房地产企业内部审计报告篇1
【关键词】投资性房地产；公允价值信息；内部控制
中图分类号：F233文献标识码：a文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。
一、公允价值信息控制的必要性
（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量
公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。
（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善
公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。
（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用
由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。
二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设
公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（onDemand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。
三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析
随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。
（一）公允价值确定方法及其实际选择
投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：
1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑
由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。
2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法
采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。
（二）公允价值内部控制内容及实际披露
投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：
1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序
据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大a这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。
2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑
从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大a、沱牌舍得、白云山a也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。
四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建
投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。
笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。
（一）公允价值信息控制流程图（见图1）
（二）公允价值信息控制要点
投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：
1.公允价值取得、审核及审批控制
公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。
2.公允价值核算控制
只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。
3.公允价值审计监督及披露控制
公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。
五、结论
公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。
【参考文献】
[1]谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.
[2]陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.
[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007（8）：6-12.
房地产企业内部审计报告篇2
一、市城乡规划局“三旧”改造项目申报审批流程和材料
（一）办理建设用地规划条件
申报材料：
1．申办函
2．已批准的“三旧”改造计划文件
3．土地使用权属证明（包括由产权部门确认产权范围的北京坐标系宗地图）
4．最新测制的1：500或1：1000坐标系电子地形图
审批流程（15工作日）：
规划局办文办事窗口收件——建设用地科根据已批准的控制性详细规划拟出用地规划条件和用地红线图——局分管领导审批——建设用地科出具用地规划条件和用地红线图——规划局办文办事窗口发件。
（二）办理历史用地完善手续规划审查
申报材料：
1．申办函
2．已批准的“三旧”改造计划文件或“三旧”改造项目确认文件
3．产权部门确认产权范围的北京坐标系宗地图
4．最新测制的1：500或1：1000坐标系电子地形图
审批流程（15工作日）：
规划局办文办事窗口收件——建设用地科会城镇科等相关科室根据“三旧”专项规划单元规划或城市近期规划拟出规划审查意见——局业务会审查——局分管领导审批——建设用地科出具历史用地完善手续规划审查意见——规划局办文办事窗口发件。
（三）办理《建设用地规划许可证》
申报材料：
1．申办函
2．《市城乡规划局建设用地规划许可事项申请表》
3．已批准的“三旧”改造方案
4．土地使用权证（包括由产权部门确认产权范围的北京坐标系宗地图）
5．最新测制的1：500或1：1000坐标系电子地形图
审批流程（10工作日）：
市行政服务中心规划窗口收件——建设用地科对申请事项进行公示（公示时间7天另计）——建设用地科核实用地规划条件和用地红线图——局分管领导审批——建设用地科核发《建设用地规划许可证》——市行政服务中心规划窗口发件。
（四）办理建设工程设计方案审查
申报材料：
1．《市城乡规划局建设工程规划许可事项申请表》
2．建设用地规划许可证（含用地红线图和审批表）
3．已批准的“三旧”改造方案，“三旧”改造方案的批准文件（市、区政府文件）
4．《建设用地批准书》及土地使用证等产权资料（涉及超容兼容的，须提供国土部门批准文件）
5．具有相应资质设计单位设计的建设工程设计方案（重要地段与高层建筑须提交透视图或建筑模型）一式三份及电子文件一份
6．建筑面积明细表或工程预算书。
审批流程（10工作日）：
市行政服务中心规划局窗口收件——建设工程科在受理人建设工程设计方案审查申请之日起五个工作日内，将有关申请事项公示七日征询意见（意见分歧较大的，应当依法组织听证）建设工程科对建设工程设计方案进行审查，提出审查意见，对重要的建设工程的建筑设计方案须组织专家评审——局分管领导审批——批准建设工程设计方案——市行政服务中心规划局窗口发件
（五）办理《建设工程规划许可证》
申报材料：
1．《市城乡规划局规划许可事项申请表》
2．人防、文物、安全等主管部门的审核意见（生产性工业项目不需要此项材料）
3．本年度投资计划
4．具有相应资质设计单位设计的建施图（规定应设置景观照明的项目须提交景观照明设计图纸）一式三分及电子文件一份
5．房地产项目须提交具备相应资质测绘单位计算的《房地产面积测绘报告书》
审批流程（8工作日）：
市行政服务中心规划窗口收件——建设工程管理科对建设方案进行审查，提出审查意见——分管局长审批——建设单位交纳有关费用（城市基础设施费，依据国土部门代建金评估结果函收取代建金）——建设工程管理科核发《建设工程规划许可证》——市行政服务中心规划窗口发件
二、市国土资源局“三旧”改造项目报建程序和申请材料清单
（一）集体建设用地改变为国有建设用地
申请单位向区（县）国土部门提交的申请材料
1．农村集体经济组织的申请材料，包括申请书、集体经济组织登记证、组织机构代码、法人代表身份证、授权委托书、被委托人身份证等；
2．农村集体经济组织成员会议或成员代表会议2/3以上成员表决同意改变为国有建设用地的会议记录和会议决议证明书，街道或镇政府加具意见；
3．权属证明；
4．该建设用地来源合法的证明材料；
5．城乡规划部门出具的申请用地符合“三旧”改造规划及市、区（县）政府或“三旧”办出具的已纳入年度实施计划的相关材料；
6．市、区（县）政府的批准改造方案文件；
7．具有资质的测绘机构出具的勘测定界报告及勘测定界图；
8．应提交的其它材料。
提交复印件的，原件较对后退还，校对人在复印件上签名。
办理流程
1．农村集体经济组织向区（县）国土资源部门提出申请；
2．区（县）国土资源部门进行内部会审，审查符合条件后拟文请示区（县）人民政府同意，上报市国土资源局；
3．市国土资源局进行内部会审，经请示市人民政府同意后，拟文上报省国土资源厅；
4．省国土资源厅经报省人民政府同意后批复市人民政府；
5．市国土资源局根据市人民政府的批示，发文通知农村集体经济组织申请地块已改变为国有建设用地，并抄送所在区（县）人民政府及所在国土资源部门。
（二）“三旧”改造项目国有建设用地协议出让
申请人提交的申请材料
1．土地协议出让申请书；
2．土地权属人身份证明或法人资格证明（营业执照、组织机构代码证等）；
3．授权委托书；
4．被委托人身份证明；
5．《土地使用权证》或土地权属来源有效证件及地上物产权证明（市场主体收购改造的需提交收购协议、付款凭证、土地证及地上物交易证明，提交被收购人对改造项目没有异议的声明材料；集体土地改变为国有的需提交相关批文；完善历史用地手续的需提交同意完善历史用地手续批文）；
6．规划部门出具的改造地块规划设计条件（其中1份原件）和用地红线图（6份原件）；
7．“三旧”改造年度计划批复文件；
8．改造方案的批准文件及改造方案；
9．改造方案批准文件中，对工业项目未明确宗地固定资产总投资额的，非工业项目未明确宗地开发投资总额的，用地单位对项目投资额的承诺；
10．属商品房项目的改造方案批准文件中，未明确公共服务设施配建要求的，应提交城乡规划部门出具的相关文件；
11．属商品房项目的改造方案批准文件中，未明确公租房配建要求的，应提交房管部门出具的相关文件；
12．国土资源行政主管部门认为应当提交的其它相关材料。
办理流程
向国土部门提出申请——受理——审查——组织地价评估——核定补交地价款金额——拟订协议出让方案——出让方案报政府批准——登录土地监测监管网制作出让合同，与申请人签订出让合同，缴纳补交地价款及契税，发放土地出让合同——在中国土地市场网、国土资源门户网站公布出让结果。
（三）“三旧”改造项目涉及补交地价款
申请人提交的资料
1．申请书；
2．土地权属人身份证明或法人资格证明（营业执照、组织机构代码证等）；
3．授权委托书；
4．被委托人身份证明；
5．《土地使用权证》或土地权属来源有效证件及地上物产权证明，其中对于收购或合作改造的，要提交被收购人或合作各方对改造项目没有异议的声明材料；
6．城乡规划部门出具的改造地块规划设计条件（其中1份原件）和用地红线图（原件6份）；
7．“三旧”改造年度计划批复文件；
8．改造方案的批准文件和改造方案；
9．属商品房项目的改造方案批准文件中，未明确公共服务设施配建要求的，应提供城乡规划部门的相关文件；
10．属商品房项目的改造方案批准文件中，未明确公租房配建要求的，应提供房管部门的相关文件；
11．市国土资源行政主管部门认为应当提供的其他相关材料。
办理流程：
用地单位向城乡规划部门申请出具规划设计条件和用地红线图——用地单位向国土资源部门提出补交地价款的申请——组织地价评估——拟订补交地价款方案——补交地价款方案报政府批准——拟用地批准文件报批——缴纳补交地价款及契税——发放用地批准文件。
（四）“三旧”改造项目申请完善历史用地手续
用地单位向区（县）“三旧”办提交的申请材料
1．用地单位关于审批“三旧”改造方案的请示及改造方案；
2．原取得用地相关材料，包括补偿协议、补偿兑现凭证等；
3．国土资源部门出具的改造地块地籍调查意见；
4．国土资源部门出具的按用地行为发生时土地管理法律政策落实处理（处罚）凭证；
5．属旧村庄改造的，改造方案经农村集体经济组织成员大会或或成员代表大会2/3以上成员表决同意的会议记录和会议决议证明书，街道或镇政府加具意见；
6．属完善征收手续的，农村集体经济组织成员大会或或成员代表大会2/3以上成员表决同意完善征收手续的会议记录和会议决议，街道或镇政府加具意见；
7．国土资源部门出具的“三旧”改造地块图斑统计表（打印改造地块当页即可，并在序号前打√）；
8．用地单位对“三旧”改造方案实施完成时间作出的承诺书；
9．城乡规划部门出具的申请用地规划初步意见；
10．区（县）政府出具的关于改造项目列入年度实施计划文件或“三旧”改造项目确认文件；
属完善征收手续还要提交以下材料：
1．城乡规划部门出具的申请用地纳入“三旧”改造专项规划的相关材料；
2．国土资源部门出具的“三旧”改造宗地档案情况表（附上改造地块当页即可，并在序号前打√）；
3．国土资源部门出具的需完善征收手续土地的权属证明；
4．具有资质测绘机构出具的勘测定界报告和勘测定界图；
5．国土资源部门出具的1：10000分幅土地利用现状图；
6．国土资源部门出具的土地利用总体规划图；
7．国土资源部门出具的土地规划光盘；
8．用地行为发生在年5月1日后的，还需提交听证材料；
9．需提交的其它材料。
办理流程
1．列入年度计划或区（县）政府确认“三旧”改造项目；
2．向区（县）国土资源部门申请地籍调查、确认用地行为发生时间，对违法用地行为进行落实处理（处罚）；
3．向城乡规划部门申请出具用地的规划初步意见；
4．用地单位备齐相关资料，完成编制改造方案后向区县“三旧”办公室申报；
5．区（县）“三旧”办受理后组织公示（7个工作日内完成）；
6．区（县）“三旧”办组织相关部门联合审查后出具审核意见，以区（县）政府名义报市政府（由市“三旧”办牵头审核）；
7．市“三旧”办组织市规划、国土、发改、房产、监察、财政等有关部门审查，出具审查意见，报市政府批准。其中，需完善征收手续的，由市“三旧”办上报市政府审查后，报省政府审批；
8．申请完善历史用地手续的“三旧”改造方案经批准后，凭改造方案及改造方案批准文件等资料向国土、规划、发改、环保、住建等部门办理相关手续；若编制改造方案使用的是用地规划初步意见，则应先向规划部门申请出具规划设计条件和用地红线图，然后再凭改造方案及改造方案批准文件等资料向国土、发改、环保、住建等部门办理相关手续；
9．用地单位实施改造；
10．改造完成后给予办理土地使用权登记发证。
三、市发改局“三旧”改造项目报建程序和申请材料清单
（一）根据国家、省的规定，“三旧”改造项目按其申请投资项目类别办理审批或核准或备案。
1．属核准项目，按《企业投资项目核准暂行办法》（国家发改委令第19号）、《政府核准的投资项目目录》、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发改委令第6号）、《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔〕47号）和《省企业投资项目核准暂行办法》（府〔〕119号）、《省政府核准的投资项目目录》（府〔〕121号）等规定办理。项目申报单位应提交项目核准申请函及招标申请表（均加盖公章一式2份）并附送以下文件：
（1）由具备相应资格的机构编制的《项目申请报告》；
（2）规划行政主管部门出具的城市规划意见；
（3）市环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件审批意见；
（4）节能评估文件（由具备相应资质节能评估单位编制）及评审意见（委托评审）或节能登记表（一式3份）；
（5）建设项目资本金落实情况和其他资金筹措证明资料；
（6）项目申报单位营业执照或代码证书（复印件）；
（7）属区、县项目由区、县发改部门出具项目核准的初审意见；涉及行业管理的由行业主管部门提出意见；
（8）涉及资质管理的应提供相关资质证书；办公用房项目应提供单位人员编制情况。
（9）法律、法规规定应提交的其他文件。
2．属备案项目，按《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资〔〕2656号）、《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔〕47号）和《省企业投资项目备案办法》（府〔〕120号）等规定办理。项目申报单位提交项目备案申请函（主要介绍项目单位概况及项目建设的理由和依据；项目建设规模、建设面积、主要产品及生产能力；项目总投资、资金筹措方案及资本金情况；项目节能减排措施；项目招标事项及实施期限等）并附送以下文件：
（1）业主单位如实填报《省企业基本建设投资项目备案申请表》加盖公章；
（2）节能评估文件（由具备相应资质节能评估单位编制）及评审意见（委托评审）或节能登记表（一式3份）；
（3）建设项目资本金落实情况和其他资金筹措证明资料；
（4）项目申报单位的营业执照或代码证书（复印件）；
（5）项目如已通过招拍挂取得建设用地的应提交用地证明及规划意见；
（6）属区、县项目由区、县发改部门加具项目意见；涉及行业管理的由行业主管部门提出意见；
（7）涉及资质管理的应提供相关资质证书；
（8）法律、法规规定应提交的其他文件。
（二）属外商投资项目，按《外商投资项目核准暂行管理办法》（国家发改委第22号令）、《外商投资产业指导目录（年修订）》、国家六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔〕171号）、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发改委令第6号）、《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔〕47号）等规定办理。项目申报单位提交项目核准申请函及招标申请表（加盖公章一式2份）并附送以下文件：
1．按国家发改委（发改投资〔〕1169号）要求编制的《项目申请报告》；
2．中外投资各方的企业注册证（营业执照）、商务登记证及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；
3．投资意向书，增资、购并项目的公司董事会决议；
4．银行出具的融资意向书；
5．规划行政主管部门出具的城市规划意见；
6．市环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件审批意见；
7．节能评估文件（由具备相应资质节能评估单位编制）及评审意见（委托评审）或节能登记表（一式3份）；
8．建设项目资本金落实情况，以国有资产或土地使用权出资的，需由有关主管部门出具的确认文件；
9．项目申报单位营业执照（复印件）；
10．法律、法规规定应提交的其他文件。涉及行业资质管理的，应提供相关资质证书。
（三）属“三旧”改造的房地产项目采用核准制，按照省政府《关于印发省企业投资项目核准暂行办法的通知》（府〔〕119号）和《关于印发省政府核准的投资项目目录（年本）的通知》（府〔〕121号）第九条的规定，总建筑面积50万平方米及以上报省发改委核准，50万平方米以下由市发改局核准，南澳县发改局核准所属10万平方米以下房地产项目。各区房地产项目由各区发改部门初审后上报市发改局核准。
（四）加快“三旧”改造项目的审批服务。
鉴于“三旧”改造项目建设的时限性和特殊性，如在某一或若干项前置审批事项（规划、用地、环评等）滞后的情况下，可先由相关事项的审批部门出具同意项目的“路条”，采用并联审批方式先予立项，相关部门同时相应加快进行事项的审批，审批后即补送市发改局，但各前置审批事项手续最迟必须在申报列入年度投资计划前完成。
四、市环保局“三旧”改造项目报建程序和申请材料清单
（一）办理环评文件审批应提交的材料
1．与建设项目有关的市“三旧”改造计划及经批准的建设项目“三旧”改造方案；
2．建设项目环评文件。编制报告书项目需提供环评审批申请报告及报告书纸质文件（盖齐印鉴）3份及电子版；编制报告表或填报登记表项目需提供纸质文件（盖齐印鉴）6份及电子版。报告书、报告表的编制需委托具相应环评资质的单位承担，并通过专家评审；登记表由建设单位填写，也可委托具环评资质单位代为填写；
3．《建设项目环境保护审批登记表》纸质3份（盖齐印鉴）及电子版。
表格（表格可从市环保局网站下载）
1）《建设项目环境影响报告表（试行）》
2）《建设项目环境影响登记表（试行）》
3）《建设项目环境保护审批登记表》
（二）环评文件审批流程
建设单位按照《建设项目环境保护审批需准备材料清单》要求准备资料，到市行政服务中心三楼西厅市环保局窗口提交环评文件审批申请——市环保局窗口人员对提交的材料进行形式审查，符合要求的予以受理，开具受理回执，不符合要求的，一次性告知理由或需补充材料——市环保局规划环评科组织对建设单位提交的申请材料进行内容审查，组织现场勘察，核实情况——市环保局根据环评文件审批原则，对符合要求的批准通过，不符合要求的不予以通过，书面告知建设单位（报告书、报告表承诺审批时限10个工作日，登记表审批当场办结，承诺审批时限不包括10个工作日的公示期）——建设单位到市行政服务中心三楼西厅市环保局窗口领取批复文件。
五、市住建局“三旧”改造项目报建程序和申请材料清单
（一）勘察设计招标资料备案
如在发改部门发出的项目招标核准意见中，勘察设计核准为采用招标方式，则项目勘察设计原则上应按工程建设项目进入建设工程交易中心进行招标。建设工程勘察设计招标文件备案登记程序如下:
1．申报人填报《市建设工程勘察设计招标登记表》一式一份，并提交以下材料：
（1）备案申请报告；
（2）项目立项及招标核准文件（发改部门）、建设用地手续（国土部门）、用地规划许可证（规划部门）；
（3）招标工作计划；
（4）招标公告或投标邀请书；
（5）资格预审文件（如为资格预审则需提供）；
（6）招标文件；
（7）招标委托合同；
（8）进资格单项备案文件（如为外地机构需提供）。
2．办理流程
经审核符合条件要求的，由市住建局勘察设计管理科给予备案，发给《市建设工程勘察设计招标备案文件收讫回执》。
3．办理性质：备案
4．办理时限：5个工作日。
5．办理依据：《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（八部委2号令）、《建筑工程方案设计招标投标管理办法》等。
6．收费标准和依据：无
（二）大中型建设工程初步设计审查
1．如属下列范围的大中型“三旧”改造项目，应进行初步设计审查：
（1）关系社会公共利益和公众安全的大中型基础设施、公用事业等大中型建设工程。
（2）全部或者部分使用国有资金或者国家融资的大中型建设工程。
（3）使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的大中型建设工程。
2．办理需提交材料：
（1）申请书（一式一份，需加盖公章）。
（2）市大中型建设工程项目初步设计审查申请表（一式一份，可在建设网下载，需加盖公章）。
（3）有关部门批准文件（提供复印件一式两份，原件校核后退还）。主要包括：
①项目立项批准文件（发改部门）；
②建设项目选址意见书（或建设用地规划许可证）、有关规划设计要点的批准文件（规划部门）；
③建设用地批准文件（国土部门）；
④环保、消防、人防、安全生产、卫生等行政主管部门的的批准文件，涉及航空管制、地铁、风景名胜、航道通航等方面的，须提供相关部门的审查意见。
（4）技术文件。主要包括：
①拟建设场地工程地质勘察报告（一份）；
②地震安全性评价报告（一份，按国家相关规定提供）；
③工程初步设计文件（按国家工程设计文件编制深度有关“初步设计”要求提供，包括工程概算书）。
（5）其他资料（提供复印件一式两份，原件校核后退还）：
①由外地勘察设计企业承接工程勘察设计的，须提供由市住建局核发的《关于同意工程勘察设计备案登记的通知》；
②项目勘察设计按规定需要招投标的，还需提供中标通知书。
3．办理程序
（1）工程建设项目申报人备齐材料送市行政服务中心住建局窗口（市级项目还需到市并联审批专门窗口），由窗口工作人员接收申报材料，出具申请材料接收凭证。
（2）市住建局组织专家及有关职能部门召开审查会，形成审查意见。
（3）在设计单位对专家提出的修改意见作出是否采纳的书面意见后，市住建局作出书面批复。
（4）申报人持申请材料接收凭证，到市行政服务中心住建局窗口领取项目初步设计批复。
4．办理时限
10个工作日内作出书面批复（不包括专家技术审查的时间）。
5．办理依据
（1）《建设工程勘察设计管理条例》（〔〕国务院第293号令）；
（2）《省建设工程勘察设计管理条例》（省第十届人民代表大会常务委员会公告第74号）；
（3）关于印发《省建设厅大中型建设工程初步设计审查管理办法》的通知（建设字〔〕24号）。
6．收费标准和依据：无
（三）建设工程施工交易备案
1．提交材料：
（1）《市建设工程施工交易备案表》（一式三份，须在建设网“建设工程施工交易备案表在线打印系统”填写打印）；
（2）发改部门的工程项目立项计划审批文件；
（3）发改部门的工程招标核准函；
（4）国土部门的《建设用地批准书》或土地权属证明文件（属“三旧”改造项目的，提供改造方案批准文件）；
（5）规划部门的《建设工程规划许可证》及其审批表；
（6）消防部门的建设工程消防设计审核意见书、或公安机关消防机构答复文件或《建设工程基本情况表》；
（7）施工图审查机构的建设工程施工图设计文件审查合格书和建设工程勘察成果报告审查合格书；
（8）规划部门的建筑规划红线图；
（9）银行出具的资金到位情况证明；
（10）《工商营业执照》（副本）或机关、事业单位法人《组织机构代码证》；
（11）属房地产开发项目的，应出具其套型面积符合政府有关规定的证明文件，并提供《房地产开发企业资质证书》；
（12）工程项目直接发包的，还应提供下列资料：
①承接施工任务的施工企业资质证书副本，属外来施工企业的，须提供《市外来建筑业企业单项备案证明》；
②承接监理业务的监理单位资质证书副本，属外来监理企业的，须提供《市外来监理企业承担监理业务单项注册登记表》；
（13）《市民用建筑节能设计审查备案登记表》（仅限于居住建筑和公共建筑工程项目）。
上述资料原件和复印件各一套，原件经验核后退回。
2．办理程序
申报人备齐资料，到市住建局驻市行政服务中心办事窗口（市财政大楼1楼）办理建设工程施工交易备案手续——由窗口工作人员受理、审核资料。经审查，对资料齐全的项目，签发备案表及建设工程施工准备通知书。
3．办理时限：即到即办。
（四）建筑业企业资质（含外商投资建筑业企业资质）核准
1．办理内容
（1）施工总承包序列三级资质；
（2）专业承包序列三级资质；
（3）劳务分包序列资质；
（4）燃气燃烧器具安装、维修企业资质
第（1）、（2）项中，不含国务院国有资产管理部门直接监管的企业及其下属一层级的企业的施工总承包三级资质，以及涉及铁道、交通、水利、信息产业、民航等方面的三级资质。
2．办理依据
（1）《中华人民共和国建筑法》；
（2）《中华人民共和国行政许可法》；
（3）《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）；
（4）《建筑业企业资质管理规定》（建设部令第159号）；
（5）《外商投资建筑业企业管理规定》（建设部、商务部令第113号）、《〈外商投资建筑业企业管理规定〉的补充规定》（建设部、商务部令第121号）、《建筑业企业资质管理规定实施意见》（建市〔〕241号）；
（6）《建筑业企业资质等级标准》（建建〔〕82号）；
（7）《关于燃气燃烧器具安装、维修企业资质管理有关事项的通知》（建城〔〕250号）
3．申办条件：
（1）已取得工商行政管理部门颁发的《企业法人营业执照》；
（2）符合现行国家有关建筑业企业资质管理的法律、法规、规章的规定；
（3）符合《建筑业企业资质等级标准》（建建〔〕82号）中相应专业、注册资本、净资产、专业技术人员技术装备的等级标准要求；
（4）符合《关于燃气燃烧器具安装、维修企业资质管理有关事项的通知》（建城〔〕250号）中有关资质标准的要求。
4．提交资料：
（1）企业申请施工总承包序列三级资质、专业承包序列三级资质、劳务分包序列资质的，需提供《建筑业企业资质申请表》（一式四份，含电子文档）及相应附件资料，并按照下列顺序进行装订：
①综合资料（第一册）：
1）企业法人营业执照副本；
2）企业资质证书正、副本；
3）企业章程；
4）企业近三年建筑业行业统计报表；
5）企业经审计的近三年财务报表；
6）企业法定代表人任职文件、身份证明；
7）企业经理和技术、财务负责人的身份证明、职称证书、任职文件及相关资质标准要求的技术负责人代表工程业绩证明资料；
8）如有设备、厂房等要求的，应提供设备购置发票或租赁合同、厂房的房屋产权证或房屋租赁合同等相关证明，以及相关资质标准要求提供的其它资料；
9）企业安全生产许可证（劳务分包企业、混凝土预制构件企业、预拌商品混凝土等企业可不提供）；
10）外商投资建筑业企业申请资质的，须先取得市对外贸易经济行政管理部门的外商投资企业批准证书。
其中，首次申请资质的企业，不需提供上述2、4、5、9的材料，但应提供企业安全生产管理制度的文件。
②人员资料（第二册）：
1）建筑业企业资质申请表中所列注册人员的身份证明、注册证书；
2）建筑业企业资质标准要求的非注册的专业技术人员的职称证书、身份证明、养老保险凭证；
3）部分资质标准要求企业必须具备的特殊专业技术人员的职称证书、身份证明及养老保险凭证，还应提供相应证书及反映专业的证明材料；
4）劳务分包企业应提供标准要求的人员岗位证书、身份证明。
③对企业申请改制、分立、合并需重新核定资质的，除需提供上述资料外，还应提供下列资料（列入第一册综合材料）：
1）企业改制、分立、合并方案（包括新企业与原企业资产、人员、工程业绩的分割情况）；
2）企业改制、分立、合并的批准文件或股东会或职工代表大会决议；
3）企业改制、分立应提供改制、分立前企业近三年财务报表和统计报表；
4）企业合并应提供合并前各企业近三年财务报表和统计报表及最新合并报表；
5）会计师事务所出具的验资报告。
2）企业申请燃气燃烧器具安装、维修企业资质，应当提交以下材料：
①燃气燃烧器具安装、维修企业资质申请表（一式4份）及相应的电子文档。
②企业法人营业执照副本（复印件）。
③企业章程。
④企业验资报告。
⑤固定经营场所的产权证明或经房管部门备案的租赁合同（复印件）。
⑥企业负责人和技术、财务负责人的身份证明、职称文件和任职文件。
⑦工程、经济、会计专业人员的职称证书、身份证明、有效的劳动合同及养老保险凭证（复印件）。
⑧4名以上安装、维修作业人员的燃气行业《职业技能岗位证书》、身份证明、有效的劳动合同及养老保险凭证（复印件）。
⑨相关制度、标准和规程，包括：
1）安装维修质量保障体系（企业组织架构、职责）；
2）员工的培训制度；
3）燃气燃烧器具安装维修验收制度；
4）燃气燃烧器具安装检修操作规程；
5）事故处理应急预案；
6）安装维修服务承诺文件；
7）客户服务制度和服务标准；
8）公开的安装、报修、维修、抢修等工作流程及服务电话；
9）24小时值班制度。
⑩与燃气燃烧器具生产厂家签定的《安装、维修委托书》。
⑾抢修、维修服务通讯工具、专用车辆、冲击钻、套丝机、切割机、弯管机、燃气检漏仪、泄漏浓度报警器、能直接检测燃气压力、流量，水压、水量、温度等主要检修、调试指标的专用仪器等设备的购买发票（复印件）或其他资产所有证明文件。
5．资料要求：
（1）《建筑业企业资质申请表》一式四份及电子文档，附件资料一套。
（2）资质受理机关负责核对企业提供的资料原件（原市直企业增项资质的，在市行政服务中心住建局负责核对，原各区县属下企业申请资质的，由各区县建设行政主管部门负责核对，新成立企业首次申请资质的，由企业注册地所在区县建设行政主管部门负责核对），原件由企业保存。资质许可机关正式受理后，所有资料一律不得更换、修改、退还。
上级相关主管部门对企业申请材料有质疑的，企业应当提供相关资料原件，必要时要配合相关部门进行实地调查。
（3）附件资料应按“综合资料、人员资料、工程业绩资料”的顺序排列装订，规格为a4（210×297mm）型纸，并有标明页码的总目录及申请说明，建议采用软封面封底，逐页编写页码。
企业申报的资料必须使用中文，资料原文是其它文字的，须同时附中文译本并翻译准确。
（4）申请资料必须数据齐全、填表规范、印鉴齐全、字迹清晰，复印件必须清晰、可辨。
6．办理程序
申报人备齐材料送市行政服务中心住建局办事窗口（市财政大楼1楼），由窗口工作人员接收申报材料，由窗口给予出具申请材料接收凭证——市住建局依照《建筑业企业资质核准流程》审核——经审查，符合符合建筑业资质管理规定的，颁发行政许可决定书和建筑业企业资质证书（正、副本），不符合规定的，发给不予行政许可决定书。
7．办理时限
申请施工总承包序列三级资质、专业承包序列三级资质和劳务分包序列资质40个工作日，由建筑市场监管科负责审核；申请燃气燃烧器具安装、维修企业资质10个工作日，由法制与综合管理科负责审核；公示时间10个工作日。
8．收费标准和依据：无
（五）建筑工程施工许可
1．提交材料：
（1）已盖齐印鉴的《建筑工程施工许可申请表》（表格可在建设网下载，一式四份）；
（2）工程项目已办理建设工程施工交易备案手续的《市建设工程施工交易备案表》一份；
（3）规划部门的《建设工程规划许可证》；
（4）已签订的《施工合同》和《监理合同》副本各一份；
（5）施工企业的《安全生产许可证》；
（6）任项目负责人的注册建造师执业证书（项目经理资质证书）及《市建设工程注册建造师执业登记手册》、安全生产考核合格证B证和任项目总监的注册监理工程师执业证书及《市建设工程项目总监理工程师执业登记手册》；
（7）建设工程质量监督登记手续凭证；
（8）安监站签发的《建设工程施工前期安全措施登记表》；
（9）“散装水泥专项资金”、“新型墙体材料专项用费”、“劳保费”的缴费凭证；已签订《建设工程竣工档案报送责任书》；
（10）环保部门出具的噪声许可证件；
（11）属应招标工程的，提交中标通知书；
（12）属外来企业的，还应提交向市住建局办理的进备案文件；
（13）按规定需要办理白蚁防治手续的，还应出示白蚁防治合同；
（14）由社保经办机构出具的建设单位符合社会保险要求的书面证明材料；
（15）依法应招标的政府投资房屋建筑和市政基础设施工程项目，应提交《市建设工程施工合同价备案表》；
（16）房地产管理部门出具的项目有关廉租住房证明文件。
上述资料除第1项外，其他均须同时报送复印件，原件验核后退还。
2．办理程序
申报人备齐材料到市行政服务中心并联审批专门窗口办理建筑工程施工许可手续——由市行政服务中心并联审批专门窗口向市住房和城乡建设局窗口工作人员移交申报材料，由市住房和城乡建设局窗口给予出具材料接收凭证——经审查，材料齐全的，发给《建筑工程施工许可证》。
3．办理时限
法定时限15个工作日；现承诺时限5个工作日。
4．收费标准和依据：无
（六）房地产开发企业三级及三级以下资质核准
1．办理内容
（1）新设立房地产开发企业暂定资质核准。
（2）房地产开发企业四级资质核准。
（3）房地产开发企业三级资质核准。
（4）外资（外商独资、中外合资、中外合作）房地产项目公司暂定资质核准。
2．办理依据
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（年8月30日全国人大常委会第二十九次会议修正）
（2）《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）；
（3）《省房地产开发经营条例》（年9月22日修订）；
（4）《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）；
（5）《国家发展改革委关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》（发改外资〔〕1773号）；
（6）《关于外商投资房地产开发企业资质核准有关问题的通知》（建房字〔〕161号）；
（7）《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金的通知》（国发〔〕13号）；
（8）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔〕171号）；
（9）《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》（商资字〔〕192号）；
（10）《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》（商资函〔〕50号）；
（11）省建设厅《转发建设部关于贯彻〈房地产开发企业资质管理规定〉全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为的通知》（建房字〔〕61号）。
3．申办条件
（1）申请新设立房地产开发企业暂定资质核准。
申报人应具备《中华人民共和国城市房地产管理法》（年8月30日全国人大常委会第二十九次会议修正）第三十条、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第五条、《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）第五条、第八条以及省建设厅《转发建设部关于贯彻〈房地产开发企业资质管理规定〉全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为的通知》（建房字〔〕61号）第二条规定的条件。
（2）申请房地产开发企业四级（或三级）资质核准。
房地产开发企业应符合《省房地产开发经营条例》（年9月22日修订）第八条、第十条以及《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）第五条规定的条件。
（3）申请外资（外商独资、中外合资、中外合作）房地产项目公司暂定企业资质核准。
申报人应符合《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第五条、第六条、《省房地产开发经营条例》（年9月22日修订）第八条、第十条、《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）第五条、第八条、《国家发展改革委关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》（发改外资〔〕1773号）第一条、《关于外商投资房地产开发企业资质核准有关问题的通知》（建房字〔〕161号）第二条、第三条、《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金的通知》（国发〔〕13号）、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔〕171号）第一条、《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》（商资字〔〕192号）第三条、《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》（商资函〔〕50号）第二条以及省建设厅《转发建设部关于贯彻〈房地产开发企业资质管理规定〉全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为的通知》（建房字〔〕61号）第二条规定的条件。
4．提交材料
（1）新设立房地产开发企业暂定资质核准
①新设立房地产开发企业暂定资质核准
1）《房地产开发企业资质申请表》（市直企业一式二份，区属企业一式三份，可在建设网下载）；
2）设立房地产开发企业资质的申请报告（一式二份，一份随材料装订，一份单独放置；申报人为区属企业的，还应出具区住建局的初审意见）；
3）企业工商营业执照副本；
4）公司章程；
5）会计师事务所出具的注册资本验资报告（100万元以上）；
6）法定代表人身份证明及任职文件；
7）建筑、结构、财务、房地产及有关经济类人员5人以上（其中建筑或结构专业技术人员中级职称1人以上；有职称证书的专职会计人员不少于2人）和1人以上专业统计人员的职称证书（各类职称证书管理人员不得与其他企业重复使用）、聘书、经劳动部门鉴证的劳动合同或社会保险交纳凭证、身份证原件复印件；
8）企业的工程、经营、财务、统计负责人的任职文件；
9）国有土地使用证或土地权属证明，属“三旧”改造项目的则报送纳入“三旧”改造计划批准文件；
以上2）至9）项均须同时报送复印件并加盖单位公章，原件验核（市直企业由市住建局办事窗口加盖原件验核章，并注明原件校核人；区属企业的，则应加盖区住建局的原件验核章，并注明原件校核人，市住建局办事窗口不再校对原件）后退回。并按2）至9）的顺序采用a4纸装订成册，软封面封底，标明页码的目录，逐页编写页码。第1）项和第2）项中的一份申请报告单独放置。
②暂定资质企业申请变更企业名称、办公地址、法定代表人、注册资本：
1）企业申请变更资质证书内容的报告（区属企业的，还应出具区住建局的初审意见）；
2）经工商部门核准变更的工商营业执照，核准变更登记通知书；经济性质为股份制或有限责任的房地产开发企业，须报送企业董事会或股东会变更事项的决定或章程及章程修正案；属变更企业注册资本的需另提交资金验资报告；属变更企业法定代表人需另提交企业董事会（或股东会）或企业主管部门的法定代表人任命书和法定代表人身份证明（报送复印件，原件验核后退回；区属企业，则应加盖区住建局的原件验核章，并注明原件校核人）；
3）房地产开发企业暂定资质证书正、副本原件。
（2）房地产开发企业四级（或三级）资质核准。
①房地产开发企业四级（或三级）资质核准。
1）《房地产开发企业资质申请表》（市直企业一式二份，区属企业一式三份，可在建设网下载）；
2）申请人申请核定房地产开发企业四级（或三级）资质的报告（一式二份，一份随材料装订，一份单独放置；申报人为区属企业的，还应出具区住建局的初审意见）；
3）房地产开发企业资质证书正、副本复印件；
4）工商营业执照副本；
5）公司章程；
6）上年度财务报表和会计事务所出具的注册资本验资报告100万元以上（申请三级资质应800万元以上）；
7）法定代表人身份证明及任职文件；
8）工程技术人员：
申请四级资质的：建筑、结构、财务、房地产及有关经济类人员5人以上（其中建筑或结构专业技术人员中级职称达到1人以上；有职称证书的专职会计人员不少于2人）和1人以上专业统计人员的职称证书（各类职称证书管理人员不得与其他企业重复使用）、聘书、经劳动部门签证的劳动合同或社会保险交纳凭证、身份证原件复印件；
申请三级资质的：建筑、结构、财务、房地产及有关经济类人员10人以上，（其中建筑或结构中级或中级以上职称管理人员不少于5人；专职会计人员2名以上；工程技术、财务等业务负责人应具有中级或中级以上职称；统计等负责人具有相应专业初级以上职称）和1人以上统计初级职称以上人员的职称证书（各类职称证书管理人员不得与其他企业重复使用）、聘书、经劳动部门鉴证的劳动合同或社会保险交纳凭证、身份证原件复印件；
9）企业的工程、经营、财务、统计负责人的任职文件；
10）近1年或2年（申请三级资质为近3年）来房地产开发统计年报基层表（加盖统计主管部门公章）；
11）房地产开发企业近1年或2年（申请三级资质为近3年）来开发经营房地产开发项目的有关证明材料：
Ⅰ、已竣工房地产开发项目的计划批准文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及建设工程竣工验收备案文件；
Ⅱ、在建房地产开发项目应出具投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等文件，并附项目进度说明；
12）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》的样本和执行情况报告；
13）待开发商品房用地有关证明材料（国有土地使用证、土地出让合同或者土地转让合同；属“三旧”改造项目的则应报送“三旧”改造方案批准文件）。
以上2）至13）项均须同时报送复印件并加盖单位公章，原件验核（市直企业由市住建局办事窗口加盖原件验核章，并注明原件校核人；区属企业的，则应加盖区住建局的原件验核章，并注明原件校核人，市住建局办事窗口不再校对原件）后退回。并按2）至13）的顺序采用a4纸装订成册，软封面封底，标明页码的目录，逐页编写页码。第1）项和第2）项中一份申请报告单独放置。
②已定级企业申请变更企业名称、办公地址、法定代表人、注册资本：
1）企业申请变更资质证书内容的报告（区属企业的，还应出具区住建局的初审意见）；
2）经工商部门核准变更的工商营业执照，核准变更登记通知书（外商房地产开发企业还应报送经外经贸局批准变更事项的文件）；经济性质为股份制或有限责任的房地产开发企业，须报送企业董事会或股东会变更事项的决定或章程及章程修正案；属变更企业注册资本的需另提交资金验资报告；属变更企业法定代表人需另提交企业董事会（或股东会）或企业主管部门的法定代表人任命书和法定代表人身份证明（报送复印件，原件验核后退回；区属企业的，则应加盖区住建局的原件验核章，并注明原件校核人）；
3）房地产开发企业资质证书正、副本原件。
（3）外资（外商独资、中外合资、中外合作）房地产项目公司暂定资质核准。
①外资房地产项目公司暂定资质核准。
1）《房地产开发企业资质申请表》（市直企业一式二份，区属企业一式三份，可在建设网下载）；
2）申办外商房地产项目公司资质的申请报告（一式二份，一份随材料装定，一份单独放置；区属企业的，申报人还应出具区住建局的初审意见）；
3）企业工商营业执照；
4）公司章程；
5）企业法定代表人任职文件和身份证明；
6）发改部门关于外商投资项目核准文件；
7）外经贸部门同意成立公司的批准文件，（或同意新增房地产开发经营业务，以及从事新的房地产项目开发经营的批准文件）；
8）外商投资企业批准证书、境外企业有关资料；经外经贸部门批准的新公司章程；属中外合资、合作的房地产项目公司还应报送内资企业的资质证书、营业执照、法定代表人身份证明，经外经贸部门批准的合作企业合同和新公司章程；
9）会计师事务所出具的注册资本验资报告（属从事新的房地产项目开发经营的，还应出具会计师事务所对该司前一个开发项目进行审计的资产负债表）；
10）建筑、结构、财务、房地产及有关经济类人员5人以上（其中建筑或结构专业技术人员中级职称1人以上；有职称证书的专职会计人员不少于2人）和1人以上专业统计人员的职称证书（各类职称证书管理人员不得与其他企业重复使用）、聘书、经劳动部门鉴证的劳动合同或社会保险交纳凭证、身份证原件复印件；
11）企业的工程、经营、财务、统计负责人的任职文件；
12）国有土地使用证或土地权属证明；属“三旧”改造项目的，则报送改造方案批准文件。
以上2）至12）项均须同时报送复印件并加盖单位公章，原件验核（市直企业由市住建局办事窗口加盖原件验核章，并注明原件校核人；区属企业的，则应加盖区住建局的原件验核章，并注明原件校核人，市住建局办事窗口不再校对原件）后退回。并按2）至12）项的顺序采用a4纸装订成册，软封面封底，标明页码的目录，逐页编写页码。第1）项和第2）项中另一份申请报告单独放置。
②外资房地产企业变更企业名称、办公地址、法定代表人、注册资本：
1）企业申请变更资质证书内容的报告（区属企业的，还应出具区住建局的初审意见）；
2）经工商部门核准变更的企业工商营业执照，核准变更登记通知书；经外经贸局批准变更事项的文件；企业董事会或股东会变更事项的决定或章程及章程修正案；属变更企业注册资本的需另提交资金验资报告；属变更企业法定代表人需另提交企业董事会（或股东会）或企业主管部门的法定代表人任命书和法定代表人身份证明（报送复印件，原件验核后退回；区属企业的，则应加盖区住建局的原件验核章，并注明原件校核人）。
3）房地产开发企业资质证书正、副本原件。
5．办理程序
申报人备齐材料送市行政服务中心市住建局办事窗口（市财政大楼1楼），由窗口工作人员接收申报材料，由窗口给予出具申请材料接收凭证——经审查，符合房地产开发企业资质管理规定的，在承诺的期限内办理核发《房地产开发企业资质证书》（正、副本），不符合规定条件要求的，告知申报人不予办理的理由。
6．办理时限：10个工作日。
7．收费标准和依据：无
六、市房管局“三旧”改造项目报建程序和申请材料清单
（一）“三旧”改造项目办理配套廉租住项应提交的申请材料：
1．《XX“三旧”改造项目改造方案》；
2．《关于出具XX“三旧”改造项目规划条件的意见》（市城乡规划局）；
3．《关于XX“三旧”改造项目改造方案的批复》（市人民政府）；
4．《建设工程规划许可证》（市城乡规划局）；
5．“三旧”改造项目改造主体向市房产管理局申请办理配套廉租住房的申请函。
（二）“三旧”改造项目办理配套廉租住房审批程序。
1．改造主体将“三旧”改造方案（方案应明确配套廉租住房的方式及比例）按规定上报且市“三旧”办受理后，在会有关部门进行审议时，由市房产管理局负责对改造方案中配套廉租住房方式及比例进行审议，并及时将审议意见报市“三旧”办。
2．“三旧”改造方案经审批同意后，市“三旧”办以市政府名义发文批复（明确廉租住房配套比例和方式）。
3．改造主体凭市政府批复文件以及市城乡规划局出具的《建设工程规划许可证》等有关资料，向市房产管理局申请办理配套廉租住项。
4．市房产管理局按照府〔〕75号、府办〔〕
158号精神以及《市“三旧”改造中推进廉租住房建设实施细则（试行）》规定的审批程序和流程，及时向改造主体出具配套廉租住房的意见（属在项目中配建廉租住房的由改造主体与市房产管理局签订《廉租住房配套协议书》等事项；属认购廉租住房房源的，由市房产管理局按规定计核认购款并通知改造主体向我市“三旧”改造项目配套廉租住房房源认购款开户银行缴交）。
5．改造主体与市房产管理局签订《廉租住房配套协议书》或缴纳认购款后，市房产管理局出具相关证明。建设主管部门在颁发《建筑工程施工许可证》时，需查验市房产管理部门出具的相关证明。
房地产企业内部审计报告篇3
证监会将从严处罚滥用会计政策上市公司
日前，中国证监会会计部完成的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》指出，证监会将继续加强会计监管工作。一是纠正会计准则和财务信息披露不规范的问题。对因滥用会计政策，导致财务报告虚假陈述、重大错报的上市公司，一经查实，从严处罚；对于其别复杂的会计问题，将通过现场检查、立案稽查等方式进一步核实有关情况。二是明确监管判断口径，督促会计准则在上市公司范围内的一致执行。三是关注、研究特殊行业收入确认等典型会计问题，将对特殊行业公司及创业板公司涉及到的创新业务模式的会计核算等问题进行深入研究，及时解决创新业务的各类会计处理问题。
财政部要求证券资格会计师事务所报备资料
财政部在10月15日《关于要求证券资格会计师事务所报备资料的通知》。通知称，根据财政部统一要求，决定建立证券资格会计师事务所资料报备制度，并要求相关事务所(含分所)按照规定报备资料。报备内容包括会计师事务所基本情况、注册会计师花名册、以表格形式填写截止上一季度末被审计单位名称、出具审计报告类型、审计收费金额、由其他具有证券资格的会计师事务所出具的上一年度本机构财务报表的审计报告、会计师事务所上一年度工作总结、新设、合并、分立、注销、迁移、更名等情况。凡按年度报备的资料，应当在年度终了后30日内上报，凡按季度报备的资料，应当在季度终了后10日内上报。
税收
外资企业
12月起缴纳城建税和教育费附加
为了进一步统一税制、公平税负，创造平等竞争的外部环境，近日，国务院下发《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》(国发[2010]35号)，决定统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度。文件规定，自2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。
车船税法草案国务院原则通过
10月12日召开的国务院常务会议讨论并原则通过《中华人民共和国车船税法(草案)》。会议决定，该草案经进一步修改后，由国务院提请全国人大常委会审议。据了解，本次车船税改革方案中，车船税新政策主要体现为：乘用车将分为7个梯度按照排量进行征税：排量在1.0升及以下的乘用车税负减轻；主体乘用车车型税额适当提高，市场份额较大的1.6～2.0升排量车的年缴纳税额将有所提升；大排量乘用车税负则大幅增加，4.0升以上的大排量车，年税额最高将突破万元。此外，新政将对节能、新能源车船实行低税额。
房产税试点有望明年初正式实施
据媒体报道，国务院有望在今年中央经济工作会议后，批复房地产税试点，正式实施可能从明年初开始。目前，重庆、上海两地递交国务院的方案，中央政府会协商调整，批复时会有不同，但也不会差异太大。目前房产税改革的思路，不仅仅是取消1986年《房产税暂行条例》中对个人所有非营业用房产免征税收的优惠条款，而且更进一步的改革是倾向于在不动产的保有环节，将现有房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，简化税种，彻底改变目前房地产税制流通环节畸重、保有环节畸轻的现状。
海关税收首破万亿大关
海关总署日前信息，截至10月14日，全国海关今年以来累计征收关税和进口环节税10905.9亿元，同比增收3155.6亿元，增长46.1％。其中，征收关税1629.8亿元，进口环节税8376.1亿元，分别比去年同期增长48.9％和45.5％。海关税收首次突破万亿大关，再创历史新高。据介绍，今年海关税收大幅增长，主要是两方面因素综合作用的结果。我国坚持扩大内需战略，加快经济发展方式转变，有效实施应对国际金融危机的一揽子政策措施，我国经济发展的内生动力不断增强，国民经济发展总体态势良好，进口呈现大幅增长。
政策法规
国家发改委详解七大战略性新兴产业
国务院近日颁布了《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，涉及节能环保产业、新能源产业、新一代信息技术产业、生物产业、高端装备制造业、新材料产业和新能源汽车产业。国家发展和改革委员会有关负责人日前表示，在财政支持政策方面，国家决定提出切实加大财政投入力度，重点在整合现有政策资源和利用现有资金渠道的基础上，建立稳定的财政投入增长机制，设立战略性新兴产业发展专项资金，大幅度增加中央财政的资金投入，专项集中支持重大产业创新发展工程、重大应用示范工程、重大创新成果产业化、创新能力建设等，引导创业投资发展。
证监会暂缓受理房企重组申请
中国证监会相关人士日前表示，今年上半年，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求暂停批准存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业重大资产重组。为了坚决贯彻执行《通知》精神，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。此外，该人士表示，目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策，待相关政策规则推出之后，将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。
证监会严格规范证券投资咨询业务
10月19日，证监会正式《证券投资顾问业务暂行规定》和《研究报告暂行规定》，并决定于明年1月1日起实施。规定明确，证券公司持有某上市公司股份1％以上的，在推荐该公司股票时，需披露持股信息，并且荐股时不能做反向操作。同时，两项新规分别从证券投资咨询业务资格，从业人员规
范、以及研究报告的制作等方面严控证券投资咨询业务。此外，面对投资者反映强烈的“黑嘴股评”及炒股软件，也被规定正式纳入证券投资顾问业务的监管范围。业内人士表示，“这是目前国际上最严格的证券投资顾问和研究报告规则了。”
央行网上支付跨行清算系统运行
中国人民银行日前举行网上支付跨行清算系统建成运行新闻会。央行支付结算司司长欧阳卫民在会上表示，网上支付跨行清算系统的建成运行，一是提高跨行支付效率，客户可以方便、及时地办理跨行转账、信用卡跨行还款等业务；二是便利财富管理，通过与银行签订协议后，客户依托一家银行的网上银行，即可查询在其他银行的账户信息，实现“一站式”财富管理；三是拓展电子商务的业务范围，客户可依托一个银行账户方便地办理公用事业缴费、网络购物等业务。央行对网上支付跨行清算系统处理支付业务的金额上限暂定为5万元。对于超过金额5万元的支付业务，可以通过大额支付系统等其他渠道办理。
国际
FaSB提议修改债务重组报告标准
负责制定美国会计规则的美国财务会计准则委员会(FaSB)10月12日提议修改规则以改进企业的不良债务重组报告。FaSB在一份声明中表示，这些修改是为了解决在说明修改抵押贷款或企业债务方面的不同做法。FaSB规则将阐昵何时这些修改应该被归类为不良债务重组，这类重组将有自己的会计处理方法。这种变化也将适用于允许企业贷款延长的各银行，或所谓的“修改并延长”交易。在“修改并延长”交易中，各银行放宽对陷入困境借款人的贷款条件，给予他们更多的时间来偿还贷款以预防违约。这种交易是近年来企业用于避免破产的主要工具之一，但此类交易已以招致批评声音，因其不过是将问题推到未来、或允许银行避免对不良贷款进行减记。
欧元区上市公司或被剥夺自由选择审计机构权力
根据欧盟公布的一项计划，欧元区上市公司可能失去自由选择审计机构的权利。欧盟委员会10月13日称，监管机构可能会获得为上市公司指定审计机构，以及规定上市公司应为审计机构发放多少薪酬和审计机构可为上市公司工作多长时间的权力。该委员会指出，这项计划的目标是确保审计机构是为股东服务，而不是为其客户公司服务的。该委员会还指出，根据公布的这项计划，“可以设想一种情况”，即审计机构来自于一家客户的报酬在总营收中所占比例将需低于特定水平。欧盟委员会称，该委员会还正在考虑一项规定，内容是强迫上市公司在一段时间以后更换审计机构。
iFaC中小事务所审计指南
房地产企业内部审计报告篇4
1加强企业内部会计控制的必要性
企业内部会计控制是指与保护企业财产物资的安全性、会计信息的真实性以及财务活动的合法性有关的控制系统。它的目标是确保企业经营活动的效率性和效果性，资产的安全性，经济信息和财务报告的可靠性。其主要作用：一是有助于企业领导实现经管方针和目标；二是保护企业各项资产的安全和完整，防止资产流失；三是保证企业业务经营信息和财务会计资料的真实性和完整性。此外，它还能保证企业内部财务活动的合法性。会计内控最根本的目的在于规范会计行为，保证会计信息的真实完整。单位财务会计工作是一项综合性的工作，渗透到单位经营管理的各个方面。而会计资料特别是原始凭证是由单位各个部门的人员经手的，牵涉到单位经营管理的各个方面，在会计事项办理过程中，可能因手续不全、凭证不足、各个环节控制不严而导致会计资料失真，或者个人营私舞弊，最终给单位造成损失。所以，建立健全互相牵制的会计内控制度，需要统一领导，统一部署，各个部门共同协作，各个员工积极参与、有效执行，才能真正发挥会计内控的实际作用，为保证会计信息真实完整夯实基础。
2企业内部会计控制失控存在的问题
企业内部会计控制失控的原因有很多，不仅房地产企业，其他不同类型不同行业也都存在企业内部会计控制失控的现象。在此我只列几点最主要的。
2.1岗位责任模糊不清
对岗位职责的设置应贯彻相互牵制的原则，对不相容的职务实行分离，使不同岗位之间形成一种相互监督、相互牵制的关系，这是内部控制制度的原则。但是目前许多单位内部中下层机构之间，不同岗位之间以及不同人员之间无法形成有效的牵制，有的单位存在着不相容职务兼任的现象，岗位责任制形同虚设；有的单位管理人员“事必躬亲”，亲自操办自己的涉及资金支付的经济业务事项等。
2.2缺乏内部人员的监督检查力度
当前，有的单位在内部控制制度上只是强调对审批程序的监督，而不论内部人员做得对不对，只要有内部人员签字，就算内部控制监督到位了。现行的财务“一支笔”控制的监督方式，虽然一方面解决了费用控制的责任归属问题，但有些会计人员放弃职责，领导签字就照办，我不负责，致使会计内部监督有名无实。
2.3缺乏内部审计
从单位管理角度来讲，内部审计是对内部会计控制的控制。然而内审监督在某些单位由于受到利益关系和人际关系的制约，很难客观、真实、公正地开展工作。
3采取积极措施推动会计内控水平的整体提高
针对企业内部存在的内控失控现象，我的观点认为：房地产企业要建立健全会计内控制度，应统一思想，提高管理水平，积极采取措施，推动会计内控水平的整体提高。
3.1单位领导充分重视，组织措施到位，高管人员以身作则，实行全员参与
会计内控是一项系统的综合工程，是单位管理的重要组成部分，不仅需要单位各管理部门之间的协同协作，更需要组织上的强有力的领导，单位负责人要亲自出马，对实施的全过程实行组织上的统一领导策划、政策上统一制订、实施上统一安排、实施效果统一检查、统一奖惩，变少数部门的行为为单位管理部门的一致行为，变临时行为为持之以恒的长期行为，变管理者行为为全员参加行为，特别是单位高管人员更要带头执行制度，让内部会计控制约束单位内部涉及会计事项的所有人员，使任何个人都不得拥有超越内部会计控制的权力，单位高管人员既不“向上越权”，又不“向下越权”，更不超越职责插手事务，才能明确责任，规范运行，使会计内控制度建立健全并持之以恒地有效实施。
3.2提高内部会计控制制度建设的意识，改“习惯”为制度，变“经验”为程序
提高内部会计控制制度建设的意识，树立风险观念，将一些习惯做法逐步加以归纳总结，形成书面制度，将一些好的“经验”做法整理成办事流程，规范办事程序，形成互相牵制的内控制度，同时重视办理会计事务人员的业务素质及职业道德，杜绝经济业务过程的差错及舞弊行为。
3.3重视内部审计控制，真正落实责任制，保证内部会计控制制度的顺利、有效
运行内部审计控制是对内部会计控制的再控制。单位的日常经济活动、管理制度是否合理、合规、有效，由日常的内部审计机构进行评价，可以把风险消灭在萌芽状态，防止问题成堆甚至触犯法律；把审计结果与日常考核结合起来，真正落实责任制，加强监督与奖惩制度，这是日常对单位内控制度执行情况的再监督，也是保护员工的主要措施。有条件的单位均应建立内部审计机制，保证内部会计控制制度的顺利、有效运行。
4制定科学完善的内部会计控制规范
房地产企业要制定科学完善的内部会计控制规范，以保证企业能够健康的发展。
4.1构建系统性的内部会计控制内容
在制定内部会计控制规范时，我们必须充分考虑的问题是，由于内部会计控制工作所涉及的内容非常广泛，因此，内部会计控制规范就应当是一个体系。从结构上看，它可以分为两个层次：第一层次是内部会计控制基本规范。它主要是就涉及内部会计控制的目标、原则、内容、方法、检查、督导和实施等问题予以规范。第二层次是内部会计控制具体规范。它主要是对单位内部的各种具体会计工作进行规范。从内容上看，它可以从五个不同的角度来进行规范设计：第一，是具体经济业务的内部会计控制规范，如工程项目、采购与付款、销售与收款、对外投资、筹资、担保、成本费用的发生与支付等；第二，是具体会计要素项目变动的内部会计控制规范，如货币资金、实物资产、证券资产、无形资产等；第三，是具体会计业务处理岗位的内部会计控制规范，如出纳、记账、报表、保管、经销、采购、收款等；第四，是具体会计管理岗位和管理环节的内部会计控制规范，如授权、执行、质检、验收、审核、付款等；第五，是会计业务处理手段的内部会计控制规范，如手工会计处理系统和电子数据处理会计系统等。通过制定不同的内部会计控制规范，形成一个相对完善的体系，才能对规范单位内部的会计控制工作起到重要的促进作用。
4.2制定适合行业特点的企业内部会计控制制度
4.2.1控制环境的建立
有良好的控制环境，才能使内部控制有效运行。控制环境指的是建立或实施某项政策发生影响的各种因素，主要反映单位管理者和其他人员对控制的态度，认识和行动。具体包括，管理者的思想和经营作风，单位组织结构，人事工作方针及实施措施，影响本单位业务的各种外部关系等等。
4.2.2会计系统的建立
房地产开发企业一个有效的会计系统应当能做到：
（1）确认并记录所有真实的经济业务；
（2）及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类；
（3）计量经济业务的价值，以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值；
（4）确定经济业务发生的期间，以便将经济业务记录在适当的会计期间；
（5）在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。
4.2.3控制程序的建立
控制程序的建立要围绕如何将各种会计信息及时、完整、真实地传送到财务会计部这个信息枢纽中心。为了防止作弊，不相容职务要分离，组织机构之间要相互控制。
4.2.4房地产开发成本的控制
针对房地产行业的具体情况，最重要的是要加强房地产开发下列财务指标的控制。
（1）设备及材料采购的控制
对普通材料应按照请购与审批、采购与检验的程序办理，并将不相容的岗位分离开，以相互牵制，防止舞弊，降低采购成本。对设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度：对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请；对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文，经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价，确定潜在供应商。
（2）房地产施工成本的控制
房地产开发企业的发包工程较多，而各类工程项目所需的施工资质也不同，为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好，应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过iS0国际质量认证的施工企业竟标；在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业，以期形成未来的战略伙伴，以利企业将来的发展。在施工过程中发生工程变更时，应根据设计变更通知书等有关文件，配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续，站在诚信的角度保护各方的合法权益。
（3）房地产开发费用的控制
房地产开发企业费用中较大的是广告费用、借款费用和售房人员的提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度；对普通广告除进行总额控制、预算控制外，还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。
（4）财务的控制
财务控制的重点是净现金流量。因为它是企业的命脉，只有在保证净现金流量为正的情况下，才谈得上投资报酬率，才谈得上企业未来的发展，故此，房地产开发企业通过财务预算的方式控制其净现金流量，以防止资金的闲置或断裂。对预算外的重大现金流出应上报董事会，并实行集体决策。对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下，结合信贷资金的流入时间，采取银行承兑汇票的方式延迟付款期，最大限度地利用资金的机会成本为企业增效。对收入则应及时入帐，以加速现金的正向流量。对财务的日常控制应严格遵守从企业内部控制的有关规定，实行授权审批制，并将不相容的岗位分离开，以保证企业内部控制的有效性与完整性。
房地产企业必须通过建立和健全内部会计控制的制度建设，形成完善的内部牵制和监督制约机制，规范单位会计行为，才能从源头上和制度上治理腐败，防范风险，遏制经济犯罪行为，保证经济的健康发展和资产的安全完整。
参考文献：
[1]自2006年1月1日起施行的《中华人民共和国公司法》
[2]自2000年7月1日起施行《中华人民共和国会计法》
房地产企业内部审计报告篇5
一、内部控制简述
成立于1985年的美国“全国欺骗性财务报告委员会”（即tread-way委员会）所属的内部控制专门研究委员会――发起机构委员会，简称CoSo委员会，于1992年9月提出了《内部控制――整合框架》，1994年、2003年和2013年又进行了增补和修订，简称《内部控制框架》，框架中对内部控制的定义：“内部控制是受企业董事会、管理层和其他人员影响，为经营的效率效果、财务报告的可靠性、相关法规的遵循性等目标的实现而提供合理保证的过程。”为了实现上述的3个内部控制目标，内部控制应具备以下5个要素：控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督。”
内部控制是一个“活动过程”，是一个动态的过程。企业的经营活动是永不停止的，企业的内部控制过程也因此不会停止，它是一个发现问题、解决问题、发现新问题、解决新问题的循环往复的过程。内部控制无论设计和运行得多么完善，也只能为企业的管理层和董事会提供合理的保证，而不是绝对保证，因为内部控制本身具有局限性。
二、房地产企业内控活动的难点
（一）房地产企业资金链的控制难点
资金链的概念与财务理论中的现金流密切相关，而房地产企业的资金链不仅是指房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源，同时也是指房地产经营过程中资金总量与资金结构、资金周期。众所周知房地产企业是资金密集型企业，而房地产企业受自身条件和国内资本市场的限制筹资渠道较少，在开发过程中除了自有资金外，多数是以银行开发贷为主的高财务杠杆的方式筹集资金。在房地产市场竞争日益激烈的情况下，银行为保证资金安全势必提高贷款要求，这样更增加了房地产企业筹措资金难度。同时高财务杠杆筹资虽可降低资金成本，但同时也面临着较高的财务风险。
例如：筹资决策不当，引发资本结构不合理或无效融资，可能导致企业筹资成本过高或债务危机；资金调度不合理、营运不畅，可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。在项目开发过程中，一旦出现资金使用计划性不强、资金回笼不及时、项目成本管理水平低造成的超支等情况，将会造成资金链断裂，成为房地产企业的灭顶之灾。
（二）房地产开发特点对控制的影响
房地产企业受其自身业务复杂性、特殊性的影响，使得控制活动趋于复杂性。总体而言，房地产开发是一个过程复杂、牵涉面广、开发周期长、资金投入大且存在一定风险的行业。从市场调研、投资机会筛选、可行性研究、投资到获得土地使用权、融资、项目策划、规划设计、建设施工、市场营销、广告推广、销售服务、物业管理等涉及多个环节，也涉及勘察咨询、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多类企业，更涉及发改委、国土局、规划建设、地质、人防、消防、环保、市政、房管局、电力、水务管网、通信管网等多个政府部门的审批和监管。同时房地产企业工程建设时涉及大量的发包工程，工程进度和工程质量的控制、工程款支付的审核等环节也要求有较高的专业性。总之任何环节的失控都将可能导致开发周期延长、开发成本上升等风险，影响到控制目标的实现，最终有可能导致项目的失败。
例如：在工程项目控制中立项缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、决策不当，可能导致预期收益难以实现或项目失败；项目招标暗箱操作，可能导致中标人实质上难以承担工程项目或多层转包等原因造成工程质量问题、工期延长等。工程造价信息不对称，概预算脱离实际，可能导致项目成本失控投资失败；工程物资质次价高、工程监理不到位、项目资金不落实，可能导致工程质量低劣，进度延迟或中断；竣工验收不规范，可能导致工程交付使用后存在重大隐患等。
三、房地产企业内控问题的解决措施
（一）资金链管理的内控措施
房地产行业是高投入和高风险的行业，必须完善资金管理，建立预算制度，利用资金有效控制实现对房地产企业的风险控制，实现资金集中统一监控与管理，缩短预售时间，提高资金效率，降低资金风险。
1.应将资金管理提前到项目可行性
研究阶段
首先通过对项目开发背景、规模、功能和各项技术经济指标分析，初步确定投资成本，根据投资成本确定资金使用量。其次企业要对开发进度进行合理的安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等工程阶段安排好进度。大型开发项目需要进行分期开发，应对各期的开发内容作出统筹安排；同时企业要对开发项目成本费用进行初步估算，力求与实际成本相近，尽量提高评价的准确性；最后，企业根据项目投资估算和项目开发进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案。
2.房企应提高自身实力拓宽自身
筹资渠道
目前，银行贷款仍是房企的主要融资方式。但受经济放缓、国内产业政策调等影响，银行也提高对房企的放贷要求，房企筹资渠道日益狭窄。所以，企业必须拓宽筹资渠道，才能满足长远发展。如果企业筹资继续依赖银行，也会给银行带来金融风险。企业筹资方式应当向上市筹资、债券筹资、信托投资、风投筹资等方向发展。企业应对各种筹资方式的资金成本及筹资条件进行综合分析，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，尽量选择偿还周期长，资金成本低的筹资渠道；并且不应局限于一种融资方式，要建立多元化的融资模式，以最大限度地减少筹资风险。
3.加强资金使用控制建立预算制度
首先，房企业根据可行性研究确定资金需求量，进而编制年度、季度、月度资金预算表。资金预算分资金收入预算和资金支出预算，收入预算是指项目投资所带来的现金流入额；支出预算是指项目投资导致的现金流出额。通过编制资金预算及预算执行，将资本运作与日常资金管理工作相结合。其次，企业要加强资金使用动态管理，根据预算执行，对各部门资金使用状况进行监控。企业根据各部门资金使用的特点，以预算为标准建立指标考核体系。资金管理部门根据各部门预算的执行情况，按月、季、半年及年度进行分析与考核，对预算编制以预算精度为考核重点，对预算执行部门考核完成情况；最后，在资金预算执行过程中，当遇到前提条件发生变化时，如发生工程合同变更、工程付款方式变更等情况时，需要对资金预算进行调整或追加。由预算责任部门提出申请，资金管理部门提出调整意见，实行逐项申报、审批制度。预算必须是最新调整过的预算，及时跟踪项目开发过程情况的变化。
4.加快资金周转速度，提高资金使用
效率
首先，在施工建设前要合理控制工程造价，重视工程预算的审核管理。其次，在施工建设阶段，保证工程质量和人员安全的前提下控制施工周期，尽量缩短资金在生产阶段停留的时间；根据工程合同实行严格的拨付款制度，严格控制工程费用支出，提高资金使用效率；竣工交付时，根据合同条款对工程成本进行准确核算，避免不必要的资金流出。最后，销售阶段，销售部门根据即时市场行情及时确定营销策略采取灵活的销售方式，并根据已审批流程规定，严格把控各种形式（宣传推广、现场展示、销售口述、合同文本等）的销售承诺，符合产品交付条件及法律法规要求；对销售环节及交付前后可能存在的法律风险、客户投诉隐患问题进行审核检查，预防并消除潜在风险。销售费用应纳入全面预算管理，按权责审批。销售回款率（额）指标纳入业绩考核并加大权重，以加快资金回收速度。
（二）开发过程的内控措施
房企生产作业的特殊性由其生产对象─土地的特殊性造成，由于土地是稀缺且不可替代的资源，既受经济形势变化的影响，也受政策形势变化的影响，所以在房地产开发中关注国家的宏观调控政策显得非常重要。又由于房地产投资数额较大，建设周期长，资金周转较慢，投资风险较大，所以房地产开发项目的管理控制尤为重要。
1.项目立项的控制
首先对开发项目的背景情况进行认真周密的市场调查及项目对比，在深入调查和掌握各类资料的基础上，对开发项目的规划、设计进行可行性研究与分析，在充分考虑房地产开发的地域性特点、准确定位消费群体、市场需求及市场供给等状况作出客观的预测，并对项目所需的资金、预期的净现金流量、资金的时间价值、资金的机会成本、投资收益以及投资的安全性等进行综合分析和测算。其次在对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审的条件下，对已设立项目进行评估，比较选择项目方案，提出对项目投资决策的建议。并注意使不相容的岗位互相分离；必要时应从企业外部聘请有关专业部门进行项目评估。最后上报董事会，按照规定的权限和程序对开发项目进行集体审议决策。
2.项目施工成本的控制
房地产开发过程中的发包工程种类较多，而各类工程项目所需的施工资质也不尽相同，为使开发成本降低而又保证工程质量，应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质的施工企业竞标，建立评标委员会，按照规定权限和程序确定中标人，与中标人依法签订合同，明确双方权利和义务，在同等条件下可尽量选择以往曾合作成功的企业，以期形成未来的战略伙伴关系，更有利于企业未来的发展。
应加强与设计单位的交流和沟通，加强工程造价管理，建立设计变更管理制度，在施工过程中发生工程变更时，应根据设计变更通知书等有关文件，配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续，并以诚信为本保护各方的合法权益。对施工地的气候条件要有所了解，配合施工方合理安排好工期，预防地质灾害或气候变化造成的工期延误。
建立竣工算环节的控制与审计制度，及时组织有关部门进行工程验收，建立工程项目档案，加强跟踪管理。未进行竣工决算审计的不得办理竣工验收手续。必要时可以聘请专业的第三方审计机构进行工程决算审计，要重点审查决算依据是否完备、相关文件是否齐全、竣工清理是否完全、决算编制是否正确以及验收人员、验收报告的范围、验收的依据、验收的程序是否符合国家有关规定和标准等，严格控制施工中的舞弊行为。
3.设备及材料采购的控制
材料采购应按照请购与审批、采购与检验的程序办理，将不相容的岗位分离，以相互牵制，防止舞弊，降低采购成本。对重要设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度：对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请；对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文，经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价，确定潜在供应商。应充分考虑以往的合格供方记录以及生产厂家是否通过iS0国际质量认证，以期从最初环节控制开发产品的质量。要在充分了解潜在供应商的信誉、供货能力等基础上进行公开、公平、公正的招标，且应将项目中所有涉及的要求在招标邀请文件中清楚陈述，最后由项目主管部门确定合适的供应商，并在咨询法律顾问的基础上正式签订采购合同，确保双方的合法权益。对重要的或技术性较强的采购业务还应组织专家进行论证，实行集体决策和审批。在实际操作中还应考虑重要性与成本效益性的原则，对一般材料可采用定单采购或合同订货的方式，对零星材料的采购可采取直接购买的方式，并应制定紧急需求的特殊采购业务的处理程序。对采购回来的普通材料由仓库部门验收，对技术上要求较强的材料应会同技术质检部门验收，对设备则应由技术质检部门进行开箱验收，并出具验收证明。要建立设备与大宗材料采购验收责任制，将采购成本在保质、保量的基础上降为最低，以期使房地产开发产品的成本从基础环节得到控制。
4.房地产开发费用的控制
房地产开发企业费用中较大的是广告宣传费、招待费用和销售提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度；对普通广告除进行总额控制、预算控制外，还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。对重大的费用支出应上报董事会，实行集体决策和审批制度，并建立责任追究制度。对售房提成费用应因时、因地地用预算的方式确定提成比例，以保证在费用最低的情况下调动售房人员的积极性。
5.建设信息沟通与应急预警机制
良好地信息沟通是保持企业正常生产经营的基础保障，也是提高自身管理水平的重要前提。因此，房地产企业应在企业内部构建一个内部信息集成处理系统。打破内部之间的“信息壁垒”，实现资源的高度共享，要加大对信息的收集、加工以及传递控制，区分好哪些信息应该给某些部门和人员看，从而促进企业内部信息的有效合理流动。
最后还应该建立突发事件应急处理机制与内部控制重大风险预警机制。房地产企业应加强事前计划能力，建立一套符合从管理阶层到执行单位的各个层次的突发事件应急处理机制以及内部控制重大风险预警机制，根据企业内部管理的薄弱环节以及企业会计环境定期或不定期的运用定性与定量相结合的方法进行信息的收集以及进行动态分析，并对可能出现的风险建立应急处理的计划，将风险量化。同时，应针对企业的战略规划的实施合理的分配各项资源，建立合理有效的预警及突发事件监测体系，降低企业所面临的经营风险，进一步促进房地产企业的健康发展。
房地产企业内部审计报告篇6
一、当前房地产企业内部审计存在的主要问题
1、内部审计的地位不明确，审计工作未得到应有的重视
内部审计工作的成功与否很大程度上取决于内审部门的独立性与权威性。高层领导越重视内审工作，内审人员的独立性就越强，而权力也会越大。但许多企业领导对内部审计的职能与服务缺乏理解，认为内审审计就是财务审计，因此很多企业设置内审部门时直接从财务部门抽选人员，甚至由部分财务人员兼任审计工作，对内审部门的重视与支持力度不够。企业内部的其他部门对内审工作的认识也存在偏差，认为内审部门就是“挑毛病”、“找麻烦”的，对内审部门的工作普遍存在排斥、抵触的心理，不愿予以配合。以上种种情况使内审人员在工作中受到利益关系、人际关系的影响，在工作中谨小慎微、积极性不高，难以独立、客观、公正的展开工作；内审部门层次较低，受多个领导指挥，势单力薄，难以发挥作用，以致于渐渐沦为可有可无的角色。
2、内部审计的职能范围狭窄
目前房地产企业的大部分内部审计的偏向于事中、事后的审计，审计价值不高。主要目标集中于查错防弊，维护企业资产的安全，工作内容还是局限于财务审计即对企业的财务资料的真实性、完整性进行检查与分析。现代内部审计对企业经营活动、管理活动、内部控制等行为进行监督、评价，进而为改善经营效率、完善风险管理、提高企业价值、提供服务的职能未能得到很好的体现。
3、内部审计的技术手段落后
由于审计工作大部分集中于财务审计，常用的审计方法往往局限于对报表、账簿及凭证等财务资料的核查，分析各项财务数据是否正常，对实物资产进行盘点等方面。对内部控制、经济责任、管理效率的审计涉入不深；对于计算机、网络等信息技术的运用目前也仅限于文档处理、电子表格的运用方面，没有很好地运用计算机辅助进行管理审计。技术手段的落后，使内部审计审计人员在面对工作量和强度日趋增长的内审工作时难以适应实时审计的需要，提高工作效率。
4、内部审计人员的构成不合理
大部分内审人员来自于财会部门，知识结构比较单一，缺乏其他专业人才，尤其是工程技术方面的人才，不能适应内部审计的需要，很多审计项目都需要从其他部门临时借调审计人员，造成了内审人员缺乏内审经验和技巧，对房地产业务不熟悉，难以适应管理审计、绩效审计的要求，综合分析能力不足，一些实质性、深层次的问题无法发觉，使内部审计在房地产企业中的作用难以体现。
二、内部审计在房地产企业中应有的职能与作用
1、经济监督职能
这是内部审计最基本的职能作用，是依据财经法规和企业内部制度对企业的财务收支、经营管理等经济活动进行评价和审查。房地产企业是资金密集型企业，其开发项目具有位置分散、一次性、独立性、高投入、建设周期长等特点。地理位置分散、一次性及独立性使每个开发项目各具特点，管理复杂多变，增加了舞弊行为的可能性。项目各级人员流动性大，使一些人员缺乏对企业的向心力，增加了舞弊行为的主观动因。高投入与建设周期长又使得舞弊行为有很强的隐蔽性。企业管理层通过内审部门对企业的资金运作、财务收支进行监督；对重点项目、重点经济活动进行监督；对内部控制制度的执行情况进行监督；对企业运行过程的合法性、有效性进行监督，促使企业内部各部门堵塞漏洞，规范经营，提高效益，实现经营目标。
2、风险管理职能
房地产行业涉及面广、资金投入量大、投资周期长、风险大，风险管理已成为现代房地产企业管理的一大核心概念，而内部审计就是企业风险管理不可或缺的部分。基于内部审计的独立性原则，内部审计人员不能直接参与企业的风险管理，而是以风险为考虑核心，通过对企业风险管理过程的充分调查与了解，采用系统化、规范化的方法，审查和评价企业的风险管理机制，风险识别、风险评估以及风险应对过程的适当性、有效性，提出改进建议，从而实现改善企业风险管理的目的。
3、经济评价职能
内部审计的评价职能主要包括内部控制制度的评价、经济效益的评价、经济责任的评价。
内部控制制度的评价是通过检查企业生产经营活动中的各项控制制度是否健全，各项管理制度在实际工作中的执行情况和适用情况，管理制度中的关键控制点是否取得了应有的管理和制约效果，从而对企业内部控制制度的健全性和有效性进行评价。针对检查中发现的问题，提出有针对性、有建设性的意见和建议，协助高层管理人员不断改善经营管理活动，帮助企业提高竞争实力。
经济效益的评价是对影响企业经济效益的诸多因素进行评价，包括：企业人、财、物等资源配置的有效性；企业目标和计划的完成情况；管理人员的工作绩效；企业的生产经营成果；影响企业效益的国家政策、外部经济环境等。对企业经济效益的评价有助于管理层判断企业的经营状况的好坏，衡量企业的经济活动是否可行，进而提高经营活动的质量。
经济责任的评价是内部审计部门从定性与定量两个方面对企业领导和关键岗位人员任职期间所在部门、单位的资产、负债、权益和损益的真实性、合法性和效益性，以及有关经济活动应当负有的责任进行综合分析和评价，为内部考核和企业使用干部提供依据。经济责任评价一方面为管理层任免和评价干部提供了依据，另一方面也有利于揭露舞弊行为，健全监督制约机制，促使领导干部增强纪律观念，规范个人行为。
4、服务职能
内审人员在日常工作中能够深入了解企业各部门的内部控制程序和生产经营活动，同时内部审计的工作性质也要求内审人员具有法律、税务、工程、财务、投资等方面的专业知识，这就使得内审部门可以向管理层提供企业运行过程中的合法性、舞弊行为以及内部控制制度是否有效的信息，并提出改进建议，为领导决策提供咨询、服务，成为高层领导的参谋和助手，协助管理层对外披露企业内部控制信息，对内评估各项经营活动和内部控制，提高企业管理水平。另外，内部审计接触面广、综合性强，在发挥企业上下之间信息沟通和道德文化建设的过程中能发挥巨大作用。
三、完善房地产企业内部审计的建议
1、提高领导层对内部审计工作重要性的认识
领导层对内部审计工作的重视与支持是内部审计部门顺利进行的前提条件，领导层应该对内部审计的作用与重要性加深认识，确立内部审计在企业管理当中的地位，视内部审计部门为完善管理活动的参谋与助手，而不是一件可有可无的工具，在政策上、资金上支持内部审计工作的开展。在具体工作上，内审部门负责人的任免应由最高管理层负责；应当允许内审部门负责人参与企业经营决策、内部控制、财务报告等各类管理层举行的会议；内审部门在日常工作中应与管理层保持有效的沟通；对于内审部门上报的审计计划及时研究批准；内审部门提供的审计报告、发现的问题、提出的建议应及时研究讨论并作出处理决定；坚决制止对内审人员的打击报复行为；内审部门在工作中遇到的困难与干扰应协调解决；向其他部门和广大员工宣传内部审计工作的重要意义，要求各部门、各单位配合内部审计的工作，创造内部审计的良好环境等等。
2、健全内部审计机构，提高内部审计的地位，保证内部审计的独立性
独立性是内审部门的特点，也是支持内部审计人员客观公正地从事内审工作，保证内部审计工作质量的先决条件，内部审计工部门只有具备应有的独立性，才能不受各种利益冲突的影响，作出公正的、不偏不倚的鉴定和评价。内审部门的独立性在很大程度上受到内部审计机构设置层次的影响。在现实中，内部审计部门在企业中的位置有多种，有的直接设置在财务部门中受财务负责人领导、管理；有的作为单独部门受总经理管理；有的受监事会领导，还有的直接受董事会或其下属的审计委员会领导，总的来说，领导层次越高，内审部门的独立性越强，内审部门应当隶属于企业的最高管理层，接受其领导和监督，以确保内部审计工作的独立性。结合国际惯例与我国目前房地产企业的现状，董事会下设审计委员会，其成员由董事长、非执行董事和外聘的非公司董事等组成，来管理内审部门是一种比较理想的模式。在这种模式下，审计委员会作为企业的最高管理层，对内部审计部门的地位、权责范围进行规定，领导和监督内审部门的工作，即可避免旁支干扰以保证内审部门的独立性，又方便内审部门将审计结果直接向企业管理层报告，提高工作效率。
3、扩大内部审计工作范围
针对房地产企业内部审计内容单一的现状，房地产企业内部审计应从财务、经营活动领域扩大到管理领域，由事中、事后审计扩大到企业经营管理的事前、事中及事后全过程审计，更关注企业的内部控制、风险管理以及管理效益，帮助企业有效运用经济资源，确定正确的发展战略，预测和控制企业风险，以提高企业管理水平、实现发展目标。房地产企业的内审部门可以在以下几个方面开展内审工作。
（1）对内部控制制度的有效性进行评审，将“监督”与“服务”的功能结合起来。随着房地产业务的发展、房地产企业规模的日益扩大，越来越多的企业认识到了内部控制在企业经营管理中的重要地位。内部审计是企业内部控制的重要组成部分，其职能是对内部控制的其他部分进行检查与监督，评价企业内部控制体系的运转是否有效。内部审计工作应贯穿于企业计划、组织、指挥、协调等的全部管理过程中去，对审计过程中发现的问题与不足之处予以披露并提出改进建议，以帮助管理层健全、改善企业的内部控制制度。
（2）内部审计应关注企业的风险管理。房地产企业内外部经营环境的日益复杂使“风险”成为企业管理的一大核心概念，为了减少、规避和管理风险，把未预料到事务的不良影响控制到最低程度，企业采用了一系列的风险管理程序。内部审计应该通过检查企业的风险管理过程，评价其充分性和有效性，并再此基础上提出可操作的改进建议以供管理层决策、使用。
（3）内部审计应重视经济效益的审计。防弊、兴利与增值共存是现代内部审计的基本理念，以提高企业经济效益为目标的经济效益审计，是内部审计发展的必然产物。内审人员需要深入到房地产企业的基层项目中去，详细调查，充分收集审计数据，以熟悉企业生产运营的情况，在此基础上运用财务审计、工程审计、经济分析与预测等方法，结合工程、投资、财务、管理等专业人员的意见，对企业的经营状况作出客观评价，从中找到制约企业提高经济效益的因素，协助管理层改善管理缺陷，增加经营效益与企业价值。
4、引入先进审计手段和方法
现代社会信息技术高速发展，网络和计算机技术迅速推广到企业组织管理的领域，很多企业引入了办公自动化系统，企业的经营活动与内部控制日趋自动化、电子化，这就要求内部审计的范围扩展到企业信息系统的设计与运行情况。同时，内部审计的技术正在向大量借助计算机硬件和审计软件的计算机辅助审计、实时在线审计等方向转变，以适应数据庞大、性质复杂的审计活动。信息技术的发展对审计对象和审计方法都造成了影响，内部审计部门应信息化时代的潮流，积极采用先进的计算机信息技术，由传统的手工业务处理方式向电子数据处理方向转变。
5、提高审计人员素质，加强审计队伍建设
内部审计的质量很大程度上取决于内审人员的素质，内审人员一方面需要具备基本的职业道德素质，另一方面需要具备良好的业务素质。
内审工作牵涉到企业内部方方面面的利益，审计过程中会遇到各种阻力和干扰，也会受到各种利益诱惑。为了维护内部审计工作的公正性，内审人员应当廉洁奉公，实事求是，客观公正的从事本职工作，这是内审人员需要具备的基本职业操守。
房地产企业内部审计报告篇7
关键词：中小板;房地产行业;内部控制;评价报告
一、引言
近年来，随着经济的发展，上市公司内部控制显得尤为重要，如何建立健全合理有效的内部控制体系是公司管理者所关注的重点问题。继深交所于2007年颁布《中小企业板上市公司内部审计工作指引》，随后2008年财政部、审计署、证监会、银监会和保监会五部委共同颁布的《企业内部控制基本规范》和2010年颁布的《企业内部控制配套指引》等法律法规，共同构建了内部控制制度体系，标志我国内部控制制度体系初步形成[1]。
中小板房地产行业作为国民经济中不可或缺的一部分，其内部控制的问题受到人们的高度关注，内部控制信息披露的质量要求也越来越高。当前通过查阅相关文献，发现对于中小板房地产上市公司的内部控制研究成果较少，比较分散，尚未形成成熟的结论。因此，本文以中小板房地产上市公司内部控制评价报告作为研究对象，分析是否披露内部控制信息，披露的质量如何，是否有会计师事务所的鉴证等[2]。希望通过分析，能够发现内部控制评价报告中尚存在的问题，给以后中小板房地产公司的内部控制的改善提供适当的参考。
二、中小板房地产上市公司内部控制评价报告概述
（一）样本的选取和数据的来源
本文选取的是深交所中小板房地产公司（总共9家），以其2011-2013年内部控制评价报告作为研究样本。关于研究所需的主要数据信息来源于巨潮资讯网、深交所网站等。
（二）内部控制评价报告披露情况
通过分析2011-2013年内部控制评价报告，中小板房地产公司内部控制评价报告披露情况如表1所示。
从表1可以看出，2011-2013年中小板房地产上市公司都对外了自我评价报告，披露了内部控制信息。由此说明，我国的内部控制制度体系在2010年初步形成，对于内部控制评价报告的披露有很大的促进作用。
（三）会计师事务所对内部控制评价报告的鉴证情况
根据相关规定，上市公司出具的内部控制评价报告应该经过会计师事务所的鉴证，并出具鉴证报告。关于鉴证情况如表2所示。
从表2可以看出，2011年内部控制评价报告被鉴证的有6家，未被鉴证的有3家;2012年被鉴证的有5家，未鉴证的有4家;2013年被鉴证的有6家，未鉴证的有3家。关于内部控制评价报告的鉴证情况并不理想。
（四）内部控制评价报告中责任主体确认情况
根据《企业内控基本规范》和《企业内部控制评价指引》规定，董事会或类似权力机构对内部控制的有效性进行全面评价、形成评价结论、出具评价报告[3]。根据对中小板房地产上市公司内部控制评价报告的剖析，关于责任主体的情况如表3所示。
从表3可以看出，2011年只有5家公司披露的内部控制评价报告中明确提出董事会作为内部控制的责任主体;2012年有6家提到董事会作为内部控制的责任主体;2013年有8家提出董事会作为内部控制的责任主体。中小板房地产上市公司逐年确定董事会作为内部控制责任主体的地位。
（五）内部控制自我评价的依据
目前上市公司内部控制的法律法规较多，各个公司在披露内部控制信息时参照的标准不一。关于中小板房地产上市公司内部控制评价报告的编制依据情况如表4所示。
从表4可以看出，企业内部控制方面的法律法规较多。以《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制评价指引》作为评价报告编制依据的公司在逐渐增加，但是到2013年能够清楚的提及以《基本规范》和《评价指引》作为编制内部控制评价报告依据的房地产上市公司只有4家，占44.4%，有一部分公司只提到《基本规范》或者《评价指引》，更有甚者只依据《公司法》、《会计法》、《证券法》等法律，还有的公司就没有具体说明参照哪个标准。
（六）内部控制缺陷的披露情况
关于内部控制缺陷的披露情况如表5所示。
从表5可以看出，2011年有3家公司没有具体说明内部控制是否存在重大缺陷，剩余6家公司也只是简单说明公司的内部控制不存在重大缺陷，只是在某些方面存在不足等等，却没有具体说明缺陷的认定标准;2012年的情况和2011年近似;2013年有4家公司仍然简单说明内部控制不存在重大缺陷，然而有5家公司说明内部控制不存在重大缺陷，并且详细说明了缺陷的认定标准。
三、中小板房地产上市公司内部控制评价报告中存在的不足
通过收集并分析中小板房地产上市公司的内部控制评价报告，可以看到全部9家房地产公司在2011-2013年都对外公布了内部控制评价报告。然而，内部控制评价报告中却存在以下几个方面不足。
（一）内部控制评价报告缺少外部审计机构的审计
通过对内部控制评价报告的分析，有将近三分之一的中小板房地产上市公司的内部控制评价报告没经过会计师事务所出具鉴证报告[2]。这可能是由于部分公司出于成本考虑或者公司管理层考虑到责任问题等导致的。
（二）内部控制责任主体不明确
在评价报告中，内部控制责任主体不明确，有相当一部分公司仍然没有说明董事会是内部控制的责任主体，在2013年时候有所改善，但还有1家公司没有确定责任主体。没有一个确定的责任主体，产生的结果就是内部控制的责权混乱，公司内部各部门之间相互推诿，有可能导致内部控制失效。
（三）内部控制评价报告内容和参照标准不统一
根据《企业内部控制评价指引》中规定，公司应当围绕内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素，确定内部控制评价的具体内容，对内部控制设计与运行情况进行全面评价[3]。通过对中小板房地产上市公司2011-2013年内部控制评价报告分析，发现公司对外披露的内部控制评价报告中的格式不完全一致，有一些公司并没有严格按照相关的规定，对相关内部控制进行评价，或多或少的缺少某一个要素。例如，对于重大缺陷的披露，到2013年才有5家公司详细披露了重大缺陷的认定标准，其余4家公司都是简单说明其不存在重大缺陷。最常见的是简单说明“公司在所有重大方面不存在缺陷”“公司在某一方面存在不足但是不存在重大缺陷[6]”等等。报告中能够清楚的提及以《基本规范》和《评价指引》作为编制内部控制评价报告的中小板房地产上市公司不多，有一部分公司只以《基本规范》或者《评价指引》作为其评价标准，更有甚者只依据《公司法》、《会计法》、《证券法》等法律，还有的公司就没有具体说明参照哪些法律法规。
四、优化中小板房地产上市公司内部控制评价报告的建议
（一）加强内部控制信息披露的监管
当前对于中小板房地产上市公司的内部控制的外部监管机构很多，包括财政部、审计署、证监会、证券交易所、会计师事务所等等。但是对于内部控制评价报告的鉴证情况，并没有出具详细的法律法规;相关法律并未强制会计师事务所对评价报告出具鉴证报告。结果是现在仍然有相当一部分公司披露的评价报告没有经过会计师事务所鉴证。因此，应该出具相关法律法规要求公司对外披露的内部控制评价报告必须经过会计师事务所鉴证，具体到鉴证内容、截止时间等等[4]。
中小板房地产上市公司内部对于内部控制的责任主体是董事会。因此，公司应当强调董事会或类似权力机构对内
部控制全面负责，定期对于内部控制的有效性进行评价分
析、形成评价结论、出具评价报告[3]。
（二）统一内部控制评价报告内容
对于中小板房地产上市公司来说，自行设定内部控制报告的内容，这可能为上市公司隐瞒内部控制缺陷提供便利，给外部信息使用者带来误导[5]。因此，制定统一的内部控制评价报告内容，一方面可以让上市公司发现自身内部控制缺陷，另一方面可以为外部信息使用者提供参考[4]。
（三）规范内部控制评价报告的参照标准
目前与深交所中小板上市公司内部控制有关的法律法规主要有《公司法》、《证券法》、《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制评价指引》、《深交所中小板上市公司运作指引》等，这些法律法规同时执行，可能会使上市公司在披露内部控制时，参照的标准不一致，导致评价报告的格式不一致。因此，规范统一的内部控制评价标准是公司进行内部控制评价的一个基础。
五、结语
通过以上分析，可以看出中小板房地产公司内部控制信息披露的状况已经趋于完善，但是披露的质量却不高，主要表现在披露的评价报告内容过于形式化，重大缺陷等关键信
息太过于敷衍，缺乏会计师事务所鉴证等。希望政府相关部门能够加强中小板房地产上市公司内部控制的监管力度，统一的内部控制报告内容，规范内部控制评价报告的参照标准，从而提升我国中小板房地产业内部控制信息披露水平，加强内部控制建设。
参考文献：
[1]程子璇，阮萍.我国上市公司内部控制信息披露状况研究-来自我国房地产行业的上市公司数据[J].云南财经大学学报，2011，（04）：134-136.
[2]李岩.我国中小上市公司内部控制信息披露影响因素的实证研究[D].河北：河北经贸大学，2011.
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[4]张丽丽，叶俊丽.沪深房地产上市公司内部控制自我评价研究[J].金融与保险，2013，（06）：78-81.
房地产企业内部审计报告篇8
关键词：商业房地产开发项目管理
中图分类号：F293文献标识码：a
正文：
商业地产开发的项目管理同一般住宅、办公楼开发建设同样遵循项目管理的规律和基本程序。一般情况下在项目完成可行性研究、立项、决策定位、规划、施工审批之后就进入了开发建设管理阶段。但商业地产的开发建设管理与一般房地产项目在项目管理上有一定的区别。其主要区别在于：①项目设计需要多个专业的整合与项目招商定位相互结合。②市场招商与市场推广作用突出。③明确商业地产项目的目标体系，运用目标管理进行有效控制及实现。④经营战略与策略决定项目的方向。⑤与政府有关部门（商委部门等）关系密切。⑥资金资本运作要求更高等方面。
一、商业房地产开发运作流程
为规范公司房地产开发活动,完善和落实公司房地产开发矩阵式管理运作模式,制定了公司房地产开发业务流程管理办法。本办法适用于公司房地产项目的开发过程。整个房地产项目的开发管理,按照由四个中心与项目部共同参与的矩阵式管理流程来运作。
投资策划中心负责项目的可行性研究、制定《项目整体计划》、负责项目前期策划、方案设计、经济技术初评、经济技术评估,参与初步设计和施工图设计评审,对《项目赢利及成本目标》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目赢利成本分析报告》。
工程管理中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,经济技术初评、经济技术评估,负责内部组织的大额工程及采购项目招标,负责大额工程及采购项目的标底编制,对工程现场巡查,对《项目成本管理计划》、《项目招标方案》、项目建设中重大设计变更进行审核,提交《项目工程报告》。
房产营销中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责制定《营销推广方案的细化和调整》,对项目定价、营销费用、销售实施方案等进行审核,了解销售动态,提交《项目营销报告》。
客户服务中心参与前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责物业管理公司的招投标,审核合同文本,对入伙和客户服务工作进行指导,了解客户投诉处理情况,提交《客户满意度调查报告》。
项目部参与项目前期策划、方案设计,负责项目在当地开工建设所需的各项法律手续,负责编制《项目建设工程实施计划书》,负责初步设计、施工图设计、景观设计,勘探测绘及监理方的选择和实施,负责拟定《项目赢利及成本目标》、《项目成本管理计划》、《项目招标方案》,负责由政府组织的工程及采购项目招标、较小金额工程及采购项目招标、工程现场管理、工程结算、项目销售、入伙、客户服务等,提交《项目管理报告》。
二、房地产投资的特征
1房地产投资资金的高投入性和回收长期性
土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性以及房地产经济运作中的高费用性造成了房地产投资的高资金投入。房地产开发项目开发每一平方公里土地需要3亿元进行基础设施建设，加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费，每平方公里开发投资达一亿元以上。一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元,房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段而这一过程往往需要几年甚至于几十年才能完成房地产开发项目只有在所有配套工程都建成后，才能发挥其功能，其投资需要在开发过程中一次性支出，这大大增加了投资的力度。
2房地产投资的高回报性和高风险性
房地产投资项目一般都会有30%的利润率，由于其投资额巨大，投资成功即可为投资者带来巨额收益。美国《福布斯》中评选的中国个人400富豪中从事房地产行业的就有76人，占总数的19%，从中可看出房地产投资的高回报率。房地产投资虽然会有很高的回报，但投资资金的回收周期长，投资过程中还会受到很多的不确定因素影响，这些不确定因素变化多端难以预测，使得项目投资始终伴随着高风险。
3房地产投资项目的固定性和不可移动性
总的来说，房地产项目必须与支撑他的土地结合在一起，房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动房地产商品的地理位置在很大程度上其价值，即使是同区域内的同一栋房子，也会因为房地产商品的楼层、面积、朝向、风景、房间内部结构等因素，造成其价格存在较大差异，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果。
三、房地产开发商投资面临的主要风险
1原材料等的成本升高所带来的风险
随着房地产企业的繁荣，各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显，各片区内开发商数目众多，其间的竞争愈演愈烈。竞争导致钢材和水泥的价格日益上升，劳动力的工资也随着需求的增加而不断增加。作为房地产开发主要成本之一的土地成本，与房地产市场紧密相关。在房地产繁荣的情况下，土地成本也在节节飘升。在土地的招标过程中，可能由于企业之间的恶性竞争，导致房地产开发商在时间、投资及精力上大大的人财物力消耗。另外，通货膨胀、银行利率调整、资金变现、税率变化也会影响房地产开发的成本。在通货膨胀时期，虽然房地产有一定的抗通货膨胀的能力，其价格也会有一定的上涨，导致人们的购买力相对下降，无力支付升值的房地产，从而房地产商品难以售出而使房地产开发商承担风险。
2供需不等所带来的风险
现今，房地产市场风险主要体现在繁荣状况的高额利润吸引的巨大市场投资所带来的大量住房和楼盘开发，导致的房价虚高和日益增加的住房闲置之间的矛盾，即房地产的过量供给和居民的有限需求之间矛盾。根据2012年中国统计年鉴显示,2012年1-8月份全国房地产开发投资为43688亿元，同比增长了15.6%,其中住宅同比增长了10.6%房屋施工而积为511657万平方米，同比增长了15.6%。商品房空置率增加，投资比例过大，业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧，一些城市房地产有价无市的情形己经出现，所有这些最终导致房地产项目难以销售变现。
3政策更改或遭遇意外所带来的风险
房地产开发在很大的程度上受到国家经济形势的影响，如政府对土地使用的控制，对外资额的控制，对投资规模以及金融的控制，税务政策的更改，都会使房地产开发商承担风险。例如，“限价房”、“土地闲置处理并收回”政策颁发以后，房地产开发商从土地升值中获得的利润减少，已完成或即将完成的商品房也将限价，这将导致预期的收益的减少。地震，火灾等的自然灾害也将对房地产带来很大的损害。
4企业自身管理不善所带来的风险
房地产开发企业如果本身管理能力不足，也会承受一定的风险。房地产开发涉及到的流程和环节较多，风险的种类多、影响范围广，这使房地产开发者和经营者需要有丰富的专业知识和经验，房地产开发商如若专业知识和经验不足会严重影响他们进行正确地分析和决策、冒险创新以及对风险的防范。房地产商品的高投入性使得房地产企业的资金筹措能力必须达到高标准，充足的资金才能保证房地产商品高质高量地完成，才能及时投入销售。资金如果无法及时到位，将会影响工程的进展，还会增加相关的管理成本，甚至可能因为工程没有按时完成而赔付违约金。项目质量保障是整个工程建设的关键所在，施工项目质量达标是非常重要的，项目的施工过程会涉及到多个流程，其劳动人数多、操作复杂，高效率的管理流程以及管理结构，才能保证项目的施工正常地进行，从而达到节约时间和成本的效果。企业内部财务管理意识淡薄，不够集中，审核制度不利和资金流动性差也会影响企业成本控制，并且造成资金链紧张，造成风险。
四、房地产开发商投资面临风险的管理
房地产风险管理总目标为:以较小的投入成本，最小额度的风险损失，获得最大的安全保障。针对上述房地产开发商投资风险问题，加强房地产开发商投资风险管理工作，具体可以从以下方面入手:
1建立信息收集部门，了解政策规章以及市场供需情况
在房地产开发前，建立本企业的信息收集部门，搜集相关的经济政策及行业政策，对地区区(段)域的土地、规划、在建项目或意向项目、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业的经营决策提供准确及时的依据。加强企业员工对现行法律法规和企业规章制度的学习，掌握本行业的政策规定，避免出现投机风险、政府风险，在合理合法下充分利用政策优惠。并且对市场的商品房需求情况进行调查，分析都市地区的经济基础，描述市场的基本特征，包括宏观经济趋势，就业趋势，经济活动的预测和经济增长模型；分析主要的商品房区域以及模型、主题、特点；预测每个区域的人口，住户，就业增长率，包括分析和推测家庭特征的趋势，如家庭类型(群居，单身)、生活方式和年龄结构；预测每个区域的收入特征，包括住户、家庭和人均收入的情况，及可支配收入，购买力的趋势和前景，根据商品房交易区域的商品房类型和特点确定消费模型和趋势并且对市场的商品房的供给情况进行调查，根据商品房的类型分类，分析交易区域内同业竞争商品房的特征、位置和销售业绩；根据交易区域内商品房的种类，分析所调查的商品房的存量、吸纳量和销售量；调查和分析交易区域内计划开发的商业物业的特征和档次，同时包括可能成为竞争对手的待开发地段。
2进行联合经营，加强成本控制
当今社会房地产开发竞争愈演愈烈，这种情况下可以尝试联合经营方式。处于城市相同特定区域内的房地产开发商为了获取共同的利益，降低市场风险，而组建成非正式集团，这种非正式集团称为联合体。成为联合体的开发商们为了最终的最大利益紧密的联合起来，互通信息，充分把握市场的流向，互相取长补短、优势互补，最优地利用有限的资金和技术，从而冲破单个公司无法克服的局限，取得类似于“边际规模报酬递增”的规模经济效益。这种联合体并没有改变联合开发商企业内部的结构和工作人员，只是通过联合，为了共同的利益，在面对难题时相互沟通相互帮助，信息互通，共同解决当前以及未来可能出现的问题，在激烈的市场竞争中共同拼搏而成为赢者。
3建立自己的品牌，为自己赢得优势
建立属于自己的“品牌”。品牌就是用来识别某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志。品牌代表着销售者对生产出来销售到消费者手中的产品特点、质量和销售(以及售后)服务的承诺，一个口碑优良消费者心中信任的品牌就是优等质量的保证。品牌将不同销售者生产的产品区别开来，一个好的房地产品牌，应当具有良好的品质和优质的服务，良好的外部氛围这三大要素，品质是房地产品牌最重要的筑基，良好的外部氛围是房地产品牌的重要外延，而服务是当今社会不可欠缺的一部分，并且也是很重要的一部分。创立一个良好的房地产品牌，必须要树立“以人为本”的营销观念，用环境优美的小区规划和合理的户型设计，赢得消费者的青睐和认可，还要有优质的服务，让住宅区有一个良好的氛围，使顾客买得放心，对住宅有一种“归属感”一个良好的品牌企业不仅能更轻松容易得得到政府、银行的支持，更方便的取得贷款，拿到好的项目，还有助于提高消费者的认知度，促进产品销售，为企业带来巨额的无形资产
4通过合同或保险以及投资组合进行风险规避
很多风险存在太大的意外性，如何防范意外风险呢。一般采取两种方法。一种是风险转嫁的方式:通过正当、合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位，例如房地产开发商通过合同，将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位，从而减少自己需要承担的风险责任。第二种是买保险的方式:通过向保险公司投保，将风险转移给保险公司。购买保险是-种及时、有效、合理的规避风险的方式，所以一直是房地产开发商处置风险的主要手段，但并不是所有风险都可以通过购买保险的方式来规避，所以在通过合同和购买保险来规避风险的方法之外，房地产开发商还可采用投资组合的方式。进行投资组合时，可将不同风险不同收益的投资项目组合起来，一种少额收益但风险小的投资项目可与另一种或几种高收益但风险较大的投资项目组合，“将鸡蛋不放在一个篮子里”，提高总体投资项目的抗风险能力和获利能力，适应市场的需求。
5加强企业内部财务管理
在企业的发展过程中，内部的财务管理起着举足轻重的作用，对于房地产这个需要巨大资金支持的产业来说更甚，所以房地产企业尤其需要树立财务管理这样的核心理念。企业的领导者必须要增强自身的财务管理意识，加强学习财务管理知识，可以不需要太专业，但必需的基础理念要具有；财务管理人员则必须要聘用高专业水平的人员，并且对公司内相关的财务人员开展培训工作，提高财务人员财务管理水平，建立高水平的财务管理团队，加强企业财务的集中管理，促进房地产企业管理型财务转变。并且设立专门的财务管理机构，建立起一套企业的内部审计制度。内部审计有助于加强审计监督，有效的规划财务管理流程，这样能及时全而地反映财务成本信息，使房地产企业财务资金的利用效率提高。在资金的调配使用过程中，房地产企业要对资金统筹安排、合理调度，不断提高企业财务资金的使用效率，优化企业的信用体系，积极推进企业的科学化，规范化，法制化管理。
五、结语
在房地产开发投资过程中，尽管投资收益率会很高，但是也存在很多的风险，我国只有充分认识到投资会遇到的各种风险才能通过管理的方式降低风险，从而在房地产开发投资中，获得最大收益。在商业项目实施的过程中，根据现场情况合理确定上述各个目标及子目标的优先性，采取有效的措施确保项目总目标的实现。
参考文献：
[1]王琳.浅谈房地产项目管理.科技信息[J].2011，（7）.
房地产企业内部审计报告篇9
为做好20*年度外商投资企业财务会计报告的编报工作，根据省财政厅扬州会议精神，现将有关要求通知如下，请遵照执行。各市(县)、区财政部门可根据本通知结合本地区的实际情况制订，贯彻执行。
一、外商投资企业年度财务会计报告的编制
(一)凡在20*年底前已登记(新办外商投资企业应在工商行政管理机关签发法人营业执照之日起30日内按规定办理财政登记)独立核算的外商投资企业(包括筹建期企业、已投产(营业)企业以及清算期企业)均应按照《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第78条，《中华人民共和国外资企业法实施细则》第60、62条，《中华人民共和国中外合作经营企业法》第15条之规定，编制和向当地财政部门报送年度财务会计报告。
(二)外商投资企业应按照《企业财务会计报告条例》(国务院第287号令)、《企业会计制度》(财政部财会［20**］25号)及有关文件的规定，做好年报编制前的各项准备工作，进行相应的会计处理，办理年终结账工作。
(三)外商投资企业应在做好年终结账工作的基础上，真实、完整地编制20*年度财务会计报告。从事旅游业的外商投资企业填报“旅游类企业财务会计报告”(表式企业可从我局网站下载或向当地财政部门索取)。从事非金融业务的外商投资企业(不含旅游企业)填报“非金融类企业财务会计报告”，具体包括：资产负债表、资产减值准备明细表、所有者权益(或股东权益)增减变动表、应交增值税明细表，利润表及利润分配表、分部报表(业务分部)、分部报表(地区分部)，现金流量表，财务指标补充资料表，会计报表附注及财务情况说明书。财务报告反映的会计信息应当真实、完整，若有关报表无相应数据，也应以空表的形式上报财政部门。按照我市实际情况，除旅游企业编制旅游类企业报表外，其他企业均应编制非金融类企业报表。
(*)20*年度外商投资企业财务会计报表格式和编制说明(编制说明可以到我局网站下载)，由财政部和江苏省财政厅统一制发，各外商投资企业应按统一的格式、内容、口径进行填报。做到内容完整、数据真实、计算准确，不得漏报或者任意取舍，并注意报表之间的数据衔接。
(五)为方便外商投资企业填报年度财务会计报表，我局与上海久其软件有限公司签订了合作协议，购买了其《企业财务信息填报系统》的正版使用权，并加以苏州个性化修改，形成了《苏州市财政局外经金融处企业填报系统(网络下载版)》链接在苏州市财政局网站上，免费提供给苏州市(大市)范围内的外商投资企业填报年报和季报时使用。已有《企业财务信息填报系统》的企业，也可以直接下载“20*年外商投资企业年报参数”安装后使用。具体使用方法请登录苏州市财政局网站“下载中心”查阅说明。企业报表软件参数将在20*年1月中旬链接在我局网站，请各企业和相关会计师事务所密切注意我局网站动态情况。
二、外商投资企业年度财务报告的审计
外商投资企业应就20*年度编制的财务报告的全部报表(包括上述主表、附表、财务指标补充资料表、附注)聘请中国注册会计师审计，并出具审计报告。注册会计师应按照国家有关法律规定和独立审计准则和本通知要求，本着独立、客观、公正的原则，对上述所列的全部财务报表(包括空表)进行审计并发表审计意见，出具完整的审计报告，上述所列全部财务报表均应作为审计报告附件内容。企业若聘请外地会计师事务所审计也必须按此要求执行。
主管财政部门将对已经注册会计师审计的企业年度财务报告进行核查，对于核查中发现的问题将依照国家有关法律、法规严肃处理。对于在上年财政核查中发现问题的企业，应按规定及时进行整改，并提请相关会计师事务所在审计时予以关注。
三、有关企业会计制度、政策的问题
自20*年外商投资企业执行新的《企业会计制度》(财会［20**］25号)以来，财政部陆续下发了“关于印发《实施<企业会计制度>及其相关准则问题解答》的通知”(财会［20**］43号)，“关于印发《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答》的通知”(财会［20*］18号)，“关于印发《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答(二)》的通知”(财会［20**］10号)，“关于印发《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答(三)》的通知”(财会［20**］29号)，“关于外商投资企业对外投资资产评估增减值财务处理问题的通知”(财会［20**］181号)，请企业按规定执行。
此外，外商投资企业在编制20*年度财务报告时，我们强调以下几点：
(一)凡涉及纳税调整事项，外商投资企业必须严格按照《企业会计制度》(财会［20**］25号)的规定进行日常帐务处理。
(二)根据财政部《关于加强和改进外商投资企业提缴使用涉及中方职工权益资金管理的通知》(财外字［19**］735号)和省财政厅《关于进一步明确外商投资企业中方职工权益资金管理有关问题的通知》(苏财工［20**］44号)的规定，对外商投资企业中方职工权益资金管理的问题作如下明确。
1.中方职工资金的权属。外商投资企业按国家规定计提的：(1)中方职工养老、失业、工伤、生育等社会保险资金；(2)中方职工的住房公积金和20**年底前在成本中提取的中方职工住房补助基金；(3)税后利润中提取的职工奖励和福利基金；(4)企业名义工资与实发工资之间的差额等；均属中方职工权益资金，是企业对国家或职工的负债。
2.中方职工权益资金核算。外商投资企业对涉及中方职工权益的各项资金在分别按有关财务会计规定正确核算外，还要同时设置辅助账簿，全面反映各项资金的来源和用途。对于原独立建立中方帐的外商投资企业，按《会计法》的要求，应于20**年将中方帐纳入外商投资企业核算范围，至20*年底仍保留中方账户单独核算的企业，必须于年度决算前将中方账户并入企业“应付福利费”科目核算。可用于支付为中方职工足额缴纳各项社会保险费，并可为中方职工建立补充养老保险。
3.中方职工住房公积金。外商投资企业应国家和当地政府的规定为中方职工提取缴纳住房公积金。根据财政部有关文件精神，外商投资企业不再实行原按中方职工工资总额的30%提取住房补助基金的财务制度，企业不得在税前提取该专项资金。企业应按经注册会计师审计确认的企业20**年度财务报告中反映的数额，将中方职工住房补助基金余额全部划入外商投资企业有关科目单独反映，且不能以任何名义使用该资金，应留待企业清算时处理。
4.企业提缴的社会保险金。外商投资企业应按照国家法律、法规和当地政府的规定及时足额地为中方职工提取和缴纳各项社会保险。企业应缴纳的各项社会保险费包括：失业保险费、基本养老保险费、基本医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等。
5.涉及中方职工权益的其他各项资金，对有关内容重申如下：
职工福利费主要用于按规定缴纳职工基本医疗保险费、职工探亲假路费、生活补助费、医疗补助费、独生子女费、托儿补贴费、上下班交通费补贴、职工供养直系亲属医疗补贴费、职工供养直系亲属救济费、职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资，以及按照国家规定开支的其他职工福利支出，也可用于支付中方职工的补充养老保险费。根据财政部有关文件规定，外商投资企业执行《企业会计制度》后，不再按14%计提福利费，除按当地政府规定为雇员提存医疗保险等三项基金外，企业当期发生的福利费，先冲减“应付福利费”科目余额，“应付福利费”不足冲减的，直接计入当期管理费用。外商投资企业应以中方职工工资总额为基数计提1.5%职工教育经费和2%工会经费。
6.中方职工权益资金提交和使用的监督。外商投资企业的主管财政机关及劳动和社会保障等行政机关负责监督检查企业中方职工权益资金的提缴、使用情况，企业应将涉及中方职工权益各项资金的提取、使用、结余等情况，作为委托会计师事务所进行社会审计的内容之一。企业工会依法对涉及中方职工权益的各项资金的提缴和使用情况进行监督。
*、外商投资企业年度财务报告的报送
外商投资企业应当于20*年4月30日前将其编制并经中国注册会计师审计的20*年度财务会计报告连同中国注册会计师出具的审计报告，一并报送主管财政机关。市区(不含新区、园区、吴中区、相城区)外商投资企业通过外商投资企业联合年检办公室上报上述资料。未按规定报送年度财务会计报告及审计报告的，财政部门将依据国家有关法律、法规追究有关单位及个人的相关责任。
今年，仍要求市区外商投资企业除报送年度财务报告及审计报告外，同时报送年度财务报告的数据软盘。并请市区各企业在上报联合年检资料前，将数据软盘报我局外经金融处预审(同上年)。报表参数及操作说明见我局网站，或向受托会计师事务所索取。企业在数据录入过程中，请注意参数格式与书面报表格式的差异，并做好相应的调整，请各会计师事务所给予协助。上报的计算机软盘要求无病毒，数据审核正确，软盘数据与审计报告中所附报表数据要一致。各市(县)、区外商投资企业年报报送时间、方法，由各市(县)、区财政部门自行确定。
另外，外商投资企业财政登记属于企业向财政部门备案登记事项，从20*年1月1日起，市区外商投资企业财政登记在市行政服务中心恢复办理。20*年7月1日至12月31日新设立的外商投资企业应在20*年联合年检之前补办财政登记，需办理变更或注销的企业，仍在市行政服务中心财政窗口办理相关手续。
五、外商投资企业年度财务报告的汇编
各市(县)、区财政部门应认真做好20*年度外商投资企业财务报告的编报工作，财政部门汇总参数将于20*年年初下发。各级财政部门应努力扩大汇编面，提高财务分析质量。我局将按照有关考核办法对我市外商投资企业20*年度财务报告的编报工作进行考核评比。
各市(县)、区财政局应于20*年5月15日前将打印的汇总财务报告、计算机软盘(分户)及财务情况说明书报送我局外金处。
房地产企业内部审计报告篇10
第一条为进一步优化我县投资环境，提高行政审批效率，根据《**县建设领域行政审批制度改革试点方案》，制定本办法。
第二条本办法适用于县计经委权限内的政府投资项目审批和企业投资项目核准。由县计经委核准的外商投资项目，凡属于试点范围的，适用本办法规定的核准程序。企业投资的实行备案的项目不适用本办法。（具体范围见附件一）
交通（包括公路、铁路、管道等）、水利、电力（含电源和电网）、矿山类项目和外债项目暂不纳入改革试点范围。上述项目的审批或核准仍按《**县政府投资项目管理办法》和《**县人民政府关于转发**市人民政府关于印发**市企业投资项目核准和备案暂行办法的通知的通知》的有关规定执行。
第三条立项环节的行政许可审批事项包括：
（一）并联审批事项：政府投资项目可行性研究报告审批、企业投资的重大类和限制类项目核准，并联项目建设用地预审、项目环境影响评价文件审批。
（二）单独实施的审批事项：政府投资项目的项目建议书审批，总投资概算审批。
并联审批的事项按照本办法规定办理；单独实施的审批事项仍按现行程序和规定办理。
政府投资项目的项目建议书与可行性研究报告合并审批，按有关规定办理。
第四条立项环节的并联审批实行主协办制度。县计经委为主办部门，县国土房管局、县环保局为协办部门，共同承担项目并联审批工作。
县计经委负责政府投资项目的项目建议书审批、可行性研究报告审批和总投资概算审批和企业投资项目核准。通过审查政府投资项目建设的必要性和可行性，分析投资风险，作出项目是否实施的决定，确认政府投资额度；通过审查企业投资项目是否符合规划、产业政策及布局规定，是否合理有效利用资源，是否对生态环境及公众利益造成损害等，核准项目实施的外部条件。项目审批或核准决定须在规划部门出具项目选址意见、国土房管部门进行建设用地预审、环保部门进行环境影响评价审批等行政许可的基础上作出。
县国土房管局负责项目建设用地预审（已在规划选址阶段取得用地预审手续和已以招拍挂方式取得国有土地使用权的项目除外），通过审查项目建设是否符合土地利用总体规划、供地政策、用地标准的要求等，提出建设项目用地的预审意见，作为项目审批或核准的前置条件。
县环保局负责项目环境影响评价文件审批，通过审查建设项目对环境影响的评估意见及保护措施是否可行，明确是否同意环境影响评价文件结论的意见，提出对项目建设的环境保护要求，项目环境影响评价文件审批意见作为项目审批或核准的前置条件。
第五条并联审批的基本原则为“统一受理、分头审批、限时完成、集中回复、共同监管”。
第六条县计经委在县行政服务中心设立专门的“立项环节并联审批窗口”。县国土房管局和县环保局应选派熟悉项目审批工作的同志作为行政审批联络员，参与“立项环节并联审批窗口”的工作，具体承担本部门行政许可申请受理审查、文件资料移送、信息传递沟通等相关工作。
第七条主办部门和协办部门都应在规定的时限内回复意见。其中，主办部门实施的审批项目应在自统一受理之日起15个工作日内回复，协办部门实施的审批项目应在自统一受理之日起10个工作日内回复。
第八条立项环节所有行政审批项目的名称及其依据、条件、程序、期限、需提交的全部材料目录和申请书示范文本等，在县计经委办公场所及相应的媒体公示。
第二章申请受理
第九条项目申请单位在向县计经委申请可行性研究报告审批或企业投资项目核准之前，应先取得规划行政主管部门出具的规划选址意见书。
第十条项目申请单位将以下申请资料一并送县计经委：
（一）政府投资项目可行性研究报告及其审批请示或企业投资项目核准申请报告（可行性研究报告和项目申请报告须由合格的咨询机构编制）一式五份，并附相应的附件资料；
（二）用地预审需提交的申请材料；
（三）环境影响评价文件审查需提交的申请材料。
项目申请单位提交申请应为书面形式（需提交的材料目录详见附件二）。
第十一条项目的受理按以下程序进行：
（一）申请人按公示的主、协办部门所需申请材料到县行政服务中心“立项环节并联审批窗口”提出申请；
（二）“立项环节并联审批窗口”应当场对主、协办部门所需申请材料是否齐全和符合法定形式进行审查，作出“同意”、“不同意”的决定。同意受理的出具《受理通知书》，不同意受理的应一次性告知申请人需要补正的内容，并出具《材料补正通知书》。
若申请人提交材料不属立项环节并联审批项目，则按《行政许可法》的相关规定处理。
第十二条对于企业投资项目，如项目申请单位把握不准核准条件，可先将项目初步设想（其深度相当于项目建议书）提交县计经委预审。县计经委在3个工作日内出具“基本符合核准申请条件”或“不可能被核准”的预审意见，供项目申请单位投资决策参考。预审通过之后，项目申请单位按核准规定提交正式的项目申请资料，进入立项环节并联审批程序。
本阶段预审为县计经委提供的服务性措施，是否预审由申请人自行选择。预审所需时间不计算在项目核准时限之内，项目最终能否核准与预审意见也可能不完全一致。
第十三条项目申请单位可在申请并联审批之前就该项目的环境准入条件、环境影响评价的形式等向县环保局提出咨询请求。县环保局接受请求后应在3个工作日内出具书面咨询意见或建议，供项目申请单位参考。
本阶段咨询为环保部门提供的服务性措施，由申请人自行选择。咨询时间不计算在项目环境影响评价文件审批工作时限之内。
第十四条“立项环节并联审批窗口”最迟应在出具“立项环节行政审批受理通知书”的当日将已决定受理的申请材料转送相应的行政机关负责办理行政审批许可的具体机构。
第三章审查程序
第十五条统一受理项目申请材料之后，县计经委、县国土房管局、县环保局按照职能分工和法定审查程序进行审查。
第十六条国土房管和环保部门应在自统一受理之日起的10个工作日内，分别出具项目建设用地预审意见、项目环境影响评价文件审批意见，以书面形式正式向县计经委回复。回复意见分为“同意”、“不同意”、“需转报相应的上级机关批准”三类。回复“同意”和“不同意”的，还应附送相应的审批意见一式三份；明确表示不同意的，在项目批准文件中须说明不同意的理由。回复“需转报相应的上级机关批准”的，县国土房管局、县环保局应在规定的时限内将项目申请材料转报相应的上级机关。
因情况特殊，国土房管和环保部门在10个工作日内难以回复的，经本部门负责人批准，最多可以延长5个工作日，但应在10个工作日届满之前将延长期限的情况以书面形式告知县计经委。县计经委主办审批事项的时限亦可相应延长。
在国土房管和环保部门回复意见之前，县计经委已决定不批准项目可行性研究报告或项目核准申请报告，应当立即通知国土房管和环保部门终止审批。
第十七条在协办部门审查项目申请材料的同时，县计经委对项目可行性研究报告和项目核准申请报告进行审查，依据或参考县国土房管局和县环保局回复意见，在自统一受理之日起15个工作日内作出是否批准项目可行性研究报告或核准项目申请报告的决定。需报县政府审批的项目则不受此时限限制，但应及时告知项目申请单位。
第十八条并联审批项目办理完毕之后，由县计经委在自作出审批或核准决定之日起3个工作日内将项目可行性研究报告批复或项目核准文件、项目建设用地预审意见、项目环境影响评价文件审批意见书统一送达项目申请单位。项目申请单位凭县计经委出具的项目可行性研究报告批复或项目核准文件即可办理建设领域后续相关行政审批手续。
第十九条对需要进行咨询评估的项目，县计经委应在正式受理项目申请后3个工作日内，委托有资质的咨询机构进行评估。县计经委应及时将咨询评估所需时间告知项目申请单位。咨询评估所需时间不计算在行政审批的时间之内。
对于依法需要举行环境影响评价听证的建设项目，环保部门应在领取审批材料后2个工作日内征得县计经委同意才予以举行听证。听证由环保部门独立组织，听证所需时间不计算在行政审批的时间之内。
第二十条出现下列情形之一，县计经委可决定中止项目审批或核准，并及时告知项目申请单位：
（一）国土房管部门或环保部门在规定的审批期限内未回复审批意见，也未告知需延长审批时限的；
（二）国土房管部门或环保部门回复审批事项“需转报相应的上级机关批准”的；
（三）环保部门需组织建设项目环境影响评价听证的。
属于前款第一项的情况，县计经委决定中止审批或核准的，应立即催告相关的协办部门回复审批意见，经书面催告后超过5个工作日仍未回复的，视为协办部门同意协办审批事项，县计经委可据此作出审批或核准决定。属于前款第二项的情况，县计经委应立即中止审批或核准，应在上级机关完成审批后再决定是否批准或核准。属于前款第三项的情况，县计经委应在环保部门根据听证情况出具意见后再作出审批或核准决定。
第四章审批衔接
第二十一条实行并联审批之后，由县计经委一个窗口受理相应的并联审批项目。县计经委不得要求项目单位自行到县国土房管局、县环保局办理试点范围内的项目建设用地预审和环境影响评价文件审批手续；县国土房管局和县环保局也不得要求项目单位到本部门办理应当在立项环节并联实施的行政许可项目。违者将受到相应的行政处分。
第二十二条在立项环节并联审批项目实施过程中，县计经委与县国土房管局、县环保局应各司其职，协调配合，高效服务，不得出现责任推诿。
县计经委、县国土房管局、县环保局派驻“立项环节并联审批窗口”的联络员应切实履行职责，按要求传递、移送文件资料，不得出现延误，否则将承担由此产生的法律责任。
第二十三条立项环节并联审批应与规划、用地、设计等环节审批有机衔接，县计经委应保持与县建委、县国土房管局等部门畅通的信息渠道，共同协调解决建设项目推进中存在的问题。
第五章附则
第二十四条属国家和市审批、核准权限内的项目，仍按现行规定办理相关行政许可审批手续。
本办法不适用于申请县及县以上财政性补助资金的审批。财政性资金申请审批，仍按现行规定办理。
第二十五条本办法施行后，凡与本办法不相符的规定，以本办法为准。
第二十六条本办法自2006年5月1日起施行。
附件一：
纳入改革试点的项目范围
一、县计经委审批的政府投资项目：使用县级财政性资金，以及用财政性资金作为还款来源或还款担保的借贷性资金投资建设的项目。但是，交通（包括公路、铁路、管道等）、水利、电力（含电源和电网）、矿山类项目，外债项目，以及需要上报上级审批项目建议书的项目除外。
二、县计经委核准的企业投资项目（根据2004年版核准目录整理，国务院及市、区县〔自治县、市〕政府投资主管部门的核准权限，请参阅《**县人民政府关于转发**市人民政府关于印发**市企业投资项目核准和备案暂行办法的通知的通知》（足府发〔2005〕68号）附件材料）：
（一）农业：除涉及开荒的项目。
水库：除大型、中型水库和跨区县的小一型水库。
其它水事工程：除一至四级堤防工程项目。
（二）原材料
化肥：10万吨以下的钾矿肥项目，10万吨以下的新建磷矿肥项目。
（三）城建
城市供排水：日供水5万吨以下城镇供水项目、日处理能力5万吨以下城镇生活污水处理项目。
垃圾处理：城镇垃圾焚烧处理场项目，日处理能力500吨以下的城镇垃圾填埋场项目。
（四）社会事业
教育、卫生、文化、广播电影电视：市、县级部门（单位）所属投资项目，以及其他单位所属的总投资1亿元以下的非园区性建设项目。
旅游：市级以上（含市级）风景名胜区、自然保护区、森林公园、重点文物保护单位区域内总投资1000万元以下的项目，以及世界自然、文化遗产保护区域总投资1000万元以下的项目。
体育：市、县级部门（单位）所属投资项目，以及其他单位所属的总投资1亿元以下的建设项目。