土地的新政策篇1
【关键词】新民主主义时期土地政策经验借鉴城乡统筹
新民主主义革命取得胜利的重要原因在于中国共产党实行了成功的土地政策，调动了农民的革命热情，最终取得了革命的胜利。这充分体现了中国共产党对农民阶级的科学分析，也透视了土地政策在中国新民主义革命成功中的独特作用。这启示我们，改革开放的历史新时期，应该再次通过土地政策的调整，充分调动广大农民建设社会主义新农村的积极性，积极投身城乡统筹的改革中，这既可以化解当前由于城市化进程中征用土地引发的社会矛盾和形成的社会不稳定因素；又可以使土地得到合理开发和流转。因此，研究中国共产党在新民主义革命时期的土地政策，总结其革命制胜的经验，对于当今调动农民积极性、推进城乡统筹工作、构建和谐社会意义十分重大。
新民主主义革命时期实行土地政策的理论依据
马克思主义经典作家对于农民的作用有着清醒的认识，这种认识是建立在对欧洲社会深入细致的研究基础上的。马克思早在总结欧洲1848年革命失败的教训时就指出，法国无产阶级如果能把农民从资产阶级影响下争取过来，“无产阶级革命就会得到一种合唱，若没有这种合唱，它在一切农民国度中的独唱是不免要变成孤鸿哀鸣的。”①恩格斯在《法德农民问题》中指出，“农民到处都是人口、生产和政治力量的非常重要的因素。”②列宁在领导俄国社会主义革命的过程中形成了比较系统的工农联盟理论，取得了重大成就。旧中国是一个农民占80%以上的贫穷落后的大国，马列主义关于工农联盟的理论为中国革命指明了前进的方向，成为中国无产阶级实行土地政策、对农民进行战争动员的理论依据。
中国共产党对农民革命作用的认识经历了从轻视到重视的逐步发展过程。建党初期，中国共产党的领导人没有认识到农民的作用，忽视对农村的战争动员，多次主张攻打大城市，仅把城市和工人运动作为革命的落脚点和目标。经过了多次的较量和失败后，才认识到深入农村发动农民革命的重要性。
新民主主义革命时期实行土地政策的路径选择
近代中国社会两头小中间大的结构特点，决定了中国共产党要想取得革命的胜利就必须动员农民。以为首的共产党人立足现实，清醒地认识到土地是我党对农民战争动员的重要资源，而土地政策是重要途径，因此在不同时期，中国共产党适时制定了不同的土地政策。
土地革命时期，为了动员农民响应北伐战争，中国共产党提出了“打倒帝国主义，打倒军阀”的口号，③这一时期为满足农民的土地要求，制定了依靠贫雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封建半封建的土地所有制为农民的土地所有制的土地革命路线。1927年在井冈山制定了第一个共产党领导下的《土地法》，1929年又在兴国制定了《土地法》，将原来提出的“没收一切土地”④调整为“没收一切公共土地及地主阶级的土地”⑤归苏维埃政府所有。这应该是一个根本原则上的重大调整。
抗日战争时期，中国共产党为了形成全民族的抗日高潮，动员一切可以动员的力量参加抗日，提出了“打倒日本帝国主义”的口号，“以减租减息作为抗战时期解决农民土地问题的基本政策。”⑥这个政策调动了中小地主、开明士绅阶层投身抗日的积极性，客观上壮大了革命力量并扩大了中国共产党的领导。
解放战争时期，中国共产党在科学分析国内主要矛盾的基础上提出了“打倒，解放全中国”的口号，这一时期制定的土地革命总路线是：依靠贫农，团结中农，有步骤、有分别地消灭封建剥削制度，发展农业生产。1946年5月4日，中国共产党了《关于清算减租及土地问题的指示》，将抗日战争时期推行的减租减息政策，调整“为从反奸、清算、减租、减息、退租、退息等斗争中没收地主土地分给农民的政策。”⑦为了避免在的过程中出现偏差，党对富农和地主进行了区别，并对农民提出了要求，要区别对待中小地主和大地主、豪绅、恶霸、汉奸，给他们维持生活必需的土地。随着农村和全国革命形势的深入发展，1947年中国共产党制定了《中国土地法大纲》，明确提出“废除一切地主的土地所有权”，由“乡村农会接收地主牲畜、农具、房屋、粮食及其他财产”⑧的政策，这是一个彻底的土地革命纲领，它的公布实施，极大地调动了广大农民的革命热情，为解放战争的胜利奠定了深厚的物质基础和阶级基础。
综上所述，中国共产党适时制定了土地政策，解决了农民的土地问题，使农民获得了切实的物质利益，从而动员了中国民主革命最广大的主力军，成功地实现了对农民的领导，并最终取得了新民主主义革命的胜利。
新民主主义革命时期实行土地政策的基本经验
准确把握国情是我党实行土地政策的基本依据。国情是一个综合范畴和动态概念，内容相当广泛，涉及政治、经济、社会、自然等各个领域，其实质是一国的社会性质及所处的社会发展阶段。中国共产党就是在准确把握新民主主义革命时期半殖民地半封建社会的国情基础上才制定了正确的土地政策，成功地解决了农民的土地问题，从而赢得了广大农民对革命的支持。
坚持党的正确领导是土地革命成功的根本前提。中国共产党能够成功领导农民进行土地革命，一方面是坚持自身的正确领导，顺应民意，与时俱进地提出符合革命需要的土地口号和土地政策。另一方面是贯彻执行土地政策过程中，一切都从实际出发，因势利导，及时满足贫雇农的要求，又不损害中农的利益，“怎样分析阶级”的指示，并指出应注意的问题。正是由于党的正确领导、科学决策，既保证了土地政策的贯彻落实，又避免了中错误倾向的出现。
武装政权是我党实行土地政策的重要保证。地主阶级凭借拥有的土地资源和反动政权残酷地剥削压迫农民，农民要想获得土地，必须与地主进行斗争，把地主的权力夺下来交给农民，这就需要把农民武装起来，建立农会，一方面可以巩固的胜利成果，防止地主卷土重来，另一方面还能够获得广大农民源源不断的人力、物力和财力的支援和帮助。所以说，武装政权是中国共产党土地政策的重要保证。如果没有强大的武装政权做后盾，就没有土地政策的贯彻执行，更不会有中国民主革命的胜利。
适时制定土地政策充分反映了当时广大农民的根本利益需求。中国共产党在不同时期土地革命路线的指导下，实行了不同的土地政策，同时制定了许多相关的法规。如井冈山《土地法》、兴国《土地法》、《苏维埃土地法》、《中国土地法大纲》等。这些土地路线、政策和法规的适时制定，充分反映了当时广大农民的根本利益需求，是中国共产党成功领导土地革命的直接途径。
借鉴与启示
必须保障农民的土地利益，把农民的土地利益放在农村的首位。党的新民主主义革命成功的关键就在于保障了农民的利益，并且，在革命的开始和过程中，一直把保障农民土地利益的政策贯彻始终。当今的新农村建设，特别是城乡统筹工作出现的新的社会问题之一，就是因为城市化过程中土地征用而引发的农民群体性上访问题，究其根本很多都是因为农民的根本利益没有得到保障，没有满足农民的利益需求。因此，在当今改革开放的历史新时期，构建和谐社会的关键问题之一，就是必须保障农民的土地利益，把农民的土地利益放在农村的首位。
党的基层政权在土地流转和土地政策实施过程中必须时刻保障农民的土地利益。党的新民主主义革命成功的关键还在于我们党的基层政权在土地革命中有力地保障了农民的根本利益，同时，也确保了党的新民主主义革命时期的土地路线的正确贯彻和实施。当前的城乡一体化过程中，农村基层政府在土地流转和土地政策实施过程中，一定要代表党和中央政府，把新时期党的农村土地政策贯彻落实到位，这样才能保证农民利益，巩固党的执政基础。
土地政策必须与时俱进，以充分反映最广大农民的根本利益。党的新民主主义革命成功的关键也在于适时地出台和调整了土地政策，反映了广大农民的利益需求。党在中国革命的不同历史时期，实行了不同的土地政策。在制定土地政策的同时，党根据国情需要和农民阶级的特点，先后制定了许多有关的具体法规，使农民的根本利益得到法律保障。因此，土地政策和相关法规一定要与时俱进，充分反映土地所有者的根本利益需要，这样才能充分调动农民积极性，发挥农民在统筹城乡一体化进程中的作用。（作者单位：沈阳体育学院）
注释
①《马克思恩格斯选集》（第1卷），北京：人民出版社，1995年，第684页。
②《马克思恩格斯选集》（第1卷），北京：人民出版社，1995年，第484页。
土地的新政策篇2
关键词：土地流转；政策；演进
一、农村土地流转的内涵和意义
农村土地流转是在农村土地所有权以及农用地用途不变的前提下，土地承包者将土地使用权从承包经营权中分离出来并转移给其他农户或经营者的行为，其实质就是农村土地使用权的流转。
农村土地流转有利于促进农村土地资源在土地经营者之间的合理流动，有利于优化土地资源配置，实现土地的规模经营；有利于促进农村劳动力转移，促进我国城市化的发展；有利于促进农业结构的调整，加快农业产业化进程，并增加农民收入；有利于吸引各类社会资金投入到农业生产和农业的综合开发利用，促进农村经济的发展。回顾农村土地流转政策的演进历程，总结农地流转政策的成就与缺失，有利于完善土地流转的相关政策及农地制度未来的改革。
二、我国农村土地流转政策的演变
1.流转的开始，“允许转包”阶段：1984―1987年
1982年一月，中共中央第一次了关于三农问题的“一号文件”，高度评价了农村改革取得的巨大成果，充分肯定了家庭联产承包责任制，大力鼓励农民发展多种方式的经营，同时明确规定：社员向集体承包的土地，不得买卖、出租、转让或荒废，否则集体有权收回承包地；社员如果无力经营承包地，或者转为经营非农产业时，应当将承包地归还集体。1982年《宪法》第10条也明确规定“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其它方式非法转让土地”。因此，这个时期的农民在处理农地时只有两种合法选择：自己耕种或者归还集体。但是，部分农民不顾法律和政策的限制，依然进行农地的自发转包，这可以看作是农地流转的最初形态，带有自发、非正规、短期性和政策不明朗的特点。中共中央注意到农民转包农地的行为，在调查研究的基础上及时调整了土地政策。1984年的“一号文件”尽管依然规定承包地不准买卖或出租，但已经出现了明显的松动迹象，文件明确规定“社员在承包期内，因无力耕种或转营他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交由集体统一安排，也可以由社员自找对象协商转包”。这意味着社员对待承包地除了自己耕种与交还集体外，还多了一种选择，即在获得集体同意的前提下转包给他人，这是对农民群众自发转包行为的认可，也是党的正式文件中最早对农地流转问题作出规定。
20世纪80年代中期以后，乡镇企业在发达农业地区和大城市郊区勃兴，这些地区有大部分的农村劳动力“离土不离乡”，出现一部分农户舍不得放弃土地但又不好好种地、另一部分农民想多种地又得不到足够多地的状况，有关农地流转的政策再次提上议事日程。中央政治局于1987年1月22日通过了有关深化农村改革的五号文件，规定长期从事其它职业又不耕种土地的承包户，原则上应当解除与集体的承包合同，将承包地交还给集体；或者保留与集体的承包关系，经集体同意后将承包地转包给他人，这就将“允许转包”政策正式写入了党的文件。决议对土地转包中的一些具体事项也作出了相应规定，例如原承包户如果在承包期间改良了土地，转包时有权获得相应的价值补偿；承包户如果自己不耕种又不采取措施让别人耕种，即擅自弃耕抛荒，则会遭到经济处罚，集体甚至有权要求解除承包关系，强制收回其承包地。根据不同情况对承包户进行“补偿”或“处罚”，这明确显示了党中央鼓励土地转包的意思。
可以看出，这一阶段主要是党中央通过决议的形式，实现了农地政策由禁止转包到“允许转包”的历史性转变，但这一时期相关的法律并未做出相应的规定。自此以后，农民对农地进行转包现象逐渐增多，相关的国家法律与政府法规也将陆续出台。
2.流转的探索，“依法转让”阶段：1988―2000年
为了及时解决土地转包过程中发生的问题，有效规范土地转包的程序，切实保障农民土地流转的权益，国家连续出台了系列相关法律法规，并且正式将“依法转让”的条款载入了宪法。
1988年4月12日，七届全国人大一次会议完成了对1982年《宪法》的首次修改，修正案规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”它区分了土地的所有权与使用权，并且进行了灵活处理：在土地所有权方面依然毫不动摇地坚持土地公有制，所以保留了任何组织或个人不得侵占或买卖土地的规定；但在土地使用权方面出现了明显的变化，主要体现在废除了有关土地出租的禁令，新增了土地使用权可以依法转让的条款，这就为土地流转奠定了宪法基础。这一宪法修正，为土地流转从理论走进实践奠定了法律依据。与宪法的修改相呼应，同年年底召开的七届全国人大常委会五次会议对《土地管理法》也进行了首次修改，这次修改废除了“禁止出租土地”的规定，明确指出即国家所有与集体所有的土地使用权都可以依法转让。《宪法》与《土地管理法》的相继修改，不仅消除了土地转包的法律障碍，而且为农地流转提供了法律依据。
随着社会主义市场经济体制的确立，农村土地流转也逐渐纳入与社会主义市场经济体制相适应的轨道，农地依法有偿转让获得了社会各界的认可。1993年11月5日，党中央、国务院颁布了当年的十一号文件，规定在符合“三个前提”（不改变土地集体所有制、不改变土地的农业用途、经发包方的同意）的情况下，允许“依法有偿转让”土地的使用权。一周后党的十四届三中全会召开，正式通过了关于建立社会主义市场经济体制的决议，其中第三十一条就肯定了“依法有偿转让”土地使用权的做法，并且列举了转包与入股两种发展规模经营的具体形式。从“允许转包”到“解禁出租”再到“承认入股”，土地资源优化配置的方式不断增多，农地流转的形式也渐趋多元化。
为了贯彻1993年十一号文件的精神，于1994年底形成了有关土地承包关系的具体意见，要求建立农地承包经营权流转机制。该意见于1995年3月获得国务院的正式批转，成为后来深化农村经济体制改革的重要指针，其中有几点尤其值得注意：一是除了重申农地流转的前提外，又特别规定保护实际耕地者的利益与严禁擅自将耕地变为非耕地，以落实保护耕地的基本国策与重视粮食安全的发展战略；二是增加了农地流转的具体形式，除了肯定之前的转包与入股外，还列举了转让与互换等方式；三是既赋予流转双方就流转形式与经济补偿等事项进行自由协商的权利，又作出了一些约束性的规定，如要求发包方与农业承包合同管理机关对流转合同进行备案，以掌握当地农地流转的数据资料；还要求各地限定土地流转费用的最高限额，以遏制虚抬流转价格的恶性竞争行为。该通知比较清晰地界定了农地流转的内涵与形式，是第一份正式使用“土地流转”措辞的文件。
针对有的地方第一轮土地承包期后没有及时开展延长土地承包期的工作，有的地方以各种名义随意改变土地承包关系，强行收回或部分收回农民的承包地，有的地方违背农民意愿，强行推行土地规模经营等问题，党中央和国务院于1998年1月24日联合颁发了关于年度农业和农村工作的意见，强调“实行土地适度规模经营必须坚持具备条件和群众自愿，不许强制”，以保障承包户在农地流转中的自，维护农民群众的土地权益。1998年8月29日，九届全国人大常委会四次会议在时隔十年之后再次修订《土地管理法》，尽管全篇没有出现“土地流转”的说法，但在总则中直接地提出“土地使用权可以依法转让”，并且增加了规范转让行为与惩治非法转让行径的详细规定。但是，它限制了非农村集体组织成员受让该组织的农地承包经营权，后来的法律法规也未见松动，在某种程度上造成了农地流转的封闭性。1998年10月14日，党的十五届三中全会决议要求“土地使用权的合理流转，要坚持自愿、有偿的原则依法进行，不得以任何理由强制农户转让。”继续强调“依法”流转。1999年5月6日，国务院办公厅发出通知，要求坚决查处土地使用权非法转让和农民集体土地非法交易的行为。
可以说，从1988年到2000年这十多年间，除了中央决议的持续推进外，《宪法》与《土地管理法》也相继进行修订，使土地流转步入了于法有据有法可依的轨道。
3.“规范流转”阶段：2001年至今
2001年12月30日，中央颁发了《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，这是党的历史上第一份专门关于农地流转工作的通知，标志着农地流转政策进入规范化的新阶段。
2002年8月29日，九届全国人大常委会二十九次会议审议通过了专门的《农村土地承包法》，其中第十六条承认了承包方享有农地流转的权利，第三十四条进一步肯定了承包方是农地流转的主体，有权依法自主决定承包地是否流转以及采取何种方式进行流转，第三十七条则规定了流转合同必须涵盖的条款。当然，该法依然存在诸多不足，特别是对农地流转的方式进行了较为严格的限制，未能确认农地承包经营权的物权属性，所以极大地影响了农地的自由流转。2005年1月19日，农业部专门了《农村土地承包经营权流转管理办法》，就流转当事人、流转方式、流转合同与流转管理等作出了具体的规定，为农地流转提供了较为完整的实施细则。从此农村土地承包经营权流转进入规范和法律轨道。
2007年3月16日，十届全国人大五次会议在酝酿多年后审议通过了《物权法》，首次将农地承包经营权确定为物权，解决了法律上对农地承包经营权性质模糊不清的情况，是立法史上的一大进步。但是，《物权法》对于农地承包经营权流转的物权化并不彻底，主要表现在流转登记规则的前后矛盾、多种流转方式的缺失以及流转范围的相对封闭等。因此，虽然农地承包经营权被明确为物权，但目前农地流转仍旧只能依循《农村土地承包法》的规定。2008年10月12日，党的十七届三中全会回顾了三十年农村改革发展的历程，通过了关于推进农村改革发展的决议，关于农地流转再次引起各界的关注，其中最重要的是为农地流转划定了三个底线，即“三个不得”：“不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。针对农地流转滋生了一系列矛盾甚至引发的情况，2008年以来的“一号文件”反复强调做好相关管理与服务工作，如2008年的“一号文件”要求加强农地流转的中介服务工作，强化土地流转合同的制度建设；2009年的“一号文件”则鼓励发展农地流转的专业化服务组织，做好信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订与纠纷调处等服务工作；2010年与2012年的“一号文件”都要求加强对农地流转的引导、管理与服务工作，完善相关纠纷的调解与仲裁制度，以化解农地流转中的矛盾，消除的隐患，构建和谐新农村。
总之，进入新世纪以来，在不断总结农地流转实践经验的基础上，相关部门逐渐完善了农地流转的法律法规与实施细则。各级政府也顺应市场经济发展的要求，逐渐转变自身在农地流转中的角色，尽量减少微观层面的行政干预，日益重视宏观领域的管理服务，努力营造农地流转的健康环境，积极构建农地流转的强大平台。
三、深化土地流转的政策建议
目前，涉及农村土地流转相关法律法规还存在自相矛盾之处，需进一步修订完善。在30年的农村承包权市场发育中，关于农地承包权流转问题，为防止地方和基层误读中央政策，借机侵犯农民承包经营权，消弱农民的承包土地收益权，提出如下政策建议：
1.落实农民土地承包权长久不变，是保证农地流转的制度前提
中共十七届三中全会提出农村土地承包关系长久不变，具有重要政治经济意义，它有助于制约地方政府和基层组织借承包期和发包权动农民的承包地，稳定农民对土地的预期。土地承包关系的长久话，是进行土地流转的前提，必须在制度上尽快落实：第一，着手修改《土地承包法》和《物权法》，将现行的农地承包期改为“长久不变”。第二，明确集体土地所有权的主体、边界，并明确权发证，以保护集体土地的所有权。第三，进行以地块（而非农户）为单位的农村土地确权、发证试点。
2.完善农民土地承包权权能，切实保护土地流转中承包农户的主体地位
⑴在推进土地流转中，坚持农户是土地流转的主体。2001年中央18号文件明确强调，农地承包权流转的主体是承包农户。之所以强调这是农地流转的前提，是因为《农村承包法》已经赋予承包农户长期有保障的土地使用权。土地的流转权是这个权利约束中最重要的权利，只有坚持农户土地流转的主体地位，才能形成稳定有序的承包权流转市场，才能保护土地承包者的权益，又能稳定承租户的投资预期和合约关系。
⑵必须由农户与土地转包者签订合同。既然土地承包权属于农户，中共十七届三中全会提出，要完善农地承包权的权能，充分保障农民承包地的占有、使用、收益等权利，而产权权能中最重要的两项权能就是使用主体的排他权和转让权，赋予农民排他性的转让权，是完善农民农民土地承包权权能的最重要内容。而土地流转中排他性的最主要体现就是，土地的流转必须要由承包农户与土地接包着直接签订合同，村委会及乡镇府不可为了土地流转的便利替代承包农户与接包着签订合同。
3.建立土地承包权流转市场，促进土地承包权规范流转
进行农村土地承包权流转市场试点。试行以区县或镇为单位，建立农村承包地流转交易平台（交易机构），制定交易规则。建立第三方、有土地评估经验和能力、有独立资质的土地评估机构。允许除农户以外的其他组织，包括合作社、农产品营销户、农业企业等经营农业。但对在农地上从事非农经营，变相囤积土地或土地投机的行为要依法处罚。
参考文献
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土地的新政策篇3
关键词:土地政策;房地产政策;政策工具
1近年来我国房地产政策回顾及土地政策工具
1.1近年房地产政策
近年来我国房地产情况越来越热，房价过快上涨，出现了有很多闲置的房子卖不出去，而老百姓又买不起房子的情况。根据这种情况，我国政府相继出台了一系列政策。
2005年3月5日，当温家宝总理在政府工作报告中语气平和但坚定地宣布:2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。从此，拉开了调控房价的序幕。
3月27日，国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报，提出了八条建议，史称“老国八条”。
又过了一个月，4月27日，国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题。随后出台了七部委的文件(简称“国八条”)。“国八条”是一个纲领性文件，之后，各部门根据该文件的要求制订了具体的实施细则，在5月份之后，这些政策措施逐步得到落实。
总之，2005年的房地产市场关注的焦点就是政策。
2006年，是国内房地产市场出台政策最多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和，但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。
1.2土地政策工具
实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号:税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕开启。
2007年1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。
房地产研究专家顾海波指出，联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1%或2%的税率征收，离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。
“这不能不引起重视。”顾海波说，“税收调控能否起到预期效果，关键还是执行。”
自2004年以来，国家颁布了一系列的土地政策，这些政策具有连续性和整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。下面我们对重要的土地政策做一个简要的回顾:现实经济形势表明，正确运用土地政策参与宏观调控，对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。
2利用土地政策宏观调控房地产
房地产业已成为我国国民经济的重要支柱，因此国家宏观调控应该包括促进房地产业稳步、健康发展的目标，所以需要有相应的政策工具。从我国多年发展实践来看，房地产业的失衡很大程度上是源于土地市场的失衡，另外当前我国许多地方的经济过热与低成本土地供给密不可分，因此土地政策参与宏观调控已是势在必行。
利用土地供应政策进行宏观调控，其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量和结构的干预，对一定范围内宏观经济总体运行进行引导和调节的过程。
2.1土地政策对房地产宏观调控作用
2004年始，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，国家颁布的土地政策主要体现在三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。土地政策作为中央政府调控经济的重要手段，在当前经济形势下具有一定的现实必要性。各地地方政府也相应出台土地政策，例如上海市人民政府2004年6月颁布《上海市土地储备办法》(即上海市25号令)，明确土地储备是政府行为，并于同年8月1日实施。这是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号，大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。土地政策(尤其是有关土地储备的政策)的宏观调控作用主要体现在如下几个方面:
2.1.1增强政府对土地市场的调控力度
通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场，既充分合理地利用土地资源，也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源，土地极为宝贵，因此，土地资源应该得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。
2.1.2完善土地供应方式
将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”，增加土地成本的透明度。土地成本的透明度对购房者来说十分重要，从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本，从而评估房价是否合理。
2.1.3平衡政府对土地的收入和增值收益
从城市有效运营的角度讲，地方政府出台土地政策，将有利于地方集中土地办大事，做大规模的规划。
2.2土地市场治理的绩效
我国运用土地政策参与宏观调控，对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了积极效应，促进了经济平稳快速增长。1999-2003年，我国购置土的面积和开发土地面积的差额逐年增大，1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%，到2003年这一指标降至62.1%，房地产业“圈地”成风。
2004年4月底，国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿，要求各省集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿。
土地市场的治理整顿取得了很大成效，土地开发面积增幅回落，2004年全年购置土地面积3.98亿平方米，比上年增长5.4%，增幅比上年下降14.8个百分点。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%，房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%。“2006年国土资源管理工作要点”中强调，今年在土地供应上，要科学编制和严格实施土地利用年度计划，继续从严控制农用地转用。今年还将根据居住用地价格变化状况，调控土地供应。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。
此前，不少业内人士认为，土地新政提高了土地成本，短期内将造成房价上涨。但甘藏春对此表示，建设用地取得成本的变动不会给房价带来影响。他说，从目前大中城市的具体情况来看，房价主要是由需求拉动的，而土地成本在房价当中所占的比重并不大。因此政策出台后，用地成本可能有所提高，但只要市场供求关系不变的话，房价不会受到任何影响。
甘藏春说，我国宏观调控政策是一个多种政策体系的有机结合体，必须将货币政策、财税政策、产业政策、土地政策等政策手段有机地结合起来，才能有效地遏制固定资产过度增长的趋势，所以不能把所有宏观调控的重任都寄托在土地政策上。
“除了遏制固定资产投资增速外，土地政策还有一个重要的任务就是优化产业结构和区域布局”，甘藏春说，我国一直在用低成本的土地资源进行招商引资，造成了产业布局雷同。对此，今后土地供应政策将确定不同的主体功能区。
3房地产政策展望
3.1调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格
2003年以后，我国宏观经济指标中，投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点放在调控投资规模上，对房地产市场的调控思路是控制两个闸门:一个是信贷闸门，一个是土地闸门。但调控的结果并不理想，控制土地的结果是地价不断上涨，刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨必然使房地产行业利润率增加，而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束。事实表明，2003年之后，大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业，企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产很难取得成功。因此，今年对房地产宏观调控从投资规模转向了控制房地产价格的做法是及时而正确的。
3.2要加大加快适用房建设
我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度，1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力，政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中，政府为了解决低收人人口的住房问题，也实施了相应的住房保障制度，如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待，没有对公共住房保障制度给予应有的重视。建设部等有关部门规定，每个地区每年都应有一定比例的经济适用房，但国家统计局提供的资料表明，经济适用房一路衰退，1996年全国经济适用房的比重是16.6%，到2001年降为11.3%，2003年锐减至6.1%，2004年则不到5%。因此，经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位，它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。
3.3完善相关法律法规
鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房，并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就，真正理顺“市场”与“管制”，“效率”与“公平”的关系，形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。获得适当的住房是公民的基本人权，实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看，完全依靠市场力量将无法实现上述目标，因此政府必须干预市场，保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。英国《住宅法》，日本《公营住宅法》等，这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例，只有向着这个方向努力，“新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。
参考文献
[1]姜爱林.改革开放前新中国土地政策的历史演变[J].中州学刊，2003，(3):7782.
[2]范恒山.关于中国土地政策改革的思考[J].理论视野，2006，(4):1112.
[3]刘维新.中国房地产宏观调控的回顾与展望[J].城市开发，2006，(7):68.
土地的新政策篇4
关键词工业用地价格外国直接投资投资决策理论
1引言
2006年10月2日中华人民共和国国务院授权国土资源部对各地方政府土地使用过度进行监察和控制，同时要求国土资源部出台一套新的土地使用监控系统既可以有效控制恶性投资又可以真正保护农民的利益。对于大部分的投资者来说，廉价的土地和劳动力一直是吸引其在中国投资建厂的重要原因，新的土地政策的出台会给投资带来怎样的影响？而新的土地政策对于目前已经在中国的投资者和想要将投资地选择在中国的投资者到底意味着什么？政府进行行政决策的原因又有哪些？投资者可能会对新的土地政策做出哪些相应的对策？本篇论文将对以上问题进行逐一分析、讨论并给与回答。在分析的过程中会引用有关中国土地政策与投资的相关数据对分析予以佐证。
2土地成本与投资决策
对于所有的企业来说，尤其是生产制造类企业，投资决策需要考虑有形和无形两方面的因素。在海克曼（Hekman）的研究中，以下的五个方面的因素是其中最重要的：一是地方和所在州或省的工业环境；二是劳动力的生产能力；三是交通运输状况；四是土地的可获得情况以及土地扩张的可能性；五是土地与建设成本。在张效和对香港制造类企业进行的一次调研中，59.4%的被调查者认为土地的成本是其决定是否在大陆进行投资最重要因素之一，是重要性仅次于劳动力成本的经济因素。
近几年来，在华外国直接投资一直是以惊人的速度增长。无论从哪一个方面衡量，在过去的10年里中国的外国直接投资的增长都是一个成功的案例。从1990年的不足190亿美元为起点，到2005年中国的外国直接投资一下子增加到680亿美元（见表1），并名列2005年投资信心指数排行榜的首位。正如约翰·沃利（Johnwhalley）所评论的，外国直接投资占中国出口的50%和进口的60%，对GDp的贡献率超过20%。考虑到土地成本对投资决策的重要性以及外国直接投资对中国经济增长的重要性，应该可以推断并预测中国政府会继续推行对投资者有利的土地政策。然而目前的情况是土地的价格将面临重新调整，这一新政策是基于怎样的理念构想出来的，有可能带来怎样的反应，这一系列的问题需要进一步的探索。
3中国的土地政策及其影响
外国投资企业在中国获取土地的方法，根据中国的法律规定，土地由国家所有或者集体所有（主要在农村地区），个人和企业对土地的使用权受到严格的约束和限制。从传统意义上讲，土地的使用权主要有以下五种主要形式：有偿出让、行政划拨、以土地使用权作为合资合作条件、租赁房屋及场地、外商投资企业依照有关规定以转让方式从其他土地使用者手中取得一定年限的土地使用权。其中以有偿出让和行政划拨为最重要的两种形式。有偿出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业，由其一次性支付土地使用权出让金。外商投资企业可以通过招标、拍卖或协议形式受让土地使用权。行政划拨的方式是由市县土地管理部门与外商投资企业签订土地使用合同。土地使用者须按规定向政府一次性缴纳场地开发费，并每年缴纳土地使用费；或开发费和使用费综合计收，每年缴纳场地使用费。土地的使用年限也受到严格的限制，一般来说，住宅用地使用最高年限为70年，工业用地的使用最高年限为50年，商业用地的使用最高年限为40年，混合用地的使用年限为50年。大部分的开发区和工业园区的工业用地多为原农业用地，政府通过补偿方式将其转为工业用地。表2中列出了部分地区的开发区和工业园区当地政府所开出的土地出让价格。
从表2可以看出，土地出让的价格从南方到北方，从沿海地区到内陆呈递减趋势。为了能够有效的吸引投资，各地方政府之间竞相降低土地出让价格。在河南省，为了吸引投资项目，郑州开发区只索要每公顷15美元的象征性的价格，而投资者在获得土地使用权之后还可以将使用权进行转让。开发区和工业园区的争相降低土地价格带来了一系列严重的后果并引起了中央政府的高度重视。其严重的后果有如下几个方面：政府收入减少；土地浪费与土地使用无效；对农民耕地补偿严重不足；由于土地免费使用和土地价格低廉引起的美国和欧盟的倾销指控。
4新的土地政策出台的深层次原因分析
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定“工业用地应该以市场机制方式获得。”国土资源部日前急电各地，对工业用地出让价格进行调查，并要求于2007年10月20日前将调查结果上报国土资源部。业内人士认为，国土资源部针对工业用地的调控一环紧过一环，低价获取工业用地的时代将终结。从当前地价构成看，取得成本（征地补偿安置和拆迁费用）、开发成本（几通一平费用）和政府收益（相关税费和土地纯收益），大体各占1/3，其中的被征地农民的补偿安置费明显偏低。从一些试点城市的测算看，政策调整后，征地补偿安置费大体要提高1倍，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降。工业用地的出让价格将上涨40％～60％，但也只是恢复到基准地价的水平（工业用地价格一般是成本价格，目前，按规定工业用地出让最低价是按基准地价的70％确定的，各地工业用地实际出让价比这还要低）。工业用地价格适度提高，也可以从经济上抑制工业用地过度扩张，有利于促进各地招商引资质量的提高。
国家要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，并不是全国工业用地一个价格，而是要根据全国土地等级、基准地价水平等综合平衡后分等级确定，在综合平衡过程中，要充分体现国民经济和社会发展“十一五”规划纲要所确定的优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发等不同主体功能区的土地利用政策，体现国家区域发展政策，由国土资源部统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。同时，为保证最低价制度的严格实施，增强工业用地出让的公开性，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，《通知》强调要规范工业用地出让管理，明确工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准；低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。
目前各地方政府如何实施新政策还是一个未知数，但新政策中的对于相关责任人的法律责任的追究反映了中央政府在处理土地问题方面的决心，并且对于失地农民利益的保护以及土地最低出让价格的限定也被反复强调。同时也反映出政府应对欧盟的关于倾销的指控问题的处理尝试。然而，即使是在政策的实施的初始阶段，外国直接投资在2006年上半年已经出现下降趋势，许多专家认为这是中国的土地及劳动力成本增加带来的直接后果。中央政府似乎对未来的投资趋势仍充满信心，中国实际上需要一定的投资减缓，一方面可以抑制经济发展过热，另一方面可以向高附加值的产品生产过渡。政府的信心还来自于以下的事实，近年来由于对土地使用的控制越来越严格，土地的供应量到2005年年平均下降17.9%，然而，中国的经济增长速度仍保持在年平均9%左右，这表明我国的经济发展模式已经开始改变，投资者是否也会持相同的观点呢？
5新政策对投资者的影响
土地政策变化本身并不会对投资决策产生决定性的影响。然而，劳动力成本的增加再加上政府对投资税收政策的调整可能会使投资者对在中国的投资产生新的看法并采取新的措施。对于投资者来说，新的土地政策产生的最直接的影响就是其成本结构的变化。而这种成本增长的趋势如果只是政府提高产业价值链目标的第一个环节，未来的投资成本的增加幅度将更难预测。对于政府来讲土地价格的提升将是有效控制不良投资的一种方法。土地价格的变化再加上劳动力工资的增加，实际反映了政府力求建立一个更加健全的市场的目标，避免经济过热和单纯的对GDp增加的追求。中国需要外国的投资但是一些恶性的短期投资对于中国长期的经济健康发展是不利的，而我们追求的是一个长期的稳定的发展态势。如果外国投资者将中国作为其长期投资的目标，投资者应该是欢迎这一新政策并且应该看到这一政策对未来经济发展的积极作用。
6对于投资者的反应预测
针对工业用地价格的调整，任何一个在中国有投资的企业都会根据其在中国的发展策略重新进行适当规划。对于那些将目标市场定位在中国的劳动密集型的制造商，他们会选择或者增加工资或者将生产地点转移到更加偏远的地区。地点的选择包含的不仅仅是成本因素；一些其他的无形的不可量化的因素也应该考虑。土地价格相对较高的地区所具备产业价值链和良好的基础设施会抵消土地使用价格的增加。如果投资者在中国的投资仅仅是为了利用廉价的劳动力和土地，那么对于这些投资者来说政策改变带来的直接后果就是将其投资地点转移到劳动力和土地成本更廉价的国家和地区。
对于服务业的投资者，商业用地的获取方式早在1994年就已经市场化，从这一角度来讲，他们应该不会受到影响。北京和上海这样的大城市服务业的投资是在不断增加的。北京市统计局的最新数据表明，2007年上半年60%的外国直接投资是投向服务业；在上海服务业的投资合约总价值达到47.17亿美元比去年增加30.4%。可以预测外国直接投资比照连续几年的快速增长在短期内会有所降低，但是一个良性的投资环境和市场将带来的是长期的投资和更优质的投资。
7结语
随着新的土地政策的出台，可以预测外国直接投资在中国的模式将会发生改变。土地价格的调整带来的最直接的影响是投资成本的增加。一些投资者会选择亚洲的其他国家。然而投资决策因素为专业人才的可获得性的高科技企业仍会继续其在中国的战略性投资。对于某一地区的生活发方式的适应与认同以及Ceo对于在某一地区居住的意愿，也会使服务行业的投资者继续其在中国的投资。
参考文献
1Czamanski,D.Z.Someconsiderationsconcerningindustriallocationdecisions[J].europeanJournalofoperationsResearch，1981（6）
2Galbraith,C.S.Hightechnologylocationanddevelopment:thecaseoforangeCounty[J].CaliforniamanagementReview,1985（10）
3Hekman,J.S.Surveyoflocationdecisionsinthesouth[J].economicReview,1982（6）
土地的新政策篇5
[关键词]“三旧”改造；新型城镇化；政策突破；政策成效；政策把握
中图分类号：F06.5文献标识码：a文章编号：1009-914X（2015）12-0261-02
1引言
“三旧”改造是指“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”改造，是国家特许广东先行尝试的一个公共政策。依据《广东省土地利用总体规划（2006-2020年）》，在2006-2020年期间，广东省新增建设用地平均每年仅有29万亩，而广东省每年需要约40万亩建设用地，建设用地增量规模存在明显的缺口，以往粗放的土地利用政策不佳。因此，要解决当前的土地供需矛盾，不能在外延上拓展下功夫，而必须向存量要增量，从效率上求空间。
2014年广东省政府在佛山市召开全省“三旧”改造工作会议，相关领导人对“三旧”改造提出见解与要求，确立“三旧”改造对广东省城市和产业转型升级与转变经济增长方式，具有重要的现实和历史意义，且要求“三旧”改造用地进行详细调查，制定“三旧”改造专项规划和年度实施计划，明确改造的用地规模、地块位置和改造时序。2012年，广东省已经累计改造达14万亩，节约用地6.1万亩，节地率为43.57%，经济效益实现了翻倍。
2“三旧”改造的政策突破
广东省政府出台的《若干意见》主要在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税六个方面实现了创新和突破。
2.1集体用地可直转国有用地
《若干意见①》中明确规定，城镇建设用地范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的建设用地改变为国有的建设用地的，可向省人民政府申请批准为国有。
现行土地政策有关用地性质与《若干意见》
比较
（1）现行土地政策相关规定：
集体建设用地变为国有土地，可通过征用、划拨两种方式，需要通过“拟订、报批征用土地方案”、“公告征收土地方案”、“办理补偿登记”、“公告征地补偿安置方案”、“交付被征收土地”等程序。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
经村集体三分之二村民同意，村集体经济组织可申请报省人民政府批准后征为国有，不再单独办理征收报批手续。
优点：纳入“三旧”改造范围内的农村集体建设用地，不用按照现行征地手续需缴纳土地使用费、办理社保审核、提供15%预留用地、公示并召开听证会等程序即可申请转为国有，手续简化且费用减少，办理方便快捷等。
2.2依据现状可办理用地手续
广东省是经济和社会事业发展较快的珠江三角洲，由于历史城镇化、城市建设、村庄发展和引进外资企业等诸多原因造成大批旧厂房、旧城镇、旧村庄欠缺合法的用地手续，这便是成为城镇化更新改造的障碍因素。为此，《若干意见》对依据现状办理土地手续做了清晰的规定，为“三旧”改造顺利实施奠定了政策基础。
现行土地政策有关用地手续与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
“三旧”改造用地需按该土地使用前的地类报批，需扣减指标和收缴新增建设用地有偿使用费，并需占补平衡。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
用地行为发生在1987年1月1日前的，直接办理国有建设用地确权，不需报省以上审批；用地行为发生在1987年1月1日后、2007年6月30日前的，依照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。
优点：对发生在不同时期的“三旧”改造用地，适用用地发生的法律政策处理完善征收手续；切实解决征地补偿安置标准变化大、听证难、社保不好落实、办理程序复杂、审批时间长等问题。
2.3供地可灵活用地指标不限
新政策明确规定，凡在2007年6月30日前建的，无需申请年度计划指标，用地指标获得途径较为灵活。
现行土地政策有关用地指标与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
国土资源部2002年第11号令、2004年第71号令，明确包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地在内的经营性用地必须通过“招拍挂”方式出让。用地需申请年度计划指标
（2）广东省《若干意见》政策突破：
以下情况可以通过协议出让方式供地；一是招标明确企业承担拆迁改造的；二是集体与他人合作开发国有建设用地改造的；三是原土地使用者自行改造的；四是已批已建集体土地自行改造为非商品住宅的；五是集体全资自行改造的；六是收购相邻国有土地集中改造的。
优点：纳入“三旧”改造项目，不需实行公开“招拍挂”，使用者只需提供土地买卖合同，并提供缴清款的证明，在当地农民无异议的前提下，可以直接办理土地证到土地使用者名下。
2.4土地收益可回拨改造主体
为充分调动“三旧”改造主体实施改造的积极性，《若干意见》明确规定，可将土地出让收益部分返还改造主体，政府起主导作用但不在“三旧”改造中获利，土地出让收入款项可用于支付和抵押费用及合理利润。
现行土地政策有关土地收益与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
土地收益专款专用，用作土地储备和征地补偿费用。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
国有企业用地已纳入“三旧”改造范围，在收购土地实行“招拍挂”后，扣除办证成本，可将不超60%的纯收益返还给企业，支持其发展；征收旧村庄农村集体建设用地予以经营性开发的，土地出让纯收益可以按不高于60%的比例。
优点：充分调动原有地者参与改造的积极性。对于“三旧”改造中土地出让纯收益，可按不高于60%比例用于支持原地企业和原农村集体经济组织，从而减少原用地者对“三旧”改造的抵触情绪。
2.5“三地”范围可列入项目申报
《若干意见》规定，在“三旧”改造中，一些未经使用而面积较小的边角地、夹心地、插花地（简称“三地”），如果少于三亩，需列入改造范围且在改造方案中不超过整宗项目总改造面积10%的，可以连同改造方案一并报省政府审批。
现行土地政策有关项目申报与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
“三地”符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围；允许在符合规划前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。
优点：减少零散、面积小土地的浪费。由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。
2.6财税方面可给予优惠政策
《若干意见》规定纳入“三旧”改造范围内的项目，各级政府将在财税、开发强度等方面给予政策支持。
现行土地政策有关财税方面与《若干意见》
对比
（1）现行土地政策相关规定：
建设单位或个人因特殊需要变更容积率的，要按程序严格办理；包括申请并说明申请理由、有管理部门组织专家进行论证、在媒体上公示、采用多种形式征求厉害关系人的意见，必要时应当组织听证等方式。
（2）广东省《若干意见》政策突破：
在符合土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围之内的农村集体建设用地，在申请变更为国有建设用地后，可以由村集体自行改造或与其他单位合作改造为商品住宅。
优点：“三旧”改造政策增加了业主改造的潜在利润，提高其改造积极性。
3广东省“三旧”改造的政策成效
2014年广东省委书记在广东省“两会”上对广州城市建设转型发展提出了新的要求：希望广州充分用好“三旧”改造政策，建设好省会城市和国家中心城市。广州市长陈建华也表示：在2013年供地6.49平方公里基础上，2014年继续加大力度，再计划供地面积达6.66平方公里，使广州“三旧”改造提供住宅用地占比达到40%。陈市长还在2014年政府工作报告中强调，要完善和用好用活“三旧”改造与城市更新政策，集中开展成片“三旧”改造，加快推进国际金融、广钢新城，还有大坦沙、黄埔临港商务区等项目建设，真正把广州建设成为环境优美，宜居宜业的省会城市。
3.1节约集约城乡用地成效明显
广东省经过几年“三旧”改造的试点，广东省节约集约城乡用地已取得了较明显的成效。据统计，2012年，全省已完成“三旧”改造项目2443个，面积14万亩。建筑面积由改造前的6139.50万平方米提高到13981.40万平方米，提高了1.30倍；平均容积率由0.66提高到1.50；节约用地6.10万亩。按上述统计项目比例估算，广东省370多万亩“三旧”改造用地，按《若干意见》规定实施改造后，可节约用地超100万亩，约等于全省10年规划新增建设用地规模的40%。
3.2产业结构调整升级步伐加快
据统计，在全省已实施的“三旧”改造项目中，产业结构调整项目共计971个，占“三旧”改造项目总数的58%，改造完成后，年产值同比增长了1.88倍。改造后有选择地淘汰、转移低效项目350个，招引先进制造业、现代服务业项目302个，其中招引“世界500强”项目26个，有效促进了经济发展方式的转变，加快了产业结构调整升级的步伐。
3.3资产投资总额增长幅度较大
近几年，广东省“三旧”改造共投入资金2000多亿元，投资总额占同期广东全省固定资产投资的5.03%，2012年已经提高到8%以上。改造项目的年产值（营业收入）、税收比改造前分别增长了1.67倍和1.36倍，资产投资规模和总额较大且增长幅度较快。
3.4“宜居城乡”建设进展顺利
据统计，到2012年，全省建设城市基础设施项目、公共绿地项目、城市公益事业项目分别是360个、195个和187个，涉及用地2.47万亩；纳入改造的文化建设项目52个，总投资达23亿元。有效地完善了配套设施，降低了建筑密度，增加了公共用地，改善了城乡居住环境。
4广东省“三旧”改造和新型城镇化建设的政策把握
4.1整体把握好“三旧”改造政策的要点.
（1）“三旧”改造的公共政策的制定订，要基于城镇土地资源的使用规模，城镇用地规模有限及二次开发效率较低，粗放型增长不能满足城镇建设用地的需要，加之，环境制约和制度的本身缺陷，因此，要把握好政策层面，促使“三旧”改造有价值取向；
（2）实施“三旧”改造政策要考虑到用地性质，用地指标、用地手续、改造对象和申报项目等方面的问题，同时也要考虑到县域经济发展情况，在各级政府的引导和支持下，转变产业增长方式来考察“三旧”改造实施方案；
（3）实施“三旧”改造政策的指导思想是要实行节约集约用地，提高和盘活土地资源达到最佳方案，实现“三旧”改造的价值取向，趋向于“人本、公平、民主、社会和谐”的价值取向。
4.2认真探究好县域“三旧”改造政策在实践方面的问题。
从2009年广东实施城镇化建设过程中，实施“三旧”改造政策趋向于县域经济发展，对用地空间和功能布局之进行科学化管理，从而达到拆迁、补偿、安置、社保、就业、服务等一条龙。但是县域的“三旧”改造主要存在的原因是政策执行力度不到位，基层部门办事效率不高，公务人员服务不到位，收益不均衡和村民分配不公及执行不规范等原因。
4.3积极探索好县域“三旧”改造的对策
（1）要有创新工作思路，要有开创县域经济特色.
（2）各级政府要注重政策引导，突出体现“三旧”改造项目科学化和政策的人性化模式；
（3）优化改造模式，加快县域经济发展；
（4）完善工作机制，规范“三旧”改造推进机制和领导执行力。
从而提出了“三旧”改造创新对策，为深化城乡体制改革，发展县域经济提供一条供全省、乃至全国新型城镇化建设和社会主义新农村建设的新思路。
其实“三旧”改造与新型城镇化建设以及社会主义新农村建设是相互联系不可分割的统一体，“三旧”改造是手段，是方法，而新型城镇化建设和社会主义新农村建设是真正的目的。
5结论
广东省“三旧”改造政策在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税方面有所突破，使得用地性质转换更加直接，用地手续办理更加方便快捷，用地指标获得更加灵活，土地收益更加合理，项目申报更加简洁顺利以及财税支持力度更大。在相关政策的指引下，广东省“三旧”改造取得了较为显著的成效，促使城乡用地更加节约集约利用，产业结构调整升级步伐加快，资产投资总额增长幅度加大，城乡“宜居”环境优化，建设更加顺利以及居民生活质量得到提高。并通过把握好“人本”、“公平”、“民主”社会和谐的价值取向，充分体现“三旧”改造和新型城镇化建设的政策价值取向上，最终展现了广东省“三旧”改造和新型城镇化建设与社会主义新农村建设政策的活力提升以及向全省乃至向全国推广的积极意义。
参考文献
[1]关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见.粤府[2009]78号.
[2]潮安县”三旧”改造规划（2010―2015年）[R]潮安县“三旧”改造领导小组办公室、广州地理研究所.2010.3
[3]转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知，粤府办[2009]122号.
土地的新政策篇6
[关键词]非正规空间非正规城市化正规城市化
[中图分类号]F127[文献标识码]a[文章编号]1004-6623（2016）02-0105-04
[作者简介]王卫城（1978―），安徽蒙城人，华中师范大学社会学院博士研究生，高级规划师，深圳市龙华新区发展研究中心主任，研究方向：城市社会学、城市规划；吴丹（1977―），女，福建南平人，社会学博士，深圳市委党校讲师，研究方向：城市社会学，社区发展等。
一、关于深圳的非正规空间
本文所称的非正规空间，指不经政府城市规划，没有政府审批文件，缺乏合法产权的建成空间。其中，不经政府城市规划，是指在规划区外，或有规划但没有按照规划实施；没有政府审批文件是指没有取得规划许可、用地许可、施工许可等审批文件；缺乏合法产权指的是建成的建筑物没有取得政府核发的土地房产证。
非正规空间在深圳尤其明显。深圳作为改革开放的前沿阵地，城市人口从1979年的50万人跃升到2014年底的约1800万人。经过1992年、2004年两次大规模征地、转地，以及长期以来项目化推进的征地拆迁，深圳大规模土地从集体土地转变为国有土地。从建成空间角度看，表现在国有土地上的城市化，是具有合法产权，各类审批手续相对齐全，土地房产可进入正规市场交易，能够向银行进行抵押贷款的城市化；而表现在集体土地上的建成空间，则与之相反，缺乏合法产权和审批手续，土地房产不能进入正规市场交易，只能通过买卖双方私下签订交易合同进行交易，且此类交易合同不受法律承认与保护，不能向银行申请抵押贷款。
根据深圳市2010年至2020年的土地利用总体规划，深圳市城市建设用地是917平方公里，原农村集体实际占用的土地约395平方公里。其中，约90平方公里土地是政府以违章违规建筑处理、征地返还地、非农用地、同富裕工程用地等形式批租给原农村经济组织的土地，这类土地与政府出让国有土地类似，办理了相关审批手续，取得了合法产权。余下305平方公里的土地，则是在集体土地上，在深圳30多年的发展过程中，以不合政策要求的出售、出租、自建等形式所形成的非正规空间，主要包括能带来经济收益的私宅和厂房。当前，深圳市各类建筑的建筑面积约8亿平米，约占50%的建筑面积为非正规性建筑。
二、深圳非正规空间的非正规城市化
改革开放后深圳非正规空间形成的动力主要包括两类，第一是出租经济。即无论是本地居民自建，还是本地居民把土地使用权转卖给外地人建设，实质上是通过建房―出租的形式，追求高额利润。这是一个投入逐渐变现的过程；第二是拆迁经济。在收取租金的基础上，通过土地整备（卖给政府，政府收储土地），或者城市更新（卖给房地产开发商，开发商整体打包成更新项目，完成收储程序后，再以协议方式获得土地使用权）一次性获得远远高于土地获得成本和建设成本的超额收益。进而，通过非正规空间的建设，把本地居民培养成不需要劳动和创新，仅靠房屋租金和拆迁赔偿就能过上优越生活的“食利者”阶层。
面对快速城市化过程中的巨大利益，包括基层社区组织在内，每一个体都存在追求利益最大化，从而具有参与“蚕食”社区集体土地，推进非正规空间建设的强大动力。笔者认为，深圳市原集体土地使用者依托自身资源所推进的非正规空间建设，是一个对原社区“公地”资源进行抢占的非正规城市化过程。社会关系与空间关系相对应，非正规空间主要有两大类型：第一种类型是社区集体组织建设的工业厂房，第二种类型是以户为单位建设的独栋住宅。在空间上，主要表现为用地规模几千至几万平米的标准厂房（具体大小视社区和外来主体在建设时期的资源动员能力而定），和用地规模上百或几百平米的住宅。由于它们的用地规模相对较小，就形成了一种“非城非村”，又是城又是村，或者说是“城中村”的空间形态。而在实际发生过程中，围绕非正规空间的“生长”，政策制定者、基层执法者、社区、企业主、劳务工人员等之间存在着长期而复杂的合作、对抗和社会利益纠结。
针对基层社区基于集体土地利用的发展策略需求，深圳市政府一方面在高压查违，另一方面也出台了违法违章用地和房产处理的“疏导”政策，通过城市规划引导，推动社区统建楼建设，以及出台“两规①”、“三规②”处理和“一户一栋”等政策，疏导、规范非正规空间的发展，但纳入政策通道的也仅有90平方公里。当前，约有305平方公里集体土地、3.8万栋建筑，约4亿平方米的非正规空间需要处理。究其原因，一方面是因为集体土地的使用权是没有年限限制，同样的一栋房子，同样的用法和收益，业主缺乏去进行合法化处理的动力；另一方面，政策对原村民户数、人数的核实，从规模上设定了能够合法化处理的规模上限。
三、深圳非正规空间的正规城市化
深圳实现正规城市化的主要通道是土地整备和城市更新，通过这两种政策通道来推动实现原先占地较小、产权分化、布局不规则的非正规空间转变成占地较大、产权集束、布局规则的正规空间。正规城市化的推进主体包括本地居民、政府和开发商，外来移民作为利益非相关者被排除在再城市化的制度设计之外，这为外来移民，尤其是缺少物业和户籍的外来移民市民化增设了障碍。正规城市化，核心是利益协调，关键是补偿标准，但已经远远超越非正规城市化阶段的资金规模。项目投资额从百万上升到亿、几十亿。因此，正规城市化是一个产权重组、利益重组、财富重组和社会结构重组的过程，必然涉及到大量城市规划，土地管理、社会管控与社会和谐的问题。
城市更新是土地一级开发和二级开发联动。更新过程中，城市政府对非正规空间处置采取了循序渐进的实施策略。在政策实施初期，要求城市更新项目的空间范围内，必须包含具有正规化政策意蕴的五类用地指标③。深圳市城市更新政策最初实施一段时间内，五类用地指标的控制底线是占更新项目占地的70%，近期在城市发展的局部地区则下调到60%。从空间正规化的角度看，城市更新实际上解决了无任何政策覆盖，占项目用地30%～40%非正规空间的正规化问题。截至2014年7月底，深圳已批准城市更新项目达到100项，占地约7平方公里。外来移民被排除在城市更新的实施过程之外，并以购房、租房的方式，承受再一次城市化的高额成本，承担原权利人、政府和开发商所获得的收益。从社会空间的角度看，城市更新也是一个空间“绅士化”的过程。较低收入阶层被迁离其原居住区，房地产价格大大提高，导致原来的居住者无能力再留在原区居住及生活（郭恩慈，2011）。
与城市更新不同，土地整备只涉及土地一级开发。通过对原已出让国有土地的收地和针对集体土地的整备，实现基于国有土地管理制度上的正规化。土地整备由政府组织实施，除了通过货币补偿之外，也采取收地留地的政策，即政府拿走一部分土地，留给原权利人一部分土地的做法来“烫平”土地上淤积的出租、买卖、违建等问题。与城市更新相比较，由于土地整备的政府补偿标准低于城市更新市场化的补偿标准，在实际操作过程中，土地整备的推进进度没有城市更新理想。
四、正规城市化进程中的政策创新
随着可建设用地日益减少，非正规城市化的扩展空间已经非常有限。面对规模庞大的非正规建筑，应针对深圳非正规空间及城市化之间内在联系及出现的问题，通过政策创新，稳步、有序、公正地推进城市化向纵深发展。
（一）进一步放开城市更新政策中合法外用地的确权比例
确权指的是明晰全部土地房屋的产权关系，把所有城市空间资源纳入统一的法律框架。考虑到深圳当前非正规空间规模巨大，牵涉利益众多，笔者认为不宜在全市范围内大规模地开展确权工作，建议采取分步确权的做法，结合城市二次开发逐步实施确权。在城市更新确权的过程中，当前采取的是五类用地指标覆盖用地面积和非正规空间用地比例的“60/40政策”，建议在“十三五”期间调整为“50/50”。如果这一政策能够先行出台，将有效解决一批城市更新项目合法用地指标不够的问题，也将进一步加快正规城市化进程。
（二）研究二次开发非正规空间确权政策
从长远来看，城市更新、土地整备等二次开发工作都不可避免地要面对非正规空间确权的问题。虽然城市更新、土地整备有所差异，但从原权利人角度来说其在土地二次开发过程中所获得的利益应该是基本一致的，不应因土地二次开发方式的不同而不同。因此，非正规空间外理政策应该综合考虑所有二次开发行为，尽快制订统一的、对城市更新、土地整备等二次开发均适用的处理政策（深圳市规划国土委，2012）。要明确土地二次开发中确权原则，纳入土地二次开发范围内的，在原权利人或社区配合的前提下，才实行确权政策，否则仍按照现有“两规”等确权政策处理。同时，要出台非正规空间确权方案。可能的方案，一是整村统筹”土地整备，统筹考虑包括征转地历史遗留问题、非正规性建筑、土地安置、拆迁补偿等各类问题，并通过谈判方式确定政府收回和返还给集体的用地比例；二是采取非正规空间用地所占比例与政府收益相挂钩，采用累进制的方法，非正规空间用地所占比例越高，用地贡献率则越高。例如，合法用地与非正规空间用地比例为60/40，则可约定按照30%移交政府，70%确权给原权利人实施二次开发，并提供不低于其面积15%的独立用地给政府；如合法用地与非正规空间用地比例为50/50，则可约定按照40%移交政府，60%确权的方式进行。
（三）制定相对统一的拆迁补偿政策
目前的现实是，原权利人从城市更新项目中获得的利益高于土地整备。但深入分析就会发现，政府通过土地整备同样可使土地大幅度升值，但问题是政府是否愿意把土地整备获得的增值收益较大幅度地返还给原权利人。如果愿意，有可能原权利人从土地整备中获得的利益等同甚至高于城市更新。因此，建议统筹考虑城市更新与土地整备，组织制定关于拆迁补偿标准的政策，该政策可包括如下内容：一是限定拆赔比上限，比如为1：1的置换比例。二是区分合法建筑与非正规建筑，合法建筑按照规定拆赔比进行建筑置换，非正规建筑参考土地整备的相关规定、以现金补偿为主。三是在城市更新审批过程中加强赔偿方案审核，测算更新项目合理利润底线及确定规划容积率。该政策的制定有利于实现城市更新和土地整备的协同推进，使开发主体能够评估城市更新项目可行性，形成合理预期。
远期，可借鉴香港的做法，出台对城市更新、土地整备等二次开发均适用的拆迁补偿政策，明确拆迁补偿方案形成的依据、方法和程序。在香港，是以香港立法会2001年批准的“同区七年楼”标准作为赔偿定价基础，具体指动迁楼房以处于同一地段、楼龄为七年的楼房价格作为赔偿的基准，然后邀请不少于七家独立的估价师评估，全程由受动迁影响的居民、地区代表监察（尹世昌，2011）。所有符合资格的估价师都可以报名，抽签决定入选者。香港评估价格会是市场地价的2到3倍。估出价格后，去掉最高和最低价，得出最终定价。如果业主不愿意接受赔偿价格，就须启动“土地回收条例”强制拆迁，业主如不满，可以在香港的专门法庭“土地审裁处”和政府进行诉讼，但住户仍可得到赔偿。
五、结论与讨论
城市化的宏大历史进程，是技术进步、人口迁移、资本积累、制度创新和土地利用等多因素多种组合，共同促进的结果。在具体的表现上，不同国家、不同城市会有所不同，但实现健康有序、推进法治化的城市化，则是共同的目标和历史的必然。深圳非正规空间的两阶段城市化，是全球生产要素在深圳集聚，在国有土地和集体土地的二元化土地管理制度基础上，推动深圳快速城市化的必然选择。
从非正规城市化到正规城市化的两阶段城市化，实现了产权的合法化和空间再造。这一过程是社会财富的再分配过程，也是产业结构转型和人口结构调整的过程。关键是，从非正规城市化向正规城市化转变，非正规空间转变为正规空间，如何建立公平公正的制度规则，以及如何降低正规城市化的经济和社会成本，避免因为非正规城市化出现“食利者”阶层和避免城市更新带来的“绅士化”现象。尤其是，在正规城市化过程中，占人口规模大多数的外来移民缺乏必要的参与和话语权。在未来的制度设计上，更应该注重让外来迁移人口，让非正规空间的实际使用者，而不仅仅是其土地权利人，加入到正规城市化过程中来，并以此来促进社会公正，推进社会进步。
[参考文献]
[1]郭恩慈.东亚城市空间生产：探索东京、上海、香港的城市文化[m].台北市田园城市文化事业公司，2011年版，p174.
[2]北京大学国家发展研究院综合课题组.更新城市的市场之门―深圳市化解土地房屋历史遗留问题的经验研究[J].国际经济评论，2014年第3期.
[3]北京大学国家发展研究院综合课题组.深圳市土地产权制度改革与二次开发利用机制创新研究报告[DB].2013年1月.
[4]深圳市规划国土委.关于城市更新工作若干问题的政策建议[DB/eB].2012年7月.
[5]尹世昌.香港旧楼拆迁独立估价师参与最终赔偿定价评估[n].人民日报，2011年8月24日.
onRundownareasinShenzhen
wangweicheng，wuDan
（SchoolofSociology，CentralChinanomalUniversity，wuhanHubei430079；
ShenzhenpartySchool，Shenzhen，Guangdong518040）
土地的新政策篇7
一、认真学习、统一思想
为了搞好“双保行动”宣传工作，我局领导高度重视，专门召开会议，认真组织学习《国土资源部关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》（国土资发[]237号）。《省国土资源厅关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好保障服务工作的通知》（国土资[]374号）文件精神，使大家进一步了解“双保行动”是部党组在扩大内需保增长形势下做出的重大决策。是应对当前土地管理的新形势和新问题。保证中央扩大内需保增长战略决策的全面贯彻实施，纠正、预防扩大内需政策过程中已经出现或者可能出现的倾向性问题和保证土地管理制度较稳定化，常态化的一个重要举措。有利于督促各地把土地调控政策执行到位，措施落实到位，用地保障到位。有利于及时调整完善土地政策和措施，更好地贯彻落实中央扩内需保增长的重大战略决策，有利于坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度、坚守18亿亩耕地红线不动摇，维护土地管理的正常秩序，通过学习，全局干部职工充分意识到“双保行动”是实现积极主动服务和严格规范管理的有机统一，是创新保障科学发展土地管理新机制的具体实践，对提高用地保障能力和水平，维护土地管理的正常秩序具有重要意义。
二、加强组织领导、明确目标任务
为确保土地利用规划和计划管理，建设用地审批供给，地质信息服务，执法监管措施全面、准确、规范实施，有效确保扩大内需项目用地提高土地调控政策的应变能力和效果，维护土地管理秩序。坚守18亿亩耕地红线，促进经济平稳较快发展，把握上级国土资源部门要求。我县局成立了县国土资源局保增长，保红线行动工作领导小组和办公室（双国土资发（）13号）文件。局长任组长，三位副局长任副组长,成员由各办公室组成。领导小组下设办公室在政策法规股。法规股股长任办公室主任。执法大队长任副主任。各股室的主要职责是：政策法规股主要做好宣传调研工作。大力宣传国家土地调控政策。宣传坚守18亿亩耕地和维护土地管理法制的重要意义，使扩大内需用地符合科学发展观的要求。执法大队主要做好执法监察工作。强化土地管理批、供、用、补、查的监督；坚决纠正违背产业政策和供地政策、供地搭车用地、侵害被征地农民权益等问题，严防违法违规用地反弹，保持土地管理良好秩序。耕保股主要做好用地保障工作。准确掌握扩大内需等项目用地数量结构、分布和利用情况，摸清用地需求底数。认真分析土地利用和管理形势。强化对扩大内需用地的审查报批。土地利用股主要做好具体建设项目供地工作，严格执行产业政策，土地供给政策和标准，保证有限的土地投放符合中央扩内需、调结构要求。矿管股、地质环境股主要做好技术服务工作。
三、落实阶段步骤，确保取得成效
此次开展双保宣传活动工作从4月开始，12月下旬结束，分4个阶段进行：
(一)启动部署阶段（4月1日至5月10日）
宣传重点：宣传开展“双保”的目的、作用和重大意义等。
1.宣传报道领导有关“双保”行动的重要讲话，“双保”行动会议精神，引导各级国土资源部门把思想统一到中央扩内需，促进平衡较快发展政策的指导思想上来，统一到国地资源部门关于保增长保红线的决策部署上来。2.通过报刊、网络、电视、广播等新闻媒体和工作简报，深入阐述开展双保行动的目的、意义，大力宣传国土资源部门主动作为，服务扩大内需，坚守耕地红线的积极态度，引导各级政府用好用实土地调控政策。3.在启动阶段，通过政府网站及相关新闻媒体，宣传报道我县“双保”行动工作情况。
(二)调研宣传阶段（5月10日到6月30日）
宣传重点：准确把握“双保”行动宣传主线，围绕坚决落实扩大内需用地政策，坚守18亿亩耕地红线，严格节约集约用地，维护土地管理政策法规等，深入报道各地贯彻（国地发[]237号）和（云土资[]374号）的做法，成效和典型经验，加强正确引导，以先进典型带动全省双保行动顺利推进。
1.组织宣传媒体，对全县贯彻（国土发[]237号）和（云国土资[]374号）的做法，工作成效和典型经验进行跟踪报道。2.结合“6.25全国土地日”，大力宣传国土资源国情、国策、国法和十分珍惜和合理利用土地切实保护耕地的基本国策。如何全面贯彻落实国家土地调控政策，全面开展“双保行动”，从推进耕地保护，落实省、州、县党委、政府中低产田改造任务，大力加强土地整理工作等方面积极开展正面宣传，介绍国土资源系统在保护耕地，保障发展，维护权益，服务社会等各个方面所取得的成效。3.通过悬挂宣传横幅，粘贴标语和宣传媒体，大力营造“双保行动”的宣传氛围。
（三）督察推进阶段（7月1日至9月30日）
宣传重点：宣传“双保行动”的督察工作，对典型违法案件进行曝光，对取得的成果进行宣传报道。
1.及时报道各地先进经验；2.对典型案件进行曝光；3.组织宣传媒体对“双保行动”取得的成果进行宣传报道。
（四）评估总结阶段
宣传重点：宣传开展“双保”行动取得的好经验和成果，及典型事例。
土地的新政策篇8
[关键词]土地确权；土地流转；农民利益
[Doi]1013939/jcnkizgsc201720021
农村土地确权是处理好农民和土地关系的制度基础。2016年4月25日，在安徽凤阳县小岗村主持召开农村改革座谈会并发表重要讲话中指出：“新形势下深化农村改革，主线仍然是处理好农民和土地的关系。最大的政策，就是必须坚持和完善农村基本经营制度，坚持农村土地集体所有，坚持家庭经营基础性地位，坚持稳定土地承包关系。要抓紧落实土地承包经营权登记制度，真正让农民吃上‘定心丸’。”因此，农村土地确权是稳定土地承包关系，增加农民利益，发展适度规模经营，走农业现代化的重大举措。
1农村土地确权的现实意义
首先，有利于农村土地流转的顺利推行。党和国家基于粮食安全，针对当前农村土地抛荒现象严重而大力推动农村土地流转。然而，农民在确权之前，并没有自由处置承包土地的使用权，这是土地流转不很顺畅的一个重要原因。承包地对于农民来说，所有权是集体的，农民只有土地承包使用权，并且是有年限限制的，再加上农村集体组织常常有不按承包年限调整土地，这样必然导致农民承包土地使用权的不稳定，也就是说，没有在法律、政策上给与农民的承包地、宅基地及集体名下未发包的土地权利给与明确的确认和确定，从而阻滞了农村土地的流转。十八届五中全会指出，稳定农村土地承包关系，完善土地所有权、承包权、经营权分置办法，依法推进土地经营权有序流转，构建培育新型农业经营主体的政策体系。因此，通过农村土地承包经营权确权就是要明晰农村承包土地的权利，推进农村土地所有权、承包权、经营权的分置，使农民能够按照自己的意愿和想法自由处置承包土地的使用权，只有这样才能促进农村土地流转顺畅，最大限度减少土地抛荒现象。
其次，有利于农民对财产权利的更多获得。党的十八届三中全会中指出：“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利。”农村土地确权就是要将农村土地所有权、承包权、经营权进行分置，而确认农民对承包地的经营权是赋予农民更多财产权利的重要手段，也是土地确权的主要目的之一。然而在现实中，农民的土地承包权是农村土地集体所有基础上的使用权，在现实中对于一个个体农民来说，其对承包土地并不归个人所有，也就是说，并没有明确的经营权，因此，农民的承包土地缺乏财产属性。农村土地确权有国家支持，依照法律、政策的规定明细农村集体土地的权利，使农民的土地承包权获得永固的确认，并颁发证书。只有这样，国家才可以运用行政权力要求金融机构承认农民的承包地可以作为申请贷款的抵押物，使农民的承包地具有了财产属性，有了变现的机会，由此赋予了农民的土地财产权利。农村土地确权的主要对象除了承包地以外，还有农民的宅基地的确权，因此，这一举措在理论上可以使农民获得更多的财产权利。
最后，有利于农村经济的持续健康发展。一方面，农业适度规模化经营和土地经营权有序流转是化解土地抛荒现象，进而发展农业现代化的重要条件。但二者只有建立在土地确权颁证的基础上才能顺利展开，如果土地边界、权利不能准确划分和确定，适度规模经营就无从谈起，土地流转也不能顺利推进。因此，农村发展适度规模经营的前提条件是农村土地所有权、承包权、经营权三权分置的土地确权颁证。另一方面，土地确权后便使农民与土地形成了长期稳定的承包关系，这必然会增进农民从事农业生产的积极性，特别增加了农民对一些高投入慢产出的农业项目，例如林果业等产业持续投入生产的信心，避免了一些农业生产上的短期行为。
2农村土地确权的认识误区
土地确权作为国家的一项新的土地政策，是依据国家法律与政策明确农村集体土地的权利，主要目的是稳定农村土地集体所有，巩固家庭经营基础性地位，从而达到完善农村基本经营制度。因此，我们在操作过程中应该避免认识上的两个误区。
21土地确权是实行“土地私有”的认识是错误的
土地确权这一新的政策与家庭承包政策有衔接，但是也存在很多的不同，突出表现为以法律的形式将土地权利确定下来。法律确定的权利及衍生权利在形式上有“土地私有”的倾向，这种倾向很容易让农民产生土地私有化的错觉，土地还是不是集体的了？是不是确权后成了农民个人家庭的“私有土地”了？这种认识上的偏差会导致部分农民以土地是自己的为由影响农村公共利益的实现。因此，深入解读土地确权政策是非常必要的。土地_权的目的之一是稳定农村土地集体所有，宪法明确规定农村集体组织是农村集体土地的所有权人，因此，土地确权并不是否定集体的土地权利，而是确定农民的土地使用权，法律确定保障的是家庭的村集体土地承包权和经营权，并非土地的所有权。土地所有权依然还是村集体而并不是农民个人或家庭。因此，村集体始终具备在确权后行事土地所有权人的合法权利，而且所有人权力要大于使用权人的权力，也就是说，村集体可以使用其所有权，通过相应法律、政策，走合法程序收回或调换农民的已经确权的承包地。这就需要在推进土地确权时要深入地宣传政策，并在《村规村约》中有相应的体现，以此纠正农民对国家土地确权政策的错误认识，这样就可以避免确权后因为认识上的不足而影响农村公共事业的健康发展。
22土地确权是为了强制推行土地流转的认识是错误的
由于农民外出务工等原因，致使农村大量田地荒芜，严重影响农业生产力的发展，一方面制约了农村经济适度规模化经营；另一方面也威胁到了国家的粮食安全。由此可见，国家极力推行土地流转政策是正确的，但是土地确权政策并不是以此为根本的、首要的目的。土地确权旨在以农民的利益为核心，完善土地流转政策。如果不强调农民的利益，单从国家层面出发来制定和推行土地政策，必然会出现部分地方政府打着“国家利益”的旗号来强制推动土地流转的现象，这样就会损害农民的利益而得不到广大农民的拥护，也与土地流转政策的初衷相违背。土地确权就是要让农民对村集体土地的承包权和经营权得到法律和政策上的确定和认可，在自愿流转土地的前提下，不断完善土地流转政策。因此，制定和推动任何农村土地政策必须要首先确立以农民利益为核心的理念，真正照顾广大农民的切身利益，使农民获得更多的改革红利，只有这样，土地确权政策及流转政策才能在广大农民支持的基础上得到贯彻实施。
3正确认识和处理当前土地确权的矛盾和问题
31政府利益与农民利益的矛盾
土地确权政策的操作过程必须要政府、集体和农民三方面共同参与才能顺利实现。对政府来说，土地确权中有着自身的利益，如土地确权对当地农村土地流转政策实施的促进，以及由此产生的经济利益和政绩利益等。对于村集体来说也有着诸如集体直接控制下的土地确权后的收益等。而广大农民希望通过土地确权能获得更长久稳定的承包权和使用权，由此得到更多的土地利益。这样必然存在三方利益此消彼长的矛盾部分，比如在土地确权速度的快慢上、土地流转意愿上、土地确权后集体土地收益的分配上都存在利益隐患。因此，土地确权政策的实施要充分认识三方的矛盾，要保护处于弱势地位的农民的合法利益。
32曾放弃土地承包权的农民的利益问题
由于种种历史原因，农村存在一部分农民曾自愿放弃了土地承包权，权利放弃的主要考虑是承包有明确的期限，也就是说，他们还有获得土地承包权的机会。然而，土地确权要在既有的承包地基础上进行法律和政策上的确认，这就意味着过去放弃土地承包权的农民失去了再次获得承包土地权的机会了。
33村庄公共利益与农民个人利益的矛盾
随着经济社会发展及农民对更高生活质量的要求，再加上新型城镇化的推进，村庄建设、撤村并村的社区建设是必然的趋势，这就要涉及农村土地的调换和征占。但是，土地一确权后就意味着农民对土地权利的一种强化，致使集体作为所有权人也不能轻易收回土地或是调用土地，特别是会出现部分农民以此来阻碍村庄公共事业的建设。
4要以农民为中心推进农村土地确权
41贯彻群众路线，积极回应农民的利益诉求
群众路线作为我们党的根本的工作路线，体现在上就是要做到一切从农民的利益出发，畅通农民利益的表达渠道，正确对待农民的利益诉求。我们党的历史上一系列的政策和做法都是得益于群众的建议和利益表达，例如，改革开放初期的家庭联产承包责任制就是农民的“利益诉求”而后得到中央的认可，进而成为土地政策并得到推广。在党的历史上同样有失败的土地政策，例如过快的农业合作化和化运动等，其根本原因就是背离了群众路线，违背了农民的意愿。因此，土地确权政策的执行要深入到农民中去，及时了解农民在土地确权过程中的真实情况和意见、建议，只有这样才能得到农民的真心拥护和支持。
42坚持实事求是，执行政策要因势利导有创新
土地确权是深化农村改革，促进农民持续增收的重大举措，因此，在土地确权的实际工作中首先要严格按照政策法规执行，但又要做到为民、务实、灵活、妥善的处理村民用地的实际情况和土地确权的关系。例如关于妥善处理移民问题，村支两委要根据实际情况，先按照“确地不确权”的办法处理，如果本人提出申请，要开具放弃原籍地土地证明，写出书面申请，村委会研究形成会议纪要，经村民代表大会同意，公示后才能签订合同，予以登记。又如对待曾放弃承包权的农民，要深入了解其现实的情况和真实的意愿。
43优化工作流程，法治德治并重是根本
农村土地确权的工作涉及农民的切身利益，必须做到依法依规、民主协商，又要尊重历史、不回避矛盾、打好法治和德治两张牌。因此，在土地确权过程中，一方面办事要依照法律法规和政策，处理问题要用法用政策，化解矛盾要靠法靠政策，引导村民学法学政策；另一方面要发挥村规民约，道德教化的作用，积极倡导社会主义核心价值观，创建美丽乡村，最大限度地寻求农村治理的最大公约数。
参考文献：
[1]杨丹，夏寒梅，张梦姣，等四川丘陵地区土地确权问题的微观思考[J].中国市场，2016（21）
土地的新政策篇9
农民问题是中国革命的中心问题，而农民问题的核心则是土地问题。对于土地问题，中国共产党运用马克思主义理论并结合中国的实际，找到了一条适合于中国国情的，使农民满意的土地革命路线。首先是在大革命失败后，八七会议上确定了武装反抗反动派和实行土地革命的方针，具体就是在农村革命根据地开展了以打土豪、分田地，废除封建剥削和债务为主要内容的土地革命。之后，共产党先后制定了《井冈山土地法》和《兴国土地法》，土地政策进一步完善，具体形成了没收一切公共土地及地主阶级土地分配给无地或少地的农民使用的土地政策。在抗日战争时期，为了减少地主阶级对于抗日的阻碍，团结一切团结的力量，建立抗日民族统一战线，党在抗日根据地实行“地主减租减息，农民交租交息”的政策，这样减轻封建剥削，团结了地主，调动了中小地主等其他阶层也参加抗日的积极性，巩固了民族统一战线，增加了革命力量，这些都为抗战的胜利创造了条件。
在解放战争时期，根据当时的实际在解放区颁布《中国土地法大纲》实行“耕者有其田”的土地政策，没收地主土地分给农民。之后在《在晋绥干部会议上的讲话》中具体讲到“依靠贫农，团结中农，有步骤地、有分别地消灭封建剥削制度，发展农业生产，这就是中国共产党在新民主主义革命时期，在工作中的总路线和总政策。”1947年中国共产党制定了《中国土地法大纲》，这是一个较为完善的土地革命纲领，通过实行，极大地调动了广大农民的积极性，为解放战争的胜利奠定了基础。在建国后，完成民主革命遗留任务，在新解放区实行，颁布了《中华人民共和国法》。此外，另一个使农民成为革命主力军的重要方式是工农联盟。列宁就认为农民是无产阶级的同盟军，无产阶级政党要完成自己的使命，必须团结一切可以团结的力量。共产党发扬了马克思主义工农联盟的思想，早在大革命时期，就在《中国社会各阶级的分析》中说“谁是我们的敌人？谁是我们的朋友？这个问题是革命的首要问题。”这就说明了在革命中建立同盟军的重要性。在以后的革命战争中农民同盟军的重要作用也逐渐被认识，共产党得出了民主革命实质上是农民革命，中国共产党领导的武装斗争实质上是农民战争的结论。
在《中国革命和中国共产党》还指出“中国的贫农，连同雇农在内，约占农村人口的百分之七十。贫农是无产阶级的天然的和最可靠的同盟者。”在《论人民民主》中又论述道“人民民主的基础……主要是工人和农民的联盟，因为这两个阶级占了中国人口的百分之八十到九十。帝国主义和反动派，主要是这两个阶级的力量。”工农联盟理论的完善和应用使中国革命建立起了广泛的统一战线，为争取革命胜利找到了最可靠的同盟军。
2农民是革命主力军的当代启示
新民主主义革命成功的主要关键因素就在于保障了农民的利益，尤其是保障农民的土地利益。当今十八届三中全会提出的全面深化改革中包括农村的全面深化改革，做到保障农民的土地财产权益通过稳定农村土地承包关系，引导农村土地承包经营权有序流转等。在当今，改革开放进入“深水期”这样的历史新时期，要想实现中国梦，其中重要一点就是要解决好“三农问题”，而三农问题中必须保障农民土地利益，在农村中把农民土地利益放在重要的地位，为三农问题其他方面的解决奠定基础。党的新民主主义革命成功还在于我们党的基层政权在土地革命中有力地保障了农民的根本利益，同时也确保了土地路线的贯彻和实施。当前在推动城乡一体化方面，要推进城乡平等交换，推进农业转移人口市民化，推进基本公共服务均等化，农村自治政府在这一过程中要代表党中央，把党的新的土地政策落到实处，从而使农民利益得到保障。适时地出台和调整了土地政策，反映了广大农民的利益需求是我们党的新民主主义革命成功的又一原因。
土地的新政策篇10
（一）政府关注不够
当前，我国在农村土地流转方面的政策不到位，亟需相关政策的出台来解决土地流转方面遇到的诸多难题。即使我国出台了一些关于土地流转方面的规章制度，但是由于没有相应的配套措施，使这些规章制度无法真正的贯彻落实下来。同时我国在政策上对土地流转方面的关注力度不够，没有加大扶持力度。农民在种植和生产的过程中要承担来自自然和市场的风险，这些对农民来说是非常沉重的。在这样的情况下，政府需要加大对土地流转的关注力度，致力于将政策推行下去，而不是仅仅停留在口头上。只有相关的政策真正落实下来才能使广大农民得到实惠。
（二）农村社会保障制度存在诸多漏洞
就当前我国农村的社会保障制度的推行情况来看，我国农村的社会保障并没有惠及所有的农村地区。而推行社会保障制度的农村在实行上保障项目也不够全面。在这样的情况下，土地对农民的重要性也进一步增强。就全国的农村来说绝大多数农民没有专业的技能，所以即使进城务工也无法获得更好的收入。如果这些农民离开土地又没有专业的技能，没有稳定的生活来源势必使他们的生活没有保障。农民在劳动报酬上获得的酬劳较少，而且在生病就医时在待遇上也不如城镇居民。这都使得农民对土地的依赖进一步增强。
（三）产权上模糊
产权主体的模糊使得市场机制在运行的过程中容易出现混乱。产权主体上的模糊使得农民没有获得真正的土地所有权。土地掌握在行政负责人员的手中。这样导致跟土地有关的各种纠纷不断。而且在土地承包上并没有具体的法律来约束，使得农民土地承包上的各种权利上并没有得到有效的保障。
（四）市场机制存在问题
农村土地流转市场存在诸多的问题，市场不完善使土地流转的速度缓慢。土地流转在制度和政策上不够健全也使得土地流转在具体的操作上没有基本的规范来引导土地流转的过程，使得土地流转的过程中纠纷时有发生。这种经常性的纠纷打破了和谐的居住环境，使得土地流转的正常程序遭到破坏。
（五）公正有待商榷
农村土地的相关制度并没有完善，使得农民在土地流转的过程中正常的权益得不到有效的保障，而土地流转能否有效的实施只能依靠相关的政府部门是否具有高度的为人民服务的责任感。而农民自身的素质也成了土地流转能否有效进行的关键。在具体的操作上，很多政府部门没有脱离固有的思维模式，忽视了市场和农民自身这两个因素，只是按照传统的模式制定相关的计划，这些会使农民正常的权益受到损害，使在此过程中农民的权利得不到尊重。
二、针对新农村建设中土地流转的相关建议
（一）政策上不断完善
我国的农村土地流转之所以问题频发，土地流转市场混乱，究其根本原因是土地流转在政策上并不完善。我国的土地流转政策有很多漏洞。政府应该颁布相关政策使土地流转更加有序的进行。通过对农民进行一系列的补助和提供农民更多的就业空间使农民对土地的依赖程度进一步降低。在推行农村土地流转的过程中，通过不断完善农村土地政策，使农民在权益获得保障的基础上获得实质的利益，使得土地上的权益真正掌握在农民的手里。
（二）农村社会保障体系不断健全
我国政府在完善土地流转的相关政策的时候，也应该在健全农村社会保障体系上下功夫。农村社会保障体系的建立和健全可以使广大的农民的生活得到保障，在患病时家庭抗风险能力不断增强。而农村社会保障体系在范围和深度上的进一步强化也可以使农民对土地的依赖程度减轻，使农民在土地流转的时候没有更多的顾虑，从而使农村土地流转更加方便和迅捷的展开。
（三）推进产权改革，使产权清晰
在土地流转的过程中明确的产权界定是其开始的第一步。只有明确的产权才能使土地流转工作能够有效的开展下去。我国的政府要将各个群体的产权界定清晰，这样可以在保护农民产权的基础上给予农民更多的权利。明确的产权界定也可以使农民的相关权利得到有效保障，使农民土地的承包经营权更加明确，从而真正惠及到广大的农民群众。
（四）建立健全土地流转市场
要建立和健全土地流转市场第一步就是需要有政府的指导。没有政府的指导，要建立健全农村土地流转市场只能是一句空谈。而政府要严格规范土地流转市场，使土地流转市场变得更加公正，更加规范，使广大市场参与的主体在开放的土地流转市场上进行高效的土地流转。在土地流转过程中，我国政府要通过建立健全土地流转市场来保障土地流转的推行。政府要对土地流转市场的参与人员进行不断的引导，让他们在有序的土地市场上公平公正的进行土地流转。在建立健全土地流转市场的过程中，政府要监督中介机构做出合理和公正的定价，让双方都得到公正的对待，彼此的合法权益都得到保护，只有这样才能使土地流转市场更加公平和公正的开展起来。
（五）尊重农民的权利
在新农村土地流转的过程中，要充分尊重农民的权利，使农民积极投身到新农村建设中去，自觉拥护新农村建设过程中政府推行的土地流转政策。同时，在土地流转过程中相关人员的违反法律或者违反规定的行为要给予大力的打击，杜绝腐败和贪污现象，在维护农民合法权益的基础上，真正从农民利益出发，使农民的土地合法权益得到保护。在制定土地流转相关政策的时候，政府要听取农民的意见，让农民将自己心中所思、所想都表达出来，真正从农民的角度出发，满足农民在农村土地流转过程中的需求，真正为农民营造一个公正的环境来保护农民的合法权益。
三、总结