商务办公空间设计案例篇1
关键词：空调冰蓄冷节能
abstract:largeshoppingmallsandofficeair-conditioningintheconsumptionofelectricityisconsiderable,airconditioningheatloadpeakisalsotheelectricalpeakloadofairconditioning,powerconsumptionofcontrolistocontroltotalquantity.theuseofice-storageairconditioningsystem,cantransfertherefrigerationequipmentruntime,equivalenttothestoredelectricenergytorealizethestorage,thiscanreducetheuservariablepowerdistributionequipmentcapacity.asthestateofchargeofelectricitytothepeakvalleyelectricitypricepolicytilt,ownerswillbeinoperationcostsareconsiderablebenefits.
Keywords:airconditioning,icestorage,energysaving,
中图分类号:tB494文献标识码：a文章编号：
常州报业传媒大厦位于常州市重要的南北交通干道——和平中路东侧，清凉路以南。规划用地约17815平方米，南北长190米，东西宽从63米到159米。基地呈不规整L型、，东北侧是清凉小学，南面是清凉新村。
常州报业传媒大厦由三大功能组成：报社办公、商务办公和商业用房。报社办公大楼在最南端，为20层塔楼办公楼；商务办公大楼在北端，为28层塔楼；商业用房在中间，为一~四层裙房。总建筑面积：地上建筑面积69023㎡，局部地下建筑面积24610㎡。报业办公楼20层，建筑高度83.4米；商务办公楼28层，建筑高度99.9米。
常州市室外温度分布如图：
室外设计参数见下表：
室内设计参数见下表：
根据以上常州市的气象条件及建筑室内温湿度要求，对空调冷负荷进行了逐时计算。
空调逐时冷负荷如图：
本工程集中设置能源中心，各建筑冷热源由能源中心集中供给。秉承构造一个能源节约型社会的大前提，常州报业大厦采用了冰蓄冷加地源热泵，及燃气锅炉的系统。
考虑到商务办公有夜间单独运行的要求，几个功能建筑的不同运行时间；空调供冷采用部分负荷冰蓄冷系统，设有一台414Rt地源热泵，为基载主机以满足夜间运行要求;
基载以外负荷，设计为冰蓄冷系统。对蓄冰比例做了三种方案分析。
方案一，设计蓄冷量6720RtH，约占空调设计全日制冷总负荷的30％。各工况比例见下图：
方案二，设计蓄冷量11072RtH，约占空调设计全日制冷总负荷的48.1％。各工况比例见下图：
方案三，设计蓄冷量9808RtH，约占空调设计全日制冷总负荷的42.6％。各工况比例见下图：
常州市电网峰谷分时电价为：常规空调0.824元/kw.h；蓄能空调高峰0.748元/kw.h，低谷0.309元/kw.h。根据比较，因常州市峰谷电价差比例不大；建筑内空间较为紧张，客房冷却塔区域较小，通过经济比较，选择方案一作为本项目的蓄冷运行方案，本方案双工况主机选型最小，蓄冰量最小；所以即初投资低又充分利用常州市的夜间冰蓄冷的优惠电价来降低空调的运行费用，并保证主机运行平稳。
冰蓄冷系统具体设置如下：制冰系统采用内融冰系统；双工况主机与蓄冰装置串联布置，主机采用上游布置，制冷机处于高温端，制冷效率高。制冷机房内设：空调冷冻水一次泵4台（双工况一一对应，基载主机1用1备），变频运行；空调冷却水泵4台（双工况一一对应，基载主机1用1备）；超低噪声双速风机冷却塔3台，每台对应1台制冷机组；冷却水温度为：37℃/32℃，均设于大楼裙房屋顶。每台制冷机组的进水管道上设置远传流量表，进出水管道上设置远传温度计；冷却塔的进水管道上设置远传流量表，进出水管道上设置远传温度计。乙二醇设补液定压装置一套。
表1在4种工况下乙二醇系统配置情况
商务办公空间设计案例篇2
商务中心区，又称中央商务区，英文简称CBD(CentralBusinessDistrict)，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具有完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。纽约曼哈顿，巴黎拉德芳斯，东京新宿，香港中环等都是国际上发展得相当成熟的商务中心区。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。
用“众人瞩目”来形容北京CBD的社会关注程度并不为过，因为它将是未来北京城市发展建设中的一个亮点，是北京经济发展取得可喜成绩的象征。人们关注它的发展过程，它的发展未来，关注未来北京CBD究竟是个什么样子？原北京市城市规划设计研究院院长、北京CBD规划建设总顾问柯焕章先生作出解答。
北京CBD的由来
北京CBD规划方案从提出到最后确定经历了一个漫长的过程。柯焕章回忆到：最早提出建设商务中心区是在1992年。那时，有关部门正在进行北京城市总体规划的修订工作，根据改革开放的总体形势及发展战略，对北京城市的性质、功能进行重新论证和认定，进一步明确北京是全国政治、文化中心，北京又是世界著名的古都和现代国际城市。北京今后的发展，应按照首都特点来调整产业结构，集中力量发展高新技术产业，大力发展金融、贸易、信息、咨询、旅游、房地产和商业服务等第三产业。
为了适应今后不断发展的需要，同时也是为了搞好相应的配套设施建设，在新的《北京城市总体规划方案》中明确提出，北京要建设现代化的商务中心区。
1993年国务院批准《北京城市总体规划》后，北京市有关部门在朝阳区光华路一带开始了CBD起步区的规划建设，并安排建设了一些相应的设施，嘉里中心、汉威大厦等先后落成。但因当时方方面面对于CBD的概念以及对北京建立CBD的紧迫性和必要性认识不够，以至90年代初以来北京大规模的建设热潮中，大量商务设施分散建设，CBD建设未能形成规模。1996年以后北京市城市规划设计研究院经过调查和分析向北京市人民政府先后两次递交了报告，提出应抓住机遇，要加快推进北京商务中心区的建议。2000年6月，北京市市长刘淇召开会议，会议决定要加快推进北京商务中心区的建设。于9月第一次朝阳国际商务节明确推出了商务中心的概念和规划建设构想。至此，北京CBD建设的帷幕开始启动。从2000年12月底至2001年3月，北京CBD办公室组织并邀请了八家国内外著名规划设计单位参加北京CBD规划建设方案的征集工作；2001年4月8日至10日，邀请国内外11名专家对征集方案进行评审，评出了一二三等奖。这之后，在征集方案的规划思路及专家论证的基础上，并结合用地现状，进一步编制出一个综合方案。2001年9月13日，北京市人民政府召开新闻会，正式公布《北京商务中心区规划方案》和《加快北京商务中心区建设暂行办法》。
北京CBD是什么样子
北京商务中心区位于北京城市中心区以东，东长安街延长线上。规划范围是：西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地约4km2。
《北京商务中心区规划方案》内容包括功能布局规划、交通规划、绿化系统及公共开放空间规划、空间形态规划及地下空间规划等部分。
功能布局规划。北京商务中心区4km2的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街(即“金十字”)两侧布置，并确定位于“金十字”东北角面积约30hm2的地区为CBD的核心区。
交通规划。北京CBD交通规划，是在北京城市总体规划、CBD发展规划及整体城市交通规划基础上做的区域交通规划。据此，研究并制定CBD的道路系统及内外交通组织方案。规划中道路用地约为155hm2，占CBD总面积的39%。
为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，专家们利用整体交通规划模型对CBD区域交通及路网进行了评估，根据交通需求，增加了路网的密度和公共交通设施，把城市绿化与行人系统进行适当的融合，并建议增加南北向地铁线路。
绿化系统、公共开放空间规划。规划方案中公共绿化用地面积共33.39hm2，占总面积11%，主要由以下几部分组成：四个主题公园、一个中心广场及环状绿化系统、沿街绿化带、通惠河北侧的滨河绿化带等，形成多层次的开放空间。
空间形态规划。超高层建筑集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度在100m以上，部分商务建筑高度在150m～300m之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开，产生一种强烈的震憾力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。“金十字”东北角的CBD核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑群。整个CBD将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。
地下空间规划。规划考虑充分利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑，尤其是核心区的地下一层相互连通，形成地下人行系统，并要求将地下车库尽可能连通，以减轻地面交通压力。
北京CBD的特点与遗憾
CBD的出现对其所在国家或所在地区及城市的经济发展起到了相当大的作用，国外一些地方，如美国纽约、法国巴黎、英国伦敦、日本东京等城市经过长期的发展，形成了具有相当规模的CBD。在这个过程，他们取得了不少经验，但其中也确实存在一些问题。
北京CBD是否将建成像纽约曼哈顿那样呢？柯焕章对此持否定的态度。他指出，北京CBD的建设，应该学习别人的长处，吸取已往的经验教训，结合自己的具体条件，将北京CBD建设得更好。随着社会经济的发展，人们对生活环境质量提出了更高的要求，同时也对其所工作的环境质量提出了新的要求。以往商务中心区的建设，更多满足的是商业贸易活动的需要，随着城市功能和人们生活方式的发展和变化，人们对休息环境、交往环境及娱乐设施的建设提出了更高的要求。柯焕章介绍说，他到美国考察CBD的建设，到了洛杉矶的Downtown，每到晚上，冷冷清清，周六、周日更是见不到人，缺乏生机与活力。而在北京CBD的建设中，我们提出，要建设24小时都充满生气和活力的CBD。除了建设相当规模的商业服务设施以及相应的公园、绿地等休闲空间外，北京CBD还要突出文化设施的建设，增加该区域的文化功能。我们鼓励开发商在项目建设中增加文化内容。相应建设电影院、剧场、图书馆文化艺术中心等设施。中央电视台、北京电视中心也将在CBD内安家。更重要的是，这些文化设施的建设，将带动一大批文化产业的兴起与发展，起到商业经济外延的作用，同时也丰富了整个区域的文化氛围。
搞好生态环境建设，是北京CBD的另一特点。为了避免重复国外那些楼挨楼、窄街道、如同“水泥森林”一般的状况不在北京CBD中出现，CBD规划方案中除了四个大公园外，还有一处大型中心广场；此外还有许多绿地、绿化带等穿插其中，将整个CBD形成一个完整的绿化环境。CBD办公区内的绿化率约为20%，居住区内的绿化率可达25%。
解决交通问题同样是CBD建设中面临的一个重要内容。柯焕章介绍说，充分利用地下空间，缓解CBD地面的交通压力将是一个重要内容。除此之外，地面交通结构中将大力发展公共交通，其所占比例将有所增加，而小汽车的比重将被控制在一定的范围之内。CBD区域内，现有的交通条件要改善，道路系统要进一步加强，地上、地下将形成一个完整的交通系统，以适应CBD发展的需要。
此外，北京CBD将紧跟当今科技发展最新潮流，建设现代化的通信网络设施，为入住者提供最先进的商务平台，最大可能满足商户需要。
由于客观存在的原因，在CBD规划建设的区域范围内，已有了一定规模的商务设施和其它功能的建筑，有的建筑的位置使用功能和建筑形象，对CBD整体规划难免造成一定的障碍和影响。现在将这些建筑推倒重来是不现实的，但要想在这个基础上尽善尽美地做好文章也是有相当难度的，总有一些不尽人意的地方。
柯焕章强调，今后CBD的开发建设应在统一规划方案指导下有序地进行，应该将一个个单独项目的建设自然地融于有机的整体之中。
建筑师与CBD建设
柯焕章指出，北京CBD建设是一个极为庞大的工程，总面积将近1000万平方米，写字楼、酒店、公寓、住宅、学校及商业文化等多种类型的建筑将汇集其中。可以说，CBD为中外建筑师提供了一个大显身手的舞台。对中国建筑师而言，套用一句老话就是：既是机遇，又是挑战。中国建筑师应抓住这次机遇，充分展示自己的才能与本领，为CBD的建设贡献自己的力量。
柯焕章认为，经过多年的锻炼，特别是自改革开放后与外国建筑师共同设计、共同做方案参加竞赛，中国建筑师的能力和水平已经有了相当大的提高。但也必须承认，由于种种原因所致，中国建筑师还存在着这样那样的不足，这就要求中国建筑师要认真学习，提高自己的素质，以适应未来发展的需求。
柯焕章强调，建筑师应扩大自己的视野和思路，不要只是就事论事，应从城市或地区的整体环境和整体规划的高度去研究具体工程项目的设计。有的参与设计投标的外国设计师到北京后，首先去了解北京的历史和文化、北京的过去和现在、设计项目的具体环境及相关的因素，进一步思考项目的设计理念，而不是一上来就画很具体的图纸。中国建筑师应加强在这方面的学习。
面对wto和奥运带来的机遇，在经济全球化趋势日益明显的今天，北京已成为世界瞩目的焦点。北京商务中心区将以其宽广的胸怀、强劲的脉搏、鲜明的个性，为北京乃至中国经济融入世界构建一个强有力的国际平台。
背景：国外设计大师谈北京CBD
日本著名建筑师矶崎新先生谈CBD建设
在世界一些大的CBD中心区中，无论是华尔街还是法兰克福，当然也包括东京在内，一到晚上都是冷冷清清的，少了许多人来人往的情景，这也就要求与CBD办公区建设相配合，要有住宅、商店、娱乐设施等项目建设，这些建筑要与办公建筑有机地结合在一起，这种做法是当今世界建筑发展的一个趋势。此外，法兰克福有一个CBD中心区，其设计是办公与住宅相结合，办公楼在下面，上面是住宅，这种设计也引起了世界的注目。当今的CBD建设中，这两种功能相交使用是比较流行的。
老式样的CBD中心区建有办公楼，一些大公司会将总部设置在内。随着时代的发展，特别是外企的进入，许多公司将自己的办公楼分布于原有中心区的。另外，一些小型企业也要进驻CBD的范围，但因各种因素的影响，这样的小企业有许多是混杂于CBD的住宅之中，该情况比较普遍。东京就遇到了这样的问题。东京CBD中心区原有老的办公区保留了下来，老办公区里，各个公司总部都有各自独立的办公区域，现在遇上诸如合并等事情时会产生矛盾，如何处理好这种矛盾是当前很棘手的问题。纽约的做法则是将这些总部全都移到郊外，东京也曾尝试这样做，但还是没有妥善解决好这个问题。
我认为，现在北京CBD规划建设中所定下各种建筑的比例是比较恰当的。我个人观点，住宅所占比例适当增加是个好的趋势，住宅建筑应该与CBD中的办公建筑融为一体的。
住宅增加是好的趋势，应引起注意的是不能单纯地按功能划出分区，将住宅区与办公区分开就没有意义了，这种单纯划分区域是20世纪CBD规划建设的一个错误，这样做也显得太死板了。我个人认为，建筑为下面是商店、上面是住宅，这种形式是比较合适的。
因为我不了解中国的具体情况，也就不便提出什么具体意见，但有一点我要特别提醒你们注意：世界上其它的大城市，在其CBD建设发展过程中，都存在这样那样的缺点，中国不要再走他们过去曾经走过的老路，不要去追随世界上那些先进的东西，应该是在学习了这些先进之后超过他们，走到他们前面去。
我觉得CBD建设应该加以综合考虑。北京也不要参照别的范例，如何做好还要自己来研究，CBD建设没有一个统一的标准，只要有秩序就行。CBD新的规划建设希望能在北京做出来。
加拿大宝佳国际建筑师有限公司首席设计师阿德雷安・皮尔(adrianB.R.peel)先生谈CBD建设
我认为，像CBD这样的建筑不要做得太花哨，应当以稳重一些为好。CBD建筑要有现代感，不要显得小气，一些建筑细部更要加以注意。像CBD或金融街这类建筑，主要的特点就是其建筑密度都很高，同时它也集中了各种各样的人和各种各样功能，所以很难说清楚每幢建筑是干什么用的，这也就要求建筑之间的兼容性要强一些。我认为，不管是什么建筑，真正的关键是要有适宜的使用功能，这是最基本的要求。第二要考虑建筑自身的合理性。
对于CBD是否应该有能显示其形象的标志性建筑，我认为不可一概而论，而要根据整个城市的总体情况来决定。从商业角度考虑这是肯定的，每个商业中心都应该有一个突出的标志，但这也不一定，各个地方有各自不同的特点，同时还要考虑到CBD建筑与城市之间的关系。我个人认为应该有一个标志性的建筑，各个城市的特点不同，但作为经济中心是应该有的，同时要考虑标志性建筑与将来要建设这个区域之间的关系要协调一致。
信息业的发展对全世界都产生了极大的影响，对建筑业的技术发展，对建筑设计的工艺，对建筑业本身的改造发展都有好处。不但是对建筑业，而且也对其它行业具有促进作用。每一种行业都有其各自的特性，究竟其影响程度有多大现在还很难说。按人们一般的想象，人们认为诸如无纸办公之类的信息化进步会使办公室空间缩小，实际上这个变化现在还没有体现出来。建筑师现在都用计算机设计，已经很少用图板了，但实际上，建筑师们现在还是经常集中在一个较大的空间内进行设计，具体的空间依然存在，不过是人与人之间的直接接触可能会少一些，比如聊天、交流等完全可以通过互联网来实现。我认为，短时间内不会减少公共空间。
随着时间的变化和社会的发展，像诸如通过电脑接受采访，或是诸如进行演讲之类的事情，以后一定会实现。
德国冯・格康・玛格及合作者建筑师事务所(gmp)舒茨(Schülz)先生谈CBD建设
在CBD规划设计时应先确定一个大的肌理和构图关系，比如说室内、室外、广场、街道等，而不是以建筑单体为主；通过这种处理形成具有特点的城市空间，通过大的空间定位及严格的网格关系来形成空间布局，之后再具体设计某一单体建筑。CBD的建成实施过程不会仅是一、两年，而是要经过相当长的时间，设计师只是给出大的定位关系，而不能对每个单体建筑进行过细的设计，单体设计将会留在以后进行。对建筑业来说，对话的建筑是设计的原则。我们在CBD设计时，通过对原来可以保留的建筑、街道进行综合研究分析之后，形成自己的网络和体系，这样就可以形成大的城市围合空间，大的城市街道关系，大的城市绿色空间和绿色环境的关系。
我个人认为，现在世界上建的最早且运行最好的CBD是美国的曼哈顿。在曼哈顿这个区域内，人们的生活、工作节奏很快，互相交叉联系得非常紧密。如果要保证CBD的活力常存，处理好居住与办公之间的关系应该是同样重要的。
CBD区域中住宅所占比例的多少不会对CBD形象产生影响，产生影响的是如何将居住建筑与办公建筑进行组合，能否将两种功能进行有机巧妙的组合，可以形成居住者与办公者共同使用一个共享空间。住宅楼与办公楼应该有机地结合在一起，形成一个24小时都有生机的空间，应给人感觉，CBD全天都是有魄力的。
（执笔：李沉）
收稿日期：2001年10月
北京CBD规划建设总顾问柯焕章先生
CBD全景鸟瞰图
银泰中心
北京财富中心
门――进入世界途径以诗意的、视觉特色的现代建筑来塑造城市/美国nBBJ建筑事务所
2北京商务中心区位置图
3北京商务中心区土地利用现状图
5总平面图
6功能布局
7交通
8绿化系统及公共开放空间
9地下空间利用
10空间形态
CBD全景模型
活力的信息科技体现，世界经济的领导城市（一等奖）/美国约翰逊斐恩建筑规划公司
人・全球・未来・环境创造交流城市（二等奖）/日本国株式会社都市环境究所
与自贴近的CBD，可持续发展的CBD――人与自然的契合（三等奖）/美国Som国际有限公司
吸取历史文化积极意义的元素，创造的代的节奏/北京市城市规划设计研究院
性格有别，情趣多样的都市空间，体现特色的精神内涵/德国Gmp公司
商务办公空间设计案例篇3
关键词：城市综合体发展经验启示
随着城市现代化快速发展，土地等有限资源的缺乏逐渐成为城市发展的重要制约要素。打造城市综合体，利用有限资源空间，创造最大产业效益，成为城市发展的重要途径。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。
城市综合体概述
（一）城市综合体概念
城市综合体（UrbanComplex），从功能业态视角看，国外称为HopSCa，即Hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）等城市生活的三项以上功能在空间上的组合，形成多功能、高效率的综合建筑。城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，通常星级酒店、商业购物中心、商业写字楼以及大型公寓是最基本的功能构成（李晓刚，2010）。城市综合体由于基本具备现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”（乐捷，2010）。
（二）城市综合体特征
超大空间和开发规模。城市综合体应和城市规模相匹配，与城市的主干道相关联，所以要求室外空间尺度巨大，具有能容纳大型建筑群体的空间。
高效的交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层规划，将建筑群体的地下或地上公共空间和交通贯穿，又与地铁、停车场、城市街道、市内交通等设施联系起来，组成完备“通道树”体系。
现代城市景观设计。应用环境与行为理论、现代城市设计进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征，使建筑群体成为景观主体，同时也承载城市文明与经济发展的历史责任。
高标准、高技术集合产物。城市综合体是体现城市“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。
功能的复合多样性。城市综合体拥有城市多项功能：商务办公、居住、文化娱乐、消费、商业、交通出行系统。
（三）城市综合体分类
本文通过对大量城市综合体实例的梳理，从不同角度对城市综合体进行了分类（表1）。
城市综合体按所处位置不同，可分CBD型、副中心型、城郊结合部三类；按驱动因素，可分为五类：一是均衡发展型，即注重商务、商业、酒店、公寓等多种功能均衡发展，将各物业间相互能动关系充分体现出来。二是居住驱动型，即以住宅为核心驱动的城市综合体。三是商务驱动型，主要以商务办公为核心驱动因素，重点包含高科技、金融保险、博览会展等多种商务元素。四是酒店驱动型，以酒店为核心驱动因素。五是商业驱动型，以商业为核心驱动。综合体按规模可分小、中、大型三种。一般认为，建筑面积在10万m2-20万m2为小型，20万m2-50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。
国外典型城市综合体建设经验分析
（一）日本东京六本木新城
1.项目介绍。六本木位于东京都港区，附近有新桥虎门的商业街、青山赤坂商业区、霞关的政府机关，广尾的高档住宅街区。六本木综合体交通发达，周围地铁有大江户线、千代田线、日比谷线、南北线等（徐洁等，2005）。
六本木新城是目前亚洲最成功的旧城改造典范，该项目总建筑面积为78万平方米，总投资达到2700亿日元，经历了17年建设，在2003年4月正式开业。不到2年时间，其已成为东京著名的购物和旅游中心，也成为日本目前新都市主义居住空间的范本和东京新地标。
新城有2万人在这里工作，每天平均出入人数达10万。总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找地方来就近停车。
2.成功启示。第一，开发商对规划设计的高要求。长达17年开发、规划和建设周期，施工时间仅3年。对项目前期定位、规划、设计花了14年。第二，选址的科学性。充分利用公路交通与轨道交通结合所能激发的巨大经济潜力，增加了大量的物流和人流。第三，强调城市立体化建设，其内部由地下街道、地面街区和高空花园等构成的立体化交通体系。第四，出色的园林景观设计。“垂直花园都市”创造出绿意盎然的开放空间，把都市人工作、休息、游玩、教育、学习、居住、商业、医疗等多样化的城市功能立体复合。
（二）巴黎拉德芳斯
拉德芳斯原本是巴黎西北部的一片僻静地方，经过16年分阶段建设，拉德芳斯区已是高楼林立，成为集办公、购物、生活、休闲和商务于一身的现代化城区，欧洲著名的以“城市综合体”规划的城市新区。众多法国和欧美跨国公司、银行、大饭店陆续在此建起大楼。“奥尚”超级市场、面积超过10万平方米的“四季商业中心”、C&a商场等为人们提供购物的便利。拉德芳斯按照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和建成住宅区，而且建造有欧洲最大商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、优良的绿化环境、快速的交通系统以及大规模的居住面积使拉德芳斯成为豪布斯卡成功营运的优秀代表，引领巴黎最新经济的发展（张开琳，2005）。
（三）新加坡新达城综合开发项目
1.项目介绍。新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商业、商务办公各种功能为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的典型范例。1984年由新加坡前总理李光耀邀请香港商家投资，在1997年完成。这座城中城，建筑面积65万平方米，包括了世界项级的新加坡国际会议与展览中心，一栋4层的购物中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，地下停车场能容纳3200辆汽车。新达城建成后共有700余家公司落户，每月的游客数量达200万人次，每天有1.5万余人在此办公，每天有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊。
2.成功启示与借鉴。一是政府的大力支持。该项目从启动开始就得到了新加坡国家政府的支持，政府不但为其提供最好的位置，而且为项目前期做了大量工作。二是强大资金实力。项目得到了香港重量级国际大财团鼎力支持，邵逸夫、李嘉诚等均为该项目董事会成员，使项目从开始就顺利实施。
我国城市综合体发展问题与对策
（一）国内综合体建设案例
1.深圳华润中心。深圳华润中心，位于广东深圳地王金融圈，总建筑面积为55万平方米，总投资达40亿港币。深圳华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住、会展、交通及停车系统等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。如今的“万象城”已成为我国内地投资回报率最高购物中心，建筑面积18.8万m2，每年客流量达3000万人次以上。
其作为综合体运营成功范本，可从地理位置、开发节奏上汲取经验。地理位置上，选址在深圳绝对核心地段——金融商务核心区，符合大型shoppingmall的选址原则；开发节奏上，首先以商业和写字楼为切入点，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅，提高单位土地面积价值。
2.东莞华南mall。2005年5月正式营业，位于广东东莞万江，建筑面积为89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元。最初定位为：我国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，面向珠江三角洲地区。建成后长期空置，经营不善，2006年转手北大资源集团，更名为：新华南mall，同时定位改为：集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区。曾经一度风光，但开业后冷场场面与之前宣称“全球商业典范”形成鲜明对比（朱云骅，2012）。
项目失败有几方面原因，值得深思：选址失误，照搬国外mall选址理论，地理位置先天不足，所处万江区发展相对滞后，三面环水，对外交通也有问题；商业定位偏离消费事实，将目标客户区域定位为以东莞为核心的整个珠三角，盲目夸大了其消费前景。
（二）国内城市综合体发展存在的问题
选址的不科学。例如东莞华南mall，所处万江区是东莞经济发展相对滞后地区，与市区隔江相望，而且对外交通存在问题，是导致该项目失败的重要原因。
规模过大。有些开发商没有正确分析当地实际情况，盲目追求较大规模，出现大量空置现象。例如东莞华南mall和福中福·国际城。
与交通枢纽结合不紧密、停车位数量不足。福中福·国际城与交通线路结合较差，交通干道对商业氛围切割影响较大。
开发商资金实力不足。综合体从前期规划、设计、施工到后期管理，需大量资金。
开发商缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范。国内企业相比国外，缺少综合体建设相关经验，尤其在运营管理上。例如北京世纪金源maLL和上海正大广场，在后期运营中均出现很多问题。
未结合当地实际情况。例如东莞华南mall商业定位严重偏离东莞万江消费事实，盲目夸大消费前景。
（三）我国城市综合体健康发展对策
科学选址。城市综合体不仅受到人口、交通条件、周边商业氛围影响，还受收入水平、消费习惯、文化等多因素影响。城市综合体应优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，商业相对集中的城市副中心。
合理确定综合体开发规模。首先依据综合置来大致判断，一般位于CBD的综合体规模较大。其次要在节约利用土地的情况下，按照当地居民数量、收入水平、消费能力等确定规模。
具备交通便捷的区位优势。交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，特别是为零售商业提供源源不断的人流，保证项目资源使用最大化。
充足资金作保障。开发商在整个建设过程中都需要充足资金来作支撑，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转，为综合体开发奠定坚实的基础。
加强专业操盘能力，提高商业运营管理水平。在硬件方面上，国内与国外差距已经很小，主要加强综合体运营管理。系统运营商业地产，不仅有利于迅速收回前期投资成本，而且为提高后期开发利润提供重要保障。
结合当地差异，因地制宜。应根据所处区位，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。城市综合体应以该城市发展战略指引，与城市空间和功能布局相融合。
综上所述，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景。但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进，本文分析了国内外案例，并进行了探讨和研究，供以后综合体建设参考借鉴。
参考文献：
1.李晓刚.城市综合体布局规划研究—以厦门为例[J].现代城市研究，2010（12）
2.乐捷.成都市城市综合体开发模式研究[D].西南财经大学，2010
3.徐洁，林军.商业综合体的城市竞争力模型—以东京六本木综合体为例[J].时代建筑，2005（2）
商务办公空间设计案例篇4
结合当前工作需要，的会员“sun-ny”为你整理了这篇2020年度优化营商环境工作总结及2021年度工作计划范文，希望能给你的学习、工作带来参考借鉴作用。
【正文】
2020年以来，灵武市深入贯彻落实国务院、自治区、银川市深化“放管服”改革优化营商环境政策精神，在“放”字上抓突破，在“管”字上加力度，在“服”字上提效能，千方百计解痛点、疏堵点、攻难点，为持续优化营商环境、激发市场活力和社会创造力、助力企业复工复产作出了积极努力，企业和群众办事更加便捷，优化营商环境取得阶段性成效。
一、2020年工作总结
（一）学习宣传情况。
为深入学习贯彻《优化营商环境条例》，进一步优化我市营商环境，安排在市委理论学习中心组专题学习会和政府常务会上对《条例》《宁夏自治区深化“放管服”改革优化营商环境若干措施》《银川市优化营商环境实施细则（试行）》《银川市对标先进深化改革打造一流优化营商环境实施意见》进行了深入学习，并提出学习宣传贯彻落实《条例》意见建议。各乡镇（街道办）、各部门及优化营商环境指挥部各成员单位将《条例》及相关政策文件纳入党委（党组）中心组学习、干部日常学习内容，深入学习宣传《条例》及优化营商环境各项政策措施，迅速掀起了学习《条例》、宣传《条例》、贯彻《条例》的热潮。并在政府门户网站、“美丽灵武”微信公众号开设营商环境宣传专栏，及时相关政策文件及解读、惠企政策、动态信息等；制作宣传海报200份、宣传折页3000份，在各类办事大厅、服务大厅进行广泛宣传；在市级政务大厅设置营商环境（“六稳六保”）政策宣传咨询窗口，电子屏滚动播放营商环境宣传标语口号，切实营造学法、用法、守法、护法的良好氛围。
（二）任务贯彻落实情况。
1.强化组织保障，工作合力不断增强。
进一步强化组织领导，明晰责任，对指挥部进行了优化调整，将9个专项行动组调整为7个；召开市委常委会、政府常务会听取优化营商环境工作汇报，印发《灵武市贯彻落实自治区、银川市深化“放管服”改革优化营商环境若干措施实施方案》（灵党办〔2020〕59号），确定了15个方面工作、46项具体措施；举办灵武市2020年优化营商环境暨工程建设项目审批制度改革业务培训会，印制发放400本《优化营商环境材料汇编》；市政协开展关于“提高审批服务水平、优化营商环境”视察暨“政府开放日”活动；召开专题安排部署会议，组织相关单位顺利完成了自治区2020年宁夏营商环境模拟评价和银川市营商环境第三方评价。
2.聚焦释放活力，各个领域改革成效显著。
一是持续深化商事制度改革。深入推进证照分离改革，电子证照入库率达98%，企业设立全程电子化率达30.5%，企业开办银行代办点投入试运行，一日办结率达到95%以上，上半年新增市场主体2086户，实现“一窗受理、集成审批、一日办结”，企业开办效率大幅提升。二是加速推进工程建设项目审批制度改革。推行工程建设项目“一窗综合受理”，企业投资项目备案下放乡镇就近受理，工艺简单、环境影响小项目环评专家函审制，征占地面较小项目水土保持方案报告表实行承诺制管理；施工许可办理材料精简至8项，政府投资项目最优审批时限压缩至115个工作日、社会投资项目最优审批时限压缩至75个工作日；环评、水保等“多评合一”事项调整至施工许可取得前办理，水、电、气等市政公用基础设施报装提前到开工前办理；制定《灵武市国土空间总体规划编制工作方案》，搭建“多规合一”的国土空间规划信息平台；“灵武+园区”区域评部分评价事项已取得行业主管部门批复或已通过专家评审会，并全面推广运用评审结果。三是优化市政设施接入服务。企业用水报装由原来的6个环节压缩至3个环节，精简环节50%，申请材料由7项压缩至2项，精简材料30%以上；燃气报装实现供气企业全程代办，无外线工程企业接入时间20个工作日压缩至3个工作日，压缩时限60%以上。四是不断简化财产登记流程。全面推行不动产登记、交易、纳税窗口“一窗受理、并行服务”，新开办企业一般登记时限压缩至1个工作日，复杂登记时限压缩至4个工作日，抵押登记时限压缩至2个工作日，异议登记、注销登记、查封登记实现即时办结。五是推进纳税服务便利化。深入拓展“非接触式”办税新模式，推行“发票免费邮寄服务”，在疫情防控关键时期投入运营24小时自助办税服务厅；着力打造“蓝精灵”纳税服务品牌，开展线上“纳税人学堂”和“税务局长走进直播间”活动；率先在全区使用微信扫码支付方式，省去纳税人携带现金、银行卡等繁琐流程；设置简事快办、繁事专办窗口，平均缩减纳税人等待时间近20%；推行“税务UKeY”,缩减开票成本；充分利用“银税互动”平台，形成“银税抬轿”的工作合力，助力企业复工复产。截止目前，共计减免税费2.27亿元，自助办税服务厅“非接触式”办税近8960笔，微信扫码支付近5000笔，74户（次）企业通过“银税互动”获得纳税信用贷款4582.6万元。六是持续降低获得信贷难度和成本。优化金融服务环境，扶持实体经济发展，成立灵武市中小微企业小额贷款有限公司，与浙江网商银行签订普惠金融县域合作协议，开展防范和打击非法集资工作宣传月活动，简化担保流程，担保费率降低到1%以内，羊绒、养殖企业担保费由1.0%降低为0.8%，免除企业10%存单质押。1-9月，新增担保贷款余额1819笔4.7亿元，为疫情防控物资生产企业争取贷款1.24亿元，累计为辖区中小微企业投放贷款23.9亿元。七是持续方便企业退出，依法强化合同执行。将非上市股份有限公司纳入简易注销适用范围，累计办理企业简易注销501户；对3家企业进行了破产审查，推动无清偿能力但仍有营业价值的“僵尸企业”实现破产重组；截止9月底，共受理合同类案件3639件，结案3046件，结案率83.7%。八是加强就业服务与劳动力市场监察。扎实做好“六稳”工作，落实“六保”各项任务，印发《灵武市全面落实“六保”任务具体措施》，通过科技创新后补助、融资担保及创业贷款、职业技能培训补贴等方式，持续加大援企稳岗力度，累计发放各类补贴补助2366万元，提供就业岗位12742个，开展各类职业技能培训3654人；为企业减免各项社会保险费4263万元，受益企业680家，受益涉及人次56775人；简化创业贷款办理流程，精简手续，为申请人提供一站式办理服务，已发放创业担保贷款1679万元，发放创业担保贷款利息28.58万元。加强劳动执法检查力度，保障劳动者合法权益，对31个在建项目进行专项检查，下发《劳动监察建议书》12份，办理劳动合同招收备案10388人，解除备案2395人，对19家劳务派遣、人力资源服务机构进行年审，督促企业与劳动者依法履行劳动合同；印发《灵武市政府投资类新开工建设项目实施部门农民工工资保证金差异化缴存管理暂行办法》，共追偿农民工工资1100万元，排查政府类投资项目及国有企业欠薪案件3件，社会类投资项目欠薪案件7件，提前完成“两清零”目标。九是进一步增强政府采购公平性。实施“互联网+政府采购”，运用统一政府采购公共服务平台，推行政府采购事项线上办理，降低采购交易成本，政务采购信息全面公开。十是依法保障企业公平参与招标投标。深化招投标领域改革，全面实现电子化招投标，严格落实建筑工程领域招投标黑名单制度，公开透明开展招投标活动，公开招标率达100%。截止目前，招标投标公告238个（工程项目161个，采购项目77个），政府投资项目招标共开标505个（工程项目303个，政府采购项目202个），开具无挂靠、无串标、无围标承诺书1437件。精简招投标行政办事环节，按照“不见面、网上办”原则，清理工程招投标备案事前事项，精简规范流程，取消招标文件事前备案、招标投标情况书面报告、合同备案、投标报名审核等环节，推行“文件电子化、标书在线传、保证金线上缴、开标不见面、专家在线评、交易结果网上查”的“不见面”交易模式，降低交易成本。截至目前，房建、市政实行电子标“不见面”开标共8个项目，2020年7月1日起，交通工程项目全部实行电子标。十一是不断提升政务服务便利化水平。制定《灵武市深化相对集中行政许可权改革推进审批服务事项划转工作实施方案》，完成第二批8个部门36大项行政职权（事项）划转，“一枚印章管审批”扩大到16个部门253个事项，累计办件30337件；全市梳理规范政务服务事项1467项，统一按照国务院“四级四同”标准部署上线全国一体化在线政务服务平台（宁夏政务服务网），进厅事项1195项，基本实现“应进必进”；1133项事项实现“一网通办”，100个高频事项实现“马上办”，385项事项实现就近办，524项事项实现“即来即办”，1115项事项可不见面办理，435项事项可“掌上办”；认真开展“三减一提升”活动，完成24个部门340项事项精减，累计减少环节274个、申报材料482份、办理时限1623个工作日，清理各类无谓证明112项；推行“出生一件事”等20个事项一件事一次办，一窗综合受理率提高到72.6%；提升“互联网+政务服务”水平，设立无人警局、24小时自助办税服务厅，网上办理率达到91.1%；推行“好差评”二维码评价，企业群众满意度达99.5%；12345等便企热线接转受工单7247件，已办结7085件，正在办理162件，办结率97.8%。十二是强化知识产权创造保护和运用。制定《知识产权领域突出问题治理长效机制的工作方案》《2020年知识产权执法“铁拳”行动实施方案》，办理商标侵权案件3起，罚没款2.53万元；截止8月底，全市有效发明专利154件，万人拥有量5.2件/万人。十三是建立公正规范的市场监管体系。有效推进网上监管体系建设，同步建立完善审管协同机制，将审批事项办理结果及时推送到监管部门，加强审批与监管信息互通共享；在餐饮、食品药品、危险化学品、产品质量等领域开展“双随机、一公开”抽查监管，持续强化企业诚信体系建设，公示行政许可信息7420条，行政处罚信息562条；加强重点领域企业信用监管，对3802户纳税人、12家粮食储备企业、41家环保重点企业、28家交通运输企业进行信用等级评定、动态管理，通过执行信息公开网失信自然人1287人次，法人139人次，限制高消费1387人次，采取司法拘留10人，联合惩戒失信企业22家，帮助18个失信主体完成信用修复。制定《灵武市清偿拖欠民营企业中小企业账款工作存在问题整改方案》，多方举措、全力推进清偿工作。2020年我市拖欠民营企业账款金额1654.65万元，清偿率为100%。十四是加快建设包容普惠创新环境。出台《灵武市进一步推动科技创新发展的实施意见（2020修订）》《灵武市科技型中小微企业风险补偿专项资金管理办法（2020修订）》《灵武市柔性引进科技人才实施细则（试行）》《灵武市备案科技服务机构管理暂行办法（试行）》等配套政策，设立50万元科技创新服务体系建设专项资金，成立专家咨询委员会，建成产业技术协同创新中心1家，目前已培育和引进科技服务机构17家，指导企业科学归集研发费用入库2.8亿左右，推荐申报各类科技项目90余项，柔性引进各类人才100余人；推进基层文化阵地提档升级，完成10个村级综合文化服务中心、10个乡村大舞台改扩建工程，扎实推进“三馆七站”免费开放，上半年共接待群众13.2万人次，其中24小时智慧书屋流通6千余人次。推进“互联网+教育”，全市100％的班级使用触控一体机或智慧黑板，建设在线互动课堂、教室70间，建成与教育厅互联互动的县区级平台，5所学校被确定为“互联网+教育”标杆校；发展“互联网+医疗健康”，开展预约诊疗、双向转诊、远程医疗等服务，推进医疗保障公共服务标准化规范化，实现医疗保障一站式服务、一窗口办理、一单制结算。制定支持中小微企业健康发展27条措施，加大市场开放力度，强化项目落地服务，共请进来蒙牛集团、伊赛集团、正威国际集团等区外企业70批348人次，签约招商引资框架协议项目15个，计划总投资36.2亿元。向300多家企业（个体工商户）兑现产业政策奖补及重点工作考核奖励资金10511.5688万元。
3.加强督查检查，提升服务满意度。
由市营商办、市委督查室和政府督查室组成联合督查组，通过电话调查、随机暗访、听取汇报等方式，对营商环境指挥部7个专项行动组、各成员单位《条例》及自治区、银川市及我市深化“放管服”改革优化营商环境若干措施贯彻落实情况进行督查检查，及时发现问题，督促限期整改，对工作不力、进展缓慢的进行通报批评、公开曝光。尤其是将窗口单位、行业服务部门作为督查检查重点，促进规范服务、文明服务、优质服务，扎实推行“好差评”制度，切实提高营商环境服务满意度。
二、存在问题
尽管我们积极做了一些工作，也付出了一些努力，但与自治区、银川市和市委、政府打造更优营商环境的要求，与企业群众的期盼相比还有不少问题和短板，主要表现在：一是优化营商环境工作重视程度不平衡，协同推进合力不够；二是简政放权力度还不大，主动服务的主动性还不强；三是“双随机、一公开”监管、跨部门监管、联合监管力度还不够大，新型监管方式未常态化展开,包容审慎监管机制尚未形成,执法交叉、重复检查问题依然存在；四是法治环境优化工作力度还需进一步加大。
商务办公空间设计案例篇5
关键词：建筑设计；城市空间；合理化
中图分类号：S611文献标识码：a文章编号：
一、高层建筑设计和城市空间之间的关系
高层建筑是组成我国城市环境的重要元素之一，而城市空间则是城市生活最重要的一部分。城市空间是指包括城市建筑物、广场、道路、绿地、公共设施等实物及其周围的三维立体空间，简单地说就是指人们周围的、能够看到或感觉到的空间，虽然这些空间描述起来比较困难，但是它们时刻的影响着我们的生活和精神享受。观察成功的高层建筑案例，我们不难得出一个结论：优秀的高层建筑能够最大限度地满足使用者的需求,以城市的公众利益为追求的目标。优秀的城市建筑设计理念的核心并不是独立到城市空间进行奢华建设，而是能够创造出人性化的居住和生活环境，顾及到人情关系，能够和城市和谐空间相呼应。通过对建筑设计和城市规划两种层面对城市空间的合理利用是重要也是必要的，只有将高层建筑和城市发展相协调起来，才能营造出美好的人居环境和城市景观，才能发挥可持续发展理念的最大作用。
二、工程实例介绍如何做好高层建筑设计与城市空间之间的合理化结合
1.实例概况
以南宁经济技术开发区北部湾科技园总部基地为例进行探讨，该项目位于南宁市机场高速路与五象大道交汇处，地理位置优越，其总净用地面积184235.3m2，在该建筑区中可以进行工业生产和商业活动，还有大型酒店，是一种新理念指导下规划的企业基地，规划建成图如图1所示。
图1开发区规划建成图
图2为该工程的规划图，该地总建筑面积551075m2，建设工程包括超高层办公楼a-1、a-2，总部办公区B1～B4,酒店办公区C1～C4,以及其他配套设施。
图2开发区城市规划图
2.案例分析
通过对上述工程案例的分析，我们得出合理利用城市空间的高层建筑设计原则：
（1）高层建筑的布置要和城市空间和谐一致
针对高层建筑的布置方法是购置高层建筑群，也就是将高层建筑聚集在一起，形成群落的布局，将高层建筑构建成统一的整体，这种方法方便统一进行设计和建筑，能够最大限度地利用空间，使高层建筑看起来和城市的空间和谐一致，而且能够构建城市的特殊标志，打造特色城市的风格。这种原则在实施时要注意，避免高层建筑之间的相互干扰，方法通常是将这个高层建筑群落采用梯度的阶梯型构筑，使它们看起来是和谐整体，也可以通过控制它们之间的间距来协调统一高度相仿的高层建筑，还可以在道路转弯处布置单栋高层建筑，这种方法可以极大地丰富人们的视觉观赏效果。在本项目的工程设计中既有高层建筑的群落结构，也有单栋高层临街的方法，在整个布置的将高度相仿的总部办公大楼B-1楼和B-2楼、B-3楼和B-4楼通过绿地、道路隔开，形成高度上的阶梯型布置，从而为整个城市空间增添了美感，形成一派“千帆竞渡”的壮观立面，如图3所示。
图3“千帆竞渡”画面
（2）高层建筑的单体尺度应融入城市空间
为了保证高层建筑本身和城市空间、整体与局部之间有效统一性，在高层建筑设计中，要充分把握建筑一系列尺度的序列，如细部尺度、近人尺度、街道尺度、整体尺度以及城市尺度等，在单项尺度的设计中要遵循尺度的统一性，并且不能将不同种类的尺度混淆使用，本案例在设计上严格遵循了这个原则，比如总部办公区的每个办公楼设计成矩形，但是通过合理的尺度把握，将整体构筑成为弧形，和其他方位的建筑和整个开发区的空间相呼应，形成统一的整体，这样使得整个城市看起来和谐并具有美感，充分体现了美好的人居环境的设计理念。
（3）高层建筑空间具有独特的形象局部形象
也会或多或少的影响整个城市空间的效果，在进行设计时，要充分考虑到局部形象的布置和尺度，利用合理的尺度大小能够充分体现出建筑的整体大小。此外，通过一些柱子、楼梯、屋檐、台阶等的尺度突变使人产生视觉上的错觉是一种很好的方法，能够产生特殊的视觉效果。在本案例中也能够体现这个原则的遵循，C楼处于办公区和商业区的过渡位置，本设计采用的是大裙房多塔楼的设计效果，这样使得C楼更加的具有气势和视觉效果，使得建筑更加和谐统一，使得整个建筑区具有独特的形象，冲击了公众的视觉感官，给他们留下深刻的印象。
3.对设计思路的启示
（1）城市空间的合理设计和处理
本案例在设计上也符合城市空间的合理设计和处理理念，在整个建筑的内部功能上进行了合理的设计和有机的组织，办公区每间的办公室至少一个以上的朝向景观方向，内部设计均为大空间，这样能够很好的体现办公环境的灵活性；在生态环保方面，建有雨水和污水分流处理设施、废气集中处理的排气道、噪音吸音和消声处理设备等等；在外形方面，用简洁大气的现代元素和幕墙相结合的方式，构建了灵活多变的现代建筑外观，而且将裙房与主楼构成和谐统一，构建了和谐的人居环境。对一个设计师而言，在进行建筑设计时,要充分考虑到城市的整体环境，要考虑到建筑和城市之间的联系，使要建的建筑作用发挥到最大，不断地充实城市的整体结构，丰富城市的生活,为城市注入活力和新鲜。高层建筑临近道路时,将建筑的入口空间凹入建筑下部，这样可以避免主体的被迫后退,缓解入口处各种矛盾冲突，极大地丰富了空间层次，造成极强的视觉效果，而且这样造成的空间的使用频率也将相对的被提高，因为这类空间便于到达、被使用起来也非常方便。这种设计思路有可能在建筑的形体设计、空间组织等方面形成新颖的构思,方便设计的思路转换。针对城市公共场所的空间设计和处理中，一般来说，城市公共空间的开放程度越高,就越受市民欢迎，可以将建筑底层架空空间的开放程度做到最大化，方便公民的公共场所生活。
（2）广场空间的合理利用
本案例在设计上的另一个亮点是广场空间的合理利用，在对每栋高层建筑之间的空间进行布置是，不仅很好地利用了绿地和道路将建筑物隔开，北侧形成了一个大型的商业区和休闲场所，绿地、道路、商业区和休闲广场在整个建筑群中发挥了美妙的效果，起到了无可代替的作用：一方面将自然美景很好地引入高层建筑中，通过绿地景观、建筑物两者之间相互呼应，充分体现了人居环境中的自然景观的重要性；另一方面整合了充足的商业资源，构建了便捷的商务环境，使得整个建筑的突出商务办公概念，又充分体现了人文景观的理念。一般的高层建筑的街道空间总是显得狭小和压迫，尤其是高层建筑群，更加缩小了建筑视觉上的空间面积，高层建筑设计时要充分的考虑广场空间的合理利用。高层建筑进行后退处理后，就会形成开阔的广场空间，能够有效降低空间拥挤的效果和减轻高层建筑的压力。并且通过对广场空间进行合理和独特的设计，能够更好地体现建筑和环境之间的协调，在给公众提供休闲娱乐场所的同时，还能够更好的突出整个高层建筑的形象，很好地装扮了整个城市空间，给公众留下深刻的印象，能够提高高层建筑的整体品质。广场空间的构建在高层建筑的空间设计中发挥重要的作用，因此，对广场空间的合理利用是非常重要和必要的。
三、结语
高层建筑作为城市建设的焦点，其设计理念、形式和建筑风格也在不断的变化，在我国，高层建筑有了很大的发展，也取得了很大的成就，在我国一线的城市，像北京、上海、深圳等，高层建筑的设计理念、建筑技巧和样式风格充分体现了城市的现代化，其高层建筑设计与城市空间的和也给予我们很多的启示。高层建筑设计与城市空间的合理化还需要更多的研究，从而为我国创建美好人居环境、推进现代化建设步伐提供理论支持。
参考文献：
商务办公空间设计案例篇6
关键词：城市商务区规划设计城市规划探讨
中图分类号：tU984文献标识码：a文章编号：1672-3791（2015）01（a）-0000-00
1项目概况
鉴于本商务区地理区位优越，对商务区规划充分注重绿色生态和滨水环境营造，运用现代高科技手段构建高效、活力、生态的商务区，总用地面积为2699.24公顷。此次规划范围内，有部分用地超出城市总体规划的用地范围，但本着“规划先行”的原则，此次控规对商务区土地利用统一协调考虑，以路网为骨架，用地灵活设置，在整体大区域范围内获得社会资源的动态平衡发展。在城市总体规划范围内的用地面积为2108.86公顷，超出城市总体规划范围外的城市发展备用地面积590.38公顷。
2规划指导思想与原则
2.1指导思想
以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。
本次规划以先进规划理念为导引，利用好自身优势，成功实现跨越式发展，并与五象新区其他片区的各功能组团形成协调发展的格局；其次重点完善其公共服务、市政基础配套设施布局和道路交通等方面综合规划，合理确定各地块的使用性质、建筑内容及容量指标，指导区域内各地块的具体开发建设，为下一阶段的修建性详细规划提供依据，努力达成规划与建设的一致性。
2.2规划原则
（1）承接性及深化原则。本次规划在体现城市总体发展目标和要求的前提下，充分依据和参考已编、在编的规划，分析规划区区位、现状、交通条件，从区域未来发展趋势研究的高度下，统筹兼顾，合理安排，既继承、深化、落实已有规划思路，又对区域下一层次开发建设提出规划编制的依据和准则。
（2）综合规划、整体发展的原则。注重规划区各功能组成部分的整体关系，通过合理的用地布局和交通基础设施网络规划，加强规划区与其他功能组团的整体关系，形成各具特色、既相互独立、又密切联系的城市组团关系，共同构成城市多元化、整体性的特点。
（3）适度弹性和多样性原则。规划在确定用地布局和区域功能结构的基础上，允许局部功能和容量的调整，使土地性质具有适当的兼容性，使地块合并和划分更趋合理。提高规划应对市场和未来发展的灵活性，使规划本身更具有生命力和适应性。同时在道路网络、地块划分和用地性质的规定在保证规划合理性的前提下，充分考虑用地的多种可能性，尽量为开发建设提供更多、更合理的选择空间。
（5）生态优先、因地制宜的原则。以科学发展观为指导，强调区域建设与自然环境相结合，注重生态环境保护和建设，规划设计充分体现“以人为本”和可持续发展的思想，促进经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。具体规划手法上应充分注意利用自然地形，道路和用地布置注意结合山体与河流水系，开辟视线走廊，充分利用沿岸绿地景观，做好滨水岸线的文章。因地制宜，充分利用现状地形、植被、道路、设施等，建设形成生态走廊和开放空间，构建良好的景观与生态环境，达到人与自然的高度和谐，充分体现商务区的城市风貌。
3规划思路及其具体实施
3.1功能分区与布局
结合商务区所处新城区的定位，借鉴国内外相关金融街的建设经验，在新区总部基地内打造集银行、证券保险、其他金融机构办公为主及相应配套的酒店、商场等设施为辅的金融中心区。总部基地内的办公用地主要围绕金融商务的核心功能展开，包括：公共金融管理、银行总部办公、保险、信托、投资办公、金融衍生服务办公等。
本次规划围绕商务区作为市级商务中心的整体功能定位，将商务办公中心区的功能细化定位为四大板块：商务办公、企业总部办公、配套商业文化、商务居住。商务办公中心区的办公用地主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构，如图1所示。
图1商务办公中心区功能分区图
3.2规划具体实施
（1）区域统筹协调发展，进一步提升商务区的定位。结合新城区的时展背景，利用自身优越区位优势，在新城区整体功能定位指导下，统筹协调与其他各功能组团的职能，进一步提升商务区的定位；并在用地布局、道路交通系统、公共服务和市政基础设施规划上协调布局和资源共享。
（2）重点进行商务办公中心区的布局研究。规划在总结、借鉴国内相关城市建设案例和经验，立足市所处区域发展环境、区位条件，充分考虑市场发展实际需求，进一步明确商务办公中心区的各功能分区，用地配置模式、土地使用兼容性配比等各项开发控制要求，以此打造现代、高端的商务中心区形象；并充分利用周边的水系与绿化，在道路布局、建筑群体空间组合、轴线通廊设置上合理布局，塑造良好的城市空间景观格局。
（3）土地使用规划的深化与完善。以上层次和相关规划要求为指导，结合区域现状实际情况和发展条件的变化，发展目标的要求，合理进行用地布局的进一步深化与完善。
（4）土地开发强度控制和适度城市设计引导。充分结合现状和区域规划的发展要求，对规划区内各地块提出相对完善的控制指标体系以满足规划建设和管理需要；依照美学和空间艺术处理原则，对整体建筑空间、滨水环境、街道景观等方面提出指导性综合设计要求和建议。
（5）道路交通规划和设施控制。以上层次规划的路网格局为依据，结合现状实际情况，加强对支路网络系统的深化和完善；并确定道路的各项规划指标，因地制宜进行竖向设计和场地平整。同时，规划还提出交通组织分析、慢行交通规划、重要地段或节点的交通优化方案，并强化交通管理措施。
（6）公共服务和市政设施的配套与完善。根据规划区的用地性质和人口规模，立足区域统筹和协调发展，进行公共服务和市政设施的配套布局和完善，做到定量、定位和定界的落实和具体控制。
（7）因地制宜，注重特色环境景观的营造。商务区半岛区位优越，其内自然环境景观丰富。规划充分利用现有优势，处理好公共开放空间（包括水、绿地、广场、空间轴线等）、建筑与环境之间的相互关系，积极营造具有地方特色的环境景观风貌，提升整个商务区的综合形象。
3.3规划布局
本项目商业服务业设施用地面积为273.08公顷，占规划建设用地面积的15.62%。
（1）商业用地。现状规划区内缺乏具有一定规模的商业用地，规划在道路北侧以及规划区北部的商务办公中心区，设置大型商业服务设施用地。目的依托交通优势，为周边及城市外部居民提供商业服务。此外，在各个居住片区均设置邻里中心，作为市级商业服务的有益补充，使得商业行为深入到各个居住小区之间。规划商业设施用地面积为67.13公顷。
（2）商务用地。商务用地主要位于商务办公中心区，主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构。规划商务用地面积为114.61公顷。
（3）娱乐康体用地。结合商务办公中心区内配套商业文化区的设置，布置两处娱乐康体用地，为商务人士提供配套服务。此外，设置两处娱乐康体用地，充分利用滨水区的景观优势提供娱乐康体活动空间，规划娱乐康体用地面积为21.35公顷。
（4）公用设施营业网点用地。现状规划区内没有加油加气站的设置，本次加油（气）站规划依据主要为《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）以及国家、自治区其它相关规范和行业标准。新增4处加油站，1处加油加气合建站，可满足规划区内相关车辆的使用要求。每处加油站依照相关规范占地2000―3000平方米，加油加气合建站占地4000―5000平方米。此外，其他公用设施营业网点用地结合邻里中心进行综合考虑，满足规划区内的配套服务需求。规划公用设施营业网点用地面积为1.54公顷。
4结语
文章通过结合某商务区规划设计实例，以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。
参考文献
[1]刘姗姗；于南.城市中央商务区规划设计中室外风环境特性研究[J].经营管理者，2013，（04）：156.
商务办公空间设计案例篇7
【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划
税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。
一、相关借款利息的筹划实务
由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量
大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。案例:某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。
二、利用建房方式的筹划实务
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。
三、改变销售模式的筹划实务
一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。
二是，针对开发企业对独立销售公司的销售方式上，也可以采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。第一，开发企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税（基本无代销收入）。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大），这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方面，企业可以控制收入和所得实现时间。
四、优化收入结构的筹划实务
随着居民生活水准的提高，逐渐对房屋的装饰、装潢提出了更高的要求，且装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势。如果与购房者签订合同时，略加变通，将经营收入分散，就能节省不少土地增值税，增加企业收益。在实际操作时，房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司，专门为购房户搞装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税。这样就使得经营收入分散，税基和税率减少，可节省税款。案例：某房地产开发企业销售个性化装修商品房，售价为毛坯房10000元/㎡，外加装修1500元/㎡，而精装修房则为11500元/㎡，其中计算增值额扣除项目金额为7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡签订售房合同，企业应缴纳的营业税=11500×5%=575元/㎡，城建税和教育费附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值税=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；购房者应缴纳的契税=11500×3%（假设税率为3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡签订售房合同1500元/㎡签订装修合同，企业应缴纳的营业税=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建税和教育费附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值税=（10000－7000）×30%=900元/㎡；购房者应缴纳的契税=10000×3%（假设税率为3%）=300元/㎡。通过比较不难发现，方式1比方式2企业需多支出税金583.30元/㎡，而购房者则需多缴纳契税45元/㎡。另外，企业在营销实践中常许诺为客户赠送装修、家私等支出，对于发生于竣工验收日后的装修、家私等支出的税务会计核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依据合同的约定，将拟投入的装修、家私等支出作为售价的抵减，降低售房价格以少营业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握装修自。还有对于销售时收取的维修基金，应尽量从销售收入中剥离出来，建立维修基金账户，这样可以降低名义销售收入和相关税金。另外，根据工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，适用不同的税率的规定：若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3%的税率；否则，适用服务业5%的税率。可以用收取的转分包管理费的方式取代原先收取工程居间介绍费，可以降低适用税率，达到节税效果。
五、置业房地产大修理支出的筹划
置业房地产是指房地产经营企业进行置业投资时所购入的用于生产经营或出租等用途的房地产。由于这部分房地产在使用一段年限后，会发生一些大修理支出，这些支出经常金额较大、大修理时间较长，所以按照规定发生的支出必须区分是资本化还是费用化。《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三十一条：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值;如有关固定资产己提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(一)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上：(二)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；(三)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。此规定(一)在实践中具有很强的可筹划操作性。案例：长青公司为改善办公条件拟斥资140万对原值500万的办公楼进行装修改造，原计划工期2005年10月至12月，该办公楼折旧年限为20年，已使用6年。那么该笔费用能在2005年度所得税前抵扣吗？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照规定该项支出140万无法直接计入本期费用，只能以折旧形式在以后年度抵扣，同时加大了房产税的税基，使房产税税赋加大。方案二：分次分期支出法。计划工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三个工期，分别支出40万、40和60万。这样，首先增加了当年费用，减少了所得税。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，两年修理支出均可以费用化，减少所得税支出140×33%=46.2万；其次，由于修理支出不记入房屋原值，可以每年少交房产税140×（1-10%）×1.2%=1.51万，获税后净利1.51×（1-33%）=1.01万，假设以后折旧年限不变，则获税后净利1.01×14=14.14万；再次，增加了净现金流量，假设公司投资回报率8%，方案二下，维修费用冲减2005年、2006年所得税费用折现为：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期复利现值系数）=44.73万，而方案一下累计折旧折现140÷14×33%×8.5598（14年期年金现值系数）=25.19万，增加净现金流量44.73－25.19=19.54万。可以看出，筹划效果非常明显。
六、配套设施开发成本的筹划选择
商品房住宅开发项目中，因公建配套、营销策略等需要，一般都附属设计有经规划部门批准的为业主、租客提供休闲、娱乐及商业服务的配套设施，通称“配套设施”。“配套设施”的权属应当由开发商和购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，合同未作约定的，“配套设施”所有权归开发商。“配套设施”的建造成本不单独核算，而是通过“开发成本”科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品”并随房产销售收入的实现，结转销售成本。“配套设施”虽由开发企业管理控制，但无偿提供给小业主或租客使用，开发企业推迟办理或不办理其产权登记，会计核算上反映为产权不明的账外资产。采用此法，配套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目，而且可以足额抵减应纳税所得额。由于开发商账面既不反映“固定资产——配套设施”，也未反映空置的“开发产品——配套设施”，在产权不明的管理阶段，更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的问题。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税的问题，开发企业总体税负最轻。
七、不同住宅项目分别核算的筹划
即通过对不同住宅项目分别设立建筑成本项目来核算，以降低土地增值税。案例：大华房地产开发公司，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。（1）不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：增值率为(15000－11000)÷11000×100%=36%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额：(15000－11000)×30%=1200万元。（2）分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，则适用30%的税率。应纳税额：(10000－80000)×30%=600万元，豪华住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，则适用40%的税率。应纳税额：(5000－3000)×40%－3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅应纳税合计：1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。因为普通标准住宅的增值率为25%，超过20%，还得缴纳土地增值税。进一步筹划还可通过适当销售价格使普通住宅的增值率控制在20%以内，可免征土地增值税。大华公司在销售建造的普通住宅中，可采取不同的销售价格。方案一：售价为2057元/㎡，扣除项目金额共计1613元/㎡，增值额为441元/㎡，占扣除项目金额的27.75%，应缴纳土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税133元/㎡，营业利润为311元/㎡/㎡。方案二：售价为1927元/㎡，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元/㎡，占扣除项目金额的19.99%，未超过20%，不缴纳土地增值税，营业利润为321元/㎡。
通过以上案例分析，介绍了土地增值税税收筹划的几种方法，房地产企业可根据实际情况灵活运用。但其前提应是在合法、合理的情况下节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值最大化。
【参考文献】
[1]危素玉．土地增值税的税收筹划[J]．西安财经学院学报，2004，（2）．
商务办公空间设计案例篇8
一、改变合同签订人，享受免征营业税政策
【例1】东南建筑设计公司本年接受明月房地产开发有限公司委托为其设计50幢商品房，双方签订建筑设计合同约定建筑设计收费为12000万元，东南公司营业税税率为3%，东南公司在中国境内提供应税劳务应缴纳营业税＝12000×3%＝360(万元)。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为国税发［1994］214号“国家税务总局关于外商承包工程作业和提供劳务征收流转税有关政策衔接问题的通知”的规定：外商接受境内企业的委托，进行建筑、工程等项目的设计，除设计开始前派员来我国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对此种情况，可视为劳务在境外提供，对外商从我国取得的全部设计业务收入，不征收营业税。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：东南公司改变合同签订人，由其设在国外的全资建筑设计子公司东华公司与明月公司签订建筑设计合同进行建筑设计，具体建筑设计业务由东华公司在中国境外进行，这样一来提供应税劳务发生在境外，东华公司可享受免征营业税360万元。
二、利用股权转让置换不动产，享受免征营业税政策
【例2】丰田公司与华海公司签订房产置换协议，丰田公司将自建2幢办公楼价值1600万元与800万元现金与华海公司置换其自建价值2400万元的职工宿舍楼，在置换过程中，丰田公司应缴纳销售不动产营业税＝1600×5%＝80（万元），华海公司应缴纳销售不动产营业税＝2400×5%＝120（万元）。
注：以上营业税计缴系根据财税［2003］16号“财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知”规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定，自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。本案例所置换房产为自建不动产，应按销售价作为营业额全额计缴营业税。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税［2002］191号“财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知”规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并对股权转让不征收营业税。该通知从2003年1月1日起执行。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：丰田公司与华海公司签订投资协议，丰田公司将办公楼作价1600万元与800万元现金合计2400万元投资到华海公司，暂时成为华海公司股东，并在协议中注明参与接受投资方华海公司利润分配，共同承担投资风险，同时办理办公楼过户手续，待华海公司办理完工商变更手续后丰田公司将2400万元股份全部转让给华海公司原股东，丰田公司可免缴营业税80万元。
采用同样方法，华海公司与丰田公司签订投资协议，华海公司将职工宿舍作价2400万元投资到丰田公司，暂时成为丰田公司股东，并在协议中注明参与接受投资方丰田公司利润分配，共同承担投资风险，同时办理职工宿舍楼过户手续，待丰田公司办理完工商变更手续后将2400万元股份全部转让给丰田公司原股东，华海公司可免缴营业税120万元。
三、利用公司分立，享受免征营业税政策
【例3】红旗建筑安装工程公司共有职工300人，其中安置自主择业的军队转业干部10人，本年建筑安装工程收入6000万元，红旗公司应缴纳营业税＝6000×3%＝180（万元）。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税［2003］第026号“财政部国家税务总局关于自主择业的军队转业干部有关税收政策问题的通知”：为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含60%）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。本通知自2003年5月1日起执行。
另外根据国税函［2006］第493号“国家税务总局关于劳务承包行为征收营业税问题的批复”规定：建筑安装企业将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业，由该建筑安装企业提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督，施工劳务由施工企业的职工提供，施工企业按照其提供的工程量与该建筑安装企业统一结算价款。按照现行营业税的有关规定，施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务，因此，对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：红旗建筑安装工程公司投资开办新全资子公司红星建筑安装工程公司与红叶建筑安装工程公司，分离自主择业的军队转业干部10人和6名管理人员在红星建筑安装工程公司，其余284人在红叶建筑安装工程公司，红星建筑安装工程公司专门从事建筑安装工程总承包业务，然后将施工工程劳务业务部分分包给红叶建筑安装工程公司，红星建筑安装工程公司本年建筑安装工程总承包业务收入6000万元，分包给红叶建筑安装工程公司劳务分包业务收入1000万元，红星建筑安装工程公司安置军队转业干部比例＝10/16×100%＝62.50%，由于安置军队转业干部比例超过60%，根据财税［2003］第026号文件规定，可享受3年内免征营业税。红叶建筑安装工程公司劳务分包业务收入1000万元，应缴纳营业税＝1000×3%＝30（万元），经税收筹划后两公司合计少缴营业税150万元，此外，红星建筑安装工程公司根据财税［2003］第026号文件规定还可享受3年内免征企业所得税优惠政策。
四、改变合同经济业务内容，适用营业税税率，降低税负支出
【例4】新华商场为增值税一般纳税人，适用增值税税率为17%，本年向货物供应商收取与销售额挂钩管理费收入合计500万元。新华商场取得管理费收入应缴纳增值税＝500/1.17×17%＝72.65（万元）。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为国税发［2004］第136号“国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知”规定：一、商业企业向供货方收取的部分收入，按照以下原则征收增值税或营业税：（一）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系，且商业企业向供货方提供一定劳务的收入，例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等，不属于平销返利，不冲减当期增值税进项税金，应按营业税的适用税目税率征收营业税。（二）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税。二、商业企业向供货方收取的各种收入，一律不得开具增值税专用发票。三、应冲减进项税金的计算公式调整为：当期应冲减进项税金＝当期取得的返还资金/（1＋所购货物适用增值税税率）×所购货物适用增值税税率。四、本通知自2004年7月1日起执行。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：新华商场与货物供应商签订货物装卸劳务合同，规定新华商场为货物供应商按货物供应量提供货物装卸劳务服务，收取货物供应商货物装卸上架费500万元。由于货物装卸上架费与商品销售量、销售额无必然联系，只与货物供应量有关，且商场提供了装卸劳务，则货物装卸上架费500万元不视为平销返利，可按营业税的适用税率征收营业税，新华商场应缴纳营业税＝500×3%＝15（万元），减少税收支出57.65万元。
五、分解营业额，降低营业税负支出
【例5】大地房地产开发集团公司准备对其开发的商铺采用售后返租方式销售，业主购买商铺时与大地公司同时签订商铺买卖合同与委托出租房屋合同，由大地公司统一对外租赁商铺，大地公司每年支付业主商铺租金200万元，大地公司对外租赁商铺取得租赁收入280万元，大地公司应缴纳租赁收入营业税＝280×5%＝14万元。
【纳税筹划思路】对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税［2003］第016号“财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知”第十九条规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。因此，对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。
【纳税筹划方案】按上述文件规定，可制定筹划方案：大地公司与业主签订商铺买卖合同，由其下设的大地物业管理公司与业主签订委托出租房屋合同，出租房屋合同中规定商铺租赁收入280万元由大地物业管理公司收取，其中支付业主租金200万元，代收手续费收入为80万元。物业公司代收280万元商铺租赁收入不需征收营业税，只就代收手续费收入80万元缴纳营业税＝80×5%＝4（万元），比筹划前减少营业税支出10万元。
六、找准兼营项目税负平衡点，合理实施纳税筹划
企业在兼营不同税种业务时，按照税法规定应分别核算各项业务的销售额，未分别核算的从高适用税率。对于增值税纳税人而言，兼营非应税劳务是指纳税人在销售货物的同时，兼营属于营业税征收范围的劳务。按增值税税法规定，纳税人兼营非应税劳务的应分别核算销售货物或应税劳务和非应税劳务的销售额，不分别核算或不能准确核算的，应一并征收增值税。即为非应税劳务部分销售额分别核算缴纳营业税，非应税劳务部分销售额不分别核算缴纳增值税，而营业税与增值税计算依据和适用税率差别较大，导致企业税负差别较大，通过计算可抵扣进项税额与非应税劳务销售额的比率，可找出兼营非应税劳务中营业税与增值税的税负平衡点，然后根据税负平衡点进行兼营非应税劳务核算形式的筹划，可起到降低企业税负的目的。
兼营非应税劳务中增值税与营业税的税负平衡公式可按如下方式确定：
非应税劳务部分销售额应缴纳增值税税额＝销项税额－可抵扣进项税额＝非应税劳务销售额/（1＋增值税税率）×增值税税率－可抵扣进项税额
非应税劳务部分销售额应缴纳营业税税额＝非应税劳务销售额×营业税税率
平衡公式为：
非应税劳务销售额/（1＋增值税税率）×增值税税率－可抵扣进项税额＝非应税劳务销售额×营业税税率
税负平衡点为：
可抵扣进项税额/非应税劳务销售额＝增值税税率/（1＋增值税税率）－营业税税率
根据以上税负平衡公式可看出：
1.当非应税劳务部分可抵扣进项税额占非应税劳务销售额比率等于税负平衡点时，非应税劳务部分缴纳的增值税与营业税相等；企业可分开核算，也可不分开核算；
2.当非应税劳务部分可抵扣进项税额占非应税劳务销售额比率大于税负平衡点时，非应税劳务部分缴纳的增值税小于营业税，企业应选择不分开核算，非应税劳务部分以缴纳增值税为好；
3.当非应税劳务部分可抵扣进项税额占非应税劳务销售额比率小于税负平衡点时，非应税劳务部分缴纳的增值税大于营业税，企业应选择分开核算，非应税劳务部分以缴纳营业税为好。
根据不同的增值税与营业税税率计算的兼营非应税劳务税负平衡点如表1：
表1兼营项目税负平衡点分析表
现举例测算税负平衡点公式准确性如下：
【例6】海林建筑材料公司为增值税一般纳税人，本年销售建筑材料不含税收入为100万元，销售建筑材料允许抵扣进项税额13.60万元，另承接装饰业务，取得装饰劳务工程款20万元，装饰业务用材料允许抵扣进项税额1.36万元，该案例中非应税劳务部分可抵扣进项税额占销售额比率＝1.36/20＝6.8%，小于税负平衡点11.53%，企业应选择分开核算，非应税劳务部分以缴纳营业税为好。具体测算如下：
1．采用不分开核算形式计算应缴纳的税金：
应缴纳增值税税额＝100×17%－13.60＋20/(1＋17%)×17%－1.36＝4.95（万元）；
2．采用分开核算形式计算应缴纳的税金：
应缴纳的增值税税额＝100×17%－13.60＝3.40（万元）
应缴纳的营业税＝20×3%＝0.60（万元）
采用分开核算形式应缴纳的税金合计＝3.40＋0.60＝4（万元），比不分开核算形式减少税金0.95万元，故非应税劳务部分采用分开核算形式计算应缴纳的税金有利。
如上例中装饰业务用材料允许抵扣进项税额改为2.38万元，
该案例中非应税劳务部分可抵扣进项税额占销售额比率＝2.38/20＝11.90%，大于税负平衡点11.53%，企业应选择不分开核算，非应税劳务部分以缴纳增值税为好。具体测算如下：
1．采用不分开核算形式计算应缴纳的税金：
应缴纳的增值税税额＝100×17%－13.60＋20/(1＋17%)×17%－2.38＝3.93（万元）
2采用分开形式计算应缴纳的税金：
应缴纳的增值税税额＝100×17%－13.60＝3.40（万元）
应缴纳的营业税＝20×3%＝0.60（万元）
采用分开方式计算的应缴纳的税金＝3.40＋0.60＝4（万元），比不分开核算形式增加税金0.07万元，故非应税劳务部分采用不分开核算形式计算应缴纳的税金有利。
商务办公空间设计案例篇9
关键词：重庆；桥下空间；停车场；规划
中图分类号：tB
文献标识码：a
doi：10.19311/ki.16723198.2017.15.088
1引言
近年来，城市化进程不断加快，机动车数量快速增长，“停车难”问题也日益加剧。如何有效利用城市宝贵空间合理规划停车设施也倍受关注。本文结合重庆山地滨水城市特点，重点探讨如何利用桥下空间规划建设公共停车场，缓解城市停车压力。
2国内相关城市利用桥下空间设置公共停车场的经验分析
2.1日本
日本早在1985就开始利用高架桥下的空间设置停车场，利用比例高达60%以上，有效提高了土地集约化利用程度。日本桥下空间停车场大多设置在住宅、公共建筑（如学校、图书馆等）、商业等人流密级、车流量较大、土地利用强度高的区域。同时对桥下空间的净空、面积有一定要求，如东京中村高架桥停车场净空高度为4.5m。停车场利用辅道设置出入口，但又不影响辅道车辆通行。在运营方式上大多采用无人管理、自助缴费的方式，最大限度的提高运营效率。
2.2上海
上海利用高架桥桥下空间设置公共停车场主要考虑四个方面：一是设置在停车需求较为集中的居住区、学校、医院等行人、车流集聚区域及郊区新城。二是停车设施与轨道交通配套、重点设施配套的需求相结合。三是桥下空间要满足安全、使用和管理条件。四是配置智能识别系统和公共重点设施。
3重庆利用桥下空间设置公共停车场的规划原则
通过总结国内相关城市利用桥下空间设置公共停车场的相关经验，同时结合重庆的实际情况，重庆利用桥下空间设置公共停车场除了满足《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》的相关要求外，还需考虑以下要求：
（1）具有良好的地形条件。地势相较平坦，地形高差不能太大，便于投入实施。
（2）满足净空高限制。桥下停车场的选址上应考虑桥下净空较大，至少大于或等于2.2m，以确保小型车辆出入桥下时不至于对桥梁造成危害。
（3）停车场周边住宅密集、商业较多，停车需求较大。
（4）停车场的选址与轨道交通的规划和建设相结合，接驳轨道交通，服务p+R停车。
（5）桥下停车场的选址还得考虑周边交通条件。既能与周边道路衔接良好，便于停车场的交通组织和车辆集散，还不得对周边的交通产生较大的冲击和影响。其出入口的设置应避开交叉口、主干路等重要节点和路段，出入口数量应根据周边交通状况以及停车数量来共同决定，出入口视野良好。
（6）重庆很多桥下空间紧邻滨江区域，桥下停车场除了满足滨江休闲停车外，还不能影响滨江景观和周边绿地，避免噪声污染和空气污染。
（7）在运营管理方面，注重停车标识和信息引导，最好采用无人管理、自助缴费的方式，提高运营效率。
4重庆利用桥下空间规划公共停车场案例分析
重庆嘉陵江嘉华大桥桥下空地共计1处，位于嘉华大桥南桥头，是滨江路与桥头立交之间的桥下空间，地势平坦，面积约4670m2，现状为桥下空地，规划为桥下空间和部分公园绿地。
4.1停车需求预测及公共停车场规模估算
从现状来看，该地块周边400米范围内有停车泊位1045个，其中配建停车场1处，共1023个泊位，路内停车场1处，共22个泊位，暂还没有设置公共停车场，停车需求较大。随着未来城市和商业的发展，停车压力还会不断增加，主要表现在以下4个方面：（1）周边紧邻的商业、商务建筑体量大；（2）紧邻滨江路，滨江美食街等吸引大量客流驱车前往；（3）随着周边轨道站的建设，p+R停车需求随之增长；（4）紧邻居住区。
根据需求吸引率法，对该片区的停车需求进行预测：
Q=R・kr+B・kb
R：住宅建设规模B：公共建筑建设总规模（主要指办公商业）；
kr：单位面积住宅车位需求率，一般取值1.0车位/100平方面积；
kb：单位面积公建车位需求率，一般取值1.0-1.2车位/100平方面积。
综合考虑居住、商业、办公等，该片区总停车需求为9388泊位，按照“配建停车为主、公共停车为辅、路内停车为补充”的停车结构，公共停车作为停车设施的辅助手段之一，可占停车位总量的8%-10%，本案例按10%取值，则公共停车需求为939泊位。现规划有公共停车场2处，可提供约520停车泊位，则该桥下停车场可按约400泊位进行规划。
4.2交通条件
该地块现状道路已按规划建设，未来周边交通变化较小。同时，依靠瑞天路可实现地块与外部道路的联系，利用企业天地内部道路可实现地块与滨江路的联系，该地块与周边的交通可达性良好。
4.3停车场规划方案
4.3.1功能定位
结合地块周边情况及停车需求，该公共停车场重点考虑以下几个方面：一是服务周边商业、商务、办公停车需求；二是随着轨道建设的推进，服务轨道p+R停车；三是地块靠近嘉陵江滨江休闲区域，服务滨江休闲停车。四是该地块周边规划大量绿地，公共停车场的设置不得影响绿地功能。
4.3.2交通组织
良好的交通组织不仅可以为出入停车场的车辆提供高效服务，同时也可最大程度减少因停车场设置而产生的交通影响。
（1）根据停车场的规模合理确定出入口数量，在两侧辅道各设置一个出入口。
（2）桥下停车场出入口位置避开了交叉口和滨江主干路，对周边的交通干扰较少，同时紧邻周边商业，充分考虑与出行吸引源的关系。
（3）通过瑞天路进行交通组织，服务停车场与周边商业和滨江路的联系。
4.3.3近远期建设方案
近期可利用桥下空间建设平面停车场，周边辅以绿化，可提供停车泊位160个。远期可结合停车需求发展，建设机械停车设施（2栋），扩大停车供给，可提供停车泊位约400个。
参考文献
商务办公空间设计案例篇10
关键词：国际贸易；模拟课程；教学案例；特点
近年来，大学实践类课程的教学设计和教学模式探讨成为热点。借鉴国外职业教育的先进经验，比如德国的“双元制”即教学活动的一元是在学校教学另一元是在企业实训，加拿大的CBe(CompetencBasededucation)模式即能力本位教育，结合我国大学教育的人才培养功能、社会对于人才的实际工作要求在国际贸易课程中开始越来越重视学生实践能力的培养。但是，招生规模的扩大与外贸企业的减少矛盾突出，商业机密和工作效率导致外贸公司不愿接纳学生实习…，使得企业作为实践教学资源并不能完全配合学生规模、训练强度和教学时间等，拟景教育引已成为实践类课程广泛应用的新教学模式。因此教学内容不能仅仅依赖于原先的教材，而是需要根据真实交易资料和课程训练要求来设计制作一些教学案例，并配以良好的软件和硬件环境来运行，探究实践教学案例的特点，能让教师在设计、制作、应用、优化这类新型教学资源的工作中进一步明确基本原则和理论依据。
一、充分认识教学案例应切合课程目标
国际贸易模拟tmt(teachmetrade)课程就是为了培养学生国际贸易实际操作能力而开设的仿真实习依托精心设计的课程平台，学生进入一家虚拟的中国贸易公司，以公司实习生身份亲身体验一笔出口贸易的全过程，动手完成各业务环节的业务操作，通过“做中学”，来实现“熟悉贸易流程、掌握操作技能的课程目标。因此，高质量、仿真度高的教学案例设计是实现课程目标的关键。
tmt课程的教学案例区别于其他课程教学案例的最大特点，就在于它已经成为教学内容的主体部分。
从教学角度来看它就是通过网络平台呈现的电子版的动态开放式的国际贸易实务训练教材；从实习角度来看它就是一份完整的出口交易业务资料，包括从交易磋商、合同签订、合同履行到交易善后的全过程中出口商与进口商或相关机构的所有业务往来文件。
教师在设计、制作、应用教学案例前充分认识关键两点：第一、学生在tmt课程中能学习到什么?国际贸易的业务流程和操作技能。第二、学生该如何参与tmt课程的学习?利用网络平台自主训练、“做中学”、发现问题时与同学或教师交流以解决问题。这完全区别于传统教学中“教师主动讲授、学生被动接受”的教学方法。
在充分认识上述两点的基础上，tmt课程教学团队通过数十年来的不断思考和实践，共制作教学案例20多套，全部以拟景操作形式呈现于课程平台www．scicib．conl，已有近万名本科学生利用tmt课程教学案例进行模拟实习。
二、全面把握教学案例应具备的特点
在实践和总结中，t课程教学团队对于该课程教学案例的特点有了全面透彻的认识和把握，不断优化教学案例，以更符合课程目标、更利于学生自主训练、更切合实际工作要求。tmt课程的教学案例具备以下四个突出的特点：
(一)完整性
一方面，为了让学生熟悉国际贸易业务流程，教学案例的设计不能只是出口业务涉及的某个方面、某个阶段或某个片段，而是一笔出口业务完整的操作流程及涵盖的全部操作文件。教学案例的设计内容完整地涵盖实际业务中的每～个操作环节，包括l2周次的实习任务，按照此笔交易的进程依次完成，从而使得学生对于一笔出口交易的全部流程和各环节具体操作有了直观的体验和整体的把握。另一方面，除了在整体上把握流程外，课程要求学生在每个操作环节中根据业务信息制作每个具体文件，共20个操作文件涵盖了国际贸易专业人才所需的六大操作技能：商务信函拟写、出口价格核算、出口合同填制、信用证操作、出口货物托运报关、出口单据填制审核。
(二)仿真性
tmt教学案例尽可能地与实际的外贸业务相符合，包括远程实习的平台环境及现场实习的办公环境、交易商品、费用信息、客户、出口履约中各受理机构的办事程序及机构文件的样式和内容等等，让学生在模拟实习中仿佛置身于一场正在进行的贸易实战。这种高度的仿真性会让学生更投入公司实习生这一角色，感受学习乐趣的同时从一个贸易理论的学习者向外贸工作人员过渡。而在整个教学案例的编写过程中，始终以真实的出口业务资料为参考，结合模拟实习的需要进行整理、设计和编写，以交易进程为主线，从实际业务的角度去考虑各个环节设计的合理性和必要性，让教学案例尽可能地呈现出客观真实性。
比如在进行出口认证时，出口商应根据客户的要求去申领不同的认证文件，若客户要求的是普惠制原产地证明格式a，学生则应在课程平台下载相应格式的申请文件，填制好后交由上海出入境检验检疫局认证签署，随后会收到受理机构反馈的已签署的浅绿色底的普惠制原产地证明格式a。这就充分体现了该履约过程的高度仿真性：第一、办理流程、受理机构及提交文件完全与实际业务相符合；第二、即使是同一个履约环节，由于客户的要求不同，其办理的相关文件也不同，这也与实际业务相符合；第三、上述两种原产地证明的样式、颜色、填制内容与实际业务完全相符。
(三)实践性
tmt课程利用教学案例运行教学过程，全过程模拟实习淋漓尽致地体现了学生的主体性。学生登录课程平台，按照课程平台的“操作要求”结合自己的思考判断去跟进业务，理解每个环节“做什么”，通过自己动手完成每个操作文件并在线提交，将学习的理论知识运用于实践。而教师在学生实践过程中也有其不可忽视的引导作用，通过课程平台的“操作示范”提供每份操作文件的示范样本，让学生查看后反思自己的文件“做得如何”，同时通过阶段讲座、在线讨论等多种形式和学生交流，引导他们思考“为什么要这么做”和“如何做得更好”。这样让学生收获的不仅是知识和技能，还有学习的方法和工作的态度。
比如客户需要产品插页，教学案例中已通过课程平台为实习公司建立了相应的商品信息库。学生在课程平台的“商品查询”栏目中根据商品类别查询，然后在下载的实习公司信纸上自行制作各种直观生动的产品插页以提供给客户，待学生提交文件时间截止后教师会在课程平台的“操作示范”中提供一份规范的产品插页供学生参考，让学生在自己动手操作后通过查看示范明确自己制作的产品插页是否符合要求，包括信息是否齐全、格式是否工整、图片是否清楚美观。