房产纠纷的法律法规篇1
本文结合《房地产管理法》、《商品房预售管理法》、《消费者权益保护法》就商品房预售纠纷中消费者权益保护展开了论述，并结合实际谈了几点粗浅的看法。
全文共分四大部分。第一部分阐述了房屋预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性。作为房屋消费者相对于开发商处于明显的弱势，地位有所不平等，在预购商品房领域自我保护能力不够，对相关法律了解甚少，在购买商品预售房过程中自己的合法权益极容易受到侵害，保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。第二部分阐述了房屋预售纠纷所呈现的特点及其表现形式。房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，具体表现为：预售合同的效力问题；宣传广告纠纷；签约条款纠纷；延期交房纠纷；产权证书纠纷；物业管理纠纷等。第三部门阐述了商品房预售中消费者权益受损的原因。第四部门阐述了商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题。主要讲述了加大保护消费者权益法律法规的宣传；加大行政处罚力度建立规范商品房市场；建立监管机制；消费者在商品房预售领域中应提高自我保护能力等。
希望房屋消费者在购买商品预售房过程中如何维护自己的合法权益有所帮助。
关键词：商品房预售纠纷 消费者权益保护
房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度，相对于现房销售，属于期房性质。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的，客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能，特别对于购房者具有一种锁定价格的作用，能够消解他们对不确定前景的担忧。房地产开发因融资量大，投资多，需通过一定的方式筹集资金，房屋预售就是房地产开发企业常用的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而在各地被普遍采用。实践证明，这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、避免风险起着重要作用，而且在客观上对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，实现资产的保值有着积极的意义。
在宏观上，房屋预售的运作体现为放大商品房的供需范畴，吸引民众的多样化参与，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上，房屋预售是许多国家不可或缺的市场领域，这项制度进入我国后，对于推动房地产业的发展起到了不可低估的作用。但不可否认的是，房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷案件的增多，房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法，希望引起有关方面的关注。
一、 房地产预售纠纷中消费者权益保护问题的重要性和紧迫性
预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一，是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步，购房人对商品房预售市场认识不够，加之现行法律法规的不完善，往往在实践中会出现一些问题，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这些问题的出现，不但会给购房者带来难以估量的经济损失，而且也扰乱了我国房地产市场秩序，影响了社会稳定。
《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行，它的颁布实施就是为了保护在现代消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系，始终处于弱者的地位，法律上应该对他们有所倾斜。这就是消费者，也是《消费者权益保护法》产生的根本原因。①在商品房预售中，因建设工期长，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，给购房人造成巨大损失。在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使自己的权力保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初，就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证。
二、 房屋预售纠纷案件的特点及房屋预售纠纷的表现形式？
1、房屋预售的概念及构成条件
房屋预售，称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。②
商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。
商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未完成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定，而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。
商品房预售的构成条件
a、已交对全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，以更好地保障承购人的利益。D、房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可进行房屋预售。③
2、房屋预售纠纷案件呈现的特点
当前房地产纠纷案件呈现以下特点：一是房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，处理不好极易引发影响社会稳定的问题；二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后，审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用，对审案法官综合素质要求较高；三是部分房地产公司信用度不好，在房地产销售过程中未尽到如实告知义务，侵害购房者知情权；四是部分购房者法律意识淡薄，法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范，跟不上市场发展需要而引发的诉讼。
3、房屋预售纠纷的表现形式
在我国，商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的。经过多年发展，已经成为房地产市场经营核心管理制度之一，对促进房地产业发展起了非常重要的作用。然而，经过十余年的发展，房屋预售制度的弊端也逐渐显露出来，在房屋预售过程中，各类纠纷案件也频频发生。具体来看，主要表现在以下几个方面：
（1）、预售合同的效力问题。表现在预售方无开发资格或在没有取得预售许可证的情况下进行销售。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，或是预售方与购房人签约后，却不能按当初所预料的那样如期取得预售证，导致预售契约无法在房地产备案，导致合同无效，购房人不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况，开发商只是退还购房人交纳的首付款而不支付利息。
（2）、宣传广告纠纷。一些房地产商在预售宣传时，一般者散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位
，完美的配套设施，周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。
（3）、签约条款纠纷。这种纠纷的表现形式主要有三种：一是开发商在购房合同中事先填写好的部分内容，购房者不能接受；二是开发商为保护自身利益而准备的众多补充条款中的部分内容，购房者不能接受；三是购房者为保护自身的合法权益而准备的部分补充条款，开发商不接受。④显然在这些纠纷中购房者是处于弱势地位的，实践中大都是以购房者妥协而告终。这类纠纷是目前购房者遇到的主要麻烦并呈上升趋势。由于它受供求关系和行业现状的影响很大，到目前为止还没有有效的解决办法。在北京，即将推广使用的《商品房预售合同》，其内容较以前的文本有较大改进，增加了部分保护购房者的条款，能够相对缓和购房者的弱势地位。
（4）、延期交房纠纷。这种纠纷的表现形式主要有两种：一是由于不可抗力造成开发商不能按期交房；二是由于开发商自身经营的原因造成开发商不能按期交房。第一种情况只要是符合法律规定的不可抗力的条件，开发商又及时的通知了购房者，开发商可以不承担违约责任，这个过程中购房者需要注意的就是要区分延期的原因是否是不可抗力直接造成的，否则开发商同样要承担违约责任，最好找专业人士予以认定。第二种情况则要严格按照合同的约定要求开发商承担责任。
（5）、产权证书纠纷。这类纠纷在前些年是较为普遍的，甚至是房地产买卖中的主要纠纷，但从今年开始，应该会逐步减少，因为政府管理部门已经加大了对开发商的督促力度，提高自身的办公效率，同时购房合同中相关的条款内容也越来越规范。实践中纠纷的表现形式有：1、开发商没有按约定的时间办理完业主的房屋产权证书，要承担相应的违约责任，但这具体的责任内容需要购房者和开发商明确约定，否则购房者是无法得到相应合理的经济补偿的。2、由于开发商将所售房屋或土地抵押给第三方，导致根本无法办理业主的产权证书，这的种情况购房者可以选择退房，要求开发商承担全部的经济损失；也可以选择不退房，但要求赔偿损失就有一定的难度了，除非在购房合同中有明确的约定。⑤
（6）、物业管理纠纷。物业管理是购房人在签合同时容易忽略的内容，有些开发商在房屋销售后对物业管理并不重视，致使小区无人管理，卫生、治安环境极差，令住户怨声载道。有的物业公司管理混乱，随意出租公共配套设施，增加了小区内的污染和噪音，恶化了小区环境，小区业主常常被盗。加之个别物业员工素质较差，把管理当成管制，严重侵害了消费者的人身和财产安全。而物业公司又偏袒物业员工，消费者权益受到严重侵害，致使消费者的投诉长期没有结果。物业管理的好坏，关系到各住户的生活环境，各开发商一定要引起重视，选择自己放心满意的物业公司进行服务，给住户营造一个良好的居住环境。
三、商品房预售中消费者权益受损的原因
1、因开发周期长，不确定因素多，使开发商风险增大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。
2、预售广告和宣传资料为吸引更多购房者夸大其辞，当房屋竣工后，却出现实际交付的房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，引起购房者不满。
3、行政监管力度不够致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先到县级以上房地产行政主管部门办理商品房预售证明。通过对商品房预售证办理需要提供的手续的检查，即可知道该开发项目的手续齐全与否。在这个环节当中如果行政主管部门不能严格把关，在证件不齐的情况下，办理了“商品房预售证，那么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。”
4、开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，合法权益容易受到侵害。⑥
四、商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题
商品房买卖市场出现的诸多问题，侵害了消费者的切身利益，严重影响了消费者的正常生活，不利于社会稳定，使消费者购买商品房的积极性受到严重挫折，阻碍了商品房产业的健康发展和国家鼓励消费、刺激消费、拉动房地产业增长的战略方针的落实，依据有关法律和我国消费者权益保护现状，笔者对商品房领域中如何保护消费者权益作几点建议：
1、加大保护消费者合法权益的法律法规宣传，加强新闻媒体的监督，形成社会舆论监督氛围。
要利用各种方式，广泛向广大人民群众和购买商品房的消费者反复宣传《消法》，《合同法》，《建筑法》，《物业管理条例》、《城市房地产管理法》，使广大消费者掌握法律法规。同时，还要加强舆论的监督，经常与新闻媒体合作，加大对房地产行业的法律，法规宣传，增强房地产开发商守法意识和消费者自我保护意识。对侵害消费者购买商品房权益的各种违法行为予以从严查处和在媒体上曝光。
2、加大行政处罚力度，全面治理和规范商品房市场。
对商品房市场实施行政监管执法的部门较多，长期实行分兵把守，未形成监管执法合力。要治理整顿好商品房市场秩序，尤其关键的是城建，规划，国土，房管等部门，他们与房地产开发商之间联系最多，较为熟悉，如果不由他们把好各个环节，单等消费者购买商品房后发现问题再向工商部门和消协投诉，这就失去了有关部门监管职责。要治理整顿好商品房市场，关键是要当地政府把治理商品房市场秩序作为为民办实事，办好事，列入重大议事日程，应组织和督促城建，工商，房管，国土，规划等行政执法部门联合加大监管执法力度，不断规范和完善商品房管理的各项规章制度。同时，要及时制止和查处房屋开发商未办理开发手续，就擅自开发建设;未办理预售房许可证就销售房屋的违法行为。对行政主管部门的人员滥用职权，贪赃枉法，给消费者造成重大经济损失的人员，党的纪委。政府的监察部门要及时介入，严肃查处，构成犯罪的，要移送司法机关处理。
3、尽快建立商品房信誉监管机制，敦促房地产开发企业自律。
为了更好地净化商品房市场秩序，必须加强房地产开发企业信用体系建设。工商行政管理机关要充分利用市场监管执法中掌握的企业情况，实施市场经营主体违法行为公示制度。对在常年监管工作中查处的房地产企业的各种违法违规行为，在适当的场所或适当的范围予以公布，以惩戒违法者，警示其他企业。此外，各监管职能部门，应在计算机网络管理上，将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“不良行为警示记录系统”中，并限制其相关行为，在网上公布，向社会发出警示，以此教育房地产企业诚信为本，依法经营。
4、购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力。
我国长期实行福利分房制度，也就是单位购(建)房屋，无偿分给员工，能分到房屋已让员工欢天喜地，因此，对于房屋质量或其他问题，人人都能容忍。目前，加之农村进城农民购买房屋，这就造城消费者在购买商品房方面的法律意识比其他消费领域明显不足。在商品房市场中，消费者能很好运用<<合同法>>，<<消费者权益保护法>>赋予的各项权利，就能在商品房产生纠纷时站在有利地位。所以，提高购买商品房的消费者法律意识是当务之急。因此，购房消费者在购买商品房之前，要尽可能地多掌握商品房的相关知识，包括建房工程技术方面的
知识和有关法律法规知识。签订购房合同时要慎之又慎，并要查看开发商的各种证照是否齐全，是否有预售房许可证等等。签订合同之后，要时刻关注房屋施工建设情况，为及时实现对预购房所有权创造条件。购买商品房的各种证据要注意收集，发生纠纷后要及时采取法律措施，要采取证据保全，以防止法律诉讼时效过期。
5、加大对房屋预售广告、宣传的管理。
《城市商品房预售管理办法》第九条明文规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
6、房地产纠纷中消费者应采用适当的途径切实自身的合法权益。
对于房地产纠纷，根据我国的司法实践，一般有协商、行政处理、仲裁、诉讼四种解决途径。解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。预购人应在商品房（预购）买卖合同中加以明确约定。
协商是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。仲裁亦称公断，是指由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决争议的一种方式。
解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。协商解决纠纷的，通常不具有法律效力、对当事人没有法律强制约束力，如果确认错误或当事人重新提出异议，有关机关可以依法审理，作出决定。但依据当事人处分权原则，这种解决形式仍具有一定的法律意义，仲裁和诉讼解决纠纷，所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力。房地产纠纷当事人有权选择解决纠纷的途径和方式，既可以直接向法院起诉，也可以由调解机构或仲裁机构处理。⑦
总而言之，消费者权益关系到社会每个人的合法权益，保护消费者权益是符合时代要求的，体现了“以人为本”的精神，国家通过逐步完善相关的法律法规，对一些不法开发商侵犯预购者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费者的合法权益，消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己的合法权益。
注 释
①江平著：《消费者权益保护法的完善》，中国工商行政管理出版社，2001年3月第一版，第21页；
②程信和刘国臻编著教材《房地产法学》，北京大学出版社，第140页；
③教材《房地产法学》，北京大学出版社，第141页；
④《如何避免购房中的五大纠纷》，《北京日报》，2005年5月12日版；
⑤詹启智，《商品房买卖合同中易设置的经济陷阱与防范》，《中国房地产》2002年第7期，第23页；
⑥潼南红盾住处网，《商品房买卖与消费者保护》，2005年3月22日版；
⑦教材《房地产法学》第265页。
参考资料
1．程信和 刘国臻编著本教材《房地产法学》；
2．张严方著：《消费者保护法》研究，法律出版社2003年3月第1版；
3．《房地产法学》，北大出版社，程信和、刘同臻，《解决房地产纠纷的方式和法律依据》；
4．《房地产违法行为表现形式及查处法律依据与处罚标准》，台海出版社；
5．、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》2003年5月7日，第2版；
房产纠纷的法律法规篇2
本文结合《房地产管理法》、《商品房预售管理法》、《消费者权益保护法》就商品房预售纠纷中消费者权益保护展开了论述，并结合实际谈了几点粗浅的看法。
全文共分四大部分。第一部分阐述了房屋预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性。作为房屋消费者相对于开发商处于明显的弱势，地位有所不平等，在预购商品房领域自我保护能力不够，对相关了解甚少，在购买商品预售房过程中自己的合法权益极容易受到侵害，保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。第二部分阐述了房屋预售纠纷所呈现的特点及其表现形式。房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，具体表现为：预售合同的效力；宣传广告纠纷；签约条款纠纷；延期交房纠纷；产权证书纠纷；物业管理纠纷等。第三部门阐述了商品房预售中消费者权益受损的原因。第四部门阐述了商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题。主要讲述了加大保护消费者权益法律法规的宣传；加大行政处罚力度建立规范商品房市场；建立监管机制；消费者在商品房预售领域中应提高自我保护能力等。
希望房屋消费者在购买商品预售房过程中如何维护自己的合法权益有所帮助。
关键词：商品房预售纠纷消费者权益保护
房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度，相对于现房销售，属于期房性质。它对于能力较弱的开发商和购房者是有利的，客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能，特别对于购房者具有一种锁定价格的作用，能够消解他们对不确定前景的担忧。房地产开发因融资量大，投资多，需通过一定的方式筹集资金，房屋预售就是房地产开发常用的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而在各地被普遍采用。实践证明，这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、避免风险起着重要作用，而且在客观上对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，实现资产的保值有着积极的意义。
在宏观上，房屋预售的运作体现为放大商品房的供需范畴，吸引民众的多样化参与，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上，房屋预售是许多国家不可或缺的市场领域，这项制度进入我国后，对于推动房地产业的起到了不可低估的作用。但不可否认的是，房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷案件的增多，房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法，希望引起有关方面的关注。
一、房地产预售纠纷中消费者权益保护问题的重要性和紧迫性
预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一，是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步，购房人对商品房预售市场认识不够，加之现行法律法规的不完善，往往在实践中会出现一些问题，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这些问题的出现，不但会给购房者带来难以估量的经济损失，而且也扰乱了我国房地产市场秩序，了稳定。
《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行，它的颁布实施就是为了保护在消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系，始终处于弱者的地位，法律上应该对他们有所倾斜。这就是消费者，也是《消费者权益保护法》产生的根本原因。①在商品房预售中，因建设工期长，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，给购房人造成巨大损失。在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使自己的权力保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初，就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证。
二、房屋预售纠纷案件的特点及房屋预售纠纷的表现形式？
1、房屋预售的概念及构成条件
房屋预售，称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。②
商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。
商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未完成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定，而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。
商品房预售的构成条件
a、已交对全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。C、按提供预售的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，以更好地保障承购人的利益。D、房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可进行房屋预售。③
2、房屋预售纠纷案件呈现的特点
当前房地产纠纷案件呈现以下特点：一是房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，处理不好极易引发影响社会稳定的问题；二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后，审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用，对审案法官综合素质要求较高；三是部分房地产公司信用度不好，在房地产销售过程中未尽到如实告知义务，侵害购房者知情权；四是部分购房者法律意识淡薄，法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范，跟不上市场发展需要而引发的诉讼。
3、房屋预售纠纷的表现形式
在我国，商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的。经过多年发展，已经成为房地产市场经营核心管理制度之一，对促进房地产业发展起了非常重要的作用。然而，经过十余年的发展，房屋预售制度的弊端也逐渐显露出来，在房屋预售过程中，各类纠纷案件也频频发生。具体来看，主要表现在以下几个方面：
（1）、预售合同的效力问题。表现在预售方无开发资格或在没有取得预售许可证的情况下进行销售。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，或是预售方与购房人签约后，却不能按当初所预料的那样如期取得预售证，导致预售契约无法在房地产备案，导致合同无效，购房人不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况，开发商只是退还购房人交纳的首付款而不支付利息。
（2）、宣传广告纠纷。一些房地产商在预售宣传时，一般者散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。
（3）、签约条款纠纷。这种纠纷的表现形式主要有三种：一是开发商在购房合同中事先填写好的部分，购房者不能接受；二是开发商为保护自身利益而准备的众多补充条款中的部分内容，购房者不能接受；三是购房者为保护自身的合法权益而准备的部分补充条款，开发商不接受。④显然在这些纠纷中购房者是处于弱势地位的，实践中大都是以购房者妥协而告终。这类纠纷是购房者遇到的主要麻烦并呈上升趋势。由于它受供求关系和行业现状的影响很大，到目前为止还没有有效的解决办法。在北京，即将推广使用的《商品房预售合同》，其内容较以前的文本有较大改进，增加了部分保护购房者的条款，能够相对缓和购房者的弱势地位。
房产纠纷的法律法规篇3
第一条 为了及时、正确处理城市房产纠纷，保护当事人的合法权益，维护城市房产管理秩序，根据有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省城市规划区内平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的房产纠纷案件。
第三条 城市房产纠纷仲裁机关是设区的市（含日照市，下同）和县（市、区）人民政府房地产行政主管部门设立的房产纠纷仲裁委员会。
县（市、区）房产纠纷仲裁委员会业务上接受设区的市房产纠纷仲裁委员会的监督、指导。
第四条 仲裁机关对其受理的房产纠纷案件，应当在查清事实的基础上，根据法律、法规、规章和政策的规定进行处理。
仲裁机关应当保障和便利当事人行使权利，对当事人在适用法律上一律平等。
第五条 仲裁机关处理房产纠纷案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时裁决。
第六条 仲裁机关处理房产纠纷案件，实行一次裁决制度。
第七条 当事人向仲裁机关申请仲裁，应从其知道或者应当知道权利被侵害之日起二年内提出。法律另有规定的除外。
第八条 当事人可以委托一至二人参加仲裁活动，人必须向仲裁机关提交符合法律规定的授权委托书。
第二章 组 织
第九条 房产纠纷仲裁委员会由主任一人、副主任一至二人和委员若干人组成，其成员人数必须是单数。主任行使本条例规定的职权，副主任受主任委托，可以行使主任职权。
第十条 房产纠纷仲裁委员会设专职仲裁员若干人，也可根据工作需要，聘请兼职仲裁员。兼职仲裁员在执行职务时与专职仲裁员享有同等权利。
仲裁委员会组成人员和仲裁员由清正廉洁、秉公执法，具有专业知识、法律知识和实际工作经验的人担任。
仲裁员经省城乡建设行政主管部门统一考核合格后，由房产纠纷仲裁委员会任命或者聘请。
仲裁员在执行公务时，应佩带由省城乡建设行政主管部门统一制发的标志。
第十一条 仲裁机关处理房产纠纷案件，由仲裁员二人和房产纠纷仲裁委员会主任指定的首席仲裁员一人组成仲裁庭进行。
重大、疑难案件，可以提交房产纠纷仲裁委员会讨论决定。仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。
事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单案件，可由仲裁机关指定一名仲裁员进行仲裁。
第十二条 仲裁庭组成人员有下列情形之一的，必须自行回避，当事人也有权申请他们回避：
（一）是本案当事人或当事人、人的近亲属；
（二）与本案有利害关系；
（三）与本案当事人有其他关系，可能影响对案件公正处理的。
前款规定，适用于书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人。
第十三条 当事人提出回避申请，应当说明理由，在案件开始审理时提出；回避事由在案件开始审理后知道的，也可以在案件庭审终结前提出。
被申请回避的人员在仲裁机关作出是否回避的决定前，应当暂停参与本案的工作。
第十四条 首席仲裁员的回避，由房产纠纷仲裁委员会决定；其他人员的回避，由首席仲裁员决定。
第十五条 仲裁机关对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定。申请人对决定不服的，可以在接到决定时向仲裁机关申请复议一次。复议期间，被申请回避的人员，不停止参与本案的工作。仲裁机关对复议申请，应当在三日内作出复议决定，并通知复议申请人。
第三章 管 辖
第十六条 房产纠纷案件，由房产所在地的县（市、区）仲裁机关管辖。本条例另有规定的除外。
两个以上仲裁机关都有管辖权的案件，由先收到申请书的一方受理。
第十七条 设区的市仲裁机关管辖下列房产纠纷案件：
（一）在本辖区有重大影响的案件；
（二）认为应当由自己处理的案件。
第十八条 设区的市仲裁机关有权处理所属县（市、区）仲裁机关管辖的案件，也可以将自己管辖的案件交县（市、区）仲裁机关处理。
县（市、区）仲裁机关管辖的案件，需要由设区的市仲裁机关处理的，可以报请设区的市仲裁机关处理。
第十九条 县（市、区）仲裁机关之间管辖权发生争议，由争议双方协商解决。协商不成的，属于设区的市的，由设区的市仲裁机关指定管辖；其他县（市）的，由其上一级行政主管部门指定管辖。
第四章 申请与受理
第二十条 凡因房屋的买卖、租赁、交换、修缮以及侵犯房屋的所有权、使用权等行为引起的纠纷案件，当事人均可向仲裁机关申请仲裁。
第二十一条 仲裁机关不受理下列房产纠纷案件：
（一）人民法院或其他依法设立的仲裁机关已经受理或者审理办结的；
（二）当事人一方申请仲裁，另一方向人民法院起诉的；
（三）因离婚、继承、赠与、析产引起的；
（四）涉及落实政策问题的；
（五）涉外的；
（六）驻军内部的；
（七）单位内部因房屋的分配、调整发生的；
（八）超过本条例第七条规定时效期限的。
第二十二条 当事人申请仲裁必须符合以下条件：
（一）申请人是与本案有直接利害关系的当事人；
（二）有明确的被申请人、具体的申请要求和事实根据；
（三）在合同中订有将纠纷提交仲裁机关仲裁的仲裁条款或者在事后达成了将纠纷提交仲裁机关仲裁的书面仲裁协议；
（四）属于本级仲裁机关受理的范围。
第二十三条 向仲裁机关申请仲裁应当按照本条例的规定递交申请书，并按照被申请人的人数提交申请书副本。
申请书应写明以下事项：
（一）申请人与被申请人姓名、性别、年龄、民族、工作单位和住址；
（二）申请人所依据的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议；
（三）申请的要求和所根据的事实与理由；
（四）证据和证据来源，证人姓名和住所。
申请人或被申请人是法人时，应写明单位名称、地址、法定代表人姓名。
第二十四条 仲裁机关收到申请书后，经审查，符合本条例规定的，应在七日内立案；不符合本条例规定的，应在七日内通知申请人不予受理，并说明理由。
第二十五条 仲裁机关受理房产纠纷案件后，应在五日内将申请书副本送达被申请人；被申请人收到申请书副本后，应在十五日内提交答辩书和有关证据。不提交答辩书的，不影响案件的审理。
第二十六条 仲裁机关有权要求当事人提供或补充证据；有权向有关单位和个人查阅与案件有关的档案、资料和原始凭证。有关单位和个人有义务协助调查，如实提供与纠纷有关的档案资料和原始凭证，需要时，应出具证明。
仲裁机关对涉及国家机密的证据和个人隐私，必须保密。
第五章 审理与裁决
第二十七条 仲裁机关处理房产纠纷案件，应当根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解，促使当事人互相谅解，达成协议。
协议内容不得违背法律、法规、规章和政策，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。
第二十八条 调解达成协议的，应当制作调解书。调解书由当事人签字，仲裁员、书记员署名，并加盖仲裁机关印章。
调解书送达双方当事人并由他们签收后，即发生法律效力。
第二十九条 调解未达成协议或调解书送达前，当事人一方或者双方反悔的，仲裁庭应进行裁决。
第三十条 仲裁庭应在开庭三日前将开庭时间、地点以书面方式通知当事人及其他有关人员。申请人无正当理由拒不到庭的或未经批准中途退庭的，按自行撤诉处理；被申请人反诉的，可以缺席裁决。被申请人无正当理由拒不到庭的或未经批准中途退庭的，可以缺席裁决。
第三十一条 仲裁庭开庭时，先由首席仲裁员宣布仲裁员、书记员名单和仲裁庭纪律，告知当事人有关的权利义务，询问当事人是否申请回避，然后按下列顺序进行：
（一）当事人陈述事实；
（二）出示和鉴别有关证据；
（三）申请人或其人发言；
（四）被申请人或其人答辩；
（五）双方辩论。
双方辩论终结，仲裁庭按申请人、被申请人顺序征询最后意见，并可再行调解。调解不成的，由仲裁庭评议后裁决。
第三十二条 房产纠纷仲裁委员会或仲裁庭评议房产纠纷案件时，实行少数服从多数的原则。评议笔录由仲裁委员会或仲裁庭成员署名。评议中的不同意见，应如实记入笔录。
第三十三条 裁决应制作裁决书。
裁决书由仲裁员和书记员署名，加盖仲裁机关印章后送达当事人。
第三十四条 在房产纠纷案件审理过程中，被申请人提出反诉的，应当合并审理；申请人提出撤诉的，由仲裁庭合议后作出准予撤诉或不准予撤诉的裁定。
第三十五条 仲裁机关处理房产纠纷案件，应当从立案之日起三个月内办结；有特殊情况需要延长时间的，由仲裁委员会主任批准。
第三十六条 当事人对裁决不服的，可在收到裁决书之日起十五日内，向房产所在地人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。
第三十七条 当事人对已发生法律效力的调解书或裁决书应按期自动履行。一方逾期不履行的，另一方可向有管辖权的人民法院申请执行。
第三十八条 房产纠纷仲裁委员会主任、副主任对本委员会已经发生法律效力的裁决，发现确有错误，需要重新处理的，可以提交房产纠纷仲裁委员会讨论决定。
设区的市仲裁机关对县（市、区）仲裁机关已经发生法律效力的裁决，发现确有错误的，有权撤销原裁决，指定重新裁决或自行仲裁。
重新仲裁房产纠纷案件，应当另行组成仲裁庭进行。
第三十九条 参加仲裁活动的当事人和有关人员，扰乱仲裁秩序，拒绝、阻碍仲裁员执行职务的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十条 房产纠纷当事人应当缴纳仲裁费。
仲裁费包括案件受理费和案件处理费。案件受理费的具体标准，由省城乡建设行政主管部门会同省物价部门、省财政部门另行制定；案件处理费（包括鉴定、勘验、测试、评估费用）按实际合理开支收取。
案件处理终结，仲裁费由败诉方承担；当事人部分胜诉、部分败诉的，按比例分担。
第四十一条 本条例具体应用中的问题，由省城乡建设行政主管部门负责解释。
房产纠纷的法律法规篇4
第一条 为保护房产当事人合法权益，维护房产管理正常秩序，及时处理房产纠纷，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市属各区范围内公民之间、法人之间以及公民与法人之间发生的房产纠纷。
第三条 市房产纠纷仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）直接负责龙沙区、铁锋区和建华区的房产纠纷仲裁工作；富拉尔基区、碾子山区、昂昂溪区和梅里斯区房产纠纷仲裁委员会负责本区内的房产纠纷仲裁工作。
第四条 房产纠纷仲裁，实行一次裁决制度。
第二章 仲裁组织
第五条 仲裁委员会由主任一人，副主任和委员若干人组成。
仲裁委员会下设办公室，负责日常工作。
第六条 仲裁委员会设专职仲裁员，亦可根据需要聘请兼职仲裁员。兼职仲裁员与专职仲裁员在执行职务时享有同等权利。
第七条 仲裁委员会处理房产纠纷案件，一般应组成仲裁庭，仲裁庭由首席仲裁员一人和仲裁员二人组成，书记员担任仲裁庭的记录工作。
简单的房产纠纷案件，可指定一名仲裁员办理。
第八条 仲裁庭评议案件，实行少数服从多数的原则。仲裁庭认为属重大疑难性的案件，可提请仲裁委员会讨论决定。
第九条 仲裁人员属下列情形之一的，应当回避。
（一）为本案当事人或者当事人的近亲属；
（二）与本案有利害关系；
（三）与本案当事人有其他关系，可能影响对案件的公正处理。
当事人发现仲裁人员属前款情形之一的，有权用口头或书面方式向仲裁委员会申请仲裁员回避。
第十条 首席仲裁员的回避，由仲裁委员会决定；其他仲裁员、书记员的回避，由首席仲裁员决定。对回避的决定，可以口头或书面方式通知当事人。
第三章 案件受理
第十一条 仲裁委员会受理下列房产纠纷案件：
（一）房屋权属以及使用中发生的纠纷；
（二）房屋相邻关系纠纷；
（三）法律、法规规定可以申请仲裁的其他纠纷。
下列涉及房屋的纠纷，仲裁委员会不予受理。
（一）一方申请仲裁，另一方向人民法院起诉的；
（二）涉及离婚、继承、分家、赠与的纠纷；
（三）涉外的纠纷；
（四）驻军内部的纠纷；
（五）机关、团体、企业、事业单位内部房产的纠纷。
第十二条 房产纠纷当事人应当从其知道或应当知道权利被侵害之日起两年内，向房屋仲裁委员会提出申请或直接向人民法院起诉，但法律、法规和本办法另有规定的除外。
当事人可以委托一至二人代为诉讼，但必须向仲裁委员会提交授权委托书。授权委托书应注明委托事项和权限。
第十三条 向仲裁委员会申请仲裁，应当递交书面申请书，并按被申请人人数提交副本。
申请书应当写明下列事项：
（一）申请人姓名、性别、年龄、民族、工作单位和住址；
（二）被申请人姓名、性别、年龄、民族、工作单位和住址；
（三）申请的事实、理由和要求；
（四）证据、证人姓名和住址。
申请人或被申请人是法人的，应写明法人名称、地址和法人代表的姓名。
第十四条 仲裁委员会收到申请书后，经审查符合受案规定的，应当在七日内立案；不符合受案规定不予受理的，应当在七日内通知申请人并说明理由。
第十五条 仲裁委员会受理的案件，申请人自动撤回申请，被申请人无异议的，应予准许。
第四章 仲裁程序
第十六条 仲裁委员会受理房产纠纷案件后，应指定仲裁员或组成仲裁庭进行审理并在七日内将申请书副本发送被申请人。被申请人接到申请书副本后，应在七日内提交签辩书和有关证据。逾期不答辩的，不影响案件的仲裁。
第十七条 仲裁员或仲裁庭受理案件后，可根据案情审理的需要或当事人的申请，对所争议房屋及设施依据不同情况，相应采取查封、停用、停建、停拆等保全措施。
第十八条 仲裁员根据审理需要可查看与案件有关的档案资料及原始凭证。有关单位和个人应及时提供与本案件有关的档案资料和原始凭证。
仲裁委员会对案件涉及的国家机密和个人隐私，必须保密。
第十九条 仲裁委员会受理的案件，能够调解的，应当在查明事实、分清是非的基础上进行调解，促使当事人在自愿的基础上达成协议。协议内容不得违反国家、省及市的有关法律、法规和规章，不得损害公共利益和他人合法权益。
第二十条 调解达成协议后，应当制作调解书。调解书应当写明下列主要内容：
（一）当事人的名称及地址；
（二）当事人代表人或人姓名及职务；
（三）纠纷的主要事实、责任、协议内容和费用的承担。
调解书由当事人签字，仲裁员、书记员署名并加盖仲裁委员会印章。
调解未达成协议或调解书送达前当事人翻悔的，应进行仲裁。
第二十一条 仲裁员或仲裁庭应在开庭前三日将开庭时间、地点以书面形式通知双方当事人和其他参与人。当事人经两次通知无正当理由拒不到庭或未经准许中途退庭的，可作缺席仲裁。
第二十二条 仲裁员或仲裁庭审理案件按下列顺序进行：
（一）宣布仲裁员、书记员名单；
（二）宣布仲裁庭纪律和当事人的权利、义务；
（三）询问当事人是否申请回避；
（四）当事人陈述事实；
（五）调查核实有关证据；
（六）双方辩论；
（七）双方辩论终结，仲裁员或仲裁庭按申请人、被申请人顺序征询最后意见，再行调解，调解不成应当做出裁决。
第二十三条 房产纠纷裁决后，应制作仲裁决定书。仲裁决定书应当写明下列主要事项：
（一）申请人、被申请人的名称、地址及其人或法定人的姓名、职务；
（二）申请的理由、争议的事实和要求；
（三）仲裁认定的事实、理由和适用的法律、法规、规章；
（四）仲裁结果和仲裁费用的承担；
（五）不服裁决的起诉期限。
仲裁书由仲裁员、书记员署名，加盖仲裁委员会印章。
第二十四条 当事人对仲裁结果不服的，可在收到仲裁书之日到十五日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，仲裁书即发生法律效力。
第二十五条 当事人双方必须履行已发生法律效力的调解书或仲裁书。一方逾期不履行，另一方可通过仲裁委员会申请房屋所在地人民法院强制执行。
第二十六条 仲裁委员会主任、副主任认为已经发生法律效力的裁决不当，需要重新处理的，应提交仲裁委员会讨论决定。
第二十七条 仲裁案件从收到答辩书之日起，到受理结束，一般不应超过三个月。确需延长办案时间的，应报请仲裁委员会主任批准。
第二十八条 通知书、调解书、仲裁书等仲裁文书送达后，当事人应在送达回执上注明日期并签字盖章。当事人拒收仲裁文书时，由见证人签名或盖章，将仲裁文书留在送达人单位或住处，即为送达。
第五章 附 则
第二十九条 房产纠纷仲裁的当事人，应向仲裁委员会交纳仲裁费。
撤诉案件的仲裁费由申请人负担。
仲裁收费标准、范围及管理办法按市财政、物价部门的有关规定执行。
第三十条 各县（市）人民政府可参照本办法，结合本县（市）实际情况，制定细则。
房产纠纷的法律法规篇5
【关键词】城市化社区法律纠纷多元化解决【中图分类号】D9【文献标识码】a
城市化社区法律纠纷多元化解决的理论依据与社会基础
法律纠纷多元化解决，是指以多元化理论为依据，以城市化社区的社会现实为基础，形成多种解决主体、解决规范、解决方式、解决目标，相互依存、相互衔接、相互协调以及描述性与建构性、实然状态与应然状态相结合的纠纷多元化解决过程和解决体系，满足社区各个主体解决各种类型法律纠纷的需求，解决城市化社区在各个发展阶段产生的各种法律纠纷。纠纷解决体系的构成要素包括解决主体、解决依据、解决方式和解决目标，纠纷多元化解决体系的构成要素包括多元化解决主体、多元化解决依据、多元化解决方式和多元化解决目标。
法律纠纷多元化解决的理论依据有价值多元论、文化多元论和正义多元论。价值多元论认为，人类社会存在一些最基本的共同价值――共同的善，在一定程度上，区分善恶的基本标准是存在的和共通的。然而，人类社会还存在大量非基本价值，而这些价值是高度多元或多样的，不仅不能相互替代，而且难以排列出绝对合理的优先序列。因此，价值冲突必然存在，不存在一般社会纠纷解决问题上当然正当合理的唯一正确选择。
文化多元论认为，各民族文化互相平等和相互影响，他们可以追寻血缘和家族的传统，在社会发展中承担身份自尊或地方认同的功能。纠纷解决应尊重民族禁忌、风俗习惯等民间社会规范，认可或宽容私力救济、民间解纷机制、非正式控制机制的作用，弥补法律与司法解纷的不足，建构法律、司法、正式控制机制与民间社会规范、民间解纷机制、非正式控制机制相互协调的纠纷解决体系。
正义多元论承认以法治为基础要素的共同正义观念的同时，承认善和正义的多样性，主张宽容、多样共存、选择和协商，认为法律不是绝对的正义，没有绝对的和全能的作用，必须与其他社会控制手段和社会规范保持协调，允许社会主体和当事人在一定的限度内进行自由选择，即一方面坚持以司法诉讼作为实现正义的基本途径，并为当事人提供司法的机会；另一方面承认多元正义的正当性，允许当事人自行选择纠纷解决机构、解决依据和解决方式，实现自己心目中的正义，并赋予民间社会解纷机构更高的地位和正当性，承认其同样是实现正义的合法途径。
城市化进程中，社区各种构成要素发生深刻变化，法律纠纷主体、原因、种类多元化。就纠纷主体来说，城市化社区有法人、其他组织和个人这些主体，他们之间经常由于房屋征收、社区管理、物业管理、家庭生活、邻里关系等而产生纠纷。就纠纷原因来说，城市化社区人们来自不同的国家、民族、地域，一方面因文化价值观念、伦理道德规范、风俗习惯、思维方式、行为方式差异产生纠纷；另一方面为了争夺公共利益与私人服务产品产生纠纷，或者为了公共利益而与私人利益拥有者之间产生纠纷。就纠纷种类来说，社区法律纠纷可以从多个角度来划分，依据家事邻里关系划分为婚姻家庭法律纠纷和相邻关系法律纠纷，依据建筑物所有权划分为物业服务、房屋买卖、房屋征收、共同管理法律纠纷，依据侵犯的权利划分为人身、财产侵权法律纠纷和环境污染侵权法律纠纷，社区法律纠纷种类繁多，呈现多元化。
城市化前期法律纠纷的多元化解决
城市化前期，社区处于静态发展变化过程当中，人员流动少，人们相互之间的关系紧密，社会关联程度强，有健全的政策法律制度和成熟的民间社会规范调整社区各个领域的社会关系，社区社会治理组织能够在社区有效地行使权利，产生纠纷的因素少、力量小，抑制纠纷的因素多、力量大，纠纷总数量少，处于低谷期，且主要是婚姻家庭、相邻关系等传统法律纠纷。社区社会治理组织和居民个人是纠纷的主要解决主体。伦理道德规范、居民自治规范、传统习惯规范等民间社会规范是主要解决规范，国家法律制度规范是次要解决规范。居民在日常生活中交流沟通多，以协商、调解为解决纠纷的主要方式，行政和诉讼方式运用较少，绝大部分纠纷都在社区内部化解了。国家解决纠纷的目标主要是恢复因纠纷破坏的婚姻家庭法律关系、相邻法律关系、社区治理法律关系；社区解决纠纷的目标主要是维护婚姻家庭社会关系和相邻社会关系，建立良好的社区社会秩序；居民个人解决纠纷的目标主要是消除隔阂和影响，维持和谐的家庭成员关系和友好的邻里关系。
城市化中期法律纠纷的多元化解决
城市化中期，社区处于高速发展变化过程当中，人员频繁流动，人们交流沟通少，相互之间的关系疏离，社区社会关联程度弱，进入了陌生人社会。在社区这个陌生人社会里，一方面人口成分复杂，利益矛盾冲突、文化价值观念矛盾冲突相互交织混杂；另一方面一些政策法律制度不能适应社区城市化发展变化的需要，失去了实际约束力，伦理道德规范、传统习惯规范等民间社会规范没有了赖以存在的熟人社会关系基础，也失去了对人们行为的调整作用。这一时期，产生纠纷的因素多、力量强，抑制纠纷的因素少、力量弱，纠纷数量多，处于高峰期，既有婚姻家庭、相邻关系等传统生活型法律纠纷，又有物业管理、房屋征收、房屋买卖等新型结构型法律纠纷，这些法律纠纷最需要多元化纠纷解决体系来解决。
国家行政机关、人民法院、仲裁机构、社区社会组织和居民个人都是纠纷解决主体。国家政策法律制度规范为主要解决规范，伦理道德规范、传统习惯规范等民间社会规范为辅助解决规范。综合运用和调、调解、仲裁裁决、行政与诉讼等多种方式解决纠纷。国家解决纠纷的目标主要是恢复因纠纷破坏的社区自治法律关系、物业管理法律关系、房屋征收法律关系、房屋买卖法律关系、婚姻家庭法律关系、相邻法律关系等社区法律关系；社区解决纠纷的目标主要是维护居民自治社会关系、业主自治社会关系、物业服务社会关系、家事邻里社会关系，维持社区社会秩序；居民个人解决纠纷的目标主要是在获得纠纷利益的同时，维持人际关系。
城市化终期法律纠纷的多元化解决
城市化终期，社区进入了稳步发展时期，人们已经定居下来，相互之间交往频繁，社会关联程度强，且有健全的政策法律制度和成熟的民间社会规范调整社区各个领域的社会关系。国家与社会合作治理社区的格局已经形成，公民社会组织已经发育成熟起来，能够有效地对社区各项事务行使自治权利。这一时期，产生纠纷的因素少、力量小，抑制纠纷的因素多、力量强，纠纷总数量少，处于低平状态。纠纷类型主要是社区管理、物业服务管理、婚姻家庭、相邻关系等人们在日常居住生活中产生的纠纷。纠纷主要由公民社会组织和居民个人在社区内部解决，政府机关、人民法院、仲裁机构等外部组织机构解决纠纷较少。解决规范有民间社会规范和国家法律制度规范，民间社会规范包括居民自治公约、业主管理规约、伦理道德规范等，国家法律制度规范包括居民自治规范、物业管理规范、家事邻里规范等社区法律制度规范。
解决方式主要是协商和调解，有时也召开居民协商会解决团体纠纷，行政和诉讼解决方式运用较少。国家解决纠纷的目标主要是恢复因纠纷破坏的居民自治法律关系、物业管理法律关系、家事邻里法律关系等社区法律关系；社区解决纠纷的目标主要是维护社区自治社会关系、物业服务管理社会关系、家事邻里社会关系，构建和谐稳定的社区社会秩序；居民个人解决纠纷的目标主要是消除纠纷造成的影响，建立和谐良好的人际关系。
（作者单位：南昌理工学院）
【注：本文为国家社会科学基金项目“城市化进程中的社区法律纠纷研究”（项目编号：14BFX070）的阶段性成果】
【参考文献】
①赵旭东：《纠纷解决含义的深层分析》，《河北法学》，2009年第6期。
②范愉：《纠纷解决的理论与实践》，北京：清华大学出版社，2007年。
房产纠纷的法律法规篇6
第一条 为了正确、及时地处理城市房产纠纷，保护当事人的合法权益，维护城市房产管理秩序，根据本市实际情况制定本条例。
第二条 本条例适用于本市市南、市北、台东、四方、沧口区和各县级市、崂山区与黄岛区的城区、建制镇、独立工矿区及青岛经济技术开发区。
第三条 青岛市和各区、县级市及青岛经济技术开发区设立房产纠纷仲裁委员会，按本条例规定的管辖权限，负责本辖区内房产纠纷的仲裁工作。
各区、县级市及青岛经济技术开发区房产纠纷仲裁委员会，受同级人民政府的领导，业务上接受青岛市房产纠纷仲裁委员会的监督和指导。
第四条 仲裁委员会仲裁房产纠纷，必须查清事实，根据法律、法规和规章、政策的规定进行处理，保障当事人平等地行使权利。
第五条 仲裁委员会仲裁房产纠纷，根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应及时裁决。
仲裁委员会仲裁房产纠纷，实行一次裁决制度。
第六条 属本条例规定受理范围的城市房产纠纷，当事人可以依照本条例向仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第七条 当事人可以委托人一至二人参加房产纠纷仲裁活动。人必须向仲裁委员会提交委托人签名或盖章的授权委托书。授权委托书应记明委托事项和权限。
第八条 当事人申请仲裁，应从知道或应当知道其权利被侵害之日起两年内提出。延付或拒付租金的房产纠纷应在一年内提出。但从权利被侵害之日起超过二十年的，不予受理。超过时效期间，当事人自愿履行的，不受时效限制。
因不可抗力或者其他障碍使当事人不能行使申请仲裁权时，时效中止。从中止时效的原因消除之日起，时效期间继续计算。
时效因提起仲裁、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断事由终了之日起，时效期间重新计算。
第九条 本条例所称当事人是指参加房产纠纷仲裁活动的申诉人和被诉人。
本条例所称房产，是指经房产管理部门依法核准登记并发证的房屋及附属于房屋的构筑物和其他设施。
第二章 受理范围与管辖
第十条 公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房产租赁、买卖、交换、抵押、典当、修缮、相邻关系、使用权互换和侵害房产所有权、使用权等发生的房产纠纷，符合本条例规定的，均可申请仲裁。
第十一条 下列房产纠纷，仲裁委员会不予受理：
（一）当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；
（二）超过本条例第八条规定时效期间的；
（三）人民法院已经受理或已经调解、判决的；
（四）要求确认所有权的；
（五）涉及离婚、析产、赠与、继承的；
（六）涉外的；
（七）涉及落实国家有关房产政策的；
（八）机关、团体、企业、事业单位内部分配住房引起的；
（九）军队内部的；
（十）法律、法规、规章规定由其他部门处理的。
第十二条 房产纠纷，由房产所在区、县级市、青岛经济技术开发区的仲裁委员会管辖。本条例另有规定的除外。
第十三条 下列房产纠纷，由青岛市仲裁委员会管辖。
（一）争议所涉及的房产在两个以上辖区的；
（二）争议的房产建筑面积在五百平方米以上的；
（三）在本市有重大影响的；
（四）由于特殊原因，有管辖权的仲裁委员会不能行使管辖权的；
（五）市仲裁委员会认为应由自己处理的。
青岛市仲裁委员会可把前款所列房产纠纷交区、县级市、青岛经济技术开发区仲裁委员会处理。
各区、县级市及青岛经济技术开发区仲裁委员会，也可把它管辖的房产纠纷报请青岛市仲裁委员会处理。
第三章 仲裁组织
第十四条 仲裁委员会由主任一人、副主任一至二人和委员若干人组成，其成员人数必须是单数。
仲裁委员会的组成人员由同级人民政府批准。
仲裁委员会在房产管理部门设办公室负责日常工作。
第十五条 仲裁委员会设专职仲裁员若干人；必要时，可聘请兼职仲裁员。兼职仲裁员在执行仲裁职务时，与专职仲裁员享有同等的权利。
第十六条 仲裁员必须由作风正派、办事公正、熟悉房产管理专业知识、具有一定法律知识和工作实践经验的人员担任。
仲裁员经考核取得资格后，由仲裁委员会任命或聘请。
第十七条 仲裁委员会仲裁房产纠纷，由仲裁员三人或五人组成仲裁庭进行，仲裁委员会主任或副主任指定其中一人为首席仲裁员。
事实清楚、权利义务关系明确或争议不大的房产纠纷，仲裁委员会主任或副主任可指定仲裁员一人独任仲裁。
第十八条 仲裁员、书记员、鉴定人、勘验人有下列情形之一的，必须回避；当事人有权用口头或书面方式申请他们回避：
（一）是房产纠纷的当事人或当事人、人的近亲属；
（二）与房产纠纷有利害关系；
（三）与房产纠纷当事人有其他关系，可能影响对房产纠纷的公正处理。
当事人提出回避申请，应当说明理由，在受理时提出。回避事由在受理后知道的，也可在仲裁庭开庭辩论终结前提出。
第十九条 首席仲裁员、仲裁员的回避，由同级仲裁委员会主任或副主任决定；仲裁委员会主任担任首席仲裁员的回避，由同级仲裁委员会决定；书记员、鉴定人、勘验人等的回避，由首席仲裁员决定。
仲裁委员会对当事人提出的回避申请，应在提出回避申请之日起三日内以口头或书面的形式作出决定。
第四章 仲裁程序
第二十条 申请仲裁必须符合下列条件：
（一）申诉人是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；
（二）有明确的被诉人、具体的请求事项和事实根据；
（三）属于仲裁受理范围和该仲裁委员会管辖。
第二十一条 申请仲裁，申诉人应按照本条例的规定，向有管辖权的仲裁委员会提交仲裁申请书，并按被诉人的人数提交仲裁申请书副本。
第二十二条 仲裁申请书应包括下列内容：
（一）当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所；法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；
（二）具体的请求事项和所根据的事实和理由；
（三）证据和证据来源，证人姓名和住所。
第二十三条 仲裁委员会收到仲裁申请书后，对经审查符合受理规定的，应在七日内决定受理，并向申诉人发送《房产纠纷受理通知书》；对不符合规定的，应在七日内书面通知申诉人不予受理，并说明理由。
第二十四条 仲裁委员会受理房产纠纷后，应在五日内将仲裁申请书副本发送被诉人。被诉人应在收到仲裁申请书副本之日起十日内向仲裁委员会提交答辩书。
被诉人在规定的期限内不提交答辩书的，不影响房产纠纷的处理。
第二十五条 仲裁委员会应在仲裁庭组成人员确定后的三日内，将其组成人员告知当事人。
第二十六条 申请仲裁，申诉人应提供有关证据。仲裁委员会调查取证时，有关单位和个人应如实提供有关情况、档案资料、原始凭证等。
仲裁人员在调查取证时，应出示证明。
第二十七条 对当事人双方争议的事项，第三人认为有独立请求权的，可以提起仲裁申请。
对当事人双方争议的事项，第三人虽无独立请求权，但处理结果与其在法律上有利害关系的，可以申请参加仲裁活动；仲裁委员会也可以通知其参加仲裁活动。
第二十八条 仲裁委员会受理房产纠纷后，根据自愿和合法的原则，在查明事实、分清是非的基础上进行调解。
经调解达成协议的，应制作调解书。调解书由仲裁员、书记员署名，并加盖仲裁委员会印章。调解书一经送达双方当事人，即发生法律效力。
调解协议不得违反法律、法规、规章的规定，不得损害公共利益和他人的合法权益。
第二十九条 调解达不成协议或调解书送达前当事人翻悔的，仲裁庭应及时裁决。
第三十条 仲裁委员会应在仲裁庭开庭的三日前，将开庭时间、地点以书面形式通知当事人和其他有关人员。
第三十一条 仲裁庭开庭处理房产纠纷，按下列顺序进行：
（一）核对当事人；宣布仲裁庭组成人员、书记员；宣布仲裁庭纪律；
（二）询问当事人、当事人陈述；
（三）出示和鉴别有关证据；
（四）申诉人或其人发言；
（五）被诉人或其人答辩；
（六）当事人双方辩论。
双方辩论终结，由首席仲裁员按申诉人、被申诉人的顺序征询最后意见，并可再进行调解。当事人不同意调解或调解不成的，应及时评议，作出裁决。
第三十二条 对重大疑难的房产纠纷，仲裁庭可提请仲裁委员会评议、决定；仲裁委员会也可以自行评议、决定；对仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。
第三十三条 仲裁委员会或仲裁庭进行评议时，实行少数服从多数的原则。评议笔录应由仲裁委员会或仲裁庭组成人员签名。评议中的不同意见要如实记入笔录。
第三十四条 仲裁裁决必须以书面形式作出，由仲裁员、书记员署名，并加盖仲裁委员会印章后送达当事人。
第三十五条 裁决书应载明下列内容：
（一）当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所；法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；
（二）申请仲裁的事项、根据的事实和理由；
（三）裁决认定的事实、理由和适用的法律、法规、规章；
（四）裁决结论和仲裁费用的承担；
（五）不服裁决的起诉期限。
第三十六条 当事人对仲裁裁决不服的，可在接到仲裁裁决书之日起十五日内，向房产所在地人民法院起诉。逾期不起诉，裁决即发生法律效力。
第三十七条 当事人对已经发生法律效力的调解协议或仲裁裁决必须履行。当事人一方不履行的，对方当事人可以申请房产所在地人民法院强制执行。
第三十八条 房产纠纷受理后，裁决宣告前，申诉人要求撤回仲裁申请的，是否准许由仲裁委员会决定。但被诉人反诉的，不准许申诉人撤回仲裁申请，应继续仲裁。
第三十九条 申诉人经两次合法通知，无正当理由拒不到庭的或未经批准中途退庭的，视为自动撤回仲裁申请。但被诉人反诉的，可缺席仲裁。
被诉人经两次合法通知，无正当理由拒不到庭的或未经批准中途退庭的，可缺席仲裁。
第四十条 仲裁委员会在处理房产纠纷过程中，发现该纠纷不属仲裁受理范围的，应终止仲裁并书面通知当事人。
第四十一条 仲裁委员会主任或副主任对本级仲裁委员会已经发生法律效力的仲裁裁决，发现确有错误，认为需要重新仲裁的，可提请仲裁委员会讨论决定。
青岛市仲裁委员会对各区、县级市和青岛经济技术开发区仲裁委员会已经发生法律效力的仲裁裁决，发现确有错误的，有权指令该仲裁委员会重新仲裁或自行仲裁。
重新仲裁的房产纠纷，应另行组成仲裁庭进行。
第四十二条 仲裁委员会仲裁房产纠纷，应当在受理之日起六个月内处结，有特殊情况需延长的，经同级仲裁委员会主任批准，可延长三个月。
第五章 附 则
第四十三条 参加仲裁活动的当事人和有关人员，应当遵守仲裁纪律，凡违反本条例有关规定，妨碍仲裁人员执行职务，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》应予处罚的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十四条 当事人参加房产纠纷仲裁，应当向仲裁委员会交纳仲裁费。
收取仲裁费用的办法由青岛市房产管理局、青岛市物价局制定，报青岛市人民政府批准。
第四十五条 本条例具体应用中的问题，由青岛市房产管理局负责解释。
房产纠纷的法律法规篇7
关键词：集资房合同纠纷法院审理判决解决办法
一、集资房的概念
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免，以解决职工住房困难的一种方式。集资所建住房的权属，按出资比例确定,可分两类：一类是个人按房价全额出资的，拥有全部产权；另一类是个人部分出资的，拥有部分产权。
二、集资房买卖纠纷产生原因
1.在商品房价格始终居高不下并不断向上攀升的状况下，条件好的单位纷纷组织职工集资建房。由于集资建房省去了广告费、银行贷款利息和公共费、招待费等，同时还可以享受一定的住房规费减免政策，比市场上商品房价约低40％左右。本单位职工，无论有房无房，都能集资建房，故有人说集资建房有一定的福利性质。有的单位甚至多次集资建房。集资建房是一种新事物，管理上存在一定的漏洞。有的家庭买了几套如妻子、丈夫、儿女，不同的单位，只要集资，人人都有。单位里有的人已经买地建了比集资房还大还好的房；有的人没有钱也不愿意贷款集资建房；有的人几套集资房。于是，很多人就把自己的“集资建房指标”或高价、或低价出售给他人，也有的是白送给亲友。但是，待房建成后，看见房屋价格前后差距巨大有利可图，找种种理由反悔，不履行交付房屋及协助办理产权手续等义务，要求法院判决集资建房转让合同无效。类似的案件现在越来越多，如果此类合同被认为无效，则可能导致毁约方通过其毁约获利，同时，守约方因守约而受损的不公平局面，不利于和谐社会的建立。
2.没有明确的相关法律规定予以直接具体的界定。转让双方当事人由于相关法律知识的欠缺，不能有效的划分双方的权利义务，法律纠纷的产生不可避免。
3.所涉及的标的多为尚未取得产权的集资房，因集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年。
4.集资建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房。
三、司法实践中各地法院的判决认定
案例1：郑州市民熊某和秦某均系郑州某集团职工，秦某拥有单位集资房的购买资格，他和熊某签了一份赠与协议，约定秦将集资房赠与熊，由熊交纳集资款。2006年9月，在二人对簿公堂后，二七区人民法院判该转让协议无效。
案例2：2002年，被告张某所在单位集资建房。因张某无力购买，原告郭某愿意购买。经协商，于同年l2月签订《转让购房协议》一份。张某必须待该房建成并取得房屋所有权时，协助办理过户手续。房屋建成后，张某反悔，故意不办理相关手续。郭某诉至法院，要求张某继续履行合同，并确认讼争房屋产权归原告所有。
徐州某区法院经审理后依法判决：被告张某继续履行合同义务，判决生效后由郭某向被告所在单位交纳各项购房费用，办理有关产权手续，张某履行协助义务。被告上诉后，徐州市中级法院经审理判决驳回上诉、维持原判。
案例3：《义乌集资建房转让纠纷案出现新判决》，经过当地检察院抗诉、义乌法院再审及金华中级法院终审，判决集资房转让合同有效。理由：在房屋建设前双方签订的“集资房屋转让”，实际上是“集资建房的请求权转让”。故纠纷应为集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷。其次，《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定适用于房地产转让，而本案双方当事人所涉的纠纷属于集资建房资格转让纠纷，该协议是否有效显然并不适用该法，而应当适用我国《合同法》相关规定。本案双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立的《房屋转让协议书》，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此，协议应属合法、有效。
案例4：让集资房购置权法院认定合同无效。小玲(化名)认识了某单位职工武某。小玲从武某手中换取其单位集资建房购置权，约定违约金10万元。后武某反悔，拒绝配合小玲办理相关手续。北碚区人民法院公开审理了这起买卖合同纠纷案，以原被告签订的转让合同无效为由，驳回了原告小玲的诉讼请求。
法院审理后认为，虽然原、被告双方根据自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议，但由于集资房本身体现了单位福利，而对单位福利的享有，须以具备该单位职工的身份属性为前提。武某和小玲通过签订转让协议的方式，使不具备单位职工身份的小玲享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为使单位的利益受到损害。按照法律规定：合同被确认为无效后，因合同取得的财产，应当相互返回；对导致合同无效存在过错的一方，应当按其过错程度赔偿对方因订立、履行合同而受到的损失。双方可就返还、赔偿问题进行协商，协商不成可另行。
四、集资房买卖合同的效力认定
1.古罗马法谚：任何人不得因自己之不法行为而获得利益。“不法行为乃损害赔偿之原因，其行为人对于被害人应负赔偿责任，当然不能反因不法利益而取得利益。”一个人做了一件不好的事情，或者应该做的事情没有做，但是阴差阳错，因积极或消极的违约行为而获得利益或可期待利益。毁约方通过其毁约获利，同时，守约方因守约而受损，这显然是一种不公平。法律对这种利益不应该保护，并应采取措施促使该人按约定行事，保护相对方的利益。特别是法律没有明确规定时，法官应主动发挥这一思想的原则指导作用。
2.《城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。房屋买卖被分为两道程序，一是签订房屋买卖合同、债的关系发生，双方均受协议的约束；二是过户登记，即：发生物权变动。第三十七条所指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即：房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。集资房本身具有特殊性，如有的需经过一段时间方可办理产权登记、土地使用权为划拨性质、买受人变更产权时需补缴相应的土地出让金等，但这些问题与法院处理范围无涉，自愿订立、意思表示真实的房屋转让协议理应受到法律的保护。
3.签订《房屋转让协议书》属于民事行为。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：1行为人具有相应的民事行为能力；2意思表示真实；3不违反法律或者社会公共利益。”《民法通则》第五十八条规定了七种无效民事行为该协议不属于这些无效行为。《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。（2）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。（3）以合法形式掩盖非法目的。（4）损害社会公共利益。（5）违反法律、行政法规和强制性规定。法律规定的第五项是“违反法律、行政法规的强制性规定。”这个规定排除了部门规章和其他低阶位规范性文件的规定。“确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。”
4.单位在集资建房中与职工的有关约定及单位为集资建房所作出的某些规定，只在单位和职工之间具有一定的约束力，不能约束第三人。单位虽有不许私自转让的规定，但对实践中出现的情况也多是默认的，故也不存在侵犯单位利益的情形。单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。作为一种历史性产物，其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定不属于法律、法规的位阶，不能作为认定合同无效的依据。
5.《物权法》第15条规定：“未办理物权登记的，不影响合同效力。”即：有关不动产(房屋)物权变动合同的生效与否与登记无关。按照法律规定，申请人有权得到争议房屋的使用权，有权要求被申请人办理更名过户手续。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。同时，该协议并不违反国家法律、法规，有关地方政府和部门制定的关于集资房买卖的限制性规定也不属法律、法规的位阶，根据《物权法》的规定，只要是经过房产管理部门备案登记的房屋，无论是单位牵头还是个人牵头组织集资建房，集资房的转让合同都是有效。国家至今也没有出台过关于集资房不可以转让的规定。
6.《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部1999年5月1日施行)第五条规定：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售。”
五、避免纠纷的方法途径
1.首先，要明确的问题：（1）单位集资房的土地性质(出让或划拨)。转让时的差价如何补。（2）单位在集资建房过程中各项法律手续是否齐备。（3）是否有共有人。共有人的份额。（4）建设部规定《已购公有住房和经济适用房上市出售管理办法》规定，集资房属于经济适用房范畴，其上市出售应履行相应的审批手续。单位是否有这方面的手续。（5）注意单位与职工签订的《集资房建房协议》的内容规定：①单位是否同意转让集资房。②是否对职工的转让设定了限制?设定了哪些条件。③单位是否拥有优先购买权。（6）注意房款的约定支付和过户的约定，最好实行分期付款，同时规定违约责任的规定。（7）单位与职工签定的内部协议能否对抗第三人。（8）卖房人的协助义务。（9）卖方职工是否同单位签订了预售合同。（10）房屋竣工交接时查验房屋质量责任如何划分。
2.协议条款要约定明确、具体、规范。合同文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。合同约定的内容，违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，合同的起草和签订就显的尤为重要，建议通过律师起草相关法律文书，可以有效地避免法律风险。
3.高度重视政府关于集资房的政策变化。应该密切关注国家和当地政府有关集资房相关政策的变化，在对有关政策进行全面分析的基础上再做出相应的选择。如果不能及时掌握相关政策的出台或变化，就不会做出准确判断，就会使我们被纷繁复杂的表面现象所迷惑，犯不应有的常识性错误。
参考文献：
[1]新华网河南地方新闻：《卖房人毁约赔升值款省高院保障买房人利益》。
[2]重庆法院网：《转让集资房购置权法院认定合同无效》。
房产纠纷的法律法规篇8
包括原告、被告、第三人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所等。如果当事人是法人或其他组织的，要写明该法人或组织的名称、住所、法定代表人或者主要负责人的姓名、职务。如果原告有委托人(律师或其他委托人)参加房产纠纷诉讼，还应当写明人的基本情况以及与被人的关系。
二、房产纠纷请求事项。
要写明诉请人民法院依法保护其合法权益的具体要求，例如要求被告方承担某种民事责任，请求人民法院撤销、变更或部分撤销行政机关的某种行政行为等。
三、房产纠纷请求所依据的事实[！]和理由。
在写书时必需要严谨、详细地写清楚诉讼事件存在的事实和发生争议纠纷的主要焦点，以及这些事实纠纷中支持自己诉讼的法律、法规条款依据。例如，目前商品房买卖纠纷主要集中在发展商交房延期、房屋合同标注与实测面积出入过大、建筑质量及装修标准与合同注明的不相符合等几个问题上。如果是因为这几点而向售房方提出诉讼索赔，填写书时就要将合同签订时间、地点、合同中相关条款约定的内容以及被告方在何处违约的事由写清，并且标注被告违约事实违犯了哪一项法律规定。
四、提出房产纠纷的证据和证据来源。
房产纠纷的法律法规篇9
【关键词】商品房买卖合同纠纷类型成因
在房地产业迅猛发展的今天，商品房买卖纠纷也日益突出，并呈逐步增长之势，如出现一房两卖、迟延交付、虚假宣传、楼脆脆、楼倒倒、楼歪歪等。这严重的损害了业主的合法权益，其中，相当一部分是由房地产开发商引起的。为定纷止争，增加社会和谐稳定，有必要对由开发商引起的商品房买卖纠纷类型进行分析，对其成因进行探讨。
1商品房买卖纠纷中的主要类型
1.1商品房买卖价款履行类纠纷。
因在签订商品房买卖合同时，对价款约定不明确，往往出现主张同时履行抗辩权的纠纷。如商品房买卖合同未约定开发商交付房屋和购房者支付尾款先后履行顺序，房地产商则以对方未能按期付清尾款而拒绝交房，导致纠纷产生。
1.2因不能交付商品房产生的纠纷。
不能交付是指房开商没有能力交付商品房。可分为中途不能交付和自始不能交付商品房。
1.2.1中途不能交付商品房。①因价款中途不能交付。在现实中，表现为开发商为追求利润最大化，在资金链条严重紧张的情况下，采用欺骗手段，以同一特定商品房为标的物，先后与两个或两个以上的购买者签订商品房买卖协议，一般是后一购买者的出价高出前一购买者的出价，并且前一购买者未办理相关的产权手续，房开商把房子卖给后一购房者时，即刻办理相关产权手续，从而导致纠纷的产生。
②因质量问题不能交付。房地产商为谋取更多利润，在建房过程中，以次充好、偷工减料，也可能是技术力量薄弱，以致建成后不能通过相关部门的验收，从而导致纠纷产生。
③房地产商因在进行房地产开发过程中，失去合法资格无法继续开发，导致不能交付。在开发过程中，也会出现资金链条断裂、技术力量差等原因，使房地产商无法继续开发，成为“烂尾楼”而无法继续履行合同。
1.2.2自始不能交付商品房。如开发商实为“皮包公司”，导致无法交付商品房。此类开发商采用各种欺骗手段，利用我国法人登记注册等相关制度中存在的各种漏洞，成功注册登记。成立房开公司后，获得地块，往往未经预售许可并没有动工、或稍作动工就预售房屋、进行大肆圈钱，稍不留神，开发商就卷钱人间蒸发。其成立“皮包公司”是幌子，真正目的是卷购房款、银行贷款而逃。
1.3迟延交付纠纷。
1.3.1因未办齐有关房产开发手续而无法交付。即房地产商在于购买者签订商品房预售协议前，未依法办齐相应房产开发手续，如土地规划等手续，在建成且合同约定的交房日期时，仍不能补齐。
1.3.2开发商不能如期完工交房，未完工部分包括主体部分、配套部分，双方因迟延交付不能达成一致从而导致纠纷。
1.4因“两证”办理产生纠纷。
1.4.1房开商因商品房买卖合同对水电增容费和配套费等约定不明确与购房人发生争执，拒绝为购房人在土地使用权转让审批表上签字盖章。致使购房人无法到有关部门办理土地证。
1.4.2房开商因竣工验收逾期等因素，不能及时向有关部门提供办理房产证所需资料，导致无法按时办理房产证。
1.5因商品房有权利瑕疵引起纠纷。
1.5.1商品房出现权利瑕疵，往往是房开商恶意为之。如房开商把已设置抵押权的房屋预售给不知情的购房人；或在购房协议签订后，又擅自将此房抵押给他人；或先将房屋卖给购房人，后又擅自出租；或正在出租时，隐瞒出租情况，又将此房售出。
1.5.2面积不符纠纷。
在购房协议中，约定的面积只是暂时测定面积，与建筑物建成后的实际房屋面积一般是有一定的误差，并且法律是允许的。
1.5.3质量不符纠纷。
因房开商基于商人的本性，追求利润最大化，再加上我国监管体制不严，导致房开商常常偷工减料，以次充优，如降低水泥标号，减少钢筋型号、数量，使用低劣管线等手段，造成地基不牢，主体结构承载力不达标。
1.5.4实际交付的房屋与广告文宣材料不一致的纠纷。
房开商往往在售房时，急于筹集资金，缓解资金紧张局面，或取得更多资金进行扩大经营，或欲取得理想的开局，采用各种手段吸引购房者，如不实宣传，当房开商交房时，购房者往往发现实际房屋与广告文宣材料不一致，遂产生纠纷。
2商品房买卖合同纠纷成因
以上纠纷虽然形成多样，但主要有以下几个原因：
2.1买房人对相关法律了解较少，不能准确把握合同条款的意思，即双方信息不对称，这就为房开商侵权留下可乘之机。购房时，买房人更多的是对房屋的感性认识，如，房屋的朝向、户型、楼层、面积、采光等。买房人见到更多的是精美的广告、漂亮的模型。并且销售人员察言观色、花言巧语，急于让购房者买房。购房者想从销售人员口中得到更多有价值的信息是不可能的，并且他们的口头承诺内容并非购房合同内容，但他们的口头承诺又极易让购房者相信。另外，有些买房人对合同条款的法律术语只能是含混甚至错误的理解，再加上现在房价高涨，买房手续繁多，买房者仅对合同一知半解时就在销售人员的指导下签字了，这就为以后的纠纷埋下伏笔。
2.2房开商处于强势地位，“霸王条款”越来越多。在商品房买卖中，房开商和购房人所享有的信息和资源严重不对等，目前，房地产市场处于卖方市场，买卖双方权利义务虽名义上对应但实际上不对等，致使购房合同中出现众多的“霸王条款”，即房开商在合同中扩大自己的权利，免除自己的责任，限制购买人权利。一旦发生扯皮，购买人才感到掉进陷阱。
2.3受利润最大化的刺激，房开商往往违背诚信，违法经营。如随着国家货币紧缩政策一步步加紧，导致许多房开商的资金链紧张，为了经济利益，一些房开商就“一房两卖”，未取得预售许可就卖房，先抵押后再买，偷工减料，虚假宣传等。
2.4行政监管不严、甚至缺位。一是一些地方政府为增加政绩和财政收入，对房开商特加“关照”，甚至一些地方政府让辖区法院不受理购房人诉房开商的案子。二是个别行政监管部门在房开商的“公关”下，监管、验收走过场。
2.5相关法律不完善，让房开商有空可钻。与房地产相关法律和政策颇多，未形成体系，牵涉法律关系较复杂，这就让一些经验老道的房开商有机可乘。
参考文献
［1］张谷.房产新政下买卖合同违约问题的处理.钱江晚报.2010年5月4日。
［2］曾宪义，王利明主编.民事诉讼法（第三版）.中国人民大学出版社2007年版。
房产纠纷的法律法规篇10
第一条 为了及时、正确处理房产纠纷，保护当事人的合法权益，维护房产管理秩序，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市城镇范围内平等主体的公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间的房产纠纷案件。
本条例也适用于涉外房产纠纷案件。
第三条 市和县（市）、区房产纠纷仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）负责辖区内城镇房产纠纷的仲裁工作。
第四条 仲裁委员会审理房产纠纷案件，必须以事实为根据，以法律为准绳，在适用法律上一律平等。
第五条 仲裁委员会审理房产纠纷案件，实行1次裁决制度。
第六条 房产纠纷当事人，可以委托1至2人为人。人应当向仲裁委员会提交由委托人签名或盖章并载明委托事项和权限的授权委托书。
第二章 管 辖
第七条 仲裁委员会受理因房产产权权属、买卖、租赁、借用、赠与、分割、交换、典当、抵押、侵权等引起的房产纠纷案件。
第八条 仲裁委员会不受理下列房产纠纷案件：
（一）人民法院已经受理或审结的房产纠纷案件；
（二）房地产管理部门正在处理的房产纠纷案件；
（三）经济合同仲裁机构已经受理的房产纠纷案件；
（四）机关、团体、军队和企业事业单位内部的房产纠纷案件；
（五）国家法律、法规和政策明确规定由其他机关受理的房产纠纷案件。
第九条 房产纠纷案件由房产所在地的县（市）、区仲裁委员会管辖。
市属以上单位之间房产纠纷案件，争议房屋建筑面积200平方米以上的房产纠纷案件和涉外房产纠纷案件，由市仲裁委员会管辖。
管辖权发生争议的，由争议双方当事人协商解决；协商不成的，报市仲裁委员会指定管辖。
第十条 县（市）、区仲裁委员会管辖的案件，认为需要由市仲裁委员会处理的，可以提请市仲裁委员会处理。
市仲裁委员会认为必要时，有权办理县（市）、区仲裁委员会管辖的案件，也可以把自己管辖的案件移交县（市）、区仲裁委员会办理。
第三章 机 构
第十一条 市和县（市）、区设立房产纠纷仲裁委员会。县（市）、区仲裁委员会在业务上受市仲裁委员会指导。
仲裁委员会由同级人民政府的城市建设、房地产管理、土地管理、城市规划、物价、法制等部门的负责人和有关社会团体的负责人组成。仲裁委员会设主任1人，副主任1至2人、委员若干人。
仲裁委员会的组成人员，由同级人民政府批准，并报上级房地产管理部门备案。
第十二条 仲裁委员会设立仲裁庭，配备专职仲裁员若干人，具体审理房产纠纷案件。
仲裁委员会根据工作需要，可以聘任兼职仲裁员。
兼职仲裁员在执行仲裁公务时，与专职仲裁员享有同等权利。
兼职仲裁员进行仲裁活动时，所在单位应当提供方便。
仲裁人员应作风正派、廉洁奉公、办事公正，具有一定法律知识、房地产管理专业知识和办案能力。
仲裁人员经市仲裁委员会考核，取得资格，发给证书，由同级仲裁委员会任命或聘任。
第十三条 仲裁委员会审理房产纠纷案件时，由首席仲裁员1人和仲裁员2人组成仲裁庭。
第十四条 仲裁庭裁决房产纠纷案件，实行少数服从多数的原则。不同意见应如实笔录。
对重大、疑难案件，仲裁庭应当提交仲裁委员会讨论决定。仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。
第十五条 仲裁人员与本案有利害关系、可能影响公正裁决的，必须自行回避；当事人有权用口头或书面方式申请其回避。
仲裁委员会对回避申请应当及时作出决定，并以口头或书面方式通知当事人。
第四章 程 序
第十六条 房产纠纷当事人申请仲裁必须符合下列条件：
（一）申请人与本案有直接利害关系的；
（二）有明确的被申请人；
（三）有具体的仲裁请求和事实、理由；
（四）属于仲裁委员会受理和管辖范围。
第十七条 当事人向仲裁委员会申请仲裁，应当提交书面申请书及有关证据，并按被申请人数提交申请书副本。
第十八条 仲裁委员会应自收到申请书之日起在7日内作出受理或不予受理的决定，并通知申请人。
第十九条 仲裁委员会决定受理的房产纠纷案件，应当自作出决定之日起5日内将申请书副本送达被申请人。被申请人应在收到申请书副本之日起15日内提出答辩书及有关证据。
被申请人提出答辩书的，仲裁委员会应当自收到之日起5日内将答辩书副本送达申请人。被申请人不提出答辩书的，不影响案件的审理。
第二十条 仲裁委员会审理房产纠纷案件，应当先行调解，在查明事实、分清是非的基础上，促使当事人自愿达成协议。协议内容不得违反法律、法规的规定，不得损害国家利益、公共利益和他人的合法权益。
第二十一条 经调解达成协议的，仲裁委员会应当制作调解书。调解书由仲裁员、书记员署名，加盖仲裁委员会印章。
第二十二条 调解未达成协议或调解书送达前一方反悔的，仲裁委员会应当及时裁决。
第二十三条 仲裁委员会审理房产纠纷案件时，有权向有关单位查阅和收集与案件有关的档案、资料和其他证明材料，有关单位和个人不得拒绝。
第二十四条 仲裁委员会开庭3日前将开庭时间、地点通知当事人和其他仲裁参与人。
仲裁委员会开庭审理房产纠纷案件，按下列顺序进行：
（一）首席仲裁员宣布案由，宣布仲裁员、书记员名单，告知当事人有关的仲裁权利义务，询问当事人是否提出回避申请；
（二）询问当事人，听取双方当事人陈述；
（三）出示或宣读有关证据；
（四）双方进行辩论；
（五）征询双方当事人最后意见。
第二十五条 申请人经两次书面通知，无正当理由拒不到庭，或者未经仲裁庭许可中途退庭的，可以按自行撤销申请处理。
被申请人经两次书面通知，无正当理由拒不到庭，或者未经仲裁庭许可中途退庭的，可以作缺席裁决。
第二十六条 仲裁委员会审理房产纠纷案件，应当在60日内结案。案情复杂需要延期的，须经仲裁委员会主任批准。
第二十七条 仲裁委员会审理房产纠纷案件，当庭宣布裁决的，应当在10日内送达裁决书；定期宣布裁决的，当庭发给裁决书。
下级仲裁委员会作出的调解书、裁决书，应当报送上级仲裁委员会备案。
第二十八条 当事人不服从裁决的，可以在接到裁决书之日起15日内向房产所在地人民法院提起民事诉讼。
第二十九条 对仲裁委员会作出的裁决，当事人应当履行。一方当事人逾期不起诉又不履行的，另一方当事人可以申请房产所在地人民法院执行。受申请的人民法院经过审查，依法决定是否执行。
第三十条 仲裁委员会主任、副主任对仲裁委员会作出的裁决，发现确有不当，认为需要重新审理的，应当提交仲裁委员会讨论决定。
上级仲裁委员会对下级仲裁委员会作出的裁决，发现确有错误的，有权撤销原裁决，指令重新审理。
仲裁委员会重新审理案件，应当另行组成仲裁庭。
第三十一条 参加仲裁活动的当事人和有关人员，应当遵守仲裁庭规则。干扰仲裁活动，阻碍仲裁人员执行公务的，由仲裁委员会给予批评教育；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 仲裁人员在仲裁活动中有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的，按规定管理权限由有关部门给予行政处分，由市仲裁委员会取消其仲裁人员资格；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十三条 当事人申请房产纠纷仲裁，应当按照规定交纳仲裁费。
仲裁费由申请人预交。
案件审理终结，仲裁费由败诉方承担。当事人部分胜诉，部分败诉的，按比例分担。调解达成协议的，由双方当事人协商分担。撤销申请的，由申请方承担。