商业高层建筑定义篇1
【关键词】商业服务网点；建筑；防火设计；技术问题
引言：
建规上对于商业服务网点的定义如下：“居住建筑的首层或者首层及二层设置的百货店、副食店、粮店、邮政所、储蓄所、理发店等小型营业性用房。该用房建筑面积不超过300，采用耐火极限不低于1.50h的楼板和耐火极限不低于2.0h且无门窗洞口的隔墙与居住部分及其用房完全分隔，其安全出口、疏散楼梯与居住部分的安全出口、疏散楼梯分别独立设置。”。高规中对商业服务网点的定义也与此相同，但是这两个规范对于商业服务网点的建筑防火均未作进一步定义和解释，设计中对这部分的防火设计也存在着比较大的分歧。本文将就此与广大专家读者做一些研究和探讨。
一、商业服务网点的层高
住宅设计规范中只是规定对于层高大于3.0米的部分按照3.0米/层进行层数折算，余数小于1.5米的部分不计入建筑层数，以此来确定该建筑的耐火等级和防火要求，这样就遗留了一些技术上的漏洞，一些开发商将底层或者二层层高做大，给业主预留出做夹层的空间，使得原本应该定性为商住楼的建筑，套用了住宅建筑附带商业服务网点的相关规定，留下重大的火灾隐患。针对于此，内地一些城市先后出台了相关规定，例如厦门市颁布了《厦门市住宅设计防火暂行规定》，其中规定底层商业服务网点，隔间店面的设计应符合下列规定：1、层高超过3.9米时应设计夹层直通室外的出口，夹层不计层数。2、夹层面积不大于底层面积的50%，夹层不计层数（注夹层面积超过底层面积的50%或未设计夹层时，隔间店面按2计，建筑按商住楼要求设计。）上述规定不仅对层高超过一定高的情况予以变通使之符合要求，并对夹层是否计入层数明确规定，杜绝了开发商钻空子的现象，避免了建筑在防火设计上留下缺陷。
二、设置商业服务网点的消防技术问题
1.使用层数、面积以及层高
商业服务网点的层数必须不超过二层，但在实践中，设计单位常通过提高建筑层高，在使用过程中二次改建成夹层，从而变为三层乃至四层的使用空间。例如，某工程为十一层居住建筑，第一、二层临街商铺层高4.2m，第三至十一层（单元式住宅）层高3m，在设计中一、二层局部为独立商业用房，每个临街商铺上下两层建筑面积小于300m2，商铺之间采用实体墙进行防火分隔。建设单位认为该独立商业用房属于商业服务网点，按照十一层住宅考虑，属二类建筑。笔者认为虽然商铺在使用面积及分隔墙方面满足商业服务网点的设置要求，但依据《住宅建筑规范》第9.1条计算层数的规定：建筑中有一层或若干层的层高超过3m时，应对这些层按其高度总和除以3m进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入建筑层数；余数大于或等于l.5m时，多出部分按1层计算。因此，该商业用房应该为三层建筑，不能执行商业服务网点的要求。对网点中设有局部夹层的同样按照此规定确定是否计入建筑层数。
2.使用功能
定义中指出商业服务网点应该为百货店、副食店、粮店、邮政所、储蓄所、理发店等小型营业性用房。可见这里所提的“小型营业性用房”是有所限制的，不是所有的小型营业性用房都可以按照商业服务网点定义来要求。但在实际工程中则有很多种引申，如一些娱乐场所（网吧、影吧、游艺厅、夜总会、卡拉oK厅），公众聚集场所（饭店、茶座、幼儿园）等设置在住宅下的网点内，由于其使用性质的不同，其火灾危险性已经远远超过规范定义中所列举的小型营业性用房。对于这类工程的审核、监督则需按照娱乐场所的设置要求执行。
3.防火分隔方面
定义中明确了商业服务网点总建筑面积不超过300m2，并应该采用耐火极限不低于1.5h的楼板和耐火极限不低于2h且无门窗洞口的隔墙与居住部分及其他用房完全分隔。但在实际工程中为了解决疏散出口问题，有的场所在隔墙上开设第二安全疏散出口（即使采用双向甲级防火门也不能满足要求），使两个网点连通，导致网点面积大于300m2，超出面积要求，则应该按照公共建筑来进行设计。
另外，《建规》和《高规》在术语中专门解释了这个“商业服务网点”后，文中却再没有出现该术语。这就造成实际工程中商业服务网点防火要求和防火设计的诸多困难。
三、商业服务网点的安全疏散
建规及高规中对商业服务网点的安全疏散并未作出明确规定。建规中涉及该部分的规定如下：住宅与其他功能空间处于同一建筑内时，应符合下列规定：
1.住宅部分与非住宅部分之间应采用不开设门窗洞口的耐火极限不低于1.50h的不燃烧体楼板和2.00h的不燃烧体隔墙与居住部分完全分隔，且居住部分的安全出口和疏散楼梯应独立设置；
2.其他功能场所和居住部分的安全疏散、消防设施等防火设计，应分别按照本规范中住宅建筑和公共建筑的有关规定执行，其中居住部分的层数确定应包括其他功能部分的层数。根据规范中关于商业服务网点的定义以及其自身特性，我们可以将其视作“独立的公共建筑部分”来进行疏散设计。
3.根据建规5.3.2条规定，一二级耐火等级的公共建筑，层数不超过3层，每层最大建筑面积不超过500，第二及第三层的人数之和不超过100人的情况下，可以只设一个安全出口或疏散楼梯。此外，依据建规5.3.13条，民用建筑内最远点至安全出口的最大距离不超过22米，当设置自动喷水灭火系统时距离可增加25%。商业服务网
点的实质是一种介于纯商业建筑和纯住宅建筑之间的小型商业用房，从建规和高规对商业建筑的定义可以看出，这部分的防火设计要求应低于对大型商业建筑的要求但高于一般的民用建筑。目前，很多城市针对于此出台了一些相应的地方法规，比较典型的是上海市消防局关于《小型商业用房防火设计技术规定》，对于商业服务网点的疏散做了详细的规定，具有很高的参考价值。其中部分内容如下：
3.1商业服务网点不应设置在地下室。
3.2设置在首层的商业服务网点应符合下列要求：
①建筑面积不超过200，可设一个直通室外的安全出口。
②建筑面积超过200，应设两个直通室外的安全出口，两个安全出口的间距不应小于5m。
③商业服务网点内最远点至安全出口的最远距离不应大于22m，当设置喷淋保护时，疏散距离可增加3m。
3.3设置为二层或二层以上的商业服务网点应符合下列要求：
①可设一部楼梯间。
②当楼梯为敞开楼梯间时，室内从最远点算起（室内楼梯的一段距离按其水平投影长度的1.5倍计算），到底层的直通室外的安全出口的距离不应超过22m。当设置了喷淋保护时，疏散距离可增加3m。
③当疏散距离超过上条规定时，楼梯应设置成封闭楼梯间或设置房间门与楼梯分隔开，且房间内最远点至房间门的距离不应大于15m。
④商业服务网点的建筑面积超过200的，底层应设置两个安全出口。楼梯间在底层距离直接对外出口不应超过15m。
四、结束语
当然，上述这些毕竟只是地方性的法规，不具有通用的普遍性，在实际工作中，作为设计人员，我们还是应该以国家性规范为主，同时做好与开发商以及当地消防审查部门的良好沟通，从设计上杜绝防火设计的隐患，更好的为广大人民服务。
参考文献
[1]GB50045-95，高层民用建筑设计防火规范（2005年版）[S].
商业高层建筑定义篇2
关键词：大型商业建筑；社区化；区域；交通；节点
abstract：Commercialbuildingshasobviouslytransformedunderthedevelopmentofcurrentsocialeconomyandculture.thetraditionalcommercialspacehasdevelopedgraduallyintolarge-scalecompositespacewithcomplexfunctionsandvariousforms.Discussionsweremadethatcommunalizationisoneofthegeneraltrendsoflarge-scalecommercialbuildings.andconstituentelementsofthespacialformwerepointedtosummarizethefeaturesofcommunalization.intheperspectiveofcommunalization,thispaperresearcheshowtoorganizethespacewithcomplexfunctionintoauniformandorderlycommercialsystem,andprovidepeoplewiththesenseofbelongingincommunityandspacialexperience.
Keywords：large-scalecommercialbuildings；communalization；districts；paths；nodes
中图分类号：tU984.13
文献标识码：a
文章编号：1008-0422(2008)09-0094-04
1概述
1.1大型商业建筑“社区化”的概念
随着经济的飞速发展，市民从基本的物质消费转向物质、精神双重消费。购物是商业空间的主体行为，但其“物”的内涵被扩大了，“物”可以是购买的商品、可以是享受的场所、也可以是消费的时间。大型商业建筑包含了若干个零售行业销售商店，如百货店、饭店、酒吧、影视厅、溜冰场、艺术展览厅以及迪斯尼乐园等。本文所指的“大型”是以其服务范围界定规模，意指城市区域型及超区域型的商业建筑，面积在1.6万平米以上，出租店户在100户以上。
在此大规模的前提下，大型商业建筑空间向复合化和聚集化发展，这促使建筑不再以简单的单体形式存在，而形成群体或复合化的单体形式。社区化的建筑并非是建筑和外部空间（空地）的简单相加，而是以社区化的方式将建筑单体或群体以及周围环境共同构成一个有机的整体，让参与其中的人形成社区认同感和归属感。如（图1）上海玫瑰坊，其空间形态表现出类似于社区的特点，我们称之为大型商业建筑空间形态的社区化。
1.2“社区化”的研究意义
传统商业建筑（如小商铺、零售百货商店）主要是单纯从事商品售卖活动。而当今大型商业建筑涵盖面非常广，往往将百货销售与餐饮、文化娱乐、休闲等功能紧密联系在一起，形成社区化的商业空间。从城市角度来说，商业空间的社区化可以弥补由密集交通带来的城市公共空间缺失问题，成为高度聚集的城市生活的载体；从建筑角度来说，商业建筑规模扩大并不是传统商业建筑单体的简单放大，它在发展中形成多种空间布局形式。社区化的商业空间在良好社区氛围的引导下，很容易把人流吸引到气氛活跃的商业环境中，在此以购物为基础引发一系列社区活动；从人的角度来说，现代人渴望交往，社区化的商业建筑是交往的载体，其公共空间成为与外界接触的媒介。
1.3国内外基本研究现状
国内对大型商业建筑的整体研究主要集中在两个层面上：“城市化”和“人性化”。“城市化”层面，侧重于研究大型商业建筑从多个方面与城市环境协调、与城市活动有机融合。“人性化”层面，侧重人的主观消费体验，主张将商业空间和商业行为二者自然融为一体。从国内相关论文和专著来看，尚且没有从社区化的角度对商业建筑空间形态方面的探讨。大型商业建筑的“社区化”是从“城市”到“建筑”层面的过渡研究，同时是从另一个角度来解读“人性化”，探索如何给消费者营造有认同感和归属感的社区商业环境，增加逗留时间，创造更大的社会经济效益。
国外相关研究走在中国前面，早在80年代出现了以大型商业建筑为基础发展起来的城市综合体建筑，将其归纳为两种趋势类型。一类是“场所体验型”，例如美国捷得事务所设计的加州圣地亚哥霍顿广场，紧扣“人性化的社区环境”，注重消费者的社区体验，以此吸引慕名而来的消费者；另一类是“主题型”，如以娱乐休闲为主题的华纳和环球影城、以自然生态为主题的日本大阪的难波工程、以沙漠高地的地域特征为主题的elpedregal商业娱乐中心等。这些都突破了大型商业建筑以传统的商品销售为主体的思维模式，开拓了新思路。
大型商业建筑的社区化，仿佛为城市丰富多样的公共活动提供一个容器，在城市重建了公共活动的大舞台。“社区”的思想往往与“层次”的概念相关，从多个要素方面体现。本文借鉴凯文・林奇和舒尔茨的观点，从以下三个要素分析大型商业建筑社区化的层次并总结归纳空间形态的社区化特点。
2区域空间形态的社区化
舒尔茨认为，要获得环境，就要将环境结构化，并分割成各个领域。“领域在存在空间中具有某种统一作用，它使形象‘充实’，使形象形成一个紧密的空间。”大型商业建筑划分了不同功能的区域，这种区域的划分类似于社区清晰的等级层次，构成由基本销售单元整合而成的连续统一。
2.1层次分明
所谓区域，林奇认为：观察者从心理上有“进入”其中的感觉，因为具有某些共同的能够被识别的特征。这些特征通常从内部可以确认，从外部也能看到并可以用来作为参照。[1]正是因为大型商业建筑功能的复杂性和消费群体、商品的细分化，所以必须将混杂在一个容器内的区域进行明确的划分。
就作者调研的大型商业建筑来分析，首先将其划分为几个子系统，例如购物、餐饮、娱乐等，自成区域；区域再细分为不同类型的功能，例如购物分为服饰类、电器类等，当然还可以根据类别的复杂性再进一步细分；每个类别又由多个品牌的消费单元构成。但如果项目的商业面积达到了相当大的规模（如广州正佳广场商业面积约为30万m2），首先会形成区域组团，再层层细分。
区域的层次关系肯定了不同层次空间的区域属性，在消费者心理上建立认知感与归属感，强化社区意识。
2.2主题连续
区域要建立区别于同一层次其他部分的连续性主题，它包括很多种物质表现形式。首先商业建筑作为一个系统有区别于城市其他区域的特征，比如总体布局形式、公共空间形式、立面造型等；大型商业建筑划分子系统区域，在明确不同商业功能或主题的前提下，建立各区域物质特征的连续性主题。比如同一区域采用相似的立面形式和材质、相同的铺地、开窗方式等细部特征以及连续的区域外轮廓线。如（图2）上海正大广场，廊道连续的冷色调材质明确划分了线性中庭空间。通常区域要有一个突出的线索以被识别，如日本福冈博多水城，五个区域分别采用“从地球表面演化出来”的一套颜色，但又都统一于整体的水平彩色条带的大前提下，整体统一谐调而区域又相对独立。
2.3中心明确
区域要具备向心性，即一个强烈的中心和明确的边界，在区域内沿中心向外辐射开来，区域应该围绕一个强烈的中心。在单体式商业建筑中，区域组群围合而成的公共空间是一级中心；各个区域的中庭或特色廊道又是区域的中心，如（图3）正佳广场。边界应该明确但不僵硬，如日本福冈博多水城，用一条人工运河作为组群区域的柔性边界，单体连续的墙面和外走廊肯定了区域的边界。强化大型商业建筑在城市中的边界是十分必要的，能改善以机动交通占主导的城市空间，排除干扰，建立完善的步行系统和人性化的社区环境。
2.4社会意义
区域要建立社区的社会意义。“在许多情况下，环境通过提供线索作用于行为，人们靠这些线索来判断或解释社会脉络或场合，并相应行事。”驱动行为的是区域表达的意义，而提供意义的线索则是区域内的物质环境。各功能区域根据自身要表达的意义突显其商业氛围或社区文化等，或动或静，或公共或相对私密，以便消费者选择符合需要的场所。
3交通空间形态的社区化
环境经过结构化的组织才能成为有意义的场所，交通空间（路线）和节点空间（场所）则是结构化的手段。交通空间，主导消费者的移动方向，同时能诱发消费者的行为，市民正是在路线上移动的同时体验商业环境。根据路线在大型商业建筑中的不同作用，社区化意义也不同。
3.1区域的骨架――层次分明
大型商业建筑以路线展开布局，路线的功能之一是区域的骨架，像枝干一样贯穿商业空间。我们知道在住宅小区规划中道路常被分为小区级路、组团级路和宅前道路三级。大型商业建筑中，作为骨架结构的路线也有层次之分。商业建筑与城市干道的关系和在城市中的区位关系非常重要，直接影响商业销售额，这层路线是第一级；商业建筑中各个子系统之间的路线是第二级；第三级是区域内各单元之间的路线；如果区域功能复杂，还会做次一级的划分。
设计中，有时路线被两侧的建筑突出，发展成“街”的形式。它可能是串联商业群体中所有单体的最高级道路，也可能是某区域内具有重要功能意义的支路，比如饮食街；它可以是室外商业街，也可以是室内街道。如（图4）万象城中单体之间步行廊道。这时，“街”应注意垂直界面（如沿街立面、植物配置）的连续性和街的高宽比，并设置明显的标志物和节点来获取方向感和可度量性。
3.2区域的边界――凝聚的缝合线
路线的另外一个功能是区域的边界，经常以外廊或平台的形式表现。它明确地划分了两个区域，但又保持了视觉上的联系。“许多边界是凝聚的缝合线，而不是隔离的屏障。”作为边界的路线要有连续性和可见性，边界的立面形式、材质等保持统一。另外，城市中的街道原本就是生活的媒介，只是现实生活里逐渐被机动交通取代，所以在大型商业建筑中，可将边界的线性要素扩大为尺度适宜的逗留场所，设置长椅、咖啡小座、绿化等社区设施，重塑“街道的美学”。一方面提供休闲场所，另一方面在边界繁荣商业氛围、吸引人流，如（图5）上海港汇广场在交通空间两侧设置咖啡小座。
3.3场所的连接――停留的意义
路线的第三个功能是连接场所。大型商业建筑中不能缺少商业功能空间以外的节点――消费者停留的场所。路线以节点为原点展开，既非布局的主要骨架也非区域边界，而主要作用是引导通过有意义的场所为消费者所体验。如广州正佳广场（图6）和上海港汇广场（图7）中的“桥”，丰富步行空间层次并避免线型空间的路线过于迂回。还有的路线既有骨架功能，又作为场所中震撼的中心体量和丰富空间的元素，如香港朗豪坊的通天梯（图8）和上海中信泰富广场中上下交错的自动扶梯（图9）。
4节点空间形态的社区化
若把有实际商业功能的区域作为图形的“底”，那么“图”就是交通和节点。所谓节点是“观察者可以进入并作为据点的重要焦点，典型的如路线交汇点或具某些特征的集中点”[3]。一类是作为连接点的节点空间，是室内外、区域之间的转换点，消费者在此对活动路线作出选择，如（图10）深圳中心城的中庭。另一类主题集中的节点也经常出现，如（图11）深圳Cocopark购物公园下沉广场，它集中了有代表性的空间、绿化、休闲设施、城市活动。这类节点是大型商业建筑的焦点，成为一个核心。节点空间形态的建构有利于培养市民的社区认同感和归属感，增强社区意识，是实现大型商业建筑社区化的重要因素。
4.1层次分明
节点同区域、路线一样也是一个复杂的多层次系统，“层次需要一个主要的中心，包括所有‘最高的’或最密集的、或最特殊化的行为”。大型商业建筑的节点往往从最高级中心展开，逐层扩展到区域节点（如中庭是节点空间最常见的空间组织手法）、路线转换点（如过厅、门厅）、销售单元内节点等（图12）。这些节点空间的结构层次要符合消费者心理、社会交往、认同和归属感，强化不同层次节点的领域属性。实现从室外到室内、从区域外到区域内、从开敞到相对封闭、从公共到相对私密空间的有序列转换和融合。
4.2核心突出
节点是一个核心，如果它不是路线的集中点，就应该具备主题因素的集中才能吸引人流汇聚。日本福冈博多水城以水景作为永恒的主题元素，并在运河中央设置了一系列的动感发光水柱，足以让人驻足欣赏。核心是物质核心，也是行为核心。节点空间应该为多种行为活动创造条件，可以散步、可以休憩、也可以作为城市表演的舞台，如（图13）上海百联西郊购物中心经常会在广场上举行文娱表演。
4.3形态完整
大型商业建筑的节点和区域一样，都是从“内部”体验的，不同之处在于空间的整体性。区域由于要分割成次一级的多个商业单元，消费者一般不在意一个区域的整体空间形态；而整体空间形态对于节点来说非常重要。一旦节点空间有了形态，给人的印象会更深刻。节点空间应有“集中型的形”，有明显的边界，如（图14）深圳Cocopark。
尽管节点从字面上理解是“点”的概念，但实际上它既可以是广场、中庭，也可以是如港汇广场中街道式线性空间（图7）。除了边界围合程度，垂直界面也同样重要。特征鲜明的立面有助于肯定节点的空间形态，如（图15）上海久百城市广场。
4.4“公共性”突出
林奇认为：一个场所是否正属于公众，要看它在多大程度上想为公众开放并乐于为社区成员服务。它还应给予使用者相当程度的集会和行动自由，公众应能对其使用及发展进行某种控制。良好的节点空间首先要极大地丰富和美化物质环境，配备公共设施，鼓励每个人都驻足停留，鼓励不同阶层的人进行社会交往并确保每个人都同等程度地自由享受公共空间；其次要划分节点中的景观层次，如步行区、绿化区、水景区、休息区等，空间划分得越细致，领域属性就越强；再次，节点空间既要面对群体，也要面对个体。即既能开展大型的群体娱乐活动，也能让个体找到适合自己的位置。这样，节点空间才真正成为商业建筑的“起居室”，如（图16）广州正佳广场中庭。
5结语
现代主义的功能分区让城市生活的各要素相互分离，彼此割裂。城市仿佛被公式化，等于建筑加空地，索然无味。传统城市中的公共空间、聚会场所逐渐为机动交通做出巨大牺牲，变为“受侵蚀的城市”和“被遗弃的城市”。我们从社区化的大型商业建筑重新建立“复兴的城市”，成为城市生活的舞台。
参考文献：
[1]诺伯格・舒尔茨.尹培桐译.存在・建筑・空间.中国建筑工业出版社.1990.
[2]拉普卜特・阿摩斯.黄兰谷译.环境建成的意义――非言语表达方法.中国建筑工业出版社.2003.
[3]凯文・林奇.方益萍.何晓军译.城市意象.华夏出版社.2001.
[4]凯文・林奇.林庆怡等译.城市形态.华夏出版社.2003.
商业高层建筑定义篇3
关键词：高层建筑；消防设计；误区
高层建筑物由于人员分布众多且流动性大，一旦发生火灾灾害，势必引起严重的后果。因此，高层建筑物在消防设计方面必须严格遵守相关的设计准则及规范，切实保障人员及财产安全。
1居住建筑的消防设计
居住建筑的消防设计主要体现在两个方面，即设置有商业服务网点的住宅消防设计和普通的住宅及宿舍的消防设计，以下进行分析：
1.1设置有商业服务网点的住宅消防设计
2005版《高层民用建筑设计防火规范》中（以下同），商品住宅楼的定义为底部具有商业营业厅与住宅组成的高层建筑物。商业服务网点的定义为住宅底部（地上）设置的小型商业服务用房。此类商业服务网点的建筑面积不得超过300m2，布局多为上下双层式建筑。根据两种住宅的使用面积不同及建筑结构差异可以得出结论，商住楼的消防级别应高于商业服务网点。根据《高层民用建筑设计防火规范》中所列举出的针对建筑防火所应具备的消防用水量，一般商业服务网点远远没有达到标准的安全消防要求。与普通住宅和商住楼相比，商业服务网点具有一定的特殊性，需要工作人员在进行消防安全设计的时候给予必要的具有针对性的设计。要综合考量商业服务网点的实际情况，对建筑内部进行精确的测量，设计时要把握安全第一的原则，适当对建筑的结构进行一定修改，尤其要对建筑材料做到严格把关，尽力将相邻建筑被突发火灾引燃的几率降到最低，最大程度的挽回损失。综上，对于设置有商业服务网点的建筑物其室内首先应设置基本的消火栓系统，且用水量等同其上部住宅楼；其次当建筑面积在标准范围内（一般标准为累计面积超过300m2），可以不设置自动喷水灭火系统。一旦超过了标准范围，必须根据要求在室内安装该系统，以免用水量不够灭火造成严重损失。
1.2普通住宅及宿舍的消防设计
根据《高层民用建筑设计防火规范》可以发现，公共建筑和居住建筑是两种并列的不同类型的建筑物。其中，公共建筑是指进行社会活动的非生产性建筑物，如图书馆、体育馆、医院、博物馆等建筑；而住宅建筑是指供家庭居住使用的建筑物，如为卫生间、厨房、卧室、客厅等。由于居住建筑通常被很多隔墙分割成小面积的空间，同时居住者对其室内环境熟悉，一般发生火灾，容易得到控制，因此，其室内消防用水量可以稍微小一些。
2特殊场所灭火系统的设置
本节殊场所主要是指楼梯间区域内自动喷水灭火系统的设置。《高层民用建筑设计防火规范》中详细的列举出了一些不易进行灭火扑救的场所，在此类场所都要统一按照要求安装自动喷水灭火系统，以弥补人力不及的漏洞。但是楼层之间的安全通道也就是楼梯间，却是一个盲点。在规范中没有说明任何针对楼梯间失火的应对措施。同时在实际工程中楼梯间也极少有设置有自动喷水灭火系统的。楼梯对建筑物内发生火灾后人员能否快速安全逃离具有相当重要的作用。因此，对于楼梯间，是否有必要设置自动喷水灭火系统进行保护？高层建筑物的楼梯间作为建筑主要的安全通道，在发生火灾进行疏散的过程中起着至关重要的作用，其安全性能必须放在第一位，必须在建筑构造方面设置必要的安全措施进行保障。同时，2005版《自动喷水灭火系统设计规范》中6.3.1条明确表示，对于每个防火分区、每个楼层均应分别设置水流指示器。因此，如果楼梯间算作一个独立的分区，各层楼梯间喷头接到一条自动喷水灭火系统管道上，则高层建筑内最高与最低层楼梯间内喷头高差会超过50m，不符合相关规范的要求。
3设备用房气体灭火方面
《高层民用建筑设计防火规范》中对高层公共建筑中需设置气体灭火系统的场所进行了明文规定。其中，7.6条中“其它特殊重要设备用房”的条文解释为“装备对生产和生活有重要影响的设施的房间”，但是具体指哪些设备房也不太明确，需要设计人员自己判别。公安部[2007]226号通知中指出，高层民用建筑中火灾危险性大、发生火灾后对生产和生活产生严重影响的配电室等，属于“特殊重要设备室”，应设气体灭火系统。然而，高层民用建筑中的配电室很多，哪些属于通知中规定的设备用房呢？笔者认为，高层民用建筑中为整栋建筑服务的总配电房、超高层建筑的高区配电房以及为中央空调系统配套的配电控制室等应属于此列。
4消火栓设置场所方面
《高层民用建筑设计防火规范》中还对消火栓的配置进行了详细的规定和说明。比如在高层建筑物中，消火栓的间隔距离不应大于30m，在裙房中消火栓的间隔距离不应大于50m。对于一些特殊的高层建筑物，要根据实际情况，设置具有高防火等级的安全空间来作为避难层，为来不及逃离建筑物的人员提供避难场所。然而，在实际使用中，避难层是可以作为设备层来使用的，但是设备层的各项标准都要符合消防安全要求。即使空间内没有易燃物，也需要安置防火墙和消防栓等消防设施。总的来说就是除去规范中提到的人力不易扑救的特殊场所，其他场所都要按照标准设置消火栓。
5消防水池的设计
消防水池的设计在整套高层建筑消防安全设计中占有举足轻重的地位。如果忽略了消防水池的设计，那么在日常生活中，消防用水会因为长时间的存储不用而发生变质，这对于灭火效果以及避难人员健康安全都有很大的影响。对于建筑本身也有一定的损害。因此，如何设计安排使得消防用水能够达到循环利用，不断更新以保障水质，是摆在设计人员面前的一道难题。特别是高层建筑的消防用水存储量大，更需要进行水质安全保护。消防水池的设计就是在尽可能的范围内，将水最有效的利用起来，比如建筑物的外部清洗以及植被浇灌都可以使用消防水池里的水来供应，或者作为一部分生活用水提供给住户使用，从而有效避免了“死水”现象的出现。消防水池还可以丰富建筑景观，为人们提供休闲场所。既能保障人员安全，达到消防标准保证灭火效果，又能融入用户日常生活，消除消防设施带来的突兀感和负面刺激，消防水池的设计真正做到了生活消防一体化，是消防事业里不可忽视的一个重点。
参考文献
[1]范维澄，王清安等.火灾简明教程[m].合肥：中国科技大学出版社，2010.
商业高层建筑定义篇4
（一）现实原因。我国市场经济迅猛发展，城市建设日新月异，农民工潮水般地涌进城市。据分析，农民工进城务工较多的领域就是相关建筑行业。在大浪淘沙的市场环境中，有能力的农民工成为建筑工程的“包工头”，带领同乡子弟、亲朋好友成立施工队，招揽工程，成为个体建筑经营者。
（二）政策原因。立法的缺位导致建筑市场的混乱，许多发包方在资金不到位的情况下搞工程建设，形成大量的“恶性三角债”。农民工的合法权益得不到保护，造成了社会的不稳定因素。承揽方更是管理混乱，实行层层转包，导致工程施工主体混乱，工程质量低劣，“豆腐渣”工程比比皆是。为了保护处于弱势地位的农民工的合法权益，维护社会稳定，国家认可个体建筑经营者的法律地位，即可以作为挂靠的一方；个人作为诉讼主体，可以通过司法程序主张自己的合法权益。但是学界并不认同，有的学者认为：“‘挂靠’是近年来在建筑施工领域出现的新名词，指低资质等级企业利用高资质等级企业的名义或无资质的个体建筑经营者利用有资质等级企业的名义在社会承接工程，并向被挂靠企业交纳一定的管理费，是一种双方约定，不受法律保护的市场经营行为。”[①]
二、审判实践中的不同认识
一是认为被挂靠者与挂靠者是委托与受托关系，受托人（挂靠者）在委托人（被挂靠者）的授权范围内行为，由此产生的法律后果由委托人负担。司法实践中主要存在以下情形：一是挂靠者有明确的授权委托书，某工程相关事宜；二是以被挂靠者名下的某项目部经理、工程处经理或负责人的身份出现。
二是认为被挂靠者与挂靠者是承包与被承包关系，被挂靠者是发包人，挂靠者是承包人、分包人或新的承包人。司法实践中的情形是：挂靠者与被挂靠者一般有明确的承包协议，但被挂靠者只是名义上的承包者，不对工程进行管理，由挂靠者自行处理与发包方施工过程中的材料、资金支付等，由挂靠者自主经营，自负盈亏，承担工程的一切责任。
三是认为被挂靠者与挂靠者是借用关系，挂靠者借用被挂靠者的资质与名义和开发单位签订建筑工程施工合同，向挂靠者交纳管理费。
司法实践中因存在认识问题导致出现了不同的裁判结果。在诉讼主体方面，被告存在三种情形：一是只以挂靠者为被告；二是只以被挂靠者为被告；三是以挂靠者与被挂靠者为共同被告。在责任承担方面，存在以下裁判结果：一是在只有挂靠者为被告的情况下，由挂靠者承担责任；二是在只有被挂靠者为被告的情况下，由被挂靠者承担责任；三是在挂靠者与被挂靠者为共同被告的情况下，由挂靠者、被挂靠者共同承担责任和由挂靠者承担责任，被挂靠者承担连带责任三种情形。
三、法律规定的历史变迁
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《民诉法意见》）第43条规定：“个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人。”可以看出，一是《民诉法意见》第43条虽然提出了挂靠的概念，但是并没有明确挂靠的概念的内涵、民事责任的承担方式等。这段时期，个体建筑经营者可以作为挂靠主体，在诉讼中作为独立的诉讼主体参与诉讼。但是，随着我国市场经济发展的逐渐完善，国家有必要对建筑市场的混乱状况进行整顿。建筑作为人类终其一生不能离开的安居、工作、行走之所，从安全质量考虑，国家应该对从事建筑的企业提出技术、资质等的要求。因此，立法层面上，《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）于1998年3月1日起施行。按照《建筑法》的相关规定，国家对建筑行业的管制方式是强制性资质要求，这相当于一种行业准入制度。这种行业准入制度实际上将个体建筑经营者作为独立的承揽方拒之门外，因为它们无法取得资质，更无法应对资质管理所付出的巨大成本。因此，个体建筑经营者不能再作为挂靠主体参与民事诉讼。
四、挂靠问题的解决思路
一是树立商事主体理念。商事主体即商事法律关系的主体，指依照法律规定参与商事法律关系，能够以自己的名义从事商行为，享受权利与承担义务的人，包括个人与组织。在传统商法中，有的国家称其为商人。[②]商事主体的重要特征之一是具有权利能力与行为能力。商事主体必须同时具有权利能力与行为能力，有权利能力而无行为能力者，所实施的行为在商法上应属无效。尤其是在能力的形成上，商事主体的形成一般需要经过国家的特别授权程序，且能力的范围一般应以国家授权的经营许可进行界定。个体建筑经营者已被《建筑法》所禁止，当然不能作为独立的经营主体。
二是树立合同的相对性理念。对于不违反法律、行政法规的禁止性规定，符合强制性规范的有效合同，应严格按照合同确定当事人双方的权利、义务与责任。合同的相对性强调只有合同一方当事人向对方提出请求或提讼。尤其是建筑工程中买卖、租赁建筑材料的合同，依这类合同的性质，只要是合同双方的真实意思表示，其权利义务只对合同双方具有约束力。在没有法律、行政法律的明确规定情况下，不应任意追加第三方为诉讼当事人。
三是树立规范建筑市场、保证建设工程质量的理念。建筑工程施工涉及到开发单位、分包单位、材料设备供应商等多方当事人，法律关系复杂。要注重运用裁判手段，促进建筑市场诚信体系的建立。要通过违约金的适用，制裁违约行为，提高失信成本，以促进社会诚信体系和建筑市场正常秩序的建立。要树立“质量优先”的理念，通过司法手段确保建筑工程质量和建设工程符合国家安全标准，维护建筑市场秩序。其中，开发单位与承包单位一般是建设工程施工合同的双方；材料设备供应商等第三方一般与承包方或分包方发生买卖、租赁、承揽等法律关系；按照《建筑法》的相关规定，禁止工程非法转包及再分包，或者说，禁止工程再次转包或再次分包，既体现了国家对建筑市场的强制监管，也体现了对建筑市场各种错综复杂关系的整顿。
因此，笔者认为，在《建筑法》的指引下，个体建筑经营者不能以挂靠的名义出现，随之产生的是以建筑企业的项目部等名义参与工程建设。在审判实践中，建筑企业的项目部是建筑企业因经营需要为特定项目所设立的临时机构，一般随着项目的产生而组建，随着项目的结束而解散。从性质来说，此类项目部属于企业的有机组成部分，不具备独立的民事主体资格，不能独立对外承担民事责任。实践中，有的项目部虽然不是由建筑企业出资设立，但长期以该建筑企业项目部的名义从事建筑经营活动，并向建筑企业上缴管理费。对于此类项目部的主体资格，应和建筑企业自己所设立的项目部同样对待。项目部所签订的与施工相关的买卖建材、租赁建筑设备等合同，后果应由建筑企业承担。
注释：
商业高层建筑定义篇5
关键词：场所精神，中介空间，形式与布局
abstract:theplacespiritofpeople'sspirituallevelwiththegrowingrequirementsandgraduallywarming,theintermediaryspaceisanimportantelementofcommercialcomplexes,thispaperdiscussestheplacespiritasacommercialcomplexoftheformoftheintermediaryspaceandlayout.
Keywords:placespirit,intermediaryspace,formandlayout
中图分类号：tU74文献标识码：a文章编号：
1场所精神与中介空间
著名挪威城市建筑学家诺伯舒兹（Christiannorberg-Schulz）曾在1979年，提出了“场所精神”（GeniUSLoCi）的概念。在他的《场所精神——迈向建筑现象学》这本书中，诺伯舒兹提到场所精神在古罗马时代就已经存在了。古罗马人认为，所有独立的本体，包括人与场所，都有其“守护神灵”陪伴其一生，同时也决定其特性和本质。
“场所”这个词在英文的直译是place，其含义在狭义上的解释是“基地”，也就是英文的Site。在广义的解释可谓“土地”或“脉络”，也就是英文中的Land或Context。谈中介空间，要从“场所”谈起，“场所”在某种意义上，是一个人记忆的一种物体化和空间化。也就是城市学家所谓的“Senseofplace”，或可解释为“对一个地方的认同感和归属感”。
“中介”从字面上来讲既是“媒介”，是指“介于两者之间并使两者发生联系的事物。”这种联系是在事物之间相互交流、相互协调的过程中产生的。中介既融合了周围事物的共性又具有周围事物的个性因此，中介空间不论在心理层次或空间层次上都扮演着媒介的重要角色。中介使事物之间相互联系，任何事物也都能又可能转化为其他事物间联系的中介”。
2作为“场所”的商业中介空间
今日的消费者，不再仅仅止步于“物质的占有”，而是在此基础上寻求“精神的满足”。国外的一些大型商业场所，常常陈列艺术品、主办文化展览，这些活动“使高雅文化与低俗文化之间的界限，商业与文化之间的界限变得模糊起来”，商业活动随商业外部环境的日益丰富而向更高层次发展。
挪威著名建筑理论家诺伯格•舒尔茨在关于建筑现象学的研究中，指出人和场所应该包含相互“认同”的关系，他把“认同”理解为“人可以与特定的环境成为朋友”。按照诺伯格•舒尔茨的理论，人也可以和商业综合体的入口空间进行环境“认同”，这表明了入口空间具有场所特征和独特形象。所以，消费者的消费行为不仅建立在消费物质的基础上，还在很大层面上取决于其在消费行为的发生过程中能否获得独特且充满“认同”感的体验。杰德（Jerde）和他的设计团队在Hortonplaza的商业入口广场设计中，为了创造出新的都市空间层次并且体验不同的空间经验，提出了一种反高度预测性之“社区经验”为基础的设计手法。透过现象学的角度探讨关于“体验之时间感”的种种议题，如空间、光线、造型、质感等，加入使用性与环境气氛及生命力、和地理因素，创造出有层次序列的入口空间设计，称为“体验性的设计”。
3作为场所的商业综合体中介空间形式与布局
组合方式
（1）单体式即为一幢建筑单体，既可以成为功能单位进行功能的组合，亦可在同层内布置不同的功能，单体式商业综合体一般为用地较小的高层及超高层建筑，为达到最大的商业利益，建筑的覆盖率较高，无开敞式内院，主要为入口广场型空间及沿街线形空间，空间的引导性作用强于休闲性，建筑外部人气不强。
（2）群组式为多幢建筑单体通过直接构件或形体、广场等相连接组合成整体性建筑。组群式商业综合体占地面积较大，两栋或多栋建筑的组合，易产生线形及广场型内院空间与建筑周边线形及广场型入口空间相结合，空间较丰富，具有一定的休闲性。外部人气好，容易成为市民休闲集会的据点。
空间形式
现阶段的商业综合体入口空间形式有三种：入口广场型和线状内街型。
入口广场通常是商业综合体举办活动引导人流中最常见的一种形式，商业综合体的入口灰空间配合室外空间的放大，可以组成入口广场。入口灰空间主要有三种做法底层架空、插入过渡体和通高的入口大堂。位于上海南京东路步行街的百联世贸国际广场的入口广场的布置属于底层架空型，裙楼顶层向外出挑，在入口形成三角形的灰空间区域，同时还巧妙地充当起南京东路步行街的广场区域。
恒隆广场及浦东八百伴新世纪商城则是采用了插入过渡体的做法，让入口广场区域得到了充分的体现。恒隆广场是在两个主入口转角处分别插入了一个梭形玻璃体和圆形，五层高的玻璃体成为综合体主要的入口及交通空间，不仅实现了建筑内外的自然过渡，而且通高明亮的体量让恒隆广场品质凸显，与高档的消费氛围相称。而浦东八佰伴新世纪商城的做法是加入了一个边庭空间，配合柱廊形成灰空间，其中的13个空洞成为人流的主要出入口，此时入口不再是一个具象的概念，而是室内与室外空间的模糊与相融，消费者在引导中自发地发生消费行为。
通高的入口大堂其实是最常见的做法，通过简单的入口内外处理，配以玻璃的轻盈，自然光线的引入，可以形成识别性较好的灰空间，但如果体量较小，仅仅能够提供少量人流通过，那就会导致空间的识别性变差。
线状内街型
在群组式商业综合体入口空间一般都会设计商业内街，在内部和外部均能集聚一定的人气，引起消费效应，商业内街的做法主要有:高低错落型、退台型和上下对齐型三种。高低错落型主要出现在由高层商业综合体与裙房部分组合时，可作为商业综合体的内院，为商业形成人流过渡空间，但有时由于连接体量过大反而使得其入口空间显得压抑，对商业气氛造成不良的影响，还有些则成为商业与办公等功能过渡的内院。总之高低错落型内院由于高层过近距离给人们一定的心理压力，很难成为成功的商业内街形式。然而经过艺术处理，也能成为商业气氛充足的入口广场，日本东京六本木综合体通过深思熟虑的设计，利用造型张扬的顶棚吸引了大量的城市消费群体，营造出成功的商业综合体内街空间。
退台型商业内街，通常可以给人以轻松开阔的空间感受，如大拇指广场的退台设计使后退的二层部分重新获得了商业价值，不仅成功创造了更多的商业店面，而且成功的聚集了更多的消费人气。不过值得注意的是，在退台型商业内街的垂直联系上，需要设置一定的设施将人流引入上层。
上下对齐型商业内街是商业街的基础类型，消费者最为适应，也很容易受到欢迎此类商业内街的长宽比多为1:1，为传统商业街的比例。万达商业广场中由于层数和裙楼较高的原因，内街宽达20米，这样的尺度反而使人容易丢失尺度感，让人不知不觉地产生倦意。而在新天地中由于其是里弄改造，尺度较小不同于城市中心区大型商业步行街的尺度，更为宜人。里弄小巷的宽不超过2-3米，广场部分也就是30米宽，北弄建筑一般为两至三层，南弄的新建部分也只有5层。所以新天地的整体空间高宽比为1~1.5左右，在人们心理感觉上最为舒适和宜人。
结语
作为当下的商业综合的中介空间，须将场所精神融入设计，在此基础上，创建对消费人群的人文关怀，通过人的体验与空间感知的相互对话产生空间意义与趣味，让中介空间形成趣味空间。
参考文献
[1][日]芦原义信.外部空间设计[m].尹培桐.中国建筑工业出版社，1985.
[2][挪威]诺伯格•舒尔兹.存在•空间•建筑[m].尹培桐.中国建筑工业出版社，1990
[3][日]三村翰弘，川西利吕.建筑外环境设计[m].刘永德.中国建工出版社1996.
[4]陈维信.商业形象与商业环境设计[m].中国建筑工业出版社，2004.
商业高层建筑定义篇6
关键词：城市规划；房地产开发商；城市的改变
1城市规划对城市发展的正面影响
城市规划是城市建设的蓝图，是城市建设管理的法律依据，也是解决城市发展中诸多矛盾的基础。经人大审议通过及上级人民政府批准的城市规划，是城市建设和城区各项建设的重要法律性文件，各级人民政府应组织遵照实施，各单位和个人必须严格遵守。
一般地讲，规划过程包括经济计划、城市规划、城市设计和建筑设计，必须对人类的各种需求做出解释和反应。它应该按照可能的经济条件和文化意义提供与人民要求相适应的城市服务设施和城市形态。为达到这些目的，城市规划必须建立在各专业设计人、城市居民以及公众和政治领导人之间的系统的不断的互相协作配合的基础上。
城市规划既在宏观层面上又在微观层面上对城市的面貌、布局形态、规模等产生影响。如宏观层面有：（1）城市性质和发展方向；（2）城市交通布局；（3）城市功能分区；（4）城市人口规模；（5）城市防洪工程、防震、消防、管线燃气系统；（6）公共绿地和防护绿地等等。微观层面有：（1）道路红线、建筑红线、城市紫线、城市绿线；（2）容积率、建筑间距、日照间距比、日照标准、建筑密度等等。
在城市化过程席卷全国的今天，城市规划既要为分析需要、问题和机会提供必需的系统方法，一切与人类居住点有关的政府部门的基本责任就是要在现有资源限制之内对城市的增长与开发制定指导方针。城市规划必须在不断发展的城市化过程中反映出城市与其周围区域之间基本的动态的统一性，并且要明确邻里与邻里之间，地区与地区之间以及其它城市结构单元之间的功能关系。
2开发商对城市发展的正面影响
开发商开发房地产，居住改变城市形态，商业地产不仅是容纳许多商品与商铺的建筑体，更是城市的鲜活载体。人是城市的灵魂，他们的思想和行为，直接导致城市的形态发生变化。他们的居住状态和居住思想发生变化以后，城市的形态便不可避免地也被改变了。当一个建筑设计能与人民的习惯、风格自然地融合在一起的时候，这个建筑就能对文化产生很大的影响。
住宅区、商业区内部道路的格局、基础设施的布局以及建筑物的风格、色彩等等，直接影响到人们的日常生活起居，对人们的观念起着潜移默化的作用。而整个城市的建筑物的布局、风格、色彩又决定这座城市的面貌。开发商的观念、想法、设计直接影响到住宅区、商业区的形象，因而影响城市的面貌、形态，甚至文化。
相对于规划来说，开发商对城市的影响主要是微观上的。即开发商开发住宅、商业地产，修建道路、学校、医院等等城市的单体部分。单个的开发商对城市的影响是微小的，但是其整体的作用又是不可估量的。开发商决定了建筑的朝向、色彩、名称、风格、内部结构等等具体细节，将这些细节综合起来，就构成了城市的具体面貌、格局和形态.
3城市规划和开发商对城市发展的负面影响
城市规划和开发商共同影响着城市的变化，科学合理的规划指导开发商的行为，开发商运用其智慧和双手筑起一座座美丽的城市。这是规划的宗旨之一，也是大家的期望。然而，如今规划和开发商都存在一定的缺陷与不足，对城市发展产生了一些负面影响。
3.1城市规划对城市发展的负面影响
（1）过分的追求城市化、现代化，导致旧城颠覆性的毁灭。
高楼大厦成了中国城市现代化的代名词。20世纪90年代的上海仅用了五年时间就建成了2000多座高层建筑。西安旧城中原有的建筑以低层为主，市中心钟楼、鼓楼、城楼以及城外大小雁塔等均突出于城市轮廓线上，成为城市的标志性景点；而今市内层出不穷的中高层建筑破坏了传统的城市轮廓线，重要的古建筑之间的“通视走廊”受阻。
英国文物建筑学会指出，20世纪70年展的旧区改造所破坏的具有文物性质的建筑竟比第二次世界大战中被炮火摧毁的还要多！我国文物保护界也有类似的说法，即中国改革开发20年来以建设的名义对旧城的破坏超过了以往100年。
（2）政府常任意改变城市规划，是规划的严肃性受到严重挑战。
《城市规划法》中规定，“对城市总体规划进行局部调整”只须报同级人大和原批准机关备案即可，只有“涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的”，才须重新审批。因此，很多城市出现了诸多问题，如将“百年楼”变成“短命楼”，这属“局部调整”，官员们自行决定即可。再如，对其他单位违反规划的行为已有所追究，恰恰对执行规划负有最重要职责的当地政府改变规划的行为，却没有任何追究条款。以至于出现官员任意改变规划的严重现象。
3.2开发商对城市发展的负面影响
（1）开发商各自为政，缺乏统一性和一致性。开发商之间的关系更多地是竞争，较少合作。开发商都希望自己的产品是最好的，他们拿出的产品总是想比周围的产品更好，而不会将自身融入已经存在的产品及其环境中，他们追求特别、新颖，以吸引客户的眼球。这就导致了相邻的居住小区或者建筑物的风格迥异，甚至相互冲突，缺乏一致性和统一性。
（2）社会责任感不够强。从整体上来看，房地产商从社会获益颇丰，可他们的社会责任感却有待加强。他们囤积闲置土地，将土地增殖据为己有；国家出现灾难时，他们没有伸出援助之手；开发房产是不按照城市规划的规定，欺骗购房者和政府。
（3）社区、建筑的风格缺乏亲和力。
开发商建造了一大批没有花园的“花园别墅”密不透风的混凝土森林式的“都市广场”。有时建筑师也推波助澜，大手大脚地花钱堆砌，建筑亲和力荡然无存，只令人感觉其高贵威严而无法接近。建筑偏偏追求窗口的意义，造成了不顾国情、盲目攀比、追求豪华气派的风气。玻璃幕墙、塑铝板、磨光花岗石等高等材料铺天盖地，进口材料设备设施随处可见，看上去面光光，住进去心慌慌。
4结语
综上所述，改变城市的主导力量应该是城市规划，规划定位城市的性质，决定城市发展的方向，既在宏观层面又在微观层面指导城市的发展，并指导开发商的开发行为。只有在城市规划占据主体地位，城市才能健康迅速的向前发展。开发商的作用也是不可忽略的，居住、建筑等等决定了城市的面貌和形态，甚至影响了一个城市的文化和性质。城市开发与建设不单纯是改善了人们居住的环境，更在改变着人们的生活方式与生活习惯。伴随着城市化的快速推进，城市基础设施日趋完善，生态环境建设蔚然成风，城市的建设与开发已经成为中国快速向现代化、国际化、生态化方向迈进的主动力。房地产企业采取措施，塑造中国房地产的品牌形象、迎接中国如何面对城市化浪潮，最终实现开发商、购房者双赢。
参考文献
[1]金平.中国城市规划的弊病[J].重庆建筑――建筑批判，2006，（1）.
商业高层建筑定义篇7
论文摘要：结合工程建设行业的现状，分析了工程建设项目及其管理的特点，给出了建设工程项目供应链及其管理的定义，并对传统工程管理中；入供应链管理的必要性进行了分析，并在此基础上分析工程项目管理中采用供应链管理优势。
论文关键词：供应链管理；工程项目供应链；工程项目管理
1引言
随着消费者的日趋理性及国外建筑企业的不断涌人，建筑市场环境发生了巨大变化，表现在：顾客（业主）需求趋于多样化和个性化，需求不确定性增加，同类建筑产品的寿命周期缩短，更高强度的竞争及国内建筑市场的国际化等等。这些变化使企业面临的是一个变化迅速且难以预测的买方市场；在动态复杂的市场环境下，快速满足顾客的需求，单靠单个建筑企业自己的资源已经是不可能的了。随着全球市场和信息技术的发展，建筑企业之间合作的趋势日益明显，建筑企业之间的竞争越来越表现为由相关企业组成的及时响应顾客（业主）需求并组合生产最终建筑产品的链状组织之间的竞争，即建筑供应链之间的竞争。为提高竞争力，各个供应链上的建筑企业群体都致力于通过总体规划、重组、协调、控制和优化，以提高自身及其所在供应链竞争力，达到多赢的目的。
2工程项目供应链管理必要性分析
传统的工程建造模式下，业主、咨询工程师、建造承包商和物料供应商之间的关系被看作是临时性的或者短时性的合作，并且竞争多于合作。尽管相当部分工程项目的顺利完成需要参与各方的通力协作，但由于缺乏共同的利益基础，在实际建设过程中各成员组织间抱怨和扯皮的事情很多，大量时间消耗在解决日常问题上，没有足够的精力进行长期的预测和计划工作，供给与需求之间缺乏信任合作的气氛为工程的进展增加了很多不确定性。最终，处于整个生产建造链条中的各成员组织的经营目标是分散的，并且它们的利益相互抵触，都想从对立利益中分取较大的分额，却导致了工程总体建造成本的大幅度攀升或建造质量的下滑。解决上述矛盾的途径必须从工程项目管理模式和管理理念两个方面进行，前者以合作伙伴模式、总承包模式为代表，后者则要求在工程管理中引入集成思维的供应链管理思想。
3建设工程项目供应链管理
3.1建设工程项目供应链及其管理的定义
根据建筑业自身的产业特点和业务范围，合理的建筑供应链通常包括两个层次：企业层次和项目层次。本文主要研究后者。企业层次的建筑企业供应链主要是企业从战略层面出发，通过确定自身的核心竞争力和寻找与本企业优势互补的上下游合作伙伴而形成的一个能满足相关建筑产品和服务需求的链状企业网络，这种供应链是长期性的和相对稳定的。项目层次的项目供应链是指为了完成具体的工程项目而从建造运作的层面出发由核心企业组建的临时性的针对特点建筑产品的供需网络，项目供应链的成员往往从建筑企业供应链的众多成员中结合项目的具体情况挑选得到。
结合建筑工程项目的特点与传统供应链的概念，可定义建设工程项目供应链为：在工程项目建设中，以核心承包企业为组织者，通过对信息流、物流、资金流的控制，将咨询公司、设计商、各设计分包商、材料供应商、工程分包商、劳务分包商和设备供应商以及业主连成一个整体的供需网络模型。建供工程项目供应链管理则是指是指以主承包商为核心，采取设计商、承包商、业主和供应商之间协作双赢的商务战略，借助先进的信息技术，对建设项目生产过程（设计、施工等）中所涉及的所有活动和参与方进行集成化统一管理。既强调企业内部的跨部门集成化管理，也强调企业外部跨公司的集成化管理。通过建立企业间共同的战略目标，完善的信任与合作机制，协同的工作模式和信息共享机制，达到提高企业绩效，快速响应客户需求，从而增强企业核心竞争力。
3.2建设工程项目供应链管理
建设工程项目供应链管理目标是以核心承包企业为中心，整合供应链上各个节点企业，实现整个工程项目采购、建造、运营、物流系统的一体化、协调化、集成化和同步化。即从工程投标、设计、咨询，材料采购，设备租赁、购买，工程施工，到工程竣工、验收移交业主，各个环节通过建设项目供应链信息管理系统高效协同工作，形成一个最优的工程建造运营体系，降低整个供应链的物流成本、建造成本，提高工程质量，缩短施工工期，提高整个供应链的经济效益，同时提高对业主的服务水平，满足业主的要求。
由于建设工程项目供应链管理模式注重总的工程成本与业主服务水平之间的关系。为此要把供应链各个只能部门有机的结合在一起，从而最大限度的发挥供应链整体的力量，达到供应链企业群体获益的目的。建设项目供应链管理也同制造业一样围绕三个回路展开，即作业回路（业主化需求一一集成化管理一一业务流程重组一一面向对象的过程控制），策略回路（业主化策略——信息共享——调整适应——创造性团队）和性能评价（供应链建模——合作伙伴选择——过程协调控制——供应链绩效评价）回路，供应链正是围绕这三个回路形成一个相互协调的整体。
4建设工程项目供应链管理优势分析
建设工程项目供应链管理可以减少整条建筑产品供应渠道的物流成本和建造成本，使建筑产品更具竞争力，提高对业主服务水平，创造价值优势，其优势主要体现在以下几个方面：
（1）加快建设进度。现代建筑企业之间的竞争越来越注重对客户响应时间和建造时间的竞争，建筑企业在实施供应链管理后通过去掉某些重复环节和流程重组整合生产流程，同时实施多个并行工程，能大量减少不必要的等待时间和消耗，从而加快了建设进度。
商业高层建筑定义篇8
关键词：建筑施工企业；合同管理；工作研究
合同是建筑施工企业在工程施工过程中的最高行为准则，合同管理是建筑施工企业项目管理的核心工作。建筑施工企业加强合同管理，一方面从依法治企的角度看，牢固树立合同法制观念，提高自觉履行合同义务的意识，提出避免法律风险的方案，从而增加企业应变、发展和竞争能力，保证了企业的合法权益，提高合同的履约率。另一方面从企业的管理角度看，对建筑施工企业一系列经济活动进行有效的组织、监督、检查、保证企业正常施工和正常结算的管理过程的任一环节都离不开合同管理，合同管理的过程是提高经济效益的过程。因此建筑施工企业加强对施工合同的管理，是使施工企业在激烈市场竞争中，立于不败之地的重要保证之一。
1强化全员管理意识
合同管理是一项重要的经济管理工作，合同管理水平的高低对企业的经济效益影响很大。合同管理不仅是合同管理人员的职责，合同管理涉及的面广，要营造一个人人都重视合同管理的氛围，强化全员管理意识。建筑施工企业主要负责人和项目经理主管经济合同管理工作，企业将规范化合同管理作为项目部责任制考核的主要指标之一，与经济效益挂钩。企业每年组织对项目经理、经营人员、合同管理人员培训，邀请有关职能部门的人员来企业开展合同法律法规教育。企业内部要加强宣传合同法和建筑法等法律法规，要开展“重合同、守信用”活动。
2建立健全管理网络
认真抓好合同管理组织机构、人员、制度的三落实。从公司、项目部层层建立合同管理领导小组，公司经营处为经济合同的归口管理部门，法规处为配合部门。从公司、有关职能科室、项目部层层实施的管理网络。各管理层间相应衔接紧密，环环相扣，做到层层落实、层层控制、层层检查、层层反馈、规范合同管理全过程。
3抓好合同的签约和履约
将规范化的合同管理贯穿施工管理的全过程，主要抓好三个阶段的规范管理：
3.1合同订立前的管理
建筑施工企业在施工合同签订前的合同管理主要是对工程建设方（发包人）的工程信息进行评审，对施工合同可行性的研究，其主要内容是：
①做好建设方主体资格合法性的调查。调查建设单位是否是依法登记注册的正规单位，是否具备法人资格。
②做好建设方资信情况和履约能力的调查。建设方应有较好的社会信誉，有建设资金保障。
③做好建设活动合法性的调查。根据《建筑法》的规定，建筑工程开工前，建设单位必须具备建筑施工许可证。
3.2合同谈判签订的管理
建筑施工企业施工合同谈判和签订是和发包人对应的两个程序，因为施工企业谈判对象是发包人，签订合同的对象也是发包人。建筑施工企业施工合同谈判是经过对发包人调查了解后，认为可以承担这项工程时，本着平等、互利、协商一致的原则，与发包人进行合同实质性谈判。根据发包人提出的要求（招标文件），逐条进行研究，做出是否能够全部承诺。由于建设工程施工合同内容多，在大多情况下，对发包人提出的合同条款，需要进行谈判。要依据通用条款，结合专用条款和协议书，与发包人谈判。尤其注意需要承包人承担义务的条款，如提供施工组织设计和进度计划的时间，都要提出具体意见。对发包人提出的要求和意见，做出明确和肯定的答复。投标书做出的承诺，可作为谈判的一种方式。经过谈判，双方就施工合同各项条款，达成一致意见后，即可正式签订合同文件。
为了减少合同谈判和签订过程的漏洞，确保施工合同的严密性、可行性、合法性，采取施工合同的洽谈权、审查权、批准权的三权相对独立。具体做法是：企业经营处人员根据授权范围，办理权限以内的合同谈判，形式洽谈权；企业法规处人员和法律顾问对已洽谈形成的文本的合同进行审查；企业领导层批准合同；再由经营处人员办理对外签订合同手续。
3.3合同履行中的管理
由于施工合同管理贯穿于建筑施工企业经营管理各个环节，因而履行施工合同必须涉及企业各项管理。合同履约过程中，依法实施合同动态管理，按照合同双方明确的责、权、利，公司根据要求层层分解目标，企业各个部门都要按各自的职权范围，按施工合同规定行使权利，履行义务，保证合同圆满完成。
3.3.1执行合同交底制度
建筑施工企业应建立合同管理制度，明确公司和项目部对于合同管理的责任、权利和义务。施工企业应将招标文件、招标答疑资料、投标书、图纸、合同文本对项目部进行交底，使项目部明确了解工程项目的技术和商务要求。公司和项目部应将合同责任目标进行分解，落实到部门和责任人。
3.3.2合同履约过程管理
①项目部应当按照合同约定，做好进度、质量、资金的控制，履行好施工方义务。
按施工合同约定的总工期，编制施工组织设计，制定施工总进度计划，组织好劳动力、机械设备材料，工程有延误，采取赶工措施，确保合同工期。
按施工合同约定的质量要求，根据施工验收规范，执行质量检查制度，接受发包人和监理的质量检验，确保工程质量。保质、保量如期供应材料、设备。
按照合同约定收取工程预付款及进度款，办理工程竣工结算，结清工程款。
按照合同约定提供竣工资料，参加竣工验收。
按照合同约定，履行质量保修期的义务。
②加强履约期间动态管理，防止违约事件发生。项目部应将合同实施情况与合同进行对比情况，每月应向经营处、法规处反馈合同执行情况。在合同条件变化时，要及时办理工程洽商记录，收集整理双方来往文件，会议纪要，工程图片，变更单等重要资料。
经营处、法规处应对项目部反馈情况，进行分析，找出其偏离原因，分清职责。若有重大偏离，向领导层汇报。对于合同的重要内容如工期分段要求和工程进度款的收付情况要及时要领导层汇报。对非施工单位造成违反合同的情况要及时以书面形式报送建设单位及监理单位备案，对与非常施工单位责任造成的要及时纠正，避免造成经济损失。这样才能以合同为依据，以详尽的资料为基础，向建设单位提出合同成包价，做到有理有据。
③加强合同履约的索赔与反索赔管理。索赔和反索赔是一个事物两个方面，承包商根据合同条件的变化提出索赔要求，减少工程损失；业主根据合同中的法则将无原由拖延工期，不可弥补的质量缺陷和承包商责任事故进行反索赔。施工企业在签约后要建立项目管理档案，将技术和商务资料及时归档案，重要资料要经监理工程师和业主代表签证，重要内容变更要双方签订补充协议，从而为索赔和反索赔提供重要依据。
参考文献：
商业高层建筑定义篇9
关键词：大型商业建筑；功能和主题特色；方盒子体量；功能转换空间
近年来，随着中国经济的高速增长。国民的消费水平和品质也在进一步提高，收人的增长和公休制度的改善，使拥有许多休闲时光且逐渐富裕的人们开始接受一种新的消费理念，“消费”的品位和文化已超越了购物本身。人们开始关注服务品质和消费信息，追求“一站式”购物，集休闲、餐饮、娱乐、文化等为一体的生活性综合商业模式，当今现代大型商业建筑的理念表明了现代大型商业建筑的设计与经济、文化的相关性，现代大型商业建筑的设计应对地域消费文化、习性、方式及倾向充分认知。与城市、社区、市民相结合，才能使商业综合体发挥最大的社会效益和经济效益，成为带动生产、刺激消费、促进就业的现代社会生活载体。
中山市明盛天悦广场商业综合体项目通过市场布局、商圈调研、地段分析、业态定位等，确定商业综合体的功能和主题特色。引入“方盒子体量”建筑形态概念和“功能转换空间”方法，注重实用性与功能性，强调外部空间关系的整合、公共功能空间的优化组织。
一.项目简介及方案经济指标
中山市明盛天悦广场于中山市西区富华道与翠景道交界处，是集商业、购物、娱乐、休闲、办公、住宅等功能于一体的现代商业综合社区，该项目总用地面积约为88.7亩，总建筑面积为268400。
其中中山市明盛天悦广场商业综合体是中山市明盛置业有限公司根据市场预测和分析决定修建的大型商业建筑，为整个商业综合社区发展项目最重要的商业运营主体，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型商业综合建筑，总建筑面积为146570，其中地上面积：118820(含五~八层局部停车库面积：30000)，地下面积：27750；地上为八层，建筑高度43.950m，室内及室外共2140个停车位。
二.设计指导思想、定位
1.商业综合体模式定位：整合商业功能，加强功能的综合性和互补性，利用全国连锁主力店在品牌、信誉、信息等方面的支持，以及吸引知名主力店的加盟支持，打造广东中山最具风格的“旗舰店”，并成为“明盛置业”进军商业地产领域的标志性项目。
2.结合现代商业理念，以建筑思想和美学概念创造兼具个性和实用性的建筑形象，从四周繁乱的建筑群中脱颖而出，彰显独特个性，让人过目不忘、常见常新。
3.充分重视开发商的收益要求和市场认可度。本项目设计满足商业、餐饮、娱乐建筑的基本性质特征，并在一些方面超越现在的经营开发模式。符合其发展趋势。采用先进的管理方式，适应现代多变的服务要求。
三.设计构思、理念
1.区位分析、选址及建筑总平面
1．1区位分析
为了设计准确地定位，了解商家对手以及商圈现状，必须对中山市城区市场商圈做调查和分析。
目前中山市城区市场现状为“四大商圈”。北区大信新都会商圈，石岐区步行街商圈，石岐区假日广场商圈，东区益华广场商圈。而中山市西区作为中山城区的重要组成部分，却缺乏大型商业综合建筑，现时商业形态较为单一，因此拥有无限的商业发展潜力。
西区是中山乃至珠江三角洲著名的商业贸易和休闲观光区，拥有全市最大的酒店群，以国际酒店、富华酒店、喜来登酒店为代表的30多间星级酒店鳞次栉比；高档文化娱乐场所30多处；粤中船厂改造而成的歧江公园是国内特色的城市公园。105国道、广珠公路、江中公路、北外环、博爱路、富华道、中山路等主干道路纵横穿越；市汽车总站、电信及邮政中心位于区内，交通、通信十分便利。近几年，西区城市化进程明显加快，基础设施建设日益完善，城区面积不断扩大，城市人口不断增加。综上所述，位于中山市西区富华道与翠景道交界处的明盛天悦广场商业综合体蕴含着巨大的商机。
1．2选址
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
本项目场地位于西区富华道与翠景道交界处，有着优越的地理位置：富华道通达的公交路线，可以通往中山市的各个区，为交通可达性最佳的地点，有助缓解商业综合体繁忙的客流，使客源有充分的空间来往，购物出行者得到适当交替，保持商业综合体的活力。
同时，除了被动适应客流规律之外，还在原有路网基础上加以改善开发，扩宽了北面翠景花园间的规划路，主动地引导项目的物流，进而创造有利的新的商业环境。
1．3建筑总平面
本项目场地位于富华道以北，东面与接近100m高22层的办公楼裙房二层商业之间布置了步行商业街，以二层连廊相连，西临翠景道，北邻翠景花园，四周边有环通的消防车道。
项目建筑高度43.950m，同时建筑体量较大，对于道路形成一定压迫感，设计沿富华道与翠景道主路都进行了适当的退让，形成部分城市绿地广场，扩展了建筑本身的外部公共空间。尤其沿富华道更退让了35m的距离，形成大片露天广场空间，不仅能够满足大型商业活动的需求、提供购物中心的室外停车，还创造了供市民休闲、娱乐的公共空间，形成了场所的精神，对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用。
项目顾客人流主要出入口设于南面富华道及西面翠景道，物流口、地下车库出入口和地上5至8层停车库出入口、后勤出入口设于北面规划路。
图1总平面图
2.建筑平面功能分析
2．1建筑内部功能及交通
基于对商业地产的理解，经过对基地及周边现状的调查和不同区段部分的商业价值进行评估后，确定业态规模、功能配置如下：
1．地下部分
地下一层：主要作为停车库，车库部分层高4米，净高约为2.9米，充分满足停车高度。可提供700个停车位，设有集中的货物卸货区、设备用房、库房，并设置面积1000可供670辆自行车停的员工停车区。按六级人防分为五个防护分区，战时封堵，平时作为车库使用。
2．地上部分（详图1总平面图所示）
a部分：
功能：1至4层为百货中心。
交通：该部分共设四组垂直交通系统，四角为楼梯和垂直电梯，中部为两组自动扶梯，根据消防疏散要求，有两部楼梯出屋面。
空间：该部分内部设有一个中庭空间，各层营业厅环绕中庭展开，丰富了空间的层次，在中庭把光、影、色彩、扶梯、楼梯、绿化等巧妙地组合起来，形成了一个动静交织、形态各异、极富艺术魅力的空间环境。
特征：该部分为百货大卖场，平面布局严谨有序，空间统一完整。适合品牌主力百货店的统一经营方式。
B部分：
功能：1层为出租商铺，2至3层为大型超市，4层为电器城及数码通讯。
交通：该部分共设五组垂直交通疏散系统，1至3层为1组大型超市自动扶梯，4层为1组中庭自动扶梯。通过廊道等形成水平交通联系。
空间：该部分4层内部设有一个中庭。
特征：该部分(为对外出租商铺)平面布局自由灵活，空间变化丰富，适合灵活独立的商铺式经营；超市以采用开放式陈列为主，有利于形成开阔的、丰富的视觉。
4层中部“功能转换空间”
功能：5层以上功能区入口空间、垂直、水平交通枢纽。
4层中部“功能转换空间”通过引入直达8层的内院式中庭，位于a、B两部分交汇点，一方面提供场所供购物以外的活动使用，如集会、流行展示、动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所。采用购物中心、商业街的封闭式陈列，向东西横方向贯通与采用开放式陈列为主的百货空间交汇过渡，有序地组织人流。a、B两部分5层以上美食、娱乐、电影、休闲和功能的入口也设于中部“功能转换空间”内，人流可直接乘自动扶梯到达上述功能区，在“功能转换空间”内增设自动扶梯，疏散梯穿a部分主体，增添景观及乐趣，也可利用美食、娱乐、电影和休闲的消费人群，进行人流引导设计，使人流也可通过百货扶梯经各层再到达其它功能区，提升百货区域商业入气。
4层中部“功能转换空间”起到了多重作用，一方面是4层以上功能区的交通枢纽，起到竖向交通和水平分流的作用。另一方面是a、B两部分功能区的交汇点，吸纳人流的重要作用。开发商也可将内部中庭封堵做成商铺，竖向扶梯全部在“功能转换空间”内解决，这样可增加大量商铺，为开发商获取利益。
5至8层a、B两部分：
功能：5层为美食广场，6层为电影院、KtV、游艺中心，7层为大型水疗和健身中心，8层为特色餐饮部分。
5至8层局部区域设置地上室内停车库。
空间：该部分设有一个中庭，中部“功能转换空间”。
特征：该部分五层设置餐饮，六层设置电影院。吸引人流往高楼层消费，充分发挥商业综合体整体的经济效益。
大型商业综合建筑是人流、车流密集的场所，停车问题解决不好就会使顾客感到极大的不便，以致影响客源的流向。所以停车问题是设计中不可忽视的一个重要环节，不仅要安排好足够的停车场地，而且要把顾客停车及购物流线安排得便捷顺畅。本项目于5至8层局部区域设置地上室内停车库，各层停车库直接与商业区域连接，方便顾客直接进入所需商业区内；室内停车库内引入园林景观设计,内设采光天井，使室内停车库均可利用天然光源，顾客身处其中，犹如闲庭信步，总有明丽轻松之感，尽享购物休闲意趣。
2．2设计功能特点：
本设计力求以实用的原则营造舒适的商业空间，同时达到放大街道空间的目的来提升购物中心的人气、商气。通过以下手段来实现：
首先在aB部分中部，面向富华道，造出一个巨大的两层高的“门”的巨型空间，直接透视出商业步行街的丰富多变的空间，传达给过往行人，吸收人流进入，超市大型扶梯组移至门厅入口，竖向交通快捷、方便；并于主入口设三台观光电梯及两台电梯，三台观光电梯可直达各楼层；其余两台电梯为二、三层大型超市专属电梯，仅到达二、三层和5至8层局部地上室内停车库；在“功能转换空间”的空间内还设置了电子大屏，共同构筑了一个丰富多彩的现代Shoppingmall综合商业体，将吸引各种众多的消费群体。各功能区互借人流，互惠互利。
而在靠近翠景道入口设首层出租商铺区主入口，通过一个具有趣味性的入口增加其诱导性。二至四层采用玻璃面，增加其通透感，实现室内外空间的交融。
其次，在富华道与翠景道交界处增设入口，室内临入口附近设两台电梯，可直达5、6、7、8层功能区，以便顾客的使用，同时提升该区域商业入气。此入口外立面设置了大型LeD电子屏幕，充满了美食、娱乐、电影方方面资讯，丰富了外立面，强化视觉形象。
在商场部分，为满足消防疏散要求，将电梯、楼梯井内移，百货及餐饮等卸货区集中在地下车库内，超市卸货区设于北面规划路，这样既满足了疏散和卸货要求，又增加了黄金的外铺数量，避免了货物、员工的出入流线交叉。
为在商业功能和空间效果上保持连续性，本项目百货商场二层有过街廊与隔街相望的写字楼裙楼连接，连廊也成为商场与写字楼之间的步行街的视觉亮点。
3．建筑风格的塑造――“方盒子体量”建筑形态
明盛天悦广场商业综合体周边已建成的建筑风格各异，空间立面较为零乱。在这样特定的地域和文化条件下，使明盛天悦广场商业综合体从周围繁乱的环境中脱颖而出，塑造最具个性特征的建筑形象，是本设计力求表现的；同时结合现代商业理念，兼具实用性。
空间分析：项目基地呈东西向矩形地形，周边建筑有多层和高层包围其中，为创造一个周边良好的商业空间，本设计以一种“方盒子体量”建筑形态来整合空间关系，所谓方盒子型商业顾名思义，即项目整体建筑呈规整的正方或长方形，没有圆弧或者尖角等不规则的形态出现。在商业项目的建筑形态选择上注重实用性与功能性，采用规整的方盒子型形态，在不浪费空间利用面积的同时规划清晰的人流动线，既保证了各位置商铺的人流量又能够使消费者在购物时保持清晰的方向感。
“方盒子体量”建筑形态的优点显而易见，首先，从空间利用率上来说，形态规整的建筑空间利用率最大，由于没有不规则形状的建筑死角，使得项目形成一个整体的可利用空间，在这样的规整建筑空间的基础上，策划人员可根据商业项目定位要求进行理想的商铺划分，受空间的限制性影响较小。
其次，“方盒子体量”的建筑形态下的商业体更易设计出清晰合理的人流动线。众所周知，人流动线是商业项目策划中需要考虑的核心问题，而方盒子型建筑形态下的商业是最适宜规划“回字形”人流动线的。所谓“回字形”人流动线及通过把上下行的电梯并列设置在较为临近的位置，从而使消费者搭乘上行电梯到达某层，顺某方向逛完本层的所有商铺后乘坐电梯前往其他楼层，充分引导消费者逛遍该楼层的所有商铺。这种动线由于其精妙之处而被业内人士称为“强制动线”。
图2北立面图
本项目的建筑立面特征：简洁明快的建筑形象，直线条为主的构图元素，体块穿插为特色的设计手法，局部运用体块退让，虚实对比的设计手法使商业的气氛更突出。
在材料的使用方面，运用了现代材料铝板、玻璃和石材，其均质质感和通透感创造了建筑的体量感、轻盈感和现代气息，使建筑内部功能向外扩展，感染着周围的人群。符合现代商业建筑的特征。
在建筑临街界面也考虑了大量的广告牌位置，以及两个电子大屏，有利于传递商业信息，避免二次装修带来重新改造。
4.结语
商业高层建筑定义篇10
abstract:China'sconstructionindustryhasbeeninaweakpositionforalongtime.Constructionmarketchaos.itscompetitivenessisinthelowcomparedwithforeigncounterparts.themainreasonthatledtothissituationisirrationalindustrialstructure,intensehomogenizationcompetition,lowindustryconcentration.Underthegovernment'sintervention,itisaneffectivewaytoraisethecompetitivenessofchina'sconstructionindustrytoachieveindustrialrestructuringandimproveindustryconcentrationdegree,toseekappropriatebalanceofmonopolyandcompetition,toadjusttheproportionofenterprisesofallsizestorealizetheorganizationinlinewiththeobjectivelawsofconstructionproductivities.
关键词:建筑业;产业结构;集中度
Keywords:construction;industrialstructure;concentration
中图分类号:F272文献标识码:a文章编号:1006-4311(2010)05-0084-03
0引言
建筑业是历史最悠久的行业之一,从人类文明的发端至今,始终保持了其核心经济活动的地位。这一行业不仅为所有其它行业提供了基础训练,同时由于和公共工程、进而和实施财政政策联系密切,建筑业始终被视为对创造就业机会和维持国民经济增长具有战略意义的重要行业。我国的工程建造企业近年来取得了长足的进步,行业的整体规模继续扩大,对外市场开拓取得较大成效。但制约行业发展的一些根本性问题,如行业长期处于弱势地位、建设市场混乱、与国外同类企业相比竞争力低下等也越来越突出。
1当前我国建筑业的突出问题
目前我国工程建造企业的现状是“大而不强、多而不精、产值利润率水平低、科技投入小、社会包袱沉重等,这些都制约着企业竞争力和实际发展水平的进一步提升”。“长期以来工程建造企业存在着“四高四低”即高竞争性、高劳动强度、高负债率、高企业负担、低利润率、低技术水平、低资本含量、低收入水平。据《2007年中国统计年鉴》统计建筑业的各项指标多低于平均水平,其中:利润率为2.87%,仅高于化纤制造业和石油化工业,位于倒数第三,远低于第二产业平均利润率6.16%;资产负债率为64.92%,位于倒数第三;人均劳动生产率2.5万元/人不仅居于工业行业末位,而且远低于人均12.38万元的第二产业平均水平;人均资本含量为2.92万元,居于第二行业末位;行业投资比重持续回落,技术装备率人均0.9109万元,比2006年的0.9273万元下降了1.77%。由数据可见,我国工程建造企业的竞争环境进一步恶化,整体竞争能力进一步弱化。
2原因分析
“建筑业是以大自然为对象并在其中建造不动产,为人类提供赖以生存、工作和学习的基本条件。”在中国通用的建筑业的概念可以分为广义和狭义,第一、广义的建筑业反映的是建筑产品生产的全过程及参与其过程的各个产业和各类活动,涵盖了建筑产品的生产以及与建筑生产有关的生产和服务内容,包括建设规划、勘察、设计、施工及安装、建筑构配件生产、建成环境的运营、维护及管理、相关的技术、管理、商务咨询和中介服务、相关的教育科研培训等活动,这种定义反映了建筑业真实的经济活动空间。第二、狭义的建筑业是指国家标准的产业分类中的建筑业,则属于第二产业,产业内容包括房屋建筑工程和土木工程的建造、设备、线路、管道安装、装饰装修等活动。在本文中我们指的是广义的建筑业。其价值实现和增值如图1。
其中需要说明的是,发达国家的设计公司所出的设计图纸,一般只达到初步设计的详细程度。而详细的施工图设计则由建造承包商去完成。国内大多数建筑施工企业目前还不具备这种能力。欧、美、日等发达国家在20世纪70年代以前,我国在目前阶段,工程建造企业多是通过为业主提供设计、施工、设备材料等服务,来获取订单。目前一方面业主或最终用户对产品/服务流程的各环节要求越来越高,另一方面由于建筑市场长期作为买方市场,竞争日趋激烈,获利困难。国外的大型工程承包商凭借丰富的工程经验和强有力的动员、组织及管理市场资源的能力,向产品/服务流程的各个环节进行扩展,为业主提供越来越丰富的全方位服务,获取竞争的优势地位。同时他们依靠信息、信誉、资金、社会关系等方面的优势,积极拓展与建造活动相关的派生服务,如保险担保服务、法律服务、咨询服务、培训服务、物业管理、价值管理等。这些又反过来巩固其竞争中的优势地位。根据目前产品/服务各环节的盈利能力,做出建筑业的微笑曲线如图2所示。
发达国家的大型工程承包商多占据资金流向的上游和高附加值段,我国的大多数企业多占据资金流向的下游和低附加值段。从建筑市场买方投入的资源看,低附加值段一般属于劳动力密集型,而高附加值段一般属于知识密集型和资本密集型。在产品/服务流程中融资和担保保险等活动属于资金密集活动,设计和咨询等活动属于知识密集型活动,劳动力提供的活动属于劳动密集型,建筑业的竞争在产品/服务流程上的每一个环节展开。因此将建筑业仅仅视为劳动密集型产业的观点是极为有害的。因为这种认识使得我们无法正确认识建筑业竞争的本质,并由此推导出按照国际分工、发挥我们劳动力成本低的比较优势,参与国际竞争的错误观点。
从事物质生产活动的产业或企业,其成长和发展都取决于两个基本条件,一是社会需求,一是其本身的生产力。根据迈克尔波特的理论一个产业内部的竞争状态取决于5种基本的竞争作用力即新的竞争对手入侵、替代品的威胁、客户的议价能力、供应商的议价能力、现有竞争对手的竞争,这五种竞争力综合起来决定产业中的企业获取超出资本成本的平均投资收益率的能力。产业的盈利能力并非取决于产品的外观或其技术含量的高低,而是取决于产业结构。这五种作用力决定了产业的盈利能力,因为他们影响价格、成本和企业所需的投资――即影响投资收益的诸多因素。
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目前不论国际还是国内建筑市场,买方市场的状况将长期存在;资源短缺影响了材料供给;建筑业低附加值段的劳动力密集型性质,使行业的知识和资本的门槛低,容易进入。这都是使得市场竞争进一步加剧的重要原因。而建筑业整体的结构性问题,是导致我国建筑业整体竞争力不足的主因。我国建筑业的结构性问题体现在:
2.1同质化竞争激烈,产业集中度低建筑业相对于其他产业具有生产场所流动性、生产资料和劳动力需求波动性、以手工劳动为主的低效率等特点。这些特点要求设计与施工管理分离、施工管理与作业职能分离。因此,建筑业合理的资源配置结构是以资金、技术和项目管理为核心的智力密集型的总承包企业和当地劳务化化的专业施工公司,前者按项目的需要合理组织生产力,后者承担施工作业。这就把建筑产品的固定性和施工生产的流动性所引起的无效生产耗费和社会问题降低到了最小限度,同时也界定了建筑业不同企业的生存空间。
由于历史原因我国形成了建筑业管理“条块分割”,建筑企业大而全的现状,这种不符合建筑业行业特点的情况导致了我国建筑业无效的生产耗费巨大,建筑企业缺乏应有的竞争能力和盈利能力。为此,政府采取了多种措施,进行了一系列的改革,其中重要内容之一是企业资质的管理。根据《建筑业企业资质管理规定》,我国建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。其目的就是按照行业特点组织社会资源,增强全行业的竞争力。但是根据2007年统计年鉴统计,总承包企业和专业承包企业间的人均劳动生产率和人均利税率相比无明显提高,低于专业承包企业。这说明我国的总承包企业整体上并没有升级形成以资金、技术和项目管理为核心的智力密集型企业,在整体的竞争能力和盈利能力上并没有实质性的提高,而是与劳务化的专业施工公司一样,依靠劳动力成本低廉的比较优势相互进行同质化竞争。
同时我国建筑业产业集中度低,缺少超级企业,产业处于过度竞争的状态。据资料统计,各国建筑业行业规模前十名的企业在全社会建筑业施工总产值的比重分别为美国42.01%、日本38.09%。根据2007年统计年鉴,我国2007年建筑业总产值为51043.71亿元,约为750642.8百万美元。另据2008年8月13日,美国麦格劳-希尔建筑信息公司(mcGraw-Hill)在其官方网站了2008年度engineeringnews-Record(以下简称“enR”)全球最大225家国际承包商排名显示,我国的建筑业十强2007年累计营业额为85519.4百万美元,占全国建筑业总产值的11.39%。上述数据表明,我国大型建筑企业(包括用行政手段将部门或系统所有的国有大中型企业捆绑在一起的集团公司)所占的市场份额很小。我国的建筑企业产业集中度低、同质化程度高的现状,导致了在国际市场的竞争中,我国建筑企业缺乏层次,相互间恶性竞争,极大的削弱了我国建筑企业的国际没竞争力。
2.2以国内竞争为主,国外营业额低根据美国麦格劳-希尔公司(mcGraw-Hill)旗下的杂志《工程新闻记录》(enR)公布的2007年度的225家最大国际承包商排名榜,我国建筑业前十位企业的国外营业额占总营业额的比例为13.21%,不仅远低于世界建筑业前十位企业的61.82%,也低于世界建筑业225强的34.51%的平均数。这说明我国建筑企业的竞争主要以国内市场为主,在国际建筑市场上的竞争力有待进一步提高。
2.3企业的创新能力不足建筑企业在不同的发展阶段,围绕着不同的发展主题。我国的建筑企业大多拥挤在国际工程承包产业链的利润最低薄的施工环节,数量众多但实力有限,也不太重视企业的技术研发、环境保护和价值创新。但是凭借着劳动力的低成本和不怕苦不怕累的精神,企业的业务规模在逐步壮大。
国际建筑业的领先企业凭借着资本优势、人才优势、品牌优势和有效运作的组织系统,获得了系统性的竞争优势。为了实现可持续的利润,它们更加注重管理和服务的创新,通过对价值链的整合,为客户提出多种的创新服务模式,如:
DB模式;设计-建造模式
pmC模式;项目管理模式
Bot模式;建设-经营-转让模式
这些承包模式的提出使他们的综合服务能力得到进一步的提升,竞争优势更加明显,确保了它们能牢牢占据价值链的高附加值段。如国内近年来相继完成的世界级规模的石油化工装置扬巴80万吨/年乙烯工程、南海石化80万吨/年乙烯工程等都采用了pmC的管理模式,由国外的大型工程承包商为主担任pmC管理,epC承包商也主要由国外大型工程承包商承担;近期的奥运项目,也多由国外承包商承担。
3中国建筑业的结构重组
3.1企业在国内市场面对“国际竞争”随着经济全球化进程的不断推进,我国经济越来越融入世界经济发展的轨道中去。按照加入世贸组织的承诺,我国的建筑市场越来越开放,国外的大型工程承包商陆续进入。由于服务贸易协定和知识产权保护协定等对发达国家有利的相关协定,进一步加强了国外的大型工程承包商竞争优势,使我国企业在国内市场面对“国际竞争”的压力。“过度的竞争力使得经济上的富国、强国变得更加富裕强大,它促进了最发达国家世界范围的经济一体化”。改变我国建筑行业“规模不经济”的现状,提高我国建筑行业的整体竞争已刻不容缓。
3.2对垄断的再认识现达的市场经济国家中,竞争政策被视为基本国策。它为企业竞争建立和规范市场竞争秩序,创造符合实际的政策和体制环境。对垄断的认识是制定竞争政策的基础。
西方主流经济学基本一直对垄断持否定态度,认为垄断破坏了市场价格机制培植资源的作用,妨碍了技术创新与进步。然而产业经济运动的历史和现实却与之表现的不完全一致。
历史上日本、韩国等后发的资本主义国家在其经济发展的开始阶段,都通过国家扶植寡头企业,带动产业发展,建立行业竞争优势参与国际竞争的竞争政策。20世纪80年代以来随着经济全球化的发展和新经济浪潮席卷世界,各国都对垄断进行了再认识,普遍出现了放宽限制和放松管制的倾向。就连一向坚持反垄断的美国也迫于竞争压力开始放松了反垄断、反兼并的管制,当局常常以优化资源配置、促进经济效率提高为由,对大量的垄断事件不予过问。只要寡头企业不对本国经济带来损害,或者实施成本小于获得收益,就会获得鼓励。例如波音兼并麦道案,微软拆分案等,美国政府都是做出了有利于确保本国企业垄断地位的裁决。
与此同时,现代经济学家也开始再度审视垄断问题,主流的垄断观念受到越来越大的冲击。“熊彼得假定”就认为垄断企业能够促进技术进步。在熊彼特看来大企业由于创新和技术进步形成的垄断并不是真正的垄断,这种具有技术意义上的垄断一方面要同原有的旧技术、旧产品的企业竞争,另一方面又受到潜在竞争的威胁,因此实际上仍处于竞争中。也有人认为垄断等同于规模经济和生产集中,有利于资源的优化配置。
垄断和竞争是对立统一的,垄断是局部的,竞争是广泛的。由于“创造行毁灭”,竞争政策考虑的不只是保护单个的竞争者,而是要把竞争作为一种制度加以保护。时下激烈的国际竞争和企业国际化浪潮,已经使很多产业异乎寻常地集中,只有少数几家企业竞争的、寡头垄断的市场结构已成为一种常态,这也是美、日、欧、韩的工业现行化国家主导产业结构的现实状况。
3.3我国建筑产业结构重组的目标和实施通过上文分析,我国建筑业结构重组的目标应是:提高产业的集中度,谋求适度的垄断和竞争的均衡;通过调整各种规模企业的比例,实现符合建筑产品生产客观规律的生产力组织,提高全行业的竞争能力。
我们可以用一个“金字塔”式的多层结构来表示我国建筑业结构重组的目标。其中在顶层是由极少数大型企业形成的寡占结构,以谋求在更大范围和更高层次上的竞争优势,这些企业具备资金优势、技术优势和项目的管理优势,是行业的组织者;中层和下层是由为数众多的专业施工企业和当地化的劳务公司组成,它们具有专业化、当地化和低成本的优势。各层次的企业之间形成的是协作、互补关系而不是竞争关系。这种结构模式既能实现规模经济,又能使竞争在同一层面的企业间充分展开,避免了不同层面企业间的盲目竞争和过度竞争;大型企业通过业务外包,与中小企业间在经济活动中结为松散的联合体,形成相对稳定的分工协作关系,降低了交易成本。从经济活动实践中看,这种“金字塔”型的产业结构模式在美、日、英、法、德等国家中尤为突出。
产业结构的调整,是一项复杂的系统工程,必须在政府的干预下才有可能。政府可以通过企业注册、资质认证、重新颁发营业执照以及法律法规、产业政策等手段,有计划的促进和控制产业结构的重组和调整。
参考文献:
[1]魏新亚,林知炎.中国建筑业的发展水平和产业地位的分析[J].哈尔滨工业大学学报,2004,(1).