住房抵押贷款篇1
【摘要】住房贷款证券化是指将银行的住房抵押贷款证券化，这可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，银行用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自身无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。本文以借鉴和运用资产证券化这一金融创新工具为出发点，分析我国住房抵押贷款证券化的实质，论证我国实行住房抵押贷款证券化的必要性，并提出应采取的措施。
【关键词】住房抵押贷款住房抵押贷款证券化措施
住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。
一、住房贷款证券化的实质
住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。
二、发展住房抵押贷款证券化的必要性
住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行mBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。
三、我国住房抵押贷款证券化的措施
（一）选择合适的商业银行作为发起人
在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10％，同业市场份额42％，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
（二）完善住房抵押贷款的一级市场
实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
（三）组建专门的住房抵押证券公司一SpV
SpV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SpV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的Spw住房抵押证券公司、这是因为：1.由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SpV更高的资信，从而使SpV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2.商业银行设立SpV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SpV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SpV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SpV将面临更大的运营风险。而SpV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1.应采取低面额、高收益的形式；2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3.证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。
在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
（五）创造良好的外部环境
住房抵押贷款篇2
摘要：从住房抵押贷款中存在的三角关系出发，对现今住房抵押贷款所面临的各种风险进行系统分析，存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。关键词：住房抵押贷款；风险；措施1住房抵押贷款存在的风险住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。1.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。1.3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。1.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。2住房抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。2.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。2.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。2.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。3结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。参考文献［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．［5］尚耀华，万威武．个人住房抵押贷款的风险与控制［J］．财经论坛，2006，（1）．［6］雁，李云飞．住房抵押贷款风险分析［J］．燕山大学学报，2005，（11）．
住房抵押贷款篇3
(S&L)储蓄信贷协会是专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，从1831年诞生于宾夕法尼亚州的第一家储蓄信贷协会，到1970年代末，全美共有4700家储蓄信贷协会，成为资产总额突破6000亿美元重要的金融巨人之一，是美国政府调控房地产业的重要部门，具有浓厚的“国营色彩”；储蓄信贷协会(S&L)的业务单一，仅为购房者提供低息住房抵押贷款，贷款融资渠道大都来自利率更低的政府借款和中息揽存，拥有制度性存贷息差收益，美国政府对其经营方式和范围有很强的管制。
在20世纪70年代开始的通货膨胀之下，资金大量向短期金融资产投资信托基金(mmF)集中，银行和储蓄机构的资金外流难以制止。如果银行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就会失去储户，营业面临困难。假如实行利率自由化，提高存款利率，则S&L面临存贷款利差倒挂，在经营上出现赤字。美政府当局决定在1982年实行利率自由化。结果，存款利率上涨，S&L的经营急速恶化，400多家S&L濒临倒闭危机。S&L出现危机的原因在于政府的政策失败。美联邦存款保险公司保护濒临倒闭的S&L的所有存款，需要巨额资金，而联邦存款保险公司没有这么多资金，绝大部分需要政府负担。，政府为了逃避负担，采取放宽限制的措施，为S&L创造了增加利润的机会。银行本身所面临的非系统风险绝大部分是通过贷款多样化和分散化来规避的，允许其参与多行业的高风险商业贷款等业务经营，但是没有经验的S&L参与此类的经营，近乎进行。1988年，储蓄信贷协会出现更大的危机，总亏损额如天文数字，大约在五千亿美元左右。储蓄信贷协会(S&L)危机是先过度管制，后放松管制的结果。
二、2007年的次级抵押贷款危机
1.1990年以前美住房抵押融资机制的改变
S&L危机以后美国政府放松管制，促进金融市场创新，把原来高度集中在银行系统的房地产按揭贷款资产通过金融市场分散给不同的投资者主体，美国的住房按揭抵押贷款金融市场逐渐发展成为二级市场的结构。其一级市场机构经营模式由传统经营模式“贷款并持有”(originate-to-hold)让位于新的“贷款并证券化”(originate-to-distribute)的商业模式，一级市场机构也基本为私人机构。住房抵押贷款融资渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售贷款合同，获得直接融资。
在1990年以前，住房贷款二级金融市场的主体还是只有政府背景的金融机构(GSes)。美国政府主要是通过房利美(Fanniemae联邦国民抵押贷款协会)和房地美(Freddiemac美国抵押贷款服务公司)这两个机构来支持、调控美国住房融资体系的，这两个机构是美国整个住房融资体系的基础。其赢利来源于mBS的发行费用。
2.次级抵押贷款繁荣时期美住房抵押贷款融资市场的变化
其一，由于“贷款并证券化”的经营模式，使得一级市场上贷款公司可以快速回收资金并获得手续费收入，为扩大信贷市场份额，降低信贷标准，给低收入者种种优惠条件，于是次级贷款市场开始迅速扩张。到2006年，美国住宅抵押贷款规模已超过国债市场和公司债券市场，贷款余额高达13万亿美元。次级贷款分额约为7%到8%。
其二，美国政府背景的机构“房地美”、“房利美”不再是住房抵押贷款金融二级市场的主要力量，高额的证券发行费吸引私人中介机构和大型投资银行进入，私人房贷公司如impacmortgageHoldings、“新世纪”(newCentury)、Countrywide、ameriques和多次等利用高财务杠杆向银行借贷购买次级抵押贷款合同后通过打捆、证券化为mBS后出售大型投资银行，后者将其再次证券化，目的已非分散抵押贷款风险，提高贷款机构的资金流动性，而是更注重获取暴利。房地产抵押贷款金融市场的运行机制变成(一级市场贷款，出售贷款合同——二级市场证券化mBS—再次证券化——出售给投资者)的循环。
其三，美银行业普遍认为“银行债权证券化会有效化解银行信贷风险”，再者发行并交易衍生品可获高额利润，美各大银行都设立了附属机构开发金融衍生品，近十年来该项业务的利润往往占银行总收入的50%以上。美政府在次贷危机出现之前一直是鼓励银行进行金融衍生品开发的。因此以次级按揭贷款债mBS为基础资产的再次证券化的各种证券产品，如债务抵押凭证(CDo)、合成CDo、夹层CDo…投资银行还利用分档技术对不同还款概率的CDo不同处置方式。过于复杂的金融衍生环节，使评级机构和投资者很难真正了解所评级或购买的投资产品的风险。欺诈性的产品设计或有发生。
其四，商业银行出现信用循环式担保；一是商业银行纷纷设立SpV，发行CDo，因出售证券化资产时通常附有协议，在一定期间出现违约风险，最终投资者有权向发行者要求赔偿；二是银行出资设立SiVs，便于其发行aBCp。虽然在法律上有所谓的“破产隔离”(BankruptcyRemote)安排，两者的资产负债表虽然没有直接联系，但是为了提高SiVs的信用评级，银行通常对SiVs有融资承诺，这是一种或有负债，为了发行更多的aBCp，SiVs的财务杠杆很高，且资产负债期限不匹配，一旦资产贬值，自有资本很快就会被冲销，会形成银行的实际损失。三是因以次贷为基础资产的证券化产品的高收益，银行亦购买别家或干脆持有自家发行的这类高收益产品。因此，美银行隐藏的巨大的重复性的资本损失风险。
3.美次贷危机的根本原因
自2004年中开始，美联储先后17次加息，基准利率从1%上调至最高时：2007年9月的5.25%。不断升高的利率导致还贷成本激增，超出众多借款人的实际还贷能力，构成了借款人后续违约的直接原因。随着金融机构执行抵押，将回收住房重新推向市场，更进一步加剧了房价下跌。以次级抵押贷款mBS为基础资产的各种CDo证券化产品评级大幅下降，从而造成全球股市的下跌，引发了金融动荡。
次级贷款的根本原因：一是放松贷款发放标准，美一级市场各放贷机构未能遵守“谨慎性原则”。二是美住房金融的二级市场机构以“获利性”为目的的过度证券衍生引发信用过度扩张，潜在风险还无法计算清楚。
三、我国发展住房融资市场应思考的几点问题
思考一：是否应加快发展我国住房抵押贷款金融二级市场的建设。
储贷危机爆发时，由于大量风险集中于银行系统，因此必须由存款保险公司或国家出资清理，危机处理成本完全由政府(并最终由全体老百姓)承担。而此次次级贷款危机爆发以来，由于美具有发达健全的房地产金融市场，尤其是证券化等直接融资渠道的快速发展，和高度分散的持有者结构，使危机的影响由金融市场各子市场共同分担，虽然涉及面更广但却减少了危机的冲击深度，尤其是大幅度减小了政府承担的责任和义务，增加了危机处理的灵活度。目前中国的银行体系按揭贷款的金融二级市场并未形成，没有信贷风险横向分散的机制，一旦出现住房抵押信贷风险，只能由中国的银行系统承担。这一点应该引起关注。
思考二：住房抵押金融一、二级市场的风险控制是否应双管齐下。
美国的房地产市场既是市场机制发育完善、市场配置资源的作用充分发挥的市场，又是政府高度干预和调控的市场。政府行政手段都曾出现在美国储蓄协会(S&L)的经营和美国住房金融二级市场机构经营的早期。但2007年次级债危机和1980年代的(S&L)危机都显示出对于信贷风险控制的失效。因此，住房抵押贷款金融一、二级市场的风险控制不能完全交由市场行为。单靠市场力量或单靠行政手段都不及两者双管齐下来得有效。
思考三：贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。
我国商业银行以及贷款公司必须从美国次级抵押贷款危机中吸取深刻教训，始终把好贷款的发放关口，严格执行贷款准入条件，认真评估贷款对象的还款能力以及抵押质押的保证能力，把贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。
参考文献：
[1]傅勇.2007年听格林斯潘自揭美国次级债危机的根源.
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[3]wiLLemH.BUiteR“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CepRpoLiCYinSiGHt2007，12(18).
住房抵押贷款篇4
[关键词]住房抵押贷款；提前还贷；违约金；期权
[中图分类号]F293.3［文献标识码］a
[文章编号]1673－0461（2008）01－0023－04
近年来，我国的个人住房抵押贷款业务处于高速增长和发展的阶段，在中央银行连续多次提高存贷款利率的情况下，住房抵押贷款客户提前还贷的现象明显增加。有的银行对提前还贷没有建立必备的档案资料，除了反映还款的时间和金额外，对借款人经济条件变动、房屋基本特征等信息的收集和保存都存在比较严重的问题。有的银行为应对这种变化，出台了对提前还贷客户收取违约金的措施。然而，此举在社会上引起巨大反响，并引发银行是否应该收取违约金的争论。这充分反映出我国银行在提前还贷风险的管理上，缺乏足够的现代风险管理手段和能力。在我国金融市场全面开放，业务竞争日趋激烈的背景下，商业银行急需强化管理理念，丰富管理手段，以应对住房抵押贷款提前还贷风险。
一、对提前还贷收取违约金的分析
收取提前还贷违约金是国际惯例吗？目前，美国有35个州的法律禁止或限制收取提前还贷违约金，正是这些法律以及贷款机构之间的竞争，使大部分传统贷款去除了违约金条款。比如，北卡罗来那州法律禁止对15万美元以下的贷款收取提前还贷违约金；宾夕法尼亚州贷款利率及保护法则禁止对5万美元以内的住房抵押贷款收取提前还贷违约金，贷款人必须同时提供无违约金条款的贷款供消费者选择；加利福尼亚州法律规定对超过三年的贷款不能收违约金。
英国的金融机构在激烈的市场竞争中纷纷推出多元化的贷款产品，有固定利率、折扣利率、跟随利率和可变利率等多种贷款供借款人选择。大部分提前还贷违约金只适用于固定（或折扣）利率期间，即使在此期间，如果借款人每年只提前偿还10%左右的贷款，也不必交纳违约金。另外，固定（或折扣）利率期结束后，此类贷款便自动转成标准可变利率贷款，贷款人不再拥有收取提前还贷违约金的权利。
在德国，固定利率贷款不能提前还贷；在爱尔兰，法律不允许对可变利率贷款收取提前还贷违约金；在法国，提前还贷违约金的比例不得超过3%；在荷兰，典型的抵押贷款合同规定，每年提前偿还10%～20%的，无需支付违约金，借款人因居住地变化提前还贷，无需缴纳任何违约金[1]。
综上所述，收取提前还贷违约金并不是各国通行的做法，一个明显的趋势反而是对收取提前还贷违约金的限制和规范。可见，有些商业银行关于收取提前还贷违约金是国际惯例的主张，自然是站不住脚的。
收取提前还贷违约金是有效的风险补偿方式吗？依据现代风险管理理念，银行因向借款人提供提前还贷便利而承担了利率风险，获得某种补偿是合理的，这也是违约金支持人士的主要理论依据。然而，以违约金作为银行风险补偿方式的有效性是值得怀疑的，除面临巨大的市场阻力之外，主要原因在于违约金金额的确定缺乏理论依据[2]。如何界定提前还贷给银行造成的损失？哪些损失应该由客户承担？作为一种非价格机制，违约金如何与不断动态变化的利率风险水平相适应？这些问题在实践中都很难有效解决。相比之下，以现代金融产品定价理论为基础的风险定价补偿不仅更容易被市场接受，而且更加合理有效。
收取提前还贷违约金有助于银行盈利吗？银行收取违约金的目的是补偿损失和实现盈利，然而，这一举措因与银行提供风险管理的基本职能相悖而不能从根本上达到目的。管理风险是客户的基本需求之一，接受风险转嫁和提供风险管理服务不仅是现代银行的基本职能，也是重要的盈利来源和核心竞争力。这不仅是因为银行替客户承担和管理了风险，更加全面地满足了客户需求，适应了市场竞争的需要，而且因为银行从这些风险承担中获得了更多的以风险换收益的盈利机会。在现代银行实践中，不收违约金的提前还贷作为一种隐含期权产品不仅替客户管理了利率风险，增强了服务客户的能力，而且还通过风险定价获得了相应的回报，增加了银行的盈利来源。相反，银行对提前还贷收取违约金实际上等于拒绝了客户转嫁风险的请求，同时也就失去了在产品定价中提高回报的理由。因此，违约金不仅弱化了银行风险管理的职能和服务客户的能力，而且使得银行丧失了以承担风险换取收益的机会，最终削弱了银行的核心竞争力。
二、提前还贷的期权性质与风险定价
从现代金融和风险管理角度看（而不是从合同和法律的角度），按揭客户提前还贷主要是市场利率变动所致，是利率风险的一种表现形式，与信用无关，既不能视为违约，因而不是信用风险，也不能视为信用优良的表现。在巴塞尔银行监管委员会2004年颁布的《利率风险管理与监管原则》中，提前还贷与提前取款、提前赎回债券等一同被明确归属于利率风险四大来源中的期权性风险①（其他“三大”来源为再定价风险、收益率曲线风险和基准风险）。
期权性风险是一种越来越重要的利率风险，来源于银行资产、负债和表外业务中所隐含的期权[3]。期权可以是单独的金融工具，如场内（交易所）交易期权和场外期权合同，也可以隐含于其他的标准化金融工具之中，如债券或存款的提前兑付、贷款的提前偿还等选择性条款。一般而言，期权和期权性条款都是在对买方有利而对卖方不利时执行，因此，此类期权性工具因具有不对称的支付特征而会给卖方带来风险。比如，若利率变动对存款人或借款人有利，存款人就可能选择重新安排存款，借款人可能选择重新安排贷款，从而对银行产生不利影响。
提前还贷的本质实际上是银行给予了客户一个权利（option），与独立的期权交易相比，按揭合同中提前还贷期权的交易过程和交易价格都隐含在基础的按揭贷款交易之中，因而被称为隐含期权（embeddedoption）。显然，与所有独立交易的期权产品一样，这种隐含期权也是具有确定价值的金融服务，借款人获得这种转嫁风险的服务是需要支付与该期权价值相当的成本的[4]。当然，既然是隐含期权，其价值和支付也相应地隐含在按揭贷款的交易利率和交易过程之中。当银行卖出贷款产品时，也卖出了捆绑的隐含期权。风险驱动因子的波动将导致期权价值的波动，从而给银行带来风险，银行承担了风险，就需要得到补偿，该风险补偿即为隐含期权的价格。该价格应该以利差的形式被包括在按揭贷款利率中，这就要求银行在卖出该产品的时候，精确地计量提前还贷隐含期权的价格。
提前还贷风险的定价需要处理两个关键问题：一是找到驱动风险的因子，并明确驱动因子与银行收益之间的函数关系；二是描述因子的波动[5]。
提前还贷行为受到哪些因子的影响呢？根据研究，利率水平的影响最为显著[6]。要注意的是，在不同的环境下，利率水平的影响是不同的。例如，如果按揭贷款是固定利率，利率的下降，贷款人将利用低成本融资来提前还贷；如果按揭贷款是浮动利率，利率上升，贷款人因为利息成本变高而提前还贷。另外，利率期限结构的变化、经济状况（例如贷款人收入的增加）、季节因素（有研究表明春季的提前还贷增多、冬季的提前还贷减少）也都会影响到提前还贷行为[7]。特别值得一提的是，提前还贷行为还存在路径依赖的特性。例如，利率在两年中经历了从4%5%4%5%这样一个变化过程，利率上升1%导致的提前还贷行为在第一次的利率上升中已经发生，所以在第二次利率上升过程中，利率上升1%导致的提前还贷行为将大大减少。
精确描述这些驱动因子与收益之间关系，也就是期权定价中损益（payoff）的确定。提前还贷的损益函数要比标准期权的复杂得多，只能从大量历史数据中得到统计意义上的函数关系。对于单个客户，是否提前还贷还会受到其个人财务、心理等因素的影响，所以银行是对于一定的产品池进行损益函数的计算[8]。
如何描述驱动因子的波动？以利率波动描述为例，从Vasicek（1977）模型到HJm（1992）模型，国外已经研究了几十年的利率模型，有丰富的研究成果，但我国在使用时不能全盘照搬。这些模型都是假设利率符合一定的随机过程，需要在市场化的利率环境下使用[9]。我国的利率非市场化，对于其走向和波动，更多的需要从宏观经济和宏观政策研究着手。
当解决上述两个关键问题后，就需要把二者结合起来得到风险的补偿价格。提前还贷隐含期权的定价不宜采用Black-Scholes期权定价公式，B-S公式处理的是欧式期权，假定股票收益率符合正态分布，且损益函数严格确定，而提前还贷隐含期权是复杂的美式期权，客户不仅可以提前执行，而且可以分多次执行，主要驱动因子利率的波动不可能被假定为正态分布，期权的损益也只是一个统计意义上的函数关系[10]。对此，笔者认为可采用monteCarlo模拟①，一次模拟，产生一条驱动因子的波动路径（例如一条利率路径），利用损益函数得到提前还贷的情况，然后算出银行的损益。通过多次的模拟后，可以计算损益的期望从而得到期权价格。所有这些工作都需要专业的金融工程师来完成，我国银行应尽早培育自己专业的风险计量团队来提升风险定价能力。
需要注意的是，运用风险定价技术在按揭交易价格中对提前还贷风险进行补偿只是银行以风险换收益的第一步，因为银行尽管获得了价格补偿，但风险已经转移到银行一边，任何对已承担风险管理的失误都可能最终造成获得的补偿化为乌有，甚至遭受更大的损失，因此，银行一方面需要在按揭交易中通过风险量化和定价获得价格补偿，另一方面也需要对承担的风险采取表内对冲和市场转嫁等有效的现代风险管理方法，从而保障最终实现以风险换收益。
三、提前还贷风险管理的现代方法
（一）构建抵押贷款提前还贷的数据库
目前国内对住房抵押贷款提前偿还问题的研究还存在较大不足，一个重要原因是实证研究所需数据的缺乏[11]。由于住房抵押贷款在我国发展的时间不长，一些商业银行对原始资料的搜集整理意识淡薄，有关贷款申请人个人信息的标准化资料比较缺乏。同时，我国住房抵押贷款一级市场没有经历过不同宏观经济环境下的充分考验，因此很难从市场上获得以大的时间和空间跨度为基础建立起来的大样本的提前偿还统计资料。此外，我国银行一直把处置不良资产作为工作重心，对于住房抵押贷款中可能出现的各种风险并没有太多关注，因此有关提前还贷行为的统计数据十分缺乏。
随着我国住房抵押贷款提前还贷行为的逐渐增多，商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律，以便对其进行较为准确的预测和有效的防范，从而尽量减少商业银行的损失。目前，我国商业银行应建立有关住房抵押贷款提前还贷行为的数据库系统，长期对借款人的提前还贷行为进行监测，对所收集到的数据进行必要的分析，对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划，从而掌握我国提前还贷行为的发生规律，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础，同时也为实施住房抵押贷款证券化奠定良好的基础。
（二）表内对冲与市场对冲
表内对冲是指利用银行资产负债表资产和负债两方对市场利率变化影响具有相互抵消的自然对冲效应，进行合理安排和缺口管理，最大限度地将市场利率变化对银行资产负债表的总体影响降低到最低限度，甚至为零。目前西方银行在这一方面的管理方法已经由利率敏感性资金缺口管理发展到到期日缺口和久期缺口管理。表内自然对冲对银行和整个经济体系的风险管理都具有重要意义，因为银行在按揭贷款业务中吸收的利率风险如果能够在表内自然对冲，这不仅对银行而言大大降低了管理风险的成本，而且这部分风险并没有像市场对冲和资产证券化那样被转嫁给经济体系中的其他参与者，从而有效降低了系统性风险[12]。当然，表内自然对冲发挥作用的范围和程度受到业务调整的成本和可行性的限制，通常有剩余风险需要通过市场对冲来解决。所谓市场对冲就是银行通过购买场内或场外交易的各种利率衍生产品来对冲表内剩余风险。无论是利率期货、利率期权、利率互换还是远期利率协定，其本质无非是银行通过这些产品将利率风险以一定的成本和代价转嫁给市场中愿意承担该风险的其他机构和投资者，这与借款人通过提前还贷隐含期权将利率风险转嫁给银行是相同的道理。利率衍生产品市场在过去十多年发展迅猛，成为现代金融市场的重要组成部分，其根本的推动力就是来自于银行管理利率风险的需求。
（三）推出多样化的住房抵押贷款方式
由于借款人的还款能力有很大差别，单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求，也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口，从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生[13]。为了适应不同借款人的市场需求，从而降低提前还贷风险，很有必要推出多种抵押贷款方式。
依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式可以有效地减少提前还贷风险的发生。对于收入比较稳定的借款人，在利率变动幅度不大的情况下，采取可变利率等额偿还的方式比较适当。但是对于收入不稳定的借款人来说，采取等额偿还的方式则可能导致大量提前还贷行为的发生。例如，年轻人在就业初期，一般收入水平较低，但随着收入稳定增长，还款能力逐年增强，如仍旧采取等额偿还的方式，那么借款人在收入流大于支出流的情况下，若干年后，就会有一定的资金节余，从而发生提前还贷现象。因此，对这类借款人可以采取递增还贷法，这样就可以降低提前还贷行为的发生。
此外，我国存在大量从事第二职业的一类人，他们除了稳定的正常收入外还有较大份额的隐性收入，但受条件的限制只能接受较长时间的等额偿还方式，到了某个时期，他们也会采取提前还贷行为。因此，应采取合理的抵押贷款方式与借款人的收入流相匹配才能减少提前还贷行为的发生。这种情况下，商业银行可以采用递减还贷法，这种方式前期本金归还速度较快，本金积累较多，可以减少借款人在前期采取提前还贷行为，从而在一定程度上降低提前还贷风险给银行造成的损失。
（四）积极推进住房抵押贷款证券化
资产证券化作为管理银行流动性风险和利率风险的有效工具，自20世纪70年代在美国推出后发展极为迅猛，而最早也是最适合证券化的银行资产是住房抵押贷款。抵押贷款证券化（mortgage-BackedSecurities，mBS）通过将住房按揭贷款打包出售给特别设立的特殊目的公司（SpV），资产负债表上的按揭贷款被转变为现金，从而按揭贷款的信用风险和提前还贷风险都随着贷款的销售转移到特殊目的公司，进而通过特殊目的公司发行按揭贷款支持证券（mBS）。通过mBS既可以将风险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在证券的种类、结构和优先层次的设计方面表现出一定的灵活性和多样性，将提前还贷风险向部分投资者转移或在各类投资者之间进行合理分担。银行的利润被锁定为该笔按揭贷款发行利率与销售利率之间的买卖差价，金融体系的系统性风险因此可以大大降低[14]。这样，商业银行就可以作为一个服务机构，稳定地获取一定的服务费，保证盈利的稳定性，同时又可以扩大住房信贷资金的来源，有效地满足住房消费者的需求，进一步推进住房金融市场的健康发展。
需要强调的是，住房抵押贷款证券化的主要目的并非是向投资者转嫁风险，而在于及早收回资金，提高资产的流动性，而这一过程客观上也对长期资产与短期负债不匹配导致的利差风险和银行价值波动进行了有效管理。当然，成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定mBS的发行定价。
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住房抵押贷款篇5
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系
错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的
前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强
对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
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住房抵押贷款篇6
关键词:住房抵押贷款证券化;现状;发展措施
住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。
随着消费信贷的发展,银行住房抵押贷款规模急剧增加,银行流动性风险凸现,发行住房抵押贷款将解决这一问题,同时可使房地产市场获取增量资金,推动该行业的发展,为投资者提供新的投资工具,活跃金融市场。具体说来,住房抵押贷款证券化的推行和发展将带来如下益处:1 有利于拓宽商业银行的融资渠道实行住房抵押贷款证券化,将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大银行的资金来源,增强银行的资产扩张能力。在我国,随着住房抵押贷款规模的扩大,资本市场的完善以及资产证券化技术的发展,住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。2 有利于银行的稳健经营一般来讲,商业银行只拥有短期资金,其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算,今后一段时期内,我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金,短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售,并由特殊机构进行包装后发行证券,即抵押贷款证券化,从而在确保一定盈利水平的同时提高资金的流动性,并通过分散风险实现经营的安全性,最终达到商业银行稳健经营的目的。3 有利于提高商业银行的盈利能力实行住房抵押贷款证券化,不仅可以扩大银行的资金来源,增强银行资产的流动性,而且还可以为银行创造新的利润增长点。(1)银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能,从而可以给银行带来费用收入。(2)银行也可以作为证券包销商,为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务,从中收取一定的手续费。(3)住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后,如有剩余,银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见,住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的收入来源。4 有利于我国现代金融市场的发展住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成互动,最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系,这与当今国际金融证券化的发展趋势一致。同时,它有利于形成全国统一的金融市场,使资金实现更广阔范围的优化配置。再次,住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体,加快我国金融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构,丰富居民投资渠道,活跃金融市场,推动金融创新。
当然,另一方面,也有很多专业人士指出现在推行的住房抵押贷款证券化是个“早产儿”,实际不成熟。它能否顺利发展还要经历重重的阻碍:(1)住房抵押贷款一级市场还很不成熟。一是我国尚未建立完善的个人信用登记制度,这就给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难,使贷款手续较为繁琐,严重制约了抵押贷款的发展。二是由于各种类型的借款人可用于还款的现金流不一样,这就需要有各种不同的抵押贷款方式来满足其要求,而我国目前的贷款方式主要是固定利率等额偿还方式,贷款方式比较单一,这一方面限制了贷款需求范围,另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。三是抵押贷款的保险制度有待完善,现有的保险制度根本无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。(2)商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切。首先,我国商业银行目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金。这一方面是因为我国抵押贷款市场总量不大,商业银行还没有因为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题。另一方面是因为我国金融机构存款的增长速度较快,在当前优质贷款项目不多的情况下,银行普遍出现存差,资金是有剩余的。其次,我国商业银行属于全国性银行,找押贷款在全国的优化配置可以不通过二级市场也能实现。再次,我国商业银行信贷资产质量一直较差,提高资产质量是当前的一项迫切任务。而住房抵押贷款是坏帐率最低的资产,,每家商业银行都把它视作优质资产和新的利润增长点,将抵押贷款业务作为重点发展的业务之一,在达到风险警戒线前,商业银行是不会愿意出售这部分优质资产的。(3)抵押贷款证券化仍然缺乏法律制度等基础保障。首先,抵押贷款证券化将遇到现行法律法规的制约。比如根据我国现行的《民法通则》相关规定,则商业银行在出售抵押贷款债权给特设机构(spv)时,必须征得债务人的同意,并且不得牟利,这显然使资产证券化难以实施。其次,缺乏抵押贷款证券化所需的相关法规。住房抵押贷款证券化所涉及的破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等仍缺乏相应的法律规定。再次,目前我国金融服务基础设施不全,金融监管方式落后,金融风险压力仍然较大等因素,都将制约着抵押贷款证券化的实施。
住房抵押贷款是我国商业银行资产证券化的切入点。对于这个“新生儿”我们应该给予更多的支持,创造更好的内外部环境促进其发展:(1)加快相关市场发展,为证券化提供基础市场条件。一是要大力发展房地产市场,推进住房商品化与货币化进程,深化住房制度改革,同时要开放住房二级市场,通过二级市场来刺激、促进一级市场快速、规范发展。二是要完善证券市场,加快证券市场化发展速度,扩大其容量和规模,规范证券交易行为,稳定证券市场。三是积极培养住房抵押贷款市场。商业银行要积极响应国家消费信贷政策,大力发展住房抵押贷款业务,并且要加强对抵押不动产的验证和监管工作。政府要出台鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策,积极培养具有权威性的担保机构和保险公司为住房贷款提供信用担保,以降低贷款风险。(2)组建专门的住房抵押证券公司一spv。spv是专门从事资产证券化设计和发行的中介公司,它对发起人提供的贷款组合进行评估,确定购买价格,完成购买交易,实现“破产隔离”。设立的主要目的是使特定的抵押贷款组合与贷款发行者实行风险隔离。作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体,对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据spv的性质与职能,从我国国情出发,应由政府出资设立半官方的spw住房抵押证券公司。(3)分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在住房抵押贷款证券化的初期,可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单,可操作性强,而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此,我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购,又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范,还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件,打好基础。(4)加快住房抵押贷款证券化组织机构建设,完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。建议由国家指定综合管理部门牵头统一协调管理。开办初期,可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司,待条件成熟转变为上市股份公司。必要时,成立住房抵押贷款保险金融机构,以国家权力机构作为后盾。现阶段,可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务,然后建立符合法律规范的专门保险机构,提高住房抵押贷款的安全性。此外,要完善中介服务机构,组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构,提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方面的服务质量,满足住房抵押贷款市场的需要。(5)大力推动金融体制改革。首先,必须以产权改革为核心,以建立现代银行制度为目标,加快国有银行商业化改革的步伐,建立与市场经济相适应的现代银行体系,从源头上规范抵押贷款的管理,确保贷款资产的质量,这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。其次,必须逐步实现我国金融业主“分业经营”向“混业经营”的转变。“混业经营”是抵押贷款证券化的制度要求。同时住房抵押贷款证券化也可作为实施“混业经营”的突破口。再次,必须完善和优化现行的利率体系。必须给予商业银行一定的利率自主权,先放开贷款利率,再放开存款利率。逐步实现银行存贷款利率的市场化,这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。最后,必须改革和完善现行的债券发行制度。具体在住房抵押贷款证券化方面,政府需审批年度的市场发行规模,至于具体的债券发行标准、每笔的规模、利率水平、期限结构和发行时间等,都可以交有特殊机构根据市场情况自主作出决定。(6)加强立法工作,为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规,以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等,同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。此外,还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。(7)加快培养相关人才,着力于住房金融产品创新。可采取“走出去,请进来”方式,对现有从业人员进行强化培训,或选派优秀人员到高校深造进修。要普及有关证券化知识,提高市民的参与意识。通过住房金融产品的不断创新,可以聚集大量的社会资金,实现金融体系转化投资职能,促进住房金融交易规模的不断扩大。各金融机构应积极研究市场需求变化,设计推出不同期限、不同利率和不同还款方式的众多金融品种,使现有的金融产品更加丰富,为住房市场的加速发展提供更好的金融服务。
参考文献
[1]沈丽.住房抵押贷款证券化研究[j].商业研究,2001,(07).
住房抵押贷款篇7
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
中图分类号：F830.589 文献标识码：a 文章编号：1007-4392(2011)02-0033-03
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，StaQ系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强SpV(特设中介机构)风险管理，SpV的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。SpV成立后，有助于提高或强化SpV信贷力度，有利于提高BmS(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给SpV；(3)SpV的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的
前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
参考文献：
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[4]何德旭，《中国住房抵押贷款证券化可行性分析》[J].《金融研究》，2000(9)。
住房抵押贷款篇8
关键词：住房抵押贷款证券化难点措施
一、引言
住房抵押贷款证券化是近二十年来国际金融领域最重大的创新之一,它发源于美国,后在发达国家广泛流行,现在是目前西方一些国家普遍采用的住房金融形式。它是指金融机构(主要是商业银行)为了分散在发放住房抵押贷款时面临的贷款风险,把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。从本质上讲,发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为,即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款可获得稳定的现金流且相对独立,不但有担保且可以被准确地评估质量和信用,资产还可以被剥离。这些特点都决定住房抵押贷款是一种非常适合证券化的资产。
我国商业银行在90年代初开始发放住房抵押贷款,住房抵押贷款余额占金融机构贷款总余额已达10%,业务发展势头良好,坏账率只有0.25%,是银行中最优质的资产之一,这给我国住房抵押贷款证券化的实施创造了良好的条件。实施住房抵押贷款证券化在我国具有现实意义,但任何新生事物都有一个发展的过程,我们在借鉴一些西方国家经验、走中国特色的同时,对一些难点问题应加以重视。
二、住房抵押贷款证券化的意义
1、有利于增强商业银行资产的流动性
商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中,常常由于流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决这个问题,它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短了贷款平均期限,增强了资产的流动性,提高了商业银行应付突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的主要动因,在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下,资产的流动性就显得尤为重要。
2、解决了银行资产和负债不匹配的问题
根据银行长期进行资产负债管理得出的经验,短期资产应跟短期负债匹配,长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段,我国商业银行的负债绝大部分是短期负债(活期存款和一年期存款),而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款,这就出现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功能,但这仅仅是一定范围内的,若长时间超负荷运转,就会给银行的经营带来不安全的隐患,有可能出现挤兑现象。把长期的住房抵押贷款短期化,能使商业银行的资产和负债不匹配问题迎刃而解。
3、提高了商业银行的资本充足率
根据《巴塞尔协议》,资本充足率是以资本对风险资产之比来衡量的,该比率不应低于8%。一个银行的资本充足与否是表明银行经营管理是否健康和可靠的重要标志。近年来,世界银行业难题中一个最为棘手的问题就是如何筹集并保持充足的资本,我国银行业也不例外。若住房抵押贷款证券化,商业银行则有可能把大量的表内资产转化为表外资产,而表外资产所需的资本金要大大少于表内资产,这样就可提高四大商业银行的资本充足率,增强我国银行业抵御风险的能力。
4、有利于促进房地产业的发展
我国的房地产业处于持续发展阶段,但相对于人们的需求来说,房地产市场还是过于萎缩,除了居民收入低这个因素之外,另一个重要的原因是取得银行贷款难。虽然人民银行将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,并把个人住房贷款最长期限延长到30年,但还是没有解决贷款来源的问题,致使商业银行办事打折扣,缩短贷款期限、减少按揭成数,使得我国住房抵押市场发展不良,制约了房地产业的发展。若住房抵押贷款债券化,商业银行就有充足的资金来发放贷款,圆居民的住房梦。
5、丰富了金融投资品种
我国金融市场比起发达国家还不是很成熟,随着利率的连续下调,几个单调的金融品种已不能满足投资者的需求,致使大量的资金闲置,住房抵押贷款证券化的出现可谓正当其时。
三、住房抵押贷款证券化的难点及对策
1、住房抵押贷款证券化的模式
有关方面提出两种模式。一种是美国模式,即成立一家专门的证券化组织机构,负责购买并重组银行的个人住房抵押贷款,发行证券,归集现金流,组建没有经营业务的特设机构。特设机构仅代表证券投资者拥有贷款的所有权,保证其不受任何机构的影响。这种模式可实现个人住房抵押贷款的“真实出售”和抵押贷款库的“真实隔离”。另一种是德国模式,即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,被证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中。实施住房抵押贷款证券化的关键是要实现“真实出售”和“真实隔离”,从理论上看,美国模式似乎更能符合要求,但实施美国模式要求金融市场比较成熟和发达,相关的法律制度比较健全,对金融技术手段的要求也比较高,我国现阶段显然还达不到;从操作上来看,如果能设置有效的防火墙,德国模式应该是比较现实的选择。
2、住房抵押贷款证券化工具的确定
国外住房抵押贷款证券化的工具有很多,以美国为例,美国一共有三种抵押担保证券,一是抵押转递证券,二是剥离式抵押担保证券,三是担保抵押债务。若我国住房抵押贷款证券化市场比较成熟,这几种工具都可借鉴。但在目前的起步阶段,我们应选择简单、宜操作的工具。抵押传递证券应该是首选。这种证券是这样产生的,即一个或多个抵押品持有者组成一个抵押品的集成体(组合),然后出售该组合的股份或参与证书。一个组合可以包括几千种或仅仅几种抵押品。这种证券操作简单,而且分散了风险、增强了流动性,对投资者有着很大的吸引力。
3、如何重组现金流
抵押转递证券的现金流取决于基础抵押的现金流。住房抵押贷款的核心技术是现金流的重组,其现金流量包括本金及利息的偿付。一个抵押品组合里所有品种的利率及贷款期限不可能相同,这使得银行必须重组现金流以满足需要。一个组合里贷款有成百上千笔,银行不可能测算出每一笔贷款的违约程度,但每一组住房抵押贷款在违约率的大小、平均还款期限方面却有很强的规律性。商业银行可根据大数定律使整个组合的现金流呈现出一定的规律性,简单快捷地预测现金流。鉴于我国对于把贷款风险进行量化的技术不是很高,若重组现金流不当,会给住房抵押贷款证券化带来很大障碍。我国抵押转递证券的现金流支付方式最好与住房抵押贷款每月支付一次本息的还款方式相符合,采用灵活的按月、按季、按半年等方式支付利息(将提前偿还的比率也考虑进去),并在适当的时间偿付本金。
住房抵押贷款篇9
关键词：住房抵押贷款风险因素防范
近年来，我国住房抵押贷款业务广泛发展，为改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在住房抵押贷款业务快速发展的同时，也暴露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生。为此，本文在对我国住房抵押贷款的风险因素进行分析的基础上，提出防范风险的对策建议。
住房抵押贷款的风险因素分析
（一）信用风险
信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，这种潜在的信用风险随时都可能触发，从而造成违约行为。
借款人的违约行为可分为理性违约和被迫违约两种。理性违约主要是因为借款人在利益驱动下，停止继续还款或由于住房市场价格变动等因素引起的主动违约行为。被迫违约是因为借款人发生财力困难，无法偿还贷款本息的一种违约行为。无论是借款人的被迫违约还是理性违约，都会对发放住房贷款的银行产生不良影响。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。同时，银行将不得不面对突然改变的资金流量，要重新安排资金使用计划，而这时资金市场可能发生利率下降等情况，对银行构成不利影响。
(二)流动性风险
住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银行吸收的居民储蓄存款,一般都不超过五年,大都是短期性的，而住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。
流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。因为购房者的个人收入是还款的保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于扩张阶段时，购房者有着良好的收入，旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退阶段时，失业现象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风险，同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降，抵押风险进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。
(三)抵押物风险
抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。抵押物处置风险表现在两个方面。一是借款人欺诈行为构成的风险，包括：虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。抵押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行带来损失。二是抵押物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风险。此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。
(四)利率风险
住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，商业银行都会遭受损失。如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。
（五）提前还款风险
个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，一定市场收益的损失在所难免。
（六）政策性风险
政策性风险主要表现在三个方面。一是住房金融部分地承担了财政分配的职能。过去的个人收入中住房消费部分以实物的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存在着巨大的差额。这一差额的弥补，在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分地代替了财政的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。
住房抵押贷款风险的防范
（一）完善住房抵押贷款的法律法规
我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了诸如《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规，构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。例如:针对各种违法抵押房屋的现象,可在《商业银行法》中的法律责任部分增设贷款欺诈罪的条款；在《城市房地产管理法》中对评估行业做出明确处罚规定，以此来规范金融秩序，防止个人住房抵押贷款欺诈行为；通过健全抵押物产权审查登记机制，完备发放程序和合同内容，以遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押等违法行为；通过建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，针对不同经济状况的抵押人实行不同的利率标准，打破我国长期来固定不变的贷款利率制度，适应以市场为主调控经济的经济增长方式。
（二）发展住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化在对银行的资产进行分解的同时，将由银行独自承担的风险进行分散和转移：即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动；将传统的由“借款人-金融中介机构-储蓄者”形成的信用链条，延长为由众多金融机构、投资者参与的信用链，从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。由于在证券市场上存在着大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由接受定价的投资者自己承担投资风险，这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性。因此，在证券市场上住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的，演化为系统性风险的可能性不大。由于住房抵押贷款具有稳定的现金流入、低违约率、贷款契约标准、易组合等特点，被认为是最适合于证券化的信贷资产。如果抵押贷款证券化了，贷款银行将期限、利率相近的个人住房贷款组合成资产组，经信用增级后发行住房抵押支持债券，实现债权转移风险证券化，银行利润来源由存贷款利息差变为手续费，提前还款的风险就转移给了投资者。可见，信贷资产证券化是一个完善和调整制度的系统过程。
（三）推进个人信用制度的建设
个人信用制度是指为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。
个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信用档案制度。利用银行计算机联网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调查与评估制度。建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系，是我国现阶段最为紧迫的任务。因为它使政府、个人信用调查机构与银行各方在系统资源上实现信息的共享。第三，逐步建立和扩展个人基本账户制度。个人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加强了对资金的监管和信息的反馈，又可以改变信息采集的被动局面，保证信贷双方的共有利益。第四，建立个人信用监控体系。通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良信用行为之后，不仅在银行的监控机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。这种负面评价对其择业、求职、提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。这就会促使使用者珍惜自己的信用，也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。
（四）建立政府住房抵押贷款担保制度
住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担保相比，政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力，体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本，提高住房金融效率，促进住房金融发展，减少住房金融风险，对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。政府担保制度的建立增强了商业保险机构进入市场的信心，对于发挥市场力量建立我国住房金融担保、保险制度将起到积极的主导和推动作用。总之，以政府强大信誉为后盾的担保机制，对住房金融一级市场的稳健发展将发挥着无可替代的作用。为此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展，担保的范围限制在中、低收入居民的住房贷款上。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围应根据各地区的实际情况实行按年调整，内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等方面的调整。
（五）建立健全住房贷款保险制度
住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度，其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。我国目前的住房抵押贷款保险大致有财产保险、信用人寿保险和保证保险三类。我国的住房抵押贷款保险作为一种新业务、新品种，既需要在实践中不断发展、完善、创新，也需要政府在政策上的大力支持。
建立健全住房贷款保险制度主要应抓好以下三项工作。一是建立保险产品的设计开发系统。要建立新产品的研究开发机构，为技术创新提供组织保障；要注意研究国内外保险市场的新动向、新产品、新技术以及市场的需求信息，并在此基础上及时开发出新的产品以适应市场需要；要重视保险人才的引进和培养，制定人才发展战略。二是建立健全保险营销系统。保险业务发展的关键是市场营销能力的提高，我国保险公司首先要更新观念，真正树立“商业保险”理念。要建立健全营销机构体系，形成以公司直销为核心，以社会人、保险经纪人为的纵横交错的营销结构体系。要创新营销方式，积极开展网络营销，提高保险服务水平和质量。三是制定合理的保险费率。科学预测经济趋势，住房抵押贷款的违约率同经济景气有很大的关系，做好经济预测是制定合理保险费率的前提；尽快建立与完善抵押贷款风险管理制度和评估制度，建立科学的风险评估和分析模型；改变不合理的保险金额计算方法，要按实际房屋本身的重置价格来确定房屋的保险金额。
(六)健全抵押物处置制度
健全抵押物处置制度可从四个方面着手。一是积极培育发展资产拍卖市场。目前各家银行都在积极推广实行抵押贷款方式，但由于抵押物的处置缺少相应的中介机构和资产拍卖市场一直没有解决，由此导致债务人不能偿还债务时,债权银行将抵押物直接据为己用或自行处置的不规范现象，使抵押贷款的效用大打折扣。因此,要有效地实施抵押贷款并真正发挥其效用,必须培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场,制订房地产拍卖规程，解决好抵押物的合法处分问题。二是要健全对房屋使用者的安置制度。当违约行为发生时，要使银行能迅速处分抵押品而收回贷款，政府应通过建设经济适用房和廉租住房，将没有按期归还贷款被法院强制执行而又符合条件的抵押人纳入我国公共住房保障制度的购买和承租对象范围。这样，既保证了法院强制拍卖抵押房产后抵押人有栖身之处，又使银行信贷资产得以保全，同时也启动了部分房地产市场。三是规范房地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效。为此，政府行政主管部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，克服单纯的利益驱动行为，切实强化服务职能，提高效率，简化手续，降低收费，最大程度地减轻借款人负担。银行要加强对房地产评估人员的培养，要对外部评估机构提供的评估报告进行严格把关，以避免一些评估机构出于对市场的过高估计或人为因素而高估抵押物价值。四是准确合理地确定抵押率。向银行抵押的房地产经权威评估机构进行价格评估后,银行应根据抵押房屋的实际情况，在充分考虑抵押房地产处分、转让、拍卖所应缴纳的各种税费，以及确保信贷资产安全的前提下，准确合理地确定抵押率。
（七）加强银行内部管理
加强银行内部管理，防范金融风险，主要应抓好以下五项工作。一是加强对按揭贷款项目的审查。包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。资信审查主要是加强对开发商信誉、销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向监督控制，一旦发现异常情况应及时采取补救措施。在对项目楼盘进行审查的同时,要综合分析楼盘在贷款期间的价值变化趋势和各种因素对楼盘价值可能造成的影响。二是加强对借款人资格和偿债能力的审查。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时银行可要求企业提供验资证明、财务报表等资料，审查抵押人的资信状况。三是加强对抵押物的审查。对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值，易于变现，易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。金融机构应严格做好对抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房产的产权证件或能证明其产权的合法性证明文件。从而达到规范抵押活动，遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为。四是完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。五是加强贷后监督。重视贷后管理工作，加强贷后管理是防范风险的一项重要措施。银行要经常了解借款人的财务状况，抵押物的使用情况，监督借款人按期归还本息，确保贷款项目发挥效益。
参考文献：2.田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J].财经科学,2004
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住房抵押贷款篇10
关键词:商业银行;住房抵押贷款;风险
近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。与此同时,我国商业银行个人住房抵押贷款业务的增长规模也相应加快,个人住房抵押贷款已经成为银行发放贷款的主要领域之一。美国次贷危机打破了住房抵押贷款是优质资产的神话,同时也给了我国房地产市场及商业银行一个很好的警示,对此我们应该引以为鉴。
一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状
近年来,个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”,被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段,个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年,住宅年销售额平均增长率达到35%以上(1998年为2007亿元,2009年为43900亿元),然而,同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1%(1998年为5425元,2009年为17175元),两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策,极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。
从表1我们可以发现,2001年以来,城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时,个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势,而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平,房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底,个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类,年末余额已达到30128亿元,个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升,2007年末首次超过10%。
2008年金融危机的影响开始波及全球,我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击,GDp增速减缓,居民可支配收入增长率也出现下滑,我国房地产市场有所调整,商品房成交量减少,房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响,个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元,首次出现下降,占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。
2009年,为应对国际金融危机,我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加,房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下,全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长,个人购房贷款持续回升。2009年末,个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。
商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款,主要原因有两点:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产,不良贷款率极低,比批发类贷款风险小得多。事实上,个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然,它是同经济环境等因素密切相关的。
二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较
(一)房地产金融市场风险
我国房地产金融体系和美国相比相对简单,地产金融参与者相对单一。目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
(二)利率风险
从2004年6月开始的两年时间里,美联储连续17次提息,利率大幅攀升加重了购房者的负担,美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象,而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是,我国央行从2004年10月开始连续8次加息,尽管单独一次加息增加的还款额不算大,但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小,一旦房价出现波动,违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致,一旦房地产市场出现降温,购房者因此而无法及时还贷,房地产抵押贷款的风险将大量暴露。
(三)信用风险
我国没有美国的次级按揭贷款制度,但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”,就是一种欺骗行为,主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地产开发,或者进入股市,导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为,很大程度上导致了我国个人住房抵押贷款不良贷款率的上升。在我国房贷体系尚处在发展的过程中,信用风险不容小觑。
(四)银行的风控管理水平
我国银行的风险管理水平较低,征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。国内很多银行为争夺市场,通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。
(五)结构性风险
美国次贷风险的暴露是由于房地产泡沫的破灭,而我国存在同样的隐忧。不过由于目前经济仍处于繁荣高涨的发展阶段,公众对增长的预期非常乐观,因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息,风险就会完全暴露出来,改变投资者的市场预期,从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形,因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。目前按揭贷款的风险被掩盖了,正如美国次贷市场在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以来,美国的房价出现大幅度下滑,其实只是5%-10%的下跌而已,却能使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃,尽管房价下降并不是唯一的原因,但是杀伤力足显。
此外,还有政策风险、法律风险等一系列风险都是我国现阶段个人住房抵押贷款业务发展过程中存在的风险,需要我们加以防范。
三、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
(一)制度建设及风险意识方面
第一,应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训,切实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度,提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试,适时调整风险拨备,加强银行的住房抵押贷款风险意识,防止出现类似美国的次贷危机。第二,必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债,蕴涵着大量的金融创新,金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中,控制杠杆是分散业务风险的前提,是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的,破坏力极强且不易扭转。因此,我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设,把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来,杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。第三,应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训,在坚持以规制性监管为主的基础上,实现规制监管与原则监管的有机结合。第四,应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性,对怎样度量住房抵押贷款风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究,通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平,并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。同时,必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制,稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用,保持金融创新与金融可持续发展的一致性。第五,密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响,很可能造成开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响,可能造成抵押贷款违约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统,造成商业银行不良贷款率上升,作为抵押品的房地产价值下降,最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。
(二)操作环节方面
首先,把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查,贷款机构恰恰就是对不适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训,银行永远不要懈怠贷前尽职调查,银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支持。其次,不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值,而非借款人真实偿还能力的基础之上的。因此,除了注重自身流动性风险的管理以外,银行对于客户现金流的管理,即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次,减少对风险转移的依赖。将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初衷,但实际上风险转移并未降低风险,更不意味着风险消失,而是使风险以一种更加复杂的形式出现。
美国的次贷危机的影响还在继续,值得我们反思的东西太多。我们需要汲取的教训是,无论是基于庞大系统工程的金融创新,还是日复一日反复操作的传统业务,永远都要重视风险管理的基础性工作。
参考文献:
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