房地产资产经营管理篇1
【关键词】房地产企业;融资渠道
1.目前房地产业融资问题现状
1.1融资压力大。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
1.2融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
2.造成房地产业融资问题的主要原因
2.1土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。
2.2房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场近年来持续快速增长,一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
2.3海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。
2.4不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。
2.5房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。
2.6法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力,而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件处于真空状态,使金融创新面临无法可依的困境。
3.加强房地产企业融资管理的主要途径
3.1完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。
(1)根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。
(2)适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。
(3)加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手:一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
3.2积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。
3.3提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。
(1)加快资金流转。首先应该建立一个程序化的资金管理流程,明确企业资金管理的各个环节的重要节点,同时应加强企业财务人员的素质培养,以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。
(2)减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。
(3)严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系,要有严格的成本费用预决算和审批制度,每一笔开支都要遵循经济效益原则,防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06.
房地产资产经营管理篇2
【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。
1.1国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
1.2.2公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
2关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。
2.3加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5整合资源,合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献
[1]陈文欢.房地产企业财务管理现状分析[J].企业研究,2011(6)
房地产资产经营管理篇3
关键词：房地产企业营运资金渠道分类
一、引言
对营运资金的管理简单来说就是对企业的流动资产和流动负债的管理。由于企业应以一定量的营运资金为基础从事生产经营活动，并且营运资金指标可以对企业的经营水平做出反应，因此，管理营运资金是财务管理中的重要组成部分。
基于渠道视角对营运资金进行管理是以营运资金的重新分类为切入点，在将企业整体营运资金划分为经营活动营运资金和理财活动营运资金的基础上，进一步把经营活动营运资金按渠道的关系分成采购渠道的营运资金，生产渠道的营运资金，销售渠道的营运资金，这样的分类可以将各个营运资金项目涵盖在内。
房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，房地产行业的营运资金密集，对房地产企业营运资金重分类，可以清晰的反映出营运资金在各渠道的分布状况，为基于渠道管理的营运资金管理策略和管理模式研究奠定基础。
二、基于渠道视角的房地产企业营运资金分类
企业生产经营活动按业务性质可分为三类，分别是经营活动、投资活动和筹资活动，其中投资活动和筹资活动统一为理财活动。相应的，房地产企业营运资金按渠道分类，可分为经营活动的营运资金和理财活动的营运资金两个部分，其中。经营活动的营运资金又可以进一步细化为采购渠道营运资金、生产渠道营运资金、销售渠道营运资金。这种分类方法既能够将各个营运资金项目涵盖在内，又可以清晰地反映出营运资金在渠道上的分布状况，从而为基于渠道管理的营运资金管理策略的研究奠定基础。
1、理财活动的营运资金
与其他行业相比，房地产企业的资金具有投入总量大，使用周期长的特点，这使得房地产企业不可能完全依靠自有资金来维持生产经营，必须靠向银行和其他金融机构贷款融资。因此，理财活动的营运资金管理目标就是在保证企业经营活动营运资金需要的前提下保证企业具有足够的流动性和偿债能力。理财活动营运资金包括：货币资金、交易性金融资产、交易性金融负债、应收股利、应付股利、一年内到期的非流动资产、一年内到期的非流动负债、短期借款、应收利息、其他流动资产、其他流动负债。这些营运资金项目都并不直接参与经营活动，而主要发生在企业的投资和筹资活动中，称为理财活动营运资金。理财活动营运资金的计算公式是：理财活动的营运资金=货币资金-短期借款+交易性金融资产-交易性金融负债+应收股利-应付股利+应收利息-应付利息+一年内到期的非流动资产-一年内到期的非流动负债+其他流动资产-其他流动负债。
2、采购渠道的营运资金
采购渠道是连接企业和供应商的，对于房地产企业而言，就是使建材物资由供应商通过商流和物流转移到企业，在这个过程中，物流体现为形成的原材料存货上，商流体现为交易形成的预付账款、应付账款、应付票据上，而所有这些则构成了采购渠道的营运资金。这些都是发生在采购过程中，属于采购渠道营运资金，其中原材料存货和预付账款的发生占用了企业的自有资金，而应付账款和应付票据的方式则占用的是供应商的资金，为企业节约了资金，并且起到了环境资金压力的作用。采购渠道营运资金=原材料存货+预付账款-应付账款-应付票据。
3、生产渠道的营运资金
生产渠道的营运资金是指发生在生产环节或与生产过程相关的营运资金。房地产企业生产渠道营运资金包括拟开发产品、在建开发产品、应付职工薪酬、其他应收款、其他应付款。这些都是发生在生产过程中，属于生产渠道营运资金。其中在建和拟建开发产品、其他应收款占用了企业资金，而应付职工薪酬、其他应付款则无偿占用外单位的资金，为企业提供免费的商业信用，节约了资金。生产渠道的营运资金=拟开发产品+在建开发产品+其他应收款-应付职工薪酬-其他应付款。
4、销售渠道的营运资金
销售渠道是连接生产者与消费者的，是让商品房流向市场实现商品价值的通道。房地产企业销售渠道的营运资金是指企业在商品房销售环节中发生的资金项目，主要包括应收账款、应收票据、房地产开发产品、预收账款、应交税费。这些都是发生在销售过程中，属于销售渠道营运资金。其中应收账款、应收票据、房地产开发产品占用了企业资金，而预收账款和应交税费则无偿占用了外部的资金，为企业提供免费的商业信用，节约了资金。销售渠道的营运资金=应收账款+应收票据+房地产开发产品-预收账款-应交税费。
三、结语
房地产行业是我国国民经济的主导产业，对国民经济能否健康发展起着举足轻重的作用。房地产企业营运资金按渠道分类，可分为经营活动的营运资金和理财活动的营运资金两个部分，其中，经营活动的营运资金又可以进一步细化为采购渠道营运资金、生产渠道营运资金、销售渠道营运资金。本文对房地产企业从渠道管理角度出对其营运资金进行分类，对完善和补充房地产营运资金管理理论提供一定的学术价值。
参考文献：
[1]BrianFlanagan.managingworkingCapital.BusinessCredit，2005，9：26～29.
房地产资产经营管理篇4
关键词：房地产企业；财务风险；控制；措施
一、引言
在目前国际经济变动和金融政策变更的国际大形势下，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，必须提高财务风险管理水平，增强防范财务风险的能力。
二、房地产企业财务风险特点
1.房地产财务风险概述
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益，且需要融资贷款，通过财务杠杆融资，必然要面临高风险，当发生房地产市场销售价格大幅变动，开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化时，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，因此，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。
2.房地产企业财务风险特点分析
第一，房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，大则几年，从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，那么有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。
第二，房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，它不仅投资周期长，而且投资额较大，它会使企业一时耗用大量资金，资金收回期较长，那么企业长期处在资金短缺状况就无法运转，那么就会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。???
第三，房地产投资追求高效益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。
三、房地产企业当前所面临的财务风险
以上房地产企业的行业特点决定了房地产企业在经营过程中必定会面临许多的财务风险，以下是当前许多行业都比较关注的一些财务风险：
1．房地产开发周期风险
房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。首先，房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大；其次，随着社会的进步和生活水平的提高，人们可支配收入增加，对房产的品质要求也越来越高，房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险。
2．房地产资金供求风险
房地产投资是资金密集型的投资，随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。
3．房地产企业内部控制风险
内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，内部控制的好坏直接影响资金运营状况和利润的实现，房地产企业是一种开发周期较长，投资额较大的企业，在开发期间不免会有许多不确定因素的发生，不做好内部控制，把资金管理好，那么开发期将会受到阻碍，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。
四、控制房地产企业财务风险的措施
1．合理缩短开发周期
随着时代的发展，人们对各种产品的需求都有所提高，那么我们开发商在前期工作就应该制定一些合理又经济的产品开发方案，针对不同地段，不同环境的设施进行产品开发，寻找更符合客户要求的房产，以减少开发过程产品短缺照成的而延长的开发周期，一额可以借助政府的职能，不断完善开发项目，或者鳄鱼客户沟通以削减开发过出呢个中不必要的成本浪费，这在某种程度上不仅缩短了开发周期，也节约了成本。
2．控制资金管理
控制好资金的而管理可以从以下两方面入手：一是，编制现金流量预算。如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。二是，重视经营性现金流。企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定则是控制风险的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款管理非常必要。
3.加强内部控制，降低风险
首先，建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。其次，强化房地产开发企业财务管理，健全财务管理机构。房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理，不但要懂经营、善管理，而且要学习会计法规和常识，因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息，特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。最后，强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前，许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。
房地产资产经营管理篇5
关键词：房地产企业；财务管理；特点
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
引言
房地产开发企业要求巨大的资金投入，作为资金密集型产业，其资金的筹集使用和分配管理尤为重要。任何一家房地产开发企业要在房地产行业中立足发展，获得利润，除了取决于资金实力、人力资源、技术能力外，还取决于其财务综合管理能力。
一、房地产企业财务管理的内涵
财务管理作为房地产的核心工作，是将房地产企业在其运营中所涉及的所有资金项目进行统一的管理和筹划，之后再对其进行分配，使得企业可以对于每个资金项目做到科学合理的利用，在企业的经营过程中进行成本和利润的核算与分配，做好其在工作范围之内的所有工作。房地产企业和其他普通企业中的财务管理是有着非常大的差别的。
二、房地产开发企业财务管理
财务管理是企业为了达到预期的目的，对于生产经营过程中所需资金的筹集、投放、运用、分配以及贯穿于全过程的决策谋划、预算控制、分析考核等所进行的全面管理。随着企业规模不断扩大，企业所需资金剧增，财务关系逐渐复杂，同时，科学技术的迅速发展和市场竞争的加剧，使得财务管理的重点由筹集资金转向财务监督，进而转向以事前控制为主形成财务管理的控制系统。
1、房地产开发企业的资金运动
房地产开发企业简称开发企业。它是从事房地产开发经营活动的营利性经济组织。开发企业以开发活动为中心，供应、开发和销售转让三个主要开发经营过程构成了开发企业基本的经济活动。基于此，房地产开发企业存在着客观的资金运动，这种资金运动表现为实物商品资金运动和金融商品资金运动两种形式。
2、房地产开发企业资金管理
房地产开发企业的资金管理必需十分谨慎，需要制订资金计划，规划每笔资金的使用。除此之外，企业应按照规定的资金计划的实际需要采取不同的方式筹集资金。企业对于资金的使用，主要表现为资金的收支管理，而且在使用资金前必须通过严格的审批程序，务必使资金的使用都是合理的，并能满足各部门对资金的需要。
三、房地产开发企业财务管理的目标
1、筹资管理目标
筹集资金是企业资金运动的前提，是决定企业资金运动规模和生产经营发展速度的重要环节。因此，筹资目标就是企业以较低的资金成本与适度的筹资风险，用合法的方式筹集企业所需生产资金。这一目标是以降低资金成本从而提高企业的经济效益来实现的。
2、投资管理目标
房地产开发企业投资包括对自身以及对外的投资，目的都是为了获取利润，取得投资收益。很多时候企业往往只看到了项目的销售前景而忽视了整体的项目风险评估，因此会使得财务风险加大，尤其是房地产开发企业投资大、周期长，其所面临的风险比一般企业还要大。在这种情况下，企业投资的目标就是：要以较低的投资风险获取较多的投资收益。
3、利润分配管理目标
企业利润分配管理目标是在利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的利益关系，合理确定利润留存比例及分配方式，提高企业的潜在收益能力。过多的分配利润会增加企业的融资负担，过少的分配利润会导致股东的投资积极性下降。所以企业应该改进利润分配的随意性，应该真正的做到用战略的眼光对企业的发展形势和市场环境变化进行仔细的分析，之后做出合理的决策进而对企业利润进行分配。
四、房地产开发企业筹资风险分析
房地产企业生产经营的周期性决定了房地产企业在生产经营过程中需要大量的资金，其筹资行为又必然会形成筹资风险。筹资风险又称财务风险，它是指由于负债筹资导致的到期不能偿还债务的可能性。当中央银行采取紧缩货币政策时，通常存款准备金率上升，市场存贷款利率上升，从而货币供应量减少，公司筹资就会出现困难，筹资的资金成本加大，盈利相应减少甚至亏损。因此，必须评估不同负债筹资方式下筹资资金风险，并据以进行筹资风险管理，最大可能的规避筹资风险。由于筹资风险是因为存在债务资金及其偿付才可能发生的，因而从风险产生的原因上可将它分为现金性筹资风险和收支性筹资风险。
1、现金性筹资风险
现金性筹资风险又称资金性筹资风险。它是指企业在特定时点上，现金流入量不足以偿付债务本息的风险。如果在资金利润率较低时需要偿还资金成本较高的债务，并且在债务偿还日期的安排上不合理而导致某一时点的偿债高峰等情况都会形成筹资风险。对于这种风险只需通过合理安排现金流量即可回避，对企业和所有者的收益影响不大。
2、收支性筹资风险
收支性筹资风险是指企业在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。如果企业收不抵支发生亏损，在负债不变的情况下，亏损越多，以企业资产偿还债务的能力也就越低，筹资风险就越大。这就要求开发企业在房地产项目开发之前，搞好房地产市场有效需求的社会调查，进行可行性研究，对开发项目的投资经济效益加以分析，同时加强开发工程的成本管理，做好营销工作。
四、房地产开发项目现金流量的计算
房地产开发项目的投资周期较长，使得投资效益分析评价中应考虑货币的时间价值，这就必须先对拟开发的房地产项目在开发和销售期间的货币资金的流入量和流出量进行分析计算，以便通过折现系数把项目不同时期的货币资金收支折算成同一时点的资金价值，然后进行对比分析。
房地产开发项目在开发和销售期间资金流入和流出的数量，叫做现金流量。对于投资借款利息，由于已将投资支出列作现金流出量，在计算现值时，已考虑了资金的时间价值，所以也不再将投资支出中借款利息和财务费用中借款利息列作现金流出量。这样，房地产开发项目的现金流入量是营业收入；现金流出量是投资支出、营业税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税。在得知房地产开发项目现金流入量和现金流出量后，计算净现金流量。
五、开发产品的财务管理问题
开发企业的开发产品是指企业开发的商品房、出租房、周转房和商品土地、出租土地，包括在建开发产品和已完开发产品。在建开发产品是指正在开发的产品。已完开发产品是指已经完成全部开发过程，并经验收合格、符合设计标准的开发产品。此外，还包括已开发完成用于安置拆迁居民周转使用、产权归企业所有的周转房。
开发企业已开发的商品房、出租房和周转房，虽具有使用时期长、在使用过程中不改变其实物形态的固定资产特征，但是它们都是为了出售、出租，并不用于开发经营活动。房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房地产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。因此，商品房、出租房和周转房只能作为开发产品，不能作为固定资产管理。
1、在建开发产品与已完开发产品的财务管理
在建开发产品的财务管理，主要是对开发产品开发成本的控制。开发企业的开发工程，可以发包给施工企业进行施工，也可自行组建施工单位进行施工。开发企业对已经完成全部开发过程、并经验收合格的开发产品的财务管理，主要是对开发土地、房屋的销售、转让、出租等进行动态管理，保证账实相符。开发企业已完开发房屋，如果空置时间较长，超过一年以上，并对房屋销售前景不乐观时，财务部门应测算能够承受的降价幅度，供销售部门考虑降价出售，以便回收长期占用资金，加快资金周转。
2、预售开发产品和分期收款开发产品的财务管理
开发企业开发的商品房屋，由于开发期较长，占用资金较多，为了满足后续开发资金的需要，可以进行预售。预售商品房屋在未竣工验收以前，仍为未完开发产品。待竣工验收合格，向房产管理部门办理房屋竣工交付登记，按房屋预售合同办理房屋交付手续。开发企业开发的商品房屋，在房产市场不景气时期，也可采用分期收款销售方式。在房款没有收齐以前，该房屋仍属企业的分期收款开发产品，作为存货管理。
3、出租开发产品的财务管理
房屋、土地租赁也是房地产交易的一种主要形式。它是指房屋、土地所有权人作为出租人将其房屋、土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
出租房屋随着用户的使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应算作出租房屋经营期间的费用，将它计入出租房屋的经营成本。开发企业在房屋出租过程中发生的修理费用，如属于经常性维修费用，可作为出租房屋的当期经营支出，直接计入出租房屋经营成本。如属于大修理支出，按大修理间隔期作为摊销月数，分月将大修理支出的月摊销额计入出租房屋的经营成本。
4、周转房的财务管理
开发企业周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用计入有关开发成本。周转房的损耗价值的摊销，应根据周转房的结构和使用情况，分别采用平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。对非临时性简易周转房，由于使用年限较长，应采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。对临时性简易周转房，由于周转次数有限，一般可采用周转使用次数摊销法，按预计周转次数计提周转使用一次的摊销额。
如果改变用途将周转房作为商品房对外销售时，通常在出售前要进行改装修复或根据购房人的要求对其进行改建或扩建。周转房在出售以前进行改装修复所发生的费用，可列作营业费用。周转房在出售以前根据购房人要求进行的改建、扩建工程，应将改建、扩建工程支出转作周转房的价值。
结束语
房地产开发企业的行业特殊性，使得房地产开发企业的财务管理十分重要，房地产开发企业应根据自己的实际情况出发，加强财务管理，吸纳财务管理人才，逐步提高财务综合管理能力。
参考文献
[1]俞文青.房地产开发企业财务管理（第二版）[m].立信会计出版社，2010.
[2]方芳.房地产开发企业财务管理[m].上海财经大学出版社，2006.
房地产资产经营管理篇6
关键词：房地产企业；财务风险；财务风险成因
中图分类号：F230文献标识码：a
文章编号：1005-913X（2012）07-0071-02
一、房地产企业财务风险概述
（一）房地产企业财务风险的分类
房地产企业财务风险包括：财务预算风险、现金流量管理风险、经营风险、资本结构风险和内部控制风险。财务预算风险：是指企业没有全面优化企业的资源配置、全方位地调动企业各个层面员工的积极性，使企业效益不能达到最大化的风险。现金流量管理风险：是指企业没有将现金流量作为管理的重心，围绕企业经营活动、投资活动和筹资活动构筑的管理体系，对当前或未来一定时期内现金流动在数量和时间安排方面没有全面的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价。经营风险：是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险或由于汇率的变动而导致未来收益下降和成本增加。内部控制风险：是指企业没有对其经营设定经营目标、保护资产的安全完整、保证会计信息资料的正确可靠，没有确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性，没有对其自身约束、规划、评价和控制的风险。[1]
（二）房地产企业财务风险的特点
1.房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，多则几年，从土地获得、市场调研、投资策略、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。
2.房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，不仅投资周期长，而且投资额较大，一时耗用大量资金，资金收回期较长，使企业长期处在资金短缺状况无法运转，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。
3.房地产投资追求高收益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。[2]
二、房地产企业存在的财务风险及成因分析
（一）财务预算风险
房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，预算风险也就越大。有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率对要开发的项目作细致的财务预算分析，并且房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，分不清资金使用的轻重缓急，造成在资金管理上盲目进行运作，或是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产企业的财务风险。
（二）现金流量管理风险
1.现金流量观念。房地产企业开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国房地产企业多属民营经济成分，缺乏现金流量管理观念，在经济效益良好的情况下，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展，一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。
2.偿债风险。举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后，又没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，只考虑了个别项目的用款，影响了整体的收益目标。加之，在偿债顺序上，筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后，并要求注意保持间隔期，在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择，使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押，既影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，使企业成本负担加重，偿债风险增大。
（三）经营风险
1.经营部门协调能力不强。企业经营过程，表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在，都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在，决定了营业风险的存在。例如，对经营环节，房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程，涉及大量的相关部门和环节，任何一个环节出现差错，都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。
2.对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业预期收益。[3]
（四）内部控制风险
内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，内部控制的好坏直接影响资金运营状况和利润的实现，房地产企业是一种开发周期较长、投资额较大的企业，在开发期间不免会有许多不确定因素的发生，不做好内部控制，把资金管理好，那么开发期将会受到阻碍，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。
三、房地产企业财务风险的控制对策
（一）财务预算风险控制对策
房地产企业开发经营周期中，在财务预算方面存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。在资金预算方面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况，对资金需求和使用计划进行规划，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。[4]
（二）现金流量风险管理控制对策
第一，房地产企业的经营及管理活动都会在现金流上表现出来，现金流出现问题企业的资金链将产生断裂，其经营活动无法保证，将导致企业经营破产。我们首先要强化日常现金流的监控和管理，对于企业销售费用、营运成本、工资和企业贷款利息等支出性现金流和销售等流入性现金流进行严密的统筹管理，缓急并存；同时我们要对重大现金流进行科学管理，严格控制支出，对支出项目合理性、金额、审批等进行多次审核，防止出现现金支出安全性问题。房地产企业财务风险涉及企业经营和管理的各个方面，针对这些风险，我们要用科学的态度予以应对，除了在日常财务管理工作之中对财务风险进行严格监控之外，我们还需要采取各种措施把财务风险消灭在最初的阶段。房地产企业的偿债、盈利、营运和现金流风险各具特色，我们的财务工作人员也要有更加高超的职业能力，把财务风险管理做好。[5]
第二，房地产行业具有很高的偿债风险，安排资金结构以规避偿债风险具有很重要的意义。房地产企业应该加强资本结构控制，根据企业规模和融资环境等确定权益和债务的比例，对于项目要充分考虑投资额度和营销过程中的各种因素，一般需要采取“三分之一原则”，即自有资金、银行贷款和预售资金比例各三分之一；同时，房地产企业要合理搭配债务逾期，按照房地产开发的周期选择搭配期权结构，以中长期负债为主，利用担保贷款按揭资金，增加预售的资金回笼。更好预测利息和息税前资金利用率发展情况，调整筹资方案；再次，房地产企业要合理安排偿债资金，在预售和销售环节严控资金的回收，配合财务部门组合偿债资金，做到按时还款。[6]
（三）经营风险控制对策
房地产企业营运风险的控制就是要消除企业内部各种变现能力不强的部分。我们首先要明确企业的资产结构，房地产企业的流动资产大多是不易折现的实业产品，所以房地产企业没必要特意降低流动资产比率，但是我们要加快流动资产的周转率；同时我们对房屋销售的部分要强化管理，对于预售和销售制度进行改革和创新，完成销售的业绩，以防营运风险的发生。
（四）内部控制风险控制对策
首先，建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。其次，强化房地产开发企业财务管理，健全财务管理机构。房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理，不但要懂经营、善管理，而且要学习会计法规和常识，因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息，特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。最后，强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前，许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。[7]
参考文献：
[1]王斯亮.房地产投资风险的识别与控制[J].法制与社会，2007（2）：49～56.
[2]袁爱群.浅析房地产企业财务风险及规避[J].现代商业，2008（2）：21～23.
[3]陈松华.房地产投资开发风险析[J].中外房地产导报，2009（2）：55～58.
[4]宋民刚.房地产投资风险识别与防范[J].价格理论与实践，2002（6）：106～108.
[5]樊利.浅析房地产投资及风险防范[J].四川建材，2007（3）：11～15.
房地产资产经营管理篇7
【关键词】事业单位；国有房产管理；问题解析；优化对策；具体举措
在科学发展观的正确指引下，事业单位国有房产的管理运营体系的适配机制也伴随着我国社会经济的持续快速发展而呈现良性、协调、稳定的格局态势。然而在国内房产市场经济冲击以及国内市场经济产业阶段瓶颈的综合影响下，现阶段事业单位国有房产管理体系还普遍存在着房产管理实践水平有待提升、资产产权监督机制尚需完善、房产管理整体效益低下等一系列集中典型的阶段性问题，这些尚未妥善解决的问题已经很大程度上制约影响了事业单位国有房产管理运营体系的安全、稳定、协调发展。
继续坚持倡导切实灵活、集约多元运营发展的科学发展观的核心价值要求指引，深入理解上级领导部门联合制定的原则性指导方针，持续深化切实灵活、多元集约的管理方法模式的建立构筑，扎实有效地进行国有房产运营管理适配机制的细化改进，适时有效地完成事业单位国有房产运营体系从宏观到微观的功能转变。
一、进一步细化完善国有房产清点统筹的流程机制
1.规范国有房产产权管理的二次经营收入统管
鉴于国有房产通过对外出租、内部盘点、合作经营等途径方式进行的二次商品化经营，相关领导管理层需要切实负责地进行二次营收统一管理的方针细则制定、相关执行管理人员的分配安置以及组织建立房产产权管理咨询反馈小组等途径方法的创设推进，有力夯实国有房产产权管理的二次营收的统筹管理。
对于涉及国有房产的闲置房屋、机关学校、工作站点等既有房屋资产，要立足实际、开动脑经，及时组织摊派相关人员进行房屋清扫整理、布置维护、张贴承租广告等等。相关执行管理人员务必迅速踏实地进行市场调研、承租业主联络沟通、租价商议，努力将国有房产的二次经营做活、做大、做强，咨询反馈小组成员需要踏实认真地协助执行管理人员进行同步工作的展开推进。从而为事业单位的经济效益增添丰厚扎实的物质收入，进而让事业单位的全体人员共享资源、同分收益。
2.努力提高国有房产产权经营管理的服务水平
国有房产在统筹管理的过程之中不可避免地会产生一些摩擦、出现一些问题，所以对于可能出现经营风险的进行防控就显得关键而必要。鉴于此，相关领导管理层应当及时迅速地创建构筑符合市场经济运作模式的企业化统筹管理，通过一系列有效提升国有房产经营自的合理举措，充分发挥执行管理人员的工作热情度与实践创造性，同时需要合理分配相关管理人员的权属责任，做到首问负责、责任到人，还要及时确立物质精神奖惩适配机制，对于在国有房产管理运作之中表现突出的个人集体要给予适时嘉奖，勉励激发全体工作人员的工作积极性。通过以上一系列有效系统的途径手段的创设实施，稳步提升相关管理人员的集约多元、灵活切实的管理服务水平。
3.持续加强国有房产产权管理机制的细化创设
一方面，相关领导管理层需要及时切实地健全完善国有房产统筹管理的规章制度，尤其是对一些颁布出台已久、明显无法适配指导现阶段国有房产经营管理的规章法规进行及时更新修改，同时需要进一步健全完善新法规、新制度的跟进，侧重颁发《国有房屋租赁管理制度》《国有房屋产权管理条例》等具备针对性、实效性的细则条例；另一方面，相关执行管理人员需要扎实牢固贯彻落实相关上级领导制定推行的规章细则，进一步加强巩固房产资产执行操作的流程步骤，譬如房产清理、故障排查、债权盘活，并严格依照公开透明、公正平等的基本原则进行整体指导，从而稳步扎实地提升国有房产产权管理机制的实效水准。
4.协调统筹国有房产产权安全管理的实时核查
相关领导管理层务必及时迅速地规划分配国有房产产权安全管理的各自责任与具体义务，对于既存的集中性安全隐患，要做到“统一分配、小组协同、及时排查、迅速解决”，从而牢固有效地降低国有房产产权安全管理的安全隐患发生系数，迅速提升房产产权统筹管理的协调、稳定、高效。
首先，国有房产的产权管理层需要严格依照相关规章细则的规范要求，对于使用人、承租者提交的房产租用申请进行及时合理的审核，对已经被划定为具备高危险隐患的相关房产，应当及时向使用人、承租人进行解释说明，并及时组织相关技术维修人员进行修缮维护；其次，需要严格依照相关房屋产权规章细则的规范要求以及上级主管部门的既定规划，加强对国有房产的建筑物寿命测查，严厉打击故意损害国有房产、肆意存放易燃易爆等危险品的恶劣行为；第三，加强国有房产安全管理的实时测控，组织专人进行小组巡查，对于发现的隐患问题，要及时进行针对处理、妥善解决，并上报主管部门进行记录备案。
二、持续强化巩固国有房产统筹管理的执行操作
1.严密规范事业单位固定房产执行管理的各项章程制度
事业单位的相关负责领导层需要及时创设指挥统筹小组，细致划分小组成员的各自权属，同时需要设置固定房产的下派管理机关，依次包括总务科、财务科、纪检科等主要部门，并扎实落实首问责任、责任到人的基本制度。
进一步强化推进固定房产总账、一级账目、二级账目的细化分类统筹审核，将依照规章进行采购的房产物资进行及时入账，严格规范固定房产的定期有序核查、清点、归纳，力争做到帐表清晰、条目明了、细则规范。同时需要加大固定房产岗位负责制的监督审核的执行力度，及时迅速地完善具体固定房产的经营收支反馈报告的基本制度，对于严重违规操作、、懈怠审核的相关部门人员要给予批评处罚，并严格追究相关负责人员的具体责任，从而从制度规则层面牢固夯实国有房产固定资产的管理基础。
2.规范内部固定房产经营转移的流程操作
对于国有固定房产的清点经营中，相关领导管理人员务必严厉盘查审核部门工作人员利用职权之便进行固定房产挪用转移的违规现象，进一步规范内部房产经营转移的操作流程。
一方面，上级主管要严格审查下级部门提交的内部房产转移经营的申请报告，对于涉及对外承租、合作经营等关键环节需要进行小组会议集体讨论，在决定同意批复之后方可进行签字盖章；另一方面，固定房产的管理部门需要对申请单位所填写的房产转移单、账目帐表进行统一复查，申请使用部门与固定房产管理部门需要在固定资产转移单上进行同时签字，同时在单位内部进行房产产权交接手续的办理之时，上级主管务必下派监督人员进行现场记录监督，并将房产产权转移后的手续协议进行备份登记，并及时上交上级主管部门进行翻阅审查，做到多重保险。
3.细化国有房产转让管理盘点的推进步骤
首先，申请房产转让的部门需要及时向相关主管提交书面申请报告，同时需要将报告副本交付财务主管部门进行资产评估与审核，当上级主管部门通过研讨同意批准之后，申请部门方可进行固定房产转让的盘点清理；其次，申请单位在进行房产清点整理之时，需要邀请财务主管门、房产使用部门以及上级主管部门三方的代表进行现场的共同监督，从而实现房产转让管理盘点的公正、公开、透明；而在完成房产转让的现场清点之后，相关上级主管部门的代表人员需要再次进行现场房产、物资、设备的清查登记，制作账目帐表。而以上三方确认房产转让清点的合法规范之后，则需要最后进行签字确认，此时财政主管部门需要将房产转让的评估总额及时入账，并制造一式三份的纸质细目分别交付申请方与上级主管部门进行备案存档。
三、兼顾优化国有房产统筹管理体系的整体效益
一方面，事业单位国有房产的领导管理层应当及时健全完善固定资产管理系统的信息化运作模式，进一步引入专业集约的固定房产运作管理的基础系统，迅速有效地提升对事业单位固定房产的产权档案、折旧细目、盘存资料的实效管理水准，并通过借助计算机网路平台的辅助优化，灵活便捷地将一系列国有房产第一手信息数据进行搜集整理、归纳分类、统筹存档，从而大幅度提升改进制度化、系统性、组件式的的国有房产管理机制的整体效益，从而为事业单位国有房产运作管理的拓展纵深创设积极有效的辅助条件。
另一方面，相关领导管理层面应当与时俱进地更新既有的运作管理理念，坚持实事求是、合理切实的应对策略，进一步加强对事业单位国有房产运作管理体系中的财务计划管理、预算资金管理、财务活动分析等关键基础作业环节的监督考核，同时加大财力物力人力的投资力度，通过一系列行之有效的职业素养、专业素质、实践技能的集中指导、针对培训，快速提升拔高相关管理人员的职业素养、企业责任感以及应用技能，逐步减低、减少财务计划管理玩忽麻痹、预算资金管理松散懈怠、财务活动分析流于形式等一系列失调现象问题。同时更要以职工利益诉求为本、效益为重，持续提升职工群体的薪资福利保障水平、稳步改善企业单位的整体经济效益，进而激发提升员工群体的工作热情、探究实践意识以及企业责任感，进而有力助推事业单位国有房产运作管理机制的及时高效的调整优化。
四、结语
事业单位国有房产的管理机制作为一项具备制约性、协调性、辅的步骤程序化工程，在整个事业单位国有房产运营体系中发挥着调节改善的关键效用。从保障国有房产的资产安全以及整个事业单位系统稳定协调运转的基本前提出发，持续深化切实灵活、多元集约的国有房产管理方法模式的建立构筑，扎实有效地进行一系列房产管理适配机制的细化改进，持续加强相关工作人员的职业技能培训以及实践操作能力，继而稳步提升国有房产运营管理体系的综合竞争力，最终有利助推事业单位运营系统稳定、科学、长效发展。
参考文献：
[1]王纲.事业单位固定资产管理相关问题探讨[J].中国外资，2011（5）.
[2]李玉杰.事业单位内部控制环境浅析[J].中国管理信息化，2011（12）.
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房地产资产经营管理篇8
一、房地产企业中财务管理的作用
房地产行业在其开发和经营阶段之前就需要得到政府机构的相关审批，且不同的阶段所对应的业务来往对象也不同。因此，房地产企业具有计划性强和复杂性大这两个尤为显著的特点。而财务管理是企业在进行经营管理时不可或缺的一部分，因为它包含着企业的财务计划和企业的财务决策及控制。那么结合着房地产企业的特点，财务管理在其中发挥着如下几种作用：
（1）就长期筹资而言，有效的财务管理能够合理地安排筹资的时间、规划资本及债务结构和分配股利。因为房地产企业必须根据规划立项时申报的投资总额来确定该企业的注册资本金以及外融的资金额，这样才能符合相关的法律法规。而通过不同的筹资方案的对比，可以找出符合该企业自身的经验战略和财务战略。
（2）就长期投资而言，有效的财务管理可以帮助房地产企业安排合理的投资规模，提高投资的收益以及控制投资的风险。房地产企业在进行项目拿地时，必须要根据该项目土地的所在区域的市场行情，对该项目的开发方案做出敏感性分析和可行性研究，通过对不同方案下盈利能力和现金流进行的评估，选出符合该企业自身的发展战略以及市场需求的投资方案。在后来执行方案时，还要结合政府的宏观政策、市场的行情以及企业的经营状况，对方案进行及时有效的修整。
（3）就营运资本的管理而言，有效的财务管理工作能够帮助房地产企业调高资金的营运效率。房产企业在项目进行建设时以及之后的销售期所产生的资金流量是相当巨大的，企业应从自身的实际情况出发，通过预算体系的全面建立和业绩考评来提高预算的准确性，从而合理地确定企业的资金流向，并尽可能用最少的营运资本来支持与之相同的营运中的现金流。
可以看出，房地产企业的财务管理的工作实质就是对房产企业的资本进行效益管理。一旦房地产企业能够开展有效的财务管理工作，那么一定能帮助企业控制经营的风险，并达到价值最大化的企业目标。然而，在现实中，各大房地产企业中都存在着一些财务漏洞和风险，造成了企业的经济损失。
二、房地产企业的财务管理所存在的问题
（一）有些开发项目缺乏财务相关的可行性的系统研究
部分房地产企业在进行项目的决策时，缺乏了系统的可行性的研究，尤其是缺乏了财务的可行性研究系统的支持。最后所做的决策，其更多的还是依据管理层的经验进行判断，这样的依据缺乏了数据的支撑，缺乏了科学的系统的可行性论证和市场经济的分析。
（二）企业的经营者对财务管理工作不够重视
房产企业的经营管理者没能让企业的财务人员更多地参与到企业的开发和经营中去，他们对财务工作的认识，还简单地停留在日常报销、记账、付款以及编制财务报表等工作层面上。举个简单的例子，当房产企业在进行项目的一级开发计划的制定时，若没有财务人员，那么就没有办法有效地测算出项目筹资的时间点、筹资期限和金额的大小。由于房产企业的筹资金额一般都占了投资总额的百分之五十到百分之七十，所以存在着较大的筹资难度，而且筹资的时间也会比较长。
更重要的是，这部分资金不光要用在项目的开发建设上，还会用在经营销售的部分阶段上。如果在后来再出现资金需求，这时再进行筹资，那么势必会影响到项目的开发和销售，会让人感觉“手忙脚乱”“焦头烂额”。那么，之前的一级开发计划又有什么意义呢？
这样的现象在许多中小型的民营房产企业中尤为突出和严重，究其本质原因，还是因为所有权和经营权的不分无法在企业内部对管理中设立有效的业绩评价体系。
（三）资金的管理存在问题和风险
在房产企业的发展过程中，由于资金来源渠道较少、融资较难，在一定程度上制约了房产企业的投资规模。这就导致了一般规模的房产企业不可能在同一时间进行多个项目，更别说跨地域的投资了。由于多数的房产企业的规模都不大，他们自身的资金存有量是有限的，他们一般是等前一个项目竣工后或销售的资金回笼后，再利用回笼的资金去完成项目的配套设施或后期建设，抑或投资建设另一个项目。而对于一些拆迁项目，由于拆迁的过程较长，而且当中会有各类的不可预见的补偿问题，开发资金的管理也存在着风险。由此可见，在这期间房产企业需要的资金量是比较大的，而且回收期很长，因此在投资过程中企业一直都承担着较大的风险。而由于房产企业的经营者为了追逐更高额的投资回报，他们大多把投资集中在了一些中心城市，因为他们认为这里的居民具有较高的收入。但是随着行业竞争的日趋激烈，其自身的投资风险将会越来越大。这就显得房地产企业中加强财务管理显得更加重要。
（四）缺乏高效的财务管理制度和风险意识
房产企业中，经营者除了财务管理的意识不强外，财务管理的模式也比较单一。仅仅严格控制了项目的成本和流出资金，对于预算和资产的管理以及财务的分析等都不够重视，缺乏有内部有效的监督管理制度，导致了财务管理的混乱。
由于国家的住房商品化的形势推动，房产企业实现了快速的增长，而在经营中更多的是重视项目的施工和销售这两个方面的管理，而财务管理工作并没有得到足够的重视，有的甚至让至亲来担任财务人员。这就很容易使得房产公司的财务管理工作缺乏一个明确的分工，也缺乏专业性。
三、针对存在的问题，房地产企业的对策分析
（一）增强企业的财务管理的意识
基于房产企业计划性强、复杂性大的经验管理特点，只有通过有效的资本管理，才能实现对风险的管控，给企业带来最大化的利益。所以房产企业的经营管理者必须增强财务管理的意识，确立财务管理在整个企业管理中的重要甚至是核心地位，增加财务人员在自身企业内部的话语权。
（二）加大财务相关的可行性的系统研究力度
房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业，所以在房产企业的经营过程中，必须加大对所开发项目的可行性的研究力度，以提高企业财务管理工作的有效性，并降低投资风险，提高企业的经济效益。财务管理的工作人员应审查并核实项目可行性的调查报告中的各个环节，包括战略目标，甚至具体的施工细节也不能放过，并全面分析调研运行该项目的成本和利润等，预测出运行该项目可能会存在的风险并制定相应的措施，能够有效地避免因风险引发的资金流失的现象的出现，以确保房地产企业财务管理工作的严谨和全面。
（三）加强对开发项目的成本控制
房产项目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理费用、销售费用、投资利息及各种销售税费。房产项目的成本控制其重点在于对施工建设的成本控制，所以对它进行有效的财务管理控制是非常必要的。首先要严格把关招投标这一环节，避免暗箱操作或吃回扣的现象发生；其次要选择一个合格的施工队伍，因为只有一个信誉好、合格的施工队伍才能在根本上保证工程的质量，才能杜绝或减少因为质量问题出现的成本增加的现象；对要签订的合同进行严格的审查，并注意工程的签证。
（四）建立和完善企业的财务管理制度体系
资本的有效管理是财务管理工作的本质，以达到企业价值最大化的目标。那么就需要得到企业的各个经营环节的密切配合。同时，由于房地产这一行业具有投资大、风险高、周期久、供应链长以及地域性极强的特点，那么就更需要企业实行更加严格的资本管理，预防各类经营风险的出现。所以房产企业必须在自身内部建立其一个完善的财务管理制度体系，其中应该包括：一是关于投融资的决策体系。在该体系中，要根据公司的战略管理的目标，制定出相应的投融资的规模、相关的资本和债务结构以及利润和现金流的评价指标等等。二是预算管理的体系。这一体系是指在一个假设的周期内，预测房产企业的经营情况，并编制预算金额，为企业设定出目标值。三是业绩评价的体系。这一体系的主要作用是比较上述的两个体系所设定的目标和实际的执行结果之间的差异，是上两个体系的保障。四是健全企业管理制度，让财务管理制度能够行之有效地执行。五是提高并强化信用的观念，做到规范经营及诚实守信。
（五）提高财务人员的素质和管理水平
当前，经济的迅速发展，也不断增加了对财务人员的要求。按照我国相关的规定，单位的财务人员必须要有会计证才可以从事财务方面的工作，所以在房产企业中想要实现行之有效的财务管理，就必须对财务人员的从业这个进行严格的审查及核实。企业在进行招聘时不但要严格考察财务应聘人员的专业知识和专业技能，还要对财务应聘人员的职业道德和社会道德进行严格的把关，以降低在日后的工作中出现损害公司利益的行为的可能性，确保招入的是一个有利于企业发展的合格的员工。
在日常的工作中，应要求财务人员积极参加各类相关的财务管理的培训，增加自身的财务知识，并提高自身的财务管理水平。另外，高水平的财务管理人员应该在企业的内部开展关于财务知识的培训，企业中的各个职能部门都应按时参加，这样也能加强企业整体对财务管理工作的意识。
房地产资产经营管理篇9
[关键词]房地产企业 财务管理 特点 问题 措施
一、新形势下房地产企业财务管理所呈现特点
1.面临财务风险加大
随着国内经济快速增长、城镇化水平加快，房地产行业获取了极大的发展优势，房地产开发活动的广泛开展，也使得房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素，致使房地产企业投资项目成败、经济效益大小等都面临双重结果，房地产开发极具风险威胁。为了更有效地降低企业所受损失，企业经营管理者应力图避免投资决策失误的现象，这便对企业财务管理工作及负责人员提出更高的要求，比如提供高质量的投资决策分析，提升投资决策分析准确性、可靠性，确保为企业经营者提供的投资项目决策方案具备及时、可靠信息作保证，最终将风险加以分散、降低。
2.财务管理难度增加
当前，房地产开发还涉及到多方面问题，房地产企业财务关系同样出现复杂性选择。一般来讲，房地产企业财务关系包含有开发企业与其投资人、债权人、债务人、内部职工、被投资单位的关系，还有房地产企业内部各个单位与其上级管理部门间相互关系，其具体表现为被动迁单位或者居民、勘察设计单位、材料物资供应商、施工安装企业、商品房购买者(个人)、管理部门(如工商、审计、税务部门)等，与房地产企业所形成大量、频繁的资金往来结算关系等。如此一来，房地产企业财务管理工作难度加大，开发企业必须首先强化自身债权债务管理，尽可能协调好企业自身与各个方面的关系，才能真正推动房地产企业经营活动顺利开展。
二、我国房地产企业财务管理中的常见问题
1.财务监控不严
当前，我国房地产企业行业内部财务核算制度十分不健全，财务监督控制机制建设较弱。比如企业经营管理者对财务管理不够重视，财务人员素质比高，企业财务核算水平较低，使得财务会计资料真实性、可靠性、完整性、及时性无法达到标准，财务信息所具有的经济价值几乎完全丧失。再如房地产企业内部监督管理和控制机制不完善，企业内部控制制度流于形式，或者缺乏相应的内控制度和审核程序，则极易导致企业资产内部盗用和流失问题的产生。
2.管理水平偏低
企业经营者管理水平、财务人员业务素质等，都关乎房地产企业财务管理能否有序进行。现实情况是，一些企业经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后，完全缺乏现代化的财务管理观念：还有经营者集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务。更加重了财务管理的无计划和混乱状态；又有经营管理者在财务管理上采取家族式管理模式，比如由亲属担任财务部门会计、出纳职务，使得出纳人员领导财务工作，业务上极易陷入混乱局面；不少财务人员业务素质偏低，且缺少相应的专业知识和经济常识，而房地产行业税收政策、法律法规等都较为复杂，财务工作者若不具备过硬的业务水平，则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险。
3.资金管理欠佳
融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后。这几乎是房地产企业财务管理中的几大弊病。筹资活动上，房地产企业筹集资金时遇到融资困难、金融服务滞后的发展瓶颈，尤其是某些中小型民营房地产企业更是由于自有资金比例及财务管理规范程度较差而难以贷到资金，再加上房地产企业较难找到合适的金融中介机构及贷款担保机构，以及市场经济体系仍旧不甚完善，给企业贷款带来更大难题，进而导致开发资金严重不足，企业便可能不惜代价、不计成本地向民间高息借款，这又进一步增加了企业经营业务成本和财务费用的压力，项目开发也可能受到影响。此外，投资活动上，不乏有些房地产企业不以市场为导向，投资缺乏科学性，盲目追求高端产品，无视房地产行业市场所需，生产出一些滞销产品或烂尾楼。日常经营活动上，流动资金管理欠妥，尤其是资金沉淀问题严重，比如出于加快资金回笼、产品促销的目的，房地产企业往往会在缺乏市场调研的情况下，随意为客户提供购房担保，一旦客户将来不具备偿还银行贷款的能力，企业则不得不为此类客户垫上归还银行按揭款项，其结果便是企业内部出现大量的长期应收款挂账，资金无法及时回笼，再加上多数房地产企业不重视日常现金流量管理，或者未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况堪忧。
三、完善房地产企业财务管理体系的各项措施
1.积极拓展筹资渠道
根据房地产行业特点，房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入，筹资任务异常繁重，企业只有具备多元化的筹资渠道，才能很好地完成筹资任务。一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式：二则寻找进入资本市场的最佳途径，比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资：四则企业实施并购、重组等措施，逐步扩大市场份额，既增强、壮大企业实力，又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。
2.施现代企业管理制度
在现代社会化本生产、市场经济大发展的宏观背景下，现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现代制度模式。换言之，产权股份化、管理制度化、组织公司化。这是现代企业制度的基本要求，也是房地产企业经营的努力方向，在建立现代企业管理制度过程中，房地产企业应积极分离企业所有权和经营权，以最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以新的管理理念和最优的企业管理制度对企业进行管理。同时，管理者还应在生产经营中主动采取现代化管理手段，调动经营者自身以及企业员工的创造性和生产力，既要解决企业中传统家族式管理造成的规模小、机制不活、体制不顺、管理混乱、综合竞争力弱等缺陷，又要明晰企业发展方向。努力提升企业规模、档次和水平。
3.重视投资项目管理
作为一种资金密集型企业，房地产企业投资规模较大，尤其是一些重大项目投资，企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策，以避免出现决策失误、资金损失等结果。加强投资项目管理，应对投资效益合理性预测，对投资方案进行可行性分析研究，即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析，在房地产开发整体过程中，可行性分析研究阶段尤为关键，此阶段具有最大的不确定性和机动性，企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否，对房地产投资项目结果产生直接性影响。此外，企业还应利用现资组合理论，对投资组合进行合理化调整，比如房地产投资类型不同，所对应商业风险、获利能力等均不相同。为了实现最好的房地产类型组合投资，房地产企业便应尽可能降低投资的商业风险、确保取得预期的投资收益等。
房地产资产经营管理篇10
[关键词]房地产投资信托基金；Reit管理；美国
[中图分类号]F832[文献标识码]a[文章编号]1005-6432（2013）44-0072-03
1房地产投资信托基金简介
房地产投资信托基金（Reit）的结构在世界各地被广泛采用，大多数国家采用的房地产投资信托基金结构类似于当前的美国模式。美国Reit模式已经历了50多年的发展。其雏形可以追溯至1880年的马萨诸塞商业信托，由1960年美国国会颁布的房地产投资信托法案正式确立。
房地产投资信托基金最初的设计是为了使中小投资者也能够参与到商业房地产投资中来，虽然投资者只能间接的参与，但这同样不失为一种在没有实力进行直接股权投资的情况下获得房地产投资收益的优选方式。Reits可以针对不同投资者的需求，根据物业类型和区位在投资组合中提供个性化的投资策略。公开上市的房地产投资信托基金在有组织的交易所交易，成为一种具有较好流动性的投资方式。投资的对象多元化，运作的模式专业化，都使Reit成为对于个人投资者极有吸引力的投资组合方式。
我国房地产投资信托基金虽然尚未落地，但类似的民间房地产私募基金一直活跃在商业地产投资领域中，如何更加有效率的管理基金的运营，进而更加提高基金的回报率，一直是各个基金运营的短板所在。本文通过对美国Reits的运营管理模式的探究，总结其成功经验，为中国的房地产基金成功运作提供借鉴。即专注于特定的房地产类型（或是专注于特定地区）；拥有大型、垂直整合的操作平台；使用中低等程度的财务杠杆；拥有多元化的资金来源（债务和股本，公共和私人）。
2Reit管理战略
2.1Reit管理的演变
现代美国房地产投资信托基金制度是从股权融资的行业困扰问题开始的，即解决在恰当时间获取资本进行公司重组的问题。
20世纪90年代通过转变成Reit上市进行资本重组的私人房地产公司，很快就认识到了在公开证券市场上市，意味着包括公司投融资、运营和其他管理决策及治理相关问题如董事会结构等所有方面，都会受到来自投资者和分析师更加严密的监察。随着房地产投资信托基金行业的发展和成熟，房地产投资信托业总结出想要成功运营Reit的关键就是管理。今天大多数公开上市的Reit都是拥有高质量管理、大型动态化的，具有创业性质的，完全整合运营的公司，他们既有上市公司运营管理经验又有房地产投资专业知识。
房地产投资信托基金在20世纪80年代本质上被动而缺乏垂直一体化的投资工具，拥有多元化的房地产投资组合主要由稳定核心或类核心的房地产组成。最初，房地产投资信托基金是面向散户投资者，使他们能够通过具有流动性，并公开交易的证券投资于多元高品质的房地产投资组合。大量创业型私人房地产公司和许多拥有成熟的开发经验的公司纷纷进行ipo，同时房地产投资信托基金立法也发生了重要变化，都促使Reit行业得到了快速的发展，进一步推动Reit演变成为类似其他公开上市公司那样更高效、更灵活动态操作的公司。
随着房地产投资信托基金行业的发展和成熟，房地产投资信托业总结出想要成功运营Reit的关键就是管理。今天大多数公开上市的Reit都是拥有高质量管理、大型动态化的，具有创业性质的，完全整合运营的公司，他们既有上市公司运营管理经验又有房地产投资专业知识。当今美国的大部分Reits在内部管理上都具有如下几类共同特征：专注于特定的房地产类型（或是专注于特定地区）；拥有大型、垂直整合的操作平台；使用中低等程度的财务杠杆；拥有多元化的资金来源（债务和股本，公共和私人）[1]。
2.2Reit管理模式
2.2.1内部与外部管理
1986年的税收改革法案之前，Reit都被要求接受外部管理，因而是一个被动的投资工具。外部管理需求形成了一个重大的利益冲突，因为Reit发起人通常拥有管理公司而自己并不拥有多大的房地产投资信托基金。基金经理有动力去不断增加房地产投资信托基金管理下的资产，由此提高整体的管理费用，而不是去努力管理Reit以实现股东价值最大化。1986年的法案允许Reit进行内部自主管理，为更好的实现股东的利益而管理提供了可能，并激励了房地产投资信托基金经理提高运营决策效率。
新管理模式下的Reit并不仅仅局限于简单地获得并保有能够产生收入的现存房地产，而是更进一步向“上游”扩散，比如生产环节中新建筑的建设与发展，甚至是为未来施工建设收购土地。有些公司还向“下游”扩展，进入生产和交付环节，包括物业管理、租赁和其他相关服务。垂直整合一个主要的优点是，它使房地产投资信托基金在股票市场和房地产市场相对估值变化区间内，拥有了更好的灵活性来适应生存，甚至获利[2]。例如，垂直集成允许Reit在所持有的资产净值超过股票市场估值时，通过出售房地产实现赢利，同时通过继续控制所售出的房产的运营管理，实现稳定的运营规模和地理空间规模。大多数现代Reit都在某种程度上实现了垂直整合，这已成为现代Reit管理策略的一个标志。
2.2.2投资专业化
20世纪90年代的新型Reit管理策略中与老Reit极为不同的一点就是走向专业化，即聚焦在某类型的房地产上，或者是两类紧密相关的类型，如工业地产和办公地产。许多成功的房地产投资信托基金也同时专注于特定区域。在过去，所谓的“旧”的房地产投资信托基金，通常由多样化的地产类型组成，基于传统的行业法则，房地产投资信托基金投资人期望一个多样化的投资组合。也就是说，通过购买一个单一的房地产投资信托基金股票，投资者可以通过多样化的产品类型和潜在的多样的地理区域获得即时的风险减少。在1990年，有略多于25%的Reit被归类为多元化的，定义为大比例持有多种类型的不同地产。下表详细说明了根据naReit的分类，在自1994年开始，多元化持有地产的房地产投资信托基金的数量是持有聚焦类型地产Reit数量的3倍。1994年，216只Reit股票中有48支被列为资产多样化的。这个数字在逐期减少，到2008年只剩9只，只占不到8%的股本Reit总和，甚至少于市值加权的基础。
在理论上，房地产投资信托基金不需要多元化，因为投资者可以通过收购个人Reit股份或投资Reit专用的共同基金来创建他们自己的多元化投资组合。20世纪90年代精明的机构投资者更倾向于自己来作出多样化投资决策。机构投资者不希望房地产投资信托基金经理关心管理风险的资产组合本身，而是通过他们尤其擅长的活动专注于股东价值最大化。
专业化的加强也与转向自我决策，内部管理结构有密切的联系。一旦房地产投资信托基金变为管理上更加积极的实体，很明显聚焦在特定类型的房地产上时，专业的管理知识通常可以更有效率。考虑到划分空间市场基本面、租赁和租户关系以及开发和再开发活动在财产类型上的细微差别，在最擅长的领域实现专业化可以得到股票价值的最大化。更重要的是，股票市场可以更为容易的理解和分析专注于标准空间细分市场内中某类资产的房地产投资信托基金。专业化或聚焦能够降低房地产投资信托基金的资本成本，增加股票价格和减少被收购的可能性。
在20世纪80年代后期，以医疗类Reits为先驱，房地产投资信托基金在20世纪90年代往往专注于特定的地产类型，甚至亚型（如购物中心附近的零售中心、独立的净租赁零售业，高端豪华公寓）。更小、更独特的细分市场也发展迅猛，包括自建仓储、预制房屋、高尔夫球场等，虽然除了自建仓储，其他这些亚型一直局限于很少量的房地产投资信托基金。
聚焦在专业化的地产类型上是总的趋势，但事实上也有例外，仍有成功的房地产投资信托基金，在产权多元化形式下业绩突出，当然这些投资也有可能存在其他维度上聚焦理念的应用。
2.2.3扩大Reit规模
一直以来对于Reit的规模大小，即物业占地面积或股票的市值是否重要这个问题，人们一直存在争论。毫无疑问，房地产投资信托基金更倾向于扩大资金规模。在20世纪90年代Reit繁荣以前，市场上充斥着小市值股票，小机构所有权，在1990年以前市场上的平均市值只有不到1亿美元，Reit只是中小市值的股票，当时的机构投资者很很少。到1997年年底，平均市值增加到7.25亿美元，到2008年第一季度为之达到了26亿美元。许多房地产投资信托基金逐渐撤离小型股领域成中型甚至大市值股票。如下图所示，市值的增加部分来自于通过并购不断发展的经济增长，而且还因为Reit市场在20世纪90年中期的经历峰值进入繁荣后导致少数较大的房地产投资信托基金进行了大量的整合。自1996年以来房地产投资信托基金的数量有下降的趋势，但Reit股票市场的市值大幅增长，直到2007年的信贷紧缩诱发了低迷。
“越大越好”假说源于人们相信Reit能产生多大的开销和资本成本就有多大的规模经济[3]。大型房地产投资信托基金将会得到更大的回报（通过某种组合的收购或合并其他房地产投资信托基金，在私人房地产市场购入地产，或自己开发新地产），直到耗尽规模经济。公司应努力扩张以使房地产投资信托基金有机会实现净现值为正，即使在投资私人房地产时没有实现正净现值，仅仅通过扩大规模也可以使平均总成本下降。这对于个人投资者和对Reits行业感兴趣的投资者，都具有重要的战略意义。
当然，市场上也确实有相当数量的小型房地产投资信托基金，与大型房地产信托基金共存。事实上，在2008年3月，naReit权益型Reit指数188支Reit有48只市值低于10亿美元。此外，市值中位数为13亿美元，明显小于平均数26亿美元；许多Reit仍然是小盘股。较小的房地产投资信托基金，特别是那些专注某一特定区域的更加了解他们所处的市场，能够更迅速采取行动，利用价值创造的机会，并因此能够成长得更快。这一假说的支持者认为可能存在与主要固定支出有关的规模经济，但随着管理不断扩大，参与更多的市场的也与规模不经济产生很大的相关性[4]。也有可能，规模经济带来的利益随各房地产投资信托基金聚焦的具体部门和商业模式的不同而不同。即规模不经济的产生或早或晚，这与他们进行的房地产投资各自不同的特征有关联（如房地产类型，当地与国际焦点，以当地和全国与跨国租户为基础等），特别是如果经济增长同时跨越了不同地区时。
3综述
在经营范围上，Reit应该积极向上下游拓展，进入生产和交付环节，包括物业管理、租赁和其他相关服务。在操作上实现专业化，聚焦于类型房地产上，或者是两类紧密相关的类型房地产上，同时专注于特定区域。在运营规模上，力争实现规模经济来获得更大的回报，以及有机会实现正的净现值。
参考文献：
[1]Capozza，D.（2005），newRulesforRealestateinvestors，presidentialaddressattheamericanRealestateandUrbaneconomicsassociation（aReUea）annualmeeting.
[2]Capozza，D.andp.Seguin（2000），‘Debt，agencyandmanagementContractsinReits：theexternaladvisorpuzzle’，JournalofRealestateFinanceandeconomics.