房地产营销管理办法篇1
第二条 在本市行政区域范围内从事商品房（含经济适用住房，下同）销售活动的单位，均适用本办法。
第三条 本办法所称商品房销售，是指房地产开发经营单位（以下简称开发经营单位）将建造的居住或非居住房屋销售（含预售，下同）给承购人的交易行为。
本办法所称商品房预售，是指开发经营单位将正在建造中的居住或非居住房屋预先出售给承购人，并向承购人收取定金或房价款的交易行为。
第四条 拉萨市城乡建设环境保护委员会是本市商品房销售经营主管部门，拉萨市房产管理局具体负责本市市区商品房销售经营的日常管理工作。
各县人民政府房地产开发主管部门，负责本行政区域内商品房销售经营活动的监督管理工作。
市城乡建设环境保护委员会及各县人民政府房地产开发主管部门，以下统称房地产开发主管部门。
第五条 开发经营单位销售商品房，应按规定向房地产主管部门提出申请，经审查合格领取《商品房预（销）售许可证》后，方可进行商品房销售。
第六条 开发经营单位预售商品房的，应符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得《国有土地使用证》；
（二）持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，预售的商品房设计图纸须与城市规划管理部门批准的相符；
（三）按提出的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已经房地产主管部门审核同意，取得《商品房预售许可证》。
第七条 开发经营单位申领《商品房预售许可证》，须向房地产主管部门提供下列材料：
（一）本办法第六条（一）至（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
房地产主管部门自收到申请之日起10日内，作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的，核发《商品房预售许可证》；不同意预售的，应当说明理由。
第八条 开发经营单位预售商品房所得款项，须按规定用于有关的工程建设。
第九条 开发经营单位销售已竣工商品房的，应符合下列条件：
（一）持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产许可证》以及《建设工程施工许可证》；
（二）所销售商品房建设工程已竣工，并经验收合格；
（三）已落实物业管理措施；
（四）所售商品房配套基础设施建设已基本完成；
（五）已经房地产主管部门审核同意，取得《商品房销售许可证》。
第十条 开发经营单位申领《商品房销售许可证》，须向房地产主管部门提供第九条（一）至（四）项规定的证明文件。
第十一条 房地产中介服务机构销售商品房，应向商品房承购人出示《商品房预（销）售许可证》复印件以及开发经营单位出具的委托销售书。
第十二条 开发经营单位销售商品房，须与承购人签订载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等内容的商品房销售合同。
经济适用住房应按规定向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。
第十三条 商品房的销售价格，由物价部门根据国家有关规定核定。
经济适用住房等享受国家优惠政策的居民住宅价格，实行政府指导价或政府定价。
第十四条 开发经营单位应当在商品房销售合同签订之日起30日内，到房地产主管部门和土地管理部门办理登记备案手续。
第十五条 开发经营单位及其委托的房地产中介服务机构在电视、报刊等媒体做商品房销售广告，须向广告经营单位出具《商品房预（销）售许可证》、《广告经营资格许可证》；未出具《商品房预（销）售许可证》、《广告经营资格许可证》的，广告经营单位不得为其制作和商品房销售广告。
商品房销售广告，应载明商品房预（销）售许可证编号。
第十六条 商品房工程质量实行终身负责制。
开发经营单位应在商品房交付使用时，向承购人提供载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容的住宅质量保证书和住宅使用说明书。
开发经营单位应按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。在商品房保修期内，因开发经营单位的维修，致使房屋原使用功能受影响，给承购人造成损失的，开发经营单位应依法承担赔偿责任。
第十七条 商品房交付使用后，承购人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，承购人有权退房；因此给承购人造成损失的，开发经营单位应依法承担赔偿责任。
第十八条 承购人预购商品房的，应自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；承购人购买现有商品房的，应自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
开发经营单位应协助商品房承购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第十九条 开发经营单位在商品房销售活动中有下列行为之一的，由房地产开发主管部门给予行政处罚：
（一）未办理《商品房销售许可证》，擅自销售商品房的，责令其停止销售、补办手续，并可处以违法所得2倍以内的罚款，但最高不得超过20000元；没有违法所得的，可处以5000元以下的罚款。
（二）违反本办法规定，擅自预售商品房的，责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。
（三）将商品房预售款挪作他用，没有按规定用于有关工程建设的，责令期限抽回挪用资金，并可处以1000元以下的罚款。
（四）未按规定办理备案和登记手续的，责令其补办手续，并可处以1000元以下的罚款。
第二十条 对有违反工商、土管、规划、物价等法律规范行为的，分别由有关部门依法处理。
第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十二条 对违反本办法规定的当事人进行罚款时，应出具自治区财政部门统一印制的罚款收据；罚款收入按规定上缴财政。
第二十三条 房地产主管部门的工作人员在商品房销售管理活动中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，根据情节轻重，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
房地产营销管理办法篇2
第二条 本规定适用于本市国有土地范围内的商品房销售。微利房、福利房销售不适用本规定。
第三条 本规定所称商品房销售，系指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）将建造的居住或非居住房屋向境内外销售（包括预售，下同）的交易行为。
第四条 商品房销售应遵循公平、公正、公开的原则，切实保障将交易双方的合法权益。
第五条 南京市房产管理局是本市商品房销售经营管理的主管部门，南京市房地产市场管理处具体负责商品房销售的管理工作。
第六条 销售商品房必须具备下列条件：
（一）已经工商管理部门核准登记，取得房地产经营开发权；
（二）已经土地管理部门核准，取得开发项目的土地使用权；
（三）已经市计划管理部门核准立项并已申领固定资产投资许可证；
（四）已向市房产管理部门办理了房屋产权登记备案手续；
（五）预售商品房除已交纳的土地出让金外，凡附有地下设施的，投入开发建设的资金须达到总投资额的20％以上；无地下设施的，须完成设计地坪以下的基础工程或完成单体项目的基础工程；
（六）须订立房屋使用管理维修公约。
第七条 销售商品房的开发企业，须向市房产管理部门提交销售申请书，经审核批准领取《商品房销售许可证》后，由市房产管理部门通过报纸商品销售公告，方可销售。
需向境外销售商品房的，应向市房产管理部门申请，经批准发给《商品房外销许可证》后方可销售。
第八条 申请办理《商品房外销许可证》，除须符合本规定第六条外，还应具备下列条件之一：
（一）土地使用权出让合同规定可向境外销售的；
（二）项目立项时已经批准向境外销售的；
（三）经市政府特批允许向境外销售的。
第九条 商品房销售申请书应包括以下内容：
（一）商品房座落、范围（附图）、结构、用途、层次、面积等；
（二）建筑合同及施工单位出具的工程进度证明；
（三）销售、交付使用日期；
（四）商品房销售基价；
（五）售后管理、维修方案；
（六）预售房款的监管方式；
（七）其他开发企业认为必要的事项。
第十条 市房产管理部门接到开发企业销售申请书后，应在10日内作出审核结论，核准销售的发给《商品房销售许可证》或《商品房外销许可证》。
经批准的申请事项对申请企业产生约束力。
第十一条 开发企业销售商品房，应在售楼场所公示《商品房销售许可证》；需向境外销售的，应同时将《商品房外销许可证》公示于售楼场所。
承购人须认明《商品房销售许可证》或《商品房外销许可证》后方可购买。
第十二条 获准销售的商品房须在南京市房地产交易市场公开挂牌，明码标价。
第十三条 开发企业刊登商品房销售、预售广告，须持有市房产管理部门核发的《商品房销售许可证》或《商品房外销许可证》，并在广告中载明许可证编号。违反规定的，广告经营单位应拒绝为其刊登记销售广告。
第十四条 接受委托销售商品房的单位须具备房地产销售经营权，并按规定销售。被委托单位应按委托书载明的价格销售，不得擅自加价。
第十五条 商品房预售款须存入经批准的销售申请书中确定的银行所开立的专用帐户，专项用于商品房的建筑工程，并由开户银行监管应缴纳的税费。
第十六条 商品房的预售须签订预售契约。承购人应在预售契约签订后10日内，向市房产管理部门申请办理预购契约登记监证手续，未办理预售契约登记监证手续的商品房销售，不受法律保护。
第十七条 开发企业与购房者双方，须自商品房现贷交易合同签订之日（期货交易按实际交付之日）起3个月内，向市房产管理部门申请办理商品房交易立契、过户及缴纳税手续，逾期不办的，按《契税暂行条例》的有关规定处罚。
第十八条 开发企业办理商品房交易立契、过户及缴纳税费手续，应交验下列证件：
（一）房屋所有权证或商品房房屋登记备案证；
（二）土地使用权证；
（三）项目开工报告及年度投资计划批文；
（四）建筑许可证；
（五）工程竣工验收合格证；
（六）法定代表人证明书；
（七）销售（预售）契约。
第十九条 商品房销售须使用由市房产管理部门经统一印制的契约文本和税务部门统一监制的专用发票。
第二十条 销售方未按契约规定期限将商品房交付给购房者使用的，应自契约规定的交付使用的次日起至实际交付使用之日，按当时中国人民银行南京分行规定的贷款利率计算利息，补偿购房者的损失。
第二十一条 商品房交付使用后，开发企业应按《建筑工程保修办法》的有关规定负责保修。在保修期内发生重大质量问题，影响使用的，经有关部门认定后，购房者有权退房；开发企业除须退还已付购房价款本息外，另加付商品房总售价5％的违约金。
第二十二条 预售后的商品房需转让的，转让双方须到市房产管理部门办理交易过户手续，原预售契约规定的权利、义务随之转移。开发企业不得擅自为承购者办理更名手续。
第二十三条 对违反本规定第七条、第十二条、第二十二条私自进行商品房交易的，由市房产管理部门责令补办有关手续，缴清税费，对当事人按应缴税费的1至5倍处以罚款。
第二十四条 对违反本规定第十四条的，由市房产管理部门没收其非法所得；情节严重者，由工商行政管理部门取消其房地产销售经营权。
第二十五条 对在商品房销售过程中有违反工商行政管理法律、法规行为的，由工商行政管理部门依照有关规定进行处理。
第二十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起15日内，直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十七条 本规定由南京市房产管理局负责解释。
房地产营销管理办法篇3
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“
三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》1999年
建设部《商品房销售管理办法》2001年新晨
房地产营销管理办法篇4
第一条 为规范本市房地产市场交易行为，保障交易双方的合法权益，依据国家的法律、法规及本市有关规定，制定本办法。
第二条 凡在北京市房地产交易中心（以下简称交易中心）进行的房地产交易活动（以下简称场内交易）均适用本办法。
第三条 交易中心接受北京市房地产交易市场管理委员会（以下简称市房地产交易管委会）的指导、协调、监督。
进场交易应遵循公开、公平、公正的原则。
第四条 从事场内交易的行为主体须有下列合法有效证件：
（一）房地产开发企业须有市建委核发的资质证书和工商行政管理部门核发的营业执照；
（二）房地产经纪机构须有市房地局核发的资质证书和工商行政管理部门核发的营业执照；
（三）房地产评估机构须有市房地局、市物价局核发的资质证书和工商行政管理部门核发的营业执照；
（四）物业管理公司须有市房地局核发的资质证书和工商行政管理部门核发的营业执照；
（五）其他交易行为主体须有合法有效的证件。
第五条 场内交易的房地产，须具有合法有效的所有权证明或确权证明，以及其他合法有效的证明、证件。
第六条 场内交易的房地产，其交易价格按市物价部门的有关规定执行。
第七条 凡到交易中心办理房地产买卖、租赁手续或申办权属证件的，均需到设立交易中心的市房地局办事机构办理相关手续。
第八条 经获准在场内进行房地产价格评估、房地产经纪、房地产法律咨询、现场服务等活动的中介机构，须按本办法开展业务，并按国家有关规定合理收取费用，依法缴纳税费。
第九条 在交易中心内进行房地产广告宣传活动，须到驻场工商行政管理部门办理登记手续。
第二章 房屋的出售和购买
第十条 凡获准在交易中心出售的房屋，其出售范围是：
（一）外销商品房屋可以向境外的企业、组织、个人和境内的企业、组织以及具有本市身份证的个人销售，可向具有合法有效的身份证件和本市公安机关核发的暂住证的外省市个人出售；
（二）内销商品房屋可以向中央在京的单位（含部队），省、自治区、直辖市、计划单列市和经济特区的驻京办事处、联络处，本市党政机关、企业事业单位及具有本市身份证的个人销售，也可向具有合法有效的身份证件和本市公安机关核发的暂住证的外省市个人出售；
（三）存量房屋（含经住房制度改革的房屋）可以向本条上述规定的单位和个人出售。
第十一条 出售房屋须提交下列证件：
（一）出售外销商品房屋的，须有市房地局核发的外销商品房销售许可证；
（二）出售内销商品房屋的，须有市房地局核发的北京市商品房销售许可证；
（三）出售存量房屋的，须有所有权证明或确权证，出售经住房制度改革存量房屋的，还须具有市政府房改办批准的文件。
第十二条 购买外销商品房屋须提交下列证件：
（一）本市个人须有本市的身份证；
（二）外省市个人须有合法有效的身份证件和本市公安机关核发的暂住证；
（三）国内单位须有有关部门批准登记注册的文件；
（四）境外个人须有有效的护照、身份证件；
（五）港、澳、台企业须有登记注册的文件、董事会决议并经当地公证、按规定转递的其它合法有效文件；
（六）外国企业须有登记注册的文件和董事会决议，并经当地公证、该国外交部或其授权机构和中国驻该国使（领）馆认证的合法有效文件。
第十三条 购买内销商品房屋须提交下列证件：
（一）中央在京单位（含部队），省、自治区、直辖市，计划单列市和经济特区驻京的办事处须有市建委批准的文件；
（二）市属单位及外省市驻京联络处须有市计委批准的文件；
（三）区、县属单位须有区、县计委批准的文件；
（四）本市其他经济组织、社会团体须有其权力机构或主管部门批准的证明文件；
（五）本市个人须有本市的身份证；
（六）外省市个人须有合法有效的身份证件和本市公安机关核发的暂住证。
房地产营销管理办法篇5
第二条本规定适用于我市城市规划区和乡镇中心集镇规划区范围内的房地产开发、房地产交易、房屋租赁、房地产中介活动和物业管理。
第三条市房产管理局（以下简称房管部门）负责全市范围内的房产市场的监督、管理工作。各相关部门依据国家相关法律法规及政策对应履行房地产管理相关职责。
第四条房地产开发企业必须具备资质，按照核定的资质等级，承担相应规模的房地产开发项目；严格资质管理，杜绝无照、无证从事房地产开发经营行为。房地产开发企业必须取得《工商营业执照》和《税务登记证》，凡无营业执照从事房地产开发经营的，由工商部门责令停止开发经营行为，凡无资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，由房管部门责令限期改正，并处以5—10万元罚款；骗取资质、涂改、出租、出借、转让、出卖资质的，由房管部门处以1—3万元罚款。
第五条开发项目的确定，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城乡规划，在土地使用权出让和划拨前，规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当按国家规定的事项提出书面意见，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第六条房地产开发项目必须严格执行资本金和项目手册管理制度。资本金占项目总投资的比例不得低于20%。开发企业应将项目手册及项目建设的其它相关资料报送房管部门备案。项目竣工后，应办理竣工验收备案手续。未经验收的房屋交付使用的，由房管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办的，则处以10—30万元罚款；验收不合格的房屋交付使用的，责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重，造成重大伤亡事故的，吊销营业执照和资质证书，依法追究刑事责任。
第七条商品房预售必须办理预售许可证。商品房预售应签订预售合同，同时使用地税部门监制的房屋预售款收据收取预售款，并报房管部门登记备案。房管部门应严格监管开发企业预售资金。未取得许可预售商品房的，没收违法所得，并处已收取的预付款1%以下的罚款；骗取预售许可的，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
第八条商品房现房销售，开发企业应将开发项目手册和符合商品房现售条件的有关证明文件报房管部门备案；必须使用《商品房买卖合同示范文本》，并向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；面积误差率不超过3%。凡违反上述规定的，由房管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下罚款。利用虚假告宣传、欺诈、误导公众的，由工商部门按相关法律规定予以处罚。商品房销售实行明码标价制度，对违反明码标价规定，或不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的，由物价部门依据《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。
第九条在城镇规划区内严格实行“统一规划、限制身份、占新退旧、一户一基”的原则，严禁利用集体土地从事商品房开发，严禁假借新农村建设名义，以联合建房、合作建房的形式，出让、转让或者出租集体土地使用权；严禁非法销售在集体土地上建设的房屋。违反上述规定的，国土资源部门没收违法所得并处罚款；房管部门依据有关规定予以处理。
第十条对具有下列房地产开发行为之一的，房管部门按无资质从事房地产开发经营处以5—10万元罚款；国土资源部门按土地基准地价补收土地出让金，并处以罚款；税务部门根据相关部门移送的证据依法予以处理。
（一）未经规范程序购买破产、改制、重组的企（事）业单位房地产进行商品房开发，或以企（事）业单位名义建房向外出售的；
（二）以危房改造名义改、扩建住宅，销售给申报家庭共同生活成员以外业主的；
（三）以其它理由新建、扩建私人住房销售给申报家庭共同生活成员以外业主的。
第十一条严格执行审批办证程序，严禁超越政府审批范围发放土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案证和房屋产权证。城市危房改造和拆迁建设，严格执行初始业主申报认定制度，严禁在办理土地、规划等相关证件过程中提前分户、一证多户。
第十二条房地产转让登记按房管等相关部门在市行政服务中心窗口设定的程序办理。房地产权利人转让房地产，应如实申报成交价格，提交合法的房屋销售发票，以成交价格作为交纳税费的依据；成交价格明显低于正常市场价格的，依评估价格作为缴纳税费的依据。
第十三条房地产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则；房地产抵押由房管部门实行登记制度，抵押合同签订30日内应当到房管部门办理抵押登记手续，依法设定的房地产抵押受国家法律保护。但法律、法规禁止抵押的，不得设定抵押。抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产估价机构评估确定。
第十四条用于出租经营的房屋必须符合法律、法规的规定。房屋租赁实行登记备案制度，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内到房管部门办理登记备案手续。租赁房屋经登记备案后，房管部门依法核发《房屋租赁证》。伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》的，由房管部门注销其证书，并处以罚款；对不按期申报、领取《房屋租赁证》的，房管部门责令限期补办手续，并处以罚款。《房屋租赁证》应作为有关部门办理相关证件的要件之一予以出示。房屋出租人应依法缴纳相关税费，否则，税务部门依法予以处理。
第十五条房地产中介服务机构实行登记备案制度。房地产中介服务从业人员实行资格管理。设立中介服务机构，应当在工商部门领取营业执照30日内到市房管部门备案并申请资质。实施收费前应到市物价部门办理《服务价格监审证》，严格实行机构资质年检制度，对不合格和不规范操作的机构予以清除。未取得房地产中介资格和资质，擅自从事房地产中介服务的，由房管和物价部门依照相关法律法规的规定予以处罚。
第十六条房地产中介机构和人员承办业务应当与委托人签订中介服务合同；中介服务费应按市物价部门核定标准和核发的《监审证》收取服务费用；中介服务人员在房地产中介活动中不得有违法违规行为。否则，房管部门收回资格证书或公告资格证书作废，并处以1万元以上3万元以下罚款；物价部门依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》对中介机构进行处罚。
第十七条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。未取得资质证书从事物业管理的，由房管部门没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第十八条物业服务实行服务等级收费制度。物业服务费由物价部门会同房管部门制定政府指导价，服务企业与业主委员会依据政府指导价协商确定具体的收费标准。报市物价部门备案，并在物业服务合同中予以明确。
第十九条国家机关工作人员在房地产市场监督管理工作中，、、的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条对本规定前的历史遗留问题，按照下述原则处理：
（一）个人建房违规开发经营房地产行为的，房管部门在办理房屋产权转移登记前，区分不同区域不同情况，依据相关规定予以处罚。
（二）凡拆迁改建房屋办理产权登记时，应提供原拆迁房屋的产权证件，由房屋产权登记机构在办理新证的同时予以注销，按新建面积办理产权初始登记，不予处罚；办理产权转移登记的，视不同情况区别对待。
1、政府统一拆迁改建旧城房屋及市政府征用土地涉及的拆迁异地安置新建的房屋，凭户口簿和拆迁补偿协议书及征地补偿协议书认定后，对被拆迁人及家庭成员按规定程序审批新建的房屋，在转移登记时免予处罚。
2、凡临道路立面改造拆除房屋退出规划红线按规定程序审批重建的房屋销售时，凭拆除前的房产证、改建前房屋现状图和道路规划图认定后，免予处罚。
3、未占用规划红线的拆除重建房屋对外销售，在拆除面积（以原产权证登记面积为准）两倍以内转让的不予处罚；超出两倍的部分面积，转让登记前应予处罚。
（三）占用临道路空地及其它空闲土地兴建住房对外销售的，按相关规定处罚。
（四）企业利用工业用地，建造住宅对外出售的，一律视作违规从事房地产开发予以处罚。
第二十一条违反城乡规划，私自建房或非法从事房地产开发的，所建房屋一律拆除。
房地产营销管理办法篇6
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
房地产营销管理办法篇7
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
房地产营销管理办法篇8
郑州市商品房销售管理办法完整版第一章 总则
第一条 为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条 在本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 商品房销售应当遵循公平和诚实信用的原则。
第六条 市房地产管理部门是本市商品房销售管理工作的行政主管部门，其所属的房地产市场管理机构具体负责本市市区商品房销售管理工作。
县(市)、上街区房地产管理部门主管本行政区域内商品房销售管理工作。
第二章 预售管理
第七条 商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向市、县(市)、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。
禁止伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》。
第八条 房地产开发企业预售商品房应当制定商品房预售方案。预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准、交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、房型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。
第九条 商品房预售应当符合下列条件：
(一)建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权;
(二)已取得建设工程规划许可证;
(三)已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)六层以下(含六层)的商品房项目，完成基础并施工至二层以上(含地下室)结构封顶工程，七至十二层(含十二层)小高层建筑完成三层以上(含地下室)结构封顶工程，十三层以上(含地下室)高层建筑完成五层以上结构封顶工程;
(五)已签订商品房预售款监管协议;
(六)法律、法规规定的其他条件。
第十条 申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
(一)预售申请书;
(二)营业执照和资质等级证书;
(三)国有土地使用权证;
(四)建设工程规划许可证及红线图;
(五)建设工程施工许可证及施工合同;
(六)商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明;
(七)商品房预售方案;
(八)法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第十一条 市、县(市)、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商品房预售许可证》;对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。
第十二条 房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，当事人应当持下列文件到原发证机关变更《商品房预售许可证》：
(一)商品房项目转让合同;
(二)原《商品房预售许可证》;
(三)城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续;
(四)受让方的房地产开发资质证书、营业执照;
(五)法律、法规、规章规定的其他材料。
转让的商品房项目符合转让条件的，市、县(市)、上街区房地产管理部门应自受理申请之日起10个工作日内变更《商品房预售许可证》。
第十三条 房地产开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、建筑面积、楼号等事项，应持有关部门的批准文件，到原发证机关变更《商品房预售许可证》。
第十四条 预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》或其副本，并以书面形式向预购人明示下列事项：
(一)房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人;
(二)项目开发进度及竣工交付时间;
(三)商品房项目及其配套设施的平面示意图;
(四)商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法;
(五)预售商品房的价格及付款办法;
(六)物业管理事项;
(七)其他应当明示的事项。
第十五条 房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业。
转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。
已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房;未变更《商品房预售许可证》，受让方不得预售受让的商品房。
第十六条 预售的商品房价格和代收税费由房地产开发企业和预购人约定，并在商品房买卖合同中载明。商品房买卖合同签订后，除国家和省规定新开征的税费外，房地产开发企业不得向预购人收取其他费用。
第十七条 房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。
房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。
预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。
第十八条 房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。
第十九条 房地产开发企业使用商品房预售款，应当编制用款计划，经该项目的工程监理机构对房地产开发企业的用款计划的真实性出具证明后，报房地产市场管理机构审核。
房地产市场管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内作出答复，对符合前条规定用途的，应当同意其使用，并书面通知开户银行;对不同意使用的，应当书面说明理由。
开户银行应当按房地产市场管理机构核准同意使用的数额拨付，并对资金用项进行监督。
该项目竣工验收一个月内，房地产市场管理机构应当及时解除对商品房预售款的监管，并书面通知房地产开发企业和开户银行，房地产开发企业和开户银行接到通知后，应当按规定撤销该账户。
第三章 现售管理
第二十条 商品房现售应当符合下列条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)已取得国有土地使用权;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
第二十一条 房地产开发企业在现售前应持下列有关材料和证明向市、县(市)、上街区房地产管理部门办理产权登记备案：(一)商品房现房销售方案;(二)企业法人营业执照和资质证书;(三)国有土地使用权证;(四)建设工程规划许可证和施工许可证;(五)工程竣工验收证明;(六)法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第二十二条 市、县(市)、上街区房地产管理部门发现现售商品房不符合现售条件的，应当责令房地产开发企业限期纠正或停止销售。
第二十三条 房地产开发企业不得采取下列方式销售商品房：(一)返本销售或者变相返本销售;(二)售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房;(三)分割拆零销售按套销售的商品房住宅。
第四章 广告与合同第二十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当向广告经营单位出示《商品房预售许可证》，并在广告内容中载明《商品房预售许可证》的编号。
房地产开发企业、房地产中介机构商品房销售广告，不得含有误导、欺骗公众和与《商品房预售许可证》核准事项、产权登记备案事项不一致的内容。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当将拟广告的样式、内容报房地产市场管理机构审核。
第二十五条 销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。买卖合同应使用统一的合同文本。
第二十六条 房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中约定。
第二十七条 商品房买卖合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明买受人所购房屋的楼号、楼层和房号的位置。
第二十八条 房地产开发企业和买受人在依法签订商品房预售合同后，房地产开发企业应在30日内，报市、县(市)、上街区房地产管理部门登记备案。
第二十九条 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第三十条 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十一条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按下列原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第三十二条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第三十三条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人另有约定的，从其约定。
第三十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不解除合同的，应当签署补充协议，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第五章 销售
第三十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法具有相应资格并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第三十八条 受托房地产中介服务机构在销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第六章 交付
第四十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
第四十二条 交付销售的商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第四十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。
第四十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产管理部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市、县(市)、上街区房地产管理部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第四十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第七章 罚则
第四十六条 房地产开发企业有下列行为之一的，由市、县(市)、上街区房地产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款：(一)未按规定将测绘成果和需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产管理部门的;(二)商品房现售前未到房地产管理部门登记备案的;(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;(五)分割拆零销售按套销售的商品住宅的;(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;(七)委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十七条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县(市)、上街区房地产管理部门责令改正，并可按下列规定给予处罚：(一)无《商品房预售许可证》预售商品房的，没收非法所得，处以已收取预付款1%的罚款;(二)违反规定用途使用商品房预售款的，责令归还挪用资金，并处以挪用资金5%的罚款;(三)伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》的，收缴证件，并处以5000元以上10000元以下的罚款;(四)未按规定将商品房预售合同报房地产管理部门登记备案的，处以1000元以上3000元以下的罚款;(五)房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的，处以20xx0元以上30000元以下的罚款;(六)商品房项目转让后，转让方在合同签订后预售商品房的，责令退还预付款，并处以已收取预付款的1%的罚款。
第四十八条 违反本办法规定，有下列行为之一，给他人造成损害的，依法承担连带责任：(一)广告经营者、者明知或应知的房地产广告虚假，仍设计、制作、的;(二)房地产中介服务机构销售不符合本办法规定的销售条件的商品房的。
第四十九条 房地产市场管理机构及其工作人员在商品房预售款监管工作中有下列行为之一的，应当依法承担责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对房地产开发企业的用款申请未在规定的时间内作出答复，给申请人造成损害的;
(二)对房地产开发企业用款申请审查不严造成资金流失，给预购人造成损害的。
第八章 附则
第五十条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业将成套的商品房住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品房住宅的行为。
房地产营销管理办法篇9
为认真贯彻国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔*〕37号）和建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》精神，进一步规范我市房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，经市政府同意，现就有关事项通知如下：
一、高度重视规范房地产市场秩序工作。各县（市、区）政府以及房地产、价格、规划、国土、工商、税务等行政主管部门要充分认识规范房地产市场秩序的重要意义，切实把思想统一到党中央、国务院的决策部署上来，加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制，采取有力的措施，进一步规范房地产市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。
二、严格房地产开发项目审批和监管。有关行政主管部门要加强房地产项目的审批和监督管理。国土行政主管部门要严格落实土地政策，加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监管，加大对闲置土地的处置力度，严防土地囤积和土地闲置；经营性房地产开发项目，必须足额缴纳土地出让金，并按出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。税务行政主管部门要积极贯彻落实国家有关税收政策，加大土地增值税等税收的征收力度。规划行政主管部门要加强对项目的规划管理，规划方案一经批准不得擅自变更，确需变更的，必须按原审批程序报规划行政主管部门审批。
三、严格商品房预售许可管理。房地产行政主管部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。房地产开发企业在申报预售方案时应当明确在取得预售许可证后10日内开始销售全部商品房，同时出具已报价格行政主管部门价格备案的证明。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产行政主管部门应当责令其限期整改；对拒不整改的，依据《城市房地产开发经营管理条例》以及建设部《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处。
四、加强对商品房预（销）售合同管理。房地产行政主管部门应严格预售合同登记备案制度，抓紧建立健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度，规范商品房销售行为。已建立商品房预（销）售合同网上即时备案系统的县（市），必须在取得预售许可证当日在网上以楼盘表方式公布每套商品房的信息，并对商品房基本情况、销售进度等预（销）售信息及时、全面、准确地在网上进行公示。尚未建立商品房预（销）售合同网上即时备案系统的县（市），房地产开发企业必须将书面签订的预售合同在一个月内送达房地产行政主管部门备案，期间不得变更购房人。对房地产开发企业虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产开发企业纵容、雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，由房地产、价格、工商行政主管部门按各自职责依法查处，并将上述不良经营行为列入记录，禁止该企业参加政府主办的展销活动。
房地产开发企业在制定商品房预（销）售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利；在订立商品房合同前，应向购房人明示《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，未按照规定向购房人明示的，由房地产行政主管部门依据《城市商品房销售管理办法》予以查处。工商行政主管部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度，构成犯罪的，依法将有关责任人员移送司法机关处理。
房地产营销管理办法篇10
商居楼盖好后，居住楼层通常用于销售，而商铺部分却迟迟不用于销售。有的用于出租；有的用于公司办公；有的用于自己亲属开店；有的内部低价分掉。这样做既能回收资本又能达到其避税或逃税的目的。
由于商铺竣工后长时间没有销售，随着时间的推移、征管人员的变动、公司的变迁注销，极有可能逃出地税机关的征收视野，造成相关税款的流失。为说明问题查找房地产税收管理的重点，我们不妨举个案例进行分析。
【案例】甲房地产开发有限公司，于2006年初取得城市临街土地使用权600平方米，年底建成商居楼一栋，建筑面积3000平方米。其中：店面500平方米，居住房2500平方米。投资情况如下，支付土地使用权价款180万元；房地产开发成本120万元；房地产开发费用20万元，其中：项目借款利息15万元取得金融机构证明，其它费用5万元。总销售费用预计25万元。销售税费预测情况：商铺每平方米6000元，住房每平方米1200元。营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加3%。据此测得：
营业税：[（2500×1200）+（500×6+000）]×0.05=300000（元）
城建税：300000×0.07=21000（元）
教育费附加：300000×0.03=9000（元）
土地增值税：
（1）扣除项目金额：1800000+1200000+150000+（1800000+1200000）×0.05+（300000+21000+9000）+（1800000+1200000）×0.2=423000（元）
（2）土地增值额：6000000-4230000=1770000（元）
（3）土地增值率：1770000÷4230000=0.418
（4）适用税率：30%应纳土地增值税：1770000×0.3=531000（元）
企业所得税：
（1）应纳税所得额：6000000-1800000-1200000-150000-50000-（300000+21000+9000）-531000-250000=1689000（元）
（2）应纳所得税：1689000×0.35-14750=589700（元）
各税费预测合计：300000+21000+9000+531000+589700=1450700（元）
但我们在实际征收过程中，除了营业税、城市建设税、教育费附加按法定税率征收外，对土地增值税和所得税我们平时是根据销售收入分别按照预征率2%、4%征收，等到项目全部售完后再进行两税清算。据此该房地产开发公司，在售完2500平方米住房时，我们可征得税费：2500×1200×0.115=345000（元）。余下的税款要等到商铺售完后才能结清。精明的开发商正是看到了重头税在后头，因此，收回绝大部分成本后，商铺并不急于出售，而是采取不同的方式逃匿税款。
【方式一】剩下的商铺用于出租。这样做的好处，一可以进一步收回投资，二可以逐渐转移房地产开发征收分局的视线。按现行征管范围划分，房屋出租的租金税费由属地分局征收。房地产征收分局在这种情况下，每月收到的只是房地产开发公司的一份零税款申报表。时间长了，房地产管理分局也觉得没实际意义，有可能将其列入非正常户。非正常户持续一段时间后，开发商人去楼空，征管单位很无奈，要么长期挂非正常户，要么注销。剩下的税款自然就逃匿了。
【方式二】房地产开发公司将未出售的商铺作为自用固定资产。按照现行税收政策，开发商自建自用房屋，不须缴纳销售不动产营业税、土地增值税。开发商凭购地发票和建筑单位开具的建筑发票，就可从房管局顺利的领取房产证。无需税务局签署意见。税务机关往往事后才知道，即便知道了通常也只是派人核对已售部分是否按照征收率交清了税款，很少有人对其进行成本分摊和两税清算。这样不仅造成了现有的税款流失，还会造成企业因虚构固定资产成本减少日后企业所得税以及转让不动资产时相关的税收。因为房产入账价高折旧额就大，转让不动产时允许扣除的金额就大。
【方式三】房地产开发商中的一些个人有限公司，往往先将未出售的商铺以公司名义办证，然后又以公司注销为由，将房地产过户到个人名下。公司注销按照税收征收管理法之规定，通常纳税人应先到税务局缴销发票，结清税款，注销税务登记证，再到工商局办理营业执照注销。但因为这些小型开发商，平时并不领取发票，报税与开发票同步进行。因此，很少有人主动到税务机关申请注销，而是直奔工商局办理营业执照注销。由于税务部门不能及时掌握情况，更无有效措施对其进行清算，相关税收也就容易逃之夭夭了。
【方式四】股东以大大低于市场售价的价格将商铺买下，把产权证办到个人名下。达到少缴税的目的。
为了有利于公平竞争，防止房地产开发过程中商铺税款的流失，针对存在的问题，拟提出如下意见。
1.强化房地产税收的立项管理。房地产开发项目因其周期长，情况复杂，必须按项目管理，专业化管理、专人管理，建立永久性档案，包括项目批准书，土地开发面积、竣工后建筑面积、依据市场价测出的税源情况，实际销售征税等情况。这样有利于税源掌控，有利于提供后续二手房交易的原始资料。
2.完善税收政策和管理办法。为防止开发商商铺建成后，采取出租、自用等方式逃匿税收，要做出一些视同销售的规定，确保土地增值税和所得税的及时顺利清算。商铺建成后出租超过两年的视同销售处理；商铺建成后自用超过两年的视同销售处理；对既没有用于出租，又没有自用的超过三年的要组织拍卖机构拍卖。这样有利于减少库存房，防止囤积抬价，也有利于税务机关及时进行清算，防止税款流失。
3.对以前房地产开发中的商铺税收进行一次清查。按税收征收管理法规定，对于因纳税人原因造成的逃税税务机关可以无限期的追缴。由政府牵头，组织规划局、城建局、房管局、土管局、公安局共同对以前年度的开发项目进行逐项排查，看是否进行了两税清算，没有清算的要进行清算，追缴相关税款。