房地产税篇1
[关键词]房产税；地产税；房地产税doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.10.014
[中图分类号]F812.42[文献标识码]a[文章编号]1673-0194（2013）10-0025-03
0前言
在国外许多国家和地区，房地产税收制度已较成熟，有关房地产税收理论研究也较深入，其发展历史最早可以追溯至威廉・配第年代。从最初关于房地产税定义的争论：房地产税是“受益税”还是“资本税”，到房地产税收归宿的研究，房地产税收理论一直备受关注。房地产税是政府干预房地产经济活动、调控房地产市场发展的重要政策工具，在引导房地产资源的合理配置、土地资源的有效利用以及社会财富的公平分配等方面具有独特的功能。
20世纪80年代，我国住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革实施以来，房地产市场快速发展、房地产投资持续增长、房地产价格不断上涨。然而，我国房地产税制建设并不完善，税制结构也不尽合理。同时，房地产税收收入增长缓慢，尚未成为国家财政收入的主要来源。国内外学者因此更加重视对我国房地产税制建设与房地产税影响效应的研究，特别是1994年我国分税制改革以后，专门针对房地产税的研究逐渐增多。但由于起步较晚，这方面的理论还不够完善，各家分歧较大。所以，本文以房地产税的内涵为起点，通过对地产税和房产税的理论分析，进而对房产地产合并征税进行探讨。
1房地产税的内涵
1.1房地产（realproperty）
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。简单地说是房产和地产的合称。房地产是一种位置固定不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产，在经济学上又被称为不动产。
房地产可以有3种存在形态：即土地、建筑物、房地合一，因此，房地产财产可以分为土地财产、土地改良建筑财产，或者是两者的结合。
1.2房地产税
关于房地产税的内涵，前期理论界存在一定的争论，随着研究的深入，理论界开始普遍认为房地产税就是对土地和房屋等房地产在其保有阶段征收的一种财产税，要求所有者或使用者每年都缴付一定的税款，其税额随着房地产的价值提升而提高，只是房地产税在不同的国家和地区所使用的名称不同。
2房产税
2.1房产和房产税
房产，即房屋产业，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中居住、生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。
房产税是对房产征收的一种税。由于房产有确定的座落地，税源可靠，纳税面广，因此，房产税是地方政府取得财政收入的重要渠道。
历史上，世界各国均征收过房产税。在典型西方国家中，有以房产为单一征税对象的，如英国、法国、荷兰等的房产税；有将房产和地产合并征收的，如加拿大、意大利的不动产税。在中国，房产税是一个具有悠久历史的税种，周朝的“廛布”（“廛”为市内邸舍，“布”为对公舍的收税，是早期的房屋税），唐朝的间架税（唐德宗建中四年（783年）设“税间架”，即以房屋为课税对象，是一种财产税，因过于苛重扰民，不久即被迫废除，清朝初期的市廛输钞，清末和民国时期的房捐等，都属于对房产征税。
2.2对房产征税的基本依据
房产从它的属性上来看属于财产的一种，而且，无论是财政经济学者，还是房地产经济学者都有人把房地产税收中的一些税种归属于财产税类，所以，考察对房产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。
（1）财政收入说。征收任何种类的税收最终目的一定会落在满足财政收入方面，财产税也不例外。因此公共经济学认为，土地和房屋是两类主要的私人财产，并且对土地和房屋课税都具有税源充足、税基广泛、征管方便的特点，房产税适合成为财政收入的主要来源。因此，实现政府财政收入、满足财政支出是课征房产税的重要理论依据之一。
（2）利益支付说。利益支付说的核心观点包括2个方面。①政府部门为房产所有者提供了公共服务，如国防安全、国内治安、制定法律、维持市场秩序等，这些服务使得房产所有者拥有房产的权利得到了切实保障，满足了他们物质利益和精神层面的双重需要。房产所有者从与房产相关的公共服务中获益，就应该为这种服务买单，而征收房产税恰好是房产所有者对从政府那里获得公共服务的利益的支付。②政府部门特别是地方政府在提供公共产品和公共服务的同时，还会在不动产附近适当地改善周围环境、提供公共设施、带动局部经济发展等，这些都会提高相关土地和房屋的价值，增加当地房产的有效需求，扩大房产所有者和房产使用者的额外收益。对于房产所有者和使用者来说，他们从政府行为中获益，就应当支付使财产价值增值的相应费用，因此最好负担一定比例赋税并用于满足地方财政支出。以利益补偿为目标开征房产税具有很强的理论支持。因此，利益支付说是课征房产税的又一个重要的理论依据。
（3）负税能力说。负税能力说是从衡量课税是否公平的角度出发，将纳税人拥有的土地及土地改良物组成的房产的数量与质量作为衡量负税能力的重要指标，纳税人拥有的土地及房产数量越多、质量越好，说明其负税能力越大；相反，其负税能力越小。比如两个人的基本收入相同，但是其中一人拥有一笔财富，那么拥有财富的人存在纳税优势，其纳税能力较强，缴纳税款也应较多。因此从横向公平和纵向公平的角度考虑，对财富拥有者课税十分合理。对房产课税不仅是政府参与房产利益重新分配的过程，也是政府均分土地财富的过程。此外，政府对房产征税的目的还在于降低土地财富的集中度、打击不劳而获、公平财富分配。因此，按照纳税人的负担能力课税是课征房产税的另一个重要的理论依据。
2.3我国房产税的发展历程
在我国，房产税是一个历史悠久的税种，最早始于周朝的“廛布”（“廛布”是周代当时课征的土地税的一部分，其中有对3种房屋征税的规定），此后唐朝的“间架税”，清朝初期的“市裹输钞”、“计檩输税”，清末的“房捐”，民国时期“市政总捐”、“市政建设捐”、“房捐”等，都是对房产征的税收。
中国现行房产税是在城市房地产税的基础上通过房产与地产分别课税而独立出来的一个税种。中华人民共和国成立后，1950年1月中央人民政府政务院颁布的《全国税政实施要则》中曾列有房产税，同年6月调整税收时，将地产税和房产税合并为城市房地产税。1951年8月8日政务院颁布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。在1973年简化税制时，将对内资企业征收的城市房地产税并入工商税，只对房地产管理部门和个人以及外商投资企业和外国企业，继续征收房产税。1984年10月，第二步利改税和全面改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国家所有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税，此后的房产税主要对内资企业和个人征收。此后，国务院于1986年9月15日颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月起开始施行，只对国内的单位和个人征收房产税。现行房产税的法律依据，是2008年12月，国务院公布了第546号令，明确自2009年1月1日起废止1951年8月政务院公布的《城市房地产暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人需缴纳房产税，这意味着对内外资企业和个人统一征收房产税。
3地产税
3.1地产和地产税
3.1.1地产
地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间。地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。我国的地产是指有限期的土地使用权。
土地按照用途分类可分为：居住用地、工业用地、商业服务用地、仓储用地、市政、交通用地、科教文卫设施用地、绿化用地和其他用地等。
法律意义上的土地财产一般具有以下特征：
（1）属于一定的所有者或使用者；
（2）有明确的四至界定；
（3）可以依法转让；
（4）能给所有者和使用者带来一定的权益。
地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。
3.1.2地产税
地产税是对地产的所有者和使用者征收的税。征税对象为所有的土地，包括农村生产用地和建筑用地。税金的多少则按登记的地产状态和价值确定，征税基础为每年初按税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的征税标准，一年一缴。
3.2对地产征税的基本依据
在封建社会，对土地征税成为当政者首选的税收制度，它的优势是显而易见的：土地是不动产不能移动，土地是有形的固定资产，是当时财富的主要表现形式，在很大程度上反映了人们的收入和支付能力，由于以上特征，这种税收容易征收和管理。而且对其征税收入比较固定，税源稳定，可以随时根据支出而提高税负。所以，考察对房地产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。主要依据于财政收入说、利益支付说和负税能力说。
另外，还有一种观点是不把地产税看作是对受益的付费，也不从纳税能力方面考察，而是把它看作一种社会控制形式。财富分配不均所引起的社会后果是很容易看到的，他们不同于消费分配不均引起的后果，因此社会希望把它们分别加以处理。基于这一目的，对地产课税，而不对所得课税，是一种适当的措施。
3.3我国地产税的发展历程
由于我国宪法规定土地为全民所有，因此的地产税主要是城镇土地使用税。
城镇土地使用税是对城镇土地向其使用者征收的一种税。城镇土地使用税的特殊作用在于：①在经济上实现国家对于城镇土地的所有权；②有利于有效利用城镇土地；第三，有利于平衡不同等级城镇土地使用者之间的负担。
我国现行城镇土地使用税是在城市房地产税的基础上通过对房产与地产分别征税而建立起来的。中华人民共和国成立以后，1950年1月，中央人民政府政务院颁布的《全国税政实施要则》曾规定全国统一征收地产税，同年6月调整税收政策，将地产税和房产税合并为房地产税。政务院于1951年8月公布了《城市房地产税暂行条例》，并在全国范围内执行。1973年简并税制时，将对国内企业征收的房地产税合并到工商税中。1984年在改革工商税制的过程中，又将城市房地产税划分为土地使用税和房产税。1988年9月27日，国务院了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，城镇土地使用税正式设立。
目前，中国城镇土地使用税的法律依据是国务院于2006年12月31日重新颁发的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。
4房地产税
我国现行的房地产税制是由房地产税、土地使用税、城市建设维护税、耕地占用税等税种组成，可以说是对房产和地产分开征税。而事实上，房产和地产是不能分割的结合体，它们之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
（1）实物形态上看，房产与地产密不可分；
（2）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
（3）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
不少学者反对房产与地产合并课税，认为西方国家对地产和房产合并征收不动产税，是因为两者的产权形式的一致性，而我国土地与建筑物在所有权性质、计税依据、征税对象和政策目标等方面都存在差异，不宜合并征税。
本文主张将房产和地产合并征税。因为，①中国现行房产和地产不同的所有权制度不应成为合并征税的制度障碍，中国的土地使用权实际上发挥着所有权的功能，只要纳税人取得房地产的关键权利就可以对其征税，这符合市场经济的征税原则。而且，中国法律上规定了土地使用权和房产所有权是同一主体，转移时必须一起转让。②事实上“房依地存，地随房走”，房产不仅地理上依附地产，而且对财产价值的评估也常常结合在一起。未来的税改要实行按评估价值或市场租金价值课税，房地产合并课税势在必行。所以笔者认为应该把房产和地产结合到一起征收房地产税（没有建筑物的土地不在本文研究范围）。
基于土地和房屋的价值在评估过程中的相互关联、密不可分，房屋的属性和地段因素对于评估无论是土地还是房屋机制都是不可或缺的，对土地和房产一并征收即合并房地产税、土地使用税、城市建设维护税、耕地占用税为房地产税，以土地和固定于土地上的建筑物及其附属物为征税对象。
征税范围方面，在原有房产税和城镇土地使用税征税范围的基础上，将凡是房屋产权明晰的所有者都纳入征税范围。即将房产产权明确的国家机关、企业房产、事业单位、城镇居民自有住房和农村经营性房产全部纳入房地产税的征税范围。将国家机关和事业单位纳入征税范围，有利于促进降低成本和促进土地节约。通过起征点和免征额等优惠政策的制定，对广大城镇居民自住用房实行税收优惠。
主要参考文献
房地产税篇2
关键词:房地产制度改革完善
一、我国房地产税收制度的建立及发展
（一）我国房地产税收制度的建立
中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入的经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可经暂时沿用原政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度，税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税、印花税和遗产税。上述内容截入了1950年1月30日中央人民政府政务院的新中国税制建设的纲领性文件——《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。
（二）我国房地产税收制度的发展
20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步衽了改革，20世纪80年代初恢复了征收契税；80年代后期开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税，其他相关税种也实行了改革。
（三）我国房地产税收制度现状
到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制，现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。
二、我国现行房地产税收存在的主要问题
（一）房地产相税费多，“费挤税”问题较突出。
“费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。“费挤税”使得费用变相地合理化了，其负面影响是显而易见的。由地方费用摊派引起的间接“费挤税”，其典型表现是城市教育费附加税的征收。严格说，它并不与政府提供公共产品或劳务相对应，实际上属于地方费用摊派。按照合理负担原则，税费的征收以纳税对象的承受能力为限度，超过了这一限度无疑会削弱税基的稳定性。地方利益导入的直接后果是各种不正规费用排挤正税。欠合理的地方税收规定引起的直接“费挤税”。在房地产税收征收中，某些地方的一些不成文的规定，如开发房地产必须在项目所在地成立项目公司。这种典型的“诸侯经济”的做法，旨在稳定本地区税源，但由于管理成本高昂，地方本位利益的干预，以及乱摊派等反而出现税源流失现象，最终损害的是国家的利益。同时，如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。
1994年税制改革后，在房地产的各个环节存在不同的相关税种共有12种，涉及房地产业的各种收费项目也名目繁多。仅从开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费多达50多项。从收费比例上看，有的各项收费占销售收入的35％，左右，相当于经营成本及费用的70％，租、税、费体系设置不合理，造成征收混乱。房地产开发企业出售的住房价格主要包含四个部分：成本、费用、税金、利润。有关资料表明国外房地产开发企业，这四部分的比重分别为73％，10％，10％，7％，而我国为35％、40％，16％，9％，造成房价居高不下的原因也在于税费过高，从而加重了房地产开发商的负担，影响了政府对企业的管理水平，不但使管理漏洞增多，而又容易滋生腐败。
（二）税收政策在房地产的分布不合理
从征税环节来看，我国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，而在房地产占用（保有）期间设计的税种较少，且免税范围较广。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场的上扬；另一方面，房地产占用（保有）环节的税费种类过少，使得大多数由使用者无偿取得土地仍然近似无偿地被持有着土地闲置和浪费的现象日趋严重。
（三）税项设置欠科学，税种重叠，税基交叉，存在重复课税
一是对房地产所有权转让收入既按全课征营业税，又按增值额课征土地增值税；二对纳税人房产座落地，既要从量课征城镇土地使用税，又要众价计征房产税；三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同工的双方均要课征印花税，对承受方还要课征契税；四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税；五是对房屋租金收入，既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税，又要计征企业所得税。这些从而造成了房地产税种多，环节多，又有征收不到位的情况。
对房地产的重复收税和多层次收费，成为商品房的房价居高不下的一个重要原因之一，对形成有效的买方市场也带来一定的难度。在税收方面，例如营业税与土地增值税的同时征收，不利于土地的转让流通。营业税属于间接税，容易发生转移，真正承担税负的往往是买受者和承租人，不利于外资的进入与市场规模的扩大。房地产开发经营管理中的营业税和土地增值税都属于流转税，前者以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据，土地增值税则以转让房地产所取得的增值额为计税依据，从而造成对房地产开发转让的重复征税，打击了土地正常流通的积极性。另一方面，以商业网点建设费为例,此项费用的原意是如果住宅区不按规定面积建设商业网点,就需向建委交纳代建费用。但实际上,一些地区无论开发商在住宅小区建设商业网点与否,都必须交纳此项费用,这无疑造成了重复收费,这部分自然要被计入成本。再如公共建筑配套费、绿地建设费等,在住宅小区基础设施和配套设施费中已被计入到相应的成本,在此综合收费中又一次出现,实属重复收费。更甚的是税收与收费的重复。如以出让方式取得土地使用权从事房地产经营者，既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税，从而造成房地产市场中税费重复。
（四）现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷
一是计税办法陈旧，对自用部分房产税的计税依据事实是以有房产原值扣除一定的比例后的余值作为计税依据，既没有考虑房屋的自然损耗因素，又未顾及房屋的后期升值因素，导致房地产税收无法随着房地产的增值而相应增加。二是征税范围狭窄，税基小。现行房产税、城镇土地使用税仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税，抑制了房地产税收作用的发挥也使得房地产税难以成为地方税中的主体税种。
（五）内、外资房地产企业税收制度不统一
一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。而对涉外企业则只开征城市房地产税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地却不征收。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天，尤其是我国加入wto后，外资企业将在更多领域进入中国市场，这两套税制的实行，将很大程度损害内资企业利益，影响税收公平性原则。
（六）土地增值税存在的问题土地增值税设计不当,调节力度有限。
从实际操作上看，现行的土地增值税的计税办法，税率等存在很多不科学的地方，计征繁琐，不易执行，实际征收效果极差。土地增值税按其实质也可以说是一种资本利得税。各国对资本利得税的课税,尽管具体方法不同,但都给予优惠待遇,这主要出于以下原因:“其一,资本利得的实现一般需要长时间,因而资本利得往往会有通货膨胀的因素;其二,资本利得是逐步实现的,若用普通的公司所得税率对实现的资本利得一次课征,显然比逐年按增值额课征税负要重;其三,对资本利得采用轻税政策,可在政策上达到鼓励资本流动,活跃资本市场,防止产生投资“锁住”状态的目的。其四,对资本利得实行优惠,可以鼓励投资,特别是风险投资,从而有利于提高经济增长率。”而我国现行的土地增值税不仅课及房地产业的资本利得,而且课及其正常所得,这就有些不尽合理。“我国的房地产业正处于资本原始积累阶段,其利润的产生错综复杂,大部分企业是通过开发经营活动获利,也有少数靠炒地、炒房发财。因此,防止土地增值收益流失,关键是土地使用制度的并轨和限制非正常投机行为。而不是“一刀切”统一征收土地增值税”。
（七）房地产税收实体法与程序法结合不紧密
实体法很多规定可操作性差，导致房地产税收征管难度大，税收流失比较严重。例如，根据我国建设部门的统计资料，我国每年有近8亿平方米商品房投入使用，若按2000年城镇商品房平均每平方米销价1000元计算，那么全国每年将实现商品房销售额8000亿元，若按应税所得率10℅计算，可为国家带来264亿元房地产开发企业所得税，事实上收到的不到十分之五。
（八）房地产税收优惠政策深层次辐射力不强
一是对国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等没有明显税收优惠；二是现行房地产税收优惠政策不能发挥税收因地制宜的调节功能和体现地区经济的特殊性，尤其是对产业竞争力比较弱的西部地区；三是现行房地产税收优惠政策大多集中于存量房地产，而对增量房地产的税收优惠政策相对比较少。
三、建立和完善房地产税制的设想
（一）用相应的税收代替地方政府对房地产业具有税收性质的收费
将那些性质与税收类似的并适合征税的项目改为税收，将那些经营性收费从政府收费中予以剥离，费改税后，应将各地小财政纳入大财政，把准税收性质收费项目分别并入中央税和地方税，使我国的房地产税收规模基本上与房地产业的发展水平相适应。
（二）按房地产取得、保有、经营（收益）三个环节重新设置税种，建立一套统一，规范、合理的新型房地产税收体系
1．在房地产取得环节，改革现行契税和印花税。
（1）将现行契税和房地产印花税（买方）合并，开征房地产取得税，课税对象包括单位和个人，但目前尚未开征遗产与赠与税，因此，建议在房地产取得税下分设购买取得、受赠取得、继承取得三个科目，为促进消化空置商品房，对购买取得采用较低比例税率，受赠取得、继承取得则采用超额累进税率计征。
（2）改革现行的耕地占用税，开征农地占用税，在房地产开发投资活动中，如果取得的建设用地是农地，从保护有限农地资源的角度出发，有必要开征农地占用税。
2．在房地产保有环节，将现行房产税，城市房地产税、城镇土地使用税合并，统一征收房地产税，并适时开征空地税。
（1）开征统一的房地产税，并实行从价课征。简化现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，在房地产保有环节征收统一的房地产税，并扩大其征税范围，原则上应对我国境内拥有房地产的单位和个人都不得征税。同时，要改革现有的从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律改为从价计征。对于房地产转让环节征收的所得税，包括企业所得税和个人所得税，税率要根据所转让房地产持有时问的长短有所区分，时间越长税率越低，以抑制短期的房地产投机行为，引导房地产健康发展。
（2）将现行的“土地闲置费”改为“空地税“，即对闲置1年以上的土地课征空地税。目前，国家对闲置1年以上的土地征收土地闲置费，这已经从实践上法律上奠定了开征空地税的必要条件。
3．在房地产经营（收益）环节，可考虑保留原有的营业税，并适当降低税负，同时考虑设置统一的所得税，适时取消土地增值税。
（1）保留原有的营业税。营业税税率采用比现在更低的比例税率。
（2）合并内外两套房地产税制。如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我国加入wto后的新情况。
（3）设置统一的房地产个人所得税。即对个人（含外籍人员）从房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税，采用比例税率，税负从轻。
（4）暂停征收土地增值税。随着中国房地产业盼快速发展、房地产市场的规范化，行业利润己逐步趋于平均化，土地增值税事实上己名存实亡。而且，目前中国国有企业产权重组情况越来越普遍，土地增值税对很多过去以低价取得士地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。至于取消土地增值税后产生的收入流失，可借鉴国际经验，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。应考虑暂停征收土地增值税，其所得已不能通过所得税进行调控。通过上述改革调整后，将建立起以房地产为主，所得税、营业税为辅的新型房地产税收体系。
四、进一步完善有关房地产税收的配套制度和政策
（一）强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；其次，改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。
（二）完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。
（三）赋予地方政府必要的地方税税权。对地方税种中的一些中等份量的税种如城建税和城镇土地使用税可以在税额上确定一个幅度，由地方政府根据其自身需要和实际承受能力选择确定；对方税种的上些零星小税种其立法开征权应完全交给地方政府。
（四）理顺城市土地和房屋管理体制，尽快实行“房地合一”的新体制，建立一下“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的外部环境。
（五）采取有力征管措施，堵塞税收漏洞，实现公平税负。关键是落实三部委规定的房地产税收“一体化”管理规定，逐步建立房地产税源信息数据库。
（六）进一步完善现行的房地产税收优惠政策，以增强其辐射力。对国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等应出台相关税收优惠政策；赋予西部工区一定的税收优惠政策；适时取消内外有别的各种房地产业税收优惠政策。
参考文献：
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3．李玉庆等:《房地产税收征管的调查与建议》，《税务研究》2005年第3期。
4．北京市地方税务局课题组：《房地产税改革的国际借鉴及建议》，《税务研究》2005年第1期。
房地产税篇3
财政部长亲自为房地产税公开吹风，看来房地产税这一闹得沸沸扬扬的税种离公开征收已经不远，也印证了星主之前的判断，房地产早晚要开征。
虽然说立法先行，但其法案早在2015年6月即已被列入十二届全国人大的立法规划，只待提请全国人大常委会审议(任期内拟提请审议-2013年3月至2018年3月)。所以说立法并不是问题。
房地产税也不能与之前的房产税划等号。多了一个“地”字，意义天壤之别。房地产税是会普遍征收的，而之前的房产税对个人免征。我国目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，在地方财政税收收入中占比有限，2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。
可见，上海和重庆试点的都是房产税，而不是房地产税，并且只对新购房屋征收(重庆含存量个人独栋)。肖捷也曾经在讲话中提到过，目前主要总结上海、重庆房产税试点工作，暂无全国推广的计划。这说明了房产税试点改革失败，已经被高层所放弃。
开征房产税，网上最兴奋的莫过于房空了，他们认为房产税的开征将会大幅度降低房价，“不打一折能卖出算我输”，臆想着“打土豪、分房产”。网上流传的一份房产税的征收方案，税率分5档，采用累进制，税率从1%到10%。要是真的按照这个方案实施，一线城市拥有大量房产的土豪，房产将会成为负资产，确实只能送人了。但是，在现实中这样的方案可能实施吗？星主在《房地产多空双杀》一文中已经指出，没有对权力的约束，没有游戏规则，无论房多房空，都只是锅子里的肉，圈中的牛羊，肥瘦先后顺序不同而已。
分析房地产税，首先我们要弄清楚一个事实：政府为何要开通房地产税？在房空们看来，是为了降房价，为了让他们能买得起房。也不能说这种想法不对，许多经济学家都是这样想得。他们认为在提供一些公共产品或者准公共产品，如交通等基础设施建设方面，存在“市场失灵”，需要政府来纠正。但是多年的实践发现，市场干不好的事情，政府更干不好。经济学家们把政府看做是大公无私的，像上帝一样，但是事实上政府是由人组成的，他有自身的利益，比市场失灵更可怕的是政府失灵。
回到开征房地产税上来，政府开征房地产税是为了降房价吗？不是的。主要目的是为了弥补地方财政收入的缺口，特别是土地财政已经走到尽头的情形下。
国土局组建之初不过是一个籍籍无名的小局，80年代末期从农委分出来，之后成为地方政府一大热门岗位，究其原因就是土地财政的推行为地方政府带来了大量的财政收入。在90年代土地财政没有推行之前，地方政府的日子可是相当不好过，财政拨款的公务员工资不至拖欠，但是教师和事业单位三天两头欠费，政府常常被堵门。
而一个城市的城市化进程有一个限度，卖地收入也有尽头，房产总会从增量房转向二手房存量房，土地财政终究有萎缩的一天。现在的三四线城市就已经出现饱和迹象，地方政府只能靠棚户区改造、拆迁来维持新房的销路，利用人们对于未来通货膨胀的恐慌，涨价出库存也算是一大发明了，但是这些手法也只能用一时，不能长期持续。所以，用房地税来替代萎缩的土地财政收益，使得地方政府不至于无米下锅，这是必然的步骤。房地产税的主要目的是为了政府的财政收支平衡，这个是没什么争议的。
既然房地产是为政府替代土地财政收益而来，那么，首先，他必然是普遍征收的，重庆和上海的房产税试点已经证实了，如果大量免征是不可能成为地方财政的支柱性税种的，也不可能替代土地财政。所以，房地产税的性质将会类似于当年农村的农业税，类似于人头税，人人有份。只会对一些特别困难的家庭进行减免，而且会采用出口退税先征后返的模式。否则政府的工作量将会太大。
第二，政府会尽力维护高房价，避免房地产税对房价造成冲击。政府的目的是多收税，房地产税是按照市场价格评估值征收，房价崩，政府的税收岂不是会大幅度缩水？所以，政府不可能采用高额的累进制税收。那样将会导致拥有多套房产者大量抛售房屋，房产价格崩溃，政府不仅房产税缩水而且会造成金融风险，这是政府极力要避免的。
如果按照网络上的累进税率，到百分之十，我们可以估算一下，一线城市10万一平的房子，100平价值千万，租金1万一月吧，一线城市大把房子租售比过千。按照百分之10的税率需要交纳税费100万，这可能吗？房子岂不成为负资产？哪怕是百分之一，交纳10万，百分之八十的租金都被政府收走也是不可承受的。要么房产价格下降，要么房租上涨，房产价格下降政府不可承受，房租上涨经济承受不起。所以房地产税一线城市极限在千分之五左右，12万元租金政府收走5万元左右，相当于40%左右的所得税，已经是相当高了。
所以，房地产税将会普遍征收，税率不会累进或者象征性累进制，档位不会太多。
如何征收？房地税是地方税种，从“充分授权”这一条可以看出，即使立法通过，也是原则性的大框架，具体实施细则由各省级地方政府自行制定。从国家改革一向是循序渐进，老人老办法，新人新办法、平稳过渡来看。房地产税大概率是温水煮青蛙式的渐进推行，首先是低税率全覆盖，一段时期内土地财政和房地产税并行，之后再慢慢提高，提高的上限以不对房价造成冲击为度。商品房购买70年土地使用权同时征收房地产税有重复征税之嫌、于法理无据？呵呵，你还真是想多了，有不有理，你说了不算，人家说了算，你只有依法纳税的权利。
房地产税授权给地方政府征收，那么财政收支状况好的地方政府，例如一线城市将会最后征收，没米下锅的三四线城市将会最先开征，所以希望房地产税降低一线城市房价的房空们将会失望了。人家不差钱，暂时不会征收，或者采取极低的税率征收，象征意义而已。
房地产税篇4
一、我国现行房地产税分布
我国现行房地产税按照征税发生的环节区分，可以分为房地产开发环节、流转环节和保有环节。
（一）在房地产开发环节有10种（见表1）
（二）在房地产流转环节有12种（见表2）
（三）在房地产保有环节有2种（见表3）
二、深化财税体制改革，推行房产税改革
党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）提出，加快房地产税立法并适时推进改革。自此，房产税成为当下热议的焦点，实际上，房产税在我国早已存在。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税，1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税并入城市房地产税。依据1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定，房产税，是以营业性房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向所有权人征收的一种财产税。中共十提及房产税，将不再仅仅针对营业性房屋征收，显然是要扩大征收范围，从上海、重庆两地的试点看，住宅也将成为房产税的征收对象。
（一）房产税实施进程
2011年1月28日，上海市和重庆市根据国务院第136次常务会议有关精神，开始对部分个人住房征收房产税试点。
上海市房产税征收对象是2011年1月28日起，上海市居民家庭在本市新购第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女）在上海市拥有的住房情况确定。人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。适用税率暂定为0.6%、0.4%。
重庆市的房产税征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。应税住房的计税价值暂为房产交易价，税率为0.5%、1%、1.2%、0.5%。
2011年、2012年，上海房产税收入为22.1亿元、24.6亿元，完成预算的110.5%、109.3%。重庆市在2011年至2013年，累计征收房产税未超过4亿元。两地的房产税征收主要集中在交易环节。
虽然两市在试点中存在诸多争议，但两地试点的最大成效在于制度破冰。这意味着地方税收体系建设迈出了重要的步伐，这对下一步深化分税制改革具有重要的探索意义。
根据十八届三中全会《决定》和2014年6月30日的《深化财税体制改革总体方案》精神，下一步国家将在试点的基础上着手开展房地产税立法。
2014年12月30日，在全国财政工作会议上，财政部长楼继伟表示，在2014年配合全国人大研究起草房地产税法草案基础上，继续配合全国人大开展房地产税立法相关工作。中国财政学会副会长兼秘书长贾康认为，“如果从改革实际的‘时间表’来看，2015-2016年很关键。必须争取2016年完成房地产税立法审批，2017年有适应性地在国内各行政区依法执行”。
（二）不动产统一登记与房产税
有分析人士指出，从税制完善角度看，扩大房产税征税范围代表了改革的未来方向，但要推进这一改革当前亟待解决个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节等技术层面的问题。而不动产统一登记恰好解决了房屋与所有权人信息采集问题。虽然《不动产登记暂行条例》立法目的是为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，并不是为开征房产税。但是，不动产登记信息的互通共享，确实为房产税开征提供了一定的技术条件。国土部计划2017年实现不动产登记信息共享，依法公开查询，与房产税开征计划时间的一致性，也说明政府在整体推进这两项工作。
但，如果不全面解决小产权房登记问题，不动产登记数据就不能正确反映全民住房状况。再就是，按照《物权法》自愿申请登记原则，总会有一部分房屋当事人不申请登记，也影响了房屋数据的准确性。
（三）房产税改革的意义
1.未来扩大房产税征税范围有助于稳定房地产市场
征收房产税，增加了房产的持有成本，降低了住房的投资需求，发挥了挤出效应，调整了市场供求关系，虽然征收房产税后，房价不会应声而落，但会使上扬曲线的斜率降低，发展过程更加平稳，减少泡沫，房地产市场不会大起大落，造成对社会生活的负面冲击。
2.将在一定程度上完善地方税收体系，使房产税成为地方政府重要而稳定的税源
1994年分税制改革后，地方主体税种一直缺位。我们现在针对经营性房产和土地使用征收的房产税，在地方财政收入中占比很低。在国际上，无论发达国家，还是发展中国家，房产税都占到地方政府财政的相当比例：美国占州以下政府税收的75%，一些欧洲国家占比在20%以上，而我国只有7%。我国从城镇住房制度改革至今，居民住房拥有率已经达到84%，面对这么大的一块税基，房产税必定会成为地方政府重要而稳定的税源。
房地产税篇5
关键词：房地产企业；房产税；土地税；难点
近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和土地税只占很小的比例。尽管如此，由于征纳双方对相关政策的理解有偏差。房土两税缴纳存在一些不规范和不正确的问题。
一、目前房土两税的常见疑难问题
（一）土地税的纳税义务截止日期
目前，有三种情况，1、以签订商品房销售合同的时间为截止日期：2、以商品房销售合同约定的交房日期为截止日期：3、以房产证办理完毕的日期为截止日期。
（二）房产税的计税依据问题
即房产原值的确定依据。目前房地产企业对房产原值的确定较为随意，往往以暂估价值入账，缺乏合理的证据。还有一种情况，即物业公司使用的办公场所中，存在自用和出租的现象，这时房产税、土地税的纳税主体、房产原值及占地面积的合理划分等问题成为焦点。
（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？
二、关于房土两税的分析和建议
要解决和规范上述问题，需从以下几方面进行分析和梳理。
（一）城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定
根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，一是对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间.由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：二是合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税：三是是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关争执的焦点。一是如果合同约定了交房时间，以交房时间为截止日期：未能履约时，则以实际交付时判定终止缴纳：二是如果合同没有约定交房时间，则按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。三是如果购房人迟迟不交接，也可以公告交房时间为准。在实际计算过程中，税务机关应要求开发商提供具有政府有关部门批准资质的单位出具的实测建筑面积。
还有两个问题须注意，1、在开始确定应税土地面积时，应扣除企业自用的房产占用的土地面积。2、如果物业用房有对外出租的房产，应合理划分并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计算缴纳土地税。
（二）自用房产的计税依据判定
税务机关应要求开发企业提供自用房产真实合理的建筑成本和建成时间，建筑成本应以建设方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具审定结论。
根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）规定，自建房屋，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起缴纳房产税：在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，“对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”房产原值不仅包括地价，还应包括开发成本及费用。文件最后规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文件公布前地价不计入房产原值征收房产税，文件公布后才需按规定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业适用税法得到了统一。这与《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”的规定并不矛盾。
（三）地下停车场应区分不同情况判定是否缴纳房土两税
1.地下车库产权归属界定问题，有三种情形：
（1）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开发商所有，开发商有权对业主出售或出租。
（2）如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。
（3）地下停车场是利用人防工程建造的，开发商无权出售。
2.地下停车场的建造形态，有两种情形：
（1）单独建造的，独立于整体建筑之外的地下停车场。
（2）与整体建筑连为一体的地下停车场。
3.根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的规定，结合上述情况加以说明：
（1）房地产企业能办理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开发产品处理，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，否则不征房产税。如果是独立的地下车库，不论是出售或出租，按照应征税款的50%征收土地使用税。
（2）地下停车场应作为公共配套设施处理，产权归全体业主，如果小区业主需要使用该停车位，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。此时，应比照商场出租柜台的处理方法按建造成本征收房产税。同样道理，如果是独立的地下车库，应征收土地使用税。
房地产税篇6
关键词:房地产税制;改革;不动产税
中图分类号:F812.42文献标识码:a文章编号:1672-3309(2010)01-0065-03
一、引言
房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆,在房地产的开发、经营、持有、使用和转让等环节课税,构成了当今世界各国税收制度的主要内容。房地产税制的有效运行,不仅可以增加财政收入,调整土地资源配置,还能调节社会财富存量,促进经济平稳发展。为了应对金融危机,我国在房地产税制方面做了一些调整,但是,没有从根本上解决房地产税制存在的问题。解决房地产市场的根本矛盾要靠制度建设,房地产税制改革就是其一。
二、我国现行房地产税制体系
现行的房地产税制的基本体系,是在1994年我国进行分税制改革后形成的,目前开征的有10个税种,分布在房地产的开发、转让、保有、出租4个环节。除普遍调节的税种营业税、城建税、印花税、企业所得税、个人所得税等5种税涉及房地产之外,还有5种专门针对房地产而设置的税收:针对房地产交易环节的耕地占用税、契税、土地增值税,针对房地产保有环节的房产税、城镇土地使用税。这10种税中,8种税针对房地产交易环节,2种税针对房地产保有环节。
三、现行房地产税制弊端分析
(一)房地产税收逐年增加,但在地方财政收入中所占比重仍过小
2003―2007年,全国房地产税收的平均增幅为27.6%,高于同期全国税收19.4%的增幅;2008年,房地产税收收入为6892亿元,占全国税收收入的12%,占地方税收收入的30%。而发达国家,其房地产税收一般要占到地方财政收入的70%以上。从税收的财政收入目标来看,与发达国家相比,我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低,房地产税尚未成为地方政府财政收入的主体税种。而从各国税收实践来看,凡是实行分税制财政体制的国家,房地产税收基本上是地方财政的主要税种。
(二)税制复杂,税负结构隐含着税收风险
房地产保有环节的税负过轻而流转环节税负过重,这种“轻保有”的局面导致了土地利用的低效率,使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥,土地闲置与浪费现象日益严重;另外,税费种类繁多,租、税、费体系混乱,以税代租、以费代税、以费挤税的现象十分普遍,大大限制了税收的宏观调控能力。税制复杂突出表现在两个方面:一是税种过多。现行房地产税收体系所含税种调节功能交叉,在交易环节对同一征税对象多税种多层次重复调节,保有环节则是两税并存、分割征收;二是土地增值税相当于土地所得税,计税十分复杂。
税收风险体现在:目前房地产税收收入主要集中于一级市场,由于土地资源有限,房地产一级市场的供给已经出现萎缩;国家加强廉租房和经济适用住房的建设,房地产一级市场的供给结构也会发生变化,可能会因此而拉低商品房价格的增长幅度。交易量与交易价格变化的叠加结果,必然导致房地产一级市场的税源不断萎缩。
(三)计税依据不合理,调节功能不能很好地适应经济与社会发展的要求
目前,耕地占用税和城镇土地使用税实行从量定额征税,这种课征方式下税额不能随课税对象价值的上升而上升,存在税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,极大地限制了在节约耕地占用和节约集约使用土地方面应当发挥的作用。
现行房产税的计税方式有2种,一是按房产计税价值征税的从价计征,一种是按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本,并不反映房产的市场价值。这使得两处本来市场价值相同,其实际占用者却因为历史成本的不同而承担不同的税收,有违公平原则。从租计征的房产税是以房产的租金收入乘以12%的税率计算缴纳。房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。因此,与按历史成本计税的从价计征相比,从租计征的税负明显高于前者。除了房产税,出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其他税费,使得房屋出租这一行为的综合税负非常高,从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。
四、以开征不动产税为核心构建科学的房地产税收制度
(一)合理定位不动产税的功能
不动产税的出台是一种必然趋势,我国现行的对房地产保有环节征收的2种税即属于不动产税。但由于税负偏低,征税方法落后,我国的不动产税调节分配功能软弱。但不动产税不是万能的,其收入及调控职能都是有限的,必须合理定位。借鉴国际经验,从实际出发,不动产税应做以下定位:
1、调节社会财富存量。开征不动产税后,以房地产的市场价值为计税依据,纳税人的税负主要依靠市场来调节,实现了税收对社会存量财富的调节,从而可以弥补所得税主要调节社会财富增量的不足,防止社会中的富裕阶层通过转变其财产形式进行逃税,完善了税收调节社会财富的功能。
2、促进土地节约集约利用和可持续发展。以房地产价值为计税依据的不动产税可以将纳税人所承担的税收与土地价值直接挂钩,实现土地资源节约集约利用。另外,开征不动产税就是要提高房地产的保有成本,在一定程度上可以抑制房地产投机者囤积居奇的行为,引导房地产资源的合理配置。
3、筹集财政收入,规避税收风险,提升地方政府公共服务水平。当前,我国财政体制存在的一个突出问题是地方政府尤其是区县级政府财政收入与支出责任不相匹配,为履行职能而需要的支出远远大于其收入。不动产税收入稳定且可以随着房地产价值的增长而增收,规避因税源变化而带来的税收风险,能为地方政府提供稳定的收入保障,提升地方政府公共服务水平。
4、推动分税制财政体制改革的深入。1994年的分税制改革奠定了我国现行财政体制的基础,但是由于当时各种因素的制约,使得分税制改革并不彻底,现行分税制仅仅停留在中央与省级政府之间,在省以下政府间尚未完全到位。按照收益论的观点,不动产税的作用是为提供地方公共服务筹集地方财政收入,实行按价值征收后,将市县政府公共服务水平与不动产税收入有机联系起来,形成了事权、财政相匹配的机制,有利于推动分税制财政体制改革的深入。
(二)改革财政管理体制,确立房地产税制在地方税收中的主体地位
进一步推进财政体制改革,使分税制延伸到市县级政府。不动产税的有效运行要以分税制财政体制为基础,明确省以下地方各级政府的财权、事权,使分税制延伸到市县一级财政,将市县级政府主要职能定位于提供消防、道路、治安等公共服务,从而将不动产税与地方政府的职能和利益有机联系起来。将不动产税作为市、县本级财政可支配财力的主要来源。
(三)扩大征税范围
根据量能负担原则,实行普遍征收,将农村地区房屋以及私有住宅也纳入征税范围。不过,在税率的设计上应体现区别对待的原则,中央可规定幅度税率,各地方政府可根据本地经济发展情况自行制定适用税率。
(四)简并税种
与资源税改革相配套,将耕地占用税并入资源税。与城建税、印花税联动改革相配套,将印花税并入城建税。取消土地增值税。以不动产税替代房产税、城镇土地使用税和城市房地产税,并将个人住房纳入不动产税征税范围。
(五)调整税负
税负调整的指导思想是保一级市场税负,降低二、三级市场税负,通过开征不动产税为主线,推进房地产税制改革。在土地增值税、印花税退出的情况下,房地产二级市场的税负还有必要进一步降低。提高存量房的流动性,增加住房供给,需要通过对个人开征不动产税和降低房地产二、三级市场的税负水平双重措施的叠加作用才能达到。以房产税、城镇土地使用税、土地增值税的税负和房地产二、三级市场减少的税负的总和,作为不动产税出台初期的税负设计基础。不动产税出台后,再根据实际情况,逐步调高其税负水平,直至能满足调节财产分配、居民住房需求、节约使用土地的政策目标。
(六)改造征税方法
关于对个人住房征收不动产税的要素设计,要将“居者有其屋”的民生目标和调节财产分配、居民住房需求、节约使用土地的社会目标很好地结合起来统筹考虑。为此,个人住房的面积和价值均应作为不动产税的调节对象,构造双重计税系统。对于企业持有的不动产,也应按这一原则征税。
五、房地产税制改革的配套措施
(一)以切实有效的房地产登记制度为支持,建立满足评估征税需要的数据库
建立统一规范的不动产税,实施按评估值征税,需要全面掌握纳税人的房地产信息,这需要以切实有效的房地产登记制度为支持,建立起一个较完备的数据库。数据库除了要包含全面的地籍资料、各类应税房地产的数据外,还应该从土地出让、房地产开发、交易等各环节实时取得信息。数据库的建立需要协调有关管理部门,在现有房屋及地籍登记制度的基础上,充实完善有关数据(如纳税人识别号、房地产的结构、用途、建成年代、土地容积率等信息)内容,统一数据指标口径,使其满足评税需要。在对个人住宅房地产开征不动产税之前,必须通过立法或部门配合等形式,进一步完善房地产登记制度,使税务部门能够获取完整、真实、可用的应税房地产数据。
(二)建立全国联网,有关部门之间可以信息共享的信息平台
对个人住宅征收不动产税,涉及对土地使用权、房屋所有权、家庭人口信息等海量数据的处理,必须建立全国联网的房地产信息共享平台,整合分散在不同部门的房地产信息,为不动产税的征收提供真实、全面的基础数据。一是要在统一数据口径的基础上建立税务部门与国土部门有关地籍信息、基准地价信息的交换平台,并通过网络实现实时共享;二是建立税务部门与建设管理部门有关房屋登记资料的信息共享平台;三是建立税务部门与公安部门有关户籍和人口资料的信息共享平台。在此基础上,为解决以家庭为单位的征税问题,还要建立税务、国土、建设、公安等管理部门间的信息有效共享平台。
(三)培养足够数量且业务素质能够满足不动产税征管工作需要的专业人才队伍
对个人住宅开征不动产税,工作量大、征管难度高,需要掌握房地产税收业务知识,懂得评税理论,掌握评税方法,能运用计算机进行评税的实际操作;要能参与确定评税技术标准,提出评税计算机系统的业务需求,指导开展评税数据的采集工作,并对纳税人提出的争议进行处理。
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房地产税篇7
【关键词】土地增值税;免税待遇;纳税筹划
房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。税筹划方案的选择注意可行性,不能不考虑成本。
一、下列房产免征土地增值税
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;(3)对于以房地产进行投资、联营的,投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到投资联营的企业中时,暂免征收土地增值税,投资联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税;(4)企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;(5)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税;(6)对个人之间互换自有居住用房地产的,经税务机关核实,可以免征土地增值税。
二、纳税筹划的基本方法
(1)税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负,这种方法计算比较复杂,因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。(2)扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法,这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少,也可以通过增加本期可扣除金额,起到延期纳税的作用,使用广泛。(3)延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法,这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值,几乎所有企业都适用。(4)分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。
三、充分计列利息费用及其他费用支出
现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除,同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开始成本之和(以下简称“合计数”)的5%计算扣除;二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,可按上述“合计数“的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。在实际操作中,以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按“合计数”的10%扣除全部费用。
房地产税篇8
一、土地增值税税收规定
土地增值税是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
1.纳税义务人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率
土地增值税采用的超率累进税率。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。
扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、其他扣除项目和旧房及建筑物的评估价格。
4.土地增值税应纳税额的计算
土地增施税应纳税额=∑(每级距的土地增值额*适用税率)
5.与房地产开发企业有关的土地增值税税收优惠
(1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划
1.根据不同建房方式进行纳税筹划
在土地增值税的税收优惠政策中，对代建房和合作建房的界定做了明确规定，并明确说明了在何种情况下是暂免征收土地增值税的。有了上述税收优惠规定，为我们的纳税筹划提供了操作空间。
(1)合作建房。合作建房房屋建设完毕后自用的，暂免征收土地增值税，但是建成后转让的，需要补交土地增值税。
(2)代建房。代建房的本质是房地产开发公司代客户进行房地产开发，并收取手续费的行为。其整个经济行为中不涉及房地产产权的变化，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅就其服务依法缴纳营业税即可。采用代建房模式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，可以大幅减低企业税收负担。
2.通过分散收入的形式进行纳税筹划
由于土地增值税采用超率累进税率的方式计税，而增值额等于收入减去可以扣除项目，增值率越高，所对应的税率越高。所以分散企业收入，会对增值额产生影响，从而影响企业税负。
在实务操作中，可以采取的方法是将可分除的项目从整个房地产项目中剥离出来单独处理，如装修费，设备安装费，附属设施建设费等。这样处理可以使上述业务的盈利不用缴纳土地增值税，从而增加企业利润。
另外，房地产开发企业也可以将一个整体项目中的多个工程分开处理，以已达到降低增值率，降低税负的目的。例如，可以将一个整体增值率超过20%的项目中增值率未达20%的普通标准住宅和其他增值率超过20%楼盘分开核算，以使其可以享受免征土地值税的优惠。
但是，无论是分拆业务还是将项目分开核算，在决定是否采用的时候，一定要仔细核算是否能达到节税的目标。
例:a房地产开发企业开发一个项目，其中建设普通标准住宅一栋出售，预计售价5000万元，可以扣除项目金额4500万元；建设豪华别墅10栋，预计销售额1500万，可以扣除项目金额1000万元。
在该案例中，不分开核算，则需缴纳土地增值税（5000+1500-4500-1000）×30%=300万元；但如果分开核算a企业建设普通标准住宅因增值率未超过20%，可以享受免征土地增值税优惠，总共需要缴纳土地增值税（1500-1000）×30%=150万元。
3.利用增加成本费用、减低增值率节税
在土地增值税的计算中，税法规定了土地取得成本、房地产开发成本、房地产开发费用、财务成本、相关税金、其他扣除项目、旧房评估价格等法定扣除项目。房地产开发企业在纳税筹划时可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在实际操作中，也可以将增值率不同的项目合并计算，以使总体增值率降低，减轻税负。这里所说的合并项目和上文所说的分拆项目并不矛盾，其总体目标都是减轻税负，具体应该采取什么方法，需要在实务中通过计算确定。
另外，根据税法中房地产开发企业在建设普通经济适用房时增值率不足20%免征土地增值税的优惠规定，企业房地产项目在增值率接近20%时，可以通过计算，确定是将增值率控制在20%以下获得的总体利润高还是增加利润缴纳土地增值税获得的利润高。
4.对利息支出的筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中第三条规定，扣除项目中财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，土地取得成本和土地开发成本金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地取得成本和土地开发成本金额之和的10％以内计算扣除。
根据以上条款，房地产开发企业可以根据自身情况，通过计算决定是否提供金融机构的利息分摊证明，以达到节税的目的。一般来说，资金来源主要是自有资金的企业，其利息费用还不足土地取得成本和土地开发成本之和的5%，更乐意采用第二种方案，即不提供金融机构的证明，直接扣除土地取得成本和土地开发成本之和的10%。
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至此，有关房产税与房地产税（立法）的走向再次被媒体推为风头浪尖的话题。
此前据媒体报道，财政部制定三类计划，房地产税力争明年实施，这也就意味着最快到2016年，拥有多套商品房的普通人，恐怕就要发愁手中的房产如何交税了，此前这都只是传闻。
此外，2014年12月，据悉因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。届时，包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市，将全部按照新法实施。
事实上，无论是房产税还是房地产税的征收，都会涉及每一个房屋拥有者的利益，因此，每当媒体焦点聚焦至此后争论就显得异常激烈，尤其是关于房产税是否扩围、是否用房地产税代替房产税的争论等话题再次被提出后，市场讨论的高潮再次被掀起。
那么，什么是房产税？什么是房地产税？两者有什么区别？未来房产税是否扩围？是否用房地产税代替房产税？无论是房产税还是房地产税，如果正式推出扩围对于未来房地产市场来讲有何意义？
首先，从房产税来说，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从当时2011年上海、重庆正式试点出台的意义来看，房产税被视为楼市调控手段从行政转向税费的主要标志，也预示着未来楼市长效调控机制可能就此基础上不断完善建立。
从笔者了解的信息来看，上海、重庆试点房产税之后，房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收，也有可能会有第三套方案出来作为试点。总的来看，通过多套不同模式的试点的推广展开，在今后几年中慢慢进行深度调整，无论是重庆的高端存量征收模式，还是上海的增量征收模式，尽管各地征收的出发点不一样，但是经历几年的深度调整，房产税最终会回归到一个同样的征收水平上，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用，最终以此为基础形成构建楼市长效调控机制。
但是，房产税的扩围进行并非一帆风顺。据笔者了解，房产税扩围工作的准备早已开始，2013年目标扩围城市对于房产税扩围的培训、技术准备等已基本完成。然而，至今为止尚未有明确的扩围动作，其背后的原因较为复杂。
从房产税推出的背景来看，尽管2011年上海、重庆正式试点前也经历了一年多的舆论探讨铺垫，但房产税的出台似乎还是有些“赶鸭子上架”。之所以这么说，一是因为房产税当时是被动出台，在2009-2010年房价过快上涨的市场背景下，旨在通过房产税的出台遏制房价的过快上涨，房产税试点偏向短期功利，导致房产税试点期间效果不明显，最终导致楼市长效调控机制的建立步履维艰；二是业内一部分声音认为房产税的出台并无明确的法理依据，从这个角度来说，房产税试点也很难有继续扩围的依据。
此外，上海和重庆在试点的房产税只是针对房屋而进行的财政税，由于试点期间在增加地方税收方面的作用不大，地方政府对于深化执行房产税上动力也不是很足，从每年上海、重庆调整房产税税率标准的结果来看，其征税效果也是微不足道。同时，由于技术难度、既得利益团体阻力等原因，作为征收房产税技术基础的全国个人住房信息联网系统推进较为缓慢，还没有形成较为成熟的技术体系。因此，从当前来看，房产税无法在全国扩围推广。
针对上述房产税遇到的各种问题，其实，本届政府上任以来已经在进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等措施。
从不动产登记的角度来说，国土资源部称，目前总的考虑是：2014年建立统一登记的基础性制度；2015年推进统一登记制度的实施过渡；2016年全面实施统一登记制度；2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。届时，不动产登记系统将形成，全国住房信息联网将实现，无论是房产税还是房地产税的征收，技术平台将为它们的施行奠定技术基础。
从房地产税立法的角度来说，十八届三中全会更是首次提出“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环保费改税”。随后，包括今年8月份在内官方已经有多次表态进行房地产税立法。这一定程度上说明，房地产税立法的推进将使未来房产税的征收名正言顺，有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。
建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施。
那么，什么是房地产税？从概念上来看，房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等。因此，当前提及“房地产税改革”而不是“房产税改革”时，从措辞上也就意味着这是一个综合性改革。
从上述分析来看，未来用房地产税代替房产税是大势所趋。那么，对于房地产税的大规模推进来讲，何时是推广的最佳时机？届时，房地产税将会起到哪些作用？
笔者认为，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2018-2020年完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-3年。这也就意味着，房地产税正式大规模推进的时间点有可能是在2020年或之后的两三年时间里，即2020年前房地产税都难以大规模展开。
而至2016年，笔者预计，不动产登记刚刚全面实施，不动产登记系统尚未建立，房地产税立法尚未完成，房地产税的各种征税的基本条件尚未具备，从经验的角度来讲，房地产税试点推行的难度也会比较大，并不会像官方承诺的可以在2016年施行，甚至2020年前也难以大规模执行。
而从房地产税预计正式推出的市场背景来看，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。此时，地方政府再依靠土地财政的收入过日子就会显得难上加难。
房地产税篇10
房地产税,又称不动产税,属于财产税,是各国普遍征收的地方性税收,通常指对房地产征收的税收,如房地产税、房产税和土地税等。
有必要澄清的是,香港的物业税是对房地产出租收入征收的所得税,与房地产税不是一回事,香港的“差饷”才是真正意义上的房地产税。所以,在讨论房地产税的时候不宜使用“物业税”一词,在立法、研究、教学和对外交流中更应当严格地使用“房地产税”一词。
一般而言,房地产税的纳税人为房地产的拥有者或者使用者等;税基为房地产的价值、租金或者面积等;按照房地产价值、租金等从价征税的,采用比例税率;按照房地产面积从量征税的,采用定额税率;所征税款作为地方政府的财政收入,构成许多国家的市(县)政府税收收入的主要来源,但是由于税基不大,收入不多,通常不构成市(县)政府财政收入的主要来源。
房地产税对于政府筹集财政收入和调节经济(包括调节财产及其收益的分配和引导房地产市场等)的作用都是十分有限的。
目前中国的房地产税包括房产税和城镇土地使用税2个税种。其中,房产税是对房产征收的一种税收,征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产,纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人。2009年,全国房产税为803.7亿元,占当年中国税收总额的比重为1.35%,占当年中国地方税总额5080.3亿元的比重为15.82%。
城镇土地使用税是对使用的城镇土地征收的一种税收,其征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区范围以内的土地;纳税人为在城市、县城、建制镇和工矿区范围以内使用土地的单位和个人。2009年,全国城镇土地使用税收入为921.0亿元,占当年中国税收总额的比重为1.55%,占当年中国地方税总额的比重为18.13%。
中国现行房地产税存在的主要问题是:税权比较集中,税制比较陈旧,税基、税率和税负不够合理,相关税费比较复杂。因之,需要采取一系列措施对其加以改革、完善。
应逐步将现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和房地产方面的某些合理的、具有税收性质的政府收费,合并为统一的、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税,将城市维护建设税和印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税和房地产税,将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税,并取消房地产方面不合理的政府收费。
应逐步将房地产税的征税范围扩大到个人住宅和农村地区,并按照房地产的评估值征收。同时,通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在纳税人以外。
房地产税的税率应当根据不同地区、不同类型的房地产分别设计,由各地在规定的幅度以内掌握。如中小城市房地产的适用税率可以适当从低,大城市房地产的适用税率可以适当从高;普通住宅的适用税率可以适当从低,高档住宅和生产、经营用房地产的适用税率可以适当从高,豪华住宅和高尔夫球场之类还可以适当加成征税。
同时,应下放税权,将房地产税作为中国地方税主体税种加以精心培育,使之随着经济的发展逐步成为市(县)政府税收收入主要来源,并在全国统一税前提下赋予地方政府较大的管理权限。