经济适用房税收政策篇1
为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[*]24号）精神，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，现将有关税收政策通知如下：
一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策
（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。
（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
（四）对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
（五）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
（六）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（七）对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。
（八）企事业单位、社会团体以及其他组织于*年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；*年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[*]24号文件及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[*]258号）的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。
二、支持住房租赁市场发展的税收政策
（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自*年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自*年3月1日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。
经济适用房税收政策篇2
关键词：房地产税制；房产税；房地产税；主体税；税收公平；纳税人；税式支出；交叉征税
中图分类号：F810.42文献标识码：a文章编号：1673-1573（2014）01-0046-04
近年来，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在“迅猛”发展的同时，引发了诸如投机交易与泡沫经济并存、供不应求与高空置率并存、畸高房价与过度放贷并存等一系列发人深省的连锁反应。我国的房地产税收制度本身应在调控房地产市场中发挥举足轻重的重要作用，但因为当前房地产税制存在的若干不适应市场经济的不合理之处，在一定程度上影响了政府宏观调控的效果，不利于经济结构调整与土地资源的优化配置。因此，充分发挥税收的调控优势，积极优化房地产税收制度显得尤为重要。2013年11月12日通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出：加快房地产税立法并适时推进改革，这进一步说明了加强房地产税制规范运行的重要性。
房地产税制即国家以法律形式规定的房地产税收法令、征收管理办法以及与房地产权益有着税收关系的规范制度的总称。房地产税是在房地产税制的规范和要求下，税务部门围绕与房地产有关的经济活动向房地产税纳税人所征收的税收。但目前很多人混淆了房地产税与房产税的意义，有时还作为同等意义在使用。房产税是向房产的所有人征收的，以房产计税余值或租金收入为计税依据的一种财产税。相对而言，我国的房地产税则更为繁杂，是一个比较综合性的概念，包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等一系列相关税种。可见，房地产税的内容较房产税而言更为丰富，范围则更为广泛。房地产税制是关系国计民生的重大社会问题，不仅对于人民消费结构和生活水平影响颇深，而且能够作为稳定房地产市场经济发展的重要调节阀。
一、现行房地产税制中的不合理设计
（一）流转环节课税重，保有环节课税轻
我国现行房地产税收在实际执行中存在的“重流转、轻保有”现象，造成了纳税人缴纳税负的不公平，违背了税收公平中性的原则。在房地产保有环节由于自住房免予征税，而在流通环节则需要纳税的税种较多，随交易量的增加，承担的税负也越重。而房地产税存在的“重流转、轻保有”特点往往会给一些投机者炒房提供机会。如投机者在楼市刚刚开盘之际把流动资金投资房地产，囤积除自住房之外的房屋，在持有期间没有高额税收的负担，待房地产市场价格上涨时再出售以赚取差价，进一步推动房价的走高趋势，造成恶性循环。该房地产税收设计的目标是打击囤积房产的投机行为、合理调控房价，实际上却违背了税收公平中性的本意，在一定程度上变相鼓励了土地保有者坐等房地产市场价格上升，无形间助长了土地投机的风气和隐性流动现象的蔓延，抑制了土地的正常交易和流转。
（二）税种繁杂，交叉征税，主体税种不清晰
我国现行房地产税种繁杂，征税税基交叉存在，存在明显的征税重叠现象，如营业税与土地增值税的重复。房地产税制里所涉及到的营业税属于流转税制中的一个主体税种，是就销售房地产的单位和个人所取得的营业额征收的一种税。土地增值税是在房地产的交易流通环节需缴纳的税种。房地产一经投放市场，随着转让交易的发生，税务部门要向原房产所有者或单位征收营业税和土地增值税，很明显这里对房地产增值的那部分金额进行了双重征税。再如对房地产租赁行为重复征税。房产所有者在房产租赁行为中会涉及到如下税种。首先，纳税人会负担房产税、营业税，而这两种税种都是以房产租金为税基来计算的；除此之外，还会涉及个人所得税、城建税和教育费附加。重复税种、交叉征税的税制设置既加重了纳税人的税收负担，同时税收调控功能也被掩盖，搞不清楚到底哪种税为主体税，哪种税是辅税，也为房地产税的征收管理增加了困难，加大了纳税人不遵从行为的可能性，增加了征税成本。
（三）产权登记制度不健全，税收征管配套体系滞后
房屋产权登记的详细资料是房地产税收有效征管的基本前提。而我国住房产权不清的情况却并不乏见，由于计划经济的思维模式，许多单位建房没有明晰的产权管理，未办或集中管理的房产证造成了征税问题的存在。由于房地产税收税源分散，涉及面广，房产登记制度不健全（尤其是私有房产登记制度），税务机关无法建立充分详尽的房产信息档案，偷税逃税现象普遍存在，给税务部门带来了极大的税收征管难度。这些都严重影响了税收征管的力度，致使不少税源流失。同时，作为税收征管的配套措施――房地产价格评估制度和房地产税收评估政策都存在有待进一步完善的地方。我国的房地产评估制度的制定时间不长，税务部门的房产评估管理机构也欠缺实际工作经验，评估人员的业务素质往往达不到税收征管的要求标准，这些都在一定程度上造成了税收的工作质量不高。另外税务部门在征收房地产税时和相关管理部门协同合作不力，致使税收严重流失。
（四）征税范围、计税依据不合理
我国房地产税和土地使用税仅对城镇和工厂矿区征收，对广大农村、行政机关、人民团体、军队、事业单位的自用房地产等依据税法都免予征税。随着我国城镇一体化建设，部分城乡的交叉区域带成为房地产的发酵地，一些企业借机在这些地区大规模建造高档别墅、度假村以便偷税漏税，因此有必要纳入征税范围。耕地占用税只对占用种植农作物土地的单位和个人征收，却没有涉及占用其他农地的单位和个人，漏征明显。①另外，对事业单位用房，出于公平公正以及改革的需要，不应再享受之前免税的优惠政策，必须就其房产情况缴纳相应的房产税。在计税依据上，税务部门以房产余值为计税依据征收房产税，其因为房产余值是房产原值按一定比率折旧的，没有考虑到房屋的时间价值，往往核算出的房产价值远低于房产现值，导致房产税流失严重。②
二、房地产税制的优化构想及分析
（一）加快房地产税立法，整合税种
近年来，我国的房地产市场有了快速发展，由其带来的税源也得以大幅度的增加。然而，在地方税收体系中的主体――财产税相应的收入增幅依然相对较低。因此，应该适当分权给地方政府，同时加强地方政府立法，明确财产税相关的各项权利。这样既有利于地方税制的改革，又能促进地方经济向良好的方向发展。由于地方政府承担着地方城市维护建设、提供相关公共产品等重要的社会职能，因此要保持相应的事权和财权的一致。同时为了规范相关行为，在税收计税依据减免税和税收征收范围上应该由国务院或全国人大统一制定相关法律法规，但地方政府可以根据当地具体情况制定相应的优惠和处罚性条例并参与管理。这样既能使房地产市场得以规范发展又能提高地方政府的积极性，同时为相关行为的惩处提供明确的法律根据。当前关于税制优化的主要要求是“宽税基、简税制、低税率、严征管”，所以我国当前的房地产税体系要力求建立一种“税基范围较广、税收种类合适、征管较为严格、税率比较低”的税制体系，这就需要我们整合税种。因为从广义上说来，我国现行的土地增值税、城镇土地使用税和土地出让金等税费都基本具有房产税的性质。当前想开展房产税的征收，就必须将部分税种进行整合、删减，简并税种，构建统一规范的物业税制，以求房地产领域整体税负的适度与平衡。总之，应不断完善相关房地产税法的建设，不断增强对房地产税收缴过程的大力监督。
（二）加强政府部门间的通力合作，实现信息共享
由于当前政策、信息安全和技术原因，各政府部门尚未真正实现信息共享。由以上房产税征收的特点可知，想要压缩房产税征收的成本，提高征收效率，理应建立一个房地产税的信息共享机制。将税务、住宅、国土、公安等相关部门的信息进行整合，建立房地产税信息共享平台，这样既可利于相关部门及时获取物业税的征管和相关税源的情况，又能便于地税等相关机构建立房地产税协税、护税和委托机制，有利于压缩税收成本和提高征收效率。
在房地产税征收的过程中根据量能负担的原则，理应扩展缴税的范围。房地产税的征税对象理应扩展到当前居民的所有住房，而不能只要考虑到城乡的区别或者商用民用而有所差别，至少将部分经济较发达农村的经济性用房纳入房地产税的征收范围中；同时对承受出让、继承、赠与等方面也应恢复征税；同时改革我国改革开放以来对于内外资企业政策标准的不同，对之前“三资企业”并不征收教育费附加、城建税、耕地占用税的优惠政策给予取消；开设闲置土地税；明确相关税收免收政策的口径。同时可以通过扩展房产税征税范围，压缩税式支出，从而可以有效地利用资源，使税负较为公平，确保财政收入趋于稳定。
（三）适当放权，调动地方政府税收积极性
1994年我国施行分税制改革，地方政府的相对税收收入开始迅速下降，导致地方财政并没有一个可以支撑的、稳定的主体税种，也由此带来了地方政府长期出现的“土地财政”，并带来地方债务的潜在风险。所以当前我国税制改革最需要去做的就是把房地产确立为地方税收的主体税种。加强税务行政处罚力度，对进行虚假申报的行为进行严肃的处理，对于房地产税收各部分的具体特征，也可以采取定期定额征收的办法。经济学告诉我们，当经济变量的弹性较小时，由此带来的相关房地产税税收与经济的增长不同步，因而并不能充分地提供地方政府的既定支出；而当经济变量的弹性较大时，则带来经济变量较大波动性，其也就不宜成为地方税收中的主体税种。从国外经验来看，房地产税收都被划分为地方政府的税收收入，而且它是大多数分税制国家县市一级地方财政收入的主要来源，在充分发展市场经济的国家中大多成为了地方政府获得财政收入的主体税种。在一些经济愈发达的国家的地方政府的财政收入中，房地产税所占的比例也就愈大，而且地方政府可以通过优化培育使其成为地方税体系中的主体税种。在具体环节上，我国可以把房地产税交由地方政府来制定房地产税的开征、调节范围及负担水平，各地方相关部门可根据自身实际情况和相关预算制定，并报人大审批相关计税依据、减免税等税制要素。
（四）加强对地方税权的有效监督，提高部门协作能力
从国际经验上来看，在法律上美国明确给予了地方政府税收的一部分较为独立的立法权，从而确保了地方政府财权和事权的一致。在财政政策较为集中的巴西、日本也有类似规定。在我国当下的房地产税的税权问题上，应适当下放税权。但在适当放权的同时，一定要对税权的有效监督进行强化，在调整了相关制度后还要高度重视相关法律法规和相关税收政策的具体执行情况。各地方税务机关需要切实加强与征收房地产税的相关机构部门的协作和信息共享，从而切实提高地方税务部门的监管和协作能力。为进一步做好此项工作，还应在整个进程的开端就进行严格的控制，在环环相扣的过程中进行有效控制，逐步建立一个规范、长效机制来优化房地产税收制度。
（五）进行相关税费改革，清理不合理不规范收费
长期以来，我国相关的房地产税费经常被人混淆，使得民众在对于房产税费的认识上经常陷入误区。当前我国相关房地产税面临税、费、租混乱的状况，要想实现房产税的健康发展就要进行相关税费的改革，清理不合理、不规范的收费。具体说来，笔者认为首先要理清租税费三者之间的内涵，明确有关收费的收取方式、目的、依据以及收费的监管机制，废除那些重复的税费收取项目和效率不高的收费项目。对于那些针对同一税源在征税的基础上还要征税的现象，则要取消相关的收费，这样的税负才合理，才可以减轻纳税人的负担，同时提高效率，并且有利于使中央和地方政府充分运用相关税收政策调控房地产市场。针对相关房地产服务性费用的收取，则应该加强其规范性，废除那些不合理以及与税收相重复的收费项目。因此，可以把那些部分税费难分的项目，统一归入费用项目或相应的收费项目，以避免重复征收，减轻纳税人的负担，也有利于相关管理部门征收管理工作的有序进行。也就是说，通过合并、取缔等措施消除乱收税费现象，尽快建立一个对社会公开透明的房地产税收的市场环境。
注释：
①韩雪：《我国房地产税制的现状、问题和改革建议》，《特区经济》，2010年第6期。
②李秀梅：《关于我国现行房地产税制的思考》，《经济论坛》，2011年第7期。
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经济适用房税收政策篇3
【关键词】土地政策；房地产政策;；房地产市场；调控；政策建议
中图分类号：F293文献标识码：a
1近年来我国房地产政策回顾及土地政策工具
1.1我国房地产政策。
2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
1.2土地政策工具。
2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此,土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。
房地产研究专家顾海波指出,联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实,人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。税务总局规定,对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的,税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果,地方在操作中,所得税基本都按1%或2%的税率征收,离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机,地方在具体“落实”中,恰恰将其变成了“合理避税”的对策。自2004年以来,国家颁布了一系列的土地政策,这些政策具有连续性和整体性,旨在通过对土地市场的监管力度,从源头上进一步规范房地产市场的供给,防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。下面我们对重要的土地政策做一个简要的回顾:现实经济形势表明,正确运用土地政策参与宏观调控,对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应,是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。
2利用土地政策宏观调控房地产
2.1土地政策对房地产宏观调控作用
2004年始,国家以前所未有的力度大力整顿土地市场,国家颁布的土地政策主要体现在三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。土地政策作为中央政府调控经济的重要手段,在当前经济形势下具有一定的现实必要性。各地地方政府也相应出台土地政策,例如上海市人民政府2004年6月颁布《上海市土地储备办法》(即上海市25号令),明确土地储备是政府行为,并于同年8月1日实施。这是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号,大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。
2.2增强政府对土地市场的调控力度
通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。
2.3完善土地供应方式
将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”,增加土地成本的透明度。土地成本的透明度对购房者来说十分重要,从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本,从而评估房价是否合理。
2.4平衡政府对土地的收入和增值收益
从城市有效运营的角度讲,地方政府出台土地政策,将有利于地方集中土地办大事,做大规模的规划。
3房地产政策展望
3.1要加大加快适用房建设
我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度,1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力,政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中,政府为了解决低收人人口的住房问题,也实施了相应的住房保障制度,如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待,没有对公共住房保障制度给予应有的重视。建设部等有关部门规定,每个地区每年都应有一定比例的经济适用房,但国家统计局提供的资料表明,经济适用房一路衰退,1996年全国经济适用房的比重是16.6%,到2001年降为11.3%,2003年锐减至6.1%,2004年则不到5%。因此,经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位,它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。
3.2完善相关法律法规
鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房,并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就,真正理顺“市场”与“管制”,“效率”与“公平”的关系,形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。获得适当的住房是公民的基本人权,实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看,完全依靠市场力量将无法实现上述目标,因此政府必须干预市场,保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。英国《住宅法》,日本《公营住宅法》等,这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例,只有向着这个方向努力,“新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。
参考文献
[1]姜爱林，改革开放前新中国土地政策的历史演变[J].中州学刊,2003
经济适用房税收政策篇4
关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
摘要:文章认为房地产税收调控要着眼于建立长效机制,物业税是维护房地产业健康发展的长效制度,必须下决心认真研究开征或者着手改革现行房地产税制和土地出让金制度。
关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
经济适用房税收政策篇5
关键词:财政税收政策;房地产;市场经济;影响
一、前言
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响
(一)财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
(二)财政税收政策有利于完善相关税法政策
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
(三)财政税收政策有利于完善财政税收工作制度
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策
(一)保证房地产市场供应量充足
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
(二)重视房地产市场征税环节
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
(三)实现征税对象的区别性对待
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
作者:阎淳单位:固始县房地产管理中心
参考文献:
[1]覃事娅,伊长亮.基于VaR的我国房地产宏观调控政策对房地产市场的影响分析[n].湖南财政经济学院学报,2012,28(6):34-40.
[2]童慧.税收政策对房地产市场影响的微观经济学分析[J].技术与市场,2010,17(7):55-57
经济适用房税收政策篇6
关键词：房地产业；货币政策；财政政策
中图分类号：F830 文献标识码：a 文章编号：1007-4392(2010)09-0061-03
一、引言
1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国城镇住房分配制度从实物分房向货币分房的转变，住房制度步人市场化轨道。与此同时，伴随着我国城市化进程的加速和政府对固定资产的大规模投资，房地产业获得了前所未有的发展，逐渐成为国民经济的重要支柱。但高速发展的同时，房地产业也暴露出投资规模过大，商品房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序混乱等问题。本文将在分析我国房地产业现状和国家已实行的房地产政策的基础上，提出促进房地产业健康稳定发展的货币政策和财政政策。
二、我国房地产业现状分析
住房制度改革后，我国房地产业获得了空前的发展。1998年，房地产开发企业商品房销售面积仅为12185.3万平方米，销售额2513.3亿元：而2009年1至11月，商品房销售面积就达到了75203万平方米，销售额35987.12亿元。房地产开发企业本年完成投资额在十一年内也翻了将近十倍，从1998年的3614.23亿元增长到2008年的31203.19亿元。房地产业的迅猛发展带动了与之相关的制造和服务业，应该说我国这些年经济的快速发展离不开房地产行业的贡献。
房地产业高速发展的同时，也暴露出了许多问题，最突出的就是房地产业投资规模过大和房价上涨过快。如图1所示：1998年以来，房地产企业本年完成投资额从3614.23亿元增长到31203.19亿元，累计增幅763.34％，大幅超越全社会固定资产投资508.42％的增幅(由于房地产投资额数据不完整，故选用房地产企业本年完成投资额替代，房地产投资额更高)。由图2可以更加清楚地看出，只有在2005和2006年政府连续为房地产市场降温的背景下，以及2008年次贷危机后房地产市场环境恶化时，固定资产总投资增速略高于房地产投资，其他年份房地产投资增速都明显更快。
由于房地产销售价格的数据不易取得，所以这里根据上文中的销售额和销售面积计算得出：1998年全国房屋销售均价为2062.57元，平方米，2008年上升到4785.33元/平方米，累计上涨132.01％，其中一线大城市上涨更快，已经严重脱离普通居民的购买能力。
按国际上通常用房价收入比衡量房地产价格水平的高低。据世界银行提供的资料，在衡量一个国家的住房消费时，房价与收入比在3至6倍比较适当，而我国的比值大大超过了这一标准。2008年我国人均可支配收入15780.76元，平均家庭户规模3.16人，户，如果一个家庭购买一套80平方米的住宅，需要382826.4元，则房价收入比为7.78倍。而北京、深圳、广州等城市的房价收入比已超过13倍。
三、房地产业问题的原因分析
无论是投资规模过大，还是商品房价格上涨过快，都可以概括为房地产业高速发展产生的结构失衡。这种失衡又分为房地产业在国民经济结构中的失衡和房地产业内部的结构失衡。
(一)房地产业在国民经济中的失衡
1997年亚洲金融危机之后，我国政府为了摆脱经济困难，实行了积极的财政政策和稳健的货币政策，鼓励资金进入房地产业和汽车制造业，促成了房地产业的大发展。2007年次贷危机之后，我国出口受到强烈冲击，为了缓解产能过剩的压力，政府启动了新一轮的积极财政政策，再次鼓励资金投向房地产业和汽车制造业，使房地产业率先走出了次贷危机的阴霾。但多次将房地产业作为恢复经济的唯一火车头进行刺激，使得人力、资金等资源过度集中，表现出房地产业投资规模过大。这不利于资源的优化配置，而且导致房地产业和其他行业拉开的距离太大，经济缺少其他增长点，后续动力不足。
(二)房地产业内部的结构失衡
1.房地产业内部供给扭曲。
南于经济适用房和廉租房的建设滞后，商品房成为房地产市场主要的供给来源。如图3所示：2000到2008年间，商品房建筑面积从18637.13万平方米增长到65969.83万平方米，增幅达253.97％，但经济适用房的建筑面积却一直徘徊在3千万到4千万平方米之间，甚至多年出现负增长，起步更晚的别墅和高档公寓的建筑面积却从640.72万平方米增长到2865.25万平方米，增幅高达347.19％。
各地的开发商作为商品房市场唯一的供给者，实际上也就成为了房地产市场供给的垄断者。在存在垄断的市场，垄断厂商会不惜减少销售量来提高价格，以获得垄断利润，这也是我国房价居高不下的重要原因。他们不仅掌握了庞大的经济资源，而且该群体人数少，很容易结成强大的利益集团，并利用他们所掌握的资源在一定程度上操纵社会舆论、影响相关政策的制定，维护自身不合理的暴利。他们更乐于建设能够带来更丰厚收益的高档住宅，而不是微利的小户型，更不是可能对房地产价格造成冲击的经济适用房。房地产商对建设住房户型的偏好，导致房地产市场供给结构扭曲，高档、大户型住房供给过剩，相对低档、面积较小的住房供给不足。
2.房地产业内部需求扭曲。
住房性需求和投机性需求共同组成了房地产市场的总需求。住房性需求是房地产市场的正常需求，但是我国居民收入水平偏低的现状限制了住房性需求。2008年我国基尼系数已经突破0.46，成为国际上贫富差距较大的国家之一，我国大部分居民属于中低收入者，无法承担增长过快的房价，只有通过向亲友或银行举债、分期付款才能购买属于自己的房产，而很多低收入者终生积累的财产也不够在大城市买一所房子，只能望楼兴叹。他们虽然有真实的住房需求，却因为收入水平低，无法变成有效的需求。
投机性需求则将房地产作为资本增值的工具，赚取买入卖出的差价，这无疑会推高房地产价格，使真实的购房者蒙受损失，并将一部分本能买得起房的购房者逐出购房市场。
四、促进房地产业健康稳定发展的货币与财政政策
房地产业健康稳定发展，就是房地产业发展与社会经济发展水平相适应，与城市化进程和人民收入水平提高相适应，房地产消费市场基本实现均衡。具体表现为房地产业投资规模随着经济发展稳步增长、房地产价格水平保持平稳、房屋空置率较低、居民的住房消费需求能够得到满足等等。适当缩减房地产投资规模，调整房地产市场供需结构，是促进房地产业健康稳定发展的关键。
(一)调控货币供应量
已有的研究表明，货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨：而且货币供应量的增加会导致房地产投资的增长。所以要控制房地产投资规模，稳定房地产价格，货币政策必须首先保证货币供应量适度。中央银行应通过存款准备金制度和公开市场业务对货币供应量进行调节，保持适度流动性，避免因货币供应过量导致房地产等资产价格上升，产生泡沫。
(二)调节房地产供给结构
1.实施差别利率，调节房产供应结构。
房地产业的自有资金比率较低。2008年，自有资金仅占房地产开发资金的22.78％，房地产商筹集资金多依靠银行贷款，利率的变化对房地产商成本的影响较大。政府可以据此制定利率优惠政策，以控制房地产商投资不同项目的利润。对于高档、大户型的普通商品房适用较高的贷款利率：对于中小户型的普通商品房提供利率较低的商业贷款：对于经济适用房和廉租房则提供利率更加优惠的贷款。使开发各种住房的利润逐渐趋同，达到提高中低档次住房占住房总量的比例的目的。
2.通过财税政策调节房产供应结构。
政府应加大保障性住房的建设力度。使房地产供给多元化，提高保障性住房在住房总量中的比重。
一方面，需要通过税收和补贴的方式，降低房地产开发商开发经济适用房的成本。例如，可以对开发商投资中小户型住房、经济适用房和廉租房提供低价甚至免费的土地，或以提供补助金等方式进行补贴，以及对这些建设项目进行税收减免。
另一方面，需要直接增加对经济适用房的财政投入。经济适用房的建设可以通过政策的优惠，引导房地产商去完成，但廉租房的建设必须由政府资金主导。由于投资不足，我国廉租房建设严重滞后。目前廉租住房建设资金来源于国家财政拨款、住房公积金增值收益、社会捐赠、土地出让金收益等。可以考虑直接将土地出让金的固定比例用作廉租房建设。因为土地出让金也是房价的组成部分，所以政府这部分收入掉过头来仍用于平抑房价也是情理之中的事。
(三)调节房地产需求结构
1.通过贷款政策调整需求结构。
由于大部分购房者都会申请银行按揭贷款购房，所以利率政策会对购房者的购房决策产生很大影响。政府应该根据购房者不同的购房目的，实行不同的首付比率与贷款利率。对于有真实住房需求的购买者，可以支付较低比率的首付款以及相对较低的年贷款利息，并且偿还期限可以比较长：而对于出于投机性需求的购买者，可以要求其支付较高比率的首付款及较高的年贷款利息，并且为其提供的信贷年限较短。以此支持真实住房性需求，抑制投机性购房需求。
2.通过税收政策和财政补贴调节需求结构。
经济适用房税收政策篇7
关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
经济适用房税收政策篇8
在房地产行业去库存压力较大的背景下，税收工具的加入，为市场注入了新的活力。无论是降低契税，还是降低营业税，购房者房地产交易环节的税收负担都可能因此减轻。购房者的实际购买力将因此相对提升，房地产市场的需求侧将得到相应改善。在房地产市场交易不够活跃的背景下，税收优惠政策力度的加大，在提振房地产市场信心上的作用至关重要。
税率仍有进一步下调的可能
契税优惠政策的选择是根据住房是否属于家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房或第二套住房，分别适用不同的优惠税率。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，将按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，将按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，将按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，将按2%的税率征收契税。在房地产市场调控过程中，契税税率经过多次调整。这次调整之后，契税负担可谓大幅下降。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3%～5%。与此相比，无论是1%、1.5%或2%，都属于相对较低的水平。
那么，契税是否还有进一步下调的空间呢？根据契税暂行条例，有四种情形可以进行减免：第一，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;第二，城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征;第三，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征;第四，财政部规定的其他减征、免征契税的项目。第二、第三和第四种情形的减免税都可以和住房交易联系起来。第三种属于特殊救济行为，暂且不论。当前的优惠税率确定，当属第四种情形。第四种情形并没有对减免的力度作出规定，在税收法定尚未到位之前，财政部仍然有权进一步下调契税税率。当然，有权不等于可以任性调整。作为税，形式上所需要的固定性决定了契税税率也不能随意改变。但无论如何，这都不能否定契税税率进一步下调的可能。
我们再来看第二条：“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。”当下，能够有机会购买公有住房的又有多少人呢？有机会购买公有住房的，往往只需支付远低于市场价格的资金，负担远低于商品房购房者。既然这些人第一次购买公有住房可以免征契税，那么为什么就不能将免税待遇扩大到所有第一次购买商品房的普罗大众呢？如能做到，则这一小小的修正，所产生的促进住房民生问题解决的正能量岂可小觑？总之，契税仍有进一步下调的可能和必要。这些年来，住房价格持续上升，总房价已经不低，哪怕是微小的契税税率下调，对于购房者来说，都可能起到移走“最后一根稻草”的作用。这更凸显契税降税的必要性。
《通知》对于营业税的规定是：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。”之前，关于住房交易的营业税规定，多在2年和5年之间兜圈子。这次明确2年（含）以上免征营业税，简单明了，搬走了住房交易的一大障碍，为2年以上住房的市场流通提供了更大的空间，也为那些旨在改善居住条件或者因为其他种种原因而需要更换住房者提供了便利。
让住房市场繁荣起来，降低住房交易环节的税负是可以发挥作用的。《通知》规定，北京、上海、广州、深圳只适用家庭唯一住房契税优惠政策，而暂不适用其他契税优惠政策，也不适用营业税优惠政策。显然，从市场考量来看，这4个一线城市房地产市场状况好于其他地方，进一步的税收优惠可能会让住房交易进一步活跃，故采取谨慎措施。
90平米为减税依据的合理性如何
从房地产去库存来看，个人所得税减税政策的实施仍然很有必要。特别对于那些本来只是为了改善住房条件而出售住房的个人（家庭）来说，意义更不同于寻常。出售一处住房的全部收入，可能都不够新住房的支出。资产只是转换了一种存在形式，就要被课税，显然和税收支付能力增加没有什么关系。对这些行为课征个人所得税，合理性本来就不太充分。退一步说，即使要缴纳个人所得税，也应该有配套的退税措施，才会让个税更显人性化。
住房交易课税还有进一步优化空间。面积90平方米规定的合理性何在？不同人对住房条件的需求是不同的。对于所有工作都可以在办公室完成的人，住房可能只是休息的地方;对于那些需要在住处加班的人来说，住房可能还是办公室的延伸，需要更大的居住面积。90平方米面积的规定已有一段时间，但是，随着经济社会的发展，人民对居住条件改善的需求不断增加，90平方米的规定难道不需要突破吗？
还有，90平方米的规定，到底是套内面积，还是令绝大多数人感到困惑的建筑面积？套内面积简单易算，但在众多政策的选择上，适用的是建筑面积。建筑面积要考虑公摊因素，而公摊面积怎么算，历来争议较多。如果再考虑到街区式住房建设的目标，考虑到封闭式小区可能因为政策调整而被逐步打开的可能，那么即使要用面积来作为标准，应该选择的是套内面积，而不是建筑面积。而且，从每个家庭的实际利用来看，有意义的是套内面积，而非建筑面积。
再说下去，不同地区的90平方米又具有多大的可比性呢？北京五环外的90平方米与二环内的90平方米岂可等量齐观？市中心的1平方米，郊区的10平方米都可能换不来。市中心的90平方米住房的市值可能超过郊区的900平方米。按照面积大小实行歧视性税收优惠政策，是不是有点不适当？这样的政策只会让更多的人涌入市中心和繁华地段，而让疏散市中心缓解拥堵的城市管理目标更难实现。
住房交易税收优惠政策无疑应该实施，可是，“锚”的选择还是需要费一番功夫的。如果一定要给住房交易税收优惠政策作一个区分，那么每个人一定的交易金额限制肯定优于目前的面积限制。实际上，“锚”都不一定需要，住房交易毕竟只是一种行为，从促进资源配置优化的目标来看，鼓励交易的最好办法应该是普遍低税。
经济适用房税收政策篇9
【关键词】房产税；宏观效果；微观效果
一、问题的提出
房地产行业税收负担的水平一直是比较有争议的话题。学术界对中国房地产行业税负的高低有所争论，主要形成了两种相反的观点：一种过高论。学者认为房地产行业的税负水平比较高，其中土地使用相关税费是主要来源。第二种是税负不高论。有些学者认为房地产行业的利润水平比较高，相应利润给国家创造的税收水平不足，所以认为房地产行业税负水平不高。房地产行业的税收负担孰高孰低？房产税的开征有没有实质性调整房价？房产税的税收政策效果有哪些？我们可以从宏观和微观两个角度来探讨，为房产税的全面实施以及国家调控房地产行业税收政策提供参考以及与政策建议。
二、房产税税收政策的效果分析
（1）房产税的宏观政策效果。本文所指的宏观政策效果指的是房产税的开征对我国社会经济活动产生的影响。一是房产税对收入分配的影响效果。一方面，房地产企业从政府取得土地需要缴纳的城镇土地使用税远远小于楼面地价，据统计资料显示，城镇土地使用税税额仅占楼面地价的0.2%，导致土地在进入市场的第一环节的财富再分配职能较差。另一方面，中国目前的房产税还没有普及对居民非经营性房地产保有环节进行征税，以及没有区分房产的用途实行差别征税，所以对一些高收入人群使用且占地面积较大的豪华别墅、高尔夫球场等房产，房产税也没有体现收入分配的效果。二是房产税对资源配置的影响。房产税作为一种税收，也会影响国家的资源配置。三是房产税对地方财政可持续发展的影响。我国在1994年实行分税制改革，房产税划分为地方固定收入，但是房产税对地方财政收入的贡献远远不足。房地产行业非税收入远远大于税收收入，各级地方政府相关收费名目繁多，规范程度低，从而抬高了房地产价格，但是从长远来看，房产税的实施可以进一步规范地方政府对该行业的收费项目，从而形成一套规范的房地产行业税收体系，形成地方财政可持续收入的来源。四是房产税对房价的影响。房产税是目前我国调控房价的主要手段，但是从房产税试点城市的房价趋势来看，房产税的实施在短时间内有效控制房价的上升趋势，但是从长远来看，房产价格稳中有升的趋势并不是房产税所能控制的。从相关资料统计显示，在2011年末，上海房价率先下降，个别楼盘开始超低价抛售，从2011年11月份的235555元/平方米均价一直呈小幅度下降趋势，但是2012年上半年的成交均价来看，总体仍然是上升趋势，截止2012年10月份相关统计，均价回归到25101元/平方米。（2）房产税的微观政策效果。房产税实施微观政策效果仅仅是从房产税的纳税人角度加以分析。从微观层面上来看，房产税可以影响人们对房地产投资的活动。从房产税重流通轻保有角度来看，房产税的实施从某种程度上来说抑制了房地产的流通热情。从重庆的房产税实施细则可知其征税对象是重庆主城9区内存量增量独栋 、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套，其税率为0.5%～1.2%，高档住房的差别税率且税率较高有效抑制了高档房产的流通；从上海的房产税实施细则来看，仅对新购住房开征房产税，实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6%，市价低于上年度均价2倍的可暂减为0.4%，由于针对新购住房，在某种程度上降低炒房者的购房热情。从消费者的角度来看，就应该把房产税作为成本加以考虑，从而增加了购房者的购房成本，但是由于房产税的优惠政策比较多，从而削弱了房产税的成本效应。
三、基本结论及建议
从以上的分析可以看出，房产税应该突破把房产税作为调控房价的主要手段这种定性思维，应该从地方政府公共品供求特点出发以及房产税本身调节功能出发，把房产税作为地方财政财源建设的角度进行完善。首先，以财产税而不是使用税的范畴来整合，可以把房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税等整合成统一的财产税。其次，以房地产评估价值而不是账面净值作为计税依据，从会计的角度出发，房地产的评估价值更能反映房产的市场价值。最后，房产税的开征可以在试点城市基础上进一步扩大征收的范围，同时减少房产税的税收优惠。一方面把房地产按照用途进行分类，对居住型房地产可以免税，对于经营性房产税可以适当调高税率；另一方面税收优惠可以倾向于中等或是低收入家庭，针对改善型住房也要考虑房产税的税收优惠。
参考文献
[1]刘洋．房地产税制经济分析[m]．中国财政经济出版社，2009（9）
[2]王国清，马骁等．财政学[m]．高等教育出版社，2008（12）
经济适用房税收政策篇10
关键词：新时期；房产税改革；重点；发展方向
引言
房地产税是在房地产的保有环节对拥有房产所有权和土地使用权的单位和个人开征的一种财产税，以评估价格为计税依据。房地产税改革，进一步贯彻适应市场变化和发展、贯彻公平、合理的税负原则，一方面可以科学完善房地产税制，有利于房地产市场的健康稳步发展；另一方面，也帮助地方财政确立一个稳定的收入来源，增加地方税的收入比重。2003年10月，党的十六届三中全会在通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就提出“实施城镇建设税费改革”的改革设想，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》；2010年，发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》获得国务院的同意。在应对国际金融危机的关键时期，我们应顺应全球经济形势的变化，切实履行科技兴国战略，以科技手段逐步推进房地产税改革，促进我国经济的稳定、快速发展。
一、房产税改革的重点
（一）扩大房产税的征税范围
现行房产税存在的弊端其一是：征收范围有限，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，而不包括农村房产；其二，房产税的征收有失公允，像政府机关、军队组织、事业团体、个人居住房等都在征税范围以外，被列为免税对象。然而，我国经过多年的改革和发展，市场环境和经济结构发生了巨大变化，从税制完善角度看，扩大房产税征税范围代表了改革的趋势。从我国各大城市陆续出台的相关政策，如：北京出台的“限购”政策，重庆出台的提高土地增值税预征率政策，以及最近引起激烈讨论的上海酝酿已久房产税等政策推论，将事业单位和非经营性住房纳入房产税征收范围可能是未来改革的重要发展方向。至于具体对哪些住宅进行征收，则需要国家根据地方细则统筹规划。
（二）计税依据以科学的市场评估为基础
目前，我国的计税依据为依价计征和依租计征。这两种计税依据有其明显的缺陷：一是影响和削弱了房地产税对经济的宏观调控作用，二是违背了公平税负的原则。因此，急需通过房地产税改革，对不科学的计税依据进行合理的调整。在发达国家，将房地产市场评估值的一定比例作为房地产税计税依据已成功融入和适应市场的变化。在实际操作时，根据不同房地产对应的不同等级的土地市值和房产市值，可在综合核算市场评估值后给予一定的折扣。事实证明，真实、合理且体现“公平负担”的原则，按市场评估值为计税依据，不仅是科学完善房地产税改革的重要一步，也能使税收与国家市场经济发展水平、物价水平和消费水平同步增长、和谐共存。
（三）根据国家宏观税负水平采取差别税基
不同房地产，处于不同的城市，其在经济活动中获得的收益是也不同的，所能接受和承受的税负能力也是不同的。如商场、写字楼、工厂等房地产所能承受的税负能力就远高于其它如住宅类型的房地产。考虑到我国不同地区经济发展水平的差异，应该选择幅度比例税率。因此，建议根据国家宏观税负水平采取差别税率，即不同房地产的类型科学设置不同的税率。在这方面，地方政府也应当被赋予一定的自主权限，在国家规定、允许的范围内，根据本地的实际情况，对税率和计税价值比例进行适当调整。
二、房产税改革的发展方向
（一）精简税种，统一内外税制
目前，我国在房产税方面实行的内外两套税制，已严重影响了“公平税收”的原则，不利于正确处理税和费的关系。因此，我国首先应针对不动产把房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税，开征全国统一房地产税。利好在于能促进企业的公平合理竞争、促进科学规范计税依据，促进房地产市场的稳定健康发展。
（二）以市场房地产评估值为计税依据
在市场经济条件下，根据不同的社会需求，会对商业用房和住房等不动产进行不同的价值评估方法。而在相当多的情况下，受市场环境变化的影响，资产价值评估和资产实际价值也可能是背道而驰的。所以，评估价格背离供求关系认可的交易价格，以当时大环境下房地产市场的房地产评估值为计税依据，也是一种必要选择。
（三）开征房地产税应采用低税率
根据我国各阶层、各类型房地产的宏观税负水平，同时综合考虑政府的财政收入状况等因素，房产税税负不宜偏高。因此，我国在制定税率时应考虑到各地经济发展水平和房地产发展程度的高低不同，采用低税率、宽税基的税收思路，确保房地产税收入的稳步增长。同时适当放权地方政府在国家规定的税率幅度内自行决定适合当地实际情况的适用税率。
三、结语
综上，房地产税改革的广度和深度，决定了改革必会引起一系列相关制度的变革，它的成功也必将历经一段磨难。但从国家的整体发展环境考量，房地产税的统筹规划改革必会进一步优化、完善我国税制结构。因此，我们应以房地产税改革为契机，抓紧建设和完善与我国市场经济相适应的现代化财税制度，促进和谐市场经济环境。
参考文献：
[1]吴道锦.浅谈我国房地产税制的改革方向[J].经济学家.2010，（5）.
[2]蒋媛,唐丰利,毕雯.调节我国收入分配的房产税制改革建议[J].大众商务,2010,(16).[3]李伟.对我国房地产税征收的几点思考[J].科技致富向导,2010,(24).
[4]刘明慧.物业税功能定位与税制要素设计[J].税务研究,2009,(10).