较于传统的资源，新资源更具有独特的经济特征。
从复杂科学理论的角度而言，企业资源整合不仅仅局限于企业的传统资源内部资源的整合，还包括企业所在区域以及一切可利用的外部资源的整合。按照资源整体的系统化思维模式，主要是对于资源整合问题以系统化思考，利用模块化、结构化的思维方式对于企业的资源整合问题进行分析，以将企业资源配置进行优化，通过发挥企业资源的协同效应，使企业的产出效率和所获得的效果得以改善。
（二）企业内部资源整合的内容
以企业内部房地产经营为例。与投资性房地产有所不同，企业内部的房地产虽然是房地产市场中的一部分，但是属于企业的经营设施。从企业管理的角度而言，企业内部的房地产几乎不会像投资性房地产一样建立房地产战略，因为其作为企业内部结构，往往被看作是企业管理中的一部分，当然企业内部房地产的支出也被看作是日常的管理费用支出。
从企业经营的角度而言，企业内部房地产的存在没有被看作是主营业务，因此企业的管理者并不会将注意力集中于房地产管理。与此同时，企业内部房地产还被看作是企业发展中的一项战略性资产。根据调查显示，企业所拥有的固定资产中，房地产一项就占有四分之一，甚至于达到近一半。一些企业的内部房地产所占资产比重之大，甚至于对于企业的经济效益会产生一定的影响力。在现代的企业管理当中，企业内部房地产对于企业的生产效率以及企业员工的满意度会产生巨大的影响。对于企业的房地产资源进行合理地整合，将房地产资源管理作为后勤管理服务中的重点资源项目，以充分体现后勤资源管理力度。但是从目前的企业管理而言，企业管理者将更多的注意力集中于企业的营销、人力资源、物流信息以及财务管理等等与企业生产经营主业具有直接关系的资源，而忽略了企业内部的房地产资源的重要性。
（三）实现企业内部房地产资源与传统资源的整合
将房地产资源作为一项新资源纳入到企业资源管理范畴，对于该项资源高效配置，并合理地开发和利用，提高企业的经济效益，增强企业的行业竞争力具有非常重要的作用。企业内部房地产的优势还不仅在于此，将其综合于传统资源当中，能够更好地发挥资源配置，通过与传统资源的协同，会发挥更高的产出效率。房地产资源可以促进企业传统资源的使用效率，而传统资源对于房地产资源具有支撑的作用。比如，传统资源具有自身的优势，其是维持企业生产和发展的宝贵财富，而房地产资源的合理利用，则可以形成更多的隐形资源，以促进企业传统资源更为合理地配置和有效利用。
另外，企业内部的房地产资源本身也是一个开放的系统，其作为房地产市场中的一部分，还要与外部的房地产资源进行交流。因此，企业内部的房地产资源在对于企业资源进行整合的过程中，还会促进企业的传统资源与后勤其他资源形成新的资源结构整合。从而将企业原有的平衡状态打破，以促进企业适应新的市场变化，并提升战略性能力。将与其内部的房地产资源与后勤管理范畴中的其他资源之间建立起互动关系，企业可以利用房地产这一优势与其他后勤资源合理配置，以获取更新的资源信息，并对于从外部获取的信息和知识进行优化整合，根据企业实际需要建立起新的资源管理系统。当这些新获取的资源被整合到企业资源管理体系中之后，就意味着企业将内部资源与外部资源之间建立起密切的关系，使得资源结构更为合理化，并形成更为强有力的竞争优势。另外，运用企业内部资源的合理配置，在建立起企业整体优势的同时，还可以促进企业预测未来的发展方向，并以此为目标实现新的资源开发和利用。此时，企业内部的房地产资源将会发挥新的优势。
三、企业内部房地产管理促进企业整体优势的实现
做好企业内部房地产管理工作，可以为企业创造一个和谐的工作环境，特别是经过房地产资源整合后，合理配置企业的办公用房，为员工提供住房信息服务，并提供良好的员工宿舍管理服务，可以起到稳定人才的作用。将企业内部的房地产管理进入到企业环境建设当中，并根据企业的需要不断地调整房地产内部的资源，注入新鲜的血液，以为企业带来新的生机和活力。调整好企业内部资源，将人力资源与房地产内部资源战略相整合，使企业的各项资源充分整合，在提升企业的运营效率的同时，还可以为企业吸引到更多的人才。
（一）将企业内部房地产打造成为企业品牌宣传途径
企业内部的房地产是企业与客户之间建立沟通的场所。将企业内部房地产打造成为企业文化品牌，不但可以传递企业营销信息，而且还建立起社会信誉度，提高客户的忠诚度，以使企业在顾客的心目中提高满意度。企业只有充分发挥品牌效应，才可以将企业的分销渠道扩展开来。将企业的各项服务纳入到房地产范畴当中，通过内部房地产管理，将该项资源很好地整合到企业的传统资源当中，以获得更好的竞争优势。将企业的品牌效应继续扩展，可以起到广告效应。企业内部房地产可以组织一系列活动，以拉近企业与员工之间的距离。
（二）降低企业的房产使用成本
充分利用企业内部的房地产资源，可以降低企业的房产使用成本，以使企业成本降到最低。当企业内部的房地产进入到房地产运作程序之后，就要充分地考虑到企业产品的生命周期。促进内部房地产资源的有效运作，就要对于房地产的购买以及租赁等等根据企业的实际情况进行选择，并将企业内部各项资源关系调整好。
（三）合理配置企业内部的房地产管理部门
企业的发展类型有很多，这就需要对于内部房地产管理进行适当地调整，包括物业管理的发展方向，对于企业内部房产管理制度的调整以及其与其他企业资源整合效果对于企业发展的促进作用等等，都需要企业房地产管理部门发挥自身的管理职能，以促进企业更好地运作。
在企业内部的房地产管理上，利用企业文化和信息使企业发展的成本降低，从获得经济优势，那么在企业管理上，就需要建立较为完善信息管理系统。建立企业内部的房地产信息系统，就需要企业对于有关数据有所掌握，制定房地产战略。一些房地产市场信息都将成为必要的参考项，比如房地产位置、如何使用房地产资源。参与该项目的企业员工人数，所投入的成本占有投资比例。所有的这些数据都被纳入到企业内部的房地产信息系统中，并做出战略性调整。将企业内部的房地产管理与服务供应商之间建立起合作关系。建立企业外包，是企业房地产服务内部资源管理的未来发展趋势。以外包的形式将企业内部的房地产资源与房地产建立起关联，从而使企业获得大量的房地产信息，以利于企业内部房地产实施动态化管理。
结论：
综上所述，企业的现代企业管理中，要发挥企业资源的整体优势。房地产资源作为企业内部资源，就需要与企业传统资源合理配置，将企业内部的潜力资源挖掘出来，以提高企业的竞争力。企业要发展，就要对于企业内部的资源进行整合，以实现资源的协调统一。企业内部房地产管理可以通过信息的提供，对于企业各项资源实施有效平衡，促进企业内部各系统之间的相互协作，以实现企业的发展并创造社会效益。
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