投资性房地产管理办法篇1
《物权法》出台前，在建工程抵押一直缺乏明确的法律依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。该司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，这也是房屋登记部门办理在建工程抵押的依据。
直到2007年《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。首次从法律层面明确了在建工程抵押的“合法性”。后来住建部下发《房屋登记技术规程》更是对在建工程的内容和抵押范围进行了明确。
一、集资建房、公租房等政策性房产办理在建工程抵押
集资房是实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设，不通过市场购买而直接分配的一种房屋。主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题。2004年《经济适用住房管理办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。《公共租赁住房管理办法》第三条规定，公共租赁住房是保障性住房，可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
《城市房地产抵押管理办法》第三条对在建工程抵押做出明确规定，抵押目的就是取得工程建造的后续资金，专款专用。该办法第二十八条规定，在建工程抵押的，抵押合同还应当载明的内容包括：施工进度及工程竣工日期。未有禁止集资建房和公共租赁住房办理在建工程抵押的规定。当企业或者政府在资金暂时不足的情况下，利用在建工程抵押获得后续资金，有利于保证房屋的及时建设。
需要注意的是，如果是政府直接投资建设的公租房，办理抵押时，还需要国资部门批准。《公共租赁住房管理办法》第二十五条规定，公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。公共租赁住房建成后抵押，由于其具有社会保障功能，应该获得批准建设部门同意后方可办理。
有些同行对政策性房产办理在建工程抵押持有异议，认为万一形成烂尾，登记部门会担责。实务中，询问时可以询问抵押权人是否知道是政策性房产，抵押资金只能用于工程后续建设，抵押权人认可后登记部门就没有责任。还有人认为集资建房，资金已经由集资人“凑齐”，再抵押已经没有意义，实际此观点也是错误的。集资建房不一定完全由集资人承担全部费用，有可能企业承担部分；另外，由于建设成本的变化，导致资金不够，企业可能予以承担，但企业暂时资金不足，抵押获得后续建设资金，保证项目完成，都是合理合法的。
二、商品房办理在建工程抵押
一是未预售的办理在建抵押。在建工程抵押是以当事人的约定设定的债权担保登记，预售许可是国家的行政许可审批制度，是完全不同的概念。在建工程抵押，是建设单位拥有合法的土地使用权、建筑规划许可证，有合法的正在建设的工程项目和建筑物，可根据《物权法》第一百八十条和《房屋登记办法》第六十条的规定办理在建工程抵押。法律、法规和规章均未要求在建工程必须取得预售许可才可以抵押。而开发商要进行预售，则必须符合《房地产管理法》第四十五条、国务院《开发经营管理条例》第二十三条和建设部《城市商品房预售管理办法》的要求，缴纳全部土地出让金，取得土地使用权证、建设规划许可证，按提供的商品房建设达到25%以上，并取得预售许可证后才可以预售。
二是已经预售的办理在建工程抵押。已经办理预售许可的房屋，在办理在建工程抵押登记时，登记部门必须核查是否已经销售备案，已经销售备案的在办理在建工程抵押时应当扣减相应的权利价值，不能包含该套房屋。
实务中，未销售部分设定在建工程抵押后，在办理备案时，必须先解除抵押或者抵押权人出具同意抵押人对外销售的证明材料后，相关部门方可受理备案。
三、主体完工的项目可否办理在建工程抵押
在形象工程已经完成或者已经交付使用但未办理竣工验收的，在理论上都属于在建工程。但登记部门在办理此类在建工程抵押登记要特别慎重，要对抵押合同中约定的内容进行分析审核，是否是后续工程必须的资金，如非必须用途，登记机构不予登记。
虽然根据《物权法》的规定，登记部门不得要求对抵押权进行评估，但按照《房地产抵押管理办法》第三十二条的规定，抵押双方提供的材料中，应当包含可以证明抵押物价值的材料。如果申请抵押的是商品房开发项目，按照国家法律中对商品房项目进行预售资金监管要求；如果在建工程抵押已预售的商品房价款已经明显大于工程实际投入款，或者贷款金额明显大大超过继续建设的资金需要，则贷款用途明确不符合在建工程继续建设的本意，不允许再设定在建工程抵押。
四、在建工程抵押权人有无限制
最高人民法院《关于〈城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（〔2012〕行他字第8号）明确，在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。因为法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。这个解释也与目前中央经济政策方针相一致，个人也可以成为抵押权人。而《贷款通则》第六十一条明确规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。因此，只要抵押权人具备相应的金融资质或者主债权合同不违反国家禁止性的法律规定，那非银行的金融机构和企业也是可以成为在建工程的抵押权人的。
投资性房地产管理办法篇2
为加强外商投资企业用地管理，保护外商投资企业的用地权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》以及国家和本市其他有关规定，凡在本市行政区域内兴办的外商投资企业（中外合资、合作及外商独资企业，下同），均须依法申请用地登记（以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业除外）。为此，两局决定自1995年2月10日起，开展外商投资企业用地登记工作。这项工作主要包括受理登记、确定权属、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发房地产权属证件等内容。现就有关事项通知如下：
一、登记范围和条件：
（一）登记范围：除以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业外，凡在本市行政区域内成立的中外合资、合作及外商独资企业，已取得工商营业执照的均须办理用地登记，未取得工商营业执照的，须在领取工商营业执照之日起30日内，申请办理用地登记。具体包括：
1.在直接划拨的国有土地、集体所有或中方合营者原有的土地上成立的外商投资企业；
2.利用承租的房屋或场地作为法定地址或生产经营场所的外商投资企业。
（二）用地登记须提交的证件：
1.企业的法定代表人或其人身份证明材料；
2.房地产权属证件（复印件）或权属来源证明文件（复印件）：
（1）土地使用证，房屋所有权证；
（2）或政府对土地征用的批复、规划部门核发的建设用地规划许可证及其附件和图纸、土地管理部门核发的建设用地批准书、乡镇企业用地批准文件；
（3）或上级主管部门的资产调拨通知及批复；
外商投资企业承租的场地或房屋，须提交租赁合同。
3.其他主管部门的批准文件：
计划部门的立项批复、项目可行性研究报告及其批复；
经贸部门颁发的外商投资企业批准证书及经贸部门或有批准权的主管机关批准的公司章程、合同、董事会组成文件；
工商管理部门颁发的营业执照。
4.已签订用地合同的外商投资企业须提供合同文本。
二、市、区、县房地产管理局、土地管理局管理权限分工：
1.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用国有土地的，由市房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
2.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用集体土地的，由市土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
3.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
4.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
5.在本市无上级主管部门的企业及其它经济组织与外商兴办的中外合资、合作企业，依使用土地的性质，分别到区、县房地产管理局或区、县土地管理局办理用地登记手续。
6.市级以上单位与区、县级及以下单位共同与外商兴办的合资、合作企业，其登记及用地手续按认缴出资额大的中方单位归属及其使用土地的性质，由市或用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理。
7.外商投资企业有两处以上的办公或生产用地在不同区、县的，须分别到办公、生产用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理登记。
三、工作内容及时间安排：
开展外商投资企业用地登记等管理工作，计划从1995年元月10日开始至1996年10月31日结束，大体分四个阶段进行：
第一阶段：准备工作（1995年元月10日－1995年2月28日）
该阶段，市局要完成的工作为：
1、起草“登记公告”、“通知”、“工作程序”、“政策规定”等一系列文件；
2、有关表格的制定和印发；
3、举办外商投资企业用地登记工作会和培训班；
4、分别在北京日报和北京晚报上刊登《公告》。
各区、县房地局、土地局要在市局培训的基础上，制定出本区、县开展登记的工作计划，并作好有关准备工作。
第二阶段：受理登记（1995年3月1日－1995年5月10日）
该阶段的主要工作是受理外商投资企业的用地登记申请，在此基础上，分类整理出外商投资企业的用地情况，汇总上报市房地产管理局或市土地管理局。
第三阶段：确定权属、测绘面积、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发土地使用证（1995年5月11日－1996年6月30日）
市和区、县房地产管理局、土地管理局按照管理权限的分工，对管理范围内的外商投资企业用地，做好以下工作：
1.地政（或用地）部门、产权（或地籍）部门根据外商投资企业提交的权属来源证明文件，确定权属。
2.测绘部门对外商投资企业用地及房屋进行测绘，为以上部门提供宗地的面积及有关图件。
3.地政（或用地）部门核定企业的土地使用费，报主管局长批准。
4.市和区、县房地产管理局、土地管理局与外商投资企业签订土地使用合同。
5.核发土地使用证、房屋所有权证。
第四阶段：总结验收（1996年7月1日－1996年10月31日）
市和区、县房地产管理局、土地管理局组织力量对外商投资企业用地登记工作进行验收。
四、加强领导、充实人员、互相配合，共同搞好外商投资企业用地登记工作。
1.外商投资企业用地登记，是一项政策性很强的涉外工作，各级领导要高度重视，地政（或用地）、产权（或地籍）、测绘、交易等有关部门要密切配合。人员不足的，要选派人员，充实队伍，确保此项工作顺利进行。
2.各区、县房地产管理局、土地管理局，要主动与本区、县财政、外经委、工商等部门加强联系。土地使用费核定后，要及时通知财政部门征收，确保国有土地收益及时入库。
3.外商投资企业用地登记的表格、使用的合同文本等有关材料由市房地产管理局、市土地管理局统一印制。
投资性房地产管理办法篇3
关键词信托；房地产；融资渠道
房地产行业属于资本密集型行业，无论是从最前期的土地竞拍、到中期的开发建设、直至后期的营销都需要大量并且是持续的资金支撑。新世纪以来，房地产市场的持续升温使得房地产行业呈现出一种高收益低风险的特征，成为资本追逐的市场。虽然，近段时间国家对房地产市场的发展态势进行了政策性，规范性的宏观调控，但是房地产产业的发展势头只增不减，火热依旧。
一、关于房地产企业融资渠道多元化的分析
现阶段，房地产企业主要以以下两种方式进行融资，一种是开发企业利用企业自己拥有的资金或者预收的消费者购房款来进行房地产项目开发，另外一种则是利用企业外部的融资渠道来进行项目的运做开发。如大家所熟知的银行贷款、企业债券融资、海外融资、上市融资、房地产产业投资基金以及本文重点讨论的房地产信托等各种各样的形式。由于受到国家政策法规、上市环境等各种因素的限制，一般的企业通过发行股票或者债券融资的方式获取大量的资金的想法是不现实的，而房地产产业投资基金和外资融资机构目前也无法为房地产企业提供足够的资金，银行贷款仍然是中国房地产金融的主要融资渠道。然而，房地产融资渠道相对的单一化，银行贷款集中在房地产领域会影响到银行系统抵御风险的能力，更重要的是，银行贷款在现今政府加大对房地产投资各方面调控力度的情况下，更多的呈现出一种谨慎回缩的态势，由此可见，房地产企业的发展前景并不乐观。
二、房地产信托的概念与研究现状
（一）房地产信托的概念
信托具备投资方式灵活多样的特点，可以弥补单纯银行贷款的不足。也就是人们通常所说的代管理财。如同人口中的房地产信托，也就是带有房地产行业属性的信托活动。从资金信托的角度出发，房地产信托是指委托人将自己的暂时闲置不用的资金交由受托人管理，这既可以是为了某一个受益人的利益也可以是为了公益社会目的，当然受托人会将这笔资金用于房地产项目，进而取得收益。信托资金到底用哪一种形式运作将由信托文件明文规定，一方面可以单独采取债券方式或者权益方式，也可以将两者组合运用。从财产信托的角度出发，房地产信托则指委托人将自己的不动产，在中国的话主要是指房屋，作为信托财产交由受托人以不同的目的进行管理经营，进而取的收益，信托财产的管理方式在信托文件中是有明文规定的，比如出租、出售。从狭义上讲，房地产信托仅指房地产投资信托，也就是将信托资金运用于房地产领域的信托活动。实践中，我国信托公司开展的房地产信托业务仅仅限于狭义的房地产资金信托，几乎从来没有开展房地产财产信托业务。监管部门关于房地产信托业务的监管也仅限于房地产资金信托业务。之所以会出现这样的情况，是因为制度安排还有缺陷，一是根据《信托法》的有关规定，以房地产作为信托财产设立信托需要办理信托登记才能生效，而目前我国尚未制定信托登记的具体操作规定，实践中无法办理信托登记手续，因而自然也就无法设立房地产财产信托；二是设立房地产财产信托，在设立阶段和终止阶段都需要办理房地产的转移过户手续，这涉及到价格昂贵的税费，由于目前尚未制定旨在避免“重复征税”的信托税收制度，因此，有关信托税制的制度尚未确立当然也会阻碍现实生活中开展房地产财产信托的业务。
（二）房地产信托法律制度的研究概况
目前学术理论界有关于我国房地产信托的法律制度研究相对较少，即使出现，也多是在某一本期刊杂志，很多有关于信托制度的书籍或者在实务部分提及一点房地产信托的内容，或者根本没有涉及，从来没有完整系统的总结陈述。这是与现实社会发展的状况严重不相适应的。而且，更多的法学家们将注意力集中在西方发达国家的房地产投资信托制度（ReitS），希望通过法律制度的移植来完善我国的房地产信托法律制度。学习欧美发达国家的信托制度是必要的，也是必然的。何勤华老先生也曾写道，从世界法律发展史来看，法律移植是法律发展的一个基本历史现象。更不用说，我国现行的信托制度一开始就是吸收学习国外先进制度的结果。但是，法律移植不是一蹴而就的，相反，恰恰是需要一个相对漫长的过程，而现阶段我国房地产信托实践中出现的一系列问题是刻不容缓的，根本无法等待ReitS在我国生根发芽。更何况，法律制度的移植也不是一个一劳永逸的方法，更需要考虑到我国独特的经济体制之下可能会产生的“排异反应”。因此我认为，本阶段更应该立足国情，真真正正的解决自身存在的问题，谋求更大的进步与发展。
三、房地产信托的主要运作模式与主要风险
我国目前的房地产信托主要包括贷款模式，权益投资模式与股权投资模式。其中贷款模式是最基础的业务模式，信托公司提前制定好具有可行性的信托计划，展示给相关的社会群体，用来收集资金。信托公司将这种方式收集来的钱投资到房地产领域，程序并没有到此结束，一些诸如抵押担保的风险控制措施也会应运而生。到期之后，房地产企业将资金交给信托公司，信托公司按照事先达成的协议给予投者一定的利益。信托公司只能按照信托合同的约定收取一定的报酬。权益投资模式和上文中的贷款模式具有一定的相似性。不同得是，贷款模式是信托公司直接将资金交给房地产公司，多用于在建的房地产项目，而权益模式是指信托公司用一定的资金购买房地产企业固有的，收益相对稳定的附带项目。这种模式可以有利于解决房地产企业融资难的问题，壮大自身，也有利于让投资者的回报率更有保障。而股权投资模式则是直接以信托资金入股房地产企业，成为房地产企业的股东。以上这三种信托模式在运作过程中，首先都面临着项目选择的风险，此外最为普遍的贷款投资模式主要存在的问题还是集中于资产抵押风险和兑付风险。有一点是需要重点指出的，目前信托业是存在所谓“刚性兑付”的行业潜规则的，投资者一定要认识到这一点。现实生活之中，绝大多数信托公司一般都会在合同中出现“预期收益”，或者和它差不多的名词，这当然是因为要取得长期客户，维护信誉，久而久之，“刚性兑付”在现今的信托行业中也就成为了不言自明的规定。所谓“刚性兑付”，用通俗的语言来说就是保本付息，让投资者不要担心信托计划起是不是会失败，因为无论结果如何，最终信托公司绝对会按照预期的收益予以归还。然而，依照有关法律的规定，刚性兑付是不合法的，信托公司作为受托人只是依照约定收取相应的报酬而已，只有在其不是为了受益人或者公益目的进行运作，或者存在其他的违法违规行为，信托公司才会有相应的赔偿责任，政策、市场等因素造成的损失信托公司当然不负责，投资者是一定要自己承担损失，而不能寄希望于信托公司的保本承诺。
四、房地产信托法律制度的构建与发展
我国的房地产信托行业起步较晚，有关于房地产信托的相关实践并没有太多，房地产信托纠纷非常少见，能够在法院依法进行审判的更是凤毛麟角。从律师业务的角度来看，大部分的信托专业律师根本没有参与过法院的诉讼审判活动。2001年，我国在进行“信托法”这一立法活动时，采用的方法是分别立法，也就是说在《信托法》中只规定了最为基本的信托法律关系，而有关于信托业的规范则需要具体再制定一部《信托业法》，这一点当然是符合世界成文信托立法的大趋势，但是现实远远不如想像的美好，从2001年到今天为止，无论是理论界还是实务界都在翘首以盼的《信托业法》依然没有任何制定的迹象。从法律位阶上看，《信托法》在我国处于最高的地位；《信托公司管理办法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》这两部其实只能算作部门规章，在我国的法律体系中所处的地位并不高，而且银监会所做的规定也并没有那么详尽；此外，其他一些政策性规定根本连法规都算不上，只能属于国家进行宏观调控的手段，虽然在房地产信托实际操作的具体环节具有一定的指导作用，但是可以确定的是，他们不属于正式法律的范畴。对于现在各个方面关注度较高的，上文也曾提到过的ReitS方面的立法，一旦其通过，应属于规范性法律文件，是具有较高的效力的。通过上文的分析说明，我国现行的房地产信托的法律文本是少而又少的，立法迫在眉睫。在认真学习欧美发达国家有关房地产信托的优势经验，立足我国的现实国情，构建我国的房地产信托法律制度的体系。具体到立法中，如下所述：第一，认真分析我国的房地产信托的发展状况，并吸收借鉴英美等发达国家的立法成果，取其精华，去其糟粕。尽快出台信托业法，将《信托法》与《信托业法》确定为知道我国房地产信托活动的基本法律。第二，有关于《房地产投资信托基金管理办法》的制定要做长远考虑，毕竟其是一种新型的融资方式，避免ReitS在我国这片土壤上出现水土不服的情况。第三，《信托投资公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司信息披露管理暂行管理办法》作为处于第三位阶的法律。第四，在上述三点已经完成的情况下，配套的法律也要进行发展。比如相关的税收和不动产登记方面。拿不动产登记来说，如果想要在我国推行房地产信托中的财产信托，去哪个部门进行登记，以什么样的程序登记，所获取的收益又如何避免双重征税都是需要有明确的法律制度规定的，否则这一项目必然得不到妥善的运行，反而会出现扰乱市场经济秩序的危险性。房地产融资多元化是一个大趋势，房地产信托作为其中的重要模式，其地位不言而喻。本文通过对房地产信托这一并未引起大众关注事物的简单介绍，重点提及了其现行法律框架存在的不足之处，希望可以起到抛砖引玉的作用，让大家对其有一个比较直观的印象。
参考文献：
[1]周小明．信托制度：法理与实务．北京：中国法制出版社．2014．
[2]杨树明、南海燕．对房地产信托融资的法律分析．重庆：中国不动产法研究．2007（00）．
投资性房地产管理办法篇4
财政部日前公布了《行政单位国有资产管理暂行办法》和《事业单位国有资产管理暂行办法》、新《办法》理顺了管理体制，即各级财政部门、主管部门和行政事业单位各司其职、各负其责，明确了行政事业单位国有资产的管理体制和各部门。各单位的管理职责，全面规范了资产配置、资产使用、资产处置等各个环节的管理，构建了行政事业单位国有资产从形成，使用到处置全过程的有效监管体系。据悉，财政部将制定行政事业单位资产清查办法、设计资产清查报表体系、开发资产清查软件，按照“整体设计、试点修正、全面铺开”三个步骤，尽快对行政事业单位国有资产开展一次全面清查。
工商总局开始打击传销专项整治
国家工商总局日前下发《2006年工商行政管理机关打击传销专项整治工作方案》的通知，通过五点措施力争传销活动重点地区的数量在2005年的基础上减少三分之一。工作重点是：重点打击“拉人头”传销、利用互联网传销和假借“直销”名义从事传销的行为；重点查处为传销活动提供房屋、仓储、经营培训场所等便利条件的行为；协助公安机关严惩以介绍工作。从事经营活动等名义欺骗他人离开居所非法聚集并限制人身自由的行为。
九部门联手调房价
国务院办公厅日前转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，针对发展中房地产领域少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题，就调整住房供应结构、稳定住房价格提出一些意见，包括：切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度等。
发改委加强涉农价格和管理
农村中小学用电执行居民生活电价，电信服务向农村倾斜。这是国家发展改革委在《关于加强涉农价格和收费管理为建设社会主义新农村服务的意见》中提出的部分要求。这份《意见》从六个方面提出政策性指导意见，保证将农民的生产生活费用维持在合理的水平。在着力解决农民最关心的实际问题方面，要严格规范农村教育收费，整顿药品和医疗服务价格秩序，合理确定征地补偿标准，加强和改进殡仪服务收费管理。此外，《意见》还要求全面清理涉农收费，加强涉农价格和收费监督检查，构建农村价格服务体系。
四部委启动外资打假
商务部、外汇管理局、海关总署和工商总局四部委颁布《关于外商投资的公司审批登记管理法律使用若干问题的执行意见》，为了加强对外商身份真实性的监管，一场“外资打假”运动正在悄然展开。由于多年来我国对外资所实行的超国民待遇，尤其是税收优惠，内资企业税负比外资企业多一倍左右，导致很多内资企业想办法转换股权变成外资身份。此次商务部等四部委为加强对外商投资真实性的监管，把包括验资询证，投资者身份鉴别等出具证明的环节放在了驻外使(领)馆。
投资性房地产管理办法篇5
房地产投资信托基金(Realestateinvestmenttrusts,以下简称Reits)是由房地产投资信托基金公司发行股票或收益凭证,汇集大众投资者的资金,由专门投资机构投资于房地产及其相关业务,并将投资收益的绝大部分分配给投资者的一种特殊的集合投资制度。目前美国是全球最大的Reits市场。Reits是根据1960年美国国会《房地产投资信托法》的规定,按一定的法人组织形式组建而成的。美国的房地产信托是封闭式的,可以在二级市场流通。
二、投资Reits是保险资金运用的内在需求
1．Reits的非关联性有利于分散保险资金投资风险
Reits一般是由一系列房地产构成的投资组合,比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产,从而有效地降低了投资风险。同时房地产投资信托基金是将不动产证券化,使房地产的资金可分割性增加。另外,作为Reits价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随物价上扬,房地产物业的价值会上升,以房地产物业为基础资产的Reits价值也会随之上升。
2．Reits的高流动性符合保险资金流动性需求
房地产作为不动产,其本身的固定性使得它的流动性较差。如果投资者直接投资于房地产,当需要急需变现时,将付出较大的变现成本。Reits作为房地产的证券化产品,通常采用股票或受益凭证的形式,可以使房地产这种不动产流动起来。而且,由于Reits股份基本上大都在各大证券交易所上市,与传统的以所有权为目的房地产投资相比,投资者可以根据自己资金的需要量随时处置所持有的Reits的股份,具有相当高的流动性。Reits的高流动性,恰好满足了保险资金运用的要求。保险合同射幸性特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性,这就要求保险公司必须保证保险资金的流动性以供赔偿和给付之需。
3．投资Reits能够促进保险资金资金融通功能的发挥
现金流的意义对于房地产行业的影响远远大于其他一般性行业。近年来我国房地产业快速发展,我国房地产开发企业房屋新开工面积、竣工面积、实际销售面积均保持加速上涨的态势，所需的资金也呈逐步上升的趋势。这就导致房地产行业出现了严重的资金缺口,如下图所示。现在越来越多的开发商面临银行贷款难度加大,其他渠道融资难,销售不畅回款难,加之自有资金匮乏,企业运营陷入困境。保险资金投资Reits有助于缓解房地产开发资金紧张局面。另外,大多数房地产企业大都依赖于银行贷款,这就会使房地产业的风险在银行积聚,而保险资金的介入会在一定程度上分散银行的风险。此外,房地产业的利润率比较高,Re-its这种创新的投资工具为保险公司分享房地产业的高收益提供了条件。
三、保险资金投资Reits面临的风险及风险控制
1．保险资金投资Reits面临的风险
①委托风险是保险资金投资Reits面临的最大风险。Reits操作过程复杂,涉及多方参与者。其中作为人的董事、基金管理人、资产经营者等都可能基于自身利益的考虑而做出损害投资者利益的行为。另外,由于房地产项目投资是一项技术性非常强的工作,因而很可能出现托管人难以对基金经理人所投资的项目价值和发展趋势进行科学、全面、准确的评估,从而使得基金托管人不能发挥真正的监管功能,无法对基金经理人的投资行为进行有效的监督。《信托法》第二条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进管理或者处分的行为。”第三条规定：“委托人、受托人、受益人（以下统称信托当事人）在中华人民共和国境内进行民事、营业、公益信托活动，适用本法。”从以上两条观之，保险资产管理公司从事信托活动，似乎没有法律障碍。
②房地产行业的风险。Reits与房地产行业的发展有直接的关系。房地产行业受宏观经济、国家产业政策、利率水平、税收政策、物价水平、其他金融资本等因素的影响。在市场体系比较完善的国家,房地产投资回报率较稳定,但是在我国房地产投资常常演变成投机,很可能会产生投机风险,从而影响Reits收益。同时,Reits与租赁市场有直接关系,尤其是物业贬值会给Reits带来很大的风险。如果租赁市场不景气,租赁率下跌或是租金水平下降都会影响Reits的收益。
③法律风险。从Reits发展比较成熟的国家看,Reits的长期稳定快速发展需要有法律“保驾护航”。虽然我国在2007年3月出台了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》,但是尚没有出台《房地产投资信托基金法》,因而使房地产投资信托基金的募集、运作仍存在很大的不确定性,且Reits的环节多、风险大、运作周期长使其运作更加困难。此外,信息披露的不完善、监管的缺位及征税问题也需要在法律制度上给予完善。
2．保险资金投资Reits的风险控制
①建立完善相关配套制度。发展Reits的首要任务是完善Reits运行的制度及法律环境。委托风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了问题损害了委托人利益。要解决委托-风险问题可以采取以下原则:第一,委托人要实现自身利益最大化,必须向人授予权利,而且授予人的权利必须是适度的,有保留的;第二,委托人要实现自身利益最大化,必须对被授予权力的人进行监督和约束;第三,委托人要实现自身利益最大化,对被授予权利的人必须进行激励。在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。
此外可以借鉴美国的经验,引入独立董事制度。即对每一只Reits基金必须聘请独立董事,明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。独立董事是决定有关基金利益事项的,而不是对投资公司的事项作出决策。这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务,而不是仅仅为公司的股东利益服务。只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革,不断规范Reits操作流程和Reits机构的治理结构,建立监督机制和激励机制,完善信息披露制度,保证Reits运作的透明度,才能为险资投资创造良好的环境。
②尽快出台相应险资投资不动产的法律文件。2006年,保监会《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,该办法对于提高保险资金运用水平和促进经济建设起到重要作用。然而,鉴于房地产行业的高风险性,保险行业对于险资投资房地产一直处于谨慎探索阶段。随着保险公司治理结构的发展及风险管控能力的提高,险资投资房地产逐步提上议事日程。2008年国务院办公厅126号文件也对相关问题进行了引导和鼓励。对不动产法律文件的制定可以参考《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,制定《保险资金投资不动产管理办法》。引入独立监督人,并对委托人、受托人、受益人和托管人以及参与投资计划的其他当事人的权利、义务做出具体的规定,确定投机计划中的投资份额和投资期限,详列投资范围等。同时加强信息披露、风险管理和监督管理,使险资投资不动产的风险最小化。
③加快Reits专业人才的培养。发展成熟的Reits一般是权益类的投资产品,这类产品大部分没有固定的到期日,其收益率亦不固定,基本上取决于Reits的管理团队的管理水平和市场环境。Reits本身运作复杂,专业性很强,这就迫切需要建立一个能够培养既懂房地产专业知识,又能掌握投资银行业务和相关法律法规的运作Reits的专业人才市场,真正实现Reits的专业化管理,制定最佳的投资策略,降低投资风险,提高收益。
投资性房地产管理办法篇6
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬窗体顶房价等违法违规行为的，要根据〔**〕37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
投资性房地产管理办法篇7
2010年8月5日,《保险资金运用管理暂行办法》出台;紧接着,保监会8月11日《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》;9月5日,《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》两个关键性细则亮相。
作为中国保险资金运用领域的一个纲领性文件,《保险资金运用管理暂行办法》及其配套文件对整个保险业及相关投资市场都将产生重大而深远的影响,就目前而言,这种影响的主要任务就是要在低利率环境下,为保险公司取得“足够高、足够长、足够稳”的投资收益率打开投资渠道空间,以确保险企的偿付能力、增强其抵抗资产泡沫和通胀的能力,为提升保险业在整个金融业中的竞争力奠定基础。
笔者此前已经发表了对其他几项法规的分析。这里主要谈一下《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》,以及对《保险资金运用管理暂行办法》及新颁布配套文件影响的展望。
配套文件解读
《保险资金运用管理暂行办法》作为保险资金运用领域的一个综合性规章,由于两方面原因而需要大量的配套文件:首先它不是一个整合目前规则于一体的自足文件,而只是一个介于《保险法》和具体投资监管细则之间的行业性纲领文件,所以,以具体投资渠道单项规则为主的配套性文件就不可或缺;其次,它是一个半路杀出的程咬金,此前已经制定了一些单项规则,今后还要继续出台单项规则,所以,规则之间的衔接和协调也必不可少。
鉴于此,在《保险资金运用管理暂行办法》上网公布后不到一周,保监会就挂出了《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》;一个月后,不动产和私募股权两个崭新渠道的投资细则亮相。
《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》(以下简称“通知”)的内容可以分为两大块:一是把所有投资工具分为流动性资产、固定收益资产、权益资产、境外投资和另类投资,分别做出了比例规定;二是就比例计算方法、基数和单一投资对象的风险控制等事项进行了说明。
《通知》有一些内容是重申《保险资金运用管理暂行办法》的要求,比如强调流动性管理,但它没有使用传统的现金及现金等价物的概念,而是要求投资于银行活期存款和政府债券等的比例不低于5%。
以中国保险公司目前的配置比例来看,单是国债就远远超过这个比例,所以,这个下限规定主要是在风险资产比例上限大幅提升后,防止未来有公司进行极端投资而预设的警戒线。《通知》还重申了债权投资计划的比例上限统一提高到10%,此前的《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》规定:人寿保险公司上限6%,财产保险公司为4%。
《通知》大部分内容是对投资工具的比例、评级和托管要求等进行梳理和规范。在固定收益类资产方面,它主要按有无担保来区别对待。《通知》规定:“投资商业银行金融债券、商业银行次级债券、商业银行次级定期债务、国际开发机构人民币债券以及有担保的企业(公司)类债券,可自主确定投资总额。”其中的亮点就是取消了担保非金融企业债券的投资上限,此前的2009年9月保监会刚刚把企业债投资上限从30%提高到40%,不到一年就彻底取消有担保企业债上限,仅保留无担保企业债上限,堪称神速。无担保债券是保监会2009年3月刚放开的投资品种,当时的上限规定是15%、且有单只债券和不同信用评级等诸多限制,事隔一年半之后上限提高到20%。
在股票和基金投资方面的比例限制同样不是外行人一眼能看明白的,因为规定本身确实有点“绕”,问题焦点集中在股票型基金的上限到底是15%还是20%?
因为,一方面《通知》规定“在上季末总资产20%的比例内自主投资股票和股票型基金”,而且在《通知》的新闻稿中专门强调打通股票和股票型基金比例;另一方面,《通知》又规定:“保险公司投资证券投资基金的余额不超过该保险公司上季末总资产的15%。”经过对上述规定前后文字的仔细推敲,我们认为包括股票型基金的投资证券投资基金的上限应该是15%。这样,目前的权益投资比例上限实质上就是:基金15%、股票20%、“股票+股票型基金”20%、“股票+基金”25%。
《通知》的上述各项规定可以说都是一种因时而变的技术性调整,具有明显创新性质的内容其实是增加了三项“合并持有上限”规定:投资具有关联关系企业(公司)发行债券的余额,不超过该保险公司最近一个会计年度末净资产的20%;同一保险集团的保险公司,投资同一期单品种债券的份额,合计不超过该期单品种发行额的60%;保险公司投资同一法人主体的余额,不超过该保险公司上季末总资产的20%。这些都是吸取国际金融危机教训,为了防范“系统性金融风险”而推出的创新。
影响展望
《保险资金运用管理暂行办法》及三个新颁布配套文件的实施,意义重大,影响深远。特别是对相关投资市场特别重要。
《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称“办法”)已经确认保险资金将涉足货币市场、债券市场、股票市场、私募股权市场(但非创业/风险投资)、不动产市场和衍生品市场。其中股票市场和不动产市场是典型的大众市场,涉及千家万户的普通居民,难怪这成为各大媒体的关注焦点。保险资金在这两个市场展现机构投资者的大家风范和社会责任是树立形象的需要,也是自身利益的需要,要通过不与民争利来营造良好的口碑。
至今,在高风险投资渠道上,中国的投资上限已经放得相当充分:无担保企业债20%、股票加股票型基金20%、不动产(不含自用房地产)20%、私募股权5%(合计65%,而且计算基数是总资产,相当于投资资产的70%以上)。如果一家保险公司在高风险投资渠道上都满上限投资,那么它可能更像一只对冲基金。须知,所谓“高风险、高收益”,实质就是“内行高收益、外行高风险”。
从国际上来看,众所周知,即便在英美成熟国家,保险公司也并非都购买投资性房地产或参与私募股权投资,即使开展此业务的公司其占比也不是很高。比如美国寿险公司通用账户中房地产投资的平均比例2001年以来一直在1%以下,在英国伦敦交易所上市的43家保险公司中2004年以来只有10家持有投资性房地产,其中单个公司占比最高的年份也没有超过10%。这说明投资性房地产不是一家保险公司投资的必备资产,有合适的人才、合适的项目、合适的价格再投不迟。私募股权情况类似。鉴于此,《办法》特别强调能力建设。
不动产和私募股权的共同特点就是有可能提供较高的长期孳息收益率,但流动性差。这使得它们和保险资金,尤其是寿险的长期负债,是天然的搭档。在美国,险资流行一种所谓的“购买后出租”(purchase-lease)的孳息型房地产投资方式,它的出租期限不像普通住宅那样一年半载,而是平均20年左右,还有的长达四五十年。这样,首期租金就能保证保险公司收回成本并获得起码收益率。不过,这是在美国特定的企业经营环境中出现的现象,是否能移植到中国还未可知。
另一方面,房地产和私募股权都可以当做投机工具来炒作,效果怎么样呢?英国的会计制度把保险公司的投资性房地产当做交易性金融资产,即按照公允价值入账、且浮动盈亏计入当期损益。这样,上述10家开展此业的保险公司会计业绩就为我们提供了难得的参考样本,尽管它们可能实际上是长期投资、并没有频繁增减仓。英国保险公司的长期投资收益率是6%左右,中国保险公司的正常收益率是5%左右,这样看来,大约一半的公司房地产会计投资收益率达不到平均水平。这个简单推导的结果与西方关于机构投资者投资收益率的严密学术研究结果是相符的:即多数机构投资者也不能战胜市场,达不到指数收益率。中国2005年以来开放险资直接投资股票的实证结果也验证了这个规律。但是,正如多数散户炒股赔钱却同样有人前赴后继一样,机构也是乐此不疲。
人们特别关注的是不动产办法对房地产市场的影响,有人认为以10%来算,4000亿的可投资险资足以把现有商用房地产都买下来;冷静一点的媒体认为,在中国上百家保险公司中达到《办法》条件的也就15家左右。我们认为,这还仅是法规的外部硬性约束。以中国当前的房地产热度和世界经验来看,各大保险公司的内控机制将把实际投资规模在初期压得更小。有研究认为,世界上正常的房租回报率一般是7%;如果房价偏低的话,房租回报率就高,比如日本、德国的房租回报率都在10%以上;如果存在泡沫就偏低,比如香港在1997年泡沫最严重的时候房租回报率是2%左右。以房地产投资比例高于行业均值的美国西北相互人寿保险公司为例,这是一家通用账户投资资产2009年底超过1300亿美元的大中型保险公司,同期其投资性房地产15.8亿美元,分布在48个项目中。其中数据完整的41个项目2009年度扣除各种税费后的“净孳息收益率”为6.7%。
中国现在的住宅房租回报率是3%左右,商用房可能高一点,但还低于历史均值。此时,如果我们仅迷恋过去三五年的暴涨,而忘掉了过去30年、50年,甚至300年的历史规律的话,我们就会滋生暴富的欲望,尔后欲望可能变观望、观望变失望、失望变绝望!在击鼓传花取利润不是长期投资的做派,配不上保险公司长期机构投资者的美名。
投资性房地产管理办法篇8
关键词:房地产投资;信托;Reits
本文系首都经济贸易大学研究生科技创新项目
中图分类号:F83文献标识码:a
一、房地产信托投资基金的涵义
房地产投资信托基金(简称Reits,是运用信托的原理和功能,采取公司或者信托(契约)基金的组织形式,以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的金融工具或金融行为,它实际是一种房地产证券化产品。证券化的房地产主要是办公大楼、购物中心、仓库等。
房地产信托投资基金独有的分类方式根据资金投向的不同,可分为权益型、抵押型和混合型三类。权益型Reits与其他类型Reits最大的区别是直接投资并拥有房地产,其收益主要来源于其拥有的公寓、办公楼、仓库等收益型物业的年租回报。抵押型Reits是将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入来源于所收取的手续费和抵押贷款利息以及通过发放参与抵押型贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。混合型Reits兼有权益型和抵押型的双重特点,在给物业提供抵押贷款的同时,也收购拥有后用于出租。
房地产信托投资基金作为一种信托产品,首先具有信托的特征:(1)独立的收益权。委托人基于受益人的利益或者其他特殊目的,将财产至于受托人控制之下,收益人按照收益份额享有收益权;(2)信托财产独立性。信托财产必须独立于委托人的其他财产,也独立于受托人管理的其他信托财产;(3)有限责任。在法理上,受托人无需对财产管理的盈利承担责任。只有在受托人违反信托目的处分财产,或者违背职责造成信托财产受到损失的,才应当承担赔偿责任。其次Relts具有自身的特征:(1)分散风险,资金回报率较高;(2)Reits的经营灵活;(3)高派息、低成长;(4)证券化。
二、海外Reits发展状况
(一)美国Relts的特色以及未来趋势。美国Relts的特色主要表现在以下三方面:(1)权益型信托为主;(2)投资入股门槛低。在美国,通常合股性质的公司会要求股东的最低投资额不低于15,000美元,但对于Reits来说,每股只需要10～25美元;(3)税收优惠,投资者回报率高。美国税收法案规定,如Reits将每年度盈利的大部分以现金红利方式分配给投资者,由投资者缴纳个人所得税,而公司无须缴交所得税,这就避免了对Reits和股东的所得税双重课征。
美国Relts呈现的发展趋势表现在以下几方面:(1)投资者机构化;(2)组织结构新型化。美国房地产信托投资基金在传统的架构基础上,演变出了新的形式,如伞形Reits、“双股式”Reits、“曲别针式”Reits;(3)投资范围全球化。
(二)德国Reits发展状况。在欧洲,德国是全能银行制度的典型代表。德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券,并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产,保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价以及房地产业务的监管工作。为保护投资人的利益,投资公司设置了监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产,以及符合该条件的在建工程和土地。德国房地产投资信托的特点,在于基金资产的运用业务与保管业务的分离。
(三)日本的房地产投资信托发展状况。日本房地产投资信托的财产是不动产而不是资金,它是以管理和出售土地房屋为目的的信托。典型的做法是业主将房地产委托给信托公司换取收益凭证,信托公司负责管理和处置信托财产,可以通过出租或出售的方式获取收益,信托收益在扣除信托费用后支付给委托人。
日本在2000年5月修改了《投资信托及投资公司法》(2000年11月生效),允许投资信托所募集资金运用于房地产投资,从而确定了房地产投资信托在日本的法律地位。2001年9月日本办公建筑基金和日本房地产投资公司在东京证券交易所(tSe)成功发行了房地产投资信托。日本也成为了在亚洲第一个成功发行房地产投资信托的国家。此后,日本房地产信托蓬勃发展。
三、我国Reits现状和困境分析
(一)我国房地产信托投资基金发展现状。我国目前尚未出现真正的房地产投资信托基金,我国的房地产信托产品特指投资于房地产市场的信托产品。它是信托公司发行集合资金信托计划募集资金,作为受托人以贷款、股权投资等形式投资于房地产市场,将投资收益在扣除必要的管理费用和其他税费后分配给信托计划的受益人。而从房地产资产证券化的角度来看,房地产信托计划和房地产投资信托基金同是房地产资产证券化的分支,但是两个不同的产品。
作为我国房地产融资工具之一的房地产信托产品,其与Reits的区别主要体现在:第一,两者在产品属性上存在差异。Reits属于股权类金融投资产品的范畴,而我国的房地产信托计划详细规定了到期日和预期收益率,实际上是以一定期限内的收益换取资金的使用权;第二,流通性差异。我国房地产信托计划中的相关权益是由信托合同的形式来体现,不是标准化证券;第三,风险分散的能力不同。我国的房地产信托产品,大多针对某个具体的房地产项目,资产单一,风险较为集中;第四,两者的专业化运营程度也不同。Reits负责提供资金并组建专业的资产管理机构进行投资运营。而房地产信托计划是房地产开发商的一种融资方式,即使信托公司控股项目公司后也不参与房地产的专业管理;第五,两者拥有不同的投资者类型。对于Reits而言,无论是中小投资者还是机构投资者,都可以选择Reits为投资对象。而我国目前禁止保险公司、银行、证券投资基金等机构投资者投资房地产信托产品。
(二)我国房地产信托投资基金发展存在的困境。首先,缺乏专门的Relts法律法规。我国Reits方面的法律只有《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》,涉及面很窄;其次,市场运作基础缺乏。Reits运作涉及受托机构、资金保管机构、物业管理机构等众多市场主体。各个主体之间关系复杂,风险隐蔽性强,而我国房地产市场的发展并不规范,存在严重的信息不对称;再次,缺乏匹配的税收政策。我国目前对于信托税收没有明确的规定,依照现行税收政策及法律条件不可避免地产生重复纳税的现象;第四,缺乏相应的Reits配套财产登记制度。中国目前的产权登记制度比较简单、有些内容还不能适应市场经济发展的要求,而且全国范围的不动产登记制度还没有统一;最后,缺乏专业人才储备。
四、借鉴海外经验提出符合我国国情的建议
(一)健全Reits发展的政策法律环境。从国外房地产金融发展的经验来看,首先必须要制定完备的法律体系,才能为房地产融资金融体系的建立打下坚实的基础。例如,美国从七十年代起,先后颁布了《住宅与城市发展法》、《紧急住宅金融法》等法律;日本不仅有《信托法》和《信托业法》等基础性法规,而且连每一项信托业务也都有信托法律法规来规范,如《贷款信托法》、《投资信托与投资法人法》,等等。
(二)设计标准化的产品,加快金融创新。应设计标准化的信托产品,使其收益凭证小额化,信托资金规模化。小额化可分散投资风险,降低个人投资者的进入门槛,将丰厚的民间资金吸收进来,让其同享收益。信托产品的标准化设计还有利于建立Reits的二级市场,提高流通性。
(三)建立符合我国Reits发展需要的税收体系。根据美国的经验,合理的税收体制是Reits发展的关键。同样,在我国,我们有必要出台相关法律法规、条例对Reits实行税收优惠,以鼓励其发展。
(四)加强内外监管
1、加强银监会的监管机制。一是转变监管方向。对信托机构的监管,应从以前的以市场准入为核心的监管转变为以机制为核心的监管,把治理结构和内控制度的健全作为监管的重点;二是对信托人员的监管;三是对业务的监管。
2、增强Reit自律体系建设。要建立行业组织――Reit协会,监管Reit的日常操作。
3、引入委托人和受益人监督机制。加强经理人信用体系的建设,建立健全基金经理人的信用体系,健全基金经理市场的竞争选聘机制。
4、建立严格的信息披露制度。
(五)培养机构投资者和专业人才。Reits在发展初期,国内企业应该多跟国外企业合作,借助其管理团队运营。同时,大力引进国外人才,特别是有海外工作经历的留学生,采取绩效管理等报酬激励机制,培养属于自己的专业化团队。
(作者单位:首都经济贸易大学金融学院)
主要参考文献:
[1]邓启峰.新加坡Reits(房地产投资信托基金)的发展与借鉴[J].财经论坛,2007.11.
[2]李蓉,余焘,曹东明,周志俊.美国房地产信托基金的发展对中国的启示[J].金融与经济,2006.4.
投资性房地产管理办法篇9
根据区人大常委会工作要点及区七届人大常委会第16次会议听取和审议区人民政府《关于国有资产管理使用情况专项报告》的安排，按照《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》的要求，为了了解我区国有资产监督管理工作情况，本月10日至11日，人大常委会副主任带领部分常委会组成人员、区人大代表、财经委有关人员，到区财政局、区国有资产投资经营有限公司进行了专题调研，现将有关情况报告如下。
一、基本情况
国有资产是指由财政投入形成的、以提供服务为目的的、各行政事业单位占用的国有资产，如：房产、土地、实物资产等。经调查，至12月底，全区行政事业单位国有资产纳入集中统一管理的共有69户，固定资产账面价值总额2.04亿元（不含区政府新办公大楼和区国防指挥中心），其中区国有资产投资经营公司1.09亿元，各行政事业单位占用0.95亿元。
（一）管理机制。1998年成立了区国有资产管理委员会，由政府区长兼任国资委主任，国资委下设办公室，由区财政局局长兼任国资办主任，主要工作职能是：负责全区国有资产的监督工作，依法对区属国有控股企业、行政事业单位的国有资产保值增值情况进行监督，组织实施国有资产产权界定、登记、清查、评估、划转、纠纷调处等工作，指导国有企业产权制度改革。为了加强对国有资产的管理，最大限度地实现国有资产保值增值，经区委研究决定，于7月成立了区国有资产投资经营有限公司，行使区政府授权范围内（集中统一管理的行政事业单位房产）国有资产投资、营运和管理职能。
（二）资产存量。我区国有资产的主要分布，根据财政部的统一部署，区财政局对全区行政事业单位资产进行了清查，据初步统计，截至末，全区行政事业单位资产总额8.85万元，其中：行政单位2471.72万元、事业单7014.73万元、区国司10552.40万元；我区国有资产的主要类型，土地、房屋及建筑物5161.16万元（其中房屋4969.88万元），交通运输设备1229.59万元，电子产品及通讯设备1629.96万元，电气设备215.99万元，办公家具408.05万元，专业设备371.77万元，图书及陈列品201.09万元，其他仪器及文体设施268.84万元；我区国司监管的国有房产按其经营形式分为经营性房产和非经营性房产两大类，总房产面积达57455㎡，其中经营性房产面积43280㎡，非经营性房产面积11955㎡，经营性资产在全区国有房产总量中所占份额达75.3%。
（三）运管机制。我区在全面掌握国有资产总量、存量的基础上，积极探索国有资产监管、经营、使用，努力实现国有资产保值增值的有益途径，提出了将行政事业单位的房产集中统一管理和经营，将全区行政事业单位总价值10552.4万元的房产授权区国有资产投资经营有限公司管理，从而打破非经营性资产与经营性资产界限，将行政事业单位非经营性资产转为经营性资产，达到“变资源为资产，变资产为资本，变死钱为活钱”的效果，既确保国有资产保值增值，又发挥其最大的经济效益。
二、主要工作
近年来，随着经济社会的不断发展，我区国有资产总量也在不断上升。如何加强资产管理，提高资产使用效率，确保资产的保值增值，成为一个迫切需要解决的问题。我区通过对行政事业单位国有资产集中统一管理，统一营运，对实现国有资产资本化、存量资产货币化、行政事业性资产市场化、资产效益最大化的管理路子进行了有益的探索，并取得了初步的成效，～三年累计实现房产经营收入1820万元。
（一）加强领导、落实责任。区委、区政府高度重视集中统一管理工作，多次作出重要批示。区委常委会还专题研究加强行政事业单位国有资产管理工作，党政主要领导亲自深入行政事业单位座谈了解情况，提出切实可行的指导性意见，确立了由政府分管领导负责协调，财政、审计、国土、建设等部门密切配合。区政府及时召开全区行政事业单位国有资产管理工作会议，要求各单位一把手要充分认识行政事业单位国有资产集中统一管理的重要意义，建立一把手亲自抓，分管领导具体负责，确定专人承办的工作机制。通过会议，统一上下思想，明确工作任务，落实工作责任，确保国有资产集中统一管理，统一营运工作的顺利实施。
（二）统一政策，规范操作。一是适时出台《关于区属行政事业单位房产实行统一管理的通知》（梅政办39号），对集中统一管理的指导思想、组织领导、统管范围、管理办法、工作步骤、工作要求等作出了明确规定，统一了政策，明确了任务。二是对实行国有资产集中统一管理工作提出具体要求，强调区属各行政事业单位除了用于办公、教学、医疗卫生的房产外，所有房产从7月1日起，其所有权无偿划归区国司，为国有资产集中统一管理顺利开展提供纪律保障。三是为加强行政事业单位国有资产管理的规范性，确保国有资产保值、增值，按照区纪委、区监察局《关于进一步规范公共资源市场化配置工作实施意见》的通知精神，区国司制定和完善了《区房产租赁经营制度》、《区房产修缮、改（扩）建管理制度》、《区房产对外投资、担保及贷款制度》等23项制度，进一步完善和规范了我区国有资产的管理机制。
（三）先易后难，有序处置。一是拟定行政事业单位国有资产集中统一管理工作实施方案，对统管工作中资产清理、审计核实的范围、时间安排以及报表的报送方式、要求等作了明确的规定，对存在的问题提出了处理意见，对各种资产的管理进行了规范，对产权过户等工作作了安排；二是为了确保区属行政事业单位国有房产清理登记工作的顺利进行，组织实施了市级行政事业单位国有资产清理工作，区国司印制了《区属行政事业单位国有资产清理登记表》，并对清理的范围、时间要求、报送要求作了明确规定；三是将房屋产权证和土地使用权证齐全的77处房产及时办理房产证、土地证的过户手续，对把两证不齐、无证或权属不清、资料遗失的18处房产要求区国司采取特事特办的原则，补齐有关资料，会同有关部门共同研究，适时办理产权移交工作和房产过户工作，确保国有资产的真实性和完整性。
三、基本经验
区行政事业单位国有资产管理制度的改革，有效地解决了多头管理、资产部门所有、福利待遇贫富不均三大难题，取得了较好成效，积累了宝贵的经验：
（一）理顺体制。吸收外地的经验，按照决策、执行、监督相互分离和相互制约的原则，重新划分区国司、财政局和审计监察等部门的职责，建立以财政局为总负责、国司为主体负责收益管理、审计监察部门负责监督检查的管理体制，理顺了工作关系，规范了工作程序，为实现资产的集中统一管理提供了体制保障。
（二）突出重点。以资产产权完整移交和统一经营为重点，推进资产管理改革工作。区政府做出了《关于区属行政事业单位房产实行统一管理的通知》和限期完成资产清理、产权移交工作的规定。仅用短短6个月时间就解决了资产家底不清、办公用房标准不一等难点问题，打破了资产部门所有的状况，为实现国有资产的集中统一管理奠定了基础。
（三）抓住关键。改革过程中，牢牢抓住组织领导和完善实施方案等关键环节，确保资产管理改革落到实处。成立由政府主要领导任组长、各相关单位“一把手”为成员的领导小组，按照“纵向到底，横向到边”的原则，制定了国有资产清理移交、权属变更、集中管理三阶段工作方案，规定了各阶段的时限、内容、要求、目标和相应的处罚措施，明确了各自的职责，为实现国有资产的集中统一管理提供了组织保障。
四、主要体会
我区在国有资产监管、营运、使用方面，通过区政府健全机构、明确职责、管理到位、运作有序的有效作为，在国有资产管理使用方面实现了三个有利：
一是有利于防止国有资产流失。及时出台了《关于区属行政事业单位房产实行统一管理的通知》，为防止国有资产流失，规范国有资产管理奠定了良好的基础，使我区国有资产管理纳入了规范化的轨道。
二是有利于集中资金办大事。，国司共组织国资经营收入852.4万元，通过政府科学有序的安排，调剂了511.5万元用于区政府办公大楼、区国防指挥中心的基础设施投入，调剂了112万元用于购置优良房产，使我区国有资产逐步转入优质化。
三是有利于监管资产转让行为。国司自组建以来，始终贯彻“公开、公平、公正”的原则，严把资产评估和产权交易关，对所有不良资产的处置严格实行阳光操作，扼制了产权交易环节的违规行为，使我区国有资产的处置实现了公开化。
五、主要问题
当前国有资产监管面临的主要问题，就是新旧国资监管体制交替过程中不可避免的一些问题，既表现为历史惯性的遗留问题，又表现为新体制建立还不完善的问题。具体表现在以下三个方面：
（一）资金不足，发展乏力。这几年，国司在认真做好房产管理工作的同时，虽说也在积极探索其他投资渠道，但因国司的资产主要体现在房产上，没有自有资金，也没有政策性项目，又不适合进行竞争性领域的投资经营，所以在其他方面投资经营方面一直未能有效开展，进一步做好国有资产保值增值难度大。
（二）人才匮乏，管理滞后。三分经营，七分管理。不论是资本的运作，还是市场监管，不论是企业生产，还是企业销售，它们都离不开管理，特别是懂技术、懂专业的人才管理。从调查的情况看，目前我区国司的员工，年龄偏大，文化素质偏低，开拓创新精神不够，从一定程度上影响了企业经营效益。
（三）总量偏小，融资艰难。我区国有资产总体规模较小，只有2.04亿元(不包括资源性国有资产)，其中经营性资产1.06亿元，区国司几经周折、想方设法也仅融资900万元，加之房产租赁管理事务繁杂、工作量大，上下级主管部门责权利不相匹配，争取资金、创先争优渠道不畅，在一定程度上影响了国资经营责任单位投融资积极性。
六、工作建议
国有资产管理体制改革是一个政策性很强、涉及领域广的课题，财政部已于5月30日公布了行政事业单位国有资产管理办法，《企业国有资产法》也将于今年5月1日正式实施，标志着我国行政事业单位资产管理工作进入了一个崭新的阶段。管好国有资产最终要实现国有资产保值增值的目标，就必须做好国有资产保值增值这篇大文章。
（一）统一认识。要注重宣传，加强教育，充分认识国有资产在公共资源中的重要地位，要熟悉有关国有资产管理的政策法规，克服重视资金、轻视资产，重视资产购置、轻视资产管理，重视资产数量、轻视资产效益的现象，努力增强全民国资意识，搞好国有资产管理，建立和完善国有资产管理、监督和营运体系，最大限度在发挥国有资产的效应和作用。
投资性房地产管理办法篇10
我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。
一、商品房预售制度考察:文本与实践
房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。
奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positivelaw)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此后,我国房地产立法地位不仅提高,房地产法调整的对象和范围也不断扩大,从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。但是由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场,1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等,均对这一制度做了相应具体的规定。由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散,我们对其进行归纳分析,认为目前我国商品房预售制度的文本内容主要包括以下几个方面:
(一)商品房预售归口管理制度。2004年7月20日建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。
(二)商品房预售条件法定制度。出于对《城市房地产管理法》第44条的细化,2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
(三)商品房预售许可证制度。房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
(四)商品房预售广告限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。此外,《城市商品房销售管理办法》第23、42条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。否则处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(五)商品房预售合同登记备案制度。《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的,应当有书面委托书。
(六)商品房预售款专用制度。《城市房地产管理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第11条进一步进行授权性规定:商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。也就是说在工程竣工前,预售款必须用于相应楼盘的工程建设。
(七)预售商品房权属登记制度。《城市商品房预售管理办法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。
以上七项具体制度共同构成了我国现行商品房预售的法律规则和行为模式。经过十几年的发展,目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高达90%以上。预售已经成为商品房销售的主要方式。国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,定金和预收款达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发资金的43.1%,成为房地产开发的第一大资金来源。企业自筹资金占房地产开发资金的30.8%,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有
30%的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18.4%,房地产开发中使用银行贷款的总比重实际已经达到了52%以上。”①我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累。
同时我们也观察到:房地产商在房产预售中的经验法则是把预售作为融资和转移风险的重要手段。一方面由于商品房贷款规模过于庞大,使银行存在的隐性金融风险逐年提高,另一方面由于现阶段我国的商品房预售及相关法律制度尚不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制,实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情况屡见不鲜,严重损害预购人的合法权益,破坏房地产市场的正常交易秩序;作为房地产开发的管理主体———政府,则为了规范房产预售行为、遏制房价过快增长,采用政府规章的形式,严格商品房预售许可管理,完善房地产市场信息系统,提高房产交易成本,以期打击投机需求、维护房价稳定;作为预售商品房的购买者的经验法则则是在神秘、紧张的市场氛围下,要么排队购房,要么持币观望。市场参与各方的经验法则,引发了学界对预售制度的探讨和反思。
二、商品房预售制度存与废:两种对立的观点
通过前文对我国商品房预售制度的法律文本和实施现状的分析,我们不难看出预售制度是我国商品房销售的法定方式之一,随意废止是不行的。同时预售在实际操作中也是问题多多。因此商品房预售制度的存与废,不仅是一个严肃的立法问题,而且也是事关房地产业健康发展、国民生活质量改善的宏观、中观、微观的问题。我们必须谨慎地参照现有的学术资源,进行横向的比较分析:
首先,商品房预售制度保留论:认为目前应当保持商品房预售政策的稳定和连续。因为一是目前国家为商品房预售所设置的门槛并不低。要取得房产预售证,需投入人力、物力。并且开始预售只是获取现金流的开始,离投资目标的实现还相差很远,开发商还要防范和控制各种风险,协调各方利益;二是取消预售、筑高门槛,把中小开发商清出市场,不利于房地产市场的公平竞争和健康发展;三是目前的房产纠纷不能都算在预售制度头上,主要是预售制度的相关配套制度没有跟进,应该进一步加强对预售的有效监管。