住房公积金政策调整篇1
住房公积金作为一种重要的金融工具，在最近一轮房地产调控中也出台了系列政策，概括起来主要包括以下三项：
调整住房公积金贷款首付比例：进入 2010 年以来，根据房地产宏观经济调整的要求，部分城市小幅度提高了住房公积金首套住房贷款比例;北京、沈阳、石家庄等城市纷纷大幅度提高二套房首付比例，调整以后首付比例最低为 40%;大部分城市停止发放三套以上住房公积金贷款。2010 年 11月 2 日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》)规定，对第一套房贷按照 90 平方米上下区别分别为不低于 30%和20%;第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50%，停止发放第三套房贷。
上调住房公积金存贷款利率：2010 年 10 月住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，其中规定，从 2010 年 10 月20 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 0.17 和 0.18 个百分点。五年期以下(含五年)从 3.33%调整为 3.50%，五年期以上从 3.87%调整为 4.05%。2010 年 11 月 2 日，《通知》规定，个人住房公积金贷款购买第二套住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。
使用住房公积金建设保障房：2009 年 10 月住房和城乡建设部《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，其中规定：在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将 50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
二、住房公积金调整效果分析
住房公积金政策调整是有利于住房市场稳定的。加强保障房建设，有利于扩大住房供应数量，而且保障房本身价格大大低于商品房价格，有利于住房价格总水平的下降，同时也将极大地打击房价疯狂上涨的预期;调整住房公积金贷款首付比例，尤其是提高二套住房贷款比例和停止发放三套及以上住房的公积金贷款，则会从公积金这个渠道挤出投机需求，确保自住需求;而自住需求是根据自身消费预算约束线作出消费决策的，这种需求与房地产价格成反比，有助于住房价格回调。总体而言，这条政策的作用是降低了住房需求的总量，使得需求曲线向左移动;提高公积金贷款利率，公积金贷款利率提高幅度较小，但提高了贷款成本，有利于减少住房需求。
三、进一步调整建议
1.进一步提高住房公积金存贷款利率
经过 2010 年 10 月的调整以后，住房公积金存贷款利率仍然较低，以五年期住房公积金存贷款利率为例，调整以后存、贷款利率分别为1.91%和 3.5%。2010 年全年官方公布的通货膨胀率已经接近 3.5%，据此判断，则住房公积金实际存款利率为负，而贷款的实际利率接近于零，则意味着购买住房基本上没有利息成本，而存款人的资金则面临着贬值的困境。住房公积金的负利率政策不利于从根本上打击投机需求，因此必须进一步提高住房公积金存贷款利率，至少应该将存款利率提高到 5%以上，对于首套住房申请住房公积金贷款的，应该将贷款利率提高到 8%以上。
2.住房公积金首付比例的调整
进入 2010 年以来，我国全面提高住房公积金购买住房首付比例。有些地方对申请住房公积金购买首套住房的首付款比例也做了相应的调整，有的地方提高到 30%。这种调整实际上是不利于自住需求得到满足的，应该保持对申请住房公积金购买首套住房的首付比例保持不变;而对于购买第二、第三套住房的首付比例则可以进一步提高，这样才有利于打击投机需求，促进住房价格的稳定。
3.使用住房公积金建设保障房的建议
要完善住房公积金建设保障房的制度建设。一方面要加强资金监管，确保住房公积金建设保障房过程中的正确合理使用以及资金安全;另一方面，要通过完善住房公积金参与保障房的机制建设，确保住房公积金能够保值增值。
住房公积金政策调整篇2
关键词:住房公积金供给侧改革贷款比例公积金提取
一、制定公积金开放化缴存方略
对于城镇化建设与社会发展需求，必须认真对待住房市场供给情况，并且协调住房公积金方面的不平衡情况。作为住房金融核心，住房公积金的运行绩效在一些方面存在不足。当然其中主要原因在于运行机制不科学。在公积金绩效管理过程中，存在缴存比例、贷款等方面的差异，导致居民收入在一定程度上差距拉大。对此必须制定公积金开放化缴存方略，在制度改革创新基础上进一步优化。特别是当前住房问题日益加剧，必须增加住房保障重视。改善住房攻击过程中发放住房建设或者相关项目的贷款，选择试点进行住房建设保障。定期对保障对象进行调整，根据住房公积金缴纳规定，在实现事业单位、国家机关住房公积金的全面性覆盖管理。但是因为经济发展差异大，部分地区事业单位，受到各种原因的限制，选择性规避住房公积金的缴存。对此需要调整制度适用范围，真正做到全部就业群体覆盖，并且执行补充住房公积金策略。深化住房公积金改革，拓展住房公积金覆盖面，尤其是地方经济落后的地区，通过住房公积金制度为基础，提高住房公积金管理绩效。住房公积金作为会计核算与绩效考核的重要内容，根据当前住房公积金发展现象，积极对其采取弹性化缴存的方式，贯彻落实国家在住房公积金方面的调整政策。公积金开放化政策的提出，很大程度上减少了公积金绩效管理的比例审核，同时为高收入与低收入群体在公积金方面的限制提供了帮助，科学调整公积金缴存比例，减轻职工缴纳住房公积金压力的同时，为住房公积金绩效治理创造更好的条件。尤其是低收入群体，通过职工缴存、单位缴存比例的调整，更好的满足职工住房需求。
二、调整贷款差异化发放政策
面对住房公积金绩效管理问题，必须从规划性、预测性、长远性角度出发，增强住房公积金贷款管理力度。从贷款政策方面进行贴息处理，调整住房公积金贷款与商业贷款利率，为住房公积金买房创造更多政策有待条件，当然这也是鼓励职工买房优先选择住房贷款的重要优势。但是在实际执行中，商贷和公贷在利率方面差异很明显，公贷3.25年利率，商贷实际上已经达到了5.3-5.5年利率，因此虽然进行了政策调整，实际优势并不明显。尤其是对中低收入群体，住房公积金贷款压力依然很大。从绩效管理角度出发，必须对贷款差异化调整力度进行协调，从住房公积金缴存的具体时间以及资金，进行增值收益分配，提供更多贴息资金，以此来降低低收入人群在住房贷款方面的压力。通过反抵押贷款的调整手段，即便房产的所有人没能及时偿还低压贷款，在这种情况下可以通过抵押的房产进行反抵押，从而获得房款资金，偿还借款的同时，减轻贷款偿还压力。当然反抵押贷款的方式，并不适合所有住房公积金职工。结合住房公积金具体情况，及时将抵押资金进行偿还。针对住房公积金绩效管理需求以及供给侧改革的支持，及时制定贷款应变机制。增加国家宏观调控政策与住房公积金的关联性，由此开放贷款申请条件，尽量将公积金贷款的门槛降低，以此来满足职工住房需求。
三、制定多元化公积金提取政策
住房公积金绩效管理模式的实施，对公积金提取方面积极制定对多元化管理政策，更好的应对住房公积金管理问题。增加住房公积金民生改善功能，从贷款、提取两方面进行调整，发挥出住房公积金对低收入职工群体的住房保障功能。还要在一定程度上拓展住房公积金消费提取的相关途径。部分经济欠发达地区，公积金目前的网络化比较落后，暂时还未实现简单的网上提取，针对此情况，可以采取退休提取，偿还公积金贷款提取等方式。推进网络化提取模式，积极向科技技术靠拢，满足新时展要求。
住房公积金政策调整篇3
从2009年三季度至今，政策层面的变动无疑是决定楼市持续下行的决定性因素。当以房价为代表的基本面一次次负隅顽抗时，政策调整一次次大力压顶。而如今，众多城市的房价进入下降通道，一些政策层面出现局部放松，尤其是在2012年宏观经济走势变得十分复杂与不确定的情况下，关于房地产行业调控政策局部修正的讨论越来越广泛。
眼下，来自调研机构和行业分析的观点是，可能出现局部松动政策包括：信贷额度增加，商业地产和工业地产类别的非住宅项目贷款，存在定向宽松的可能；限购政策存在局部放松的可能；以及公积金贷款额度存在全国性提高的可能。
公积金条例第二次修订
据悉，4月份，住房和城乡建设部(简称住建部)邀请数名房地产领域的专家就住房公积金管理的相关问题展开讨论，启动了《住房公积金管理条例》的第二次修订前期工作，研究将首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。
目前，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。此外，住建部考虑协调和配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
对于上述政策趋势，业界人士普遍认为，在楼市严调之下，房地产投资明显放缓，已经拖累中国经济投资增长，中央急需刺激政策以达到以价换量，稳定投资。促房价合理回归和鼓励“刚需”均将成为政策常态。
据悉，现行的《住房公积金条例》于1999年4月颁布，2002年进行第一次修订，经过10年的发展，现有制度的效率、公平等问题已引起了政府高层的重视。二次修订后的条例，有望进一步扩大住房公积金的使用范围，修改方向是让公积金能更便利地用于包括租房、装修在内的住房消费，改善缴纳者的住房条件。同时，尽管本次修订的具体内容尚未明确，但大量公积金闲置的情况有望得到改变。其中，住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点有望进一步放开。另据悉，目前针对首套房的公积金贷款优惠政策还是由各地方政府自行制定，住建部暂时不会出台统一文件予以制度化。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，未来中央关于楼市政策有可能朝着两个方向推进：一是，促使房价合理回归，以满足居住需求；二是，在促进房价合理回归的同时，保持交易量的增长，即保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济之目的。他认为，中央必然是在不松绑楼市调控的大方向之下，继续抑制投资性需求，同时不断向“刚需”倾斜。
二三线城市贷款额度上限提高
针对“刚需”购房的政策倾向日益明确。近日，全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策，住房公积金贷款额度上限悄然提高。蚌埠、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限的上调幅度普遍在15％-25％之间。
在江西南昌市，住房公积金管理中心日前对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市城区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此调整已从4月1日起执行。
安徽蚌埠市住房公积金管理委员会审议近日也通过了《关于提高蚌埠住房公积金最高贷款额度的意见》。从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元。
在内蒙古呼和浩特市，关于住房公积金的使用率及贷款额度，单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元，由此提高居民的购房能力。
事实上，近期上调公积金贷款额度的城市名单仍在进一步扩大。据不完全统计，近期还有辽宁沈阳、新疆克拉玛依、山东滨州、河南郑州和信阳等多座城市上调公积金贷款额度，调整额度均在15％至25％之间。其中，新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元。滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万元／15年提高至30万元／20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力。在郑州，公积金贷款最高额度上调5万元，购房者最多可以贷款45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。
据新疆克拉玛依住房公积金管理中心主任曹建斌分析，放宽公积金提取和贷款政策主要基于两个原因。其一，住房公积金是一项惠民政策，应该将政策用好用足；其二，全市公积金账户余额充足，客观上可以满足较为宽泛的提取和贷款需求。不过，值得注意的是，近期上调公积金贷款额度的城市多属于二三线城市。在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动。
多城市房价呈下行态势
住房公积金政策调整篇4
【关键词】住房公积金贷款；标准化；政策建议
随着住房公积金贷款业务量的日益增加，加强风险控制，进行科学、完善的贷款管理已成为当前住房公积金管理中的必要工作。因此，本文拟以天津市住房公积金贷款程序为基础，就个人住房公积金贷款标准化的内容及实施过程进行研究，以期提高贷款效率，控制贷款风险。
一、个人住房公积金贷款标准化的概念界定
个人住房公积金贷款（personalHousingaccumulationFundLoan）是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，是指正常缴存住房公积金单位的在职职工在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向住房公积金管理中心申请的贷款。该贷款可由住房公积金管理中心委托银行发放。
所谓个人住房公积金贷款标准化是指对住房公积金贷款的运作及系统管理规定统一、规范、完备的规则及标准，从而确保贷款资产质量。个人住房公积金贷款标准化最终目的是为贷款政策制定和贷款管理提供科学和统一的依据，即建立个人住房公积金贷款各个业务环节的标准。其最基本之处在于明确各岗位的职责，使得各岗人员依章行事，进而有利于对各岗位人员进行有依据的考核。另外，通过制定贷款相关标准，可以增强贷款政策和业务操作标准的稳定性，避免因管理层和业务经办人员的变更影响贷款业务的及时性和连续性。同时，标准化还可使各项业务均有全面、系统、成文的政策、制度和程序，这样，在贷款管理的整个过程方便了经办业务人员对贷款管理的操作，加强了住房公积金管理中心对贷款业务人员的管理和控制，从而，以秩序的形式、从制度层面上加强了对住房公积金贷款的管理，最终达到控制内部操作风险的目的。
二、个人住房公积金贷款标准化存在的问题
（一）个人住房公积金贷款政策调整频繁
目前，我国房地产市场处于高速发展阶段，职工对住房贷款的需求不断增长。为此，近年来我国各地多次调整个人住房公积金贷款政策，主要是提高贷款额度、延长贷款年限、放宽贷款条件等。这些政策的调整有利于活跃住房消费，加快改善广大职工住房条件，也有效促进了住房公积金贷款规模的扩大。但与此同时，政策调整的频繁性使得贷款审核标准、政策依据、合同文本、相关资料等经常发生变动，但标准必须具备相对的稳定性，贷款政策的频繁变动性和个人住房公积金贷款标准的稳定性要求形成一对难以调和的矛盾。
（二）受委托银行的积极性较差
在现行个人住房公积金贷款操作模式下，由于住房公积金管理中心和受委托银行之间是平等的民事主体之间的关系，住房公积金管理中心无权对受托银行进行监管，而受托银行在贷款发放和贷后管理均有不如人意之处。住房公积金贷款的标准化的实施会较多地涉及银行的操作流程，如果贷款标准化对受托银行要求过于严格，受托银行会产生抵触的情绪。反之，要求过于宽松，又达不到住房公积金贷款标准化的目的。因此，贷款标准化的实施顺利与否还依赖于银行的积极配合。
三、个人住房公积金贷款标准化的对策建议
针对我国个人住房公积金贷款的发展需求、实施个人住房公积金贷款标准化已具备的基本条件以及面临的不利因素，要使其顺利实施，目前应着重做好以下几方面工作。
（一）进一步规范、细化个人住房公积金贷款业务操作规程
在现有个人住房公积金贷款相关规范性文件的基础上，依照住房抵押贷款证券化及风险控制要求，结合个人住房公积金贷款作为政策性住房贷款的自身特点，对贷款发放、贷款管理、贷款资料以及电子化管理模式等制定完善的操作及评价标准，建立量化指标与评价指标相结合的指标体系，完善贷款业务操作规程，尤其要加强对受托银行贷款流程的细化。此外，在细化操作规程时应充分考虑到政策的易变因素，如贷款额度的计算等，对涉及这些因素的标准，在相关政策趋于稳定之前应规定得相对灵活，留有包容新政策的余地。
（二）妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系
受托银行的态度直接关系着标准化能否顺利实施，决定着整个标准化工作的成败。因此，必须妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系。
一方面，在住房公积金管理中心与受托银行签订的委托贷款协议中对银行提出关于“个人住房公积金贷款标准”的要求，并将该标准执行情况与受托银行的手续费收入挂钩。同时个人住房公积金贷款作为一项政策性贷款，必要时可以寻求政府方面的支持，敦促受托银行执行个人住房公积金贷款的标准。
另一方面，在标准化过程中，住房公积金管理中心所使用的电子系统与受托银行贷款管理系统存在对接问题，适当的原则是：在保证住房公积金管理中心利益不受损害的前提下，尽量与银行现有的流程和软件保持一致，这样，在实施住房公积金贷款标准化时，由于不用做太大改动，银行方面比较容易接受。
虽然我国目前个人住房公积金贷款运作的模式还处于摸索时期，但是，如果不及早将个人住房公积金贷款纳入“标准化”的轨道，使“非标准化”的陋习形成根深蒂固的“传统”，标准化的施行将遭遇重重阻力。因此，可以认为，个人住房公积金贷款的标准化工作势在必行，而现阶段是我们进行个人住房公积金贷款标准化的有利时机。
参考文献
[1]李春田：《标准化概论》，中国人民大学出版社，2010年7月第5版
住房公积金政策调整篇5
关键词：房保障制度；存在的问题；调整重点
中图分类号：D57文献标识码：a文章编号：1001-828X（2013）05-000-01
一、廉租住房发展现状与政策调整重点
（一）当前廉租住房的发展现状及存在的主要问题
廉租住房在全国各地的发展极不平衡，有些城市在实践中积累了很多很好的经验，并已制定了相对完善的制度与配套措施。但相当多的城市发展明显滞后，特别是大批小城镇还没有开展此项工作。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭，保障比例达到居民家庭总户数的10%。而有些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。从保障资金来看，目前的资金来源主要依靠住房公积金增值收入和直管公房出售或出租收入。由于这部分资金灵活性大，后续资金没有保证，致使很多城市无法提供足够的资金用于廉租住房补贴或建设。从廉租住房房源看，我国目前城市中的公房多数通过房改售给了个人，能腾退的作为廉租住房已为数不多，政府兴建廉租住房又受到资金制约，造成廉租住房房源不足。
（二）推进廉租住房工作需要重点解决的几个问题
1.要多渠道筹措资金。
2.要解决房源问题。
3.要确定廉租住房面积标准。
4.要明确租金补贴标准。
5.要完善退出机制。
二、经济适用住房存在的问题与政策调整重点
（一）经济适用住房制度实施过程中存在的问题
经济适用住房最主要的是住房保障功能，用来解决低收入家庭的住房问题。但在具体实施过程中出现了失控现象。从购买对象看，一个家庭的收入难以精确计算，目前所能计算的是面上的工资，而工资以外的其他收入则是隐性的。同时人们的收入是动态的，单位开出的收入证明可信度差，一些不符合购买经济适用住房条件的家庭占用了保障住房。从建设标准看，不少地方出现了打着经济适用住房的幌子开发豪宅的现象，致使经济适用住房的户型越来越大，建设标准越来越高。从销售价格看，一些地方的经济适用住房价格与商品房相差无几，给低收入家庭的购买带来很大的困难。从建设地点看，经济适用住房普遍建在基础设施不太完善的地方，对城镇低收入家庭造成人为的不公平。
（三）经济适用住房政策完善与调整重点
1.进一步完善经济适用住房的保障功能。根据现实情况，合理定位经济适用住房的供应对象，经济适用住房只能定向销售给城镇低收入家庭。为了最大程度地实现“分配公正”的政策目标，减少骗购行为，政府需要加大对购买资格的审查力度，建立严格的量化标准，堵绝经济适用住房流入投机者手中。通过建立收入考评制度，完善经济适用房的购买资格审核制度、公示制度、责任追究制度等制度措施，确保住房保障工作的公开、公正、公平。
2.保持经济适用住房的适度发展规模。由于目前新建商品住宅的价格偏高，购买经济适用住房成为低收入家庭解决住房困难的有效途径。因此，各级政府有关部门都要根据当地实际情况，每年都需要制定经济适用住房建设计划。
3.规范经济适用住房的交易转让。经济适用住房享受了政府免收土地出让金、税费减半征收和土地划拨出让的优惠，这部分优惠可以视为政府的投资。经济适用住房经过一定年限上市出售时，应当按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。经济适用房购买者收益的确定应当以其所在城市或地区商品房的平均水平为宜。这样既可以抵消经济适用房购买者的投机倾向，又能激励购买者退出经济适用住房。
4.尝试经济适用房的共有产权制度。凡是由政府建设的经济适用住房和用货币补贴方式扶持低收入家庭购买的住房，应视为政府也投入了资金，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取房屋共有权证，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。
三、住房公积金存在的问题与政策调整重点
（一）当前住房公积金存在的问题
1.住房公积金制度落实不到位。目前缴存住房公积金的主要是行政、事业单位，中央企业和垄断行业。而为数众多的改制企业、民营企业落实不到位，这就使得最需要政策支持的人反而处于政策覆盖面之外。
2.各种类型的单位之间，缴存比例差距大。由于不同行业、不同单位之间的工资额存在较大差距，造成缴存基数差别较大。大多数中小企业由于经济效益的关系，职工缴存基数偏低，缴存比例偏低，一般缴存比例为5%。少数垄断企业缴存基数偏大，缴存比例偏大，达到20%，有些企业还把它当成避税和发放福利的合法渠道。
3.对低收入者的保障作用没有充分体现。住房公积金个人抵押贷款利率比较低，能够明显减轻借款人的利息负担。但实际中，贷款人多数是较高收入者，真正需要解决住房问题的低收入者，由于房价较高，他们承担不了购房款，也承受不了还贷压力，优惠的政策享受不了。
（二）住房公积金制度的完善与政策调整重点
1.加大住房公积金制度的落实工作。住房公积金作为一项法定制度，管理部门就要加大归集力度，要从切实维护职工的合法权益出发，把应该建缴的各类企业，特别是相当数量的非公有制企业，普遍建立住房公积金制度。对不为职工登记和建缴住房公积金的企业，加大执法和处罚力度。
2.规范缴存基数和缴存比例。根据建设部、财政部、人民银行的文件精神，在单位和个人缴存基数上，实行上限额度控制，无论工资收入多高，都不得超过当地职工年平均工资的三倍，来计缴住房公积金的月缴存额。在缴存比例方面，应确定同一城市缴存比例相同，避免造成同一城市企业之间的严重不平衡。
3.住房公积金的使用向低收入家庭倾斜。低于城市人均收入的职工，其住房公积金账面余额可以在购房时全部提取，超过城市人均收入的职工，只能提取70%以下的余额。在住房公积金贷款时，不再以缴存额高低来计算贷款额度，低收入家庭按优惠比例放贷。对到退休始终未享受过支取和贷款优惠的职工，可以实行现金奖励的政策。当住房公积金增值收益增加到一定规模时，可研究探索对特困家庭购房贷款给予贴息的方法，增加对其解决住房困难的扶助力度。
参考文献：
[1]秦虹.经济适用房的产权与收益[J].中国房地产，2006（10）.
[2]陈本君.宁波住房保障改革调整方案[J].中国房地产，2007（8）.
[3]黄宝昌.规范住房公积金管理的四点建议[n].住房公积金管理，2006（4）.
住房公积金政策调整篇6
【关键词】高校；住房公积金；缴存基数；地区差异
高校职工要安居，才能乐业，才能更好地投身于教学和科研工作。而在住房商品化的改革进程中，在房价飞速上涨的背景下，高校职工，尤其是青年教师购房难日益成为一个突出的社会问题。作为解决职工购房难的一个重要途径，住房公积金日益引起大家的重视。但认真考察住房公积金制度在高校这个特殊领域的运行情况后，笔者却发现了一些不容忽视的问题，在此作简要分析并尝试提出一些对策和建议。
一、多数高校住房公积金缴存基数偏低且长期得不到调整
缴存基数是指缴存住房公积金时的计算基础，在缴存比例一定的情况下，缴存基数关系到职工每月住房公积金缴存额的高低，最终影响到个人购房能力的强弱。根据《住房公积金管理条例》的相关规定，住房公积金缴存基数为职工上一年的月平均工资，也就是上年的工资总额除以12个月。那么依据什么来确定上年的工资总额呢？关于工资总额，根据国家统计局《关于工资总额组成的规定》（1990年1月1日国家统计局令第1号执行）第二章第四条的规定，工资总额由以下6个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资，以及特殊情况下支付的工资，即工资总额是指各单位在一定时期内直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额。从实际情况来看，很多高校的缴存基数执行的是财政拨款部分对应的应发工资，俗称档案工资或国标工资，而以学校自筹的预算外资金进行校内分配部分，如超课时费、校内津贴、误餐补贴、科研奖励等往往没有计入工资总额。如浙江省嘉兴市2008年在调整机关事业单位住房公积金缴存基数的文件中就明确规定：一次性发放的补贴与奖励，以及部门、单位自行发放的津贴补贴、奖励，不得计入缴存工资基数。山东济宁市则将应发工资扣除住房补贴、规范性补贴、规范性津贴、交通津贴、其他工资等，约有占工资总额55%以上的工资收入未列入住房公积金缴存基数。
众所周知，1999年校内津贴制度改革之后，国内高校在收入分配上采取的是国家工资和校内津贴双轨并行的二元分配模式，其中的校内津贴主要来自学校创收的预算外资金，由学校根据职工岗位、职称、绩效等因素进行自主分配，这部分在职工收入总额中所占比例一直呈上升趋势，在一些收入来源广、效益比较好的高校甚至能占到收入总额的65%以上。很多地市在确定职工住房公积金缴存基数时把这部分排除在外，不仅大大降低了职工的住房公积金收入，无法充分发挥住房公积金的合理避税效应，削弱了大家的购房能力，而且严重违反了国家《住房公积金管理条例》，是一种违法行为。
与缴存基数低、构成不合理同时存在的是，很多地方的公积金缴存基数一定下来就是多年不变，与社会经济的发展和职工收入的变动严重背离。以笔者所在的曲靖市为例，最近一次的缴存基数调整是在2007年，缴存基数按照2007年6月30日前经曲靖市劳动人事部门审定的机关、事业单位一般工资构成结构统一计提。如今4年过去了，职工的工资结构发生了很大变化，工资总额也有了很大增长，但除了因个人的职称、职务变动而引起小幅变动外，住房公积金基本上还是原地打转转，如果将这4年来房价飞速上涨，货币不断贬值的因素考虑进去，住房公积金对于教职工改善住房问题起到的帮助作用实际上是越来越小。与缴存基数长期不调整相对应的是，各地对缴存基数的限额却在经常调整，以昆明市为例，2009年以来缴存基数限额调整了3次，缴存基数最高限额从2009年的6543元调整到2010年的12455元，翻了差不多一倍，这为很多效益较好的单位增加住房公积金倒是大开了方便之门。反观众高校，住房公积金仍然岿然不动，这进一步拉大了收入差距，使得很多高校收入本来就偏低的职工在与其他单位的对比中倍感失落，甚至萌生去意。
分析起来，缴存基数和比例低的原因不外乎以下几点：一是地方政府财力有限。高校基本都是财政全额拨款单位，一旦提高缴存基数和比例，按1:1或更高的配套比例，对很多财政紧张的地区来说将是一笔不小的负担，因此政府部门缺乏调整的积极性。二是调整程序比较复杂，环节多、耗时长。一般说来大致需要以下步骤：首先需要民间呼声比较高，有关单位提出调整请求；然后当地住房公积金管理中心才会联合人力资源与社会保障部门、财政部门、统计部门等进行联合调研，提出初步方案报当地人民政府审核；政府审核通过后一般还要报省级人民政府批准；接着是经市人大通过后列入下一年的财政预算和部门预算；最后由单位向住房公积金管理中心上报具体数字。三是高校本身的原因。很多高校领导对住房公积金问题没有引起足够重视，往往认为住房公积金的缴存基数和比例都是国家规定的，该怎么交就怎么交，很少考虑去主动争取调整的可能。再加上有的高校，特别是新建本科院校，在生均经费拨款很低、扩张建设压力大的情况下，资金非常紧张，对增加职工的住房公积金也是有心无力。最后不得不提的就是部分高校的人事和财务部门没有积极就调整住房公积金的相关情况进行调研并提出建议，“等、靠、要”的思想比较严重。
二、地区差异大，造成人们心理不平衡
现行的住房公积金管理是以市为单位的，也就是俗称的属地化管理。在不违背国家统一法规的前提下，各地市根据本地情况制定自己的住房公积金管理办法，由此也导致各高校因所处地市的不同，在缴存基数和缴存比例上都存在较大差异。笔者抽样调查了云南省和省外几个兄弟地市2010年住房公积金的缴纳情况，具体情况如表1、表2所示：
表中的“财政工资”，是泛指财政拨款对应的工资收入；“工资总额”则泛指在“财政工资”基础上含校内津贴等高校自筹经费解决的工资性收入。从以上两表可以看出，昆明、郑州虽然是省会城市，房价比一般地市要高一倍左右，但缴存基数却是财政工资，缴存比例处于一般水平；大理、阜阳等虽然是一般的地级市，缴存基数却是工资总额。尤其值得一提的是，早在2007年1月1日，大理州就将行政事业单位职工住房公积金缴存基数由原来以职工基本工资计算，调整为按工资改革后的工资总额计算。在全国范围内，阜阳的缴存比例达到了住房公积金缴存比例的上限，即20%。根据表1，如果以一个有5年工龄、有讲师职称的教师为例，在文山州每月扣缴的住房公积金总额约为240元，在昆明约为500元，在大理约为1200元，而在阜阳约为1400元，最低和最高两者相差达1000元左右。从表中我们也可以看出，住房公积金的高低和当地政府的财政能力以及房价并不具有很强的关联关系，财政能力强、房价高的地方住房公积金未必高，如昆明市；财政能力低、房价低的地方住房公积金未必低，如邯郸市。究其原因，当地相关部门对民生的重视程度、以高校为代表的事业单位与政府的博弈起到了主要作用。
住房公积金在不同地区高校之间的差异容易产生几个方面的负面作用。首先是对职工的工作积极性产生打击。毕竟人都有“不患寡而患不均，不患贫而患不安”的心理。在如今这信息发达的社会里，职工之间更易进行薪金方面的相互比较，如果相形之下自己的住房公积金偏低就会产生很大的不平衡心理，容易积累怨气，从而影响到工作状态。其次是不利于人才跨区域流动。在不考虑其他因素的情况下，房价低、公积金较高的地区的职工一般不愿意到房价高、公积金低的地方工作。最后是对当地房地产的健康发展也会产生不利影响。如果职工住房公积金偏低，其住房消费能力就会偏低，当地房地产市场的发展就会少几分活力。
三、部分高校在执行公积金政策时一些做法不合理
高校在职工办理住房公积金的各项业务中起着很重要的桥梁作用，高校的具体做法往往影响着公积金政策的落实效果。经了解，目前高校在执行住房公积金政策时存在以下不合理的情况：
（一）学校充当担保人，要求职工以房产证提供反担保
在高校职工申请住房公积金贷款时，很多地方的住房公积金管理中心为保证资金安全并便于操作，往往要求由贷款申请人所在高校提供连带责任保证，职工违约时，首先由高校协助公积金管理中心采取告知、扣除工资等方式对不良贷款进行追偿，如果仍然无法催还贷款，则由高校代其偿还。如果某高校职工违约率高，高校又不及时承担保证责任的话，住房公积金管理中心将不再受理该单位公积金抵押贷款的申请。高校为了降低自身风险，在为职工提供担保的同时又要求职工提供反担保，一般做法就是要求职工提供房产证作为抵押。这种做法存在两个问题，首先是高校的担保主体资格是不合法的。《担保法》第九条明确规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体不得为保证担保人。其次，很多职工，尤其是年轻教师都是初次购房，拿不出房产证作为自己的还款保证，这时学校往往拒绝为他们提供担保，致使他们贷款无门。这种做法不仅增加了高校的负担，而且不便于人才流动。
（二）住房公积金缴存不及时
很多高校不是按住房公积金管理中心的规定按月缴纳住房公积金，而是每半年或1年缴1次。原因很多，有的是等财政配套的专项资金下来后才缴；有的是因资金紧张，将每月代扣的住房公积金挪作他用，拆东墙补西墙；还有的仅仅是住房公积金经办人员怕麻烦。这些做法不仅会影响到职工对住房公积金的使用，而且会降低职工住房公积金的利息收益。
（三）对违约教师没有积极采取有力的催收措施
有些教师因各种原因不及时还款，但由于是本校职工，碍于人情，学校的公积金经办部门长期不管不问；还有的教师因辞职、考博等离开学校后不还贷款，学校又无法从其工资中扣款，扣压的房产证又不能拿去变卖，导致贷款长期逾期，严重影响到其他教师利用住房公积金贷款。
四、对策及建议
根据上文对住房公积金制度执行中存在问题的分析，对症下药，需要在以下几个方面做工作。
（一）积极向政府相关部门提出调整建议
一方面高校作为事业单位中一个重要的智力密集型群体，作为科技、文化发展的一个重要阵地，在当地有一定的话语权，很多职工也都有参政议政的身份和能力，只有及时发出自己的声音，才能唤起政府对住房公积金政策的重视，也才能有力维护职工的住房公积金权益；另一方面，行政事业单位住房公积金政策的调整需要政府逐级审批，需要很多政府部门的通力合作，高校只有积极呼吁、广泛联系才能有力推动相关政策的出台。在国务院的重视和推动下，各高校都在紧锣密鼓地进行绩效工资改革，改革后工资结构发生了巨大变化，绝大多数教师的工资都有了提高，住房公积金缴存基数和比例调整的问题也成了当前的一个焦点问题。如果高校管理层抓住这个改革的契机联合其他单位加强与政府相关部门的沟通，对问题的解决将有事半功倍的作用。
（二）建立补充住房公积金或提高高校的缴存比例
客观来说，目前的住房公积金额度相对于高涨的房价来说还是较小的。高校在财力许可的情况下为职工建立补充住房公积金不失为一种以人为本、留住人才的好办法。补充住房公积金与现行的住房公积金基本特征是相同的，都是一种长期的住房储备金，用于职工的住房消费，属于职工个人所有；补充住房公积金属于非强制性缴纳的社会保障项目，企事业单位根据自身的财务状况和管理需要可以自主决定是否替员工缴纳补充住房公积金。据笔者调查，目前已经有西华师范大学、天津大学、南开大学等高校在实行这种办法。西华师范大学的做法是根据职工的职称、职务、工龄、现有住房面积等确定一个比例系数，每月按应发工资乘以该系数后得出为职工缴纳的补充住房公积金，每月打入为职工专门办的住房公积金卡里。由于建立补充住房公积金制度操作起来比较复杂和麻烦，更简便快捷的做法是提高单位的缴存比例。经高校所在地住房公积金管理中心和市级政府同意后，高校就可以提高公积金缴存比例。如河北省邯郸市决定从2010年7月1日起，邯郸财政供养的行政事业单位职工住房公积金缴存比例开始上调，单位缴存部分由10%调至15%，个人缴存部分由6%调至8%。
（三）改变高校办理住房公积金业务时的不合理做法
首先高校应和住房公积金管理中心协商，由贷款担保人变为义务的贷款协助者。需要贷款的教师应到社会上寻找公积金管理中心认可的担保服务机构购买担保服务。高校之所以有做贷款协助者的义务，是因为高校对本校教师的资信、财产等状况比较了解，对本学教师的行为有较强的约束能力，在协助住房公积金管理中心进行贷前调查、贷款催收等方面起可以起到积极作用。这样一方面符合《担保法》的规定，另一方面可以避免学校承担最后还款责任的风险。其次高校应按时缴存住房公积金，对违约的教师要积极配合住房公积金管理中心进行贷款催收，必要时从工资中直接扣款，对可能发生坏账的贷款制定预警和防范措施。
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住房公积金政策调整篇7
一、关于上半年住房公积金工作的回顾
今年以来，在市委、市政府的领导下，在市住房公积金管理委员会的决策监督下，全市住房公积金系统扎实开展了“规范与归集年”活动，取得了较好的成效，圆满完成了上半年的工作任务。
今年上半年，我市住房公积金归集量、贷款发放量、增值收益以及非公企业扩面等四个方面创造了历史新高。一是住房公积金归集。全市归集住房公积金27742.22万元，完成年度计划的58.04%，比去年同期增加7159万元，增长34.78%，其中市区归集17518.13万元，完成年度计划的58.76%，比去年同期增加4680.3万元，增长36.46%。全市住房公积金余额已达到13.06亿元，比去年同期增加3.19亿元，其中市区余额达到7.88亿元，比去年同期增加1.84亿元。二是住房公积金贷款。全市向2007户职工家庭发放住房公积金个人抵押贷款24146.90万元，完成年度计划的56.95%，贷款发放户数比去年同期增加528户，同比增长35.82%，发放金额比去年同期增加6498.3万元，同比增长36.82%，其中市区向1291户职工家庭发放贷款15725.50万元,完成年度计划的59.57%，贷款发放户数比比去年同期增加333户，同比增长34.76%，发放金额比去年同期增加3818.2万元，同比增长32.15%。全市住房公积金贷款余额已达到10.61亿元，存贷比率为81.24%，其中市区贷款余额达到7.31亿元，存贷比率达到92.77%。三是住房公积金增值收益。上半年全市共实现住房公积金增值收益为1195.42万元，完成年度计划的51.50%，比去年同期增加190.36万元，增长18.94%，其中市区实现增值收益达到856.15万元，完成年度计划的59.61%，比去年同期增加147.32万元，增长20.78%。四是住房公积金扩面工作。通过典型示范、宣传发动，上半年全市非公企业住房公积金扩面新增4978人，完成年度计划的99.56%。其中市直完成非公扩面3031人，完成年度计划的275.55%。
回顾上半年的工作，有以下几个主要特点：
㈠机构调整工作顺利完成。继去年市中心和南浔、吴兴两区完成公积金机构调整的基础上，今年上半年，按照“冻结、清理、审计、移交”的要求，稳步开展了三县住房公积金管理机构的调整工作，三县分中心负责人已相继到位，全市住房公积金机构调整工作已经告一段落。整个机构调整工作，做到了“稳定思想、稳定工作、稳定队伍”。从机构的组建，到干部的推荐、职工的安排，都体现了“三稳定”的要求。由于调整工作的指导思想和工作措施比较到位，使整个机构调整工作有条不紊，做到了工作不乱、业务不断，并有了新的发展。
㈡规范与归集工作成效较好。针对机构调整前市中心和县中心都是独立法人，业务政策和管理制度不够统一的问题，针对我市住房公积金缴存人数持续下降，非公企业大都未建公积金的问题，我们把今年确定为“规范与归集年”。
在规范工作方面，我们集中较多精力抓了规范性文件的制订和其他制度建设。今年5月，市政府出台了《湖州市住房公积金管理办法》，这是我市第一部综合性的关于住房公积金的行政规范性文件。同时，修改出台了归集、提取、贷款三个实施细则，还制订了10多项规章制度，进一步规范了公积金业务政策和管理制度，并加强检查督促，确保了规范行为和防范风险的各项措施落实到位。今年上半年，市中心分别通过了省财政厅、省房改办和市审计局的审计，审计结果充分肯定了市中心能“严格按规定管理使用公积金”。
在归集工作方面，在市政府的重视下，我市在全省率先开展了推进非公有制企业建立住房公积金制度的工作。到目前为止，全市已有135家非公企业、共6000多名职工新建立了住房公积金，扭转了过去五年住房公积金归集人数持续下降的局面，首次实现了归集人数正增长。通过抓非公扩面、年度验审和正常缴存工作，促进全市住房公积金归集额创造了历史新高。
㈢做好住房公积金工作的氛围和环境进一步形成。一是积极争取市政府领导和管委会的重视。今年年初，市政府把推进非公有制企业建立住房公积金制度，新增非公有制企业职工公积金缴存人数、发放公积金个人购房贷款户数和金额等工作，第一次列入了市政府年度为民办实事项目，并与县区政府签订了目标责任书。市住房公积金管委会一届四次会议，对今年住房公积金工作进行了全面部署，批准了今年住房公积金归集、使用计划。在市政府、管委会的重视和协调下，有力地推动了我市住房公积金各项工作的开展。二是在为大局、为群众服务中树立中心的形象。住房问题关系到千家万户群众的切身利益。今年以来，我们加大了向非公有制企业拓展住房公积金制度的力度，加大了向中低收入职工家庭发放贷款的力度，出台了对引进人才申请住房公积金个人贷款实施优惠政策的办法，已有20多名硕士研究生以上学历人才享受了这一优惠政策，这些措施和做法，得到了上级领导的肯定和社会各界的认可。特别是湖州在非公企业和农民工中建立公积金的做法，为推进城市化、改变城乡二元结构，为住房公积金的长远发展，进行了积极的探索和创新，中央和地方新闻媒体、建设部和省委、省政府有关领导给予了关注和肯定。《人民日报》华东版头版头条、《浙江日报》头版以及新华社、中央电视台等新闻媒体作了重点报道。三是加强与县区政府和有关部门的协调。通过加强联系和协调，县区政府更加重视公积金机构建设和住房公积金工作。通过制订受托银行归集考核办法，实行“谁归集，谁受益”的办法，发挥了银行与企业联系比较紧密的优势，推进了住房公积金归集工作。通过上述工作，加上适当范围的宣传，一个有利于做好住房公积金工作的良好氛围逐步形成。
㈣自身建设取得新的成绩。一是注重加强学习教育，提高干部职工的素质。我们把学习“三个代表”重要思想与提高单位广大干部职工的思想政策水平和工作能力结合起来，注意用正确的立场、观点、方法分析和解决住房公积金工作中的新情况、新问题，提高了干部职工的理论水平和业务工作能力。二是加强党风廉政建设。通过抓教育、抓制度，提高了各级干部和广大职工的廉洁自律自觉性，努力从机制上防范和减少腐败现象和不廉洁现象的发生。三是抓好效能建设。在效能建设中，针对公积金工作与群众联系密切的特点，推出了包括延长服务时间、对行动不便的贷款户上门服务等八项为民、便民、利民措施。湖州住房公积金网自去年年底开通以来，已有3万人次点击，还提出了400多个咨询问题，都在两个工作日内作了解答，受到了群众的欢迎。
在肯定成绩的同时，也要看到住房公积金工作存在着许多新情况、新问题，主要有：一是三县分中心建立后，统一业务政策和管理制度的任务还比较繁重。二是非公企业扩面工作虽然取得较大进展，但难度不小，部分县区试点工作还有点滞后。三是中心工作人员的政治思想素质和业务工作能力有待进一步提高，等等。
二、关于下半年主要工作的安排
在下半年的工作中，要认真贯彻市委最近召开的五届六次全会精神，认真贯彻市政府和管委会对住房公积金工作的总体要求，进一步完善政策，规范行为，扩大归集，提高效率，改进服务。
㈠要牢牢把握建立住房公积金制度的根本目的和本质要求
建立住房公积金制度的根本目的和本质要求，与科学发展观是一脉相承的。住房公积金工作要坚持以人为本，让发展成果惠及最广大人民。为此，下半年要抓好三项工作：一是千方百计为中低收入职工购房提供资金支持。我们向这次管委会建议提高公积金贷款的最高限额，允许职工将还贷期间缴存的公积金每五年冲还一次贷款，延长贷款最长期限，这些措施如果出台后，对维护缴存职工利益，特别是帮助低收入职工解决购房困难，与即将实施的经济适用房政策相配套，具有重要作用。二是努力为非公有制企业职工建立住房公积金制度。按照国家法规规定的应建公积金范围，对照全市参加养老保险的人数，全市约有8000多家单位、15万名职工没有依法建立住房公积金制度。这部分职工收入水平较低，迫切需要改善居住条件，我们要满腔热情地做好宣传动员工作。三是继续为统筹城乡发展进行积极探索。在农民工中建立公积金制度，是统筹城乡发展，破解农民进城落户难，推进农民变市民的有益尝试。对这项工作，要认真总结，积极稳妥地推进。
㈡突出重点，抓好“规范、归集、防范”
第一，抓规范。一是要贯彻实施好《湖州市住房公积金管理办法》和有关实施细则。《湖州市住房公积金管理办法》和三个实施细则已经出台。要加大宣传力度，认真贯彻实施。二是要组织业务培训。要通过多种形式，进一步组织工作人员业务培训，主要学习政策法规，规范业务流程，防范资金风险。三是要抓好住房公积金管理信息化网络建设。市中心承担全省住房公积金管理信息网建设的试点工作，要高度重视，认真搞好。四是要保质保量地做好有关贷款、提取业务政策的调整工作。
第二，抓归集。推进非公有有企业建立住房公积金制度，是住房公积金工作的第二次创业。一要充分认清开展扩面工作的有利条件，增强完成全年任务的信心。现在，对非公企业扩面工作，各级领导比较重视；宣传氛围已经形成；初步扩面工作取得了成效；中心系统形成了共识。我们要看到这些有利条件，克服畏难思想，增强信心。二要扎实有效地开展试点，高质量完成扩面任务。试点是扩面的前提和基础；试点是完成今年目标任务的重点和难点；试点是完成扩面工作的动力，也是今后开展扩面工作的基础。市中心通过抓“湖丝物”和“美欣达”两个试点，对扩面产生了重要的推进作用。下半年，各县区要把着眼点放在抓好试点工作上。如果目前全面推开还没有完全形成共识或者说条件还不够成熟的话，但抓好试点的条件已完全具备，各县区要认真负责地抓好试点工作。
第三，抓防范。进一步做好防范资金风险工作，是公积金管理工作永恒的主题，必须警钟长呜。要针对历史上的教训和实际工作中的薄弱环节，真正落实针对性的措施。要建立健全住房公积金个人购房贷款的风险防范体系，建立健全票据、印鉴和重要凭证保管制度，建立健全贷款风险控制三级警示制度。要进一步完善对受托银行按时回收贷款本息的目标责任制考核，共同完成贷后管理，尽最大努力防止逾期贷款的发生。在“规范与归集年”活动中，要进一步建立和健全防范风险责任制。
住房公积金政策调整篇8
一、利率规则是公积金制度的灵魂
利率是货币的时间价值。利率规则是住房公积金制度的灵魂。一方面，住房公积金贷款利率低于商业贷款利率，是住房公积金制度优势所在；另一方面，在目前的政策条件下，公积金贷款与公积金存款之间必须保持正利差，利差所得至少能弥补各项管理支出和提取贷款风险准备金的要求，才能维持公积金体系的正常运转。
二、住房公积金利率政策现状
我国住房公积金利率实行“低存低贷”规则，即住房公积金存款和贷款利率水平，分别低于商业银行储蓄和贷款的利率水平。
住房公积金存款利率是根据中国人民银行印发的《人民币利率管理规定》（银发[1999]77号）第十四条的规定：“职工住房公积金存款，当年归集的按结息日挂牌公告的活期存款利率计息，结息后转入上年结转户；上年结转的按结息日挂牌公告的三个月定期整存整取存款利率计息。公积金存款结息日为每年的6月30日”。这一政策一直引用至今。
住房公积金贷款利率由原来的在3个月整存整取存款利率基础上加点执行（银发[1998]190号），改为央行直接公布住房公积金贷款利率，同时将贷款期限由原来的5档公积金利率期限结构统一改为1～5年和6～30年两档利率水平（银传[1999]45号）。这一规则一直沿用至今。
三、住房公积金利率政策的弊端
根据《住房公积金管理条例》的规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。单位缴交的部分实质已成为职工的法定工资，不存在所谓公积金一半是单位给的，利率低一点不会影响职工的个人利益的观点。
（一）住房公积金存款利率弊端
1．“低存低贷”政策并非所有职工都能享受贷款利息优惠
住房公积金利率实行的是“低存低贷”政策。这一政策的理论依据是，住房公积金缴存职工的存款利息损失，可以通过贷款利息优惠来补偿。对于中低收入家庭，如果没有获得住房公积金贷款，将无法获得贷款利息优惠政策，而被迫以低于市场利率的水平进行储蓄，出现了“穷帮富”、“劫贫济富”的现象。违背了住房公积金制度建立的初衷，解决中低收入家庭住房问题。根据巢湖市2012年6月份统计数据分析，获得住房公积金贷款的人数只占缴交人数的26%，绝大部分职工没有享受到住房公积金贷款利息优惠政策。
2．职工住房公积金存款面临贬值
住房公积金是职工缴存的长期住房储金。由于住房公积金利率与三个月定期存款利率相挂钩，人为造成了住房公积金存款贬值。住房公积金与居民储蓄不同，住房公积金是法律强制的长期性储蓄，法律应保证其保值、增值才能使强制缴存政策合理，才能站得住脚。以1万元存款，按2012年7月6日公布的利率（表1）为例可以得出，上年缴存的1万元住房公积金存1年定期存款将增加利息收入40元；存5年期定期存款将增加利息收入215元。另外住房公积金还要面临通胀性贬值和房价上涨带来的公积金购房支付能力的贬值。
3．利益驱动使公积金骗提现象增加
住房公积金缴存基数在逐年提高，职工积累的住房公积金余额聚少成多、积沙成塔。部分职工住房公积金余额数量可观，巢湖市职工住房公积金余额最多的达30余万元。按照上表1万元存款利息计算，30万元住房公积金存款和30万元的1年期，利息收入差额将达1200元。利益的驱动将使住房公积金骗提现象增加。
4．职工公积金利息收入不公平
根据《中国人民银行关于居民个人住房公积金存款账户日常销户结清时的利率适用和计息方式的通知》（银发[2003]122号），居民个人的住房公积金账户日常销户结清时，按销户日公告的利率计息。例如2012年7月1日住房公积金存款余额为1万元，在11个月后职工销户，即到2013年5月30日销户，利率为2.6%，销户利息为238元，假设2013年6月30日三个月定期存款利率为2.25%，年度结息金额为225元，多存了1个月，利息反而少了13元。同样的结息，销户提取按一年中的阶段利率结息；而年度结息根据每年6月30日结息日的挂牌利率结息，跳过了年度内阶段性利率变化，存在不公平现象。
5.造成会计信息失真
根据《住房公积金会计核算办法》（财会字[1999]33号）的规定，住房公积金会计核算年度为1月1日至12月31日。而住房公积金计息年度为上年的7月1日至次年的6月30日，与会计年度不一致，如遇利率调整会造成业务支出、应付利息、增值收益和增值收益分配科目信息失真。以2011年7月1日巢湖市归集住房公积金余额10亿元为例，预提利息按3.1%的利率计提，2012年6月30日实际结息时利率为2.85%，2011年7月至12月多计提利息125万元，使2011年业务支出虚增125万元，应付利息虚增125万元，增值收益虚减125万元，造成会计信息失真。
（二）住房公积金贷款利率弊端
利率变动频繁不利于预测利息支出。2007年至2011年期间，住房公积金贷款利率变动了17次，最高贷款利率与最低贷款利率相差1.35%。住房公积金贷款利率随市场利率的频繁变动，不利于缴存职工对利息支出产生稳定的预期，不利于买房人增强购房信心。以2009年元月某贷款为例，贷款金额30万元，贷款期限20年，贷款时年利率为3.87%，到2012年元月时，由于贷款利率调整到4.9%，每月还款额增加了160多元。随着我国利率市场化改革的深入，利率的波动将更加频繁。
住房公积金政策调整篇9
关键词：住房公积金；房地产经济；作用
中图分类号：F83文献识别码：a文章编号：1001-828X（2015）017-0000-02
一、研究背景和研究意义
1.研究背景
市场经济的不断发展引领着房地产经济得到了飞速的发展，但是，房地产市场的繁荣在给广大人民群众带来住房多样化供给的同时，也带来了许多经济问题，房价居高不下，人民群众日益增长的住房需求得不到有效的满足，供大于求的同时也导致房地产市场萎靡不振。在这样的大背景下，住房公积金制度的发展成为必然的趋势，但是很多人民群众对住房公积金的定义和作用，以及住房公积金在房地产经济中的重要意义认识却不够深入，在这种情况下，要想将住房公积金的价值最大化的体现出来，还需要加深对住房公积金的了解，加快住房公积金制度的改革，不断深化其对房地产市场的积极作用。
2.研究意义
客观分析住房公积金在房地产市场发展中的作用，最大程度发挥住房公积金的住房保障作用，在改善人民群众的居住环境，缓解人民群众住房压力上有着重要而深远的意义。住房公积金能显著地增强广大缴存职工的购房能力，提高缴存职工的住房消费能力以及减轻缴存职工因住房消费引起的经济压力。在目前居高不下的房价面前，对住房公积金有关政策的调整不仅可以加强住房公积金的资金使用利用效率，而且在很大程度上唤起了广大居民的住房消费热情，缓解了房地产市场的低迷。同时，在住房公积金和房地产行业的经济发展中，两者的有效结合也为我国经济的发展带来了巨大的反映。不仅可以加强广大人民群众的商品化投资和消费的理念，更好地推进我国的城市化进程，而且在一定程度上可以实现在全国范围内货币分配方式的再分配，有利于维护社会公平，保障社会稳定、和谐发展。
二、住房公积金在房地产经济中的重要性
1.从经济学角度分析
从经济学角度分析，住房公积金制度能有效地加强对房地产经济的调控作用。在我国现行的经济制度和市场环境下，住房公积金能起到辅助政府的宏观调控和市场的经济杠杆作用，进而达到调控房地产经济的作用。一方面，住房公积金能融合不同的资源，从而起到增强资金开发的方式和灵活度的作用，规避房地产经济的风险。另一方面，房地产行业的发展具有巨大的价格弹性，可以带来可观的收入，住房公积金能更好地控制房地产经济的预算，进而有效地干预房地产行业生产行为，保障我国房地产经济健康有序的发展。住房公积金制度有利于房地产投资和项目建设的进行，调整住房公积金有关政策，可以在一定范围内拉动住房消费需求，带动房地产经济朝着良好有序的方向发展。根据统计情况分析，居民的住房消费需求确实可以对房地产市场经济产生一定量的波动，调控好住房消费需求可以对房地产经济起到一定的协调作用，有效抑制房地产经济泡沫的滋生，加快房地产经济的资金流动率，以住房消费拉动社会经济水平的发展。
2.从政策角度分析
从政策角度分析，住房公积金是在房地产经济发展下的产物，为保障居民住房环境和改善居民住房条件应运而生，是我国住房制度的一项非常重要的制度。所有的企事业单位、民办单位和社会团体均有为员工缴纳住房公积金的义务，并做出了强制性规定，以确保房地产经济在住房公积金的推动下实现稳定发展。《住房公积金管理条例》中明确指出了住房公积金管理的相关规范和工作要求。在这样的条件下注定了住房公积金与房地产市场剪不断的联系。
3.从可持续发展角度分析
从可持续发展角度看来，住房公积金对房地产经济的宏观调控是从购房源头开始的，按照《住房公积金管理条例》等相关法律法规对资金的归集和使用进行了预算管理，提高了使资金的透明度，有效整合了经济资源，并通过对融资渠道的合理开发，对房地产市场可能产生的金融风险进行预防和控制，保证房地产行业的理性发展。同时，住房公积金制度的不断完善也相对的实现了社会公平，有助于社会稳定。住房公积金制度的产生是从房地产经济发展中而来，最终也要到房地产经济中去。从而实现房地产经济的可持续发展和人类社会的可持续发展。
三、完善住房公积金制度，强化住房公积金对房地产经济的作用，更好的推动房地产市场平稳健康发展
解决住房问题在飞速发展的国民经济面前显得十分迫切，住房问题逐渐暴露出其严峻性，住房公积金制度的建立初衷就在于提高城镇职工购房能力，缓解住房矛盾朝着更加尖锐的方向发展。住房公积金见证了房地产行业的蓬勃发展、资金筹措方式的转变，也经历了住房公积金政策调整、贷款方式的转变等过程，随着房地产市场的成熟暴露出了许多的经济、社会问题，这些问题同样也是对住房公积金制度的一大考验。更好的完善住房公积金制度，分析住房公积金在房地产经济发展中产生的作用，根据具体情况具体分析，使住房公积金能够更多地发挥其对房地产经济的积极作用，促进房地产市场平稳、有序、健康发展。
1.加强住房公积金的宣传和监管力度
尽管住房公积金制度已经实行了二十多年，但是目前除了许多一线城市，我国很多地区的企事业单位和职工并没有意识到缴存住房公积金的重要性，缺乏对住房公积金有关政策的了解，这样就在很大程度上丧失了享受住房公积金制度带来的优惠，同时也阻碍了我国住房公积金制度的发展和完善。作为一项利民制度，各级政府都应该加强对住房公积金政策的宣传力度，通过广大居民耳熟能详、简单易懂的方式或者传播途径进行宣传，提高广大居民对住房公积金的理解和认识，以便更好地推进住房公积金制度的发展。
2.扩大住房公积金覆盖面，提高住房公积金资金使用效率
由于缺乏对住房公积金制度的了解和认识，尽管《住房公积金管理条例》中明确规定住房公积金管理中心和职工有权督促单位按时履行下列义务：
（一）住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记；
（二）住房公积金帐户的设立、转移或者封存；
（三）足额缴存住房公积金。
但是仍然有一部分企事业单位没有为职工缴纳住房公积金，同时，我国现行的住房公积金制度只适用于我国企事业单位和社会团体中的在职职工，没有得到更广泛的推广，城镇中的个体工商户以及自由职业者并不能享受住房公积金制度带来的便利，导致仍然有广大普通群众不能享受住房公积金制度的优惠，因此，住房公积金在城镇居民中的覆盖率也并不是很高。
并且如何更好发挥住房公积金制度带来的优惠，深化其对房地产市场的宏观调控。其中，主要原因就是而且，如果不能很好的使用归集来的住房公积金，只会使这部分资金丧失其原本的意义。提高住房公积金覆盖面，就能使归集来得住房公积金更多投入到居民中，用活这部分资金，发挥住房公积金取之于民用之于民的作用。
3.严格执行住房公积金各项政策，充分发挥住房公积金的杠杆作用
根据国家的宏观调控政策和房地产市场的发展趋势，科学的调整或者并执行住房公积金各项政策，可以最大限度的发挥住房公积金在房地产经济中的杠杆作用。
在房地产市场过热的情况下，采取紧缩的货币政策，提高住房公积金贷款门槛，提高住房公积金贷款利率，可以减少贷款笔数，严格住房公积金提取的各项业务，抑制房地产市场的快速发展。针对当前房地产市场萎靡不振的情况，采取适度宽松的货币政策，降低住房公积金贷款门槛，降低住房公积金贷款利率，提高住房公积金贷款额度，放宽住房公积金提取等业务条件，多样化住房公积金提取或贷款业务，在一定程度上可以唤起了广大居民的住房消费热情，增加房地产市场入市，帮助房地产市场健康运行。但要注意的是，在实行宽松的货币政策下，一定要把控好各项手续，规范住房公积金的使用，防止住房公积金资金使用过度。
四、结论
综上所述，住房公积金制度在我国房地产经济中占据重要的地位，随着我国社会经济和房地产市场的发展，住房公积金制度也在不断的进行自身的改善和摸索，以便更加符合我国的基本国情。健全的住房公积金制度有利于我国公积金体系的逐渐完善，增强住房公积金对房地产市场的敏感度，强化住房公积金对房地产经济的积极作用。具体来说就是扩大住房公积金覆盖率和保障范围，加大住房公积金保障性住房建设力度，提高住房公积金资金利用率，以此来提高居民的住房消费能力。只有这样才能使住房公积金制度成为促进房地产经济强大的助推力，促进房地产市场健康、有序发展，改善我国居民的住房条件。
参考文献：
[1]刘丽丽.住房公积金在房地产经济中的意义、作用和发展趋势研究[J].中华民居，2014，8（11）：143-145.
住房公积金政策调整篇10
关键词：住房公积金；房地产价格
一、引言
“十三五”规划的重要目标为全力建设小康社会，并且是“十三五”时期必须达成的目标。但是完成社会安定的任务，人民安居乐业是全面建成小康社会的题中之义，所以是否可以妥善解决国内存在的住房问题，不仅事关能否推动社会的稳定，而且是全面建成小康社会这个主要目标的关键。近年，由于房地产结构需要优化的问题，因此导致房价节节上升。相对国内民众而言，房子是一个家庭里相当关键的固定资产，虚高房价的上调显著增加了普通人的重担。
当前时期，国务院对于不合理房价问题十分重视，针对于此，制定了一系列的相关政策措施，其中包括土地、税收、货币等方面，基于此对房地产业完成宏观调控，目的是让房地产市场更稳定的良性发展。在国内以“房”为本的特殊情况下，建设稳定民生的重要一环就是政府对于房地产市场的宏观调控，是政府关注民生的重大课题。中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部、中国人民银行联手《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，该通知于2015年10月8日起执行，其中提到8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，切实提高住房公积金个人住房贷款实际额度，包括拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。
本文通过住房公积金贷款制度来分析此制度对房价产生的影响应该来说，具有重大的理论和现实意义。
二、文献回顾
目前，国内外学者对房地产价格影响因素研究的方法多样、角度不一。
例如，Davis&HaibinZhu（2004）通过分析多个国家的跨国数据，得出房价的上升会加速促使银行信用贷款拓展，反之则不成立。丹尼斯、阿兰和弗朗西斯科（2011）的研究发现，短时间的利率跳动不是促使房价产生看得见的变化。我国处于市场经济的转型时期，具有特殊性，直接套用国内外的研究结论无法准确地解释特有的一些经济现象。生搬硬套国内以及国外的案例、结论，是没有办法将许多经济现象进行阐释的。张涛、龚六堂、卜永祥（2006）采用实证分析的方式针对国内房价与贷款的联系，数据显示房价和贷款之间是极强的正相关关系。
另外有部分学者另辟蹊径进行研究，董藩、厉召龙（2011）建立almon滞后模型的结果显示，住房公积金贷款利率和房地产价格负相关，住房公积金贷款利率对影响存在8个滞后期。施有文、王月甫、林晓红（2012）使用Gmm估计方法，结果表明短期内实际利率的变动与房价存在反向关系。
总体而言，国内外学者的研究成果为贷款利率和房地产价格关系的研究提供了有益借鉴。住房公积金个贷作为住房贷款的一个重要来源，一般认为其对促进住房消费起了重要作用。
三、住房公积金贷款利率对房地产价格影响的假设
国内房地产价格主要受到国内市场供给与需要关系影响，并且房地产业是一个典型的资金密集型行业，供给方与需要方都对金融支持力度有重大联系，因此利率对房地产价格涨幅发挥着作用。住房公积金贷款利率主要是通过影响房地产市场的供求关系，进而影响房价的。
央行一般会采取根据货币供给需要和贷款量的实时状况完成优化调整，并根据对应的提出相应的可行方案。一系列的方案对经济的增长与社会经济总量的增长都起到良好的作用，这就是货币政策。国内的货币政策一般由利率、信贷和外汇三大部分组成。一般银行通常采用一般性货币政策、选择性货币政策、利率工具和其他货币政策对货币量进行相应调节。一般性货币政策可以间接调控货币的供应量，达到对利率水平以及信用量等指标的影响，最终实现货币政策的目标。
利率的调整是货币政策的最为重要的工具，我国货币当局一般多采用调整利率来调控宏观经济。房地产业是一类对资金有重大要求的资本密集行业，然而公司的资金对贷款有依赖性。针对住房公积金贷款利率，可以明显或潜移默化的对市场产生影响，间接完成对宏观经济的影响。与国内的现状综合，中央银行通常采用以下利率工具对我国的市场情况进行调节：1、调整央行的基准利率。央行的基准利率对各商业银行以及各金融机构的利率具有很强的指导作用，具有政策指导作用；2、对金融机构存贷利率进行规定；3、对金融机构利率变动范围进行划定；4、进行利率结构和档次的一定程度调整。由于利率易于操作和便于控制，央行经常用来作为调节宏观经济的工具。从2003年开始，央行调整金融机构存款基准利率的次数已多达16次，而对贷款准备金利率的调节已逾18次。
四、模型指标的选取
根据以上分析，选择个人住房公积金贷款利率（5年以下）（X1）、金融机构人民币法定贷款基准利率（3-5年）（X2）作为解释变量解释货币政策对房地产价格的影响。同时为了避免序列长度太短形象模型分析的准确性，选用2007-2014年的数据。
从图1可以看出，在2008年至2009年，房价经历了一段下跌期，这与金融危机影响我国的时间是基本重合的。从2009年起，房价重回上涨轨道。因此，根据2007年-2014年的相关数据，建立房地产价格和住房公积金贷款利率相关指标的回归方程。
五、住房公积金贷款利率指标与房地产价格指数的回归方程
（一）时间序列的平稳性检验
为了避免伪回归问题，笔者在建立经济模型前先对经济变量进行了平稳性检验，以考察经济变量是否具有时间趋势，进而确定是否有必要采用协整分析方法。笔者采取aDF检验法先对所有变量的对数值进行单位根检验，以判断序列的平稳性。由残差项单位跟检验可知，两个阶段的二阶差分残差项二阶平稳，所以变量之间存在协整，即序列之间存在着长期稳定的关系。
（二）多元线性回归模型的建立修正
根据平稳性分析，建立个人住房公积金贷款利率（5年以下）、金融机构人民币法定贷款基准利率（3-5年）与被解释变量房地产价格的回归方程，方程最然可决系数R2超过了0.96，模型高度拟合。通过逐步回归法，对方程进行修正得出结果。
六、结论与政策建议
第一，选题在引入个人住房公积金贷款利率、金融机构贷款利率、商品房平均销售价格三个变量后，证明了三者之间存在长期均衡关系。说明了住房公积金贷款政策和房地产市场之间存在相互影响制约的关系。
第二，从影响力大小的角度分析，住房公积金利率对我国的房价有较大影响，提高贷款利率将导致贷款利率有所下调。但是由于住房公积金贷款利率目标存在记住普惠的因素，市场利率的真实需求不能得到完全体现，分散了对市场调控政策传导的一致性，对房市的影响力必然受到一定的限制。而银行信贷对房价的影响程度伴随着贷款利率市场化的深入不断增强。
因此，有必要在细节上区分公积金个贷与商业个贷管理政策，继续扩大住房公积金贷款的运用范围和规模，从而引导房地产市场投资。（作者单位：城市与环境学院）
参考文献：
[1]贾琼.住房公积金政策对我国房地产市场的影响――基于SVaR模型的实证研究[J].金融观察，2014.
[2]杨刚，吴燕华.公积金制度对上海住房发展市场的影响研究[J].经济经纬，2012，（4）.
[3]郭烨.政策调控、杠杆率与区域房地产价格[D].厦门大学，2011，（4）.