房地产企业财务状况篇1
关键词：房地产SpSS；主成分分析
当前，我国房地产企业的财务体系相对完备，但在衡量财务状况时仍有一些不足，如指标多、体系复杂等。本文对21家房地产企业进行主成分分析，提取影响财务状况的主要因素，并对其进行分析，以期更直观的说明影响房地产企业财务状况的因素。
一、财务指标选取和样本来源
本文选取了房地产上市公司2011年9月30日的8个财务指标来组成本文的财务评价数据矩阵。分别是：X1：净资产收益率；X2：总资产报酬率；X3：总资产增长率；X4：固定资产周转率；X5：总资产周转率；X6：流动资产周转率；X7：应收账款周转率；X8：运营资产占总资产的比重。其中X1、X2反应的是企业的经营业绩，X3反映资产的成长性，X4、X5、X6、X7反映资产的使用效率情况，X8反映资产的结构情况。
本文样本来源21家房地产上市公司2011年9月30日的相关财务数据。（见表1）
二、影响财务状况因素的主成分分析
（一）用SpSS进行数据分析采集
笔者通过检查Kmo及Bartlett球星检验值得出，应拒绝原假设，原数据的这些财务指标具有较强的相关性，其显著性为0，表明相关矩阵不足一个单位矩阵，可以进行因素分析。而Kmo=0628也大于06，同样说明了各指标之间信息的重叠程度较高，适用于降维处理。
基于对8个财务指标的分析本文确定了三个主因素，累计贡献率为7387%，这三个主因素可较好地评价房地产上市公司的财务状况。（见表2）
将计算得出的前三个主成分以其对应得贡献率为权重，进行加权平均计算，得出房地产企业财务状况的综合评分并进行排名，其排名顺序为广宇发展、金科股份、保利地产、滨江集团、鲁商置业、阳光股份、万科a、天保基建、深物业a、中华企业、苏宁环球、冠城大通、首开股份、信达地产、中南建设、海宁皮城、亿城股份、华业地产、世联地产、金融街、福星股份。
三、实证结果分析
本文采用统计方法对21家房地产上市公司的财务数据及其财务状况进行了整体分析并得分评价。通过实证分析看出，净资产收益率、总资产报酬率、总资产增长率、固定资产周转率和总资产周转率能够较全面评价房地产企业的财务状况。笔者建议债权人、投资者以及潜在投资者在进行是否继续去企业注入资金或追加投资时，应考虑好企业的资产质量情况，选择资产质量较好的企业进行投资。运用SpSS主成分分析法评价公司不失为一种优秀的方法，使我们从整体上把握企业的财务面貌。因为存在样本选择的数量和财务指标的选择范围等方面的影响，这种模式也有一定的局限性，希望这篇文章能给中小型型投资者提供一定的建议。（作者单位：中原工学院）
参考文献：
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[2]王晓芳，王学伟.基于因子分析的我国证券公司竞争力研究.[J].《现代商贸工业》2008
房地产企业财务状况篇2
随着全球经济的发展，国际竞争越来越激烈，新经济时代已经到来，对财务风险进行控制是房地产企业财务管理的核心内容。为了更好地防范房地产企业财务风险，必须深入分析房地产企业财务风险的表现形式，对风险防范问题进行评估和研究，充分发挥房地产企业财务风险管理职能，避免企业财务风险危机发生。
财务风险表现形式
财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。
房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。房地产企业面临的财务风险主要表现为：
1从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，其自身所拥有的资金相对较少，企业项目开发资金大都以借贷形式获取，因此大部分企业在项目开发初期都处于负债状态。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。
2房地产企业再筹资风险问题。房地产企业在开发过程中，往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好地实现项目滚动开发。一些企业采取筹资连锁担保模式，资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，财务风险由此产生，企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险往往会给房地产开发企业带来致命的打击。
财务风险监控方法
房地产企业只有不断提高监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。通常，财务风险出现前会有一些前兆现象，只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，具备消除风险、控制风险的能力。与此同时，财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度。
从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少、银行贷款依然、应收账款相对减少等状况，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式，才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件；如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来；此外，企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例降低，已经说明企业的财务风险形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。
从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险。企业收益指标在财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主营业务产生的净资产会出现增加。此时企业会出现经营性盈利而项目收益出现亏损的现象，财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险就会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，如果资产负债率比例过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险也较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况来者，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。通过计算得出的现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。
风险管理策略
房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发。项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，须考量正在进行的各种经济活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，此控制方法具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经济活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，以有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态，为房地产企业实现稳定发展提供重要保障。
房地产企业在发展过程中，需要通过采取财务风险防范策略，把各种风险控制在萌芽阶段，才能从根本上避免财务风险的发生，保障企业健康稳定的发展。风险防范需要认真研究影响风险的各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生，才能避免企业经济损失的发生。
财务风险防范策略是积极主动的企业风险防范方法。房地产企业财务风险管理首先需要制定风险防范的措施，只有从措施上满足防范风险的需要，才能合理处理风险。
风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施。通过分析，把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免与其他企业连带承受风险，从根本上把财务风险控制到最低限度。
应急计划是避免风险的重要方法。房地产企业在项目实施过程中，应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开：一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施；另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。
保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，保险转嫁能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险，达到降低财务风险的目的。
存在风险问题
部分房地产企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。
很多房地产开发企业在资金运作上存在盲目性，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，没有进行专门的成本控制管理，只简单地对项目进行财务核算，因此企业成本投入较大，而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。
我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，没有深挖企业内部资金潜力，在企业发展过程中，不断地向单位借款或者向银行贷款，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。
房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时，总资本中借入资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例不恰当，就会形成房地产企业的财务风险。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，如果银行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，财务杠杆此时发挥的作用会增强，财务风险也会增加。
风险管理方法
房地产企业在进行项目实施之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解。为保证市场调研工作的顺利开展，企业需要成立专门的市场调研机构和专门的部门组织，经常深入市场，对市场的各种状况进行分析研究，对市场的波动和市场容量进行准确评估，深入分析竞争对手和潜在竞争对手的状况。只有认真研究市场要素，才能获取市场的第一手重要资料，为后期财务风险管理工作奠定基础。房地产企业对市场的研究既要看到现在，又要着眼未来，要从市场承受力和容量两个方面考虑，准确定位投资目标。
房地产企业项目投资过程中，只有加强项目管理，才能有效控制财务风险。房地产企业的投资项目具有行业特点，如投资大、资金回收周期长、地区经济发展状况差异大等，因此，房地产项目在投资过程中容易受到经济环境、社会环境、工程建设环境等因素的影响。针对各种要素可能产生的风险，需要建立配套的财务风险防范策略和措施。可以对行业经济效益进行预期分析，保证投资方案的可行性。
房地产企业投资过程涉及的项目较多，因此可以采取投资组合理论分析方法，对项目投资进行组合分析，保证投资的科学性、合理性，把项目投资财务风险控制到最低状态，为房地产企业的健康稳定发展奠定坚实的基础。
建立财务管理预警体系，可以有效地控制财务风险。项目开发过程中需要建立短期财务预警措施，资金运转过程中需要建立现金流量预算体系。在房地产企业项目开发过程中，对资金状况进行财务报警，能够帮助投资者实时了解项目风险状况，及时采取财务措施，避免不必要的财务风险发生。
为避免财务风险的产生，房地产企业建立短期财务风险预警体系是必要的。同时，还要建立财务风险长期预警系统。通过二者的相互作用，可以把房地产企业的各种财务风险问题控制到合理的状态，保证资金投入的合理性，从而为房地产企业获取更好的经济效益奠定坚实的基础。
房地产企业财务状况篇3
【摘要】改革开放以来，随着我国经济建设发展的不断深入，房地产市场快速快速发展，房地产企业作为地产市场发展的主要推动力量也迎来了蓬勃发展时期，伴随着房价上涨过快和资产泡沫化、杠杆化问题，房地产企业的财务状况本身就存在着很多问题。随着政府对房地产企业的一系列调控政策不断收紧，房地产企业面临着越来越紧张的资金链和更加残酷的市场竞争，更加重了其财务状况出现预警的可能性。本文主要通过观察调控政策下房地产企业的发展环境、可能引发财务预警的因素、财务预警对策分别进行分析，进而得出研究结论。
【关键词】调控政策房地产财务预警
一、调控政策下房地产企业的发展环境分析
房地产企业具有资本密集、投资汇报周期长、易受外界宏观环境影响的特点，因此财务上也具有资金投入量大、资金回笼慢、营业利润波动大、财务杠杆率高等突出问题。加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险是房地产企业的必修课。对国家宏观调控政策的关注和分析，可以及时规避调控政策对企业财务状况与现金流的影响，从而尽量减少政策对企业财务状况带来的负面影响，避免不必要的财务危机。
本文通过分析认为，国家宏观调控政策对房地产企业的政策调控效果很明显。自2008年世界性金融危机以后，中国房地产企业迅猛发展，宽松的货币政策更是给房地产企业提供了大量的货币源，导致全国房价特别是以一线城市为代表的城市房价一路飙升，相关部门于2009年末出台了最为严厉的房产调控政策，16个城市出台了限购令，房产市场有所降温，影响效果明显。自2010年起，以国务院办公厅相继出台的“国十一条”“新国四条”“国八条”为代表，各部位也出台了很多限制购买准入、限制土地供应、调整金融杠杆等一系列房产调控政策，对我国楼市投资、投机行为进行了严厉打压。特别是2011年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，70个大中城市的新房和二手房房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立。
二、调控政策下影响房地产企业财务预警因素分析
影响房地产企业财务状况的因素有很多，如政治（政策）因素、经济因素、市场因素、利率因素、技术因素、经营因素等，总结归纳起来可以分为内部因素和外部因素两大类。第一，就影响房地产企业财务预警的内部因素而言，公司股权结构、公司治理、企业经营和发展战略、财务制度、财务人员素质等都对企业财务状况有重要影响。第二，就影响房地产企业财务预警的外部因素而言，国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境，能够直接引发房地产企业财务风险问题。
三、调控政策下房地产企业财务预警对策分析
在调控政策的影响下，房地产企业要做好财务预警，需要从融资、决策、长期规划等方面着手，以规避财务风险，为房地产企业健康良性发展打好财务基础。
（一）完善融资政策
融资是房地产企业发展面临的关键财务问题。企业主动融资有利于降低资金杠杆，降低财务费用，但起本质上还是一种资产负债行为，稍不注意很可能招致亏损。所以，房地产企业必须根据政策变化，适时完善融资政策，合理融资，降低财务风险。具体来说，一是严格把控融资资金使用流向；二是组合融资方式多样化；三是充分考虑权益融资和负债融资等因素，提升融资决策的可靠性；四是根据企业实际发展情况控制资金需求，不要盲目融资，从而造成闲置资金挂账，增加企业运营成本。
（二）降低决策风险
考虑到房地产企业存在着项目资金量大、投入成本高、资金周转率低的特点，科学的财务决策对企业的生存发展至关重要，所以，必须充分预防决策风险。具体来说，一是在决策前充分考虑市场需求，如通过前期市场调研，对购房者的年领、阶层、消费习惯、价值观念、住房环境、支付水平等充分了解，增加项目投资的针对性；二是在决策时科学决策程序，分散股权制衡，防止一股独大，充分发挥公司治理的作用，利用外部机构牵制，严格执行股东大会程序。三是要分散投资风险，利用组合投资降低房地产企业的财务风险。
（三）制定长期规划
要提高房地产企业应对财务风险的能力，企业除了从完善融资和优化决策等眼前著手，更应该制定合理的长期发展规划，防患于未然。具体来说，一是要完善应收账款财务管理制度，加强应收账款的回收管理，提升企业流动资金周转率；二是要加强应收账款管理，降低应收账款坏账率，为企业资金使用提供有利条件。三是要进一步加强人力资源管理，提高企业的竞争软实力。
四、研究结论
通过以上分析可以得出，在调控政策下，对房产企业进行有效财务预警是保证行业健康稳健发展的必要手段。随着国家宏观调控政策对房地产企业的调整和限制不断增多，给房地产企业的生存和发展提出了更高的要求，随着调控政策对房地产企业资金链和财务状况的影响不断增强，企业建立及时有效的财务预警机制，短期来看，一定程度上保证了房地产企业的财务安全，长期来看，对我国国民经济发展也将持续起着积极正面的影响。
参考文献：
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房地产企业财务状况篇4
论文摘要：房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一，然而其企业资产负债率也远远高于其它行业，财务风险也高于其他行业。为此，深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险，做好财务风险的防范与控制，有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展，也有利于我国国民经济再上新的台阶。
众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业，与其它施工企业或建设单位有着质的区别，是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点，资本密集性程度较高。虽然目前大多数房地产企业已由单一的项目公司向集团化运作模式转变，整体抗风险能力有所增强，但由于房地产行业所具有的独特特点，其面临的财务风险仍是值得关注与重视的一个关键点。为此，本文将结合自身的工作实践，对我国房地产财务风险的防范与控制提出几点个人的建议。
1财务风险定义
财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。房地产企业财务风险主要表现于筹资风险、投资风险、经营风险。
2房地产财务风险防范与控制措施
2.1充分市场调研，在投资风险决策过程中保持稳健性原则，以有效防范和控制投资风险
提高管理者的投资风险管理意识，在投资决策中要在收益和风险中，保持谨慎原则，尽可能降低投资风险，以此来提高企业的财务风险的防范与控制能力，确保企业的可持续发展。对于许多破产后企业来说，有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场，或在项目投资决策中稳健性原则保持不够，过于乐观，以至于当项目与预期出现一定偏差时，企业资金就处于紧缺状态，财务风险也紧随发生。为此，本文认为，由于房地产行业投资金额较大，回收周期较长，资金投入后调整难度较大的特点，房地产企业投资决策前，必须充分了解城市规划信息、周边土地供应及使用情况、周边房地产开发供应情况及市场需求信息，同时在投资决策中需要克服盲目乐观主义，尽可能降低投资风险，要在收益、风险之间进行权衡，寻求最佳组合。
2.2做好筹资风险的防范与控制工作
企业筹资风险的产生一般由内因及外因导致的。内因有很多种，可能是不当筹资方式，或是企业盲目投资，使企业负债规模过大，也有可能是企业的负债结构不合理等；外因则更多，或因市场行情的不确定因素；或是金融市场的利率、汇率等发生变动等，都将导致企业的利润下降，而这些因素对于资金需求庞大的房地产企业来讲，其财务风险所受到的影响则更是不言而喻。为此，本文认为，房地产企业可以通过以下几个途径来防范与控制筹资风险的产生：
一是优化企业资本结构、改变融资模式。房地产企业需结合企业自身的实际情况，科学合理安排企业的资本负债，做到债务适度，并合理安排长短期资金。在国家现有宏观经济政策调控情况下，需将单纯依赖银行开发贷款的筹资模式，向以银行开发贷款为主，信托融资、股权债权定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，以确保项目资金充裕，不至于出现资金链断裂。
二是建立滚动预算机制，尤其加强现金流量的预算编制和管理，对企业财务进行预警分析。企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有各种现金用于支出。因此准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，揭示企业现金余缺，使管理者能够及早采取措施，应对可能发生的风险。尤其是房地产行业，资金需求量大，现金流量预算的准确编制更为重要。为能准确编制现金流量预算，房地产企业应根据项目开发及销售计划，采用稳健性原则，将各部门具体目标进行汇总，将未来预期收益、销售收现、项目付现支出、投资计划及融资计划量化表达，建立企业全面预算机制，预测未来现金收支状况，并以月、季、半年及1年为周期，进行滚动预算编制，及时反映项目现金流量的变动状况。并在执行过程中，严格按照现金流量预算把关，出现重大变化时，应及时调整，进行收支平衡。
2.3加大经营管理力度，避免财务风险潜藏在于企业内部
一是加强与完善企业内部控制制度。企业的内部控制管理与其经营活动是密不可分的。企业的内部控制管理主要包括办公人员的职权与职责、各项业务的操作流程、各项业务的分析与评估、内部管理体制制度的制定与实施等。对于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有互相制约关系的控制环节，在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序。因此，加强与完善企业内部控制制度，使企业的内部控制制度更加规范与科学，将有利于对企业财务可能存在的风险进行有效的防范与控制，降低经营风险。
二是加强与完善企业的成本管理，建立目标成本体系。成本管理是企业管理运营过程中的关键部分，它关系到企业的盈利与收益，一旦企业失去盈利与收益时，企业很有可能面临着亏损和破产，这对于房地产企业更是如此，它的影响远在于其它几个方面。当前，我国的房地产的发展正处于如日中天的时候，竞争也异常激烈，如何在激烈的竞争中取得竞争优势，加强成本管理，将是非常重要的一环。笔者认为，成本管理贯穿于项目投资决策、项目建设整个过程之中，企业应根据目前市场成本状态，合理预计未来成本走势，合理预测编制项目目标成本，并在开发建设过程中根据材料、人工价格变化等因素，适时修正目标成本，用以指导项目决策。
三是建立项目动态投资测算模型，及时反映项目预期收益变化状况，为管理决策提供支撑依据。本文认为，充分利用信息化技术，根据项目开发进度及动态成本更新数据，结合项目销售预测，按季滚动编制项目收益及现金流量预测，及时反映企业成本、销售价格对企业收益影响，并及时反映项目资金余缺，为决策提供更为科学、有效的数据和资料，也有利于对项目实施进行很好的监控与分析，给企业的财务风险再加上一道保险。
3结语：
综上所述，房地产企业的财务风险与其它行业相比，其所潜在的风险要远远高于其它行业，更需要企业管理者严谨甚微，提高企业的财务风险管理意识，认真对待每一项目，对项目进行全过程进行动态投资测算分析，加强企业的投资风险、经营风险及筹资风险的管理，防范与控制企业财务风险的产生与发展，确保企业的健康、稳健发展。
参考文献：
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[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[j].中国总会计师.2010，02.
房地产企业财务状况篇5
关键词：合同管理;房地产财务;作用
随着经济制度的改革，对房地产财务管理工作也存在一定的挑战。房地产财务作为企业合同管理中重要的环节，财务管理是否正常运行决定了企业经济活动的发展状况。加强和完善房地产财务管理，制定相应的措施，能够有效的提升财务管理制度实施的有效性，提升企业合同管理水平，促进企业可持续发展。
一、企业合同管理中房地产财务的作用
对于传统的企业的房地产财务管理目标主要是将利润最大化，这就需要考虑投入产出、风险因素和时间因素的相互比较，然后根据市场上股票的股价来进行财务分析和管理。由于受到多种因素的影响，波动性比较大，很难有一个公正、统一衡量的标准，使得财务管理工作中一些隐患。相比于传统的财务管理，房地产财务管理的目的主要是将房地产效益和合同责任都作为企业财务管理的工作内容，合理的对企业财务进行管理，选用最优的财务措施，对风险与报酬和资金的时间价值两者之间的关系充分考虑，在确保企业的经济增长的同时，加强投入资本和合同管理，将社会责任风险报酬、经济风险报酬和环境风险报酬的企业价值发挥到最大化，有效的保证合同的执行，促进房地产企业可持续化发展战略实施。
二、企业合同管理中房地产财务所存在的问题
（一）合同管理意识淡薄
在企业合同管理过程中，对房地产财务状况不够重视，没有有效的针对性的解决措施，在合同的执行中管理意识还比较淡薄，房地产财务工作受到阻碍，相关的财务报表不够详细，信息不够准确，企业自身的管理上存在着片面追求利润增长的理念，一些企业领导有着先施工，再签合同的思想，对于企业合同管理意识不强，财务管理人员缺少相关的监督，从而制约了房地产财务管理有效的实施。
（二）管理制度还不够完善
在房地产财务管理工作中，对于管理制度还不够完善。在企业合同管理中房地产财务管理是其中重要的环节。目前，在我国房地产企业对财务管理制度的制定缺乏该有的重视，对财务管理上没有一个合理的设计方法，导致在制定的过程中只是简单的制作，没有参照其它的数据，使得房地产报告缺失相应的科学依据和事后评估报告。相关的合同签订和经济效益统计工作没有一个具体的标准，对整个房地产财务管理运行造成一定的阻碍。
（三）合同管理不够规范
随着经济体制的改革，合同管理工作在我国许多企业中都开展起来。当时在合同管理方面还不够科学和系统，随意性问题比较严重，对一些相关事务的安排没有统一的规划。对于合同没有统一的格式，合同中的一些条款不够全面，相关条款制定不够严谨。一些房地产企业在经济活动中，没有按照相关的标准来制定合同，并且对一些注意事项、处理措施和责任分配都没有纳入合同中。转让合同、销售合同、采购合同，没有进行分类，对签订的合同没有合理、科学的编号，没有全面的合同档案体系，合同滥用现象比较明显。对合同的保管不够重视，使得财务部门不能及时的对合同所产生的交易信息进行记录，会计处理出现滞后现象，从而使得纳税不够及时。还有一些房地产企业信息化水平比较低，财务人员对合同的变更、登记等相关的操作全部依赖与手工，信息技术应用不强，造成财务管理效率低下，管理中错误问题不断提升。在资金方面出现数据偏差或者合同管理不足情况，对财务管理的工作造成一定的阻碍。
（四）监督评估机制还不够健全
在企业合同管理工作中，不仅要对计划的制定和执行落实，还要注重房地产财务活动的评估和监督。当前一些房地产企业在财务管理中没有相应的财务报表评估环节，对于财务的处理只是停留收支的环节上，没有对非货币信息过多的关注，这就使得企业合同管理的开展上不能有效的体现出合同的严谨性和规范性，使得房地产财务报告的准确性和关联性不能得到有效的体现。在房地产财务管理的执行和落实过程中，由于涉及的环节比较多，这就使得监督体制不能很好的开展，房地产财务管理受到一定的制约。
（五）管理人员水平还有待提高
在企业合同管理的过程中，合同签订和合同格式相对比较繁琐、结构比较复杂。由于缺少相关的专业人员，使得不能够在房地产财务中对企业合同管理有效运用。在房地产合同管理和制订过程中，工作人员专业知识比较缺乏，专业水平相对较低，这就使得企业合同管理过程中，不能发现问题的所在，制约了房地产财务工作进行。一些企业管理人员对房地产财务进行日常的审核时，由于专业水平的问题，很难发现其中的隐患，部分员工的工作积极性和工作责任意识不高，这些都使得在房地产财务工作难以开展和落实。
三、加强企业合同管理中房地产财务的应用对策
（一）提升财务管理人员的综合素质
在房地产企业中，根据目前财务人员综合性人才缺乏的情况，应该要加强对各种层次、各种类型的综合性人才队伍培养，以此来满足财务人员在合同管理中的需要[1]。推动财务工作模式的完善，更应该对现有的财务管理人员进行强化培训，提升自我的职业道德素养，并且能够让他们能够充分认识到合同管理在财务活动中的重要性[2]。财务管理人员在工作中应该树立工作责任意识，提升工作的积极性。通过互联网技术和相关的信息技术，对相关的人员进行指导，更好的培养实践性人才，保障房地产财务工作在合同管理中有效进行，同时满足合同管理中对财务人才的需求，确保房地产经济活动有效进行。
（二）建立有效的合同控制体系
当前一些企业所采用的财务管理制度，对于财务管理体系主体上还不太明确，没有特定的控制主体，造成企业财务管理工作没有有效的落实到实处，企业合同管理不够规范。对企业合同控制体系的完善和建立，对企业合同涉及到的数据应该要注意及时的进行记录。对于企业发展的投资项目应该做好审核工作，成立董事会，构建完善的合同控制体系，并且建立多元会的监事会结构。确定控制体系主体，采用分级负责的方式，明确各个企业部门之间的职责，将责任落实到个人。加强财务部门与其他部门共同配合，保障房地产财务能够有效的落实和实行。成立职工持股会，使员工的人力资本能够权益化，进而从内部进行监督和治理，减少财务工作的不规范性出现。提升员工的积极性，加强房地产财务管理。
（三）提升合同管理水平
企业合同管理工作是企业经营、发展的基本要求，根据当前企业合同管理执行不规范的状况，加强企业合同管理制度的执行是很有必要的。加强企业合同管理制度的执行开始应该做好合同中的编制工作，对合同的格式和内容进行要科学、合理的制定，合同管理中注重改革的重点，对于合同形式确定之后，不要随意的对其进行更改，尤其针对相关责任人对合同随意更改的问题，制定企业管理者共同审定批准制度，保障企业合同管理工作按规定程序批准并且能够严格执行。根据合同签订的形式，做好合同纠纷的应急预案和应对措施，减少合同问题所带来的经济损失。对于财务管理工作中出现的不符合财务管理制度的支出项目，做好监督和管理工作。然后对合同管理制度执行要加强检查工作，企业的管理部门对合同制度执行加强检查力度，对每个月、季度进行签订的合同数据状况进行审查，并且及时掌握和了解相关的合同制度执行情况和合同财务资金数据，同时房地产财务部门对相关的专项经费进行专项审计，从而避免漏记、多记的现象出现，确保企业合同管理有效进行，提升企业合同管理水平，促进企业更好的发展。
（四）健全完善考核评估制度
在房地产企业的运作过程中，评估和核算是企业用来调整财务活动的方式，能够有效的保障财务管理工作的标准化。在房地产企业的财务管理中，应该定期及时的对合同财务收支状况和具体的资金流动状况进行评估和总结，以便于能够在最早的时间内对出现的问题进行改正和调整。加强对合同项目考核和评估，进而提升财务管理的价值。注重房地产企业财务管理的改进和创新，结合房地产企业的实际情况，科学、合理的制定有效的考核评估制度，这样才能保证财务管理在运行过程中对合同涉及到的收支情况真实性，确保企业经济活动正常运行。
（五）转变合同管理观念
目前，房地产企业主要是以追求经济效益最大化为目标，对企业合同观念还比较落后。随着经济不断的发展，对于财务管理越来越重视。消费者的消费观念对好的房地产楼盘更加的青睐，为保障房地产企业财务运行水平提升，转变合同管理观念是很有必要的。通过多元化、科学化的合同管理观念加入到财务管理中去，不仅能够解决房地产企业运营中所出现的问题，还能够改变当前环境下房地产企业外在性的情况，而且还可以协调好财务关系，组织好资金运动，有利于抢占市场份额，推动房地产企业合同管理与财务管理效益统一和谐，使房地产企业价值达到最大。
四、结语
终上所述，加强企业合同管理中房地产财务重要作用探讨是很有必要的。通过提升财务管理人员的综合素质、建立有效的合同控制体系、提升合同管理水平、健全完善考核评估制度、转变合同管理观念等措施，能够有效的提升财务管理制度实施的有效性，加快合同管理观念的转变效率，提升企业合同管理水平，促进企业可持续发展。
参考文献：
房地产企业财务状况篇6
关键词：房地产企业；财务风险；风险防范；经济发展
中图分类号：F23文献标识码：adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058
房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。与此同时，由于我国房地产市场的起步较晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整个房地产行业较为混乱，而市场上存在的很多中小企业又使得市场集中度过低，不能有效的配置市场资源，而这些管理不完善的企业本身又会加大整个行业面临的财务风险。因此，我们需要对目前我国房地产行业面临的财务风险管理现状进行研究和分析，并从中寻找出防范财务风险的措施，来达到完善整个地产行业的目的。
1财务风险的概念
1.1狭义的财务风险
我们一般将狭义的财务风险称作筹资风险，企业的财务风险一般是由企业的负债所导致的，具体来说就是企业由于欠缺资金，不得不向外界借款，导致企业产生负债，从而使得企业未来的发展具有一定的不确定性，企业存在着一定的经营风险，如果企业不存在负债，它的财务状况相对就比较稳定，因此我们可以说企业不存在财务风险。
1.2广义的财务风险
广义的财务风险一般是企业所面临的各种各样的风险通过货币化来表现出来，能够更加全面地反映企业当前所面临的风险，企业在经营过程中，面临着复杂的外部环境，存在着很多不确定性，有很多企业并不能够控制的因素，种种原因状况的存在导致企业在经营过程中面临着各种财务损失的可能性，这些都会对企业的进一步发展带来巨大的影响。因此我们一般认为广义的财务风险更加能够反映企业的生产经营状况，让外界能够更加清楚其面临的财务风险状况，这也更符合市场经济的实际状况。因此综上所述，本文认为财务风险的主要含义是：企业在生产和经营过程中，由于各种不可预料因素以及不可控制状况的存在，使得企i的生产经营存在着巨大的不确定性，从而进一步导致企业出现财务损失的可能。
2房地产企业财务风险的类型
房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。理论界对其面临的财务风险类型也有多种不同的分类方法。本文根据对房地产企业影响范围的不同，将其面临的财务风险分为系统风险和非系统风险。而系统风险和非系统风险又主要有以下几种风险。
2.1政策风险
在房地产行业，政府政策主要有：土地拍卖政策、住房供给政策、金融政策、税收政策、房产价格政策、环护政策和结构调整政策等。这些政策都会对房地产的经营发展产生影响，继而影响到房地产企业的财务情况，影响其进一步的发展。众所周知，房地产投资是一个周期很长的过程，在这个过程，很多房地产商都可能经历不同的政策变动，而对于很多中小企业来说，他们资金本身就不雄厚，抵抗风险的能力很弱，很容易成为国家政策的牺牲品。例如：在2010年1月10日，为了稳定房地产市场和促进房地产行业的良性发展，我国政府出台了促进房地产行业健康发展的五条措施，也就是我们熟知的“国五条”。2011年1月26日，我国政府又出台了“国八条”，紧接着的是“新国八条”，从而直接导致“金九银十”的房地产神话破灭，众多开发商不得不纷纷降价。从以上内容我们可以看出，政府政策对房地产行业的发展起到重要的作用，一般我们认为这种风险属于系统风险。这种风险是个别企业不能控制和消除的，所以为了避免这种风险，降低企业的损失，就需要选择那些收益具有保障且国家支持的项目进行投资，而且资金的周转周期也不能过长，比如可以投资国家保障性住房建设项目。
2.2社会风险
社会风险则指的是一个社会的人文、社会、环境等因素给房地产企业投资带来的不确定性，从而导致其产生财务损失的可能。近年来，我国房地产价格居高不下，给民生带来了极大问题，也让房地产行业显得有些混乱，加上一些房地产开发商的不文明行为，导致了很多社会问题，从而产生了极大的社会风险。一些房地产商在开发过程中，违背了城市发展的长远规划和区域发展趋势，损害了广大人民的利益，这些项目会很容易受到大多数人的反对。当房地产企业在扩大投资，将项目投资到不同区域时，由于地域环境和文化的不同，导致水土不服，让房地产商在开发过程中面临着极大地社会风险。例如，昆明市在城市化扩张中（2010-2011），大量拆迁城中村，对当地居民的生活带来了极大的影响，导致后来的房地产开发集中放量，对昆明的房地产市场产生了极大的影响。
2.3筹资风险
筹资风险是指在房地产厂商在投资、经营、开发过程中，由于房地产商资金不能及时供应导致项目失败，给开发商带来财务损失而产生的风险。众所周知，房地产开发资金投入巨大，基本上每个环节都需要充足资金的保证才能正常运营下去，一旦资金链断裂，很可能导致投资项目失败，给房地产开发商带来无法估计的损失。在房地产开发过程中，企业一般都会向银行贷款，当企业面临着高额的债务时，就会存在着到期不能够还款的巨大风险。如果房地产企业出现了这种风险，将会对房地产商接下来的运作产生影响，如企业不能及时处理这个问题，很可能造成房地产企业开发的项目资不抵债，最后经营失败，出现巨大财务损失。在当前开放的市场环境下，如何通过风险最低、费用最少的方式筹到资金成为每个房地产企业投资经营的目标。虽然民间筹集资金的方式和流程简单，但是潜在风险巨大，企业一定要慎用这种筹集资金的方式。比如2011年的温州跑路事件就产生了恶劣的影响，给房地产行业带来了巨大的冲击，严重影响国民经济的发展。
2.4投资风险
投资风险一般指的是在房地产商在进行投资过程中，面临着复杂的外部经济环境，存在着各种不可预知的状况，导致投资结果不能够达到预期，影响房地产企业的盈利水平，给企业的财务状况带来损失。与其他行业相比，房地产行业面临的外部环境更加复杂，首先，它和政府、银行以及市场都有着极为密切的联系，如果政府政策出现变化，市场环境发生改变都会导致房地产企业投资的失败，从而导致其投资达不到预期收益，因此，我们认为房地产企业相比其他行业面临着更为严峻的投资风险状况。
2.5资金回收风险
房地产投资数额巨大，在企业实际经营销售过程中，企业难以短时间内回收全部资金，这种情况使得房地产企业存在一定的资金回收风险，虽然企业的销售收入可以记到应收账款项目上，并给企业的财务带来利润，但这些可能并未增加企业的现在流，可能反而会使企业用有限的现金流去垫支尚未实现的利税开支，给企业带来极大的负担。资金回收风险一方面会受到国家宏观政策和财政金融政策的影响，也取决于企业决策和管理水平的高低。
3房地产企业财务风险的防范措施
3.1培养房地产企业核心管理团队
不管任何行业，取得成功的关键都在于人，在于企业的管理者们，任何一个企业的成功都离不开一个优秀的管理团队。目前国内房地产商的利润趋于下降，在这种环境下，一个企业想要健康的发展和壮大必备的条件就是需要职业化的经理人管理团队，在他们的带领下。为企业的发展营造一个和谐、良好的氛围，让员工们能够更加愉快地、有效率地去工作，并帮助企业实现经营目标。
3.2加强房地产企业成本管理和控制
房地产行业投入资金巨大，对成本的控制就显得尤为重要了，在企业投资一个项目前，一定要做好可行性分析、财务经济评价及不确定性分析，从土地到物业管理这一整套经营过程，都要严格控制它们的成本，减少成本的关键就是加强对原材料和供应商的管理，大力倡导节价意思，实行成本责任制。而且，企业应该努力减少不必要的经营活动，尽可能的减少非生产性支出，努力降低管理费用从而达到控制成本的目的。
3.3善于利用市场机遇
虽然我国房地产行业存在着很大的泡沫，但是城市化进程、居民的刚性需求、人口结构和中国居民的财富性结构调整都表明我国房地产行业有进一步扩张和发展的潜力，在这种有利的环境下，房地产企业应该善于把握住机会，充分利用市场环境，争取进一步发展和扩张的机会。
3.4提高资金使用效率
减少现金流出以及增加能够控制的现金能够提高企业的资金使用效率。房地产企业需要从经营过程的每个环节入手，要和房地产企业相关的行业建立长久的合作关系，使得房地产商能够在各个经营环节充分利用合作方式，让资金在采购环节尽可能实现间接融资，动态追踪应收账款的情况，谨慎估计坏账的额度，改善企业的经营投资模式，促进企业的现金周转效率，通过这些措施来保证房地产商现金流的充足，从而保证企业的正常运行和发展。
4对未来的展望
从宏观经济上看，我国人均GDp超过2000美元、城市化进程的加深、消费结构的变化都表明未来我国房地产行业有很大的发展潜力，虽然近期我国经济处于下行压力、银行收紧信贷、大多数投资者持观望态度给短期内的房地产行业带来一定的冲击，给很多房地产企业带来巨大的资金和销售压力，也让大多数人对房地产市场的发展持悲观情绪。但是，在本文看来，我国经济正处于结构转型过程，短期内的市场低迷不可避免，这也是为经济转型付出代价，但同时我们应该看到房地产市场低迷背后的机遇。在当下的资金和融资渠道的压力之下，很有可能就会产生新的融资渠道，房地产市场的融资渠道也会呈现专业化和多样化。就未来房地产市场的投资方向而言，保障性住房将是一个非常重要的项目，结合当下我国国情，我国的房地产政策不可避免将会向保障性住房倾斜，保障性住房将成为我国多层次供房体系重要的组成部分，结构性的调整会主要通过土地、税收和信贷政策实现，未来我国房地产行业的利润率会逐渐回落到合理水平，开发商也会更多的涉及保障性住房方面。
总而言之，在当下我国房地产市场环境下，房地产企业应该积极采取各种有效措施，改变经营理念，提高企业的责任意识，提高财务风险的抵抗能力，总之，一个完善的财务控制体系是房地产企业长久发展下去的关键，同时也是我国经济可持续发展不可或缺的一环。
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房地产企业财务状况篇7
[关键词]房地产财务风险防范
财务风险的定义在新会计准则中是:财务风险指的是在企业的所有财务活动中,由于企业受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响,在相应的时期内,企业的实际财务状况与预期财务状况出现了误差,从而造成企业经济受到损失。而对于房地产开发企业这一具体行业,可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回。从这些可以判定,财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险。对房地产企业财务风险加强防范就显得很有必要了。
一、合理实施财务预算
房地产企业在开发经营周期过程依旧会出现很多问题,这主要是由于财务预算存在很多的不确定因素,这直接关系了发企业投资项目的成功与否,也能给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件,合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。企业财务部门在对企业做好前期预算时应该积极考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容都应该有个详细地计划,并且根据资金使用标准执行财务预算,以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应,让企业根据市场制定投资决策,避免出现资金失误而造成资金损失。在对企业进行资金预算时,企业财务部门应该参照企业的整体运作情况,对资金的需求和使用详细地规划,建立一个完善的企业财务预算指标体系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来,对企业财务使用做好检查、考核工作,合理调整企业的经济运转,让自己的财务职能得到充分的发挥。
二、实施资金流动性管理
房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束,由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难,容易造成资金链条的快速运转,如果这一过称中的环节资金运转出现异常,必将阻碍了链条的运转,甚至造成企业破产。这就需要企业对资金的管理给予足够的重视,根据实际情况安排有效的资金使用计划,确保企业日常经营能够符合资金状况,实现资金的有效利用。房地产资金支出数额巨大,在财务收支必须要进行严格的估算与审查,对资金调度合理安排,以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转,不断优化库存结构,尽可能把存货资金的使用金额减小,让企业在经济方面的支付能力得到加强,促进企业信誉度不断增加,给下次融资铺设打下良好的基础。对费用的支出严格控制,杜绝铺张浪费和使用超支的现象,这样才能确保资金的安全性和合理性得到提高,使得企业资金的运用得到有效的管理。
三、实现资金结构的优化
房地产企业应该不断完善自己的资金结构,对于负债经营适当控制,在充分估算企业的偿债能力下,通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则,科学合理地分配外部多的储备资金,在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性,将资产负债率降至最小,对企业的资本使用合理规划,这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力,大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理,还要确保资金的回收能按时到位,这样就能避免资金的浪费;企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备,让企业的运营规模得到扩大。这样能够吸到很多投资者的与企业实现合作交流,不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助,同时能够不断优化公司结构,对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。
四、增强处理风险的能力
从美国前两年的经济危机中我们能够积累到很多应对危机的方式,这些都是值得中国企业深刻回味和反思。而从香港应对亚洲金融危机时所用的策略方案。从市场行情分析,房地产市场的风险与不确定因素是十分复杂不定的,这些现实情况都是值得我们不断借鉴参考的,我们对于应对风险的措施需要不断思考、设计、应对、处理。例如:市场上多数房地产企业正在朝着规模化、集团化方向发展,而有的地区在成立房地产联盟后企业主要还是为了能够化解该区域的风险,防止出现财务危机,提高资金使用效率。企业需要针对市场行情进行详细地分析,在风险出现之前做好防范措施,使得企业在度过风险时期的经济损失降至最低,让每笔资金都能够得到充分的利用。考虑到每个企业经营的业务项目情况存在差异,其采取的措施也是截然不同的,这就需要根据企业的实际情况制定策略,这才是有效避免风险的最佳措施。
五、结语
总之,经济利益时每个企业在经营过程中的最终目的,房地产企业在采取措施追求经济利润的同时也面临着很大的市场风险,这就要求房地产开发企业对这些问题能够给予足够的重视,并积极采取压缩项目、压缩人员、等措施来应对,可以预见,“财务风险”这一问题必然在一定的时间内被广泛关注。
参考文献:
[1]任书芳,高树岭,张行贵。当前房地产企业财务现状及管理建议.时代金融,2006,(4).
房地产企业财务状况篇8
关键词：Z计分模型财务预警房地产上市公司财务危机
一、引言
自1990年和1991年上海、深圳证券交易所相继设立以来，我国证券市场得到了蓬勃发展。截止2010年境内上市公司的数量已达到2063家，共筹集资金31871.41亿元。随着市场竞争的日益激烈，我国许多上市公司由于经营效率低下，危机意识不强烈，造成一些公司财务状况急剧恶化、面临破产清算的危险。虽然我国出台了一系列相关政策，试图对财务危机进行监控和预警，但在实践中效果并不是很好。因此有必要深入了解产生财务危机的原因及表现方式，并引入预警系统加强对财务危机的防范。财务预警已成为当前国内外理论和实务界广泛关注的一个课题，研究者从不同的角度进行了深入的探讨，取得了丰富的成果。大多研究面向全部行业和企业。而不同行业在经营、管理和运作上存在很大差异，反映在企业财务数据上也必然会体现出各自的不同特征。因此，分行业进行深入的分析与探讨，将成为财务预警研究的一个重要方向。2008年的金融危机是由美国房地产市场泡沫促成的。而房地产市场之所以能掀起如此大的金融危机，是因为自身行业的特殊性。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，产业关联度强、带动系数大的特点，使其成为促进国民经济增长的支柱产业。在房地产业高速发展的背后，风险也在与日俱增，成为社会焦点问题。因此，通过房地产企业数据的分析对房地产发展的情况进行及时反映、监督和预警，可以提高房地产企业的抗风险能力，有效地降低财务危机的可能性。
二、Z计分模型概述
（一）Z计分模型应用步骤altman（1968）率先将多元线性判别模型引入财务预警领域。该模型由五个判别变量构成，建立altman模型应遵循以下步骤：第一步，选定样本企业；第二步，进行样本分组；第三步，收集资产负债表和损益表中数据；第四步，对各变量指标进行判别和计算；第五步，进行综合分析。具体模型如下：Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5。Z计分模型从企业的资产规模、变现能力、获利能力、财务结构、偿债能力、资产利用效率等方面综合反映了企业财务状况，进一步推动了财务预警机制的发展。altman的Z计分模型的判断原则是，Z值越小，对象企业遭受财务危机的可能性就越大。具体判断标准如表（1）所列。此后，altman从这一记分法的运用中还发现，随着时间的延长，Z计分法预测效果的准确性也会降低，据统计，预测企业破产在一年时间内的准确率为95%，两年时间内的准确率为83%，而三年以上的准确率不到二分之一，仅为48%，这样运用“Z计分法”测定企业风险时就必须注意时间性。对于企业短期风险的判断可以直接依据记分值，但对于企业长期风险的判断则必须先计算企业在各年份的得分值，然后根据这些分值的变化趋势来断定企业长期风险的大小。
（二）Z计分模型发展尽管“Z计分法”最初是依据制造企业公司的资料提出，但检验结果证明，对其它类型的公司同样也适用。Z计分模型在中国的研究起步较晚，目前大多数仍处于学术研究阶段，且以面向全行业和企业的研究占绝大部分，对各种行业、不同企业的针对性不强，在各个企业的财务管理及财务风险预警中的应用较少。现阶段主要是运用Z计分模型进行实证分析，分析Z计分模型的适用性及对企业财务风险的检出力，属于广泛运用前的研究阶段，是对各行业及企业财务风险的预警的一个辅助工具。本文旨在对Z计分模型在房地产企业财务预警中的适用性进行探讨和检验，以期Z计分模型会在我国的各个领域发挥出重大的功用。
三、Z计分模型适用性检验
（一）样本与数据相对于其他行业，房地产有其本身的特殊性。前期买地、建设需要大量资金投入而又没有回报，为此，不少企业都采取借贷经营的方式，拥有的土地楼盘等甚至少于银行负债，容易形成泡沫。本文根据证监会的行业分类标准选取沪深两市a股110家房地产上市公司为样本容量。然后从样本容量中选10个2009年St公司及相同数量资产规模相当的非St公司做样本一；接着再从样本容量中随机选取30家做样本二。样本中选择的房地产企业全部为房地产开发与经营的企业。本文所选样本的财务数据均来自软件中的公司资讯、和讯网的个股数据和巨潮网上所公布的上市公司2008到至2010年年报。
（二）变量定义X1=（期末流动资产-期末流动负债）÷期末总资产；X2=期末留存收益÷期末总资产；X3=息税前利润÷期末总资产；X4=期末股东权益的市场价值÷期末总负债；X5=本期销售收入÷期末总资产。在Z计分模型中的财务比率X1、X2、X3、X4以绝对百分率表示。
（三）检验方法本文将上海和深圳两地证券市场中的St房地产公司界定为处于财务危机的公司，而把非St房地产公司界定为财务正常的公司。首先用样本组一中的10个St公司的Z值与非St公司的Z值进行对比，用以检验Z计分模型对财务风险的检出力。在用样本组二计算出这些公司2008年、2009年、2010年的Z值，分析每个变量的变动对Z值的影响，对Z计分模型在房地产上市公司财务预警中的适用性进行检验。
（四）数据分析本文从以下方面进行分析：（1）工作检验。通过表（2）可以看出，样本St上市公司大多数Z值都在1.8以下，由Z值的经验判别区域可知，存在严重财务危机，破产机率很高，这与其St身份基本吻合。华联控股和舜元地产两家公司的Z值分别为5.14138、12.57953，属于异常情况，主要是由于X4异常偏高引起的。通过表（3）可以看出，样本非St上市公司Z值在临界值2.675以上的分别为远盛实业、海德股份、国兴地产、绿景地产，说明这些公司的Z值处于财务状况良好，发生破产可能性极小，这与非St上市公司的财务处于正常状况的现状基本吻合。京投银泰、阳光股份的Z值在1.8以下，其处于存在严重财务危机，破产机率很高区域，可能因为其高额负债引起的。从对20家公司的Z值中发现非St公司、新增St公司、非新增St公司的Z值呈递减状。非St公司的Z值基本在2.675以上，新增St公司在2.675以下，非新增St公司呈现负值，说明非St公司的财务状况在上述公司中是最好的，新增St公司财务状况比非新增St公司好。（2）财务风险的检出力分析。从表（4）的统计情况来看，Z计分模型对2009年10家St公司和10家非St公司财务风险的检出力并不理想。对St公司的正判率60%，误判率为20%；对非St公司的正判率40%，误判率为20%；总体的正判率50%，误判率为20%。由此可发现处于2.675
四、结论
Z计分模型对房地产上市公司的财务风险具有一定的检验力，但力度不够。房地产行业本身就属于高风险行业，企业大都采取借贷经营的方式，就会使得Z计分模型中所选用的一些财务指标过于偏大或偏小。规模越大的公司其负债金额就越大，而股票的市值往往受多种因素的影响，所以导致规模较大的公司的X4变量偏低，从而影响到Z值的偏低。只有在规模较小，或是在出现严重财务问题时，Z计分模型才具有较强的检出力，有一定的局限性。我国资本市场的不完善造成Z分值的波动。由于股价会影响公司的权益市价进而影响Z值，从而使上市公司的Z值经常会出现波动的情况，这对衡量房地产上市公司财务风险的准确性有一定的影响。Z计分模型的财务预警临界值相对于我国房地产上市公司而言可能偏高。由前文的数据分析可以看出，我国房地产上市公司的Z值普遍不高，有很大一部分低于1.8的临界值，连实力雄厚的万科Z值也在1.8以下。原因我国上市公司的股票中有流通股和非流通股，非流通股占的比重很大，而每股净资产往往是低于股票市价的，影响Z值；其次是规模越大的公司其负债金额就越大，而股票的市值往往不能与其负债金额配比，所以导致规模较大的公司的X4变量偏低，从而影响到Z值的偏低。这种现象将导致我国房地产上市公司运用Z分模型进行财务预警时在时间上存在提前的偏差，据此可以更早地提醒公司采取措施解决可能存在的财务问题，但过于谨慎的管理者可能因为保守的做法使公司的发展潜力受到约束。在中国上市房地产企业中，Z值普遍偏低，这主要是因为国情、行业和财务困境界定等方面与Z模型建立时有差异。因此，在我国的上市房地产企业进行基于Z计分模型的财务预警时，应适当调低Z临界值。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，产业关联度强、带动系数大的特点，使其成为促进国民经济增长的支柱产业。建立房地产企业财务预警系统，通过房地产企业数据的分析对房地产发展的情况进行及时反映、监督和预警，无疑可以大大提高房地产企业的抗风险能力，有效地降低财务危机的可能性，具有很重要的研究价值和现实意义。
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房地产企业财务状况篇9
关键词：房地产财务动态管理
财务动态管理是一种财务信息动态管理过程。主要指的是企业通过模拟未来财务经营状况和目标结果，运用和选择适当的动态财务指标，利用计算机等辅助管理工具以及财务专业分析方法来分析企业财务的变化过程，从而把制约财务信息工作的因素总结出来，将正在发生的实时动态与预定目标作对比，施以一定的解决方法，达到有效控制资本，从而财务动态管理的实现。
一、房地产财务管理存在的问题
（一）财务管理意识淡薄，经营不足
由于目前房地场行业水平良莠不齐，较多房地产开发商对财务预算考虑并不充分，只盲目的进行土地投资，对征地的成本和企业资金的运营未能做出详细的预算计划，盲目运作，从而增加了企业的亏损，提高了投资的风险。在具体操作环节上也不能在做到充分考虑，比如在项目中标之后，没有根据实际情况衡量利弊而做出科学的财务规划，对资金的使用也不分轻重缓急。不仅会加重了企业的成本负担，还在无形中给企业带来了损失。
（二）流动资金管理不善
房地产开发由于行业特性，在筹集资金方面面临许多问题。其一是开发项目一般较为庞大，资金筹集工作较为繁琐，而在财务管理上资金周期性较长，如果预测不准确或市场发生较大变化极易导致资金流动的问题。其次，房地产企业筹资方式多为向银行进行项目贷款，若项目建设期超出预期，企业就会面临资金成本的增加，对资金流造成影响，如果没有相关的财务管理应对措施，极易给房地产企业的发展带了隐藏风险。
（三）缺乏健全的财务内部控制制度
由于较多房地产企业内部控制意识淡薄，缺乏健全的内部控制制度，对财务资金的管理混乱，在各项环节的支出资本及时期上未能做出充分的考虑，预算计划缺乏精准度，导致经营者和管理部门也无法根据企业资金的使用情况做出最优的决策论断，产生不合理的市场投资
（四）财务体系复杂，管理难度大
在房地产企业的开发项目中涉及到政府部门、设计单位、承建单位、银行等各种相关牵连主体，同时在财务管理中就涉及到土地成本、建安成本、财务成本等等。部门之间和社会主体之间的关系也较为繁杂，加上企业内部还存在管理者与员工之间的关系，投资者与债权人的关系，这一连串的复杂关系和资本的运作构成了繁杂的财务体系，也给财务管理带来了难度。
除了以上所述的问题外，还有房地产行业财务管理模式不规范、管理监督缺乏力度，多项目运作时缺乏灵活度、和对资金的运作缺乏可控度和规划性等问题。这些问题的存在不仅严重阻碍了企业财务动态的管理模式的发展，从根本上降低企业的市场竞争力。
二、房地产企业财务动态管理模式的构建
房地产企业财务动态管理模式的设计是实现房地产企业财务动态模式管理的关键。所谓的系统设计，就是要为企业建立一个适合的财务信息管理平台和系统管理链，从而使企业财务管理实现动态的可操作的系统。做好房地产企业财务动态管理模式的系统设计，注意以下几点：
（一）进行需求分析
根据房地产企业财务动态管理模式所要解决的问题、要求以及实施目标的前提下，立足于企业的实际发展状况，明确企业未来的财务系统应该具备什么样的功能，什么样的动态管理模式能给企业带来最好的发展，然后进行科学的系统模式设计。
（二）要进行系统的模块设计
根据该管理模式的功能，进一步确定详细的财务动态管理模块。一般而言，房地场企业内部的财务动态管理模块主要包括成本控制、基本信息、企业绩效评估和可行性研究等等。
（三）系统的运行
我们设计出来的财务动态管理模式是要落实到实际的，也就是说，该模式要真正的在企业内部运行并开始发挥它的预期作用。运行过程一般是：前期准备计划，财务成本分解、成本跟踪、考核评估等。各个环节互相配合，实现最优的房地产企业财务动态管理模式。
具体操作为：在动态财务管理定义的框架之内，立足于企业本身，立足于对财务数据的及时反馈和处理，将房地产企业财务管理系统组成一个能够及时反馈资金运营状态的信息平台。借此平台，模拟企业资金在市场运营的变化情况，得出反馈信息。根据反馈信息来对比在不同情况下的结果，通过数据的分析，把企业资金运营的现状和市场经济的动态结合起来。企业决策人和财务管理人员就可以据此适时的调整财务政策，防范资本投资风险，降低成本损失。
还可以利用大数据实施地产大数据的收集，掌握客户需求，了解客户或业主在购进房时能接受的价格等需求数据，逐步建立业主需求数据库，然后根据客户需求的变化改变企业投资和开发的产品风险，提高营销的针对性，减少投资风险，帮助房地产企业提升财务投放精度。
三、结束语
综上所述，房地产企业完善财务动态管理模式很有必要，良好的企业财务管理模式能实现企业资金的有效管理，降低企业预算风险，增加企业收益，从而达到企业利润最大化，也能推动整个房地产行业发展。
参考文献：
房地产企业财务状况篇10
关键词：房地产企业；财务风险；风险控制
中图分类号：F23
文献标识码：a
doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050
1财务风险定义
财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险的形式有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险等、分配资本风险、汇率风险等。
财务风险的定义有不同层次的划分，狭义的财务风险是指“公司财务结构的不合理、融资的不当使公司可能存在丧失偿还债务的能力而可能导致投资者预期收益下降。”这一层面的定义主要仅针对于企业的关于债务方面的风险，而广义上的财务风险是指“在企业日常的一系列生产经营活动中，由于内外部环境变化及其他各种不确定性或者不可控制性影响，在一定时期内企业取得的实际收益和预期要求的目标发生偏离，从而导致企业蒙受经济损失的可能性”。本文将以广义上的财务风险定义，简要地分析和探讨房地产企业的财务风险防范及控制。
财务风险种类主要有债务风险、融资与再融资风险、投资风险、经营风险、管理风险、利率风险、市场风险、政治风险等。财务风险的表现形式主要有获利能力低，经济效益差、资金不足缺乏债务偿还能力、债务结构不合理、经营能力不佳、成长能力弱，企业发展停滞不前。
2房地产企业财务风险的具体表现
2.1资金源层面的财务风险
2.1.1债务风险
在我国现阶段房地产企业的经营模式中，自有资本所占比重通常较小，资金来源主要以负债为主，其中，向银行借贷资金成为房地产企业最主要的资本来源，是最重要的部分。大规模的负债，使资产负债率高居不下，加大了房地产企业因为无力偿还债务而面临危机的可能性，增加了企业经营和投资的压力，给企业带来相应风险。
2.1.2融资风险与再融资风险
房地产企业的融资风险主要是当企业筹措资金时，筹资方案发生了变动而引起了收益变动的风险。再融资风险主要是由于两方面的原因，一方面是资本市场中金融产品种类或者条件发生变化带来的不确定因素，另一方面是由于企业自身资本结构不合理，筹资方案存在问题。房地产企业的资金需求量大，由于我国国家政策的限制，房地产上市限制大，大部分房地产企业难以通过上市筹集资金，加上目前我国金融市场还不成熟，使房地产企业的筹集资金大部分以银行贷款为主，其他的融资方式还没发展健全成熟地发展起来，近年来，由于政策倾向，银行缩小信贷额度，筹资难度也变大了。另外，如果企业在经济活动中，信用等级受损，会导致再融资风险加大。
2.2营运管理的财务风险
2.2.1投资风险
房地产行业的资金流周转期长、投资的成效比较慢。在开发项目的过程中，由于市场调研工作不到位，可行性分析出现失误，或者盲目追求高利润而技术不成熟的情况下，导致投资收益无法达到目标，而造成出现亏损或资金难以持续经营的风险。
2.2.2经营风险
经营风险在这里主要是指资金能否回收的风险。主要是指由于经营方式不佳，房地产企业出现经营亏损，或者经营收益不能到达预期经营收益的目标水平，导致资金不足，甚至资金链断裂，从而难于持续经营的风险。另外，由于房地产行业的负债程度高，当债务到期而预期销售目标未能达到，或者债务到期集中而现有资金难以偿还，财务困难更为显著。
2.2.3管理风险
管理风险，主要是关于在企业日常的经济活动中，由于不合理的财务管理制度，内部控制的体系不完善或者实际操作过程中的人为原因等，造成的财务管理的疏忽，导致资金使用不能得到合理管理，影响了企业效益和经济活动。房地产企业的经济行为中，往来密切的内外部利益相关人员杂多，涉及的资金量较大，因此企业面临的风险也较大。
2.3外部客观环境层面的财务风险
2.3.1利率风险
房地产企业有大规模的贷款负债，以银行借贷为主，银行贷款的利率受国家宏观调控的政策影响，会根据国家总体经济形势而调整，因此，利率的调整，将会影响房地产企业债务状况。当利率调整的走向不利于房地产企业时，利息费用增加，融资成本增加，使企业的债务压力增大。同时如果出现经营资本回收困难，企业面临的债务危机可能性也增大。
2.3.2市场风险
由于市场上供求关系的变化、消费者偏好的变化等不确定因素，会给房地产企业带来不同程度的财务风险。
2.3.3政治风险
调整经济波动不稳定的政策，为保障社会民生、提供保障性住房，经济适用房等政策，都会影响房地产企业的发展。国家政策的宏观调控，比如税收政策的调整，也会影响房地产的经济活动、债务状况以及经营销售，都将给企业带来风险，导致财务运营的困难。尤其在最近的几年里，房地产政策存在不稳定因素，抑制房价的政策，使房地产企业面临的政治环境变得越来越严峻，这都会给房地产企业带来相应的财务风险。
3房地产企业财务风险的成因分析
3.1资本结构不合理，过高负债率，融资渠道单一
因为房地产企业开发项目初期，资本需求量大，然后企业自有资金往往不足以承担，大举借债，成为主要地资金来源。在2013年，我国房地产上市企业大部分都负债率超过70%。然而由于上市条件限制，通常中小型房地产不能通过上市融资筹集资金。目前我国大多数房地产企业筹措资金是有的向银行借贷获得，有的甚至全部由借款组成，由此使得资产负债率（资产负债率=负债总额/资产总额*100%）计算公式可知，负债率越高，会给企业带来财务风险的压力也就越大。
房地产企业资本结构不合理，债务期限结构不合理，债务到期过于集中，当资金回收出现困难，应收账款难以兑现时，自有资金不足将导致无力偿还债务。另外，短期借债比重过高，增加了短期偿债的压力，加大房地产企业运营的财务风险，不利于企业稳健健康地发展。当出现资金短缺时，没有合理用科学方法从企业内部管理的漏洞中改善资金状况，而是一味地向银行或其他金融机构大量贷款，不利于企业的信用等级评定，更促使资本结构不合理，甚至导致恶性循环。
同时，现阶段我国债券融资市场的不完善，加上国家政策的导向，银行贷款更为容易，导致房地产企业的融资渠道单一。
3.2财务管理的意识薄弱
在房地产这类注重高投资高收益的企业，过于盲目倾向于投资高回报项目，项目决策具有投机性，没有足够的早期调查，往往容易忽略早期财务预算和成本控制，在财务管理方面并没有得到应有的重视。在项目开始之前，没有做好细致完整的财务预算规划，收益回报率和资金运行的跟踪和控制。在项目开发过程中，劳动力、物资、技术等资源的不合理浪费。忽视了财务管理的重要性，并没有做好合理有效得财务规划，成本预算以及债务状况的合理分析，急于盲目大规模地投资生产，最后导致财务风险。
另外，由于不重视财务管理的高度，忽视对财务人员专业素质的要求控制，财务人员专业技能知识并不与公司运营需求相匹配，对于企业财务状况更是不能作及时有效的分析并提出合理防范措施，导致公司一旦财务困难，就难以规避风险，无法做到合理有效减少损失，企业也难以稳定长期地持续发展。
3.3内部财务控制体制不健全，管理体系不完善
现阶段我国的房地产企业的内部控制能力不强。房地产项目开发要经历一个长时间段，资金周转期也不短，整个项目执行的周期较长，涉及的项目很多，经济利益相关者也涉及很多，在这过程中的内部控制难度大，财务管理难度也大。尤其在项目开发周期中，历时长，费用杂，人员多，难度大。
虽然目前已经开始重视成本管理，但是经验不足，难以建立有效合理的控制体系，无法做到对于各个部门，各个步骤有效的控制，对于最后财务决算与预期差异过大，也难以系统地查找原因。
3.4宏观经济与政治环境的影响
近年来，随着房价高速上升，高投资高风险的房地产企业发展迅速，在高利润的诱导下，也吸引了很多新进入市场者。在房地产市场竞争激烈，房地产行业快速发展的同时，也滋生了各种不稳定的因素。市场上在投资项目时，很多企业出现了盲目的狂热，项目决策具有投机性。市场竞争压力大，以及消费者偏好的变动等不稳定的因素，也是房地产企业面临财务风险的原因。
同时，通货膨胀也让房地产企业成本的压力增加。而国家关于银行借贷额度的紧缩政策，给大量依赖与借款的房地产企业造成压力。国家抑制房价，保障社会民生，保障居民住房问题的相关政策，也使房地产企业的发展受到相应限制。
4房地产企业财务风险的防范及控制措施
4.1优化资本结构，控制负债率，融资渠道多元化
在现代企业，尤其是房地产企业这样资金密集型的企业，优化资本结构成为房地产企业及其关注和亟待解决的问题。
目前，房地产企业过于依赖于银行贷款，这就使企业受利率的变动的牵制越大。房地产企业应改变以往单一融资渠道的形式。近年来，金融市场在不断发展，其他金融衍生产品的类型和方式也不断增多，金融衍生工具也在不断创新中，为房地产企业提供了更多融资方式，降低财务风险的机会。降低企业资本结构中的负债比率，使负债率下降，有利于增加公司运营的稳定性。
4.2建立合理规范的内控体系，提高财务管理能力
企业要想从各个环节逐一控制财务风险，那么合理有效地对各个部门，各个环节有步骤地进行控制，则是必不可少的。随着房地产企业的发展，企业管理者对于内部财务控制的重视程度也在增加，从无到有，再到规范合理的内控体系建立，房地产企业的管理层也在不断摸索经验，加强财务管理控制。从项目成本预算，各项执行费用支出，到应收账款的管理，资金往来各个环节逐一进行控制，有效管理。建立完善健全的体系，全面掌握各个部门，防止财务信息在决算环节出现问题而难以找到问题根源。加强每一部门，每一项目中对与资金往来密切的人员管理及控制，防止任何舞弊造成的财务危机。另外，加强对于应收账款回收的管理，使用自有资金，有利于增强企业自给能力，而不是一味依赖于外来借贷。
4.3合理规划投资项目
目前，房地产企业竞争激烈，加上市场体制等诸多不健全和不稳定因素，导致部分房地产企业过于盲目地追求大项目，高收益项目，而忽视合理规划，缺少整体大局观念。企业应该在投资项目之前，对于项目进行细致的可行性分析，并根据自身实际发展状况，适度估算项目成本及收益，做出符合企业长期发展的投资决策。做好充足的早期市场调查，消费者偏好变动趋势，洞察市场动向，有利于有效减小市场风险。合理地规划投资项目，需要有市场整体的大局观，了解房地产行业的发展趋势，并能根据宏观变动，而做出适时的调整以应对。
4.4加强规避财务风险的意识，提高财务人员的综合素质
由于房地产项目的重心在于项目开发，管理者容易将过多关注集中于项目工程的实施，然而对于财务管理的重视程度往往不够，财务风险危机的规避意识薄弱。近年来，一些房地产企业已经逐渐意识到应该注重财务管理，尤其意识到房地产企业的管理层重视财务管理的重要性，只有当管理层率先重视财务管理，才能从上而下培养企业的整体防范意识，渲染“谨慎做财务”的企业文化氛围。
另外，领导者重视财务风险问题，将有利于提高对于财务人员专业素质的要求。聘用并培训财务人员的专业素质以及职业素养。财务人员的专业素质和职业态度欠缺，不利于日常财务工作的准确度和效率，企业也难以及时觉察财务风险的潜在性并进行采取有效的规避措施。企业在加强领导层财务风险防范意识的同时，提高财务人员的专业素质和职业态度，使企业形成良好的文化氛围，有利于企业更加稳健持续地发展。
4.5关注宏观经济和政治形势，建立风险预警机制
房地产行业的发展受到宏观经济环境和国家政治决策的影响，需要随时关注国外和国内行业信息，以及政策变动倾向，做好防范措施。房地产企业建立财务风险预警体系，收集汇总大量的国内外房地产行业适时信息，提出潜在财务危机的问题，引起企业重视，做出有效防范。另外，对实际运行状况进行监控，能够及时有效发现并确定财务风险，采取规避调整措施。对于规避风险的措施，进行监督审查，保证其有效执行。
参考文献
[1]田洁.大型房地产项目中的成本管理优化模型设计[J].工程经济，2015，（04）：60.62.