最新经济适用房政策篇1
经济适用房买卖政策中规定，销售对象主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明。
经济适用房买卖政策
销售价格：
经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。
1、什么房子能卖一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2、卖了房子后的结果经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。
1、什么房子能卖
一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2、卖了房子后的结果
经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。
3、怎么购买
①已经住满5年的经济适用房
购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。
例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为360095=342019元，除购房款外，购房人还需缴纳3420191.5%=5130元的契税，以及3420190.0005=171元的印花税。②尚未住满5年的经济适用房
经济适用房买卖政策,购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。
4、如何选购经济适用房
首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。其次，到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。
最新经济适用房政策篇2
5月17日晚上，记者电话采访了北京恒宇佳泰房地产开发有限公司策划总监于洋。于洋称，经济适用房新政策不但对低收入家庭是利好，同样对商品房市场也是个好消息，特别是对经济适用房周边的商品房，尤其是对均价在三四千元的项目，将会起到一个市场拉动作用。
于洋称，现在经济适用房周边很少有商品房项目，经济适用房分流了该地段的商品房客户群，因为在新政策出台之前，想购买经济适用房周边项目的客户，有相当一部分人被价格便宜，又有机可乘的经济适用房所吸引，商品房则受到冷落。开发商拿地时要交纳土地出让金，卖房时也不能与同地段的经济适用房价格“试比低”。
拿天通苑来说，其周边很少有商品房项目。目前，新政策有希望堵住经济适用房投资漏洞，重新拉回本该属于商品房的客户群，使经济适用房周边商品房项目有所转机。
执相同观点的北京城市开发集团有限责任公司望京新城分公司副总经理王文革，在接受记者电话采访时称，出台经济适用房新政策，最影响均价为三四千元的商品房楼市。王文革分析，新政策最大的亮点就是打消了非中低收入家庭利用经济适用房投资的想法，从而转移了他们的购房消费视线，有望将投向目标转向价位相同的商品房上。这也就意味着，目前价位在三四千元的商品房未来有可能掀起销售小高潮。
王文革分析，三环以内均价在五千元左右的项目，也会成为被经济适用房政策分流出来的投资客的关注对象，做为投资者，如果投资对象有升值的可能，多出一两千元的价格对他们来说是可以承受的。
最新数据 北京已定价经济适用房达54个
最新经济适用房政策篇3
关键词:经济适用房;政策偏差;政策缺陷
中图分类号:F293.3文献标志码:a文章编号:1673-291X(2009)32-0097-02
一、经济适用房政策的演变
改革开放以来,我国逐步对旧的住房制度进行改革,至今大致经历了五个阶段:第一阶段,1980―1985年,进行了国家、企业、个人三者共同负担购买住房的试点;第二阶段,1986―1990年,进行了以提高住房租金为突破口的住房体制改革;第三阶段,1991―1993年,以公房出售为重点,住房制度改革在我国全面铺开;第四阶段,1994―1997年,以住房公积金、安居工程为依托,住房制度改革全面推进;第五阶段,1998年至今,全面停止了实物分配的福利分房制度,住房体制开始探索市场化运作。至1998年国务院发文以“经济适用住房”的提法代替“安居工程”,并明确提出,建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,经济适用住房政策正式出台。
二、经济适用房政策失效的表现
(一)政策目标异化
我国制定经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题,保证“人人享有适当住房”社会目标的实现。在我国多层次的住房保障体系中,廉租房和经济适用房政策是解决中低收入者住房问题的主要手段。具体而言,低收入者通过政府的廉租房或廉租房补贴解决住房问题,中低收入人群通过有限产权的经济适用房购买有限产权住房。经济适用房政策推行至今已有11个年头,不但“中低收入人群通过有限产权的经济适用房购买有限产权住房”、“调控房地产市场运行”的政策目标没有实现,而其因为经济适用房户型不合理、价格过高、质量问题严重,经济适用房交易黑市活跃,高收入阶层也投机购买的突出现象等问题的出现,使得经济适用房政策还遭到了来自多方的质疑。
(二)政策表面化现象凸显
目前,经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。从2001年开始,我国的经济适用住房供给持续减少,从投资建设的面积来看,每年经济适用住房新开工面积占住宅新开工面积的比重呈现下降趋势。2000年,经济适用住房新开工面积占当年住宅新开工面积比重达到最高值,为21.77%。从2001年开始,这一比重开始出现下降。到了2005年,该比重仅为6.37%。从投资规模来看,国家统计局颁布的“国房景气指数”表明:2006年1―11月,全国完成房地产开发投资16416亿元,完成商品住宅投资11550亿元,其中经济适用住房投资526亿元,经济适用住房投资规模占住宅投资比重为4.55%,如果以月平均值换算,2006年的经济适用住房投资规模占住宅投资比重也不过是4.97%[1]。对绝大部分中低收入家庭来说,经济适用房可望而不可及。
(三)政策扭曲化现象明显
一些地方政府在执行政策过程中使经济适用房政策的调控对象、范围超越了既定的要求。按《经济适用住房价格管理办法》之规定:“经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理。”但事实上,一些经济适用房的面积大、价格高,经济适用房的“不经济”弱化了经济适用房的社会保障作用。此外,经济适用房一般建在交通条件差、配套设施不完善的远郊地区,导致购房者生活成本增加,一直以来备受追捧的经济适用房在一些城市受到人们的冷落,出现无人问津的现象。
三、经济适用房政策失效原因分析
(一)政策缺陷
1.政策目标偏差
政策目标偏差主要表现在两个方面:一是政策目标缺乏有效性,经济适用房政策将中低收入人群纳入保障范围,按照收入水平划分,商品房、经济适用房和廉租住房的住房供应体系覆盖人口范围大约分别是15%、80%和5%,而如果将80%的中低收入者和5%的最低收入者都纳入社会保障的范围,无疑是与商品化、社会化的改革目标存在矛盾的[2];统计数字显示,我国大多数家庭属于中等收入家庭,约占城市家庭总数2/3左右,范围如此之大,使得经济适用房解决中低收入人群住房问题力不从心,政策目标难以实现。“中低收入者”的标准过于宽泛,现实操作过程中较难确定中低收入者的具体标准。二是政策价值目标偏差,经济适用房政策的制定涉及“公平”与“效率”,政府为保证“人人享有适当住房,社会目标的实现”,通过政策补贴等措施,完成社会财富的二次分配,实现社会公平,但这种公平在现实操作过程中难以实现,即使实现了也是一种低效的公平,而将房地产市场一份为二,实行二元体制,这与当前我国正大力推进的市场经济体制相矛盾,人为对市场的划分必然造成市场分割,导致社会福利的损失。
2.政策执行机制存在缺陷
就政策执行机制而言,经济适用房政策的执行,实际上是国家请客而地方政府买单,因为作为经济适用房的土地是无偿划拨的,相关费用是由地方政府承担的,所以,地方政府建设经济适用房的积极性不是太高,直接造成政策表面化、扭曲化现象出现。
3.政策过程的监督难以实现
经济适用房政策是涉及政府、房地产企业、目标消费群体三大政策主体的多过程的复杂政策。现代公共选择理论的代表人物詹姆斯・布坎南提出,人们在市场行为和政治行为中都是为了追求自己的利益。公共选择理论认为,地方政府也是追求自身利益最大化的“经济人”,政府官员不是简单的政策解释者和执行者,而是在个人利益的驱动下去解释政策和执行计划[3]。政策参与的各个主体追求自身利益的特性决定了,决定了政策的高效执行需要对各主体的行为进行有效限制,监督必不可少。
(二)政策执行主体动机偏差
我国正处于转型时期,不规范的分权及地方官员政绩评价体制,导致地方政府自利性动机的膨胀,尤其在经济适用房政策领域更加明显。当前,地方财政的收入主要包括预算内收入预算外收入和制度外收入等三类。地方财政由土地所产生的收入来源主要有三个方面:第一是预算内的土地带来的相关税收的收益构成了地方政府财政预算内收入的支柱。现行分税制下,城市扩张和土地占用带来的税收包括建筑业和房地产业的营业税、所得税及耕地占用税等则全部由地方享有,近年来已经成为地方政府预算内的支柱性收入。第二是土地收益已经成为地方政府预算外收入的主要来源。在现实的开发过程中由于无法核实相应的土地开发成本,土地出让的收益几乎全部留归地方。1994年之后,土地出让的收益完全留与地方政府不再上缴中央财政。土地出让的收益成为政府预算外收入的支柱性来源。“东部一些发达地区城市土地出让金几乎占预算外收入的60%以上。”[5]第三是一些部门征收的土地规费和制度外收费,比重相对较低。
四、对策及措施
1.明确经济适用房政策在保障性住房政策体系中的角色
经济适用房政策是具有过渡性质的住房保障政策,是我国住房政策领域由计划经济体制向市场经济体制转轨的特殊产物。经济适用房具有保障性与商业性双重属性,由于政策制定本身存在缺陷,执行主体利益驱动机制偏差,监督成本过高等方面因素严重制约了经济适用房地保障属性了发挥,政策目标偏离和政策效率低下。从我国国情出发,应推行廉租房政策为主逐步淡化经济适用房政策角色住房保障体系,在促进社会公平的基础上更好地分配社会资源,真正帮助弱势群体解决住房问题。
2.强化政策执行主体的公共服务动机
地方政府有义务承担社会责任和谋求公共利益,制定并高效执行住房保障政策,解决低收入人群的住房问题,但不可忽视的是,在现有体制之下地方政府的自身诉求利益与其应承担的公共服务角色存在矛盾,致使政策执行出现偏差。追究其原因,我们“不能单纯地从官僚的个人品质上去找原因,而是因在充分认识官僚个人需要和利益的同时,提供一种良性的压力,引导官僚的理做出有利于组织的选择。”经济适用房政策在出现政策表面化、扩大化、扭曲化等问题,其主要原因是作为政策执行主体的地方政府缺乏执行政策的激励机制,即所谓的“良性的压力”。因此,我们在政策设计的过程中体现为对各方利益的考虑和均衡配置。譬如中央适当分担地方财政负担,或者将土地的无偿划拨变为低偿划拨,从而使地方也有利可图。在具体操作的过程中,体现为选择性激励机制的配套建立。例如,在对地方政府官员的政绩考核制度中,纳入对经济适用房市场规制职能履行的内容,使这些因素也直接影响其晋升。如此双管齐下,从政府官员个人和地方政府两个方面建立利益动机。
3.推进经济适用房政策的市场化运作
在经济适用房政策过程中,坚持市场优先原则,运用供给、价格、竞争、税收等多种手段,灵活选择各种政策补贴工具,最终使经济适用房步入正轨,发挥其保障效用,真正实现“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的社会价值。
参考文献:
[1]林.经济适用房政策的经济学分析[J].北京社会科学,2007,(2):78-83.
[2]贺翔,唐果.公共选择理论对我国政府管理的几点启示[J].科学学与科学技术管理,2005,(2):89-91.
[3]魏明,袁烁,陈铁成.低收入阶层住房保障研究及住房供应体系构建[J].山西建筑,2007,(2):247-248.
最新经济适用房政策篇4
【关键词】共有产权；政府经济学；政策创新；公平价值
一、引论
当前我国的住房保障体系包括廉租房、经适房、公租房、安置房等。名目众多，看似种类丰富，实际上建设成本高、保障面很小。公租房、廉租房只租不售，经适房配套设施不完善、位置偏远，除非生活水平极低的人群，没有多少人真正地去消费，反而容易诱发寻租行为。城市众多“夹心层”人群没有着落。另外监管成本高昂、程序繁琐、产权界限不清、退出机制难以操作等问题严重限制了该类房产的的正常发展。
2007年8月，淮安市为解决经适房“有限产权”界限不清，退出机制难以操作的问题及带来的弊端，推出出让土地共有产权房代替划拨土地经适房，实施购房家庭与政府7：3和5：5的两种产权比例，个人与政府共同拥有房屋产权，市民可向政府“赎回”产权，并建立了“住房保障基金”专项用于建设回购及承担政府产权部分。目标人群是收入水平中等（月收入3000左右）又有在城市定居打算的年轻人。他们买不起商品房，又觉得廉租房只租不售，无法满足他们拥有住房的需求，经适房存在位置偏远，工作不便，配套设施较差的问题。
二、共有产权房的政策创新之处
（一）按出资比例共有
共有产权房与经济适用房的最大区别是土地由行政划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，同时实行政府指导价，并与市场接轨。这样，共有产权房就可以弥补传统经适房的不足，将传统划拨土地经适房的有限产权量化为明确的产权比例，从根本上解决了界限不明确等问题。
业主和政府按照7∶3或5∶5的比例出资共有房屋的产权，法律上的按份共有清晰地界定了住房的产权。这种清晰的产权达到了科斯定理发挥作用的理想状态，如果交易成本为零，将使住房资源的分配在市场调节下达到最有效率的状态。
同时由于政府帮忙负担了一部分购房款，减轻了购房者的经济压力，能帮助城市中买不起高价商品房的“夹心层”人群在最快的时间内拥有住房，享受住房增值的权利，获得城市户籍。由此能够享受城市带给他们的与户籍相伴的一系列福利：医疗服务、社会保障、子女受教育权等。加快城市化发展的同时也实现了财政的公平目标。
（二）从“实物补贴”到“货币补贴”
共有产权房则改变了土地取得方式，即从行政划拨改变为土地出让，采取“招拍挂”公开竞价方式，将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品住房价格接近的房价，消费者根据自己的经济状况支付一定比例的房价，剩余的房价部分作为国家的补贴补给符合享受补贴条件的中低收入家庭（“人头补贴”），实现了由暗补向明补、由土地税费补贴向货币补贴的转变。
如图1所示，如果把与公共住宅的租金优惠等额的一笔钱直接拨给低收入者，则家庭的预算约束线会从aB移至a'B'，且a'B’会通过X2处。那么在这种情况下，家庭的最佳消费选择就是a'B’与另一条无差异曲线U3的切点X3处。此时，实际住宅消费量也许会少于X2处，但是家庭的效用水平能够达到更高的程度，效果也更好。
（三）效用增加
实行共有产权制度后，符合条件的中低收入者可根据自己当时的经济状况，按规定按比例购买经济适用住房的部分产权，从而不必承受现行制度下购买经济适用住房的完全产权的经济压力。他们可以将更多的余钱用于其他物品的消费，中低收入阶层消费者的效用提高了，但并没有造成其他社会成员效用的减少，所以社会总福利增加。
如图2所示，未实行共有产权制度前，消费者的预算约束线为X0Y0，消费者效用最大化产生在e0点，实行共有产权制度后，政府以出让的土地作为政府投入的出资额，其价值凝结在房屋中，在中低收入家庭购买房屋时就同时享受了政府直接给予的补贴（“人头补贴”），消费者手中的货币量相对增加，预算约束线向右移动，由X0Y0右移至X1Y1，同时无差异曲线也随之向右上方移动，新的消费者效用最大化点为el，无差异曲线离原点越远说明消费者的效用越大。从图2中可看出，实行经济适用住房共有产权制度后，消费者效用增加。
三、住房政策的公平价值
（一）住房政策的公平价值需求
其一，公共政策的理性需求。住房是居民的一种社会权利，也是收入再分配的工具，住房公平也是住房政策的政治可行性的基础之一。而最大化地满足居民的住房需求也是政府的社会保障职能之一。
其二，公共效率的外在保障。在市场经济条件下，社会保障体系日益膨胀，政策受众日益广泛，分配政策主要价值取向就应当是效率基础上的公平。住房政策既要使普通公众合理的社会权利被尊重，同时要使政策的运行得以延续，使其满足类似于代际公平的要求，需要一定的效率保障。这就必然考虑政府和受众在住房产权配给和相应的管理模式中做出有益的探索。
（二）淮安共有产权模式的公平价值
根据前文我国社会主义市场经济条件下住房政策的公平价值预设，起点公平和结果公平都是淮安共有产权住房模式必然的政策目标。同时，为了将起点公平和结果公平进行完美的嫁接，淮安还在不断的探索和完善中对政策实施过程进行了有效的控制，做到起点公平、结果公平和过程公平，兑现了共有产权住房的政策承诺，较好地维护了公民的基本社会权利，实现了政策的公平价值。
1.起点公平
规则公平是起点公平的第一要义，但在共有产权住房政策中还表现在与此相关的领导机制、分配对象等方面。
领导共识。淮安市党政领导班了努力打破原有的经济适用房、廉租房等住房保障模式的弊端和劣势，经过长期的探索和试点实验，克服了资金、资源方面的障碍，协调相关群体利益才使得这一政策最终面世，其出发点是为人民服务，充分考虑老白姓利益，真正做到权为民所用，领导层面的重视使整个模式在起点上达成共识。
分配对象。目前我国的保障性住房除针对最低收入困难家庭的廉租房，对收入稍高但不够支付商品房的群体提供经济适用房，而处于这两者之中的夹心层，其白身条件高于廉租房，但是又买不起经济适用房，他们的权利得不到相应的住房保障政策的支持。淮安市规定的共有产权房申购条件更接近夹心层群众的需求和经济状况：家庭人均月收入800元以下，人均住房建筑面积在16平方米以下，具有本地城镇常住户口两年以上的家庭即可申购。至此，淮安市的住房保障体系基本囊括了中低收入困难家庭的住房需求。
申请规则。不同于经济适用房，淮安市在初期试点共有产权房时，凡是符合申请条件的家庭基本能够平等购买到理想的共有产权房，政府甚至还有剩余共有产权住房待售。这是因为政府相关部门在实施这一模式之前对符合申请条件的家庭做了充分的调研，确保有需要的家庭都能充分享受政策优惠，相比起经济适用房摇号抽签式的轮候排队系统显得更加公平、更有保障。
控制机制。淮安模式的创新之一是在出口上实行倒逼，反制入口。如一旦共有产权购房者脱离低收入群体，政府就可依靠手中产权和相关法规，将房了回购，用于安置其他低收入者。这个机制，体现了政府资助穷人的公正和公平，并使部分人从福利制度中及时退出成为可能，使有限的资源能有效服务于更广大低收入群体。
2.过程公平
共有产权住房模式虽然在国外已经运行较为成熟，但在我国还刚刚起步。淮安市从2007年开始试点这一模式，在三年的试验过程中遭遇了多重阻力，但依然取得了明显成效，重要原因是该项政策经历了反复的调研、论证、试点、完善和推广，并且结合居民收入和财政实力在产权比例、房屋数量、房址选择、出口机制上不断创新，才使其不但避免了可能出现的制度漏洞，而且在适用范围上得到拓展，并被其他地区的政府作为住房政策改革的参考模式。
2008年7月，淮安首次向主城区低收入住房困难家庭供应300套共有产权住房，其房屋价格、质量、地段都很有吸引力，但1个月过去，只有70多户家庭申购。其后，淮安政府将人均收入低于300元以下可申购的门槛，放宽到人均收入低于800元，扩大了共有产权房的保障面，申购户就突然增加。
这也说明，政府在共有产权住房政策运行中保持动态管理，使该项住房政策措施能根据环境状况始终平等对待每一位公众，这就从过程角度上保证了政策实施过程应有的公平价值得到保护。
3.结果公平
要出现结果公平，共有产权的住房政策从理论上必须注意两个方面，一是集团公平，即群体或次级群体之问的公平，即该政策的实施真正改善了处于不利地位的公众的处境。另一个是代际公平。政策具有短视特性，往往只考虑当前受政策影响者的想法，而“后代作为一个集团，是现世资源分配的一个合适的领域，代际之问的公平在政策制定和公共行政中都应得到普遍的实施。
从实施结果上，依托对分配对象的群体保护，中低收入困难家庭夹心层群体的住房问题真正得到了改善。淮安市共有产权住房政策试运行以来，累计投入1.15亿元，供应共有产权房5.2万平方米，解决了中心城区814户家庭的住房困难。
其次，针对符合条件的购房者，政府又根据具体情况提出了政府和购房者3∶7和5∶5共有产权比例，进一步降低购房门槛，同时在不同年限对政府所占产权部分居民无力赎回时规定了较低的租金这就使得中低收入群体承担较小的还款压力，减少了几代人供房的困扰，提高了整体生活质量，进而保障了后代的部分权益。
四、结论
从以上分析我们可以看出共有产权住房模式是对原有经济适用房的制度创新，它克服了经适房目标群体定义不清、公平程度不够、监管成本高昂、产权界限不清、退出机制难以操作等弊端，符合财政资金使用体现效率和公平的要求，尤其突出了促进社会公平的作用，在房价为10000元/平米以下的二三线城市，政府可以运用这一模式很好地解决流动人口和年轻群体的住房问题，适合在财政能力较强的中小城市进行推广。
参考文献：
最新经济适用房政策篇5
为了促进房地产业平稳健康发展和治理房地产市场失灵问题，政府采取经济、行政、法律、制度等手段干预和规范房地产业和房地产市场。但由于政策目标间的冲突以及行政垄断等原因，部分房地产公共政策直接或间接推动了房价上涨，这些公共政策失灵及其导致的社会福利损失即公共选择理论中的政府失灵。因此，现阶段房地产市场同时存在着市场失灵和政府失灵。
来源于公共政策的政府失灵主要表现在:制度设计被动外生于宏观经济环境，促使制度变异失灵中国房地产市场快速发展起始于1998年停止实物分配的市场化房改。相对于为了建立社会主义市场经济体制而进行的国有土地有偿使用制度改革，这次房改更大程度上是因为外在宏观经济环境的变化而推动的制度改革:“这次住房制度改革政策的制定不是房改本身的问题，是关系中国经济增长和抵御亚洲金融风波的大事情。在东南亚金融风波的影响下，中国的经济会遇到困难，出口会受到大的影响，就业压力也会增大。在这样的形势下，要开辟新的经济增长点去带动经济发展……通过开展大规模住宅建设，带动国民经济的发展，就是要确保建成的住房卖得出去，通过停掉分房，控制房价，并通过财政将原来建房的钱转化为向个人发放住房补贴、银行开放个人买房抵押贷款以及开放二级市场等措施调动买房的积极性”。1998年7月，国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即“23号文”)，宣告福利分房制度的结束与住宅市场的启动，是中国房地产市场发展的历史转折点。它强调了尽量满足大多数民众的住房需求，逐步实行住房分配货币化，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。对不同收入家庭适应不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买租赁市场价的商品住房”。这次房改抵消了亚洲金融危机风暴的巨大冲击，对拉动刺激经济增长起了重要作用。而根据世界各国经验，解决中低收入家庭住房不是靠买房而是应该以租房为主，发展经济租赁房来解决中低收入家庭住房问题从而减轻市场压力是较为现实和可行的选择，房改确定经济适用住房“只售不租”对拉动经济增长有巨大作用，但在经济适用房制度执行过程中问题不断、变相执行问题层出不穷、经济适用房建设规模日趋萎缩，而同时制度设计中的廉租房制度并未及时建立执行，在一定程度上促使了商品房市场价格快速上涨。
房地产公共政策本身的目的及政策手段间的冲突，促使政策失灵房改后，1998～2003年房地产市场竣工量、销售量迅速上升，以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时，房地产市场发展不平衡，房价和投资增长过快，对房地产市场的监管和调控有待改善。“非典”疫情爆发后，2003年上半年国民经济增速整体下滑，城镇登记失业率创新高。短期内为阻止因企业投资减少造成的失业面扩大，长时期内为促进增加投资带动内需扩大，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(即“18号文”)，“18号文”首次确定房地产业为国民经济支柱产业。［3］与1998年“23号文”不同，“18号文”还强调了“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。2003～2004年，我国经济增长在遭遇“非典”等灾害袭击的情况下保持高速增长势头，在国民经济快速增长同时，房价从缓慢增长转化为快速增长、固定资产投资过快、新开工项目骤增、钢铁及电解铝等部分行业盲目投资增势未减、贷款规模过大、通货膨胀压力增大等问题凸显，房改以来首次房地产宏观调控政策出台，政策着眼于抑制房地产投资的过快增长，控制房地产市场发展节奏。2004年3月出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即规定“8•31大限:规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行”。这是土地资源市场化配置的转折点，2004年4月，全国暂停农用地转非农建设用地半年并提高存款准备金率，清理固定资产投资项目。经过2004年土地市场治理及改革后，从2005年开始，房价进入了相对2003～2005年的快速上涨阶段。固定资产投资过快增长房价快速上涨，房地产宏观调控政策在抑制固定资产投资增长的同时，紧缩土地供应量并推动土地“招拍挂”制度，房价由协议出让制度下的平稳上涨步入“招拍挂”出让制度下的快速上涨通道。政策目的不明确、冲突及政策手段矛盾直接导致了这一阶段的房价快速上涨
房地产调控政策受制于宏观经济政策，政策效果部分失效2005年是中国房地产市场发展的一个关键转折点，缘于“招拍挂”制度在全国的强制普遍实施。房地产市场呈现出来的主要特点有供求形势逆转，以竣工面积代表供给量、以销售面积代表需求量，房地产市场需求量大于供给量;相对于前一个阶段房价上涨速度更快。这也直接导致了2005～2008年第3季度前的房地产宏观调控:2005年“旧国八条”、2005年“新国八条”、2006年“新国六条”、2007年“24号文”廉租房制度、2008年“46号文”住房规划计划等一系列调控政策出台，政策目标直指“房价过快上涨”。房价在这些调控政策的密集出台后短期回调又迅速进入加快上涨通道，［4］直到2008年国际金融危机冲击的到来。在内需外需双双萎缩的情况下，从2008年第4季度开始到2009年“国十三条”放松房地产市场调控促进经济回暖、国务院“金融三十条”放松货币供应稳定经济增长，同时在购房信贷利率、开发贷款利率、开发交易税收等方面进行政策优惠，房价从2009年开始进入了井喷式上涨阶段，最终使得2010～2012年“史上最严厉的调控”出台。从2010年“国十一条”、2010年“史上最严厉的国十条”、2010年全面限购、2011年“新国八条”、2011年“新国五条”、2011年二、三线城市限购，使得市场从量价井喷式上涨到价平量跌、价微跌量跌、价平量升。2012年第2季度，随着国民经济增速放缓，宏观经济政策下调了利率来促进经济平稳增长，虽然并非直接针对房地产市场，但房地产市场量价已经止跌，有回暖价升的势头。可以看到，房地产市场调控政策受制于宏观经济政策，是政策失灵的一个重要原因。
房地产公共政策缺乏科学性和长远考虑，执行情况不理想第一，政策具有明显的短期行为。自2004年房地产市场调控以来，调控政策多以“通知”“意见”下发，包括“限购令”都没有上升到法律法规层面，不确定性较大。同时政策频繁出台、重复使用，加大了市场的波动性，增加了各市场主体对市场发展不确定性的预期，观望气氛浓厚，影响到了正常的投资和消费。第二，调控政策大都采取了全国一刀切的形式，［5］不利于欠发达地区的房地产市场的培育成长。第三，有的政策出台后没有得到及时恰当的实施。例如，2005～2007年调控文件要求增加对普通商品房和经济适用房的土地供应量，并“加大对闲置土地处置力度”，但政策落实情况不好，土地供应量持续下降，直接减少了住房供应量。
房地产利益集团与房价上涨
我国房地产市场也存在着诸多的利益集团，按照经济社会存在形态及行为特征来分主要有:中央政府、地方政府、房地产企业、商业银行、消费及投资者5个利益集团。本文用公共选择理论来分析高房价的成因，前一部分主要对中央政府供给的公共政策失灵进行了分析，以下选择对公共政策的执行者及土地市场供给方的地方政府对房价的影响进行分析。
保障房制度实施情况及其对房价的影响世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。公屋即保障房在我国由廉租房、经济适用房和限价房、公共租赁房等构成。保障房是具有公益性的公共产品，由政府供给保障房以解决无力购买市场价格商品房的低收入家庭是国外的通常做法。从经济利益角度来看，保障性住房利润很低甚至亏损，由房地产企业经营、管理保障房会由于缺少激励而产生供给不足，因而主要依靠地方政府作为供给主体。以经济适用房为例，中央政府是经济适用房政策的制定者，地方政府是这项政策的执行者。而地方政府依靠土地出让可以增加财源，就无心将财政收入用于不会增加其政绩反而会增加地方财政支出的经济适用房和廉租住房建设。国家规定商品房开发中经济适用房比例要占到20%，1998“23号文”确立经济适用房为住房供给体系中的主体，从1998～2010年的经济适用房销售面积来看，只有1999～2001年达到23%，从2001年开始逐年大幅下降，到2010年，经济适用房的销售面积不到商品房销售面积的3%。①经济适用房用地为划拨用地，为了不影响地方政府土地出让收入，其用地一般选址偏僻、交通不便、配套设施短缺，造成一些经济适用房入住率较低。同时，由于经济适用房过分强调经济节俭，忽视住房安全性和质量标准，导致了建筑标准不高，长期维护成本高。此外，在实际运行中，集资(合作)房作为经济适用房的一个类型，进行集资建房的大都是社会资源较多的单位，多次集资、多次分房现象比较普遍，计划经济的福利分房不公现象又有抬头的迹象。地方政府在保障房制度的执行上出现政府失灵，这种政府失灵缘于中央政府对地方政府官员的政绩考核体系，也缘于地方政府自身及官员的“自利性”。同时，这种针对纠正市场失灵的政府行为失灵的后果是中低收入消费者被迫进入商品住宅市场从而推高房价。
地方政府在房地产市场的寻利与寻租活动我国城市土地属国家所有，地方政府中央政府经营管理国有土地使用权而成为土地市场的供给主体。目前，关于中国地方政府在经济社会发展过程中所扮演的角色，学界在“地方政府公司化”理论上已经基本达成共识，即中国地方政府行为与私人企业一样追逐经济利益。分税制后财源相对短缺的地方政府势必可能通过追求更多财源来增加财政可支配收入。而国有土地资源正是地方政府所拥有的数量最大的国有资产。随着土地市场的建立与发展，地方政府通过政策手段“以地生财”获得了大量预算内和预算外收入，主要包括出让土地获得土地出让金、土地抵押的银行信贷和相关土地税费。统计显示，2001～2003年，全国土地出让金总共为9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%;2004年已接近6000亿元;2009年高达1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，甚至占80%以上，均显示出对土地过高的依赖度。而2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，2011年全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元。而同期全国房地产企业的营业利润远小于地方政府土地出让净收入。①相对来说，地方政府从高速发展的房地产市场中获得了更多的收入，尤其是房地产市场发展时间最长的东部地区。房价在短期内主要由供求关系决定，长期内主要由成本决定，巨额土地出让金导致的高地价并不一定催生高房价，但在基本面经济高速增长及快速城市化的背景下，我国房地产市场需求旺盛，土地卖方出让垄断的高地价必然传递进入下游的住房市场引发高房价。2004年以来的房地产市场发展情况正是这样。此外，地方利益集团寻租是个人或者组织在房地产市场中寻求“直接的非生产利润”的活动。房地产项目从拿地、立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节都有利益集团的寻租活动，这些“寻租收益”必将推高房价并转嫁给消费者，甚至绑架“地方政府”的公共权力。
地方政府对房地产调控政策的“软化变相”执行地方政府既作为土地一级市场的经营主体需要市场化经营国有土地资产使之保值增值，又是中央政府房地产调控政策的执行者。公共选择理论认为，政治家基本行为动机在追求个人利益最大化，公共利益并不是其追求的最迫切目标。近年来的房地产市场发展情况表明地方政府缺乏抑制房地产快速发展的动机，自利性导致了中央政府的房地产调控政策在地方政府执行中出现政策非合作博弈，这在一定程度上削弱并异化了调控政策效力。在土地政策领域，受囤地的地租巨额增值利益，房地产企业囤地行为非常普遍，从现有法规和执法力度来看，打击力度不大，政策威慑力不强。据2012年国土资源部公布的数据，未竣工的房地产用地规模近40万公顷，可满足未来3～4年的市场需求。受“限购令”影响，房地产企业延迟开发土地的情况越来越多。由于缺乏公开透明的土地出让信息，缺乏监督，更有收回闲置土地可能会对地方政府发展经济产生负面影响，故地方政府在打击闲置土地上往往和房地产企业之间出现合作博弈从而抵消调控政策效力。在信贷和财税政策领域，出现了对房地产企业延长土地出让金给付时限、以财政为房地产商贷款提供担保、对消费者实行购房免契税、对消费予以相应的购房补贴等种种“救市”现象。对于2010年以来“史上最严厉调控”的“限购令”，2011年下半年以来，在105个监测城市中，北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让等。除上海、芜湖、佛山、成都等4个放松限购政策“红线”的城市被叫停，其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施，这其实是地方政府变相“救市”的一种方式。2012年第2季度以来，房地产市场逐步出现量升价平的回暖现象，房价和地价上涨压力增大，加大对地方政府严格执行“限购令”的监督力度以此基础上释放明确的调控信号，稳定市场预期，促进市场平稳发展。
结论与建议
房改以来房价过快上涨的原因有很多，在不同的时间维度和不同的空间维度上有不尽相同的原因，制度设计和房地产公共政策制定、实施中偏差出现等导致的政府失灵是房价过快上涨一个重要原因。相关利益集团(地方政府)对房地产公共政策的执行力度和直接作为市场主体的寻租行为加剧了房价的上涨速度。房地产公共政策作为纠正市场失灵的工具在本身出现政府失灵的时候，正确划分市场和公共政策的范围，合理科学的进行制度设计和公共政策制定，对房地产市场的健康平稳发展是非常重要的。因此，缓解房价过快上涨的压力，关键在于从多方面改革完善相应的制度设计，提高房地产公共政策的有效性。
从这点出发，笔者提出的政策改进思路如下:在尊重房地产业发展规律的前提下，提高调控政策的科学性和可操作性房地产业作为国民经济的支柱产业与宏观经济、城市化速度与进程有密切的关系，房改以来，房地产业在我国经济高速增长、城市化快速推进的背景下借助宏观经济需要实现了较大的发展。但其发展在很大程度上也受制于宏观经济的影响，近年来频繁的调控政策导致市场出现较大的波动。对市场发展出现的问题要针对性的研究，促进调控政策的科学化、常态化、法制化。
在完善发展保障房制度的基础上，坚持市场化大方向，培育住房二级市场和租赁市场保障房数量不足是房价过快上涨的一个重要原因，提高保障制度建设的科学性，建立适合国情的保障住房供应体系是政府义不容辞的责任，但房地产业必须以市场化为大方向。现阶段我国房地产市场以新房市场交易为主，住房制度和政策设计也一般针对新房交易市场，住房二级市场和租赁市场不发达，根据住房过滤理论，成熟的存量房市场和租赁市场对缓解过高的新房市场价格有重要的意义。应培育和发展存量房和住房租赁市场，最终形成新建商品房交易、存量房交易、保障房并存且有效互补，租赁和买卖市场同步发展，从而能够改善市场结构、丰富市场供应，更大程度地的发挥市场对住房资源的配置作用。
最新经济适用房政策篇6
关键词：经济房；税收政策；租值消散；商品属性
一、经济适用房与廉租房政策之效用分析
1“经济房不经济”的经济解释
政府通过修建经济适用房和廉租房，确实向市场提供了两种低价住房，但为保证享用人群确实是真正贫困的人群，政府又出台其他的配套政策。且莫论具体政策是否合理，就经济学逻辑分析，此政策必导致“租值消散”。所谓经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。不难看出，该政策限制了建设方的利润率，从而限制了房地产产品的价格。而廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。事实上，这两种政策的做法，都无异于人为限制了市场价格，使得这两类房地产产品的价格低于市场价格。
armena.alchian曾说“价格决定了市场中的竞争准则”，众多经济学家(以芝加哥学派为主)也指出，“价格准则是唯一不会引起‘租值消散’的市场竞争准则”。所谓“租值消散”是本应产生经济租金的资产由于产权不明确，其租值(全部或部分)消失的现象。由此看来，政府修建经济适用房和廉租房的政策，是人为地控制了房地产产品的市场价值，也就是在价格准则以外添加了别的竞争准则。具体来说，政府的这项政策在两个方面引起了租值消散。首先“经济房政策”在价格准则以外添加了排队准则。欲购得(或租得)房子就必须花费时间排队。而事实上需要廉价房子的居民不在少数，因此取得房子使用权要花很多时间排队。第2条准则：贫困准则。符合贫困标准且有大量时间排队的人才有资格买房或租房。人们把大量时间花费于排队，而不进行任何生产，是租值消散。这部分消散的租值数目很小，又因市场机制自动调整竞争准则，使得租值消散的现象减到最小，因此，此租值消散部分甚至可以忽略。但是贫困准则引起的租值消散便不可忽略不计了。购买经济适用房或者租用廉租房的条件之一是“足够贫困”，贫困者提供证据证明自己贫困，政府作为监管者审查购房者的资格。其间，政府的监控成本不可忽略，为了考察“贫困者”的贫困情况。政府不得不成立一个新的职能部门，用以监督购房申请者。再者由于“经济房”价格低于市场价，于是市场参与者有足够的动机伪装“贫困”。后者引起的租值消散很是巨大：本不贫困的人通过“化妆”和让监督者“认定”自己贫困两种方法“装贫困”，而后者便是腐败现象。在“经济房”政策上到底因腐败损失了多少，我们无法估计，但可以断言，由于租值消散，“贫困者”鱼目混珠，真正住上“经济房”的人并不都贫困，其中必有大量投机分子利用机会大盈其利。投机分子买人低价房一般选择自住或转卖(租)。为了防止投机分子转卖(租)“经济房”的行为，政府不得不再出台其他政策，而新政策又进一步改变了市场竞争准则，引起新一轮的租值消散。值得注意的是：在新的租值消散中，投机分子为了逃避政府监管，必然就要在合同上做手脚，其中最常见的做法是“明暗双合同”，即买卖双方表面上签订一个购销合同，而又私下商定，达成另一个默示合同，以达到逃避监管大盈其利的目的。而私下的默示合同是非法合同，不受法律保护，合同的履约保证全靠私人信用，而不受法律保护的合同难免出现大量违约。大量的违约行为造成社会性的信任危机，人与人之间的信任程度进一步恶化，必然使得订立合同与处理合同纠纷成本大量增加，这是新政策引起的最严重的租值消散。
2经济适用房与廉租房的价格调控作用失效分析
经济适用房和廉租房向市场输入了新的供给，应当对平抑房价起到积极作用，但事实却并非如此。也许占整个房地产市场不到5％的份额的“经济房”不会对供需关系产生重大影响。但若从边际的角度看则不然。依据需求定律：价格越低需求量就越大。据此，面对同质量的商品，在需求本身不发生变化的时候，在边际上人们总是优先选择价格低的那些商品，边际上的低价选择，也就压低了市场价格，对低市场价格的反应必然是需求量增大。对低价产品的需求量增大了，也就削减了高价产品的需求，据此高价产品的市场均衡移动，价格也应向低价逐步靠拢。但是，本以为可以有效改变市场供需关系，起到调控房价增长速度目的的“经济房”政策，在税收调控政策出台以前，并未奏效，房地产产品价额仍是一路飙升。就连上涨速度都鲜有减缓。房地产是一种很特殊的商品，其经济学性质很复杂，并且在大多数情况下又和普通消费品截然不同，为此，以下本文将引入新概念——消费属性与资本属性对“经济房”的房价调控失效加以说明。
收入是使用物品所带来的享受。0货币收入是以货币度量收入的尺度。商品是指可交换的物品。具有消费属性的商品可以为其所有者带来当前收入；具有资本属性的商品可以为其所有者带来未来收入。消费属性和资本属性互斥增减，同一商品资本属性越强消费属性越弱，反之亦然。因此后文我们只谈论资本属性的强弱，当资本属性强的时候自然隐含消费属性弱，反之亦然。
据此定义，房地产产品确实具有双重属性。买房者拥有房地产产品的长期使用权，因此房地产产品可以为他们带来长期内的持续收入。由此可见，按照我们的定义房地产产品在买卖市场上具有很强的资本属性。而租房者只拥有房地产产品的短期使用权，因此房地产产品之为他们带来短期收入，甚至可以说是当前收入。因此，按照我们定义房地产产品在租赁市场上资本属性较弱。供需理论分析较适合那些消费属性强的商品(后文简称消费品)，而对资本属性强的商品(后文简称资本品)却不那么适合。若用供需理论分析资本属性极强的房地产买卖价格，局限条件非常复杂，极易出错。就上文提及的分析而言，就忽略了许多不可忽略的因素，因而出了错误。事实上，增加房地产市场供给无益于价格调控。若要使用需求定律分析现实经济现象，首先必须搞清楚何谓价、何谓量。而上文的分析，我们只是笼统地提及了房地产价格，而没有深入理解什么因素构成房地产价格。于是看似正确的分析，变得不可靠。看似必可起效的政策便也不可靠了。张五常这样定义价格：“价是一个消费者对某物品在边际上所愿意付出的最高代价”。irvingFisher这样描述资本价值：“资本价值是未来收入的折现”。在市场上，具有资本属性的商品不断吸收新的市场预期，不断形成新的资本价格。
价格是取得收入所不得不付出的最高代价。货币收入测度了收入，而价格又是货币收入的其中一种表现形式：测度是相对的，因此货币收入也是相对的。房屋租价的意义是享受住房所不得不放弃的其他商品的最高价值。也就是说：在固定预算约束下，每多购买一单位房地产产品，不得不放弃消费一定数量的“其他商品”。房屋租价完全取决于那组“其他商品”的价值。如果购买一处房地产产品我们可以长期居住，也可以长期出租，根据以上分析，出租得来的租金测度了租房者不得不放弃的其他商品享受，而从另一个角度看，租金也测度了出租者可享受的其他商品。进一步讲。房地产购买价格是预期可以获得的其他商品享受的折现。我们称房地产产品的这部分价值为资本品的基础价值。
而在此之外，房地产产品的价格中还包含了一个“投机价值”。我们之前提到，在不确定性市场条件下，市场参与者无法准确知道资本品能够为其带来的未来收入。取而代之，他们根据手头信息做出预期，并根据预期信息，形成自己心中的估价。而市场中有无数参与者同时对资产价格做出预期，有的参与者对资本品的预期价格高于资本品的市价，有的则低于市价，这个预期差异形成了资本品市场交易动机——对同一项资本品估价高的市场参与者有足够动机买人资本品，而估价低的参与者也有足够动机卖出资本品。我们说，市场参与者根据手头拥有的信息做出预期，因此参与者对资本品价值的预期也是随时变动的。如果一个本来对某项资本品估价很高的市场参与者由于信息变化，与其该项资本品在未来将会跌价，那么它也有足够动机卖出手中的资本品，我们称这种行为为投机行为。若某项资本品未来价值很不确定，那么市场中针对该项资本品的投机行为就会十分活跃。据此，我们定义资本品由于信息的不确定性而具有的那部分价值为投机价值。
二、房地产市场税收政策之效用分析
房地产市场参与者的投机行为目的是为了获得盈利，而经济学中盈利的概念不同于财务学中的利润。在财务学中，主营业务利润被定义为主营业务收入减去主营业务成本之后的余额。而在经济学中，armena.alehian如是定义成本：“在经济学中，成本指的是选择的最高代价。”根据我们上文对收入的讨论，不难看出在货币测度下，经济学中的收入和成本总是相等的。那么经济学中所说的盈利是什么呢?miltonFriedman在《pricetheory》中把盈利解释为合同外收入。张五常在《供给的行为》一书中将盈利比喻为“无主孤魂”，并说盈利是意外的收入。”看来，盈利总是以市场中出现不确定性事件为前提的。那么我们把盈利定义为，市场中出现不确定性事件，所引起的收入变动。如果我们用货币度量盈利则是货币盈利。货币盈利可正可负。如若市场上出现对某投资者不利的不确定性事件，造成其收入减少，则此时货币盈利为负数，这就是通常所说的风险发生时的情形。政府出台税收政策无益于直接削减了投机者预期中的盈利(每单位的盈利，均被扣除了一个固定的比例)，就算对投机者有利的不确定性事件发生，为投机者带来盈利，也必须上缴其中一部分。这样一来。投机者在投机以前对投机行为盈利数额的预期自然也就减少了。
三、结论与建议
最新经济适用房政策篇7
【关键词】城镇化调控房地产
自2010年4月政府宣布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这个被称为世上最严厉的房地产调控政策已经走过了30多个月。这次政府出台的限购，提高二套房首付等组合拳，在一定程度上遏制了楼价的过快上涨。在此期间，一些北上广的近郊楼盘甚至出现了楼价下跌的现象。但是进入2012年第三季度，即便调控政策未出现松动的迹象，各地楼市也出现了全面的回暖。各地房地产商争相拿地，“地王”频现。一手楼盘又出现排队抢购潮，“日光盘”重现江湖，特别是各地的高档住宅出现紧俏的现象。中国的楼市似乎又回到了那个越调越往上涨的年代。刚刚结束的中央经济工作会议，也提到了积极稳妥地推进城镇化作为明年的工作重点。加大农业人口转移到城镇，必然会带来大量的房地产的刚性需求。但是如果房价过快上涨，使大多数老百姓承受不起高企的房价，一些转移的人口承受不起城市的房价和房租，就会选择重新回到农村，变回农村人口。所以从长远来看，房价的过快上涨阻碍了城镇化推进的这一目标。
政府对房地产调控到了一个两难的局面，一方面要推进城镇化建设，必然带来更多的刚性需求，推高楼价的上涨；另一方面要继续防止房价过快上涨，使老百姓居者有其屋，维护社会的和谐和稳定。所以接下来，我们需要在维持现有的调控政策的同时，引入一些新政策，进一步调控楼市。
一、推广征收房产税
呼声最高的是推广征收房产税。2011年1月28日，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。一年多来，房产税的政策效应在重庆已开始逐步显现，对抑制高端住房消费和房价过快上涨势头效果明显。笔者却不赞成征收房产税。首先，在我国对个人住房征收房产税可谓是名不正，言不顺。在西方国家，土地是私有的，而我们的土地是属于政府的，我们根本没有缴纳房产税的私有化基础。房地产商已经在土地开发前交过出让金，出让金就等同于租金，而这些成本已经算入房价中。与其增加新的保有环节的税收形式，不如调节现有的税收的税率，以达到减少房屋的流转，限制炒房，从而抑制房价的过快上涨。其次，房产税的征收并不能改变房地产市场的供求平衡。房价上涨的根本原因是总需求大于总供给，从需求分析，住房的总需求由自住、投资和投机需求组成。自住需求由于其刚性特质，很难受房产税影响，且近几年正是规模庞大的“80后”群体集中结婚的年份，对住房的需求正处于高峰期。再说投资需求，在当前低利率，甚至是负利率环境下，老百姓迫切需要寻找家庭资产保值增值的渠道。只要每年房价涨幅明显超越房产税税率，在没有其他替代品的情况下，老百姓还是会认为买房是稳健的投资选择。对于投机需求，众所周知，投机者的操作方式一向是快进快出，在楼市供小于求的格局中，房产税的税负几乎肯定会被转让给下家。而且作为保有环节税，它是对持有物业的一定时期开征的，如每年征收一次，投机者会快速流转自己手上的房产，这种按时间积累的税种，对投机者的影响十分有限。而且房产税的税负肯定不能太高，打击投机的作用相当有限。由此，在全国推广房产税不能达到调控房价的目标，只会把成本转嫁到刚性需求的购房者和租房者身上。
二、出台限购政策
房地产调控是否成功在于能否逐步挤出投资性需求和投机性需求，使房地产市场恢复到基于有效供给和有效需求。在2010年国家出台了房地产调控政策，和之后各地方出台的调控政策细则后，炒房者寻找着政策的空子钻，利用种种手段规避政策。例如炒房者可以通过以下方式规避限购令。第一，炒房者选好房子，交好首付。然后在本人真正办理贷款之前，通过网络或房产中介各种手段来转卖，到真正买主手里就多付了一个转让费。就算房子转不出去，房子退给售楼处也只损失了首付的利息。大多数情况下，房子都能转让出去。第二，炒房者会利用亲朋戚友的名字来全额付款买房，然后通过中介再卖掉房产。第三，炒房者将全额房款付给卖家，双方到公证处进行登记，炒房者就会得到一份“全权委托公证书”，炒房者就可以利用“公证书”去寻找新卖家将房子卖出去。这种过程规避了房管局的过户登记。所以对于种种的规避政策的炒房方式，接下来的措施制定应该更加深入，更加详细。例如将单一城市的限购，扩展到区域性的限购。在北上广等大城市周边1个小时生活圈内的城市都应加入限购的区域，这样可以防止炒房者在周边不同的城市买多套房。再者，要强制实施房产商的楼盘售卖信息和房管局信息联通，使房管局可以掌握售楼各个环节的信息，以减少炒房者利用信息不对称而钻到限购政策的空子。
除了对买房者限购，我们也可以考虑对买房者限卖。增加房地产交易营业税税率可有效降低房地产的流转，打击炒房的投机行为。现行普通住宅的营业税率5年内为合同价？鄢5.55%，5年以上免征营业税。建议对这个税率做出调整，实行累进税率。如5年内为合同价？鄢10%，5年以上10年内的收取合同价？鄢5%，10年以上的房屋交易免征营业税。或者通过税率的动态调整，限制炒房者交易的频率。比如个人在一定时期内（如一年内）卖出多于一套个人房产，无论房产持有多少年，相应的第二套房产要累进增加交易税率。投资者或者投机者考虑因炒房的交易越频繁，使营业税率、交易税率的增加越多，炒房者的价格在市场上没有优势，购房者就会权衡价格因素去决定是否购买。这样可以有效遏制炒房者哄抬房价。
在10多年前，国家取消了福利分房，大面积施行住房货币化的政策，从2000年开始，我国迎来了第一波的房贷高潮。一般会选择10—15年的期限。10多年过去了，第一批房奴已经还清贷款。随之而来，老百姓对改善型住房的需求也会增加，预计未来的几年，随着“80后”的婚房刚性需求的规模得到满足而减少后，改善型住房需求应该是房地产市场的主导。所以，在严格执行限购措施的同时，我们也要鼓励改善型住房的购买，鼓励换房。例如，如果个人或家庭选择卖旧房，买新房，政策应在首付和房贷利率上给予相应的优惠，使得个人或家庭不会因二套房购买而支付高昂的首付和承受高额的房贷利率。
三、改善房地产市场的供给
调控中国楼市，改善房地产市场的供求关系，不仅要从需求调控入手，更重要的是改善房地产市场的供给。正是由于供给过程中非有效性的大量存在，导致中国房地产有效供给严重不足。第一，房地产供给结构不合理是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大，但开发利润低而供给量很小。第二，现行的土地供应方式也影响着房产的价格。在现行的土地创收制度下，土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源，当地政府为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地，这无疑增加了商品房的生产成本，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。
完善住房保障体系，增加住房有效供给才能从根本上解决房地产市场供求失衡的问题。
首先，加快建造保障性住房，以此来增加真正对应给老百姓消费需求的有效供给，这是完善社会住房保障体系，抑制房价过快上涨的有效措施。经济适用房的建设与规划上，政府要与土地供给政策相结合，制定政策要求房地产商拿到一块土地建商品房时，同时也要配套规划一定比例的经济适用房，而经济适用房部分由政府统一供给有需要的群体，房地产商收回经济适用房建设所需的成本。政府可以通过低价或税收等杠杆，去鼓励和支持房地产商划分更多的土地建造经济适用房。同时，对购买经济适用房的资格审核也需要更加严格。现在个别地方也相继出现了开着豪车住经济适用房的怪现象。以往家庭人均年收入作为申购经济适用房的条件，但对家庭财产状况的审查却一直很疏忽。建议地方政府制定更为严格的审核机制，并对已申购或正在申请经济适用房的家庭进行家庭收入、财产、住房状况、家庭人口等情况进行复查，经复查符合购买条件的才予以买房，不符合条件的，取消资格。一些地方也开始制定了新的经济适用房的推出机制。按照旧办法，申请家庭在取得房屋所有权证之日起满5年后，可以上市交易。不过，上市交易的过程中，需要按照届时同地段普通商品住房与当时购买经济适用房差价的60%向政府交纳相关价款。但是经济适用房本来就是用来保障低收入人群的，当他们将这部分经济适用房出售之后，经济适用房性质就发生改变，减少了经济适用房数量，政府只能另选土地再建新的经济适用房项目来保障新的低收入人群，在土地资源越来越紧张的情况下，将导致经济适用房越建越偏远。建议经济适用房所拥有的应该是有限产权，只能用于自住，不能上市交易、闲置、出借及擅自改变住房用途。规定购房家庭退出经济适用房只能够政府回购，这样一来，经济适用房在保障低收入人群的系统内循环，不但可以保证土地资源的高效利用，而且还可以让这些经济适用房保障其他一些需要保障的住房困难家庭。
其次，增加中低价位商品房的土地供给。在土地保护政策允许的范围内，增加中低价位普通商品住房和建设用地供应量。同时采取一定措施利用好土地二级市场，增加有效土地供给，主要是加强土地利用的管理。土地管理部门对超出动工开发期满一年未动工的土地，应高额征收土地闲置费，满两年未动工的，无偿收回土地的使用权。降低房屋的空置率，增加住房的有效供给。第一，加强对住房预售环节的管理，对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量和最少预售时间规定，防止开发商捂盘；第二，清理不规范的中介机构，改善房地产的流通环节，对住房销售实行有效的现场监督，同时，建议城市房地产主管部门建立房地产销售信息网络，对空置住房情况进行全面的摸底调查并将空置情况上网公示；第三，综合运用各种手段，简化二手房交易程序，降低交易费用，有效引导空置住房进入流通，增加有效供给。
中国的房地产价格过快的上涨是由有效需求过旺和有效供给不足造成的。房地产价格上涨过快这一问题从微观上来说影响到百姓的经济福利，但是从宏观上来看关系到中国金融安全和政治的稳定。房地产已经成为我国的支柱产业，坚持有效地对房地产的调控都是为了调节房地产供求失衡的状况，使房地产市场能够长期健康地发展。在新一轮推进城镇化的趋势下，各地的房地产产业会进一步得到发展。然而房价的过快上涨使老百姓承受不了城镇的生活负担，使社会不能协调发展，最终阻碍城镇化进程。所以，在推进城镇化的背景下，绝不能够放松对房地产的调控。
【参考文献】
[1]王满银、肖瑛、张蕾、姚治国：中国房地产宏观调控政策研究[J].城市问题，2012（10）.
最新经济适用房政策篇8
关键词：社会保障；住房保障；经济租赁房
住房问题一直是世界各国政府和人民非常关注的重要问题，住房问题解决得如何关系到社会的稳定、经济的繁荣、人民的安居乐业。我国庞大的人口压力，较薄弱的经济基础，以及传统的思想观念导致了我国住房问题比其他任何一个国家更引起关注，影响更深远。党的十七大报告指出：要努力使全体人民“住有所居，推动建设和谐社会”。为此，必须加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活，而住房保障体系建设将是其中重要的一环。着眼于解决民生问题，住房与城乡建设部创新性地提出政策，探索住房保障的有效途径，最近提出的即将在全国推广的经济租赁房就是其中一项重要创新型民生政策。
一、经济租赁房的定义、性质和发展
(一)经济租赁房的定义
所谓经济租赁房，针对的是买不起保障房，又买不起商品房的“夹心层”，即政府通过新建、购买、改造国有公房等方式归集房源，专项作为租赁使用，并限定租赁对象、套型面积和租金标准的周转过渡性住房。发展经济租赁房可以用较小的政府投入，解决当前住房保障中存在的突出问题，是健全城镇住房保障体系的重要举措，是保障性住房的新模式，也是保障性住房政策范围进一步的扩大。
(二)经济租赁房的性质
经济租赁房属于政策性租赁房。经济租赁房的保障方式以无产权租赁为主，即政府筹资建设经济租赁房之后，被保障对象不购买只租赁，并由政府提供补贴的方式。目前，保障性住房包括廉租房、经济适用房和限价房3种。除廉价房外，经济适用房和限价房都是以直接出售的方式提供给保障对象的，购买者拥有全部产权或者受限制产权。如在北京，根据有关规定，经济适用房在居住满5年之后才可以在公开市场转让。除产权不同外，经济租赁房与其他3种保障房的区别还在于保障对象不同。尽管各个城市的具体规定有所不同，但一般都约定廉租房针对城市最低收入阶层，经济适用房针对低收入阶层，限价房针对既不够资格申请经济适用房又买不起商品房的中等收入阶层。经济租赁房的保障对象与限价房基本吻合，只是以无产权租赁为主。
(三)经济租赁房的发展
根据住房与城乡建设部的透露，经济租赁房研究工作开展已一年有余，目前正在酝酿《经济租赁房管理办法》，如果顺利可能将在2009年内出台。住房与城乡建设部部长姜伟新也在全国住房工作会议上提及了经济租赁房所涉群体的住房问题。这些都显示出了该工作的紧迫性。
从住房保障体系建设的历史得出，通常建设部会在各城市试点的基础上完善和制定管理办法，再向全国推广，以形成体系化、规范化的全国性保障体系。经济租赁房一直在建设部的考虑范围内。2008年早期，建设部住房保障司司长侯淅珉在接受中央电视台采访时就提出过大力发展政策性租赁住房。更早的时候，经济租赁房在青岛、厦门等城市已经有所实践。与现行模式相比，青岛经济租赁房模式针对的是那些既不够资格申请租赁廉租房，也无经济实力购买经济适用房的低收入阶层。建设部曾专门对青岛模式进行深入调研，形成的调研报告认为，青岛的试验表明了政府对住房困难应保持高度的政治责任，并称“青岛市对低收入家庭住房保障制度的建立和逐步完善，无疑是住房制度改革的又一次深化，它将实现市场体系和保障体系对全社会住房需求的全面覆盖。”2008年，建设部在青岛经验的基础上做了方向性调整，经济租赁房被转而用于解决既不够资格申请经济适用房又无能力购买商品房的中等收入“夹心层”的住房问题。因此，除非房地产市场出现大幅度降价，以至于中等收入“夹心层”消失。经济租赁房一定会得到推广。
二、经济租赁房建设的必要性
(一)是促进国内消费和带动经济增长的客观要求
建立和完善社会保障体系，是促进国内消费、拉动经济增长的一个重要基础和前提条件。由于我国的社会保障制度尚不完善，消费者个人收入中大部分用于储蓄而非消费，而同时我国房价远远高于普通老百姓的可承受水平，住房问题成为人们最沉重负担之一。在此种情况下，经济租赁房无疑是解决低收入群体住房困难的一剂良药。届时。没有住房之忧的人们自然会乐于将钱用于当期消费，从而带动经济更快更好的发展，这也符合扩大内需的宏观经济要求和政策。
(二)是农村劳动力转移、城市化进程的客观需要
城市化将是我国发展的必然趋势，国内外专家估算我国由工业化水平决定的城市化率至少应达到50％，世界银行报告(1997年)认为应达到60％，而目前我国实际城市化率仅有30％，原因主要集中在转移劳动力的就业和社会保障上。住房保障是其中的重要原因。农业部部长孙政才说，2007年我国农村外出就业劳动力达1.26亿人，乡镇企业从业人员为1.5亿，扣除重复计算部分，2007年农民工达到2.26亿人。农民工是产业大军中的重要力量，也是我国城市化的主要群体。而我国实际的就业和社会保障制度主要是针对城镇人口设计实施的，如何适应城镇化过程中数亿农村转移劳动者的需求。成为一个重大的理论和实践课题。同时，由于广大农民工主要集中在制造业、服务业，收入比较低，而城市房价居高不下。远远超出了广大农民工的可承受范围，住房问题严重阻碍了广大农民工的城市化步伐。
(三)是扩大住房保障覆盖面，解决“夹心层”住房问题的有效途径
随着市场经济的不断发展，我国居民的收入水平和生活质量得到了提高，居民在商品住宅市场货币支付能力逐步增强。但不可否认的事实是，在此同时城镇居民收入分配不均匀问题也日益严重，我国目前基尼系数已经超过了国际公认的警戒线。近几年，大中城市商品住宅价格涨幅较快，已经超过居民可支配收入的增幅，中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化。我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，根据我国居民的居住状况和收入水平，制定了相应的住房保障政策，即实行经济适用房政策、廉租住房政策和限价房政策。住房保障政策的实施，在一定程度上解决了城市居民的住房困难问题。但是，在3大政策保障人群之外，存在这一群买不起保障房，又买不起商品房的“夹心层”，而经济租赁房政策的出台将主
要解决的是这一群体的需求。
(四)是消除社会矛盾，建设和谐社会的必要
党的十七大明确提出要建设社会主义和谐社会，这是党、国家和广大人民群众的期盼。但在我国经济快速发展的同时，伴随出现了一些比较严重的社会问题，如社会保障制度的不完善，社会阶层的不断分化。社会各阶层的收入差距不断扩大带来人们在衣食住行方面的巨大差距。住房问题，对广大中国人来说是一个极其敏感的问题，一旦处理不好，将严重影响到整个社会的稳定和和谐。在我国的住房政策中，特别是住房保障性政策中，如果完全忽视这一群买不起保障房，又买不起商品房的“夹心层”，其所带来的问题的严重程度将是不可预料的，可能最终会转化成为尖锐的社会矛盾，影响整个社会的发展。
三、经济租赁房的功能
由于经济租赁房主要是针对既买不起保障房，又买不起商品房的“夹心层”这个特殊的群体，所以经济租赁房不仅是廉租房、经济适用房、限价房不能替代的，而且是这3大政策的有效补充。
(一)对商品房的替代作用
从经济学的角度来看，当某种商品具有不可替代性特征时，这种商品一旦出现了供应紧张，价格就会疯狂上涨，但是倘若有替代性商品，就会发挥调节作用平抑价格。经济租赁房、经济适用房和限价房对商品房都具有这样的替代作用。经济租赁房不具有产权，它能满足大部分对房屋产权没有能力追求，也没有经济实力购买商品房的人群，这实际上减少了商品房的一部分潜在需求人群的需要。
(二)增加了住房供应的主体
经济学告诉我们，当商品由少部分人供应的时候，就容易形成商业垄断，垄断者凭借强势地位强化其定价权。反之，当市场的供应主体处在多元化状态的时候，商品的定价权就由市场来决定，而这种价格绝对低于垄断价格。我国经济租赁房政策的出台，正好多元化了市场上住房供应的主体，将在解决部分低收入群体居住问题的同时，对我国房地产行业也将起到一定的规范调节作用。
(三)增加了住房供应量
商品价格是由供求关系决定的，政府主导的经济租赁房供应量增加。将会与开发商的商品房构成竞争关系，竞争的结果必然是房价下跌。开发商由于财力有限，即使满负荷建设，也难以满足庞大的多层次的住房需求。而有财政做后盾的政府对住房保障责任的承担，可以迅速填补市场供应缺口，从而也能平抑房价。
四、经济租赁房的建设模式
经济租赁住房的建设可借鉴国外的两种模式：一是政府直接建房方式，政府设立专门机构、并提供运营资金；二是政府间接参与方式，政府提供土地、贷款、税收优惠，支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。针对我国的国情，具体建设模式可以设计为：
(一)建立专业化的管理体系
主要由决策协调机构、实施管理机构与中介金融机构3种处于不同层次的机构组成，在决策机构之下设立住房执行机构来实施经济租赁住房计划。以解决中低收入者的住房问题，居于中间层的中介金融机构对其实施金融支持。
最新经济适用房政策篇9
一、科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导住房消费需求的有效增长
经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的，这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。
从理论上说，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资，以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入应指家庭所有成员的工资收入（第一、二职业收入）和其他工资外收入（如社会保障津贴等）。因此，要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。
但是，从实践来看，由于目前我国尚未建立个人收入申报制度，这使得政府难以准确核实家庭的真实收入，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。我们目前认定是否为“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有关政策，各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般来说，家庭收入在社会平均值70%以下属低收入家庭；家庭收入在社会平均值70%-120%之间属中等收入家庭；家庭收入在社会平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的，从理论上分析，也是合理的。但是，从实际操作看，由于缺少对家庭收入核定的有效手段，由于随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准，因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房，而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房，然后出租或在二级市场上出售，从而加深了贫富差别。
当然，科学评估“中低收入家庭”涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制，要完善这些机制在短期是难以实现的。但是，尽管如此，我们还是应该创造条件，积极向这个方向努力，力求逐步准确、科学地对“中低收入家庭”进行评估，以完善住房市场流通体制，提升住宅产业发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制，改变中、低收入一勺烩的局面，提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准，使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体。经济适用住房的标准应包括区位、套面积、建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多方面，应做到既适用又经济。值得一提的是，经济适用住房的标准也应该是一个动态指标。随着经济发展总水平和人居条件的普遍提高，经济适用住房的比例应逐步减小，而标准则可以作相应的上调。三是积极引导居民树立正确的消费观念，提倡有能力的居民应从市场上去实现“各尽所能，各居其屋”，而不是依赖经济适用性房来解决住房问题。国外成功经验亦表明，住房问题的解决不可能一蹴而就。因此，政策补贴作为一种稀缺资源，只能用在最需要发挥效用的地方。在我国目前中央与地方财政均十分有限的情况下，有必要建立起效率优先兼顾公平的各类收入阶层消费需求的分流机制。当前，比较恰当的办法是让市场去细分。市场细分的基点在于居民的实际购买力、各类收入阶层通过权衡自身支付能力、消费偏好来选择购房还是租房，是进入经济适用住房还是一般商品房消费领域。
二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，达到解决中低收入家庭居住问题的目的
与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，具有特殊性，具体表现为：(1)价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨，不存在缴纳土地出让金，土地的级差收益无法在价格中体现。(2)价格实行政府指导价。这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹性，同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制。为控制在不超过3%的利润率，这种利润率没有通过市场竞争而形成。(3)政府对经济适用房的消费对象有一定的限定，因而其价格只存在于局部市场。
目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。另据中国社会调查事务所对北京、上海、重庆、武汉、广州五市居民进行的一项调查显示，有60%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高；有15.24%的人认为可以考虑；认为可以接受的仅占24.65%。
分析造成经济适用住房价格偏高的原因，主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免，其中，目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大，这直接增加了经济适用住房的建造成本。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定，加之审核确认制度不健全不规范，一些高收入者为了投资增值之目的，通过各种关系购买经济适用住房，也抬高了经济适用住房的价格。
经济适用住房是以经济为前提的，因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此，在对经济适用住房的价格管理方面，笔者认为，首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例，严格规范价格构成，这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前，应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成，明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延，划定哪些费用应当计入成本，哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用：大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。
其次，经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律，各类经济适用房价格也应有差异，避免“一刀切”。国家指导价格的制定应充分体现价值规律和供求规律的作用，综合各地区经济发展水平、居民收入水平、房地产发展水平等方面因素，体现“物有所值”。具体而言，各地区、各类型经济适用房价的差别应包括地区、地段、结构、标准、质量、朝向的差别等等，以避免市场价差关系引发的混乱及形成新的空置和分配不公。
最后，应强化价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。
三、适度地确定经济适用住房的建设规模，提高城市发展的动态社会效益
经济适用住房建设是一项长期工作，即使是经济发达国家，仍存在建设经济适用住房的问题。建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中，仍是不可或缺的重要部分。我国是发展中国家，建设经济适用住房将是一项长期的任务。因此，经济适用住房的开发建设决不能有短期行为，应以市场为导向，以有效需求为基础，合理确定开发建设规模和建造标准。当然，以长远发展的眼光来审视，大规模地修建低标准的经济适用房可能会引发新一轮的人居环境恶化和旧城改造危机，给未来的城市再开发带来巨额的经济成本与社会代价。此外，全国目前尚有积压商品房超过1亿平方米，已经严重影响了住宅商品的再生产过程。因此，在确定经济适用房建设规模时，应认真研究各地市场需求状况，要与本地区房价收入比高低、住房补贴水平、居民住房供应关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑，以保障需求为宗旨，合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例。具体来说，可采取如下策略。
首先，在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在城市、市场化程度已很高的城市，应减少或不进行经济适用房的开发建设，而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市，则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。
其次，经济适用住房应该以销定产。经济适用住房属于商品房，不实行实物福利分配，而实行货币分配和商品交换，其生产和建设必须符合商品经济的规律。虽说经济适用住房建设的指导思想就是为了降低成本，使其价格与中低收入家庭的承受能力相适应，使中低收入家庭能够买得起，但实际的房价仍可能超出中低收入家庭的承受能力；虽说住房消费者的支付和承受能力不等于一次性地现金支付能力，还包括住房消费信贷的承受和支付能力，但它除了消费者要有稳定的职业和收入外，还要有获得和利用住房消费信贷的意愿。同时，经济适用住房作为商品，必然面临消费者的评价和选择。消费者对住房的评价是多方面的，包括居住性、耐久性、安全性、适用性、便利性、舒适性和经济性等的评价以及现实需求。消费者上述的种种因素，必然影响其对经济适用住房的购买需求。如果不考虑这些因素，想当然地进行经济适用住房的计划和组织建设，势必造成生产与销售脱节和新建商品房的积压。因此，经济适用住房的生产也应该以销售为基础，实行以销定产。经济适用住房的特性以及其销售对象的确定性，使其已销定产具有客观确定性和存在现实可行性。经济适用住房已销定产除了进行市场预测，依据市场预测安排计划和组织生产外，主要的具体办法是实行预约、预定、预购和预售，即在经济适用住房建设正式立项以前，先依据环境和条件进行成本、价格匡算和实行预约，依据开发建设企业和住房消费者的预约而立项。在正式立项以后实行预定，依据预定而进行规划和设计。在完成规划和设计，并进入开发和建设后进行预购和预售。经济适用住房建设的预约、预定、预购和预售，实际上是程序化和系统化的住房商品信用贸易方式，用这种方式可以使经济适用住房的产销直接衔接起来。
第三，经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房，但也可能对原有空置房的销售构成冲击。因此，为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系，应把经济适用房与房地产二、三级市场结合，即开设经济适用房与可售公房置换业务。经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换，采取平进平出的原则，以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估，双方价格确认后补差置换，在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面，业务空间也将更为广阔。
第四，在现阶段，应实行“补人头”和“补砖头”并举的政策。发放住房补贴俗称“补人头”，免土地出让金和规费减半的经济适用住房俗称为“补砖头”。尽管“补人头”做法更符合住房货币化发展的要求，但目前或者相当长的一段时间里，不少企业和单位还发不出住房补贴，即无法实现“补人头”，政府用发展经济适用住房的办法“补砖头”，也是十分必要的。当然，“补人头”是优于“补砖头”的一种政策选择。因为，其一，能够避免对住房市场的直接干预；其二，财政补贴的作用直接到达需要补贴的人员，并全部转化为消费者的福利满足，而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占有；其三，政府不需要付出巨额的监督成本，提高了政府的市场调控效率；其四，能充分地鼓励居民自置住房。因此，应创造条件在一些地区的一些单位率先对自愿购房的中等偏低收入家庭采用更为有效的现金补贴方式，鼓励他们从市场上解决居住问题。总之，作为一项社会再分配政策工具，各地在实施经济适用住房政策时，应因地制宜，量力而行。
四、合理调整经济适用住房建设中的政府职能，充分运用市场机制调节住房供求关系
解决向中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买问题，是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前，在一些城市，符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房，这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费，也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。同时，由于在经济适用住房的开发中，国家过分强调“三个到位”（计划、政策、管理三到位），更由于地方政府对开发管理过严，一些中小城市不论区位、地段及成本差异均较大，限价过死，不能形成动态需求增长的市场开发模式。因此，需要对此进行改革，合理调整政府职能，充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系。
一是政府应给予一定的政策倾斜，使房地产开发商能变政策行为为企业行为，自愿参与经济适用住房的开发建设。因为经济适用住房保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此，政府应建立稳定的经济适用房土地供应渠道，在税费、融资等方面提供相应的优惠政策，并确保优惠政策到位，简化手续，减少环节，以提高开放商参与的积极性，保证开发商可以利用自有资金和优惠的银行贷款自愿参与经济适用房的开发建设。
二是地方政府应尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策，调动各个商业银行的积极性，让商业银行积极为经济适用住房开发建设贷款。尽管房改金融业务属于政策性业务，但是这项业务的开展必须与市场经济体制下商业银行运作的模式相一致。凡是具有承办房改金融业务能力的商业银行，地方政府应为他们承办房改金融业务提供条件，让他们积极参与，只有这样才能调动各个商业银行为经济适用住房开发建设贷款的积极性。同时，应制定对各个商业银行的监督措施。作为承诺贷款的商业银行来说，经济适用住房开发建设的贷款属于指导性计划，贷与不贷由商业银行自行决定。在对经济适用住房开发建设项目承诺贷款之前，应对承建单位的资质、资金、信誉、项目、销售前景进行综合性的全方位的调查，然后确定贷与不贷。一旦确定并做出承诺，就必须要保证贷款的及时足额到位。如果做出承诺，但是贷款却迟迟不能到位，地方政府应把存入该行的房改资金全部转出，人民银行应按照商业银行法的有关规定给予一定的行政和经济处罚。各有关部门还应对经济适用住房贷款的用项进行监控，确保经济适用住房开发建设贷款的专用性。对于那些打着经济适用住房建设贷款的招牌进行贷款，一旦贷款到位后用于它项的，商业银行应强制收回贷款，地方政府应取消该单位承建经济适用住房开发建设的资格。
三是政府应有效运作住房金融，提高居民的支付能力，形成与供给相适应的有效需求，解决房改与住房发展的燃眉之急。在完善住宅销售金融服务体系方面，各银行办理的公积金贷款、按揭贷款，无论在宣传上还是在简化贷款手续提高办事效率上，都在不断加强力度。但要真正调动广大中低收入者的购房热情，进一步有针对性地完善经济适用房配售过程中的金融服务体系，是必不可少的有效途径。而完善经济适用房配售金融服务体系的内涵，是指消费者购房贷款的全过程，即从提出贷款申请及贷款合同的签订、房产权的登记或抵押、贷款担保到司法公正、放款及还款等。这一过程各个环节的简捷、流畅可以带给消费者更多的便利。目前，在提高配售的金融服务效率方面，还应该更多地努力。此外，从国外的经验来看，凡面向解决中低收入住房问题时，为了减少银行的投资风险，均由政府出面担保，由银行进行较长期购房抵押贷款，这样既提高了居民的购买能力，又加快了中低收入者住房问题的解决。可借鉴国外的经验，由政府出面成立担保公司，给中低收入家庭购买经济适用住房进行第三者担保，使银行免除后顾之忧，加大信贷力度，解决居民的住房问题。
此外，政府还应严格控制土地供应总量，统筹考虑城市的住房政策、住房改革、住房资金、住房建设、住房分配、住房市场和监督制约机制等问题，并建立相应的法律体系。
总之，政府职能部门的主要责任应该是搞好服务，加强监管力度，促使开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本，提高开发质量，在满足社会住房消费需求的基础上，增强企业的内部收益，上缴更多的税收，最终达到既增强企业开发实力又提升住房开发国家收益水平的根本目的。只有这样，才能在住房建设开发领域完善社会主义市场经济体制，促使住宅产业的可持续发展，成为国家经济建设中源源不断、最稳定、最有活力的经济增长点。
【参考文献】
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最新经济适用房政策篇10
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）以及建设部、国家发展计划委员会、国土资源部《关于印发〈关于大力发展经济适用住房的若干意见〉的通知》（建房〔1998〕154号，以下简称《通知》）精神，现结合我省实际，批准并印发《云南省深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》给你们，请连同《通知》一并认真贯彻实施。
云南省深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案
全文
一、深化城镇住房制度改革，发展住房建设的指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革，发展住房建设的指导思想是：稳步推进住房投资体制、生产体制、供应体制、管理体制改革和住房商品化、社会化发展进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，加快住房建设速度，提高住房建设质量，促使以经济适用住房为主体的住宅产业成为我省国民经济新的经济增长点和优势产业，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革，发展住房建设的目标是：停止住房实物分配，加快实现住房商品化；完善住房公积金制度，建立职工住房补贴制度，逐步实行住房货币化分配，建立和完善适应社会主义市场经济体制，符合我省实际的住房投资多元化、住房生产社会化、住房供应市场化、住房管理专业化的新制度，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（一）1998年12月1日起全省城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自省政府云政发〔1998〕165号文件下发之日起，除符合国家有关规定的部分企事业单位利用自用土地建设经济适用住房面向本单位职工销售，并纳入经济适用住房统一管理的外，各级计划部门不再批准城市规划区范围内的单位自建住房项目，财政不再拨付单位自建住房资金。同时，按照“新房新制度，老房老办法”的原则，处理好“新老住房、新老办法”的衔接和过渡。凡在1998年底前正式开工并在1999年年底前竣工的单位自建经济适用住房、单位购买并已预付了房款且可在1999年底前竣工的经济适用住房，按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）的规定，以现行成本价向职工出售。经审定为不能在1998年底前开工或者虽已开工但不能在1999年年底前竣工的，执行新建经济适用住房政策。
（二）停止住房实物分配后，有条件的地区可发放住房补贴。住房补贴的发放对象为：房价收入比在4以上（房价收入比计算公式为：当地经济适用住房平均单位售价×60平方米（建筑面积）÷当地双职工家庭年平均工资）、当地财政及单位的原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区的未参加福利性实物分房及住房面积未达到规定标准的职工（福利性实物分房包括按房改政策购买原公有住房；购买安居工程住房、解危解困住房、国家或单位给予了补贴的集资建房、合作建房等）。企业及无财政补贴的事业单位根据各自实际，参照执行。住房面积标准按财政管理体制，由建设、财政部门提出意见，经同级人民政府审核后报省人民政府批准。住房补贴的发放时间为停止住房实物分配时间的次日（1998年12月2日）起。
住房补贴的资金，分级负责，按照国家、单位合理负担的原则，由原财政、计划部门核拨给单位的住房建设资金及单位自有住房建设资金转化，按照财政管理体制发放。行政机关及财政全额补贴的事业单位由财政部门会同实施单位统筹协调解决。财政负担的部分列入预算由同级财政统一拨付给受补贴单位；单位负担的部分按以下顺序列支：（1）单位住房资金；（2）财政核定或核拨的单位预算外资金，（3）其他资金。财政定额补贴的事业单位由财政按核拨比例拨付。企业及无财政补贴的事业单位按有关政策自行筹措。发放住房补贴后，财政不再安排住房建设资金，也不再向单位拨付建（购）房资金。
云南省住房补贴办法及省级住房补贴支付办法由省财政厅拟定报省人民政府批准后执行。各市（县）人民政府根据省制定的统一办法并结合本地实际制定住房补贴支付办法，规定当地住房补贴的发放方式和标准，报省人民政府批准后执行。
（三）建立和完善住房公积金制度。1998年、1999年两年内，各地各单位的公积金缴交比例应在现有基础上各提高一个百分点。到1999年年底，全省公积金制度实施面要达到80％以上，缴交比例达到5％以上。要坚持“房委会（房改领导小组）决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，按照财政管理体制建立公积金管理中心，分级归集、管理和使用公积金。公积金的管理按国家有关规定执行。公积金管理中心的工作关系应与房改工作关系相对应。停止住房实物分配后，公积金贷款的使用方向要以个人购房贷款为主。
（四）继续推进公有住房租金改革。在现有基础上，每年都应按一定比例提高租金标准。到2000年，公有住房租金标准应达到当地双职工家庭平均工资的10％。企业可结合各自实际，以上述比例为基准，适当提高或在短期内降低租金标准。制定适合企业实际的租金改革目标和办法。职工支付的房租超出当地双职工家庭平均工资15％的部分，可以使用住房公积金支付。
（五）实行对不同收入家庭供应不同住房的政策，建立以经济适用住房为主体的住房供应新体制。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；高收入家庭购买或者租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房。中低收入及最低收入家庭的收入标准由各市（县）人民政府确定，每年公布一次，并报省人民政府备案。
三、大力发展经济适用住房，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系
（一）经济适用住房是享受政府扶持政策，以微利价格面向城镇中低收入家庭出售的商品住房，是当前和今后一个时期内住房建设的主体。政府采取扶持政策，加快经济适用住房的建设。
我省原实施的国家安居工程、省安居工程（解危解困住房）、集资建房、合作建房及普通住宅认定工作等应与经济适用住房逐步并轨，从1999年起，统一纳入经济适用住房管理。
企事业单位在符合城市规划和土地利用规划的前提下，利用本单位自用土地建设经济适用住房向本单位中低收入职工家庭销售的，经批准后纳入经济适用住房管理，享受经济适用住房有关扶持政策。
（二）经济适用住房的计划、项目及土地供应。
经济适用住房建设规划及年度计划由各县级以上计划部门会同同级建设、土地管理部门根据国民经济和社会发展五年计划及长远规划，综合当地住房水平、市场需求、土地可供量等因素编制，需要使用银行自营性贷款的，还应当编制信贷计划。年度计划逐级上报至省计划、建设、土地、金融部门，纳入省社会经济发展年度计划后按项目下达年度建设计划、投资计划、信贷计划及建设用地计划。有关商业银行对经评估、审核后符合贷款条件的经济适用住房建设项目发放贷款。政策性委托贷款由房改主管部门根据建设项目及开发建设单位的具体情况下达，有关商业银行受委托办理承贷手续。
年度建设计划下达三个月后，项目所在地的地州市计划、建设、土地部门应当对项目的实施情况进行检查，对未达到实施进度要求的项目应当及时调整，原开发建设单位的权利和义务移转给新开发建设单位。
（三）经济适用住房的建设。
经济适用住房建设项目以招标投标方式确定开发建设单位。项目开发建设招标投标由建设行政主管部门组织，计划、土地、人行、规划、财政、物价、地税、商业银行等有关部门和单位参加，实行分级管理。具体事项按《云南省经济适用住房开发建设资格招标投标试行办法》办理。
经济适用住房实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设，以住宅小区为主要开发建设形式。项目的规划设计要严格执行国家《城市居住小区规划设计规范》，方案应当以招标投标或者多方案优选的方式确定，按规定程序报批。
工程施工一律实行招标投标，中标企业不得转包或者非法分包工程。
经济适用住房建设实行建设监理及强制性质量监督制度。开发建设单位必须依据工程需要委托具有相应资质的工程监理公司进行全过程监理。各级工程质量监督部门要对工程的各个关键环节进行强制性质量监督。
经济适用住房竣工后，必须按《住宅小区竣工综合验收管理办法》（建法字〔1993〕814号）及有关验收规范，通过由建设主管部门组织的竣工验收，工程质量达到合格以上后，方能交付使用。开发建设单位对经济适用住房质量负最终责任。住房销售时，开发建设单位必须按省建设主管部门制发的文本向购房者提供《住宅质量保证书》；《住宅使用说明书》由开发建设单位制作，与《住宅质量保证书》一并同时向购房者提供。
经济适用住房以建设二、三类住房为主，适当建设四类住房。要严格执行国家及省有关住房功能与室内环境标准、设备与设施标准、建筑结构与安全防护标准的规定，提高住房的使用功能和建设质量。
经济适用住房享受政府扶持政策：建设用地实行行政划拨；城市政府承担小区外的大市政配套工程建设费用，免交市政公用设施配套（增容）费；经有权部门批准的行政事业性收费减半收取；建设、土地部门办理房屋、土地抵押登记的费用实行按宗收费；职工购买经济适用住房，契税的征收按国家统一规定执行。
（四）经济适用住房的销售。
经济适用住房价格实行政府指导价，价格管理以物价部门为主管，建设部门参与，密切配合。由建设用地征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非经营性配套设施建设费）、管理费（以上4项之和的2～3％以下）、贷款利息、税金、3％以下的利润等8项因素组成，按建设项目核定其最高限价。列为省重点监控项目的经济适用住房的最高限价，由房屋所在地的地（州、市）物价、建设部门审核，报省物价、建设部门批准；其他经济适用住房项目的最高限价，由房屋所在地的地（州、市）物价、建设部门批准，报省物价、建设部门备案。经济适用住房的最高限价每半年公布一次。省财政、物价部门要依法对经济适用住房价格中的行政事业性收费项目及标准进行清理、确认、公布，未经法律法规确认及有权部门批准的收费一律取消，并不得以任何理由变换费种名称收取同类费用；同一用途的费用不得以不同的费种名称重复收取；按规定收取的各项保证金，达到有关要求后，本息一并退还交费单位。小区内的经营性配套设施不得无偿划拨，其建设费用由所有者承担，不得进入房价；与住房相配套的公用设施建设费用以货币形式摊入房价，不得再以面积形式分摊给购房者；自省政府云政发〔1998〕165号文件下发之日起，停止收取商业网点建设（配套）费；自1998年11月1日起，停止收取城市规划管理费、城建档案保证金；已按规定配套建设了人防工程的，不再交纳人防设施建设（配套）费，需要异地建设人防工程的，收费标准从严核定。在上述规定日期后收取的费用，自本文下发之日起一个月内如数退还交费者；昆明、曲靖、玉溪等有条件的城市，应当逐步实行货币拆迁，以提高效益，降低费用。
新建的经济适用住房原则上只售不租。实行经济适用住房预售许可制度。建设项目完成总投资的25％以上并符合其他预售条件的，经申请并取得《商品房预售许可证》后方可预售。总规模在10万平方米以上，单体工程在2万平方米以上的项目，由省建设主管部门核发预售许可证；此限额以下的项目，由项目所在地的地州市建设（房管）主管部门核发预售许可证。预（销）售经济适用住房，必须使用省建设、工商部门联合监制的《商品房购销合同》文本，并进行合同登记。
购买经济适用住房实行申请、审批制度。申请人持本人及家庭有关职业、收入、住房状况等证明文件向房屋所在市（县）建设主管部门提出申请，经批准后可购买一套经济适用住房。
中低收入职工购买经济适用住房，可以申请个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和个人住房组合贷款，并以所购住房或者经银行认可的本人其他有效资产作抵押。
取得房屋所有权证的经济适用住房可以设定抵押权。
（五）经济适用住房的物业管理。
成片开发的经济适用住房一律按《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号）以及《云南省城市住宅小区物业管理办法》（省人民政府批准，省建设厅1996年1月28日）实行社会化、专业化、市场化的物业管理。单位自建的经济适用住房也应逐步进入物业管理新体制。小区（楼宇）住户入住率达到50％时，即应成立管委会，并由管委会委托物业管理企业进行物业管理。暂未设立管委会的，开发建设单位应将经验收合格的小区（楼宇）移交所在地市（县）建设主管部门，由建设主管部门直接委托物业管理企业管理。申办房屋权属证书时，开发建设单位须将已进入房价或在售房时随同购房款代收的住宅共用部位共用设施设备维修基金（收取比例由省建设部门另行规定）按住房销售面积统一划交项目所在地的地（州、市）建设主管部门，待管委会成立后划交管委会。小区（楼宇）管委会成立或者移交后新销售的住房，开发建设单位应按规定的比例，向管委会或者项目所在地的地（州、市）建设主管部门，逐步划交住宅共用部位共用设施设备维修基金。该维修基金是物业管理专用基金的组成部分，专项用于小区（楼宇）共用部位、设施、设备的维修养护。
建设主管部门要进一步规范物业管理企业行为，要根据物业管理企业自身的条件及管理水平、服务效果等，核定企业资质等级并进行资质动态管理。企业收取经营服务费的标准应当与企业的资质等级、管理水平及服务效果挂钩，并适时调整。不允许只收费不服务或者多收费少服务。水、电、煤气、邮政等单位委托物业管理企业代抄表代收费递等工作，应当向物业管理企业支付相应的（服务）费。小区内的经营性公建设施建设费用已进入房价的，产权属小区全体业主所有，由管委会委托物业管理企业经营，其收支情况应定期向全体业主公布，收益全部用于小区物业管理经费补贴。
（六）建立、发展经济适用住房金融。经济适用住房项目需要使用政策性委托贷款和自营性贷款的，由开发建设单位按项目申报开发贷款，并以其有效资产作担保。政策性委托贷款按房改工作管理体制由同级房委会办公室（房改办公室）审核并报经房委会（房改领导小组）批准后，委托商业银行实施。政策性委托贷款额原则上控制在地方或企业自筹资金的40％以下。自营性贷款的条件按国家有关规定执行。同等条件下，经济适用住房预（销）售资金必须先行偿还政策性委托贷款本息。经济适用住房贷款以在建工程进行抵押的，在建工程投资必须达到总投资的30％以上；地上附着物及相应的土地使用权必须同时抵押。该工程所在市（县）建设主管部门应当对工程的有关批准文件、实际投入资金、工程进度情况等核定后进行权属预登记，并出具《在建工程房屋权属预登记书》。项目所在市（县）土地管理部门应当对建设用地进行土地使用权预登记。房屋及土地权属预登记应分别在10个工作日内完成。《在建工程房屋权属预登记书》及《在建工程土地使用权预登记书》文本分别由省建设、土地部门制定。昆明、玉溪、曲靖、大理等有条件的城市，应当尝试建立个人住房贷款担保公司，对个人住房贷款申请人提供担保并承担偿贷履约责任，有效防范贷款风险。
（七）廉租住房主要从腾退的旧直管公房和单位自管公房中调剂解决。需要新建的，除单位出资外，政府给予政策扶持，建设用地实行行政划拨，免交经批准收取的各类费用。
新建廉租住房以一、二类住宅为主，不得建设三、四类住宅。住宅的户型、套内面积以及配套设施标准须经房屋所在地的地（州、市）建设主管部门审查批准。
廉租住房租金实行政府定价。租金标准以维持住房日常管理及维修为限，不得盈利。
租赁廉租住房实行申请、审批制度。申请人持本人及家庭有关职业、收入、住房状况等证明文件向房屋所在市（县）建设主管部门提出申请，经批准后可租住一套廉租住房。租赁由单位提供的廉租住房的，单位审查批准后，应当向房屋所在市（县）建设主管部门备案。租赁廉租住房的批准部门或单位应当按年对租赁人的职业、家庭收入等情况进行核定。家庭收入高于最低收入标准或已获得其他住房者，应当及时迁出或者按市场租金支付房租。廉租住房不得转租。
四、培育和规范房地产交易市场
（一）允许经批准的已购公有住房、经济适用住房再交易，鼓励职工购买新房。按照先试点、后推开的原则，选择3～5个市（县）先行试点后，适时在全省推开。交易管理办法由省建设主管部门商有关部门拟定。
（二）经批准并办理有关手续后的直管公有住房使用权可以转让；直管公房可以转租。通过合理确定国家与转让、转租人的收益分配，鼓励转让、转租人购买新房，进一步盘活存量，促进增量。具体管理办法由省建设主管部门商有关部门拟定。
五、加强组织领导，严肃房改纪律
（一）各级政府、各部门要切实加强对住房制度改革工作的组织、领导，过细地做好职工的思想工作，转变职工的住房观念。
（二）严肃住房制度改革纪律，加强监督检查。