智能养老社区盈利模式篇1
关键词：社区养老；经营模式；智慧安防；养老服务；模式创新
中图分类号：D9
文献标识码：a
doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.073
我国人口老龄化现状日益加剧，面对未富先老的国情，解决老年人的照料问题成为挑战，进入养老院养老必将成为一种趋势，其中社区养老以其低成本、高安全性、老人适应性强、儿女探望方便，并可兼顾家庭，应该成为中低龄老年人最好的选择。但事实上社区养老并没有成为主流，甚至大部分社区养老院经营困难。为了揭示其中的原因，本文对社区养老院、养老服务的消费者进行走访和调查，分析了其中的预期差异，并提出解决问题的思路。
1调查数据统计
1.1本项目调查对象、特点和方法
本文随机调查了厦门5个社区，每个社区随机调查20位居家养老的老人，并调查5家养老院，每家养老院随机调查了20位在院老人，并调查了养老院的管理人员。调查对象从年龄分有高龄、中龄和低龄，从护理等级分有健康护理、三级护理、二级护理、一级护理和特殊护理，从自理能力分有全自理、半自理、全护理和特殊护理，从子女关系分有孤寡老人、空巢老人、和子女关系紧张的老人，和子女关系融洽的老人，所以样本具有总量多，覆盖面广，层次分布均匀的特点。采用实地走访调查和网络问卷调查相结合的方法。
1.2社区养老机构现阶段存在的困难调查
本文随机调查厦门5家社区养老院，调查表提供7个选项，经营成本高（a）、老人或子女满意度低（B）、护理人员素质低（C）、入住率低（D）、政府支持力度小（e）、老人突发风险多（F）、和其他（G），选择其中3项主要的困难，并按影响由大到小按序排列。调查数据统计如表1。
1.3老人对各种类型养老机构满意度调查
本项目调查老人对四种养老方式的满意度，调查问卷设置安全保障、养老支出、护理质量、老人适应性、家庭兼顾性和探望便利性6个维度，每个维度设置为非常满意、满意、中等、一般、不满意、非常不满意6个档次。具体数据统计见表2。
1.4各护理等级老人对各维度的关注度调查
本项目调查不同自理能力的老人对上述6个维度的关注度，关注度中随机调查了全自理、半自理、全护理和特殊护理四种自理能力各15名老人，老人对6个维度按关注程度从大到小排序。调查数据统计如表3。
2数据分析
2.1四种养老方式老人幸福指数对比分析
根据调查数据，本文对比专业医疗机构、专业养老机构、社区养老机构和居家养老四种养老方式对6个维度的满意度数据转化为分值，非常满意、满意、中等、一般、不满意和非常不满意分别对应分数为100、80、60、40、20和0分，6个维度的权重分别设置为0.3、02、0.2、0.1、0.1、0.1。用总分来衡量四种养老方式是老人的幸福指数。具体数据的对比分析见表4。
从表4可发现社区机构养老的老人幸福指数最高，其次是居家养老和专业养老机构养老、排名最后的是专业医疗机构养老。
2.2不同护理级别对各维度的关注度
根据调查数据，本文对比全自理、半自理、全护理和特殊护理四种自理等级对6个维度的第一和第二关注度，具体数据的对比分析见表5。
从表5可以看出全自理和半自理老人会优先选择支出少、护理质量较好、可兼顾家庭的居家养老或社区机构养老，全护理和特殊护理会优先选择护理质量高和安全保障性好的专业养老机构或专业医疗机构养老。
3社区养老院运营中存在的矛盾
3.1老人突l风险多与社区养老院抵御风险能力的矛盾
老人是各种突发风险多，尤其是一级护理和特殊护理所护理的人群是完全没有自理能力和有特殊疾病的老人，突发风险因素更多，风险危害也更大，该项护理工作专业性更强，也更容易出现各种专业风险。而社区养老院经营规模不大，抵御风险的能力弱，这些风险严重威胁着社区养老院的经营。
3.2政府社会的预期与实际情况之间的矛盾
政府社会本预期社区养老院必将会成为主要的养老方式，但现实是能自理的老人以居家养老为主，不能自理的老人，以专业养老院和居家养老为主，从而直接导致社区养老院经营困难。
3.3经营成本高与社会预期低收费之间的矛盾
社区养老院在不计算各种税费、突发因素的损失的情况下的盈亏平衡点为入住率等于53.75%，即当入住率超过53.75%时，养老院才可盈利。如按照15%税费、计提5%突发损失的情况下盈亏平衡点将达到入住率73.75%。考虑到床位的空置，服务质量的进一步提高，社区养老院没有降低收费的空间。同时，老人们因为养老支出是自理和半自理老人首先考虑的要素。自理和半自理老人去社区养老院的人数少，从而导致社区养老院经营困难。
4智慧安防在社区养老院中的应用
为了解决上述矛盾，本文提出依托智慧安防技术从运营定位、运营模式和降低成本的角度的建议。
4.1依托智慧安防微调社区养老院的运营定位
面对突发风险多与社区养老院抵御风险能力的矛盾，本文提出解决方案一是将特殊护理和一级护理等高风险业务的从服务内容中移出，从而降低风险的发生概率；二是利用睡眠监测、紧急求救、空气质量自动调节，健康手环等可穿戴智慧安防设备实时监控老人状态，并传输到社区养老院监控中心和远程传输到老人子女的手机上，从而及时发现风险。利用智慧安防设备和技术微调社区养老院的运营定位可以缩短发现风险的时间，提高社区养老院抗风险能力，也能大幅度降低社区养老院的风险发生概率。
4.2依托智慧安防调整社区养老院的运营模式
解决政府社会的预期与实际情况之间的矛盾，缓解社区养老院的经营困难的现状。本文提出的解决方案一是利用远程视频交流、防盗报警、煤气环境监测与智能控制、睡眠健康、紧急求救、远程开门、空气质量自动调节，健康腕表等智慧安防设备开展社区养老与居家养老相结合的运营模式；二是利用防走失、电子定位、远程监控、在线教育等智慧安防设备开展社区养老与社区托管相结合的运营模式。利用智慧安防设备和技术调整社区养老院的运营模式可以提高人们对社区养老院的满意度，大幅度减少老人们对社区养老院的抵触情绪，也提高老人对社区养老院的粘性。
4.3依托智慧安防降低机构运营成本
解决经营成本高与社会预期低收费之间的矛盾，缓解社区养老院的经营困难的现状。本文提出解决方案一是利用智能辅助设备，智能机器人和实时监控等智慧安防设备和技术减少护理人员和行政管理人员的数量，提高每个护理人员的护理数量。通过减少人员，提高效率，从而部分的降低运营成本。通过移出一级护理和特殊护理业务，也可以一定程度降低运营成本，同时通过调整运营模式可以增加一些利率，从而解决经营成本高与社会预期低收费之间的矛盾。
“十三五”时期是我国全面建设小康社会的关键期，是人口老龄化加速发展期，也是应对人口老龄化的重要机遇期。随着老龄化社会的发展，养老问题受到越来越多的重视，养老机构也从无到有、从少到多逐步发展起来，兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点，低成本和高结合性的社区养老院将迎来跨域式发展。本文通过调查厦门市部分社区养老院经营者和老人，以及部分社区的老人，分析对比了调查数据，从利用智慧安防来调整社区养老院的运营定位、经营模式和降低成本的角度出发，得出利用智慧安防设备和技术可以达到降低风险、降低成本和提高利润的目的。本文对社区养老院的运营管理有很强的实际意义。
参考文献
[1]裘晓东.我国养老院经营模式探讨[D].北京：北京交通大学，2012.
智能养老社区盈利模式篇2
全国老龄工作委员会办公室2014年9月的《中国老龄产业发展报告（2014）》指出，包括养老社区、老龄服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老化改造、二手老龄房地产等在内的老龄房地产业，将是未来老龄产业的增长亮点。《报告》预测，到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。
有媒体作过不完全统计，目前全国各地在建或已建成的养老社区项目逾百个，仅上海一地，已建成的大型养老社区就有三个，在建的有四五家。在这一领域“试水”的不乏万科、保利、泰康等知名企业。
喧嚣鼎沸的建设潮之下，针对这一新型养老方式的疑问随之而来。
什么样的人能住进养老社区？养老社区是否是以养老为名的“圈地运动”？养老社区能盈利吗？政府在养老社区建设中应该扮演什么角色？在社会资本争相投入养老社区建设的同时，这些问题都亟待明晰和破解。问题一：养老社区是否应该高端化
方便轮椅进出的子母门、随处可见的扶手、有弹性的防滑地板、圆角设计的墙壁和家具、适应老人需求的加硬沙发垫、每个房间都有的紧急求助按钮、不活动监测器以及吸顶双向语音功能……上海市闵行区一个在建的养老社区――新东苑・快乐家园的精装样板房中，细节处不乏适老化设计。
实际上，种种人性化和高科技的适老装置，如今是新兴养老社区的“标配”。
与传统养老院等养老机构不同，养老社区目标客户大多是有一定经济基础的中高端老人群体。
自2005年起就开始建设养老社区的上海亲和源，是这种高端养老模式的先行者。
“政府的职责是要发挥好‘保障’作用，确保人人享有基本养老的权益。而作为社会化和市场化的养老产品，更关心的是如何提高老年群体的养老生活品质。”亲和源股份有限公司副总裁华山对《望东方周刊》说。
这种生活品质的提高不仅体现在硬件设施上，还体现在养老社区的服务体系中。
“未来在我们的养老社区，工作人员与老人的配比要基本做到1：1。我们除了提供一日三餐、每日清洁、班车、健康监测、协助药物拿取、智慧讲堂以及文体联谊活动等基础服务外，还有医疗专家预约、举办家庭聚会、周边旅游等个性化服务供老人按需选择。”新东苑集团负责人在接受《望东方周刊》采访时说。
高品质的养老背后必然要有一定的财力支撑。据本刊记者了解，很多高档的养老社区入住时都有一定的“门槛费”，以会员费、租金、保险金等各种形式收取，从几十万到上百万元不等。除此之外，入住的老人还需按时缴纳一定的服务费用。
“目前我国的老人有多种层次，需求也是多元化的。社会资本投入建设的一批高档养老社区，的确适应了一部分中高端老人及其家庭的需要。”上海市老年学学会秘书长孙鹏镖对《望东方周刊》说。
但也有专家对越来越多养老社区的“高大上”倾向表示了担忧。
华东理工大学社会与公共管理学院副院长纪晓岚曾对中高端老年人的养老需求作过调研，结果发现这些老年人的需求其实并不高端。“有人性化设施、医疗保障、基本服务等就够了。如果增加过多其他附加成本，反而没有人会选择。”纪晓岚对本刊记者说。
在她看来，养老社区的建设应该以老人的需求为导向，不能盲目追求高端化，要为老人提供更多可供选择的菜单式服务。问题二：如何破解土地瓶颈
2013年4月，新东苑集团以协议出让方式，取得了位于闵行区华漕镇金光路上的上海首块养老专项用地。土地用途为其他公共设施用地C9（养老），土地总面积6.6万平方米，总建筑面积15万平方米。
这块地拿得并不容易。“最初政府听说我们要做养老项目，要以划拨方式供地，但我希望把这个项目长期做下去，经过几轮调研，最终我们以协议出让方式拿到了这块地，出让年限为50年。”新东苑集团负责人说。
即便如此，因为土地性质等原因，新东苑集团最初在向银行融资时还是遇到了一些困难。
而在几年前同样以出让方式拿到土地的亲和源，当时正是因为拿不到银行贷款，不得不卖掉外地的房地产项目来保证资金供应。
土地，成为养老社区建设的首要瓶颈。
在我国的城市规划中，一直没有专项作为养老的土地用途。对于养老用地的性质和使用，长期以来也缺乏明确的规定。
因此，很多养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。
也有一些企业则借助地方政府对养老项目的扶持政策，大量圈地，甚至直接以养老之名行卖房之实。
2014年4月3日，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开了第七次部长办公会议，研究养老用地供应与监管等有关政策。会议提出，应将养老用地纳入国有建设用地供应计划。经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地;营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。
在此基础上，4月23日，国土资源部对外公布了《养老服务设施用地指导意见》围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地利用管理、大力支持养老服务业发展等问题提出了明确意见。问题三：靠什么来盈利
泰康人寿董事长陈东升曾对媒体算过一笔账：养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率，大概需要3～5年，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年，30年后才能收回成本。
2003年，中国第一个养老社区项目――北京太阳城国际老年公寓（以下简称“北京太阳城”）正式对外营业。
身为北京太阳城的创始人，中国太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，养老社区要在短时间内迅速盈利颇有难度。“我们（太阳城）也是摸索了十年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”朱凤泊在接受媒体采访时说。
不同于一般的房地产项目，养老社区的前期投资巨大，回报周期更长，在很多业内人士看来，其盈利模式迄今尚不清晰。
目前保险公司在养老社区采取的做法相近，即保险产品挂钩养老社区，购买保险产品后可直接入住社区或具有优先选择权。比如在建中的太平“梧桐人家”和泰康“申园”，入住门槛都是200万元，挂钩产品返还保险金用来支付租金。但由于没有正式运营，这样的做法是否能够盈利还是未知数。在对养老社区的投资上，新华保险关注较早而推进较慢，正是因为对这种寿险参与的养老模式尚未看清。
房地产商开发的养老社区在探索不同盈利模式的道路上走得更远一些。
亲和源首创的会员制模式从诞生之日起就引发了诸多讨论。
亲和源出售的会员卡包含a、B两种。a卡为永久卡，可继承可转让，目前的售价是118万元（可以理解为预收押金），另外按照套内面积每年缴纳2.98万～7.38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，根据入住面积，费用为45万～88万元（可以理解为预收租金），入住之后每年另缴纳年费4.2万元（年费即为管理费和服务费）。
“亲和源是一个养老产品，会员费实际就是你买我这个产品付的钱。这种出钱买产品的模式就被命名为会员制。”华山说。
华山并不否认亲和源在资金积累和发展过程中依靠了土地的增值。但他再三强调，亲和源是靠养老服务业盈利的。“通过会员卡收回投资，再通过运营每年增值，这就是我们的模式。尽管不像房地产可以一下收到一大笔钱，但是可以每年稳定地收取。”
作为上海首个打出持有型概念的养老社区，新东苑・快乐家园在不出售产权的前提下，则将采用租金加服务费的模式。“老人可以根据自己的需求年限租住，长、短期都有，今后甚至还可能推出日租、月租等形式。服务费将根据其选择的服务菜单不同而作区别。租住权益可继承，可转让。其实际居住者必须是已经退休的长者。”新东苑集团负责人介绍说。问题四：政府做什么
在纪晓岚看来，过去政府对养老社区的关注度还不够，建设和运营中存在缺位。
“对于整个养老地产和养老服务业的发展，光给补贴是不够的，政府要发挥自己提供服务和监督规范市场的作用，对典型和试点还要指导培育扶持研究。”纪晓岚说。
孙鹏镖则认为，政府在规划时就要合理统筹，对于养老社区的用地要按照老龄人口分布的特点和需求给予适当提供。“为了减少养老社区的开发商因选址不合理而承担的风险，政府应该充分利用公共数据和公共信息为他们提供咨询。另外对于选址环境等问题的评估也应是政府承担的责任。”孙鹏镖说。
“对于养老社区建设，政府在土地、税收、融资、服务标准的制定上以及评估等方面都应负起责任。”上海社科院人口发展与研究所副所长周海旺在接受《望东方周刊》采访时表示。
智能养老社区盈利模式篇3
一、市场定位及有效需求与供给
市场定位关键是客户价值定位。不同的养老房地产，应以客户至上的价值细分所服务的客户群，为哪个细分的客户群服务，就提供哪个客户群需要的产品及服务，以达到有效需求与有效供给匹配。这样，才能有效防止养老房地产无序竞争、产生泡沫及畸形发展。
从战略定位角度，对养老养生房地产、养老养生服务、住宅地产及开发运营作好战略定位，并做好项目客户群定位、产品功能与设施定位，项目商业运作模式定位、项目形象与特色定位等。
实行顾客价值至上导向战略。这既是国家民生工程、公益价值的体现，也是企业获得顾客、占领市场的根本。它是超越成本、利益的不可以简单数据计量的高层次战略。住宅房地产市场出现的价格高，房屋空置率高与居民住房严重不足的矛盾，住房供给结构不合理与居民承受能力低的矛盾等，养老房地产应引以为鉴。应加强顾客需求调查与分析，以新的行业标准化质量服务承诺，把满足顾客需求放在第一位，在正确定位基础上，实现有效供给与有效需求动态平衡。
二、资源的获取整合与有效利用
土地、资金、人力、智力资源是养老房地产发展的基础。其一，做好土地获取的规划、计划的制订及实施。土地资源获取、整合，可通过公开市场、租赁或合作入股方式，也可政企共同运作，与地方政府宜居生态、养生、旅游城市建设规划或老城区工业改造等结合，将养老房地产纳入地区城市及生态发展规划。其二，多种方式的融资获取与整合。融资方式由银行主导型向多元组合型转变，除银行贷款以外，还可选择试行房地产投资信托基金、企业债券、股权融资、私募基金、海外基金等。相应的投资者不仅有机构投资者，如保险公司、信托公司、基金公司、投资公司、房地产开发公司、银行及其他金融机构。还有个人投资者，即通过养老房地产金融投资产品吸收居民个人资金。其三，人力智力资源的获取与整合。养老养生房地产及其养老服务的人力智力资源涉及到投资、建设、运营多个领域，要制定人力资源队伍建设规划，分阶段实施。采取培养、引进、柔性共享三结合的方式，进行人力资源的获取、整合与有效利用。如医疗、护理人员一方面可以培养、引进配套的全科医生和护理骨干；另一方面可与相应三甲医院专业人才、专家进行柔性共享，以为我所用、满足需要为原则。其四，加强土地、资金、人力智力三种资源的优化配置及有效利用。传统住宅房地产嫁接新兴养老房地产及管理服务，要通过合作共享等方式，提高资源的利用效率和效益。
三、能力培育与创新
养老房地产的投资、开发、运营的成败及成效高低，关键取决于领导层的决策能力、开发运营层的组合运营及盈利能力，特别是企业改革创新能力。
其一，提高管理层经营管理水平。养老房地产及养老服务是新课题，应建立智能化、高标准化的管理服务体系，才能适应养老养生服务的需要。这对经营管理领导层的经营管理水平要求高，对其是新的考验。一方面，必须重视自身的学习培训与实践探索、总结提高。另一方面，企业应以“点子评奖”活动，引导员工为企业提高开发经营管理水平献计谋，管理模式由事务操作型向价值链型转变，并由职责明确的组织机构标准化与人性化相结合进行运作。其二，加强员工执行力的培育。企业的发展战略目标、任务只有分解到下属不同单位，才能在推行中落实。根据岗位需要，组织培训学习。下属单位根据具体目标、任务及岗位职责，层层抓落实。从组织机构、岗位职责、流程优化、业务控制、绩效薪酬管理到企业文化，形成培育员工执行力的环境与条件。其三，提高创新能力。我国养老房地产及服务发展时间较短，不能只照搬照套现有模式，必须不断改革创新。在学习吸收国内、国外先进案例的经验、教训基础上，结合自身实际，不断进行新的商业运作模式创新，行业标准化在创新中推出与发展。养老养生房地产产业及服务要实现正确定位，就需推行差异化特色发展战略。包括区位错位、顾客群体主体差异、品牌质量差异，防止同城市、同地区因同质化而出现供过于求及供给结构失衡发生，这就必须做好市场细分而且要错位。通过创新，创建各自不同的品牌、特色，满足不同顾客群体需求，使之在改革创新中健康、持续发展。
四、利益关系及共生共长
养老养生房地产及服务业涉及多种相关利益者的关系，既包括产业内价值链协同合作关系，企业股东、投资者、管理者、员工的投入与回报及团结和谐关系，也包括外部与政府的政策扶持关系、合作伙伴关系、风险监控关系等。作为新兴产业，不仅应使内部关系具有向心力，更要处理好外部关系，防止出现互损互斥现象发生，构建共生共长的成长环境。其一，搞好企业与政府部门关系。争取政府发展老年事业的已有政策的执行、落实到位；对尚需试点的政策，积极争取改革试点；对尚不明确的政策，通过调查研究，如实反映情况，提出建议。在政府发展公益性老年事业的大框架下，争取政府的政策扶持和政府部门的具体支持。其二，建立产、金、融互利互惠关系。“金、银、老”结合建立战略联盟或金融集团。共同运作养老金融产品。实现养老养生房地产业、旅游业、金融业资源整合，提高社会整体效益。其三，形成竞争合作提升的合作伙伴关系。包括竞争合作伙伴，非竞争合作伙伴及新业务合资关系。不仅要处理好投资、开发、运营的合作关系，还要处理好与医院、大学、研究机构合作关系，产、商结合运营养老设备产品与服务的关系，异地养老养生合作伙伴关系，跨部门跨地区连锁一站式服务。这样既方便了顾客，又使养老房地产及服务业拓展了空间，提升盈利增值，实现经济效益与社会效益双向提高。
参考文献：
1.江合.养老不动产投资与管理.社会科学文献出版社.2011.10
智能养老社区盈利模式篇4
“互联网+”养老行业的政策利好
近年来国家对养老服务业发展给予了高度重视，大力鼓励符合国情的有益探索。自“十二五”以来，已经修订、制定出台了一系列文件，从法制建设、规划引导、政策创制等方面为养老服务产业发展提供支持与保障。例如，民政部与发展改革委等部门开展了养老信息惠民工程试点、远程医疗服务试点和国家智能养老物联网应用示范工程试点等3项部级试点工作，目的就在于充分依托现有资源和社会力量，推进互联网、物联网等信息技术在养老服务领域的广泛应用。
可以说，《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》与我国系列养老政策标准，共同为智能养老产业营造了完整的、全面的、系统的宏观政策环境。在有法可依的基础上，智能养老可以全方位利用高科技手段，实现养老服务综合信息平台与互联网技术、移动网技术、卫星通讯技术、有线电视网络技术、云技术、物联网技术、大数据技术等综合应用，将有效满足老年人不同的养老服务需求。
“互联网+养老”未来发展大势所趋
在全球新一轮科技革命和产业变革中，互联网与各领域的融合发展具有广阔前景和无限潜力，已成为不可阻挡的时代潮流，正对各国经济社会发展产生着战略性和全局性的影响。由此，《意见》围绕转型升级任务迫切、融合创新特点明显、人民群众最关心的领域，提出了11个具体行动，分别是：“互联网+”创业创新、“互联网+”协同制造、“互联网+”现代农业、“互联网+”智慧能源、“互联网+”普惠金融、“互联网+”益民服务、“互联网+”高效物流、“互联网+”电子商务、“互联网+”便捷交通、“互联网+”绿色生态、“互联网+”人工智能，国家对科技信息手段的重视性可见一斑。
《意见》还指出，积极发挥我国互联网已经形成的比较优势，把握机遇，增强信心，加快推进“互联网+”发展，有利于重塑创新体系、激发创新活力、培育新兴业态和创新公共服务模式，对实现中国经济提质增效升级具有重要意义。
纵观我国养老领域，“智能养老”的口号早在2012年就由全国老龄办率先提出，这与国家现在倡导的“互联网+”理念不谋而合，这足以说明，在养老领域我们具备超前的眼光和意识。为了促进智能化养老的实践探索，经全国老龄办批准，华龄智能养老产业发展中心首先在全国推进“智能化养老实验基地”建设，并计划到“十三五”期末在全国建成百家实验基地，发挥智能养老的引领、示范作用。此外，为了科学、规范智能化养老实验基地建设，华龄智能养老产业发展中心联合中国标准化研究院和有关企业制定了实验基地建设技术标准，成立了全国智能化养老专家委员会，逐渐形成了“一个平台、四大功能区、六个智能化系统”的体系。截止到2015年5月，华龄中心一共受理了46家企业有关实验基地的申请，经过调研论证，批准筹建的有22家。在项目建设的形式上，也从单一的智能化养老实验基地的建设，发展到对老龄智能科技产业园、智能化养老实验区等多种模式的探索。
智能养老社区盈利模式篇5
【关键词】“候鸟式”养老产业发展现状海南省
一、海南省三亚市“候鸟式”养老产业的发展现状
气候统计数据显示，三亚全年日照时间长达2563个小时，每年近300天为晴天，全年长夏，年均气温25.5℃。冬季受太平洋暖流影响，即便是最冷的1月，三亚的平均气温和海水水温都在20度以上。三亚的温暖相较于我国北方地区冬季的严寒，在疗养寒湿疾病方面具有明显的优势，其作用对气管炎、风湿病尤为明显。
三亚是世界公认的宜居地。大气环境质量全国排名第一，空气中负离子含量高，达到每立方厘米3000以上，而北京、上海、南京等城市，其负氧离子仅有每立方厘米20左右。作为热带雨林原生地，三亚有林地12.1万公顷，封山育林区6.2万公顷，森林覆盖率高达64%。此外，部级、省级和市级自然保护区有9个，总面积13497公顷，城市绿化覆盖率44.4%，人均公共绿地达到18.4平方米。良好的生态环境是三亚市发展“候鸟式”养老产业的极大优势。
（一）“候鸟”老人不断增加，需求旺盛
随着三亚知名度的不断提高，“候鸟式”养老领域占据了国内其他城市所不能比拟的领先地位，越来越多的老人开始将三亚作为他们养老的优先选择地。
有统计数据表明：截至2014年，三亚市“候鸟”老人人数已经接近40万，其中来自哈尔滨市的老年人就达到19万。值得注意的是，这些老人获知相关信息的渠道，大多为亲友或同龄老人的介绍和宣传，此类信息在老年群体间的迅速传播决定了“候鸟”老人的人数仍然会以一个较快的速度继续增长。
（二）“候鸟”养老机构少，设施不完善
与庞大的“候鸟”老人数量形成鲜明对比的是三亚数量较少的养老机构。当地民政部门的工作人员透露，截至2014年7月，在民政部门注册的养老机构仅为七家，其中两家为民营，四家为公办，且仅对本地老人开放，而通过寻找却发现这两家民营养老院并不存在。七家中的最后一家是公办民营的养老机构，床位数在150张左右。除已注册的养老机构外，还有一家酒店专门成立了“候鸟部”对异地老人进行养老服务。该酒店主要针对候鸟老人到三亚养老的住房需要，为其提供床位，总床位数在100张左右。该酒店计划在2015年夏天以前，建成300张床位的规模。以上就是三亚市所有正规养老机构的接待能力，而这一供给量远远无法满足“候鸟”老人的需求量。不仅如此，“候鸟式”养老机构在硬件的资金投入方面较为薄弱，养老机构宣传投入少且力度较小，消费者对养老机构的真实情况缺乏了解，导致许多问题随之呈现：房屋面积较小;消防安全无法保障;卫生条件、医疗条件等较差;缺乏老年人需要的无障碍设施等。无论从数量还是质量，三亚市候鸟养老机构都无法满足“候鸟”老人的需求。
（三）流动性强，经营成本高
“候鸟式”养老本质上属于一种迁徙行为，其特点为流动性极强，即整个过程中老人的目的地不固定，这使得企业经营周期延长，节奏变慢，服务时间分为一个月、几个月、半年不等，从而给企业经营带来极大的不确定性。
目前选择“候鸟式”养老的老人主要分三种类型：度假疗养型、安家型、投资型，这三种类型的老人流动性较强。经营“候鸟式”养老的企业――万福年华的管理者表示，从事“候鸟式”养老这一行业由于“候鸟”老人流动性强而导致获利困难，有时甚至会面临亏损的局面，不利于“候鸟式”养老企业的经营管理和投入资金的回收，许多同行都因此退出。而少数幸存下来的企业则属于公办民营性质，他们依靠政府的补贴来维持持续经营。
此外，冬季十一月到二月属于“候鸟式”养老产业的旺季，“候鸟”老人在此期间蜂拥而至，床位往往供不应求，企业获利颇丰。然而到了属于淡季的夏秋季节，“候鸟”老人的回迁将会导致床位需求骤降，供大于求。养老企业空置床位较多，而务工费、设备维护费、房租等仍需开支，早期盈利不足以弥补后续开支，导致企业年终亏损，难以为继。经营业务存在的季节效应决定了“候鸟式”养老企业经营的高成本和盈利困难。
二、海南省三亚市“候鸟式”养老产业存在的问题
（一）观念落后
目前，我国大部分地区的老人受传统观念影响，对这一新型养老方式抱有偏见，认为只有居家养老才是最符合其内心愿望以及现实需求的养老选择，而被送到养老机构则是子女不孝顺的表现。老年人落后的养老观念使得“候鸟式”养老产业发展受到制约。
（二）市场供需不平衡
相关企业或机构的发展滞后于养老老人激增的需求。这一方面是由于国内“候鸟式”产业处于发展尚不成熟的初期阶段，冬季相关行业尚未具备足以吸纳庞大需求人群的服务条件;另一方面是由于我国“候鸟式”养老在地区之间发展不均衡，海南三亚的产业基础难以与其他地区形成良性互动的机制，地区之间的供给水平与需求数量难以在不同水平地区合理流动，以至于地区性供求不平衡问题突出。
（三）产业体系不完善
“候鸟式”养老产业的体系并不完善。其产业构成大部分为未经规范的个人经营的短租房。当地人把房子承包给个人，承包商与房主签订合同，再把公寓租给“候鸟”老人们。这些承包商有的会提供饭食，有的会组织老人去海边娱乐，有的雇佣护工为老人提供相对周到的服务。但这些服务并未明码标价，且尚未形成定则和规范。除了短租房，还有极少数的企业经营的“候鸟式”养老机构。但这些短租房和企业经营的养老机构只是独立经营，与政府及其他类型养老机构并未产生紧密联系，难以形成成熟完善的养老体系。
（四）未建立起专业化服务队伍
目前，全市养老机构专业护工仅占护工总数的20%，剩余护工以下岗失业人员为主。这些下岗人员并没有接受过专门的养老护理培训，缺乏必要的专业素养和护理技能。护工对“候鸟”老人的护理只能在他们入住的集中时间才能进行，且工资没有保障。工作的不稳定加上观念上的排斥，使得不仅本地人不愿意做老年人的护养，外地人更加不愿意，专业养老服务人才严重缺乏。但是养老公寓对专业护工的需求量却日益增大，专业化服务的供求极度不平衡。
（五）政府支持力度不足
海南省养老服务产业总体水平较低，还处于起步阶段。“候鸟”养老机构经营存在不确定性，总体营业状况不理想，容易出现亏本经营。针对以上情况，海南省政府在2012年出台了《关于支持社会力量兴办非营利性养老服务机构若干政策的通知》，对非营利性民办养老机构收住本地户籍的老人给予床位补贴和运营补贴，但仍仅仅使少数一些海南三亚老年公寓实现了盈利。虽然海南省平均每年需支出财政补助资金2700多万元，但是养老机构接收的对象大多是外地“候鸟”老人，因而无法享受到政策补贴。政府的支持力度过小，显然不足以支撑当地“候鸟式”养老产业的快速发展。
三、促进海南省三亚市“候鸟式”养老产业发展的对策
（一）加快旅游、养老、医疗融合发展
“候鸟式”养老的发展离不开旅游业，二者相辅相成，而成熟的医疗条件是“候鸟式”产业的有力保障。要融合三者需要促进旅游、养老、医疗的协调发展，逐步健全养老机构或社区内部异地医疗费用报销办法，引入市场竞争机制，增加民间资本的投入，为三者的融合发展提供新的活力和长久的动力支持。
（二）养老度假产业规模化发展需由政府推动，企业化运行
养老产业是以服务而非开发为核心的产业，长投资、长回报的特点决定了良好的服务才是养老产业最终的盈利来源。国内的养老产业都处于前期阶段，前期成本无法收回，日常收支失衡，给养老产业的运营带来了较大的资金压力，造成盈利困局，迫切需要更多政策的配合与支持。政府要从政策上引导，在土地、税收、财政等方面给予优惠，创造更加良好的投资环境，吸引长期性资金投资建设养老度假社区，以及相关配套设施的投资建设，推进养老度假产业的健康高速发展。
（三）加强养老机构管理，完善“候鸟式”养老产业链
1、民办养老院在经常性业务上实行酒店化管理，在“候鸟”老人较为集中的月份又采取更加特殊化的养老机构管理方式，从而在整体上提高盈利能力。当地酒店也可尝试在“候鸟”老人集中的月份，开辟为“候鸟”老人服务的新型业务形式，在短期内提高城市总体接待能力。
2、建立起以企业经营为主、政府支持为辅的候鸟式养老产业发展模式。政府对养老机构进行补贴支持和监管，企业自身通过开展正常服务内容、扩展特色服务等方式，改善养老机构亏损的现状。
3、加强同其他地区的联系和合作、同其他产业的联系和合作以及同产业内其他养老机构的联系和合作，形成一定的产业规模，提升服务水平，加强基础设施建设，为“候鸟”老人们提供更加优质的服务和生活环境，促进产业规模的扩大和不断发展。
参考文献：
[1]李晶.李丹.人口老龄化、家庭消费结构与中国养老模式改革――基于微观数据对人口红利的探讨[J]沈阳工业大学学报：社会科学版，2013，6（1）.
[2]刘芳君，徐有钢，赵群毅.海南国际旅游岛建设的国际经验借鉴[J].城市发展研究，2011（06）.
[3]陈标志，党朝峰.三亚8成商品房卖给岛外人候鸟人群约45万人[eB/oL].（2012-02-06）（2013-10-11）.
智能养老社区盈利模式篇6
养老产业的刚需在于服务，特别是生活照料和医疗护理。这是养老里面最苦最累，却也是最核心、最容易形成品牌和美誉度的。中国的养老服务体系与日本、台湾地区相似，基本上可概括为90-7-3，即90%的老人倾向于居家养老，6%-7%的老人接受社区养老，只有3%-4%的老人接受机构养老。如此，96%-97%的老人采取社区居家养老，所以中国养老体系核心是建设社区居家养老服务体系。
目前主流的社区居家养老的形态，有社区微型养老院、嵌入式社区小型养老机构、日间照料中心、虚拟养老院四种。它们承载着社区照护、生活照料、康复护理、医疗保健、日间托养和短期入住等功能，同时也为虚拟养老院也就是居家养老提供支撑，而青鸟软通正是以此四项为切入点。
中国步入老龄化社会，其直接后果是人均医药支出比较高，预计在每年3000元左右。从整个养老产业的市场规模看，估计到2025年要增加到5万亿元。按照规模的大小，主要分布在三个领域：一是护理，二是医疗，三是养老服务。未来10到15年是养老产业的黄金时代，新三板的大健康企业中蕴藏着不少投资机会。
一、无论是平均收入、平均净利润、平均净资产收益率，还是行业销售毛利率等指标，医疗健康企业在新三板领域都是含金量最高的。其中，体外诊断，创新药物是当前的两个黄金板块，能够实现20%以上的净利润率；医疗信息化、基因治疗和体外诊断的成长性最好，其中，基因治疗净利润和收入增长率都在50%以上。
二、对比净资产收益率、营业收入增速和净利润增速这三个指标，新三板大健康企业整体情况要比主板的企业好，尤其是在净利润增速上，新三板企业2015年整体的净利润增速是30%，主板只有13.8%。从估值角度看，新三板整个医疗板块的估值比较低，市盈率大概只有38倍，主板可能在45倍以上。
三、主板医药行业主要是一些制药企业，很少有生物科技和健康养老产业。但在新三板，养老产业的公司比较多。新三板的养老板块主要有四类：第一是智慧养老，主要是提供软件开发和养老服务产业的公司，代表企业有青鸟软通；第二是康复理疗器械类的公司，代表企业有脉动医疗和恩鹏健康；第三是家政护理，代表企业有木兰花和爱农养老；第四是医疗服务，有家拟挂牌的公司叫静安健康。
姚维风
深圳市新科聚合网络技术有限公司Ceo
o2o创业风头已经过去。难点主要体现在：第一，投入的时间、资金，不断烧钱，同质化竞争下比拼的是后台靠山；第二，低频。所以必须要做到场景互联，用高频来带低频。比如以婚嫁o20嫁接律师服务，或者婚车服务？如果把几种产品合起来，形成了一种互联的产品，就具备了旺盛的生命力。
张立聪
华泰证券
家电行业分析师
一个做小家电的公司，往智能穿戴方向去延伸，还是有比较高的相关性。在技术开发方面可以做一些顺延、迭代。另外原先开发小家电产品时，用户研究的经验、制造方面的技术积累也都可以叠加上去，取得一个共同的效果。要做智能穿戴还有一个环节是不可或缺的，就是精密制造。
谢玉平
奋达科技董秘
从VR产品的发展途径看，第一阶段是技术提出，研发原型；第二阶段是技术成熟，产品商用，应用将从沉浸式游戏以及视频直播、视频交互领域爆发；第三阶段硬件设备渗透率迅速提高，基础设施迅速完善，各行业应用开始纷纷出现；第四阶段是基于虚拟现实的大型互联平台出现，获取绝大部分数据入口，并形成基于虚拟现实的数据运营体系。目前的VR主流产品已经能够实现单眼1200*1080分辨率，90Hz刷新频率，实际佩戴无晕眩感，从硬件技术上已经具备了快速发展的条件。2016年是产业从第一阶段迈向第二阶段的一年。
李洪恩
智能养老社区盈利模式篇7
在线教育投资已经相对冷却的2015年初，猿辅导与一起作业网双双获得D轮融资，估值3.6亿美元，一起作业网的估值更高达6亿美元（表1、表2）。2015年5月，猿辅导再下一城，崭获腾讯的4000万美元D+轮融资。
不久前加入猿辅导阵营的腾讯投资并购部总经理李朝晖表示：“猿辅导公司正在构建起全新的移动在线教育产品和新生代用户消费市场。猿题库和小猿搜题两个产品建立了深厚的内容积累以及领先的用户结构。我们非常高兴参与此次投资，支持这种通过技术手段不断提升学习效果的规模化尝试。”
而在一起作业网的发展过程中起着关键作用的天使投资人、真格基金创始人徐小平则坦率地指出：“我们最初也没有特别看好一起作业，但它一路演化至今，毫无疑问已经成为一个跨平台、跨教育的代表在线教育未来的产品。虽然现在是幼儿园到12年级（K12阶段），也许将来会到大学阶段，会到成人再教育阶段。但就目前来说，它能够对中国教育最核心、最关键的领域，也就是给K12阶段提供一个综合解决方案。”
不同突破点进入K12教育体系
相对于职业教育与语言教育，K12教育因其特性，一直被在线教育创业者称为“最肥的肉，最难啃的骨”。究其原因无非是两条：首先，K12教育属于完全面向应试的功利教育，使用者为未成年人，而在线教育因缺乏约束力往往不被最终潜在的埋单者家长看好；其次，学生的课程作业已经非常繁重，线下的课外辅导班又占据了大部分的时间，如果不能与公立教育机构联动，很难养成用户习惯，实现学生的参与。为了撬开这一市场，猿辅导和一起作业网各自找到了有效的突破点。
猿辅导恰恰从智能题库入手，直接解决应试教育的问题，从而吸引用户，最终凭借产品效果实力进入公立教育体系，完成用户规模的跃进。其创始人李勇以做在线学习社区粉笔网切入在线教育创业，尽管粉笔网没能成功，但他从中总结经验，应当抓住教育的“教、练、测”三个核心环节。随后推出的猿题库从公务员考试入手，在获得初步成功后，又以高考题库为突破口、以免费为手段进军K12。
猿题库为学生提供在手机上练习做题与知识点测评的服务，通过智能算法对学生数据进行分析和挖掘，能够准确评估每一位学生的能力，并根据能力一对一智能出题，满足学生课堂之外的个性化学习需求。在初高中题库的基础之上，猿题库又相继推出拍照搜题app小猿搜题以及在线直播平台猿辅导，完成从单一产品向在线教育平台的转型。
2015年10月，四川省崇州市教育局宣布在全市所有中学引入猿题库产品，将其大数据运用到教学过程中，提升教学质量，成为国内公立学校首次大范围推行在线教育的案例。
与李勇的互联网企业背景不同，一起作业网的Ceo刘畅来自传统教育培训机构，曾任新东方的助理副总裁。一起作业网2011年10月上线，首个学校用户为湖南省湘潭县百花小学，在运营初始就直接切入公立教育系统。一起作业网最先申请的“新课标形势下小学英语网络作业形式探究”的“十二五规划”课题，通过了中国教育学会外语教学专业委员会的审批。借此便利，其地推团队在所到达的地区级教育局里，可以以国家课题的身份推介给各校老师。
盈利模式探索仍在路上
猿题库在引进腾讯投资的同时，开始以猿辅导为名对外，不过其业务并未进行拆分。此次更名可以看出其业务重心的变化，猿题库将越来越作为猿辅导的一个配套设施而存在，公司重心将向其商业化业务猿辅导倾斜。
猿题库公布的最新数据显示：猿题库已累积学生答题总量超过30亿；小猿搜题用户数量超过了8500万，过去一年提供拍照答疑数量达60亿次；猿辅导平台上已经有超过1000位全国的优秀教师；每周有超过15万中学生在平台上完成课程学习和与老师交流。
尽管用户数据亮眼，但盈利似乎依然遥不可及。以免费模式撬动市场之后，2015年6月上线的猿辅导引入了收费模式，初高中学生可随时向老师约课，使用手机或电脑进行在线一对一直播辅导课程，最低价每小时不到40元。
此次获腾讯D+轮融资的同时，猿辅导表示，公司还将在产品层面与腾讯进行更深层次的合作。目前小猿搜题的推荐课程是专题课，是一种针对性强但体系性差的碎片式课程，适合那些有自制能力且自身知识体系较好的高年级优等生进行查漏补缺。从商业的角度来讲，专题课几乎没有人数限制，但是单个学生带来的收入小，需要极大的流量入口，论流量优势，谁敢争锋腾讯。而其他类型的线上直播课程目前市场上仍没有突破，猿辅导的优势也并不明显。
同样收获了近1.5亿美元的融资，一起作业网的Ceo刘畅直言：“我们现在主要还是靠基金养着，真正做到让老百姓愿意花钱，平台和内容提供方能够赚到钱，还需要很多年。”
在一起作业网C轮融资会上，出版社与社会教育机构等第三方代表均有出席，公司宣布，将在内容上和第三方进行合作，比如韩国的文康绘本、台湾地区爱儿优课件等世界各地有较强内容产出能力的供应商；同时发动参与一线教学工作的中小学老师贡献内容，根据需要向学生在线推送。其次，一起作业网将搭建面向学生和家长的素质教育平台，目前已与诸如斑马小镇（儿童绘画）、鲨鱼公园（儿童科学教育）等机构开始合作，为学生和家长推送素质教育课程。另外，一起作业网还将依靠大数据技术，通过对用户行为数据的累积和分析，为老师和学生制定出相对更优化的教学标准。在这一平台化转型策略中，可以隐约看到破茧之中的全新教育生态以及可变现的商业模式。不过，刘畅曾表示，“费用最终来自于愿意付费的消费端用户，主要以学生家长为主”。最终的变现情况，还需实践去检验。
智能养老社区盈利模式篇8
一、时代背景下“传统旅游”的发展困局
由于国内外旅游市场激烈的竞争和新兴旅游产品的介入，使得许多具有较长开发历史的传统旅游目的地逐步陷入客源微缩、产品老化、竞争不利等困境。这些传统景区大多数还是以观光旅游为主，产业层次低，产品单一，产业基础薄弱。主体旅游产业的拳头产品有待增强实力，缺乏新的旅游兴奋点与产业增长点，整体运营机制尚未成熟，产业链尚未形成。大量传统旅游景区基础配套设施投资严重不足，缺乏必要的休憩设施及相关经营性商业活动，景区周边没有像样的宾馆、百货、商场、娱乐场所等基本的旅游配套产业，也没有公园、广场等基础配套建设，缺乏对游客的粘滞性，过度依赖门票收入以维持经营，未形成食、住、行、游、购、娱的旅游“六要素”产业链。这些传统意义上的旅游景区遍布全国各地，曾经为中国旅游业做出过卓越的贡献，谱写过旅游业的辉煌历史，其衰落越来越受到地方政府和社会公众的普遍关注。是任其衰落，还是力求复苏？传统旅游景区的转型突围必须提出和寻找、创造和创新发展的动力机制，突出地域生产力的建构，试图寻找和建构发展的永续动力。传统旅游必须经历一个脱胎换骨的转型，在休闲时代的宏观背景下重新审视传自身面临的问题和结构性缺陷，从城市文化资本的整合和运作的角度进行科学的重新定位与模式创新，实现从“资源”到“资本”的再建构，形成具有普遍指导意义的转型发展路径。
二、传统旅游景区的转型方向和发展趋势
传统旅游目的地转型的发生背景是休闲时代来临带来的人们内在需求的转变，因此我们需要理解在宏观背景下这种转型的趋势、方向和特征。在旅游方面，中等收入群体愈发重视旅游过程中的精神消费，旅游方式开始由观光游转向休闲度假游。目前，对于传统旅游景区转型的方向和趋势，学界还存在不同的认识和观点。无论是观光旅游，还是度假旅游，旅游景区都在发展中不断经历转型。伴随国民经济的快速发展，旅游需求的提升驱动着旅游景区发展方式的转变和升级，并形成一定的具有普遍意义的方向和特征，即产品复合化、管理协同化、盈利多元化、产业集聚化、科技智能化、营销事件化等等，构成了旅游景区转型模式。
（一）产品复合化：从单一的观光旅游到复合型旅游
旅游产品是旅游景区的基础，旅游景区的主题、功能、产业都离不开旅游产品的支撑，旅游景区的转型首先应该是旅游产品的转型。传统旅游景区在产品类型上主要以观光型旅游为主，游客需求的多元化导致商务游、度假游、学习游、自驾游等新型旅游方式的出现，旅游产品类型单一是造成传统旅游景区面临困境的根本原因。樊信友和张玉蓉（2012）指出，传统旅游景区的产品升级主要包括整合升级（利用地域的相近性或主题的相似性把景区的相关旅游资源和产业要素等有机地整合形成新的旅游线路或主题产品）、改造升级（对原有旅游产品进行局部改造以增加游客的体验价值）和创新升级（为满足旅游者的一种新需求或发现旅游资源的新价值而创造的新产品和换代新产品）三类。例如武当山风景区依托世界自然遗产为基础，着力进行产品的创新开发，着力打造太极湖，着力打造复合型旅游产品，以“问道武当山，养生太极湖”而名闻天下，成为传统旅游景区成功转型的经典案例。
（二）盈利多元化：从门票经济到全产业链经济
过分依赖门票经济是很多传统旅游景区面临困境的重要原因。在我国旅游30多年的发展历程中，门票收入是拉动旅游经济发展的基础，但长期依靠门票收入也反过来成为传统旅游景区面临困境的重要原因。根据《2015年中国旅游业发展报告》数据，从2005年至2014年，我国国内接待游客人次由12.12亿人次增长到36.11亿人次，年均增长率达12.9%；国内旅游总收入由5286亿元增长到30312亿元，年均增长率达21.4%。这其中门票收入占总营业收入的比例接近50%，占到半壁江山。宋丁（2008）指出，不少地方的景区企业以及政府部门对门票收入的依赖现象十分严重，旅游经济已经蜕化为门票经济。另一方面可以看到，杭州从2002年开始免费开放环湖公园，使得西湖景区成为全国首个不收门票的5a级旅游景区，旅游收入不仅没有减少，反而有了大幅度的增加。西湖的实践证明门票仅仅只是旅游景区盈利方式的一种，酒店、餐饮、游乐、演艺、地产、养生、健康等等要素都可以成为旅游的盈利点，打造全产业链经济应该成为传统旅游景区的转型方向。
（三）产业集聚化：从环境资源到社会资源的整合
旅游的产业化和产业的集聚化在当前中国旅游业发展的重要特征：一方面，旅游业运用社会资本的能力提升，旅游产业正逐步发展壮大并成为国民经济的重要组成部分。法国皮埃尔・布尔迪厄（p・Bourdieu）认为社会资源是一种现在的和潜在资源的集合体。旅游的产业化很大程度上推动了社会资本的跨行业资源整合，传统旅游业中无论是自然旅游资源，还是人文旅游资源，本质上都属于环境旅游资源。彭一万（1991）提出社会旅游资源应该包括“与人类社会生活有紧密联系的事物和活动”。魏小安（2012）也指出环境旅游资源、生活旅游资源和产业旅游资源，可以统称为社会旅游资源，真正的“大旅游”应该是大产业时代达到现代产业融合要求的旅游。另一方面，随着旅游产业的发展，旅游产业的集聚现象日趋显著。杨迅周（2012）认为，旅游产业集聚区用发展工业的方式发展旅游，推动了旅游要素向优势区域集聚，培育了有竞争力的旅游产业集群，实现资源共享、设施贡献、信息互动、功能互补，放大集聚效应，推动旅游产业的转型升级集聚发展。2009年国务院颁布的《关于加快发展旅游业的意见》文件中要求，推动旅游向综合性产业发展，构造大旅游体系，把旅游业作为新兴产业和新的经济增长点加以培育、重点扶持。从环境资源的到社会旅游资源的产业融合，产业集聚化转型正成为传统旅游产业转型的重要特征之一。
（四）科技智能化：从传统旅游到智慧旅游
随着云计算、物联网等新技术的广泛引用，传统旅游方式正经历从传统旅游到智慧旅游的转变，智慧旅游成为我国各地旅游信息化建设的重点和理论研究的前沿问题。国家旅游局将2014年确定为“智慧旅游年”，18个城市入选首批“国家智慧旅游试点城市”。江苏省也早在《江苏省旅游业“十二五”规划纲要》中就明确提出，引入虚拟现实、智慧城市等尖端信息技术，形成面对旅游项目开发、旅游地管理以及个人旅游出行的全面解决方案。而对于很多传统旅游景区来说，技术手段落后、信息化程度低已经成为制约旅游发展的瓶颈之一。巍小安（2012）认为，我国旅游业目前在技术方面落后了制造业20年，落后了金融业、流通业10年。很多传统旅游景区的酒店越建越豪华，大型的人造景观越建越多，但旅游的技术手段仍然停留在30年前的水平。虽然门票从粗糙的手撕门票变成了带条形码的机打门票，但对于游客来说，这种变化仅仅是多了信息化的便利，旅游模式上没有本质的区别。
（五）营销事件化：从被动宣传到大活动时代
以“事件旅游”（FSe旅游，即Festival&Specialeventtourism）为依托，开展旅游景区的营销和推广的重要手段和方法。事件包含的内涵十分广泛，葛兹・多纳德（GetzDonald，1997）认为，社会中的事件包含了会展活动、体育赛事、文化庆典、政治事件、私人事件等多个方面。这些事件对旅游级景区发挥着或积极、或消极的重要影响：一方面，我们看到，有意识地利用和创造重大旅游事件往往给旅游景区带来更多的积极影响。2001年博鳌亚洲论坛成立，使得海南省琼州市的一个原本不知名的小镇一跃成为世界著名旅游景点，事件本身国际化、高层次的特点也将博鳌直接定位为高端旅游目的地。2009年在无锡举办的第二届世界佛教论坛汇集同胞的关注，不仅提升了灵山胜境的旅游品牌，更对整个无锡以及太湖国家旅游度假区的发展产生了积极的影响。另一方面，我们也可以通过比较发现，那些客源大量流失、面临发展困境的许多传统旅游景区往往在旅游事件和旅游活动方面也鲜有作为。黄坚（2011）认为，旅游事件是社会发展过程中所孕育出来的一种融合了多种城市经济和文化特性的、具有独特魅力的经济、文化活动。动是生命的本质，生命在于运动，或许这对旅游景区来说一样是真理，缺乏“事件旅游”既是许多传统景区衰落的结果，也是造成衰落的原因。
三、结论与讨论
智能养老社区盈利模式篇9
关键词：物业服务空间；拓展；策略分析；路径选择
随着经济社会的高速发展，各种功能类别的物业形式相继出现，这也拓宽了物业管理企业的服务空间，对于整个物管行业来说既是机遇又是挑战。服务空间的拓展延伸使得物管企业的发展空间更为通畅，盈利空间进一步增加，更有利于整个行业的可持续发展；同时这些新的服务空间也对整个行业提出了更大挑战，对物管企业的经营理念、管理能力、人员素质等方方面面都提出了更高要求。
一、物业管理行业服务空间进一步拓展的现状分析
（一）物业管理服务与新型社区服务相结合
当前，不同的社会主体对于物业管理服务的需求与日俱增，并更加趋向多样化，物业管理公司的服务与现代社区的服务要求更为紧密的结合。特别是在当前社会生活中的新型社区服务方面，如：（1）在为业主提供基本常规服务的基础上充分开展增值服务，扩大劳务空间，如家政服务、居家养老服务、残疾人士特殊服务、应急求助服务、精神慰藉服务、娱乐活动服务、汽车清洁美容、室内装饰装修、绿化保养、房屋和家用设备的维修养护、洗衣、送奶、送报等等；（2）利用自身的专业知识和经验向业主和房产开发商提供咨询、策划等服务。例如，向业主提供房屋接管验收服务，用专业的眼光指导其收房，查看房屋内外各种设施设备的完好程度和状态；为开发商提供建设项目的中水系统设置、车位设置数量、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；（3）创建信息服务平台，利用服务热线、便捷服务活动、自办会刊杂志等形式为业主和社会服务供应商搭建沟通联系平台；（4）在取得相应的经营许可后开展多种物业经营，如幼儿园、餐厅、超市、美容美发中心、停车场、会所及康体娱乐设施等；（5）小区公共场地或建筑物公共部位的经营管理，如户外广告招租、公共场地出租等；（6）对经营性物业进行技术改造或进行功能、环境的配套建设，从而提高物业的盈利能力；（7）通过开展丰富多彩的社区文化活动，营造良好的生活氛围，和业主建立起情感桥梁，向业主提供“情感”服务。
（二）物业管理服务与城市管理功能相结合
当前各地兴建了大量的步行街、滨水公园、购物公园等健身娱乐购物消费场所，为广大群众提供了更多的休闲娱乐健身设施，与此同时对这些场所的日常维护管理也是一个非常重要的问题。这类综合性物业项目的管理服务要求是较为复杂多样的，除了基本的日常保洁、保安、车辆停放管理、绿化维护、消杀等要求外，还有大量的与城市管理某些方面相类似的功能要求，如：（1）市容环境卫生管理、无证经营管理。以滨水公园为例，入夏大量群众在滨水公园休闲散步，一些无证摊贩就会出现，有售卖水果饮料的、有售卖儿童玩具的、有售卖饰品服装的，甚至还有烧烤摊点，产生大量垃圾油烟，严重影响市容环境卫生；（2）道路交通秩序管理。如车辆的按序停放、安全有序地出入等；（3）河湖管理。如河湖的卫生清洁工作、河湖的垂钓管理、夏天对入河湖游泳的人员进行劝说制止的工作等；（4）市政公共设施管理。如消防栓、照明设施、区内道路等；（5）噪音污染管理及协调工作。广场舞的高分贝带来了噪音污染，严重影响周围居民、学校以及相关单位的工作学习生活，物业管理公司要配合城管部门做好劝说协调工作；（6）节电节水管理；（7）黑车黑导游管理等等。
（三）物业管理服务与专业技术服务功能相结合
物业管理需求的不断扩大，促进了物业管理市场的蓬勃发展，今天的物业管理的概念已由最初的简单常规服务发展为多层次、全方位的需求领域，这与人们需求理念的更新息息相关，同时也催生了大量专业性要求较高、特色鲜明的服务类别。如：（1）设施管理服务、资产经营管理和投资管理服务。如对于资产经营管理具体包括以下内容：开发服务、物业租售的咨询顾问及实施、商铺办公楼招商服务、租户代表服务、房地产市场战略咨询顾问、不动产投资咨询服务、酒店投资咨询服务、项目管理和开发咨询服务、设施管理、案例研究、企业解决方案、个人解决方案、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、投资管理、研究与策略顾问等。（2）高端物业个性化服务。如安全管理、私密性、私家园林养护、私家泳池打理、大型私家宴会、室内保洁、特殊设备维护保养（如电梯、中央空调、地暖等）及其他个性化需求。（3）物业管理知识培训与顾问服务。从事物业管理咨询和顾问业务，依靠智力投入和技术输出而获取利润的途径，具有投资少、风险小、回报率高、市场广阔的特点，同时咨询、顾问的过程也是对物业公司管理水平的检验和自身实力的评估过程，在获取利润的同时达到了突破自我、完善自我的发展目的；在发展异地业务时还可起到试金石作用，因此，也是物业管理企业在管理模式自成体系后的一种经营思路。
二、物业管理企业服务空间拓展的策略分析
（一）物业管理企业要转变服务理念，强化自身素质
拓展物业管理服务空间，物管企业必备的要素为：1.公司领导决策层的思想认识；2.必须有可开发、利用的资源；3.高素质的人才；4.必要的资本投入；5.有针对性地推出特色服务产品。
以物业的经营、管理一体化发展为特点，结合企业的优势，实现“一业为主，多元经营”的发展格局。在将物业管理、经营融为一体的同时，不断研发新的服务项目，拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划、设计、销售等方面的咨询与策划，介入与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、文化、餐饮、建材、装饰等，通过开发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，来增强企业的竞争能力和盈利能力，实现可持续发展。
（二）物业管理企业拓展服务空间应坚持协作共赢战略
拓展物业管理服务空间，必须坚持与各部门、各行业之间的全方位协作，互相发挥优势特长，更好地提升服务质量，满足业主、群众、社会的要求。例如要很好完成滨水公园的物业管理，除了基础的保洁、保安、绿化养护等任务外，还要完成相当重的区域城市管理的职能任务，如：市容环境卫生管理、道路交通秩序管理、无照经营管理、河湖管理等等。即使是具有行政执法处罚权的城市管理人员在具体管理过程中都承受着巨大的压力，因此作为物管企业要完成这些任务难道可想而知，因此与城管部门、公安、居委会等的合作协调就显得尤为重要。在河湖管理方面，对夏天大量的游泳、戏水、垂钓人员的规劝制止等繁琐繁重的工作，可以和志愿者协会合作，发挥青年志愿者积极性，既有利于城市形象又节约了企业成本。
（三）将专业技术优势转化为市场优势，走专业化发展之路
根据企业自身优势，发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目，机电设备、消防设施、智能化系统的设计、施工、改造、保养、维修，物业管理软件系统的研制、开发等技术服务项目，使物业管理服务过程中的基础环节和关键环节由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变；顺应现代信息科技飞速发展的要求，积极实施网络化、智能化管理，降低人力成本，提高服务质量，通过成立专业公司的方式，实施专业化经营，参与市场竞争，以此拓展物管企业的服务空间，从而拓展企业的盈利空间。
以资本运作为纽带，有效利用名牌企业的品牌优势、技术优势和规模优势，运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式，实现生产要素的优化组合，通过输入管理模式、实施品牌化、规模化经营，实现资源共享和低成本的市场扩张，不断拓宽物业管理的范围和内容，真正做到“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，最终形成跨地区、跨行业的大型物业管理集团，在激烈的市场竞争中求得生存与发展。如经营上可选择品牌输出、连锁加盟、管理标准出售等方式，这些方式可能是未来物业服务企业拓展发展空间的有效路径。
（四）实行专业服务社会化，也不失为一有效策略
由于历史和现实的原因，目前我国绝大多数物业管理企业都是“小而全”的管理模式，这样就带来一个两难的选择，若要满足各项管理服务需求，必须配齐各类专业人才，否则会面临质量低下的后果，而配齐专业人才，各类专业任务量又相对不足，形成成本压力。从国外以及香港等地的成功经验看，从事办公楼宇、商业大厦和居住小区管理人员组成少而精的管理机构，将保安、保洁、维修等以合同形式发包给专业公司、承包商去完成。物业管理人员主要是按照合同对各专业公司及承包商进行管理和协调。这样，物业公司除日常需要少数维修人员外，各种专业技术人员都不需配置，物业管理公司成为物业管理的组织者和协调者，管理开支大为减少，物业管理机构定期对承包商和专业公司的工作业绩和成效进行考核，按照市场公平竞争、优胜劣汰的原则进行选择。采取这种社会化经营的方式，物业管理公司不仅能最大限度地发挥人力资源优势和专业优势，而且能使自身管理成本大大降低。因此，由物业管理公司统筹、组织、协调、监督，把一些具体的专业的工作交由社会上的专业公司，可以有效地降低管理成本，增加企业的利润。
三、物业管理行业服务空间拓展的路径选择
1.转变单一服务模式，延长产业链条，促进行业结构升级
物业服务企业应逐步改变简单服务提供商的角色，向物业服务集成商的角色转换，着力推进物业服务向专业化、高附加值的方向转变，努力实现由劳动密集型向知识技术密集型的转变。一方面，部分掌握专业知识和拥有先进管理水平的物业服务企业以顾问、咨询、等形式开展业务，实现由“卖简单服务”向“卖知识、卖管理”的转变；另一方面，常规性的服务项目（如房屋修缮、设备设施维护、秩序维持、清洁绿化）则交由专业化公司来承担。通过这一方式来延长产业链条，做大物业服务市场这块蛋糕，实现企业盈利模式的转变。
2.纵向延伸服务空间，不断丰富服务项目，增加盈利点
所谓纵向延伸，就是物业服务企业将服务空间延伸至房地产产业的各个环节，以达到增加企业盈利点、拓展企业乃至整个行业发展空间的目的。例如：物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业服务企业可以为业主或开发商出租或销售楼盘，获取佣金，增加收入。
3.横向拓展服务空间，科学设置服务内容，多元化经营
所谓横向拓展，就是物业服务企业要根据业主的不同需求提供差异化、个性化的服务，在经营上改变主要依靠物业服务费的单一模式，实行多元化经营。在新形势下，物业服务企业应顺应市场环境的变化，改变经营理念，依托丰富的客户资源和便利的条件，在做好常规的基础上，依据业主的需求科学设置服务内容，开展多元化经营。物业服务企业在确保高质量完成常规的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益，为企业长远发展奠定良好的基础。
结语
物业管理企业要实现可持续发展，就必须不断拓展服务空间，树立服务意识、竞争意识、品牌意识和创新意识，走规模化、专业化的道路，进行多种经营，才能使企业的成长空间不断扩大，从而在激烈的市场竞争中逐渐发展壮大，也为整个行业的发展提供源源不断的活力。
参考文献：
[1]周楠，白丽华.拓宽物管行业盈利空间[J].住宅与房地产・物业管理，2011（5）
[2]邓智斌.城市开放性工园管理若干问题研究[J].华南理工大学，2007
智能养老社区盈利模式篇10
1.1管理机构重叠，管理成本比较高
例如，上海市社会保险局本来属于财政拨款的单位，不应该从基本养老保险基金中提取管理费，但是，该局两年之内利用管理养老保险基金之便，提取管理费820万元。广州市社会保险局从养老保险基金中提取管理费840.85万元。总之，各地存在的违法违规问题不胜枚举。在这种情况下，政府有关部门进一步规定，基本养老保险基金的管理费用由政府提供，但是我国基本养老保险的管理成本依然很高。据统计，当前我国养老保险基金的管理成本占其管理资金的3%左右，远高于国际上通行的1%左右的水平。
1.2基本养老保险基金难以做到专款专用
1.2.1基本养老保险基金的投资运营处于分散、无序的管理状态基本养老保险基金是一项专项资金，其使用具有专门的用途，基本养老保险基金主要用于保障老年人退休以后的基本生活，任何侵占、挪用基本养老保险基金的行为都是非法的。但是，目前我国养老保险基金被挥霍浪费、挪用、甚至贪污的现象十分严重，截止到2010年，全国累计实地稽核企业221万户次，涉及参保职工14185万人次，查出少报漏报人数676万人，少缴漏缴社会保险费27亿元，已督促补缴25亿元。全国共核查五项社会保险待遇享受人数6707万人，查出5万人冒领待遇8154万元，已追回7977万元。清理收回企业欠缴养老保险费422亿元。“养老基金案”接连曝光充分说明了养老保险基金投资存在巨大的风险，也暴露了我国养老保险基金投资监管的缺失。其后果将直接导致养老基金安全受到严重威胁。当前，我国农村养老保险基金又成为存在问题较多的领域，需要引起政府监管部门的高度重视。
1.2.2基本养老保险基金投资损失的风险比较高
在基本养老保险基金投资运营管理混乱的情况下，我国基本养老保险基金投资的损失也比较严重。例如，哈尔滨市社会保险局曾经动用养老保险基金2000万元投资于海南及本地房地产，至今基本养老保险基金本金尚未得到归还。更有一些地方，视养老保险基金为本单位的既得利益，甚至贪污、私分养老保险基金。据有关部门的统计显示，目前全国发现被挤占、挪用的养老保险基金多达100多亿元，部分基金投资积压、沉淀、不能如期归还，已经成为呆账或死账，这不仅造成了基本养老保险基金投资的损失，而且也影响了养老保险基金的信誉。急需建立、健全基本养老保险基金投资风险防范机制，以确保基金资产的安全。
1.2.3基本养老保险基金的保值增值比较困难
当前，我国基本养老保险基金大多按照国家有关规定纳入财政专户管理，基本养老保险基金的投资渠道比较狭窄，只能购买国债和存人银行。在这种情况下，我国基本养老保险基金因遭受通货膨胀的影响，每年正以6%～7%的速度贬值。例如，从2003年到2008年的5年时间内，我国基本养老保险基金的投资收益率为2.18%，而同期平均通货膨胀率为2.2%，基本养老保险基金的实际投资收益率为负值。由于我国基本养老保险基金在投资运营方面长期处于低收益的状态，这已经严重影响了基本养老保险经济补偿功能的发挥。
1.3缺乏有效的法律法规规范投资运营行为
目前，我国有关基本养老保险基金审计的法规主要有《审计署、财政部、劳动部关于开展企业职工养老保险基金和失业保险基金审计有关事项的通知》、《劳动部关于抓紧清理回收挤占挪用的养老保险基金的紧急通知》、《劳动和社会保障部、审计署关于对社会保险基金进行全面清查的通知》、《财政部、劳动和社会保障部、审计署、国家发展计划委员会、中国人民银行、国家工商行政管理局关于对企业职工养老保险基金失业保险基金管理中有关违纪问题处理意见的通知》、《社会保险基金财务制度》等法规，尽管政府出台了许多规范基本养老保险基金管理的法规，但是缺乏相应的法律制裁非法挪用、挤占、盲目投资养老保险基金的行为。
1.4基本养老保险基金投资运营的监管有待于进一步提高
在基本养老保险基金投资运营监管方面存在的问题主要有以下几个方面:(1)基本养老保险基金投资运营监管的制度有待于进一步完善。设立相互制约的监管制度是基本养老保险基金投资运营管理的重要内容之一，也是确保基金安全的制度保障。当前，我国基本养老保险基金投资监督制度尚不完善，缺乏可以量化的指标体系监测基金的投资运营绩效，缺乏反映基金投资风险的预警机制，缺乏反映基金投资收益的评估机制，缺乏制度化的监督机制。(2)基本养老保险基金投资运营监管缺乏高素质的投资管理人才。由于缺乏专业人员和技术资源去分析政策的变化对养老保险基金投资收益带来的影响，这使数额巨大的基本养老保险基金面临着潜在损失的风险。建立基本养老保险基金投资运营风险的预警机制，需要能够准确预测市场变化的宏观管理人才和投资管理人才。(3)基本养老保险基金投资运营监管缺乏高素质的财务管理人才。目前，各地养老保险管理中心的工作人员大多是从当地劳动和社会保障局抽调的，缺乏基金投资运营管理的经验和财务管理的经验。例如，财务工作的基础规范无法制定、财务档案管理无法完善、预算管理无法实行、硬件设施(电算化设施)跟不上养老保险基金投资管理需要等，这些问题的存在，影响了基本养老保险基金投资运营的财务管理，使管理人员动态及时发现基金投资运营中存在的潜在损失风险。(4)基本养老保险基金投资运营的监管缺乏稳定性。目前，我国基本养老保险基金的投资运营缺乏稳定化、制度化的监管机制，这就为基本养老保险基金的安全留下了制度上的隐患。建立制度化的日常监管机制，连续地监管基金的投资运营绩效，并对投资损失的风险进行科学地评估，采取动态策略防范基金的损失。
2、养老金投资运营模式
养老保险基金投资运营，要解决3个最基本的问题，即“谁来管理、如何投资、怎么监管”。这就需要通过设计科学的管理体制来明确政府、参保人、市场三方的责、权、利。首先，管理主体(主要指投资主体)是谁，是政府行政管理部门，还是非政府部门、非营利性的专门机构，抑或是市场金融机构(包括基金公司、保险公司、投资银行、专业的养老金投资机构等)。管理主体直接影响参保人权利表达的渠道及能力，影响个人账户基金的投资风格及收益水平，影响整个金融市场尤其是资本市场的资源配置效率。其次，如何投资，这就要求在投资主体确立之后，设计相应的投资运营模式，包括建立组织机构、明确投资策略、选择投资工具等。最后，怎么监管，要求明确监管主体、监管方式、考核指标、激励与约束机制、风险分担机制，以及准入和退出机制等。
2.1国际养老保险基金投资运营模式
目前，从世界范围看，养老保险基金的投资运营的管理大体可划分为三种类型:政府集中管理的投资运营管理模式、分散型管理模式和适度集中型管理模式。1)政府集中管理的投资运营管理模式。这种模式是指中央政府通过强制手段，将参保人的部分收入以费或税的方式集中到一家公共管理的中央基金，政府社会保障部门直接负责这部分资金的投资运营，从而实现对社保基金的投资管理。政府采取将社保基金投入资本市场(多投入银行、政府债券)方式，实现其保值增值，参保人无权自由选择投资方式。同时，政府单方面制订社会保障基金的收益率，以此支付参保人。采用这种模式的国家和地区有新加坡、马来西亚等。我国目前采取的也是这种养老保险基金投资运营模式。2)分散型管理模式。这种模式是指社会保障计划的参保人根据国家的法令建立个人账户，每个参保人可以从国家核准的基金管理公司中，自由选择基金公司，委托其管理自己的个人账户。政府核准的基金公司可以自由进入该市场，吸收社会保障资金加入。以智利为代表的拉美国家大多采取这种模式。3)适度集中型投资管理模式。这种模式仍然采取政府公共机构统一征收投保人的社会保障款项，政府公共机构公开选择若干家经营良好的基金公司等金融机构，由其管理运作社会保障基金;或者，基金集中起来后再按照投保人个人的选择，在几家基金公司之间进行分配。
2.2现行模式下我国养老保险基金投资运营现状
中国现有养老运营现状存在严重问题。一方面，养老保障体系资金严重不足，随着老龄化的加剧，未来养老资金需求会出现巨大缺口。另一方面，政府主导的非市场化的基本养老金运作模式，进一步恶化了养老金缺口矛盾。目前养老金主要投资于国债和银行存款，对极少量的企业年金基金采取了较为市场化的信托模式管理体制。近十年来，由政府机构负责管理的基本养老保险基金年均投资收益不到2%，远低于年均通货膨胀水平，我国主体养老基金实际价值在逐年缩水，更谈不上保值增值。现行模式下我国养老保险基金投资长期以来，我国中国基本养老保险基金存在个人账户空账、投资运营回报低等问题，亟待通过顶层设计完善投资体系建设，逐步做实个人账户。未来改革思路面临两种选择。一是延续“广东模式”，将原本由地方管理运营的养老金委托全国社保基金理事会投资运营;二是在中央一级新设投资运营机构统一投资管理。
3、完善我国养老基金投资运营机制
养老基金投资有两大要素即风险和回报。养老基金具有公益性，其投资运营的客观要求是“安全性”和“回报性”。养老基金投资管理需要运用“组合”理论，即鸡蛋不能放在一个篮子里的道理，又要低成本管理。
3.1简化管理机构，规定养老保险基金市场的准入与退出
制度简化管理机构，需要中央层面强力推进，破除部门利益阻扰，否则，还是几个部门之间在“各说各的好”，很难有实质性进展面对现行养老金体系的主要问题。养老基金投资运作影响面很广，规范、清晰的市场准入与退出机制是确保养老保险基金安全的重要制度保障之一。具体来说，对市场参与者设置的准入标准包括:机构准入标准、业务准入标准、高级管理人员的准入标准等。而养老基金参与机构的退出可以有正常退出、自愿退出和强制退出。针对不同的退出类型，应当有不同的监管策略和思路。对此，许多国家建立了明确的投资管理人资格认定标准，规定这些机构在获得特别许可证后，才能从事养老保险基金的投资运营业务。投资管理人资格的审议具有一套严格的程序和条件，其中基金投资管理人是否具备投资管理能力、投资管理经验和投资管理业绩等是政府审查的重点。只有符合条件的基金管理公司，才有资格投资运营养老保险基金。通过资格审查后，投资管理人还负有定期汇报和接受监督的义务，并有对报告的真实性、完整性负责的义务。
3.2监督养老金专款专用并且设立储备金和盈余储备金
我国自实行政府集中管理的投资运营管理模式以来，国务院从保证养老基金安全性和经济完整性的角度出发，明确规定:基本养老保险基金实行收支两条线管理，保证专款专用，并全部用于职工的养老保险，严禁任何形式的挤占挪用和挥霍浪费。基金结余额，除预留相当于2个月的支付费用外，应全部购买国家债券和存入银行专户，严格禁止投入其它金融和经营性事业。因此，我国养老保险投资运营途径主要是购买国库券及国家银行发行的债券，或委托国家银行、国家信托投资公司放款。为了防止养老保险基金收益的过度波动，一些国家的政府要求养老金管理公司建立投资储备金和盈余储备金。一般来说，投资储备金由相当于基金管理资产一定比例的资本构成，盈余储备金则由基金1年的实际投资收益率超过所有养老保险基金平均收益率的几个百分点以上的差额构成。这些国家建立风险准备金的目的是，当某一养老保险基金遭遇投资风险、出现支付困难时，由养老保险基金的投资储备金弥补暂时的资金短缺。例如，智利政府规定，投资储备金由养老金管理公司自有资产的l%构成，盈余储备金由基金1年的实际投资收益率超过所有的养老保险基金平均收益率1.5%或2%以上的差额部分构成。当养老保险基金的年投资收益率低于所有的养老保险基金平均收益率的0.5%～2%以下时，养老金管理公司首先要用盈余储备金弥补差额;如果盈余储备金不足，再用公司的投资储备金弥补;如果仍然不足，则公司要被强制进行破产清算，由政府来弥补养老保险基金投资收益率的剩余差额，个人账户余额将被转移到其他养老金管理公司。目前，我国基本养老保险基金发生亏损或者出现支付危机时，其资金缺口可以由全国社会保障基金弥补;补充养老保险基金投资发生亏损或者出现支付危机时，其资金缺口则缺乏相应的补充和担保机制。对此，笔者认为，可以建立补充养老保险基金投资损失的补偿机制或保险机制，避免出现由于投资损失而无法兑现养老保险金的问题。
3.3拓宽养老金投资渠道，实现多层次化管理
为了实现养老保险基金的保值增值，必须要扩宽养老保险基金的投资渠道，且要针对不同类型的基金采取不同的投资策略，实现其保值增值。对于养老保险的社会统筹账户基金和其他四险种的养老保险基金，可实行现收现付、以收定支、略有结余的政策，结余基金原则上存银行、买国债，不进行其他风险投资。对于养老保险的个人账户基金，由于基金数额巨大且积累时间长，可以通过投资金融市场或用于支持国家经济建设来实现保值增值。此外，考虑到养老保险基金的特殊性质，其在存入银行时，如果银行存款利率低于市场利率，可以通过制定相关协议使其按市场利率计息，以防止养老保险基金面临贬值风险。要真正实现社会统筹账户的互助共济作用和个人账户的积累激励作用，政府必须承担起偿还制度转轨历史债务的责任。政府部门可以通过划转中央企业和国有重点企业中地方企业国有资产以及划转部分国有土地收益的方式偿还历史债务，并积极推进做实个人账户，真正实现统筹账户和个人账户的分账管理，并在此基础上进一步推进养老保险基金统筹层次的提高。
3.4健全养老保险基金管理监督体系