物业管理相关的法律法规篇1
〔关键词〕物业管理；业主自治；物业管理法。
物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一个多世纪，物业管理才于20世纪80年代从香港引入内地。［1］1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌宣告成立，标志着我国大陆物业管理的诞生。
虽然物业管理在我国兴起的时间不长，但其与百姓生活息息相关。物业管理对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，起到了积极而重要的作用。［2］但是，由于物业服务的发展速度明显跟不上房地产业的发展，及人们对法律维权意识的不断增强，物业管理中的纠纷也越来越多。
一、物业管理法律体系。
目前，我国尚未制定专门调整物业管理活动的法律，而是散见于各部门法或以行政法规、地方性法规、行政规章的形式出现。［3］。
1.宪法。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则，在物业管理法体系中具有最高层次的法律效力。
2.全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。我国多部法律中直接或间接涉及到物业管理相关法律制度。私法方面，如：《物权法》、《民法通则》、《合同法》等；公法方面，如：《城市房地产管理法》、《环境保护法》、《消防法》等。
3.国务院根据宪法和法律制定和的规范性行政法规和文件。如1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理规定》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》等。2003年6月国务院颁布，2007年修订的《物业管理条例》，标志着我国物业服务立法进一步完善。
4.国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、2004年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。
5.最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题。
（一）物业管理招投标。
通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。2003年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。
目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。
（二）物业管理服务。
建设部了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。
由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年的《物业管理委托合同（示范文本）》。
《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。
我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。［4］。
（三）物业装饰装修管理。
装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中：《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》。
（四）业主自治。
《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约（示范文本）》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。
国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。
（五）物业使用与维护。
《物权法》规定建筑物区分所有权分为：专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。
当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。
（六）物业服务收费。
涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。
三、物业管理的立法完善。
在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。［5］。
（一）加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性。
我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。
（二）出台物业管理的专门法律《物业管理法》。
出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户（业主和使用人）的权利和义务；业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务；规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理；规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。
（三）做好纵向和横向两方面的法律协调工作。
不同层次的法律、法规和规章之间（即上下位法之间）应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如：《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改；为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性；各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。
（四）加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统。
完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等诉讼主体地位，对诉讼程序进行规范，并对监管、物业验收和保修等方面做出细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效发展提供保障。同时，建立专门处理系统，以解决物业管理纠纷为专职，不仅能提供相关法律咨询，同时也有利于及时、高效地处理物业管理纠纷。
参考文献：
［1］蔡华。物业管理法律理论与实务［m］。北京：人民法院出版社，2000.
［2］国中河。物业管理问答与相关法规［m］。北京：中国建筑工业出版社，2003.
［3］林德钦。物业管理法规［m］。武汉：武汉理工大学出版社，2010.
物业管理相关的法律法规篇2
关键词：业/物业管理权/物业管理法律制度
近年来，随着我国经济的迅猛发展、住房体制改革的深化和房地产业的日益壮大，住房问题成为人们普遍关注的热门话题。在这一背景下，关于业的研究引起了学界越来越多的关注，业概念的界定、业在物业管理中的运用等已成为目前学界广泛讨论的问题。本文将针对《物权法》及《物业管理条例》的相关规则，对业的概念、内涵进行探讨，进而重点解析业与物业管理权之间的冲突并提出相关的对策。
一、业的内涵及其法律化的价值
《现代汉语词典》对“业主”的解释是：“产业或企业的所有者。”从法律的角度看，这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。但无论是在《物权法》中还是在《物业管理条例》中，业主都还不是一个明确的法律概念，而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人，即物业的所有者。
关于业主的权利，2007年3月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。但这一概念受到了一些学者的质疑，他们认为，“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业”不相对应，可能会在具体的适用上产生歧义，也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱，导致民法理论与社会生活出现裂痕。因此，建议用“业”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。
业属于物权的一种。物权是指“直接支配一定之物，而享受利益之排他的权利”。业可以说是基于对物(不动产)的所有权而产生的权利，更狭义地说，是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
业与建筑物区分所有权相比较，既有相通的地方也有其特有的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看，许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”，其认为建筑物区分所有权，系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。国内学者杨立新教授也认为：建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同使用部分享有互有权，以及相互之间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物所有权的复合共有。而业是以所有权为核心并关联到债权、继承权，以救济权为保障的多结构的权利体系。业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利，其内涵尚显狭隘：业的权利主体除了包括区分所有权人，还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体；业客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外，还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区整体环境等。因此，业除了包含区分所有权外，还包含非所有权形态的权利因素，例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。如果把业的概念界定为建筑物区分所有权，则会缩小业主的范围。“业”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。
业实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。一般而言，建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题，不应包含成员管理权这一混合性权利，而平时在物业管理中使用的“业”则是以成员权为核心的权利，强调的是动态的权利运行。
业如果能明确地作为民事主体的一种法定权利，将有利于进一步保护公民(业主)的财产权，有利于规范和完善我国的物业管理制度，有利于完善我国的物权法体系。首先，业的权利主体具有“私人”属性，是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。当我们充分维护保障了社会私利尤其是自然人的各种权利和利益时，社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。其次，业只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性，因此，将业法律化有利于进一步保护私人财产权，也有利于进一步完善我国的物权法体系。再次，业的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念，长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称，已被群众广泛接受和使用，已成为社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体，将社会生活中被反复使用的“业”引入民法制度之中，是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为，也是立法者关注民生，关爱普通百姓生活，促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。
总之，业法律地位的确立，可以使业得到更好的行使与保护，可以使其与相应的权利更好地结合在一起，从而形成完整的法律关系。
二、业与物业管理权的冲突
目前，对于业的立法保护已经受到越来越广泛的关注。而在现实生活中，由于缺乏法律的规制，围绕业出现了一系列纠纷和冲突，其中以业与物业管理权的冲突最为明显。
(一)物业管理的困境及制度缺陷
近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多，有的还成为影响社会稳定的因素。其中有业主与开发商之间的利益冲突，有业主与相邻业主之间的矛盾，有业主与小区公众利益的关系协调问题，但最具代表性和普遍性的利益冲突，多发生在业主与物业管理之间。
物业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化发展起到了十分重要的作用。但随着人民权利意识的日益觉醒，由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与其服务对象——业主的矛盾却日趋紧张。以上海市静安区为例，2003年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159件，较2002年的65件上升了144.62%。这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后，2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。《物业管理条例》的颁布实施，使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道，它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系，特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。
从《物业管理条例》的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的，体现了《物业管理条例》以人为本的价值取向。根据《物业管理条例》的规定，在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面，物业管理具有以下功能：(1)改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量。物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务，如绿化、维修、保洁等，使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。(2)有利于构建和谐社区。物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序，从而保障了社区的稳定和谐。(3)推动小区的精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，努力创造条件，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，改善了邻里关系，使人居环境得到了较大改善。
然而，综观我国现有的业及物业管理制度的立法与实践的状况，可以发现该制度仍然存在一些缺陷，主要表现在：一是业主委员会的法律地位不确定，导致业利得不到真正的保障。
依我国现行法，业主委员会不具有实体法的权利能力，真正法律上的权利主体是全体业主，业主委员会只是业主的代表机构。因此，由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业，业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。二是业主选择物业管理企业的权利难以保障。《物业管理条例》第3条规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利，但在实践中不易操作。正如有的学者所言，立法的目的本来就是要细致精确，具备操作性，只“提倡”而不做硬性规定，会在操作过程中带来麻烦。三是业主委员会的登记机关缺乏法律依据。《物业管理条例》第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”按照我国相关法律规定，商业性社团需要到工商部门登记备案，非商业性社团应该到民政部门登记备案，不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。四是业主委员会的指导和监督机关缺乏合法性。《物业管理条例》第20条第2款规定：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”而我国《宪法》规定，居民委员会是基层群众性自治组织。它不是一级国家机关，所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。这些缺陷的存在，必然导致业与物业管理权之间产生冲突。
(二)业主与物业公司利益冲突的主要类型
业主与物业公司之间应当是一种委托服务关系。在《物业管理条例》实施后，业主与物业管理公司之间的矛盾有些得到了消除或缓解，有些仍然尖锐地存在着。总的说来，业主与物业管理公司之间主要存在以下几种矛盾：
一是新老体制交替导致的建设与管理的矛盾。随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化，在物业管理这一行业得到迅速发展的同时，住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。到《物业管理条例》出台前，据不完全统计，全国约有70%的物业管理企业是由房地产开发公司派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理依附于房地产开发，导致重建设和销售、轻管理的问题无法得到根本解决，很多开发项目在规划、设计、施工阶段就埋下了很多隐患。这种建设与管理的矛盾，除了少部分属于质量问题外，更多的是在移交物业管理时，没有或缺乏严格的承接验收手续，业主被动接受开发企业制定的业主公约中所包含的物业管理内容而产生的产权归属、维护、使用与收益处置等一系列问题。在《物业管理条例》颁布后，这一矛盾虽有所缓解，但并未得到根本解决。
二是由市场理念与物业管理消费观念冲突导致的服务与收费的矛盾。在服务与收费方面，业主与物业公司之间常常互相侵权：业主以物业公司管理不善、服务不周的名义拒绝交纳本应交纳的费用，致使物业管理费收费率低；物业管理企业则巧立名目多收费、少服务、质价不符，以押金、罚款等乱摊成本，以停水停电相威胁等不正当手段对业主进行强制管理，挤占公共场所、公共设施搞经营创收，挪用维修基金等。这些使得物业管理陷入“管理不善就拒缴费，费用不足就管理不善”的恶性循环之中。
三是由物业管理活动中相关责任主体缺位所导致的权利与义务的矛盾。物业管理本质上是业主对其物业进行管理的活动，是产权人对其财产特别是共有财产进行处置的活动。在《物业管理条例》颁布前，业主的这一权利是被剥夺的，这是导致物业管理实践中矛盾重重的主要原因。业主管理权的缺位以及其他相关责任主体职责不清、关系不顺，导致在物业专项资金的管理与使用，公用事业收费的代收代付与公摊，小区公共设施与公共场所的产权归属以及维护、使用和收益的处置等方面矛盾很多。这些矛盾在《物业管理条例》颁布实施后，有的得到了明确，有的得到了化解或缓和，有的仍不明晰。
(三)当前业主与物业公司之间矛盾难以解决的原因
物业管理矛盾产生的原因是多种多样的，但目前这一矛盾难以得到有效解决的原因，主要在于纠纷解决机制的缺位。业主与物业管理企业由于种种原因而出现一些矛盾和分歧是在所难免的，但是，导致矛盾难以解决甚至进一步激化的原因主要在于分歧和纠纷产生之后，没有一个比较好的解决纠纷的机制。当业主与物业管理企业发生矛盾冲突时，由物业管理公司出面疏导的做法显然是不合适的，因为让矛盾的一方当事人来沟通往往会使人产生不公和偏袒的感觉。而找行政主管部门投诉解决的话，行政主管部门也往往难以有效化解矛盾，甚至常常以“发生矛盾的双方民事主体协商不成应该通过法律诉讼”为由而退到后面。至于法律诉讼也并不是有求必应，由于物业管理纠纷常常社会危害性小，经济损失少，诉讼处理时间长，因此法院一般也不太愿意受理。这样，由于纠纷解决机制的缺位，处于弱势地位的业主的权利得不到保障，无法讨回公道，往往会采取一些比较过激的方法，结果是矛盾不仅没有得到解决，反而更加尖锐。
三、进一步完善物业管理法律制度的对策
目前我国虽然颁布了《物权法》及《物业管理条例》，但是有关业制度的立法还相当缺乏。为了使物业管理健康有序发展，应当尽快完善我国的物业管理法律制度，对业予以明确保障和规制。根据我国物业管理立法的现状和物业管理的实际情况，完善我国业及物业管理法律制度应当遵循以下几个原则：
第一，权利和义务平等原则。物业管理制度不仅要保护行业的健康发展，更重要的是最大限度地保护大多数人的利益。每一位业主(物业使用人)和物业管理人的正当权益均不受侵犯，一切活动均应在公平、公正的原则下进行；使业主的权利得到法律的规范与保护，使业主不再处于弱势地位。
事实上，《物业管理条例》已确立了业主与物业管理人之间的平等地位及权利运行规则。《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称的物业管理，指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从这一规定可以看出，业主和物业管理企业之间是一种平等的法律关系，双方通过签订有法律效力的合同，物业管理企业受业主委托对物业进行管理。《物业管理条例》也明确了物业管理企业与业主委员会的关系，它们是被委托方和委托方的关系，是合同双方的主体。业主与物业公司之间签订的有法律效应的合同是一种“物业服务合同”。“物业服务合同”的称谓更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位，增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识。由此可见，业主与物业公司之间在法律上是平等的，是不存在管理与被管理关系的。
第二，从实际出发，符合社会主义市场经济要求的原则。从实际出发，就要从我国物业管理现状和发展目标出发，完善我国的物业管理法律制度。市场经济是法制经济，而法制建设又必须符合市场经济的发展规律，反映市场经济的客观要求。可以说，我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系，专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成，皆有赖于市场经济的发展，没有市场经济，也就没有现代物业管理。因此，在完善我国物业管理法律制度时，必须符合社会主义市场经济的要求，必须符合我国的国情且具有实用性。
第三，同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律制度是我国社会主义法律体系的组成部分，必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法，也要符合全国人大及其常务委员会制定的有关法律。同时要在《物权法》之中，强化对业的法律保护，使之有法可依。第四，借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系，既要总结国内各地物业管理立法的经验教训，又要比较研究并借鉴国外物业管理法律的成功经验，寻求科学的立法方法和途径。这样，既有利于完善我国的物业管理立法，又有利于我国的物业管理同国际接轨。例如美国的物业产权制度对于我国的物业管理法律体系的构建就有一定的借鉴意义。
根据上述原则，在完善业及物业管理法律制度时，应当注意以下两个方面的问题：首先是立法模式的选择问题。在立法模式上有两种选择：一是民法典模式，把业和物业管理制度纳入民法典的相关条款之中。二是单行法模式，在现有的《物业管理条例》基础上，制定《物业管理法》，强化对业的保护，规范业主的权利和义务，把物业管理进一步纳入到法制化、规范化、程序化的轨道。对于以上两种模式，笔者更倾向于选择后一种模式，因为我国目前编纂统一的《民法典》的条件尚不成熟，而物业管理制度中暴露出来的许多问题又急需解决，必须要有一部法律对其进行规范。同时，先行制定单行法也可以为以后编纂《民法典》积累经验，等到编纂条件成熟之时再将它纳入其中。二是立法的制度安排问题。由于业与物业管理制度关系密切，所以在制度的安排上应该把它们视为一个综合的法律体系。其既要包含实体法的有关内容，如对于业利和义务的准确界定及法律适用等，又要包含程序法的有关内容，如对于业的取得及行使权力和维权的程序设计等。
此外，在完善物业管理法律制度时，要注意构建业与物业管理权的和谐体制。具体说来，应从以下几个方面入手：
一是制度设计上要兼顾业主、开发商、物业企业三方的权益。业主、开发商、物业企业之间的纠纷，有的是开发商的过错引发的，有的是物业管理企业的责任导致的，也有的是因业主的问题所引起的。就此而言，在进行相关制度设计时，应当平衡业主、开发商、物业企业之间的权利义务关系，既要确立、维护业主的诸多权益，也要关注、保护开发商、物业企业的财产权和管理权。在立法时，要避免因“业维护”这一浓烈的社会氛围而过分偏重对业的保护。
二是在制度运行时要平衡好各方利益关系。在构建良好的业及物业管理法律制度的基础上，要着力落实、解决制度运行上的问题，以保证相关主体的权益得到全面、公平的实现。在制度运行上，尤其要平衡好业主、开发商、物业企业之间的权利行使的关系，防止任何一方权利的不正常扩张或滥用。就司法机关、仲裁机构处理相关纠纷而言，需要审判者、仲裁者公正地对待各方当事人的权益，减少主客观因素的干扰，公平地进行裁判。
物业管理相关的法律法规篇3
[关键词]：物业、物业管理的概念、类型、物业管理纠纷、物业管理企业、业主大会、业主委员会、审判实践、立法、对策物业管理在审判实践和立法中遇到的困境与对策
1908年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织国际建筑物业主和管理人员协会（Bomai），标志着物业管理进入法制化时代。在我国七、八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会。我国首家物业管理公司--深圳市物业管理公司于1993年3月成立以来，我国的房地产业的也得到迅速发展，物业管理已成为我国的新兴行业、朝阳产业。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行，加之相当一部分业主法制差，如业主大会不能按时成立或职权不明，业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护，专项维修基金使用不规范，去向不明等等，导致物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题，不同部门、不同人士从不同角度出发，对如何减少该类案件发生提出了不同观点。在这里，笔者拟从物业管理在审判实践和立法中遇到的困境提出以下几点对策，与各位同仁商榷。
一、物业管理的概念、类型及法律关系
（一）物业的概念
"物业"对应的英文是"ReaLeState"或"ReaLpRopeRtY"，含义是："财产、资产、拥有物、房地产"，随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。一般认为，"物业"指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。一个完整的物业一般由以下四个部分构成：（1）建筑物本体（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。
（二）物业管理的概念、类型及法律关系
（1）物业管理概念
物业管理的概念有广义和狭义之分。广义的物业管理一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。狭义的物业管理仅指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。广义物业管理与狭义物业管理的区别主要在于物业管理机构的范围不同。
（2）物业管理的类型
根据物业管理的主体，即物业业主是否委托专业的物业管理企业，是否实现物业所有权与管理权的分离，可以分为委托型物业管理和自主型物业管理。委托型物业管理，指物业业主将自己的物业委托专业管理机构进行管理。自主型物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。
根据的物业管理的运作方式和目标，物业管理可以分为服务型物业管理与租赁经营型物业。服务型物业管理，指专业机构对物业的管理，实际是物业的一种售后服务，目的在于确保物业正常使用，处长物业使用寿命，方便业主生活。租赁经营型物业管理，指对物业的管理，实际是物业的经营即创造租赁条件，赢得租户并为之服务，通过收取租金，获得利润。
根据物业管理的对象，物业管理可以居住物业管理、商业物业管理、特种物业管理。居住物业管理针对业主（使用者）居住的房屋及与之相配套的设备、设施。商业物业管理针对写字楼、商场、宾馆以及旅游场地设施。特种物业管理针对特定工业生产活动的各种厂房、仓库以及医院、图书馆等特殊物业。
（3）物业管理的法律关系
物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：1、依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；2.依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；3.依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；4.依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。
二、物业管理立法的意义
物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。
三、目前我国物业管理的实践模式
（一）物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：
（1）委托式物业管理即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
（2）自营式物业管理所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
（二）目前物业管理的立法模式和立法现状
由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。
1、境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有：
（1）民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，以规范物业管理中的法律关系。（2）、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。
在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UniFoRmConDominiUmaCt），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的"公寓大厦管理条例"以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。
对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。
2、我国物业管理的立法进程
1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。
1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。
1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。
2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。
2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。
2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。
3、我国的立法现状(法律渊源)
（1）宪法
宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第39条"中华人民共和国公民的住宅不受侵犯"等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。
（2）其他法律
我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
（3）行政法规
行政法规是国务院根据宪法和法律制定和的地区性文件。物业管理的行政法规，例如，改革开放初期在1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理规定》等，以及2003年颁布的《物业管理条例》。
（4）地方性法规
地方法规是省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其人常委会制定和的，实施于本地区的规范性文件。地方性法规在我国物业管理发展初期发挥了重要作用，一些物业管理先行地区物业管理的地方性法规。目前，上海、广东、海南、江西、深圳、珠海、宁波、青岛、厦门、武汉、吉林等11个省市出台了物业管理条例，例如，1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》，1997年《上海市居住物业管理条例》，1998年《广东省物业管理条例》等；北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等十多个省市则出台了物业管理办法，例如《北京市居住小区物业管理办法》。
（5）行政规章
行政规章是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的规范性文件。其中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、1991年《房屋接管验收标准》、19991年《城市房屋修缮管理规定》、1992年《公有住宅出售后维修养护管理暂行办法》、1992年《城市住宅小区竣工综合验收办法》、1994年《城市新建住宅小区管理办法》、1996年《城市小区物业管理服务收费暂行办法》、1999年《物业管理企业资质管理试行办法》等。
四、现有法规存在的缺陷直接束缚着物业管理的健康发展
（一）立法缺陷
虽然我国早在20世纪20年代的上海就出现了专业物业管理的萌芽，但是由于1949年新中国成立以后，为了社会主义建设的需要，城市土地收归国有，房产大部分转为公有制，住宅基本由政府投资建设，并作为福利分配；房地产管理由政府机构负责，行使所有者和管理者双重权利。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通，其经营活动亦停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。尽管全国各地近年来都加快了物业管理的立法步伐，制定和出台了许多地方性物业管理法规和规章，取得了一定的立法成就，但由于当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面，物业管理涉及多个主体，涉及事务十分繁杂，引发纠纷的原因及案件类型呈现多样化，已从刚刚开始的物业管理企业追索物业管理费的纠纷，发展到多类型案件。如宣武法院2003年受理各类物业管理纠纷案件269件；2004年受理1859件，2005年2402件，2006年13月977件；在案件中，有物业管理企业向业主追缴物业管理费纠纷案件，有业主认为物业管理企业提供的物业服务质量不合格要求退还已交物业费的纠纷案件，有业主要求物业管理企业退还装修保证金案件，有业主认为物业管理企业乱收费要求退还的案件，有业主认为物业管理企业提供物业管理服务有瑕疵造成财产损害要求赔偿损失的案件，有物业管理企业认为业主私搭乱建拆要求予以拆除的纠纷案件，有业主委员会解聘物业管理公司案件等等，目前该类纠纷主要以物业管理企业作为原告业主为主，大多为群体性诉讼，业主多为案件的被告，败诉多。双方当事人矛盾较大。笔者通过立法和实践方面的调研发现，物业纠纷在立法和审判实践中遭遇到了诸多困扰，主要表现在以下几个方面：
（一）立法缺陷
1、现有的法规缺乏一个强有力的、科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理理论滞后物业管理实践、滞后物业管理的立法。凭着感觉立法，具有较浓厚的实用主义色彩，没有真正寻求到建筑物区分所有权这个物业管理理论的根源，致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理行业，影响着物业管理的立法，使物业管理裹足不前，无法可持续的健康发展；
2、现有的物业管理法规整体性、配套性、协调性、互补性相对比较差，个别地方显得杂乱无章，没有建立一个系统的、完善的法规体系；
3.由于缺乏全国性的、权威的物业管理法律、法规，自然反映出现行的物业管理法律、法规的滞后和立法档次不高的问题，导致社会各界要求物业管理立法的呼声逐年高涨。现有的地方性物业管理法规只有深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省是以物业管理条例的地方性法规形式出现的，而更多的省市则大多是以物业管理办法这种行政规章或红头文件的形式出现，法律效力等级比较低。这些行政规章或红头文件的法律效力等级比较低，在实施中就存在着很大的局限性和制约性；
4、现有的地方性物业管理法规、规章总体上显得立法体例比较笼统和原则，有些条文缺乏可操作性。尤其是法律责任的伸缩性过大，不便于在实际运作上掌握；
5、现有法规在立法技术上相对比较差，在与国家大法和基本法的上下衔接和左右协调上有着教大的空隙，甚至有着冲突和矛盾；
6、现有法规没有与国际惯例的建筑物区分所有权法律制度接轨，与西方发达国家相比较，我们的物业管理法律制度处于相对滞后的状态。这在一定程度上对于我国加入wto之后，不断提升我们物业管理行业参与国际物业管理市场竞争有所影响，尤其是在我们与西方发达国家竞争我国物业管理市场时，会使我们处于一个不利的局面。
（二）由于以上原因，加之复杂的物业管理问题的原因涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面使得我们在实际操作中也遇到了不少困难，具体说来，主要体现为以下几个方面：
1、业主委员会的法律地位不明确。物管条例规定："物业管理区域内的全体业主组成业主大会。""业主委员会是业主大会的执行机构。"这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难。有人认为，业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的"其他组织"，有人则认为，业主委员会既不属于法人，也不属于其他组织，它根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州海景花园的业主委员会告物管公司一案来说，因业主委员会法律地位不明确，致使一案一输一赢。其具体案情如下：福州海景花园的业主委员会在去年下半年因物业管理纠纷，把原物业管理公司告上法庭。法院于去年11月底判决，明确了业主委员会作为该案的主体，判决原物业管理公司退出海景花园并向业主委员会移交物业管理权。然而，3个月之后，法院对于他们因架空层车位权属之争而状告房地产管理局和房地产开发商的案件，经过三天的开庭审理，却认为业主委员会只负有代表和维护业主物业管理方面利益的权利，而无代表和维护业主房屋所有权的权利，不享有参加该案诉权，从而做出了驳回原告海景花园业主委员会的。
2、开发商与物业管理企业责权利不对等，在实际操作中，不少地开发商自行组建物业管理企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业头上，使其成为"替罪羊"。比如业主按规定交2%的专项维修资金，由开发商收取后即自行挪作它用，并未按规定转到物业管理企业帐上。物业管理企业在接管物业时，开发商应当向其移交竣工验收资料及相关材料，但由于物业管理企业是开发商自行组建的，所以，开发商便省略了这一环节，将建设过程中的隐患推到物业公司头上。而业主只能认为是物业公司的责任，便采取不交物业管理费等措施来应对，物业公司收不上费用只能少服务或不服务，如此一来，便会形成恶性循环，对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。
3、业主大会与建设单位、物业管理企业地位不平等，易引起双方的矛盾冲突。按条例规定，业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织，而业主委员会只是其执行机构，法无明文规定业主大会或业主委员会有诉讼主体资格。而建设单位、物业管理企业却是具有法人地位的商业性组织，这种法律地位的不平等必然导致权利义务不对称，如建设单位能自行决定挪用专项维修资金，物业管理企业有权决定提高物业管理费，自行出卖或出租公共停车场等。当业主想按法律规定解聘物业管理企业时，就会发生新旧保安齐上阵的景观，殴打业主委员会成员，其后果可想而知。
4、许多小区业主大会、业主委员会尚未成立。由于不少业主对自身权利认识不够，自治意识淡薄；加之政府主管部门对物业管理法规条例宣传不够，落实不力，许多小区根本没有业主大会和业主委员会，开发公司越俎代庖"自选"物管公司现象比比皆是，直接损害了广大业主的权益；
5、公共建筑设施、场地被任意侵占，随意变更；在审判实践中我们经常听到业主这样的抱怨：买房时的绿地承诺变成了入住时的楼房矗立，规划中的幼儿园、健身场地变成了对外出租的经营用房，小区公共道路被一个个"私家车位""圈地"蚕食，等等。由此引发的物业纠纷层出不穷。
6、物业管理企业与开发建设单位关系复杂，直接影响物管的服务质量；物业管理企业与开发建设单位之间存在"父子"和其他"裙带"关系，导致实践中业主购房入住被动接受前期物业管理，到对物业服务产生不满情绪；从业委会的艰难成立到与物业管理公司的协商和交涉未果；从法院依法审判到判决文书的强制执行；从业主选聘的物业公司进驻小区到因无法交接管理而无奈地低调撤出；从业主一致对外到因信任危机而不得不由政府机构介入，如前不久引起社会各界广泛关注的“美然现象“，引发了社会上关于业主能否以物业管理公司服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业管理费，进而要求解除物业管理合同？同样，物业管理公司能否以业主拒交物业管理费而停止物业管理服务，并进而要求解除物业管理合同的大讨论。
7、物业管理合同内容含糊，模棱两可。不少业主反映，物业管理合同中对服务内容规定甚少，表述不清，容易产生歧义。如物业对小区安全是否负有法律责任问题，由于规定模糊、笼统，实践中较为随意，差别很大。有封闭车库的小区，摩托车、自行车等车辆被窃，物管多数赔偿业主的损失；而没有封闭车库的小区，车辆被窃，物管多数拒绝承担业主损失，如此操作上的差异其实并没有法律依据，导致同案不同判的现象，往往带来很大的纠纷；
8、多头管理，出现越权执法现象。对住宅小区内违章搭建问题，有的物业单独管，有的行政执法大队单独管，有的两者都去管或者都不管，要么重复管理，要么管理真空。有的物管企业滥用执法权，随意处罚，乱收费，激化了矛盾；
四、解决对策
我国物业管理在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益，更不利于社会的安定和和谐，因此，完善我国现行物业管理方面的法规，是解决上述困境必须着力解决的一项问题。鉴于此，笔者提出以下建议或对策：
1、建立健全业主大会制度和业主委员会制度
一切物管权应属于业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。尚未成立"两会"的小区，物业管理行政主管部门必须认真履行职责，将业利真正回归业主，使业主真正成为小区的主人，自主管理自己的事务，尽快指导和帮助小区业主成立"两会"，同时健全完善各项管理制度和议事规则。
2、居委会和物业公司要摆正关系，明确职能
根据"居委会组织法"和"物管条例"，两者分别有明确的职责范围，工作权限是清晰的。实践中两者既要分工负责，各司其职，又要互相协作，形成"一盘棋"。物管企业应当积极配合居委会依法履行自治管理职能，支持其在社区开展各项社会事物，夯实社区的两个文明基石。
3、公共建筑设施、场地不得任意改变用途业主、开发商、物管企业都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施的用途；市政建设单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。要依法严厉查处任意侵占公共道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为。
4、明确地方房管部门的失职责任，把物业管理的监督权授予广大业主。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权，只有如此，才能够确保物业公司管理的规范化。
5、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。
6、从立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门"不作为"。
业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内应当作出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位须将物管条例规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝"老子"遗祸"儿子"担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。
7、立法应明确业主委员会的法律地位，赋予业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格。按照目前法律规定业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织，不具备任何法律主体资格！这对于当事人的合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，笔者建议通过立法赋予业主委员会赋予业主大会一定诉讼地位，有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。
8、在物业管理法律、法规中彻底地抛弃"委托"、""以及"委托"的物业管理法律关系。笔者认为在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有权的。委托，又称为意定，是基于被人授权的意思表示而发生的。委托的核心是必须完全忠实地按照被人的指示进行活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托的关系。至于"委托-"，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。
9、根据建筑物区分所有权理论，业主大会决议的内容有两大类，一类是常规性的问题，另一类是特别重要的事项，对于不同性质问题的决议，应采用不同形式的程序，予以区别。同时在物业管理法律、法规中增设业主大会特别事项议决程序，避免少数人的滥用权利来侵犯大多数业主的共同利益，侵犯物业管理企业的合法权益，使得所形成的决议真正反映出大多数业主的呼声，体现出自治管理、自主选择、自主参与、自主行为、自主负责的意思自治原则。
10、立法明确物业服务内容必须在合同中明示物业服务合同是物管企业和业主享有权利和履行义务的基本依据。应以立法形式明确规定物业服务合同必须对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管用房、违约责任等内容进行明确约定。至于物业对小区安全是否承担法律责任的问题，也应当在合同中分项具体规定，"以合同约定"为据。
11、突破业主委员会的单一模式的单调格局，充分发挥业主委员会自治管理优势。由于我国经济发展不平衡，用一刀切的办法统一采用一种固定模式，不利于物业管理的健康发展。应该根据不同的经济水平档次和发展的阶段性，允许业主委员会充分发挥自治管理的自身优势，以多种模式共存。对于规模小、条件不成熟的业主委员会，赋予其一般性群众组织的主体资格；对于一定规模的、条件成熟的业主委员会鼓励其成为社会法人团体。并以立法明确。
12、依法强化国有物业建筑物的物业管理招标投标。引入竞争机制，推行物业管理招投标，彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面，竞争是市场经济的基本特征，物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量。在初期的物业管理中，许多城市对物业项目实行谁开发谁管理，由建设单位指定物业管理企业，形成管理终身制。这种市场垄断行为，既剥夺了业主和使用人选择管理服务者的权利，也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。采取物业管理招标投标方式不仅为物业建筑物开发建设单位或业主委员会提供了选聘高素质物业管理公司的较大空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。
13、目前中国人均收入不高，高昂的物业管理费用与业主的承受能力形成矛盾，故应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。而不宜一味追求全部由物业管理公司来进行物业管理的一刀切模式。
14、各个具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准；
物业管理相关的法律法规篇4
尽管全国各地近年来都加快了物业管理的立法步伐，制定和出台了许多地方性物业管理法规和规章，取得了一定的立法成就，但综观这些物业管理法规普遍都存在着这样或那样的缺陷，这些缺陷主要表现在以下几个方面：
1.现有的法规缺乏一个强有力的、科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理理论滞后物业管理实践、滞后物业管理的立法。“摸着石头过河”，凭着感觉立法，具有较浓厚的实用主义色彩，没有真正寻求到建筑物区分所有权这个物业管理理论的根源，没有。致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理行业，影响着物业管理的立法，使物业管理裹足不前，无法可持续的健康发展；
2.现有的物业管理法规整体性、配套性、协调性、互补性相对比较差，个别地方显得杂乱无章，没有建立一个系统的、完善的法规体系；
3.由于缺乏全国性的、最权威的物业管理法律、法规，自然反映出现行的物业管理法律、法规的滞后和立法档次不高的问题，导致社会各界要求物业管理立法的呼声逐年高涨。现有的地方性物业管理法规只有深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省是以物业管理条例的地方性法规形式出现的，而更多的省市则大多是以物业管理办法这种行政规章或红头文件的形式出现，法律效力等级比较低。这些行政规章或红头文件的法律效力等级比较低，在实施中就存在着很大的局限性和制约性；
4.现有的物业管理法规的适用范围，通常都仅仅局限于住宅区的物业管理，虽然有些地方性法规、规章中也规定了写字楼、商住楼可以参照执行，但在执行的过程中，由于没有概括集中各类物业建筑物的整体特点，往往难以依照这些地方性物业管理法规、规章来进行整体的规范管理；
5.现有的地方性物业管理法规、规章总体上显得立法体例比较笼统和原则，有些条文缺乏可操作性。尤其是法律责任的伸缩性过大，不便于在实际运作上掌握；
6.现有的法规在立法技术上相对比较差，在与国家大法和基本法的上下衔接和左右协调上有着教大的空隙，甚至有着冲突和矛盾；
7.现有的法规没有与国际惯例的建筑物区分所有权法律制度接轨，与西方发达国家相比较，我们的物业管理法律制度处于相对滞后的状态。这在一定程度上对于我国加入wto之后，不断提升我们物业管理行业参与国际物业管理市场竞争有所影响，尤其是在我们与西方发达国家竞争我国物业管理市场时，会使我们处于一个不利的局面。
针对上述现有法规的缺陷和物业管理立法的问题，我们充分利用深圳经济特区改革开放试验田和享有立法权的优势，利用深圳经济特区物业管理理论研究的丰硕成就，已经着手对深圳经济特区的地方物业管理立法作出相应的调整，创制一部具有适度超前领先的地方性物业管理法规，来保持深圳经济特区物业管理立法的领先地位。
二、以建筑物区分所有权法律制度为构建物业管理法律、法规的基本理论和基本框架
毋庸讳言，我国走进wto“入世”，肯定会给我国物业管理行业带来新资金、新技术、新的管理方法和手段等促使物业管理健康发展的便利条件以及新的机遇，为我国物业管理健康发展提供良好的外部国际环境，同时也自然地把我们的物业管理公司推向更为激烈的国际市场。我国“入世”后，国内一批新兴产业必然要被迫向外商企业开放，国内企业也必然受到竞争的强大压力，直接冲击了国产品牌的市场占有率和国内企业的地位，其中，服务业将首当其冲受到冲击。物业管理作为我国服务业的新兴产业，大幅度地对外开放物业管理市场是势在必行。事实上，目前在上海、广州、北京以及我们深圳，德国、日本、新加坡、英国以及美国等西方发达国家以及我国的香港、台湾地区的物业管理公司已经悄悄地侵蚀进入了我们的物业管理市场，与我们展开了竞争物业管理市场的较量。
面对我国“入世”后外商企业所带来的冲击，我们要从根本上改变物业管理行业的落后和竞争力低下的被动局面，首先就必须对西方发达国家的物业管理公司进行认真深入的理论研究，要认真剖析研究西方发达国家的物业管理发展史，研究其发展过程的经验和教训，从中寻求我们可以借鉴和吸收的精华。为此近年来我们摆脱了就事论事、零敲碎打、实用主义的研究方法，加大并强化了物业管理理论研究的力度、深度和广度。我们从深入剖析研究西方发达国家包括德国、法国、日本、意大利、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士等以及我国的港澳台地区的物业管理制度出发，透过基本的现象，从民法的角度寻求出物业管理的理论源泉，并提出用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的新观念，从根本上解决了长期困扰物业管理行业的许多难点、热点问题，全面、系统、科学地构筑了物业管理的理论体系。
长期以来由于物业管理理论研究的滞后，我国的物业管理的立法原理处于一个模糊不清的状态。相对而言，作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为包括德国、法国、日本、意大利、美国、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士及我国台湾、香港、澳门地区在内的世界众多国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。而建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物业管理的理论体系，是对以建筑物为主体的物业产权最核心、最清晰、最本质、最系统的阐述。全国人民代表大会常务委员会目前正在立法审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中，已经在民法物权法中确立了建筑物区分所有权作为我国不动产所有权的基本法律制度。因此，我们通过深入的理论研究认为应该在物业管理法律、法规的立法中贯穿和融入建筑物区分所有权理论，并用建筑物区分所有权理论构建物业管理法律、法规的基础理论和基本框架，以此与西方发达国家的国际惯例以及国家民法物权法的立法体系和原则相衔接、相呼应，使物业管理法律、法规具有国家法律的基础支持，从而获得更广泛的适用性和权威性。
深圳是在全国物业管理行业中最早率先开始建筑物区分所有权理论研究的。建筑物区分所有权理论是从一九九五年以法律出版社出版我国民法专家梁彗星教授主编、陈华彬博士著作的《现代建筑物区分所有权制度研究》为标志引入到我国民法体系中，而深圳物业管理行业则是在一九九七年已经开始了建筑物区分所有权理论的学习和研究。从一九九八年起到现在通过全国房地产业深圳培训中心和深圳物业管理进修学院开办的物业管理企业经理岗位培训班和物业管理从业人员上岗培训班，向80多期培训班，一万多人次的学员宣讲了建筑物区分所有权的理论。在去年十月深圳举办的全国首届住交会物业管理研讨会上，我们就分别提交了《建筑物区分所有权与物业管理》和《创新物业管理的基础理论和运作模式》两篇论文，而这两篇论文早在一九九八年底就陆续完成了，在论文中首次提出了用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的观点。在今年第二期《物业管理动态》上公开发表的《用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系》的论文，不仅在深圳物业管理行业中产生了重大的影响，而且受到建设部有关领导的关注。我们成功地把民法的建筑物区分所有权理论引入了物业管理行业，并在用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系方面取得了丰硕的成果。
在立法对策上，我们认为应该从立法体例上着手，将建筑物区分所有权理论的具体内容融入物业管理法律、法规之中。首先应在物业管理法律、法规中直接对建筑物区分所有权的概念术语进行定义和说明，并在此基础上全面更新、规范和界定了物业管理的基本概念，抛弃了物业管理属于“委托”或“委托”等不符合法律规范的概念；其次，对于类似于“异产毗邻”、“自用部位”、“共用部位”等存在着落后、封闭、狭隘性的概念名称，应采用符合国际惯例的、符合建筑物区分所有权理论的“专有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之；第三，对业主的权利和义务，一改过去笼统简单的提法，而是按建筑物区分所有权理论的专有部分、共用部分和成员权三个层次分别科学、完整、系统地论述其权利与义务，进一步明确和规范物业管理各责任主体的权利和义务；第四，以建筑物区分所有权理论为科学依据，明确赋予业主、业主委员会、物业管理企业应有的法律地位，进一步明确和规范业主委员会与物业管理企业的运作方法；第五，以建筑物区分所有权理论的科学内容为基本核心，对业主公约、业主大会、业主委员会、物业管理服务合同、物业管理基金、物业建筑物使用和维护、强制性收费等涉及物业管理难点、热点问题作出了明确的规定。
三、明确确立业主委员会与物业管理公司的法律地位，平衡物业管理责任主体的权利义务
物业管理中两个最主要主体业主委员会与物业管理公司的定位问题一直是困扰着物业管理实践和理论的一个悬而未决的重大核心问题。早在一九九九年五月的全国物业管理工作深圳会议上，国家建设部宋春华副部长就已经尖锐地指出：“建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。没有业主委员会，缺少了物业管理市场的主体，就谈不到发挥新体制和市场机制的作用和效能，物业管理企业也失去了生存和发展的基础。”因此，准确科学地为业主委员会与物业管理公司定位，明确业主委员会与物业管理公司各自的法律地位，奠定物业管理立法的基石，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。
长期以来，之所以没有找到这个良方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业管理实践经验进行提升和挖掘，还有一部分人也只是从经济管理的理论中探索和推敲；而恰恰忽视了业主委员会与物业管理公司的定位从本质上说是一个法律的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻和探索。我们通过艰辛的理论研究，通过对我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立了业主委员会作为区分所有建筑物的管理人的法律地位，确立了物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人的法律地位，从而彻底地解决了业主委员会与物业管理公司的定位问题。
我们认为我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的管理人实际上应该是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等法律行为自愿设定的占有人（如承租人、借用人和典权人）。管理人的存在是我国社会主义国家国有财产所有权与管理权两权分离的结果。我国国有的建筑物或其他设施一般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。
从管理人的法律概念来看，物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利；其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的经营管理权。相对比较之下，业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，因为建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权，虽然业主委员会要经过换届选举，但“铁打的营盘，流水的兵”，业主委员会委员的人选更迭并不会影响业主委员会的存在，业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。业主委员会是由全体业主选举产生的，代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，自然从责任与权利的主体都是一致。如果使管理人的地位空置，就会在司法实践中因管理人的真空，而错误地将物业管理公司作为管理人，使物业管理公司代人受过。显然这样就将物业管理公司放在了一个权利与义务不均衡的地位上，势必不利于物业管理行业的健康发展。相反将业主委员会放在管理人的地位上，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，不仅直接体现了业主自治管理的权利，而且也平衡了业主自律的义务责任。
物业管理公司虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，例如，建筑物建造缺陷而造成的损害，其责任人可能是建筑物的开发建设单位，也可能是设计者、承建施工者或前所有人，过错情形可能是设计者设计不合乎规范，也可能是承建施工者偷工减料或者马虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蛮使用形成的，这些因素是根本不可能在物业管理服务合同中约定由物业管理公司来支配控制，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能左右控制或彻底解除的。何况，当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，谁有过错谁就应该承担责任。既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，自然物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的民法基本原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。
基于上述理论研究的成果，我们认为应在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“业主委员会是区分所有建筑物的法定管理人。”明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”
通过物业管理立法的形式，明确地直接赋予业主委员会作为区分所有建筑物管理人的法律地位，明确地直接赋予物业管理公司作为区分所有建筑物管理服务人的法律地位，合理、科学地给这两个物业管理责任主体定位，不仅直接体现了业主自治管理的权利，体现了物业管理公司提供服务为主要职责的平等的合同关系，平衡了业主自律的义务责任，而且改变了当前物业管理公司将管理业主为主要职责的错误观念，以及出现致害责任后物业管理公司代人受过的不公平处境，给物业管理的原则（实行业主自治与物业管理企业专业管理相结合）奠定了坚实、稳固的基础。
四、明确确立业主委员会与物业管理公司的法律关系，直接体现出民事主体的平等关系
多年来我们一直将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系锁定在“委托”或“委托”上，其实这是望文生义所造成的一种物业管理误区，对物业管理的健康发展是一种误导。
“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。
委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同的类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会发现委托合同与物业管理是有本质上的差别的，具体反映在以下几个方面：
1.合同的目的不同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。依据这条法律规定委托合同的最主要特征就是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。
2.《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。
3.物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。
4.依据《中华人民共和国合同法》第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。
5.《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。
从上述五个方面的本质差别可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。
在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《中华人民共和国合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
所谓，是指人在权范围内以被人名义与第三人实施的、法律效果直接归属于被人的行为及相应的法律制度。作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于的规定。资本主义社会以后，科技发展、交易扩大，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，因此产生了的需求。制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。
关系的基础，是权，人之所以能代替被人实施法律行为，就在于人拥有权。行为最根本的核心，首先是所的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要人，被人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”
在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行。因此，行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用的概念来函盖物业管理的概念。
委托，又称为意定，是基于被人授权的意思表示而发生的。委托是的一种形式。委托的核心是必须完全忠实地按照被人的指示进行活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托的关系。至于“委托—”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。
基于上述理论研究的成果，我们应在物业管理法律、法规中彻底地抛弃“委托”、“”以及“委托”的物业管理法律关系。我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：
1.依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；
2.依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；
3.依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；
4.依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。
总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”明确规定：“业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”
五、明确赋予《业主公约》为最高自治规则的法律地位，设定了强制性登记制度
目前，由于在物业管理立法中没有明确确立《业主公约》的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于《业主公约》的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥《业主公约》的真正作用，对于《业主公约》的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将《业主公约》作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把《业主公约》看成为物业管理的基础和准则，使得《业主公约》缺乏应有的法律约束力。因此，作为立法机关在物业管理的立法活动中有必要，特别关注《业主公约》的法律地位问题，提高《业主公约》的法律地位，明确赋予《业主公约。作为物业管理最高自治规则和物业管理法规有效组成部分的合法地位。
在物业管理实践中经常遇到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订《业主公约》的情况，这也是《业主公约》作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，《业主公约》的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证《业主公约》的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订《业主公约》的途径，在《业主公约》的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了《业主公约》应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。针对这种情况，应该在物业管理立法中明确，在物业建筑物出售或业主办理入伙住用手续时，开发建设单位或物业管理公司组织签订的《业主公约》，必须强制要求使用政府统一制定的《业主公约示范文本》，并且对所使用的《业主公约》实行政府的强制性登记，《业主公约示范文本》一经登记就产生了公示效力，昭示了业主公约对全体业主的合法约束力。基于《业主公约》具有私法自治原则所衍生的规约自治主义的特性，允许业主、业主委员会可以通过业主大会的特别议决程序，即经全体业主中持区分所有权比例四分之三以上业主投票通过，结合物业管理区域的实际情况形成《业主公约》的修改补充决议，对《业主公约》进行修改补充。当然修改补充后的《业主公约》必须在履行了政府的强制性登记之后，方可生效。
鉴于以上情况，我们在物业管理立法上采取的对策是，明确规定：“业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在其物业管理区域内对区分所有建筑物使用、维护及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主管理团体客观化的自治规则，是全体业主的最高自治规则，是物业管理的基础和准则。”这实际上是根据建筑物区分所有权法，基于私法自治原则所衍生的规约自治主义，明确赋予了《业主公约》具有最高自治规则的法律地位。
为了充分体现与发挥《业主公约》的法律地位和作用，我们在物业管理立法上采取的对策上还对《业主公约》的制定原则、主要内容、强制性和禁止性规定内容、签订以及强制性登记等事项作出了具体的规定。为了区别于业主大会和业主委员会的决定，在法律程序上设定了强制性登记制度，一经登记就产生公示效力，昭示《业主公约》已成为建筑物区分所有权的内容之一，也便于登记机关监督管理《业主公约》的合法性。
六、增设业主大会的特别议事决议程序
根据建筑物区分所有权理论，业主大会决议的内容有两大类，一类是常规性的问题，另一类是特别重要的事项，对于不同性质问题的决议，应采用不同形式的程序，予以区别。因此，应在物业管理法律、法规的立法中明确规定了七个方面的重要事项应该由业主大会特别事项议决程序决定：1.《业主公约》及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及《业主公约》修订变更、业主委员会的撤消和重选等问题更是重中之重。并要求：业主大会对于下列“特别事项议决，应经持投票权比例四分之三以上的业主投票同意，方可通过并形成业主大会的决议”。
在物业管理法律、法规中增设业主大会特别事项议决程序的最重要的目的是为了保护全体业主的共同利益，直接体现大多数业主的决策权利，避免少数人的滥用权利来侵犯大家的共同利益，侵犯物业管理企业的合法权益，使得所形成的决议真真正正反映出大多数业主的呼声，集中表达出大家共同的意志，体现出自治管理、自主选择、自主参与、自主行为、自主负责的意思自治原则。而不是由个别少数人假借全体业主的名义，狐假虎威地干着损害全体业主的勾当。同时，在客观上，也起到鼓励更多的物业管理区域使用政府统一制定的比较公平、合理和规范的《业主公约》、《物业管理服务合同》、《业主委员会章程》的示范文本作用，改变了少数人出于个人私利而动辄以解除物业管理服务合同为要挟，侵犯全体业主和物业管理企业合法权益的被动局面，真正体现出业主、业主委员会与物业管理公司之间的平等民事主体的法律关系。
七、突破业主委员会的单一模式的单调格局，充分发挥业主委员会自治管理优势
由于我国地域辽阔，经济发展不平衡是一特征，用一刀切的办法统一采用一种固定模式，不利于物业管理的健康发展。尽管深圳市范围不大，但情况也千差万别，根据不同的经济水平档次和发展的阶段性，应该按照“百花齐放，百家争鸣”的原则，允许业主委员会充分发挥自治管理的自身优势，以多种模式共存是理所当然的。对于规模小、条件不成熟的业主委员会，赋予其一般性群众组织的主体资格；对于一定规模的、条件成熟的业主委员会鼓励其成为社会法人团体。因此，在物业管理法律、法规中应立法明确规定：“政府鼓励有一定规模的、条件成熟的业主委员会成为社会法人团体。对于规模较小、条件不成熟的业主委员会应依据我国民事诉讼法的有关规定赋予其他组织的诉讼主体资格。”这种允许业主委员会多种形式共存，一方面适应了世界潮流，即管理团体法人的趋势，另一方面解决了争论已久的两难问题――如果不是法人团体就没有诉讼主体资格，如果是法人团体又没有承担民事责任的独立经济的矛盾。
八、依法强化国有物业建筑物的物业管理招标投标
引入竞争机制，推行物业管理招投标，彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面，这是物业管理走向市场的一个重要举措。物业管理招标投标是指物业建筑物开发建设单位或业主委员会运用市场竞争和价值规律，通过招标投标的形式，以物业管理权为标的，招请若干个物业管理公司秘密报价竞争，由开发建设单位或业主委员会从中选择优胜的物业管理公司中标并与之达成协议，签订物业管理服务合同的过程。简单的说，物业管理招标投标就是通过招标投标的形式选聘物业管理公司。
物业建筑物开发建设单位或业主委员会通过招标投标方式选聘物业管理公司，其目的在于选择适当的物业管理公司。因而物业建筑物开发建设单位或业主委员会在招标时必须考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用的收取标准是否合理、信誉是否良好等反映物业管理公司整体素质的各种综合因素。对于众多的投标者，物业建筑物开发建设单位或业主委员会应按照一定的标准，选择中标者，再与中标者签订物业管理服务合同。
物业管理引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入到社会主义市场经济之中，因此，这实际上也是物业管理市场化的具体体现，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业建筑物开发建设单位或业主委员会提供了选聘高素质物业管理公司的较大空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理的招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量，有利于增强了物业管理公司的活力，有利于物业管理行业的健康发展。
物业管理招标投标是一个竞争过程，必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，应当有严格的规范，因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“属于政府或国有资产形成的物业建筑物，以及已经成立业主委员会的物业建筑物，应依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。政府鼓励其他的物业建筑物依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。”其中的核心是强调了“依法采用”，是要严格依照国家招标标法的基本原则和程序进行，在此基础上才是执行物业管理行业内的招标投标规则。依据《中华人民共和国招标投标法》第二条：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”的规定，依法首先是物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。对《中华人民共和国招标投标法》所确立的各项行为规则，不得违反，不得规避。尽管我们深圳在这方面走在全国的前列，但如何努力创造公平、公开、公正的市场环境，还有待不断的探索。这里有一个下位法与上位法的衔接，协调新问题需要解决。
九、确立物业管理基金的设立原则
物业管理基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理基金的作用类似于区分所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。
众所周知，区分所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对区分所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速区分所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使区分所有建筑物过早达到危险程度，缩短了区分所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理基金，就可以有效、合理地妥善安排区分所有建筑物的修缮改良，区分所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使区分所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥区分所有建筑物的正常使用功能，不断延长区分所有建筑物的使用寿命，改善和提高了区分所有建筑物的使用功能，提高了区分所有建筑物的档次和适应性，进而推动了区分所有建筑物的升值，使区分所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。
在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较容易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。
十、明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向
以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。国家建设部有关领导最近向新闻媒体透露：作为扶持物业管理这一朝阳产业迈向市场化的重要一部，国家目前正在考虑在职工工资改革中加入物业管理费用支出部分，将物业管理费用以补贴形式列入职工工资。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定服务收费标准制定的导向是协商定价：“已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。物业建筑物已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理企业在政府指导价范围内提出，报市、区价格行政主管部门核定。”同时应在物业管理法律、法规的立法中设定收费标准的确定原则是：“确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。”而不是业主经济承受能力为标准。
十一、明确收缴物业管理费用属于物权行为，具有优先受偿权和追及权的法律效力
依据建筑物区分所有权法律制度，收缴物业管理费用属于物权行为。而物权是具有优先受偿权和追及权的。所谓“优先受偿权”是指在同一物上有数种权利同时存在时，物权具有较其他权利优先行使的效力，物权的效力优于债权，某一债务人在破产宣告前，对属于债务人所有的财产有抵押和留置权等担保物权的，可就其财产先于破产债权人受偿，即所谓别除权。“追及权”是指物权的标的物不论转移到任何人手中，物权的权利人均可向实际占有人主张权利，而无论实际占有人的取得是合法还是非法。实际上在物业管理行业中存在的“认房不认人”的国际惯例的就是物权行为的追及权的具体体现。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“依据物权行为的优先受偿权和追及权的法律效力的原则，无论物业建筑物易手是采用按揭、抵押、转让、赠与、继承，还是拍卖，其受益人都有交纳前业主拖欠的物业管理费用的义务，新业主交纳后可以依据法律途径以债务的形式向前业主追讨。”同时第一百零二条明确规定：“物业建筑物按揭、抵押转让、赠与继承、拍卖等易手时，如果通过房地产交易机构，按照优先受偿权的原则，房地产交易机构应该从房款中将前业主拖欠的物业管理费用、滞纳金等代为扣除，并直接交付给物业管理企业。”并且在物业管理条例法律、法规的立法中相应地规定违反这些规定所应承担的法律责任。
十二、设定了区分所有权的强制剥夺的执行程序
按照建筑物区分所有权的理论，强制剥夺区分所有权的方式主要有禁止使用专有部分、拍卖区分所有权二种。这是对违反义务的区分所有权人或专有部分占用人的最为严厉的制裁措施，是一项禁止使用专有部分的制度。如果区分所有权人有重大违反义务的情形，已经不可能维持建筑物内的共同关系，那么，经全体区分所有权人过半数同意，就可以剥夺其专有权。为了慎重期间，通常强制剥夺区分所有权的决议应该由业主大会的特别事项议决程序形成，并由人民法院判决执行。
最早规定剥夺区分所有权的是1948年颁布的《奥地利住宅所有权法》，该法第十条规定“从共同关系中予以驱逐”。现行的《德国住宅所有权法》进一步完善了区分所有权剥夺制度，以制裁共同关系中违反义务的区分所有权人。《德国住宅所有权法》第十八条规定，构成被剥夺的原因主要为“区分所有权人对其自己所应负的义务有重大违反的情形，以致无法期待其继续维持共同关系。”区分所有权人如果因酒精或药物中毒而丧失自主意思，致有引起火灾的危险，或罹患恶性疾病，或有侵害他人行为的精神病等，均可构成剥夺理由。在实务中尚认为其使用专有部分情形时，也可构成剥夺理由。在我国物权法草案的第一百条和第一百零四条的强制措施中也参照了德国、日本以及我国台湾地区的立法经验，设立了由管理人或管理委员会请求人民法院强制出让及拍卖制度的法律规定。其目的就在于为了建立区分所有建筑物的安全、舒适及卫生的居住环境，确保居住的品质。
物业管理相关的法律法规篇5
关键词：物业管理安全管理监督
1物业安全管理的发展
1.1科技创新是物业安全管理发展的动力
物业安全管理过程中服务与管理并存，具有受制性和较强的专业性，在安全管理过程中容易出现认知不足、思维僵化、监管方式传统、信息不对称和法律不健全的情况，要想实现可持续发展就要以安全指数目标为主导，通过创新来寻找科学、透明、规范的发展道路，将粗放的物业安全管理朝复合和单一向精细转变，保持可持续发展。在当前形势下，应加强物业管理供给侧结构性改革，加速创新，解决相关突出问题，以多元化的策略来提升安全管理的综合指数。物业企业可在资源和品牌优势下对管理模式进行优化，如万科物业退出的黑猫一号产品，支持多种开门方式，实现人脸开门，实现快速通行。改善了人与人、人与商业、人与物业之间的关系，全数字消防体系的开发实现了全生命周期的消防覆盖，对于消防安全隐患能实现时限预警和立体化预警，人行智能通道技术在保障安检安防功能的同时也能实现交通智能疏导，能有效促进特定场合的人流控制，还有其他相关技术都极大的推进了安全管理的发展。
1.2完善物业安全管理法律法规
《上海市住宅物业消防管理办法》的颁布标志着全面建设和完善物业安全管理工作法律的开始，相关主体行为会受到对应法律法规的限制，在日常管理、监督和指导下打造公正、公平、公开的物业管理市场环境。当前的物业安全管理中还有所不足，存在较多的痛点和盲点，无法明确划清管理责任便捷，对物业管理行业的诚信度和社会形象造成损害，完善的安全管理法律法规有着很重要的现实意义。国务院采取证照分离试点并逐步扩大范围，将形成许可事项取消来保证公正公平的营商环境；构建质量认证体系并持续完善，做好事中事后的监管，提升服务品质，从供给侧结构性改革出发，加强质量认证制度建设，促进市场经济发展。这就更突出了物业安全质量标准规范的重要性，根据相关法律法规，在物业管理的实际情况基础上，按照标准规范化体系执行，完善物业安全管理，在物业供应链和安全管理中应用HeS标准体系，已完善的标准和规范来改进物业安全管理。
1.3做好物业安全管理监督奖惩
在互联网技术和大数据的推动下，逐步实现万物万联，信用评价的重要性日益体现，在发展过程中，物业安全管理中应将奖惩体制与监督体制和诚信挂钩，促进行业的良性发展。2017年是中国物协的行业诚信建设年，在国家全面建设信用体系的背景下，中国物协重点建设物业行业诚信，对于物业行业的信用评价标准、信用资源共享、失信惩罚、重点领域和方法等问题加大研究，也取得了一定的成绩。当前的物业安全管理监督呈现智能化和多维化，在高效监督下，安全管理的失信行为将会被曝光，通过深度结合奖惩制度来提升行业管理水平。
2物业安全管理规划发展
物业安全管理规划是物业管理行业在项目管理层面、企业经营层面、行业监管层面根据标准规范、法定程序对物业安全管理规划进行编制和审批，物业安全管理规划是从项目、企业和行业实际出发，符合先关标准规范和法律法规，可在各级政府和国家关于安全管理的规定和法规基础上，通过技术、经济、行政、法治管理方法，统一控制和安排物业安全管理规划中的相关工作，有秩序、有计划、协调地法治物业安全管理活动，确保顺利执行各层面规划。全面统筹、群防共治、科学化解和突出重点是物业安全管理规划制定的原则，不能再以单一思维方式来应对安全风险，做好安全管理实践的预防，促进物业安全管理的和谐、稳定发展。从短期来看，物业安全管理是在GB/t19001质量体系标准基础上进行设计，主要包括四个部分：规划目标、保障举措、八大工程和六大举措。规划成分体现了物业安全管理的内部环境和外部环境，如自然环境、技术环境、经济环境和政治环境等。六大举措主要是控制安全生产服务和识别隐患，八大工程是对物业安全管理工作的良好支持，制定针对性的措施。要从安全管理中的重大事故出发，做好总结，提升应急救援能力、科技支撑能力、信息预警监控能力等，保障物业安全管理。物业安全管理的发展会直接影响到行业各个层面，这就需要从项目管理层面、企业监管层面和行业监管层面来完善相关规范标准和法律法规、创新安全技术，建立安全诚信和失信体系，制定与之对应的奖惩体制，提升物业管理水平，以此来实现物业管理行业的可持续发展。
参考文献
[1]廖奇云，胡沙沙.住宅小区物业管理服务质量评价体系研究——以重庆为例[J].建筑经济，2017，38（06）：76-82.
物业管理相关的法律法规篇6
[关键词]物业管理制度；存在问题；措施
中图分类号：G306.3文献标识码：a文章编号：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物业管理制度的概念
物业管理制度是关涉物业管理活动的行为规范和行为准则。物业管理制度建设是发展物业管理服务业的基础性工作。一般而言，物业管理制度既包括物业管理公司内部的管理制度，也包括物业管理过程中规范各有关当事人行为的制度，前一类是物业管理公司内部的管理制度，亦即物业管理公司根据自身工作特点和经营理念，制定的工作程序、职责范围、管理办法等，主要是为了明确岗位责任、约束员工行为、协调内部关系、保证企业正常运转和物业管理工作的有序运行；后一类则是指界定物业管理参与者的权利义务，规范各方行为，协调各方关系的规定。具体而言，物业管理制度总体上由前期管理制度、日常管理制度和物业管理公司内部管理制度组成。前期管理制度主要包括物业接管验收制度、入伙手续及搬迁、装修规定；日常管理制度既包括物业管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋维持制度、设备运行管理制度、设备维修制度、绿化管理制度、治安及消防制度以及综合服务办法等，又包括业主委员会制定的业主委员会章程、维修基金管理及使用办法、公共部位及共用设施使用办法等；物业管理公司内部管理制度主要包括公司经理办公制度、各部门责任制、员工岗位责任制及综合管理制度等。
2.油田物业管理的存在的问题分析
2.1油田物业管理行业内缺少专业人才，对物业管理行业向深层次、高水平发展不利。
目前，油田内部有一定数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
2.2物业管理行业不具备规模效益，企业严重亏损，没有发展后劲。
目前，绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下，物业管理企业难以形成规模效应，于是，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。
2.3物业管理的配套法律法规还不完善
物业管理制度是一项社会生活中的基本制度，涉及每个公民的切身利益。在物业管理活动中，涉及的法律问题有的会在不同的法律法规中有所规定或体现。物业管理专门法律法规与相关的法律法规中，涉及物业管理的规定共同形成了完整的物业管理法律体系和物业管理法律制度。这一完整的物业管理法律.体系和法律制度，是运用法律解决物业管理活动中所遇到的问题的保障。因此，在建立健全物业管理法律体系和法律制度的同时，必须健全相关的与物业管理有着密切联系的法律法规。例如，楼宇的“区分所有权”问题和物业项目中的“非住宅公共地方所有权和使用权”的归属问题等的界定和规定，还有待将来制定的物权法等相关法律去应对等等。
3.如何提升油田物业管理的发展水平主要措施
3.1采取多种渠道、多种形式培养物业人才，为物业行业的长远发展提供必要的人力资源。
多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。一方面，加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质；另一方面，加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍；还有，加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。
3.2组建物业企业集团，实现规模效益。
物业管理并不是暴利行业，更有甚者可以成为微利，大多数的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，因此这就要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛；另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
3.3走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。
市场经济是以立法委保障的经济体制，而且物业管理涉及的，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道，真正做到依法管理，依法服务。
4.结语
物业管理在世界各国都是一个独立的行业，在我国又是发展很快的行业。伴随着物业管理的迅速发展，也出现了很多函待解决的问题，如何找出问题的实质根源，寻求解决方法，是引导物业管理走向社会化、市场化、专业化的关键。随着中央及地方物业管理的发展，实践中会产生新的问题，物业管理理论研究会逐步深人，物业管理也会逐步步入法制化的轨道。
参考文献
[1]谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）
物业管理相关的法律法规篇7
（一）高校物业管理法律关系的主体
首先，高校是物业管理法律关系的核心主体。我国《物业管理条例》第六条规定：“业主就是房屋的所有人。”在高校物业管理法律关系中，业主是物业的所有人———高校。值得强调的是物业使用人———学生（也即是高校中承租人的一种）和其他“非所有权人”均不是基于高校物业管理服务而产生的法律关系中的“业主”，不能成为高校物业服务合同的当事人。无论是高校学生或者其它承租人直接抑或间接与业主（高校）联系，进而订立契约，租赁高校中的某一部分物业，还是业主（高校）委托物管公司将其所拥有之物业的某些部分租赁给承租人（包括学生在内），承租人与业主（高校）之间的法律关系仍旧是租赁关系。其次，物业管理服务公司是我国物业管理法律关系中的重要主体之一。具体说来，它指的是根据物业管理服务合同接受业主委员会或者某一业主的委托，依照我国相关物业管理法律法规的规定和物业管理服务合同的约定，对指定区域内的物业进行专业化的管理并且获取相应报酬的一种法人。在高校物业管理法律关系中，物业管理服务公司是由高校自主选聘，对高校范围内的物业提供专业化管理，因此是高校物业管理法律关系中的主体之一。结合我国物业管理行业所具有的行业性、专业化特点以及我国高校所秉持的“管理树人”“、服务立人”、“环境育人”的要求，笔者对物业管理服务公司的作用进行概括定位，大致包括以下四个方面：一是为高校师生提供舒适的生活环境和文体活动空间；二是为高校教学和管理提供内容多元化、具有实效性之服务；三是维护高校之安全和稳定，构建安全放心的和谐校园；四是通过各种专业化的措施实现高校物业的保值乃至增值。再次，高校学生是物业管理法律关系中的另外一个关键主体。严格说来，高校学生属于物业使用人的范畴，而物业使用人主要指的是物业的承租人，以及在实际上使用该物业的人。具体到高校范围之内，此时的物业使用人也叫“非业主使用人”，它指的是不具有该物业的所有权，但对该物业拥有使用权，并且依照物业管理法律法规、物业管理合同或租赁合同之规定或约定，可以行使一部分业利的人。而处于高校管理下的高校学生，他们的第一个身份是作为学校行政管理下的被管理人，第二个身份是作为合法的民事主体与高校签订的住宿租赁合同关系的另一方当事人，第三个身份是享受物管公司提供之服务的另一个关键主体。学生接受物业管理服务公司的管理，享受其服务，高校学生虽然不是物业管理服务合同的当事人，但从其入学之时便已获得“非业主使用人”之资格，自然而然地成为了高校物业管理法律关系中无法替代的一方主体。这第三个身份正是区别于我国一般住宅小区物业管理的一个最为重大的差异，也是笔者对高校物业管理法律关系进行分析研究的重要内容。
（二）高校物业管理法律关系的客体
一般意义上的物业管理法律关系的客体，通常指物业所有人的权利义务所共同指向的对象，即是合同所规定的物业和物业的使用及管理。物业管理法律关系的客体包括物业和物业服务行为。通常意义上所界定的物业，一般是指用于商业和居住的各类建筑设施。高校物业则是指高校范围内的用于教学、居住和商业的各类建筑物及其相关设施，此外还包括校内的道路、绿化地带和用于其他事务的场地。物管公司提供的服务行为作为高校物业管理法律关系的重要客体，其范围主要包括四个方面：教学楼、教工住宅楼、学生公寓和其它相关场地设施的综合管理。具体说来其主要工作包括各类建筑物的管理、保养与维护，水电设备、消防设备等相关设施的管理、维护与保养，校园道路的维护与疏导，停车场地的管理与维护，校园环境的保洁，校园绿化的维护，校园文化体育设施的维护等活动。
二、我国当前高校物业管理法律制度的缺陷
（一）学生的知情权和监督权难以行使
尽管高校学生对物管公司是否履行合同以及履行的具体程度享有监督权，但是在现实的物管实践中，因为物业管理服务合同是高校与物管公司签订的，高校才是合同的相对方，而高校学生不是合同的相对方，并且物管公司还负有高校赋予的对高校学生的管理职能，物管公司通常是站在高校一边，仅仅对校方负责。在此情形下，学生的知情权和监督权缺乏一种方便可行的反馈机制来提供保障。除此之外，由于高校学生反映的意见不会直接导致物业管理服务合同的解除，更不会成为影响物管公司营利的决定性因素。所以，学生的意见往往被忽略，学生与物管公司在校园生活中所产生之纠纷时有发生，并且迟迟得不到有效处理，导致学生的知情权和监督权名存实亡。
（二）高校物业管理重管理轻服务
通过对比外国作法发现，高校的物业管理应当坚持“服务第一、管理第二”的原则，然而在现实中，有许多有着悠久历史的老牌高校通过对原有后勤保障队伍的筛选、整合，引进一些专业化的物管人员，重新培训物业管理队伍，取得了国家承认的物业管理资质，逐步发展成为较为专业的物管公司。但是，这样的物业管理部门并不进行独立法人的登记注册，难以按照市场经济规律和企业运行机制办事，也不进行独立的财务核算，不向业主收取物业管理费。在这种自身管理队伍管理模式下，高校物业管理都是重管理、轻服务。造成这种现象的原因是：这样的物业管理部门不是专业物业管理公司，没有建立现代企业制度，仍然把自己当作高校的职能部门，对学生行使管理职能。而对于那些通过公开竞标方式引进的专业物管公司，它们本应把学生奉为“上帝”，好好履行服务职能，但由于在现实运行过程中，高校将部分行政管理权交由物管公司代为行使，客观上造成了管理职能大于服务功能。因此，我国的高校物业管理仍旧处于“重管理轻服务”的状态。
（三）高校缺乏专业的物管制度
大学生在高校范围内应当遵守《大学生行为准则》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏专业的物管制度，这在客观上造成了学生和物业服务企业把《大学生行为准则》当作物业管理制度，物业服务企业基于《大学生行为准则》规范大学生的行为，大学生基于《大学生行为准则》而接受“服务”。这就使得物业管理行为的性质变得更加模糊不清，大学生搞不清物业管理行为到底是行政法上的教育管理行为还是民法上的物业服务行为。
（四）缺乏物管问题受理机制
在我国现行的相关物业管理法律制度中，高校既是业主，同时又兼具业主委员会职能，可谓集业主委员会与业主为一体的双重身份。如果高校学生能够绝对信任高校，高校又能够很好地维护学生利益，双方共同对物管公司进行全方位多角度的监督，那么必然形成一种良性循环，更好地完成物管工作。要实现这一美好设想，就必须在学生向高校反馈意见方面开辟一条新的监督渠道，然而在现实中，主动设立受理学生反映物管问题的“接待平台”抑或“受理机制”的高校屈指可数。细究其原因，大致有三点：首先，从利益关系上讲，高校与物管公司所订立的物业管理服务合同是一份“双赢”的合同，在学生管理方面，其利益是一致的；其次，从行政关系上讲，高校与学生在教育行政管理关系中所处地位不平等，高校考虑的问题较多，不会一味地替学生说话；再次，从民事关系上讲，学生与高校订立了住宿租赁合同，双方的地位虽然平等了，但却处于管理者与被管理者的位置，处理问题时难免会出现对立的一面。
三、完善我国高校物业管理法律制度的几点建议
（一）制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章
高校物业管理是我国一般物业管理中较为特殊的领域，而现行的法律规范在调整力度和适用内容上都无法与现行高校物业管理的实际相适应。所以，应尽快改变高校物业参照普通居民住宅小区进行管理的现状，适时出台有针对性的管理规则，进而填补我国高校物业管理方面的法律空白。经过比较，我们认为我国台湾地区的管理经验颇具借鉴之价值。在台湾地区，现行《公寓大厦管理条例》（以下简称《条例》）并未使用“业主”这一术语，反而采用了“住户”这一概念。同时，在《条例》的第三条第十项将“住户”范围作出了详细界定，具体包括3类人：“区分所有权人”、“承租人”和其他经“区分所有权人”的同意，取得某一部分物业的专有使用权者。《条例》的这一规定，无疑是将所有权人之外的实际使用者纳入《条例》调整之范围，有利于更好的维护“承租人”和其他经“区分所有权人”之同意取得某一部分物业之专有使用权者之利益。《条例》所称“住户”是某一具体建筑物的实际使用者，其虽不能像“区分所有权人”那样对建筑物的相关事务拥有决策权，并且作为“非区分所有权人”的这一类“住户”也无权参与“区分所有权人会议”（相当于业主委员会）。但是，我们知道建筑物的管理必定直接影响到各类“住户”的物业使用，有鉴于此，台湾《条例》赋予各类“住户”推选管理委员会或者管理负责人的权利，从而为各类“住户”提供了一条可行的渠道，借此方式参与物业管理。因此，我国高校物业之管理参照台湾之《条例》及其制度模式较为可行。通过制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章，赋予学生与高校同等之主体资格，完善学生在高校物业管理法律关系中的权利义务，从而能够更好地维护学生的合法权益。
（二）设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制
高校与学生存在教育行政管理关系，应当为学生提供良好的学习环境；高校与学生还存在住宿合同关系，应当为学生提供良好的住宿环境。不管处于哪一种法律关系下，高校都有义务听取学生反映物业管理问题并采取积极的措施。本着“管理育人、服务育人、环境育人”的教学理念，高校应当设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制，认真听取学生的意见，对学生所反映的问题采取有力的措施及时予以解决。
（三）设立高校物业服务企业准入制度
高等学校物业管理的主要对象是大学生，他们的头脑中充满着各类活跃的新思想、新理念、新信息，具有较高的综合素质，懂得如何接受物业管理，享受物业服务，知道如何判断物业管理的合法、合理性，以及如何维护自身的合法权益。由于高校主要成员的特殊性以及高校物业管理法律关系比普通住宅小区的物业管理法律关系要复杂得多，这就给高校物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。从事高校物业管理的人必须具备比普通物管人员更高的文化素质、道德修养、工作能力、管理手段和服务质量，从事高校物业管理之公司企业必须具备与之相当的资质、相应的等级。而欠缺相当资质的物管公司必须通过相关部门认可的考评和培训，提高物管人员的综合素质和管理技能，否则不能通过行政管理部门的审批，不能从事高校物业管理服务。通过这一措施缓解当前普遍存在的学生与物管公司之间的紧张关系，减少对物业管理的抵触情绪和纠纷，营造更和谐、更适合学习的校园环境。
（四）制定高校物业管理规则
物业管理相关的法律法规篇8
关键词：物业管理，收费，管理
随着市场经济的发展和城市化步伐的迈进，推动了服务业的快速发展。特别是改革开放的不断深入，全国各地的人口流动性越来越大，促进了各地房地产行业的快速发展，尤其是市场的细分和专业化、市场化趋势地唆使，出现了一个新兴的服务行业———物业管理。然而物业管理作为新兴服务行业，有服务就有收费，但是物业管理却由于缺乏相关的收费标准而出现了在业主和物业管理之间出现尴尬的问题。
一、物业管理收费难的原由
（一）法律法规不健全
行业规范不完善、不配套。从国家到地方，虽然在行业兴起后先后制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法,如根据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定。但是随着物业管理环境的不断变化发展,逐渐不适应物业管理行业当前蓬勃发展的需要。虽然相关政府和有关部门逐渐认识到行业管理立法的重要性，纷纷从不同角度着手制定相关的法规法令，然而由于行业发展及实践与理论的脱节，立法显得相对滞后，无法满足时代的需求。
（二）信息不对称，消费观念不成熟
双方由于信息的不对称，无法使业主和物业管理部门进行正确的消费，也正因为此，导致物业管理部门的收费难。一是不能清楚的让业主了解物业管理的实际内涵。由于业主并非物业管理专业人员,缺乏对物业管理相关信息的了解，只停留在表面上对物业管理的认识，致使他们不能全面了解物业管理这个有偿服务的系统详细的行为方案。目前业主对物业管理普遍认为其工作主要是对物业的保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也可以找物业管理企业负责。同时也由于信息的不对称，使他们对开发商和物业管理公司错误的理解。二是业主的消费意识不够。生活生平虽然提高了，但是更深层的观念却没有配套的建立，部分业主还缺乏对物业管理也是一种服务，也是以提供服务，收取服务费生存的观念。“谁消费，谁付款的观念”也是物业管理公司存在的动力。三是对物业管理费用的收支不清楚。论文格式，收费。部分业主没能很好地端正“一分钱一分货”的消费观念，在没详细了解物业管理企业的财务运作的情况下，认为物业管理企业营运利润过大，作为业主“亏”得太多，对物业管理企业提供的服务要求过于苛刻，以致容易对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。四是部分业主心存搭便车心理。毋庸置疑的是:因为根据“经济人”假设的观点，每个人都是经济人，都希望支付最少的成本，获得最大的收益，导致了少部分业主心存搭便车心理，能免则免、贪小便宜的心态。也由于物业服务具有社会性的空子,服务对象是广大业主并不是某个单体,所以物业公司并不会因少部分业主不交物业管理费就不进行物部分业主提供了便车。
（三）前期开发遗留下来的问题
前期开发商遗留问题。一方面是由于开发商所采取的销售策略；开发商为了更好的销售楼盘，在公关过程中，夸大迎合消费者的消费心理。另一方面是由于事物没有十全十美的，开发商的楼宇也不例外；在业主分不清楚开发商与物业公司关系的情况下，使业主把楼宇质量的问题挂在物业公司的头上，也正因为此，给某些业主提供了不缴纳物业管理费用的借口。
（四）服务质量上的偷工减料
行业地位造成。由于行业缺乏相关的规范，而且在我国物业管理行业起步晚,物业管理缺乏专业化、规范化等方面的管理,自然使有些物业管理企业提供的服务就不够专业，不够规范，不能使业主具有更高的效用。缺乏专业的服务人才。有些物业管理公司不在管理服务上下工夫,缺乏专业的服务人员，提供专业高效的服务，让具有“一分钱，一分货”观念的业主无法满意物业管理企业的服务，同样给某些原来就想不交费的业主提供不交费的空子，导致物业管理缴费难。
二、完善物业管理收费的相关对策
随着城市化进程的推进，不仅消费者对物业管理企业提供的服务逐渐提出更高的要求，而且物业管理企业也对消费者收费难提出了要求。面对物业公司收费难的情况，提出如下的相关对策。
（一）不断健全物业管理的相关法律法规通过相关立法机关，在其职能范围内，利用手中的立法权力，发挥立法机关的职责，不断完善健全物业管理行业的法律法规，规范、优化行业，推动物业管理向更加专业化、规范化的方向发展，提供更高质量的服务，使消费者更高的服务效用。一方面是对收费标准进行指标衡量；如对何种物业采取何种最低收费，采取弹性收费等等，通过立法的方式，做到有法可依，执法必严，违法必究。另一方面是权利与责任相匹配；对物业公司和业主在收费过程出现违法行为应负的责任做出相关规定。
增强自身的法律意识，用法律武器维护自身利益，提高服务质量。一方面对于物业管理公司来讲，通过增强自身的法律意识，利用法律法规维护自身的利益。根据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，可以通过业主和物业公司进行以交流沟通的方式解决，如果在此基础上仍然无法解决的情况下，可通过法律诉讼途径，通过向法院提出诉讼，用法律武器维护自身的合法权益，有助于物业公司约束业主不交费等违约行为。另一方面是对于业主来讲，通过增强自身的法律意识，了解法律法规的相关规定，可以监督物业公司的物业管理服务，有助于业主客观地了解物业管理服务标准,保障自身合法权益，为物业管理企业提供合法的物业管理服务提供压力，对物业管理企业服务质量进行有效的监督。也正因为此，使物业管理在投标过程中，提高物业管理投标的壁垒，确立合法提供服务的观念，规范物业管理模式。论文格式，收费。论文格式，收费。
（二）双方坦诚相见，加强相关宣传，转变相关的观念，建立和谐物业管理
通过业主和物业管理企业之间的沟通交流，建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题,坦诚相见，避免业主因信息的不对称，对物业管理知识的不了解而拒绝交费，所以在加强销售宣传的基础上，应对业主物业管理知识的配套宣传。论文格式，收费。论文格式，收费。如对物业管理企业的管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准方案的展示，通过公告栏、宣传栏等的形式对业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理的相关法律法规规定而交纳的物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主知道明白不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理企业的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益，触犯了国家的相关法律法规，需要负相关的法律责任。论文格式，收费。
（三）加强管理，提高服务质量，减少收费难度
通过引入专业的人才或通过人力资源管理规划，以培训的形式，增强物业管理员工服务的意识，形成“顾客是上帝”的观念，有利于企业自身形象的建设，提高物业管理服务质量，提供专业化、规范化的服务，在物业中与业主建立和谐的管理环境，让业主满意，降低收费难度，同时增强企业的竞争力。
参考文献：
[1]邓炽南.浅谈物业管理收费难的原因与对策[J].经济师，2008.7
[2]黄安永.物业管理实务[m].中国建材工业出版社,1999,2
物业管理相关的法律法规篇9
论文关键词业主大会建筑物区分所有权法律地位法人人格民事主体资格
一、业主大会概述
（一）业主大会的概念
“业主”，顾名思义就是物业的主人。业主大会是全体业主实行自治的组织。在理论上，业主大会是全体业主参加的大会，但是考虑到各物业小区管理的实际情况有所不同，有些规模大、业主多的物业小区，要求全体业主参加的业主大会的召开很困难，而业主代表大会的召开相对容易，因此，根据《业主大会规程》的规定可以推选代表参加业主大会，此时的业主大会实际上就是业主代表大会。
（二）业主大会的成立
根据《物业管理条例》（下简称《物管条例》）的规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”及“同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。若“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”《业主大会规程》对业主大会成立规则做了补充，但是我国业主大会的建立规则在制度上仍存在缺陷。《物管条例》和《业主大会规程》均未规定成立业主大会的条件。根据《物管条例》的规定，成立业主大会首先应在政府部门指导下成立筹备组，而筹备组成立的法律法规的依据未明确。由于政府行政管理责任模糊，筹备组易被少数人非法操纵，不利于及时成立业主大会；而部分业主出于个人利益考虑，在实践中发生多头筹备，且把全体业主召集起来召开业主大会的可能性低，这就使业主大会的首次召开更加扑朔迷离，其合法性也将受到质疑。
（三）业主大会自治的法律基础——建筑物区分所有权
根据《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有所有权、共有权、成员权三部分构成。
从法律的角度看，物业管理反映出来的各种问题其实质都是由建筑物区分所有权问题派生而来的。
第一，建筑物区分所有权是业主大会实行自治的权利基础，其复合性的特点决定了区分所有人对于建筑物的维护和管理必然相互关联，因此，物业管理区域内的所有业主必须组织起来，成立业主大会以管理物业和维护公共利益。
第二，建筑物区分所有权中的专有权的主导性为业主在自治中的表决权计算提供了依据。区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权和共同管理权的大小，故业主在业主自治中的表决权计算以业主的所有权大小为依据。
第三，建筑物区分所有权为业主大会的运行提供了制度基础，其具有的复合性和一体性决定了业主大会是全体业主的自治组织。业主大会按照法律法规所作出的决议体现全体业主的共同意志，其效力及于所有业主，即便对决议持不同意见的业主或决议之后才成为业主的，只要决议合法有效，同样受决议约束。
二、业主大会的法律地位
（一）业主大会在我国的现状
根据《物权法》中“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”?和《物管条例》第10条之规定，可见在我国立法中已经认识到业主大会在物业管理中的重要地位，并对此作出了相应的规定，但是纵观我国有关物业管理方面的立法，并没有明确地对业主大会法律地位作出规定，法条中仅仅提出了业主大会存在的必要性，但是没有进一步对其进行定义及具体论述，这就导致了在我国的司法实践中业主大会的尴尬地位。
（二）业主大会法律地位的争议
对业主大会的法律地位一直存在争议，主要有以下的几种观点：
1.业主大会具有法人人格
有学者认为，业主大会作为物业管理的自治团体，赋予其独立的法人人格，使之具有法人性，实益颇多。主要体现为：第一，业主大会对外进行法律行为时可以以自己的名义，如取得权利和订立合约；第二，业主大会具有独立的法人人格时，其自身即为权利义务的归属点，是交易双方的交易活动更加具有便利性和安全性；第三，相对于单个或数个业主，业主大会具有法人人格有利于参加诉讼。
2.业主大会不具有法人人格
另一些学者认为，不宜赋予业主大会法人人格，有如下理由：第一，作为法人的团体，业主大会对外为法律行为可以以自己的名义，而不具有法人人格的团体应以业主之名义对外为法律行为，但是将二者相比较，难分优劣。第二，即使业主大会成为权力义务的归属点，也不会使法律关系比非法人管理团体更为清晰。第三，可作为诉讼主体行使权利，但是这并非取得法人资格的管理团体的独有优点，即使无法人资格，管理团体即业主大会也能基于法律的规定取得诉讼当事人的地位，可独立代表其他业主向有关业主行使权利。
3.业主大会不具有民事主体资格
业主大会是实施自治管理的群众性组织，在物业管理法律关系中，只有业主具有民事主体资格，而业主大会和业主委员会都不具有民事主体资格。
我认为，民事法律关系的主体，是指参加民事法律关系，享受权利和承担义务的具有民事主体资格的人。民事法律关系是人与人之间的社会关系，所以必须有人作为主体参加。任何个人和组织要成为民事主体，必须由法律赋予其主体资格。作为全体业主自治组织的业主大会，“具有选聘、解聘物业服务企业的权利”，这表明业主大会已经可以作为一个民事主体与其他主体进行商事活动了，如果我们再一味地否定其民事主体资格，而只承认业主个体的民事资格，则在处理涉及众多业主的公共事务时，将会更加地繁琐和浪费资源，不利于维护业主的利益。
此外，尽管将业主大会法人化会带来一定的好处，但也有一定的缺陷。首先，独立的法人团体具有法人人格和完全的权利能力，有实际控制人滥用法人人格的危险，而大多数业主并不实际管理物业小区的公共业务，在监督缺位的情况下，反而有可能会使业主的利益遭受损失。其次，法人团体的财产制度似乎与区分所有权的财产制度归属理论存在矛盾。如小区物业维修基金，根据法人财产制的理论，物业维修基金应该属于法人团体的财产，即业主大会的财产，而不再是业主的个人所有财产；但是根据区分所有权的财产制度，则应该归于全体业主共有。故此，我认为暂不宜对业主大会赋予法人资格。
三、业主大会法律制度的完善
（一）在立法层面上明确业主大会的非法人组织地位
将业主大会定位为非法人组织是具有其合理性的。谈到业主大会的法律地位，首先必须考虑到它成立的目的，业主大会的成立旨在改善人民群众的生活和工作环境，维护业主的合法权益。按照法律法规的规定，业主大会的主要的职责有两个：一是代表业主雇佣和解聘物业服务单位；二是如果与他方发生诉讼时，根据业主的委托，业主大会代表所有业主参加诉讼。参加这些活动，业主大会只需要拥有一定的财产支配权即可，没必要拥有完全独立于业主的财产。因此，将业主大会定位于非法人组织就可以满足其设立的目的。再者，法律法规对法人组织的设立程序要求严格，成立程序多，持续时间长，耗费资金多。如果将业主大会定位于法人，既不利于社区管理的发展，也不符合经济上的成本收益分析。
（二）在司法层面上明确业主委员会与业主大会的关系
业主委员会的职责有召集业主大会会议；代表业主与物业服务机构签订物业服务合同；监督物业管理规约的实施等。业主大会与业主委员会之间是委托关系，业主委员会只有在业主和业主大会的授权下，才能够开展工作。业主委员会承担自己超越委托权限的作为所产生的后果。业主大会监督业主委员会，业主委员会有义务接受其监督。业主委员会一旦违反其应承担的义务或法律法规，可以通过业主大会变更或撤销其行为，如果业主委员会所作决定因违法违规而对业主造成损失，作出决定和执行该决定的委员应当对受损业主进行赔偿；反之，如果业主委员会所作出的决定产生的后果是在没有违反法律法规，且无越权行为的情况下产生的，该结果将由全体业主共同承担。
（三）在行政层面上明确政府与业主大会的关系
业主大会虽然是社区居民的自治管理机构，但是作为社会重要的组成部分，其仍然应该受到政府的监督和指导。在物业管理实践中，主要有三方面的关系：一是业主方，作为物业管理的主体，通过业主大会进行自治；二是物业服务企业，根据物业服务合同，为小区业主提供相应的服务；三是政府方，虽然政府不直接参与物业管理，但是有责任从宏观制度上进行管理。但是，从当前物业管理中存在的问题来看，政府在业主自治中还是存在管理上的缺位。比如对业主自治的指导力度不够；对物业服务企业的监管力度不够。对于打造服务型政府的要求，其对于小区物业管理的角色定位应该由以前的福利型、行政型的管理者逐渐转变为通过法律手段、经济手段来宏观调控物业管理的服务者、指导者。在物业管理活动中存在的大量法律关系都是属于民事法律关系，而民事法律关系属于私法解决的范围，故作为自治组织的业主大会也属私人领域。因此，政府在对其进行指导的过程中不应采取过多的行政性的调节，不能对私人领域的事务进行超越权限的干预，其职能必须从过去的行政型模式向服务型模式转换，在业主自治这个领域中，政府要充分尊重业主的自治，同时也要做好相应的监督和管理。
物业管理相关的法律法规篇10
abstract:thisarticlethroughprofitsfromoverseasandtheHongKongareaestatemanagementsuccessfulexperience,carriesonthecomprehensivedialysistotheHunanprovinceestatemanagementdispute,seeksthesolutioncountermeasure,fundamentallyreducesandeliminatesintheestatemanagementprocesseachkindofdispute,causestheowner,thedeveloperandtheestatemanagemententerprise'srelationsmarchesintothebenigndevelopment,thepromotionlakeprovinceestatemanagementmarketperfectandthefastdevelopment.
关键词:物业管理纠纷透析对策
keyword:estatemanagementDisputedialysisCountermeasure
作者简介:王纲(1976―),男,湖南新化人,讲师,主要从事工商管理、房地产管理研究。
基金项目:湖南省建设厅立项资助课题
近年,湖南省物业管理行业在各级政府和有关部门的关心支持下,在广大市民的参与下,得到了长足的发展。据统计,到2009年底,湖南省共有物业服务企业2114家,其中一级资质企业9家,二级资质企业116家,三级资质(含暂定)企业1989家。全省物业服务企业共管理各类物业管理项目面积达21414万平方米,物业管理从业人员达12.29万余人。
湖南省物业管理工作的发展对改善人居环境、稳定社会治安、促进社会经济发展发挥了重要作用。但由于物业管理本身存在一些行为不规范现象,业主对物业管理相关法律法规知识缺乏系统了解,加之物业管理方面的法律法规还不健全、不配套等,使大量物业纠纷开始涌现。
一、湖南省物业管理纠纷的类型
(一)物业管理费纠纷
据调查,湖南省物业服务企业普遍存在收费难问题。在实行物业管理的居住小区,实际收费率仅为70~80%,差一点的不到60%,能达到90%以上的实属凤毛麟角。湖南省的物业管理收费大多采取包干制的形式,物业企业在物业日常维护上收支不透明,业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据,服务水平难以量化。个别物业企业甚至越权管理,少服务、多收费、乱收费,侵占业主的利益,引起冲突。
(二)业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷
此类纠纷一是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车丢失或室内被盗引起;二是物业服务企业对管辖范围内的沙井、化粪池、管道、外墙、沟渠、道路、广告牌等管理不善,致使业主受到人身或财产的损害而发生的纠纷。
(三)业主违章搭建引起的纠纷
业主擅自乱搭乱建,装凸出的防盗网、雨蓬;住一楼的住户搭建私家花园、车棚等现象屡见不鲜。其他用户对此要求物业服务企业出面制止。这类纠纷中,如物业服务企业查处乱搭乱建行为,则存在无行政执法权的越权行为;如仅对乱搭乱建的个别业主进行劝阻而不拆除违建物,则造成大部分业主对物业服务企业的不满。
二、湖南省物业管理纠纷产生的原因
从调查和统计的分析看,目前湖南省物业管理纠纷迅速增长大致有以下四个方面的原因:
(一)相关物业管理法律法规不健全
目前,湖南省还没有建立系统完善的物业管理法律体系,已经出台的法规层次不高,法律效力有限,还没有覆盖物业管理的全部内容,对于解决物业管理纠纷尚无法可依,迫切需要进一步完善物业管理的法律体系,以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务关系,以制度来保障和促进物业管理机制的有效运行[1]。
近年来,湖南省物业管理行业发展很快,物业管理具体性和复杂性凸显,而相关法律法规的某些条文原则化,缺乏可操作性,对某些问题的规定不明确,这就导致涉及物业管理方面的纠纷和诉讼呈继续上升的趋势。
(二)开发企业与物业服务企业权责不清晰
根据调查显示,湖南省有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系。这种关系使得重建设、重营销、轻管理的情况无法得到解决。很多物业管理纠纷其实就是购房合同签订时诸多隐性或潜在纠纷在物业管理阶段的发作。《物业管理条例》规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。然而,在实际操作中,不少开发企业自行组建物业服务企业,并将其建设中的质量、服务承诺推到物业服务企业头上。业主入住后发现原来的承诺没有兑现,在找不到开发商的情况下,业主只能把矛头对准物业[2]。由此而引发一系列纠纷。
调查表明,湖南省物业管理纠纷中有近70%是由开发企业遗留的问题引发的,主要包括:规划变更引起居住环境的改变;开发建设单位不按规划设计要求建设物业管理配套设施;有些小区配套设施权属不明;房屋及附属设备质量有问题等。
(三)业主的物业管理意识、消费观念尚未形成
近几年,湖南省住房商品化使住房私有率不断提高,到2007年底止全省现有城市住房总面积31000万平方米,其中私有住房21500万平方米,占75%。一个住宅区或者一栋住房内从过去的单一产权人拥有物业,转变为多个产权人拥有物业。住宅区不能再由原产权单位“一家包揽”负责,而应当推行物业管理,这就使得房屋的维护保养转变成为业主自己的事情,原由国家或单位支付的住房管理服务支出将由居民自己支付。受中国长期以来实物分房、单位包办、无偿管理的福利分房机制的影响,业主们对自身利益以及共享部位和公用设施设备的维护、使用与管理缺乏一种主人翁意识,民主参与意识就很淡薄;一些业主不知道自己对物业管理享有的权利;个别业主委员会的产生不规范,议事不公开,决策不民主,不能代表业主正确行使权力,不能很好地维护广大业主的合法权益。更重要的是业主在物业管理中没有订立合同的意识。
同时,广大居民对享受物业管理服务需要付费的观念也还没有普遍形成。一些人不习惯于把物业管理当作一种服务性消费,以至出现业主认为不需要物管服务也就不交物管费的想法[3]。
三、解决湖南省物业管理纠纷的对策
既然湖南省物业管理纠纷层出不穷,那么研究物业管理纠纷解决对策就是刻不容缓的。
(一)、完善湖南物业管理法律法规体系
首先,尽快出台新《湖南省城市住宅区物业管理条例》。《湖南省城市住宅区物业管理条例》与新近颁布的《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》在内容存在冲突,不符合上位法规定,与社会现实要求不相适应。随着湖南省物业管理实践的发展,其中出现的一些新型纠纷缺乏法律规范来调整,有的长期得不到解决。法律法规的出台滞后于物业管理实践。因此,应遵循上位法修改的最新规定,结合湖南省经济发展的实际,对条例进行修改。同时还应尽快出台《湖南省物业专项维修资金管理办法》、新《湖南省物业服务收费管理办法》等,以规范物业管理行为。
其次,湖南省地方性物业法律法规应更具有实际操作性,同时配以操作细则。宪法、物权法等规定了物业管理相关的基本原则,地方政府出台的法律法规就是要结合自身的社会经济发展状况,根据物业管理公司和业主相互之间经常产生争执矛盾的焦点,用一些切实可操作的措施来解决。
最后,明确业主委员会的法律地位,以发挥业主委员会在物业管理纠纷中的作用[4]。在我国,业主委员会不能作为诉讼主体,然而,实践中业主委员会作为业主和业主大会的代表机构,在纠纷的解决中却起着至关重要的作用。世界上一些发达国家和地区如法国、新加坡和我国香港地区都承认由全体业主组成的团体具有法人资格的诉讼地位。为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用,应该由法律明确规定业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格,而赋予其相应的诉讼地位,代表业主大会对物业进行管理。从而加强业主通过司法途径解决物业管理纠纷的信心。
(二)、提升物业服务人员素质,推行物业管理人员的职业教育
分析近年来逐渐增多的物业管理服务纠纷及消费者投诉典型案例,不难发现:物业管理服务从业人员,特别是小区物业管理服务的主要负责人;业主委员会人员,特别是业主委员会的负责人―业主委员会主任,由于其专业管理技能水平低,缺乏职业道德、法律法规意识淡薄而引发的纠纷占有很高的比重。
严格物业管理从业人员行业准入制度,实施物业管理师制度保证了物业管理职业经理人必须是具有相当的学历和工作经历,掌握相关的专业知识、技术和能力,有能力承担有关专业管理工作的高素质人才。物业管理从业人员的规范化、专业化无疑将推动物业管理行为的规范化专业化。因此,实施物业管理服务人员职业化,打造一支精英型的物业管理职业经理人队伍是解决此类问题的唯一出路。
(三)、加强法制宣传提高业主民主参与意识,增进业主之间信息沟通
业主参与意识淡漠是物业管理纠纷出现的原因之一。因此,物业服务企业、有关行政主管部门和街道办事处应当加大宣传力度,通过办理培训班和社区法制宣传等方式,提高业主的法律意识和参与意识。同时,为业主提供必要有效的沟通方式,例如在小区内为业主提供专用的公示栏和意见栏,有条件的高档小区还可以设置局域网。这些方式都是消除业主的信息障碍、避免物业纠纷的有效措施。
(四)、加强业主委员会自律,对其进行专业化、规范化建设
我国业主大会及业主委员会在实际运行中存在的诸多问题直接导致了我国物业管理纠纷的逐年增多。法官们在审理物业纠纷的案件看到,95%以上的业主状告物业公司案件中,业主委员会均无任何的作为,看不到业主委员会在为业主们合法权益保护上的功效,对物业管理上出现问题置若罔闻。因此,必须加强业主委员会自律,对其进行专业化、规范化建设。
加强业主自律主要有两方面内容:一是管理小区内部设立监事机构(可由业主、使用人、居民委员会等相关专业部门人员组成)以监督业主委员会的日常工作,及时发现问题,解决问题;二是设立业主委员会联合会。联合会设立主要是使不同业主委员会的成员能交流经验,互通情况,学习有关法律与政策。提高全体业主对物业管理的认识水平,形成全社会的监督制约机制。
实行物业管理联席会议制度。该会议由街道办事处(镇人民政府)负责组织召集,由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公员派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。这种制度使物业管理活动各参与主体之间相互协调监督,交流配合,最终达到业委会运作规范化、决策合法化。将物业管理矛盾纠纷化解在基层,消除在萌芽状态。深圳市曾实行此制度,取得了显著效果。
(五)、建立并完善物业管理基层法律援助调解机制
1、构建物业纠纷调解组织体系。参照深圳、广州等物业管理相对发达城市的先进经验,各省市可建立由各市房产局牵头,区、县(市)房产局为主,街道、社区共同联动监管的四级管理网络。根据《物业管理条例》,把街道(乡镇)纳入物业管理监管的体系,发挥街道、社区在物业行业文明创建、业主委员会成立、物业纠纷调解中的主导作用。及时处理涉及业主及物业管理活动中的各种矛盾与问题。
2、建立高素质的物业纠纷调解律师团。物业纠纷类型多样,法律关系纷繁复杂,涉及的问题广泛,政策性强。因此,要及时有效处理好物业纠纷,必然需要对物业知识、法律常识精通的专家人才加入到法律援助活动中。而物业相关方面的律师参与调解纠纷,无论是对提高人民调解组织化解矛盾的能力,还是提高社会公信力都是不二选择。
参考文献:
[1]庞绍强,李晓东.物业管理的现状及原因分析.价格论坛,2009
[2]杨晓刚.物业管理纠纷成因分析.现代物业,2007