商业项目运营模式篇1
【关键词】全业务；工程项目管理模式；oDn；现状；优化对策
为进一步探索移动运营商全业务工程项目管理模式优化对策，本文选取某市区移动公司作为案例，简要分析移动运营商全业务工程项目管理现状，然后基于现状分析并提出几点有效的移动运营商全业务工程项目管理模式优化对策。据了解该市区的移动公司移动通信网络覆盖率、接通率等指标，与其他区域的移动运营商相比都较高，其移动通信业务份额在全市区域的86%，并且为基于手机通信业务基本饱和的前提下，开发社区接入、政企、集客等全业务市场，以提高企业的市场竞争力，这就意味着该移动公司要不断优全业务工程项目管理模式。
1oDn等全业务网络现状分析
通过本文研究案例———某市移动公司的移动通信网络、移动通信业务等相关数据资料总结出oDn等全业务网络现状表现。
2oDn等全业务工程管理现状分析
根据实例移动公司在2014年oDn网络建设进度慢、oDn网络没形成生产力等现状，归纳总结出oDn等全业务工程管理现状，具体如下：
①移动通信网络的规划与指导已经与固网建设思路及指导原则相背离，导致该移动公司的网络建设缺乏正确建设思路与指导方法；
②对网络建设的重视还不够高，因为工程项目管理中的工作人员出现一人兼多职的现象，导致网络建设进度缓慢，影响全业务工程项目的建设；
③网络规划缺乏大局观念，进行网络建设时，并没有提前与其他移动运营商进行网络匹配，加之网络建设管理采用的是烟囱式管理模式，导致不同网络之间出现壁垒，影响网络的覆盖率，对于大型的移动运营商还会导致大量的光缆浪费；
④移动运营商进行网络规划和施工，并没有及时与光交箱施工单位以及光缆施工单位进行交流与沟通，导致光交箱施工与光缆施工毫无沟通；
⑤全业务工程项目的投资管理混乱，没有意识到网络建设的必要性，进而阻碍了全业务工程项目建设难以推进；
⑥网络规划与建设没有进行工程总结与评估，导致全业务工程项目规划与建设出现盲目性，不利于市场份额的提高。
3移动运营商全业务工程项目管理模式优化对策分析
结合前面通过某市移动公司的全业务工程项目管理现状，分析并提出以下几点全业务工程项目管理模式优化对策，具体如下：
3.1确定oDn网络建设目标并制定合理的实施流程
3.1.1建设目标
根据移动业务需求，结合现时代较为先进的网络技术，基于现有的网络基础上确定相应oDn网络建设目标。可以以树形oDn网络架构为主，通过一级或二级分光的方式。Fp主干光节点的作用在于将多条配线光缆汇聚到光交接设施上（如网机房、光交接箱等）；Dp配线光节点的作用在于调配和收敛纤芯；ap用户光节点的作用在于将重要的基站业务接入。
3.1.2建设流程
①进行oDt区域分区，即将划分区域内的家庭客户、政企客户和基站客户的现状资料收集，然后预测出各种用户在期末能达到的网络应用数据，并对不同区域内的道路、河流和铁路等进行区域网络划分；
②oLt节点规划，了解已规划化完区域内的机房情况，然后选择最适合的机房作为oLt节点；
③主干光节点及光缆规划，先根据综合业务区的用户分布情况及路由情况，设置相应的主干光节点，然后再根据节点的位置、管道路由等确定主干光缆的物理路由；
④用户光节点规划，基于以上步骤，对每一个用户都建立相应的光节点，并配置相应的光缆，以实现用户之间的相互联系。
3.2优化工程项目管理模式
3.2.1提高对oDn等全业务网络建设的重视度
①移动运营商领导应该提高对oDn等网络建设的重视度，并将关于oDn网络建设的考核指标修正并完善；
②完善与oDn网络建设相关的生产能力考核指标；
③建立健全专业化、系统化的项目管理体系，以实现对oDn等全业务网络的高效建设与正常运维；
④要加强全业务中心与移动通信网络建设的联系，以促进全业务工程项目管理与网络建设的协调性及统一性。
3.2.2做好前期的oDn项目建设及管理评估工作
①要对oDn网络建设项目进行全面梳理，并进行系统性评估和验收，以保证全业务工程项目管理的有效性，促进移动运营商发展；
②在梳理完成的基础上，根据移动运营商的总体oDn规划目标及相关建设流程，将不能完成的规划目标向后推进延续1个年份，即当年不能完成的全业务工程项目建设目标，可以推导第二年完成，但第二年实现规划目标时一定要根据第二年的实际情况对规划目标及相应的建流程进行合理化调整；
③后续oDn规划与建设中，一定要遵守为用户提供最佳网络通讯服务原则，实现网络资源建设综合效益。
3.2.3做好管道资源的梳理工作
①要定期对oDn项目可研阶段的断头管道和断点管道进行全面梳理；
②要在每一个管理阶段都进行目标确定，并将断头断点的管道运用到oDn网络建设中，以降低管道资源的浪费；
③提高网络的厚薄覆盖率，要根据用户类型及其分布特点，将网络以厚覆盖、薄覆盖两种方式进行覆盖。
4结语
综上所述，通过上文的实例分析了解到，移动运营商全业务工程项目管理目前还存在移动通信网络规划偏离固网建设思路与指导原则、网络规划缺乏大局观念、光交箱施工单位与光缆施工单位沟通不畅等问题，所以要从oDn网络建设目标及流程和工程项目管理模式等方面优化移动运营商全业务工程项目管理模式。
参考文献
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[2]蒋友文，杨刚.某地移动运营商全业务工程项目管理模式研究与优化[J].广东通信技术，2016，36（3）：47~50.
[3]徐叶芳.全业务新竞争态势下移动运营商营销管理模式探析[J].中国城市经济，2011（5X）：40~41.
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[5]杨柳.全业务环境下移动运营商的竞争策略[J].电信工程技术与标准化，2014（5）：53~55.
商业项目运营模式篇2
关键词：商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段，而商业地产运营是个长期，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，it蓝色房产、it网络资讯为核心业务，融合it相关产业于一体的全国性大型it集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面：
地产耦合：颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在：参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强耦合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权。
资本运营：颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式，主要有以下几点：资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期（投入并获得合理回报）；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入；部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于：
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心；充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性；完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用；除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性；颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
商业项目运营模式篇3
关键词：煤制油；商业模式；南非沙索公司；对比分析
2004年以来，国际石油价格从30美元/桶急剧飙升到100美元/桶以上，原油价格的高位运行将煤制油项目提到了战略高度而被各国广泛关注。煤制油项目在西方发达国家经过长期的技术积累正在经历从技术转化为大规模生产阶段。南非作为目前唯一成功运行CtL工厂的国家，其在纽约证券交易所上市的沙索2007年股价涨幅高达65%，年收益112亿美元，无疑是一个成功的案例。而当前各国兴起的煤制油项目能否获得同样的成功，这是所有项目负责人都不敢保证的事情。一方面，因为煤制油项目的产业特性决定了煤制油项目产业化风险太大，同时受到外部石油价格及内部煤炭价格的影响很深。
一、商业模式的内涵及结构
商业模式第一次出现在20世纪50年代，不过直到90年代才开始被广泛使用和传播。蒂默斯（timmers：1998，1999）在商业模式研究中，指出商业模式是一个复杂的包含多方面内容的复合概念，他对商业模式的定义包含三个方面，分别是产品、服务和信息流的体系结构；商业活动参与者潜在利益的描述；以及收入来源的描述。威尔和威泰尔（weill&Vitale，2001）将商业模式描述成为公司的客户、同盟者和供应商之间角色和关系。KmLab公司（2000）认为，商业模式是关于公司在市场中想要如何创造价值的一个描述，它包括公司的产品、服务、形象和营销等的综合，以及基础的人员组织和运营基础设施。
简单地说，在某种程度上，商业模式就是在社会价值体系中寻找到价值所在，然后将从供应商那里获得的原材料转换成客户需要的产品或服务。目前世界主要煤制油项目发展情况见下表，本研究我们根据煤制油产业参与者性质不同进行商业模式的分析。
二、煤制油商业模式的三种类型
煤制油产业发展过程中涉及政府、科研院所、国有及民营企业。根据这些组织在煤制油商业化过程中的主导作用性质不同，可以将商业化模式划分为以下三种模式：政府主导企业参与的商业化模式、研制企业主导商业化模式和企业主导的商业模式。需要说明的是随着产业发展各种模式之间也在发生变化，并非绝对不变的模式体系。
(1)政府主导企业参与型商业模式。政府主导企业参与型商业模式是以政府或公共部门为煤制油商业化运行主体，各类研发、私人部门为辅助，高校和社会力量共同参与的运行模式。在这种模式下，政府通过中央和地方直接投资，国家所有的方式，推动煤制油商业化运行的项目建设、实施和发展。根据政府在商业化过程中的组织管理方式不同可以将政府主导型划分为政府直接主导型和政府间接主导型。所谓政府直接主导型就是政府自己全部通过财政拨款进行投资，并指定政府的某些职能部门直接参与煤制油商业化运行的组织和管理工作，类似于我国的中央直属企业。政府间接主导型模式是由政府财政拨款，然后委托国有企业实施煤制油的商业化运行的组织和管理。也就是政府对商业化运行提供部分资金，但是并不直接参与经营，即政府为所有者充当委托人角色，而国有企业为人，即具体经营管理者，类似于我国传统的国有企业。
(2)研制企业主导型商业模式。研制企业主导型商业模式是指煤制油商业化的组织和管理由科研机构担任，在这种模式下由煤制油科研机构投资进行煤制油商业化运作，即将其技术直接进行产业化，向创新产业链下游移动。同样，根据研制型企业对煤制油商业化运作的组织管理方式不同，研制企业主导型模式又可分为研制企业直接主导型和委托―型。研制企业直接主导型模式是指煤制油技术开发企业通过组建煤制油企业自己来进行技术产业化，而委托―型则通过科研企业委托第三方企业进行煤制油的商业化运行。目前，国内的研究企业一般还不具备直接投资煤制油项目的能力，大多采取技术转让或技术入股的形式参与煤制油项目的建设。
(3)企业主导型商业模式。这种商业模式实际上是技术购买型的，这些企业不管是国有还是民营企业，并不研发煤制油技术，其煤制油技术主要是通过购买自煤制油技术研发企业。这类企业从项目申报、审批到投资运营，都由企业自身独自操办，并严格按照市场经济的原则办事，自负盈亏、自主经营。此外，在投资商也有是采用多元投资方式吸收其他资金进入，在煤制油的组织管理方式上按照现代企业的经营管理模式进行。在这种模式下，政府可以通过财政和税收政策支持煤制油企业的发展，同时也可以为企业技术引进起协调作用，另外，制定相关的产业规划和产品标准。目前国内参与这种商业模式的主要有潞安矿业集团、徐州矿业集团等国有企业的煤制油项目。此外，浙江、广东等地的某些民营企业也在积极开展煤制油项目。
三、不同煤制油商业模式的优缺点和适用条件分析
1.煤制油商业化特点分析
概括起来煤制油商业化的特点主要体现在以下几个方面：第一，产业受国际油价波动大。煤制油商业化将直接受国际油价的影响，油价在45美元/桶就可保本运营，国际油价高升，已经间断性地突破140美元，因此，目前煤制油技术商业化具有广阔的利润空间。第二，商业化规模效益显著，投资巨大。研究表明煤制油项目至少年产规模要达到100万吨油品才能有效益，而这个规模投资需100个亿以上。第三，技术风险大。直接液化和间接液化都有风险。第四，对资源和设备依赖性强。煤制油项目需要大量的优质煤炭资源和水资源作保证，在设备上需要超大型特殊装置，并对设备质量安全提出很高要求。第五，煤制油项目商业化参与主体多。煤制油项目实施需要煤制油研发机构、金融机构、政府、公共部门、煤炭企业、技术设备企业和电力公司、石油公司通力合作才能有效推进煤制油商品化。
2．煤制油商业模式的优缺点分析
(1)政府主导型商业化模式的优缺点。从政府主导型的优点来看，第一，在商业化初期，由于煤制油项目的技术并不成熟，同时，投资巨大，需要各方面的协调，对于产业化的前景并不明朗，在这种情况下政府主导型可以发挥政府资金优势和协调能力优势，担负煤制油项目的组织运营，这样可以促进煤制油商业化运行的实施和快速发展，最终形成煤制油产业发展。第二，在煤制油商业化运行期间，由于煤制油的中试环节复杂，成本较高，如果没有政府财力支持，那么企业要克服较长时间的中试，试生产过程是很困难的。第三，由于煤制油项目的风险太大，投资
收益周期长，这样导致企业投资经济激励受到制约，投资不足，所以，这时采用政府主导型可以起到资金示范作用和杠杆作用，吸引更多资金投入到煤制油商业化中来。从政府主导型的缺点来看，巨额的财政资金投入会增加政府财政负担，使得政府的融资压力增大，同时，政府参与会伴随运行效率的低下，相比市场而言这种弊端先天注定的。另外，由于政府投资，收益归属政府所有，不利于商业化运行成果快速市场化。
(2)研制企业主导型商业化模式的优缺点。研制型企业的优点在于：第一，研制型企业可以充分利用技术优势，和科技人员优势担当煤制油商业化的责任者，保证商业化过程中的技术支持，并能够根据项目运行情况及时解决各种技术问题。第二，拓宽了融资渠道，减轻了政府压力，成熟技术往往可以直接转化成资本，即技术入股。第三，在煤制油项目运营过程中，各种设备仪器的维修工作能够及时跟上，保障项目稳定运转。研制企业主导型商业模式的缺点是，一方面，很难保证国家利益和企业利益的结合。发展煤制油从很大程度上考虑的是国家能源安全的战略发展需要，尤其在一些特定政治背景下，这种需要具有长期意义，但是研制型企业可能因为投资周期长，资金额大，收益不明朗而降低商业化的积极性。另一方面，商业化后煤制油企业的运营更多体现一种商业行为，而研究机构未必能够提供这种运营的人才需求，另外，科研机构的资金有限，筹资能力也常不高，所以不一定能够保障煤制油商业化所需要的巨额资金需求和持续不断投入。
(3)企业主导型商业化模式的优缺点。技术购买企业主导煤制油商业化的优点在于以下三个方面：第一，可以发挥企业的资金优势和融资优势。第二，通过企业的规范化经营可以提高煤制油项目的经济效益，在成本控制、人员管理和信息获取等方面可以发挥现代企业的独特优势。第三，由企业来处理政府、科研结构、高等学校及其他参与者的关系，可以将这种协调关系建立在利益同盟基础上，使得关系更加牢固。尤其是商业化之后的产业化发展更能展示私人企业主导模式的优势。企业主导型的缺点在于，煤制油项目商业化过程中增加了对技术和政策的依赖性，从而增加了项目风险，尤其是商业化初期。另外，企业主导型商业模式还可能因为缺乏政府资金的支持陷入僵局，尤其在初期更是如此。
3.煤制油商业模式的适用条件比较分析
政府主导型模式适用于煤制油商业化初期，规模较小阶段，在这种模式下可以充分利用政府强大的资金优势和协调沟通能力，推动煤制油项目快速实现商业化发展。研制企业主导型模式适合于企业研究能力强，技术发育充分，商业化过程中对技术依赖的初期阶段，或者急需提升煤制油产业技术装备水平期间，另外，也可以适用于具有长期规划的煤制油项目的商业化。企业主导型模式则适用于具有一定的资金优势，并具有较为充足的煤炭、水资源优势的企业，或者具有一定运营能力经营的公司，在煤制油商业化后期比较适合于采用这种模式，提高煤制油产业的发展速度，以及产业效率，尤其在政府财力不强，市场发育完善，融资渠道畅通的情况下更适合。需要说明的是，以上三种模式各有特点和适用环境，应该结合各国经济发展阶段、整体生态环境、技术进步状况以及资源情况等灵活应用，也可以在商业化不同阶段分别采取不同的商业化模式。
四、南非煤制油商业模式的实践和对我国的启示
1.南非煤制油商业模式实践
南非煤制油商业化主要划分为3个阶段，第一阶段是1950之前的政府规划制定阶段，第二阶段是1950―1978年，在这一阶段主要依靠政府资金支持，属于政府主导，1979年至今为第三阶段，在这阶段主要由煤制油企业主导。
(1)第一阶段，筹备规划阶段。第一次世界大战后，南非经济主要依赖进口，后因20世纪二三十年代严重的政治、经济及社会问题，南非放弃自由的贸易政策，实施关税保护，促进国内工业产业发展。1946年CtL通过南非政府融资论证，一年后液体燃料和石油法案通过，随即成立液体燃料委员会，规划煤制油项目的发展。anglo-Vaal在1949年获得南非政府许可开始进行煤制油项目，拟投资1300万英镑，先开发一个新的煤矿，以确保稳定的供应。
(2)政府主导阶段。1950年初，anglo-Vaal公司由于前期投入太大陷入资金困境，这时政府开始进入，成立南非石油天然气总公司。到了1964年，情况发生了变化，南非的种族隔离主义遭到了国际反对，石油出产国对南非开始实行石油禁运，科威特取消了所有南非出口计划，1974―1978年的石油危机进一步促进了沙索公司的事业发展，煤制油项目的经济性得以进一步体现，比如在1979年末期，沙索公司生产的油品为30英镑每桶，而同期世界价格为40英镑每桶。这种经济性的显现也刺激了南非加大对煤制油项目的投入，1976南非在Secunda建立了沙索Ⅱ项目，1980年在同一地区又新建了沙索Ⅲ，使用技术同样采用了费-托方法。
(3)煤制油企业主导阶段。经过近30年的努力，南非煤制油项目的经济效果初见端倪，在这种情况下，南非政府认识到只有将煤制油项目社会化，采用遵照国际惯例的企业经营模式才可能更好地推动煤制油产业发展，向国内外投资者开放。经过这一股权结构的调整，公司走向企业化经营的道路，并在以后发展中显示了威力。1984年起，沙索三个工厂一起投产，日产量为11.2万桶石油，几乎能够满足南非当时能源需求的一半。
2.南非煤制油商业模式对我国煤制油商业模式选择的启示
同属于发展中国家，中国和南非在能源结构方面有着很多相似之处，对比南非煤制油商业化的模式和过程，我们可以得到以下几点启示，这种启示将为发展中的煤制油项目商业化提供有益借鉴。
(1)煤制油项目的商业化周期较长，在南非从提出煤制油规划到20世纪80年展壮大花了近50年的时间，在这个时间内必须由政府主导提供充足的资金支持和政策帮助。前期的政府扶持是必不可少的，而且必须保证资金链不断裂。
(2)煤制油产业发展可以吸收社会多方力量参与，不单纯依靠政府力量，各类投资机构、企业、研究机构及金融保险公司进入是加快商业化进程的重要力量。
(3)煤制油商业化的不同阶段必须辅以不同的商业化模式，初期以政府主导型为主，后期以私人部门主导为主。科研主导型在充分的资金和经营人才支持下也不失为一种重要的商业化模式。
(4)煤制油项目不单纯产出油品，更重要的是不断扩大产品范围，向石油下游产品衍生，可以通过产业链的完善增强煤制油的抗风险性。
(5)我国煤制油产业发展过程中应该有一个统筹规划和产业布局，不能一哄而上，更不能遍地开花，煤制油对资源的依赖性强，必须在结合资源状况条件下，坚持协调发展的原则，对市场进入严格控制。
(6)南非的煤制油产业发展充分利用了德国的技术和国际资金，同时也广泛接纳上游煤炭企业及石油企业为合作伙伴，这样可以保障产业供应稳定，产品多样，增加效益。
作者单位:西安交通大学管理学院
参考文献：
商业项目运营模式篇4
关键词：财务核算商业地产服务行业管理会计体系
一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展
对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。
二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。
第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。
第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。
由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。
从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。
商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。
第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，oa系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。
以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。
第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。
参考文献：
[1]财政部.关于全面推进管理会计体系建设的指导意见（财会[2014]27号）.
商业项目运营模式篇5
关键词：集中供冷供暖、运营模式、收费模式
成都平原是我国西南地区最大的平原，也是西南地区经济、文化的中心，下辖城市包括成都市、德阳市、绵阳市、眉山市、乐山市，人口众多，自古就是"天府之国"。随着地区经济快熟不断的发展，人们对生活和工作的环境要求也在不断提高，空调系统已成为了一件必需品。水源热泵技术利用浅层地热能，属于可再生能源利用，运行费用比传统空调低30～40%，环保无污染等优点，利用水源热泵技术进行区域集中供冷供暖是未来的发展趋势。由于目前集中供冷供暖在成都平原城市处于起步阶段，如何推动此项产业快速发展，需要克服很多问题。本文通过结合当下社会环境，初步探讨在成都平原城市水源热泵区域集中供冷供暖的营运和收费模式。
1ppp模式适用于区域集中供冷供暖项目
1.1ppp模式的概念
ppp（即public-private-partnership首字母的缩写），是政府与社会资本通过合作，建设城市基础设施。政府以特许经营权的方式转移给社会主体（企业），与社会主体建立起合作关系，一方面能减轻政府用于基础设施建设的财政负担，另一方面也可以减少社会主体（公司）的投资风险[1]。
1.2区域集中供冷供暖
区域集中供冷供暖像城市供水、供电一样，是一项公共事业。作为城市的基础设施之一，区域集中供冷供暖通过由专门的能源中心集中制造冷水、热水，为指定区域建筑的集中供冷和供热。
采用水源热泵进行区域集中供冷供暖有很多优点：
（1）由于没有冷却塔等设施，节省建筑空间；
（2）减少开发商在中央空调机房的建设费用；
（3）省去开发商后期运营管理团队及管理成本贵；
（4）节能环保，空调使用费用低；
（5）零排放，不会对环境造成破坏。
1.3ppp模式应用于区域集中供冷供暖项目
区域集中供冷供暖项目作为一项社会公共事业，适宜采用ppp模式，由政府与社会主体（企业）合作，形成"利益共享、风险公担、全称合作"的关系，共同推动城市区域集中供冷供暖基础建设的发展。
目前，我国已有区域集中供冷供暖项目采用ppp模式的例子。郑州市郑东新区龙湖金融中心区域供冷项目，供应龙湖金融中心，拟建3个区域制冷站。重庆市政府授权重庆市江北嘴水源空调有限公司以特许经营方式投资-建设-运营江北嘴CBD江水源热泵集中供冷供热项目。
2项目建设运营模式
2.1模式的选择
项目建设运营模式主要可分为三类：建设运营一体化模式、建设运营分离模式和建设运营交叉模式。
不同模式有着各自的优缺点。建设运营一体化模式是由同一主体独自完成项目的建设和运营，项目的所有收益都由一个主体获得，但是所有的风险也是由一个主体承担。建设运营相分离的模式是建设单位负责建设，运营单位负责运营，相互分离，独自承担各自风险。交叉模式是"建设单位建设-建设单位、运营商合作运营"，建设单位和运营商共同承担运营风险，有利于项目高质量的建设和运营[2]。
综合分析认为，成都平原城市水源热泵区域集中供冷供暖宜采用"建设单位建设-建设单位、运营商运营"的交叉模式。
2.2运营公司的组建
建设完成后区域集中供冷供暖系统在运营中涉及到设备的维护管理、能源费用的收取等一系列专业问题需要专业化的公司来进行项目建设后的后期运营管理工作。
考虑到各建设单位的情况不同，如果建设单位缺乏此类项目运营方面的经验，可面通过招标的形式选择国内外适合的运营商。在完成选择运营商的基础上，由建设单位、政府、运营商联合出资成立专业化的运营公司，项目建成后的运营管理由成立的运营公司进行经营和管理。如果建设单位，建设单位具备此类项目运营管理的能力，则可由项目建设单位、政府共同出资成立运营公司。两种方式，建设单位均以建设投资和特许经营权入股。
3定价模式
由于集中供冷供暖项目设备费用投入较高，如果将建设投入的费用分摊都后期运营费用中，则会出现使用费收费过高，消费者不容易接受的情况[3]。如何收建设投入的成本，后期运营中又能将价格控制在合理的范围内，采用两部制定价模式是不二选择。
两部制定价模式就是一次性向开发商收取建设期间固定投入成本，在运营期间收取使用费。这样的模式既能保证成本的完全回收，又能将使用费控制在合理范围内，还能保证一定的盈利空间[4，5]。
4结论
成都平原城市经济发展迅速，普及区域供冷供暖是未来社会发展的趋势。采用ppp模式能较好的将社会资源投入公共基础建设事业，适合在区域供冷供暖项目上应用。以"建设单位建设-建设单位、运营商运营"的交叉建设运营模式能分摊风险，促进项目高质量的建设和运营。采用两部制定价模式，既能完全保证固定成本的回收，又能将使用费控制在合理的价位。
参考文献
[1]吕舟.公共基础设施建设引入ppp模式浅析[J].经济论丛，2011，5：264.
[2]赵惠恩.区域供冷供热系统运营模式研究-以重庆江北城CBD区域江水源集中供冷供热项目为例[J].现代商贸工业，2011，23：75-77.
[3]李影.江水源热泵集中供冷供热项目定价模式研究以重庆江北城CBD区域为例[C].重庆大学硕士学位论文，2012.
商业项目运营模式篇6
【关键词】电子商务校企联动实战模式
一引言
电子商务是实战性很强的专业，不仅要求学生有丰富的理论知识和网络操作能力，还应具有商务实战能力。但目前我国电子商务专业的学生，不具备电子商务实战应用能力的学生占了很大的比例。而这些学生，因为缺乏企业实际运作中的实战应对能力，往往不是企业喜欢的人才类型。
电子商务学生实战能力的培养，应该本着“引导、扶持、奖励”的原则，从高校、大学生、企业三个角度，打造校企联动的实战模式，从而使高校的电子商务人才培养落到实处，学生能够得到真正的实践，企业得到高素质的专业人才。
目前，国内很多高校对电子商务专业学生的实战能力培养，距离企业对于电子商务专业人才的能力需求差距较大。高校很难得到大量的企业资源为人才培养提供实战资源，企业也没办法在实际的商务运作中对学生进行在校的实践指导，因此，很多的校企合作项目最后都流于形式，只是签订了合作协议，并不能给学生提供实际的商战环境和项目。本文通过“五种实战模式”搭建校企联动的学生实战能力培养模式，对电子商务专业的实践教学提供参考。
二实战模式的必要性
1．应用型人才培养的需要
电子商务专业的培养目标是以企业需求为宗旨，面向电子商务行业，培养高素质的商务应用型人才。要培养具有较强实战能力的应用型人才，就要强化商务实战在整个人才培养模式中的分量。因此，建立基于校企联动的电子商务实战模式就非常有必要。完全的商务运营环境，可以让学生在实战中进行实践和创业，从而实现学校与企业真正的合作。通过校企联动实战模式，学生直接参与企业的商务运作，将所学理论知识应用于企业实战，解决实际工作问题，从而提升自身的实战能力，符合电子商务专业应用型人才需求。
2．学校良性发展的需要
校企联动的实战模式，使得学校通过校企合作建立实习实训基地，企业可以分享学校的教育教学资源，双方充分实现资源平台的共享。同时，通过这种深度的合作模式，学校的师资队伍也会得到锻炼。在校企联动实战模式中，教师充当了重要的角色，不仅要对学生进行指导和支持，更多的时候也要亲自参与到企业的实际运营中，这样，教师也能够在积累理论知识的同时提升自身的实践经验。
3．企业人才储备的需要
随着电子商务的快速发展，企业对于电子商务人才的需求非常迫切。通过校企联动实战模式的培养，学生能快速熟悉企业实际的运营过程和工作程序，企业也能够直接从实习学生中挑选优秀人才，节省企业在人才招聘方面的时间和精力。同时，通过校企联动实战模式培养的学生，毕业后有可能成为合作企业的员工，这对于企业来讲，起到了事先培训的效果，从而达到人才储备的目的。
三校企联动的实战模式
校企联动的电子商务学生实战模式，就是学校要加强与企业的合作力度，根据企业的不同需求和学生的实际情况，采用不同形式的合作模式。笔者结合河南工业大学电子商务专业的实际情况，设计了以下五种实战模式。
1．企业供货+学生创业实践
该模式由学生以合作企业的实际产品来进行创业，通过实战培养学生的商业意识、运营能力和执行能力。最具代表性的高职院校是义乌工商职业技术学院。其主要方式是由学校为电子商务学生提供创业场地和基础设施，同时配套相应的政策和指导老师，以实战的氛围吸引学生实际创业。
在这种模式下，由学校为学生提供此类的创业场地，学校或者学生自己联系企业的产品货源，借助于B2C、C2C等网络平台，采用真实经营的模式，真刀实枪的创业，真金白银的收入。使学生在实际经营中熟悉并掌握电子商务运营的不同职能和流程，提升实战能力，并从中获取经济利益。
2．企业指导+学生创业设计
我校电子商务系一直以来都有面向本专业学生的“电子商务创业设计大赛”，学生组建创业团队，通过对市场的分析，确定电子商务创业项目，要求学生对电子商务项目制定详细的商业计划书，设计开发出项目网站，进行实施和运营，并且通过各种网络平台进行网络推广。
在此模式下，每支参赛队伍都由实际企业的电子商务人员进行辅导，“以赛代练”，学生通过参赛过程的创业训练，提高创新能力。通过这种模式，如果企业觉得某一团队的项目方案可行，企业可以对此方案进行投资运营。同时，企业也能通过大赛，发现可用的人才，作为公司的人才储备。
3．企业岗位+学生顶岗实习
在该模式下，合作企业为学生提供实际的实习岗位，而这些岗位是要参与到企业的实际商务运营中。学生通过前期在学校的学习，已经初步掌握了一定的电子商务理论知识，通过在企业实际工作岗位的实习，实现在实践中学习，并把原来学到的理论融会贯通。同时，学生在顶岗实习的过程中，也会遇到很多实际问题，带着这些问题再回到学校学习，更有针对性，更好的提升学习效果。
学校联系一些从事电子商务业务的企业，由企业提供实际的工作岗位，安排学生利用寒暑假和大四的实习期到企业顶岗实习，重点参与电子商务运营管理、网络营销、电子商务网站开发与管理、电子商务物流等工作。
4．企业外包+学生项目运营
电子商务的发展非常迅速，企业也看到了电子商务对于企业发展的促进作用，但是很多企业没有从事电子商务的经验和人才，往往心有余而力不足；或者是受限于企业原有的运作模式，不敢轻易尝试。因此，出现了企业电子商务项目外包的需求，如果把这些项目分给有意向又有一定技能的大学生来做，企业将节省很多时间和人力。正是针对这种需求，设计了企业外包+学生项目运营的模式。
在该模式下，建设“学生为主体、教师辅导制”的创业实践中心，组建电子商务运营管理、企业网站开发、网络营销、网络推广、网络销售等项目运营小组。以项目实战为驱动，以专业教师、企业资深经理为项目领头人，充分尊重学生自主选择并择优进入各项目小组锻炼与创新创业实践。另外在学生培养的形式上根据学校实际情况，企业外包项目的性质，采用全程开放式与封闭式相结合的形式，提升学生的实际运营能力。
5．企业订制+学生实训基地
企业根据自己对于电子商务专业人才的岗位需求情况，结合学校的电子商务专业人才培养模式，双方签订合作协议，学校为企业订制专业人才，企业提供订制人才培养所需的场地、设备和资金支持。在这种合作模式下，学校根据企业需求订制人才培养方案，企业择优选拔愿意接受订制教育的学生，这些学生培养的目的性非常具有针对性，日常的学习内容也是针对企业需求，学生毕业后可以直接到企业工作。
学校可以根据不同企业对于电子商务专业人才的需求情况进行分类，如网络营销、网络零售、网络运营等。针对不同的需求分类，结合企业要求进行订制培养，所培养的学生适合某一大类的不同企业的人才需求。这样，既培养了适合企业要求的学生，又能形成规模化的订制人才培养。
四结语
电子商务专业构建校企联动的实战模式是对电子商务学生实战能力培养的积极探索。学校要加强与企业的深度合作，开展人才订制，设置互动性课程，建立实习基地；聘请企业员工指导学生，指导学生到企业顶岗实习；校企共同支持学生直接运营实际项目或参与项目的开发与管理。通过校企联动实战平台，提高电子商务学生的实战能力，从而提升高校电子商务人才的培养水平。
参考文献
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商业项目运营模式篇7
关键词：电子商务；云服务；商业模式
一、引言
随着我国电子商务的快速发展和传统企业的“互联网+”转型，基于云计算的电子商务服务将成为一个新兴的业态。但由于我国云计算等新兴技术起步较晚，电子商务云服务商在发展方向和商业模式上尚处于探索阶段，商业模式是企业市场价值的实现模式，以价值实现为中心。成功的商业模式，在于以有限的资产和资源为基础，实现价值的最大化，商业模式实质是企业的价值转化机制。商业模式在企业发展过程中不是维持不变的，需要结合市场环境的变化、企业自身所处的发展阶段和发展战略的调整，创新商业模式，保证企业获得持续稳定的发展。本文以电子商务云服务领域的a公司为例，分析了其发展现状以及现有商业模式，针对其发展阶段的转换进行了商业模式的创新研究和规划，以期为电子商务云服务企业普遍存在的发展路径依赖和商业模式转型问题提供经验借鉴。
二、电子商务云服务发展现状
进入21世纪，全球云计算产业开始进入快速发展阶段。统计数据显示，全球云计算产业的市场规模已从2010年的683亿美元增至2014年的1528亿美元，2017年将达到2442亿美元，年平均增长率22.23%，远远超过全球经济增长水平，正发展成为全球新兴产业。中国软件评测中心2014年与赛迪网联合的《中国公有云平台白皮书》显示，自2007年云计算概念引入国内以来，经过概念推广期和技术发展培育期，云计算服务市场已从2012年的78.47亿美元增长到2013年的130.91亿美元，预计中国云计算服务市场规模2017年为936.46亿美元。信息化是覆盖我国现代化全局的战略举措，信息化经历了三个发展阶段，第一个阶段是数字化，第二个阶段是网络化，目前，信息化发展已进入第三阶段，即智慧化阶段。伴随着信息技术创新、扩散、融合、渗透所带来的国民经济生产效率和组织效率提升，信息化正逐渐成为我国经济结构转型升级的重要驱动力。到2020年，云计算引领的新一代信息技术产业将有望发展成为我国国民经济的支柱产业。
随着互联网的普及和云计算技术的发展应用，我国电子商务进入了新的发展阶段。电子商务云服务主要是基于云计算模式为企业或个人提供电子商务解决方案。目前，我国传统产业面临商业模式创新、业务流程创新、管理创新等多重挑战，纷纷开始打通线上线下渠道，整合资源进行“互联网+”业务转型，电子商务云服务可以为中小企业提供在线办公、软件租用、在线交易、信用评价等服务，帮助企业搭建电子商务平台。企业不必再花大量的人力、物力和财力去建立电商系统，进行后台的维护，从而可以集中精力更加专注于自身业务的发展，提高企业效益。近年来，云计算在电子商务实践应用中已取得突破，2013年淘宝和天猫八成以上网店的进销存管理系统都已迁移至阿里巴巴的“聚石塔”云服务平台。未来，云计算与电子商务的发展将更加紧密，智慧云计算将会推动企业电子商务跃迁至云服务平台。
三、电子商务云服务a公司商业模式分析
电子商务云服务a公司依托国家首批云计算服务创新发展试点示范基地和iBm全球商业化运作云计算中心的合作，通过自主研发，掌握了云计算三层服务（SaaS软件服务、paaS平台服务和iaaS基础服务）架构的应用开发技术，为客户提供基于云计算的电子商务咨询、方案设计、开发实施和运行维护等一站式服务。
1.公司现有商业模式。从盈利构成与模式看，公司目前的商业模式仍属于传统软件开发型企业，通过项目驱动、系统开发与运营维护，推动软件和硬件的销售，实现价值的转化。公司目前已承接了百余项的系统开发和服务项目，主要包括系统集成、云平台服务和电子商务三大业务领域。从公司客户所在行业来看，行业主要分布在服装、互联网、保险、医药医疗等，服装行业客户提供的业务收入近三年稳居各行业榜首。项目来源主要依托公司市场营销部门的市场开发。系统开发是项目解决方案软件功能实现的核心环节，包括需求分析、设计、开发、测试、发版等阶段。由于电子商务解决方案涉及细分领域众多，包括B2C企业官方商城、B2B经销商交易平台、omS订单管理系统、CRm客户关系管理系统、积分商城、微信商城等一系列，因此电商技术部是公司人数最多的部门。对于已经开发测试好的项目产品，由公司运维管理部负责安装、调试和试运行，确保项目按照客户要求顺利实施，进行项目实施后的运营维护工作。帮助企业快速了解系统整体运行状况，针对性能缺陷提出优化建议并帮助客户快速采取行动。通过为客户提供周到、及时的日常运维服务，增加客户粘度。
2.公司客户关系结构。公司目前的商业模式所形成的客户关系主要以项目为纽带，具有单向联系的特点。公司所开发的项目涉及行业较多，客户行业分布较为广泛。以项目为纽带建立的客户关系，公司与客户之间的联系是单维度的，公司与客户保持单向联系，而公司的客户之间缺乏联系纽带，即使是同处一个行业的客户之间也较少将公司作为平台中介发生联系。公司仅是客户企业价值创造过程中的一个“配角”，只是帮助客户企业商务实现电子化，而无法在公司层面为客户所在行业的供应商、生产商、分销商、零售商、用户建立起新的联系，在技术、资源、产品或服务方面，无法降低公司客户企业的搜索成本、交易成本，并创造出新的商机。以项目为纽带建立的客户关系是松散的、单维度的，无法形成公司与客户共同成长和发展的生态体系。
四、电子商务云服务的商业模式创新
在竞争加剧的市场环境中，公司需要顺应市场发展趋势，适时调整发展方向与定位，实施战略转型。战略转型分三步走：第一步从做企业项目向做行业产品平滑过渡；第二步产品平台化，将模块化、标准化的产品部署到云平台上，调整商业模式，产品从售转租，使服务创造主体价值，最终成为行业整体解决方案服务提供商；第三步生态体系化，打造领先的分销零售行业智慧云服务平台，完成项目开发型企业向平台服务型企业的转型，纵向突破与横向一体化相结合，把供应商、生产商、销售商、消费者紧密结合，形成3B2C良性互动的生态云体系。公司目前以项目开发驱动业务增长的商业模式，存在着业绩波动较大、涉及行业较多、项目开发边际成本下降困难的问题，需要根据行业发展趋势、结合公司自身发展阶段和未来发展定位，从以下三个方面进行商业模式创新。
1.项目培育转向行业深耕。项目开发周期相对较短、收益回报确定，是解决公司发展初期生存、立足问题的有效途径，因此以项目为中心，重视项目培育在公司发展初期阶段有其合理性。但随着公司发展步入成长期，以项目为中心的模式存在以下问题，将阻碍企业的快速发展：一是客户的价值链难以深入挖掘，项目结算就意味着客户最大价值的实现，后续的运营维护也仅是项目合同事先的约定，无法实现服务主体价值；二是项目间隔存在着不均衡性，容易导致公司业绩大幅波动，不利于公司在资本市场中的估值定价；三是项目涉及行业较多，一旦一个行业中的全部项目结束，受限于有限的公司内部技术研发资源，资源分配必然以项目为中心，由此对一个行业业务逻辑的追踪研究将无法继续深入，行业通用功能的模块化、标准化研究工作无法得到有效支持，行业难以做深、做透，项目开发边际成本下降困难。
公司发展在进入成长期后，解决上述问题需要转变以项目为中心的商业模式，从抓项目转向深耕行业，基于前期积累的丰富行业知识，精炼业务逻辑，大量行业通用功能模块化、标准化，外加少量功能的定制化，为行业中的广大中小企业精准去除商务电子化过程的“痛点”，结合云计算的技术优势，降低广大中小企业电子商务上线“门槛”，让“长尾效应”发挥效用，推动系统开发边际成本下降。从公司项目分布行业来看，服装行业项目提供的业务收入近三年稳居各行业榜首，积累了丰富的服装行业知识。目前，服装行业竞争，已经从单一层面的竞争跃升到整个商业模式和产业链之间的竞争，在品牌企业零售管理领域中，垂直化、精细化、移动化，将有很大发展空间。因此，公司商业模式创新聚焦服装行业，内部有基础，外部有空间。
2.项目驱动转向平台带动。项目开发是公司成立初期的生存、发展基础，以项目为中心，满足客户电子商务交易、订单处理、支付结算的需求。这种项目驱动业务发展模式，联系仅仅建立在公司与客户之间，公司的客户之间，即使同属一个行业，在以公司为中心的网络联结中，也没有建立起关联关系。客户项目价值链较短，价值最大化就在基础业务环节完成。现代商业价值理论认为，基础业务、增值服务、个性化定制构成了企业三层业务结构，从业务量级上看，呈现正三角结构，随着市场竞争的加剧，处于底层的基础业务价值量逐渐向中高层业务的增值服务和个性化定制环节转移，整个价值体系呈现倒三角结构，基础业务量最大，但实现的价值最小，主要作用是增强客户粘性，而增值服务与个性化定制业务量虽小，但实现的价值却最大。因此，公司未来的发展必须着眼于客户项目价值链的延伸，深入挖掘客户的价值网。
结合公司未来的发展定位，公司的商业模式就需要从项目驱动转向平台带动，充分发挥云计算的技术优势，让云存储、云计算、云应用、云安全构成良好的生态体系，打造分销零售行业智慧云服务平台，发展互联网业务、移动应用业务，涵盖零售管理、供应链、电子商务、商业智能、云服务、移动应用等领域，推动平台服务的供应商、生产商、销售商、消费者互联互通，助力广大中小企业打造线上线下商业生态圈，强化网络叠加效应，实现梅特卡夫定律提出的网络价值，即网络价值与网络节点规模的平方成正比。发展平台经济是企业转型升级的必由之路，平台经济依托信息网络可以实现三个最大化：一是资源最大化，将各种资源供给集中在网络平台上；二是用户最大化，吸引尽可能多的用户到网络平台上；三是服务最大化，对接资源为用户提供增值服务，特别是提供整体业务解决方案，打造平台化企业最大的竞争优势。
3.业务经营转向资本运营。资本运营是企业经营的制高点。全球500强公司的发展经验表明，做大做强不能仅仅靠企业产品利润的积累增加企业资本，必须充分利用资本市场筹集企业发展所需资本，通过资本运营、市场并购等方式实现企业在成长期经营规模的扩张。公司发展目前已经进入成长期，需要适时创新商业模式，从业务经营转向资本运营，解决公司快速发展过程所面临的资本“瓶颈”问题和营业收入多元化问题。
资本运营分为两个层面，一个层面是围绕企业自身的资本需求，公司发展初期以项目驱动业务增长的经营模式，可以解决成立初期的生存、立足问题，对资本的需求可以靠自身的积累完成。但进入成长期后，公司未来发展目标的实现需要有充足的资本引进高层次人才、加大研发投入，仅靠自身积累是无法完成的，需要提前对接资本市场，依托公司未来的良好发展潜力，通过资本运营，在资本市场筹集到发展所需的资本；另一个层面是围绕公司客户的资本需求，公司未来打造的智慧云服务平台，将联接着众多的中小企业。中小企业融资难、融资贵的问题在传统金融体系环境中长期难以解决，而公司通过云服务、大数据挖掘，则可以准确掌握各个企业的销售情况，从而可以为企业信用风险定价，通过资本市场募集资金，设立产业发展基金，为平台企业客户提供供应链金融服务，以及企业并购金融服务，公司业务增长将呈现商务云服务+金融服务“双轮”驱动格局。公司借助资本运营，可以整合企业内外优质资源，推动智慧云平台服务的延伸与质量的提升。
五、结语
商业模式创新是企业内部发展阶段转换和外部环境变化的内在要求，发展良好的企业在初创期、成长期、成熟期等各个发展阶段的商业模式都不是一成不变的，都是根据自身所处的发展阶段的业务特点、所掌握的人、财、物等各类资源，并结合最新行业技术和市场环境做出的优化选择，尤其是云计算技术的快速发展，对电子商务云服务企业商业模式创新推动作用更加明显。企业在一个阶段的成功容易形成对现有商业模式的发展路径依赖，当处于发展阶段转换期和外部环境变化期，需要保持清醒的认识，既要坚定推动商业模式创新，避免丧失发展机遇，又要把握好创新的节奏和力度，保证企业的可持续发展。
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基金项目：江苏省社科基金重点项目资助（项目号：12JZa004）；泰州市科技支撑计划（社会发展）项目资助（项目号：tS201514）。
商业项目运营模式篇8
关键词：商业地产；转型；误区；解决思路
中图分类号：F27
文献标识码：a
文章编号：1672-3198（2013）05-0093-02
近年来，房地产行业结构升级及国家宏观调控常态化实施，催生了商业地产投资和发展的繁荣。但是，商业地产大发展也造就了一系列的问题，比如重复开发、定位雷同、资源浪费及伴生而来的空置率居高、回报率趋低等。其根本原因在于，传统房企往往容易忽视商住地产之间的固有差异，习惯于以住宅模式进行商业地产运营，对战略转型商业地产困难预估不足，从而导致从项目开发至管理运营过程中的一系列问题，随着近年商业地产项目开发数量骤然大增，这种问题愈发显著。本文将着重分析传统房企在商业地产转型中的误区，并在此基础上探讨相关路径。
1商业地产转型的主要误区
我国商业地产开发运营商普遍脱胎于住宅开发企业，在商业地产规划设计、开发建设及运营管理等方面往往容易陷入住宅开发的固有思路，这是房企向商业地产转型过程中主要误区的体现和原因。大体而言，主要体现在以下几个方面：
（1）追求短期销售收益。
商业地产价值体系远较住宅复杂，除销售收益以外，其价值更体现在资本收益、租赁收益和商业收益等方面，注重“长期持有”。但由于国内房企普遍缺乏自有现金流平台，难以承受商业项目“长期持有”带来的巨额资金沉淀，在商业项目定位上往往以快速变现为导向，这种导向也同时体现在项目规划建设过程中。这种目光短浅、追求短期利益的销售导向行为与商业地产长期发展思路是格格不入的，也与商业地产价值体系相违背。其后果在于，开发企业仅能享受销售收益，而无法分享商业地产核心收益—资本收益和租赁收益；而对投资者和经营者而言，由于销售造成的产权分割和销售导向型规划开发造成项目功能缺位，项目资产价值和经营价值必大受影响。因此，追求短期销售收益的商业定位无异于扼杀了项目本身应有的价值，造成了资源浪费。
（2）商业规划和设计缺失。
住宅使用功能为一般性居住，商业地产则为多样化商业需求，包括商品展示、餐饮娱乐、休闲购物、商务办公等，使用要求相对复杂，其健康持续发展必须依托项目整体有序的功能设施、业态布局、商品配置等科学规划，这就要求商业项目要在规划设计方面全盘考虑商业需求，在工程设计方面融入商业运营理念，这往往是传统住宅设计单位所无法单独胜任的。但由于开发企业经验不足和理念偏差，往往容易忽略项目的整体商业布局，其结果是规划设计无法融入现代商业要素，各商业模块之间缺乏衔接，影响项目的整体性和布局合理性，从而影响商业项目的生存发展能力。
（3）重视招商而忽视后续运营。
商业地产价值体系包括开发价值、资本价值、租赁价值和商业价值，其中资本价值和租赁价值的提升都有赖于商业价值的实现，因此，商业地产最核心价值体现为商业价值，商业运营也成了商业地产价值实现的核心步骤。因此，选择适应商业项目持续发展的目标业态和品牌就显得尤为重要。但在众多开发企业眼里，招商工作成为商业运营的重中之重，为达到招商目的，忽视后期运营的长远目标，盲目引进不符合项目主题和市场要求的商户，破坏项目整体业态布局和商品结构，以为招商完成就万事大吉，这实际上是套用房地产销售模式的短线思维。其后果是影响了项目整体形象提升和经营规模优势，这种急功近利的招商行为系目前商业地产领域的普遍现象之一。
（4）无序供应。
商业地产尤其是大型商业项目有其立身之本，其发展程度必须依托于一定区域内潜力客户规模和经济发展水平，其供应规模应是有序有度的。不是任何区域都适宜发展大型商业项目，这就要求开发企业慎重选择开发区域，根据市场容量和需求来确定商业规模和档次。但近年随着商业地产的崛起，我国商业地产领域出现了无视市场需求和盲目大规模投入的现象，30万方以上规模的大型“综合体”和超高层写字楼大量拔地而起。据称部分二线城市在建“综合体”数量就超百个，部分中小型城市也在酝酿大力发展大型“综合体”和超高层“地标建筑”。其结果必然导致大量空置，商业项目回报率大幅下降，这种现象已在我国商业地产领域体现。
2商业地产转型的相关路径
商业地产与住宅的差异主要在于，一是长期而稳定的资金需求量大；二是适应的商业运营模式；三是强大的专业人才队伍。弥合了上述差异，就基本具备商业地产转型的条件。因此，商业地产转型应着重构建以下路径：
2.1构建现金流平台
商业地产项目投资额大且回收期长，近年随着商业地产投资进入高潮，商业用地价格也水涨船高，投资门槛不断提高，因此，打造强大的现金流平台至关重要。从国际国内领先的商业地产企业经验来看，现金流平台主要有以下形态：一是“以售养租”，通过出售非核心的销售型资产获取现金，支撑经营性的核心物业长期持有运营，实现公司内部或单个项目内的资金总体平衡。这是一种“重资产下的内部资金平衡”，在这种模式下，销售型资产的销售收入扮演了经营性核心资产的现金流平台角色。这种模式由行业龙头万达地产引领，由于境内长期融资平台缺乏，这种模式也为众多发展商业地产企业所效仿。二是“产融结合”，实现产业经营与资本运作的无缝对接。其基本运作方式为：通过对商业项目一段时间的建设开发和培育，条件成熟后注入Reits，实现资金的快速回笼。这种模式既可解决商业地产资金的长期积淀问题，又可同时分享开发收益、物业升值和租赁收益，但由于境内资本市场尚无Reits上市，因此该模式尚未形成主流，境内仅有凯德置地等境外企业运用该模式。三是“自有资金支持”，这需要企业或其公司具备及其强大的资金实力，比如华润置地的“总部孵化”模式。
2.2打造商业模式和运营能力
一是根据自身业务特点和资源储备，构建适合的商业模式。比如万达地产依据庞大的商业资源储备，独家打造了“订单模式”；华侨城利用其旅游行业运作经验，确立了“旅游+地产”商业模式。二是打造商业地产核心运营的四大专业能力。包括：专业的投资能力，提升企业投资符合自身定位和发展方向的商业用地能力；专业的策划能力，主要是打造商业项目及各业态的专业组合能力；专业的经营能力，主要是日常运营能力；专业的品牌打造能力，提升企业品牌和商业项目品牌的市场号召力。
商业项目运营模式篇9
[摘要]虽然我国在近年来不断频繁出台房地产宏观调控政策，但其重点约束调控对象均为住宅地产，相对来讲，商业地产则受到影响较小，所以当前各大房地产企业均纷纷转变业务方向，希望走商业地产发展路线。但实际上，商业地产与住宅地产区别较大、所涉及部门范围较广且开发体系相当复杂，经营管理难度更大。文章以我国商业地产为背景，基于商业地产融资这一点来展开话题，探讨其融资模式的主要特点和所面临问题，并最终思考解决问题的应对对策。
[关键词]商业地产；融资；问题；Reits；应对对策
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2017.07.043
[中图分类号]F279.23[文献标识码]a[文章编号]1673-0194（2017）07-0093-03
0前言
进入21世纪，我国房地产行业伴随城市化高速建设进入繁盛期，像Shoppingmall、城市CBD等概念的引入也进一步激发了我国商业地产发展主流模式的多元化及规模化倾向，使得商业地产投资规模激增。截止到2016年，全国商业地产投资已经超过10000亿元，比2000年增长了873.21%，发展前景相当乐观。
1商业地产融资特征及主要模式
1.1商业地产的融资特征
商业地产不同于住宅地产，它在运营模式上具有独特性，这主要体现在它较为复杂的融资内容体系上。通常情况下，商业地产融资主要包含两个阶段：第一阶段主要是商业地产开发，这一阶段企业投资规模较大，对资金的需求量也较大，而且商业地产不存在任何资金回收特征，所以企业该阶段的投融资成功只能代表项目开发的成功，其后期对整个商业地产项目的运营还要经历一更为漫长系统的过程；第二阶段就是商业地产的经营阶段，这一阶段企业主要通过商业物业运行来获取净现金流入收益，考虑到前期企业投融资规模较大，所以该阶段就非常考验商业地产企业的运营能力及投资回收能力。
整体来讲，房地产企业在进行商业地产投融资及运营时所经历风险可能较为集中，且具有深远影响。所以他们必须在项目选项及开发建设过程中把握好二者配合机制，为后期运营管理创造良好环境，消除一切可能出现的行业负面影响。
1.2商业地产的主要融资模式
我国许多大型房地产商都将商业地产作为企业主力来运作，他们多数都是从住宅地产转型而来，但实际上在融资模式方面还存在较大缺陷，没有实现较为成熟的转变。某些企业依然还在利用传统融资模式，例如银行贷款、上市融资、债券融资以及项目融资等等。以项目融资为例，房地产企业在开发新项目过程中，往往会专门成立一家项目公司，主要针对项目内容展开一系列开发操作，此时项目融资就是以项目公司名义来对内对外筹措资金，为此企业也会拿出自身股权及资产作为质押对象，以实现有效贷款，并以公司未来的项目收益作为还款来源[1]。
2商业地产融资所面临的现实问题
我国房地产企业虽然在商业地产融资发展方面已经拥有一定经验，但仔细来看其融资体系还依然存在某些问题，亟待解决。
2.1融资渠道过分单一
就目前我国商业地产的融资体系发展形势来看，其融资渠道相对偏少，特别是企业外源融资渠道过分依赖银行贷款，来自于银行的资金就占到了企业总融资比例的60%，它甚至贯穿了商业地产开发的整个阶段。这说明我国房地产企业在商业地产开发及运营管理方面是极不成熟的。而近年来，伴随电子商务领域的兴起，商业地产竞争愈发激烈，其房产空置率也被急速拉高，这就意味着商业地产开发经营风险的无限扩大。一旦企业在商业地产运作上出现收益损益不平衡状况，房地产企业在银行的不良贷款率就会升高，这将严重影响其在商业地产方面的发展上升空间。
2.2融资及运营方式相互抵触
我国房地产企业善用分割出售形式来运营商业地产，它从某种程度上破坏了商业地产物业的完整性，也让商业地产价值最大化效应彻底丧失。这是因为某些房地产企业可能在商业地产运营方式及融资方式上发生抵触冲突，可能导致的后果就是企业在商业银行的贷款额度及期限严重受限。为了改变这一状况，房地产企业可能会试图改变运营模式，尽可能减少项目净现值。但如此操作又会进一步加大商业地产项目投资风险。可以见得，二者之间的相互抵触制约，也将房地产企业带入了恶性循环怪圈。
2.3缺乏针对性融资模式
商业地产要求房地产企业能够提出独立的融资模式，但在我国现阶段的金融市场中，针对商业地产融资特点的融资方式却相对匮乏。这是因为商业银行在针对住宅地产方面所开发的融资服务项目更多，在商业地产融资方面却显得捉襟见肘。由此，近年来许多来自海外的商业地产融资模式被纷纷引入，例如CmBS商业房地产抵押贷款支持证券，但是在我国它也只是存在于理论上，在实际操作方面其安全性、优越性还有待验证，这也从侧面说明了我国商业地产在融资模式上并不成熟，它严重制约了商业地产在整个房地产行业体系中的发展前景。
综上所述，就商业地产融资发展这一点，其确实面临问题多多，从整体上严重制约了我国商业地产行业的健康可持续发展态势。为此，应该基于问题找到解决对策，引入新的、安全的、符合我国经济体系及现实国情的新融资模式对策[2]。
3基于Reits的商业地产融资问题解决对策思考
3.1关于Reits
Reits（Realestateinvestmenttrusts）即房地产投资信托基金，它是由发起人通过公众对外公开发行的受益凭证，主要用于吸收社会上的闲散资金，并将这些资金投入到可带来持续现金流的房地产物业及证券中，所以可以将其视为是一种有价证券。从金融技术角度来讲，Reits是可以有效实施组合投资策略的，它可以将已募集的资金头像不同类型或不同地区的房地产项目当中，其投入成本低且投资风险低，是目前房地产行业比较青睐的重要融资模式。
在我国，房地产企业在商业地产融资上已经逐渐倾向于资产证券化模式，这也是借鉴发达国家经验所展开的新一轮融资发展风潮。例如这种Reits股票或受益凭证就能将来自于公众的融资应用于商业地产体系中，将来再以物业租金收入的形式将收益来源再次分配给投资者，它不但满足了房地产企业在商业地产运营管理方面的现实资金需求，也使得商业地产发展利益得到合理共享。
3.2基于Reits的商业地产融资问题解决对策
基于Reits的商业地产融资问题解决对策主要要从宏观与微观两大层面来论述。
3.2.1宏观政策层面
首先看宏观政策层面，在美国商业地产行业中，Reits的发展主要得益于政府税收优惠政策驱动，它有效降低了商业地产的融资风险问题。但在我国，商业地产的税收规定则主要以企业出租房屋为主，它按照租金收入的5%来缴纳营业税，租金收入减掉商业地产成本及税收费用所得利润，还要按照33%的税率再次缴纳企业所得税。如果按照Reits模式进行征税，房地产企业可能就无法得到Reits在国际上8%～9%的通常收益率，因为Reits中的绝大部分收益都已经作为分红分配给投资者，其留存收益偏少，Reits扩大发展的可能性也会随之减小。因此可以见得，政府必须带头提出行之有效的优惠激励政策，激发Reits在商业地产体系发展中的融资动力，使其不断扩大规模。总结来看，我国必须针对Reits来首先制定相关税收优惠政策，这对间接促进房地产企业商业地产发展是非常必要的。
其次看相关保护法律的健全方面，以我国香港为例，他们在商业地产Reits融资的发展方面一直持有谨慎态度，所以他们在立法与监管方面都比较全面，希望时刻保护投资者利益，并绕此来构建了一系列严格规定体系，确保了Reits在香港商业地产中的合理规范运行，也有效降低了大小企业投资者的利益冲突风险。对中国内地而言，香港这一做法也是值得借鉴的，我们应该制定基于国内现实国情的相关法律法规，比如修改当前已有的《公司法》，允许SpC（StatisticalprocessControl，统计过程控制）技术进驻企业，利用他来配合Reits内部管理模式，并基于它来优化《公司法》改革进程。再者，也可以对《所得税法》、《物权法》进行相应修改，处理目前界限较为模糊的房地产企业融资状态，进一步明确相关法律规范，健全监督市场以帮助企业安全高效融资。
3.2.2微观模式层面
在组织结构选择方面，房地产企业应该基于Reits体系特征来构建信托型Reits结构，循序渐进的开放企业融资模式及范围。采用该融资结构类型也是为了做到以商业地产为标的，加速信托收益凭证的形成，企业也会基于此有期限封闭式基金形式来强化上市交易活动。纵观我国当前金融信托法律法规，其机制相对比较完善，这对减少商业地产立法障碍非常利好，也非常容易被房地产企业管理层及投资者所普遍接受。所以说，从微观模式运作角度来讲，我国房地产企业利用信托型Reits来运作商业地产还是具有很高可行性的，而且商业地产也可以利用该新融资模式来为企业构建更健康融资体系，加速企业的资金流动性。
在管理模式选择方面，主要可以采用外部管理模式或内部管理模式，它们都基于Reits组织结构及相关法律环境来展开，同时它也取决于我国金融市场及商业地产的实际发展程度。
在内部管理模式方面，Reits投资经营管理主体就是该融资模式的发起者，他的稳定收入来源应该是商业地产的基金管理费及物业管理费。客观讲，内部管理模式相对灵活，非常益于企业制定商业地产运营策略，像美国大部分房地产企业所采用的就是这一内部管理模式。在亚洲，像日本、韩国等发达国家所采用的是Reits外部管理模式，它主要依赖于受托人以外的第三方专业管理机构来为商业地产进行前期融资和后期资产管理服务。因此外部管理模式的优势就在于它能够确保投资人利益不受到外界侵害，具有极高的监督属性。
对于我国而言，基于Reits的外部管理模式更为妥当，因为我国房地产企业在商业地产融资及运营管理方面本身就缺乏外部监管力度，所以为了确保投资者利益分配的合理和监管规则的安全性，外部委托管理模式还是比较符合我国国情的。
在投资管理模式方面，我国房地产企业在商业地产融资方面应该持开放态度，应该学习美国以权益型Reits为主的房地产资产融资模式，长期专注于某一区域的投资，为企业带来持续利益。而且这种投融资模式相比于传统模式受利率影响更小，也能在一定程度上抵御权益型风险的发生。对我国商业地产行业来讲，应该允许权益型、混合型、抵押型等多种融资类型在市场中的同时存在，监管层也无需划出详尽框架进行约束，应该交由市场、企业自身来作出符合自己发展现状的正确选择[3]。
4总结
综上所述，我国房地产行业在宏观政策调控与微观模式选择上都要做出正确选择，尤其是商业地产领域应该基于政策大背景和市场大环境来发挥其行业独特性，广泛接受多元化融资模式，引入Reits模式，并基于它来解决行业融资问题，为商业地产在我国未来的健康良性发展寻求支柱。
主要参考文献
[1]陈文玲.促进中国商业地产的健康发展[J].商业研究，2008（9）：5-7.
商业项目运营模式篇10
关键词：Bim；商业地产；运营管理
Bim又称建筑信息模型，作为工程建造方面的专有技术，其从三维角度建立模型、信息数据等，为现代商业地产运营管理做出贡献，但其价值并未被完全发掘。设计、建造、运营管理等团队对Bim技术的合理运用，可为商业地产增加更多收益，达到商业目的。
1传统运营管理的弊端
传统商业地产运营方式对于现今快速发展的商业经济社会来说相对滞后。传统商业运营管理仅实施人工管理，始终不能细化到每一项角落，这往往被管理者忽视，成为问题隐患，对业主及管理者均造成巨大威胁。建筑在进行土建、安装、水暖等全方位设计时，会将大量不同专业的图纸进行综合计算。此过程多为传统平面图纸的结合，无法迅速计算出各类图纸结合后的设计缺陷，如管线碰撞冲突；且设计复杂的建筑物构想无法在平面图纸中表现出来，制约设计师的创造思维，如复杂空间的定位与优化调整。而是这些细节的疏忽，导致在建设过程中发生特殊建筑造型无法精准计算、工期无法控制、成本无法控制、设计缺陷无法避免等各类经济、资源、安全等损失，有些损失甚至无法挽回。传统的商业地产运营管理模式存在一定缺陷。一般商业地产管理是开发商、持有资产方或聘请的专业商业运营管理公司对商业项目进行的全面且有效的经营管理，其主要组成部分包括商业地产的招商、推广、调整租户及业态、物业管理等，通过良好资产管理运营，为资产持有方带来租金收入及资产溢价。但在传统非Bim开发模式里，设计及建设方无法为后期运营方的管理软件提供Bim原始数据，有可能在设施设备管理、设计划分不同区域业态及面积、改造及弥补设计缺陷、应对突发事件与安全问题等方面带来诸多不便，出现若干不确定风险，无法顺利实现资产保值增值。若开发商后期不持有该资产，无法享有资产增值带来的利益，前期开发时则失去运用Bim的动力。所以传统的商业地产急切地需有现代建筑开发技术来引导，并对商业地产进行有效的监管与运营。
2基于Bim的商业地产运营管理应用
2.1案例应用
上海中心大厦的顶部，如图1所示，它位于上海市浦东新区陆家嘴金融中心，紧邻知名的环球金融中心和金茂大厦。作为上海市中心最高、最具有代表性的经LeeD绿色建筑体系认证的超高层项目，上海中心大厦体现了Bim模型技术的核心应用理念及成果。其有别于传统建筑的特点、难点在于众多建筑材料及设施设备的建设使用，众多因素复杂地互相联系在一起。作为一个全球瞩目的建筑，通过人力想象、大脑运作，显然费时费力，因此该项目运用了应用了特有的Bim模型技术，将所有物理专业、资源分配、设备管理、成本计划等事项均转化成直观、可操作的直观数据，可避免重复工作、提高工程质量、降低工程成本、减少资源浪费。在该项目全生命周期里，Bim在不同阶段解决了不同的需求，不同阶段的Bim软件的信息衔接也尤为关键。20327块玻璃幕墙没有一块是相同的，设计阶段可通过Bim计算出其不同尺寸；用三维模型方式呈现出立体模型，给设计建造留有优化、创新的余地。此外，Bim技术作为后期运营管理阶段的辅助工具，可按照空间、环境等计算数据来协助分类每层建筑的局域划分，便于运营管理；在照明、消防、设施设备管理、应急管理、安全管理等方面，有效辅助了招商、运营、租赁、物业管理等各工作环节，避免了信息移交的遗漏，减少了资源、人力、经济的浪费，有效实现运营期的高效管理。该项目从项目规划设计到其进入运营管理，期间都充分运用了Bim技术，充分体现了Bim技术对现代商业地产运营的必要性与重要性。
2.2Bim价值体现与效果
Bim技术对于现代商业地产运营管理有着重要的价值体现。商业地产的建设和商业运营管理都至关重要。Bim技术将庞大体系简化成立体的三维模型，通过计算得出直观化的数据结论呈献给管理者，让管理者切实有效地管理操作，实现了商业地产的有效透视。Bim模型技术将商业地产从开发到运营这一全生命周期过程中的所有事项计算出合理的应对方案提供给管理者作为依据，这有助于协调管理者在管理运营商业地产时解决困难，但实施还是要靠管理者的进一步分析与思考。Bim可根据商业资产持有者或管理者的要求，模拟多种适应商业地产发展的实施，帮助其选择最优经营管理方式，尽可能延长建筑物的使用年限，确保建筑物的保值增值，为资产持有者带来更多收益，促进商业地产管理的可持续健康发展。
2.3未来展望
在现代科技飞速发展的经济社会中，Bim作为一种建设辅助技术，在行业中越来越广泛的被使用。它改变了行业工作方式，细化和优化了建筑全生命周期各阶段的每一个细节，避免了工作缺陷与差错，降低了不必要的项目成本，能够协调和分享信息给更多的项目相关者。在将来，Bim技术会得到更大的改革创新与发展，或甚至可能被其他更有效的模型技术所取代。当前的Bim技术主要还是以3D技术作为支撑，构建立体模型，计算建筑数据，从而对项目进行引导。将来的Bim模型技术会广泛地使用4D、5D或nD的构建技术，其演变模型也将更为真实化，精确化。结合现代化科技的发展，Bim技术将会走入寻常人家，走入不同领域，以建筑的构建模型，运用到教育、企业管理、文化等领域，推动社会发展。
3结束语
Bim技术能给商业地产管理者提供直观的立体数据，起到一定的作用。商业地产的运营管理者不能完全依赖Bim技术来提高商业地产管理水平，主导者还是开发者、运营者、管理者。Bim作为一种辅助工具，为建筑行业带来了较多益处，因此运用与推广Bim技术，将为商业地产运营管理带来更大发展机遇。
参考文献：
[1]王延红.建筑施工管理中Bim技术的应用[J].工程技术研究,2017,(2):66-67.
[2]徐迅,李万乐,骆汉宾,等.建筑企业Bim私有云平台中心建设与实施[J].土木工程与管理学报,2014,(2).