工业用地评估方法篇1
【关键词】工业；固定资产投资；节能；评估
一、引言
2010年9月，根据《中华人民共和国节约能源法》和国务院一系列文件精神，国家发展改革委了《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（以下简称“《办法》”），并于11月1日正式实施。《办法》把节能审查作为项目审批、核准或开工建设的前置性条件以及项目设计、施工和竣工验收的重要依据。《办法》的出台，一方面能够约束新上项目落实有关节能法规、标准，不断提高能源利用效率；另一方面能够与能源消耗总量控制相结合，从源头上遏制能耗不合理增长。由于固定资产投资项目节能评估和审查工作刚刚起步，各地区、各部门，相关机构和人员对能评工作会有一个逐步了解和熟悉的过程，目前还处于摸索阶段。鉴于工业项目在固定资产投资中比重较大，现就工业固定资产投资项目节能评估的程序、内容和方法做以下探讨。
二、节能评估程序
项目节能评估机构开展节能评估的主要工作程序包括：签订评估合同或协议、组建节能评估工作小组、开展节能评估、完善节能评估文件。
1.签订评估合同或协议。合同或协议书中应清晰描述项目的节能评估内容、要求、工作条件、费用支付、风险责任以及与之相关的技术和法律等问题。特别需要注意的是，节能评估机构要尽量避免由于对业务环境的复杂程度判断失误或不慎，或评估机构对自身的业务胜任能力估计过高等原因，签订了超过自身业务能力范围的契约而产生的风险。如评估机构为了承揽业务，先签约再考核业务环境，导致评估成本过高，或造成评估报告的严重高风险等。
2.组建节能评估工作小组。接受项目建设单位委托后，评估机构应根据项目特点，组建专业齐备、能力合格、工程经验丰富的评估团队。评估团队应覆盖项目所属行业的各工艺专业，以及热能、电气和技术经济等节能评估工作所需专业。评估人员原则上应具有相应的专业技术资格，熟悉节能评估工作的内容深度要求、技术规范、评价标准和程序方法等，具备分析和评估项目能源利用状况，提出有效节能措施，核算项目能源消费总量，判断项目能效水平等专业能力。项目节能评估期间，评估团队应保持人员稳定。
3.开展节能评估。主要工作包括收集项目资料、确定评估体系和评估范围、评估项目情况、形成评估结论、编制评估文件等。年综合能源消费量在5000吨标准煤（等价值）以上的项目，应分专业评估并相互会签。评估期间，节能评估机构应与项目建设单位、可研编制单位等充分沟通。编制完成后的节能评估文件应分别加盖节能评估机构和项目建设单位公章，由项目建设单位报送节能审查。
4.完善节能评估文件。节能评估文件报送节能审查后，节能评估机构应组织各专业人员参加评审会，交流项目评估情况等，并根据节能评审和审查阶段所提意见，及时对评估文件进行修改和完善。
三、节能评估内容
1.评估依据。相关法律、法规、规划、行业准入条件、产业政策，相关标准及规范，节能技术、产品推荐目录，国家明令淘汰的用能产品、设备、生产工艺等目录，以及相关工程资料和技术合同等。
2.项目概况。（1）建设单位基本情况。建设单位名称、性质、地址、邮编、法人代表、项目联系人及联系方式，企业运营总体情况。（2）项目基本情况。项目名称、建设地点、项目性质、建设规模及内容、项目工艺方案、总平面布置、主要经济技术指标、项目进度计划等（改、扩建项目需对项目原基本情况进行说明）。（3）项目用能概况：主要供、用能系统与设备的初步选择，能源消耗种类、数量及能源使用分布情况（改、扩建项目需对项目原用能情况及存在的问题进行说明）。
3.能源供应情况分析评估。（1）项目所在地能源供应条件及消费情况；（2）项目能源消费对当地能源消费的影响。
4.项目建设方案节能评估。（1）项目选址、总平面布置对能源消费的影响；（2）项目工艺流程、技术方案对能源消费的影响；（3）主要用能工艺和工序，及其能耗指标和能效水平；（4）主要耗能设备，及其能耗指标和能效水平；（5）辅助生产和附属生产设施及其能耗指标和能效水平。
5.项目能源消耗及能效水平评估。（1）项目能源消费种类、来源及消费量分析评估；（2）能源加工、转换、利用情况（可采用能量平衡表）分析评估；（3）能效水平分析评估。包括单位产品（产值）综合能耗、可比能耗，主要工序（艺）单耗，单位建筑面积分品种实物能耗和综合能耗，单位投资能耗等。
6.节能措施评估。（1）节能措施。一是节能技术措施：生产工艺、动力、建筑、给排水、暖通与空调、照明、控制、电气等方面的节能技术措施，包括节能新技术、新工艺、新设备应用，余热、余压、可燃气体回收利用，建筑围护结构及保温隔热措施，资源综合利用，新能源和可再生能源利用等。二是节能管理措施：节能管理制度和措施，能源管理机构及人员配备，能源统计、监测及计量仪器仪表配置等。（2）单项节能工程。未纳入建设项目主导工艺流程和拟分期建设的节能工程，详细论述工艺流程、设备选型、单项工程节能量计算、单位节能量投资、投资估算及投资回收期等。（3）节能措施效果评估。节能措施节能量测算，单位产品（建筑面积）能耗、主要工序（艺）能耗、单位投资能耗等指标国际国内对比分析，设计指标是否达到同行业国内先进水平或国际先进水平。（4）节能措施经济性评估。节能技术和管理措施的成本及经济效益测算和评估。
7.存在问题及建议。
8.结论。
9.附图、附表。厂（场）区总平面图、车间工艺平面布置图；主要耗能设备一览表；主要能源和耗能工质品种及年需求量表；能量平衡表等。
四、节能评估方法
1.组建评估小组，进行任务分工。签订节能评估合同后，首先要组建评估小组，进行任务分工，必须责任到人。由于节能评估是在项目投资决策前对项目能源利用科学性、合理性的评估，不仅专业性较强，而且政策性也较强，因此，评估小组的专家不仅要求对本行业国内外先进的工艺技术、设备，特别是先进的能源利用、资源综合利用技术非常熟悉，同时还要求具备较强的政策敏锐性。
2.收集项目相关资料。收集项目基本情况及用能方面的相关资料，主要包括：（1）建设单位基本情况。如建设单位名称、性质、地址、邮编、法人代表、项目联系人及联系方式，企业运营总体情况等。（2）项目基本情况：如项目名称、建设地点（包括位于或接近的主要交通线）、项目性质、投资规模及建设内容、项目工艺方案、总平面布置、主要经济技术指标、项目进度计划，改、扩建项目原项目的基本情况，改、扩建项目的评估范围等。（3）项目用能情况：如项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况，项目主要供、用能系统与设备的选择，改、扩建项目要分析原项目用能情况及存在的问题等。（4）项目所在地的气候区属及其主要特征：如年平均气温（最冷月和最热月）、制冷度日数、采暖度日数、极端气温与月平均气温、日照率等。（5）项目所在地的经济、社会和能源供应、消费概况：如经济发展现状、节能目标、能源供应和消费现状、重点耗能企业分布及其能源供应消费特点、交通运输概况等。当现有资料无法完整准确反映项目概况时，可进行现场勘察、调查和测试。现状调查中，对与节能评估工作密切相关的内容（如能源供应、消费、加工转换和运输等），应在现状调查中注意收集全面详细的信息，并尽可能提供定量数据和图表。如需采用类比分析法，应按上述要求全面获取类比工程相关信息。
3.确定评估依据。根据项目实际情况收集相关资料并确定项目节能评估依据，主要包括：（1）相关法律、法规、规划、行业准入条件、产业政策等。（2）相关标准及规范（国家标准、地方标准或相关行业标准均适用时，执行其中较严格的标准）。（3）节能工艺、技术、装备、产品等推荐目录，国家明令淘汰的用能产品、设备、生产工艺等目录。（4）项目环境影响评价、土地预审等相关资料、项目申请报告、可行性研究报告等立项资料。节能评估文件应与各项评估依据有关内容进行对比，并给出评价结论。
4.选择评估方法。通用的主要评估方法包括标准对照法、类比分析法、专家判断法等。在实际评估工作开展过程中，可根据项目特点选择适用的评估方法，可以采用一种评估方法也可综合运用多种评估方法。（1）标准对照法。是指通过对照相关节能法律法规、政策、技术标准和规范，对项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。评估要点包括：项目建设方案与节能规划、相关行业准入条件对比；项目平面布局、生产工艺、用能情况等建设方案与相关节能设计标准对比；主要用能设备与能效标准对比；项目单位产品能耗与相关能耗限额等标准对比等。（2）类比分析法。是指在缺乏相关标准规范的情况下，通过与处于同行业领先节能水平的既有工程进行对比，分析判断所评估项目的能源利用是否科学合理。类比分析法应判断所参考的类比工程能效水平是否达到国际先进或国内领先水平。评估要点可参照标准对照法。（3）专家判断法。是指在没有相关标准和类比工程的情况下，利用专家经验、知识和技能，对项目能源利用是否科学合理进行分析判断的方法。采用专家判断法，应从生产工艺、用能情况、用能设备等方面，对项目的能源使用做出全面分析和计算，专家组成员的意见应作为结论附件。
5.项目节能评估。项目节能评估包括能源供应情况评估、项目设计方案节能评估、项目能源消费和能效水平评估、节能措施评估等工作，其目的是对项目的用能状况进行全面分析，作为评估结论的重要依据。当项目可行性研究报告等技术文件中记载的资料、数据等能够满足节能评估的需要和精度要求时，应通过复核校对后引用。对于能源消费量、产品单耗、能源利用效率、节能效益等可定量表述的内容，应通过分析、测算（核算）给出定量结果。测算（核算）过程应清晰，要符合现行统计方法制度及相关标准规定。如属改、扩建工程，应分析原有主要生产工艺、用能工艺、主要耗能设备的用能情况及存在问题，以及项目实施后对原用能情况的改善作用。
6.编制节能评估文件。节能评估文件应全面真实地反映节能评估的全部工作，文字应简洁、准确，论点明确，便于阅读和审查。原始数据、主要计算过程等可编入正文或附录；所参考的主要文献按引用时间次序列出目录；应尽量采用图表和照片等多种方式进行表述。节能评估文件报送节能审查后，节能评估机构应组织各专业人员参加评审会，交流项目评估情况等，并根据节能评审和审查阶段所提意见，及时对评估文件进行修改和完善。
工业用地评估方法篇2
资产评估方法的选择依据没有固定的模式可以套用，需要根据实际的案例进行具体的分析，然后选用适合的评估方法，而且在企业实际的资产评估过程中，可能需要多种评估方法联合后进行资产评估。通过具体的业?沾?理实践过程，提升工作人员的资产评估水平，然后科学地进行企业资产评估对企业的健康发展具有十分积极的意义。
资产评估体系中包含多种不同的资产评估方法，各种方法相互融合和组合，形成完整的资产评估体系。目前资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。资产评估体系的构建是进行资产评估的前提，其能够提升财会人员的工作水平和效率，可以为企业单位提供更加完整的资产评估报告。同时，资产评估体系在不断的完善过程中，能够大幅度提升企业评估的科学性和准确性，有利于企业的健康发展，因此，对资产评估方法选择和利用至关重要。
二、资产评估方法选择
1.资产评估方法选择的决定因素
资产评估方法的决定因素主要是指资产评估的功能和目的，对资产评估的方法进行选择时，需要根据实际评估对象的特点对评估方法进行科学合理的制定，以确保资产评估的科学性和准确性。进行资产评估工作人员必须具备要公平、公正和严谨的工作态度，同时，资产评估的主要功能包括评价、评值、公正、咨询功能，每个功能均在资产评估的过程中起到不可替代的作用。资产评估的公正功能是指评估过程需要相关法律法规文件进行制约规范，检验其资产评估公司的相关业务资质，以及公司法人的合法性等。资产评估估值功能是是指需要对企业内部相应的商品、设施进行科学合理的估价，估值过程必须在独立性、科学性、公平性原则的基础上完成。在进行资产评估之前，需要按照目前已有的资料，充分了解被评估对象的规模，避免造成国家资产的流失，同时也要根据市场行情，不可将产品评估过高，不客观的估值必然会对企业的发展造成阻碍。
2.资产评估方法的组合使用
资产评估是相对一个复杂过程，因此可能会根据评估企业的性质及特点，采用多种不同的评估方法进行组合使用。成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。收益法的评估程序如下：首先，预测资产未来预期收益；其次，确定折现率或本金化率；最后，采用一定的折现率或本金化率将资产的未来预期收益折算成现值，并确定资产的评估价值。目前应用市场法的评估方法主要有直接法（即按现行市场的市价）和市价类比法（即市场上相类似资产的成交价）两种方法。
在资产评估的过程中，必须要综合考虑可能涉及到的多方面因素，确保评估的公平性的同时，尽可能采取适用于该企业的方法进行资产核算和评估，在实际应用过程中，将三种资产评估方法进行有机组合使用是保证资产评估有效进行的准确的科学方法。
3.资产评估方法的选择策略
资产评估人员在实际工作过程中，需要根据实际情况完成评估方法的选择，但是该过程中可能会受到一些客观条件的干扰，因此，需要针对客观条件和主观条件下资产评估方法的选择策略进行分析。
（1）客观条件下资产评估的方法选择
资产评估过程的基本思路是发现问题，分析问题，然后解决问题。资产评估常用的三种基本方法，分别在不同的客观环境下，会存在一定程度的约束和限制，从而在一定程度上影响了评估的进程和准确性，因此需要评估的工作人员具备较强的基本工作素质和稳固的理论知识储备，同时具备较强的专业实践能力。在资产评估过程中，在初期需要构建多套评估方案，然后根据实际评估条件进行选择，首先按照最优资产评估方案实施工作，如果条件受限，则采用次优资产评估方案。
（2）主观条件下资产评估的方法选择
在主观层次方面，对资产评估方法的选择和技术方面存在限制主要表现在以下两方面：一是由于人类研究的不全面和知识真理探索的相对性因素，在实际的资产评估工作过程中，无法合理对对资产评估各种可能性进行研究，然后制定出一套固定的模式和方法。二是对资产评估使用的技术方法和所涉及的经济技术参数的理解力不够，导致资产评估过程中存在偏差和不恰当的处理方式，从而不能科学有效的进行资产评估，但是可以通过知识储备进行弥补。
工业用地评估方法篇3
我行拟向萧县新秀新材料有限公司发放流动资金贷款800万元，萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下房地产作为抵押物向我行借款。我行评估人员按照必要的评估程序，对抵押资产（见以下编号）实施了实地查勘、市场调查与询证。
根据《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》和《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（试行）》，本着科学、客观、公正、安全和谨慎的原则，按照公认的资产评估方法，对贷款抵押物—萧县新秀新材料有限公司拥有的土地及厂房进行评估。
一、评估对象概况
（一）与押品对应的贷款简况。萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下的房地产（位于萧县萧县永堌轻化工业园，《不动产权证》号：皖（2019）萧县不动产权第0011150号））作抵押向我行借入短期贷款800万元。
（二）借款人和资产占有方情况简介。借款人萧县新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是烟台新秀化学科技股份有限公司的全资子公司，公司注册资本6619万人民币，属于化学添加剂行业。公司位于萧县永堌镇轻化工业园，主要经营范围：聚合物用专用化学品（不含危险化学品）的研发、生产、销售。法定代表人：王轲，目前公司员工110人。
资产占有方萧县新秀新材料有限公司，经核实及查询人行征信系统，该公司信用状况良好，无任何不良信用记录。
本次拟抵押评估的资产为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，占地面积30926平方米,四至：东至018县道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地为萧县基准地价二级覆盖区域范围。土地用途：工业用地，使用权类型：国有出让。
（三）评估对象概况
评估对象为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，土地面积30926平方米，房屋建筑面积6093.19平方米，土地证载用途：工业，土地使用期限：2067年8月29日止。
经调查核实，待估土地及房产产权清楚，来源合法，至估价期日未设定租赁权、地役权、抵押权等他项权利。《房地产权证》、付款凭证等权属证明资料齐全。
（四）中介评估机构对评估对象价值评估情况
拟抵押的房产由安徽昊光房地产评估经纪咨询有限公司进行外部评估。该中介机构为省行认可的评估合作中介机构，房地产评估资质为贰级，出具的评估报告具有法律效力，评估人员具有执业资格。房地产估价报告编号：SZHG房估字（2020）第2848号，房产采用成本法、土地采用成本法及基准地价法行评估，评估基准日为2020年9月8日，评估该房地产总价值：1629.77万元（人民币壹仟陆佰贰拾玖万柒仟柒佰元整）。
经审查，外部评估预报告在评估依据的选取方面基本客观，在评估目的、评估所依据的前提条件、评估方法等方面基本正确、合理，参数的选取遵循谨慎性原则。
二、评估依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《城镇土地估价规程》；
4、《中华人民共和国担保法》；
5、《房地产估价报告规范格式》；
6、资产占有方提供的《国有土地使用证》；
7、公司股东会同意抵押的文件；
8、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》；
9、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》；
10、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》；
11、评估人员现场查验、核对的资料；
三、评估方法
工业用地评估方法篇4
我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税
在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。
（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。
二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题
房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。
1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。
2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合法权益。
3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此，在评税活动中，评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。
4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法，将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正：进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。比较法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，则难以适用该方法。
2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用途修正等一系列修正，最后确定地产价值。
通过上述方法分析可以看出，目前采用成本法评估房产价值，用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行，条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法，但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时，各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，还要相应调整，以使评估结果更符合本地区的实际情况。
（三）房地产税评税的信息基础
从上述房地产价值评估的基本方法可知，要准确评估房地产价值，达到公平税负的目的，必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提，而这些信息资料的获取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的配合，如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准，房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决以下问题：
1.部门协调问题。在房地产评税过程中，有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门，土地资源管理部门、物价管理部门等众多部门，而在现行制度下，这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务，而没有这些部门的配合，整个评税工作就无法进行。因而，在开展正式房地产税评估工作之前，必须以法律制度的形式，规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务，使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依。
2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变，有关部门提供的信息资料不一定能够满足评税，工作需要，如基准地价资料，税务部门还需要根据实际情况进行调整，以保证房地产价值评估的准确性。
3.信息管理问题。前文描述了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息管理摆到突出位置，主要做好两方面的工作：一是税务机关建立房地产税评税信息库，及时更新数据，掌握税源动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政府部门之间信息资源共享，尽可能降低评税成本，提高税务工作效率。
（四）房地产税制改革中的税费关系
与房地产税评税制度改革密切相关的问题，是税费关系的规范。据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中央批准的约占70％，北京市批准的约占30％。税收在商品房售价中所占比重较低，约为6％。因此，要达到房地产税评税制度改革的预期目标，就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析。各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时，收费侵蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提。
（五）房地产税评税机构与队伍建设
与其他税收征管相比，开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识结构分析，除税收专业知识和财务会计知识外，还需要具有以下几方面的专业知识与能力：
1.评估技术与方法。能够熟练掌握评估房产和地产价值的各种专业技术知识，能够及时处理评估过程中所遇到的不确定性因素，确保房产和地产评估价值比较准确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既保证政府财政收入能随经济增长而增长，又维护纳税人的合法权益，促进房地产行业的健康发展。
2.及时掌握房地产业发展状况，了解市场信息，能够准确分析和判断房地产业发展趋势，为有效开展评税工作服务。
3.熟悉和掌握国家有关城市建设和房地产发展的法律，法规和管理制度，明确评税工作的法律依据。
（六）建立纳税人争议处理机制，保护纳税人合法权益
对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值，客观上存在一定的不确定性，难度较大。因此，需要广泛听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共识，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。
三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议
如前所述，我国经济社会发展，特别是城市化进程加快，对房地产业发展产生了巨大的推动，而房地产税征收管理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际经验，及时开展房地产税评税工作，贯彻政府宏观经济社会政策，实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因而，近期内需要开展的重点工作有：
（一）正确估计目前的政治经济环境，创造条件，开展房地产税评估征税工作
房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表”，其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要准确把握可能出现的问题与风险，创造条件，逐步开展房地产税评估征税工作。首先，要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度，特别是当普通住宅被纳入评估征税范围后，所产生的政治社会影响。笔者认为，在近1～2年内，将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的；在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下，推行评估征税也是困难重重。
（二）建立评税技术标准，采用多种技术手段，准确评估房地产价值
如前所述。资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税选择。在试点的基础上，可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中，可根据房产的不同用途，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值。由于无相同或相似的市场价值，也可能无可比较的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产，采用市场法评估。在建立房地产税评估标准过程中，评税技术标准的建立，并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要，进行相应的调整与修改，以满足税收征管的需要。
（三）建立评税技术信息体系，保证评税工作顺利进行
要准确评估房地产价值，满足税收征管需要，税务机关应及时掌握税源状况，分析房地产市场变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括以下几类：1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个：一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提供相应信息；二是尽快建立政府机构间信息共享机制，努力降低评税成本。新晨
（四）规范房地产行业税费关系，增加政府税收收入
针对房地产行业税费关系复杂，涉及众多部门利益的情况，分步实行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收费；其次，将具有税收性质的收费，分批、分次实行“费改税”，充分考虑房地产开发企业的承受能力，以及对房地产市场的影响；最后，将不能实行“费改税”且征收合理的收费项目，进一步规范化。
工业用地评估方法篇5
关键词：资产评估；评估方法；结果；合理性
中图分类号：F275文献识别码：a文章编号：1001-828X（2016）028-000-01
引言
目前国内外许多地区的专家学者都在研究评估方法，并关注评估方法对评估结果合理性产生的影响。资产评估属于比较常见的一种资产价值估算方法，其结果对资产评估结果产生直接影响。如果评估方法不够理想，可能会导致评估结果出现错误或者是评估结果不合理。科学化的评估方法，可以有效提升评估结果准确性、评估结果合理性，所以必须要关注资产评估方法的选择，下文将对其进行分析。
一、在选择评估方法时需要关注的要点
评估方法的选择，会受到多方面因素的影响，在选择时要关注下述几方面的要素：
1.保证方法和评估对象相适应
在选择评估方法的时候，工作人员最先应当考虑的问题就是评估的目的，根据评估目的来判断第一步要开始的评估方法。评估的方法会受到来自许多方面条件的影响，而且不同评估方法场地条件需求不同。相关的评估部门也要根据不同地区、不同时间段的评估对象来选择最能够反映出资产价值的地点进行评估。资产价值类型会影响到评估的方法选用，因为目前比较常见的评估方法，其能体现出的资产价值类型或者是资产的价值属性是不同的，选择不同的评估方式，最终的结果也是不同的。
2.类型制约
因为不同类型资产的评估方式不同，所以在选择评估方法的时候，也要根据资产的类型来选择最适合的评估方法。比如在对各种工厂生产所用机械设备进行评估的时候，可以使用成本分析法。因为分析法在使用的过程中可以产生很多数据，这些数据对日后的估算十分重要。而针对一些摸不到、看不到的无形资产，则可以通过收益法来进行评估。因为想要使用收益法进行评估，最必要的一个前提就是评估对象是无形资产。一般来说在经济发展比较好的地区，可以找到高实用性的参照物，此时就可以利用参照物进行评估。
3.数据参数资料的完整性
在通过一些评估途径或者是评估方法进行评估的时候，工作人员要先考虑到数据资料以及相关数据参数的准确性以及是否可以获取这些资料。比如在使用收益法进行评估的时候，可以先对企业之前一段时间内的历史效益情况进行分析，计算出该企业的实际资金回收率，并明确企业当前的日常经营情况会对企业未来产生何种影响。利用某途径或者是某方法进行评估的时候，工作人员要评估出与项目相同或者是和项目比较接近的一些交易状态。比如通过市场法进行评估的时候，工作人员要先找到三个或者三个以上参照物，才能保证后续评估的准确性，如果找到的参照物不足三个，会影响到评估的准确性。
4.多种评估方法融合
利用不同的评估方法，从不同层面对其进行评估，提升评估结果合理性。通过各种方式对目标方案进行评估，如果评估方法和评估的结果差异比较大，可以帮助评估工作人员分析日常工作中存在的问题，并找出问题产生的原因，使其可以更加全面、更加深入的分析评估对象实际价值。
5.保证评估机构以及评估师的原则性
对资产进行评估，是对评估对象进行估价的一种过程。整个过程都是由评估师或者是资产评估机构主导的，所以评估师和资产评估机构对最终评估结果产生的影响也是比较大的。而且各种评估模式是死的，但是模式的使用者是灵活多变的，各种评估方式都需要由专业的工作人员进行评估。这种工作模式可能导致出现人为因素影响评估结果的情况。因为不同的资产评估结果对不同经济主体利益产生的影响比较大，所以作为资产评估机构或者是资产评估师来说，必须要始终坚持独立自主、客观公正的工作理念，不能产生主观意念主导评估结果的思想，也不能受客户方面的影响。相关的评估结构还要不断的提升内部控制以及风险管理工作效率，让评估师始终都保持良好的职业道德。
6.提升评估师的专业能力
近年来随着业务的开展，各地区的评估对象也开始从各种实体资产转型到无形资产上。资产交易与前些年相比也变得更加频繁，涉及到的领域也比较广泛。各行业对资产评估的流程、结果、准确性、真实性也提出了全新的要求，所以传统的评估方式已经不能满足当前时展的需求。评估师只有不断的优化自身技能，提升自己的专业能力，并将各种能力合理的应用到评估实践当中，才能保证评估结果的准确性、客观性，让结果更加的合理。
二、资产评估结果合理性分析
以某公司的流通股为例，因为受到证监会的影响，a股上市公司大部分都已经完成了股权分置改革。股权分置改革条例最为核心的内容就是上市公司法人或者是上市公司非流通股的股东，可以通过支付流通股股东价值的方式来换取非流通股股票流通权利，所以受股权限制期影响，限制流通股票经济行为需要评估。一般情况下，实务界都将这些不能流通的股票作为资产值来进行估算，但是这种估算方式并不能从根本上体现出流通股实际价值。针对该问题，目前最常见的就是通过B/S模型来处理。通过期权定价方法来评估该企业价值，结果较为准确。通过期权模型来估计股权折价额，理论相对比较明确，而且各种数据的来源也比较可靠，对股权价值、流通性受限股权价值估算都比较有效。
三、结束语
上文分别从资产评估方法选择时要关注的问题以及资产评估结果合理性两个方面，对资产评估相关问题进行了深入的分析，希望可以为后续研究奠定基础，提升评估质量。
参考文献：
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[3]潘肖瑶.无形资产价值评估失真影响因素分析[J].财会通讯，2015，16：59-61.
[4]孙萌，高兵.资产评估结果合理性分析[J].合作经济与科技，2015，17：94-95.
工业用地评估方法篇6
关键词：税务 纳税评估 实践
随着税收征管改革的不断深入和纳税监控体系的日益完善,纳税评估作为改革过程中的新生事物得以逐步发展并成为税收中期监控的有效手段,在现代税收征管中发挥着越来越大的作用,在提高征管质量,优化征管模式方面展现出其独特的优势。但随着经济信息化的迅速发展和税收征管要求的进一步提高,纳税评估面临着新的机遇和挑战。如何正确认识和开展纳税评估工作,使其更有效地为税收征管服务,是当前征管改革的重要课题。本文拟对纳税评估工作运行初期的一些理论和实践问题作一些粗浅的探讨。
一、明确纳税评估法律地位,促进纳税评估工作健康发展
到目前为止,对纳税评估作出最高法律解释的文件是2005年国家税务总局《纳税评估管理办法(试行)》,按照法的渊源来看,属于部门规章。但《纳税评估管理办法(试行)》主要是针对税务机关内部衔接和工作要求所做的规定,不涉及税务机关与纳税人之间的权利义务关系。而对于一线操作人员而言,最关心的是纳税评估的法律效力。虽然有许多人认为其适用《征管法》的有关规定,但实际上并没有法律依据,只能是一种推测而已。纳税评估缺乏法律层面的支撑,工作开展缺乏法律保障,而《纳税评估管理办法(试行)》第二十六条却规定,从事纳税评估的工作人员,在纳税评估工作中徇私舞弊或者滥用职权,或为有涉嫌税收违法行为的纳税人通风报信致使其逃避查处的,或瞒报评估真实结果、应移交案件不移交的,或致使纳税评估结果失真、给纳税人造成损失的,不构成犯罪的,由税务机关按照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,要依法追究刑事责任。纳税评估人员很难把握其尺度,从而造成纳税评估人员对纳税评估工作产生一种困惑。虽然《纳税评估管理办法(试行)》中规定:纳税评估分析报告和纳税评估底稿是税务机关内部资料,不发给纳税人,不作为行政复议和诉讼的依据。但是如果纳税人真正提出复议和诉讼,我们又拿什么应对呢?在纳税评估过程中发现有偷税嫌疑的,由于取得的是评估数据,而没有确凿的证据,纳税人不承认则税务机关很难予以确认,使纳税评估人员左右为难,移交证据不足,自查补税又怕日后通过其他检查方式确认为偷税行为,从而给自己带来不可预见风险,产生对纳税评估工作性质的怀疑,很容易损伤纳税评估人员的工作积极性和主动性。要想使纳税评估工作真正发挥其效能,就必须在《征管法》中明确其法律地位和适用的法律条款,使纳税评估人员真正知道纳税评估工作应该做到什么程度,哪些方面是评估人员不该做的,做到责权利的有效统一,从而使纳税评估人员有的放矢地开展纳税评估工作,充分发挥纳税评估工作的职能作用,促进纳税评估工作健康发展。
二、建立专业化的纳税评估队伍,提高纳税评估质量
税收管理员是开展纳税评估工作的主体,科学配置税收管理员成为纳税评估最关键的保障基础。税收管理员日常忙于事务性工作,把主要精力用于税款征收上。基层征收单位日常式、临时性工作大多数都落在税收管理员身上,哪项工作都不能不办。为了及时完成上级布置的各项工作,税收管理员整日忙于应付,身心疲惫。而要完成好一项纳税评估工作大约需要7天时间,这需要税收管理员在没有其他事务性工作打扰的情况下完成,否则,对纳税评估工作只能是应付了事。这就需要给出各行业的一些评估方法,使税管员在有限的时间内完成更多纳税评估任务。要解决上述问题,必须建立专业化的纳税评估队伍,即专业评估人员以行业纳税评估为主,总结出一些带有本地区行业特点的评估方法和指标参数,指导税管员有条不紊地开展纳税评估工作,形成以点带面、点面结合的评估格局。对税管员的评估工作进行指导、监督和考核。对复核时发现的有问题的评估报告,认真开展复评,避免出现税管员和纳税人对评估工作怀有应付了事的侥幸心理,并将其作为考核税管员业绩的主要指标。同时进行税管员之间的评估经验交流,从而提升全体税管员的税收征管水平。开展纳税评估工作不要急于求成,只有做到“评估一户、规范一个行业、监控一个行业”,才能达到纳税评估工作的目的,不断提高税收征管质量和效率。
三、评估与征管查的有效互动,才能真正发挥纳税评估作用
工业用地评估方法篇7
关键词：全面深化改革；第三方评估；制度构建
中图分类号：D632.9文献标识码：a文章编号：1003-854X（2016）11-0074-04
党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确了全面深化改革的总目标、改革任务、改革重点，为党和国家未来的发展道路指明了方向。全面深化改革各项举措的扎实推进，需要强有力的改革督察，形成倒逼压力机制，激发改革动力，使改革更加精准地对接发展所需、基层所盼、民心所向。改革督察方式有多种，第三方评估是其中重要的一种。2014年12月。总理在主持召开国务院常务会议时强调，要用第三方评估促进政府管理方式改革创新，之后他更是数次在国务院常务会议上提到“第三方评估”。近两年来，从国务院到各部委、地方政府，都开始大规模地引入第三方评估对政府绩效进行评价。2014年，为推动国务院改革、发展、民生等有关政策举措落实到位，国务院在派出督查组对有关部门和省市政策落实情况开展督查的同时，也邀请了一些第三方机构对部分重点政策措施的落实情况进行了评估。一些地方政府在省级层面也进行了第三方评估的有益探索，例如，2014年湖南省在全国率先制定了《湖南省全面深化改革第三方评估办法（试行）》；湖北省在全国率先尝试引进第三方评估机构，对全省全面深化改革工作实施情况进行评估，取得良好效果。可以预见，在中央“探索引入第三方评估改革成效”精神指导下，今后第三方评估将会成为政府管理中的新常态，在全面深化改革督察过程中引入第三方评估也会成为趋势，得到越来越多的推广。
一、全面深化改革第三方评估的概念和制度构建的依据
评估是绩效管理的关键环节，第三方评估是政府绩效管理的重要形式，其作为一种必要而有效的外部制衡机制，弥补了传统的政府自我评估的缺陷，在促进服务型政府建设方面发挥了不可替代的促进作用。
1.全面深化改革第三方评估的概念界定
对于“第三方评估”，我国许多学者从不同角度有着不同理解。但实质上都强调“第三方”的独立性――由独立于政府及其隶属部门之外的第三方组织实施的评价，这也是保证评估结果公平公正的起点。全面深化改革第三方评估，是对地方改革较为了解、长期关注的专业机构从地方改革的方案设计、改革的推进过程和改革成效三个维度对地方改革进行的评估。全面深化改革第三方评估不仅仅是事后评估（针对改革某一阶段的成效进行评估），还包括事前评估（针对方案设计）和事中评估（针对改革推进过程），采用的是全过程评估。更加深入、全面地对地方全面深化改革进行评估提高了第三方评估的科学性、客观性和权威性。全面深化改革第三方评估能够弥补传统政府自我评估的缺陷，促进政府职能转变，提升政府工作绩效水平，而且通过评估，第三方评估机构能够发现并分析问题，总结提炼出对政府决策具有参考价值的意见和建议，为未来的地方改革出谋划策。
2.全面深化改革第三方评估制度构建的依据
制度是一个关于社会行为控制的系统，在充满不确定性的环境中，有限理性个体通过人际互动形成了各种群体。在关系紧密且稳定的群体中，个体通过互动所形成的信赖关系促使其自觉遵守群体内规范；而在信息不对称的松散社中，只有理性的法律制度才能协调不同群体及其成员之间的关系。新古典制度经济学认为，经济效益是评价制度的根本原则。科斯指出，要获得更高的效率，就要降低交易费用，而交易费用水平取决于一国之制度：法律制度、政治制度、社会制度、教育制度以及文化等。事实上，制度的确在很大程度上影响着经济效率。全面深化改革涉及重大利益关系的调整，要顺利推进改革。必须处理好各种复杂的关系。而改革的推进，仅依靠中央和地方政府的力量是远远不够的，需要全社会的共同努力才能实现。社会是由许多个体组成的，每一个个体（组织）的行为与发展对于改革全局可能是正效应，也可能是负效应，个体（组织）之间在利益格局调整过程中也会产生冲突和矛盾，如何协调处理好个体（组织）与改革全局的关系，以及个体（组织）之间的复杂关系，必须依靠制度，制度是处理各种复杂关系必须依赖的可操作的具体规范。规范和法律之间的关系及其在整个制度中的地位构成了一个社会的制度结构，而支持这些规范和法律的群体结构（或社会结构），则构成了这些制度结构的社会基础。严谨的制度结构及其社会基础能够形成有效的社会控制和整合机制，从而维系稳定的社会经济秩序，稳定的秩序无论对于国家发展，还是全面深化改革而言，都有着重要意义。
二、当前全面深化改革第三方评估制度构建的困境
全面深化改革第三方评估在我国开展的时间还比较短，评估经验有限，在评估形式、评估程序及评估方法等方面还有待改进，但不可否认，制度因素已成为阻碍评估深入、有效开展的主要瓶颈。
1.“第三方评估”法律角色不明确
第三方评估工作的有序开展及评估机构和评估行业的发展有赖于法律提供强有力的支持，第三方评估机构首先需要具备明确的法律角色。从全国各地陆续展开的深化改革第三方评估的实践来看，大多还处于自发、半自发状态，缺乏明确的法律角色和相配套的法律法规。改革工作的督察需要第三方的参与，但参与必须建立在制度基础上，需要通过制度来明确评估主体的法律角色，以及评估过程中评估主体和评估对象之间的权利义务关系，这对评估工作的顺利开展非常重要。到目前为止，我国出台的与第三方评估相关的法律法规主要有：1989年国务院颁布并于1998年修订的《社会团体登记管理条例》，该条例确立了社会团体的登记程序以及政府的管理，提到了独立的第三方评估组织；《国有资产评估管理办法》、《中华人民共和国注册会计师法》、《民办非企业组织管理条例》等法规对有关社会中介组织进行了规定。但以上法规都没有对第三方评估机构的性质、地位、功能等作出清晰的界定，也没有对第三方评估活动中各方的权利义务等作出明确的规定，使得第三方评估的合法性和有效性模糊不清，一定程度上影响了第三方评估结果的有效运用。
2.评估机构的管理制度不健全
第三方评估制度起源于西方国家，属于“舶来品”，最近才在我国不断发展起来，无论是评估机构自身的发展，还是评估行业的管理，都还处于初级阶段。一方面，第三方评估机构的准入和资质管理不规范。我国现有评估机构一部分是具有政府背景的高校、学术机构的内设机构，行政关系隶属于行政事业单位，并不完全独立，难以做到管评分离；还有一部分社会组织，尽管也从事评估工作，但评估工作仅仅是组织业务的一部分，并不专业，没有相对稳定的专业评估队伍。加之我国尚没有法律法规来规范评估机构的从业资质，也没有明确评估机构的从业范围，第三方评估机构的服务内容、服务期限、权利义务、违约责任、评估验收、合同兑现等具体内容也没有可依照的法规，因此对评估机构规范化管理无从谈起。另一方面，评估委托制度尚未形成。“委托”是法律中的一项重要制度，主要用于民事领域，形成的是民事委托关系；现在要解决改革委托评估问题，涉及国家及其主管部门的公权力，属于行政领域，形成的是行政委托关系，委托主体是国家行政机关，委托内容是履行行政职能，实施行政管理。因此，我们可以认为改革评估中的委托制度是指政府及改革主管部门按照一定的程序和方式将其评估权的执行委托给具有资质的中立性专业评估机构，由后者对地方改革进行独立评估，并负责提出评估结论及建议。在这一制度下，专业评估机构开展独立、公正、客观的第三方评估，做到改革评估过程规范、方法科学、结论公正，为改革主管部门提供合理化、建设性的意见和建议。目前，尽管委托制度能够得到有关政策和法律的初步支撑，但评估过程中存在大量利益冲突，包括政府和评估机构评估主导权的冲突，在一些涉及政府部门利益的关键性问题上，评估机构很难做到不受政府部门意见的影响。可见，我国第三方评估委托制度还没真正完全建立起来，评估机构权限经常会受到限制，影响评估的权威性、公正性和客观性。
3.改革评估信息的管理制度不规范
对地方改革的方案设计、推进情况及成效进行公正、客观的第三方评估，需要获取大量与之相关的信息，信息的来源应是多角度，多渠道的。但目前改革信息的收集与整理因缺乏制度化管理没能实现优化。首先，信息收集过程的监管存在漏洞。由于政府信息公开内容不全面，有的地方和部门不能妥善处理信息公开与保守秘密的关系，政府信息共享机制不够健全等原因，目前改革评估信息收集仍然比较依赖委托方（改革主管部门），特别是评估机构对党政干部这一群体的信息收集几乎完全依靠改革主管部门来组织实施，加之评估对象又都是利益相关方，信息收集过程不排除存在人为操纵的可能，难以保证所获信息的客观性。其次，信息收集与整理的流程不规范。在改革评估实践中，由于缺乏明确的操作流程和相关规章制度，评估机构很多时候只能按照自己的理解对信息进行收集与整理。随意性比较大，信息整理和统计的过程也缺少督导和监管。再次，信息获取方式单一。目前，大部分改革评估信息主要通过实地问卷调查、网络问卷调查及访谈等方式获取，以传统的调研方法为主，没有充分利用网络大数据的优势获取更多的信息。评估机构从改革主管部门获取信息主要依靠年底各改革牵头单位和各地方政府的考评报告，作为一种创新的管理方法，目前评估还没有融入到政府部门的日常管理工作当中，评估仍然是“运动式”的，这无疑会影响评估工作的整体效果。
4.评估保障制度不完善
改革评估工作的开展必须有相应的制度来保障，特别是评估调研获取信息的过程，更需要相应的规章制度来明确各方的权责。假定其他影响因素不变，第三方评估结果的真实性与公正性直接取决于评估对象及相关各方所提供信息的全面性与客观性。评估调研的过程离不开评估对象改革相关部门的配合和协调，但囿于利益纠结，改革评估过程中要求评估对象做到知无不言、言无不尽并不容易，甚至评估过程还可能会遇到阻力，受到利益相关方的干扰。改革评估是一项周期长、涉及面广、调研工作量大，需要耗费大量人力物力的工作，有些工作如评估方案设计、评估数据的处理及部分信息收集等，评估机构可以独立完成。但还有一些工作，如向相关政府部门调研收集信息，完全靠评估机构自身独立完成难度很大，在评估过程中，一些部门和地方政府很可能以“保密、没有义务提供这方面资料”为由拒绝配合，最终的评估很有可能不全面、不客^。实际情况中，如果有改革主管部门从中协调，一般地方政府都会积极配合。可见，评估主体与评估对象――多个政府部门之间的关系，也需要制度来维护。此外，评估机构保护所获信息的安全也不容忽视，在缺乏评估信息保障制度的情况下一些重要的保密信息很容易泄露。
5.评估结果的运用制度不合理
对全面深化改革评估的结果（通常以评估报告的形式出现），目前大多数地方的做法都是递送给相关政府部门，有的地方停留在作为内部资料保存，有的地方由相关政府部门选择性对外，由第三方评估主体独立、直接对外的情况很少。这不利于第三方评估权威的树立，评估没有对改革相关部门形成一定的震慑，监督作用体现得不明显。同时。也影响了改革与社会公众之间形成良性互动。实际上，人民群众对改革的关注度非常高，特别是涉及切身利益的民生类改革，人民群众迫切希望能通过更多渠道了解改革，参与改革。改革的推动离不开人民群众的支持，要赢得广大人民群众的信赖和认可，需及时与群众沟通改革信息，由第三方公开评估报告，是比较有效的沟通方式之一。
三、全面深化改革第三方评估制度构建的主要设想
全面深化改革的大背景下，第三方评估的重要性不言而喻。但缺乏刚性、统一的制度作为基础，势必会导致评估的标准不统一，甚至会使改革政策的实施效果大打折扣。因而，制度是建构全面深化改革第三方评估的基础。
1.明确第三方评估的法律地位
改革评估过程中，人民群众、企事业单位等都是利益相关者，他们的意见代表了各自的阶层和群体，第三方评估机构可以将这些不同阶层和群体的利益、观点进行整合，使得评估结果更好地反映不同相关利益群体的需求，有利于在利益诉求多元化的环境中让各方了解、监督和参与改革，提高外部的参与度。@因此，要从法律上明确第三方评估的重要作用和地位，树立第三方评估的权威。一方面，最根本和最重要的是赋予第三方评估主体评估权。应从法律上保证第三方评估机构的权力，保证其能够独立开展评估工作，不受任何行政机构、公共组织和个人的干扰。评估权的来源是否合法、行使是否得当、责任是否落实。决定了第三方评估过程和结果的客观公正。评估权的基础是监督权，应当说，包括第三方评估主体在内的任何个人和组织对政府改革工作都具有监督权。另一方面，应从法律上确保第三方评估的不可或缺性，使评估成为考评改革工作的基本环节和必要组成部分，形成评估制度化的长效机制。这会使第三方评估更加有效地督促改革，相关部门也会更加重视第三方评估，不断改进，提高改革工作的质量和效率。此外，还需要设计第三方参与的形式和入口。湖北省的做法值得借鉴和参考，湖北省规定在改革主管部门对各地方和部门进行年度考核的总分中，第三方评估要占一定分值比例，这使得各地各部门都积极配合、认真对待评估，评估工作进展顺利，效果较好。
2.完善政府信息公开与配合制度
对于改革评估工作而言，信息的公开和透明是先决条件，否则评估机构无法了解改革工作的开展情况、取得的成效及存在的问题，从而无法判断和评价改革相关部门的工作，会使评估陷入盲区。因此，要建立公共部门信息公开（保密信息除外）的保障机制，以法律制度的形式强制政府公开有关信息，破除评估中信息不对称的障碍。一是推行决策公开。实行重大决策预公开制度，特别涉及群众切身利益、需要社会广泛知晓的重要改革方案、重大改革举措、重点项目，除依法应当保密的以外，在决策前都应向社会公布决策草案、决策依据，通过听证座谈、调查研究、咨询协商、媒体沟通等方式广泛听取群众、专家意见，以适当方式公布意见收集和采纳情况。二是推进执行公开。政府应主动公开重点改革任务、重要政策、重大工程项目的执行情况及工作进展，听取群众意见建议，接受社会监督，加强和改进工作。对改革相关部门的督查和审计发现的问题及整改落情况也要向社会公开，增强抓落实的执行力。三是构建政府部门协作配合机制。对改革进行评估是要更进一步推动改革政策落地，使改革效果更显著，人民群众得到更多实惠。从这个意义上讲，评估的目的和改革工作的目的是一致的。相关政府部门有义务有责任配合第三方评估工作的开展，关键是要出台规章制度来明确有关部门配合评估调研的义务和责任，以便高效率、高质量地完成评估工作。
3.建立第三方评估机构与行业管理制度
第三方机构参与改革评估已成为必然趋势。政府也在鼓励和引导第三方机构参与改革及其他政府绩效管理的评估，因此有必要依靠法律和制度来规范第三方评估工作。首先，要加强第三方评估机构的资质管理。改革是一项复杂的系统工程，对改革进行评估也是一项复杂的、有专业化要求的工作，为确保评估的准确性，需要优化评估主体。资质管理是主管部门对评估行业实施管理的重要手段。应尽快设置第三方评估机构的准入门槛及相关标准，开展评估机构的申报审批和动态考核，鼓励和引导建构适度规模、高水平、专业化的评估机构，吸收具有实践经验和熟练评估技术的专业人员加盟评估组织，加强对评估机构的建设，以确保评估机构具有公正、正确地进行评估的水平和能力，提高评估质量。其次，要规范评估工作的流程。评估程序是决定评估结果是否客观、准确的重要因素。出台第三方评估工作的制度与规范，对改革评估的范围、内容、形式、方法、步骤以及评估过程中的注意事项等相关问题一一作出详细规定可能难度较大，但可以设置评估应遵循的几个关键性的基本程序，并以规范的程序来加以执行，使评估工作的开展有法可依，有章可循，增强评估工作的可信度和透明度。最后，要建立健全第三方评估委托制度。改革评估作为技术性事务是完全可以由政府委托给第三方来开展的，委托人为政府改革主管部门，受托人为通过一定法律程序取得评估权的评估机构，双方的权利和义务以法律形式详细规定。在评估委托制度下。政府改革主管部门将评估权委托给专业评估机构负责。由其开展评估并提交评估报告，符合社会对改革评估科学化、公正化的期待，能够真正地促进改革的深化。
工业用地评估方法篇8
[论文摘要]随着税收征管改革的不断深入和纳税监控体系的日益完善,纳税评估作为改革过程中的新生事物得以逐步发展并成为税收中期监控的有效手段,在现代税收征管中发挥着越来越大的作用。如何正确认识和开展纳税评估工作,使其更有效地为税收征管服务,是当前征管改革的重要课题。
随着税收征管改革的不断深入和纳税监控体系的日益完善,纳税评估作为改革过程中的新生事物得以逐步发展并成为税收中期监控的有效手段,在现代税收征管中发挥着越来越大的作用,在提高征管质量,优化征管模式方面展现出其独特的优势。但随着经济信息化的迅速发展和税收征管要求的进一步提高,纳税评估面临着新的机遇和挑战。如何正确认识和开展纳税评估工作,使其更有效地为税收征管服务,是当前征管改革的重要课题。本文拟对纳税评估工作运行初期的一些理论和实践问题作一些粗浅的探讨。
一、明确纳税评估法律地位,促进纳税评估工作健康发展
到目前为止,对纳税评估作出最高法律解释的文件是2005年国家税务总局《纳税评估管理办法(试行)》,按照法的渊源来看,属于部门规章。但《纳税评估管理办法(试行)》主要是针对税务机关内部衔接和工作要求所做的规定,不涉及税务机关与纳税人之间的权利义务关系。而对于一线操作人员而言,最关心的是纳税评估的法律效力。虽然有许多人认为其适用《征管法》的有关规定,但实际上并没有法律依据,只能是一种推测而已。纳税评估缺乏法律层面的支撑,工作开展缺乏法律保障,而《纳税评估管理办法(试行)》第二十六条却规定,从事纳税评估的工作人员,在纳税评估工作中或者,或为有涉嫌税收违法行为的纳税人通风报信致使其逃避查处的,或瞒报评估真实结果、应移交案件不移交的,或致使纳税评估结果失真、给纳税人造成损失的,不构成犯罪的,由税务机关按照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,要依法追究刑事责任。纳税评估人员很难把握其尺度,从而造成纳税评估人员对纳税评估工作产生一种困惑。虽然《纳税评估管理办法(试行)》中规定:纳税评估分析报告和纳税评估底稿是税务机关内部资料,不发给纳税人,不作为行政复议和诉讼的依据。但是如果纳税人真正提出复议和诉讼,我们又拿什么应对呢?在纳税评估过程中发现有偷税嫌疑的,由于取得的是评估数据,而没有确凿的证据,纳税人不承认则税务机关很难予以确认,使纳税评估人员左右为难,移交证据不足,自查补税又怕日后通过其他检查方式确认为偷税行为,从而给自己带来不可预见风险,产生对纳税评估工作性质的怀疑,很容易损伤纳税评估人员的工作积极性和主动性。要想使纳税评估工作真正发挥其效能,就必须在《征管法》中明确其法律地位和适用的法律条款,使纳税评估人员真正知道纳税评估工作应该做到什么程度,哪些方面是评估人员不该做的,做到责权利的有效统一,从而使纳税评估人员有的放矢地开展纳税评估工作,充分发挥纳税评估工作的职能作用,促进纳税评估工作健康发展。
二、建立专业化的纳税评估队伍,提高纳税评估质量
税收管理员是开展纳税评估工作的主体,科学配置税收管理员成为纳税评估最关键的保障基础。税收管理员日常忙于事务性工作,把主要精力用于税款征收上。基层征收单位日常式、临时性工作大多数都落在税收管理员身上,哪项工作都不能不办。为了及时完成上级布置的各项工作,税收管理员整日忙于应付,身心疲惫。而要完成好一项纳税评估工作大约需要7天时间,这需要税收管理员在没有其他事务性工作打扰的情况下完成,否则,对纳税评估工作只能是应付了事。这就需要给出各行业的一些评估方法,使税管员在有限的时间内完成更多纳税评估任务。要解决上述问题,必须建立专业化的纳税评估队伍,即专业评估人员以行业纳税评估为主,总结出一些带有本地区行业特点的评估方法和指标参数,指导税管员有条不紊地开展纳税评估工作,形成以点带面、点面结合的评估格局。对税管员的评估工作进行指导、监督和考核。对复核时发现的有问题的评估报告,认真开展复评,避免出现税管员和纳税人对评估工作怀有应付了事的侥幸心理,并将其作为考核税管员业绩的主要指标。同时进行税管员之间的评估经验交流,从而提升全体税管员的税收征管水平。开展纳税评估工作不要急于求成,只有做到“评估一户、规范一个行业、监控一个行业”,才能达到纳税评估工作的目的,不断提高税收征管质量和效率。
三、评估与征管查的有效互动,才能真正发挥纳税评估作用
专业化评估机构建立起来以后,纳税评估工作并不是评估部门一个科室的事情,而是各个税务部门相互配合的事情。只有各个部门相互协调配合,才能真正发挥纳税评估的作用。从数据信息的采集上看,除了从综合征管信息系统和数据分析平台上采集数据外,税管员日常掌握的纳税人信息更是不能忽视的;从税务部门的角度上看,最了解企业的是税管员,税管员为评估人员提供的信息更可靠、更真实、更有价值。笔者认为,如果能和税管员共同评估,捕捉的评估点更准确、质量更高,同时又能使税管员放下思想包袱,只有这样才会取得更好的纳税评估效果。要使我们的评估结果发挥事后监控的目的,就需要税管员了解评估部门的评估结果,及时进行跟踪问效,否则评估过的企业有可能又回到老路上去。做好纳税评估工作需要有税收政策作保障,这就需要业务部门提供税收政策支持,及时解决评估工作中遇到的税收政策问题。使评估工作中税收政策运用得更准确、更规范,使纳税人心服口服。而稽查部门可以为纳税评估工作保驾护航,如果纳税人对经科学分析、符合实际的评估结果不予认可,就需要稽查部门予以配合,而不以纳税评估证据确凿为前提条件,因为评估人员在目前情况下并没有收集各种证据的权力,只要纳税评估结果符合逻辑关系,纳税人不能做出合理解释并不认可评估结果的情况下,稽查部门就可以介入收集证据,确认性质,只有这样才能使纳税评估工作顺利进行。否则,纳税评估工作的存在就无意义可言,纳税评估只能是一种形式主义,难以发挥其在税收征管中的积极作用。
四、合理测算评估指标预警值,使评估参照标准更具科学性
在日常评估工作中常常遇到我们所参照的省局或国家局指标不被纳税人认可的情况,他们认为不符合本地区和本企业的实际情况,这就需要各级评估机构结合各地区的实际进行审计式评估,必要时可以在企业“蹲点”,真正了解掌握企业的真实性生产经营情况,总结出更加细化,具有可比性的评估指标预警值,使纳税评估结果更加符合企业实际。上述观点并不是要对每户企业都进行审计式评估,这样在人力、物力等方面投入太大,税收成本太高。我们可以通过个别企业的审计式评估以点代面,使本地区的纳税评估指标更符合本地区实际,使纳税人更容易接受,评估质量会更高。同时将测算的评估指标和预警值向省局备案,以备省局进行指导、监督和考核。创新并不能丢掉我们过去好的工作经验和做法。我们可以借鉴过去老的“纳税鉴定”方式,设计更符合企业特点的《企业生产经营具体情况表》,对每道工序的耗电、耗料等数据指标由企业负责填写,特别注明如不如实填写应承担的责任。税管员要对情况表进行认真审核,并对企业生产设备、生产能力等使用说明书进行备案。有必要的还要对企业进行深入调查研究,特别是决定企业产品产量的关键数据指标,这些资料必须在企业办理税务登记前就要事先搞清楚,否则不予办理税务登记,从源头上掌握企业的真实情况。同时对企业的指标变动,随时要求企业进行更正备案。笔者认为,只要我们认真去做了,那么评估工作质量会更高,更具科学性,评估结果也会为纳税人所接受。
工业用地评估方法篇9
为强化税源管理，完善税收经济分析、企业纳税评估、税源监控和税务稽查“四位一体”的税源管理机制，不断提高税收管理的质量和效率，根据国家税务总局有关要求，结合我省实际，现就进一步加强纳税评估工作，提出以下意见，请遵照执行。
一、加强领导协调，明确部门职责
（一）加强组织领导。纳税评估是强化税源管理的重要环节，是降低税收风险，实施科学化、精细化管理的重要手段，是国税机关重要基础性工作。各级国税机关务必高度重视，认真贯彻落实总局下发的《纳税评估管理办法（试行）》，把纳税评估作为强化税源管理的中心工作来抓，实行“一把手”负责制，加大评估力度，按照部门配合、上下联动的要求，建立税源管理的新机制。各级国税机关领导干部要分别确定1-2个基层单位作为工作联系点，每月选择1-2户重点企业带头开展纳税评估，以了解税源管理的实际情况，推动各项措施的贯彻落实。主管国税机关要按月下达纳税评估任务，对每个税收管理员每月至少安排3户以上的评估任务。
（二）明确部门职责。纳税评估是一项综合性工作，涉及部门多。各个职能部门要进一步明确职责，加强协作配合，采取措施，统一行动，实施纳税评估一体化管理，并设立专人负责纳税评估的管理工作，包括业务指导、管理协调和考核监督等。
各级国税机关的征管部门负责纳税评估工作的牵头、组织、协调、指导、考核工作，综合纳税评估办法和纳税评估工作业务规程的制定，纳税评估规章制度的建立，纳税评估任务的下达，纳税评估问题的收集、整理、分析和总结，有针对性制定强化税源管理的措施。
各级国税机关的计统部门负责开展宏观税收经济分析,定期公布宏观税负、产业税负、税种税负、行业税负及预警值，及时转发上级国税机关重点税源增值税、消费税分行业税负及预警值，为筛选纳税评估对象和加强管理提供依据；数据处理部门负责开展数据分析，数据的加工、处理和统一。
各级国税机关的专业管理部门（包括各税种、出口退税管理部门以及县级税务机关的综合业务部门）负责制定分税种、分行业的纳税评估实施办法，研究低税负地区和税负异常行业数据提取业务需求，供数据处理部门进行处理加工，测算纳税评估分税种特定分析指标预警值，筛选提供分税种的纳税评估对象，为基层国税机关开展纳税评估提供业务指导和政策咨询。
市、县（区）国税机关负责本单位所管辖纳税人的纳税评估工作。基层主管国税机关的征管部门根据上级下发的评估名单，结合本单位的实际情况，筛选的评估对象，下达评估任务，由税源管理部门组织实施。
（三）建立协调机制。各级国税机关必须建立工作协调机制，确保各部门共同做好纳税评估工作，形成合力。计统部门定期开展宏观税收分析,提供宏观税负、产业税负、税种税负、行业“两税”税负及预警值;数据处理部门定期向征管部门提供数据分析报告；征管部门根据领导的要求，将税收分析报告分解、提供给专业管理部门；专业管理部门结合分析报告，按照税种评估内容，参照预警值，找出异常指标，筛选纳税评估对象提供给征管部门；征管部门综合各专业管理部门提供的纳税评估对象，结合征管数据的分析应用，监控评估对象动态变化情况，提出纳税评估意见（包括评估对象、评估时限、评估要求等）下达给下级国税机关；各级国税机关根据上级下达的纳税评估意见，结合本单位实际情况，安排评估计划，由税源管理部门具体实施评估。税源管理部门在评估中发现有重大违法嫌疑的，要及时移交稽查部门；发现有重大管理问题的，要及时反馈给征管部门；发现税收政策方面的问题，要及时反馈给法规部门研究；发现或反映税务人员违规违纪问题和执法过错的，各级纪检监察部门及时介入调查核实处理。
二、注重税收分析，建立税负预警指标
（一）加强税收分析。税收分析是税收管理机制的起点和首要环节，是反映税源管理和征收管理状况，找准税收风险高发区域和税源管理的薄弱环节，减少纳税评估盲目性的重要手段，对提高税收征管质量与效率、减少国家税收流失起着重要的作用。各级国税机关都要重视税收分析工作，拓宽数据来源渠道，完善数据分析方法，将税收分析的主要目标切实转移到促进税源管理和组织收入质量不断提高上来，及时准确地发现问题、有的放矢地解决问题。
（二）建立税负预警指标。纳税评估指标是税务机关筛选评估对象、进行重点分析时选用的主要指标，分为通用指标和特定指标。评估指标预警值是税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内外部相关信息，运用数学方法测算出的算术、加权平均值及其合理变动范围。测算预警值，应综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种等因素，考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，以使预警值更加真实、准确和具有可比性。
当前重点是建立税收负担预警指标。要依托数据集中优势，测算出分行业、分税种平均税收负担率，把平均税收负担率作为本地区的税收负担预警指标，建立税负预警机制。一是宏观税负预警。以上一级宏观税负率、工业增加值增值税税负率、社会消费品零售总额增值税税负率等平均值为标准，对比分析本地区相关情况，评估总体税源管理水平；二是重点行业税负预警。根据全国、全省重点税源行业税负状况，分析本地区行业税负水平及税负离散度，查找税负偏低的企业，凡是税收负担高于或低于平均税负30%以上的，列为纳税评估对象，引导纳税人自查或开展行业整治；三是风险预警。对税负持续偏低、连续零负申报、销售收入或进项抵扣异常变化、出口异常增长等纳税人进行税源管理风险预警，由税源管理部门进行重点评估，排查疑点。
全省国税系统的分税种、分行业的税负预警值，由省局从综合征管软件中抽取相关数据进行测算后公布，每年更新一次。各市、县国税局要结合本地区的实际情况，对税负预警值进行修正，确保其在当地的适用性。同时，随着数据源的不断丰富和情况的不断变化，要逐步增加变动率、差异率、配比率等评估指标，不断补充和完善预警指标体系。
三、拓宽信息采集途径，丰富纳税评估数据
纳税评估信息采集要按照全面、真实、准确、及时的原则进行，要充分利用数据省级集中的条件，从国税系统内部拓展到外部相关经济管理部门，建立一个较为全面的纳税人涉税信息资料库。纳税评估的数据来源主要有以下几种途径。
（一）通过“一户式”查询系统获取的纳税人各类信息资料。主要包括：纳税人税务登记的基本情况，各项核定、认定、减、免、缓、抵、退税审核事项的结果，纳税人申报纳税资料，财务会计报表以及税务机关要求纳税人提供的其他相关资料等。
（二）税收管理员通过日常管理所掌握的纳税人生产经营信息。主要包括：生产经营规模、产销量、工艺流程、成本、费用、能耗、资金周转、货款的回收、产品（商品）的库存、物耗情况等各类与税收相关的数据信息。
（三）上级税务机关数据信息。主要包括：宏观税收分析数据，行业税负的监控数据以及各类评估指标的预警值等。
（四）从其他经济部门获得的信息。主要包括：工商、统计、技术监督、审计、海关等政府相关部门、金融机构、行业协会的经济数据信息以及本地区的主要经济指标、产业和行业的相关指标数据。
要加强对信息真实性、准确性的分析，充分利用信息技术加工处理数据，逐步实现计算机自动采集评估数据；在没有实现自动采集信息前，人工采集信息录入计算机，通过人机结合的方式进行纳税评估。
四、灵活运用评估方法，切实提高评估效率
纳税评估的方法主要有：比较分析法、逻辑推理法、控制分析法、经验判定法和税务机关需要的其他方法。在具体评估过程，要从货物、资金、发票的流向方面，分析分析纳税人生产经营情况与申报纳税情况的关联关系，要根据“五个结合”的原则，针对纳税人的不同情况灵活运用各种评估手段和方法，判断纳税人申报纳税的真实性，切实提高纳税评估质量和效率。
（一）内外结合。主要是指内部获得的信息与外部获得的信息进行比较。内部信息审核包括审核纳税人登记信息、申报信息、发票信息的真实性等；审核纳税人申报纳税资料，分析纳税人是否按照税法规定的程序、手续和时限履行申报纳税义务，各项纳税申报附送的各类抵扣、列支凭证是否合法、真实、完整；纳税申报主表、附表及项目、数字之间的逻辑关系是否正确，适用的税目、税率及各项数字计算是否准确，申报数据与税务机关所掌握的相关数据是否相符；审核收入、费用、利润及其他有关项目的调整是否符合税法规定，申请减、免、缓、抵、退税事项，亏损结转、获利年度的确定是否符合税法规定并正确履行相关手续；外部信息的审核包括与工商部门的登记信息、统计部门的统计信息、银行的资金信息、产权登记部门的交易信息进行比较，发现差异，查找原因。
（二）账实结合。在查阅纳税人的账簿，分析纳税人财务指标的变动情况的同时，还要深入纳税人的生产经营场所，了解纳税人的生产经营情况，发现其差异。根据不同税种之间的关联性和勾稽关系，参照相关预警值进行税种之间的关联性分析，分析纳税人应纳相关税种的异常变化；应用税收管理员日常管理中所掌握的情况和积累的经验，将纳税人申报情况与其生产经营实际情况相对照，分析其合理性，以确定纳税人申报纳税中存在的问题及其原因；通过对纳税人生产经营结构，主要产品的能耗、物耗等生产经营要素的当期数据、历史平均数据、同行业平均数据以及其他相关经济指标进行比较，推测纳税人实际纳税能力。
（三）纵横结合。所谓“纵”，就是企业不同年度生产、税收情况的纵向比较。所谓“横”，就是同类企业之间的横向比较。在评估当中，不仅要纵向比较，也要进行横向比较，纵横结合，在比较中发现一些疑点和问题。将纳税人申报数据与财务会计报表数据进行比较，与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较；将纳税人申报数据与历史同期相关数据进行纵向比较，发现差异，查找原因。
（四）谈检结合。“谈”，即与当事人约谈。税务约谈的对象主要是企业领导、财务会计人员、办税人员以及其他能够说明情况的人员。通过约谈，要求纳税人举证解释疑点，对疑点问题也可允许纳税人自行核实，并限期提供有关的证据资料，包括内部书面证据（各种自制凭证、报表等）和外部凭证（银行对账单、发票、合同等）。“检”，即实地检查。不接受约谈或经约谈对评估人员提出的疑点问题解释不清的纳税人，评估人员可到户实地审查核实；通过实地检查，核实证据，消除疑点，发现新的情况和问题。评估办法可以先约谈后检查，可以先检查后约谈，也可以根据实际情况穿行，需要实地了解的可以先下户，也可以谈检同时进行。
（五）评查结合。“评”，即纳税评估；“查”，即税务稽查。在日管工作中，一般要先进行纳税评估，通过纳税评估发现确实有问题的，在评估环节能直接查清问题且不涉及偷逃骗税的，可直接形成评估处理意见进行税务处理；对问题无法排除的或涉及偷逃骗税的，转入稽查程序，进行全面检查；对确有问题的纳税人，要按照规定予以处罚，达到型事案件移送标准的要移送公安部门查处。
五、结合税种管理特征，找准评估重点
各级国税机关在具体实施纳税评估的过程中，要针对税种管理的不同特点，找准纳税评估的重点，统一组织实施纳税评估。
（一）加强对异常申报的纳税评估。重点加强对连续发生低税负申报、零负申报、税负畸高、“四小票”抵扣金额较大、各类享受增值税优惠政策、成品油零售以及出租、出借柜台经营的商贸企业等纳税人的增值税评估；加强消费税税基与增值税税基的评估比对分析。
（二）加强对亏损企业和重点行业的所得税的纳税评估。要把企业所得税汇算清缴、涉外企业所得税审核评税、涉外税务审计要与纳税评估有机结合起来，每年抓好几个重点行业的评估，探索和建立适合行业特点的评估模型；对连续亏损的企业、房地产开发企业及其他所得税重点税源企业应列为纳税评估重点对象。
（三）加强出口退（免）税企业的纳税评估。退税部门要加强与征税部门的配合，利用三大系统的基础信息，做好“一票多用”的监控工作，定期对本地区出口退（免）税的总体情况进行预警监控分析，并通过分行业、分产品、分地区的分析，及时发现企业骗税的动向，为税源管理部门提供评估线索。
（四）加强对跨地区经营企业的纳税评估。对跨地区的集团企业、关联企业、连锁经营、加盟经营企业，要采取联动式评估。主管国税机关在对跨地区经营的企业进行评估时，发现有疑点的问题，可以采取函调的方式，及时交换信息；也可以向上一级国税机关反映，由上一级国税机关组织联动式评估。
六、强化考核培训，完善评估后续管理
为实现纳税评估工作的科学化、规范化、制度化，各级要建立纳税评估培训制度、后续管理制度、考核制度和工作报告制度。
（一）加强人员培训。各级国税机关要充分利用各种资源、采取多种形式，加大纳税评估的培训力度，培养纳税评估方面的人才，使每个税收管理员都了解纳税评估的主要程序，熟悉纳税评估的基本方法，进一步提高评估技巧和人员素质。
（二）建立考核机制。要建立纳税评估工作考核机制，把纳税评估工作作为税收管理员年度工作目标考核的重要内容，完善以纳税评估率为主的考核指标体系，从纳税评估的户数、纳税评估查补的税款、纳税评估的质量等方面进行考核，结合执法责任制，实行奖惩制度。
工业用地评估方法篇10
关键词：投入产出纳税评估应用存在的问题
abstract：recently,taxassessmenthasbeenwidelyusedintheassessmenttotheindustryenterprises.butit’s notveryperfectbecauseof thepersonsarenotverygoodatit.someofthemhaven’tknownthethoeryandprincipleofiaomethodofthetaxassessment.thistopicdiscussedthetheory of iao,analyzedthepresentstatusandtheproblemsinusingthismethod,proposedsomeadvicesonhowtoimprovetheeffects.
keywords:inputandoutputtaxassessmentpracticesproblems
纳税评估作为国际通行的税收征管方式，在许多国家和地区得到了广泛应用。根据纳税评估的一般原理，纳税评估可以采用灵活多样的评估分析方法。其中投入产出法在工业企业评估中得到广泛运用，也取得了一定的成效。但由于评估人员业务素质参差不齐，有的仅仅是机械套用投入产出法模型，并没有真正领会投入产出法的内涵和原理，因此也就制约了纳税评估成效的发挥。基于上述原因，笔者认为，非常有必要系统地、全面地、多角度地、透彻地阐述投入产出法的内涵、基本原理，深入分析当前投入产出法在企业纳税评估中存在的问题，并有针对性地提出完善对策。
1.投入产出核算理论
投入产出核算作为国民经济核算的重要组成部分，是由美国经济学家瓦·里昂惕夫创立的。目前，投入产出分析主要应用于宏观经济计划和预测。它的基本思路是：将国民经济划分为若干个性质不同，但互为联系的部门或产品群，然后借助于线性方程组，模拟现实经济结构和社会生产过程，最后，通过测定技术系数，编制国民经济计划或预测经济未来。
投入产出分析主要借助于投入产出方程进行，而生产技术系数矩阵a则是分析的基础，系数矩阵。
a=(aij)nxn，其中，aij=xij/qj，(i,j=1,2…n)
式中aij称为直接消耗系数，是反映生产一个单位产品对各种生产要素，如原材料、辅助材料、燃料、动力等的消耗数量，qj表示一定时期内生产的第j种产品的数量；xij表示生产一定数量的第j种产品对生产要素的消耗数量。
国民经济中的直接消耗系数是一个宏观变量，反映某一部门或行业内所有的企业生产同样一种产品所耗费的生产要素的数量，是一种社会平均消耗量，所以我们也可以将其称为行业单位产品消耗系数。行业消耗系数与企业单位产品消耗系数有如下关系：一是二者在性质上完全一致，他们本质都是单位产品对生产要素的消耗；二是二者在数值上不完全一致，因为，一些企业采用先进的生产技术或较高的管理水平，则企业消耗系数低于行业消耗系数；反之，则高于行业消耗系数。但是，不管什么企业，其单位产品消耗系数与行业消耗系数的偏离应该保持在一定的范围之内，这种偏离的稳定性是我们构建评估指标的理论基础。
2005年12月20日，国家税务总局下发《关于印发增值税纳税评估部分方法及行业纳税评估指标的通知》，文件中指出：投入产出法，就是根据企业评估期实际投入原材料、辅助材料、包装物等的数量，按照确定的投入产出比（定额）测算出企业评估期的产品产量，结合库存产品数量及产品销售量、销售单价测算分析纳税人实际产销量、销售收入，并与纳税人申报信息进行对比分析的方法。以此文件作为指导，基层税务机关开始了在企业纳税评估中应用投入产出法的探索，初步建立起了分行业、分类的专项增值税纳税评估机制，取得了一定成效。
2.投入产出法在纳税评估应用中存在的问题
虽然投入产出法广泛运用于工业企业纳税评估，但是在应用中仍然存在不少问题：
2.1信息匮乏。现代经济学将所有的市场交易都看作是一种契约关系，从而形成了现代契约理论。信息不对称是现代契约理论中的核心概念。纳税评估工作离不开数据资料的搜索、采集、积累和掌握，纳税评估过程中要进行大量的指标测算、资料比对等定量、定性分析，由于信息的不真实，使得评估效果大打折扣。数据的收集是纳税评估方法体系中的重中之重。运用投入产出法进行纳税评估必须掌握行业消耗参数，但这些信息在企业报送的财务报表和申报表中都没有反映，而目前在信息采集中面临以下困难：
2.1.1税收管理员负担重，难以保证下户调查核实的时间。税收管理员负担承受过重表现在以下几个方面：一是根据国家税务总局《税收管理员制度》规定，税收管理员的主要职责包括：户籍管理、税收宣传、催报催缴、纳税评估等税收管理业务，大量的工作都需要税收管理员收集、整理、报送相关资料，同时还需要在ctais系统中进行录入、维护；为了做到过程可控制，结果可考核，许多工作还有定式表格要填写，如此大量的案头工作占用了税收管理员的工作时间，使下户工作时间得不到保障。二是片面理解税收服务，以“淡化管理”来取悦于地方政府和纳税人，以所谓的善意提醒和延伸服务代替税收执法，把纳税人应尽的义务转变为税收管理员的责任，把应该由纳税人主动申报的事项变成税收管理员的必要工作内容，加大了税收管理员工作量。三是部分考核指标不甚合理，片面追求各类考核指标的达标，加之税务系统内部各类检查、考核和地方评比的活动比较多，税收管理员有疲于应付的现象。
2.1.2纳税评估缺乏法律保障。目前纳税评估的依据是国家税务总局出台的《纳税评估管理办法（试行）》，该办法仅仅是部门规章，并不是相关的法律法规，因此纳税评估目前并不是行政执法行为，而是行政事实行为。行政事实行为不具法律效力，如果相对人拒绝配合，行政主体不能进行强制。因此，在运用投入产出法进行纳税评估时，如果纳税人拒绝向税务机关提供有关涉税信息，纳税评估环节不能采取罚款、停供发票等强制手段，所以也就无法保证信息的获取。
2.1.3缺乏第三方信息。外部信息的获得要花费很大的成本。目前想要获得一个企业的国地税信息，银行资金的使用与信用，工商登记注册及处罚情况，海关记录，财政和公安信息及国外收入等相关信息并不是不可能，但是由于我国目前的税收、工商、海关、金融等机构之间尚未建立科学有效的信息共享与交流体系，所以要是获得纳税人的相关信息还是要花费一定的人力物力财力成本。尤其是对于跨国经营企业的国外经营收入等相关信息的获得并不十分容易。
2.2投入产出法应用中有适用前提。如果条件不具备，就无法运用该种方法。
2.2.1投入产出法比较适合对产品单一的工业企业的纳税评估。对于生产多种产品而会计核算健全的生产企业，由于每种产品对每种生产要素的消耗都可依据成本报表直接计算，因而也可以计算消耗系数与偏离系数；对于生产多种产品而会计核算不健全的生产企业，纳税评估人员则必须按一定的标准(如机器生产工时等)，对不同产品消耗的同一种生产要素进行成本分摊，然后计算企业的产品消耗系数和实施纳税评估。如果企业生产多种产品，应能区分不同生产环节或车间，否则，该种方法不能适用。
2.2.2投入产出法是在耗用数真实的情况下运用投入产出比来推测产量、销量和销售收入，以分析企业是否存在隐瞒销售收入的问题。但企业账面的耗用数真实与否难以监控。如农副产品收购、废旧物资收购企业购销存的真实性和准确度很低，由于农产品和废旧物资收购发票供应和管理方式的局限，纳税人自开自抵，随意性强，虚开农产品收购发票现象严重。企业账外经营手法多样，隐蔽性较强，很难运用投入产出法发现线索。
2.2.3行业均值可比性不强。现行的纳税评估指标体系是确定行业内平均值，实际上是企业真实纳税标准的一种假设，这一假设的合理性尚值得研究和探讨。一般这种评估指标的测算结果都直接与行业正常值进行比较，也就是说该企业被测算的指标只要处于正常值的合理变动幅度内，就被认为已真实申报，实际上，评估对象的规模大小，企业产品类似多少等因素都对“行业峰值”产生较大影响。另外，单凭评估指标测算和评价很难合理确定申报的合法性和真实性，企业还经常受到所处的环境、面临的风险、资金的流向等诸多因素的影响。尤其需要指出的是，目前纳税人大量存在账外销售现象，申报信息没有完整真实地体现纳税人的实际经营状况。同行业信息的获得要依赖国内国际完善的市场体系，完善的信息资源，才能提供有参考价值的信息。目前我国国内的很多同类行业内部发展参差不齐，行业价格，成本等重要的信息也无法做到能够科学全面反映整个行业的情况。所以，在纳税评估上采用此类指标有时候难免有所偏颇。
2.2.4测算分析结果不能直接作为补税依据。运用投入产出法测算分析的结果，还只能作为疑点，必须深入调查，从企业仓库保管、库存明细账目、辅助材料、包装物耗用等多方面印证、分析，查找线索。而且应充分考虑企业生产设备、生产工艺、工人熟练程度等因素的影响。如运用设备生产能力模型测算时应注意正确区分设备的规格、型号、数量和生产能力，而且设备生产能力一般有幅度，要结合企业实际情况进行掌握。
2.3纳税评估人员综合素质不高。纳税评估需要高素质的评估人员。运用投入产出法评估，不但要求评估人员掌握税收业务知识、财务会计知识、法律知识、计算机应用基础知识，而且还要了解企业的生产经营全貌及纳税人的详细情况和特点，掌握审核、评析、测算、取证、质询的全部技能，但目前符合上述条件的干部在数量上还不能满足纳税评估的需要，纳税评估尚停在表层的分析，为评估而评估，工作基本处于应付状态，因而使纳税评估显效缓慢。
3.投入产出法在纳税评估中应用的对策研究
3.1明确纳税评估的法律地位。税务管理工作涉及到社会经济领域的方方面面，纳税评估作为税务管理工作的一部分，其本身的法律地位问题及其涉及到社会经济领域的法制体系完善问题，都将影响纳税评估工作的质量和效率。
3.1.1完善《税收征管法》。纳税评估属于税收征管的重要环节，但是在目前的《税收征收管理法》和实施细则中并没有相关的规定。目前纳税评估的依据是国家税务总局出台的《纳税评估管理办法（试行）》，虽然较为详细地规定了纳税评估的相关内容，但是还不能称其为法律，因为该办法仅仅是国税发文件，属于部门规章。它同法律、法规相比，在地位上就稍逊一筹。但是就我国目前的纳税评估体系状况而言，将纳税评估体系的相关内容，写入《税收征收管理办法》以明确其法律地位成为必需。
3.1.2完善相关法律法规。纳税评估不是一项孤立的工作，它不仅涉及税务系统内的多项工作内容，还涉及到社会生活中其他行业的方方面面。因此，其它方面的法律的完善，对于完善我国的纳税评估体系也是非常必要的。一是完善《会计法》以规范会计行为，提高会计信息的质量。二是完善《合同法》，使经济合同成为比较科学准确的涉税信息，为纳税评估工作顺利开展提供有力的条件。三是完善和发展纳税人、政府机关和其他相关部门关于涉税信息共享方面的税收法律体系，确保纳税评估能有效地从第三方获取纳税人的涉税信息，同时明确政府机关和其他相关部门有配合纳税评估调查的义务。
3.2拓宽信息采集渠道。在完善的社会法制体系的支撑下，纳税评估信息采集渠道应该包括来自纳税人的直接信息和来自政府机关及其他部门的间接信息。在功能强大的计算机软件支持下，上下级之间、同级各部门、各岗位间将形成无障碍监控和制约，信息资源的可信度在开发应用中得到逐步提高，纳税评估将有一个坚实、稳固的前提和环境。
同时要从横向、纵向同时入手拓宽评估信息渠道。一是加强信息的横向联系，通过相互之间的互联网络的建设，实现与地税、银行、海关、审计、水电供应、外贸等部门密切联系达到数据共享，最大限度地掌握纳税人的各种经济信息，把这些信息与纳税人申报的商品进、销、存，产品产、供、销等资料进行比对，从中寻找差异，确保分析数据来源的准确性。二是完善信息纵向联系，在税务机关上下级之间以及内部的征收、管理、稽查各部门之间加强配合，对相关资料进行收集整理与公开，建立内部信息共享的“税务数据库”。鉴于评估工作与财务管理结合紧密的特点，可以运用会计核算原理，根据会计科目、税收政策勾稽关系，推广纳税评估软件，将纳税评估的整个环节都纳入计算机管理，初步实现评析指标测算和主要文书处理的微机化和网络化，保障纳税评估工作的有序运作。
3.3提升数据处理和挖掘能力。我国税务系统在实施以增值税专用发票稽核协查、防伪税控、综合征管、出口退税、多元化电子申报纳税和行政管理办公自动化等系统为核心的信息化建设中，相继实现了市级以上的数据集中模式，初步形成了多个应用系统共享一个网络的格局。这些系统运行产生了大量有用数据，但由于各应用系统的数据彼此独立，导致目前的数据还比较零散，信息共享程度低，大量数据沉积在操作层，不能将其转换为决策管理层的信息，浪费了现存数据背后隐藏的信息和规律。
巨大数量的涉税数据形成了极为庞杂的“数据海洋”，对于这些多级、多年、多变的数据如何规划、组织和管理，将成为大型数据工程的重点课题。如何将这些数据挖掘出来，适应目前税收管理决策工作需要，已经成为当前税务信息化的重要工作。为解决这一问题，推倒重来，建设一个新的庞大系统，不符合实际。因此，以现有的信息化系统为基础，开辟各系统间的数据通道，通过模糊神经网络数据挖掘技术对现在的、历史的、分散的业务数据进行钻取和整合，简便易行，可以充分利用现有资源，迅速激活现有的大量电子数据，来进行纳税评估，促进税务管理决策水平迈上新台阶。从纳税评估入手，建设税务决策支持系统的目标是:利用市级一省级一总局数据处理中心的资源，运用数据仓库技术，建立一个跨区域、跨平台、跨应用的信息集中、共享平台，将征管数据、行政数据、外部数据按主题建成规范统一、高度共享的数据仓库，并采取先进的信息技术和统计方法，对这些数据进行多层次、多角度、多种方式的分析和挖掘。
3.4提高人员素质。纳税评估工作的最终实施是依靠评估人员来完成。评估人员的政治素质、职业道德素质、业务素质、工作经验、分析判断能力、计算机操作水平等综合素质将会直接影响纳税评估工作的质量。因此，加强纳税评估专业人员队伍及素质建设，将成为今后纳税评估工作的重中之重。
首先是基层纳税评估专业机构的普遍建立。结合我国实际情况，借鉴国外纳税评估发展的经验，通过建立基层纳税评估的专业机构，解决现阶段纳税评估工作需求与纳税评估人员素质参差不齐的主要矛盾。造就一批精于纳税评估工作的专业型、复合型人才。
其次是基层纳税评估专业机构的隐性化发展。通过基层纳税评估专业机构工作的开展，推动基层纳税评估专业人员队伍的不断壮大及素质的普遍提高，真正地将纳税评估工作融入到税收管理的一部分，让税收管理员能真正地胜任纳税评估的工作任务，基层专业评估机构同时也将逐渐淡化消失。取而代之的是整个税务部门的税收管理员成为从事纳税评估工作的主力军。
3.5构建纳税评估模型。纳税评估模型，就是运用相关性原理、经济数学模型的原理和方法，在研究纳税人经济活动变化时，寻求应纳税额等因素变量之间的相互依存关系。具体来说，评估模型就是在准确掌握企业生产能力、经营规模、生产产品、市场销售、成本核算等情况下，根据企业财务会计的制度规定，各项资金、费用、成本和收入变化的内在联系，按照税收法律法规的要求，建立的能即时反映应交税金的变化情况，推算出纳税人在申报纳税时是否正确申报的有效方法。
通过选取生产经营有规律的行业企业，选准计算产品产量或销售额的关键指标，建立纳税评估模型，对行业企业进行量化分析，可以进一步提高税源管理的科学化、精细化水平。税源监控人员在实施纳税评估时，只要按图索骥，将在企业实地采集的电费、原材料耗用量等相关信息输入相关模型，当时就能准确计算出企业产品产量或销售额，避免了重复劳动、无效劳动，提高了工作效率。纳税评估模型的运用还激发了税务人员加强学习的积极性。随着企业生产工艺水平的提高，评估模型的有关参数可能会发生改变，这就要求税源监控人员不但要会应用模型分析，还要加强对数学、经济、企业经营管理的学习，能够根据实际情况进行测算，随时修订模型参数，以保证纳税评估的正确性。
参考文献
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