土地征用管理篇1
论文摘要:土地流转与征用仍然是农村经济发展的焦点问题和主要矛盾，然而，土地流转与征用是经济社会发展到一定阶段的必然产物。解决问题主要是土地转移制度的改革，建立统一的土地所有制形态，逐步改变生产关系和土地所有关系，创新土地制度，建立与市场经济相适应的农用土地流转与征用制度。
随着家庭承包责任制在全国范围内的全面推行，农村生产力迅速恢复，土地征用的需求随之增加。同时，农用地转化、互换、租赁、股份合作制等多种流转形式也随之产生。目前，土地的征用虽然国家采取了一系列的措施，但是实施过程中仍沿袭了许多计划经济时期的做法，远远不能适应形势的发展要求。因此，通过探索市场经济条件下的土地转移与征用的适应性、保障机制，推进农用土地合理使用，实现土地资源的高效利用是现实国情的必然选择。
一、建立土地流转新机制
虽然近十年中，农用土地流转也取得了一定成效和经验，各地区根据自身的特点摸索出一些经验，如转让、互换、租赁、反租倒包以及用土地入股合作等多种流转形式。但从整体而言，各地方受经济发展缓慢情况的不同而不同。黑龙江省大多数地区土地合理流转情况差异较大，流转交易面小、范围窄、问题较多。目前，国家还没有形成可操作性的土地流转长效机制。因此，建立农用土地合理流转规范管理机制，有利于农村经济客观发展的需求。是对我国农村土地制度的必要补充和完善。对待农村土地流转问题，因循守旧只会错失发展的良机。应该是一切从实际出发，根除固有的与实际不相符的思想意识，与时俱进，转变观念，大胆探索，创造条件，在时机适宜的情况下积极推进农村土地流转健康发展。
探索建立通过市场调节土地流转的长效机制。针对目前黑龙江省土地流转的实际情况，迫切需要建立土地流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动。这样既有利于土地承包关系的长期稳定，要有利于推动土地流转进入市场。一是建立开放的按照市场经济规律运作的土流转机制，鼓励土地进入市场，通过市场机制形成合理的土地转让价格。同时引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织，稳步发展民间中介组织。三是借鉴先进地区的经验，允许有条件的地方开展农村土地入股试点工作，及时总结经验，相关部门适时出台有关农地入股的文件，规范农地入股行为，保障农户的合法权益。
二、建立市场经济相适应的农地征用制度
目前，我国对农用土地的征用从法律上还不完善，而且在社会主义市场经济条件下的土地使用原则、补偿安置等也存在着一定的缺陷。因此，建立完善的市场经济适应的土地征用制度，既能满足农村土地进入市场的内在需求，还能适应我国保护农业用地的需要。
（一）以市场经济原则建立征地补偿机制，征地补偿应遵循市场原则，土地是重要的生产要素和稀缺的资源，市场机制是实现其有效配置的基本途径
只有按照市场价格进行征地补偿，才能有效保障农村集体和农民的合法权益。对于被征收的土地，以土地的市场价格对其进行补偿，保障原土地所有人与土地使用人的利益。征地补偿费的计算应体现市场经济规律，应对农地先行评估，以评估的农地所有权、使用权价格为依据进行补偿。农地所有权、使用权价格评估，主要根据我省农地的生产力、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定。
（二）为失地农民创造良好的社会环境
建立适应市场经济体制要求的新的失地农民安置机制，做好失地农民的就业安置工作，确实保障失地农民的切身利益。一是做好农民的继续教育和专业技术培训，增强其劳动技能，提高就业能力。二是搭建就业平台，安置当地失地农村劳动力。三是鼓励失地农民自主创业，为失地农民提供减免税收等优惠政策。
（三）完善征地工作机制，改进征地工作方法
建立与市场经济相适应的征地工作机制，是征地工作的基础，严格土地征用管理制度和征地审批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保证。同时，建立合理的征地纠纷调解机制，保护失地农民的合法权益。
（四）建立农村失地农民的社会保障制度
尽快建立有效的农村社会保障制度，做好失地农民的就业安置工作的同时要改善农民的生活环境和医疗条件。重要的是建立被征地农民的养老保险制度，从根本上解决失地农民的生活问题。
三、土地制度改革的思考
土地问题的关键在于我国的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我国土地所有制结构不合理。在土地所有制结构改革方面，我们面临的最大问题是，土地资源的稀缺性和农村人口的不断增加之间存在着深刻的矛盾。虽然土地承包制最大限度地满足农民对土地所有权的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集体所有制处在一个极不稳定的状态。改变这种现状，可行的办法就是打破土地的二元所有制结构，统一实行土地的国家所有，然后再由国家根据社会收入分配，以转移支付的方式给农民以必要的补助。
在生产关系方面，建立统一的土地所有制形态，改变基于不同土地所有制关系而产生的不合理分配关系。在户籍管理制度不断改革，劳动人口频繁流动的今天，这样的改革更有现实意义。因为，在农村的劳动人口不断增加，而土资源十分有限的情况下，按照既有的土地承包制度设计，总有一天会出现人口的增加导致农村土地无法承载的情况。
土地的所有关系，确实是我国目前农村改革无办法的办法问题。但是，解决这个问题，农村土地的国有化应当是我们未来改革的方向。其实，在现代社会，“民享”比“民有”更加重要，在土地国有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解决农民的社会保障问题，农村的贫困问题可能也就迎刃而解了。
还有，在未来解决农村土地问题，要改变以下观念：
第一，要改变农村土地集体所有有利于保护农民利益的观念，将虚拟的农村集体土地所有制改为国家所有制，建立统一的土地所有和土地管理制度。第二，要正视人口不断增加与土地资源稀缺之间的紧张关系，从动态的角度进行土地制度的科学设计。第三，在改变二元户籍制度之后，允许现在的农民自愿选择与国家建立新型的土地使用关系，打破许多地区单一的土地承包法律关系。第四，在土地的流转过程中，国家应当考虑征收土地税或者设立土地基金，服务于建立社会保障制度。第五，在改变土地所有制关系之后，国家应当根据不同地区生产力发展情况加大政府的财政转移支付力度。
在过去的20多年里，农村改革已经取得了很大的成效。但是，现在看来，从上个世纪的90年代到现在，农村改革缺乏制度创新，土地承包制度30年不变，固然为稳定农村的土地生产关系创造了条件，但由于土地承包制度无法应对农村经济不断变化的情况，因而在一些地区已严重变形，导致农民仅依靠土地生活普遍相对贫困的境地。
土地征用管理篇2
土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益，即土地出让总收入扣除政府取得土地所支付的征地、拆迁费用以及宗地前期开发费用等的余额。土地出让金征收使用与管理经历了中央与地方财政分享、全部属于地方和区分新增和原有建设用地对土地出让收入实行不同管理三个阶段。按现行法律法规和政策规定，土地出让金管理的具体做法是：
在收入管理方面，土地出让金为地方专项收入，列入政府基金预算。土地出让金收入的具体缴交程序是：市、县国土资源管理部门根据土地出让合同填发“缴交国有土地使用权出让金登记单”分别送财政部门、土地受让方等单位，由土地受让方根据通知书规定的金额、开户银行和账户，按规定将土地出让金直接缴入“土地出让金财政专户”，并由财政部门在下月5日前办理完出让费用、业务费支出(土地出让总收入扣除在征地、拆迁过程中发生的征地、拆迁费用和其他费用及前期土地开发等成本费用)后将净收益直接按季缴入国库。
在支出管理方面，市县财政取得的土地出让金，应首先缴纳新增建设用地土地有偿使用费(中央地方共享收入：中央30％、地方70％，均专项用于耕地开发)和支付用于农业土地开发的专项支出(其中省集中部分不得超过30％)，其余部分专项用于城市基础设施建设和土地开发，还可以用于破产企业职工安置、补贴被征地农民或通过作价出资(入股)转增企业国家资本金和土地收购储备等。
从近几年实际情况看。全国出让土地面积、土地出让总价款和土地出让金分别为：2002年12．42万公顷、2416．8亿元和472亿元；2003年19．36万公顷、5421．3亿元和1799．1亿元；2004年17．87万公顷、5894．1亿元和1704．72亿元。
现行土地出让金征收使用与管理中存在的问题
土地有偿出让与无偿划拨并存的“双转制”，不利于建立公平、有效的土地出让管理机制。主要表现在：一是有偿与无偿并存的“双转制”，客观上给一些地方不严格执行土地有偿使用和公开出让制度留下制度上的“空子”，造成该有偿出让的土地违规无偿划拨，该招标拍卖挂牌公开出让的土地违规协议出让，甚至擅自减免土地出让金等。二是给少数土地行政管理人员利用土地出让的审批权，违法违规批地、索贿受贿开了方便之门，同时，还增大政府管理土地出让的行政成本。
盲目出让、土地出让金征收不到位。主要表现在：一方面部分地方政府不顾经济发展水平和市场情况，为获取土地出让金而盲目扩大城市规模、盲目加大旧城改造力度，大量出让国有土地。另一方面，一些地方领导法制意识不强，人为干预土地审批、供应。一些地方政府不严格按法定程序办事，擅自越权审批，低价出让土地，甚至把土地审批管理权违规下放给园区管委会，造成园区用地失控，土地收益流失。
土地出让金管理不规范。尽管国家关于土地出让金管理的规定和要求比较明确，要求全部纳入预算，严格执行“收支两条线”管理，土地出让收入全额缴入“土地收入专户”，扣除土地成本费用后的收益缴国库。但实际上不少市、县并未严格执行这些规定，土地出让金往往成为地方政府的“小金库”。有些甚至未经同级人大审议批准，也脱离了审计部门的监督。
土地出让金不按规定使用。一是挪用土地出让金，将土地出让金用于平衡财政预算，一些开发园区的土地出让收入由管委会坐收坐支，在一些边远地区，还大量存在挪用土地出让金发工资等问题。二是一些城市政府以未来土地出让收入作担保向金融机构大量借贷搞城市建设，实际上是透支未来政府土地收益。三是未按规定足额交纳新增建设用地土地有偿使用费，甚至拖欠、挪用农民征地补偿费。四是用于农业土地开发的资金欠缴严重。根据财政部、国土资源部对河北、吉林和上海等20个省(区、市)的不完全统计，应征用于农业的土地出让金为108．12亿元，实际征收23．75亿元，欠缴84．37亿元，占应缴额的78％。五是国有土地出让金大量用于城市建设，大搞政绩工程和形象工程。一些地方政府盲目扩大城市建设规模，甚至截留征地补偿费来搞城市建设。一方面加剧了对土地的占用，另一方面又扩大了城市拆迁规模。同时，由于土地出让金基本用于城市基础设施建设，使用于农业土地开发、安置下岗职工和土地收购储备等资金得不到保证。
加强土地出让金征收使用与管理的对策
完善土地出让管理机制。取消现行土地有偿出让与无偿划拨并行的“双轨制”，除纯军事用地外，对国家机关用地、城市基础设施用地和公益事业单位用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等，也一律采取有偿方式取得，所需支出由各级财政列入本级财政支出预算。这样，一是有利于建立公平、公正、公开的土地出让机制和合理的成本费用形成机制，实现公平竞争；二是有利于从根本上遏制土地出让审批中各种违法行为；三是有利于解决和减少各种“政府工程”对失地农民安置、补偿不到位等问题。
严格控制土地出让规模。首先，要严格编制、执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制城市规模扩张，控制建设占用农用地的数量和速度，适度控制城市拆迁规模和政府市政投资，市、县政府要根据市场需求、地价水平及变动情况、政府产业政策和土地可供应量，科学制订土地出让计划，向社会公布并严格执行，合理控制城市土地出让总量、结构和进度，防止地方政府为获取短期收入而无序大量出让土地以及低价竞争。其次，要以经济手段控制城市土地出让规模，即根据各城市的年度用地规模和城市等级，由省级政府向城市用地市、县政府收取一定的土地收益，年度用地越多需要交纳的土地收益也越多。三是经营性用地必须招标拍卖挂牌出让，工业用地也要逐步实行招标拍卖挂牌出让，严禁低价出让土地。
市、县级政府必须切实加强土地出让金收入管理。一是土地出让必须规范进行，土地出让金必须公开确定并足额收取，不得减免。二是取消“土地收入专户”，直接将土地出让收入就地全额缴入国库。三是严禁以政府未来土地收入作担保向金融机构借贷搞城市建设。四是土地收入预算及执行情况要向地方人大报告，接受人大监督，审计部门也要加强审计监督。
完善土地收益分配，建立土地基金。1．对土地基金支出实行预算管理。土地基金所有支出需编制预算，按预算支付各项土地费用和专项支出。适应取消“土地收入专户”、将土地出让收入就地全额直接缴入国库这一变化，确保征地成本、费用的及时支付，市、县国土资源部门根据土地利用总体规划、年度土地利用计划、本地区新增建设用地的等别与收费标准、征收土地补偿费标准和土地开发成本费用等，编制年度政府征收、征用土地基金支出预算，将政府“批次”征收、征用土地发生的新增建设用地土地有偿使用费、征地费用、拆迁补助费、土地开发费用、征地管理费和手续费等由财政列入年度部门预算，在“基金支出”中列支。同时，对法律、法规规定的各种专项支出也要按规定的要求，一并列入当期基金支出预算。
土地征用管理篇3
乐山市国土局：
你局有关征地问题的来电收悉。经研究，答复如下：
国家建设征用土地应按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》有关规定办理。近几年来，一些地方改革征用土地方式，根据1984年原农牧渔业部、国家计委、城乡建设环境保护部颁发的《关于征用土地费实行包干使用暂行办法》实行由县、市人民政府统一征地的办法，从实践看，有利于减少征地中的矛盾，加快征地速度，保证国家建设用地，应继续推行。各级人民政府应切实加强领导，给予积极支持和具体的指导和帮助，保证这项工作的顺利进行。
土地征用管理篇4
第二条 凡在本市市区范围内，因国家建设需要征用农村集体所有制土地，或收回国有土地使用权，拆迁房屋进行旧城区改造，有关单位和个人必须遵守本规定。
第三条 广州市国土局、广州市房地产管理局（以下简称市国土局、市房管局）是本市国家建设征地、房屋拆迁的主管机关，负责征地、拆迁工作的管理、指导和监督。
各区国土、房地产管理部门应根据法律、法规和规章的规定，接受市国土局、市房管局的委托，负责辖区内征地、拆迁的组织和实施工作。
第四条 广州市人民政府授权市国土局在不违背城市总体规划和土地利用总体规划的情况下，根据市规划局的《建设用地规划许可证》和用地计划决定预征农村集体所有制土地。
本市远郊区的竹料、钟落潭、九佛、罗岗、神山、雅瑶等镇的镇村规划经市人民政府批准后，市人民政府授权所在区人民政府（以下简称区政府）审批镇村建设耕地三亩以下、非耕地十亩以下的项目用地，并报市国土局、市房管局备案。
镇人民政府依法享有对农村居民利用旧住宅基地、村内空闲地和其它土地（不含耕地）建住宅每户用地六十平方米以下的审批权限。
第五条 各项建设用地必须符合城市总体规划和土地利用总体规划的要求。
城市远郊区的土地，必须按照城市总体规划的要求编制镇村建设规划和小区建设控制性详细规划。
第六条 建设单位未领取《建设用地规划许可证》的，国土管理部门不予办理用地审批手续。
第七条 建设用地管理，实行统一领导，统一规划，统一征用，分级负责，市、区相互配合，共同组织实施。
经批准使用土地的国家和省、市的建设项目用地，由市国土局委托广州市土地开发中心负责征用，所在区政府的国土及其它有关部门应予支持配合；
经批准使用土地的区属的建设项目由市国土局委托所在区政府国土局组织征用，市国土局予以指导。
第八条 申请用地的单位，应按分工分别与市、区国土局签订征地补偿承包合同，明确双方的权利和义务。用地单位和个人不得擅自与被征地单位洽谈、签订征地补偿协议。
第九条 市国土局、市房管局可以根据国家和省、市的有关规定，结合本市实际，依法制定征用各类地段土地的补偿标准及最高限额，报经市人民政府批准后施行。
交通、能源、教育和市政项目建设用地的补偿标准按最高限额的三分之二计算，给予补偿。
第十条 按照城市规划需要，对预征土地的支付补偿费用，签订征地协议时，可先支付补偿总额的5％至10％的费用，补偿余额，待正式批准用地时付清。预征的土地未使用前，仍由所在村农民耕种，如预征期较长的，可从预征土地的第三年开始，每年按统计部门公布的物价指数调整补偿费用。
第十一条 为解决征地后农村居民生产及生活需要，征用土地应按照所征土地总面积5％至8％的比例，留地给村发展第二、第三产业，安置乘余劳动力。如征用土地是以村为单位一次性大面积征完土地时，应按所征土地总面积的8％至10％的比例作为村的留用土地。
第十二条 城市规划部门在确定建设项目选址时应确定留用土地范围，由国土部门结合村的经济发展状况和人口数量进行核定、审批。
国土部门审批留用土地，对生活用地应根据镇村规划，就近择地按平均每户六十平方米划留。
第十三条 村使用留用土地，土地有偿使用除应按国家规定缴纳有关税费外，可以免交市人民政府规定的地价款、农田垦复基金、菜地建设费、蔗田转移费。
第十四条 农村集体经济组织可以以留用土地的使用权为股份与中外客商合作、合资、兴办第二、第三产业，并应按有关规定办理各种手续，但留用土地的使用权不得出让、转让。
第十五条 土地被征用的村，经国土、房管部门核定的农业人口，经公安部门批准后，就地转为非农业户口。具体实施办法由市国土局会同市计划委员会、市劳动局、市公安局制定，报市人民政府批准后执行。
第十六条 农村居民转为非农业户口后，需要迁移户口的，由公安部门按户口管理规定办理。
对农村居民要求保留农业户口的，应由镇村审核登记，报区国土、房管部门备案，但应按规定核减农业人口，以后征用土地时，被征地单位不得重复计算应当核减的农业人口。
第十七条 为解除被征地农村居民的后顾之忧，各村可把土地征用补偿费按户（人）合理折算为股份，建立股份制，完善章程和各项管理制度，按股分红，但个人不得退股或将股权转让。
第十八条 农村土地被征用后，凡具备劳动能力的农村居民，经批准已转为或不转为非农业户口的，由区劳动行政管理部门颁发待业证，但已有职业或已作安排就业者除外。
第十九条 对收回国有土地使用权进行旧城区改造，需要拆迁房屋的，其补偿安置依照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》办理；其中对按规划改建金融、商业、商务、高级公寓的，应实行异地永迁安置，改建为普通住宅楼宇的可以就地或就近回迁安置。
第二十条 拆迁旧城区的国营工厂、学校、医院，可将地价返还补偿被拆迁单位。如地价补偿费少于搬迁费用的，全部返还；地价多于搬迁费的，可将与搬迁费用相抵部分的地价款返还补偿；地价补偿费的返还情况，由市国土局报送市财政局备案。
第二十一条 旧城区改造工程范围内被拆迁的房屋，所有权人应在市房管局发出房屋拆迁公告送达之日起一个月内（港澳同胞在三个月内，台湾同胞、海外华侨在六个月内）携带有关房屋产权证明文件，向市房管局缴验，办理补偿安置手续。过期不办理或没有产权证明文件属无主产业房屋的，由市房管局依法代管。如属违章建筑的，应无条件限期拆除，不予补偿。
第二十二条 被拆迁人如对补偿安置有异议的，由双方当事人对国有土地使用权或被拆除建筑物的面积、构造、质量等资料进行核定，提交市、区房管局裁决后，另行办理补偿安置手续。解决纠纷期间不得影响拆迁工作的进行。对被拆迁的房屋可实行先拆迁安置腾出土地，后补偿产权的办法，但应做好被拆除房屋及其使用土地的测绘、鉴证、登记等证据保全工作。
第二十三条 对逾期不服从拆迁安置的单位和个人，经说服教育仍不执行时，应将其房屋依法强制拆除。强制执行的费用可先由拆迁人垫付，再从被搬迁人搬迁费中扣除，不足部分由被拆迁人补付。
第二十四条 市区拆迁房屋，由用地单位凭《建设用地规划许可证》向市国土局申请建设用地，经批准同意后，凭上述证明文件和房屋拆迁方案向市房管局申请办理《房屋拆迁公告》。
房屋拆迁方案必须载明：拆迁负责人、拆迁办公室详细地址、电话号码、邮政编码、拆迁房屋地段、门牌号码、拆除房屋面积、补偿、安置、永迁、回迁保障措施、拆迁完成日期等项目内容。
拆迁人具备拆迁条件的，市房管局应自受理之日起十日内发出《房屋拆迁公告》。
第二十五条 改变土地使用性质（应征得规划局同意），或者转让土地使用权或延长土地使用期限的，市国土局经审查同意收费后七天内办妥手续。
第二十六条 对贯彻执行征地、拆迁的法律、法规、规章，顾全大局，服从国家建设，积极配合做好征地、拆迁工作的单位和个人，由市人民政府予以通报表彰，并给予单位十万元以下、个人一万元以下的奖励。
第二十七条 凡违反本规定第四条，未按审批权限审批而签订的建设用地合同一律无效，并应承担经济责任。未按审批权限而使用土地的，一律视作违法用地，依照违法用地的有关规定进行处理。
第二十八条 凡违反本规定第八条的，擅自签订的补偿协议一律无效，后果自负。
第二十九条 被征用土地的单位和个人坚持无理要求，拒不签订补偿协议，或拖延期限并已超出批准日期仍不交付土地的，经市、区国土局按照管辖分工权限，报市、区人民政府批准后，可采取强制征用土地的措施，并视其情节，对被征地单位予以冻结全部留用土地的审批。对阻碍征地的人员，应视其情节轻重情况给予警告、严重警告、调动工作以至撤销党内外职务的处分。
第三十条 市属县（含番禺市）的征地、拆迁管理，可参照本办法执行。
土地征用管理篇5
在惜墨如金的美国宪法中，其第五条修正案专门规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”联邦宪法第十四条修正案要求州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。各州宪法对此问题也有类似规定。
美国宪法的文本，二百多年来没有作过一个字的改动，它的基本内容非常稳定。它所增加的内容都是以修正案的形式补充进去的，权利法案就是整个美国宪法的前十条。对于修正案的增加，美国国会也非常谨慎。从1789年以来，尽管曾经有三千多条修正案被提出，但是，至今为止，美国国会只通过26条宪法修正案。其中，直接涉及政府财产征收的就有两条。可见，这一问题之举足轻重。
在美国，征收主要分两种形式。第一种称为policepower，通常直译为警察权，是政府为了保护公众健康，安全，伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划（Zoning），建筑以及健康法规（BuildingandHealthCode），让移要求（Set-backRequirement），土地分割（abatement），污染（pollution）以及出租管制（RentalControl）等。警察权准许政府规划私人土地，而不需要支付补偿。这种征用的方式得以适用的场合非常有限，并受到相关法律的严格制约。第二种是有偿征收，英文称为eminentdomain或condemnation，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。本文讨论的主要是指第二种征收形式。
美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收（eminentdomain）的规定具有决定性的意义，该修正案规定了征收的三个要件：
1）正当的法律程序（Dueprocessoflaw）；
2）公平补偿（Justcompensation）；
3）公共使用（publicuse）。
首先，什么是正当的法律程序？通常，征收行为应当遵循如下步骤：
1）预先通告；
2）政府方对征收财产进行评估；
3）向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约；被征收方可以提出反要约（counter-offer）。
4）召开公开的听证会（publichearing）说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。
5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。
为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。
6）法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；
7）双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力。
8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额。
9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。
第二，公平补偿（Justcompensation）。主要体现在三个方面：
1，主体的公平：即有权得到补偿的不仅仅包括财产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。
2.客体的公平，即取得补偿的对象不仅仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房地产商誉有关的无形资产（Goodwill）。
3.估价的公平，这是指法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值（fairmarketvalue）”为依据。至于什么才是公平的市场价值，目前最有效的方式是：双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。人们可以抱怨，资产评估师的报告并非完美和科学，但是在先阶段经济科学的发展水平上，除此之外，人们实在没有什么更好的办法来解决这个问题。在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。因此，有关政府征收方面的法律案件，通常都是职业律师们竭力追逐的目标。在律师费用的收取上，与交通肇事案件和医疗事故案件一样，大多采用不胜诉不收费的方式（canbehandledonacontingencybasedonapercentageoftheamounttheattorneyobtainsoverandabovetheamountofthecondemningagency‘offer），如果胜诉，律师可以从当事人额外期待的政府补偿金中获得较大比例的金额。如果政府一方胜诉，另一方也不需要为此支付政府方的诉讼费用。
案例1：圣地亚哥市诉索比科
保险金融公司。
被告是一家位于美国和墨西哥边境的保险金融公司。由于政府的征用行动，该公司被迫迁移到一个运营费用较贵的地点。但是，有趣的是，公司迁入新地点后，恰好遇到墨西哥的货币（比索）贬值，公司的营业额每月增加了400%，公司为此因祸得福。但是该公司仍然不接受政府提出的补偿金，提出要求政府补偿其商业信誉的损失。经过两审诉讼程序，陪审团拒绝了被告的请求。
之前和搬迁之后的差异（损失）.仅仅提出新地点的运营费用增加，并不能直接证明这一损失。何况由于搬迁后公司的营业额每月增加了400%的事实，已经使该公司提出类证明成为不可能。
案例2：粮食转运公司诉某郡政府。
原告是一家经营谷物的粮食转运公司，近半个世纪里，一直在铁路沿线经营谷物转运业务，并在租赁土地上建筑了仓储等辅助设备，公司的业务具有相当的稳定性。1967年政府实施征收铁路公司，同时包括原告租赁的财产。当时，原告与铁路公司的租赁合同还有7年半届满。在诉讼中，政府承诺补偿原告租赁合同的损失，包括附加建筑物的损失。但原告提出，政府还应当补偿租赁合同可能延续而带来的后续利益。法院认为，在确定一个合理的市场价值时，可以推定这一市场价值应当是一个买方在正常市场状态下愿意支付给卖方的现金价值。在本案中，假定原告出卖其公司，那么买方应当认为该租赁合同还会延期，直至设备的使用寿命终止。法院认为，原告主张的公平市场价值应当是指它的现存利益及未来利益。现存利益包括它拥有的资产净值，未来利益包括租赁合同尚存7年半期限的利益，以及7年半以后租赁合同可能延期所带来的利益。法院判决原告胜诉。
第三，公共使用。在此，法律对公共使用的内涵采用了广义的解释。首先，公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，比如征收a的住房给B开设零售商店，就不能构成公共使用。但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。
案例3：土地所有人诉夏威夷州政府。
在夏威夷成为美国的一个独立州之前，该岛的最初定居者实施的是一种类似欧洲封建领主制的土地分封制度。60年代中期，夏威夷议会连续举行听证会议，证明该岛的土地由于过度集中和价格垄断，已经到了伤害公众福利的状态。因此，州议会决定颁布法案，由政府先征收所有者的土地，然后转让给土地现有的承租人。这实际上是一种通过赎买的方式进行的。原告（土地所有人）向法院提出诉讼，声称夏威夷州政府剥夺房地产主的财产，然后再转让给私人使用的行为违反了联邦宪法第五条修正案。法院最后否决了原告的诉讼请求。法院首先肯定政府在实施征收行为时，必须具有公共使用的目的。即使在合理补偿的情况下，如果不含有公共使用的目的，也不能够剥夺任何人的财产而使另一人受益。法院认为，州议会的法案并非是为了使某些特定的集体受益，而是为了消除财产过分集中所导致的不良状况，其合理的公共使用目的已经显而易见。实践中征收财产立即转让给私人受益并非意味着征收只具有私人使用性质。这种征收行动同样具有公益性质，因为它直接理顺了被长期扭曲的土地市场。法院判定原告败诉。
案例4：华裔新移民诉SanJoSe市政府
这是一个最近发生的诉讼案件。
来自中国大陆的新移民方秉权先生和他的妻子共同拥有tRopiCana商场75%的土地所有权，其他土地所有人均是亚裔和拉丁美洲裔等少数族裔。该商场占地10英亩，地处美国加州硅谷重镇圣荷西市中心地区。2002年，圣荷西市政府指认tRopiCana商场为“荒废区域”（BLiGHteDaRea），并以“公众利益”（publiceuse）为由，动用土地征收权将该商场强行征收，同时要将该商场转交给另一家由南加州白种人经营的地产开发公司。宣布将耗资5000万美元进行商场重整计划，但此时方秉权投资800万美元的重建商场工程已接近竣工。方秉权等多数所有权人反对市政府的决定，于2002年10月10日入禀法庭，状告市政府侵犯公民私有财产权，歧视少数族裔并违反宪法，同时提出索赔700万美元。法庭通过多次听询会，法官Gregoryward要求市政府提出完整行政记录，以证明将一个正在改建中的商场由现任东主手中强行征收，然后将商场原有店家建筑建筑与商业形态原封不动转交给新东主的做法，是否是为了公众利益。在最近一次开庭聆询中，法官Gregoryward以市政府提出的会议记录不足以支持强制征收该商场的决定为由，限期市政府必须提出更多证人和证据。被告市政府律师在和市政府以及议会讨论后，决定放弃征收行为。原告方获胜。法官Gregoryward在2003年10月22日的宣判中表明，市政府所提出的会议记录并不足以证明该强制征收的决定是“为了让最多人获益，同时使最少人受到伤害”。因此该强制征收令并没有绝对的必要性。同时法官也认为，市政府只征收方秉权等亚裔所有的两栋建筑物，而不征收拉丁美洲裔的超市和汽车修理行，是“肆意专断而且任性的行为”。现在，此案还没有完全了结，原告方秉权等以诉讼期间商场生意损失为由向市政府索赔700万美元的损失。目前此部分的金额尚待法庭决断。此外，市政府还可能要赔偿南加州的开发商36万美元的相关损失。人们正拭目以待最终的结局。
需要注意的是，美国法律错综复杂，其中有从英国承袭演变过来的普通法，也有随着社会发展不断制定出的成文法。既有全国统一联邦法律，又有50个州互不相同的各州法律。凡是世界上传统和现代的种种争执，均可以在博大精深，浩若烟海的美国法律体系中寻找到相关的原则和案例。经过长期的争辩，协调，修改和补充，美国的法律体系在最大限度的追求公平和正义方面，其影响力了已经超出了美国本土的范围。
固然，中美两国国情不同。但不能否认，上述司法原则和判例在某种意义上代表了人类社会追求公平正义的基本原理和技术手段，毫无疑问应当属于人类先进文明和文化的组成部分。值得欣慰的是，在经过改革开放的中国，已经很少有人再把它们慷慨地视为资本主义社会的专利了。
在社会经济和法律高度发达的美国社会，大多数司法上的争议为财产私有者挑战政府的征收行为。在中国现阶段，人们和政府之间的争执，主要发生在合理补偿的数额问题方面。
今天的中国，无疑是在经历一个飞速发展和新旧交替的时代，城市规划建设每天都在进行，政府对土地的征用和居民拆迁当然难以避免。但是，当残垣断壁在推土机的轰鸣声中纷纷塌落时，我们社会中的某些传统屏障却始终冥顽难移。这种严重的不协调，势必导致社会矛盾的严重激化以及相关恶性案件的频频发生。在一个法治的社会中，司法原本是解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效的手段。有关数据显示，中国大陆各地的拆迁纠纷急速增加，民怨逐步升温。
而在最近发生的有关事件中，被拆迁人却没有选择司法的途径解决问题，而是要采用令人扼腕叹惜的非理性的方式。这足以令人惊醒，令人深思。
实事求是地说，
中国大陆在土地征用和房屋拆迁方面并不是象海外一些人指责得那样“无法可依”。中国国务院早在1991年3月22日颁布了《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“条例”），并随着城市房屋拆迁形势的发展和变化，于2001年6月13日重新修订了该条例，修订后的条例自2001年11月1日起正式实施。纵观该条例的全部内容，也绝非象海外有些人所诋毁得那样属于百分之百应当取消的“恶法”。该条例在拆迁公告，拆迁管理，拆迁补偿和安置以及违规罚则等方面，有些切实可行的规定。但是，如果我们仔细研究该条例的有关内容，不难发现，其中有些条款的确需要重新考量并及时修改。其问题主要表现在：
1，对行政权利过分依赖，忽略司法程序的作用。
该条例的第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”不难看出，依照这一规定，行政仲裁成为当事人无法绕开的一个法定程序。这一条的规定就使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼也无法改变被强制拆迁的命运。而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，政府的裁决很难对被拆迁人有利。这就造成一些被拆迁人宁愿选择非理性的行为，也不愿选择法律途径解决问题。这种表面上公平但实质上隐含着巨大不公平的条款，有可能就是导致纠纷久拖不决并引发社会矛盾激化的重要原因。
1996年7月24日，中国最高人民法院{{关于受理房屋拆迁，补偿，安置等案件问题的批复}}中规定，未经行政机关裁决，仅就房屋拆迁，安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。该规定事实上已经对“条例”进行了修正性诠释。但这种连法律从业者们都未必知晓的司法解释性文件，根本无法奢望普通人群能够明了和理解。
2，政府在纠纷中不应当规避责任。
城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为。但是在“条例”中，政府在下达了行政命令后，将“拆迁人（多为房地产开发商）”推上前台，自己“淡入”幕后，扮演一个“仲裁人”的角色。一旦拆迁人和被拆迁人对薄公堂，政府可以回避涉讼的责任和义务。这大概是一个极其具有富有“中国特色”的规定。这样，固然减轻了政府机构的压力，但同时也无异于为政府官员的和无视民众疾苦提供了一个合法的借口。有关恶性事件成因的诸因素中，官僚的冷漠和资本的贪婪，显然是引发民怨的重要因素。事实上，无论何种纠纷，政府无疑是这些纠纷的始作俑者。应当在法律上承担不可推卸的义务和责任，至少应当和拆迁人共同承担法律上的连带责任。
3，明确平等，自愿和协商的原则。
在拆迁过程中，补偿价格的确定不应当是由单方面决定的。任何强迫交易都不符合我国民法中有关平等，自愿和协商的基本原则。除了政府方面提出的“一般由所在地房屋管理局或专门的评估机构”作出的评估报告外，应当准许被拆迁人另行聘请其他中立的专业评估机构提出不同的评估报告，并在此基础上使当事人有足够的机会进行平等协商。
各级政府在制定土地开发规划时，应当重视百姓的知情权和基本利益。避免不徵求民意的黑箱操作。以法律的形式规定进行公开的社会听证，规定必要的的“专家论证”。防止垄断权力和长官意志的滥用；在土地开发的实施阶段，禁止根本不顾及当地居民的利益要求的强制性开发。这样，才能充分体现拆迁过程的公开性和透明度，充分尊重被拆迁人的合法权利。
4.采用特殊司法协助手段，保护弱势群体的利益。
无庸讳言，贫富分化的局面，已经随着市场经济的发展在中国出现了。而且，有迹象表明，这一局面还在不断恶化。贫富两极分化直接导源于分配不公和歧视。反过来，两极分化又进一步促进了不公与歧视，减少了社会成员阶层间流动的可能，使社会弱势群体处于孤立无援的境地。
在中国土地征用和房屋拆迁的过程中，被拆迁方通常都是社会底层的群体代表。现有的诉讼案例表明，这些人群在强大的政府权力和开发商面前，无论多么执着和顽强，始终显得势单力薄而且不堪一击。另外，由于法律知识的欠缺和律师费用的昂贵，很容易使他们放弃司法诉讼的程序。因此，中国政府可以考虑，在有关此类特殊的司法诉讼中，设立专门的法律援助基金，由人民法院为那些无能力支付律师费用的被拆迁人指派律师，提供无偿法律援助，协助他们维护自己的合法权益。
世界法律文明史表明，一种游戏规则，只有当大多数人承认其公平公正而甘受其约束时，这种规则才可能发挥真正的效力，社会稳定才会可靠，发展才会长久。如果规则缺乏正当的道义和公平基础，只依靠习惯的强力压制来维持，不满与危机就会在暗地里蔓延。所谓和谐与稳定只能是表面和暂时的假象，社会不安和灾难就自然会不期而至。
综上所述，中国要想彻底解决城市土地和房屋征用和拆迁中的失序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令显然是不够的。政府首先要认真明确立法理念，对中国现行的法律法规进行修改与完善。尤其是并对个别明显与国家法规不符，严重侵害被拆迁人利益的地方性法规和规章进行及时的清理与废止。使司法程序及时、有效地介入这个社会矛盾空前聚集的领域。在司法实践中，充分发挥司法维护社会公平正义的作用，以化解由于拆迁过程中的不公而引发的各种社会矛盾，保障社会的稳定与良好秩序。
主要参考书目：
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2.CaliforniaRealestateLawbywilliamH.pivarandRobertJ.Bruss，2000。
3.RealestateLawinCaliforniabyarthurG.Bowmanandw.Dennymilligan，1996。
4.房地产诉讼，民商事诉讼实务丛书，王景琦编著2002年，法律出版社。
土地征用管理篇6
为认真贯彻落实省政府《省土地征收管理办法》及《关于实施<省土地征收管理办法实施规范>的批复》精神，进一步加强我市土地征收管理工作，现就有关事项通知如下。
一、进一步提高对土地征收管理工作的认识
加强土地征收管理工作，正确处理好城镇化建设和土地征收的关系，保护群众合法权益，维护社会和谐稳定，是促进我市经济社会又好又快发展、推动城市转型的重要保证。各级、各有关部门要充分认识做好土地征收管理工作的重要性，深入贯彻落实科学发展观，按照省政府统一要求，做到依法征地、和谐征地；要坚持依法行政，严格执行国家和省关于土地征收工作的法律、法规及政策规定，切实维护被征地农民利益，维护社会和谐稳定，促进全市经济社会健康、平稳发展。
二、明确征地工作主体和部门责任
按照《中华人民共和国土地管理法》和《省土地征收管理办法》规定，根据我市实际，市政府委托区人民政府和区管委会为土地征收具体实施主体，对所辖范围内的土地征收、补偿安置、被征地农民社会保障负全责。因征地引发的、行政复议、诉讼、裁决等由土地征收具体实施主体负责处理，并承担相应责任。
各级国土资源部门具体负责土地征收的组织工作，会同有关单位做好土地征收勘测调查、补偿安置协议签订、建设用地报批等。土地征收具体实施主体国土资源部门应当根据年度建设用地计划，拟订年度土地征收相关费用支出计划（土地征收相关费用包括征地补偿费、青苗和地上附着物补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费和被征地农民社会保障补助费等），报同级财政部门审核；财政部门要将土地征收相关费用纳入年度土地出让收支预算，确保土地征收相关费用及时足额到位；人力资源社会保障部门负责落实被征地农民社会保障工作。规划部门负责在预征收土地公告前，确定所征收土地的用途。农业部门、各乡镇（街道）负责具体监督土地补偿费用的分配使用以及土地征收有关工作。
三、规范土地征收程序
（一）拟征收土地公告。土地征收前，由市（含市）人民政府拟征收土地公告。薛城区、山亭区、市中区、峄城区、台儿庄区人民政府和高新区管委会拟征收土地公告由市人民政府。
（二）土地征收勘界调查。土地征收勘界由土地征收具体实施主体国土资源部门、财政部门、土地所在乡镇（街道）、被征地村（居）、被征收土地联产承包户或土地使用权人、勘测定界承担单位参加。属于单独选址项目用地的，还应有项目单位人员参加。
（三）拟定土地征收补偿安置方案。勘界调查结束后，由土地征收具体实施主体国土资源部门、财政部门、人力资源社会保障部门、土地所在乡镇（街道）、被征地集体经济组织共同拟定土地征收补偿安置方案，报经区（市）政府（高新区管委会）同意后公示。
土地征收补偿安置方案经公示、听证或放弃听证后，由土地征收具体实施主体国土资源部门、财政部门、人力资源社会保障部门与被征地集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。
（四）拟定建设用地方案和组织报批。城市（镇）批次建设用地方案和单独选址项目建设用地方案，由土地征收具体实施主体国土资源部门拟定编制，并负责组织土地报件，撰写建设用地审查踏勘意见，按规定的程序呈报。人力资源社会保障部门和国土资源部门要将被征地农民社会保障资金政府补贴数额，报送同级财政部门审核，由同级财政部门及时将被征地农民社会保障资金政府补贴额（社保补贴资金）一次性拨付被征地农民参保的社会保障资金专户。建设用地呈报材料中必须附有土地征收具体实施主体财政部门出具的社保补贴资金到位证明。各区（市）每年组织上报建设用地方案控制在5个批次以内。
（五）征收土地公告和土地移交。建设用地按照法定权限批准后，由市（含市）人民政府征收土地公告，向被征收土地村（居）委会和村（居）民兑付土地补偿款，并清理地上附着物，办理土地移交。
四、严格土地征收纪律
（一）依法补偿。拟征收土地公告后，对抢栽、抢种、抢建的一律不予补偿。对阻扰征地工作、无理取闹的，要严肃查处，构成犯罪的移交司法机关处理。
（二）妥善处理历史遗留问题。对历史遗留的补偿款拖欠行为要抓紧组织清理，发现问题及时整改。各区（市）清理情况要于7月底前报市国土资源局。
（三）加强监督。监察、国土资源、财政等部门要加强对征地补偿安置费落实情况的监督检查。征地补偿安置费要做到专款专用，防止补偿费用不落实、出具虚假证明或不按照补偿规定要求执行等虚假征地补偿行为的发生。
土地征用管理篇7
关键词：土地征用制度补偿安置监督
土地征用是指国家因进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制地将属于单位使用或集体所有的土地收回或收归国有，并给予一定补偿的行为。在我国，土地征用的对象包括城市国有土地的使用权和集体所有土地的所有权。我国是一个农业大国，为了保护有限的耕地，我国土地保护制度的重点是对农村集体所有土地的保护。然而，目前农村集体土地征用制度存在征地范围太宽、征用程序的不透明、对农民的补偿及安置不到位、征用缺乏监督等弊端，不仅使被征地农民的合法利益得不到很好实现，还导致侵占农民耕地的现象不断发生。由此，笔者提出相应的法律对策。
明确界定“公共利益”，非公益性建设用地应遵循市场化原则
明确列举“公共利益”的目的。我国《宪法》、《土地管理法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。这就为征用农村集体土地提供了法律上的依据。但是，法律并没有进一步规定公共利益的具体表现。《土地管理法》第43条规定，“任何单位或个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，同时又规定，“前款所称依法申请使用国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。这就从法律上将“公共利益”从公共设施、公益事业等狭义的概念扩大到所有的经济建设用地必须申请使用国有土地，而国家又可以为“公共利益”之需要征用土地。这种关于“公共利益”的目的概括性规定，在实践中极易出现为了获取不正当利益而滥用“公共利益”非法侵占农民土地的现象。为了有效保护农民的土地，防止权利滥用，应将“公共利益”的目的具体列举，严格限定公共利益范围。
非公益性建设项目用地应遵循市场化原则。九届全国人大四次会议中朱鎔基总理指出：在长期稳定土地承包关系的基础上，鼓励有条件的地区积极探索土地经营权流转制度的改革。这就为农村土地使用权的转让提供了政策上的依据和支持。按照有关法律的规定，农民享有的是土地的使用权，土地的所有权归属于农村集体经济组织。非公益性建设用地单位如要使用农民的土地，他们彼此间只能就土地的使用权转让达成协议，这种转让只能在土地的“二级市场”上发生。对于土地转让的价格，双方应根据土地本身的市场价格为依据，如结合土地所在地区经济发展水平、土地所处的地理位置、农民在土地上的投入、农民丧失土地后的直接利益损失、农民因征地后而减少的收益及重新就业所耗费的成本等因素综合考虑。
基于我国农村土地的重要性及对其实行的最严格的耕地保护制度，在农用地转为非农用地时必须通过严格的审批，只有通过审批后的土地才能发生土地使用权的转让。
完善土地征用的程序
我国关于征地程序的规定，无论是征地公告还是补偿、安置公告都是在征地方案被批准，补偿、安置方案作出之后才公告的，事后的公告往往只是征地机构走走过场，也就谈不上对被征地农民的权益的保护了。土地征用的实质是以牺牲被征地农民的利益满足更多人的需要为目的，所以为了充分的保护被征地农民的利益，土地征用程序应通过法律条文的形式明确规定下来。笔者认为，应该修改现行的《征用土地公告办法》，土地征用方案的公告应在其被批准之前作出。具体而言，今后地方政府征地，应该先向社会公告土地征用用途，听取各方意见和建议，尤其是被征用土地农民的意见，在征地用途得到社会和被征地农民的认可后，委托审计机构、会计机构对被征用的土地市场价格进行审核、评估。在参照被征地的市场价格基础上征地机构作出土地补偿费，并征求被征地农民的意见。征地机构应把土地征用方案与附有关于征地方案，补偿、安置方案的社会听证意见的材料一并上报到上级主管部门，上级主管部门根据上报材料予以审批。
完善对被征地农民补偿及安置措施
提高被征地的补偿费。关于征地的补偿标准，在国外基本存在着两种作法，一种是完全补偿，一种是相当补偿。完全补偿是指以被征用人完全回复到与征用前同一的生活状态所需要的代价为补偿标准，包括被征地农民的直接利益损失与间接利益损失；相当补偿是以被征用人的直接财产损失为补偿标准。无论完全补偿还是相当补偿，参照土地的市场价格进行补偿，是世界上许多国家和地区土地征用的通行作法。我国现行的土地征用补偿标准是不完全补偿，即与以上两种补偿标准都还存在差距。在我国经济发展水平较低的情况下，较低的补偿标准能够很好的集中国家有限的资金进行现代化建设。随着我国经济的发展，不反映土地市场价格的征地的补偿标准已经不符合当今的实际需要。笔者建议，应修改我国《土地管理法》，规定对被征地的补偿应该是相当补偿，并以土地的市场价格为标准。
改革农村集体土地产权关系，确保被征地农民得到征地补偿。我国《土地管理法》规定农村土地集体所有的三种形式，“三级所有，队为基础”。三种形式的土地产权导致在对土地补偿费分配时存在以下的弊端：首先，三个产权主体之间存在一定的包容关系，基于地位不平等和产权不清晰，经常出现相互之间争夺补偿费的现象。其次，作为土地代偿价值的土地补偿费，并没有被集体经济组织成员的农民直接支配而截留于集体经济组织之中，导致土地补偿费类似其他集体财产的人人所有、人人无权的现象，这就使得集体经济组织里被征地的农民与没有被征地的农民平均得到补偿，加之集体组织大多不够规范，土地补偿费极易被少数管理者所控制，被征地的农民往往得不到补偿费。
基于三种形式的土地产权存在的弊端，笔者提出以下改革农村集体土地产权关系的设想：首先，撤销乡镇集体土地的所有权，乡镇原有的土地按土地用途重新划分。若属于农用地的，则依照土地所处的地理位置将土地划分到相应的村集体所有，属于城区规划内的土地或乡镇企业建设用地，则划归为国有；其次，撤销小组的集体土地使用权，原属于小组所有的土地以小组所在的自然村为依据，把土地划为村集体所有；最后，以农民现在经营土地的范围为依据进行登记，并依照登记发给农民土地权利证书，土地补偿费的分配以农民所持有的土地证书为标准。
笔者认为，应该在确认被征地农民为非农业户口的基础上，把他们纳入城市居民社会保障体系中来，为他们办理养老保险、失业保险、医疗保险等，让他们享有与其他城市居民同等的待遇。只有这样，才能给予被征地农民以最小的成本面临在重新择业时的风险及不适，也能最大程度化解因征地所造成的社会矛盾。
完善土地征用的监督机制
土地管理部门行政系列上应予以改革。《办法》第13条规定，市、县人民政府土地行政主管部门应当受理对征用土地公告内容和征地补偿、安置方案公告内容的查询或者实施中问题的举报，接受社会监督。按照现在行政系列，我国土地管理部门只是各级人民政府的职能部门，在重大决策上需听从于政府，然而，市、县人民政府往往是征用土地的管理者和使用者，致使土地行政主管部门接到政府部门实施大量违法征占土地的行为举报却没有能力受理。为了更有效的实现对土地征用的监管，对土地行政主管部门行政系列上的改革已迫在眉睫。笔者认为：应该效仿审计局、监察局等机构的设置，实现由中央政府垂直领导国土资源的执法监督，摆脱现在土地行政主管部门受制于地方政府的局面。
加强对土地被征用后利用情况的监督。我国土地征用的程序在土地被划拨、有偿转让后即宣告结束，对被征用土地的利用情况缺乏监督，这也是土地征而不用、土地被征用后大量闲置的主要原因。由此，笔者认为：只有加强对被征用土地利用情况的监督，才能避免借征地之名行买卖土地之实的现象，也才能从根本上遏制滥征土地的情况发生。具体而言，土地行政主管部门对于征而不用闲置浪费的土地，要收回征收，并对征地单位给予相应的处罚。土地管理部门不得把土地挪为他用，被征用的土地在转化为农用地时被征地农民享有优先使用权，并且农民有权要求征地单位因为土地被征用而造成损失的赔偿。基于被征地农民与土地征用之间存在的密切联系，笔者建议被征地农民有对被征用土地使用情况及土地行政主管部门履行职责的监督权，当存在土地征而不用等情况农民可以向土地行政主管部门检举、揭发，当土地行政主管部门工作人员违法行政时农民可以通过行政救济的途经使其被侵害的权利得到补救。
加大对违法批准征地人员的惩罚措施。《土地管理法》第78条对违法批准征地的责任人员承担责任规定的较为笼统，笔者认为应从以下方面加大对违法批准征地人员的的惩罚措施。首先，应采用以司法机关诉讼追究为主，以行政内部追究为辅的方式，因为违法批准征地导致农民利益上受到的损害应给以受害者提起行政诉讼的权利。征地批准机关对于主要责任人员则要求其限期改正、返还不正当收入，情节严重的则开除其公职等；其次，实行责任追偿制度。被征地农民可以向违法批准征地机关请求国家赔偿，征地批准机关在承担赔偿责任后则对主要责任人员根据其过错行使求偿权。美国学者伯纳德•施瓦茨曾说过，政府官员如果需要用自己的钱包赔偿受自己侵权行为损害的人，他就会较少发生侵权行为，如果他觉得自己只不过是非个人的政府代表，那就会较多地发生侵权行为。由此，笔者认为在违法批准征地责任承担中应确定个人赔偿原则；最后，完善对违法批准征地人员刑事责任追究制度。笔者认为应该修改司法解释，在非法批准征用、占用土地“情节严重”的列举中增加一款，“累计非法批准征用、占用基本农田0.67公顷（10亩）以上”，这就避免实践中存在的规避法律责任现象的出现。
参考资料：
1.李光禄、侣连涛，土地征用补偿制度的完善，山东科技大学学报(社会科学版),2002(3)
2.（美）伯纳德•施瓦茨著，徐炳译，行政法，群众出版社,1997
3.刘浩、葛吉琦，国内外土地征用制度的实践及其对我国征地制度改革的启示，农业经济,2002(5)
4.曹义，当前土地征用中存在的问题及原因分析，辽宁工程技术大学学报(社会科学版),2002(7)
5.肖广文、张巍，我国土地征用制度的反思，广西政法管理干部学院学报,2003(9)
土地征用管理篇8
云南省土地管理实施办法完整版全文第一章总则
第一条为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)和我省的实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于云南省区域内的一切土地，任何单位和个人使用土地都应当执行《土地管理法》和本办法。
第三条土地是国家的宝贵资源，十分珍惜和合理利用土地是我国的一项基本国策。
各级人民政府应采取行政、经济和法律的综合手段，依法统一管理和使用土地，保护耕地，维护排灌工程设施，改良土壤，提高地力，防治水土流失，制止荒废、破坏耕地的行为。严禁乱占耕地和滥用土地。
第四条县级以上人民政府设置土地管理部门，主管本行政区域内土地的统一管理工作。
县人民政府委派土地管理员负责区(镇)的土地管理工作，并协助乡(镇)人民政府管理本行政区域内的土地。
第五条县级以上人民政府土地管理部门的主要职责：
(一)宣传、贯彻执行国家有关土地的法律、法规、方针、政策;
(二)主管本区域内土地的调查、登记、统计和发证等工作;
(三)负责审查、上报、批准本区域内土地的征用、划拨工作;
(四)组织有关部门编制本区域内的土地开发、利用总体规划;
(五)对本区域内的土地使用情况进行监督、检查，并做好协调工作;
(六)制止乱占耕地和滥用土地，会同有关部门查处违法占地案件，调处、解决土地纠纷;
(七)统一征收土地管理的各项费用，并对使用情况进行监督、检查;
(八)参加城乡建设项目的选址，初步设计的会审，并参加竣工后的工程验收;
(九)办理奖惩事宜。
第二章土地的所有权和使用权
第六条城市市区的土地属于全民所有即国家所有。
农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
第七条全民、集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第八条集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理，已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。
村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。
第九条集体所有的土地，由县级人民政府土地管理部门登记造册，核发《土地所有证》，确认其所有权。
全民、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府土地管理部门登记造册，核发《土地使用证》，确认其使用权。
依法改变土地的所有权或者使用权的，必须到土地管理部门办理权属变更登记手续，更换证书。
第十条土地所有权、使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。全民、集体所有土地(包括村民使用的自留山、自留地、承包地、宅基地等，下同)不准买卖、出租或者以其它形式非法转让。
村民使用的集体所有土地以及单位、个人使用的国有土地，只能按照规定的用途使用，不得随意变动。
第十一条土地所有权、使用权的争议由当事人协商解决;协商不成的，按下列程序处理：
(一)争议双方在同一乡(镇)的，由所在乡(镇)人民政府处理;
(二)争议双方不属同一乡(镇)，而又在同一县(市)的，由所在县(市)土地管理部门处理;
(三)争议双方不属同一县(市)，而又在同一地、州、市的，由有关县(市)土地管理部门协商处理，协商不成的，报请地、州、市土地管理部门处理;
(四)争议双方不属同一地、州、市的，由有关地、州、市土地管理部门协商解决。协商不成的，报请省土地管理部门处理。
争议双方当事人对有关人民政府或者土地管理部门的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏土地上的附着物。
第三章土地的利用和保护
第十二条县级以上人民政府的土地管理部门应建立土地调查、统计制度，会同有关部门编制土地利用总体规划，土地利用总体规划应符合国土规划。城市规划应当与土地利用总体规划相协调。在城市规划区内，土地利用应当符合城市规划。
在江河、湖泊的安全规划区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合开发利用规划。
各级农、林、牧、渔场和水利管理单位，应当根据当地土地利用总体规划，因地制宜地制订本单位的土地利用规划。
第十三条一切建设用地，都必须遵循经济合理、珍惜耕地的原则，提高土地利用率。可利用荒山、荒地的，不得占用耕地;可利用劣地的，不得占用良田好地。
风景游览区、水源保护区、自然保护区内的土地，应当严加保护，一般不得征用。
县级人民政府对当地名、特、优农产品基地，城市郊区的蔬菜基地，应划定为保护区，并报经州、市人民政府批准。对划定的保护区，一般不得征用，非征不可的，土地管理部门必须落实新的基地。
第十四条用地单位经批准征用的耕地或者其他有收益的土地，满一年未使用的，征收该地年产值四倍的荒芜费。集体或个人承包经营的耕地，弃耕荒芜一年的，征收该地年产值二倍的荒芜费;弃耕荒芜两年的，征收该地年产值四倍的荒芜费，并由生产合作社收回土地使用权。
第十五条县级人民政府对所辖区域内的国有荒山、荒地负责统一管理和开发治理，对开发后用于农、林、牧、渔业生产的土地，由县级人民政府统一安排使用。
第十六条经批准在土地上采矿、取土、挖沙、烧砖瓦的，土地使用后，由用地单位或者个人负责复垦，恢复利用。
第十七条建设用地，必须按照国家环境保护和水土保护有关规定，防止环境污染和水土流失，造成环境污染或者水土流失的，应依照有关法律的规定处理。
建设用地，需要砍伐林木的，按照《森林法》及其实施细则的规定办理。
第十八条建坟或者建公墓的，应当利用荒山荒地，不得破坏林木。禁止占用耕地、林地建坟。
第十九条城市、村(镇)建设用地规划，应与改造旧城、旧村(镇)结合起来，充分利用原有的宅基地和空闲地。村(镇)建设没有规划的，一律不准占用耕地。
第二十条按照《土地管理法》第十九条规定收回土地使用权的国有土地，应按规定的审批权限，有偿划拨给符合用地条件的单位使用，或者暂借给农民耕种，但不准在土地上建永久性建筑物和种植多年生作物，国家建设需要时，无条件收回。
第四章国家建设用地
第二十一条国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者使用国有土地的，必须是经过批准列入国家固定资产投资计划的正式建设项目或者国家准许建设的项目，建设单位方可申请用地。
国家建设征用土地，由县级人民政府土地管理部门统一负责办理征地手续。禁止任何单位和个人直接向生产合作社协商征地、购地、租地或采取其他形式占地。
经批准的用地，建设单位不得擅自改变用途或转让，非改变不可的，必须重新办理报批手续。未经批准的用地，不得擅自占地建设。
国家建设征用土地，被征地单位应服从国家需要，不得阻挠。
第二十二条征用土地的程序：
(一)申请选址。建设用地单位必须持有国务院主管部门或县级以上人民政府及其主管部门批准的计划任务书或者其他批准文件，向所在地的县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，经审查批准后，方可进行选址。在城市规划范围内，由土地管理部门会同城市规划部门组织选址
，建设地址经选定后即可初勘，进行初步设计。
(二)核定用地面积，签订协议。建设地址选定后，建设单位应持经批准的设计任务书、初步设计的批文(包括总平面图、地形图)以及水资源、三废治理等资料，交所在地的县级人民政府土地管理部门核定用地面积。经审定后，由土地管理部门主持用地、被征地单位按规定签订补偿
、拆迁、安置的协议，并由用地单位填写《用地报告书》。
(三)划拨土地。征地报告经批准后，根据批文和建设进度，由建设项目所在地的土地管理部门一次或分期划拨土地，并督促被征地单位按时移交土地。土地移交后，用地单位应及时到当地土地管理部门办理《土地使用证》。
第二十三条征用土地的审批权限：
(一)征用耕地三亩以下(菜地一亩以下)，其他土地十亩以下的，由县级人民政府批准，并报州、市人民政府备案。县级人民政府每次批准的耕地和其他土地的总数不得超过十亩。
(二)征用耕地五亩以下(菜地二亩以下)，其他土地二十亩以下的，由州、市人民政府批准，并报省人民政府备案。州、市人民政府每次批准征用的耕地和其他土地的总数不得超过二十亩。
(三)征用耕地五亩以上，一千亩以下，其他土地二十亩以上，二千亩以下的，由省人民政府批准。省人民政府每次批准征用的耕地和其他土地的总数不得超过二千亩。
(四)征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，按照《土地管理法》第二十五条的规定，报国务院批准。
第二十四条一个建设项目所需土地，应根据总体设计一次报批，不得化整为零。分期建设的工程可以分期征地。修建铁路、公路干线所需土地，可以县境为段，分段报批和办理征地手续。严禁早征迟用、少征多用、征而不用。
抢险、救灾或紧急军事需要等特殊情况急需用地时，属于临时用地的，可以先使用，并及时报告县级人民政府;属于永久性用地的，经县级人民政府同意后，可以先使用，并按规定的审批权限，补办征地手续。
第二十五条征用土地的各项补偿费的标准：
(一)征用菜地、水田，按该耕地被征用前三年平均年产值(下同)的六倍补偿;经济作物地、园地、鱼塘、藕塘、苇塘按五倍补偿;雷响田、旱地、经济林地按四倍补偿;轮歇地、竹林地、草场、牧场按三倍补偿;
(二)征用耕种三年以上的开垦荒地，按旱地补偿标准补偿，征用耕种三年以下的开垦荒地，按上年产值的三倍补偿;
(三)被征用土地上有青苗的，一般不得铲除。需要铲除时，随同建设用地报告办理审批手续，经批准铲除的不论是否在成熟期，均按当季一茬实际产值补偿。不铲除的，不得支付青苗补偿费;
(四)被征用土地上的房屋，需要拆迁的，一般由用地单位建还同等数量、标准的房屋;也可由原房主利用拆除房屋的旧料自行迁建，用地单位付给一定的补偿费。补偿费(包括人工、补充材料等费用)应根据当地工料价格、房屋种类等情况具体议定;
(五)被征用土地上的坟墓、零星树木(包括果树)，予以拆迁和砍伐，其补偿费标准由州、市人民政府规定;
(六)国家建设划拨成片国有林地和征用集体林地的补偿标准按《森林法》及其实施细则的规定办理;
(七)国家建设划拨国营农、林、牧、渔场土地的补偿标准，按本条第一至第四项的规定办理;
(八)国家兴建大、中型水利、水电等工程，需要征用土地的，其补偿费标准和移民安置，按国家有关规定办理;
(九)征用集体的打谷场、晒场等生产用地，原来是水田的，按水田补偿标准补偿;原来是旱地的，按旱地补偿标准补偿。打谷场、晒场的工本费，折价补偿。
征用无收益的土地，不予补偿。
耕地的年产值，由县级人民政府土地管理部门根据统计年报数据，算出征地前三年该耕地的平均年产量(包括各类作物主、副产品产量)或者分区域定出年产量，乘以当年国家的比例价和收购价(没有比例价和收购价的农产品按当年当地的集市贸易价格)计算。
第二十六条征用土地的安置补助费标准：
(一)被征地生产合作社人均耕地(包括自留地，下同)在一亩以上，蔬菜生产合作社人均菜地在五分以上的，需要安置的每个农业人口的安置补助费为被征耕地每亩年产值的二倍;
(二)被征地生产合作社人均耕地在一亩以下，蔬菜生产合作社人均菜地在五分以下，需要安置的每个农业人口的安置补助费为被征耕地每亩年产值的三倍。但是，每亩耕地、菜地的安置补助费，最高不得超过其年产值的十倍;
(三)征用园地、鱼塘、藕塘的安置补助费，为该地、塘每亩年产值的五倍;
(四)国家建设划拨国有农、林、牧、渔场土地的安置补助费，为该地每亩年产值的三倍。
征用集体的宅基地、林地、新开垦的荒地及其他单位、个人使用的国有土地不付安置补助费。
需要安置的农业人口数(不包括开始协商征地方案后迁入的户口)，按照被征用耕地数除以征地前人均耕地数计算。
第二十七条依照本办法第二十五条、第二十六条的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能保持群众原有生活水平或者土地已被征完、基本征完的，经省人民政府批准，可适当增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用土地年产值的二十倍。
第二十八条各项补偿费和安置补助费，除被征土地上属于个人的附着物和青苗补偿费付给本人外，由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，其使用情况应当逐级汇总上报土地管理部门，不得移作他用，任何单位和个人不
得占用。
第二十九条凡是征用城市近郊区的菜地，均应缴纳新菜地开发建设基金，由州、市、县人民政府统一管理，专款专用。昆明市官渡、西山区每亩缴纳一万元;昆明市其余各县、东川市、开远市和州人民政府、地区行政公署所在地每亩缴纳七千元;其他县(市)人民政府所在地每亩缴
纳五千元。
占用耕地，从事非农业建设的，应当缴纳土地使用费、使用税和耕地垦复基金。
第三十条对因征地而造成多余劳动力的安排办法：
(一)征地后，被征地生产合作社人均耕地在五分以上，蔬菜社人均菜地三分以上的，多余劳动力由被征地生产合作社自行安排;社员承包的土地被征用后，由乡(镇)人民政府负责组织调整。
(二)征地后，生产合作社人均耕地五分以下，蔬菜社人均菜地三分以下的，多余劳动力通过发展农副业生产和举办乡(镇)村企业等途径加以安置;安置不完的，由县级人民政府土地管理部门会同劳动人事部门，组织用地单位及有关单位将符合条件的人员安置到用地单位或者其他全
民、集体所有制单位，并将相应的安置补助费转拨到接收劳动力的单位。
(三)被征地生产合作社土地已被征完的，经省人民政府批准，原有的农业户口可以转为非农业户口，其劳动力由当地劳动人事部门分别安排到用地单位，或者安排到全民、集体所有制单位就业。原属集体所有的财产和所得的补偿费、安置补助费由县级人民政府和有关乡(镇)社处理
，用于被征地生产合作社群众发展生产和安置劳动力及不能就业人员的生活补助，不得私分或挪用。
(四)被安排到用地单位及其他全民、集体所有制单位就业的，其工资待遇按国家现行规定办理。
(五)在城市近郊区，根据已批准的规划，近期内土地将被征完的生产合作社，参照本条第(三)、(四)项的办法，按照逐步征地数量和人口结构的比例办理农转非，安置劳动力。
第三十一条工程施工临时用地，应尽量在征用的土地范围内安排。确实需要另行增加临时用地的，由建设单位持设计部门提出的临时用地总平面图，随同建设用地报告一并办理报批手续，其使用期限不得超过工程建设的期限。
临时用地的补偿，属耕地的按该地占用前三年平均年产值逐年给予补偿;非耕地的，不予补偿。在临时用地上不得修建永久性建筑，使用期满后，用地单位应当及时归还给土地所有者，属耕地的，还应当恢复生产条件。
第三十二条凡经批准征用集体耕地的，应如实调减被征地面积实际负担的农业税。征用土地时，未收获当年大春作物的，当年调减;已收获了当年大春作物的下年调减。对征用土地比较集中，农民口粮达不到征地前三年平均水平的生产合作社剩余农田的农业税折征代金。口粮不足部
份，由农村回销粮中实行定销解决。上述调减的农业税，属那级的工程，由那级调减，并在年终逐级汇总上报。
第三十三条城市集体所有制单位建设用地，视同国家建设征用土地，按照本办法的规定办理。
全民所有制企业或城市集体所有制企业与农村经济组织共同投资举办的联营企业，需要使用农村集体所有制土地的，其建设项目必须按基本建设管理权限报经批准，并按本办法规定的审批权限办理用地手续。经批准使用的土地，可以按国家建设征用土地的规定实行征用，也可以由农业
集体经济组织按照协议将土地的使用权作为联营条件。
第三十四条土地管理部门根据不同的土地类别，按面积向使用土地的单位一次性征收土地管理费。
第三十五条农民进城经商、从事服务性行业等，需要使用农村集体所有的土地时，须持所在地的乡(镇)人民政府的证明和县级人民政府工商行政管理机关的批准文件，向县级人民政府土地管理部门按本办法申请办理征地手续。经批准征用的土地，所有权属国家。
第三十六条中国人民解放军的建设用地，按《土地管理法》和本办法办理征地手续。
第三十七条过去征地中的历史遗留问题，仍按当时的有关规定处理。
第五章乡(镇)村建设用地
第三十八条对农村非农业建设用地和个人建房用地，一律实行申请、审查、批准、登记、发证制度，由县级人民政府土地管理部门分别发给《集体土地使用证》和《宅基地使用证》。
第三十九条乡(镇)村建设应当按照因地制宜、合理布局、节约用地、保护生态环境的原则制定规划。
第四十条农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府土地管理部门批准;使用原有的宅基地、村内空闲地或其他非耕地的由乡级人民政府批准，报县土地管理部门备案。
第四十一条农村居民建住宅用地标准：
(一)城市近郊区人均占地不得超过十八平方米，每户最多不得超过八十平方米;
(二)坝区人均占地不得超过二十平方米，每户最多不得超过一百平方米;
(三)山区、半山区农村居民建住宅用的标准，由州、市人民政府制定，并报省人民政府批准。
原宅基地已达到标准的，不得再申请宅基地，出卖、出租住房者不准再申请宅基地。
居民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还生产合作社，不准私自转让。
经批准使用的宅基地，两年不使用的，由原批准部门收回，并注销《宅基地使用证》。
第四十二条回乡落户的离、退休干部、职工因建房需要宅基地的，按本办法的规定执行。
回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞的建房用地，参照本办法第四十一条的规定，适当放宽。
以上两款建房占用耕地的，均按国家建设征用土地的补偿标准补偿。
第四十三条改造旧村、建设新村腾出多余宅基地用于农业生产的，免征农业税五年。
第四十四条乡镇企业建设需要使用土地的，必须持县级以上人民政府批准的计划任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门申请，按照本办法第二十三条的规定办理，其补偿标准和安置办法由省人民政府制定。
乡镇企业建设用地，必须按照不同行业和经营规模严格控制。不得把生产、营业用地用于扩大宅基地。
第四十五条乡(镇)村非农业建设用地，国家不调减农业税。被用地单位的农业税由乡(镇)自行解决。
第四十六条国营农、林、牧、渔场、水利管理单位利用本单位的土地从事非农业建设的(包括职工建房用地)，按照本办法的有关规定办理。
第四十七条乡(镇)村建设用地，应当征收土地管理费。
兴建学校、敬老院以及烈属、残废军人建房用地的，免征土地管理费。
第六章奖惩
第四十八条对贯彻执行《土地管理法》和本办法，在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由各级人民政府给予表彰和奖励。
第四十九条对敢于抵制、制止、揭发、检举违法占地行为，有显著成绩的单位和个人，由县级以上人民政府土地管理部门给予表彰和奖励。
第五十条全民所有制单位、城市集体所有制单位、乡(镇)村企业、农村居民、城镇非农业户口居民(含国家工作人员)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准以及超过批准的用地数量非法占用土地的，责令其退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物
和其他设施，并区别情况对单位主管人员、直接责任者给予罚款或行政处分：
(一)全民、集体所有制单位，非法占用土地的，每亩处一万至二万元罚款;
(二)乡镇企业，非法占用土地的，每亩处八千至一万五千元罚款;
(三)城镇非农业户口居民(含国家工作人员)非法占用土地的，每亩处一千至五千元罚款;
(四)农村居民非法占用土地的，每亩处五百至一千元罚款;
(五)对非法占地单位的主管人员和利用职权非法占用土地建住宅的国家工作人员，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
第五十一条买卖、出租或者以其他形式非法转让土地的，除没收非法所得，限期拆除或者没收非法占用土地上的建筑物和其他设施外，对当事人和有关责任人依照本办法第五十条的规定给予处罚。
买卖、出租或者以其他形式非法转让的土地，原属集体所有的，收归国家所有;原属国家所有的，由土地管理部门收回原用地单位的使用权，注销其《土地使用证》。
第五十二条无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地或者超越批准权限非法批准占用土地的，批准文件无效，对非法批准占用土地的单位管理人员或者个人处以一百至五百元的罚款，并由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
单位负责人越权批地，土地管理部门知情不报、不抵制的，对有关责任人员，依照前款规定给予处罚。
第五十三条对非法占用被征地单位的补偿费和安置补助费的单位，土地管理部门应责令其限期退赔，并处占有款的百分之十至百分之三十的罚款，对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分;个人非法占有的，以贪污论处。
第五十四条涂改或者销毁土地管理证书、资料、图件的单位和个人，由土地管理部门注销其《土地使用证》，并处以罚款。单位处三百至五百元罚款;个人处五十至二百元罚款。
第五十五条建设单位临时使用土地，期满不归还的，由土地管理部门责令限期归还，收回土地使用权，并处以罚款。属耕地的每亩处以年产值二至五倍的罚款;属非耕地的，处三百至五百元的罚款。
第五十六条在国有土地、集体所有的土地上取土取沙或者超越批准的范围取土取沙，致使土地遭到破坏的，由土地管理部门责令其限期治理，属耕地的，恢复生产条件，并处以罚款。耕地每亩罚款额为被破坏前年产值的二至五倍;非耕地每亩罚款三百至五百元。
第五十七条对违反《土地管理法》和本办法的单位或者个人需要处以罚款的，由县级以上土地管理部门决定。被罚款的当事人收到土地管理部门罚款通知后，应在规定期限内到指定地点交纳罚金。
企业、事业单位和行政机关缴纳的罚金，应从企业基金、利润留成、奖金、经费包干结余中支出，不得摊入生产成本和基本建设投资中，也不得从事业费、行政经费中支出，各级银行部门应予监督。
土地管理部门收到罚金后，应当开具收据。
罚金全部上缴地方财政。
第五十八条当事人对土地管理部门作出的罚款决定不服的，可以在接到罚款决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的土地管理部门申请人民法院强制执行。
第五十九条国家工作人员，在土地管理工作中弄虚作假、玩忽职守、行贿、受贿、敲诈勒索，情节轻微的，除没收非法所得外，由其所在单位给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依照《刑法》有关规定追究刑事责任。
第六十条在变更土地的所有权、使用权和解决土地所有权、使用权争议的过程中，贪污、盗窃国家和集体的财产或者煽动群众闹事、阻挠国家建设，尚不够刑事处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚，并没收其非法所得;构成犯罪的，由司法机关依
照《刑法》有关规定追究刑事责任。
第七章附则
第六十一条中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业使用土地的管理办法，按国务院和云南省人民政府的有关规定执行。
第六十二条本办法所称征地费包括：土地补偿费、安置补助费、附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁费。
第六十三条本办法所称以上，含本数在内;所称以下，不含本数。
第六十四条土地管理费、垦复基金、使用税、使用费的征收、管理和使用办法，由省人民政府制定。
第六十五条土地管理的一切证书、资料、图件，均系规范性文件，统一由省土地管理部门印制。
第六十六条本办法由云南省人民政府土地管理部门负责解释。
第六十七条本办法自公布之日起施行，1982年6月16日省五届人大会第十四次会议通过的《云南省贯彻执行国务院村镇建房用地管理条例实施办法》同时废止。
土地管理利用率土地利用率指已利用的土地面积与土地总面积之比，一般用百分数表示。是反映土地利用程度的数量指标。
土地征用管理篇9
关键词：土地权利；非法批准；土地管理
近年来，以地方政府及其工作人员为主体的土地违法犯罪十分猖獗。许多地方政府工作人员违法乱批乱占土地。一些市、县政府默许、纵容乃至在背后操纵违法违规用地，未批先用、以租，擅自设立和扩大开发区，擅自调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田。地方政府及其工作人员为违法主体的案件所涉及的土地面积，已占到了被查违法用地面积的80％。为了打击、遏制地方政府及其工作人员的土地违法犯罪，我国在1997年刑法修订时就增设了相应罪名。1997年《刑法》第410条规定：“国家机关工作人员，违反土地管理法规，，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。”该条设定了两个罪名：非法批准征用、占用土地罪和非法低价出让国有土地使用权罪。但是由于理解和认定上存在诸多分歧，这两个罪名自设立以来在实践中并没有得到很好的适用，在遏制土地违法犯罪方面没有起到应有的作用。
一、非法批准征用、占用土地罪的客体
非法批准征用、占用土地罪的客体是非法批准征用、占用土地罪侵犯的社会关系，反映其危害社会的本质。
对于非法批准征用、占用土地罪的客体，学界意见不一。主要有以下代表性观点:一是国家关于土地管理的法律制度及国家机关的权威；二是国家对土地的管理制度；三是国家机关的土地管理职能；四是国家对土地资源的正常管理活动；五是国家机关的正常活动以及国家有关土地的管理制度；六是国家机关对土地依法管理的正常秩序。
笔者认为，本罪属于渎职犯罪，它与与其他渎职犯罪在客体上具有共性，属于同一类。我国刑法学界通说认为，渎职罪侵犯的客体是国家机关的正常管理活动。所谓国家机关的正常管理活动是指国家机关依法行使管理职权的活动。活动是一种行为，是能够感知的具象而非抽象的东西。而我国刑法学界关于犯罪客体的通行观点是犯罪客体是刑法所保护的，为犯罪行为所侵害的社会关系。而社会关系是人们在社会生产、生活中所形成的相互联系，是抽象和不可直接感知的。显然，行为不是社会关系，通说将国家机关的正常活动作为渎职犯罪的客体并不正确。渎职行为是指没有基于国家设定职位、赋予职权的目的，按照国家对该职位职权行使的规定积极主动、客观、公正地行使职权，进行社会管理，而是对行使职权履行职责不认真、不积极，或者违反规定、违法行使职权。其表面上是违反和破坏了国家的社会管理制度，本质上是破坏了国家社会管理制度所体现和追求的社会管理秩序。社会秩序是长期稳定存在的社会关系。因此，国家机关正常的管理活动遵从的社会管理制度或其所体现和追求的管理秩序才是渎职犯罪所侵害的客体。社会秩序是一定社会关系的长期稳定存在，制度是对这种社会关系或者说秩序的规定化、成文化，是对这种社会关系或秩序的确认和保护。两者之间并无实质差异。
就本罪的客体而言，国家为了保护与合理利用土地资源制定了一系列法律、法规，建立了一套严格的管理制度，而非法批准征用、占用土地犯罪行为直接违反这些管理制度，破坏了国家的土地管理秩序，因此国家土地管理制度或管理秩序才是本罪侵害的客体。国家对土地的正常管理活动不能成为本罪的客体。至于国家机关的权威和国家机关的土地管理职能，虽然也会因本罪的犯罪行为间接地受到一定影响，但并非本罪犯罪行为直接侵害的社会关系，也不宜认定为本罪的客体。
另外，本罪的客体除了国家土地管理制度或管理秩序之外，还应包括国家、集体或个人的土地权利。社会秩序或法律制度的实质内容是权利（或权益）及其格局，非法批准征用、占用土地及其直接导致的对土地的非法侵占必然破坏既有的土地权益或权利格局，侵害土地权利人的合法权利。从对土地权利侵害的角度讲，非法批准征用、占用行为与侵占行为实际上是共同侵权行为，只不过一个批准决定，一个是执行而已。并且大部分情况下如果没有管理部门的非法批准，别人也不敢非法侵占土地。在实践中，许多地方政府及其工作人员违法违规乱批滥批行为直接导致基本农田等土地被非法侵占，严重侵害权利人的土地权利，是土地权利被侵害的主要原因。但这一点却长期被理论界所忽视。
综上分析，笔者认为，非法批准征用、占用土地罪的客体是复杂客体，其主要客体是国家的土地管理制度或管理秩序，次要客体是国家、集体或个人合法的土地权利。
二、非法批准征用、占用土地罪的客观要件
非法批准征用、占用土地罪的客观要件是，违反土地管理法规，，非法批准征用、占用土地，情节严重的行为。
非法批准征用、占用土地罪的客观要件首先是“，违反土地管理法规，，非法批准征用、占用土地行为”。
所谓“”，是指为了私情私利而用欺骗的方法做违法乱纪的事。在本罪中是指行为人为了私情私利而采用欺骗的方法（如弄虚作假、欺上瞒下、化整为零、少批多占、未批先占等）违法批准征地、占地。
所谓“违反土地管理法规”，根据全国人大常委会2001年8月31日通过的《关于〈中华人民共和国刑法〉第228条、第342条、第410条的解释》的规定，是指“违反土地管理法、森林法、草原法等法律、条例以及有关行政法规中关于土地管理的规定。”
所谓“”是指违背法律授权的宗旨行使职权，超越职权范围或者违反职权行使程序，以不正当目的或方法行使职权。换言之，任何无端行使职权，扩大职权范围，实质地、具体地违法或不当行使职权的行为，都是。在出于不当目的实施职务行为的情况下，即使从行为方法上看没有超越职权，也属于。在本罪中，主要表现为下列四种情况：一是无权批准。即本没有征用、占用土地的批准权限而进行所谓的“批准”。二是越权批准。指下级机关越权批准依法应当由上级机关审批的占用、征用土地行为。三是违反确定用途批准。指享有土地批准权的各级人民政府不按照土地利用总体规划确定的土地用途批准用地。土地利用总体规划是在一定规划区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础，具有综合性、长期性、战略性、指导性、控制性等特点。四是违反法定程序批准。即依照土地管理法规必须经过的批准程序不依法经过即批准的。五是对不符合条件的申请违法批准。即申请人申请的用地项目不符合法律法规规定的用地条件而批准其征地占地。如《土地管理法》第57条规定：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”对未经城市规划行政主管部门同意的用地申请给予批准的，即为这里的对不符合条件的申请违法批准。
所谓“非法批准征用、占用土地”是指违反法定的批准权限、批准程序或不符合法定的征用、占用条件而批准征用、占用土地。征用土地是指国家基于经济、文化、国防建设以及兴办公共事业的需要，依法将属于集体所有的土地收归国有的一种措施。占用土地，是指对土地事实上的控制、管理与使用。
需要说明的是，本罪的立法在客观方面表述上存在语言不精练、语义重复问题。在本罪的语境中，前述“违反土地管理法规”、“”、“非法批准”之间语义部分重复。由于这是立法问题，不属于本文分析探讨范围，此处不赘述。
非法批准征用、占用土地罪的客观要件其次是其犯罪对象——土地。
此处的土地是“土地资源”而非“国土”意义上的土地，是指除了难以被利用的沙漠、戈壁、冰川、石山、高寒荒漠外，凡可被农业、牧副业等利用的陆地。作为本罪对象的土地既可以是国有土地，也可以是集体所有的土地。对于其具体范围，全国人大常委会2001年8月31日通过的《关于〈中华人民共和国刑法〉第228条、第342条、第410条的解释》的规定：刑法第四百一十条规定的“非法批准征用、占用土地”，是指非法批准征用、占用耕地、林地等农用地以及其他土地。
现行《土地管理法》对“土地”则有明确界定。该法第4条规定:“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”笔者认为，上述《土地管理法》第4条所界定的范围内的农用地、建设用地和未利用地都是本罪对象。
非法批准征用、占用土地罪的客观要件第三是非法批准征用、占用土地行为必须“情节严重”。
所谓“情节严重”，主要是指非法征用、占用土地数量较大的；导致大量耕地荒芜或者毁坏的；多次非法批准征用、占用的；因严重徇私而非法批准征用、占用土地的；造成恶劣影响的等等。对于“情节严重”的具体认定标准，最高司法机关先后出台了三个有关司法解释。
最高人民法院2000年6月22日颁布实施的《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：具有下列情形之一的，属于非法批准征用、占用土地“情节严重”，以非法批准征用、占用土地罪定罪处罚：（一）非法批准征用、占用基本农田十亩以上的；(二)非法批准征用、占用基本农田以外的耕地三十亩以上的；（三）非法批准征用、占用其他土地五十亩以上的；（四）虽未达到上述数量标准，但非法批准征用、占用土地造成直接经济损失三十万元以上；造成耕地大量毁坏等恶劣情节的。该解释第九条还规定：多次实施本解释规定的行为依法应当追诉的，或者一年内多次实施本解释规定的行为未经处理的，按照累计的数量、数额处罚。
最高人民法院2005年12月30日颁布实施的《关于审理破坏林地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：具有下列情形之一的，属于刑法第四百一十条规定的“情节严重”，应当以非法批准征用、占用土地罪判处三年以下有期徒刑或者拘役：（一）非法批准征用、占用防护林地、特种用途林地数量分别或者合计达到十亩以上；（二）非法批准征用、占用其他林地数量达到二十亩以上；（三）非法批准征用、占用林地造成直接经济损失达到三十万元以上，或者造成本条第（一）项规定的林地数量分别或者合计达到五亩以上或者本条第（二）项规定的林地数量达到十亩以上毁坏。
最高人民检察院2006年7月26日的《关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》第二十一条则规定：非法批准征用、占用土地罪，涉嫌下列情形之一的，应予立案：1、非法批准征用、占用基本农田10亩以上的；2、非法批准征用、占用基本农田以外的耕地30亩以上的；3、非法批准征用、占用其他土地50亩以上的；4、虽未达到上述数量标准，但造成有关单位、个人直接经济损失30万元以上，或者造成耕地大量毁坏或者植被遭到严重破坏的；5、非法批准征用、占用土地，影响群众生产、生活，引起纠纷，造成恶劣影响或者其他严重后果的；6、非法批准征用、占用防护林地、特种用途林地分别或者合计10亩以上的；7、非法批准征用、占用其他林地20亩以上的；8、非法批准征用、占用林地造成直接经济损失30万元以上，或者造成防护林地、特种用途林地分别或者合计5亩以上或者其他林地10亩以上毁坏的；9、其他情节严重的情形。
在上述三个司法解释中，比较而言，由最高人民法院的第一和第二个解释，都不太全面，由最高人民检察院的第三个，基本上是综合了前两个解释的内容，比较全面。在内容上，三个解释虽然基本上没有冲突，但也有不一致的地方。笔者认为，最好还是法、检两家联合统一的司法解释，解决现在司法实践中（依）据出多头的问题。
三、非法批准征用、占用土地罪的主体
根据《刑法》第410条的规定，本罪的犯罪主体是国家机关工作人员。国家机关工作人员是指国家各级权力机关（各级人大）、行政机关、司法机关、军队各级机关、中国人民政治协商会议各级机关中从事领导、组织、监督、管理等公务的人员。此外，作为法定执政党的中国共产党的各级机关的工作人员也属于国家机关工作人员。
不过，虽然《刑法》第410条对本罪主体规定的是“国家机关工作人员”，没有限定具体种类和范围，但学术界却大都把本罪的主体理解为是土地管理部门或与土地管理相关部门工作人员以及各级政府中主管土地管理工的人员，甚至理解（下转第272页）（上接第254页）为是上述部门中“具有土地审批权限的国家机关工作人员”。如认为本罪主体是“各级政府中的相应主管人员，土地管理、城市规划等部门的工作人员中对土地的征用、占用具有审批权力的人员”，或是“各级政府以及各级土地管理行政机关中具有土地征用、占用批准权的工作人员，以及直接负责土地规划、审批征用、占用土地的主管人员”，或认为“仅指有土地审批权限的国家机关工作人员”。
笔者认为，虽然实践中本罪也确实主要由土地管理部门或与土地管理相关部门工作人员以及各级政府中主管土地管理工的人员实施，但是将本罪的主体范围理解为限于上述范围内的国家机关工作人员，甚至理解为是上述范围中“具有土地审批权限的国家机关工作人员”则失之过窄。
一方面，实践中不仅具有土地审批权限的国家机关工作人员可以违法批准征用、占用土地，不具有土地审批权限的国家机关工作人员，如土地管理及相关部门的一般工作人员，甚至非土地管理部门工作人员，如公安、司法等强势机关工作人员也会基于私情私利，利用国家机关权威和民众的无知越权非法批准征用、占用土地。另一方面，既然法条对本罪主体的规定是“国家机关工作人员”而未做任何限制，其主体就不应当限定为“土地管理或与之相关部门的工作人员以及各级政府中主管土地管理工的人员”，更不应当限定为“具有土地审批权限的国家机关工作人员”。我国刑法分则第九章规定的渎职罪分为三类，即一般国家机关工作人员渎职罪、司法机关工作人员渎职罪和其他特定管理领域国家机关工作人员渎职罪。对这三类渎职犯罪的主体，立法一般分别明确表述为“国家机关工作人员”、“司法工作人员”和“……机关/部门/机构或负有……职责的国家机关工作人员”。非法征用、占用土地犯罪是土地管理领域中的犯罪行为，属于特定管理领域国家机关工作人员渎职犯罪，但立法对该罪主体规定的却是“国家机关工作人员”，而非“土地管理机关/机构/部门工作人员或负有土地管理职责的国家机关工作人员”。这说明立法上虽然将非法批准征用、占用土地危害严重的行为规定为土地管理领域中独立的渎职犯罪，但考虑到实践中这类犯罪行为人的多样性，并没有将其犯罪主体限定为“土地管理机关/机构/部门工作人员或负有土地管理职责的国家机关工作人员”。
根据以上分析，笔者认为，本罪的主体不应当限于“土地管理部门或与土地管理相关部门工作人员以及各级政府中主管土地管理工的人员”，更不应当限定为“具有土地审批权限的国家机关工作人员”，而是就如立法规定的那样，为“一般国家机关工作人员”。
在实践中，本罪的犯罪主体可以分为以下几类：一是各级土地管理机关的工作人员和各级政府中主管土地管理工作的人员；二是非土地管理机关中的土地管理工作人员（如农业部门中草地、农田水利用地、养殖水面管理工作人员，林业部门中林地管理工作人员等）和政府相关主管人员；三是非土地管理机关工作人员，如城建规划机关工作人员，司法机关、各级（主要是基层）党的机关工作人员。
注释：
王中森．非法批准征用、占用土地罪若干问题研究．苏州大学2006届硕士毕业论文．第8-12页，第24-28页，第34-35页．
高铭暄，马克昌主编．刑法学．北京大学出版社、高等教育出版社．2007年版．第722页，第59页．
土地征用管理篇10
土地征用制度是世界各国为发展社会公共事业而设置的一种法律制度，本文从我国土地征用制度的概念、特征谈起，对土地征用制度应遵循的原则、补偿安置问题及我国目前土地征用制度存在的法律问题和相应立法建议略作一探讨。
本文通过土地征用法律制度的分析，认为：只要土地利用符合国家建设总体规划，农村集体所有的土地也可以作为城市建设的一部分，农民可以将部分或全部征地补偿款入股，参与用地单位的生产经营，享受经营利润并承担风险等方式来提高自己征地补偿费。
本文中还提到了农村集体产权的问题，同时提出了三种观点，这说明了目前的农地产权是不完善的。土的没有实现市场配置，没有赋予农民充分的产权。问题如何解决有待于读者去思考。
关键词：土地征用 集体土地 公共利益 安置补偿 土地利用
3月14日，代表13亿中国人根本利益的近3000名全国人大代表，在人民大会堂庄严表决，以压倒多数的高票通过了《宪法》第四次修正案。研读这次修正案涵盖的14项内容，不难发现，与百姓经济生活直接相关的内容有三项：对土地征用制度的修正；对私有财产保护制度的完善；建立健全社会保障制度的规定。这三项修正条款相互关联，在保护百姓合法经济权益方面有共同的契合点。其中，对土地征用条款的修正，因其关系到农民的土地权利，尤为9亿中国农民所关注、所拥戴。
新《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”与前部《宪法》相比①，这项修正条款只增加了9个字，即“征收或者”征用，“并给予补偿”。有媒体评价说，作为《宪法》层面对农民土地权利的保护，这9个字“字字千钧重”。
一、土地征用涉及的现行土地制度
（一）、土地所有权制度
就现行的法律规定而言，我国目前只有两种土地所有制形式，即土地的国家所有制和土地的农村集体所有制。
《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》规定的更清楚，第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”显然，我国现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。土地所有制度也是公有制，“即全民所有制和劳动群众集体所有制”。
（二）、土地使用权制度
我国的土地使用权制度，应视使用土地的所有权性质而定。一般情况下，农民使用本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由于历史原因引起的非农业人口使用的农村集体所有的土地也是无偿的，比如宅基地。对于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用者外，就连中国公民住宅使用的国有土地都是有偿的。
《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定也有类似规定。②
（三）、土地所有权的转移制度
《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”第六十三条规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况致使土地使用权依法发生转变的除外。”这些规定对集体建设用地如何流转，如何规范并未明确，这就给实际操作带来了很大的限制。尽管多数地方从规范管理的角度出发，制定了集体建设用地流转的有关规章制度，但是由于缺乏明确的法律支持，往往使地方土地行政主管部门在执法时底气不足，甚至为此吃官司。
原《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款亦规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”该法第四十七条规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”该条还规定了征用土地的补偿标准。
这是我国关于土地所有权转移的法律规定。从这些规定中，我们可以看出我国土地所有权转移的强制性和单向性，即只能由国家征用集体所有的土地而不能反过来。与此同时，因为法律直接规定了国家对被征用土地的补偿标准，土地的集体所有者在其土地被国家征用时与国家讨价还价的权利也随之丧失。
二、征地补偿制度及相关问题的思考
（一）、农村集体土地产权的问题不解决，征地补偿问题无法从根本上得到解决，农民合法的经济权益也得不到真正保护
产权问题是农村土地制度的根本问题，也是解决征地补偿问题的根本前提和关键所在。我国仅农村集体所有的耕地就将近19亿亩，这还不包括农村集体所有的其他农用地以及集体建设用地等。这样一笔巨大的土地资产，虽基本上由9亿农民使用着，但其具体产权究竟归谁，却始终是一个悬而未决的问题。
产权不明晰带来的是责权不清、处置无度，以及利益分配关系的模糊与混乱。土地征用制度要依靠新《宪法》的要求进行改革，首要的任务应该是明晰农村集体土地产权。在这里我提出三个观点——
1、主张土地私有
国外一些学者主张实行土地私有制，把土地上的所有权利都给农民，延长承包期，以使农民有提高土地质量的动力和积极性。允许农地权利转让，这样才能使需要土地的人能得到土地，不需要的人能将土地让渡出去。主张削弱集体所有权，中国1955年以后才出现集体所有权，而应该恢复到1955年以前的权利状态。
2、坚持农村土地集体所有
持这种观点的学者认为应坚持农地集体所有制，规范产权主体。中国特有的社会主义在经济上的基本特征是：公有制为主体、国有制为主导，多种所有制经济共同发展。在这样一个大前提下，以农地为主体的农村社区集体所有制经济，便是社会主义经济中合乎逻辑的客观存在，在多种所有制的大家庭里，理所应当地成为一个成员。这意味着，认为集体土地所有制太落后，而企图将其完善为国有制，肯定是不现实的，认为土地集体所有制缺乏活力而主张将其改造为私有制，肯定也是不恰当地。那么，在稳定发展的大前提下，完善农地集体土地所有制便是现阶段唯一的选择。规范所有权主体，最便捷有效的途径莫过于由村民委员会或村民小组兼行社区集体经济的职能。村委会、村民小组都是群众性的自治组织而非行政性组织。
3、主张弱化所有权，强化使用权
持这种观点的学者认为，因为农村土地的产权不清，使得地方官员能够比较方便地控制土地的使用，从土地上牟利，从而带来一系列问题。产权界定与资源定价是博奕过程。改革是多因素博奕的结果，通过诱致性制度创新，发达地区农民自己的创造，与改革的目标相一致，也是一种改革路径。政府的宏观改革与农民的微观创造相结合，是符合中国现实的路径依赖。
目前农地产权是残缺的。土地没有实现市场配置，导致土地过度损失。中国在农地管制中，转让权管制与价格管制同时存在，我们需改变管制的方式，只对农地转让权进行管制，而不对农地价格进行管制。赋予农民充分的产权，参与分割土地收益。
（二）、“入宪”意味着征地补偿“低价时代”的结束。但究竟该确定什么样的征地补偿标准，以及
依据什么原则和程序确定这一标准，是一个紧迫的课题
占用耕地多，补偿标准低，是被征地农民反映的普遍性问题。在陕西秦岭地区北麓，占地1000亩的豪华别墅楼群，每平方米售价5000多元，而世代居住在这片土地上的农民，每平方米田地获得的补偿只有几十元。
还有一些地方以国家建设的名义，有政府发文强行压底征地补偿价。据有关部门调查，西南某省修国道征地时，按现有的法定标准估算，也应给予农民1014元/亩的征地补偿费，但当地政府仍下发文件，将这个本来就很底的标准降到650元/亩。
《土地管理法》规定，征用耕地的土地补偿费用为该耕地征用前3年平均产值的6倍至10倍，安置补助为4倍至6倍。
如果按最高补偿30倍来算，一亩地平均产值1000元，其全部征地补偿费也才只有3万元。而实际上现在有些重点工程根本达不到这3万元钱，一般来讲就几千元钱，之后也根本没有具体的安置途径。
如果说，修宪前，建立有利于保障农民权益的新型征地制度，还只是来自有关方面和民间的一种迫切的要求和呼唤，那么，修宪后，对征地制度的改革，尤其是对征地补偿制度和机制的改革，已成为政府尽快适应国家根本大法要求的一种法定职责。
今年初，中央下发的一号文件和去年底国务院下发的有关通知中都明确提出，要建立有利于保障农民权益、有利于控制占地规模的征地制度。一号文件尤其指出：一定完善土地征用程序和补偿机制，提高征地补偿标准，改进分配方法。
去年，《土地管理法》的修改工作已展开，提高征地补偿标准的问题，已被列为其中一个重要内容。
这些，都意味着征地补偿“低价时代”的结束，建立一个征地补偿新标准和新机制的时机已完全成熟。
（三）、建立公正合理的征地程序，完善征地公告制度，建立征地价格以及补偿标准听证制度、土地征用争议司法仲裁制度等，将为新的征地补偿原则是否合理、标准是否可行提供法治的检验渠道
完善征地程序，最根本的是要给农民一个知情权和发言权。除了进一步广泛推行和落实“两公告一登记”制度，还要建立征地价格以及补偿标准听证会制度、土地征用争议司法仲裁制度。重要的是，这个完善的征地程序将为新的征地补偿原则是否合理、补偿标准是否可行，提供法治的检验渠道。
虽然全面保障农民权益还有很长一段路；要走，但伴随着这次修宪对土地制度的完善，新一届政府已把“坚决制止乱占滥用耕地”、“完善土地征用程序和补偿机制”提上了重要的议事日程。令人欣慰的是，征地制度改革将使修正后的宪法精神得到实实在在的落实。
三、土地利用的管制制度
1、土地利用的管制目的
土地利用的管制制度主要规定在《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》等法律法规中。前者第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。”“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”而土地利用总体规划详见该法第三章。《中华人民共和国城市规划法》第十六条规定：“编制城市规划应当贯彻合理用地、节约用地的原则。”第二十九条：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”
2、土地管理与土地权属
国家对土地的管理，归根到底还是对土地利用的管理，即意图使土地的利用更节约、更合理、更符合环境保护要求等。“能否促进土地的利用，似乎可以说是衡量一切土地制度是否合理的唯一标准。”而土地的合理利用取决于“土地利用总体规划”的科学性与合理性，与土地的所有制性质没有任何关系。在城市中，土地的面积不会因为它的所有人改变而增大，也不会因为它的所有人改变而更有利用价值。因此我们没有理由否定农村集体在城市中享有土地所有权，也没有理由不承认城市法人单位享有土地所有权，只要他们或在他们所有的土地上享有使用权的人，在这些土地上盖的房子、种植的树木和花草符合城市规划的要求。正如我们在城市规划时根本无需考虑今后在规划区盖房子的是谁一样。
土地是一种不可移动的资源，我们通常称其为不动产，具有生产资料的性质，因此其价值不言而喻。根据我国《民法通则》等民事法律的规定，所有权应当是平等的，其转移也只能依所有权人的意志而定。我国的民法也好商法也好，如果标的物转让的双方当事人在转让时有一方带有强迫性，将成为该标的物转让行为无效的理由。
我认为，农村集体所有的土地被征用后，虽然国家对其有补偿并对农民有安置。然而，当他们花完国家补偿的钱以后怎么办？那些今天被安置明天就失业的人怎么办？他们的土地为什么不能享有城市“户口”？为什么他们就不可以出让自己的土地使用权或以自己的土地使用权在城市作为投资？
四、结论
通过现行土地的征用及征地补偿制度的探讨，及土地权属的转移或流通法律制度的分析。本人认为在征地过程中除需要提高对农民的补偿标准外，还需扩展失地农民的安置途径。方法如下：
1、征地补偿费入股安置：在农民个人和土地所有者愿意的前提下，将部分或全部征地补偿费入股，集体经济组织和农民的生产经营，享受经营利润并承担风险，其收入按股份合作制企业分配办法分配。
2、社会保险安置：经农民本人申请，土地管理部门可将农民个人应得征地补偿费部分或全部给付保险公司，由保险公司按有关规定办理医疗、养老等各种保险。
3、留地安置：在经济发达地区或城乡结合部，根据城镇建设规划，政府可以用优惠条件提供部分土地，按照规划确定的用途，又被征地农民集体和农户从事开发经营。留用地隐含的地价是对征地补偿的补充，表现为留用地开发经营带来的长期收益或就业岗位，这不是为对失地农民的一种有效安置方法。
4、债权安置：在农村金融或基金信用较好的地区，在农民个人和集体统一的前提下，可采用发行土地债券的办法进行安置。
注释：
①原《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
②《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
参考文献：
1、《地籍五千年》樊志全 中国大百科全书出版社2003年12月
2、《房地产法》程信和、刘国臻编著 北京大学出版社2000年12月版
3、《城市房地产开发用地法律制度研究》符启林著法律出版社2000年7月版
4、《房地产管理法及配套规定新释新解》梁书文马建华张卫国主编人民法院出版社
5、《土地管理法及配套规定新释新解》梁书文黄赤东主编人民法院出版社