房地产的资产管理篇1
【关键词】房地产；资产管理；创新
1前言
房地产资产管理以提高资产可利用率、降低房地产企业运行维护成本为目标，以优化企业资源为核心，通过信息化手段，合理安排发展计划及相关资源与活动。房地产企业资产管理主要包括：基础管理、工单管理、预防性维护管理、资产管理、作业计划管理、安全管理、库存管理、采购管理、报表管理、检修管理、数据采集管理等基本管理，以及工作流管理、决策分析等深层次管理。
2房地产企业资产管理的目标
2.1实现全面控制
实现对设备状态的控制，建立设备状态参数数据库，随时查询设备的状态及其劣化趋势；实现重点设备状态查询、重点设备历史曲线查询等；建立完善的设备检修档案库，可以随时查询设备的历史情况；实现业务控制，如施工计划、工程进度、工程造价费用、施工合同等。所有使用人员都能对与自己的业务有关的情况心中有数，实现全方位、全基础性控制。
2.2机械设备生命周期管理和技术创新
这一过程不但包括房地产企业投产后的运行与维护，同时也要强调投产前的设计、交付、安装、调试等环节。房地产企业资产管理活动使资产在全生命周期时时受控，把企业日常工作中出现的问题和解决方法积累起来，使企业从中发现技术创新的方向和办法。
2.3房地产企业资产管理的对象
对于房地产企业来讲，资产管理过去往往被认为是一个财务问题。房地产企业资产管理的对象是企业单位所有的实物以及与之相关的活动，是企业单位生产经营等活动的平台或载体，如包含了企业所有固定资产，这些对象包括生产设备、建筑物、管道、电缆、道路、桥梁涵洞、沟槽、水池槽罐、围墙、烟囱、平面布置、堤坝堆场等；整个企业，上至经理，下至维修人员、操作人员等部门涉及的所有业务。
3房地产企业资产管理特征
3.1房地产项目成本高
房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较高。
3.2房地产项目周转期长
房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3－5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。
3.3房地产项目风险性大
由于房地产投资占用资金较多，资金周转期长，其投资风险很大。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。
3.4国家法规政策影响
房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导．使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，房地产售价受国家有关法规政策调控等。国家宏观调控政策势必会对房地产企业的发展和行业布局产生深刻的影响。
4房地产企业资产管理的创新措施
4.1投资项目的可行性研究
在一般情况下，建设项目规模越大，资金占用就越大，经营风险也越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，经营成本也越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。有鉴于此，房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，一定要做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险。在确定房地产投资开发经营项目前，应对该工程项目的背景情况做详细、认真的调查，不能有任何产权方面问题的遗漏，否则将会使该项目的投资难以回收，导致整个项目投资的失败。项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等，都需要我们做详细的调查、分析。
4.2积极抓好项目的资金筹措工作
反映在房地产金融活动上，开发企业往往需要巨额的贷款来支持投资。因此企业在筹措资金时，应对来自金融机构的资金及贷款条件进行综合的分析比较，作出取舍。尽量获取周期长、利率低、条件优厚的贷款，以减少财务风险，提高开发经营的效益。同时房地产开发企业在资金的筹措上，还应做好以下几方面工作。第一是强化企业的信用管理。信用是房地产开发企业兴衰的标识，信用很好的开发企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。第二是资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好，应是资金占用适度为好，短缺资金，或资金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企业开发效益不佳。第三是应逐步扩大项目的自有资金比例。这样就可以使大部分贷款利息支出变为企业的盈利。
4.3强化项目开发经营中的资金管理
如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，使资金产出较高的利润，是我们房地产开发企业亟待解决的问题。首先是要加快资金信息流。我们的企业资金信息流往往不是很畅通，其原因在于它受太多因素的阻隔，造成企业资金周转缓慢；受各种因素影响造成项目烂尾，更是开发企业的灾星，因为烂尾项目本身就占用了大量的资金，甚至会把企业拖垮。还有一个最大的客观因素是应收帐款的催收，而且有的多是坏帐。应加强企业领导干部和财务人员的素质培养，提高他们的财务方面的知识水平；应定期进行库存盘点，以快刀斩乱麻的方式尽快合理地处理掉烂尾项目；在可能的条件下，成立应收帐款催收机构，配备精兵强将，加速资金回收；其次是要强化企业现金管理。要使企业现金管理得当，应尽可能使应收帐款与应付帐款的期限保持一致，最好是应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短，这样就可以保证按期交付应付帐款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。再次是要减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一旦债务发生危机，就会危及到企业的生存。
4.4做好资金回收工作
商品房屋的建成标志着房地产开发企业收获季节的到来，即回收投资，实现利润。房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。当然也可能出现市场行情的变化好于预期，出现销售高峰；但也有可能出现市场行情的变化坏于预期，出现销售低谷。不论出现上述哪种情况，房地产开发企业都必须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，包括房屋开发建设成本、房屋销售成本以及房地产行业的平均利润，寻找出市场销售的切入点一销售价，并在最短的时间内将房屋全部推销出去，将资金回收。
5结束语
中国的房地产开发趋势于理性，但是在房地产市场中存在较多的不可控因素导致了房地产项目的开发建设与经营管理具有较多不确定因素，风险大、投资大、资金回笼速度慢等，因此只有通过加强资产管理筹措、开展多元化融资、加强资金计划管理、提高资产管理水平才能保证企业的正常运作和房地产项目的顺利开发。
参考文献
房地产的资产管理篇2
摘要：房地产企业资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理，是房地产企业财务管理的核心内容。房地产企业在经营过程中，资金投入额度大、周期长，资金运作过程复杂。加强企业资金管理，可以提高资金供应的及时性、有效性及资金利用率，并能够有效降低企业资金风险，是保证房地产开发项目顺利进行的重要环节。
关键词：房地产企业；资金管理；思考
中图分类号：F820.4文献标志码：a文章编号：1673－291X（2011）23－0146－02
房地产企业资金管理是房地产企业财务管理的核心内容，是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理。房地产开发项目通常需要开发商投入大量的资金，并且这种支出需要较长的时间才能收回。加强对企业资金的控制和管理，是保证企业开发项目顺利进行的重要措施。
一、当前我国房地产企业资金管理存在的缺陷
（一）资金管理意识淡薄
房地产行业在我国尚属新兴行业，相关体系制度还不完善。一些房地产企业的管理人员缺乏资金管理意识，没有树立起时间价值、资金成本等观念，致使资金管理环节薄弱，存在较多的问题。很多房地产企业内部资金管理的责任划分不清，设计变更没有标准程序，工程建设质量不达标，工期拖延，销售策划不够等，这些行为对企业投入资金的按时回笼造成了直接的影响，不利于企业资金链的良好循环。
（二）融资形式单一
目前，我国资本市场的发展还处于起步阶段。受限于资本市场的发展，房地产融资市场也仍处于起步阶段。房地产企业进行融资时，一般采用短期和长期银行贷款的方式，由于我国企业债券市场发展缓慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。近几年来，国家监管部门对地产企业上市控制严格，这就使得部分房地产企业不能够利用发行股票的方式筹集资金。房地产企业的融资方式往往只是停留在短期，融资风险高，偿债压力大，不利于房地产企业的资金运作。
（三）投资决策不科学
前几年国内房地产市场较为火爆，理论投资回报率较高，使得一些房地产企业在关注行业利润时，忽略了行业发展的周期性以及潜在的风险，对未来行业面临的挑战估计不足。部分房地产企业没有对开发项目的合理性、房地产市场的消费趋向、市场上的供求情况等进行科学分析，就盲目进行项目投资，这样房地产企业很难得到合理的投资回报，容易使企业背上沉重的包袱。
（四）负债比例较高
房地产企业经营活动具有投资额度大、建设工期长等特点，很少有房地产企业完全依靠自有资金进行发展。由于政府对房地产企业ipo（首次公开发行股票）和股权再融资的限制较高，多数房地产企业都是通过银行借款进行负债融资，从而导致企业的资产负债率过高。为此，房地产企业承担着较大的财务费用压力和风险。根据统计，我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。
（五）资金沉淀问题突出
根据国家统计局统计，2008年我国商品房空置量出现明显上升，以2008年11月底全国商品房空置面积1.36亿平方米为基础，推测得出2009年全国商品房空置率将达30%以上，大大超过了国际公认的商品房空置率10%的警戒线。全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。空置的商品房大量地挤占了房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。并且，有相关报告指出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系，商品房空置率上升时，房地产企业的经营利润率则一路下降。
二、提高房地产企业资金管理水平的有效途径
（一）拓展融资渠道
作为资金密集型的企业，如何解决融资问题是房地产企业必须考虑的一个问题。目前我国房地产行业已经开始探索多元化的融资渠道。资本市场中的直接融资渠道和间接融资渠道都需要加大开拓力度，应进一步完善多元化的房地产金融市场体系，包括投资基金、股权融资、债券融资、证券、信托等多种形式。在多元化的情况下，来自民间的大量资金就可以从楼市分流到基金、债券、信托等上来。由于只有好的企业才能够拿到基金、债券、信托等，因此，多元化的融资渠道不仅能够帮助房地产企业解决融资困难的问题，还可以促进房地产行业内部优胜劣汰，提高企业自身素质。
（二）强化开发项目的可行性研究工作
房地产开发投资大、周期长，存在较大的经营风险，因此，在确定投资开发经营项目时，首先应调查清楚投资项目的背景情况，避免有产权问题方面的纰漏，以确保投资回收。其次，做好市场调查工作，调查并分析项目所在区域的人口发展情况、经济发展情况、城市规划情况、消费市场情况、房地产市场情况等，并做出客观的预测。再次，要认真对投资项目的前经进行分析比较，企业应集中优势资源开发那些经营效益好、风险小、周期相对较短的项目。最后，企业应根据项目开发进度合理估算需求量，制定合理的筹资方案，以保证项目的正常进行。
（三）加强资金预算管理
资金预算是实现资金良性循环的基础，科学、合理的预算体制能够促进企业有效使用资金，提高资金的使用效率。企业资金预算分为年度预算及月度执行预算，采用直接法编制，并采用间接法编制予以验证。年初，财务部门应根据企业实际情况制定资金预算计划，主要包括资金预算收入和资金预算支出两项内容。通过制定资金预算计划，可以明确企业年度资金运作的重点，有助于公司对日常资金的跟踪和控制，能够有效避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案制定后必须严格执行，这样才有利于资金预算管理作用的充分发挥。
（四）严格控制项目成本
一是要准确核算项目成本。对成本进行准确的核算，使产品成本可以正确反映出房地产企业产品的实际支付，从而合理的确定销售价格，为企业回收资金打好基础。二是控制工程费用支出。工程支出是房地产企业日常主要资金支出，并且工程支出节点具有一定的调节性，房地产企业经常利用工程支出节点的可调节性来调节企业资金流，进而控制工程费用支出。这就要求房地产企业的工程部门和财务部门评估、分析出各项在建项目工程资金需求的紧急程度，做好各个环节工程款的支付计划，控制工程费用支出。三是控制管理费用支出。财务部门应对企业管理费用支出进行严格的监督审核，拒绝一切不合理的支出，以保证流动资金用在关键的环节。
（五）做好资金回收工作
任何商品制作完成后，必须销售出去才能获得收益，房屋也不例外。在销售房屋时，既有可能市场行情好于预期，也有可能市场行情坏于预期。无论怎样，房地产企业都应做好市场行情调查，正确核算包括开发建设成本、销售成本、房地产行业平均利润在内的房屋销售成本，并尽快将房屋销售出去，将资金收回来。如果在在房屋销售期内出现销售低谷，房地产企业应冷静地对市场进行研究和分析，看市场是否会在不久的将来反弹，如果预测出现反弹，并且反弹所带来的收益要大于等待时所产生的新的资金成本，那么就可以耐心等待一段时间。如果短时间内不会出现反弹，房地产企业应按照当时市场行情，尽快推出房屋，收回资金，以避免产生更大的亏损。
（六）加强资金的风险控制
企业资金风险主要有三种，一是资金的使用风险，它主要表现为企业的投资风险，事先可以控制，对此类风险应加强事先控制。在评价投资项目的可行性时，应将评审程序尽量做到科学化、专业化，尽量降低预计风险的发生概率；在进行重大投资决策时，企业应形成科学的制定决策的程序和有效的决策约束机制，以保证决策的合理性；同时，还应对资金的流向进行跟踪管理。二是资金的在途风险，一般发生在企业资金结算过程中，因此房地产企业应慎重选择结算票据。三是资金的或有风险，主要是企业为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，企业在为企业提供担保时应慎重考虑，并要有完善的审批程序。
（七）建立资金管理信息化平台
房地产企业资金管理信息化平台是一套以资金管理为核心，以资金收入与计划为主体，以统一的接口与各分公司系统相联，辐射分公司的所有楼盘的资金管理系统。平台具有管理企业内部资金收入与计划情况，自动查询余额与报表汇总的功能。在资金管理信息系统中，资金的流入流出被集中控制，资金的流向也能够实现全程跟踪。资金管理信息系统可以对企业的资金进行统一计划、统一拨付、办理公司间往来结算、核定公司直接可动用金额或日常现金余额，真正实现了一体化管理，加快了信息传递效率，有助于资金使用效益的提高。
结语
房地产企业的经营效益与资金管理的水平密切相关。由于房地产市场本身存在着较多的不可控因素，从而导致房地产项目的开发建设与经营管理也存在着较多的不确定因素。房地产项目具有投资大、风险大、资金回收慢等特点。房地产企业应通过开展多元化融资、盘活沉淀资金、加强资金计划管理等手段进一步提高企业资金管理水平，保证房地产项目的顺利开发。
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房地产的资产管理篇3
【关键词】房地产行业营运资金流动性营运能力
abstract:workingcapitalisthelargestcapitalofhighliquidityinacompany.themanagementstateofacompanymainlyrelysontheworkingcapital.astherealestateindustryisatypicalcapital-intensiveindustry,theamountofinvestmentislarge,theriskcoefficientishigh,capitalturnovertimeislong,thesupplychainislong,sothattheoperatingcapitalmanagementofrealestateenterprisesisparticularlyimportant.ichose5well-knownenterprisesinourcountry'srealestateindustry,andicollecttheirfinancialdatafrom2009to2011inthispaper,sothaticananalyzetheworkingcapitalmanagementintheentirerealestateindustry,andtoprovidecertainreferenceforthosemediumandsmallrealestatecompany.
Keywords:therealestateindustryworkingcapitalliquidityoperatingcapability
现如今，我国房地产已经发展成为一个较成熟的行业，但是在金融危机的一次洗礼之后，房地产已经不再有过去的高增长和高利润。在多次的波动中，房地产行业的营运资金管理也备受关注。
1.营运资金管理理论
1.1营运资金
本文将采用狭义上的营运资金即净营运资金来进行分析。狭义上的营运资金是指营运资金的净额，即是流动资产与流动负债的差。公司资产的流动性和偿债能力可以用净营运资金的状况结合流动比率、速动比率等来衡量。
1.2营运资金管理
营运资金管理是对公司流动资产和流动负债的管理。一个公司要想能够正常的经营和运转就必须有适量的营运资金作为支持。公司需要通过短期融资来获得必要的流动资产。营运资金管理主要包括对数量和筹集方式两个方面的管理，公司可以通过内部的资金转换机制，使两者达到最优组合。在管理中，我们要考虑该资产变现的时间以及变现的稳定程度。
1.3房地产行业营运资金管理
房地产行业营运资金管理是房地产财务管理的中心，是指房地产公司在开发、建设、销售和管理活动中对营运资金的管理和控制。房地产开发，如住房、写字楼、商业娱乐设施包括相应的基础设施的建设，都需要有大量资金的投入。在前期的开发和建设阶段，公司需要的资金最多，支出资金的回收期也很长。
房地产企业营运资金管理的目标是要提高资金的利用率和资金供应的有效性。房地产企业资金运作过程复杂、资金投入量大、回收期长，因而加强资金管理是保证房地产企业健康发展的重要环节。
2.地产行业营运资金管理现状
在此，我选择了我国房地产行业较为领先的5家上市公司，并对它们从2009年至2011年底的利润表、资产负债表、现金流量表等做了分析。这5家公司分别是万科、保利、金地、荣盛以及北辰。在资产、负债结构分析中，我采用了算数平均法来计算整个行业的资产、负债情况。
2.1营运资金流动性分析
2.1.1流动资产结构分析
流动资产和非流动资产相比，它具有盈利能力差、风险小的特点。如果一个公司流动资产占资产总额的比重较大，说明公司的财务风险较小，盈利能力较低。
表1中，我们可以看出，我国的房地产行业的资产总额呈上升态势。在房地产公司的资产中，流动资产的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流动资产是房地产公司的血液。而在流动资产中，存货占比最大，在70%左右，而且比重有上升的态势。由于房地产行业的特殊性，存货一般是指已竣工的房产、施工中的房产以及用于建造房屋所购置的钢筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的销售，房屋的价值高，许多顾客还需要通过向银行贷款来付清首付款。进入到后金融危机时代，为了减少行业内的泡沫，政府出台了一系列的限购、提高存款准备金率的措施，这使得房地产公司的存货的周转更困难。公司积压的存货越多，资产整体的流动性就会变差。在流动资产中，应收款项也占了一定比重，大约在10%左右。而应收款项能否收回很大程度上由欠款公司的经营状况决定。对于房地产公司来说，存货和应收款项的流动性更类似于长期资产。可见，房地产公司只有15%左右的货币资金具有较强的流动性。
2.1.2流动负债结构分析
流动负债也称短期负债，是指公司需在一个营业周期内偿还的债务。流动负债的规模会影响一个公司短期的偿债能力。
由表2，我们可以看出，房地产行业的负债规模很大。房地产是一个高投入，周转慢的行业，一般的公司是不可能拥有那么多的自有资金，所以必须要采取负债的方式。而在房地产行业的负债中流动负债的比重较高，在70%左右，而且比重呈上涨趋势。之所以房地产公司更倾向于流动负债是因为流动负债的成本要低于长期负债。进一步分析表2中的数据，我们可以看出，房地产公司预收账款占流动负债的比重已经超过了50%。房地产公司先预收顾客的购房首付款，再对这些资金进行有效利用。预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入。但是能否及时、大量收到预付款项将由公司的销售状况决定，只有当公司销售很景气的时候，公司才会有可能收到大量的预付款，从而盘活现金。一旦房地产行业呈现下滑趋势，公司的流动资产筹集将会受到影响。
2.1.3短期偿债能力分析
速动比率是速冻资产与流动负债的比值，它可用来衡量流动资产中可以立即用于偿还流动负债的能力大小。速冻资产是流动资产减去存货的差额。
不同的行业存在不同的速动比率，所以速动比率应该是多少这个问题就没有标准答案。房地产行业具有存货占比大的特点，存货又存在销售及压价的风险，因此房地产行业的速动比率比流动比率更具有参考价值。
经验认为，理想的速动比率应该是l。如果公司的速动比率低于1，则会被认为短期偿债能力偏低，但这也仅是一般的观点。
我国的房地产市场从2009年中旬起开始回温，销售比较顺畅，量价齐升，大量现金回流，速动比例较2008年有大幅度的上升。根据前几年的财务数据可知，像万科的速冻比率就由20o8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月开始，市场行情出现回落,速动比率较2009年有所下降。2011年5家公司的速动比率都有所下降，大概维持在0.4。
2.2营运资金营运能力分析
2.2.1现金管理分析
狭义的现金仅指库存现金。广义的现金则还包括各种现金等价物，如有价证券、银行存款和在途资金。如果没有足量的现金作为保证，就很可能使得公司资金周转困难，无法继续经营。但是，如果持有的现金过量，公司也会受到损失，因为现金是一种产生极少收益的资产，过多的持有货币，会存在机会成本的问题。在此我们选择广义上的现金含义。
由表4可以看出，保利和荣盛的现金周转天数逐年降低，说明这两家公司的现金的管理有好转。而其余三家公司的货币资金周转天数有波动，说明这些公司的货币资金的管理还没有完全可控，不定因素还会影响公司的管理，其中，金地和北辰的货币资金周转天数在270天左右，说明它们的资金的周转比较缓慢。
2.2.2应收账款管理分析
应收账款是企业在经营中，由于销售、提供劳务等原因，应向购货方或接受劳务者收取的款项以及代垫的费用等。公司提供信用业务，虽然可以为公司带来一定的收益，但同时也会付出代价，如出现拖欠货款，应收账款回收难的风险等。在房地产行业，应收账款相对资产而言比较少，这是由行业的特点决定的。房地产行业为现金交易，预收款项是他们主要的收入来源。
由表5可以看出，金地对应收账款的管理比较好，其应收账款的周转天数维持在40天以内，而且周转速度逐年加快，2011年其周转天数只有12天，这个数据让许多公司都望尘莫及。而其他四家公司应收账款的周转天数都较大，且呈逐年递增状态。万科在2011年应收账款的周转天数达到780，超过了两年。可见，万科在日常经营活动中应收账款的管理存在问题。保利也有类似的状况。为了提高资产的流动性，公司应加快应收账款的回收。虽说较高的应收账款周转率能说明公司收款变现能力强，但是这一指标也应该控制在一定限度内。
2.2.3存货管理分析
房地产行业中，占流动资产比例最大的即为存货。而存货中，除了原材料、低值易耗品及少量已经开发完成的房屋外，很大一部分是准备开发和正在建设中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地产行业的存货周转速度比较慢，存货最少的也需要2.5年才能变现为货币资金。最高的北辰，在2011年，存货周转天数为3000，即8.2年，说明北辰的已竣工房屋的销售状况很不理想。普遍来看，存货周转都需要4年多，而且周转的速度逐年减慢，也说明了房地产行业竞争的激烈性。存货的管理将影响到公司整体资金的周转和变现，影响到公司的盈利和还贷能力。
3.地产企业营运资金管理问题
通过以上数据的分析，再结合房地产行业的整体背景，我们可以看出，房地产行业营运资金的管理还存在以下问题：
3.1存货多
通过上面的数据分析，我们可以看出，房地产行业公司普遍存在存货较多的问题。在房地产行业，存货主要指未开发的土地、在建的楼盘和建完的房屋。存货的多少直接受房地产行业的销售情况的影响。由于从2009年底开始，房地产市场一直呈下调趋势，销售的不畅直接导致公司存货的堆积，再加上有些公司为了战略扩张不断增加储备，又加重了这种情况。对于房地产公司来说，存货是公司未来发展的保障，但也是风险的主要来源。
3.2负债比例高
通过对负债结构的分析，我们可看出，房地产行业的资产负债率较高。由于我国对房地产企业进行股权融资和ip0的条件较多、较严，而且单个公司不可能完全依靠自有资金来进行发展，因此许多企业都选择从银行进行融资，这便导致了房地产行业过高的负债率。而较高的债务率会使企业承担较大的财务压力和风险。
3.3偿债能力弱
房地产行业近三年来公司的资产变现能力在下降，资产的流动性不断降低，速冻比率大幅下降，这是由公司存货所占的比例不断增加所造成的。公司的销售环节出了问题，资金被套，就极有可能造成公司短期债务的偿还能力受到影响。所以房地产公司就应该及时的采取相关措施促进商品的销售，盘活现金，从而逐步增强公司的偿债能力。
3.4资产营运效率低
通过对营运资金营运能力的分析，我们看出房地产行业资金的营运效率较低，周转时间较长。在交易过程中，对于公司出现的应收款项的收回，许多公司还存在问题。赊销方式、条款并没有全面地考虑到资金回收的问题。而对于资产中占比最大的存货来说，随着房地产行业市场的下调，销售的不通畅，存货的周转变得更慢，有的企业存货周转达到7、8年的时间，这有点令人毛骨悚然，所以房地产行业的经营者一定要重视效率问题。
结束语
房地产行业是一个对经济状况反应极为灵敏的行业，它的兴衰也能预示出宏观经济的走向。而房地产行业的营运资金之于房地产行业，就好像房地产行业之于宏观经济，营运资金的管理状况即能显示出房地产行业发展的态势。因此只有加强资金的筹集、采取多渠道融资、提高资金管理水平才能保证房地产企业的正常运营和项目的顺利开发，才能使我国国民经济的基本承载体——房地产行业蒸蒸日上。
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房地产的资产管理篇4
1、房地产开发企业资金管理的概念
房地产企业项目开发过程的资金流构成要素主要包括有开发成本、期间费用、销售收入和各项税费。根据房地产企业资金流动的来源、方向、大小、速度等情况,参考多家知名房地产企业在项目开发中的关键控制节点,将房地产开发流程分为六大阶段:即项目投资机会研究及土地竞投阶段、项目定位策划及前期筹备阶段、规划设计阶段、工程建设阶段、市场推广和营销阶段、售后及物业管理阶段。房地产资金管理指的是企业在上述阶段中对于其应用的各项资金的控制与管理,它是作为房地产财务管理的核心。
2、房地产开发企业资金管理的特点
(1)房地产项目开发所需投资成本高、项目周期长,单纯依靠自有资金难以保证项目开发顺利进行和分担项目风险,更无法撬动大项目开发。房地产企业上市融资门槛极高,绝大多数企业难以利用资本市场直接股权融资。为弥补项目开发资金缺口,大多采用商业银行贷款等进行负债融资,导致资产负债率极高。
(2)房地产资金管理既要受到国家政策的影响,又要受到社会经济等因素的影响,因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化。
(3)房地产的开发和投资都具有阶段性,随着分阶段的逐步投入,期间资金也在逐步的回收,特别是期房交易的存在,使得资金运筹方面存在投资和回收的互补性。回收的资金可以投入商品房的再开发,而开发不断,又可以使资金不断回收,实现资金使用的最大化。
二、房地产开发企业资金管理措施
1、进行房地产开发项目的可行性规划
可行性研究对于企业在确定房地产的投资项目时极其重要,不能仅仅流于形式,要对投资项目的背景情况进行详细调查,规避可控因素,对于市场上房地产的基本情况进行调查,对于类似相近的投资项目进行对比,尽可能地减少风险,避免盲目投资带来的经济损失。
2、进行周密的资金预算管理和过程控制
资金预算管理,从内容上看,是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系;从职能上看,是对其业务流、资金流、信息流和人力资源进行全面整合,最终使企业的资金获得最佳全面效率;从过程上看,是通过预算编制、执行与控制、考核与激励,对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管理制度。
3、拓展房地产开发企业的融资渠道
资金筹集应当遵循合法、适量和时效性原则。筹集资金必须遵守国家的有关法律规章,接受国家的宏观调控。合理预测资金需要量,防止盲目筹资。资金筹集可以采取不同的形式和途径,并且可以根据企业开发时期的不同阶段采取多种筹资方式,力求达到最有效的资金筹集,以保证开发项目施工的顺利推进。除自有资金、商品房预售、银行贷款等常见的融资来源外,还应积极拓展其他融资渠道。(1)房地产金融创新。房地产金融创新主要由房地产投资信托、企业商业债券、住宅抵押贷款证券化等构成。目前中国房地产市场,金融创新工具兴起不久,普及度不高,少数大型房地产企业正在尝试。(2)承包商垫资。承包商垫资是房地产开发项目的承包商预先垫付的部分或者全部工程款。在建筑市场竞争激烈的情况下,建筑企业(乙方)在总包商或分包商招标过程中,以提供垫资、延长付款期限或灵活的付款方式等增强竞标能力,房地产开发企业(甲方)则借机变相向建筑施工企业融资。(3)并购或合作开发。并购是国内大型房地产企业实现规模化发展,中小型房地产企业向有实力的大公司寻求资金的重要途径。合作开发是两个及以上房地产企业共同出资,或者一方提供土地,其他方提供资金来从事项目开发。不仅中小型房地产企业在项目开发中采用合作方式,国内知名房企在大盘项目中也乐于强强联手、优势互补。(4)内部认购。内部认购是在开发项目尚未取得“商品房预售许可证”,甚至未正式开工之前,在小范围内进行商品房销售。内部认购可以使房地产企业提前获得部分销售收入。2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确规定“不得以内部认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房”。内部认购作为违规操作被明令禁止,但现实中仍有不少开发商暗箱操作。
4、加强资金的风险和监督管理
企业的风险影响企业的生存和发展,房地产开发企业的资金风险主要包括在途风险、或有风险、使用风险。其使用风险表现为企业的投资风险,它属于一种事先可以控制的风险,必须加强对投资的决策管理,对于项目的评审要做到更加科学、更加专业、使风险降到最低的程度,重大的投资问题必须形成有效的决策约束机制,并且实时的跟踪管理。其在途风险体现在资金的结算过程,并且应当将部门的管理人员、业务人员的绩效同应收账款的回收状况挂钩,制定相匹配的奖惩制度,确保资金的流通,把坏账损失降低到最低程度。企业还可以进行内部审计,对于财务信息和财务业绩进行审计和监督,评价其真实性和合法性,强化事前、事中、事后的控制,确保资金的安全和流通。
5、提高企业资金管理的信息化建设
房地产的资产管理篇5
房地产金融行业现状：在中国城镇化进程中，房地产企业作为国民经济的先导型产业发挥了重要的带动作用，它是一个具有高度综合性和高度关联性的行业、资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，也导致了风险过度集中，加大了金融风险。所以房地产企业更应该不断进行融资思路创新，企业本身拓展多元化的金融市场，积极培育二级市场，选择适合自己的不同的融资方式。
近两年来，随着楼市持续分化、房地产业步入“白银时代”，楼市继续上演整合大戏。融资能力已演变成房企的核心竞争力之一。从融资角度看，中小房企的融资渠道会收窄，融资规模也会大幅下滑，融资成本大幅提高。优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营。
融资渠道变迁历程及未来展望：主流的房地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化等。权益融资最大的优势是直接做大净资产，改善企业的资产负债率，从而实现迅速加杠杆。2006年起至今，随着我国房地产投融资体制的变化和有关政策的出台，房地产融资渠道经历了阶段性的变迁过程。其中2006-2009年，主要的融资渠道是ipo、股票增发：2009年底至2010年初“国四条”、“国十条”等政策相继出台，权益融资受限，非标兴起；在市场调控作用下，2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代；2015年初证监会颁布公司债新政，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在近两年增长迅速。
房企作为资金密集型产业，提高融资能力，除了把握低成本融资渠道和机会之外，布局金融产业，形成协同效应、提升融资优化潜力也是房企积极挖掘的一个方向。短期看，房地产企业账面现金状况良好，拿地积极性下降，融资需求边际将下滑；中长期来看，小型房企公司债发行受阻，需要在融资结构上有所改变。一方面，房地产企业将更加依赖于来源稳定、成本低的银行贷款；另一方面，在融资额度的约束下，更多房企会增加进入门槛低、额度有保障的非标融资；与此同时，中票、项目收益债等品种也是直接融资方面较好的补充。
地产融资模式管理创新
房地产企业融资存在的问题：现阶段中国房地产业传统的融资方式特点主要是自有资金与银行贷款相结合，自有资金与信托相结合，资金成本比银行高，抵押、担保方式灵活。股权融资与银行贷款相结合，通常股权融资成本较高，管理困难。目前而言，我国房地产企业融资化运作依然面临很多问题：融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大；政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全；房地产企业融资水平差异大；房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制；房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严重。面对老龄化、人力成本提升、地价提升等因素，房地产行业将发生结构性变化，未来房地产金融将更为细化，融资工具更为深化。
地产融资模式管理创新：目前，中国一线地产公司都有自己的金融运作平台，在拿地、并购、销售、资产盘活过程中，真正将地产金融创新形式落脚到实体经济上，降低融资成本，防范化解金融风险同时提高资源配置效率。房地产金融转型势在必行，创新的融资模式也层出不穷，对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，尤其是上市融资、发债融资、海外资金等几乎成为他们的专利。而对于为数众多的中小企业来说，可考虑采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。具体而言，实际操作可参考下列几种模式：
资产管理能力输出。由品牌地产商联合具有发行能力金融机构共同发起基金，向项目方提供夹层融资，由品牌地产商旗下的资管机构承担资产管理角色，提供项目投后管理支持及附加增值服务，既可以保证资金的安全兑付，品牌地产商还获得了低价获取土地资源的机会。
拿地或并购基金。由金融机构与地产商共同发起结构化的股权投资基金，针对特定的投资范围和特殊的投资机会，按照低于市场的价格获得土地或者退出市场的中小开发商的项目，根据开发不同阶段不断用低成本的开发贷款和销售回款替换优先级资金，分层逐渐退出，从而保证股权部分可以获得理想的收益。
房地产的资产管理篇6
一、简述房地产股债权投资与风险管理
1.风险管理的含义
一般认为，风险是人们在从事某项活动或决策的过程中对未来预测可能产生的结果的不确定性，包括盈亏发生的不确定性、盈亏大小的不确定性。风险可能产生的损失潜伏在活动或者事件的过程中，会给事件或者活动带来消极影响，阻碍实现其发展目标。
风险管理是企业或者个人通过风险识别、风险估测、风险评价，并在此基础上选择与优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险所致损失的后果，从而以最小的成本收获最大的收益的决策过程。有效的风险管理可以减少风险给其带来的损失，有助于企业所有者和管理者为企业未来发展做出正确决策，最大程度地保证经营管理的正常运行，保护其财产安全和完整，实现企业经营活动目标。
2.房地产股债权投资与风险管理的关系
房地产股债权投资以提高企业经济收益为目标，但是在高收益背后往往隐藏了高风险，一旦风险管理失控，将导致企业所投资资本受到损失。通常情况下，经济收益与风险之间的关系是既辩证统一又对立的，二者密不可分、形影相随、相辅相成、相互制约，风险用经济收益来补偿，经济收益以风险为代价。房地产股债权投资企业如果要追求高经济收益，就必须面临和承担高风险；与之相反，如果不愿意面对高风险，就只能接受低经济收益的现实。如果企业对风险从识别、评估到控制能够建立起有效的管理机制，就能在追求高经济收益的同时将所承担的风险降至最低，实现风险调整后的收益最大化。
二、关于房地产股债权投资的风险分析
1.人员素质低下的风险
房地产股债权投资活动中需要投资决策人员和相关管理人员具有宏观经济金融、房地产行业、法律法规等方面的专业知识，从事房地产股债权投资的企业都是知识密集型企业，对员工素质的要求极高。企业内部员工的素质的高低很大程度上决定企业发展，如果企业缺乏专业的高素质人才能对股债权投资进行科学、有效的管理，那么企业将很难在经济市场中得以长远、稳定的发展。
2.信息收集的风险
房地产股债权投资企业在进行投资项目选择时，需要收集大量的相关资料，如果所收集的信息不够及时、完整准确、真实，那么过时失真的信息将可能导致企业管理者做出错误的投资和经营决策，进而影响到投资项目的正常运行，甚至企业的健康发展。由此可见，企业信息的来源渠道必须广泛，且稳定可靠，信息在传递的过程中要保持其真实性、完整性、及时性、准确性，以确保信息使用者能够基于正确信息做经营决策，实现企业的投资和管理目标。
3.管理风险
管理风险是指是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化，即未来收益下降和成本增加的风险。一般情况下，管理风险受到管理团队的能力和构成、员工冲突、流失和知识管理等因素的影响。目前，我国房地产企业正处于发展初期阶段，组织结构还不够完善、科学、合理，公司治理也不规范，如果企业的组织结构，内部治理不能及时的调整，适应新环境，将可能由于管理不善导致投资项目的失败。
4.市场风险
所谓市场风险指的是房地产市场价格、供求等市场因素的不确定性给企业发展带来的风险。目前，世界经济刚刚经过金融危机的洗礼，正处在经济复苏的阶段，这给企业发展带来了良好的契机，但是，经济市场环境也日益变得复杂给企业带来了挑战。经济市场环境的不稳定性给房地产股债权投资企业的发展带来极大的阻力，房地产商品是否受到整体经济环境的周期性或阶段性波动影响，商品在市场上是否适销对路，在技术、质量、服务、销售渠道和方式等方面有无市场竞争力，都会成为影响房地产股债权投资安全的重要因素。
5.其他经营风险
经营风险也称营业风险，通常是指由于企业生产、经营上的因素，给企业带来利润率或利润额的不稳定。由于房地产股债权投资企业的投资标的往往都是待建或者未完成销售的项目，以未来预期收益作为投资基础，这样的被投资项目或企业的未来的发展充满了不可预测性，如果目标公司的经营方式、管理模式、宏观和产业政策环境、财务融资，资金周转、法律违约甚至欺诈等方面出现问题，导致了非体系性经营风险的发生，将会使作为投资者的房地产股债权投资企业的预期收益下降，进而使企业陷入经营的低谷。
三、应对房地产股债权投资风险的措施
1.加强专业人才培养
高素质、多元化发展的人才是企业能够实现长远、稳定、可持续健康发展的重要组成元素之一。因此，企业应该定期进行人员培训，完善房地产股债权投资基金管理人的知识结构，使之有能力为企业更好的服务，防范投资项目风险。同时，在企业内部选拔部分优秀人才实行岗位轮换，使之充分了解和掌握各部门、各环节的工作，为股债权投资业务储备好后备人才。
2.建立有效的信息沟通体系
企业要建立健全有效的信息流通体系，以加强各层级之间、各部门之间、员工之间的信息沟通，加快信息的传递速度，实现企业内部资源共享，以此达到企业的所有者和经营者能够及时、准确的掌握企业现状，从而作出正确决策的目的。
3.完善内部控制体系
从历史看，风险管理从内部控制发展而来，内部控制和风险管理的最终目标都是实现企业可持续、稳定的发展。内部控制体系的建立与完善对房地产股债权投资的风险管理有着重要作用，房地产股债权投资企业必须按照自身业务特点和发展规划建立起科学、合理、有效的内部控制体系，降低和化解管理风险。房地产股债权投资企业需要在内部建设完善的岗位制度与岗位分离制度，以及能够贯穿企业所有经营管理活动始终的授权决策机制、监控制度、信息披露制度，与此同时强化对财务风险的监控、审计控制。
4.加强对政策风险的管理
目前，我国房地产企业常用的融资途径就是银行贷款，房地产股债权投资中往往也会需要银行贷款的支持。但是，我国境内银行贷款的条件高、利率高，大多数企业贷款难、还款难，形成了融资链的恶性循环，尤其是中小企业，这一情况更为严重。融资难是影响房地产股债权投资成败的一个风险因素，所以房地产股债权投资企业需密切关注国家整体信贷环境的变化，关注政府对房地产业发展的规划，跟踪相关政策以及法律的变化，了解银行等金融信贷机构的信贷政策和要求，培育企业美誉度，以满足和适应信贷政策的要求，获取政府和金融机构的融资支持。
5.引入第三方独立监督考核
邀请第三方参与对投资项目的监督与考核可以帮助房地产股债权投资企业顺利实施投资活动。企业可以依据自身情况，邀请企业外部的风控专家、基金专家、审计人员等，组成外部审计或顾问咨询组，借助其专业能力和独立性，针对企业的投资行为进行合理分析、预测、监控，规范投资行为，并为企业及时、准确地提供所投资标的项目的信息，揭示所投资项目存在的风险，给予管理改善建议，以保证项目能够取得预想收益。
6.建立激励制度
建立健全对投资经理的激励制度是完善投资项目风险管理的重要内容。投资经理的工作热情、责任心、投入度和专业度可以在很大程度上决定房地产股债权投资的风险管控质量，房地产股债权投资企业一般可以通过建立两种激励机制来激发投资经理的工作热情。一是建立健全显性激励机制，即以业绩考核的方式来影响投资经理的经济收入，具体可按照企业实现的利润对其进行一定比例的资金奖励，以激励投资经理努力工作。通过提升项目质量，降低项目风险，不仅增加了企业的经济利益流入，也增加了投资经理的经济收益。二是建立健全隐性激励机制。这种激励方法也可称为“声誉约束”。一般来说，如果投资经理能够积极地管理运营好投资项目，那么不仅会给其带来经济利益，同时还会增强投资者、行业人才市场对其的信心；反之，如果由于投资经理未尽到职责而使得股债权投资的业绩表现下降，就会很少有企业再选择其合作，进而失业。
房地产的资产管理篇7
从整体上来说，此阶段为参与投资项目建设的准备阶段。而且，要结合市场实际发展需求与发展前景，确定建设规模，认真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此项工作，我们需要投入大量人力资源、物力资源以及时间。与此同时，还应对建设产品技术来源、市场容量、发展前景、效益等进行客观的分析与评价，从而保证投资估算涉及面都考虑在内。除此之外，在建设阶段，对影响建设投资的因素影响予以全面考虑，真正发挥出投资估算控制投资的作用。
二、设计阶段
1.认真落实设计招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。
2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。
3.合同约束。对于每一项合同条款来说，都必须保证内容的严谨和完善。不能只是简单的套用设计合同格式。结合作者以往设计经验分析，对于石油化工建设设计合同来说，还需附带一“管道单线图”，这样可更好的满足项目招投标的需求；另外，在经济方面，可增加设计变更额度限制条款。当设计变更费用施工合同价的8%时，要从扣除一部分质保金。
三、招投标阶段
1.对施工企业的资质进行严格审查，而且还可以到施工场地进行实地考察。避免施工水平差、信誉度不高的施工企业混在招投标企业的行列当中。
2.低价中标要合理。对房屋建设的业主来说，关于“低价的合理性”要做到心中有数，这样减少投标企业通过恶意降低成本而中标的情况出现。此外，业务应随时对建设与安装成本进行有效掌控。
3.严把施工合同的签订。建设单位签订承包合同是关键，要把主要内容在合同中予以明确。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等印度进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。
四、施工阶段
业主在加强施工现场管理方面应认真做好下列几点工作：
1.帮助施工管理者与技术人员树立“经济”思想观，定期组织他们参加技能与职业道德素质教育，使他们养成良好的办事作风。在配合监理机构做好工程施工监督工作的同时，也应对节约投资的必要性引起足够的重视。
2.减少设计变更的出现。在工程施工阶段，受各种因素的影响，很容易出现设计变更的问题。例如：设计不合理、实际施工和发包图不统一的现象以及材料规格不满足设计要求等。那么怎样才能做到减少设计变更问题的出现呢，我们必须要做好以下几点工作：第一，不能借设计变更而不断扩大建设的规模，完善建设内容第二，对出现的设计变更要积极去处理，如果在变更设计中导致费用增加或降低，都需要由设计代表、业主、监理师等共同签字后才能生效；第三，在条件允许的情况下，业主可安排专业造价管理者在施工现场进行指导，以便于对工程造价的情况进行掌握和控制。
3.加强施工现场签证管理。在工程建设阶段，现场签证是一经常性的工作。但是，当前因大多数工程因现场签证严肃性不强，从而对工程施工阶段带来大量的麻烦，以至于给业主造成巨大的损失。所以，加强房产施工现场的签证管理，要求技术人员要和管理者积极配合。与此同时，还要注意好以下几点工作：
（1）在签证时，应达到量化的要求，而且保证签证单上每个字都十分的清晰。
（2）保证现场签证内容要合实际情况相统一。
（3）现场签证内容不应超出实际应签证的范围。
4.认真做好材料与设备的采购工作。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
五、竣工结算阶段
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技术措施费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
总体来说，在房地产开发阶段，对于工程造价的管控实际为一个动态过程。而且要求将功成造价管理贯穿在工程项目建设的全过程当中。
参考文献：
[1]《建设工程投资控制》知识产权出版社，中国建设监理监理协会编写
[2]《建设项目全过程造价管理理论与方法》，天津人民出版社，戚安邦，孙贤伟著
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1.引言
随着我国城镇住房制度改革的不断推进，国民经济的飞速增长，我国房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。房地产项目投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业，其不确定性伴随始终。由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也没有专门从事企业风险管理的咨询机构，所以加大了房地产行业的高风险性。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。
2.房地产投资开发项目风险概述
2.1房地产投资开发风险的含义
房地产投资是指将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等相关的经济活动中，以获得预期收益的投资方式。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。一般来说，房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。
2.2房地产投资开发风险的形成因素及发展趋势
当前我国房地产投资风险主要来自于宏观环境和微观环境两个方面。宏观环境中，政策风险、金融风险、资源风险等社会、经济环境的变化对投资影响较大。而微观环境是指具体项目所在的区域中存在的地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。
此外，从主客观两个方面来说。房地产开发项目风险产生的客观原因主要有：竞争对手抢先进入市场，推出产品，市场竞争加剧；银行贷款利率升高，投资风险增大等。主观原因有：企业信息不灵、开发出来的产品不够好，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。
3.房地产投资开发项目风险管理方式及具体对策
3.1风险管理的主要方式
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。目前对其管理的方式主要是风险回避、风险分散、风险转移、风险自留。
3.2风险管理的具体对策
针对不同类型、特征和规模的风险因素，应采取相应的风险管理措施，最大限度地降低投资过程中各因素对最终效益的不利影响。具体说来有以下几点：把握市场动态，提高风险预测能力。投资前对市场情况的调查分析是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。
3.3建立健全科学的投资决策和风险管理
机制投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值，有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。
3.4建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告
信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。
3.5加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识
业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度，增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。
3.6采取投资分散策略和联合策略，分化和降低风险
（1）投资区域分散。房地产市场具有很强的区域性特点，由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也各不相同，房地产投资分散于不同的区域，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。
（2）投资种类分散。不同类型的房地产投资的风险大小不同，获得的收益也不同，在房地产投资种类上分散，可以降低房地产企业的整体风险。
（3）投资时间分散。是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资，利益共享、风险共担，发挥各自的优势，从而降低独自经营项目的风险。
4.结语
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房地产企业在日常运营时，一方面要强化内部资金的有效管理，提升资金运用效率，另一方面又要做好资金的使用控制，强化内部资金在运用上的有效性，降低企业的运营风险与提高市场竞争力。
二、房地产业基本特征与资金管理原则
1、基本特征
(1)资金投资大
房地产行业作为资金密集型，项目建设所需投入成本较高。例如，企业在获取土地使用权的过程中，往往需要准备大量的土地出让金，再加上后期的旧房拆迁与项目立项等都需要大量的资金。到了工程施工建设时，其需要垫付60%以上的总成本。
(2)建设周期较长
在房地产项目开发上，一个工程的周期往往较长，一般都需要3-5年左右。因此房地产企业在资金投资上，回笼的时段较长。对企业资金管理与周转来说，其面临的难题与挑战较大。
(3)项目风险较大
房地产企业在进行项目开发时，由十商品销售周期较长，在商品价值体现的过程中存在较大的压力与风险。另外，从最近几年的发展来看，房地产企业由十国家宏观调控政策调整出现问题的案例较多，存在风险较大。
2、构建资金管理原则
(1)合法性
房地产企业在进行资金管理时，由于其属十一种市场行为，即涉及自身的利益关系，又关系到其他经济体与个人的利益，因此一定要遵从国家与地方政府的法律法规，保证资金管理与使用控制的有效性。
(2)适应性
其主要指的是房地产企业在进行资金管理与使用控制时，必须要具备一定的动态可调性，既要满足企业现今的发展情况与市场需求，又要符合未来发展趋势，总的来说就是具备良好的操作性与灵活性。
(3)整体性
房地产企业在进行资金管理与使用控制时，不但要立足现有利益空间，还要符合长期战略发展目标需求;不但满足企业的资金有效管理，还要符合企业的全面管理。
三、房地产企业资金管理与使用控制上常见的问题
1、内部人员的管理意识较为淡薄
房地产企业在我国发展的历史并不算长久，属十改革开放的产物，从其发展历程来看，还属十朝阳行业。但是在近年来，其发展速度可以说是惊人的，在急剧增长的泡沫下，我国房地产企业的资金管理与逐渐暴露出诸多问题，主要包括以下几个方面。一是在理论研究上还极为薄弱，房地产在发展的过程中，与其他行业相比还较为缺乏经验的积累与理论的实践，大部分企业无法认识到资金有效管理与使用控制的重要性，再加上领导层在理论与经验积淀上明显不足，因此容易忽视资金管理与使用控制对企业重要性。
2、缺乏完善的内控管理制度
国家宏观调控与经济政策作为房地产行业较为重要的影响因素，其在出现调整或者市场出现供求变化时，企业在资金管理与使用控制上往往需要作出及时的调整，积极迎合国家政策与市场情况，减少企业发展的阻力。但是在实际情况中，我国部分房地产企业对十资金管理还较为缺乏资金的内控制度，部分企业虽然已经有所涉及，但是其执行力与可行性上严重与实际不相符合，因此需要不断的完善工作。
3、资金监督力度不足
目前，我国大部分房地产企业在资金监督上的力度明显不足，从实际情况来石，这主要是因为在资金管理上缺乏权威的内部控制体系，因此在资金管理与使用控制时容易出现形式主义，通过合法手段掩盖非常资金运用的事实;部分房地产企业即使建立了相应的资金内控管理体系，但是由十资金属十敏感事物，往往由高级领导层直接管理，下属机构则缺乏足够的管理权限。由此也就容易导致管理层面的不科学，在监督上严重的缺失。另外，在房地产企业中，难免会存在部分财务人员职业素质低下的状况，对企业资金管理与使用控制流程不够熟悉，因此在进行监督工作时，无法保证各项制度与程序的具体落实，削弱了房地产企业资金有效管理的标准。
4、融资模式过十单一
对十我国房地产行业来说，由十存在项目投资周期长、成本大以及资金回笼时间长等特征，大部分企业在运营资金的管理上需要外部输血，这可以说属十一个行规与畸形的发展模式。相对来说，企业在资产负债过高时，其资金流转压力将急剧增大，企业在运营时稍有问题都有可能导致破产。
四、加强房地产企业资金管理与使用控制创新的相关措施
1、构建资金预算体系
通过构建资金预算管理体系，可以强化房地产企业在资金管理与使用控制上的筹集、支出以及回收等工作，属十房地产企业资金管理与使用控制关键手段。因此，房地产企业可以构建多级别、多层次的资金预算管理体系，在各部门与项目单位上设立主要负责人。具体工作主要包括以下几个方面:
(1)构建多级资金预算管理机构
在房地产企业资金管理与使用控制时，为了确保预算管理体系可以真正体现出实效，可以在遵从企业内部资金管理的基础上，构建多级别与多层次预算管理机构，强化房地产企业内部资金管理责任的层级分明，使每一项资金的运用都简单、明了。
(2)落实具体责任与义务
在房地产预算管理上，由十所涉及的环节与事项较多，因此在实际工作中较为复杂。在实际工作中，一定要落实相关责任与义务，使每一个人与部门在权责层面分明，确保资金预算管理工作的高效运行。
(3)确保资金预算制度的有效执行
对十房地产企业的资金管理与使用控制工作来说，在构建预算管理体系后，一定要强化资金预算制度的重视力度，根据不同时期预算管理的实际内容出发，要求各部门与项目单位严格执行，保证资金管理与使用控制可以取得较好的效果。
2、完善资金风险防范措施
房地产企业在进行资金管理与使用控制时，对资金风险的管控一定要提高重视力度。对十房地产企业来说，资金周转灵活与安全在很大程度上影响到企业项目开发效益。
3、提高资金使用的创新渠道
(1)引进银行信用，提高资金融通
信用证是房地产企业在日常经营业务活动中经常使用的一种融资和规避风险的业务，国内信用证主要是利用银行信用作为中间担保，以银行的信用来弥补商业信用的不足，规避企业结算业务中的资金风险，提高企业资金的周转和融通。房地产企业在资金管理与使用中，考虑到企业自有资金的不足，企业通常需要通过银行贷款等方式进行资金融通。
(2)构建资金回流机制，强化资源优化升级
对十房地产企业来说，由十其项目资金的投资规模较大，资金回收速度却相对较慢，因此确保企业可以及时完成资金回流，是整个企业获取经济效益的核心部分。相对来说，房地产产品在推销的过程中，较为容易受到市场行情、政策制度以及经济条件等因素的影响，因此需要房地产企业掌握市场行情动态，及时完成价格的调整与促销。
4、加强内部监管力度
房地产企业在资金管理与使用控制时，内部监督属十一项较为管用的手段。在具体工作上主要可以从以下几个方面进行。
(1)完善内部监管体系
房地产企业在资金管理与使用控制时，内部监督体系主要可以重点监督企业资金的具体流向与融资渠道，保证资金在使用的过程中处于合理范围。另外，资金监督与分析报告还可以为房地产企业高层领导的决策工作提供一手资料。
(2)完善资金使用制度
房地产企业在进行资金监督工作时，完善的使用制度在任何时候都是企业监督管理的重要依据，可以确保企业资金使用具有严格的规范性。
房地产的资产管理篇10
改革开放以来，我国的房地产行业伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，从无到有，经过了起步、过热、调整、回升，现已进入高速发展阶段。人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一，对企业发挥着越来越重要的作用，房地产行业也不例外。经济发展和城市化进程加剧，促使中国房地产行业自出现以来基本上处于高速增长状态。未来几年房地产行业仍将快速发展，房地产企业对人才的需求非常旺盛，人才问题普遍成为房地产企业人力资源管理的核心问题。
1房地产企业人力资源管理工作现状
人力资源管理是运用现本文由收集整理代化的科学方法，对于一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配，使人力、物力经常保持最佳比例，同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调，充分发挥人的主观能动性，使人尽其才，事得其人，人事相宜，以实现组织的目标。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力，实现人力资本的升值，进而为企业创造更好的价值。
人力资源对于企业具有举足轻重的作用。人力资源部门的作用主要体现在创造适当的组织文化氛围、保留组织所需的人才、明确员工培训的指导方向和内容、缓解员工工作压力，维护并提高士气、培养员工对组织的认同感和献身精神。具体的房地产行业也是如此，我们必须认清房地产行业人力资源管理存在的问题，来进一步提高房地产行业的人力资源管理水平。
近年来，房地产企业人力资源管理呈现出了积极的态势。诸多房地产企业在人员招聘、战略规划、工作分析、薪酬管理、绩效考核、培训开发等方面，进行了有益的实践，但在具体的实施过程中，也存在着制约房地产企业发展的很多深层次问题。
1.1从业人员知识层次和专业素质整体较差
现阶段房地产企业普遍规模较小，许多房地产企业并不具备建筑施工、物业管理等相关员工队伍，从业人员主要由管理人员、工程技术人员和业务人员构成。员工的知识层次和专业素质总体偏低，缺少高层次的项目策划、融资、管理人员和营销人员。即便是战略多元型房地产企业，大部分员工并不是出身于房地产相关专业，缺乏足够的专业知识。即使是作为中国房地产企业的领军队伍——深圳万科集团，其从业人员出身于房地产专业的仅占员工总数的30%左右。在工作中，从业者普遍存在业务素质不高，缺少政策和理论学习，有一定的盲目性，人与人之间存在戒备心理，缺少民主气氛和凝聚力，缺乏对人才的培养和选拔。
1.2人才测评技术和绩效考评应用不到位
在实施人力资源开发管理的房地产企业中，人才测评常常有四种比较实际的用途：招聘时用人才测评技术评价应聘者对于未来岗位合适程度；晋升时用评价技术来预测候选人在目标职位上成功的可能性；进行员工培训之前用人才测评技术了解培训对象的发展和培训需求；规划人力资源时用人才测评评价和诊断企业的人力资源状况。人才测评所关心的主要是人的心理素质和能力，比如思维能力、责任心、灵活性、全局观等比较稳定的特性。绩效考核也关心诸如责任心方面的东西，但它强调人才在一定时间段里有关责任心方面的实际行为表现。虽然人才测评可以用来客观评价人才的能力和动力以及个性，但是，人才测评和绩效考核所关注的点是非常不同的。绩效考核指的是一种行为方面的表现，能够从外在的言行或者数据指标来观察表现。因此，不能将人才测评简单地替代绩效考核，应采取人才测评与绩效考核相结合的方法，建立房地产企业完善有效的人力资源管理机制，激励企业人才更好地为企业服务。
1.3缺乏有效适宜的利益驱动机制，员工流失各有不同
利益动力机制是实现公司发展战略目标的核心问题之一，利益动力机制主要包括两方面内容：一是薪酬模式，二是绩效激励体系的设定。
战略专业型房地产公司的利益动力机制比较完善，员工满意度较好。这类公司的一般员工以及专业员工的薪酬水平较高，流动率很低，而小部分员工流失的主要原因是基于对个人工作以及生活稳定性的考虑。中层管理人员薪酬水平相对较低，加之他们丰富的专业水平和经验令一些小型的房地产公司青睐，此类中层人员流动性较高。
专业项目型房地产公司的员工满意度相对较低，流动性大。虽然薪酬制度灵活，能够很好地激励员工，但是他们忽略了员工在追求货币收入的同时对于个人发展空间稳定性的追求。这类公司的利益动力机制没有长期性，结构性也不好，因此员工一般在积累了一定的工作经验后逐渐向大型房地产公司过渡。
1.4缺乏企业文化
企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的一种无形的竞争力。品牌形象是企业文化的外在体现。房地产市场由于同质化严重，竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的房地产企业文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。但我国一些房地产企业的人事部门未把企业文化纳入企业人力资源管理工作中。企业文化在一个企业中所具有的动力功能、导向功能、凝聚功能、融合功能、约束功能都没有被挖掘出来，没有被作为经济发展本身的一种科学规律加以总结和应用，职工的责任感成了一句空话。职工个人的价值趋向与企业的管理理念、发展战略不易形成一致。这种情况下，必然使房地产企业的奋斗目标经营理念难以达成全员共识，企业精神缺乏鲜明特色，凝聚力明显不足。
2人力资源管理对策和建议
2.1对员工进行职业生涯设计，留住人才
目前，房地产从业人员呈现出年轻化趋势，他们正处于一个强烈需要自我发展与提升的阶段。房地产行业是以薪资高而著称，可是优厚的薪水、福利可能在一段时间促进员工的工作热情，但随着工作时间的推移，个人的发展与自我提升的要求就会变得越来越强烈。要依据组织的战略，在与员工全面沟通的基础上，为员工设计富有弹性的职业生涯，尽力为员工创造适合其自身特点的发展空间，包括升迁、培训的机会。这样可以帮助员工清楚地认识到其未来的发展空间、自己在企业实现战略的过程中的责任与重要性，不断发挥员工的知识以及技能，使员工切实地成为企业的长期合作者，谋求共同发展。
2.2建立动态、公平的绩效管理与薪酬体系
房地产行业要根据本企业的发展战略与运营特点，建立符合自身特点的动态的绩效管理体系与薪酬体系，增强体系的公平性与合理性。在设计绩效管理体系时，应注意以下问题：第一，要考虑绩效考核的机会成本，要避免为了考核的全面而增加考核的难度或者增加考核的投入，使考核缺乏可操作性。第二，考核方式不必完全一致，针对不同岗位设置不同的绩效考核方式。第三，避免完全量化状况的出现。第四，绩效考核要服从企业现阶段的发展状况和企业发展战略的要求。绩效考核不是一成不变的，要随着企业的发展、随着企业战略要求进行不断地调整。
在对员工进行绩效评估的过程中，必须注意准确地识别和明确客体，并在此基础上注意薪酬设计的多样化。面对房地产企业经营管理中的复杂工作环节，管理者必须仔细推敲企业某些业务之间的关系。比如在房地产企业营销过程中策划与销售之间的关系。成功的项目策划会使销售工作仅限于形式，销售工作量大幅度减少，资金回笼速度加快。反之，不具有顾客导向的项目策划则会使销售工作困难重重，销售人员必须在销售过程中根据消费者的需求对项目进行二次策划、重整。策划与销售之间的因果关系在房地产企业会因项目的不同而不同，是动态变化的，这与其他性质的企业策划决定销售之静态关系截然不同，这就要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这一表面现象轻易下结论，而必须分清和识别其结果是策划人员的成绩呢，还是销售人员的功劳大。根据房地产企业经营管理的特点，在其业务中具有这种动态关系的还有销售进度和施工工期之间互为条件的关系，物业管理对销售的促进关系等。另外，房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点也要求其薪酬设计的多样化。如，为体现公平、公正原则，管理者应在房地产企业建筑施工环节根据员工的劳动量来分配薪酬，在房地产集团公司可以根据出资额或所占股份进行利益分配，对销售人员可以按其销售业绩发放薪酬，对策划类人员可以根据其策划方案所产生的实际效果进行薪酬的分配，对高级管理人员可以根据其对公司的贡献进行薪酬的分配，必要时还可以附以期权激励，最大限度的发挥每个员工的潜能。
2.3企业文化是房地产企业进行人力资源管理的基础
房地产行业应该真正的从本企业的实际入手，要对公司发展历程进行提炼，培育适合自身运营特点的企业文化。房地产行业的企业文化建设应着重从以下几个方面入手：培育建立在企业核心价值观基础上的员工归属感，这需要领导者与员工充分沟通，共同寻找企业的价值观，有效帮助员工产生对企业的战略以及企业的领导的认同感和归属感；努力培养员工的成就感，当然忠诚度是建立在员工自身价值观的基础上的，企业的共同价值观可以影响并引导员工的价值观，调动员工的工作积极性，更好地向着为组织发展战略服务的价值观方向靠拢。另外，这种在企业文化氛围下的沟通，还可以很好地促进企业领导者的领导风格的完善，形成更适合员工的领导方式。
2.4吸纳人才
吸纳人才提高房地产企业竞争力，将是新市场形势下房地产业竞争的焦点之一。就我国目前房地产企业的情况来看，可从三方面入手，一是在企业内部应用人才测评技术选拔和挖掘本企业员工中具有培养潜力的人才，通过内部培训与外部学习相结合的方法将人力资源转化为人力资本。二是吸纳企业外部的人力资本，外部的人力资本的吸纳方式，应灵活掌握，如针对高端人才可以实行长期激励措施，分享企业业绩增长的增值价值。三是职业发展通道的设计，不要让人才顶着“天花板”工作，要给人才一个充分发挥个人能力的舞台。