住房公积金补贴政策篇1
现将《山西省住房分配货币化实施意见》（以下简称《意见》）印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中，必须认真做好以下几项工作。
一、各级人民政府要加强领导，精心组织，根据当地经济适用房平均价格和职工平均工资收入，实事求是地测定住房补贴系数，制定符合当地实际的实施方案，并按《意见》中规定的时间和程序上报审批。
二、认真进行住房普查，建立职工个人住房档案，进一步落实无房户和住房不达标户的真实情况，准确测算住房补贴资金的需求量。
三、尽快制定住房补贴资金的筹集和发放具体办法，落实原住房建设、维修资金的划转额和公有住房出售资金的余额，以便方案出台后使住房补贴发放到位，有效扩大住宅消费。
四、发放住房补贴时，要严格审批制度，增加工作透明度，自觉接受群众监督。对弄虚作假冒领补贴的个人要制定处罚办法，对出具假证明的单位负责人要给予行政处分。
五、要加强宣传，让广大职工了解和掌握住房货币化分配的有关政策，理解房改，支持房改，确保全省城镇住房货币化分配的顺利实施。
山西省住房分配货币化实施意见
全文
为了进一步深化全省城镇住房制度改革，加快住房货币化分配进程，全面建立住房新体制，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）和《山西省人民政府关于进一步深化全省城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（晋政发〔1998〕23号）精神，结合我省实际，制定本实施意见。
一、指导思想和基本原则
（一）实行住房货币分配的指导思想是，以国发〔1998〕23号为指针，稳步推进全省住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济需要和我省实际情况的城镇住房新制度。通过实行住房货币化分配，启动住宅消费，拉动经济增长，不断地解决城镇居民对住房的需求。
（二）实行住房货币分配的基本原则是，力求享受房改优惠政策购买公有住房与享受住房补贴购买经济适用住房的个人货币支付量基本平衡；力求新职工和无房户、老职工的住房补贴量基本平衡；新职工按月补贴，老职工一次性补贴和按月补贴相结合；坚持政策属地、财政分级负担；在国家和省统一政策指导下，各地结合实际情况，因地制宜，量力而行。
二、实施范围、条件、时间和对象
（一）实施范围是，各级地方财政全额预算的党政机关、社会团体和事业单位。财政差额预算的事业单位，住房货币分配办法参照本《意见》，结合本单位补贴资金来源和职工住房情况自行制定，经主管部门审核，同级房改部门批准后执行。自收自支事业单位和企业，自行制定住房货币分配办法，经主管部门审核，报同级房改部门批准后执行。
（二）实施条件是，房价收入比（即本市区、县城一套建筑面积60平方米经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政原有住房建设资金（或其他资金）可转化为住房补贴的市、县。
（三）实施时间是，太原市、省级行政事业单位和有条件的市、县从2000年1月1日起实施住房货币分配方案，其他市、县最迟从2000年7月1日起实施。
（四）实施对象是，当地住房补贴方案出台前参加工作的无房户职工，住房面积未达标户职工（简称老职工）；当地住房补贴方案出台后参加工作的职工（简称新职工）。无房户职工是指，夫妻双方自参加工作之日起，未以任何一方名义承租公有住房或按享受政府优惠价格购买过住房（包括集资建房和合作建房）的职工。确认无房户职工的具体标准和办法，由各市、县房改部门根据本地实际制定，经同级人民政府批准后实施。
住房未达标户职工是指，职工购买公有住房面积未达到规定面积标准的职工。
各类人员住房补贴的建筑面积标准为：
国家公务员和参照公务员的职工，地厅级140平方米，县处级100平方米，科级80平方米，科级以下60平方米。
机关工勤人员，技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人60平方米，技术工人中的高级工、技师和25年（含25年）以上工龄的普通工人80平方米，技术工人中的高级技师100平方米。
事业单位职工住房补贴面积标准，由各单位在本《意见》规定的机关单位职工住房补贴面积标准范围内，结合本单位的实际情况自行确定。
三、住房补贴系数的确定
职工住房补贴按职工月工资的一定比例发放。补贴系数根据经济适用住房平均价格、职工年平均工资、补贴年限等因素测算确定。
补贴系数＝（经济适用住房每平方米价格×60÷2－职工年平均工资×4）÷补贴发放年限÷职工年平均工资×100％
（一）经济适用住房每平方米价格，要严格按照国发〔1998〕23号文件规定的七项成本因素加3％以下的利润测定。城区、郊区及建制镇，在确定经济适用住房每平方米平均价格时，应分别单独进行测定。
（二）职工年平均工资，按照当地统计部门公布的上年度职工年平均工资核定。
（三）住房补贴测算年限以32年计。
（四）补贴系数随经济适用住房价格的变化和国家的规定，可进行调整。具体标准由市、县房改部门测算，报经同级政府审定，按规定的报批程序批准后执行。
四、住房补贴额的计算和发放方式
（一）新职工住房补贴额的计算和发放
当地住房补贴方案出台后参加工作的职工，从到岗的次月起，随工资按月计发住房补贴，发至职工离退休为止。
1、月住房补贴额＝当月工资×补贴系数
2、职工当月工资构成，参照住房公积金缴交工资基数逐年核定。
（二）老职工住房补贴额的计算和发放
当地住房补贴方案出台前参加工作的无房户和未达标户职工，发放住房补贴采取一次性补贴和按月补贴相结合方式进行。一次性补贴含两项内容，一是按当地住房补贴方案出台前已有工作年限的住房补贴；二是当地建立住房公积金制度前的工龄补贴。按月补贴是指在职工其余的工作年限内，逐月进行补贴。
1、无房老职工住房补贴的计算
（1）一次性补贴额＝（月工资×补贴系数×12×当地住房补贴方案出台前工龄）＋（年度工龄折扣额×建立公积金制度前工龄×住房补贴面积标准）
（2）对当地住房补贴方案出台后的其余工作年限，比照新职工住房补贴额的计算和发放方式，按月计发补贴，发至职工离退休为止。
2、住房未达标老职工住房补贴的计算
（1）一次性补贴额＝〔（月工资×补贴系数×12×当地住房补贴方案出台前工龄）＋（年度工龄折扣额×建立公积金制度前工龄×住房补贴面积标准）〕×K
K＝（规定的住房面积－已购未达标的住房面积）÷规定的住房面积
（2）对当地住房补贴方案出台后的其余工作年限按下列公式计算月补贴额，逐月进行补贴，发至职工离退休为止。
月住房补贴额＝当月工资×补贴系数×K
3、计算老职工住房补贴的几项规定
（1）计算老职工一次性住房补贴额的月工资，以职工本人1998年度月平均工资为准。月工资构成参照住房公积金缴交工资基数核定。
（2）当地住房补贴方案出台前的职工工龄，按照职工实际的工作年限计算。已离退休职工，按参加工作之日至国家规定的离退休年龄计算，提前离退休职工，按参加工作之日至实际离退休工龄计算。
（3）年度工龄折扣额，为当地按照《山西省人民政府印发山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见的通知》（晋政发〔1994〕109号）测定的出售公有住房工龄折扣额，住房公积金公助部分按100％贴现。
（4）对建立住房公积金制度前的职工工龄，在当地建立住房公积金制度以前已离退休的职工，按参加工作之日至国家规定的离退休年龄计算，提前离退休的职工，按参加工作之日至实际离退休的工龄计算。
（三）住房补贴发放的管理
1、住房补贴以职工个人为单位计算。双职工家庭的住房补贴由夫妻双方各自所在单位计发。
2、职工住房补贴由职工所在单位核算汇总，报同级房改部门审核。房改部门负责对享受住房补贴资格的职工进行认定后报同级财政部门，由财政部门审批下达拨款指标和单位住房基金使用计划。对财政全额和差额拨款单位住房基金不足的部分，由同级财政全额或按差额比例列入预算拨付。
3、住房补贴参照住房公积金缴存办法，由职工所在单位统一缴存至住房资金管理机构开设的“职工住房补贴”专户，按现行住房公积金管理制度管理。
4、职工个人住房补贴，专项用于职工购买住房、建造住房、大修理自住房、交纳商品住房租金、偿还购房贷款时才能提取。具体办法由市、县人民政府制定。
5、职工离退休时可一次性提取本人专户内住房补贴余额。
6、住房补贴方案实施前已离退休的职工，住房补贴应由离退休后的管理单位一次性发至本人。
五、住房补贴资金的筹集和管理
（一）各级财政部门要建立健全城市住房基金，主要用于补助单位向职工发放住房补贴，实行预算内列收列支管理。主要资金来源：
1、各级财政和计委原有住房建设和维修资金的划转；（划转资金以1996、1997、1998年三年实际住房建设和维修资金的平均数核定。今后，随经济增长水平逐年上调。）
2、直管公房出售收入；
3、预算外政策调控资金；
4、各级财政新增预算；
5、政府规定的其它资金。
（二）财政全额和差额预算单位，要建立健全单位住房基金，主要用于发放住房补贴，专款专用。主要资金来源有：
1、城市住房基金和财政预外专户拨付的住房补贴资金；
2、单位的公有住房出售收入按规定提留维修基金（多层住宅留20％，高层住宅留30％）后的资金；
3、单位公有住房租金收入；
4、单位划转的住房折旧和大修理资金。
（三）住房补贴资金的筹集和管理具体办法，由市、县人民政府制定。省级行政事业单位职工住房补贴资金的筹集和管理办法，由省财政厅会同房改等部门制定。
六、做好有关政策的衔接工作
（一）继续做好现有公有住房的出售工作，职工购买现住公有住房，仍可按届时当地人民政府公布的房改成本价予以购买。
（二）现承租公有住房的职工，在租金标准未达到成本租金水平之前，承租期间不享受住房补贴。若承租公有住房的职工按届时房改成本价购买现住房后，住房面积未达标，可按住房未达标户职工计发住房补贴。若职工退出承租的公有住房购买经济适用住房或商品住房时，可按无房户对待计发住房补贴。
（三）享受住房补贴的职工，不得租赁公有住房和政府廉租住房，不得购买享受房改优惠价格的公有住房，不得参加房价低于经济适用房价格的集资建房和合作建房。
（四）提高住房公积金缴交率。职工个人住房公积金缴交率，按职工工资的6％执行，职工所在单位住房公积金缴交率，按职工工资的10％执行。
（五）职工住房补贴免征个人所得税办法按《财政部、国家税务总局关于住房公积金医疗保险金养老保险金征收个人所得税的通知》（财税字〔1997〕144号）规定执行。
七、加强组织领导
（一）住房货币化分配的实施，是扩大住宅消费的制度保证，是建立城镇住房新制度的核心环节，是一项具有根本意义的重大改革，涉及到广大职工的切身利益，要做到政策公开，利益公平。各级人民政府要高度重视，加强领导，精心组织，认真做好调查研究和测算，根据《意见》，制定符合当地实际的实施方案，特别要做好住房补贴资金的筹集和划转工作。
（二）住房补贴实施方案的审批，按照晋政发〔1998〕23号文件的规定执行。
（三）加强协调配合，严肃房改纪律。各有关部门和单位要服从改革大局，按照统一部署和政策，各司其职，相互配合，协调运作，保证住房货币分配工作的顺利推进。为保证政策的统一性，省有关部门制定的房改配套文件，必须商省房改主管部门后颁发。各地要在认真进行住房普查的基础上，建立职工个人住房档案，严格按照政策规定，确定补贴对象，核定补贴标准，不得随意扩大补贴对象和补贴标准。各级纪检、监察、审计部门要加强监督、检查。对未按规定管理和发放住房补贴，不如实申报住房状况和售房收入、无房和未达标老职工人数以及新职工人数的，要追究有关人员和领导的责任。对隐瞒现住房情况和配偶住房情况，弄虚作假领取住房补贴的个人，除令其退出住房和全部住房补贴外，根据情节轻重给予职工个人、住房情况证明机构及其负责人相应处罚，具体办法由各市、县人民政府制定。山西省建设委员会会同监察等有关部门，监督检查《意见》的执行情况。
（四）搞好宣传工作。各地要利用各种宣传媒体，广泛宣传住房货币化分配的意义、目的、原则和政策，让群众了解政策，支持房改，确保全省城镇住房货币化分配的顺利实施。
住房公积金补贴政策篇2
2017公务员购房补贴标准
公务员购房补贴之每平米补贴标准
公务员住房补贴政策不仅面积标准不一，就连每平米补贴标准都不尽相同，会随各省市的房价变化。先来看看标准不一的湖南和吉林，根据2005年印发的《湖南省直行政事业单位职工购房补贴发放办法》，湖南的住房面积补贴标准为249.30元/m2，在2000年印发的《吉林省省直机关进一步深化住房制度改革实施方案细则》中，吉林的住房面积补贴标准为500元/m2。各省市都有明文规定，职工住房每平方米补贴额会由有关部门根据房价等因素进行调整。
2017年公务员购房补贴方式
(1)一次性补贴方式。无房职工的补贴面积。住房补贴的资金来源主要有三大块;二是单位售房资金：一是国家下拨的建房资金，按规定的住房补贴面积的乘积，在住房补贴发放年限内，按一般职工住房面积标准。发放住房补贴的基本形式有。职工住房面积未达到规定标准的住房补贴办法和职工住房面积标准按地方政府规定施行，企业根据自身的条件参照执行，主要针对新职工。住房补贴国家行政机关，在职工购房时一次性发放;承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，欢迎向中公教育企业知道提问，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格：一次性住房补贴，在购房时一次性发放。
(2)基本补贴加一次性补贴方式。住房补贴发放的原则是，中公教育为您服务。无房职工的补贴面积，可以享受住房补贴，发放的现金补贴、平均工资，各级干部与一般职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，行政机关和事业单位已经实施、基本补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式：坚持效率优先，逐步发放基本补贴：向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积，主要针对无房的老职工。已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴您好。如有疑问，按规定的住房补贴面积标准计算。住房补贴发放的对象是职工、事业单位对无住房职工或住房面积未达到规定标准的职工，按月计发。发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的职工工龄。每个职工的住房补贴由各职工单位自行负担。
(3)按月补贴方式，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。职工的住房补贴额;三是单位多种渠道筹集的资金。
公务员购房补贴是什么?
购房补贴是国家行政机关、事业单位对无住房职工或住房面积未达到规定标准的职工发放的现金补贴。公务员购房补贴的发放对象主要是行政级别应享受而未享受到相应福利性住房面积标准的公务员：对实际住房建筑面积低于其级别住房面积标准的公务员，由所在单位根据差额面积计发放差额补贴。部分省市在计算具体补贴金额时，以实际住房与标准面积的差额为基准，还会综合工龄等其他因素。
公务员凭啥独享财政“购房”补贴
同在一片蓝天下，凭啥公务员就能享受“超国民待遇”。一边是普通民众饱受高房价之苦而只能“蜗居”，一边是公务员社会地位高福利好且购房还有财政补贴。此情此景，怎不叫人愤愤不平。
不是说干部就要做苦行僧，都要与民同甘共苦，他们也是人，同样也需要解决衣食住行等基本生活问题。但关键是要保障社会公平，不能让公众共享的社会资源变成特权专属，成了垄断独享利益。从某种程度上来说，诸如“公务员低价购买限价房”“财政专项补贴公务员购房”等行为无异于“与民争利”，堂而皇之用公权揩老百姓的油。更为坦白地说，这是中国特色歧视性保障制度的体现。在大多数国家，公务员住房保障都被纳入社会一般住房保障体系中，这种保障体系覆盖包括公务员在内的所有社会群体，事实上并没有额外增加公务员所谓的购房补贴。
公务员购房补贴的标准每个省市都可能会不同，要看当地的经济发达水平以及购房政策、房价等多方面因素的影响，所以不要认为公务员购房补贴就是固定。除了购房有补贴外，公务员还有许多好的福利政策，住房公积金也比普通职工要高。
关于公务员住房补贴政策，早在2000年的时候，国家相关部门就规定了各级领导干部及在京中央国家机关职工购房补贴建筑面积标准：科级以下60m2;正副科级70m2;副处级80m2;正处级90m2;副司局级105m2;正司局级120m2;正部级220m2;副部级190m2。
多数省市干部购房补贴标准与在京中央国家机关职工住房面积标准并不一致，其中大部分标准高于北京公务员住房补贴标准，比如：广东、海南、辽宁等。
不仅各地的公务员住房补贴政策与北京的不一致，相差较大之外，而且还出现了不同级别公务员标准倒置的现象。比如，重庆市正厅级标准仅为80.5m2;而吉林省正厅级标准为150m2，差不多是重庆的两倍了。江苏、福建等11省市的市科级公务员住房补贴标准高于重庆正厅级标准。这样的公务员购房补贴乱象真治一治了。
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住房公积金补贴政策篇3
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，结合我省实际，现就有关问题通知如下：
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：积极稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我省省情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：改革住房分配体制，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在全省统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和职工个人合理负担；坚持新的住房制度与我省原房改政策的衔接，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）从1998年12月15日起，全省城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，住房分配货币化主要包括为职工建立住房公积金和购房补贴等。停止住房实物分配后，新购、新建住房原则上只售不租，房价按当年经济适用住房的成本价执行，不再享受原政策优惠。1998年12月15日前开工，1999年底前竣工交付使用的住房，既可以按照本地当年现有公有住房售房成本价和有关政策规定向职工出售，也可以按照新的规定由职工购买。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房抵押贷款，以及财政和单位原有住房建设资金转化的购房补贴等。
（五）全面建立住房公积金制度，提高住房公积金缴交比例。
1.所有行政机关、企事业单位，必须建立住房公积金制度。到2000年，单位住房公积金缴交比例提高到上年度职工工资总额的8－15％，职工个人住房公积金缴交比例提高到6－8％。从1998年12月起，省直、石家庄市住房公积金单位缴交比例由5％提高到10％，职工个人缴交比例提高到6％。1998年12月15日以后参加工作的职工，单位住房公积金缴交比例可适当提高，具体比例由各市、县根据房价收入比测定。个别有困难的市、县，经省政府批准可以低于规定的缴交比例。困难企事业单位的职工个人缴交比例可暂不提高。
2.单位住房公积金补贴资金来源：行政单位由财政全额负担；事业单位由财政根据单位收支情况，实行定额补贴，不足部分单位自筹；企业自行筹措，可列入经营成本。
3.确有困难的企事业单位，经当地房改部门批准可暂用售房款为职工缴存住房公积金；对不能足额发放工资的单位，可按实发工资数额缴纳住房公积金；对暂不能发放工资的单位，待经营好转后，要按规定及时为职工缴存住房公积金；妥善存放下岗职工的住房公积金，再就业时办理转移手续；对单位内部提前退休的职工，住房公积金要缴交到国家法定的退休年龄。
（六）购房补贴办法。购房补贴要坚持政策衔接、公平合理的原则。
1.停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建设面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的，可以对1998年12月15日以前参加工作的无房和住房面积未达到规定标准的职工实行购房补贴；住房面积已达到规定标准的职工不发给购房补贴。
2.购房补贴标准。购房补贴根据当地上年经济适用住房平均价格、年职均工资、职工住房面积标准、职工工作年限和建立住房公积金制度以前的工龄等因素测定、计算。
购房补贴按单位面积补贴和年工龄补贴测定。单位面积补贴额按当地政府确定的经济适用住房平均价格除以2与职工平均负担额之差确定。职工个人平均负担额按职工年平均工资的4倍除以60平方米计算。
年工龄购房补贴额按建立住房公积金制度以前的实际工龄测算，原则上要低于冀政〔1996〕23号文件规定的出售公有住房的工龄折扣额。
计算公式为：
经济房平均价格 4×职工年平均工资
购房补贴额＝（—————— － ——————————）×购房补贴面积
2 60
＋原售房年工龄折扣额×建立住房公积金前的工龄×购房补贴面积
3.购房补贴方式。可采用一次性补贴方式，在职工购房时一次性计发；也可采用按月补贴的方式，在购房补贴发放年限内按月计发。具体补贴方式由各市确定。
4.购房补贴资金来源。主要是财政、单位原有可转化的住房建设资金和公有住房出售收入。各单位要做好原有资金的核定划转工作，资金不足部分由当地政府从可利用资金中自行研究解决。
三、加快经济适用住房建设，建立新的住房供应体系
（七）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房。购买经济适用住房和租住廉租住房实行申请、审批制度。住房供应政策和具体办法由各市、县人民政府制定。
（八）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在成本的3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，切实降低成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭承受能力相适应，促进居民购买住房。
（九）采取扶持政策，加快经济适用住房（安居工程）建设。经济适用住房由当地政府统一组织建设，实行统一规划、统一征地、统一拆迁。建设用地采取行政划拨方式供应。可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。为发展经济适用住房，满足中低收入家庭的住房需求，各市、县人民政府要制定相应的优惠政策，予以扶持。
（十）经济适用住房建设要符合城市建设的统一规划，合理确定建筑标准。坚持新区开发和旧城改造相结合，着力建设有一定规模、配套齐全、环境优美的居住小区。经济适用住房的建设要纳入建筑市场统一管理，通过招投标优选施工队伍，推行住房保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，确保工程质量。
（十一）单位购建住房要纳入经济适用住房建设统一管理。为防止新房再流入旧的分配体制，从1998年12月15日起，各单位购建住房必须先经当地房改部门审批，再按建设程序报批，建成的住房要按成本价向职工出售，方可办理产权手续。
（十二）积极推进居住小区的物业管理，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强对物业管理企业的监督和管理，切实减轻住户负担，引入竞争机制，努力提高管理水平和服务质量。物业管理要与社区管理相结合，为居民创造整齐、清洁、安全、宁静、方便、舒适的居住环境。
四、继续推进现有公有住房改革，有步骤地培育和规范住房交易市场
（十三）逐年提高房租。到2000年公有住房租金原则上要达到占双职工家庭平均工资的10％，有条件的争取达到15％。1998年全省房租水平要提高到每平方米使用面积1.60－2.00元，今后每年要逐步提高。提高房租后，对特困职工、优抚户、社会救济户等，各地可根据具体情况适当予以减免。
（十四）进一步搞好现有住房出售。从1998年12月15日起，居民购买现住公房，一律实行成本价，成本价逐年核定。按成本价购房可执行原房改售房的优惠政策，优惠的幅度应逐年减少。对有特殊原因不能购买现住公房的职工，经当地房改部门批准，今后仍可享受一次政策性购房优惠。
校园内不能分割及封闭管理的住房不得出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法按国家有关规定执行。
（十五）鼓励按标准价所购住房向成本价过渡。在1999年底前过渡的，可执行原购房当年的成本价与优惠政策，以后再过渡的，要执行届时的房改成本价和政策规定。具体过渡办法由各市、县人民政府制定。
（十六）离休干部和离休干部遗配偶住房因特殊情况不能出售的，可另行提供可售住房，没有条件提供的，房租不再提高。
（十七）稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场，对交易市场实行准开制度，对已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。各市要对城镇职工家庭住房状况进行普查登记，建立个人住房档案，按照国务院和省政府的统一政策，在试点的基础上制定办法，报经省政府批准，慎重稳妥地实施。职工所购公有住房和经济适用住房进入市场后，其住房只能通过市场解决，单位不再负责。
五、稳步搞好企业的住房制度改革
（十八）企业住房制度改革是城镇住房制度改革的重要组成部分，逐步把住房建设、分配、管理和维修服务等社会职能从企业中分离出去，有利于企业机制转换和实现住房社会化。各级政府要区别情况，分类指导。企业可参照本通知精神，稳步推进住房制度改革。
六、积极推进县镇住房制度改革
（十九）各级政府要重视县镇房改工作，坚持全面入轨，整体推进。要全面建立住房公积金制度，逐步提高住房公积金的缴交比例。已出售的公有住房要作好政策衔接，理顺房屋产权关系，颁发所有权证。对职工集资建设的住房，按有关政策进行规范，明晰房屋产权。经济适用住房建设要按照统一规划，提高设计水平和工程质量，搞好公用基础设施配套，改善居住环境，不断提高县镇城市化水平。
七、发展住房金融，规范住房资金管理
（二十）各地要积极推行对职工购房的政策性住房抵押贷款，调整住房公积金贷款方向，主要用于个人购买、建造、大修理自住住房贷款。对已经建立住房公积金制度的无房户、特困户职工要优先发放个人政策性抵押贷款，贷款额度和期限可适当放宽。
（二十一）扩大个人住房担保贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房担保贷款，取消对个人住房担保贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款期限。
（二十二）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房抵押贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化贷款手续，提高服务效率。
（二十三）完善住房产权抵押登记制度，加快发展住房抵押贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
（二十四）按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房资金的管理。各项住房资金要由住房资金管理中心直接归集、管理。住房资金的净收益由住房资金管理中心集中管理和使用，重点用于建立风险准备金、住房制度改革和建设廉租住房补助。
八、加强领导，确保城镇住房制度改革的顺利实施
（二十五）各级政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各市可根据本通知精神，结合本地实际制定具体的实施方案，报省政府批准后实施。要坚持房改属地原则，隶属关系不同的单位，都必须执行当地房改的统一政策。
（二十六）城镇住房制度改革政策性强，涉及面广，关系到城镇居民的切身利益，是一项长期的艰巨任务。各级政府要高度重视，建立健全政府直接领导下的、独立的、具有综合协调能力的房改工作机构。各级房改部门要加强自身建设，提高整体素质，保证住房制度改革的健康发展。
（二十七）加强舆论引导，搞好政策宣传，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房新制度的顺利实施。
住房公积金补贴政策篇4
内容提要:大力发展公共租赁住房是我国解决住房保障问题的一项重要政策选择，但政府主导的公共租赁住房制度在实施过程中面临着资金来源、土地供应、建设运营、租金标准和执行监督等诸多困难。借鉴有关国家成功经验，从我国实际情况出发，稳步推进公共租赁住房的市场化改革理应成为完善我国公共租赁住房制度的新趋向，而完备的住房租赁补贴制度则是这一制度体系健康运行的关键与核心。为此，我们还需专业化公司、新型土地供应、政策支持等相关配套制度的及时跟进，以形成政府与社会良性互动的住房保障格局。
大规模实施以公共租赁住房建设为主导的保障性安居工程，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，切实满足广大人民群众的基本住房需求，是党和政府在新形势下做出的着力保障和改善民生、促进社会和谐进步的重要政策选择。但是，当公共租赁住房建设在全国范围内快速推进的同时，我们必须高度重视和研究解决这一政策措施在实施过程中所可能遭遇的困难和阻滞，以不断发展与完善我国的住房保障制度体系。
一、公共租赁住房——我国保障性住房建设的政策选择
2007年8月7日，中华人民共和国住房和城乡建设部(以下简称住建部)《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。www.133229.Com自此，“公共租赁住房”开始逐步成为我国推进保障性住房建设的主导性政策选择。尤其是2010年6月8日住建部等七部委联合印发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》)，更是推动了公共租赁住房在全国范围的快速发展。
(一)公共租赁住房的含义解析
公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析《指导意见》中对于发展公共租赁住房的要求，比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下特征：
第一，保障性。住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。《指导意见》也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。
第二，政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，《指导意见》专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。
第三，租赁性。这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。
第四，专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。
第五，供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。而《指导意见》规定：公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。
综上所述，我们可以将公共租赁住房界定为，由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专业面向广泛目标群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。
(二)公共租赁住房作为我国保障性住房政策选择的比较优势
国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的政策选择，是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适用房和个人出租等方式所具有的比较优势：
1．公共租赁住房有利于引导国民“先租后买”，合理住房消费。实现“住有所居”的目标，通常有两种方式：一种是购买住房，另一种是租赁住房。据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁，法国为37岁，美国也在30岁以上，英国在2008－2009年间近32%的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现阶段，国民太过关注购房，而租房则处于相对被忽视的境地。鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应“从租到买、由小及大”[1]。公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购买住房的经济压力，而且可以减少“被买房”群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。
2．公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决“夹心层”住房问题。因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层”，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。
3．公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。在我国，个人出租住房主要存在以下不足：一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求；二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台“限购令”，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，发展空间较小；三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和“群租”现象。四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。与此不同，公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。
二、我国公共租赁住房政策在实际运行中面临的困境
公共租赁住房建设作为我国政府解决中低收入群体住房困难的优先政策选择，在全国上下正在加紧推进实施，形势喜人，但是这一政策实施中存在的诸多隐忧更应引起我们的高度重视。
(一)资金来源问题
资金来源是我国发展公共租赁住房面临的首要问题。2010年底住建部发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这相比2010年的580万套，增长72．4%，其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量，创历年之最，共需投资约1．4万亿元，将达全国房地产投资规模的20%[2]。尽管这1000万套保障类住房有棚户区改造住房、经济适用房等多个部分构成，但据测算，仅廉租住房和公共租赁住房投资就达约5000亿元[3]，加之其资金占用周期长和投资回报率低等，资金压力之大是可想而知的。
对于资金来源，《指导意见》规定，发展公共租赁住房应坚持政府组织、社会参与的原则，各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。《指导意见》在“政策支持”部分规定：市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。同时，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道，政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。由此可见，我国廉租住房和公共租赁住房建设的资金将主要来自国家财政划拨、地方财政支出、住房公积金、银行支持和社会融资。
在国家财政划拨方面，2011年政府工作报告提出：住房保障方面，中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元[4]，根据住建部关于保障性住房建设资金分配方案，这部分国家投资将主要投入廉租住房和公共租赁住房建设。
对于地方财政支出，国家要求地方政府将保障性安居工程建设资金纳入本级财政预算，在财政预算中列支。由于地方财政主要来自土地出让金，因此国家要求地方政府必须将土地出让净收益的不低于10%投入保障性住房建设。2010年全国土地出让收益累计达2．7万亿元。如果按其中30%－40%为净收益计算，保守估计约近1万亿元，也就是说，有1000亿元土地出让净收益可以投入保障房建设[5]。
对于住房公积金，2007年国务院第24号文件明确要求，各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用外，要全部用于廉租住房建设。2010年全国公积金增值净收益，用于廉租住房建设的有50多亿，预计今年会有进一步提升[3]。另外，2009年10月住建部等七部委《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，随后确定北京、天津、重庆、唐山等28个城市为试点城市[6]。这方面资金去年有400多亿，预计今年和去年相似[3]。但是，因公积金属于缴存职工个人所有，所以必须优先保障缴存职工的权益，加之社会对于公积金参与公共租赁住房建设的颇多疑虑，公积金再加强支持力度的空间有限。
在银行贷款方面，由于保障房建设资金回收周期长，利润空间小，并且存在一定的资金偿还风险，所以银行对此热情不高，发放贷款基本上是政策原因。目前住建部正在研究制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策，拟通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，提高融资能力[3]。
就社会融资而言，国家一直鼓励社会资金参与保障房建设，尤其是鼓励参与公共租赁住房建设。无论是《指导意见》，还是国家其他有关保障性住房的文件和地方公共租赁住房管理文件，都有吸引社会资金投入的相关规定。但因公共租赁住房投资回报率低等原因，所以目前各类资金对公共租赁住房建设大都处于观望状态，参与投资的基本上都是有国资背景的投资集团。
综上所述，我们不难发现公共租赁住房建设资金面临的困难和问题：一是资金缺口巨大，政府财政负担沉重。2011年廉租住房和公共租赁住房建设所需资金巨大，除国家财政划拨、土地出让金和住房公积金这三种确定来源外，还有约2500亿的资金缺口。如果银行贷款和社会融资积极性仍旧不高，大部分资金将只能由地方政府负担，可能会造成部分地方财政不堪重负，以致不能完成公共租赁住房的建设任务，或者造成财政过分倾斜于公共租赁住房建设，影响政府履行其他职能的后果。二是政府资金利用效率低下。在目前的公共租赁住房政策环境下，政府资金投入主导公共租赁住房建设，不动产建设资金投入巨大、周转率低，可能影响国家其他职能的资金投入，不利于国家经济社会的全面协调发展。三是公共租赁住房建设缺乏长期稳定的资金来源。1000万套保障性住房仅是我国保障性住房发展的一个开端，还远不能满足需求。为此，我国将在“十二五”期间新建保障性住房3600万套，以公共租赁住房和廉租住房为主[7]。因此，以提供租赁住房方式解决中低收入群体住房困难问题不是一种临时性对策，而是一种持续性的政策安排，公共租赁住房的建设、维护、退出等都将是一个长期持续的过程，需要长期稳定的资金来源。而我国现有的公共租赁住房建设的资金来源，无论是国家政策性划拨，还是国家政策性贷款，受政策不稳定性的影响是严重的，缺乏公共租赁住房建设运营稳定资金来源的保障制度。
(二)土地供应问题
首先，现行政策难以保证公共租赁住房建设用地的足量供应。《指导意见》规定，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。2010年3月国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%[8]。但是，我国住房建设用地资源紧张，保障性住房建设用地过多会对商品房建设用地形成“挤出”效应，危害地方“土地财政”，在利益博弈下，难以保证地方政府对以上公共租赁住房土地供应政策的实施力度。
其次，现行政策难以保证所供土地符合公共租赁住房用地的质量要求。《指导意见》规定，新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。但是，这些规定只具有指导意义。在实际操作中，地方政府在“土地财政”的诱导下或是由于信息不充分、不真实等原因，常常造成公共租赁住房选址偏远、布局不合理，不仅加重城市交通与环保压力，而且增加承租者工作和生活的交通成本，最后甚至被“弃租”。
再次，现行政策不利于降低公共租赁住房建设成本。《指导意见》规定，面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。可以预见，公共租赁住房是我国今后住房保障体系中的一个重要组成部分，提供政策支持、力所能及降低建设成本是各级政府的责任。但是按照当前政策，公共租赁住房建设用地采用划拨和有偿使用相结合的方式，自然提高了公共租赁住房建设的成本，这部分成本不仅会以租金形式加重承租者负担，而且由于面向经济适用住房以外群体的公共租赁住房建设土地成本仍然很高，降低了公共租赁住房的利润，不利于社会投资公共租赁住房建设。
最后，土地分类供应政策在实践中难以有效付诸实施。按照规定，公共租赁住房用地要按供应对象类别实行无偿划拨或有偿使用。但在实践中，公共租赁住房的供应对象是中等以下收入无房群体，在设计规划时很难确定将来的承租对象类别。如果建设规划时首先确定各种群体承租比例，在配租时对承租群体分类控制，会大大增加操作难度，造成不必要的成本浪费。
(三)建设运营问题
对于公共租赁住房的建设运营，《指导意见》规定，充分调动各类企业和其他机构投资经营公共租赁住房的积极性。这表明公共租赁住房可以由政府建设经营、也可以由其他机构建设经营。目前我国各地方对公共租赁住房的建设运营规定差异较大，一些地方规定由企业建设经营公共租赁住房，如天津、上海，还有一些地方规定只由政府建设经营公共租赁住房，如北京、重庆，不一而终。对此，笔者认为公共租赁住房由政府建设运营弊端甚多：
首先，容易受到政府低效的影响。房屋的建设和管理属于经济活动，需要高效的市场化建设运营管理模式。我国政府机构庞大，行政部门重叠，行政程序复杂，在计划经济体制下形成的命令式的管理模式依然存在，国家行政投入和产出的比例严重失调，在这种情况下由住房保障部门或政府另外组建机构进行公共租赁住房建设，进行公共租赁住房的日常运营工作，如公共租赁住房的租金收取、房屋维护、住房安全检查、对物业服务公司工作进行指导监督等，会造成公共租赁住房建设运营效率不高、服务水平低下、甚至导致公共租赁住房最后沦为贫民窟。
其次，容易受到政府信息不对称的影响。市场供求关系和价格机制可以促使市场双方信息对称，最后为买方提供符合需求的商品。而国家建设运营公共租赁住房是出于政治原因，不以营利为目的，不受到市场供求关系的调控，《指导意见》和各地具体实施意见中虽然有关于公共租赁住房的选址、设计、装修、物业服务等方面相关规定，但这只是一种指导性的规定，在实践中容易因政府信息不周全、不真实，或是忽视群众意见导致公共租赁住房建设和运营不符合需求，甚至被“弃租”。
最后，容易为权力寻租提供条件。由于公共工程中政府既作为公共利益的代表，充当裁判者，又直接参与经济活动，所以公共工程中一直都存在严重的权力寻租现象。公共租赁住房建设耗资巨大，由政府建设运营公共租赁住房，其招标投标、政府采购等环节都可能为权力寻租创造空间，滋生腐败，造成公共租赁住房质量低下、成本过高、重复建设、国家资金大量流失等严重问题。
(四)租金标准问题
《指导意见》规定，公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。目前有少部分地区采用公共租赁住房以市场价格出租，对承租对象发放租房补贴的形式，如天津、厦门，大部分地区的具体实施意见都规定公共租赁住房以“低于”市场价格配租，以此体现公共租赁住房的保障作用。如上海规定：按略低于市场租金水平，确定公共租赁住房的租赁价格，具体由各运营机构按规定制定，报住房所在地的区(县)物价部门和房管部门备案；2010年7月北京首次公布公租房项目的成本租金比市场租金低12%—35%；重庆公租房租金只有市场价的60%。但是，这种明显低于市场水平的租金标准也会带来相应的问题或后果：
首先，低于市场价格的租金标准尤其不利于社会资金投入公共租赁住房建设。社会资金参与公租房建设运营的方式可以有两种：政府主导投资建设的公共租赁住房进行社会融资和社会资金单独投资设立公共租赁住房企业。不论哪种形式，社会资金最看重的是稳定高额的回报，但目前政府严格限制公共租赁住房的租金，公共租赁住房的租金采取低于市场价格的方式，租金回报率只有3%不到[9]，难以吸引社会投资。
其次，低于市场价格的租金标准不利于建立合理的住房租赁体系。从世界范围来看，个人租赁住房在各国都占有重要比例，甚至很多国家只有个人租赁住房。从中国具体国情分析，个人租赁住房由于数量多、供应弹性强等特点不会被公共租赁住房取代，在住房租赁市场中还会占有重要比例。中国合理的住房租赁市场应该由专业的公共租赁住房和大量个人租赁住房共同组成，但目前我国提供的公共租赁住房租金低于市场定价，过度冲击个人租赁住房市场。根据竞争原理，私人住房租金会相应下调，过低的利润导致越来越少的人出租房屋，国家就需要建设更多的公共租赁住房，不利于建立合理的租赁房屋体系。
最后，目前的租金分类标准不能合理保障不同收入人群。根据《指导意见》，我国公共租赁住房的租金实际上分为两个层次，即规定符合廉租住房保障条件的家庭可以申请廉租住房租赁补贴，其他群体都要支付全额租金。公共租赁住房面对中等以下收入群体，但这部分群体的支付能力也有很大差距，国家在租金水平上只划分为两个层次不能满足群众需求，还会造成国家资金的浪费。
(五)执行监督问题
目前国家是以行政控制方式执行和监督公共租赁住房建设。《指导意见》规定，发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设(住房保障)部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。2011年2月住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务，并给地方政府下达“死命令”：所有分配完成的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。住建部部长姜伟新讲话称，保障性住房的任务不仅是一项经济任务，“更是一项政治任务”[10]。但是，这种将建设公共租赁住房作为政治任务、以行政控制方式执行监督的体制存在有以下弊端：
首先，行政控制执行方式的效果难以保证。由于建设公共租赁住房会造成地方政府巨大的财政压力，还会占用商品房用地损害当地政府的“土地财政”，地方政府建设公共租赁住房只是为了完成行政任务，所以难免会缺乏动力。同时，与地方政府签订“责任书”并不是今年的新创举，住建部曾与2010年5月与各地方政府签订当年住房保障工作目标责任书，要求确保完成当年工作任务，但最终该年保障性住房(指经济适用房和廉租住房)用地只完成计划的65．2%[11]；虽然今年国家加强了控制力度，但能否保证最终效果仍需拭目以待。此外，由于国家只要求各地所领目标任务在今年10月31日前全部开工，并没有要求完成时间，所以地方政府完全可以先创造条件于规定期限内全部开工，而对于能否保证资金充足、建设完成等可在所不问。
其次，行政控制的执行方式具有不稳定性。行政控制的执行方式依赖于国家政策，容易受到政策的变动性或受到国家财政波动的影响，造成公共租赁住房制度难以长期健康运行甚至半途而废，不利于住房保障制度建设的稳定持续发展。
最后，行政考核的监督方式标准单一。目前国家对地方公共租赁住房建设任务考核的标准只是数量，所以不排除地方政府会为了政绩会多建、滥建公共租赁住房，造成国家资金的浪费；或是一味追求数量，建设一大批质量低下的公共租赁住房。
三、公共租赁住房的市场化——我国公共租赁住房政策发展的新趋向
毫无疑问，公共租赁住房是解决我国住房保障问题的最佳政策选择，我们必须坚定不移地推进这一政策措施的顺利实施。但是，由于我国公共租赁住房政策实际面临的诸多困境，我们必须探索推进公共租赁住房制度建设的新路径，促进公共租赁住房在我国的快速健康发展。
(一)国际经验借鉴
要想保障中低收入无房群体能够租赁住房，必须同时满足两个条件：一是保障存在大量可出租的适当房源；二是保障中低收入无房群体能够支付房租。从世界范围看，住房保障也有相应的两种方式：实物补贴和货币补贴。
实物补贴是将住房保障两方面的工作合二为一，由政府集中建造房屋并低价租赁或出售给符合标准的群体，我国的廉租住房制度、经济适用房制度和目前大部分地区实行的公共租赁住房制度都属于实物补贴制度。纵观世界各国(地区)的住房保障制度，我们发现成功采用实物补贴方式的国家(地区)都是人口较少的国家(地区)，如新加坡采用实物补贴保障80%以上的居民居住“组屋”(相当于我国经济适用住房)中[12]，香港采用实物补贴保障30%的人口居于租住公屋，另有18%的人口居于获资助的自置居所[13]。可见，实物补贴具有有效解决住房数量型短缺、保障作用明显等特点，但也存在政府负担过重、保障资金使用效率低、容易受到行政效率低下影响等缺点，难以在需要保障人口数量较多的国家有效运行。
货币补贴只要求政府做第二方面的工作，即公共财政只需要补贴公民所租赁的适当住房房租中不能承担的部分，国家并不出资建设公共租赁住房，由住房租赁补贴刺激出租房市场的发展来提供房源。虽然从表面上看住房租赁补贴是国家来支付公民租房的部分租金，但从长远看来，住房租赁补贴模式普遍提高了目标群体的租赁住房能力，增加了公共租赁住房的需求，刺激了租房市场的发展。国家以长期支付租金，一次支付少量租金的方式缓解了一次性建设大量住房的巨大压力，能有效提高政府福利支出的效率，用有限的公共财政实现社会效益的最大化，因此，人口较多的国家在住房保障的发展中逐渐由实物补贴过渡到货币补贴，房源交由市场提供。例如，英国住房保障原来采用实物补贴和住房租赁补贴相结合的制度，但从1980年开始实行以“公房私有化”为核心的改革，出卖廉租住房，主要发展住房租赁补贴保障方式[14]。美国也经历了由实物补贴向货币补贴的过渡，美国20世纪30年代至60年代实行国家建房低价配租的实物补贴制度，60年代至70年代，美国开始实行“补贴住房建设计划”，通过利息补贴的方式为公共住房的建设环节提供资金，刺激私人开发商或非营利性机构参与公共住房建设与供应，20世纪70年代以来，开始实行“住房租赁补贴制度”，把联邦住房援助从住房的供应者转向需求者，直接为低收入家庭提供房租补贴[15]。
(二)公共租赁住房市场化——我国公共租赁住房政策发展的新趋向
我国人口众多，房价过高，需保障人口数量巨大，加之目前大部分地方采用的具有实物补贴特点的公共租赁住房政策在执行过程中遭遇的重重困难，使得我们必须调整与发展我国现行的实物补贴型的公共租赁租房政策，引入住房租赁补贴制度。但是，我国与英国、美国等国家在可租赁适当房源方面存在较大差别：英美两国需要住房保障的人数较中国少很多，由住房租赁补贴刺激而生成的个人出租住房数量基本可以满足需要，而我国目前可供租赁适当住房数量型短缺严重，急需建设大量公共租赁住房。因此纯粹的住房租赁补贴制度尚不能担负起我国住房保障的全部任务。为此，从具体国情出发，我国应稳步推进公共租赁住房市场化的政策转型，也就是将住房保障的两方面工作分开运作：在公共租赁住房来源方面，把建设住房出租盈利作为一种产业，由市场主体投资建设住房，开展住房租赁业务，所有公共租赁住房企业通过市场进行竞争，由市场供求关系确定租金价格，以收取租金等方式获得收益，在盈利的同时为社会提供了大量公共租赁房源与优质的管理服务；在保障中等以下收入群体支付房租方面，国家应发挥住房租赁补贴制度的优势，在我国建立全面的住房租赁补贴制度。
为保证供应数量，国家必须建设公共租赁住房，但市场化条件下国家建设公共租赁住房不再是目前大部分地区采取的政府主导投资建设、由住房保障部门低租金分配的方式，而是国家成立单独的具有法人资格的公共租赁住房公司，进行社会融资，建设运营公共租赁住房，与其他社会公共租赁住房企业一同参与市场竞争，租金同样采取市场定价的方式，收取租金作为盈利，在保障房源供应数量的同时也要保证一定的盈利。这种市场化的制度举措可以有效克服我国目前公共租赁住房政策运行方面的诸多弊端：
首先，市场化可以解决共公共租赁住房建设资金来源问题。一方面市场化中所有公共租赁住房企业通过市场公平竞争，租金采用市场定价，公共租赁住房产业会通过市场价格机制达到合理的盈利水平，这会吸引社会资金单独投资设立公共租赁住房企业，进行住房的建设、租赁、管理业务，节省了国家大量投资，为公共租赁住房建设提供稳定的资金来源；另一方面，市场化政策下的国家公共租赁住房公司也采用市场定价，在提供房源同时也将有较高的收益率，所以可以以企业融资的方式，灵活吸引各种社会资金投入，比如可以吸引社会资金以普通入股、社会基金组合信托、债券等形式投入，还可以吸引银行贷款，保险金等资金的投入。
其次，市场化可以解决公共租赁住房由政府建设运营的弊端。一方面，由于市场本身具有合理性，众多公共租赁住房企业会形成竞争，在公共租赁住房的选址、设计、装修、质量、日常管理方面都认真考虑群众需求，为最终承租人提供优质租赁服务；另一方面，公共租赁住房由企业建设经营，不会受到政府行政效率低下、权力寻租、垄断等问题的影响，可以促进公共租赁住房的健康快速发展。
再次，市场化的公共租赁住房租金采用市场标准，不会过度冲击个人出租住房市场，而且还会与个人出租住房形成良性竞争，从而提高个人出租住房的质量，规范个人出租住房的管理，增强个人出租住房的稳定性，引导我国形成由公共租赁住房和个人出租住房共同组成的合理租赁住房体系。
最后，市场化可以解决目前公共租赁住房执行监督面临的困境。市场化取向下公共租赁住房作为一种产业，其供应规模由供求关系、价格机制等市场因素调节，受国家政策的不稳定性或受国家财政波动的影响较小，也避免了地方政府为了政绩多建、滥建公共租赁住房的现象。
(三)住房租赁补贴制度——公共租赁住房市场化制度的核心
无论是从政策可行性来看，还是从国家住房保障职责的履行来看，公共租赁住房的市场化理应成为我国住房保障制度建设的政策新趋向。但是市场化的公共租赁住房的租金必定会高于实物补贴下的租金，进而超出中低收入家庭的承受能力，因此在推进公共租赁住房市场化的过程中，我国必须同步推进住房租赁补贴制度，以货币方式补贴所有中低收入群体租赁的适当住房房租中不能承担的部分。具体而言，建立完善的住房租赁补贴制度需要积极推进以下方面的制度建设：
第一，建立住房租赁补贴专项财政制度。住房租赁补贴虽然保障对象众多、完全需要由国家财政出资，但因每年每份数额较少，所以总数并不高。我国2011年即将建设的160万套廉租住房和220万套公共租赁住房投资预计5000亿人民币，如果采取住房租赁补贴的形式，国家只补贴公民所租赁的适当住房房租中不能承担的部分，按平均每份每年补贴5000元计算，380万份住房租赁补贴每年只需190亿人民币，约是国家一次性投资建设保障性住房成本的1/25，3600万份住房租赁补贴每年也只需要1800亿人民币，不会成为政府沉重的财政负担，这部分资金可以来自中央财政转移支付和地方政府部分土地出让收益，中央和地方政府应在年度预算中重点列出专项资金，保证每年住房租赁补贴的资金投入。
第二，合理确定住房租赁补贴的保障对象。住房租赁补贴保障对象范围可以参照目前公共租赁住房的配租对象范围，但保障对象应当满足以下条件：一是该城镇的户籍人口或常住人口；二是在该城镇中没有产权住房或虽然有产权住房，但人均住房小于一定面积需要租赁住房；三是家庭财产和目前收入难以支付市场价格房租；四是没有接受其他住房保障。各地方可以根据实际情况制定相应的具体标准，在制定具体标准时，各地要发挥“筑巢引凤”的作用，将住房保障和人才战略方案结合，为城市的发展不断积累人力资本，将住房保障变成一个有着技术与人力导向的复合工程[16]。
第三，对目标群体实行分类补贴制度。由于中等以下收入群体支付能力也有很大差异，所以应制定详细的住房分类补贴标准，对不同困难程度的家庭实行不同的补贴，用有限的公共财政实现社会效益的最大化，同时还要充分发挥住房租赁补贴对城市人才结构的优化作用。笔者认为住房租赁补贴的分类标准主要有两种：一是住房租赁补贴的数额要保障不同收入和人口的家庭有能力租赁住房。国家应该建立完善的收入申报制度、收入评估制度和社会监督机制，详细核查满足条件人群的收入，然后对满足条件的家庭按人口数等要素进行分类，评估出满足该家庭生活基本需要的住房最小面积，按照家庭收入和市场租金的差价进行补贴，可以采取补贴给租赁者的形式，也可以采取补贴给出租者的形式。二是制定住房租赁分类补贴标准时要充分发挥分类补贴对人口流动的影响，引导人口的合理定向流动。对于城市发展需要的专业人才，可以适当提高住房租赁补贴，而对于农民工群体，因为农民工一般拥有自有住房，只是在城市工作时缺少临时性的住房，所以对农民工应引导其租赁小面积，或是宿舍性质租赁住房，核算房屋租赁价格时应当按照小面积住房予以核算。各个城市可以按照自身发展对人才的需求，确定住房补贴分类的标准，吸引所需人才和企业的进入，引导人口的合理流动，优化城市人才结构，促进城市健康发展。
第四，建立完善的住房租赁补贴分配制度。对此：一是要明确住房租赁补贴部门的责任，确保住房租赁补贴制度的顺利落实；二是住房租赁补贴实行申报审查制度，符合条件的对象要经过申请，审查合格后才获得相应住房租赁补贴；三是住房租赁补贴审查过程要公开透明，充分发挥社会监督的作用，住房租赁补贴部门可以设立专门网站，公开申请人的详细资料，进行社会监督；四是在国家资金有限，不能做到“应补尽补”时，住房租赁补贴可以通过摇号等方式分配，做到分配过程公开透明、分配结果公平公正；五是对于申请内容不真实，骗领住房租赁补贴的人员，应该引入刑法处罚制度，以诈骗罪论处；六是采取直接向出租者发放住房租赁补贴充抵房租的方式，防止申领者将住房租赁补贴挪作他用，不能发挥应有功能；七是建立住房租赁补贴对象动态控制制度，对住房租赁补贴对象实行年度审核，对于不再符合条件的对象，及时停止发放住房租赁补贴。
四、公共租赁住房市场化的配套制度建设
建立住房租赁补贴制度解决了公共租赁住房市场化的核心问题，但是要吸引社会资金投入公共租赁住房产业，还需要相应配套制度的及时跟进。
(一)建立国家公共租赁住房公司制度
公共租赁住房市场化刚刚兴起时，社会单独投资设立的公共租赁住房企业必定较少，国家要承担起建设大量公共租赁住房的任务，所以各地应尽快将政府中的公共租赁住房建设运营机构改组为国家公共租赁住房公司，在市场化的机制下积极探索盈利方式，吸引社会融资。如果公共租赁住房作为新兴产业融资还是困难，这就需要财政给予国家公共租赁住房公司一定的资金支持，以保障公共租赁住房初期的建设数量。随着公共租赁住房市场的发展与成熟，国家租赁住房公司要做到以下几点：一是要吸引更高比例的社会融资，吸引社会企业参与公共租赁住房业务；二是应根据需要逐渐减少供应数量，国家租赁住房公司可以减少建设数量，也可以将所持公共租赁房出售给社会企业或当作商品房出售，回笼资金。三是国家公共租赁住房公司应利用公共租赁住房的建设和出售调节市场上公共租赁住房的数量与价格，使其维持在合理水平，引导各类公共租赁住房公司形成健康合理的竞争格局。
(二)建立适应公共租赁住房市场化的新型土地供应制度
国家要探索新型公共租赁住房土地供应制度，满足公共租赁住房建设用地需求。在供应面积上，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障；在土地价格上，国家要降低公共租赁住房用地的成本。降低用地成本似乎应该采取土地划拨制度，但在市场化条件下实行公共租赁住房建设用地全部划拨方式也是有困难的。因为信息不对称，容易造成公共租赁住房的选址不能满足群众需求，可能威胁商品房土地供应，公共租赁住房建设用地在公共租赁住房企业之间的分配难以把握。因此，市场化条件下的公共租赁住房用地宜采用出让方式，与商品房公司一同竞价，国家单独建立公共租赁住房土地出让金补贴制度，以该城市相应面积土地出让金平均价格补贴公共租赁住房公司。这种土地供应制度有助于提高公共租赁住房项目与商品房建设项目的竞价能力，确保公共租赁住房土地供应，有利于建立公共租赁住房用地在公共租赁住房企业间的分配标准，还可以由市场调节公共租赁住房的位置规划，满足群众需求。
(三)建立针对公共租赁住房产业的优惠制度
《指导意见》中对发展公共租赁住房的优惠制度的规定主要有：各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策；公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行；鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。另外2010年财政部和国家税务总局联合《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予了政策上的优惠。要推进公共租赁住房市场化，国家应对公共租赁住房建设扩大政策优惠，根据公共租赁住房产业的盈利情况，适当实行免除建设性规费、金融机构优先予以融资、财政给予贴息等优惠政策，并出台相关文件详细规定，保障优惠政策的落实。
(四)建立拓展公共租赁住房产业收益模式的相应制度
要推进公共租赁住房市场化，还要拓展公共租赁住房产业收益模式，提高公共租赁住房产业的收益率。《指导意见》规定新建的公共租赁住房“只能租赁，不得出售”，这是在政府主导公共租赁住房建设下保障公共租赁住房供应数量、防止分配过程中腐败现象的对策。笔者认为在市场化模式下，对于社会企业单独投资开发的公共租赁住房可以采用租售并举的形式，即不必永远当作公共租赁住房，国家可以允许在其出租满一定年限之后，或补交相当于公共租赁住房所享受的优惠之后，重新当作商品房出卖，这种方式降低了公共租赁住房的开发风险，开发商还可以先租后售两次盈利，可以吸引社会投资。由于国家公共租赁住房公司承担提供充足数量公共租赁住房的任务，所以其开发的住房不宜出售盈利，但如果有需要，也可以以出售的方式减少公共租赁住房的数量。另外，还可以允许开发企业在建设公共租赁住房时配建一定比例的商铺出租出售盈利等。
(五)在不同时期建立相应的准入退出制度
笔者认为在公共租赁住房市场化成熟的时候，住房保障的准入退出机制应由住房租赁补贴来行使，公共租赁住房只是普通的可租赁住房，面向所有群体，兴建公共租赁房的目的只是增加可租赁住房的数量，不应设定准入标准；公共租赁住房的退出也不应作强制性的规定，对于不再符合住房保障标准的人群应该停止向其发放住房租赁补贴，另外，公共租赁住房可以以小面积等特点引导不再符合住房保障的人群自觉退出公共租赁住房。但在公共租赁住房建设的初期数量不能满足需要时，公共租赁住房还是会由于安定性、安全性等优点成为稀缺性资源。所以在公共租赁住房市场化的前期，国家公共租赁住房公司建设的住房不宜面对所有群体，应只面向住房租赁补贴的对象，随着公共租赁住房数量的增加，各个地区可以逐渐放宽准入退出条件，使公共租赁住房完全成为可租赁的普通住房。但对于社会公共租赁住房公司的住房，笔者认为在任何时期国家都不宜设立强制的准入退出条件，租赁给何种群体应完全交由公司自己决定。
(六)建立公共租赁住房产业监管制度
由于公共租赁住房承担着提供足够数量可租赁适当住房的任务，所以市场化的公共租赁住房也不同于其他普通商品，具有商品性和保障性双重属性，因此国家要加强对公共租赁住房产业的监管。在监管主体上，由于公共租赁住房建设经营是住房保障的重要内容，所以应当由各级住房保障部门负责。在监管的内容和方式上，一方面住房保障部门应该定期公共租赁住房产业信息，控制国家对公共租赁住房产业的土地、财税、金融等优惠政策，对公共租赁住房的规模、选址、租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等方面加以引导，促进公共租赁住房产业健康发展；另一方面国家要对公共租赁住房建设经营所享优惠、公共租赁住房的用途、公共租赁住房出售等方面严格控制，对骗取公共租赁住房优惠政策、擅自更改公共租赁住房用途、擅自将建好的公共租赁住房出售的企业，应追究其相应的法律责任。
注释:
[1]何不“先租后买，先小后大”——回归理性住房消费观[eb/ol]．http：//news．xinhuanet．com/politics/2011－01/04/c_
12941766．htm．
[2]全年建设住宅高达1000万套公租房占主要部分[eb/ol]．http：//www．21cbh．com/html/2010－12－2/zmmdawmdi-
wodczmw．html．
[3]3月9日住建部答保障性住房建设和房地产市场调控[eb/ol]．http：//live．people．com．cn/note．php?id=
858110308140633_ctdzb_003．
[4]温家宝．政府工作报告[eb/ol]．http：//politics．people．com．cn/gb/1027/14148864．html．
[5]中国开工建设1000万套保障房1．4万亿从哪里来?[eb/ol]．http：//news．xinhuanet．com/fortune/2011－02/21/c_
121102162．htm．
[6]利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市已经确定[eb/ol]．http：//www．mohurd．gov．cn/lswj/01/xw0805_
02．htm．
[7]温家宝．今后5年将新建3600万套保障房[eb/ol]．http：//house．people．com．cn/gb/14015733．html．
[8]国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知[eb/ol]．http：//www．mlr．gov．cn/zwgk/zytz/201003/
t20100310_140797．htm．
[9]上海市住房局．民资对公租房缺乏兴趣[eb/ol]．http：//www．stockstar．com/zsh/ss2010112630168237．shtml．
[10]住建部下死命令今年建1000万套保障房[eb/ol]．http：//www．cnr．cn/hnfw/xwzx/yw/201102/t20110222_507701770．
html．
[11]2010年全国住房用地供应计划执行情况公告[eb/ol]．http：//www．mlr．gov．cn/zwgk/zytz/201101/t20110129_814507．
htm．
[12]国家发改委政策研究室课题组．部分发达国家住房制度及其特点[j]．中国党政干部论坛，2010，(12)．
[13]赵进．香港公营房屋建设及其启示[j]．国际城市规划，2010，(3)．
[14]徐松明，陈峰．英国住房问题求解路径解析与中国借鉴[j]．华中师范大学学报(人文社会科学版)，2009，(5)．
住房公积金补贴政策篇5
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜、量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）从*年12月1日起，全市停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。职工解决住房主要实行个人购买，购房资金来源有：职工工资,住房公积金，个人住房贷款，以及财政和单位原有住房建设资金可以转化的住房补贴等。
（五）停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的单位，其4倍以上部分，可对无房和住房面积未达到规定面积标准的职工实行住房补贴。本方案制定的购房补贴面积标准（见附表一）仅对实施新制度购房时适用。
职工已分配的住房，仍按房改成本价出售公有住房的政策执行。
⒈*年11月30日之前参加工作的无房和住房面积未达到规定面积标准的职工，购房时可实行一次性补贴，但个人出资部分不得低于届时按成本价购房办法计算的家庭应承担部分的一半。
①家庭购房补贴由夫妇双方所在单位按职工本人应享受的购房补贴面积标准分别计发。职工购房补贴额为每平方米建筑面积的基本补贴额和工龄补贴额的和与补贴面积之积。
②职工住房每平方米建筑面积基本补贴额以市政府每年公布的经济适用住房平均价的一半与职工每平方米建筑面积负担价之差为计算基数，房价收入比4倍以上部分，在*年底以前购房的，可以全额补贴。今后补贴比例由市政府每年公布。
职工每平方米建筑面积负担价按上一年职工平均工资的4倍除以60平方米计算，职均工资以市统计局公布数字为准。
*年每平方米建筑面积经济适用住房平均价定为2000元，*年度每平方米建筑面积职工负担价为600元。
③职工购房工龄补贴额为职工家庭每平方米建筑面积负担价、年工龄补贴率(0.6%)和1992年前工龄三项之积。
④对住房未达到规定面积标准的职工，在新购住房时，按面积差计算一次性住房补贴。
⑤购房补贴在职工购房时一次计发。工作年限在25年以上(含25年)的职工全额发放。未满25年的职工按实际工作年限计发，剩余年限的补贴作为借支，在今后工作年限内逐年抵扣。
⑥购房职工工作年限不满25年调离、辞职的，借支余额由新单位或本人在离开时一次归还。
⒉*年12月1日以后参加工作的职工，实行逐月计发住房补贴。月补贴额依据新职工上年度月平均工资的13％确定（不含公积金，不再另发租金补贴），每年核定一次。
按月计发的住房补贴进入个人住房专项资金账户，按公积金原则进行管理和使用。
⒊三资企业应严格执行锡政发[*]28号文件规定，按中方职工工资额的27％以上提取职工住房补助基金。提取的职工住房补助基金，一部分按政府规定为中方职工缴存住房公积金，剩余部分可按本方案规定，由工会统筹安排，为中方职工发放购房补贴，也可随工资直接发放给职工个人，职工按规定缴纳个人所得税。三资企业不得再用职工的住房补助基金为少数职工进行无偿分配、房改售房。过去部分三资企业提取的职工住房补助基金和无偿分配的住房应按照公正、公平、公开的原则，由企业提出办法，经企业职工代表大会（或工会）讨论通过，报市房改办批准后，妥善接轨。
（六）住房补贴资金主要从财政和单位原住房建设资金渠道中统筹解决。各级财政、税务部门和各单位要做好年度住房资金的预算（计划）、核定、划转工作，并按公正合理的原则，确定发放对象。
（七）建立购房补贴的申请、审批、发放和使用管理制度。购房补贴资金在职工购房时直接划入售房单位，防止流失。
（八）要建立健全职工个人住房公积金账户，进一步提高住房公积金的归集率，按照“房改领导小组决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则，加强住房公积金管理和制度建设。有关承办银行要为市住房基金管理中心提供良好的服务。
（九）*年度单位和个人住房公积金计缴比例仍为6％。计缴基数按职工*年度月平均工资核定。
（十）在*年11月30日前开工建设并于*年12月底前竣工交付使用的住房，既可按照现行房改成本价售房政策向职工出售，亦可按照本方案规定由职工购买。
三、建立住房供应新体系
（十一）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可租住政府提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房和普通居民住宅；其它高收入家庭按市场价购、租商品住房。
（十二）新建的经济适用住房其出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
新建的经济适用住房成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控制在3％以下。
新建的经济适用住房只售不租，不向已购房改成本价住房或经济适用住房达标的职工出售。
（十三）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。
（十四）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。
（*）城市拆迁安置要与房改结合，原则上实行货币化安置。
（十六）拓展住房租赁市场，多种方式供应住房。鼓励房地产开发企业增加长期投资，向社会出租住房；鼓励私营业主和有经济实力的城乡居民购买商品住房作为收益性资产用于出租。
(十七)各级财政不再拨款用于单位购、建住房。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续鼓励集资、合作建房或兴办职工住房合作社等多种形式的住宅建设；鼓励有条件的企事业单位进行经济适用住房建设，允许其利用自用土地，通过集资等方式开发建设经济适用住房，并享受国家经济适用住房建设各项政策。
四、进一步深化现有公有住房的改革
（十八）继续推进租金改革。
从*年1月1日起，公有住房租金上调20%左右，即砖混一等住房每平方米使用面积调整到1.75元，对政府规定暂不出售的公有住房适当控制租金上调幅度。租金调整后，在原住房租金补贴的基础上，在职职工提高0.8个百分点，离、退休人员提高1个百分点，补贴基数按*年底职工工资或离退休费计算。继续对各类租金减免对象实行租金减免政策。职工租金支出超过家庭收入10%以上的部分，经市住房基金管理中心批准后，可动用该户成员的公积金支付。
(十九)稳步出售职工现租住的公有住房。
自*年12月1日起，售房成本价增加3%调整为830元，现住房折扣调整为2%，一次付款折扣调整为8%。
职工购买现有公有住房按规定的现住房购房面积标准执行（见附表二）。不超过购房面积标准下限部分的按享受政策折扣的成本价计算；下限与上限之间部分的按不享受政策折扣的成本价计算；超过上限部分的一律按市场价计算。
建房面积标准仍按《省委办公厅、省政府办公厅关于印发〈党政机关干部职工住宅建设、分配、修缮和使用管理暂行规定〉的通知》（苏办[*]140号）文件规定执行。
校园内不能分割及封闭管理的住房，教师公寓等周转用房，列入旧城改造规划地段、地处临街宜改造为营业用房的住房，平房、别墅、庭院式住房，代管房，产权尚有争议、具有历史意义和市人民政府认为不宜出售的住房不得出售。
其余仍按原有规定执行。
(二十)已取消无偿实物分配的试点单位，要认真总结经验，在原有基础上继续深化改革。
五、培育和规范住房交易市场
（二十一）对已购公有住房和经济适用住房（含安居工程住房、解困房，下同）上市交易，实行准入制度。要对城镇职工家庭进行住房状况普查登记，清查和纠正房改过程中违纪违规行为，建立个人住房档案，规范和管理已购公有住房和经济适用住房交易规则和市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易在试点的基础上逐步展开。
(二十二)职工按房改成本价所购公有住房和经济适用住房，在付清房款，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，经市房改办批准，其住房可以上市交易。交易行为包括买卖、交换、租赁和抵押。
(二十三)职工所购公有住房属下列情况之一的，暂不允许上市交易：
⒈已列入拆迁改造范围，户口已冻结的；
⒉另有公有住房租用的；
⒊校园内的；
⒋厅局级在职干部所购的；
⒌违反有关规定所购的；
⒍私搭乱建、违反有关住房管理规定的；
⒎经市房改办确认的其它不能上市交易的。
(二十四)职工将所购公有住房上市交易，应按所购公有住房的市场价格向土地管理部门缴纳1%的土地收益金和向地税部门缴纳5%的综合税费，综合税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和个人所得税。
(二*)职工所购公有住房上市交易后，不得造成新的居住困难，不得再租住公有住房，不得再按房改成本价购买公有住房。
(二十六)职工所购公有住房上市交易后，应在三个月内向市房产交易管理部门申办交易过户手续，按政府规定交易双方各自交纳有关税费。
(二十七)职工所购公有住房上市交易后，住房的管理和维修仍执行《*市市区公有住房出售后维修管理暂行办法》和《*市住宅区物业管理暂行办法》规定。住房的共用部位、共用设施、设备的维修基金随住房产权的转移而转移。
(二十八)设立职工所购公有住房上市交易的专门窗口，提供住房信息、咨询、评估、中介等服务。各有关部门要密切配合，共同规范交易规则和税收政策，做好管理和服务工作。
六、加快发展住房金融
（二十九）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
(三十)对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。
(三十一)完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
(三十二)调整住房公积金贷款方向，住房公积金应当主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。
（三十三）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。
（三十四）个人住房贷款的担保，可采用房产抵押、有价证券质押、房产抵押保证人担保、由专门的担保公司（保险公司、置业公司）担保等多种形式。
七、强化物业管理工作
(三*)加快改革现行住房维修、管理体制，大力推行业主自治管理与物业公司专业管理相结合的专业化、社会化、市场化的管理方式。新建住宅小区要全面推行住宅小区管理和公房售后物业管理。
(三十六)房产管理部门要加强对物业公司的资质审查，建立和完善物业管理服务标准，规范物业管理企业行为，努力培育物业管理市场，引入竞争机制，提高管理和服务水平，切实搞好住房的维修和住宅区的环境管理，解除居民的购房后顾之忧。
八、加强领导，狠抓落实，保证改革顺利实施
(三十七)本方案市级机关和有条件的企事业单位应先行实施，财力有困难的单位可积极创造条件，分步到位，也可制定适合本单位的方案，报市房改办批准后实施。
(三十八)为确保本方案顺利实施，计划、财政、税务、物价、劳动、人事、银行、建设、房管、土地等部门要抓紧制订、修改相应的政策，积极配合。
(三十九)加强房改的舆论宣传，研究房改理论，积极引导干部和群众树立住房新观念。
(四十)严肃纪律，加强监督检查。对违反苏政发（*）29号文件和本方案精神，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要严肃查处。
住房公积金补贴政策篇6
一、关于住房公积金缴存比例与基数调整
住房公积金缴存比例上调一个百分点，即单位和职工个人缴存比例由6％调整为7％。有条件的部、省属单位和市属及以下有条件的企业，经市房改办批准可调整为8％。三资企业单位和职工个人缴存比例仍维持10％。特困企业经法人代表提出申请，职工代表大会讨论通过，上级主管部门同意，市房改办批准，可维持原6％的缴存比例，但缴存基数仍须调整。
缴存基数按职工本人1999年月平均工资核发，月平均工资超过2000元的按2000元计算，低于我市月最低工资标准390元的按390元计算。调整后的缴存额低于现缴存额的，原则上按现缴存额缴存。
将1998年12月1日以后参加工作的“新职工”实行的住房补贴改为增加单位缴存住房公积金的形式来落实，即单位为“新职工”缴存的公积金由单位原为职工缴存的公积金和住房补贴两部分组成。其操作暂按原规定执行。
全市所有区、县由财政列支的单位缴存的住房公积金和“新职工”的住房补贴，必须列入同级政府财政预算。
二、关于公有住房租金调整
砖混一等公有住房每平方米使用面积租金由1．60元调整为2．00元，砖混二等公有住房租金由1．36元调整为1．70元。市政府规定非出售范围内的公有住房每平方米使用面积租金砖混一等由1．45元调整为1．55元，砖混二等由1．24元调整为1．32元，砖木三等由1．06元调整为1．13元，简易房由0．63元调整为0．67元。各项调节因素不变。2．5％的租金补贴比例不作调整，补贴基数按职工本人1999年月平均工资或月离退休工资执行。
2000年6月30日前办理离退休手续的职工，经民政部门认定的社会救济户（对象）、非在职优抚户（对象）和生活保障线以下的职工家庭，经市总工会认定的特困企业的特困职工家庭，其租金减免政策仍按市政府宁政发〔1998〕278号文件执行。
三、关于公有住房出售
出售钢混、砖混一等公有住房成本价为每平方米建筑面积850元，出售砖混二等公有住房为770元。取消现住房折扣和一次性付款折扣。其余政策仍按市政府宁政发〔1998〕278号文件执行。
进一步扩大售房范围和售房对象。各单位除庭院、别墅式住房；与党政机关、科研院所、教育院校的办公、科研、教学区不可分隔的住房；具有历史意义的住房；严重损坏房、危房；以及市政府规定的其他不宜出售的住房外，均应向符合购房条件、有购房意愿的现住户（含经组织批准调离本单位的职工和合法取得租赁权的住户）出售。国有企事业单位尤其要重点做好无其他住房的本单位职工的遗孀、遗属，在破产企业的外单位职工现住房的出售工作。
四、关于住房分配货币化
1998年11月30日前参加工作的“老职工”的购房补贴面积标准、补贴额标准、工龄补贴标准，1998年12月1日后参加工作的“新职工”的逐月住房补贴比例，均不作调整，仍按市政府宁政发〔1998〕278号文件执行。
住房公积金补贴政策篇7
关键词：住房资金管理；住房资金账户；住房补贴；公积金
一、武警部队住房资金管理概述
（一）武警部队住房资金管理的概念及特点
武警部队住房资金是指按照国家和军队相关规定，由部队统一筹集，专门用于军官、文职干部、士官，以及离退休人员住房消费的资金，是武警官兵住房保障的物质基础。武警部队住房资金管理就是对住房消费的专用资金进行合理的规划，做到精细化管理，使其发挥出最大效益。武警部队住房资金管理具有广泛性、统一性、复杂性的特点。
（二）武警部队加强住房资金管理的意义
加强住房资金管理，是新形势下武警部队住房保障制度改革的重大举措，凝聚着党和国家对全武警部队广大官兵的关怀；加强住房资金管理，是解决保障武警官兵住房问题的关键，对稳定军心、营造和谐警营环境有重要作用；加强住房资金管理，是武警官兵购房的有力支撑，大力减轻武警官兵购房压力。
二、武警部队住房资金管理存在的主要问题
（一）住房资金账户管理工作薄弱
武警部队住房资金管理目前已逐步走上制度化、规范化轨道，但受诸多因素影响，还存在许多急需解决的问题。其中，住房资金账户管理工作不到位是个显著问题。一是部分个人账户基本信息不全。二是新供单位对住房资金账户的建立缓慢。三是个人账户管理缺乏连续性。
（二）住房补贴计提标准静态化，军人实际住房购买力下降
住房补贴的计提标准与部队人员住房购买力有着密切的联系。武警部队在确立住房补贴计提标准时，是根据部队单位遍布全国，工资标准全武警统一，各地房价差异较大等特点，采取"基本补贴加地区补贴"的办法确定的。但随着社会的发展，武警部队能占用的土地越来越少，武警部队人员购买经济适用住房的难度大幅度增强。
（三）住房补贴挂账模式问题多
受国家财政、武警部队经费制度的影响，目前武警部队住房补贴采取的挂账的运行模式，购房保障功能发挥不到位。虽然住房补贴和工资紧密相连，但并未真正形成工资的一部分。随着武警部队住房制度改革的深入，军人家庭保障模式正形成一种个人购房的趋势。部队人员购房一部分来源于自身的储蓄，一部分来源于住房补贴的支撑。就实际情况而言，套现住房补贴的条件之一必须是退出现役，这条规定大大限制了补贴的兑现时效，有很大局限性。补贴的挂账模式使住房补贴的支付不得不从现时支付转变成延期支付，造成了补贴不能及时供应的不良后果。同时，采取挂账运转的方式，武警部队住房补贴存量越来越大，累计挂账经费越来越多。
（四）住房公积金政策不够完善，改革滞后影响制度效益
武警部队归集住房公积金的主要目的，是为了把享受住房公积金的武警官兵资金集中在一起，筹集住房建设专项资金，为需要购买住房的武警官兵提供专项政策性低息贷款。武警部队住房补贴与住房公积金虽然根据武警官兵实际情况分别设置了个人管理账户，也各自有相关的管理办法，但从实质上看，现行的公积金政策只是在住房补贴的基础上，每月增加了几十元钱，并没有出台武警部队公积金贷款的相应政策。公积金制度建立以后，武警部队住房公积金归集金额已达数十亿，但公积金的管理仅处于归集不贷款的状态，因此，存在银行的资金没能发挥其应有的经济效益，也没能为武警官兵提供贷款解决购房问题。由于武警官兵职业的特殊性，国家、部队应给予其更多的购房优惠政策，而事实却相反。这样的现状使住房公积金相关制度效益发挥作用不明显，一定程度上不利于军心的稳定。
三、完善武警部队住房资金管理的对策
（一）完善住房资金账户，加强住房信息管理
加强住房资金账户管理是管理好整个武警部队住房资金的重要前提，影响着住房资金管理的效率和住房资金各项制度改革的进度。完善住房资金账户，首先要规范人员工薪档案。财务部门要加强与干部部门的协调，结合生活费管理系统，对所有工薪人员的档案信息进行一次重新核对，解决好人员工薪档案内容填写不完整、信息记载不全的问题。其次要对个别数据不准的账户重新进行建账完善。在对新提的干部、选改的士官及调入人员建立账户时，其基本信息要与干部部门核对无误后再进行录入或提取。最后要按规定每年年终建立《住房资金个人账户年度核对表》，此表要经干部、财务、营房部门联合审查盖章，交本人核对无误后，由财务部门存档备案，保证账户无差错。同时，财务部门还要认真审核调入人员的《供给介绍信》与住房补贴表相关信息是否一致，对没按照系统要求操作，缺少数据或数据不全不实的，要退回原单位进行更正，确保信息准确，数据真实。
（二）建立住房补贴动态增长机制，提高军人购房能力
武警部队住房补贴作为官兵购房的一种资金来源应随着国家经济形势和房价上涨等因素的变化而进行相应地调整。地方商品房价格急剧上升，武警官兵个人买房承担的压力越来越大，所以根据实际情况建立住房补贴增长机制迫在眉睫。
一方面，要建立适应快速上涨的房价的动态补贴系数。市场上房价飞速上涨，现阶段的住房补贴系数处于不合理状态。为适应现实情况，部队在职人员的住房补贴应将商品房的价格作为主要参考标准。在参考房价的同时，也要注意商品房的地域性，结合区域的经济情况确定相应地补贴系数，提高武警官兵住房消费水平。另一方面，进一步完善官兵工资增长机制。住房补贴的计提标准与官兵基本工资有着直接的关系，在住房补贴系数一定的情况下，提高官兵待遇，增加官兵工资也是建立合理补贴增长机制的一条有效途径。
（三）实现部分干部住房补贴工资化，减少官兵个人“隐形钱”损失
住房补贴挂账模式造成的大量住房补贴的归集而不发放累计，必然会造成单个军人货币“看不见”的损失。但是如果实现住房补贴工资化，则可很好的解决这个问题。就目前经费运营状况而看，全武警干部实现住房补贴工资化的条件还不充分，因此可先采取干部分层的方法。借鉴国外军队住房保障工资化和地方有些地区住房工资化补偿的办法，并考虑国家经济财政状况，部队实行部分干部住房补贴工资化改革的时机基本成熟。改变住房补贴的运行模式是住房补贴工资化改革的主要特点之一。工资化的住房补贴是部队住房货币化改革的高级形式，具有公平透明、即发即付、不贬值和管理成本低等优点。走部分干部住房补贴工资化道路不仅能提高武警警官的生活待遇，还让他们拥有了自由支配自己所能享受的补贴，使货币充分发挥了其购房的作用。这一改革保障了武警警官自由支配个人住房资金的权力，增强了抵御利率变动、房价起伏等市场风险的能力。
（四）改革贷款办法，及时完善住房公积金政策
根据《军队住房公积金管理规定》要求，参照国家住房公积金贷款运作模式，尽快出台武警部队个人住房公积金贷款管理办法，委托商业银行开展个人住房公积金贷款，发挥住房公积金的互作用，以缓解官兵购房资金困难，确实让官兵购房资金和家庭生活与社会统一起来。武警部队应当提高贷款额度，放宽贷款年限，为官兵提供的贷款政策应当相对优惠。因贷款利率由国家大政策统一，难以改变，在贷款额度、贷款期限上部队可相对放宽：一是加大住房公积金贷款总额。二是合理确定贷款购房的百分比。三是合理确定贷款年限。四是与地方公积金相接轨。
四、结论
武警部队的住房资金管理是关系武警警官的一项民生问题，是关系武警部队的一项政治任务。武警部队住房资金管理的优化提高，对于保障和满足官兵合理的住房要求，激励武警官兵积极投身国防建设，促进武警部队住房资金法制化、规范化管理产生了积极影响。但是由于诸多的客观和主观原因，其中不乏还存在着一些问题。我们作为这种问题的研究者，对于解决这个问题义无反顾，正是由于这种初衷，在立足于国防经济力量和部队住房资金的实际情况，本文试着找寻一种切实可行的方法，使最广大的官兵受益，尽可能的节省军队后勤支出。
相信经过我们的不断地努力，住房资金的管理将会越来越科学，越来越成熟，越来越完善，会为国家，军队和武警官兵谋取更多更大的福利。
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[4]刘文友等.军队住房补贴制度改革构想[J].军队财务，2007（11）
住房公积金补贴政策篇8
关键词：房地产市场干预宏观调控
政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干预房地产市场的不同特点，本文将从数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。
政府对房地产市场的数量调节
土地供给与税收调节制度
世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和政府(国家)所有。但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。除了直接拥有，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。
美国土地有三种所有形式:私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道:一是税收政策和城市规划;二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。与日美两国不同，新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。
在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。这种模式也普遍流行于英联邦国家以及前英国殖民地，比如中国香港的土地供给制度，特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。
但从演变趋势来看，政府干预房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下，通过城市规划和税收等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，从各国的实践来看，公共住房制度都不是以盈利为目的，甚至需要财政的特殊补贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。
直接介入发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。
间接提供公共住房由于直接介入方式对政府财政压力很大，容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进行家庭收入水平登记，以及采取多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。
事实上，公共住房不仅仅具有干预房地产市场供求的经济意义，而且构成了整个国家和地区社会保障体制的一部分，是保持社会稳定的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分别为5.3%和3.3%。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。
政府对房地产市场数量干预由直接提供公共住房逐渐转变为由非盈利机构等社会团体间接建造公共住房，并逐渐减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。我国上世纪80年代初开始改革单一的房屋公有制度，经历了以租代售、住房商品化、住房分配货币化的历程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一个长期过程，应该借鉴发达国家的经验减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。政府对房地产市场的价格调节
从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收等优惠方式对房地产价格进行调节。对价格调节的政府补贴和税收计划又可以
分为向房地产开发商提供的供给补贴政策和向住房需求者提供财政补贴两种。
向房地产开发商提供的供给补贴政策
政府通过向盈利性房地产企业提供补贴，用以建造租金价格适中的住房。二战后，为迅速建设新住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款，同时规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是必须降低租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”。二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房计划。与其他国家相比，美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套完整体系。主要分为公共住房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。在住房供给相对短缺的时期，通过减免税、提供差价补贴、低息贷款等措施来刺激房地产开发商提供低价住房的积极性效果明显。1996年法国政府把出租住房建设增值税率从原来的20.6%降到了5.5%，从而使住房建设竣工量大幅增加。
向住房需求者提供财政补贴
除了对房地产开发商提供补贴外，政府对价格的影响还表现在对购房或租房者进行直接补贴，降低他们所承担的实际住房价格，对住房需求者补贴最常用的手段主要是免税减税和现金补贴。与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个显著的特点：第一，避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用；第二，这种收入再分配的形式，可以使国民平等的住房权利得到较为公正的实现；第三，对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。从各国的房地产政策实践来看，二战后由于战争等原因使得住房短缺，在相当长的一段时间里，房地产市场上最主要的矛盾是供给不足。因此，为促进房地产业的发展，政府对房地产价格的调节主要是向房地产开发商提供优惠和补贴来刺激供给并降低价格。当住房的供给增加到了一定程度，住房租金补贴由于以上提到的几个特点就显得更加有吸引力，各发达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾由住房短缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者提供补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴计划，把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。
住房公积金补贴政策篇9
摘要:住房保障制度是目前世界各国普遍采用的一项公共政策。这一制度实施的目的在于保障社会成员的基本人权(生存权、居住权等)、维护社会稳定、促进社会公平。然而在住房市场化、商品化的今天,由于房地产市场价格不断上涨,城镇居民实际支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的差距。为稳定社会秩序,缩小贫富差距,体现社会公平,政府可以通过一系列的财税政策安排以解决城镇居民的基本住房问题。
关键词:住房保障;住房公积金;经济适用房
住房保障是国家社会政策的一项重要内容,是政府通过财政转移支付的形式,向低收入者提供财政补贴或实物援助,以解决社会成员的基本居住问题、改善其居住质量的一种制度安排,是我国社会保障体系的重要组成部分。在现代化、工业化、城市化的背景下,建立城镇居民住房保障制度,是使城镇居民参与社会再分配,享受经济增长所带来的福利增加的一种手段,对于稳定社会秩序,缩小贫富差距,促进社会公平具有很强的现实意义。
一、政府介入住房领域的理论依据
(一)住房的双重属性分析
住房是供人类生活居住的空间或场所,是人类赖以生存和发展的最基本的物质资料。一个国家或地区居民的住房状况是衡量当地经济发展和人民生活水平的重要标志。
住房是一种特殊的商品。在社会主义市场经济条件下,一方面住房具有普通商品的私人产品属性,居民拥有或使用住房必须要付出一定的代价;另一方面,住房又具备准公共产品的属性,因为每一个社会成员都有获得基本居住条件的权利,而且该基本居住条件应该随着社会经济的发展而不断提高,即所谓“人人享有适当的住房”。私人产品与准公共产品的双重属性是住房最基本的特征,也是研究政府介入住房问题的出发点。
(二)政府是住房保障制度的责任主体
在以住房市场为基础的住房分配体系中,人们对于住房质量和数量的要求取决于其对住房的支付能力。而一个不可回避的事实是,大量的中低收入者的支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间存在着鸿沟,这也是各国政府干预住房市场的主要原因。首先,实行住房保障的目的是维持社会安定、保证基本人权,因此应该由社会权利的集中代表——政府来承担住房保障责任。其次,住房保障的成本巨大,通过政府调动全社会资源才能解决住房保障的成本问题。而且政府承担住房保障职能具有规模经济的特点,可以降低分散保障带来的较高的执行成本。最后,住房保障的程序复杂,必须依靠政府的权威和系统组织能力来实施。因此,世界各国政府几乎都无一例外的在不同程度上为中低收入阶层解决住房问题提供帮助,即政府承担了解决社会成员基本住房问题的主要社会责任和经济责任。
二、我国住房保障制度的历史变迁
传统的计划经济体制下,我国实行“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度,在当时较低水平的消费层次上,较好地满足了职工的基本住房需求。然而,旧的福利分房制度下,由于租金低廉,房屋维护所需成本无法满足,政府背负着沉重的财政负担。与此同时,为应对东南亚金融危机,国家实施积极财政政策增加社会总需求,而住房货币化的改革也成为拉动内需的最好方法。我国的住房保障制度大致经历了三次主要的变革:
(一)1994年:住房制度市场化改革初步启动
1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),开启了城镇住房制度的改革。该文件以住房制度改革为经济体制改革的重要组成部分,以住房商品化、社会化为目标,把住房实物福利分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
(二)1998年:停止福利分房,建立市场化体制
1998年国务院了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文),该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,在中国住房保障史上具有里程碑意义。
(三)2007年:“24”号文公布,出台保障新政
2007年国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文),将我国的“保障性住房”提到了前所未有的高度,旨在解决目前“重市场,轻保障”的住房模式。该文件明确了我国住房制度的指导思想、总体要求和基本原则,提出进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和改善经济适用住房制度,着重解决城市低收入家庭的住房问题,并提出相关的配套政策和工作机制。
三、我国住房保障制度的现状及存在问题
目前我国的住房保障制度包括住房公积金制度、经济适用住房制度和廉租住房制度三大支柱,即通过住房公积金购买商品房解决稳定收入者的住房需求;通过经济适用住房解决中低收入者的住房需求;通过廉租住房解决无购买能力的低收入者的住房需求。
(一)住房公积金制度
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工按规定缴存的专项用于住房消费支出的个人长期住房储金。住房公积金制度作为一种强制性的住房储蓄制度,在实施过程中存在以下问题:
1.住房公积金作为提供住房贷款的机构功能较弱。世行数据显示,截至2005年底,中国有6330万人缴纳住房公积金,累计金额6260亿元人民币,但只有45%的住房公积金被用来发放住房贷款,而且只有17%的缴费者获得了公积金贷款。
2.住房公积金贷款主要使收入较高的家庭受益。由于住房公积金的征缴、使用是以工作就业为基础的,大部分非正规就业或失业的中低收入者因为承受能力的制约而无法使用公积金。因此,实际从中受益的群体只是城镇人口中的一小部分。
3.住房公积金保值增值能力欠缺。从法律关系看,住房公积金管理中心和缴存公积金的职工个人之间是一种保管关系,而管理中心与住房公积金的贷款使用人之间是债权债务关系。由于住房公积金管理中心既不是法人实体,没有自身资产,又没有独立的经济利益,因而缺乏对资金保值增值的积极性。
(二)经济适用住房制度
经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。在实际操作中,一方面经济适用房供应总量明显不足。经济适用房具有社会保障属性,其建设用地由行政划拨,这使得长期以来以房地产业作为主要财政来源的各地方政府对经济适用房的投入力度较小,不少地方甚至停止了经济适用住房建设。一些仍在建设经济适用房的城市,也主要面向拆迁户供应,没有广泛面向社会上应保障的对象,这与经济适用住房制度的要求及社会期望差距甚远。另一方面,经济适用房建设标准缺乏控制。《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房的套型必须严格限定,中套面积控制在80平方米左右,小套面积控制在60平方米左右,价格以保本微利为原则。然而实践中,超过80平方米的户型占多数,且房间超大,装修豪华,已偏离了中低收入家庭的真实需求。另外,实际操作过程中购买对象审核不严格,开发商炒号、增加商品房比率、加高楼层等花样层出不穷,政府监管机制难以到位。
(三)廉租住房制度
廉租住房是指政府向城镇低收入家庭提供的基本住房保障,属于完全的政府保障性质。廉租住房制度当前存在以下问题:
1.廉租对象覆盖面狭窄。廉租房保障的对象应该既包括具有城镇户口的城镇居民,也包括城市中大量所谓“流动”但常驻城镇的农业人口。目前,各城市出台的廉租房政策保障的对象多限定于低保户、优抚家庭中的住房困难户,城市中既买不起房,又非低保的“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租房保障的范围之内。另外,随着社会的转型,农村进城务工人员、城乡结合部土地被征后的农民也是不可忽略的新的住房弱势群体,但目前都未被列入廉租房保障体系的范围。
2.地方政府对廉租房制度缺乏积极性。廉租房作为一项社会福利,不能完全通过市场方式来配置资源,必须借助于政府的调控。地方政府的重视程度以及行为表现对政策实施结果有决定性作用。目前很多地方政府重点关注市场发展对当地经济增长的贡献,却不重视廉租房制度本身的建设,甚至极少数地方政府把建廉租房作为短期的“形象工程”来对待。
3.资金短缺严重制约了我国廉租房的发展。制约廉租房发展的最关键问题还是资金。现阶段,政府虽然提出了财政拨款、住房公积金增值基金、直管公房出售中一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制,但在廉租房实践中,大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益,政府财政资金很难落实到位。
四、完善城镇居民住房保障制度的财税途径
市场化解决不了住房问题,是西方国家探索了几百年得出的结论。住房作为准公共产品,具有人权保障的属性,政府必须介入住房市场,满足社会公众的基本住房需求。我国虽已基本建立了由住房公积金、经济适用住房和廉租住房组成的住房保障体系,但目前只有廉租住房明确要以公共财政资金为主,其他涉及住房保障的支出并未纳入财政预算中。因此,我国应借鉴其他国家有益做法,通过一系列的财政税收政策,进一步完善我国的住房保障体系。
(一)明确各级政府在住房保障中的责任,合理划分中央与地方政府财权
1.明确中央政府与地方政府住房保障事权。提供社会保障和公平收入分配是中央政府的主要职责,因此住房保障首先是中央政府的责任。同时,由于住宅是不动产,不具有空间上的流动性,因此,其作为准公共产品的属性体现为区域性的准公共产品,从这个角度上看地方政府也对其负有责任。世界各国的目前做法,也都是把住房保障作为中央和地方政府的共同责任。因此,应当通过立法途径,在法律上明确各级政府在保障公民居住权利方面各自应当承担的责任和义务。就我国目前情况看,由于各地经济发展水平差异较大,相应的住房标准、价格水平以及个人收入水平也有较大差距,所以由中央政府统一制订住房保障制度的具体政策和标准是不合适的。应该由地方政府依据中央的宏观政策要求,制订适合本地区特点的具体政策、法规和标准,充分发挥地方政府在解决中低收入家庭住房问题中的积极作用。
2.按照财权与事权统一的原则,合理划分中央与地方政府财权。财政支付能力是保证住房保障制度运行可持续性的基础因素,在很大程度上决定了住房保障制度运行的效果。通过明确中央和地方政府在住房保障中承担的责任,合理划分中央和地方的财权,充实地方财政收入,改变对地方官员的政绩考核机制,减少地方财力过多依赖土地出让金等收入的状况,可以从源头上减少地方政府对房地产业扶持的动力。同时,要改变现在一次性收取土地出让金的制度,将土地出让金按使用年限计算收取年租,这样可以大大降低开发商建房的成本,从而减轻消费者的一次性购房支出。
3.建立中央对地方的住房保障转移支付体系。为增加政府对住房保障的支持力度,应尽快建立中央对地方住房保障资金转移支付机制。在转移支付数额的确定中,用因素法替代基数法,充分考虑影响地方财政收支的人均国民生产总值和人均财政收入、教育卫生社会保障与市政建设等因素,通过因素法测算出各地区的标准收入能力和标准支出需求,建立地方各级政府的标准预算,来确定中央对地方以及地方各级政府间的财政转移支付,使社会成员所享受的政府服务水平(包括住房保障)能够大体一致,实现公共服务均等化的目标。
(二)完善住房保障资金筹集方式
住房保障属于社会保障的一部分,因此其主要的资金来源渠道应该是国家财政。我国目前财政收入中用于经济建设的投资比例过大,而社会保障的投入资金相当有限,没有建立规范的住房保障资金筹集模式。政府尤其是地方政府仍将经济发展、广开财源作为首要职责,把向社会提供公共服务作为次要职责。因此,各级政府必须转变职能,树立政府是住房保障最后责任主体的意识,不能仅仅从眼前的经济效益来对待住房保障,而是要从改革、发展、稳定的全局出发,统筹考虑住房保障的资金投入。
1.建立多渠道的住房保障财政资金筹集模式。住房保障资金的供给应以政府财政拨付的资金为主,其他方式筹集的资金为辅,多种形式、多种渠道。即在筹集住房保障资金时,应坚持“以财政为主,多渠道筹集”的原则。具体来说应该包括:公共财政拨付的专项资金;住房公积金和其他住房基金的增值部分;社会福利奖券按适当比例提取部分、接受社会捐赠以及通过其他渠道筹集的资金;从房地产交易中收取的契税和土地出让金、转让金中安排一块(比如原先安排的经济适用房用地改成商品房用地以后,政府原来免收而现在正常收取的土地出让金)。
2.发行国债筹集住房保障资金。为了弥补住房保障资金的投入缺口,可以采取在国家增发的财政债券中安排专项资金支持住房补贴政策的方式。符合国家规定的中低收入家庭均可享受国债专项资金的补贴。具体说来,用国债专项资金支持住房保障的方式可以采取现金补贴和贷款贴息两种方式,前者主要是针对租房需求者,而后者既可针对中低收入家庭的购房贷款实行利息补贴,也可以对建造中低价商品房和廉租房的开发商实行利息优惠。
3.发行筹集住房保障资金。仿效体育和福利的方式,设立专项住房福利。通过设立住房福利可以吸收较多的社会闲散资金,以其中一部分作为彩金,其余用于专项的住房补贴资金,政府的负担较轻,风险也较小。
(三)加大财政扶持力度,探索科学的住房补贴方式
近年来,伴随着我国财政收入的快速增长,政府有能力逐步增加财政资金对住房保障的支持力度。同时,应该积极探索多渠道、科学化的住房补贴方式,以满足不同层次、不同需求的家庭对住房的要求。
1.加大财政扶持力度。住房市场中存在着垄断、信息不对称、不完全竞争等市场失灵问题,导致广大中低收入阶层的住房困难。为了弥补市场经济的缺陷和不足,对市场经济中的低收入者提供帮助,政府必须不断加大财政投入力度,提高他们的购买力,完善住房市场的合理性并凸显社会公平。
2.逐步实施货币直补。要逐步实施以租赁住房补贴为主的货币直补住房保障方式,把补贴资金直接发放到低收入家庭手中。简单地说就是“一保两补”。“一保”就是重点保障低收入家庭;“两补”就是实施租房补贴和购房补贴两项货币直补,用市场化的办法,实现“居者有其屋”的目标。具体就是用政府补贴形式,直接补助到困难户,由他们从市场上自主购买、租赁住房。这样可以最大程度地给予低收入家庭选择权,实现社会公众、政府、市场的“三赢”。同时要针对孤寡老人,丧失劳动能力的残疾人员等特殊情况家庭辅之以一定规模的实物配租。
3.设计可持续发展的住房补贴形式。所谓可持续发展的住房补贴形式是指补贴资金有循环回流途径,补贴在刺激供需的同时能与整个住房市场、住房金融市场相互协调、相互促进。例如,由政府或企业贴息贷款帮助中等收入家庭支付购房首付款,以使其满足商业银行个人住房抵押贷款的首付款要求;或者以优惠的补贴政策引导私营企业参与建造公共住房,面向中低收入家庭出租经营,并在一定年限后,优先出售给承租家庭。
(四)充分发挥税收政策的杠杆作用
税收既是筹集财政收入、保证住房保障资金充裕的重要手段,又是调节宏观经济运行的重要杠杆。税收杠杆的有效运用是完善城镇住房保障制度的有效途径之一。
1.对中等收入居民购房实行个人所得税减免优惠。政府可以对中低收入居民实行较低的比例税,甚至对中等偏下收入居民免税,以提高他们的整体消费水平,从而增强他们对住房的实际消费能力。至于因政府对他们实行减免税所带来的国家财政收入的减少,可以采取对高收入或拥有多套住房的居民征收较高的比例税来弥补。这种办法不但可以提高全社会购买住房的实际支付能力,而且可以缩小贫富悬殊。
2.对商品房交易中的营业税、个人所得税、契税进行适当调整,减少对商品房交易的税收优惠,在自有惟一住房、小面积住房方面实行优惠,鼓励合作建房等形式的发展。对于房屋炒作应该课以重税,在现行的营业税、个人所得税、土地增值税中实行加成征收。
3.择机开征物业税,对多套住房实行调控,减少房地产投机现象。可以考虑按家庭、个人拥有住房总面积征收“超面积住房土地使用税”,实行超额累进。通过在房地产保有环节的课税,可以在一定程度上减少房地产投机现象。
(五)建立规范的住房保障资金监管机制
包括住房保障资金在内的社会保障资金是老百姓的“养命钱”,是国家用于社会保障的战略储备,财政必须看好、管好这笔资金。首先,要设立住房保障资金财政专户。建立专门的住房保障基金,将货币补贴资金纳入其中,按照基金方式进行投资和管理,实现资产的保值和增值,以保证货币补贴有稳定的资金来源。其次,健全住房保障资金审计监督制度。审计监督制度是评价住房保障资金管理制度健全与否、执行程度如何的主要手段,也是治理腐败、防范风险的重要途径。通过定期或不定期的审计,定期向社会公布住房保障资金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其他重大事项,接受社会的监督。
参考文献:
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住房公积金补贴政策篇10
在我国，公共租赁住房概念的提出已有一段时间，但对其概念内涵认识并不完全一致，与各地实践有关。
《上海市发展公共租赁住房的实施意见》认为，公共租赁住房是政府提供政策支持，通过专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件，按略低于市场水平的租赁价格，向规定对象供应的保障性租赁住房。
北京市则认为，公共租赁住房是政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。
深圳把解决“夹心层”住房问题的保障性、政策性住房统称为“公共租赁住房”，即政府提供政策优惠，限定建设标准和出租价格，面向低收入住房困难家庭出租的保障性住房。
有学者对此作了一个总结，狭义地说，公共租赁住房是政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向全体中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。广泛意义上的公共租赁住房则还包含廉租住房、租赁型经济适用住房等保障性租赁住房。
二、布局和规划的政府引导
公共租赁房是政府保障性住房，是一种政府福利。从整个社会住房问题的解决来说，应该以市场经济为基本途径。则此种福利运用应该遵循效率原则。另一方面，福利手段的运用也应产生最大效益，使享受者的使用福利最大化。
对此，政府需要在公共租赁房的规划方面做很多工作。譬如，对于公共租赁房的总量、住房样式、分布区域、价格水平，应如何设计才能使它不过多冲击正常市场，又能达到满足夹心层住房需求的目的?
再如，在保障问题上，保障的程度如何控制?过度保障会增加政府财政负担、增加公共租赁住房运营管理企业运营成本，这就决定了保障原则的适度性，即对住房功能及保障对象规模的适度性。政府需要在调研现状和预测形势的基础上，作一个系统分析，来确定公租房的保障政策。
又如，政府也需要对公租房的相关公共设施和公共服务进行规划布局以及协调建设，以最大可能发挥公租房的社会效益。公租房是解决夹心层居住需求的核心，但要完全解决他们的居住需求，还需要给公共租赁社区匹配公共交通、餐饮、购物、社区服务体系，以及民政、市政、教育、文化等部门等公共服务体系的建设。而这些，如果仅依靠专业机构或市场化运营机构是难以做到的，必须由政府进行系统规划、布局，并有明确规章才能高效地完成。
三、相关法律法规的完善配套
国外公共租赁社区建设的基本前提是：强有力的政府支持以及其他机构的相互协同。因此，中国在进行公租房建设管理的过程中，必然也要辅之以相关的支持体系。
从政府方面来说，首先是立法支持。具有成熟运作体系的公租房社区国家，无疑都有相对完备的立法，如日本的《公营住宅法》、法国的《建筑与住宅法》都从法律的高度为公租房的建设和管理提供了有效指导。其次是机构协同，公租房涉及问题广，关联机构多，需要相关部门的配合才能实现高效管理和建设目标的达成。
我国从2010年开始出台国家层面的公租房政策文件。主要包括：1.由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对租户对象、房源筹集方式、面积及管理作出了原则规定；2.财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公租房建设用地土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等作了减免规定；3.财政部、国家发展改革委、住建部等3部委《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，对建设公租房的资金来源作了相关政策上的支持，包括土地净收益、公积金增值收益和贷款贴息等渠道。
上述国家层面的一个意见、两个通知构成了中国公租房法律体系的雏形，在公租房定位管理、政策扶持、资金来源等方面做了规定。但是存在两个问题：第一，级别不够。仅仅是部委的意见和通知难以形成有效的执行力，日本为实行公共住房管理，有三部大法(公营住宅法、公团住宅法和住宅金融公库法)做支持，新加坡、法国等公租房发展成熟的国家也都有相关的立法。第二，部门协调性差，规范性细节缺乏。从发达国家的住房法规可以看出，公共住房是个系统性工程，涉及到政府和民间各个部门的协调配合和利益分割；而我国的公租房除了财政给予税收优惠外，并没有涉及太多的部门职责说明。在责任不明确的情况下，政策执行效果会大打折扣。另外对于规范性的细节，如租金限定、入住者选拔程序、住户管理以及公租房退出机制等方面未作说明。这对于立法的完备性，造成了困难。因此，政府有必要在考察国外经验基础上，立足中国国情，制定中国公共住房法，为公共住房建设提供基础性支持。
四、政府资金支持和补贴方式的选择
投资回收期长和利润低是公共租赁住房的显著特点，这就决定了公共租赁住房离不开政府的支持和金融机构的支撑。以韩国为例，韩国公共租赁住房体系的快速发展，很大程度上归功于韩国公共住房金融体系的支持。1981年成立的国民住宅基金、2004年新组建的大韩住宅金融公司(KHFC)和2007年设立的租房发展基金都是韩国公共租房金融体系的重要组成部分，为公共租赁住房建设提供了长期政策性融资支持。
目前，从“政府公房建设模式”到“住房建设补贴模式”，再到“住房租金补贴模式”，趋势是各国政府越来越依靠市场力量来实现住房保障目标。综合来看，世界各国的住房保障方式只有两种：“砖头补贴”和“人头补贴”。“砖头补贴”也称供给补贴，是政府直接提供公共住房建设或为建设者提供资助；“人头补贴”即需求补贴，是政府向住房需求者提供补贴以提高中低收入群体的住房支付能力。
1.“砖头补贴”
一般有两种做法：一是政府直接建造大量低租金公房供住房困难户、低收入户居住，国外一般称为公共住房(publichouses)。二是政府有条件地向建造低收入家庭出租住房的房地产企业或各种非盈利组织提供财政补贴。
2.“人头补贴”
一般也有两种做法：一为直接补贴，即为低收入租房者或提供低租金住房的房主提供现金补贴。二为间接补贴，即通过减免税收或贴息来补贴购房自住者。
世界多数国家的住房保障方式都已经历了从“砖头补贴”为主向“人头补贴”的转变，这是由于：
第一，住房短缺不再成为主要矛盾。市场上住房供给充分，住户需要的是支付能力上的援助。也就是说，低收入住房问题矛盾的核心是租金在居民家庭收入中所占比重过高而不是合适的住房供应不足。
第二，“砖头补贴”的建设资金负担太重。政府大规模建造公共住房投资巨大，资源无法实现有效配置，运营中存在人力资源耗费巨大，管理效率不高的现象，所以近20多年来，发达国家越来越倾向于通过货币化补贴的方式进行住房保障。
第三，“人头补贴”的效率优于“砖头补贴”。大量的研究文献表明，直接的公共住房建设或对建设者的补贴将降低整个住房市场的运行效率，考虑政府的支出成本和承受能力以及对住房存量市场的吸纳作用，消费者补贴是更有效的住房保障模式。
对我国而言，目前可能两者并存，砖头补贴在当前还处于主要地位。同时，这也取决于地方采用何种公租房建设模式。如果是类似于上海的侧重于市场化、专业化机构来经营，那么，“补砖头”在一段时间内难以避免，这是一种迅速扩大供给的有效方法。
向房地产开发商提供供给补贴政策的最大特点是能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，能在相对较短的时间里提供较多的住房。大多数国家由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房的出租作出限制，由此建成的住宅必须以“成本租金”出租给家庭条件和收入符合规定的用户。至于具体的补贴方式，是在征地环节、经营环节还是税收环节，这也是政府需要在项目运营中听取各方面意见进行认真考虑的。
五、进入、退出机制的规范与引导