房屋租赁的法律法规篇1
出于保证房屋价值的充分实现及保护交易安全的需要，笔者认为，有必要区分租赁合同中装饰装修物或增设物的不同使用功能及价值大小，适用不同的添附规则。必要的时候，可以规定双方当事人在一定条件下共有添附的房屋，尤其是在双方对租赁合同的终止均无过错的情况下。有学者论及善意在添附中的意义时，认为“保护无过错当事人的原则不一定要通过使其取得添附物所有权的方式落实”[17]。我想这一理由可能对出租人来说，比较容易接受。但对于耗费巨资装修房屋的承租人来说，如果非因其自身的原因导致合同终止，并且只能向出租人主张返还不当得利以作为其权利丧失的补偿，是远远不够的。因为这种“表面上令人满意的解决方法掩盖不住的是，债权请求权不是所有权全部价值的代替。当受益人陷入财产衰败境地时，这一点就立刻变得显而易见的了。”[16]遗憾的是，法释[2009]11号只是区分合同终止的不同情况，规定承租双方在利益返还和损害赔偿方面的责任，丝毫未涉及装饰装修物或增设物的所有权归属。显然，该司法解释预设的立场仍是依传统的添附制度，由原房屋所有人取得这些附合物的所有权。这既限制了当事人的选择范围，法律适用的结果可能也不符合当事人的意愿，不符合效率原则。
四、租赁房屋添附利益的返还及损害赔偿
对所有权丧失的牺牲者绝对是要进行补偿的。房屋租赁中，因添附而丧失原所有权的一方(通常是实施添附行为的承租人)，可以根据不当得利的规定，请求因物权变更而受有利益的另一方(通常是取得添附形成物所有权的出租人)适当地返还利益，作为其不能要求返还原物或恢复原状的补偿。
(一)对法释[2009]11号相关规定的评析
法释[2009]11号第9到14条的规定，明确了对于房屋租赁合同的装饰装修物，出租人是否应对承租人进行补偿以及如何补偿的问题。最高人民法院民一庭负责人在对立法进行解释和说明时指出，承租人获得补偿依据的是不当得利请求权(详见《妥处房屋租赁纠纷,促进市场健康发展———最高人民法院民一庭负责人就〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉答记者问》,载2009年9月1日《人民法院报》,第4版。)。如果说这是立法的本意，无疑符合各国物权法上添附规则的一般原理，同时也是对我国现有立法的很好的补充和完善。但综观法释[2009]11号有关条文，似乎与不当得利制度又有所区别，分析如下：
1.不当得利请求权是对承租人失去原所有权的补偿，与出租人的主观意愿无关
按照添附规则，房屋装饰装修物构成附合的，无论出租人是否愿意，都取得这些装饰装修物的所有权；承租人依不当得利请求权，可以要求出租人返还全部利益(即全部现值损失)。但法释[2009]11号第9条规定：“租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”实际上，如果这些装饰装修物对于出租人确属强迫得利，则出租人因利益不存在而无须返还，更不必“分担现值损失”。当然，如果各方当事人对合同无效确实有着一定的过错，就需要承担缔约过失责任，赔偿相对方的损失。但在法律关系上，承租人的不当得利请求权与缔约过失责任的承担是不同的。司法解释第9条混淆二者的关系，有可能产生不公平的适用后果(例如,假设装饰装修物的现值为1万元,双方对合同无效各有一半过错。在装饰装修已由承租人出资的情况下,出租人需要给付5000元给承租人。结果就是,承租人承担1万元的费用,最终从出租人处拿回5000元;而出租人分担了5000元的费用后,得到了价值1万元的装饰装修物。)。更何况，以出租人主观上的“不同意利用”代替对“强迫得利”的客观判断，无疑也增加了实践中法官适用这一条文的困难。
2.不当得利不以过错为构成要件，与租赁合同解除的原因无关
民法上的不当得利制度是不以双方当事人的过错为要件的。但法释[2009]11号第11条各项区分租赁合同双方当事人对合同解除的过错责任，规定了对已形成附合的装饰装修物的处理规则，包括：出租人违约时的损害赔偿(第1项)、承租人过错时责任自负(第2项)、双方过错时的过失相抵(第3项)、双方均无过错时的风险分担(第4项)[14]。可以看出，租赁合同解除时，装饰装修物的利益归属与当事人的主观过错密切相关。承租人有可能因为自己的过错丧失全部或部分不当得利返还请求权，也可能因为无法证明出租人的过错而丧失本应享有的该项权利。这样的结果显然放大了承租人承担的房屋租赁的合同风险，使其不仅丧失了具有物权效力的所有权，甚至不能得到债法上的不当得利制度的保障，殊为不公。
3.不当得利请求权的内容为不当利益的返还，与损失赔偿无关
根据法释[2009]11号第11条所提出的“现值损失”和“残值损失”概念可以看出，立法上把承租人用于装饰装修的费用视为损失，根据有效合同和无效合同的不同法律效果，采用了两种不同的标准来认定其范围。这种立法充分考虑了租赁合同中添附的特殊性，即承租人基于自己使用的目的，通常会根据合同租期及成本进行装修，尽量使装修利益在租赁合同到期时行使完毕。也就是说，如果合同正常履行而至期限届满的，装饰装修物正好折旧为零，出租人虽然收回了附合着装饰装修物的房屋，但并没有实质上的利益取得。但问题是，在合同因各种原因解除时，承租人未能充分实现的那一部分装饰装修利益依添附规则转而由出租人享有，此时，承租人可以主张的不当得利请求权在内容上指向的就应当是利益返还，而不是“补偿在失去利益者处出现的损失”[16]，不能将其纳入合同无效或解除的损失范围，以损害赔偿责任替代之。
综上，法释[2009]11号有关添附规定的不足之外在于：一是没有明文规定不同情况下房屋租赁装饰装修物的所有权归属，二是没有明确合同当事人对装饰装修物利益的不当得利返还请求权。对此，当事人应可援用《民法通则》关于不当得利、侵权责任的规定，以及《合同法》有关违约责任和缔约过失责任的规定，以主张自己的合法权益。
(二)承租人的不当得利请求权与主观恶意
如前文所述，在不动产附合的情况下，判断附合形成的新物的所有权是不问行为人的善意或恶意的。但在利益返还请求权方面，有必要对此加以区分。罗马法规定，材料所有人于他人土地上建筑房舍者，该建筑物即属于土地所有人，其建筑行为，如系出于善意，土地所有人尚应从赔偿材料之价金角度考虑建筑费用；如系出于恶意，则其材料及建筑费用，均视为赠与，而土地所有人即无偿取得建筑物之所有权[2]。此处所谓恶意仅指擅自添附，即在明知是他从之物的情况下而未经他人同意进行的添附。(因有害添附对出租人无利益可言，也就没有不当得利的返还问题)对此，法释[2009]11号采取了与各国物权法同样的立场，在第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”但同时，该条规定仍有以下两个方面的不足：
1.该法条没有明确，所谓的“承租人承担费用”是否意味着他不能向出租人主张不当得利返还请求权？依笔者理解，此处的“费用”应当作广义的理解，包括财产的消耗和利益的丧失。承租人不能再要求出租人返还利益的另外一个原因是，在承租人恶意附合的情况下，出租人依法有权要求侵权损害赔偿。此时，如果承租人仍可主张不当得利请求权，则与出租人的损害赔偿请求权就会产生一定的冲突。依损益相抵规则，如果承租人的添附行为客观上增加了房屋所有权人的利益，则可能使出租人非但不能获赔，最终必须向承租人返还余额利益。这样的结果不仅不能体现对承租人恶意的惩戒，而且使司法实践中案例的审理变得更为复杂。
2.该法条没有明确，承租人承担费用后，能否主张装饰装修或扩建材料的拆除权或取走权？笔者认为，在形成附合的情况下，出租人根据添附规则已经取得了装饰装修或扩建物的所有权，承租人如拆除或取走，则属于侵权行为。但在未形成附合的情况下，承租人的上述权利因无害于出租人，原则上应当允许，而不必如司法解释之规定，只有出租人才能主张恢复原状。
(三)承租人不当得利请求权的内容
1.请求权的范围
承租人因添附而失去的利益可以依不当得利请求权获得补偿。而对于如何补偿的问题，学者大多认为，法律的规定属于任意性规范。因此出租人和承租人可以协商解决相互间的利益补偿问题；不能达成协议的，依不当得利制度由出租人给予承租人适当的补偿。但问题是，在不动产附合的情况下，承租人装饰装修或增设他物的费用大多数情况下并不等于出租人获得装饰装修物或增设物所有权而产生的利益。那么，在确定补偿范围时起决定性作用的应该是什么呢：是承租人财产的损失，还是出租人财产的增值？德国法学家认为“起决定性作用的一直是在得利人那出现的、客观的财产之增加”，而王利明教授认为，承租人可以请求的是“与动产价值相当的补偿”[4]。笔者认为，在不动产附合的情况下，上述两种观点都有其不妥之处。因为对房屋的装饰装修所产生的利益具有极强的主观性，如依客观标准评价，房屋的增值可能远大于装修费用(即所谓“动产价值”)，但也有可能装修产生的利益小于费用。在前者，如依得利人财产增加的范围返还利益，则有可能使承租人获取不当利益；而在后者，如依动产价值确定返还利益的范围，则有可能使出租人承担无端的损失。
民法上的不当得利返还请求权分为侵害型不当得利返还请求权和给付型不当得利返还请求权两种。承租人因添附而享有的是给付型不当得利返还请求权，“对一种虽然为当事人所意愿的、但有瑕疵的、因为缺少原因的财产转移进行回复是它的特征”[16]，理论上其利益返还的范围一般限于现存利益，而不包括对损失的赔偿。因此结合房屋租赁中装饰装修的特点，笔者认为，出租人作为添附物的所有权人，是承租人补偿请求权的债务人，其补偿的范围应当限定在他所得到的、经过租赁期间折旧后剩余的租赁房屋收益范围之内，最高不应当超过承租人为装饰装修或扩建所花的全部费用。
2.强迫得利
租赁房屋的装饰装修是由承租人实际完成的，其中掺杂了强烈的个人审美情趣和利用要求，可能对于出租人来说，完全违背其意愿。因此出租人可能认为自己对装饰装修物所有权的取得是被强迫的。强迫得利的情况通常被视为违反所有权人意思的对所有权人权利范围的干涉，因此不存在所谓的价值补偿义务。根据法释[2009]11号的相关规定，在出租人不同意利用装饰装修物的情况下，不但可以利用强迫得利制度抗辩承租人的不当得利请求权，还有权要求承租人恢复原状，并赔偿因此造成的损失。但必须注意的是，强迫得利理论虽然不失为“以人为本”的新说，但是其所包含的机会主义诱因可能会完全颠覆添附制度[18]。尤其是在装饰装修物已经形成附合，技术上无法恢复原状或恢复原状所需费用过高的情况下，支持出租人恢复原状的请求就有违效益原则。因此，有必要对强迫得利的适用条件作一定的限制，至少是否得利不应当完全取决于出租人的主观意志，特别是在装饰装修已经征得出租人同意的情况下，更不能轻易地承认强迫得利的存在，以维护添附制度的法律价值。
注释:
[1]谢在全.民法物权论•上册[m].台湾三民书局，2003.505，511，507.
[2]陈朝璧.罗马法原理[m].法律出版社，2006.266，269.
房屋租赁的法律法规篇2
一、对房屋租赁合同效力认定问题
出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的；2、产权有争议或者产权受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、属于违章建筑的；5、不符合安全标准的；6、已抵押，未经抵押权人同意的；7、法律、法规禁止的。
而建设部1995年以第42号令的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
对于广东法院来说，上述两个法规都应适用。两者规定基本相同。但笔者认为，两个法规都存在值得研究的地方。一个是房屋租赁权源的问题。《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》都认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢？还如大量存在的“二房东”现象，是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢？显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光“占有”有何经济价值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗？显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系（合同法第二百二十二条）”。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。据笔者所知，没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。
《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》中存在的另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，笔者认为应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在“二房东”的情况，则依照所有权人与“二房东”的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采取“活查封”手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。
（三）审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。还有人认为，现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。合同法关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法
与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。
（四）审查房屋租赁合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3％计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。
二、承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理
（一）对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失；如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。
（二）对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：
1、房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶；若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
2、房屋租赁合同合法有效，因承租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修及形成的装修物，若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定的又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因承租人有过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
3、房屋租赁合同合法有效，因双方违约导致租赁合同被解除的，承租人对房屋进行装修形成的装修物，若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，装修无偿归出租人所有。
三、违章建筑的租赁合同纠纷的问题
房屋租赁的法律法规篇3
一、对房屋租赁合同效力认定问题
出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的；2、产权有争议或者产权受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、属于违章建筑的；5、不符合安全标准的；6、已抵押，未经抵押权人同意的；7、法律、法规禁止的。
而建设部1995年以第42号令的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
对于广东法院来说，上述两个法规都应适用。两者规定基本相同。但笔者认为，两个法规都存在值得研究的地方。一个是房屋租赁权源的问题。《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》都认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢？还如大量存在的“二房东”现象，是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢？显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光“占有”有何经济价值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗？显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系（合同法第二百二十二条）”。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。据笔者所知，没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。
《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》中存在的另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，笔者认为应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在“二房东”的情况，则依照所有权人与“二房东”的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采取“活查封”手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。
（三）审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。还有人认为，现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。合同法关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。
（四）审查房屋租赁合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3％计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。
二、承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理
（一）对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失；如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。
（二）对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：
1、房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶；若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
2、房屋租赁合同合法有效，因承租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修及形成的装修物，若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定的又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因承租人有过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
3、房屋租赁合同合法有效，因双方违约导致租赁合同被解除的，承租人对房屋进行装修形成的装修物，若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，装修无偿归出租人所有。
三、违章建筑的租赁合同纠纷的问题
房屋租赁的法律法规篇4
【关键词】无证房屋，租赁，法律问题，研究
“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”随着中国社会城市化的加快推进以及市场化制度的逐步完善，房屋租赁作为一种优化房屋资源配置的重要方式，正扮演着越来越重要的角色。在出租人不想转移房屋所有权，也不亲自使用房屋，但是想通过该房屋获取一定的收益；承租人购买力有限或者无需长时间使用房屋的情况下，房屋出租不失为是一种各取所需、物尽其用的双赢解决方案。但随着房屋出租数量的增加，由于房屋租赁所产生的纠纷数量近几年也大幅度地提升。如何有效规避法律风险、保护出租人与出租人双方的利益，也成为了近年法律研究的热点之一。
在房产出租时经常会遇见出租人出于经济或者其他因素的原因，导致出租的房屋产权存在一定瑕疵的情况，比如未办理房屋所有权证或房屋出租许可证的缺失等。该类房产出租后，由于出租人权利上存在瑕疵，在出现承租人拒不支付租金的情况下，出租人无法有效维护自己权利，最终只能吃哑巴亏。在此情况下，如何使房屋出租行为规范化、维护出租人的合法权益不受损害，即是本文讨论的课题。
房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。
房屋所有权的取得分为原始取得与继受取得两种。
原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法没收房屋；（3）收归国有的无主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加层）。
继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。继受取得通常有以下几种形式：（1）房屋买卖（包括拍卖）；（2）房屋赠与；（3）房屋相互交换等。
根据物权法的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《城市房地产管理法》第35条规定，“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第60条规定：“房地产转让或者变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，……”由此可见，我国房屋所有权的设立、变更、转让、消灭以在房产部门登记的为准。
本文所讨论的无证房屋是指没有房屋所有权证的房产，其产生原因主要有以下几点：
1.由于历史原因从未办过房屋所有权证
我国《城市房屋权属登记管理办法》于1998年开始实施，确立了房屋所有权变更登记制度。虽然该制度推行至今日已覆盖了绝大多数的房产，但是仍有部分在制度推行实施前建造的房屋并未办理过相应的登记。由于部分单位和居民法律意识较为薄弱，或是有关部门监管的漏洞，使得房屋没有及时依法办理产权手续。这就造成了部分房屋至今没有房屋所有权证情况的发生。
2.违章建筑
违章建筑一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。
违章建筑可以分为以下几类：（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
那么，以上两类无证房屋出租，租赁合同是否有效？
判断房屋租赁合同是否拥有效力，应根据以下几点：
（1）合同主体是否符合规定。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
（2）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。
（3）是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及各地的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。
针对没有办理房产登记的房屋，我国相关法律法规早已做了明确规定。如《上海市房屋租赁条例》第八条规定，“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的”。因此，出租未依法登记的房屋的，租赁合同自始无效。
当然，虽然房屋租赁合同确认无效，承租人一方要腾房搬离，但承租人已确实使用过出租的房产，难道出租人就不能拥有任何的权利主张吗？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即司法解释规定，尽管合同是无效的，但是使用了租赁房屋，虽不要求交租金，但要交房屋使用费。司法解释这样规定，是出于对出租人占有利益的保护，对租赁合同无效采用的是折价补偿的方式，是公平的、合理的。合同无效的法律后果，是双方返还依据无效合同而取得的对方的财产，合同法没有规定要给予使用费。但承租人住出租人的房子，如果不交使用费，就不公平。
那么，当没有房屋所有权证的房产在出租后发生消防等安全事故，相关的民事赔偿责任、行政处罚责任应由哪方承担？
在租赁合同有效存续的情况下，出租人对租赁物需要承担瑕疵担保责任。出租人的租赁物瑕疵担保，是指出租人应当担保租赁物能够为承租人正常的使用收益，如果租赁物存在着影响承租人正常使用收益的瑕疵，出租人应当承担责任。这不仅要求在交付租赁物时，而且要求在整个租赁合同的存续期间维持租赁物适合于使用收益状态。
《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第21条规定，“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。”同时，《上海市房屋租赁条例》第26条规定，“出租人应当定期对房屋进行养护，使房屋处于正常的可使用状态；承租人发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，出租人应当及时修复，但租赁合同另有约定的，从其约定。”因此，若因出租人没有尽到义务导致房屋发生安全事故，那么房屋出租人将要承担连带赔偿责任。
另一方面，合同法第222条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”该项规定也明确了承租人对租赁房屋需要妥善保管、爱护使用的责任。
因此，在租赁合同有效的前提下，房屋发生事故，损害赔偿应按照出租人与出租人双方是否由尽到相应的义务作为判断的依据。
针对没有房屋所有权证却被出租的房产，若发生消防等安全事故，笔者认为出租人必然应当承担相应的民事赔偿及行政责任。由于法律明确规定，未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的房屋不得出租，因此出租人的出租行为本身即是违法。因而发生事故后出租人必然是首要的责任人。当然，若有证据证明是承租人的责任所导致事故的发生的，那么出租人也可向出租人提出赔偿的要求。
无证房屋的建造与出租违反了城乡规划法、房地产管理法、房屋租赁管理条例等法律法规的规定，系属违法，但不可因此一概否定其存在的价值。无证房产的广泛存在为即成事实，是经济社会发展的客观现象。因此，如何完善相关指导、规范房屋建设与租赁行为、加强有效监控，才是我们应认真面对的问题。因此，应当明确责任的划分，使房屋租赁市场更加规范地运作，维护租赁双方的合法权益。
参考文献：
[1]全国人大常委会《中华人民共和国城市房地产管理法》？2007年8月30日
房屋租赁的法律法规篇5
关键词：房屋租赁市场；租赁方式；中介
1发展房屋租赁市场的必要性
1.1房屋租赁市场是未来我国房地产市场发展的关键
任何一个健康完整的住房市场，都应该由买卖和租赁两个大部分组成，如果缺少租赁市场的支持，必然导致市场仅由消费性置业单独支撑，对房地产市场会形成不安定因素，最终对住房市场产生破坏性伤害。大力发展房屋租赁市场，是满足房地产市场有效需求，提高人民群众生活居住水平的必然选择。房地产租赁市场的需求上升后，整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下，自动产生房地产存量市场进而是增量市场以致土地市场的均衡，最终提高存量房的供给。因此，搞活房地产租赁市场是促进房地产市场持续发展的关键。
1.2租房是解决居民住房问题的第二途径
目前，我国各大城市的租赁户所占的比例一般只有18%—25%。可是总体来说，当前我国居民的平均生活水平还不是很高，许多家庭没有能力购买住房。而且各大城市流动人口的居住方式欠稳定且带有临时性质，就成为一个地区房屋租赁市场的主要需求者。我国加入wto以后，来自境外的流动人口大幅度增多，增加了对高档次租赁性住宅的需求。针对境外流动人口的新兴房屋租赁业务为我国房屋租赁市场注入了新鲜血液。由此可见，随着城镇流动人口的不断增加，在加上本地区部分居民对租房的需求，租房俨然已经成为居民解决住房问题不可缺少的方式之一。
1.3房屋租赁作为新型投资方式受到投资者的青睐
随着我国加入wto，海外房地产商特别是欧美发达国家的房地产投资企业逐渐进入我国房地产业领域，他们一般看好写字楼、酒店以及服务式公寓这些比较稳定的投资项目。国内开发商也开始注意到房屋租赁市场的巨大潜力，在开发商品房时，专门开发租赁楼盘，如白领单身公寓，酒店式租赁公寓，或是专为学生提供的学生公寓来满足不同群体的租赁需求。除了开发商，对于有资金结余的小型投资者，他们也开始选择先买房然后出租这种较为稳定的方式来获得利益。从目前的房屋租赁市场发展的总趋势来看，买房出租，以租养房，待机出售已经成为一种新型的投资方式受到投资者的青睐。
2房屋租赁市场发展存在的问题分析
2.1房屋租赁市场管理体制不健全、管理方法落后
房屋租赁管理不仅是一个简单的租赁市场管理，而是一项复杂的社会系统工程。就当前的房屋租赁管理体制而言，各行政管理部门在相关法律、法规、规章的基础上各自为政，不同的部门针对同一房屋租赁市场都有属于自己的一套管理方法，导致房屋租赁市场管理混乱，没有一个统一而健全的管理体制。从管理方法上看，房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促或群众举报查办的办法，管理效率较低且主动性较差，而且备案率低下，对登记备案后的后续跟踪管理更是缺乏。
2.2房屋租赁市场上存在着普遍的诚信问题
传统中介在房屋租赁市场的重要性是毋庸置疑的，因为房屋租赁市场还很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必须通过中介来达成交易。可是各大城市从事房屋租赁业务的中介机构，数量庞大却没有形成规模，使得信息有限、陈旧、虚假、不可靠。诚信是中介一个十分大的问题。无论是传统中介，还是“房屋银行”或是通过网络从事房屋租赁业务都存在十分严重的诚信问题。虚假广告，对消费者收取不合理费用，携保证金和租金潜逃现象屡屡发生。
2.3从事房屋租赁业务的服务人员素质偏低
因为房屋租赁中介服务业发展没有多长时间，从业人员资格认证制度还没有完整的建立起来，许多从事房屋租赁业务的人员都没有专门的上岗证，或是没有任何房地产中介的相关工作经验。即使有上岗证，在普遍缺乏诚信的市场环境下，他们过分地追求商业利益，不讲诚信，欺骗出租人或承租人的事件时有发生。而且，由于从业人员很难提供像法律咨询、评估、与银行签订收付租金的协议等等多样化的服务。
2.4房屋租赁业务提供的服务较为简单
目前的中介服务只停留于居间介绍、撮合交易的层次，租赁房屋的维修保养、税收缴纳等后续服务，中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服务，例如，随着租赁期限的结束继续为出租人寻找新的租客；根据不同租客的需要提醒出租人配备什么样的家具设备；帮助出租人与银行接洽办理房屋水电煤物业费的结算、租赁税的缴纳。很多人拥有多套住房或者一段时间内住房空置，而不选择出租就是因为缺少可以提供全方位服务的中介机构。
3完善租赁方式的若干建议
目前，以上海降低税率促进市场的“上房置换模式”、贵州房屋使用权货币化的“房屋租赁”模式、深圳租赁所与派出所、物业管理公司“三位一体”、“房户合一”的部门协作模式为代表，我国房屋租赁市场在完善租赁方式方面取得了探索性的经验。其它城市都在争相效仿。但是，我国的房屋租赁方式仍然存在许多不足，需要进一步的改进。本文对改善我国房屋租赁市场所提出的若干建议。
3.1充分利用高新科技提供更专业的服务
（1）全面启用地理信息系统（GeographicinformationSystem，缩写GiS）。
基于GiS的房屋租赁系统将当前传统的手工业或计算机房屋租赁系统与GiS技术结合起来，在房屋租赁业务的管理中，开发出适合租赁行业的GiS信息系统，使客户能更方便地获得有关房屋位置及周边交通的信息，便于房屋租赁业务操作。该系统的主要功能结构如下图所示，整个租赁系统形成一个自上而下的树型结构，其中，租赁管理、用户管理、数据查询是系统的三大环节。
使用了GiS技术，房屋租赁中介在向承租人介绍出租房的时候可以在门店内的计算机上向其介绍满足要求的房屋，承租人可以从中挑选出更为适合自己的房屋，还可以通过网络搜索到房屋的具体位置、周边的标志性建筑以及详细的公车路线和驾驶路线。
（2）利用计算机软件实现全景看房。
网上租房网站可以通过将房屋的实景照片进行加工制作成可在网络上用360度视角方便浏览的全景图，从而让有意租房的网民可先在互联网上实景看房并进行筛选。想要通过网络出租房子的网民也可以通过上传房子的实景照片或是DV片段来介绍自己想要出租的房子。不仅是网站，就连中介公司也可以使用这种方法来向客户介绍房源。一方面，客户既可以节约看房的时间和精力，也可以节省一笔看房费；另一方面，房屋租赁中介也可以通过使用高科技产品提高企业的竞争力，实现客户和企业的“双赢”。利用计算机相关软件进行全景看房最重要的前提条件是这种创新必须建立在诚信的基础上，出租人或是房屋租赁中介提供的房屋资料必须真实可靠。
3.2健全相关法律法规规范中介行为
（1）全面实行银行代收租金。
我国房屋租赁中介骗取租金保证金的不规范行为严重损害了出租人以及承租人的利益，解决这个问题的办法就是尽可能地不让租赁中介直接处理租金、保证金。通过银行代收代付租金可以大大减少租赁中介骗取租金的违法行为。北京国土资源和房屋管理局就针对房屋租赁中介的不规范行为提出在全北京范围内实行银行代收、付租金的办法，从而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障。可是办法并没有在全国范围内得到普及，各城市应该引起高度重视，采取相同措施，从而规范房屋租赁中介的行为。
（2）制定专门法律法规规范中介行为。
我国房屋租赁中介数量多却没有形成规模，而且大多中介经营不规范。出台有关查处房屋中介不规范经营行为的相关法律法规是当务之急。通过法律法规和实施条例的制定，适当提高中介行业的准入门槛、明确提出房屋租赁中介的经营标准、操作程序和行为规则等，从而为政府各部门规范房屋租赁中介行为提供法律准绳。适合房屋租赁市场的法律法规要详细说明中介机构要具备什么样的条件才可以从事房屋租赁的中介业务。而且，房屋租赁业务涉及房地产行政主管部门、工商部门、财税部门、城管部门、公安局和法院等。希望通过各个部门的通力合作、严格执法，逐步完善房屋租赁方式促进房屋租赁市场的健康发展。
（3）对房屋租赁中介进行等级评估，加强行业诚信。
在行业监管方面，应该加大行业协会内部自行管理的力度。政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会，让房屋租赁市场的中介行业实现内部自治。行业协会在政府部门的监督下将具有合法资格的房屋租赁中介机构，根据他们的信誉度、经营规模等真实数据按一定的等级标准进行评估、分级，然后公布于众，并且定期抽查更新信息。在行业协会和各中介机构的合作下，建立地区性甚至全国性的中介机构信用档案，全面提高整个中介行业的诚信。
（4）加强岗位培训，建立高素质的行业人才队伍。
房屋租赁业务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房屋租赁业务的人员不仅要精通房地产租赁的相关业务，还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时还要具备公关能力和敬业精神。日益发展的房屋租赁市场对从业人员的要求越来越高，制定严格的认证制度，加强员工的岗位培训，提高从业人员各方面的素质，从而逐步抬升行业的整体从业水平。
参考文献
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［3］喻琦.论积极完善和发展房屋租赁市场［J］.江西科技师范学院学报，2005，（2）：28-30.
房屋租赁的法律法规篇6
原告回迁一处临街住房，遂到房产信息站登记出租。被告欲在此开饭店，故与原告订立一份房屋租赁合同，约定上打租，年租金3万元，暂定租期为2年。如拖欠租金双方终止合同腾房。被告由于生意不好，履行一年半，原告以被告违约拖欠租金为由要求被告给付拖欠租金及立即腾房而诉讼来院。被告律师以该房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案为由主张该合同无效，不受法律保护。
[焦点]
未经房产管理部门登记备案的房屋租赁合同的法律效力
[处理]
房屋租赁的法律法规篇7
a区B路5号503室房屋（14.3平方米）系居民夏某某承租该区某房管所管理的公房。1993年，此房被拆迁开发重建，夏某某作为享有安置权的拆迁户，支付了超面积安置费3105元，将承租面积扩大至35.7平方米，房屋所有权仍由该区房管局某房管所享有，双方订立了公有房屋住宅租约。1998年11月2日，夏某某在未征得房管所同意情况下将房屋出租与另一居民广某某使用。同月20日，一自称夏某某的男子持名为夏某某的假身份证以公房租约遗失为由，向房管所申请补办新租约，此遗失启事经登报公告后房管所将新租约办给了此人。同年12月，此人以六万四千元将房屋使用权转让给陈某某，并到房管所重新办理了承租人为陈某某的公房租约。此后，夏某某发现此情况，产生纠纷诉诸法院。夏某某先以陈某某为被告提起确认自己享有房屋承租权的民事诉讼，后又以a区房管局为被告提起行政侵权的行政诉讼。
二、审判结果及理由
夏某某提起的民事、行政二诉讼先后分别由民事审判庭和行政审判庭审理完毕。民事审判庭判决驳回夏某某的诉讼请求。理由：一、夏某某未经房管所同意而擅自转租有过错应承担相应责任；二、陈某某善意有偿取得房屋承租权是合法承租人。行政审判庭裁定驳回夏某某起诉。理由：房管所与夏某某之间的关系属出租人与承租人之间的民事法律关系，不属行政诉讼受案范围。
三、本案的争议
本案在审理中曾形成两种意见。第一种意见认为房管所与夏某某之间是单纯的普通租赁民事法律关系，它依据契约产生，双方适用普通租赁法律规范中的权利义务规定。作为所有人的出租方提供房屋并承担维修义务，承租方占有、使用房屋并支付国家规定的租金。同时国家法律、法规及地方法规规章及规范性文件有关公房租赁的内容也作为租约法定内容供双方遵循。第二种意见认为房管所与夏某某之间是行政、民事属性兼有的法律关系，双方除存在第一种意见所叙述的民事法律关系外，出租方还凭借法律、法规授权或房屋行政管理机关委托对承租方行使管理权，因而还存在行政法律关系。笔者认为第一种意见的存在有其客观事实和法律法理基础，但不是说他们之间只要有民事法律关系存在就否认行政法律关系的存在，二者并不矛盾，行政法律关系仍有存在的可能性；第二种意见笔者认为依据现有的法律是不能成立的，但从发展来看却应当被确立，因为此中需要行政权力的干预。下面对此类租赁关系作一简要分析。
四、对此类特殊租赁关系的分析
在房屋租赁关系中，如果将以私有房屋为标的出租称为普通租赁关系，则可称本案所涉之出租为特殊租赁关系。
现实生活中，这种特殊租赁关系一般有两种，一种为国有公房租赁，一种为拥有房地产的企事业单位按国家定价进行的房屋租赁。这种特殊租赁关系与普通的房屋租赁关系有很大差异。第一、承租权获取的方式不同。普通租赁中的承租人只要支付租金即可承租，而此类特殊租赁中的承租人获得房屋使用不仅仅象普通承租人一样以支付租金为对价，还需要支付另一对价。承租人除按期支付租金外还需在获取房屋承租权时支付其它高额对价。其中国有公房承租人主要凭借劳动关系而获得承租权，即通常所称“分配”。这可以说是以劳动为对价，劳动者所在单位以房屋实物工资代替部分货币工资支付与劳动者；其次还可在分配、拆迁、买卖、对换时按面积支付一定金额获取或扩大承租面积，如本案夏某某拆迁后支付的超面积安置费。通过支付一定金额获取承租的，一般单位面积金额略低于产权单位面积金额，同时获租后还需按国家规定支付租金。第二、承租期限不同。普通租赁的租赁期限是有期限的，承租人按照合同约定期限租用房屋。而此类特殊租赁的租赁期限是永久性的，承租人与出租人之间不约定租赁期限，可以无限期租赁。第三、租金不同。普通租赁关系中，如私房租赁，出租、承租双方可以公平、自愿确定租金数额。而此类特殊租赁的租金数额为非自愿且较低廉，并由国家直接予以规定，且远远低于普通租赁的租金额。第四、承租后的附随权利义务不同。普通租赁中承租人的有限承租权非经出租人同意不得转让，更不能继承、交换，而这类特殊租赁中承租人的承租权可按照出租人的相关规定转让、继承。承租人可将承租权在市场上以自愿价格转让，此后只需在出租人处办理变更名称手续，承租人死亡后，其继承人一般均可获得承租权。
五、确立永久承租权之他物权规范是民事法律关系与行政法律关系共同存在的前提
从上述内容可知，此类特殊租赁关系与普通租赁关系有很大不同，但有此不同并不意味着就需要行政权干预，就可以说存在行政法律关系。融资租赁就不同于普通租赁，它就无需行政权干预。那么这类特殊租赁关系到底是否需要行政权干预呢？现从一假设进行推导，假设此类房屋租赁是属于单纯、完全的民事法律关系。当承租人a通过支付对价（在大中型城市一般每平方米1500元左右）取得承租权，后承租人在承租过程中有一个月房租未按期支付（按国家现行规定每平方米每月一般为2元左右），此时承租人违约应承担违约责任，按相关的民事租赁法律规范，出租人有权解除租约，从而承租人丧失承租权，这看来是符合民事规范的，但此中就出现了问题，问题在于以因不履行一月每平方米2元的租金而丧失了以每平方米1500元取得的承租权，这样的约定公平吗？符合公平原则吗？显然不符合，出租人不应凭借微薄的欠租额而剥夺承租人的承租权。可见这不能适用普通租赁的民事法律规范，从上例中可以看出承租人在此中拥有不同于普通租赁的特殊权利，笔者将之称为永久承租权。
房屋租赁的法律法规篇8
一、商业市场中房屋租赁税收管理存在的问题
（一）出租方缺乏依法纳税的意识
如果大部分房屋出租方存在漏缴、逃缴的想法，且在心态上上也抱着“能不交则不交”的心态开始逃税漏税问题。再加上国内商业市场房屋租赁税收问题本身就未得到有效监管，所以致使部分出租方很少有主动纳税的意识。因大多房屋出租方在缴纳房产税意识上存在不足，是造成房屋租赁税收管理中难以解决问题。
（二）房屋承租方缺乏所要票据和配合的意识
如果是商业市场上房屋承租方，那么则以个体工商业户较多，而其每月则会定期缴纳一定的房租或者税额，且在缴纳税款之后却没有所要票据的意识。还有一种情况是，假如承租方向租赁方所要发票的话，一个是出租人不愿意开具相应票据，再一个则会提高房租，以此将税金变相的转嫁到承租人身上，其自身并不会受到任何经济损失。因此，基于这种情况，一般承租人就不会坚持所要发票。与此同时，因承租人本身对工商和税务部门等存在畏惧、抵触心理，如果税务人员就房屋租赁问题等进行询问时，一般承租人都不愿意配合。因此，基于这些情况的出现，致使房屋税收在征收上较为困难。
（三）征管基础信息存在不对称问题
先对商业市场房屋租赁税收问题进行分析，其是通过房产所拥有的价值，或者以租赁价格等作为纳税依据，以此所征收的部分税额。但是，在实际房屋租赁税收管理中却因地税部门对房屋基础信息情况了解不够透彻，也对房屋租赁实际价格等难以确切了解，或者是因出租方隐瞒其房屋租赁的问题、出租方所出具的房屋租赁协议不真实等情况，都会造成地税部门所掌握的房屋租赁信息存在不对称问题。除此之外，商业市场本身数量较为分散，且多。所以商城内个体户与产权单位本身是两个税务局所管理，致使个体户在租金的支出上与产权单位所了解到的租金信息存在较大出入，再加上双方在沟通信息机制缺乏，致使征管基础信息不对称。
（四）与相关部门缺乏沟通机制
商业市场房产税的征收上涉及方面较多，如房管、物业、建设等部门，所以税务部门对这些方面去征收税款的话相当困难，在效率上也较低。虽然国家也出台了《征管法》用以规范和明确税务部门的工作职责和税收管理方式，可以在税务部门监管下的相关部门或者单位有义务和责任向税务机关提供一些税务方面的基础信息，以此能够对征税活动的开展起到辅助作用。但是，在实际房产税征收上因税务部门与下属相关部门和单位缺乏必要的沟通机制，且相关部门之间也并未建立起完善的部门协作机制，并且没有相应的信息交流平台。致使税务部门无法通过相关部门和单位获取到更多关于房屋租赁、出售或者房屋信息变动等的信息。
（五）在相关政策上缺乏滞后性，且缺乏约束和管理
虽然国内在《征管法》中明确提出：在房屋租赁税收管理上是基于房产所有者进行的征收和管理。但是，商业市场中房屋租赁问题本身较为复杂，所以如果想要找到真正的房屋租赁人较为困难，因而国家所拥有的法律政策就无法对房屋租赁问题进行有效的约束和管理。
二、解决商业市场中房屋租赁税收管理问题的建议
（一）建立协税网络来进行合力管理
对于商业市场中房屋租赁基础信息不完善的问题，首先要对市场租赁管理问题进行完善，可以开发出适合商业市场房屋租赁信息管理方面的系统，以此来对房屋租赁问题进行更好管理，也可以作为一种综合性平台，来对承租人与商业市场产权单位不统一问题进行管理，以此确保税收管理信息上更加统一。与此同时，可以借助互联网技术将房?a登记基础信息作为交换平台，以此对商业市场房屋租赁问题进行更好监管和控制，且可以作为每年巡查的基础信息所用。而在巡查过程中如果发现之前所登记基础信息不对称问题则要及时的了解清楚，以此进行修改或者完善，以此使商业市场中房屋租赁问题的监管向规范化方向所发展。
除此之外，还可以借助社会公众所拥有的力量，能够从房产租赁相关问题上进行监管，这对税务机关对房产租赁问题管理上起到重要辅助作用，对提高税收管理的质量也发挥良好支持。
（二）完善相关法律法规，建立个人诚信制度
虽然国家出台了相关法律法规用以规范和完善商业市场房屋租赁问题，但是从地方来说，其进行相关法法律条例的定制和规定，也能对商业市场房屋租赁问题进行更好监管。首先，要求房屋租赁交易上必须要开具相应发票，以此通过发票的方式来确保出租人能定期缴纳相应税金，以此来对纳税人起到有效约束力；其次，在合同上的认证制度。进行房屋租赁的双方在合同上应加强法律效应，且确保房屋租赁双方所签订的合同具有法律效应，能够对交易双方起到有效的法律约束；第三，要求房屋出租方办理相应的租赁许可证，只有在办理了房屋租赁许可证之后才可以进行房屋租赁业务，否则视为违规出租；第四，建立个人诚信制度，这对提高承租人主动纳税意识有一定促进作用。并且，可以将承租人纳税诚信度与其个人征信问题进行挂钩，能够对其今后银行贷款等金融业务办理上也会受到一定影响。而出租人为了保证其个人诚信度则对定期缴纳房产租赁税收；最后，通过核定征收方式进行税收管理。可以由税务部门所收集到的房屋面积信息，以及房屋地理位置等作为参考，以此对房屋租赁市场价值进行估量，以此来征收合理税额。
（三）加大税法的宣传，以此提高业主纳税意识
税法部门要加强对税法的宣传，不单单在形式上进行宣传，且要通过有效的手段将税法缴纳意识深入到人们心中。因此，可以借助所有宣传手段进行宣传，如通过电视、宣传册等手段进行宣传，以此使纳税人养成自主纳税的意识；与此同时，税务部门根据纳税类型可以在其缴纳税额期限内进行短信或者电话等方式的提醒，且向纳税人宣传纳税重要性和税法等方面相关致使，对纳税人自主申报纳税意识起到重要作用；也可以让商户中纳税意识较高的承租方作为税法宣传员，以此在商户中进行税法知识等方面的宣传，这对房屋租赁税收管理效率提高有重要作用。
房屋租赁的法律法规篇9
【关键词】房屋租赁承租权租赁合同
一、通过案例提出问题
案例：2010年1月1日，某商贸公司与原告某熟食店签订某临街商铺的房屋租赁合同，约定原告在同等条件下有优先承租权，应于合同期满前30日另行签订续租协议。2010年12月31日，被告告知原告原租赁合同到期，要求原告15日内交还承租的商铺。原告称在此经营多年，拒绝交还商铺。2011年5月原告至法院要求赔偿经济损失。
审理法院认为，原租赁合同约定承租人在“同等条件下有优先承租权”，合同还约定“承租人有意继续租赁该房屋的，应在租赁合同期满前30日双方协商后另行签订租赁协议”，但承租人并没有在约定期限签订续租协议。被告人作为房屋的所有人，当然有权利收回并再次处分房屋，法院驳回了原告的诉讼请求，其原因即是原告的诉讼请求缺乏法律依据。
承租人在租赁商铺经营多年，在长期的经营中得到了公众认可，形成了固定的消费群体，甚至带动了周边经济的发展，而此时房屋所有权人收回房屋，显然对承租人是不公平的。在这种情况下，如何在不侵害所有人所有权的前提下保护承租人的优先承租权，承租人是否拥有法定的承租续展权？在法律规定尚不明确的情况下，有必要对承租人的优先承租权进行探讨。
二、什么是优先承租权
优先承租权是指在不动产租赁关系中，原承租人在租赁合同到期后，没有出现违约行为，出租人愿意继续出租，需要续签租赁合同的情况下，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有优先权。
三、优先承租权的性质
关于优先承租权的性质，目前有三种主流说法：
1.优先承租权是请求权、债权。
（1）优先承租权是权利人请求出租权人与自己订立租赁合同，是请求他人为特定行为，优先承租权的实现需要出租权人的配合方可实现，是典型的请求权、债权。
（2）承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权是建立在租赁物交付的基础上的债权，是请求权，对租赁物没有支配权利，符合债权属性。
（3）《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十一条明确规定了优先购买权是请求权、债权。那么同理，优先承租权也应是请求权、债权。
2.优先承租权是物权
认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权，以及一定程度的处分权，本质上是属于物权的范畴，是近似于物权的权利。
3.优先承租权是被物权化的债权
这种说法在认同第一种观点“优先承租权是债权”的同时也吸收了第二种观点“在一定条件下具有物权化效力”的观点。认为房屋租赁权本质上为债权，但是为了避免承租人处于弱势的境况，该观点强化了优先承租权的物权效力，这种观点的前提是承租人在客观上确实处于经济上的弱势位置，为了促使双方达到尽量的利益平衡，使优先承租权在一定期限或一定条件下具有了对抗第三人的效力。
四、优先承租权的立法现状
1.英法在房屋租赁的立法上体现了以承租人为中心的理念
英国1927年和1954颁布的《不动产租赁法》提出了商誉补偿原则和承租人租赁更新权原则，即租赁合同之出租人不能随意进行合同排除，必须由合同双方共同向法院提出申请，法院签发排除保护的命令后，出租人方可将房屋租赁于第三人。法国亦于1926年以法律形式确认商业承租人的续展权。
2.美国立法实现了出租人与承租人权益的平衡
美国立法规定，除非出现法律认可的正当理由，否则房东无权拒绝租客要求续租的请求。但是，房东可以获得美国政府的补贴，美国各州还规定了居住用房租金的计算方式，用以限制房屋出租人随意涨价的行为。
3.我国的立法目前尚处于探索阶段
《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条：“租赁期限届满在同等条件下，承租人有优先承租权。”《上海市房屋租赁条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》等也有类似规定。
五、浅谈优先承租权应明确的几个问题
1.明确长期承租人的优先承租权
承租人必须从事商业活动，且商业租赁是长期进行的。因为承租人依靠承租的房屋开展商业经营，在长期经营中不断投入财力、物力，消耗心血，付出劳动，得到了公众认可的同时也形成了固定的消费群体，逐渐形成了自己的经营特性，潜移默化的影响了周围环境，甚至带动周边经济的发展。应确定长期租赁的具体期限，以确定享有优先承租权的范围，明确短期租赁和不定期租赁不享有优先承租权，但不定期租赁累计达到该期限也应当视为长期租赁。
2.明确“同等条件”下的优先承租权
优先承租权必须强调在“同等条件”下，是附条件的物权。那么有应当附怎样的条件呢？首先是同等租金和租金的支付方式；其次是同等期限；再次是同等的其他交易条件。
3.侵害优先承租权的法律救济
当承租人因出租人自用出租房屋而致其优先承租权不能行使时，法律应赋予房屋承租人一定的救济。首先，出租人应在合同期限届至前一定期限通知承租人；以便承租人做好相应准备；其次，法律应明文规定一定期限，确定出租人一定期限内没有将出租房屋自用，而是将房屋重新租赁给其他人，则承租人有权要求出租人赔偿相应损失。
房屋租赁的法律法规篇10
实用房屋租赁合同范本
订立合同双方：
出租方：________，以下简称甲方
承租方：________，以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条双方约定
甲方将自有的坐落在_____市___街___巷___号的房屋___栋___间，建筑面积___平方米、使用面积___平方米，类型___，结构等级___，完损等级___，主要装修设备___，出租给乙方作___使用。
第二条租赁期限
租赁期共___个月，甲方从___年___月___日起将出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：
1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3、拖欠租金个月或空关个月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式
甲乙双方议定月租金_______元，由乙方在___月___日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。
甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第__款执行：
1、有关税法和镇政发(90)第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担;
2、甲、乙双方议定。
第四条租赁期间的房屋修缮和装饰
修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。
修缮范围和标准按城建部(87)城住公字第13号通知执行。
甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。
出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第_______款办法处理：
1、按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工;
2、由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分______次扣除;
3、由乙方负责维修;
4、甲乙双方议定。
乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：
工料费由_____方承担();
所有权属_____方()。
第五条租赁双方的变更
1、如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效;
2、甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权;
3、乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。
第六条违约责任
1、甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿元。
2、租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方元。
3、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的___%,以天数计算向甲方交付违约金。
4、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
5、乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的___%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
6、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的___%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。
上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。
第七条免责条件
1、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。
2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
第八条争议解决的方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院。
第九条其他约定事宜
第十条本合同未尽事宜
，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力。
本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份;副本2份，送市房管局、工商局备案。
出租方：(盖章)承租方：(盖章)
法定代表人：(签名)法定代表人：(签名)
委托人：(签名)委托人：(签名)
地址：地址：
开户银行：开户银行：
帐号：帐号：
电话：电话：
签约地点：签约时间：
合同有效期限：至年月日
延伸阅读：
房屋租赁合同的法律效力出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押，未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。