房地产项目财务培训篇1
“三个四”指导产业扶贫
定西市坚持把产业扶贫作为脱贫攻坚的核心举措和首要任务，创新实施“三个四”产业扶贫模式，取得了显著成效，目前农民人均可支配收入60%以上来自产业扶贫。
明确“四跟进”产业扶贫思路。一是项目资金跟着贫困村、贫困户走。在不改变资金用途的前提下，定西近两年将79个总投资112亿元的产业扶贫项目集中在869个贫困村实施，为14.4万户建档立卡贫困户落实精准扶贫贷款65亿元，用于发展富民产业。二是贫困户跟着合作社走。全市1829个村共组建专业合作社7250个，其中7万贫困户加入2691个合作社，实现了贫困村组建合作社全覆盖、有劳动力的贫困户全部加入合作社。合作社采取流转贫困户土地、吸纳贫困户生产资料入股等方式，带动贫困群众通过分红增收。三是合作社跟着龙头企业走。引导5800多个合作社与908个龙头企业建立结对关系，采取“龙头企业+合作社+基地”模式，加快发展机械化、规模化、组织化、集约化现代农业。四是龙头企业跟着市场走。抓住全省建设国家中医药产业发展综合试验区定西先行先试、马铃薯主食化战略先行试验示范区建设等机遇，建立工程技术研究中心63个，引进扶持龙头加工企业267家，其中马铃薯主食化加工企业10家，具备中医药配方颗粒生产能力企业10家，既促进产业转型升级，又提高产业扶贫效益。
推广“四带动”企业帮扶模式。坚持把创新模式作为产业扶贫的关键，鼓励引导908户龙头企业与849个贫困村建立结对帮扶关系，带动贫困群众增收，实现企业赢利与贫困群众增收双赢。
重点推广四种模式：一是企业直接带动模式。采取“龙头企业+基地+农户”模式，发展订单农业，带动贫困户参与马铃薯、中医药、草牧等产业基地建设，由龙头企业负责技术指导和销售，农户负责种、养等生产环节。二是就业带动模式。依托经济开发区和工业集中区，持续发展劳动密集型企业，带动当地剩余贫困劳动力4.5万人就近就业。鼓励引导龙头企业有序流转贫困户土地，建立农业生产基地，优先聘用土地流转后释放的贫困户劳动力和农村闲散劳动力15.8万人到产业基地和企业就近就业，人均年可增收1万元以上。三是资产收益带动模式。一方面引导贫困户以土地、原材料、精准扶贫专项贷款等资金和生产资料入股企业参与分红，另一方面抓住国家政策投资机遇，加快实施光伏、风电等新能源扶贫方式，将政府投资建设的光伏、风能发电变为群众的经营性资产，带动贫困户近2万户，户均年增收3000元以上。四是混合带动模式。实践证明，企业参与精准扶贫不限于1种或1类模式，而是结合贫困村实际，将企业对接带动、就业带动、资产收益分红等多种模式结合在一起。
强化“四服务”产业扶贫保障。定西市各级党委政府为扶贫企业在四个方面做好协调服务工作。在要素保障上，在信贷资金、融资担保、财政贴息上优先安排，在科技特派员选派、引导高校毕业生到企业服务计划实施和急需人才培训等方面优先安排，在土地使用计划上优先安排；在基础配套上，对扶贫企业优先提供道路、供电、供水、通信等配套服务；在项目支持上，对扶持项目尤其是农业产业化和财政贴息等项目优先安排；在社会保障上，政府购买服务优先倾斜，在子女入学、入托、就业、参加社保等方面优先提供服务，对在产业扶贫中作出突出贡献的企业和企业家在评优选先中优先推荐。
农村贫困劳动力培训的“6254”模式
定西市探索改革农村贫困劳动力培训，打造出“6254”模式，即：针对农村贫困劳动力培训资源分散、培训机构能力不强、培训内容针对性不强、对产业转型升级和劳务经济发展支撑不强、重复培训现象严重“六个问题”，积极聚焦职业技能培训和农业实用技术培训“两大任务”，以统一建立组织体系、整合培训资金、明确培训主体、统筹师资资源、实施动态管理“五个统一”模式，全力推动实现农村贫困劳动力培训由多头分散实施向集中统一领导转变、由“要我培训”向“我要培训”转变、由政府配菜向农民点菜转变、由单一的技术培训向综合素质培训转变的“四个转变”。
培训组织由不同单位分头实施改革为统一领导组织。各县区成立了由党政主要负责同志任组长的农村贫困劳动力培训工作领导小组，统筹部署，协调推进；设领导小组办公室，具体负责方案制定、任务分解、联络协调、督促检查、考核推进等工作；各职能部门与培训小组办公室、培训中心、乡镇一起协作实施培训，为贫困劳动力培训提供了有力的组织保障。
培训资金由以前各实施单位自行计划支付改革为统一整合使用。县区财政设立贫困劳动力培训专户，实行封闭运行、专款专用，直接拨付给承接培训任务的县区培训中心和承担分级培训任务的乡镇。目前，各县（区）已对人社、扶贫等9个部门的“两后生”技能培训、就业技能培训、农村致富带头人培训等8类培训补贴专项资金进行整合。今年，全市已整合各项培训资金5030万元。
培训主体由以前实施单位自行选择改革为统一的“一个中心+多个基地”。“一个中心”就是依托职业学校建立贫困劳动力培训中心。“多个基地”就是乡镇和相关企业根据产业发展和职业技能需求，设置种、养、加、销等多个培训基地。目前，全市共建立市级示范培训基地1个、示范实训基地5个，县级已建成理论综合培训平台7个，实训基地48个。
培训师资由以前实施单位自主确定改革为由培训小组统一建立师资库。建立统一的农村劳动力培训师资库，以需求调配师资。目前，全市按专业类别建立师资库74个，教师人数达到849人。上半年，已累计开展职业技能鉴定1.44万人。组织进行职业技能大赛，授予16人“定西市技术能手”，授予32人“定西市技术标兵”，向省上推荐13人晋升技术等级，对竞赛中的合格人员颁发相应的高级工、中级工职业资格证书。
培训统计由多头统计改革为培训小组统一精准统计。对贫困劳动力培训，统一制定花名册，一式五份，分别在县区职培办、培训中心、职能部门、乡镇、村存档管理，防止对培训人员随意增减和重复培训。对已培训或失去劳动能力的及时退出，对新增加或有培训意愿的及时纳入，做到培训人数底数清、任务明。今年，全市共下达培训任务13.08万人，目前已完成7.12万人。
“危改”：坚持为民取向
精准扶贫工作开展以来，定西市争取中央和省上补助资金15亿元，改造农村危房15.6万户，并提出将原计划今年和明年两年完成的2.6万户改造任务，今年提前完成。面对艰巨任务，各县区和相关部门大胆改革“危改”模式。
定西农村贫困户“危改”改革的核心是“4124”模式：“4”就是以改革的“问题导向”为指导，着力破解现行农村“危改”中贫困户面临的成本高、周期长、群众筹资难度大、易造成返贫等四个突出问题。“1”就是以改革的“破题指向”为指导，丰富推倒重建单一式的农村“危房”改造。“2”就是将单纯的农村“危房”改造拓展为推倒重建和对C级危房修缮加固两条腿走路。“4”就是创建保障C级危房修缮加固改造的4项制度。
创建技术保障制度。其一，明确改造要求。改造原则上，以修缮加固为主，保持传统风貌，尽可能让最困难群众利用政府补助资金完成改造；关键环节上，严把专家指导、签订协议、现场监督、组织验收关。其二，开展技术培训。对相关工作人员进行专门培训，然后组建技术指导专家组，为实施“危改”提供技术服务和咨询。其三，注重示范引导。每个县区至少在两个乡镇各两个村庄试点危房修缮加固，以示范引导推广。
创建资金保障制度。对由于改造任务提前形成的缺口指标资金，由县区财政先行垫资或通过向金融机构贷款等办法筹措资金，解决危改对象建房补助，待明年指标下达后，再行调整财政资金。县区财政按照户均2000元的标准，全面落实配套资金，并通过以奖代补形式，对提前完成任务的危改对象，拆除重建的每户奖励2500元，加固改造的农户每户奖励1500元；对按期完成任务的危改对象，拆除重建的农户每户奖励2000元，加固改造的农户每户奖励1000元。
创建督查考核制度。建立市、县、乡、村一级抓一级、层层抓落实工作机制。将农村危房改造任务完成情况纳入对各级领导干部、扶贫工作队长和包村干部的年度考核的主要内容。同时，坚持把改造工作与灾后重建、农村环境整治、美丽乡村建设相结合，切实提升改造实效。
房地产项目财务培训篇2
关键词：房地产；风险防范；管理工作；途径
一、引言
有关部门对房地产行业相关工作进行了宏观调控，在行业外部环境不断变化的情况下，使得相关工作面临着严峻的形势和压力。为了有效避免房地产行业中财务风险的发生，有关的工作人员不断提升自身的专业水平的风险防范意识，加强对财务风险的深入分析和研究，从而最大限度的降低了财务风险的发生概率。
二、企业财务风险管理工作中存在的问题
1.风险防范机制不完善。有关工作人员为了提高自身的风险防范意识，在日常工作中不断学习，总结经验，加强对风险防范能力的不断提升，但是目前在我国某些房地产企业还存在工作人员不重视企业财务风险管理工作的情况，例如我国某一地区的房地产企业工作人员在日常工作中表现的较为散慢，工作被动，缺乏积极性，不能自觉的遵守相关的风险管理制度，从而不仅自身的工作效率低，还对整个房地产企业管理水平的有效提升起到了制约的影响。出现这种情况主要是由于企业的风险防范制度不够完善，从而导致人员的工作职责不明确，影响到财务风险管理能力的进一步提升。
2.缺乏预警财务风险制度。现阶段在我国的某些房地产企业存在这种情况，企业内部并没有建立财务风险预警制度，使得有关人员的风险预警意识较为低下，不能及时发现企业可能存在的风险问题，由于员工的风险预警水平低，因此对企业的财务风险管理相关工作不够重视，不但导致了风险问题的发现，还给企业带来了巨大的经济损失。
3.企业投资阶段管理力度缺乏。房地产企业的某些人员存在重发展，轻管理的思想，由于这些人员过于重视发展速度从而忽略了投资阶段的管理工作，造成投资工作有关人员缺乏积极性、主动性，例如对投资立项以及审批工作相关操作环节不够关注，对相关内容的检查不认真，导致了资源浪费，也影响到了整个企业经济效益的最大发挥。
4.资金管理工作落实不到位。资金管理是财务管理有关人员的重要任务，同时它还对企业的利益起到了决定性的影响作用。由此看来，管理人员必须积极强化资金管理工作，实现企业经济效益的最大化，可是目前在我国某一房地产企业，出现资金管理工作落实不到位的情况，例如某些管理人员尽管已经制定了《房地产资金管理规范》相关制度，可是融资的方式过于单一，渠道小，从而导致了资金紧张，影响到部分项目的顺利进行。
三、提升有关人员风险防范水平的途径
1.构建财务风险防范机制。对房地产行业来说，财务战略必须积极服从于企业发展战略，同时也对企业发展战略起到决定性的影响。因此有关人员要正确认识财务战略和企业战略之间的利益关系，作为管理人员一定要积极配合企业发展战略相关工作任务，例如积极制定科学合理的《企业财务风险防范措施》，《安全隐患排查标准》等，从而通过战略规划来促进企业的更好发展，只有这样做才可以促进房地产行业实现可持续发展的目标，我国某一房地产行业中的的管理人员根据现阶段国内房地产的发展状况以及市场环境，从而对企业的实际情况进行更为深入的研究，并依据企业战略，企业外部环境，同时结合企业内部的财务战略理论，制定出了合理、详细的企业内部财务战略，及时建立了财务风险防范措施，将财务风险的发生概率降到最低。
2.制定科学的财务风险预警制度。建立财务风险预警制度，就是管理人员通过设置一些敏感性的财务指标，从而实现对企业偿债能力，营运能力，盈利能力，成长能力等重要目标作出重点分析与探讨，并利用金融，财务，企业管理，市场营销等多种理论知识，同时采用数学模型，比例分析等定量方法，及时发现财务风险的存在，以便于及时采取相应的措施，这种制度是对企业可能会面临的风险进行的一种预报、预测等工作，主要是为了避免财务风险发生而对企业造成损失。例如我国某一房地产企业的管理人员及时制定了《财务风险预警机制》和《房地产企业预警风险系统》，在制度的约束下有关工作人员的积极性很高，也加强了对企业财务风险管理工作的高度重视，工作热情更高了，效率也大大提升了。
3.加大投资管理力度。由于房地产行业的投资较大，周期长，而且投资活动容易受到外部环境不良影响从而产生一定的波动，所以，有关管理人员必须加大对相关投资活动的管理力度，强化投资风险的控制工作，从而确保企业的经济效益得到最大的发挥。作为房地产企业的管理人员尤其是要加强投资立项，投资审批，运营管理，施工监控，工程验收，档案管理等环节的管理，强化投资阶段管理工作，最大限度的降低企业发展中的投资风险。加强企业投资前期的风险预测。在限购背景下，房地产企业的财务风险成为有关工作人员最为关注的问题，由于企业的投资活动主要是由企业主要用途以及所处地理位置共同决定的，因此在房地产相关项目开发之前，有关的工作人员必须积极的做好项目开发的准备工作，例如某些工作人员以科学严谨的财务工作态度，从而对相关内容进行详细的计算，努力做好企业开发项目的风险评估以及设计规划工作，最大限度的降低了企业投资风险的发生率。在投资分析阶段，必须根据我国现阶段的经济发展状况，房地产行业的市场变化以及国家有关部门对行业提出的调控政策，在充分掌握市场最新动态和政策不断变动的前提条件下，有效减少企业投资风险。
4.强化企业的资金管理工作。资金管理是企业发展中的核心任务，同时也是企业进行财务风险防范工作的重要保障。由于房地产企业作为我国经济发展的支柱力量，对我国经济的快速发展起到了积极的推动作用。因此有关的管理人员必须加强对融资模式的不断创新，例如采取开拓融资渠道的方式，实现多元化的融资方式，同时还要将自身的资金得到合理的利用，比如说采用销售回款，经营性欠款等方式，打破传统的单一融资方式，并积极拓展基金机构资金，企业债券，行业合作资金等多种渠道，有效的扩展房地产企业的融资平台。
5.强化企业内部体系建设。为了加强对企业财务风险的管理，有关的工作人员应该结合企业自身的发展特点以及目标，从而制定出符合企业发展的风险控制体系，并加强对相关制度的不断完善，例如某一房地产企业的管理人员指定人员来进行监督工作，从而科学的设计监督机构相关人员的职能范围，使得人员能够积极对业务的流程进行梳理，从而实现企业财务管理工作的系统化和程序化；在管理系统改进过程中，需要及时加强对工作人员的专业培训，例如采用聘请培训师的方式，并在培训活动进行前积极制定合理、详细的房地产企业专业培训计划，从而确保企业培训活动的有序进行，要求工作人员在培训中多进行小组讨论，在互相学习的过程中，做到共同进步，并在培训活动结束后，组织人员进行考核，对于考核成绩不合格的人员，管理人员先对他们进行思想教育，然后要求他们进行补考，直到考核成绩通过；反之，对某些考核成绩优异，在培训活动中积极表现的人员进行表扬和奖励，采用这种方式有效提高工作人员的积极性，激发他们的工作热情，使员工掌握更多的专业知识，有效提高人员的综合素质和技能水平。
四、结语
人员素质和专业技术的提升是房地产企业实现可持续发展的基础，因此为了有效提高有关人员的综合素质和专业水平，必须强化员工培训工作，并加强对相关规章制度的不断完善，从而促进企业的稳定发展。
参考文献：
[1]任娜.限购背景下的房地产财务风险分析[J].市场研究,2017(3):66-67.
[2]韩治华.关于房地产企业财务风险分析与预警[J].经济视野,2013(18):28-28.
[3]宋来胜.限购背景下我国房地产业市场集中度分析[J].科技、经济、市场,2014(1):55-55.
房地产项目财务培训篇3
一、实施“营改增”的意义
全面开展“营改增”制度，不但能够使我国的税收体制进一步完善，同时对税收管理方面也具有非常巨大现实意义，由于我国在这个方面的漏洞很多，增值税的实施，避免了税收重复的现象，增值税可以帮助企业提高竞争实力，在激烈的市场竞争中，能有占有不败之地，但是增值税的这种最用，也需要具有一定的前提条件，男就是要以宽广的税收为前提，这样才能够有效得以实施和推广。除此之外，增值税以及营业税两种制度同时进行，也产生了很多弊病，在市场进行形式愈发多元化的前提下，商品化服务也越来越多，因此，逐步将增值税代替营业税，是非常必要的。
二、“营改增”对房地产开发企业税负的影响预测剖析
可抵扣进项不足，税负增加的可能性很大，房地产开发企业是一个系统化的综合性的产业，涉及土地使用、建筑行业、设计、勘察、金融等。在销售额一定的情况下，原先征收的营业税税负稳定，但“营改增”之后，企业的税负很大程度上取决于进项税额。
比如：某大型房地产开发企业两年内已经完成项目的营改增前后税收负担的变化测算记性具体计算：
wy项目工程结算收入为87，200，000元，工程成本为80，077，897元。
yw项目工程结算收入为128，500，255，27元，工程成本为118，983，46元。
销售税额为：
wy项目工程销项税额=87，200，000÷（1+11%）×11%=8，641，441（元）
yw项目工程销项税额=128，500，255（1+11%）×11%=12，734，2609（元）
进项税额为：
通过对该单位各项数据的总结分析计算得出，wy项目全部可以取得进项税的情况下其进项税收为6，837，802.17元，而部分取得进项税的时候则为3.493，419，67元，yw项目为9，942，917，66元，部分取得进项税的情况下为5，105，454，77元。
营改增后的税负变化情形之一：材料可全部扣税情况的税负
wy项目应交增值税额=8，641，441-6，837，820=1，803，621（元）
增值税税负=1，803，621÷87，200，000=2.07%
Yw应交增值税额=12，734，260-9，942，915=2，791，345（元）
增值税税负=2，791，345÷128，500，255=2.17%
情形之二：部分材料可扣税情况的税负
wy应交增值税额=8，641，441-3，493，420=5，148，021（元）
wy增值税税负=5，148，021÷87，200，000=5.90%yw
应交增值税额=12，734，260-5，105，454=7，628，806（元）
增值税税负=7，628，806÷128，500，255=5.94%
三、房地产开发企业积极应对“营改增”的若干策略
（一）提高成本结构的可抵扣比例，提升项目的现场管理能力
营改增中在可抵扣进项方面存在一些不足，为了能够弥补这些不足，房地产开发领域的财务人员在小项目中，不能够进行增值税抵扣，其次要全面提高企业内部所有员工对于增值税的认识，进行相关的培训讲座，训练相关的管理者以及财务人员全面掌握营改增的相关规定内容，通过提高成本构架的可抵扣比例来实现对于营改增中进项中存在的不足。
（二）加强人员培训，积极应对税改带来的各种纳税筹划风险
提高相关人员的整体素质，对于正确处理税收成本测算工作必然具有一定的促进作用，针对营改增推行所带来的一系列复杂问题以及涉税风险问题进行重点培训，强化财务工作者的专业素养以及处理问题的应变能力，是非常必要的。企业针对新的税收相关制度以及重点的税收条例，开展公共讲座，或者是课程培训，鼓励财务人员参与进来，从而实现对这些条例的进一步推广，除了要坚持理论性知识的培训，企业还应该从财务中筛选一些能力较强的工作者，进行营改增的相关实践，从实践中发现问题，解决问题，进而掌握各种新型的技术。
（三）强化员工“营改增”意识，做好增值税票据的管理及跟踪
企业税收测算中，发表处理是非常关键的环节，尤其是针对进项税票的处理方面，难度更加，那么企业强化员工营改增意识，积极跟进票据的管理，就成为了一项重要的工作。员工必须要充分认识到新税对于企业的积极影响，在房地产行业中，税收制度是均衡利益的有效手段，然后，工作人员针对新税务以及发票的处理方法必须要全面掌握，从而避免出现纰漏，同时管理人员以及财务基层人员以及核算部门还需要积极跟踪增值税票据，最大限度的发挥出营改增的积极作用。
房地产项目财务培训篇4
一、工作职责
房屋协管员队伍是镇人民政府（街道办事处、*工业区管委会）和房屋管理部门开展基层社区管理的辅助力量，其主要职责是协助政府有关部门依据有关法律法规实施房屋的行政管理和行业管理。根据《市府专题会议纪要（*-6）》精神，目前“房屋租赁管理站”承担的房屋租赁管理职能纳入房屋协管员的工作职责范围，实行归口管理。房屋协管员的主要任务是：
（一）协助做好房屋租赁管理。协助镇人民政府（街道办事处、*工业区管委会）和房管办事处根据《*市房屋租赁条例》以及相关规定，及时掌握居住小区及企事业单位房屋租赁信息和基本情况；督促房屋出租人到房地产登记机构办理租赁合同登记备案手续并依法交纳有关税费；督促出租房屋内居住人员到公安部门依法办理居住登记手续；根据房地行政管理部门的委托，督促有关物业管理企业加强房屋租后管理。
（二）协助做好居住物业管理日常巡查。协助镇人民政府（街道办事处、*工业区管委会）和房管办事处对居住区物业使用状况和物业管理服务情况进行巡查，并将巡查中发现的问题及时向有关部门报告；做好业主委员会与镇人民政府（街道办事处、*工业区管委会）和房管办事处之间的联系沟通工作；协助调解业主及使用人之间的房屋使用纠纷。
（三）协助做好居住小区房屋管理的检查监督工作。协助相关部门加强房屋管理，发现违反房屋管理有关规定的行为，及时向有关部门报告；协助做好危险房屋的督修工作；协助做好对房屋销售、房地产经纪机构房屋销售、租赁中介活动的监督；协助政府有关部门做好房屋管理中与社区管理和社会治安综合治理相关的工作。
镇人民政府（街道办事处、*工业区管委会）可以根据实际情况，对房屋协管员工作职责和任务作适当的调整和补充。
二、组织形式与管理体制
在每个镇（街道、*工业区）组建非正规就业劳动组织形式的“房屋协管服务社”，每个服务社一般为20人，*年全区共配置200名房屋协管员（其中*工业区、吴泾镇、浦江镇、马桥镇由于商品房居住面积较少，故各暂配5名）。
区房地局成立区房屋协管员管理办公室，由分管局长牵头，办公室成员由物业管理科、房地产市场科、房地产交易中心等科室有关人员组成，负责对房屋协管服务社的业务培训和指导监督，办公室设在物业管理科。
各镇人民政府（街道办事处、*工业区管委会）负责对房屋协管服务社的行政领导以及辖区内相关工作的组织、协调和管理。
三、人员招聘与培训录用
（一）招聘对象
主要是户口所在地为*区的失业和下岗协保人员、农村富余劳动力中，有初中以上文化程度，思想素质较好，女性年龄不超过45周岁、男性年龄不超过50周岁并经培训、考核获得上岗证书的人员。
（二）招聘方式
由区房地局会同劳动保障部门负责人员招聘工作，面向社会公开招聘。优先招聘录用就业特困人员和失业一年以上的就业困难人员。
（三）培训
招聘人员的培训纳入本市政府补贴培训范围，由市房地产行业教育中心具体实施培训。经考核合格后，发放“岗位培训合格证书”。
（四）录用
招聘人员经培训考核合格后，与“房屋协管服务社”签定劳务合同或上岗协议，并由“房屋协管服务社”为其到劳动保障部门办理用工登记备案手续。
四、经费标准与来源
根据《*市人民政府办公厅转发市劳动保障局、市财政局关于本市实施万人就业项目若干意见的通知》（*府办[*]3号）的规定，房屋协管项目经费的标准包括：
（一）房屋协管员每人每月岗位补贴一般为800元；
（二）房屋协管员每人每月交通、误餐补贴200元；
（三）招用失业人员的社会保险费应按照非正规就业劳动组织的缴费标准或小城镇保险的缴费标准予以缴纳；
（四）劳动防护及识别用品费用每人每年不超过500元；
（五）必须的日常办公经费。
上述第一、第四项经费由区、镇（街道、*工业区）两级财政各承担50%，第二项费用由区劳动保障局下拨，第三项费用由市下拨区财政的外来从业人员综合保险运营管理费专户支出，第五项费用由各镇（街道、*工业区）财政支出。
五、实施步骤
区房屋协管工作分三个阶段进行：第一阶段为宣传发动阶段，主要工作为制定方案，宣传有关政策，时间为3月底至4月中旬；第二阶段为筹建阶段，主要工作为房屋协管员的招聘、培训以及房屋协管服务社的登记建立，时间为4月中旬至5月底；6月份起为全面实施阶段，全区房屋协管员开始上岗。
房地产项目财务培训篇5
关键词：房地产企业财务管理
房地产企业的开发可以分为如下阶段：项目拿地、项目规划报建、项目开工建设、项目销售、项目竣工及交付、项目清算注销，企业的经营管理既是分布于这六个阶段之中。房地产企业因为现行法律的规定，在开发经营阶段，均需在事前取得政府机构的审批。而且，不同的阶段对应不同的业务往来对象。所以房地产企业的经营管理具有两个显著特征，既计划性强、复杂性大。财务管理作为企业经营管理不可或缺的组成部分，担负着企业财务计划、决策和控制的重要职能。所以，加强房地产企业的财务管理、解决企业实际存在的财务问题与风险，对于实现企业价值最大化的目标，具有极强的现实意义。
一、房地产企业财务管理的作用
房地产作为一个典型的资金密集型行业，具有投资大、周期久、风险高、供应链长和地域性强的特点。结合房地产企业自身的特点，财务管理在房地产企业管理中的作用如下：
首先，从长期投资的角度来看，财务管理可以合理安排房地产企业的投资规模、控制投资风险、提高投资收益。房地产企业在项目拿地时，需要结合项目土地所在区域的房产市场行情，对项目土地的开发方案进行可行性研究与敏感性分析，通过评估不同方案及敏感条件下的现金流及盈利能力。从而，选出符合市场需求及企业自身发展战略的投资方案，并且在日后的执行中，结合政府宏观政策、市场行情和企业自身经营状况，对方案偏差进行及时的修整。
其次，从长期筹资的角度来看，财务管理可以合理安排筹资时间，规划资本结构、债务结构及股利分配政策。一是，房地产企业需要依据规划报建时，立项申报的投资总额，来确定企业最终的注册资本金及对外融资金额，以符合相关法律法规的要求。二是，通过对比不同筹资方案下资本成本对项目净现金流及净利润的影响，从而选出符合企业自身经营战略与财务战略的筹资方案。
最后，从营运资本管理的角度来看，财务管理工作可以提高房地产企业资金的营运效率。房地产企业在项目建设与销售期内发生的资金流量都是巨大的。企业从自身实际情况出发，通过建立全面预算体系并结合业绩考评，来提高预算的准确率。从而，确定合理的资金流向，以尽可能少的营运资本，来支持同样的营运现金流。
通过上述对房地产企业财务管理作用的阐述，可以看出财务管理工作实质内容即是对企业资本的效益管理。所以房地产企业如果能够有效的开展财务管理工作，势必为控制企业的经营风险、实现企业价值最大化的目标起到积极的作用。但是现实中企业往往存在各种财务漏洞及风险，从而造成公司的经营损失，追其原因还是财务管理工作的缺失。
二、房地产企业财务管理存在问题
（一）企业经营管理者缺乏对财务管理的认识
房地产企业的经营管理者对财务工作的认识还停留在日常报销、付款、记账、编制财务报表等会计核算的事后管理工作，未能让财务人员更多的参于到企业的开发经营中去。例如：企业在制定项目的一级开发计划时，如果财务人员缺位，则无法有效测算项目的筹资时间点、期限与金额。因为房地产企业的对外筹资金额一般在投资总额的50%-70%，存有较大的工作难度，且筹资时间长。而且这部分资金的使用将贯穿于企业的整个开发建设与部分销售阶段。等到企业管理者事后提出资金需求时再进行筹资安排，这势必将影响项目的开发与销售。如此，则原定的一级开发计划也就失去了存在的意义。这个现象在中小民营房地产企业尤为严重，其本质原因还是所有权与经营权不分，无法在内部对管理者形成有效的业绩评价体系，
（二）各职能部门对于财务管理工作的忽视
从房地产企业各职能部门的外部角度来看，其时常存在财务管理即是财务人员的工作与我们无关的观点。这使财务人员在进行财务管理工作时得不到外部的有效配合，很多财务管理工作所必需的外部数据存在时效性与准确性差的情况。例如：在编制每月的资金计划时，需要各职能部门上报次月的资金使用额度，但是为了工作方便，职能部门往往会多上报资金计划或是照抄上月的计划。这样的做法缺乏对各类合同付款节点的监管，会使得上报的资金计划缺乏准确性与时效性。然而，财务部又需要使用这些数据计算次月的资金余额，从而安排相应的资金额度。当大家无法在同一体系下达成共识时，便会使资金计划与实际产生重大的偏差，其直接后果就是增加了企业的资本成本。
（三）财务人员的财务管理工作缺乏科学性和规范性
从房地产企业财务人员的内部角度来看，其在从事财务管理工作时多凭借个人经验与直觉进行财务决策，这使企业的长期投资、长期筹资和营运资本管理得不到有效的规划与控制，出现了极大的随意性。从而无法有效的在企业中，发挥财务计划、财务决策与财务控制的管理职能，这忽视了财务管理工作的科学性、整体性及重要性。
尤其是在项目投资前，对多个互斥方案进行评价时，如果忽视了财务管理工作的内容，普遍会出现单以项目的销售净利率、成本收益率等指标进行盈利分析，从而做出不利于企业发展的决策。例如：预计项目开发周期9年、资本成本率5%、总收入9.5亿、总投资额（含税金）7亿、净利润2.5亿。因设计、施工方案不同，将会影响项目的预售时间，所以有a、B两套现金流的评估方案，见下表（单位：人民币亿元）：
通过计算可以得出，a方案内含报酬率8.95%、净现值0.9亿；B方案内含报酬率10.51%，净现值1.07亿。对上述两个方案进行评估可以发现，两套方案的净现金流、净利润率均相同，但是因为各期的净现金流发生不一，造成了两者内含报酬率与净现值的差异。因为房地产企业的项目周期长，在不考虑货币时间价值的情况下，容易对企业的实际价值产生错误的估计，从而对经营决策产生不利的影响。
三、房地产企业财务管理存在问题的对策分析
（一）树立企业的财务管理意识
因为房地产企业在经营管理中具有计划性强与复杂性大的特点，需要财务人员在经营管理中充分发挥其财务管理的职能，通过对企业资本的效益管理，来实现对企业风险和收益的管控，所以树立企业的财务管理意识是首当其冲。
首先，企业的经营管理者要确立财务管理工作在企业管理中的核心地位，以身作则增加财务人员在企业内部的话语权。其次，财务人员应该积极参加各类财务管理的培训，增加自身财务知识的积累、提高管理水平。最后，财务人员要定期在企业内部开展各类财务知识与业务流程的培训，并定期回访各职能部门了解其对于培训内容的诉求，有真对性的制定培训计划。
房地产企业可以通过上述工作内容的开展，增加企业内部的交流，增强对财务管理工作的了解，从而达到提高企业整体财务管理意识的目标。
（二）建立完善的财务管理体系
因为财务管理工作其本质是对资本的效益管理，其目标是通过对资本的管控从而实现企业价值的最大化，这就需要其与企业的各个经营环节紧密结合方能起到作用。然而房地产又是典型的资金密集型行业，其投资大、周期久，这又需要房地产企业实行更为严苛的资本管理，以防范各类经营风险。所以企业内部各职能部门与财务人员对财务管理工作的忽视，是对企业生存的致命威胁。这迫切的需要房地产企业在内部建立一个完善的财务管理体系，对企业资本进行管控。
一个完善的房地产企业财务管理体系应该包括以下几个方面：
（1）投融资决策体系，这一体系是房地产企业购地及项目开发前的资本管理，在这一体系中应按照公司战略管理目标，制定相应的投融资规模、资本结构、债务结构、股利分配政策、利润及现金流评价指标等。通过对这些指标数据来分析评价不同地块的投资价值，从而做出最符合企业自身经营情况的决策；
（2）预算管理体系，这一体系是房地产企业进入经营阶段后的资本管理，是在一个假设周期内（一年或整个项目开发周期），对房地产公司的经营情况进行预计，并编制出预算金额，为企业的经营管理者设定目标值。
（3）业绩评价体系，这一体系是上述两个体系的保障，他的主要作用就是比较上述两个体系设定的目标与实际执行结果的差异。通过分析找出差异的原因所在，一是对原目标进行修正、二是对相关的执行人员进行奖惩。
四、结束语
综上所述，房地产企业财务管理所具有的计划、指引及总结等特点，是企业各项经营管理的核心内容，加强财务管理可以提高房地产企业的资本运营效益。所以在实际工作中，房地产企业应直面财务管理中存在的各种问题，深入分析其形成的原因及对策，通过科学合理的方法将其解决，从而达到控制风险、实现企业价值最大化的目标。
参考文献：
[1]孙艳平，张帆.房地产企业财务管理中的问题与对策.合作经济与科技[J].2012（445）：48-49
房地产项目财务培训篇6
【关键词】房地产企业；风险管理；研究
一、房地产企业风险管理的意义
房地产行业具有开发地点固定，开发条件差，建设周期长，投资规模大，涉及面广的特点，为此在房地产开发的每个阶段均有风险的存在。房地产企业通过加强风险管理，可以提高对风险的认识。我们国家由于长期受传统社会主义计划经济体制的影响，对风险的作用及影响没有充分的认识，风险观念比较薄弱，很难适应复杂多变的现代市场经济环境。风险既然可能会导致经济损失，就必须采取相应的措施对其进行管理，制定防范对策，从而降低风险损失。但我国大部分房地产企业对风险的反应较慢，缺乏对风险进行系统的管理。由于对风险缺乏有效的对策，让一些本可以避免的风险损失未能避免，本可以减少的损失未能减少，并在风险损失发生后，不能采取规范的手段及时处理而使损失扩大。加强风险管理可以有利于利用风险机制，促进和调节房地产行业的发展。风险具有双重性，既有风险的一面，又有高收益的一面。为此对风险不是单纯防范，还要合理利用。随着市场经济体制的建立，风险机制逐步确立。风险机制通过风险报酬的诱惑力和惨遭破产的压力作用于房地产企业，促使其加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。
二、房地产企业风险因素分析
（1）决策风险。房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资高、周期长，通过后期的开发来检验早期决策是否正确，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险很大。（2）财务风险。房地产开发过程中需要大量的资金，而房地产企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。财务风险是指由于房地产企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险越大。应对这一风险需要在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。（3）营销风险。房产或地产的转让成为房地产企业实现利润的重要步骤。营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，具有非常高的挑战性。
三、房地产开发投资项目风险管理对策
（1）完善风险管理体制。为了有效降低风险，房地产企业需设立风险管理职能部门，以动态的方式来管理风险和分析风险，将房地产开发投资全过程的每个阶段的工作和风险因素进行综合分析，形成高效运转、有效制衡的监督制约体制。（2）加强风险管理培训。房地产企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的风险管理培训，从而提升员工的专业度，增强企业凝聚力，通过风险管理教育，使全体员工了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而强化整个房地产企业抗风险的水平。（3）制定风险管理计划。房地产投资风险管理计划是以房地产企业的风险管理活动为对象的计划安排，是房地产企业风险管理的目标、程序、责任、任务、措施等一系列内容。房地产企业通过风险管理计划，建立整个企业各项风险管理工作的目标，确立风险管理部门或风险管理人员的岗位职责，协调企业各部门的风险管理工作，识别投资活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择使用，确定风险管理绩效评价标准，通过风险管理计划的实施和全过程、全方位的动态监控，可以做到事前计划，事中监控，事后评价的系统性风险管理。（4）采取投资分散联合策略。房地产市场具有很强的区域性特征，由于不同区域、不同城市的投资政策、经济环境、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也不相同，房地产投资分散于不同的区域，通过区域分散分化和降低风险投资，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。投资时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。投资种类分散是指不同类型的房地产投资的风险大小不同，获得的收益也不同，在房地产投资种类上分散，可以降低房地产企业的整体风险。联合策略就是多个房地产企业联合起来共同对某项房地产项目进行投资，利益共享、风险共担，发挥各自的优势，从而降低独自经营项目的风险。
参考文献
[1]贾守国．浅谈房地产开发项目的风险管理[J]．山西建筑．2011（4）：222～223
房地产项目财务培训篇7
关键词：商业地产；纳税筹划；实施
纳税筹划是指纳税人在税收法律法规许可的范围内，以不违背国家制定立法的意图为前提，采取一定的方式对纳税人的筹资、投资、运营和分配等一系列企业活动进行筹划和合理安排，以期最大限度地降低企业的税收成本，获得超额的经济利润，实现纳税人企业价值最大化。随着商业地产市场规模的逐渐扩大，为调控房地产市场，我国出台了一系列宏观经济政策，使得房地产开发项目的利润严重缩水，迫使企业在开发房地产项目时不得不考虑以不违反法律法规为前提，利用一切合理的手段对相关税负进行筹划，以有效降低企业的税收负担，减轻房地产开发项目的资金压力，增加其经济效益，打造企业的成本战略优势，为企业未来长远发展打下基础。然而就目前我国商业地产的情况看，尽管很多企业在开发房地产项目时，都意识到采用一些合理方式对税收进行筹划以降低经营成本，获得超额利润，但其纳税筹划仍然存在很多问题亟待解决。
一、商业地产纳税筹划存在的问题分析
（一）纳税筹划认识不足
我国对纳税筹划概念的引进比较晚，很多企业在降低税收成本的过程中对此认识不足，不够重视。商业地产在进行开发时，工期较长，涉及的税收负担也较大，在纳税申报时若能合理利用相关手段进行税务筹划，会有效降低房地产开发项目的成本。然而，就目前很多商业地产开发项目来看，它们对纳税筹划一般持有两种不同的观点：第一种观念认为从理论上来讲纳税筹划是可行的，但在实际运用中国家税务局或者地方政府税务局很可能会针对企业的税务筹划设计出反筹划的方法来规避，一旦被税务局发现就可能面临着偷税漏税的风险，为避免与法律法规相冲突，而选择放弃纳税筹划；第二种观点认为纳税筹划就是钻法律的空子，在同税务机关和税务相关人员搞好关系的基础上，利用法律法规未规范的漏洞采取一些手段进行巧妙的偷税漏税，最终演变成法律法规所禁止的行为。在这两种观点的主导下，企业对纳税筹划的工作并不重视，认为纳税筹划在企业中仅仅是财务部门和财务相关人员的事情，很少有部门主动配合协调进行纳税筹划工作，同时在企业中也缺少必要的筹划准备、模板分析、沟通管理等工作，导致企业在进行纳税筹划时受到阻碍和制约，无法真正为降低项目的税收成本发挥有效作用。
（二）纳税筹划方法错误
企业在计算商业地产开发项目所要缴纳的税费时涉及的税种比较多，计算也比较复杂，在进行纳税筹划时由于会涉及多方面的利益协调问题，使得很多企业在纳税筹划方法选择上出现了错误。一方面，很多企业认为纳税筹划的主要方式就是减少税费的支出，在进行纳税筹划的过程中，往往会选择最大程度的利用税收优惠政策，调整所开发商业地产项目的预售款入账时间，同时详细记录开发费用支出，以此来达到降低税负，提高企业税后经济利益水平的目的。然而在这种方法下，仅仅依靠国家制定的税收优惠政策并不能满足降低开发项目税收成本的要求。另一方面，企业在利用纳税筹划方法降低税负时，往往会对纳税筹划空间大的税种进行筹划，忽略筹划空间小的税种，在这种情况下会导致某一种税收负担确实降低了，但另一种或者多种税收水平却又提高了，从整体上来看并没有有效降低企业对外缴纳的税收水平，可能相反还会增加企业对外缴纳的税收金额，不利于企业获取超额的经济利益，会阻碍企业未来的长远发展。
（三）缺乏专业的纳税筹划人员
纳税筹划管理工作是一项对专业性要求比较高的管理工作，对于商业地产开发项目而言，由于其涉及的税种复杂、活动繁多，使得企业对开发项目进行纳税筹划时不仅需要相关纳税筹划人员具备一定的纳税筹划知识，透彻理解开发项目所涉及的相关法律法规，熟悉纳税申报流程，熟练掌握一些合理避税技巧，还需要其对房地产行业行情有一定的认识和了解，具有一定的房地产开发项目建设经验和项目营销经验。然而，就目前我国商业地产行业情况来看，随着我国一系列控制房地产价格政策的出台，开发企业普遍存在着一种浮躁心理，很多商业地产开发企业将精力更多地放在如何能以最短的时间挣更多钱上，忽视了对纳税筹划相关人员的培训教育，使得很多企业的财务人员仅仅能胜任比较简单的会计核算和税负计算，根本不懂得如何利用税收优惠政策和巧妙的税务筹划方式有效降低税负水平。
二、完善商业地产纳税筹划的对策和建议
（一）提高企业的纳税筹划意识
商业地产开发项目工期较长，投资较大，税收成本在整个开发项目成本中占据比重较大，而在计算这些税收成本时涉及的税种较多且计算复杂，这就为纳税筹划提供了较大的空间。因此，企业在开发商业地产项目时应正确认识纳税筹划，提高纳税筹划意识，正视纳税筹划在企业成本战略中的地位，以高度认真的态度去对待企业在开发项目中可以使用的纳税筹划问题。一方面，企业在进行开发项目的纳税筹划前，应该加强领导层对纳税筹划含义、涉及理论、采取方法等的认识，使其意识到纳税筹划并不是违法行为，它是在不违反税收法律法规的前提下，采取合理手段减少税收成本的行为。另一方面，需要企业在内部提高整个项目部门和相关员工对纳税筹划的认识，使其认识到纳税筹划并不仅仅是财务部门和人员的事情，它是全体项目人员的事情，需要每个部门的协调配合。例如，浙江省农都农产品有限公司在整个企业内部通过不断的培训教育，提高领导层和全体员工的纳税筹划意识，在领导层的积极带领下，形成了一个自上而下有效的纳税筹划沟通管理渠道，在合理降低企业的税收成本等方面发挥着积极作用。
（二）优化企业纳税筹划方式方法
企业在进行纳税筹划时可以采用以下几种方式：第一种方式，利用融资方式进行筹划。商业地产开发项目一般涉及资金都较大，需要从外部融通资金，而在融通资金时涉及股权融资和债券融资两种方式，这两种不同的融资方式在降低税负时作用不同。股权融资的成本需要在税后利润中扣除，不得在税前列支，而债券融资的成本可以在企业所得税之前扣除，发挥财务杠杆的作用，产生节税效应。从纳税成本上考虑，企业可以采取债权融资方式筹集项目开发建设的资金。第二种方式，利用建造方式进行纳税筹划。商业地产项目建成以后一般是用作酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套等，其工程量较大，目前较为常见的三种建造方式是一方出资一方出地的联营模式、房地产开发单位自营建造模式和委托施工单位进行施工建造的模式。在房地产及建造行业实行营改增之前，根据目前现行的营业税收政策，如果开发单位选择自营建造模式，在建造的过程中需要缴纳3%的建筑业营业税，建造完成后销售不动产时需要缴纳5%的销售不动产营业税，而如果商业地产开发单位选择交由外部施工单位进行建造，那只需要在销售环节缴纳5%的销售不动产营业税，很显然选择外包的方式可以有效降低企业房地产开发项目的税收负担，提高房地产开发项目的经济利益水平。
（三）加强对纳税筹划相关人员的培训教育
人才是决定一个企业兴衰成败的关键，在竞争激烈的当下时代，人才是提高企业管理水平，增强企业核心竞争力的关键。从纳税筹划的角度来讲，企业应该从三个方面加强对相关人员的培训教育工作。首先，企业应该根据自身当前的需求制定出比较合理的人才需求计划和招聘标准，从外部渠道招聘相关的高素质水平人才。其次，企业应该定期对相关财务人员进行业务培训教育。纳税筹划必须是在熟知相关法律法规的前提下进行的，而我国的税收法律法规是根据市场的不断变化而适时更新的，因此，企业必须定期对相关财务人员进行相关的法律知识培训教育，避免出现违反法律法规的行为。最后，企业应该在内部形成一个自我学习、自我充电的氛围，督促进行纳税筹划的相关财务人员利用工作之外的时间进行相关知识的学习。如浙江省农村发展集团有限公司定期对集团本级及下属各子公司财务人员进行培训教育，有效提高了财务人员的职业素质能力，为企业进行各个项目的纳税筹划工作奠定了良好的基础。
结论
总之，纳税筹划工作是一门综合性很强的工作，企业在对商业地产开发项目进行纳税筹划的过程中，除了要正确认识纳税筹划、提高纳税筹划相关人员的业务素质水平，还需要合理选择纳税筹划的方式方法，以达到有效降低企业税收负担水平，提高企业税后经济利润水平的目的。
参考文献：
[1]史俊华.商业地产房产税纳税筹划[J].合作经济与科技，2015，05：181-182.
房地产项目财务培训篇8
一、强化税收征管，大力组织收入
坚持用“哲学+数学”的办法统筹收入任务工作。努力做到组织收入及时足额、均衡持续和统筹协调。预计到6月底我局能组织各项收入4*43万元，同比增收8387万元，增长25.84%。其中：税收收入36200万元，同比增收7369万元，增长25.55%。
截止6月19日，我局已组织纯区级收入17518万元，较上年同期增收2941万元，增长20.18%，完成年度必保目标的46.22%、必保目标的40.55%。
在组织收入过程中，我局主要采取了以下几项征管措施。
（一）对重点税源实施精细管理。将前100名企业列为重点税源，建立了重点税源区局宏观监控、管理所中观监控、管理员微观监控的管理制度。坚持送税收政策上门，深入到重点企业，调查了解其生产经营情况，掌握税源，今年1—5月纳入重点税源监控管理的前100户企业入库收入25434万元，同比增收4856万元，增长23.60%，100户重点企业纳税总额占我局收入总额的76.10%，充分显现了重点税源的支撑效应。
（二）对一般税源实施规范管理。结合行业管理与属地管理，规范税收行为，定期进行税款结算，加强行业征管数据、财务数据、生产经营数据对比分析，提高行业税负水平。为进一步加强和完善企业所得税管理，落实好税收精细化管理，做好纳税辅导工作，我局制定了《*市*白江区地方税务局2007年度企业所得税汇算清缴工作方案》。以*地税发〔20*〕16号下发到各所。在汇算清缴中对未达到行业税负水平的纳税人开展质疑约谈和核定征收企业所得税，上半年共对104户纳税人开展了质疑约谈和核定征收企业所得税，入库税金295.5万元。认真开展纳税评估，公平税收负担；对餐饮娱乐、美容美发、营利性医疗机构，社会办学等征税不到位的进行了重点清理，加强了管理。对服务业营业税采取以票控税、结税购新、核定不用票部分的税收征管，细化对建筑安装业的个人所得税附征管理办法等措施积极组织收入。
（三）加大了零散税收管理力度。依托社会综合治平台，建立协税护税网络，利用政府管理监控手段，扎实推进个体零散税收委托和“税收服务进社区”活动，形成信息收集、政策宣传、税负评议、催报催缴、税款征收、票款结报、情况反馈“一条龙”协作机制。今年3月起认真开展了规范经营性无证无照行为工作，目前我局已补办税务登记证226户。从5月起开展漏征漏管户清理工作，目前该项工作正在实施之中。1—5月共征收个体税收1855万元，剔除契税不可比因素外较上年增长155.16%。
（四）加大了对房地产税收的精细化管理。以开发项目为抓手，全面实行以房控税、以地控税。今年3月我局对2005年以来的耕地占用税进行了清理,对每一棕地进行了造册登记,共清理了占用土地19535亩,应征税款11476万元,2005年--2007年入库5463万元，欠缴6013万元。（不含攀成钢新征土地，绕城线以北整理土地，康居锦湾整理土地）。在房地产税收管理中,一是严格执行按预售开发产品收入征收销售业所得税，印花税等；二是加强房地产开发企业的项目跟踪管理，对办理产权证的房地产开发企业严格审核，对办理产权证的户数与房地产企业的销售明细、预收房款进行核对，从而保证房地产开发企业的所涉税收及时入库；三是做到抓大不放小，对4000多户原来是划拨土地转为出让土地的零散户进行了认真清理，征收契税10万元。四是认真开展房地产税收的清结算，对符合清结算条件的房地产开发企业进行了清结算。对我区工业园区占地、道路占地和房地产开发占地情况进行了清理核对。
（五）强化了个人所得税征管。加强企业、机关团体、行政事业单位个人所得税的扣缴工作，积极推广个人所得税扣缴软件的使用；加大个税的宣传力度，于20*年3月3日在博能怡湖宾馆举办了由重点行业和行政事业单位负责人和财务负责人参加的个人所得税工作培训会，参会人员达400余人。按照市地税局工作要求，把年所得12万个人所得税自行申报工作纳入工作的重中之重。从工作布置、宣传发动到催报落实都制定了相应的组织、措施，将此项工作落到了实处，并取得了明显成效。截止3月31日止，共有677名年所得12万元以上纳税人主动到地税机关进行了申报，较去年同期增加了354人，补缴了税款24.54万元。1—5月共征收个人所得税3600万元，同比增长1298万元，增长56.39%
二、努力推进税收法制建设
一是强力推进税收法律法规的宣传普及工作。结合全区“五五”普法的工作要求和地税法制建设的实际，在做好日常税法宣传普及工作的基础上，重点开展了以“税收、发展、民生”为主题的第17个税收宣传月活动。活动月期间，共出动地税干部300多人次，开展各种活动30余次，普法受教育面达到上万人次。坚持开展送税收法律法规和政策进社区、进企业、进校园的“三进”活动。向全区纳税人邮寄个税宣传资料1500余件，有力地促进了个人所得税的征收管理。共建区团小税收教育基地等活动。税法的普及率、知晓率、遵守率大为提高。二是进一步规范税务人员的执法行为，强力推进依法行政。制定了12本上百万字的《税收执法责任制岗位职责和工作规程》规范每一个岗位和每一名干部的执法行为。强化执法检查，变抽查为经常性全面检查，严格过错追究。针对行政处罚过程中自由裁量权各税务所标准不统一的情况，在全市地税系统内率先探索制定了行政处罚标准，获得市地税局肯定，并在全市范围内推广。
三、认真开展抗震救灾工作
5月12日汶川发生8级大地震后，我局采取积极措施开展抗震救灾工作，一是立即启动应急预案，成立了抗震救灾领导小组，妥善疏散好干部职工，确保思想稳定。二是及时统计上报受灾情况。三是要求干部职工认真坚守工作岗位，坚持24小时值班制度。四是为灾区捐款捐物，为做好安置1000名灾区群众的工作，发挥一方有难，八方支援的精神，5月14日连夜动员干部职工献捐被褥160件，日常用品782件，为都江堰地税局干部职工送去了急需的水和食品。单位和干部职工向灾区捐款累计38220元，50名党员交纳特殊党费9222元，干部职工向地税系统受灾的干部职工捐款21550元。五是认真做好灾后税收服务工作。灾情发生后，局领导要求综合科及时梳理税收优惠政策，在第一时间将有关抗震救灾的税收优惠政策送到纳税人的手中，把认真落实税收优惠政策，帮助纳税人生产自救作为抗震救灾的重要内容来抓，同时通过*白江地税门户网站、办税服务厅滚动屏幕等方式，积极宣传有关抗震救灾的税收减免、财产损失、所得税捐赠扣除等相关税收政策。考虑到部分企业可能在地震中遭受较大损失，又及时组织干部冒着余震危险深入100多户纳税人中实地进行调查走访，对纳税人在地震中的财产损失、生产经营和捐赠情况进行了详细了解，并积极为纳税人出主意、想办法帮助生产自救，恢复生产。
四、进一步深化“三风”建设
建立健全廉政责任网络体系，形成了干部职工共同参与的工作机制。层层签订了《党风廉政建设责任书》，将责任落实到人，促进了全局干部廉洁从政。以创建示范单位为载体，大力推进廉政文化建设。坚决贯彻落实中纪委“八项禁止”和省局违反“八条严禁”处理试行办法。对8个基层单位2007年的财务、票证、资产管理进行了内审。坚持每个季度开展一次税收执法检查。认真开展作风整顿，落实“问责治庸”长效机制。
五、继续深入推进学习型组织建设
一是坚持全员培训。教育培训面向全体干部，创造人人接受教育培训、人人提升能力的条件。通过送税务学校脱产培训一个月以上的形式，实现对干部职工轮训一遍的目标；通过业务学习日、集中培训、以会代训的形式，坚持每季度不低于5天的培训时间，全年将组织两期全员业务考试，并将考试情况与奖惩挂钩。二是坚持分级培训。在区局组织的科（所）长、业务骨干及本局机关人员培训的基础上，各税务所、稽查局均切实加强了对本单位干部的应知应会、岗位技能、更新知识培训。三是突出了专业培训。进一步加强“六员”培训力度，围绕税收收入分析预测、重点税源监控、房地产税收、征管机制优化等内容，重点加强了现代管理、税收政策、征收管理、税务稽查、纳税评估、财务管理、创新能力、信息网络等基础理论、基本知识、基本技能的学习和培训，切实提高干部的专业水平和工作能力，努力培养复合型的地税干部队伍。四是坚持开放图书室，进一步扩大图书室存书量，为广大干部职工全面学习提供平台。五是继续加强学历教育。深化“百博硕研”工程，鼓励和支持干部本着工作需要、学用一致原则，参加法律、财会、税收、行政管理等学历学位学习和注册会计师、注册税务师、律师资格考试，培训更多高端人才。
六、认真做好创建全国文明城市工作
一是通过专题动员会、科所长会、职工大会以及利用局域网、宣传小册子、展板等形式进一步加强文明创建宣传力度，强化文明创建常识，倡议“文明行车、从我做起”、创建文明家庭等，使全局创建全国文明城市知晓率达100%；二是按照责任片区分工，安排好文明劝导员认真履行劝导员职责，确保责任片区不出问题；三是按照税法宣传进企业、进机关、进学校、进社区的要求，进一步开展了丰富多彩的税法宣传活动；四是进一步完善了高效的投诉处理机制，着重完善好过程记录；五是进一步规范了服务，在办税大厅投入28万元增设了排队呼叫系统、电子查询系统、复印机、残疾人通道，更换了两台空调和纳税人休息座椅等便民措施，着重解决办税服务厅工作人员讲普通话和文明用语、优质服务问题；六是结合税务文化建设，通过各种寓教于乐的方式，深入开展以社会公德、职业道德、家庭美德、个人品德的“四德教育”、社会主义荣辱观教育、诚信教育；七是进行纳税人征信资料录入，开展好纳税信誉等级评定。
与此同时，我局还以实现系统文明创建工作全面提档升级为目标，开展多种形式的文明创建活动：区局创建文明行业；一所争创区级优质服务示范窗口；二所、三所、城厢所、太平所、稽查局争创区级优秀文明单位；大弯所争创市级优质服务窗口；华严税务所争创省级*年号。努力在全系统形成“心齐、气顺、风正、劲足”和争先创优的和谐发展局面。
房地产项目财务培训篇9
关键词：房地产企业;财务风险;风险防范
中图分类号：F23文献标识码：a
收录日期：2015年1月23日
近年来，西安房地产业得到迅猛发展，越来越多房地产企业把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业相比发达地区起步晚、基础差、规模小，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率保持在70%以上，这给其发展带来巨大的财务风险。如何应对西安房地产企业的高财务风险来保障企业的科学规范发展，是值得关注的问题。
一、西安市房地产企业发展现状
近年来，西安市房地产市场持续保持稳定、快速发展态势，房地产市场出现了价格与成交量齐涨局面，供应项目明显增多，尤其以高新、曲江和城北三大区域为主。随着市政府北迁、金融论坛的举行以及世园会的举办等大事件不仅引导了市场，也吸引了开发商的投资热情。到目前为止已经吸引了中海、金地、绿地和万达等国内众多知名地产商来投资，而由其开发的楼盘备受购房者青睐。
二、西安市房地产企业财务风险分析
资本运动在筹资、投放、产出和分配四个节点上停留，由此引起筹资、投资、资金回收和收益分配四种类型的风险，下面将从这四个方面对西安房地产企业的财务风险进行分析。
1、筹资风险分析。从西安房地产企业资金来源可以看出，大部分企业利用财务杠杆效应，在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相对较低，贷款增长率持续偏高。在高利益回报的驱动下，很多企业盲目举债，而不是真正从企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项获得资金。在西安一些大型房地产集团，还出现连锁筹资担保链，这种做法相当冒险，一旦其中某一环节断裂，就会给企业带来致命打击。
2、投资风险分析。西安市房地产企业投资状况可从房地产投资总额/固定资产投资总额指标进行分析。国际上通常认为该指标标准值为25%。西安房地产这一指标近年来均高于25%，可以看出，西安房地产市场近几年出现投资过热的情况，每年有较多的资金流入企业，可能会造成当地投资结构失衡，存在一定的财务风险。
3、资金回收风险分析。从西安商品房销售状况和空置面积来看，房地产企业资金回收风险主要表现在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策、市场因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，而企业自身负债较多，资金回收与资金需求不能同步，造成企业的偿债能力下降，经营现金流得不到保证，进而陷入财务困境，甚至导致破产。
4、收益分配风险分析。随着东南部房地产企业大力进军西部，其较高管理水平和技术设备对西安房地产企业提出巨大挑战。企业自身消费与积累是一种此消彼长的关系，西安房地产企业在获得收益的同时大大提高员工尤其是管理层的薪酬待遇，造就了房地产高薪行业，使得企业在分配环节耗费资金过多，有的甚至超过收益的50%，结果是积累资金比例过小。
三、西安房地产企业财务风险防范措施
1、确定合理的筹资结构，优化资本结构。西安房地产企业应适当减少负债，合理确定负债规模和结构，加强负债管理。一般来说，债务资金的成本较低，但风险较高;权益资金的风险较低，但成本较高。根据组合风险分散化理论，多渠道融资能有效地分散企业的融资风险，单一筹资是不现实的，也可能是非常危险的或成本很高的。西安房地产企业应探索新融资渠道，部分大企业可通过发行股票、债券，或者信托基金等方式来进行筹资。企业应根据自身情况，通过提高权益资金的比例将风险控制在有能力承受的范围内。
2、提高企业财务管理水平。首先，努力提高企业管理者的财务管理水平，对企业决策者进行培训指导，对相关财务报表有科学认识，使管理者能够根据客观真实信息、企业自身情况以及所处外部环境做出科学决策，摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样可以降低企业发生财务风险的可能性;其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面要加强对企业现有财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有人员知识和能力能够胜任目前财务工作;另一方面企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使人员有合理的流动机制。
3、加强资金流动性管理。制定合理的资金使用计划，西安房地产企业应保证企业日常经营资金需要，确保资金利用最大化。第一，企业资金支出多为大额、多笔，在财务收支上严格实施财务监控，合理安排资金调度，确保开发项目施工运营和营销资金需求;第二，加速应收账款回收，调整库存，压缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉度，为下次融资进行铺垫;第三，严格控制企业成本费用，防止费用超支，提高所投资金安全性和合理性，从而降低其财务风险。
4、提高企业自身竞争力。近几年，西安房地产投资过热，部分消费者处于观望状态的情况下，企业应积极应对激烈的市场竞争，不断提高自身竞争力。选择好的地段，开发适合大众消费者的户型，比如精装修的小户型。在确保企业盈利的同时，利用产品自身高质量与其他优势赢得广大消费者的青睐，尤其在价格方面让消费者觉得物有所值。选择有效促销方式，如打折销售、付现金折扣及商品保证等。提高房地产产品销售量，降低西安房地产企业的存货，从而降低资金回收风险。
主要参考文献：
房地产项目财务培训篇10
一、采取各项措施，确保“两税”收入任务及时足额完成
“两税”征收是基层财政管理工作的重中之重，基层财政管理局根据征收任务较重的实际，狠抓内部管理，积极拓展税源，想方设法摸清税源底子，加大征收力度，全年完成“两税”收入万元，比去年同期增长万元，增长%，具体做法是：
（一）、摸清税源底子，确保应收尽收。
一是继续加强清理非法占地，重点摸清乡镇（街道）的非法占地情况，准确掌握非法占地的发展动态；二是多部门联合治税，定期与房管部门、土地部门、国有资产经营公司碰头，了解土地的出让和转让情况，对我市土地的转让和出让情况做到心中有数；三是密切关注市里的大项目建设和楼宇建设。积极与市有关部门取得联系，了解大项目的分布情况，掌握大项目开发单位、建设地点、建设进展情况和占地面积等情况；通过以上三种形式，建立了项目税源数据库，建立动态的税源监控机制。
基层财政管理局要求开发商报送楼房销售情况和税收实现情况，并同时从房管部门、土地部门、税务部门取得相关数据。这样既保证了契税的及时入库，也同时监督了其他税收的入库。每月将有关数据及时报送给局领导，为领导决策当好参谋。
（二）、明确任务，落实责任。
我们对今年的税收形式进行了全面分析。内部工作人员包括乡镇财政所进行了分工，把任务分解落实到人头，实行分片包干，加强征管，与岗位责任制挂钩，制定了一系列奖惩措施，提高征管人员的工作积极性。通过以上措施，确保了税款及时足额入库。
（三）、用足用活政策。
积极学习新政策、新文件。特别是针对“两税”、房地产税收的新政策、新文件认真学习，细心领会，在学中干，干中学，做到了原则性与灵活性相统一，在工作中加以运用，为领导做好参谋，为企业搞好服务。做到该收的税一分不少，不该收的税一分不收。
（四）、加强部门间的协调配合。
进一步明确契税的征收范围、征收环节、征收对象、计税依据、税率、减免政策、减免手续和审批权限等，严格执行“先税后证”的征收政策。定期检查核对房管和土地部门的计税基础资料，杜绝了关系税、人情税。对已知税源全部登记造册，建立税源档案。
二、积极做好农村村干部、村官工资的发放工作
财政为农村村干部、村官统一发放工资，能使他们解除后顾之忧，更好的为村民服务。因此，这是一项政策性非常强的工作，我们非常重视，拿出专人负责，并且积极与市委组织部、局内部有关科室密切协作，严格按照工资发放操作流程，采取一切稳妥措施，确保工资能及时、足额发放到村干部和村官手中。
三、做好高层楼宇契税补贴工作
为鼓励我市房地产业持续健康发展，我市出台了《关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》，要求对购买高层楼宇的购房户给予契税补贴。
根据《意见》规定，我们与房管局联合下发了《市高层楼宇契税补贴操作流程的实施方案》，对补贴的范围、时间、提报材料、发放程序做了详细的规定，为契税补贴的顺利发放打下了良好的基础。截止到2011年12月，共发放补贴万元。
四、积极做好2009年决算工作
乡镇财政决算作为乡镇财政管理中的一项重要工作，是了解掌握乡镇财政收支规模、结构、保障水平、债务规模等基本情况的基础，做好乡镇财政决算工作，对加强乡镇财政管理，促进乡镇经济发展具有十分重要的意义。
基层财政管理局根据中央、省、财政部门要求，坚持“真实、准确、全面、及时”的原则，在预算科和国库科的大力支持下，在全科人员的共同努力下，圆满完成了2009年度乡镇财政决算工作。
五、落实上级惠民补贴政策，推进和谐社会建设
近年来，国家出台了良种补贴、粮食直补、农资综合补贴、大中型水库移民扶持、汽车摩托车下乡补贴、家电下乡和以旧换新补贴等一系列政策措施，这些惠民政策的落实涉及面广、工作量大、政策性强，对此，我们采取有力措施，积极推进各项惠民补贴工作的顺利开展。一是严格把握上级政策，加大宣传力度，规范了我市各项惠民补贴的工作流程；二是加大补贴资金的监管力度，加强对各乡镇（街道）的协调调度，严格执行上级有关规定，将补贴资金全部通过“齐鲁惠民一卡通”直接发放，确保了每户农民及时足额领到各项补贴，使国家的惠民政策落到实处。今年，共发放各项惠民补贴资金万元，其中粮食直补和农资综合补贴资金9178万元，大中型水库移民扶持资金万元，家电以旧换新补贴万元，家电和汽车摩托车下乡补贴万元。
六、加强乡镇干部业务培训
针对当前乡镇财政工作在新形势下面临的一些新情况、新问题和乡镇财政干部队伍建设的现状，为更好地适应新形势下乡镇财政工作的需要，进一步提高干部专业能力和业务素质，加快推进公共财政体系建设，我们举办了两期乡镇财政干部培训班，走在了各县市区的前列。为办好这期培训班，我们邀请了工商职业学院专家教授来授课，使我们的乡镇财政干部开阔了视野，拓宽了思路，业务理论水平普遍得到了提高，从而更好地胜任乡镇财政管理工作，达到了预期目的。我们将以此为契机，建立起长期的培训机制，有计划地组织好对乡镇财政干部的培训。
2012年工作打算
2012年是加强基层财政管理工作重要的一年，也是充满机遇的
一年，谢旭人部长在2011年夏季全国财政厅（局）长座谈会的主要内容就是“双基”建设，强调“推进财政科学化精细化管理重点在基础，关键在基层”，“要充分发挥乡镇财政的监督作用，合理界定和充实乡镇财政职能，建立改善乡镇财政管理指导机制，加强对乡镇财政干部政策培训，逐步改善乡镇用房、交通、设备等基本办公条件，提高乡镇财政管理水平。”财政部、省财政厅、财政局对基层财政管理工作高度重视，是我局全面开展工作的强大支持。我们将以此为契机，深入贯彻党的十七届五中全会精神，围绕市委、市政府和市局的工作重点，根据我市基层财政管理工作实际，确定明年工作思路如下：
一、积极认真地编制汇总乡镇预决算工作
编制乡镇财政预算，是乡镇财政管理的重要环节，根据局党组的安排，从2012年由我们基层财政管理局编制、汇总乡镇财政预算，这项工作内容涉及广泛，政策性强，步骤、方法复杂。面对乡镇预算这一项从未涉及的新工作，我们一定要认真学习业务知识和党的方针政策，认真学习上级财政部门的有关文件，虚心向相关科室学习，及时掌握编制乡镇预算的方法、内容、步骤以及方针、政策，科学完整地编制好乡镇财政预算。
乡镇财政决算是乡镇财政预算的总结，是年度预算收支的最终结果，也是乡镇年度经济活动在财政上的集中反映，年度终了时，我们根据上级业务部门的要求，克服人员少、内容多、要求高的特点，积极协调相关科室和乡镇（街道）财政经管统计服务中心，确保乡镇财政决算工作正确、完整、及时。
二、强农惠农资金补贴
2011年8月，经局党组研究决定，把库区移民补贴、粮食补贴、汽车摩托车家电下乡补贴、家电以旧换新补贴、良种补贴等职能划转到基层财政管理局，这些工作牵扯到千家万户，工作量非常大，兑付率要求100%，政策性非常强，我们科室人员又少，困难非常大，但是我们没有畏难发愁，而是积极向相关科室请教，认真学习文件，有章有序地完成好各项工作。2012年又增加了电动自行车补贴，增加了新的销售网点，进一步加大了工作量。小麦补贴一年补助一次，发放近1个亿的补贴资金，补贴面积达100多万亩，时间紧，任务重，每户农民上报的小麦种植面积都要求进行丈量，如实填报，实行两级公示，公示没异议，再层层汇总上报，要圆满完成好这项工作，首先要成立领导小组，二是组织召开动员培训大会，严明纪律，三是事后要进行监督检查，是一个庞大的工程。库区移民补助在2006年核定人数为30161人，原则上只减不增，扶持20年，把资金通过银行直接打到农民“一卡通”帐户，但由于微机操作的局限性，有时错一个空格都无法打上，一个人有时都要试十几遍，相当麻烦。虽然工作如此繁琐，我们还是克服种种困难，加班加点，确保各项惠民资金顺利发放，保障农民的切身利益不受损害，把党的温暖送到千家万户。
三、加强基层财政管理工作
1、积极争取上级惠民服务大厅专项资金。根据2011年底省厅
出台的关于建设乡镇财政惠民服务厅实施意见，计划在我市建设示范型惠民服务大厅30个，分别奖励15-20万元，这是一次千载难逢的机会，我们一定要抓住这次机遇，积极组织乡镇(街道)财政经管统计服务中心，搞好调查研究，拿出切实可行的方案，多争取上级资金，改进基层财政的工作环境，提高为民服务水平。
2、深入开展乡镇（街道）财政人员培训，加强乡镇财政干部专业培训，不断提高乡镇干部理论水平、业务能力和综合素质，建设一支较高素质的乡镇财政干部队伍，更好的适应新形势发展的需要。
3、加强乡镇（街道）财政制度建设。2008年我市进行了乡镇（街道）机构改革。各乡镇（街道）撤销财政所、经管站、统计站，组建财政经管统计服务中心，对应的市级财政局、经管局和统计局三个主管业务部门的诸多科室，业务职能发生了很大变化，对乡镇财政制度建设和规范化管理提出了更高的要求。2012年我们将以乡镇财政岗位职责、业务流程、工作标准、管理制度等为基础，结合新的工作职能整理、改进以及借鉴外地先进经验，制定一套统一的更为规范、科学、精细化的乡镇（街道）财政管理制度，促进乡镇（街道）财政管理再上新水平。
4、积极做好乡镇（街道）人员工资的发放工作。继续认真干好应由乡镇（街道）负担的在编人员工资、村（居）干部补贴、根据省委组织部等5部门文件规定选聘到村任职的高校毕业生工资、根据市委办公室、市人民政府办公室和市委组织部等七部门文件规定选聘到村任职的高校毕业生工资以及其他应由乡镇（街道）负担由市统一发放的人员工资工作。