土地征收管理篇1
第一条为加强土地征收管理，规范土地征收秩序，维护土地所有者和使用者的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《云南省土地管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体土地所有权转变为国有土地所有权，并给予补偿的行为。
第三条本市行政区域内土地征收适用本办法。
第四条各县（市）区人民政府为土地征收的责任主体，负责组织实施土地征收，对所辖行政区域内的土地征收工作负总责。
市国土资源行政主管部门对全市土地征收工作进行监督、管理和指导，其下设的市国土资源土地征收管理机构负责组织开展具体日常工作。
各县（市）区国土资源行政主管部门按照县（市）区人民政府的安排，代表政府具体负责土地征收的审查报批和组织实施工作。
各乡（镇）、街道办事处、村（居）民委员会按照县（市）区人民政府统一安排做好土地征收相关工作。
其它相关职能部门应当按照各自的职责，协同做好土地征收工作。
第二章土地征收程序
第五条土地征收方案依法报批前，县（市）区人民政府国土资源行政主管部门应当将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径、听证权利等，告知被征收土地农村集体经济组织；对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并与被征收土地农村集体经济组织和地上附着物产权人共同确认。
第六条土地征收方案经依法批准后，由被征收土地所在的县（市）区人民政府组织实施，并在土地征收方案批准文件下发之日起10个工作日内，将批准土地征收的机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积、人员安置途径和办理土地征收补偿登记的期限、地点等，在被征收土地的乡（镇）、村予以公告。
第七条被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到公告指定的地点办理土地征收补偿登记。
被征收土地的所有权人、使用权人未如期办理土地征收补偿登记的，其补偿内容以公告指定的各县（市）区国土资源行政主管部门的调查结果为准。
第八条被征收土地所在的县（市）区国土资源行政主管部门会同有关部门根据批准的土地征收方案，在土地征收公告之日起45日内拟订土地征收补偿、安置方案并予以公告。
被征收土地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对土地征收补偿、安置方案有异议，要求举行听证的，应当在土地征收补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向被征收土地所在的县（市）区国土资源行政主管部门提出申请。
第九条建设项目经批准征收土地的，由市人民政府委托市国土资源行政主管部门与县（市）区人民政府签订《**市土地征收责任书》。
第十条用地方应当将土地征收的补偿安置费用按约定及时足额支付到市国土资源土地征收管理机构指定的征收土地费用账户专储，专款专用。
市国土资源土地征收管理机构应当根据土地征收工作进度、依照县（市）区国土资源行政主管部门用款计划和《土地征收补偿安置协议》的约定，及时拨付补偿安置费用。
第十一条建设项目经批准征收土地的，市财政部门应当按照上年度收缴征地管理费总额的70％安排征收土地工作经费等支出预算，于当年1月份内将支出预算数的50%预拨给市国土资源行政主管部门，作为本年度开展土地征收的前期工作经费，剩余部分由市财政部门根据土地征收工作进度及时足额拨付到市国土资源行政主管部门。市国土资源行政主管部门应严格按有关规定，将征收土地工作经费及时拨付到市国土资源土地征收管理机构和各县（市）区国土资源行政主管部门，并对资金的使用进行监管。年底由市国土资源行政主管部门与市财政部门进行决算。
第十二条土地征收经依法批准，并进行补偿安置后，被征收土地方、用地方应当在当地县（市）区人民政府和市国土资源土地征收管理机构的共同主持下，签订《土地移交书》并交付土地。《土地移交书》应当加盖县（市）区人民政府及市国土资源土地征收管理机构公章。
第十三条重点基础设施建设项目施工和地质勘查需要临时用地的，应当在申请报批建设项目用地时提出申请，由批准建设项目用地的国土资源行政主管部门批准，应避开基本农田保护区和滇池水体保护区。
抢险救灾等急需临时用地的，按照国家有关规定办理。
临时用地应当按照批准的用途使用土地，不得修建永久性建筑物，其使用期限一般不得超过两年。
第三章土地征收补偿安置
第十四条土地征收补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
土地征收补偿费应当依照《云南省土地管理实施条例》规定的标准或**市土地征收区片综合地价标准进行测算。
第十五条土地补偿费依法属于被征收土地农村集体经济所有，主要用于补助被征收土地农民发展生产、社会保障、安排富余劳动力就业以及不能就业人员的生活补贴。
安置补助费支付给安置单位或被安置人。
地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物和青苗所有权单位或个人。
被征收土地地上建（构）筑物拆迁补偿费支付给地上建（构）筑物所有权单位或个人。
第十六条在土地征收过程中，各部门、乡（镇）、街道办事处、村（居）民委员会、村（居）民小组不得收取国家、省、市政府规定以外的其它费用。
第十七条凡征地告知后在拟征土地上开挖的鱼塘、抢种的青苗、栽插的花草、果树、林木及搭建的建（构）筑物、各类附属设施和铺设的管线等，不予补偿。
第十八条被征收土地的地上建（构）筑物需要拆迁的，按照国家、省、市的有关规定执行。
第十九条在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡县、安宁市、晋宁县、嵩明县，取消土地征收过程中预留10-15%安置用地的安置方式，由用地方按照被征收土地的法定补偿标准或区片综合地价标准，将安置用地折算成等值货币，支付到被征收土地乡（镇）街道办事处设立的专户，专款用于发展第二、三产业、补贴被征收土地农民建（购）房、发展集体经济、安置富余劳动力。
各县（市）区人民政府应当结合本地实际，积极拓宽安置途径，认真探索住房安置、重新择业、入股分红、异地移民以及调整产业结构等多种安置方式。
社保、财政、农业、国土等相关部门应当按照各自职责，相互协调，尽快建立、完善我市被征收土地农民社会保障体系。
第二十条国家和省、市人民政府重点工程项目、大中型水利、水电工程建设对征地补偿和安置标准另有规定的，从其规定。
第四章土地征收监管
第二十一条对土地征收补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调；协调不成的，由批准土地征收的人民政府裁决。
土地征收补偿、安置争议不影响土地征收方案的实施。
第二十二条被征收土地农村集体经济组织应当建立财务公开制度，公开征地补偿、安置费用分配、支付、使用情况并接受监督。
第二十三条被征收土地农村集体经济组织应当将土地征收补偿费分配和支付清单提供给县（市）区人民政府及市国土资源土地征收管理机构备案。各级人民政府和有关部门应当及时监督检查土地征收补偿费的使用情况，确保各项费用及时、足额支付到位。
第二十四条市国土资源土地征收管理机构应当对征收土地补偿安置费用使用和管理进行严格监管，定期跟踪、检查、监督和指导，确保专款专用，严禁侵占、截留、挪用。
第二十五条市国土资源土地征收管理机构应当对《土地征收补偿安置协议》进行审查备案。
第五章法律责任
第二十六条未按本《办法》规定的程序开展土地征收工作的，市国土资源行政主管部门责令其改正；逾期不改正的，由市国土资源行政主管部门会同市监察部门依法查处。
第二十七条违反本《办法》第二十三条规定，拒不建立财务公开制度，拒绝提供征地补偿安置费用分配和支付清单，不配合政府监督检查工作的，县级人民政府应当责令改正；拒不改正的，依法追究相关人员责任。
第二十八条违反本《办法》第二十四条规定，侵占、截留、挪用征收土地补偿安置费用的，依法严肃查处；构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任。
第二十九条违反本《办法》第十二条规定，签订《土地移交书》后，原所有权人和使用权人超过时限不搬迁交地的，由县（市）区人民政府有关部门责令限期搬迁交地；逾期不搬迁交地的，依法申请人民法院强制执行。
第三十条拒绝、阻碍和破坏征收土地工作的，依法责令改正；情节严重的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条实施土地征收的工作人员、、的，依照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
土地征收管理篇2
土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益，即土地出让总收入扣除政府取得土地所支付的征地、拆迁费用以及宗地前期开发费用等的余额。土地出让金征收使用与管理经历了中央与地方财政分享、全部属于地方和区分新增和原有建设用地对土地出让收入实行不同管理三个阶段。按现行法律法规和政策规定，土地出让金管理的具体做法是：
在收入管理方面，土地出让金为地方专项收入，列入政府基金预算。土地出让金收入的具体缴交程序是：市、县国土资源管理部门根据土地出让合同填发“缴交国有土地使用权出让金登记单”分别送财政部门、土地受让方等单位，由土地受让方根据通知书规定的金额、开户银行和账户，按规定将土地出让金直接缴入“土地出让金财政专户”，并由财政部门在下月5日前办理完出让费用、业务费支出(土地出让总收入扣除在征地、拆迁过程中发生的征地、拆迁费用和其他费用及前期土地开发等成本费用)后将净收益直接按季缴入国库。
在支出管理方面，市县财政取得的土地出让金，应首先缴纳新增建设用地土地有偿使用费(中央地方共享收入：中央30％、地方70％，均专项用于耕地开发)和支付用于农业土地开发的专项支出(其中省集中部分不得超过30％)，其余部分专项用于城市基础设施建设和土地开发，还可以用于破产企业职工安置、补贴被征地农民或通过作价出资(入股)转增企业国家资本金和土地收购储备等。
从近几年实际情况看。全国出让土地面积、土地出让总价款和土地出让金分别为：2002年12．42万公顷、2416．8亿元和472亿元；2003年19．36万公顷、5421．3亿元和1799．1亿元；2004年17．87万公顷、5894．1亿元和1704．72亿元。
现行土地出让金征收使用与管理中存在的问题
土地有偿出让与无偿划拨并存的“双转制”，不利于建立公平、有效的土地出让管理机制。主要表现在：一是有偿与无偿并存的“双转制”，客观上给一些地方不严格执行土地有偿使用和公开出让制度留下制度上的“空子”，造成该有偿出让的土地违规无偿划拨，该招标拍卖挂牌公开出让的土地违规协议出让，甚至擅自减免土地出让金等。二是给少数土地行政管理人员利用土地出让的审批权，违法违规批地、索贿受贿开了方便之门，同时，还增大政府管理土地出让的行政成本。
盲目出让、土地出让金征收不到位。主要表现在：一方面部分地方政府不顾经济发展水平和市场情况，为获取土地出让金而盲目扩大城市规模、盲目加大旧城改造力度，大量出让国有土地。另一方面，一些地方领导法制意识不强，人为干预土地审批、供应。一些地方政府不严格按法定程序办事，擅自越权审批，低价出让土地，甚至把土地审批管理权违规下放给园区管委会，造成园区用地失控，土地收益流失。
土地出让金管理不规范。尽管国家关于土地出让金管理的规定和要求比较明确，要求全部纳入预算，严格执行“收支两条线”管理，土地出让收入全额缴入“土地收入专户”，扣除土地成本费用后的收益缴国库。但实际上不少市、县并未严格执行这些规定，土地出让金往往成为地方政府的“小金库”。有些甚至未经同级人大审议批准，也脱离了审计部门的监督。
土地出让金不按规定使用。一是挪用土地出让金，将土地出让金用于平衡财政预算，一些开发园区的土地出让收入由管委会坐收坐支，在一些边远地区，还大量存在挪用土地出让金发工资等问题。二是一些城市政府以未来土地出让收入作担保向金融机构大量借贷搞城市建设，实际上是透支未来政府土地收益。三是未按规定足额交纳新增建设用地土地有偿使用费，甚至拖欠、挪用农民征地补偿费。四是用于农业土地开发的资金欠缴严重。根据财政部、国土资源部对河北、吉林和上海等20个省(区、市)的不完全统计，应征用于农业的土地出让金为108．12亿元，实际征收23．75亿元，欠缴84．37亿元，占应缴额的78％。五是国有土地出让金大量用于城市建设，大搞政绩工程和形象工程。一些地方政府盲目扩大城市建设规模，甚至截留征地补偿费来搞城市建设。一方面加剧了对土地的占用，另一方面又扩大了城市拆迁规模。同时，由于土地出让金基本用于城市基础设施建设，使用于农业土地开发、安置下岗职工和土地收购储备等资金得不到保证。
加强土地出让金征收使用与管理的对策
完善土地出让管理机制。取消现行土地有偿出让与无偿划拨并行的“双轨制”，除纯军事用地外，对国家机关用地、城市基础设施用地和公益事业单位用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等，也一律采取有偿方式取得，所需支出由各级财政列入本级财政支出预算。这样，一是有利于建立公平、公正、公开的土地出让机制和合理的成本费用形成机制，实现公平竞争；二是有利于从根本上遏制土地出让审批中各种违法行为；三是有利于解决和减少各种“政府工程”对失地农民安置、补偿不到位等问题。
严格控制土地出让规模。首先，要严格编制、执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制城市规模扩张，控制建设占用农用地的数量和速度，适度控制城市拆迁规模和政府市政投资，市、县政府要根据市场需求、地价水平及变动情况、政府产业政策和土地可供应量，科学制订土地出让计划，向社会公布并严格执行，合理控制城市土地出让总量、结构和进度，防止地方政府为获取短期收入而无序大量出让土地以及低价竞争。其次，要以经济手段控制城市土地出让规模，即根据各城市的年度用地规模和城市等级，由省级政府向城市用地市、县政府收取一定的土地收益，年度用地越多需要交纳的土地收益也越多。三是经营性用地必须招标拍卖挂牌出让，工业用地也要逐步实行招标拍卖挂牌出让，严禁低价出让土地。
市、县级政府必须切实加强土地出让金收入管理。一是土地出让必须规范进行，土地出让金必须公开确定并足额收取，不得减免。二是取消“土地收入专户”，直接将土地出让收入就地全额缴入国库。三是严禁以政府未来土地收入作担保向金融机构借贷搞城市建设。四是土地收入预算及执行情况要向地方人大报告，接受人大监督，审计部门也要加强审计监督。
完善土地收益分配，建立土地基金。1．对土地基金支出实行预算管理。土地基金所有支出需编制预算，按预算支付各项土地费用和专项支出。适应取消“土地收入专户”、将土地出让收入就地全额直接缴入国库这一变化，确保征地成本、费用的及时支付，市、县国土资源部门根据土地利用总体规划、年度土地利用计划、本地区新增建设用地的等别与收费标准、征收土地补偿费标准和土地开发成本费用等，编制年度政府征收、征用土地基金支出预算，将政府“批次”征收、征用土地发生的新增建设用地土地有偿使用费、征地费用、拆迁补助费、土地开发费用、征地管理费和手续费等由财政列入年度部门预算，在“基金支出”中列支。同时，对法律、法规规定的各种专项支出也要按规定的要求，一并列入当期基金支出预算。
土地征收管理篇3
一、土地征收制度的完善与农民利益密切相关
改革开放以来，为适应经济发展的需要，大量的农村集体土地被征收以作为城市用地最主要的来源。在土地被大量征收的同时，许多农民都面临“种田无地，就业无岗，低保无份”的尴尬境遇，失地农民今后的生活问题已经成为一个突出的社会问题。据我们调查，征地补偿到农民头上的，一般平均的17%，最少的才有5%，本来给农民补偿的数量就不大，但是多数的补偿款还落实不到老百姓头上，而老百姓还不得不服从。如果老百姓不服从有些地方还动用了司法力量强迫老百姓服从，他们不允许老百姓上访，对老百姓实行围追堵截，结果矛盾越积越深，甚至在有些地方出现了严重的政治性的骚乱①。这些问题的根本原因在于现行土地征收制度的固有缺陷。因此，认真研究我国现行土地征收制度，分析我国城市化进程中的土地问题，对解决土地征收及补偿纠纷，保护农民的合法权益，深入贯彻科学发展观、促进社会经济的可持续发展意义重大，2008年10月19日通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》也高度重视土地征收问题，强调要“改革征地制度”，这为农民土地权益的实现与保护开辟了新的途径，也为今后农地征收制度的完善指明了前进的方向。
二、我国土地征收制度在保护农民权益方面的缺陷
随着我国市场经济的发展，城市化的推进，土地征收现象日渐增多，城市的规模扩大了，城镇化进程加快了，但同时也产生了许多的问题：耕地减少，土地征收权滥用，征收补偿不合理，违法征收等等，这些都严重侵犯了农民权益。主要有：
(一)土地征收“公共利益”界定模糊，为侵犯农民权益开了口
《土地管理法》第43条规定：“任何单位或个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第2条第4款规定“国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征用”，法律明确规定了国家实施土地征收必须是为了公共利益的需要，即公共利益是土地征收得以实施的前提条件，如不存在公共利益的需要则无土地征收可言，不得动用国家征地权力。何谓“公共利益”？《土地管理法》没有进行明确的界定。法律的不规范、不严密给滥占乱用土地，侵犯农民权益开了一个大口子。在现实当中，由于公共利益本身所具有的模糊性，政府往往会为了自己的利益而启动土地征收，经常性的做法是，开发商看中了某一地块，找政府进行协商沟通，政府在进行利害计算之后就会启动征地程序，其出发点是为了开发商的利益及政府自己的利益，有时候，政府低价将土地征收，然后通过拍卖的方式高价出让，从中获得高额利润，政府热衷于为卖地而征地，使得地方财政成为“卖地财政”。实际上，我国部分地方政府的收入中，很大一部分来自于土地征收与买卖之间的价格差异。有学者的研究结果表明，我国基层政府财政收入的30%-40%是从土地出让金中获取的，而土地出让金中80%是从征收农地中获取的②。
（二）征地缺失正当程序，农民权益缺乏监督
我国《土地管理法》规定:“征用农用地的，应当依照本法第40条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”从表面看，土地征收的程序有较为详细的规定，但在具体规定和实质内容上却存在着较大差距，具有明显的不科学性和不合理性。就我国目前调整征地的法律法规规章看，不能说没有程序规定，但现存程序规定却并非完全正当。征地程序的非正当性表现主要有：一是征地程序设置缺乏参与性。就现行征地程序看，政府征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府只需进行公告，并听取被征地农村集体经济组织和农民的意见即可。但征地补偿安置方案是如何确定的，是否公平合理，被征地集体经济组织和农民的合理意见是否应采纳，等等，农民无权过问。二是被征收人没有充分的话语权。依据我国现行的土地征收法规，政府和需用地人并没有将征地信息告知被征地人的义务，被征地人对征地决定没有发言权，也无法提出异议；只有在审批通过后，才有对补偿、安置方案提出听证的权利。国务院和相关部委先后出台了《国土资源听证制度》等规范，据调查，《国土资源听证规定》自2004年起施行至今，一些省市很少启动过征地听证程序③。三是征地程序设置缺乏监督性。政府是否滥用征地权，是否确是为了公共利益，土地征收后是否得到合理利用等，没有程序保障农民进行有力监督。四是征地程序缺乏司法保障。由于政府征地无不是打着“为了公共利益”的名义，因此，在司法实践中，我国各地法院由于受当地政府干预等种种因素，一般都不受理征地纠纷案件。
（三）征地补偿标准过低，农民权益缺乏保障
土地管理法第47条规定：征收土地的，按照征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6到10倍。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的4到6倍。
从以上规定可以看出，土地补偿费是以土地的原用途为基础的。但是，一块土地的价值与原用途并无太大的关系。现实中，征收后的土地因为转变了用途会产生巨大的增值。有关统计表明2000年我国土地一级市场的收入为625亿元，二级市场为3158亿元，比一级市场高出5倍。在土地用途转变增值的土地收益中，地方政府大约获得60-70%，村级集体组织获得25-30%，真正到农民手中的已经不足10%，政府依靠手中的权力从中获得巨大的剪刀差，甚至土地收益成了地方政府的主要财政来源。而以土地为基本生存资料，在土地上辛勤劳作的农民得到的补偿却少之又少，这就难怪地方政府不断的借各种名目征收土地了。
补偿标准偏低是我国土地征收补偿法律规定的一大不足，现行的征收补偿标准，既未考虑土地使用权让市场价格上涨的因素，又未考虑人民群众实际生活水平不断提高的因素，是一个不折不扣的低标准、死标准。用这样的标准进行补偿，即可能加剧农村村民和政府之间的对立情绪，也会影响政府与村民之间的关系和国家建设的顺利进行。同时，我国土地征收补偿方式单一，难以解决农民的长远生计。与国外相比，我国农民未能享受到有效的社会保障，所以在补偿问题上国家和农民都希望建立长期稳定的社会保障。但现有的补偿方式却是“买断式”一次性给付，不少农民称之为“一脚踢”。由于农民本身理财能力和投资能力偏弱，即使给得多一些也难免坐吃山空，更何况当前土地征收补偿标准严重偏低。
三、农民权益保障视野下重构土地征收法律制度
（一）对土地征收范围应予以明确界定，在法律上保护农民权益
世界上大多数国家都把征地的目的限定在“公共利益”的范围之内，我国宪法及土地管理法也明确规定了为“公共利益”才可征收土地，但目前我国对“公共利益”的范围并无明确的规定。我国长期以来把土地征收制度即等同与“国家建设用地”制度，所以土地征收“公共利益”的限定在无形中是由国家建设用地的范围来确定的，完善土地征收法律制度的第一步就是要明确规定“公共利益”的界限。借鉴国外立法经验并结合我国实情，笔者建议：首先，我国在相关的法律中，对公共利益的范围应该采用概括加列举的方式，可将公共利益限制在以下几个方面：（1）国防军事用地；（2）政府机关和其他公益性事业单位、社会团体用地；（3）教育、科学、文化、环境、卫生设施用地；（4）交通、水利、能源设施用地；（5）国家重点工程用地；（6）城市基础设施用地；（7）其他公认或经听证程序认为是公益事业用地。其次，对于非公益性建设项目用地，应通过市场解决，把集体建设用地与国有土地同等对待，给予二者同等的法律地位，允许集体建设用地在符合城市总体规划及土地利用总体规划的前提下直接进入土地交易市场。按照规划用途和市场规则，通过土地交易获得土地使用权。其它非公益性用地，不能依靠征收农业用地，而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。
（二）严格和完善土地征收程序，遏制违法征地行为发生
农地征收程序的欠缺为城市化的良性发展设置了障碍，建立规范性的征收程序是加快城市化的必然要求。笔者认为规范的征收程序包含以下几个方面：一是征收程序要具体化。对农地征收程序的事业认定、土地范围决定、征收补偿决定和征收完成等阶段要规范化和具体化，尤其是对项目的认定程序，要由有关机构对需用土地人的项目是否符合法律规定的征收目的进行审查和确定。二是规定听证程序。我国目前的《征用土地公告办法》规定，在征地补偿、安置方案拟定之后，如被征地农村集体经济组织和农民要求听证的才举行听证。笔者认为这一规定不尽合理。应将听证程序前移至征地补偿、安置方案拟定之前进行，并且应是法律明文规定必须举行听证而不是应被征地着请求才举行。三是健全土地征收过程中的社会监督机制。目前土地征收过程中的最大弊端就在于程序的不公开与不透明，社会大众很难得知征地过程中各环节的具体信息。社会监督机制的建立不仅要求征地过程中各个阶段行政事务信息的公开，更重要的是通过公众的参与可以有效加强对征地过程的监督，一定程度上遏制违法征地行为的发生。四是拓宽司法救济途径。土地征收补偿的最后一道保护的防线便是司法救济。在一个法治的社会中，司法机构既要充分尊重行政权力，同时也要勇于表达其对立法的理解以及对行政行为的合法性判断。笔者认为我国有必要赋予被征地人对土地征收补偿决定的异议权，建立对异议的复议和诉讼程序，以维护其合法权益。
（三）建立科学、公平、合理的补偿制度，充分保障农民利益
土地征收管理篇4
关键词：国土资源；非税征收；高标准基本农田
政府非税收入是财政收入的重要组成部分，《浙江省政府非税收入管理条例》规定的政府非税收入，是指除税收和政府债务收入以外，由国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体和其他组织（以下统称执收单位）依法通过征收、收取、行政处罚、刑事处罚或者募集、受赠等方式取得的资金。2011年9月，国土资源部印发了《高标准基本农田建设规范（试行）》，计划投入6000亿元，到2015年我国将建成4亿亩高标准基本农田。根据上述建设计划，预计温岭市共需要建设高标准基本农田23.8万亩（温岭市已于2006年建成了29.5万亩的标准农田），全部按提升类的建设标准计算，温岭市需投入2.38亿元，可谓任务重、资金压力大。国土资源非税资金是进行开展高标准基本农田建设、推动国土事业建设的主要资金来源，如何规范其征收工作，发挥资金的最大效益，便尤为重要。
一、国土资源部门涉及非税收入的基本情况
我国为加强耕地、矿产资源的开发保护，在国有土地使用、矿产采矿权报批、出让过程中，设置了各项非税征收来加强保护。当前国土资源系统涉及的政府非税收入包括：
一是行政事业性收费类收入，具体有：征（土）地管理费、
土地登记费、耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费、矿产资源勘查登记费（2013、2014年免征）、采矿登记费（2013、2014年免征）、矿产资源补偿费。
二是政府性基金类收入，主要是新菜地开发建设基金；
三是国有资源有偿使用收入，具体有：国有土地使用权出让收入、新增建设用地土地有偿使用费、探矿权采矿权使用费收入、
探矿权采矿权价款收入、采矿权出让所得、探矿权出让收入。
四是在国有土地使用权出让收入中，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（〔2006〕100号）等文件精神，按一定的方法和比例提取国有土地收益基金、农业土地开发资金。
在上述各类国土资源非税收入中，主要用于国土事业建设的有征（土）地管理费、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、农业土地开资金等。以温岭市为例，2012年共收取征（土）地管理费867.5万元、耕地开垦费2291.8万元（其中20%要统筹上交省财政），新增建设用地土地有偿使用费4000.3万元（该项收入，根据浙江省的相关结算分配办法，只有49%左右的资金能直接返还给县市）、农业土地开资金843.9万元。
二、国土资源非税征收管理使用中存在的问题及原因分析
当前国土资源部门在配合财政部门开展政府非税收入征收入库时，严格执行“收支两条线”、“收缴分离”规定。但在具体征收过程中，也存在一些问题需要进一步完善。
1.非税收入征收不及时
当前各地在征收征地管理费时，没有一个统一的征收时间，造成征地管理费征收不及时。比如各县市向省国土资源厅报批土地时，要先按规定标准上缴征地管理费、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费后，省国土资源厅才下达农转用批文。但各县市因每年报批土地次数多，为及时拿到批文，往往采取预缴征地管理费、耕地开垦费的方式进行。同时，各县市在征收征地管理费过程中，也存在征收时间不一的问题。有些县市是在向上级递交农转用报件前，要求项目单位先上缴征地管理费，有些县市是在年终一次性根据项目单位审批土地的多少，进行一次性缴纳。有些县市是在该宗土地出让后，按出让面积，在办理具体供地手续过程中收取征地管理费。征收时间的不一，相对滞后，在上级部门降低收费标准，缩减征收对象时，造成有些非税少收。尤其是建设用地报批过程分为土地征用、县市国土资源部门审批、省国土资源厅审批、占用基本农田的还要到国务院审批，在收费过程中，应根据那一个审批时间进行征收，有关文件没有明确规定，造成国土资源非税新、旧征收标准的执行时间也难以确定。
2.具体征收主体不清
征（土）地管理费、土地登记费、耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费等行政事业性收费，根据物价部门核定，收费主体应该为各县市的国土资源主管部门。但在实际征收中，存在征收主体不清，票据使用不规范的问题。以耕地开垦费为例，作为物价部门核定给国土部门的行政事业性收费，应采用行政事业性收费票据，并由国土资源财务部门统一收取；委托垦造耕地成本款不是物价部门核定给国土资源部门的行政事业性收费，不应使用行政事业性收费票据，但作为各县市政府以市场化形式加强耕地资源保护的手段，由各国土资源部门中负责土地整理、土地指标交易的下属单位通过往来款票据进行（一般为各县市的土地整理中心）收取。如近年来，温岭市由该市土地开发整理中心开具行政事业性收费票据，将耕地开垦费和委托垦造耕地成本款合并为一个收费项目进行征收；而黄岩区采用行政事业性收费票据，将委托垦造耕地成本款和耕地开垦费分开进行征收。
3.非税征收标准不稳定
近年来，各级政府一方面通过出台取消收费项目或降低收费标准等惠农减负政策，来减轻企业、农民负担。如在2009年，从8月1日开始将征地管理费征收标准下降30%；同年按照浙委〔2009〕56号文件的要求，在实施农村住房改造建设中，除房屋和土地登记中的证书工本费以外，免收其他行政事业性收费；2010年1月15日，浙江省为配合国务院加强保障性安居工程建设，取消了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房建设项目的耕地开垦费、征地管理费、土地登记费和新菜地开发建设基金等行政事业性收费和政府性基金的收取。另一方面为进一步加强耕地保护，保证垦造耕地的质量，提高了部分非税征收的标准。如从2008年6月11日起，将耕地开垦费的收取标准在原来的基础上提高了一倍。在2012年，根据浙委办〔2012〕55号文件精神，对占用基本农田和标准农田的，耕地开垦费按现在标准的两倍进行收取。征收标准的不稳定，加上文件传达的延时，增加了征收人员的工作难度，容易造成多收、误收。如温岭市相关部门在进行保障性安居工程行政事业性收费检查时发现，征收了当地康庭南区等6个保障性安居工程项目的征地管理费29.6万元，委托垦造耕地成本款613.7万元（国土、财政两部门已及时进行了退还）。
4.非税征收标准执行不到位
当前各地国土资源部门还存在着应该减免的非税减免不及时，征收时不能全部按标准征收的现象。比如根据《浙江省征地管理费暂行规定》，实行全包方式的，按征地费总额标准的不同比例收取征地管理费：一次性征用耕地在50亩以上（含50亩），其他土地100亩以上的（含100亩），按3%收取；征用耕地50亩以下，其他土地100亩以下的，按4%收取。同时规定了征地管理费的减免范围，其中：党政机关、全额预算管理的事业单位、中小学校、幼儿园、福利院、妇幼保健、防疫站、残疾人企业征用土地，实行非统一征地免收征地管理费，实行统一征地的减半收费征地管理。但在实际征收过程中，有些县市不管面积多少，都按4%收取，对党政机关、中小学校等符合征地管理费减免征收条件的用地单位，也没有主动进行减免，造成非税多征多收。
国土资源系统非税收入不仅在征收上存在问题，在资金使用上也存在着问题上。由于各地财政资金宽裕程度不度，财政资金管理方式不一，国土资源系统的政府性非税收入还存在着资金使用不到位，资金使用不规范，资金使用效率低等问题。
国土资源系统在政府性征收非税存在问题的主要原因：一是和我国长期以来对非税收入管理比较薄弱，没有形成一套规范有序的管理制度有关。各地在推行收支脱钩政策过程中、对征收成本核定不科学、不公平，造成部门间苦乐不均。尤其是财政部门在核定年度预算时，不能充分考虑有关部门对政府非税征收的成本，甚至根本不予以安排资金，使各具体执收单位缺乏征收积极性。二是国土资源系统对征收政府性非税征收工作认识不到位有关，在财政部门强化预算管理，实行收支两条线后，国土资源部门进一步重视了预算资金的，而对国土资源非税征收工作关注度有所降低，再加上国土资源非税征收队伍不稳定，非税资金使用政策掌握不到位，造成国土资源非税征收工作边缘化。三是和政府部门间资金使用的方向不一致有关。国土资源非税收入都有指定用途，而且主管部门往往还要加上其他条件。如新增建设用地土地有偿使用费，国土资源部特别规定使用新增建设用地土地有偿使用费垦造耕地的，不得用于占补平衡。但财政部门出于各种原因，希望将新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费等资金优先使用到垦造耕地项目中，造成这些资金不能及时使用。
三、加强非税征收，夯实工作基础，为国土资源事业的进一步发展，提供强有力保障
1.转变国土工作观念，提高对非税征收工作的认识
国土资源部门涉及的政府非税收入种类多，资金量大，尤其是国有土地使用权出让收入是当前地方财政收入的重要来源之一（温岭市2012年实现国有土地使用权出让收入25.49亿元，2013年一季度实现国有土地使用权出让收入30.86亿元），使国土部门在安排日常工作资金时，具有一定的优势。但当前国土资源管理部门都是围绕当地政府的经济发展要求而开展工作，工作重心通常放在建设用地的报批、出让方面，而对于当前国土资源管理工作中存在的基础设施薄弱，软硬件设施建设落后的情况相对不够重视，没有充分认识到非税征收工作，对国土资源工作的推动作用。加强政府性非税征收，一方面可为国土资源工作软硬件建设提供资金保障，如国土系统正在进行的高标准基本农田建设、“一张图”建设、农村土地整治工作、地籍管理工作、地质灾害防治和矿山资源管理都需要大量的资金进行支撑。另一方面，加强政府性非税征收管理，有利于闲置土地的清理、供地率的提高，从而推动节约集约用地工作。当前大部分县市的国土资源非税资金都是在土地出让后进行征收，前期报批土地过程中，需上交给中央、省及市里的报批税费都由县市级财政承担。将国土资源非税征收时间从土地出让后征收，提前到土地报批后立即征收，这些税费就应由报批的项目单位负责，项目单位为减轻资金负担，只有加快土地出让或者是少报批土地。可降低以镇街道为主体的政府报批土地的积极性，有利于提高国土资源部门的供地率，并加快闲置土地清理。以温岭市为例，2008年-2012年，共农转用报批土地74254.89亩，截止到2013年5月底，还有批而未供出去的土地10105亩，2010-2012年供地率分别为68.26%、46.78、31.96%。经初步测算应收未收征地管理费2632.85万元，市财政垫付新增建设用地土地有偿使用费28599万元。
2.严格执行征收政策，保持工作的连续性
国土部门要加强非税征收管理，完善各项征收制度，统一征收时间，明确征收主体，狠抓国土资源非税收入的入库，为国土资源事业的发展提供强有力的服务和保障。在征收过程中要严格执行政策，做到不多收、不少收，应减尽减。要坚持“收支两条线”、“收缴分离”原则，收费过程要做到透明公开，做到“票款分离”，开票人不直接收取现金，缴款人直接将资金缴入银行专户，开票人仅凭银行入帐通知单开票（在实际操作中，为方便群众办事，对收费地点离银行较远，且收取金额在100元以下的土地登记费，可由开票人员收取现金，但要做到专款专存，不得公款私存，挪作他用）。要实行收费责任制。
3.严管非税资金使用，发挥资金最大效用
国土资源系统涉及的非税收入大都有特定的用途指向，并且有专门的资金使用管理规定。比如新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等非税收入，各地都出台了资金使用管理办法。比如根据《浙江省财政厅浙江省国土资源厅关于印发
4.加强业务技能培训，提高财务队伍素质
土地征收管理篇5
你局以浙土〔1996〕60号转报的杭州市土地管理局《关于要求解释“土地收益”有关问题的请示》收悉。经研究，现就有关问题批复如下：
一、关于划拨土地使用权转让、出租、抵押管理问题。1995年3月11日，国家土地管理局曾就安徽省土地管理局的请示作出过答复，即“国家土地管理局新的‘三定’方案规定的主要职责之一就是‘管理土地市场，会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场’，这说明土地管理部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。”“根据《城市房地产管理法》第三十九条关于‘以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批’的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。”请遵照执行。
你省杭州市在划拨土地使用权转让、出租、抵押管理工作中，采取补办出让手续，补交出让金的做法是符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和财政部有关规定的。《城市房地产管理法》施行后，在执行中如何处理该法与该条例的衔接问题，总的原则是：条例与法律规定一致的，应结合起来执行；法律没有规定，条例有明确规定的，应按条例规定执行；法律虽然有原则规定，但根据法律规定必须依照国务院规定执行的，在国务院新的规定出台之前，应按条例或国务院其他规定执行；条例与法律规定不一致的，应当依照法律规定执行。
土地征收管理篇6
论文关键词集体土地征收征收程序征地补偿安置
一、集体土地征收制度概述
（一）概念与背景
在我国，土地所有权的主体只有国家和集体经济组织。依照现行的法律制度，土地所有权不能自由地在流通市场买卖，农村集体土地使用权的流转也受到了较大的限制。因此，当国有土地难以满足公共利益的需求时，国家就只能依靠征收和征用两种强制手段取得其他主体的土地，以满足其用地需求。征收和征用虽均以公共利益为出发点，但二者存在明显的区别。具体而言，土地征收的法律后果是将原土地的农民集体所有权变为了国家所有权，即土地所有权的主体发生了变化，而征用仅仅是临时性地改变了土地使用权的主体。
所谓集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上地方人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及有关农民给予补偿和安置的一种具体行政行为。
集体土地征收包含三层法律关系，其一，国家作为征收主体与被征收主体集体经济组织或农民之间的征收与被征收的关系，其二，国家作为征收主体与用地主体建设单位之间供地与用地的关系，其三，建设单位与集体经济组织、农民之间补偿与被补偿的关系。目前，这三层法律关系没有理顺。集体土地征收作为一项具体的行政行为，应当表现为政府与集体组织、农民两者之间的直接而简单的关系。对集体组织、农民进行补偿不应由用地主体建设单位进行，在实践层面上，这种做法容易导致被征收主体的合法权益得不到切实的保障。不牵涉到建设单位，单纯的政府与集体的征收补偿关系才是制度未来发展的方向。
（二）集体土地征收的基本程序
《土地征收管理法》规定了集体土地征收的法定程序。依据该法规定，集体土地征收包括如下基本程序：征地审批、征地公告、补偿登记、确定补偿安置方案、事实补偿安置。
征地公告是指县级以上政府告知集体土地所有人其所有的土地，经有权机关批准已被国家征收。《土地管理法》第四十六条第一款作出了原则性规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条则对公告程序的具体内容进行了明确说明：第一，公告主体是被征用土地所在地的市县人民政府；第二，公告内容是批准征地机关、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法以及办理征地补偿的期限等；第三，公告地点是被征用土地所在地的乡、村。
补偿登记程序在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中规定存在差异。根据《土地管理法》，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持权属证书到当地政府土地行政主管部门办理登记。但《土地管理法实施条例》则将登记机关规定为公告中指定的政府土地行政主管部门。实施条例将办理补偿登记的机构规定为公告指定的相关部门，相比《土地管理法》之规定在实际操作上更具灵活性，因而更有利于征收主体在进行征收公告时从高效便民的角度出发，选择更便利被征收主体办理征地补偿登记的政府土地行政主管机关进行登记。征地补偿登记这一程序的内容主要分为两个方面：第一，办理登记的期限为公告规定的期限。在相关法律上，由于征用土地涉及面积、人数等多种因素，登记期限并没有给出一个具体的时间限制，而是交由公告主体依据不同的实际情形进行确定；第二，登记机关为公告指定的机关。
确定补偿安置方案，包括以下几个步骤：第一，补偿安置方案的确定。法律规定只对补偿安置方案的主体进行了限定，并未涉及安置方案确定程序的具体内容。依此规定，征地补偿安置方案是行政机关的内部程序，被征收人无权参与方案的确定过程。因此，补偿安置方案系属行政机关作出的单方面决定；第二，公告补偿安置方案；第三，听取意见；第四，上报批准。补偿安置方案应报“市、县人民政府批准”。
（三）集体土地征收补偿制度
农村集体土地征收补偿制度在土地征收体系中处于核心位置。它既是一种权力约束机制，更是一种利益协调、权利保障机制。就其对权力约束的功能而言，征收补偿费的支出能够有效限制政府过于草率地采用征地权这一行政权力，集体土地征收补偿制度是对公权力的实质性约束。就其作为权利保障机制的一点而言，被征收对象依据公平原则应当获得适当的补偿，在公共利益和私人利益相冲突时，补偿制度提供了一条救济途径。
除宪法之外，集体土地征收补偿制度的法律依据还集中体现在《土地管理法》与《物权法》等法律文件之中。《土地管理法》及实施条例对集体土地征收补偿制度的规定较之于《物权法》更为详实具体，是该制度的主要法律依据。
从征收土地的补偿范围来看，我国法律规定只对直接损失予以补偿，被征收主体的间接损失和其他相关损失一般不予补偿；从征地补偿标准来看，被征收主体获得补偿的数额根据被征收土地原有用途的不同基本采平均年产值的倍数方法计算；从补偿争议处理程序来看，补偿标准产生争议时，由县级以上政府处理，如果协调不成，则交由批准征地的政府通过裁决的方式予以解决。
此外，国务院于2006年颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部分别于2010年、2014年下发的《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国务院办公厅关于落实中国中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》三个法律文件均对集体土地征收补偿制度进行了不同程度、不同方面的完善。
二、集体土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
国家行使征收权的正当性之前提在于征收土地是为公共利益之必要。换言之，国家只有为了公共目的，才能够对公民的基本财产权利给予一定的限制，否则，将可能导致政府行政权力的滥用。我国立法对“公共利益”作出了规定，但对于其概念并没有进行明确的限定。公共利益这一概念本身具有模糊性，包涵相当广泛的外延，对其若不进行明确的界定，有可能造成政府征收权的滥用，征收土地行为的扩大化，进而损害集体组织及广大农民的切身利益。
由于立法对公共利益界定不清，直接导致在实践中我国公共利益认定的行政主导性与征收泛化。按照《土地管理法》的规定，公共利益的认定完全由行政机关单方面决定。立法层面授予了行政机关最大化的自由裁量权，而缺乏被征地者等相关利益主体的监督约束。在国土资源部对北京、上海等十六个省市征地项目的一次调查中，数据显示东部城市近十年来的所有征地项目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于经营性目的。
（二）征地补偿的非市场化
2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，通知规定“必须按照征地统一年产值标准和征地区片综合地价对农民补偿”，这在本质上是政府主导定价，由政府利用所处的优势地位单方面决定被征收土地价值。多年来，集体土地征收补偿费用过低已成为引发征地矛盾的最突出原因。征地补偿的非市场化在一定程度上体现了计划经济的色彩，长期以来过低的补偿标准无法体现市场经济条件下土地的真实价值，因此农民的合法权益也无法得到公平受偿。
（三）征地程序不完善
前文已对集体土地的征收程序进行过讨论，在此不再赘述。我国征地程序的一个非常明显的特征是程序设置更倾向于保证政府的行政效率，被征收人则处于相对被动的地位。涉及被征收人的利益保护的程序如听证、申诉等缺乏应有的具体的制度保障。尽管2004年《国土资源听证规定》中赋予了相对人对征地补偿标准和安置方案要求听证的权利，但难以解决根本上的问题，整个征地过程群众参与度低、透明度不高是普遍现象。目前关于保障农民知情权、参与权的程序性规定大多过于原则化，在实践中缺乏可操作性，因此此类程序性权利难以得到真正落实。
三、完善集体土地征收制度的建议
（一）引入市场机制，建立合理的补偿标准和范围
目前，在我国，集体土地征收补偿费用过低无疑是引发征地矛盾的最突出原因。虽然各地在原有基础上不断提高征地补偿标准，但这种非由市场机制确定的补偿标准不仅存在严重的滞后性，而且远远不能体现土地的实际价值，从而对农民的损失做到公平补偿。
合理的集体土地征收补偿标准，应当在公平市场价值的基础之上，充分考虑到集体土地的市场价格，对征收土地的实际价值与原所有人的交易成本给予完全的补偿。这在一定程度上也要求扩大征收补偿范围。
（二）具体完善集体土地征收程序
首先，法律应当严格、明确地界定“公共利益”的范畴。界定公共利益时，可以采用列举加概括的立法方式，在进行概括时，还应当运用比例原则，进一步缩小公共利益的范围。按照法律明确列举和比例原则概括的双重限制方法能够有效的防止因公共利益不明确导致的行政权力滥用，加强对公共利益审查的力度。
土地征收管理篇7
一、征收范围
（一）契税。转移房屋（包括住房和非住房）权属应征收的契税和国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）应征收的契税。
（二）耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设应征收的耕地占用税。
（三）个人存量房（二手房）转让税收。个人存量房（包括住房和非住房）交易应征收的营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税。
二、征收方式
（一）契税
1.原委托住房保障和房产管理部门的房产契税和房产交易环节各税征收方式。解除市地税局和市房地产交易中心、市住房保障和房产管理局松北区分局、市住房保障和房产管理局经济开发区分局的委托关系，市地税局在上述单位设立征收场所，选派人员使用地税机关两税征管软件，统一征收包括契税在内的房地产税收。该软件系统和房地产交易与权属登记管理信息系统通过中间服务器进行数据信息交换，实现涉税相关信息的共享。具体征收流程如下：
（1）受理。由房地产产权交易中心（所）人员负责受理、审核包括涉税信息在内的产权权属登记信息，初审后录入房地产交易与权属登记管理信息系统，并负责调取和出具转让人出售的住房是否为家庭唯一生活用房及住房承受人是否首次购房或家庭唯一生活用房等涉税信息证明。住房保障和房产管理部门认为必要时，可以实地核实有关信息并对明显低于市场价格的房产进行价格评估。经过房地产产权交易中心（所）负责人审批后，申报信息传入涉税信息服务器，税务人员通过地税机关两税征管软件实时自动提取涉税信息，在软件中自动生成纳税申报表。
（2）核税。税务人员依据纳税人提供的书面资料和两税征管软件中的涉税信息，在规定时限内审核并计算应征税额。
（3）开票。税务人员使用地税机关两税征管软件打印通用缴款书，纳税人持通用缴款书和现金到房地产产权交易中心（所）进驻银行或工商银行缴纳税款。
（4）代开发票。税务人员通过地税机关两税征管软件为纳税人开具《销售不动产统一发票（代开）》。
（5）入库销号。地税机关凭国库返回的完税凭证，在税收征管系统中进行入库销号处理。
2.原委托国土资源部门土地契税的征收方式。解除市地税局和市国土资源局、松北区国土资源局、延寿县国土资源局的委托关系，市地税局在上述单位设立征收场所，选派人员使用地税机关两税征管软件征收契税。具体征收流程如下：
（1）受理。税务人员负责受理纳税人提供的申报资料和国土资源部门传递的土地出让、转让的涉税信息。
（2）核税。税务人员对纳税人提供的申报材料和国土资源部门传递的涉税信息进行审核，并录入地税机关两税征管软件计算应纳各税。
（3）开票。税务人员使用地税机关两税征管软件打印通用缴款书，纳税人持缴款书通过银行转账或现金缴税税款。
（4）入库销号。地税机关凭国库返回的完税凭证，在税收征管系统中进行入库销号处理。
3.原税务机关进驻征收房产交易各税和土地契税的征收方式。已经进驻住房保障和房产管理、国土资源部门直接征收契税的区、县（市）地税局在住房保障和房产管理、国土资源部门接入并安装地税机关两税征管软件，统一征收包括契税在内的房地产税收。具体操作流程与上述征收流程相同。
（二）耕地占用税
国土资源部门要按国家规定及时传递土地出让、转让审批的涉税信息和资料，纳税人到所在地税务机关办税服务厅自行申报缴纳。税务人员要依据纳税人提供的书面材料和国土资源部门传递的涉税信息资料进行审核，应用地税机关两税征管软件完成受理申报、核定税款、开票征收、入库销号等工作。具体征收流程与上述土地契税征收流程相同。
三、应用房地产估价技术
按照《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》和《省地方税务局省财政厅关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》等文件要求，以地税部门为主导，与各有关部门和专业评估机构配合协作，开发存量房交易申报价格评估比对系统，在全市推广应用房地产估价技术，加强对存量房交易的税收征管。
四、职责分工
（一）市地税局负责联网线路敷设和两税征管软件与中间服务器的对接；进驻住房保障和房产管理、国土资源部门开展契税征收工作；税款的解缴、入库、统计等工作；应用房地产估价技术对存量房进行评估。
（二）市住房保障和房产管理局负责协调各房地产产权交易中心（所）为税务人员提供征收场所；提供存放完税凭证、现金税款的保险柜、卷柜等必要的办公条件；严格执行“先税后证”规定，对纳税人未出具契税完税凭证的，不予办理有关房屋的权属转移登记手续；及时提供增量房、存量房（包括住宅和非住宅）与税款征收有关的涉税资料和信息，必要时提供涉税查询资料；为地税机关提供安装税收一体化管理信息系统和与地税机关网络连接的软硬件条件，并协助地税机关实施两税征管软件与中间服务器的连接工作；协助地税机关应用房地产估价技术对存量房进行评估。
（三）市国土资源局以及松北区、呼兰区、阿城区和各县（市）国土资源局，负责为税务人员提供必要的征收场所和办公条件；严格执行“先税后证”规定，对纳税人未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理登记或变更手续；建立信息传递制度，定期提供现有地籍资料和相关地价资料，及时提供与征收土地契税和耕地占用税有关的包括权利人名称、土地权属状况、等级、价格等涉税资料和信息；为地税机关提供安装软件、联网的硬件条件。
土地征收管理篇8
关键字：农用地征收；问题；对策
abstract:thelandexpropriationistheownershiptransferringhappenedbetweenthenationandthepeasantcollective.accordingtothelegalapprovedprovisionandtheprocedure,ittransfersthelandbelongingtopeasentcollectivetothenationaftersentingoutthecompensationtothecollectivityandtheinduvidual,whichisforthetheneedofpublicinterests.thelandexpropriationistoguaranteethenationalpublicfacilitiesandpublicwelfareundertakings,which,formanyyears,playsahugeroleforensuringthesmoothprogressofthesocialistconstruction.atpresent,thereappearssomeproblemsneedingtoberesolvedinthecountylandexpropriation.Solvingtheseproblems,withthepracticalactiontopayattentiontothelivelihoodofthepeople,isoffar-reachingsignificanceforthedepartmentoflandtoimplementthepartycongressspirit,carryoutthesciencedevelopmentview,andconstructthenewmechanismofimprovingthepeople'slivelihood.
Keywords:agriculturallandexpropriation;problems;measures
中图分类号：D922.32文献标识码：a文章编号：2095-2104（2012）
一、土地征收主要存在以下问题：
（一）土地征收的条件限制不严，范围过宽。农民集体土地征收是国家强制收回农民集体所有的土地权利的行为，直接关系到农民的切身利益，虽然我国《宪法》和《土地管理法》均将“公共利益的需要”作为集体土地征收的前提条件，但对何为“公共利益的需要”的内涵和范围限制不够，在理解上仁者见仁，智者见智，比如商业用地本来是不能适用土地征收的，但实际上，大部分被征土地都用于了商业目的，而这种商业利用被解释为搞国家经济建设，结论自然就为“公共利益的需要”目的，因此，“公共利益的需要”规定的宽范性往往使公共目的和商业目的混同，给一些地方政府滥用土地征收权大开绿灯。
（二）征地过程的透明度不够，公众参与程度不高。
有些地方在征地中并没有严格执行“两公告一登记”（指征地方案公告、补偿安置方案公告和补偿登记）制度，农民对哪一块土地需要征用、征用的目的和范围、补偿标准等信息缺乏了解。另外在征地过程缺乏群众参与，一些地方政府与被征地方协商补偿安置标准时，往往只同集体经济组织的少部分领导人接触，没有倾听广大农民的意见。作为农民个人，其赖以生存的就是承包经营的土地，土地征收恰好使其基本的经营基础丧失。征地过程中的各项补偿最终要落实到农民，但农民无法以独立权利主体的地位参与到征用协商谈判中来，征地过程中又缺乏畅通的申诉渠道，其财产权利的保障就更成为问题，征用过程的全程管理和有效的监督反馈机制也就无法真正建立起来。这种把广大农民排斥在征地过程之外的作法，不符合集体土地所有制原则，也是各种征地纠纷产生的重要原因。
（三）征地补偿标准过低，制度不合理,缺乏监督管理
征地补偿标准偏低，补偿费分配不合理是我国现行土地征收补偿制度上的突出问题。（1）现行《土地管理法》虽然明确规定了关于土地征收补偿的标准，并在原《土地管理法》规定的基础上有所提高，但并没有真正解决由于安置补偿费不合理而侵犯农民利益的根本问题。这种以农作物产量及国家规定的价格标准计算的土地补偿费，必然受自然条件、市场因素的变化以及因种植农作物种类的不同而不同，因此不能正确反映土地的真实价值。再说，这种补偿只是对集体和农民的一种不完全补偿，未包括因征用土地导致集体和农民的间接损失，结果必然是偏低的。其后果是，一些地方政府在征地补偿及土地出让中寻找差额，滥征滥用土地，造成土地资源的极大浪费、耕地资源急剧减少；由于征地补偿费太低，政府获取土地所有权的成本极低，使土地出让金存在很大的弹性，只要高于征地成本，便有利可图，从而造成土地资产的严重流失。低标准的土地征收补偿费用，是农地擅自非法进入非农建设用地的经济诱因，这一现象在城镇郊区尤为突出。此外征地费过低，往往造成新增城镇建设用地费用与城镇旧城改造费用的悬殊，使得城镇存量土地难以盘活。（四）安置途径简单，失地农民缺乏社会保障
在计划经济时期，征地补偿多以就业安置为主。但随着计划经济向市场经济的逐渐接轨，失地农民的就业机会越来越少，因此现在征地普遍采用货币安置的方式。即用地单位或征地部门将土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费以货币形式一次性支付给集体或农民。《中国人民共和国土地管理法》规定，征收土地的按照被征收土地的原用途给予补偿。在公共利益界定不清的前提下，这实际上排除了被征地农民参与土地增值收益分配的机会。失地农村劳动力中，除部分自谋出路劳动力已经转移外，大部分处在长期无业或待业状态。失地农民无地种、无工作，再加上至今被征收土地农民基本生活保障制度、社会保险制度尚未建立，使得失地农民生活没有保障。城乡收入差距进一步扩大，由此而产生的农村不稳定因素和各种治安问题已是当前农村最突出的社会问题。
(五)土地征收缺乏监督措施，行政救济制度不完善。其主要问题是土地征收监督力度不够，补偿费兑付的程序和操作不规范，部分村民小组没有开据正式的补偿费单据或单据不详细，没有明细的科目等。
二、征用土地存在问题的对策
（一）明确土地征收的原则，严格界定土地征收的条件和范围
土地征收制度必须维护社会主义土地公有制原则。土地是不可再生的资源，土地总量是有限的。征用土地一方面要为我国经济的快速发展和城市建设提供用地保障；另一方面要坚持土地基本国策，节约用地、合理用地、依法用地，正确处理“吃饭”与建设的关系，保证土地资源的可持续利用，保证经济的可持续发展。因此，土地征收权只能为公共利益的需要而行使，其它非公益性用地，应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。
(二)严格实行“两公告、一登记”制度，进行“阳光”征地
一是要认真执行征地公告、征地补偿安置方案公告及征地补偿登记“两公告、一登记”制度，严格征地补偿安置程序，维护农民合法权益。二是要通过召开村民代表大会或听证会，将征地方案及补偿安置标准与被征地农户见面，实行阳光操作，保证被征地农民的知情权、参与权、监督权。按照规定应支付给农民的安置补偿费用，应全额发放给农民，严禁侵占、截留和挪用。三是集体经济组织必须将征地补偿费用的收取、支出、用途等向全体成员公布，接受农民群众的监督。
（三）采取多种形式解决征用土地的补偿问题
切实保护农民利益，建立完善的土地市场和征地补偿标准，用法律来保护集体土地所有者的权益。土地资源是不可再生、不断增值的资源，是广大农民的最可靠的生活保障；要特别注意维护失地农民的利益，采取法定措施确保失地农民的生存和发展：一是制定合理的补偿标准，及时支付征地补偿费用。征地补偿费用在现有规定补偿倍数（即10―30倍）暂时无法改变的情况下，要充分了解效益农业的发展，农民收入增加的实际情况，通过纵向和横向比较，以及充分预测未来三年或五年内土地的年产值标准，适当提高被征用土地的年产值标准。并且可以充分考虑土地使用形式转变后，产生的巨大土地收益，在经过科学评估的基础上，返还一定比例作为征地补偿金的一部分。二是要规范补偿程序，要制定关于土地征收补偿费科学管理和使用的原则及办法，明确土地征收涉及各方的权利、义务和责任等。三是科学界定征地补偿费的分配范围。做到既要充分尊重村民的自治权，但同时也不能剥夺公民的财产权，要处理好二者关系。四是要管理好征地补偿费用中村集体经济组织留存部分，加强经营管理，规避风险投资，努力实现资产的保值、增值，使村集体有充足的资金进行各项公益事业，使村民感受到实实在在的成果，消除村民的疑虑。
（四）制定科学合理的生活保障体系
现行《中国人民共和国土地管理法》尽管提高了土地年产值补偿的倍数，但远未消除低成本征地的不合理状况。补偿标准按照土地被征收前三年平均年产值的若干倍来测算的，这种测算方法本身不科学。随着经济的发展，物价的上涨，农民所得的补偿费根本无法满足农民的今后生活。另外，耕地的年产量因为不能反映土地的位置、地区经济发展水平、人均耕地面积等影响土地价格的经济因素，也不能反映同一宗土地在不同投资水平下出现产量差别的真实价值。土地既是一种资源，也是一种资产，与农民它是最基本的生产资料，也是最重要的生活保障。而大量失地农民不仅享受不到土地升值所带来的利益，失去了就业、养老、子女教育、最低生活保障为一体的土地后，不能与城里人一样获得就业机会和社会保障，还要为转变就业方式、生活方式而付出大量成本，这让不少失地农民的不满情绪和逆反心理呈现出上升趋势。因此，从被征地农民的长远生计考虑，改革现有的征地补偿标准，向农民提供长期可靠的基本生活保障，建立一套有效的征地农民基本生活制度势在必行。应由劳动和社会保障部门牵头，尽快的建立失地农民社会保障体系包括最低生活保障、养老保障、医疗保障及为失地农民提供受教育和培训的机会，要扩大被征地农民社会保障覆盖面，提高参加社会保险费率的基数，争取尽快全面建立起失地农民基本生活保障制度。首先，明确将征地多余的农业人口纳入社会保障体系。对征地后无地和少地的农民，应允许他们按照自愿的原则转为城镇居民，纳入城镇社会保障体系分享城市化成果；在农村已经建立保障体系的，应把这部分农民列为保障的重点，以解决他们生活上的后顾之忧；其次，坚持多层次、多渠道安置，努力拓宽失地农民生存和发展空间。再次，建立健全失地农民的再就业培训机制。提高失地农民的文化素质和职业技能，以适应中劳动力市场由单纯体力型向专业型、技能型的转变，使失地农民有能力自谋出路或转向第二、第三产业，在市场中较好地站稳脚跟。
（五）加强对土地征收全程监管机制建设
土地征收管理篇9
第二条本办法所称的带征土地，系指由建设单位在征用土地时垫款带征的下列土地：
（一）因征地撤销生产队建制而剩余的土地；
（二）受征地影响造成无法耕作的零星土地；
（三）其他必须带征的土地。
带征土地的所有权属于国家，任何单位（包括带征单位）和个人不得擅自占用、出租或转让。
第三条*市土地管理局（以下简称市土地局）是本市带征土地的主管机关。各区、县土地管理局（以下简称区、县土地局）负责管理所在区域的带征土地。
第四条带征土地经批准可临时使用，使用期限一次最长不超过二年。
凡具备耕作条件的带征土地，应优先安排相邻农村集体经济组织种植；不适宜农业耕作的带征土地，可作为堆场、施工场地、停车场、集市贸易场地等临时使用。
第五条需要临时使用带征土地的单位，可向区、县土地局提出书面申请。申请应载明土地用途、需要面积、临时使用时间及地上临时设施要求，并提供相应证件和上级机关证明。
除适宜农业耕作的带征土地外，带征单位需临时使用带征土地的，可优先安排使用。
第六条建设单位需使用带征土地作临时施工用地的，按《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定办理。
第七条临时使用带征土地面积（一块）在五亩以下的，由区、县土地局审批；临时使用带征土地面积（一块）在五亩以上（含五亩）的，由区、县土地局提出初审意见后，报市土地局审批。
第八条市或区、县土地局在审批临时使用带征土地时，应书面征求同级规划管理部门的意见。规划管理部门应在接到书面文件之日起七天内给予答复，逾期不答复视作同意。
市或区、县土地局应在收到规划管理部门答复之日起十五天内作出批复，并抄送同级规划管理部门备案。区、县土地局同时抄报市土地局备案。
第九条临时使用带征土地的单位应严格按核定的用途、面积使用。在临时使用期限内如需改变用途的，按本办法规定办理变更手续；未经批准不得擅自改变用途。
第十条经批准临时用于农业耕作的带征土地不得抛荒；作其他临时用途的带征土地不得搭建永久性、半永久性建筑物、构作物。除了在建筑工程基地内的施工临时设施外，需搭建少量临时设施的，应向规划管理部门申请办理建筑工程执照。
第十一条除用于农业耕作外，临时使用带征土地的单位，均须按规定在领取批准使用文件时一次纳土地开发统筹费（以下简称统筹费）和清理场地保证金。具体标准由市土地局会同市物价局和市财政局另订。
统筹费和清理场地保证金，由土地所在的区、县土地局负责征收，市土地局集中解交市财政局，实行专户存储，专款专用。
统筹费动支应经市财政局审核，主要用于偿还带征土地单位的垫付款。其中，提取部分作为带征土地的管理经费，具体比例由市土地局会同市财政局另行商定。
第十二条临时使用带征土地期满，使用单位应交还土地使用权。如需继续使用的，应在到期二个月前向原批准使用的土地管理机关申请办理续用手续。原批准使用的土地管理机关应在征询同级规划管理部门的意见后，及时作出同意或不同意的决定。
第十三条在带征土地临时使用期内，因国家建设或公益事业需要提前收回使用权的，使用单位应在收到市土地局发出的停止用地通知书之日起三十天内，恢复土地原状，经区、县土地局验收后，办妥收回土地使用权手续。区、县土地局应退还保证金，并按比例退还剩余月份的统筹费。
第十四条对违反本办法的下列行为，由市或区、县土地局给予处罚：
（一）擅自变更核定用途、面积或移位使用带征土地的，责令其限期改正，并处以统筹费一倍的罚款。逾期不改正的，收回带征土地临时使用权。
（二）在临时使用的带征土地上搭建永久性、半永久性建筑物、构筑物的，责令其限期拆除或没收地上建筑物、构筑物，并处以统筹费一至二倍的罚款。
（三）转租、转让带征土地临时使用权的，责令其退还带征土地临时使用权，没收非法所得和清理场地保证金及剩余月份的统筹费，并处以统筹费二至三倍的罚款。
（四）退还带征土地临时使用权时未按规定恢复土地原状的，没收清理场地保证金，并责令其另行承担清理场地费。
（五）不按规定时限退还带征土地临时使用权的，除收回土地临时使用权、没收清理场地保证金外，处以超期用地统筹费二至三倍的罚款。
（六）用于农业耕作的带征土地被抛荒的，收回带征土地临时使用权；转租、转让的，按本条第（三）项处理。
第十五条临时使用带征土地单位对市或区、县土地局的处罚不服的，可按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，在收到处罚通知书之日起十五日内向人民法院。期满不又不履行的，作出处罚决定的市或区、县土地局可申请人民法院强制执行。
第十六条本办法施行前擅自占用带征土地的，由市土地局按《中华人民共和国土地管理法》组织清理后，再作处理。
土地征收管理篇10
关键词：农村土地制度问题政策
我国自改革开放以来，农村土地管理制度不断的在改进和完善，我国现在的土地管理制度确定为集体土地管理制度。随着我国社会经济的迅猛发展，土地问题已经不再单单是农村的问题，而是我国城市和农村的共同问题，关系到各方面的利益。因此，建立健全稳定的农村土地管理制度是城乡一体化的基本保障，是我国经济社会发展的重大问题。
一、我国农村土地制度存在的问题
随着我国农村经济的发展，农村土地承包制度已经不适应市场经济的提高，使农村土地规模化的发展受到阻碍。各家各户对土地的资金投入和技术投入少，使土地产出增加缓慢。农村土地管理制度已经开始呈现出不同的问题，不稳定性和分散性已经成为管理制度的缺陷。其具体表现如下：
（一）土地确权工作不到位
我国农村土地经营权、使用权和其他权利的确定、确认工作滞后，确权登记等工作是我国土地管理最核心的环节和最基础的支撑，虽然我国已经开始推进农村土地经营权和管理权的确权工作，但是由于各种不同原因，确权工作进展过于缓慢，土地地籍档案这一工作不够完善不够系统，导致农村土地管理制度的完善受到限制。
（二）集体土地产权不明确
由于集体产权不明确，使集体土地管理权限涉及多个相关部门，农业部门、林业部门、畜牧业部门都牵扯到其中，这种多部门多层级的管理方式会出现有的部门越权或缺位的现象产生，不能确定管理权限，使管理权限模糊。尤其是农村土体登记不及时，登记部门过于分散，经常会产生农户间土地相互转包，集体和农户间相互导包现象出现，这些交易都给农村土地管理制度带来一定的影响，使城乡土地一体化管理出现一定的问题。
（三）土地征收制度和补偿制度不健全，侵害了农民的权益。
一直以来，我国经济发展速度不断的加快，工业化和城市化进程发展也不断加快，但是，农村和城市之间仍然存在较大差距，尤其是人口城市化过慢，城市土地不够用，征收大量农村土地而给农民的补偿不到位，经常导致一系列的。目前，我国土地征收存在多种多样的问题，比如：在征地的时候对“公共利益”的理解不到位，征地中非公益性用地通常占有较大比重，一般都是工业、商业用地。在土地征收后的补偿偏低，失去土地的农民得到的补偿较少，没有体现出土地的增值收益,由此引发的冲突事件时有发生。有的地方土地产出较少，农民得不到较好的收益，农民反而希望土地被征收，导致耕地制度农民并不支持。
（四）土地流转制度不完善
一些农村地区，村干部不顾农民意愿，强制干预土地经营权的流转问题，使农民利益受到损害。一些农村地区以土地承包经营权流转发展农业园区为名，实际上把耕地变为房地产建设用地，不但逃避了国家土地管理有关的审批手续，还改变了土地的用途，造成事实上的非法用地。很多农民与农民之间的土地流转都是口头上约定，不具有书面协议，虽然一些有合同，但是具体内容也过于简单，对双方的权利和义务等相关事项都缺少明确的规定，容易造成农户间的纠纷。各村都有机动地，并由自己乡村自行管理和操作，由于对机动地的管理办法并不统一，致使在操作过程中不规范、不透明、不公开的现象经常发生，有的村干部借用职权长期把机动地承包给亲属或者朋友，而机动地的价格逐年增长，使承包机动地的人长期受益，引起村民不满，合同又不能解除，造成群众集体上访事件时有发生。
二、完善我国农村土地制度的政策和建议
（一）、保障农民的土地承包经营权利
我党明确指出必须坚持以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，保障我国农民土地承包经营权利，使农民的土地承包关系长期稳定的保持下去。因此，各地政府及各乡村都要严格按照《农村土地承包法》执行工作，在实际工作中真正保障农民的土地承包经营权利，建立平等的、规范化的农民土地承包经营权的制度，并使之落实到实处。
（二）保障农村土地确权登记工作有效的开展
在我国农村，土地是农民的衣食父母，是生存之本，也是农业经济发展的基础。因此，完善农村土地管理制度是现在最重要的问题，对农村土地经营权、使用权和其他权利的确定、确认工作更是重要，只有确权这项基础工作扎实了，我国农村土地管理制度这栋摩天大厦才能屹立不倒，才能使农民更好的利用土地资源并创造更多的财富。全面开展农村集体土地确权登记发证工作,是推进农村土地管理制度改革走向成功的必经之路,也是目前新时期新形势下的迫在眉睫之举。
（三）完善农村建设用地使用制度
我国农村集体建设用地的使用需要受到保护，它关系到我国农民的财产权利。只有有规范的开放建设用地流转市场，完善城乡统一的收益分配体系，才能保证农村土地流转的合法化，平等化。完善的制度可以为建设用地出让转让提供良好的平台，为农村建设用地流转提供依据。
（四）完善农民土地征收和补偿机制
农村土地征收和补偿机制的完善是保障农民土地承包经营权利的基础，我国农村首先应该改革征地制度，哪里是公益性用地，哪里是经营性用地明确区分出来，政府的征收权限以及政府的征收范围要严格界定出来，以便保证农民的基本权利。其次，对土地的征收程序也应该逐步完善，在征收过程中应该尊重农民的意愿，在农民自愿的基础上按照合法合理的程序进行征收，充分体现土地征收的公开化、透明化、平等化。同时，还要建立土地征收纠纷仲裁制度，以便消除征收带来的隐患。再次，要提高征收土地的补偿标准，国家要将征收土地的补偿费用列入国家项目投资预算，在征收土地批报之前就把补偿费用存进去，保证补偿费用落实到位。同时，一定要做到同一地方征收土地补偿费用标准要一致。
结束语：
总而言之，农村土地管理制度的建设是一项艰巨的任务，他需要各项制度的协调推进来善农村土地管理制度，完善的农村土地管理制度从根本上为农村改革发展提供坚实的制度保障。
参考文献：
[1]侯永学.强化土地管理维护农民工权益[J].青海农牧业,2007,(04).