制定商业计划的重要性篇1
关键词：商业地产；规划设计
abstract:withtherapiddevelopmentofmoderncommercialeconomy,people'sconsumptionconceptalsoquietlychange,consumerstopayattentiontointhebusinessenvironmentledtoachangeincommercialrealestateprojectplanninganddesign.inthispaper,startingfromthepointofcommercialprojectplanning,commercialrealestateprojectplanninganddesignofeachprocessareanalyzed,onhowtocommercialrealestateprojectplanninganddesignarediscussedinthispaper.
Keywords:commercialrealestate;planninganddesign
中图分类号：F301.3文献标识码：a文章编号：2095-2104(2013)
一、大型商业地产项目规划设计要点
1.先策划后设计，策划引导设计
中国商业设计协会曾对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计，包括建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。可以说，购物中心类商业地产操作的核心是只有先通过策划、规划和设计，才能达到项目升值的目的。在整个合作过程中，开发商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者，而商业规划设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求。因此，将策划思想贯穿项目规划、设计始终，以专业的态度和技术进行操作是为了尽可能地避免不必要的风险，对项目的后期经营回报奠定了坚实的基础。
2.注重各独立空间的个性
对于商业中心的规划设计，不应只是一个概念问题。每个人对空间都会产生不同的感受，每个广场、每个商铺都应该有自己的个性，如做餐饮酒吧和国贸品牌店就完全应该采用不同的设计手法；商业的外观设计也不应仅仅取决于建筑材料的应用，还包括用装饰材料、灯箱广告、干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，以营造浓厚的商业氛围。因此，要使消费者对购物环境产生一种良好感觉，就需要建筑师们的就精心设计。
3.人性化的设计尺度
商业中心的设计特别强调平易近人，如此才能吸引人流。其实在项目的运行过程中，合适的尺度更能让人觉得舒服、亲切。如欧洲的商业小镇的商铺设计就充满了人情味，让购物者感觉回到自己小院一样，所以舒适的尺度应该更人性化，能让人们能融入到更加自然，亲切的商业环境之中。
4.因地制宜，入乡随俗
因各个地方文化存在差异，购物中心的规划设计也必须因地制宜，入乡随俗，如广州注重人人皆商，一般小区都规划有一定的底商，这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及；而北京的高档楼盘大都规定禁止餐饮业进入等。
5.强调内部空间的贯通性
目前，中国一些商业建筑外观豪华气派，但内部空间设计却迂回曲折，整个购物环境并不理想，让人感觉像是一个迷宫。因此，对于购物中心的设计，应强调内部空间的贯通性，从而起到引导公共购物的作用，如整个空间可通过天窗和中庭的变化，营造内部空间的灵动感和贯通性。
6.强调交通组织的合理性
交通组织的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。
商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线。又分水平动线及垂直动线。
7.注重室外广场的利用
现在的购物中心趋向于多种购物消费形式的融合。室外广场是购物中心购物空间的延伸，其不仅是购物中心的需要，也是城市空间的需要。如不少商家经常在购物中心的室外广场上搭建展台。进行多种多样的促销活动。这种由现代商业演化而来的促销形式，业已成为了一种习惯性的商业模式。
二、大型商业地产项目规划设计解析
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括以下几个环节:
商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：（1）立地选项在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。（2)商业规划商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。
2.建设方案规划设计建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。3.商业空间装饰方案设计商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
商业外环境设计商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：(1)外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。(2)外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。5.二次商业装饰设计二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：(1）服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。（2)导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。(3)店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
6.商业管理模式设计完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：
(1)组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。（2）制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
(3)流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
三、如何做好大型商业地产项目的规划设计
1.项目操作方式应高度专业化
虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。
与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
2.重视专业顾问公司
认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。
3.选址应充分考虑规划与策划方的专业建议
大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。
大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。
4.平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战
在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
5.丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式
随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。
商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。
结语
总之,专业化的开发公司,专业化的规划建筑设计,注重前期
招商,配置专业化的招商顾问公司,是一个大型商业地产项目成功的关键。
参考文献:
[1]尹青.建筑设计构思与创意.天津：天津大学出版社，2002
制定商业计划的重要性篇2
关键词:商业地产项目开发开发周期成本控制
随着我国经济的不断发展，地产经济成为中国经济增长的新亮点。近几年来，商业地产投资也逐渐成为房地产投资者关注的新方向，并将成为未来几年内我国房地产开发的新趋势。在商业地产的开发过程中进行有效的成本控制是提高商业地产投资回报的关键。
一、商业地产的投资特点、运作模式及其开发程序
商业地产指的是专门用于商业发展的非住宅性房地产，比如写字楼、饭店、酒店、旅馆、商铺商店、购物中心、大卖场、商业街、ShoppingmaLL等专属于特定商业用途的房地产。
从根本上来讲，商业地产是一个国家第三产业发展状况的重要反映，是社会经济发展状况的重要体现，它是城市住宅结构发展变化的结果，也是一个城市从分散、单一向集中化、现代化转变的重要体现。
(一)商业地产的投资特点及其运作模式
区别于一般房地产的开发，商业地产有其特定的投资特点和投资环境，也有着特定的高收益、高风险的特点。商业地产的开发过程十分复杂，投入极为巨大，投资回收期很长，从而决定了商业地产的开发具有很大的挑战性。
商业地产开发一般有三种运作模式：一是只租不售，其优点是：开发商始终掌握招商的主导权，能提升物业的价值，能很好的进行融资；其缺点是：完全靠租赁收入来盈利，投资回收期长，面临的资金压力大。二是只售不租，其优点是：投资回收较快，风险较小；其缺点是：开发商失去招商主导权，招商难度加大，不利于物业升值。三是又售又租，即部分销售部分出租，它综合了前两种模式的优点，克服了前两种模式的缺点，是现在比较流行的商业地产运作模式。
(二)商业地产项目的开发程序
1、项目开发前的综合分析和整体规划
根据商业地产的投资特点，在进行商业地产开发前，进行全面、细致的前期市场调研和综合分析，并作出专业、成熟的项目开发策划是非常必要的。任何投资都需要一个详尽的投资策划，作为商业地产投资，更需要进行专业的投资策划和成熟的项目策划，并做好开发后期的营销策划。在进行项目策划中，要进行投资环境、投资风险以及投资效益的综合分析，并做出准确的项目目标市场定位、项目主题概念定位、项目总体形象定位、项目开发过程综合安排以及目标客户的精准定位和价格定位等。
2、商业地产项目的营销策划
房地产投资从根本上来说是一项大型营销活动，商业地产的投资更需要进行专业的营销策划方能达到良好的投资回报。根据商业地产的投资特点，商业地产的营销策划主要包括商业地产产品的策略、广告宣传策略、产品销售策略、地产招商策略等，商业地产的营销策划是进行地产投资做进一步项目策划的基础，是制定有效地商业地产销售目标和项目开发过程安排的重要依据，也是保障商业地产投资项目成功的重要前提。
众所周知：市场=人口+购买力+购买欲望，其中具有决定意义的是购买力，但只有三者结合才能构成现实的市场，故无论是选址，还是定目标客户、规模大小、运营模式，都须同时考虑这三个因素，缺一不可。
3、商业地产项目的市场定位
商业地产开发的最终目的是盈利，因此，精准确定商业地产所面对的目标客户，并作出准确的市场定位是进行商业地产开发的重中之重。一般来讲，商业地产所面对的客户分两个层次：销售阶段的商业投资经营者；物业经营阶段的最终购买者（消费者）。
针对商业地产面临客户的具体状况，在进行项目投资策划时，就要周全考虑商业投资经营者的需求特点和最终购买者的需求特性，并分析其不同的消费心理和消费行为，为所投资的商业地产项目做出准确的市场定位。
4、项目开发要进行有效的资源整合
在商业地产项目的开发过程中，要特别注重对客观资源的有效整合，把松散的、分离的资源经过有效整合，使其为整个项目开发服务。通常来讲，这些客观资源都是隐性的、需要深入挖掘才能发现的，项目投资者要善于发现挖掘，并积极提炼，使之整合在一起的，最大程度的为项目开发服务。
5、项目开发要以人为本，努力挖掘人文亮点
在商业地产的项目开发中，项目投资者的目的都是投资回报，然而，在进行项目操作过程中，要以人为本，注重挖掘传统文化、区域特点、民族特色等文化因素，使项目投资更富有人文性，把传统的空间及现代的文明元素相结合，建设舒适宜人、极具特色、富有人文性的现代商业空间，以满足现代人对经济生活的需要。
6、商业地产项目的规划设计
经过上述几个方面的可行性研究分析，接下来就是进行项目的规划设计。工程规划设计十分重要，有研究表明，规划设计对工程造价的影响达75%以上。一个商业地产项目，经过前期的可行性分析，就确定了业态，确定了主力店，也就明确了客户的需求，决定了商业经营的模式，从而最大限度地避免了规划设计的盲目性，降低了设计图纸翻来覆去更改的频度，也有效地控制了项目成本和工程造价。工程规划设计完成后，建造成本就已基本确定，要更改是很难的了。
此外，在商业地产的规划设计中，尤其还要关注：交通体系布局要合理，人车要分流，上下要方便，卸货区域的安排；高度、荷载要根据业态需求确定；此外，在规划设计时还要尽可能留有余地，以供变化之需。
工程招投标、工程施工、工程监理、竣工验收、交付使用、物业管理、开业经营等等，在此不再赘述。
二、商业地产开发过程中的成本控制
商业地产的开发成本包括：土地征用费用、拆迁补偿费用、前期策划费用、基础设施费用、工程施工费用、建筑安装费用、公共配套设施费用、销售费用、财务费用等等。在商业地产开发过程中，进行有效的成本控制是降低开发成本，提高开发效益的重中之重。本文从项目开发的不同阶段及开发商内部管理机制的完善两个角度，阐述商业地产开发过程中的成本控制措施。
(一)项目开发不同阶段成本控制的措施
1、项目开发前期的成本控制
在项目开发前期，当投资决策已然确定项目开发的地点以后，首先要做好项目的市场分析以及项目的财务评估，如项目的征地、拆迁、补偿、安置；开发项目的规划设计以及建设方案的设计制定；项目投资的机会成本以及资金的筹措等。
工程规划设计阶段是商业地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
同时，在项目开发前期，要积极做好市场调研工作，并对项目的可行性进行系统的研究分析，如开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中，应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标，这将直接决定着整个开发项目的投资成败。
此外，商业地产开发企业还应该做好开发项目的报建工作。要积极整合资源，争取有利的规划条件，以有效进行成本费用的控制。项目开发前期成本的控制，关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算，以做出准确的项目决策，从源头上避免决策失误所带来的损失，同时也要考虑到资源的充分利用，尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值，以提高投资回报。
2、项目设计阶段的成本控制
商业地产开发项目是高风险、高挑战性的投资，地产项目的设计阶段对有效进行成本控制也显得格外重要。在商业地产项目的设计过程中，要全盘考虑项目开发的综合因素，既不片面强调节约，也不能只重视采用新技术而忽视成本的控制。这就要求在设计商业地产项目时，要通过项目设计招标、项目施工预算、设计概算等方式，把项目的方案设计进行优化选择，从各个环节降低建筑安装费用、工程施工费用、投资企业的支出成本等，以达到有效的降低项目开发成本的目的，最终实现预期的经济效益。
3、项目开发实施阶段的成本控制
在商业地产的项目开发过程中，项目实施阶段的成本控制是最具体、最繁杂的，也是影响项目开发成本的关键时期。
(二)严格进行项目施工的招标
在商业地产的开发实施阶段，要严格按照工程量的清单报价进行招标，不要不切实际的增加工程量或减少工程量，更不能脱离严格设计的工程量报价去乱招标。
(三)加强施工现场的控制和管理
在地产项目的施工过程中，要严格执行施工现场的规章制度，加强管理和控制，要确保尽可能地减少设计变更，切切实实的保障施工设备和建筑材料的质量，把好价格关。这个阶段的控制和管理是直接影响到项目工程质量以及使用价值的关键时期，对商业地产开发项目的投资成本控制起着举足轻重的作用。
(四)做好开发项目市场营销环节的成本控制
商业地产投资的最终目的是创造盈利，使投资回报最大化。因此，市场营销环节的成本控制是商业地产项目开发过程的后期阶段。该阶段的成本控制主要包括营销管理的费用、销售操作费用、销售税金、财务费用等方面。
对于商业地产的销售，为有效控制销售成本，投资企业就要针对具体的销售情况，做出最优的决策以有效降低销售阶段的成本费用。一般来讲，投资企业在销售阶段初期，都会制定出科学合理的投资成本目标体系，这样就比较明确的划分了经济责任，做到各个销售环节的权责明确，易于计算经济效果。
对于商业地产的租赁，应该做好营销推广工作，充分利用企业内外部资源，挖掘企业内外部潜力，制定一套切实可行的租赁方案，尽力采用性价比高的营销方式，提高营销推广费用的使用效果，从而，达到合理有效降低营销环节成本的目的。
(五)商业地产投资企业自身的完善对成本控制的影响
1、强化企业内部管理，构建完善的内部控制体系
商业地产投资企业的内部管理是做好成本控制的基本因素，通过强化企业内部管理，以完善的内部控制体系来有效推动项目成本的控制是降低项目成本的有效途径。同时，投资企业要加强和完善监督机制，加强企业内部各部分之间的监督的同时，也要加大企业外部专业机构的监督，加大施工管理力度，加强施工监理和投资监理等。
2、树立成本的系统管理理念
商业地产投资企业应该积极树立正确的成本系统管理理念，把企业的成本管理看做是一项需要彻底执行的系统性工程。投资企业要树立整体和全局观念，切切实实的系统研究关于成本管理的内容、对象、方法等各项因素。从整体来看，投资企业的成本管理涉及到企业的管理层以及企业的每一个部门、每一个员工，因此，企业所有人员都是成本控制的参与者和执行者，每个人都应该明确自身所负的责任，都要有成本控制的观念，实时对整个项目的成本进行控制。
3、注重对项目成本资料和信息的管理。
在商业地产的开发过程中，所涉及的商业项目复杂多变，而且关系到许多利益主体，因此，及时将项目过程中的施工图纸、招标图、招标文件、合同文件、来往信函、指令单、报价表、水电费用、奖惩通知单等资料进行归档整理，可以为整个项目的操作打下良好的资料基础，为成本的控制提供有利依据。
同时，也要注重建立并完善商业地产投资过程中所涉及到的成本资料的电子信息管理，通过电子信息资料的管理，可以减少重复工作，提高工作效率。
三、结束语
商业地产开发投资的特点决定了对其成本控制的特殊性。投资企业要根据自身的经营状况和项目的实际情况，采取适合企业自身的措施，对项目开发成本进行控制，实现良好的企业效益和社会效益。
参考文献：
[1]尹贻岳.建设工程项目价值管理[m].天津：天津人民出版社,2005
[2]刘华.城市综合体―商业地产项目开发中的成本控制[J].宁波工程学院学报,2009；21(3)
[3]叶仁俊.对商业地产项目的成本控制分析[J].现代商业,2010；17
制定商业计划的重要性篇3
物资采购管理的第一个环节应该放在物资采购计划的制定上，应该从企业的生产实际出发，全面控制物资采购的数量、时间、质量，这样才能平顺企业物资的供应，降低物资采购不足而影响企业生产，也能够避免物资采购过多而引发的资金积压，从经济成本上实现企业经济效益的提高与保障。要审核物资采购的管理依据，企业制定物资采购计划应该科学，要根据企业的生产计划，根据原料的需求来计算合理的采购数量，进而确定采购计划，同时物资采购管理工作应该针对计划做出全面的控制，对于储备定额、市场价格、库存成本等重要参数加以确定，以确保物资采购计划可执行性和经济性的全面保障。
2选择物资采购的供应商
选择物资供应商的第一个环节是严把物资和产品的质量关，可以通过多次选择和层层选拔的方法确定供应商，从供应商的硬件、软件、质量认证体系和生产加工环节等方面全面考察供应商，以达到对物资质量的保障。为了提高物资采购的经济效益，要重点对物资价格加以控制，应该综合考虑两个因素即价格、功能的比值，如果功能有所提高，允许成本相应增加，而功能有所降低，其降低率低于成本降低率时，其经济效益仍然是提高的。所以在判定价格时，要判断其价格性能比，而不是单纯地考虑价格的高低。
3管理物资采购合同管理
应该从物资采购合同方面展开计划和审查工作，审查采购计划是否在规定的时间内转化为合同。审查物资采购合同号、数量、计量单位、单价、发运目的地、供应商、到货日期等。做好物资采购合同跟踪，以对物资采购合同执行情况的跟踪，对未按期到货的合同研究对策，加强监督。
4加强物资采购的绩效评估
绩效评估是管理物资采购过程的重要基础，同时也是确保企业经济效益的核心步骤，要规范物资采购绩效评估的环节，具体应该重点做好如下一些主要内容，一是，控制企业物资采购的价格与成本指标，采购的价格与成本指标包括参考性指标和控制性指标。参考性指标主要有年度采购总额、各采购人员年度采购额、年度人均采购额、各供应商年度采购额、供应商年度平均采购额、各采购物品年度采购基价及年度平均采购基价等。它们一般是作为计算采购相关指标的基础，同时也是展示采购规模、了解采购人员及供应商负荷的参考数据，是进行采购过程控制的依据和出发点。二是，控制企业物资采购的质量指标，质量指标主要是指供应物资质量水平以及有为供应商所提供的产品和服务的质量表现，它包括供应商质量体系、物资质量水平等到方面，主要有:物资质量:包括批次质量合格率、物资抽检缺陷率、退货率、对供应商投诉率、及处理问题的时间等;质量体系:有通过iS09000的供应商比例、开展专项质量改进的供应商数目及比例等。三是，明确企划指标，供应商在实现接收合同过程、交货过程中的表现及其运作水平。包括交货期、交货质量可靠性以及采购运作的表现。
5结语
制定商业计划的重要性篇4
关键词：合同市场 内生 社会化联合计划
一般地，人是有意识的动物，计划就是人类活动的本性。或者说，自发性必将向计划性发展，自发性只是人类意识和计划发展过程的一个环节。这意味着，从长远看，传统的自由竞争的商品经济－－它的盲目自发的市场调节－－是一种短暂的现象，具有过渡性质。总的来看，人的活动，包括经济活动是有目的的，计划性是其基本特征。如果从这一角度来计划与市场的关系，我们将得到新的启发。例如，我们就会发现，自发调节的商品市场经济（经典的市场经济）在人类上原来是很短暂的现象，它不过是从经济向社会化计划经济发展的中介或过程。商品市场关系的确与私有制有着内在联系，因此，随着现代市场经济向社会联合计划经济的转变，私有制和商品价值关系也日益解体，出现了一种超越商品经济的“订货经济”。等等。
一、市场既是经济调节机制，也是一种基本的制度形式
过去，人们是将计划看作社会主义经济的本质特征，而市场被认为是资本主义经济的本质特征。现在，人们普遍同意计划和市场不具有经济制度的含义即两者都是经济调节手段的看法。但我仍然认为，这个并未就此简单地解决了。一般来说，计划指主体的有意识的控制，而市场是一种自发调节，反映了有关主体的不自觉状态。从这一点来看，在有限范围内自给自足的自然经济也是一种计划经济。但是，原始社会的自然经济中的计划和奴隶、封建社会的自然经济中的计划其实是有重大区别的。因为，前者的计划是直接地反映了所有人的共同意志和行动，而后者的计划实际上只反映了少数统治者的意志和行动。另外，自然经济中的计划控制的范围和程度都是非常有限的，我们并不把它看作是一种计划经济，通常所说的计划经济是指现代国家的计划控制。尽管如此，我们也不难发现，至今的国家计划仍然还只是少数人的意志的直接体现，虽说大多数普通市场主体的意见也可以供少数人作决策时，但决策者可以采用也可以不采用，主动权在少数人手里，广大市场主体决不是真正意义上的完整的计划决策者。这就是说，与原始社会相类似的能够直接体现所有人的共同意志的计划还没有出现过。这也意味着，国家计划经济中包含着一种人与人之间的直接依附关系。所以，我认为，传统国家计划是封建关系的现代形式，即使是国有制基础上的传统的社会主义计划经济，如果它在社会生活中直接居统治地位，也难免演变成一种封建性的“特权所有制”（孙冶方语）和“计划统治”。
以卖为目的的商品生产，虽然每个生产者是自主决策的，但在生产者不能把握产品能否卖出去的情况下，就只能听凭客观经济的摆布，即由市场调节。在这里，人与人的关系以物为中介，直接依附关系不存在了，与经济分离了，人在形式上自由了，市场无疑反映了是一种自由平等的经济关系形式。从这一角度看，市场是有利于人的自由发展的一种经济制度形式。
由此观之，经典的计划经济和经典的市场经济所反映的生产关系性质和类型是不一样的，前者是自上而下的调节方式，也决定了一种直接的依附关系，则后者是自下而上的调节方式，也决定了一种平等的自由联合关系，计划与市场具有经济制度的含义。
但是，计划和市场本身都不是一成不变的，而有一个发展过程。从历史发生学上看，分工－商品生产－私有制是一个有着内在联系的互动链条。马克思认为，分工是商品生产产生的原因，而商品生产的发展又极大地促进了分工的发展，从而使原始共同体日益解体，私有制得以产生和发展，最终则是以机器大生产为基础的社会大分工和彻底的、纯粹的资本主义私有制和自由市场经济的出现。从这一点看，如果我们不是表面地、错误地将私有制看作仅仅是人对物的占有关系，而是将它的本质看作是复杂的生产关系体系的话，那么，就应该看到传统商品市场与私有制、市场经济与资本主义私有制的确是有内在联系的，更具体地说，私有制是商品经济的基础，商品市场经济是私有制经济关系的进一步发展，是私有制经济关系的发达体系。
可以这样认为，从一般的意义上来看，市场意味着某种平等关系的建立，而从具体的意义上来看，作为经典市场经济的传统资本主义市场经济，它本质上所包含的是资本所有者之间的平等合作关系。（资本在市场中追逐获得平均利润，而资产阶级的国家则维护着这种私有制——资本的共同利益）而社会主义市场经济，则要求在所有的劳动者（他们同时也是所有者）之间建立平等协作关系。由此看来，市场作为一种基本的经济调节机制，同时也是一种比所有制更为基本的制度形式，它反映了一种形式上的自由平等关系。我们不难看到，现代资本主义在一定程度上已超越了经典的市场经济。如现代市场经济中，按合同组织生产，各行各业的主要垄断者发展了新型的资本联合关系，实际上从市场中已内生出一种新型的“社会化联合计划”［1］，从市场角度看，这也可看成是一种新型的市场经济，它更大程度上适应了“生产社会化”的要求，抵御了周期性经济危机的巨大破坏作用，为生产力和人的进一步发展创造了新的条件。二、市场的化计划性突出表现为订货系统日益发达
二战以来，资本主义世界再未出现大的危机，我认为一个重要原因是出现了超越传统商品市场调节的新型计划控制的结果，这种新型计划是以众多的自主联合决策为基础的，我称之为“社会联合计划”。我们知道，经典的商品生产中，一般是在优势资源的基础上组织生产经营活动，形成产品优势并在竞争中获胜，是资源导向型。早期阶段基本上是卖方市场，生产出来的产品要卖出去还不会有什么太大的。但随着生产力的提高和商品的日益丰富，卖方市场逐渐向买方市场转移，生产出来的产品卖不出去的风险就日益增加了，于是，资源导向型的经典商品生产出现了危机。最终，危机迫使厂商改变生产经营策略，一开始就将需求和市场放到战略高度来考虑，生产程序变成了先“跑市场”，签订各种合同，再根据市场和订货情况组织生产经营和决定进一步的新选项目、投资和资源开发活动。所以，现代市场是市场导向的。例如，宝钢的生产计划95%以上都有合同和销售方向，而且生产组织的节奏由过去的半年一次订货、按季度考核合同，缩短为双月订货，按月组织生产，更能适应市场的变化。这种变化可称之为经济合同化[2]。
与此相反的例子是，2000年“五一”节都放长假，促进“假日经济”，扩大内需。一开始，全国各大点出现了前所未有的火爆场面，忙煞苦煞也乐煞。而“国庆”节也放长假，各旅行和旅游景区作好了接待的充分准备，却出现了人丁稀少，又急煞了旅行社和景区。原因是人们的预期国庆节也火爆，许多人不堪忍受拥挤的旅行之苦，放弃了凑热闹赶假期旅游的计划。这也说明企业缺乏市场调研凭主观经验决策的不可靠，是不适应现代市场经济的要求的。不得已，国家旅游局决定出面搞一个信息预报系统。同时坦言，这只是一个权宜之计。最终来说，还得靠企业自己把工作做到家。
在发达国家，企业往往有很完善的服务，如某一位游客什么时间，什么路线，乘哪一次车转哪一次车，在哪里住，逗留多久，甚至住哪一间房和在坐哪一个座吃饭等等一些细节，都是预订好了的，这样客人能得到周到和方便的服务。因此，服务产品也具有“订货生产”的形式了。
再如期货市场、期权市场的发展。一般认为，期货交易并不涉及到实际货物的所有权转让，而是转让与这种所有权有关的价格变化的风险。它被看成是期货交易的主要功能。但我认为，期货交易远不只是转移风险，而且降低风险。因为标准化合同的交易过程也是参加交易的众多厂商在共同修改和调整它们的生产经营计划及它们的复杂关系的过程，而国民经济计划也在它们相互之间的复杂关系的调整过程中相应地得到合理的修改和调整。表面上看，宏观计划的这种调整过程是自发的、盲目的，但又是在共同决策，在进行模拟，则具有事先的预见性，从而大大降低了整个经济运行的风险。如果限制投机者的参与，期货交易降低风险的作用就更加突出。对于个别厂商来说，在商品价格变动时做套期保值交易（对冲交易），平衡价格偏差和转移价格风险。生产者能通过期货市场稳定其原材料的来源和价格。而就国民经济整体来说，在期货市场交易中，所有的交易价格都是由买卖双方公开竞价来决定的，而且所有交易者皆有同等机会在其现有的供给或需求的情况下，以其认为最适当的价格来成交。因此期货交易反映出许多买卖双方对、三个月或一年，甚至一年以后的供求关系和价格走势的综合观点，也反映了一种真正社会化的计划调节过程。从世界范围内期货市场发展的实际情况看，利用期货市场作套期保值的生产者的收入比不这样做的人更稳定。他们既不获得最高利润，也不获得最低利润。期货市场为其提供了稳定的收入，而且使他们能减少销售成本而取得市场竞争优势。从宏观上看，则是整个经济体系更加有序和平稳，有利于避免破坏性的严重经济波动和危机。
三、企业成为社会化计划的基本主体与合同市场
从经济计划本身来看，它的本质究竟是什么呢？原来，国民经济计划，即所谓总量平衡、比例、结构、协调发展等等，并不是一种独立于劳动者和企业的存在物，而是存在于众多劳动者和企业相互之间复杂的联系总和之中，而一当他或他们进行相互谈判、协商并联合作出决策并以合同的形式将其合作关系正式确定下来之后，整个国民经济的计划也就相应落实下来了。而这样的计划，显然能更快、更全面和更真实地收集到各种经济信息，作出的联合计划也更能兼顾各方面的具体情况和特殊利益，并且也更能根据实际情况的变化及时修改的联合计划。这意味着，在经济合同化的发展中，众多的企业日益成了经济计划的主体，而且，市场本身（一切经济主体互为市场，这是大市场；而作为专门场所的市场则可称之为小市场）日益成了众多企业通过相互谈判、协调、签订和修改合同的场所，在这里，期货市场则可看作是企业相互交换合同从而调整经济计划的场所、体制。由此可见，现代市场经济已发展成为一种以众多企业的自主决策为基础的、通过面向市场的经济合同来实现的新型社会联合计划。
显然，经济合同化的程度也就是生产直接社会化的程度，也是经济计划化的程度，我们应该转变“计划观”。传统的计划观是以传统的国有制为基础的，计划的唯一主体是国家，计划的方式和过程是由国家计划部门收集各种经济信息进行处理后再自上而下作出统一安排。这种计划体系在经济发展水平较低、经济结构比较简单的条件下，应该说不至于出现严重问题，在一定时期，甚至它能集中调度有限的宝贵资源而发挥出最佳效率。但随着经济水平的提高及经济结构的多样化和复杂化，其弊端就日益暴露出来了。因为这种统一计划难以很好兼顾、协调不同劳动者和不同企业之间方方面面的具体情况、特殊要求和利益，国家计划就难免逐渐变成脱离复杂多样的客观经济联系的主观命令。实施“抓大放小”战略后，国家直接干预企业的领域很有限。在这种情况下，真要搞好国民经济计划，就不能单靠国家，还要依靠广大的劳动者和企业。因此，传统的计划观和计划方式就不适应了，而要树立新的计划观和采用新的计划方式，这种新的计划观以劳动者（联合劳动者）和企业（劳动者最基本的自主联合体形式）为重要的计划主体，把劳动者、企业相互之间直接的协商、谈判和合作看作制定计划的过程，把他们或它们相互之间签订的合同的总和看作计划的基本形式和计划的落实，而把交换合同的期货市场等看作是社划的调整过程与机制。特别是，当我们最终确立以非国有化的公有制形式作为社会主义经济的主体时[3]，也必须有与之相适应的以社会化企业为主体的计划观。
为方便广大劳动者和企业作为联合主体共同制定联合计划，就必须为他们直接面对面进行协商、谈判、签订合同和制定各自开放性的企业计划创造条件。我认为，一是要大力发展互联网，从长远来看，这上点是极为重要的，是经济信息化的必然；二是设置专门场所，全面建立一种合同市场[4]——众多经济主体（主要是企业）共同制定社会联合计划的市场体系。近年层出不穷的各种形式的“洽谈会”、“博览会”和所谓“文化搭台、经贸唱戏”的这节那节”，均可看作是合同市场的初级形态或雏形，相当于合同“集市”，大多存在着自发性，位置不固定，开放时间短和周期长（大多一年一次，只有短短几天）等局限性，远远不能适应越来越多的企业相互选择和优选直接发展合作关系的需要。因此，今后国家要进行干预和加强管理，不仅要统一规划和布局，好好选育一些条件好的“会”、“节”开辟为位置固定、长期开放的合同市场；而且，要尽快建成包括不同等级层次和不同专业分工特点的合同市场体系，为计划转型提供条件。同时，国家对企业等经济主体所签订的合同可以进行规范管理，例如，可硬性要求企业有占多大比例的产供销等方面的合同才允许组织重大项目的投资开发和产品的生产经营活动，否则，可责令暂停生产经营或转产等。在此，国家的直接干预是明确的和具有可操作性的，依据是企业所签订的合同是否达标。当然，不同部门、行业和生产的特点的企业，应区别对待，制定不同的标准。
如果这种合同市场是一种合同生产市场的话，那么期货、期权市场可看作合同交易市场。
我们创建社会主义市场经济体制，只有清醒地认识到现代市场经济正向社会联合的新型计划经济发展的本质和趋向，才能自觉地建立以社会主义有计划的市场经济体系或以市场联合计划为基础的社会主义新型计划经济体系。我认为，这种联合计划是国民经济计划的主体和基础，其中，大公司对市场的控制是一个核心，抓起来的国有企业那一块，则基本上仍可在传统计划系统范围内操作，它将是计划的次要部分。在上面三个层次的基础上，有国家的宏观调控计划，它是真正全局性的战略计划。实际上，大量的中小企业、垄断性大企业、国有企业和国家四类主体是各有其活动范围和适应范围，各司其职，则较好的维护国民经济的良好运行。
四、化计划（订货市场经济）中的文品生产、价值淡化和市场化
由于市场经济中社会化联合计划的，人与人之间直接协作关系也就得到发展，于是，反映人与人之间间接协作关系的传统商品价值关系也必然出现消解的趋势和因素，新的生产关系则日益发展起来，不过它不是传统计划经济中的那种产品生产，也不是传统市场经济中的那种经济商品。
在这种订货生产形式中，价值形式或价格的经典含义发生了变化，越来越只具有计量各种直接劳动的作用和性质，特别是日益重要的创造性劳动，由于它不存在所谓“社会必要劳动时间”，但对其贡献仍需用价值或价格来衡量，这实际上是一种预期价值［5］。企业活动不仅是一种产品的交易，也是一种文化交流、传播和知识创新活动（内生增长更强调这一点），表达出人的感情、企业的商誉和创新能力，因此，经典的商品就被包装和提升为一种“文化品”，商品生产也就转化为“文品生产”。文品生产是按合同订货来组织生产的，形成一种具有社会化计划性质的订货市场经济。
在这种生产形式中，价格不再是唯一的决定因素，甚至也不是最重要的因素；相反，各种非价格因素，特别是相互合作关系－－合作时间的长短、合作的规模和程度以及信誉－－等等因素，日益产生重要的影响。价格是可协商的合作价格，企业通过相互谈判分享合作带来的好处。特别是对于那些大公司来说，对市场的控制是最重要的，它们对市场价格起着领导和示范作用，获得比较稳定的和较高的收益，这有利于它们保持较高的投入和技术进步，也有利于市场的稳定，并有利于保证其他中小企业从可能爆发的恶性价格竞争中摆脱出来。
在此，我们也不难发现，与商品生产相比，“文品生产”不只是内涵上的变化，也是社会关系性质上的变化。这就是传统价值关系的淡化。不少论者对“劳动价值论”表示怀疑，有的提出“生产要素价值论”、“效应价值论”，或者将生产劳动推广为所谓“社会劳动价值论”，以之补充、修正甚至替代劳动价值论。在我看来，这些观点并无新意，多是重弹老调。其错误在于，它不知道商品价值关系是一种历史关系，也看不到现代市场经济中商品价值关系已经淡化、趋向解体的事实，而是企图将其永恒化。相应地，也就不知道劳动价值论（实际上是重复劳动价值论）本来是一种历史理论这一根本性质。所以，我认为，正确的说法是，劳动价值论所反映的客观关系是一种历史关系，在这种关系趋向解体的现代经济条件下，反映这种关系的劳动价值论也趋向于完成它的历史使命。但这并不能否定作为一种历史理论的劳动价值论本身是的、正确的，存在什么理论局限性，也就不需要作什么重大的补充或修正。正如关于原始社会的理论一样，原始社会已经进化到更高级的社会形式，已经不存在了，但不能因此就认为有关原始社会的理论存在局限性、是错误的，而只能说它是一种反映历史存在的历史理论（当然，对原始社会的认识可以深化，会有改变，这是另一个）。
许多人在批判市场经济、市场调节的缺陷时，其实也是针对传统商品市场及其“事后调节”的；而看不到现代市场经济中“经济合同化”及与其相联系的“事先调节”的事实。这种情况反映了理论的落后性。
我们还应该注意到，现代市场经济中社会化联合计划因素的增长又反过来促进了现代企业组织结构发生新的变革，这就是“企业的市场化”。如西方新出现的所谓“企业重组”。企业重组将过去那种建立在部门职能分工基础上的等级化组织结构日重构成以任务作业流程为基础的灵活性更强的扁平化结构。在这种新的企业组织结构中，任何部门、单元甚至劳动者个人均可直接参与市场合作，签订合同，根据合同组织项目小组（组织者成为“项目经理”），联合企业内外有关部门和人员，负责与该项目有关的一切生产经营活动。这意味着企业内部通过相互协商、谈判和进行相应的“经济核算”来实现协作的可能性和机会增加了，有的企业甚至在企业内部设置自己的劳动力市场、物资采购市场、信息技术市场，企业也市场化了，或者说企业管理出现了模拟市场运作的管理模式。如邯钢，实行“模拟市场价格、成本否决”的管理改革，即意味着在车间、工段、班组甚至在劳动者个人之间进行市场化的等量劳动相交换关系的核算，也反映出类似的变化趋势。
一方面是市场联合化、计划化，另方面是企业内部关系灵活化、市场化，企业和市场的界限也就相对化、淡化了，这正是现代企业和现代市场发展的特征，也是社会化的公有化和联合计划的共同演进过程的反映。
总之，随着现代市场经济中直接合作关系、经济合同化及事先调节因素等等的增长，一方面，我们应该认识到价值作用的变化和合理限度，不要把利用价值形式或价格来对种种特殊劳动及其所创造的使用价值的质与量的评价和计量绝对市场价值化，从而正确对待一切有益劳动和劳动者，特别是不断发展且日益重要的非直接生产劳动（科学劳动、劳动和社会管理劳动等）。另方面，还应认识到价格、完全的自由价格并不存在，价格形成日益具有联合计划价格（基于预期价值）的性质，具有“预期均衡”的性质。
注释：
1朱正国：市场经济——计划化商品经济阶段，亚太经济时报1996年8月6日；
2同上：应建立社会主义“合同市场”，广西教育学院学报1996（3）；
3同上：国有资产保值增值新论，南方经济，1996（10）；另见：产权结构重心转移和社会主义劳动股，学术研究，1996（6）。
制定商业计划的重要性篇5
一个项目能否吸引投资者的注意与加盟，主有以下四个关键条件：
项目本身是否有较大的市场容量和较强的盈利能力；
项目在技术/管理/生产/研究开发和营销等方面有无独特性与保证;
是否完善、务实和能够操作的项目实施计划；
管理层是否具备成功实施项目的能力和信心。
一份强有力的商业计划书是吸引投资家的关键所在。因此，制作一份简练而有说服力的商业计划书，是您迈入成功融资的第一步，而如果您需要更强大的资金支持的话，还需制作一份符合国际商务要求的英文商业计划书。我们建议您委托专业公司来制作，因为众多国际投资商对商业计划书撰写过程与可靠性均列入审慎考评之列。
如何才能成功制作出一份出色的商业计划书呢？这个问题可以涉及到很多因数，而且因为项目的性质与行业不同，其市场、技术、生产等行情也不一样，这样他所面临的主要问题与计划方略也就不一样。我们这个网站的内容主要是为寻求国际融资与合作的企业家设计的，其目的是希望企业家能通过了解国际投资机构的基本运作方法与规范要求，制作出符合国际融资要求的商业计划书。
为了使您的商业计划书更具有吸引力与针对性，在您开始准备撰写商业计划之前，我们建议您先弄清楚以下几件事：
1.项目的基本性质：研发性质；生产性质；分销性质；服务性质；公共基础设施等。每种范畴都有其独特的金融动力机制，商业计划与融资要求也不一样。
2.项目发展所处阶段：种子阶段；启动阶段；前期发展阶段；后期成长（上市准备）阶段；合并与重组阶段。许多国际投资商把项目发展化分成7个阶段，各阶段项目的融资要求与评估过程均不一样。
制定商业计划的重要性篇6
一、商业智能技术简介
商业智能是一门现代化的高科技技术，它以企业内外的信息数据为基础，将先进的信息处理技术和创新的管理理念相结合，进行综合的处理分析后从中提取具有商业价值的精华信息，并向企业的决策层提供经营决策，从而有效提升企业的综合竞争力和持续发展力。商业智能涉及到企业的管理战略、管理思想和技术体系等多个方面，它的实现对促进信息知识化再到利润化，促进企业健康快速发展具有重要的意义。
商业智能包含数据仓库技术、数据挖掘技术以及联机分析处理技术等现代化数据分析方法。应用商业智能技术，能够对企业业务进行充分的理解和分析，从而完成准确的预测和辅助分析。同时，商业智能技术能够对企业的各个部门的绩效情况进行综合评估，对各项绩效都进行跟踪，从而分析出不同部门的执行力和成本，并完成业务的调整优化。
二、矿山运营计划商业智能模型简介
第一，销售计划模型。矿山运营管理过程中最重要的部分就是企业运营的销售计划，这是制定矿山生产运营计划的主要内容，而且非常容易受到外部条件的影响。根据以下步骤对矿山企业的销售计划进行编制：分析处理数据仓库内的企业销售数据，并基于数据挖掘技术预测企业的年度计划销售量。然后应用最小方差法对当期生产规划量和销售预测量的组合权重进行确定，从而获得企业的销售计划量。最后还可以根据企业利润方程以及CVp分析法对企业的销售计划量进行合理性检验。
第二，生产计划模型。销售计划是生产计划中生产产品数量的主要依据，主要包括选矿计划与采矿计划两个方面。销售计划会对选矿计划的编制产生直接影响，而选矿计划又会进一步影响采矿计划的编制，所以在生产计划的编制过程中要按照顺序依次进行。生产计划模型又包括选矿计划和采矿计划模型两种。
第三，采购计划模型。矿山采购计划主要是采购部门进行采购的参考依据。因为企业产品为自然资源，所以在生产过程中消耗物料是非产品材料，但是这些辅助材料仍然属于产品的成本。编制矿山采购计划的公式表示如下：
其中，是当期的物料采购量，是生产单位产品后第n种物料消耗量，是第n种物料库存量。
编制矿山企业采购计划主要按照如下步骤：
首先，通过数据挖掘技术，对数据仓库内的生产数据信息进行分析，以获得生产单位产品时各物料消耗量。其次，根据生产计划中本期计划生产量以及单位产品各物料消耗量，对本期生产所需各物料总数量进行确定。最后，根据各物料库存量对本期采购计划量进行确定。
第四，运营绩效评估模型。绩效评估对于商业智能的理论框架十分重要，它是对企业运营管理的各项运营绩效参数进行跟踪的关键步骤。本文中的企业运营绩效评价模型能够对企业经营过程中的决策方案和信息流通速度进行评估，通过对现有系统的运营能力进行分析，能够及时的发现纠正企业运营管理中存在的一系列问题，从而提出对业务流程进行调整、优化的合理方案，保证了企业运营单位的激励政策和资源配置的最优化。运营绩效评估模型的建立主要包括以下两个部分：
首先，运营绩效评价指标权重的确定。矿山企业的运营绩效考核主要包括销售、生产、采购和财务四个方面，并通过模糊数学中的改进层次分析法对评价指标进行确定。在绩效评价指标的确定过程中，可以通过对相关行业专家、矿山决策人员以及绩效评价部门人员的问卷调查数据进行分析来对指标权重进行确定。
对不同指标对评价目标的贡献度进行模糊评判：设矿山企业的运营绩效评价评价集和因素集为和，
同时设：。
上式表示在每个因素中还包含3项因素，这是行业专家、矿山决策人员和绩效评价部门人员对该因素对评价目标贡献度进行的不同方面的评价，从此可以的大评判矩阵。又设3类评价人员对评价目标贡献度的权重分配为：
这样就可以得到该指标对评价目标的贡献度集合：
最后通过比较就可以得到指标对评价目标的不同贡献程度。
应用层次分析法对指标权重进行确定：层次分析法就是按照顺序对不同层次的因素分别进行分析。首先对低层次因素子集的个指标进行分析，并将其上一层次的元素作为评价准则，即在准则下按照该层次不同元素的相对重要性给予相应的权重值。同时根据在模糊评价中确定的贡献度，使用两两比较法进行度量，从而建立一个成对比较矩阵，这就将各指标的相对重要性进行了量化。对矩阵标准化以后，就得到了各个元素的相对权重值。最后，根据排序权重从上到下进行排序，从而得到相对于总目标的不同指标的权重优先顺序。
其次，指标权重修正。得到了冶金矿山企业运营绩效评价指标的权值以后，就能够将指标作为参考寻找改进目标的基准。本文将企业外部基准作为参考，并根据行业相关数据，应用基于Dea的基准管理模型对数据进行分析，从而对评价标杆和需要改进的基准目标进行了准确的确定。
在标杆处理结果中，我们把出现频数最多的单元作为标杆企业。并根据标杆企业绩效评价指标值的特征，对企业绩效评价指标数据进行分析，最终获得对企业财务绩效影响程度相对较高的指标。对绩效评价指标权重的修正优化，能够显著提高企业运营绩效评价的准确性和有效性，并修正运营计划提供依据。
三、商业智能管理系统的基本处理流程
商业智能管理系统能够自动完成对企业运营数据的抽取、转换和初步处理等操作，并将其存储到数据仓库中，从而构造出商业智能运营计划管理系统的元数据。然后，基于这部分数据，商业智能管理系统就可以根据实际管理的需要，通过数据挖掘技术和联机分析技术对相关数据信息进行分析处理，从而制定出符合企业实际情况的运营决策计划。具体的处理流程如下图所示：
图1商业智能管理系统的基本处理流程
制定商业计划的重要性篇7
关键词：房地产；精品；策划；规划设计；控制
中图分类号：tU712
文献标识码：B
文章编号：1008-0422(2011)07-0118-02
1 前言：房地产精品的实现关键
房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目总经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率、自有资金流转速度测评等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。规划设计的品质直接决定房产品的品质，因为房产品开发理念是通过规划设计得以实现，并据此作为施工依据。
“我们有做好产品的初衷，我们也愿意花代价，但产品还是差强人意”，这是围绕很多开发商的困惑。专业态度、经验、人才、组织结构、制度化、程序化……这是品牌开发商实现品质控制的要素；也是开发商项目管理水平的差异所在。
地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。从市场经验可以看出，房地产开发商在整个项目中的管理及控制的好坏，很大程度的决定了房地产精品能否实现。房地产项目管理是房地产项目管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。通过在项目设计前期，设计阶段，现场控制等各个阶段的控制作用，才能保证精品项目的形成在各个阶段得以保证。开发商建立公司内部的专业管理团队，通过专门的规划设计管理部门和控制流程来整合、统筹、集成及协调把控各设计阶段的品质。
设计前期主要的工作方面：选址、功能策划、市场调研、可行性研究及项目投标等，是设计工作的一部分。因此好的设计前期工作及服务会带给设计方表达思想理念的机会，并产生良好的经济效益及社会效益，同时也会降低投资方的投资风险。
真正的设计阶段要明确并懂得设计阶段程序及注意事项，加强对设计过程的控制；此外，对设计的非正常因素，要懂得如何处理。
现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，目的是使设计作品的理念得到更完善完整地体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。
因此，如何成就房地产精品，关键还是在于房地产开发商在项目推进的各个阶段能否有效的进行控制。
2 前期策划：成事在谋
20个世纪90年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司或公司内部企划部介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。
通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。
在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，正向两端逐渐拓展，渐渐深入到项目目标设计、可行性研究，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。
前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。
房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。
另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。
开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将未的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：
1)市场调研
市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。
2)功能策划
功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以
通过综合功能不同特征发展新的功能形式。
对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。
整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证(定性及定量综合)为基础。
3)产品风格形象定位
结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造未实现。
3 设计优选：精品实现的基础
谈设计的优选，我们通常会谈成本的优选。英国著名项目管理专家梅乐在1988年对世界范围内52个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期17％，而成本超过预算的情况更加普遍，平均达到88％。我国近二十年来的房地产开发项目实践也证明了这样一个事实，就是绝大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。当前，我国房地产开发项目正朝着大规模、高档化的方向发展。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，也是房地产开发项目成本控制的关键与重点，因此，特别需要加强设计阶段的优选。在制定设计招标方案时，应积极推行建筑方案与经济方案相结合的方法。设计评标要考虑专家的不同组合，评标的技术手段要注意克服专家的片面性。这样做有利于优选好的设计单位，促使设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新的同时，也注重在降低工程造价上狠下功夫。
设计优选也是产品品质和产品竞争力的基础，在设计优选过程中开发商、业主的素质决定了最终能否选取出较为圆满、完善的精品方案。即使是有相当经验的开发商，在前期项目策划过程中与策划单位能保持较为理性的沟通，策划也达到了一定的深度与成果，但却会在方案设计优化选择时在价值判断上带有过多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要点，导致自己的评价理性被蒙蔽，最终导致方案选择失误。设计方案选择的失误时有发生，例如，苏州独墅湖边某大型高层住宅项目，方案想必是经过多方案评比优选出来的，但是开发商的经验与眼光决定了即便是优选出的方案，却仍然存在着重大设计失误，忽视了市场客户的需求：比如偶数层观景阳台纯粹为了立面造型加上厚重的边框造型构件，而忽视了住户对景观的需求，将临湖景观面无谓地阻挡；比如将大套房型正对湖景处安排两个卫生间，却无处观湖景。因此，开发商开展设计招投标时必须明确项目定位，尽量将评选依据建立在正确、理性、客观的前期策划成果之上。
4 控制与统筹：开发商主体性
前期策划获得成功，一个楼盘就成功了一半。但产品的塑造还未必成功。
建筑是创造空间的活动，空间形态是设计过程关注的焦点，其次，对照目前设计状况，提倡细节设计，构造措施要先行(设计支撑部分要对材料构造逻辑及施工工法有积累与了解)，第三，相关专业(建筑、结构、水、电、通)密切并良好地配合(反复多次且深入细致)。开发商的思维核心要建立系统概念。
开发商引领品质，品质房产开发商必须同时具备三种能力：整合资源能力，品质控制能力，学习、借鉴、总结和创新能力。这三种能力将是衡量开发商核心竞争力的坐标。同样的设计单位，没有开发商品质控制的能力，仍然难以达到高品质，至少会大打折扣。因此，工程营造过程的品质控制能力同样也极为重要。近年来进一步深化质量管理体系的覆盖范围和执行力度，切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期维修等施工管理的制度和流程。成功的经验如绿城集团正逐步建立起一套科学、优化的”立体交叉设计“流程，即在规划设计阶段，甚至在方案阶段，就开始同步进行规划、建筑、景观、室内精装修及各专业设计，各项工作”齐头并进“，以达到项目的规划、设计的经济性、科学性、领先性和人性化等方面整体最优目的。
现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，服务的目的是使设计作品的理念得到更完善完整的体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。首先是材料的选择，根据定位选用合适的材料，保证房产品的品质，所选材料符合当前国家相关规定，并有一定程度的超前。这将决定房产品有没有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，这是品质控制中最关键的一步。其重点在于公共部分，这是最能体现产品内在却也最容易被开发商忽略的环节。大环境、小环境的营造，景观、道路、停车位、园林家具等细节都要作为品质控制的要点来抓。最后是对合作伙伴的控制，开发商要选择好的建造单位、材料供应商等。三者统筹控制，最终实现客户使用的方便、尺度的合理、材料的舒适、工艺的精致、视觉的赏心悦目、活动的安全等每一个细节的“体贴入微”的关注。
5 总结：精品是市场成功的基础
房地产行业走向成熟，不能靠垄断，只有竞争才能创造进步。未来市场，专业细分越来越明确，企业的”核心竞争力”在于最”合理”地整合这些资源，所谓”合理”并不是”最好”，针对不同的项目选择不同的规划、设计公司，选择不同的物管，让不同的消费者享受最“合适“的物业。当有了市场感知能力和资源整合能力之后，加强控制能力，同时建立标准化体系。房产品本身没有标准化，没有任何两套房子是一模一样的，但建造的过程可以标准化，建立一系列的标准化流程，如施工过程中的质量管理等；建立控制体系，就是解决问题的能力；合理的人才架构体系，合适的人用在合适的岗位上；持续发展能力，用渐进、务实的态度去对待企业。
设计不精、控制不力是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。在项目建设过程中，更多强调对各环节的过程控制，从项目规划、产品研发、景观营造和售后服务等方面着手，追求一流，精益求精，塑造高品质、高性价比的产品。今后房地产开发的趋势是对楼盘硬件品质进行不断的创新和提升，更要实时保证在楼盘软件品质上的进步，让更多消费者都能在楼盘中找到归属感。
参考文献：
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[6]建设工程质量管理条例．2000年1月30国务院令第279号．
制定商业计划的重要性篇8
[关键词]中小商贸企业；税收筹划；问题；建议
税收筹划是指纳税人在不违背法律规定的前提下，企业通过对资金募集、经营和投资等活动，在一定合理条件下安排、统筹，并在税法许可的范围内,使用税法中独有的起征点、减免税、加计扣除等一系列的优惠政策，实现企业税收成本降低，经济效益最大化。近年来，我国为营造良好的中小企业的税收筹划环境，相继实施了一些宏观经济政策和税收制度，成为中小商贸企业减轻赋税、增加收益、促进企业可持续发展发展的内在动力，为中小企业积极开展税收筹划工作提供了可靠的现实基础。我国中小商贸企业因为受先天规模小、起步晚、融资难、经营条件较差等因素影响，在我国整个市场竞争中处于劣势地位。因此，中小商贸企业为提升自身核心竞争力，开展科学高效税收筹划工作刻不容缓。
一、我国中小商贸企业税收筹划存在的问题
(一)税收筹划的意识不强和认识不深
受传统观念的影响，我国的中小商贸企业管理者对税收筹划的认识浅薄，并没深刻全面的了解其真正的内涵。其认为企业的税收成本是由税务机关决定的，只需根据税务机关的要求申报纳税。一方面有些管理者只将提高商品销售额作为企业的唯一目标，其他的经营目标并不重视。认为税收筹划就是偷税漏税，钻法律的空子，或是认为税收筹划就是在企业成立时一次性的行为，无需浪费资源过多关注；另一方面有些企业管理者意识到了税收筹划对企业长久发展的重要意义，但由于对税收筹划概念缺乏全面深刻的认识，只将企业的税收筹划局限于“减轻税收”，只将眼光瞄准一种税种，并没有从全局出发、整体考虑企业，将税收筹划与企业经营管理相结合，从而不利于企业实现价值最大化。
(二)不熟悉税收法规
中小商贸企业由于缺乏税收筹划方面的专业人才，对国家税收法律法规不熟悉，在进行税收筹划时，不能充分的利用良好的外部条件为企业发展做贡献。如国家出台的促进残疾人就业的优惠政策：当商贸企业吸纳残疾人就业时，可以在税收上享受一定的优惠，安置残疾人员的工资除了可以据时扣除之外，还可以在计算应纳税所得额时根据实际支付给残疾人员的工资按100%加计扣除。还有些地方规定中小商贸企业吸纳失业人员达到一定比例时，可以享受少交企业所得税甚至是免税的优惠。但很多企业不熟悉这些税收优惠政策，在进行税收筹划时，忽略了税收优惠政策所带来的利益，无法降低企业税收成本。
(三)税收筹划的基础较差
税收筹划的重要基础就是确保企业存在一套规范的管理制度，以及完善的财务工作机制。目前中小商贸企业财务工作机制不健全，仍存在很多问题。一是企业内部财务制度不完善，并未严格地执行会计政策，出现错误的账目、原始凭证缺失、企业小金库等现象，造成企业账实不统一。这使相应的税收筹划制度不能正常的实施；二是财务人员的职责意识较弱，没有尽到工作的责任，有时账务处理存在疏漏，不能为财务分析提供准确数据，不利于税收筹划工作的实际展开。
(四)税收筹划脱离企业经营状况
不同的企业在规模、经营方式、产品特点以及企业发展阶段等方面都存在差异，很多中小商贸企业在进行税收筹划时容易盲目的模仿大企业成功案例，直接的照搬来进行企业自身的筹划工作，忽视了将税收筹划与企业自身的实际经营状况相结合，导致税收筹划失败，扩大企业风险的同时也不利于企业税收筹划。
(五)税收筹划整体统筹能力不足
中小商贸企业在企业发展过程中，没有关注税收因素，企业缺乏整体统筹安排。如在公司开设分支机构时，企业在选择分设分公司还是子公司上没有一个周祥严密的方案，对这两种选择哪一种更节税也不是很清楚。选择开设分支机构，也没有根据开设地的实际经营状况和市场占有率来考虑，有时做出的决策只是依据公司领导的个人喜好。又如市场部门在进行商品促销时，选择促销方案也没有考虑节税的问题，哪一种促销方案最节税，企业的税后净利润最大。再如大部分采购部门忽视了最终的价格优惠，仅仅依靠供应商提供的价格来选择供应商。如果本企业是一般纳税人，选择的供应商最好也是一般纳税人，因为一般纳税人方便提供可以抵扣进项税额的增值税专用发票，这可能会使企业得到更多的价格优惠。而企业的采购一般会选择表面价格更低的小规模纳税人作为供应商，这对企业自身的整体发展不利。
二、我国中小商贸企业税收筹划问题的成因分析
(一)企业领导不重视税收筹划工作
我国的中小商贸企业领导税收筹划意识普遍淡薄。部分领导并未认识到税收筹划是企业具有的一项基本权利，并不认为税收筹划会对企业产生有利的影响。因此，企业管理者就不会主动的从企业战略上布局，战术上要求，甚至认为税收筹划工作会耗费大量的资金和人力，中小商贸企业本身的资金就很有限，这笔开销公司投入来进行税收筹划只会增加企业的经营风险。小企业无条件也无需完成，这是大企业才会计划实施的工作。
(二)企业管理制度不规范
税收筹划工作的顺利实施需要良好的企业管理制度作为支撑，中小商贸企业管理制度的不规范，导致财务工作不能为税收筹划的有序进行奠定良好的基础。一是责任主体不明确，如企业购进商品时，需经部门领导的同意且签字，但往往有时企业的采购单上只有采购人员的签名，没有部门领导的签名，这样就很难确认责任主体；二是工作内容不明确，如企业财务人员认为其职责就是会计核算并向相关利益主体提供财务报告，对之前的比较税收成本的预测、分析、控制以及相关决策的项目与自己无关是上层领导的事情，税收筹划工作不在其职责范围；然而管理者认为所有的涉税事务都应该由财务部门所负责。
(三)税收筹划人员专业知识薄弱、综合素质低
一方面由于国家高等院校课程体系不完善，对税收筹划专业重视程度低，导致税收筹划方面的专业人才缺失；另一方面，从业人员在择业时，在观念上普遍存在对中小商贸企业“歧视”心理，而高端专业人才更是选择大企业就业，所以，在专业人才拥有上，中小商贸企业明显不占优势，这在一定程度上导致中小商贸企业在管理能力资源上弱于大企业，现实中，也存在因为成本控制原因，中小商贸企业通常采用会计人员、甚至行政人员兼职税收筹划岗位，兼职人员专业知识的薄弱对企业税收筹划工作的影响是显而易见的。
(四)企业部门间沟通协调能力较弱
税收筹划工作需要企业各部门相互沟通、协调，才能整体统筹安排。中小商贸企业的各部门在采用相应方案时，只考虑本部门的可操作性和便利性，没有与税收筹划相关人员协调统一，而税收筹划人员在设计筹划方案时，没有做到及时有效的与其他部门人员进行沟通，只是从自身角度出发，没有考虑到所选的方案对其他部门来说是否可行。所以，企业很难整体统筹安排工作。
三、完善我国中小商贸企业税收筹划的对策
(一)加深对税收筹划的认知
首先，税收筹划是一项比较复杂的统筹工作，不可能在短时间内完成并取得效果，需要企业领导足够的重视，在企业管理系统顶层设计中应适当增加税收筹划工作的重要性，同时，应该投入专门的资金、专业的人才以保障税收筹划工作的高效开展。其次，在思想意识上，企业领导和相应职能人员要加强对税收筹划的深入理解。在宏观上，不仅要掌握国际经济及政策形势，更应加强与税收筹划相关法律法规的学习和理解，跟踪最新税收筹划政策形势和行业动态。在微观上，要将国家政策及相应要求同自身管理结合起来，在合规运行的基础上，探索一套适合自身经营特点的税收筹划工作方案。同时，要综合考虑外部环境和企业内部经营状况,将制约税收的政策、条件及因素进行详细地分析，做出更科学合理的税收规划。
(二)完善企业财务管理制度
完善的规章制度尤其是财务管理制度能够为中小商贸企业合理有效的开展税收筹划工作提供便利。一是中小商贸企业应建立完整的财务管理体系，适当时可通过专业咨询公司辅助建立完整、科学的财务管理体系，保证企业在制度建设上就规避风险。同时，中小商贸企业应建立和健全商品购销存环节管理办法，及时有效地掌握商品流动的情况；二是建立和健全企业财务管理考核机制，加强对财务管理人员的激励和约束，同时，应严格执行内部财务控制和会计监督，落实企业内部责任问题，强化会计监督职能，保证会计制度的落实和有效执行。
(三)促进内部整体统筹工作
中小商贸企业各部门间要重视沟通、加强合作，以主人翁的姿态共同为税收筹划工作的开展提供支持。首先企业在确定一个具体的税收筹划方案之前，相关部门先进行分析，确定方案的可行性，选择出最佳的方案，实现节税最大化和企业价值最大化；其次在执行纳税筹划方案时，各部门应互相配合并能时刻关注内外部环境的变化，及时做出调整。
(四)加快税收筹划人才培养
一是中小商贸企业要不断地提升企业税务人员的专业素质，制定科学的培训计划，并积极参与税务部门组织的年度税收政策培训班，使纳税筹划当事人接受专门的、有针对性的培训后，能够深刻了解国家税法及通晓与税法相关的经济法规、熟悉国家会计法律法规，同时应具备必要的财务管理知识，将税收筹划与财务管理中资金、价值、时间等理论和技术方法相结合，把纳税筹划工作做好；二是中小商贸企业应将“走出去”与“引进来”相结合，给企业的税收筹划人才提供学习交流的机会，在与国内优秀企业以及国外企业交流的过程中增加认识、提升能力；同时，重视吸引专业的税收人才，满足企业人才的需求。
(五)加强与税务中介机构的联系
税务中介机构的引导和服务，对中小企业税收筹划的健康发展至关重要。专业的税务中介机构拥有税务筹划方面经验丰富的人才，能给企业提供了“外援”，税务机构有效的指导会弥补中小商贸企业专业人才上的不足，专业的指导也能及时促进中小商贸企业的财务管理水平，并规避潜在的财务风险。税务中介机构的参与和社会化服务体系的大力支持，能够促进中小商贸企业税收筹划更好更快的发展，提高企业税收筹划的档次和水平。
[参考文献]
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制定商业计划的重要性篇9
一、创业投资策划与商业计划书的关系
创业投资策划就是投资策划人员通过对投资项目进行系统分析，对投资活动的整体战略进行运筹规划，从而对提出投资决策、实施投资决策、检验投资决策的全过程作预先的考虑和设想，以便充分运用自有资本，巧妙利用社会资本和国内外风险投资，在资本运动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳结合点，以获得投资的满意与可靠的投资回报。
商业计划书是创业者为了实现未来增长战略所制定的详细计划，主要用于向风险投资商说明公司未来发展战略与实施计划，从而取得风险投资商支持的一份商业计划报告。同时也是展示自己已有战略和为投资者带来回报的能力及拥有资源实力的商业计划报告。将创业投资策划引入商业计划书，使商业计划书发生了质的飞跃，使商业计划书本身不仅具有客观评价的功能，而且又是主观创造的产物，从而增强了商业计划书的可行性、可靠性、可操作性。
二、如何制作有效的商业计划书
商业计划书不仅是一份设计好的、旨在说服持怀疑态度的人向新企业投资的文件，也是一份把自己的创意和愿景转变为现实企业的详细路线图。创业者撰写商业计划书，不仅是为说服别人给他们的新企业投资，也是为让自己能更清晰地理解进一步前进的最佳方式。
商业计划书的具体内容随强调的重点不同而有很大差异。尽管如此，商业计划书必须含有许多基本部分，以回答投资商在投资新企业之前应询问的关键问题。计划书各主要部分应以有序的方式排列。这些关键部分可能有许多排序方法，本文提供一个被许多商业计划书采用的顺序。
（一）概要。商业计划书的这部分内容应该简明扼要，应对新企业的总体情况做出简短、清楚、具有说服力的概括。大体上，概要应该对如下主要问题给予简短回答：新产品或服务的创意是什么；它为什么具有吸引力以及对谁具有吸引力；谁是创业者；他们需要多少资金等。概要是商业计划书的重要部分，要让概要成为最打动投资商的部分。
（二）背景和产品介绍。在进行投资项目评估时，新企业的潜在投资者首先想知道的是与你的产品和企业以及你希望完成的目标等相关的背景信息。投资人最关心的另外一个问题就是新企业的产品、技术或服务能在多大程度上解决现实生活中的问题。因此，产品介绍是经营计划中必不可少的一项内容。通常产品介绍应包括以下内容：产品的概念、性能及特性；主要产品介绍；产品的市场竞争力；产品的研发过程；开发新产品的计划和成本分析；产品的市场前景预测；产品的品牌和专利等。
（三）市场分析。有经验的投资者把具体和详细的有关市场的信息视为有效的商业计划书的重要组成部分。他们特别想知道创业者为识别产品市场已经做了什么，以及这些市场的规模有多大，市场正在成长还是在萎缩，新产品或服务在这些市场如何促销。这往往需要有关竞争产品的详细信息――竞争产品是否存在，如果存在，新产品如何做到确实优于竞争产品；有关竞争企业的详细信息――哪些企业是竞争企业，它们可能以何种方式对创业者的新产品做出反应；以及有关定价的信息――相对于竞争产品或服务，新产品或服务如何定价，以及为什么这个定价策略有意义。
（四）产品的开发和生产。潜在投资者想要得到新企业的产品或服务开发生产的相关信息：它们仍处于待开发阶段还是已被充分开发，正准备生产？如果正准备生产，那么预期成本以及制造产品或提供服务的时间表是什么？投资者想知道创业者是否意识到了这些问题并在解决过程之中。对于这些问题的解决，初创企业进展得越深入，对潜在投资者就越有吸引力。因为这不仅仅是因为公司的发展已经跨越了最初的开办阶段，而且表明公司的运营方式有效率并且合理。
（五）管理团队。新企业中能干的、有经验的、上进心
强的高层管理人员对于企业的成功极其重要。正是由于这个原因，商业计划书的一个关键部分就是描述经营新企业的管理者。潜在投资者主要想知道，他们是否具备成功经营新企业所需要的经验、专业知识、技能和个性，以及管理团队是否具有互补的技术、能力和经验。更进一步，潜在投资者想确信团队成员是否已经发展起良好的工作关系，每个人都有清楚的角色和职责，并且成员间的沟通很顺畅。
（六）财务计划和预期。这部分应提供有关公司当前财务状况、公司如何使用从投资者那里获得的资金、公司如何管理其财务资源以达到主要目标等方面的规划蓝图。新企业拥有的资产和负债等方面的估价应被概括在预编资产负债表中，以表明未来不同时期的公司财务状况；预编损益表应该被准备好，以便说明基于损益的预期运营成果，并提供运营结果的合理规划；最后，现金流量表也应按未来一定年限来准备，它表明预期现金流入流出的数量和时间安排。财务部分的另一个重要组成部分应该是盈亏平衡分析，它表明为补偿所有成本所需要的销售（和生产）水平。潜在投资者通常会非常仔细地审查盈亏平衡分析，因为创业者经常对他们的新企业如何快速实现盈利抱有过度乐观的看法，而盈亏平衡分析对抱有这种看法的创业者是一种非常重要的现实检验。
（七）收获与退出。无论投资的最后结局如何，风险投资者迟早都要退出你的公司。每一个风险投资者的既定目标都是要把原投资变为可周转的银行现金。因此，在你的计划书中必须明确指出风险投资的退身之路，如公司股票上市、股权转让或公司整体出售、回购（公司、个人或第三团体把风险投资商拥有的本公司权益买下或卖回）。
制定商业计划的重要性篇10
【关键词】停电计划；五协同；一支笔；三计划；期望工期；三个“10分钟”；动态化
一、引言
电网是供电企业赖以生存的基础，电网的安全、稳定、可靠运行，不断影响企业的经济效益和社会效益，对企业的生存和发展也起着至关重要的作用。然而近年来，随着电网的迅猛发展，电网的网架结构日趋复杂，影响电网安全的因素也越来越多，电网的安全可靠运行面临着越来越多的考验和风险。为提高电网运行可靠性，河南省商丘供电公司不断加强停电工作管理，积极创新管理手段，强化过程管理，确保了商丘电网的安全稳定运行。
2011年，商丘公司“加强停电计划管理提升电网可靠性水平”作为典型经验，成功入选河南省电力公司生产管理经验库。
二、“五协同”整合停电资源
2月25日，商丘供电公司检修试验专业保护班的魏志海正要出发，到110千伏民权变进行35千伏民孙线路保护消缺时，接到公司通知，由于阴雨天气影响，无法同时进行线路工作，而将停电时间及保护消缺时间均向后顺延。这是商丘供电公司加强停电作业管理，“五协同”整合停电资源的真实反映。
为整合停电资源，减少停电时间，商丘公司本着“计划停电，方案先行”原则，大力加强计划停电管理，开展了电网运行可靠性提升“五协同”专项行动，即电网运行方式、基本建设项目、技术进步与技术改造项目、停电检修计划与物资材料协同进行。通过制定评价准则、建立管理制度、推行目标管理、加强过程管控、进行诊断分析、开展人员培训、实施评价与考核等内容，逐步建立、完善建设、改造、运行、检修、物资工作“五协同”机制，确保生产检修与基建、技改、用户工程相结合，线路检修与变电检修相结合，一次系统与二次系统检修相结合，主设备与辅助设备检修相结合，同一停电范围内相关设备检修相结合，低电压与高电压等级设备检修相结合，用户检修与电网检修相结合等。通过统筹安排一二次设备停电计划，加强停电作业项目的相互配合，实现了一停多用和综合检修，有效减少和杜绝了非计划停电、临时停电、重复停电等“乱停电”现象，降低了现场作业风险，确保了电网运行可靠性。
2011年5月，在220千伏华源变电站110千伏送出工程施工期间，需将110千伏张李线、张李t闫线、张李t尹线、闫集变、李口等变电站进行停电。为避免重复停电，商丘供电公司将原计划定于3月份进行的110千伏张碳线调走径、李口变电站主变综自改造，以及110千伏张李线、张李t闫线、闫集变、李口变等年检计划，均推迟至5月份进行，并同时开展了设备线夹压接、开关套管更换、设备清擦、用户设备年检等十余项工作。2012年9月，220千伏崔景线停电，配合对侧技改施工。为了“趁得上”这一停电机会，公司将原定2013年3月份进行的设备年检计划，提前至当月进行，并开展了停电设备清擦检查、消缺、登杆检查、接地电阻测试、相间间隔棒查漏补装等十余项配合停电工作，充分发挥了“五协同”功能。
三、“一支笔”加强停电审批
商丘供电公司坚持停电审批“一支笔”制度，对年度、月度停电计划进行统一管理、严审把关，在年度里程碑计划尚未定稿、部分基建配合项目停电时间无法确定时，新增加停电项目将被安排进月度停电计划，在月度计划中进行动态调整；将常规检修停电计划安排在春季、秋季，并避开负荷高峰时段；同一停电设备和停电范围，一年内不得再安排停电计划；加强停电作业现场“一书两卡”管理，即停电作业必须具备停电施工方案作业指导书、安全措施控制卡、技术措施控制卡，对于不具备“一书两卡”条件的，将不予安排停电计划；针对大型施工工程，商丘公司还组织参建单位召开专题停电协调会，共同对停电计划进行沟通讨论，有利于停电计划的刚性执行。
同时，商丘公司还严审非计划临时停电，统筹安排一、二次设备停电作业，做到主网、配网、农网统一下达检修计划、统一开展检修、统一考核标准，对同一停电设备和停电范围，一年内不得再次安排停电计划，从而杜绝了无序停电、无计划临时停电及用户随意要求停电等“乱停电”现象。公司还规定一般非计划临时停电作业不予安排，必要时，应由生技部门负责人审核后，报经公司主管领导批准方可。对私自停电、无故不执行停电计划、不按停电计划实施工作、工作票延时超过两小时的施工单位，将视情节给予相应处罚。
“一支笔”严审非计划临时停电管理，避免了重复停电、停电计划的“宽打窄用”，以及因非计划工作准备不足，而产生对人身和电网带来的威胁，促进了生产安全。
四、“三计划”规范停电流程
针对停电作业时多班组、多专业交叉施工，人身、电网、设备风险并存的特点，商丘供电公司认真抓好停电年计划、月计划和日计划的配合，控制计划遗漏、重复停电、不均衡、时期不当、电网运行等风险，确保停电安排合理有序，从源头上达到规范停电流程的目的。
在停电计划的编制上，商丘公司按照停电项目互相配合的原则，确定停电的主、次关系，做到技术改造、大修及其它项目配合基建工程；预试消缺项目配合技术改造、大修项目；二次设备定检项目配合一次设备改造大修项目；短期停电项目跟随长期停电项目；重点项目（基建项目、防污闪、防舞动）为主线，其它检修项目与之配合；电网设备与电厂机组、电厂升压站检修计划相结合，尽可能减小对电厂发电和局部电网供电能力的影响等，避免重复停电，保证停电工作的合理有序。
具体来说，年度停电计划主要结合年度生产计划、基建工程进度、度夏度冬重点项目等，均衡月度检修项目，确保年度停电计划的有序进行。在编制年度停电计划时，需经过月度计划、检修计划均衡及优化，统筹考虑规划项目、基建里程碑计划、年度生产计划，确保计划的完整性。
月度停电计划编制主要控制停电检修的必要性，电网运行可靠性，整合停电周期内的检修内容，整体优化月度停电计划。如：月度计划检修项目是否对输变配电设备检修内容进行整合，是否重复停电，是否在重要保电时期，是否经过n-1安全校核及稳定分析，是否存在任务过于集中；人员力量是否充足，是否结合用户检修，是否对通讯、自动化有影响，检修项目设备参数是否变更，检修项目是否需要试运行等。
日停电计划主要掌握气象变化，核实现场检修准备，确认重要用户停电期间的供电安全，确保停电作业的正常开展。如：日计划检修项目内容是否与月计划内容相符，是否满足双电源、重要用户的供电安全，检修计划实施过程中预控措施是否到位等。
五、期望工期”设定停电时间
为严格控制计划停电时间，商丘公司在充分分析各单位的人员配置、技术装备、工器具状况、工程施工的复杂程度、工作量及外部施工环境等基础上，制定标准的停送电操作工序，从而设定了操作时间和停电作业“期望工期”，减小冗余停电时间，缩短停电作业工期，避免超检修能力申报停电检修计划。
商丘公司对停送电设备进行了详细分类，根据电压等级、作业内容的不同，分别设定了停电操作时间和恢复操作时间，并考虑特殊情况，适当延长停电时间。如设定“110千伏出线间隔（单母线）”停电操作时间为25分钟，恢复操作时间为25分钟，需旁代时，应增加时间20分钟；“110kV主变（双母线、三绕组）及三侧开关停电转检修”停电操作时间为60分钟，恢复操作时间为40分钟，若有开关转检修时，应增加开关操作时间10分钟。
商丘公司还对变压器、断路器及架空线路单一检修作业“期望工期”进行了详细设定。如“变压器大修”作业，对于500千伏电压等级的为82小时，220千伏、110千伏电压等级的为56小时；“断路器小修、预试”作业，500千伏电压等级的为8小时，220千伏、110千伏电压等级的为6小时等。
六、三个“10分钟”控制停电操作
为进一步加强停电时间管理，商丘供电公司严格抓好三个“10分钟”，进行停电操作过程控制。商丘公司要求调度部门在接到计划停电通知后，按计划操作时间准时下令，操作人员在规定时间内须完成设备停电操作，并在操作完毕汇报调度10分钟内，为工作人员办理开工手续；工作结束验收合格后，要在10分钟内办理工作票终结；调度部门在收到工作完毕汇报后，要在10分钟内下令，进行恢复操作。
商丘公司制定了调度、变电运行和停电作业部门协同配合流程图，通过加强各节点的时间控制，对三个“10分钟”进行考核。如在10分钟之内未完成相应操作，则依据相关书面记录或电话录音，对相应责任人进行处罚。例如，对于在调度办理工作票的线路停电工作，属于计划停电的，施工单位必须将线路停电票提前一天送达调度部门，并经调度值班员审查无误后收票。对于工作票未提前一天送达的，调度部门有权不予操作；对于已按时送票的停电工作，必须按时下令操作，操作完毕后，10分钟内办理工作票许可手续；如未按时发工作票，超过10分钟以上，由施工单位作书面报告，对运行部门进行处罚；若未发工作票是由于施工人员未到，超过10分钟以上，由调控中心作书面报告，对施工单位进行处罚。
三个“10分钟”的控制，实现了计划安排、调度下令、运行操作及检修之间的无缝连接，保证了设备的尽快恢复运行，有效控制了停电操作时间，确保了停电计划的顺利实施。
七、“动态化”微调停电计划
在计划停电基础上，商丘公司还根据停电作业情况，对停电计划实行“动态化”微调，进一步完善停电作业内容和工作流程。对于大型停电作业施工，商丘公司由领导出面，组织协调各施工相关单位，到施工现场审核确定停电施工方案，进一步梳理工作流程，整合停电内容，强化过程控制，细化控制措施，对停电计划进行动态调整，保证停电时间的充分利用。
2011年6月，在110千伏柘城变新建柘110间隔停电施工及新建110千伏柘岗线、柘凌线停电接火工作期间，为将停电作业对柘城县负荷的影响降到最低，商丘公司连续3次召开停电方案现场会，采用技术手段，调整停电项目，最终实现了由原计划2次4天的停电作业方案，调整为1次4小时的工作方案，并综合开展了消缺、试验、110千伏商柘1甲及商柘1旁刀闸更换、线路登杆检查等十余项工作，真正实现了一停多用和综合检修，有效促进了电网运行可靠性的提升。
2011年7月，针对110千伏石桥变电站ii期扩建工程停电方案，商丘公司通过组织现场会审发现，因新建110千伏石宁1和崔石2间隔均为新建设备，一旦发生充电故障，将导致110千伏石桥变电站长时间不能恢复送电，存在很大的安全风险。于是，商丘公司将原计划便于施工的石宁1和崔石2间隔同停方案，调整为新建崔石2开关停电接火工作，在新建石宁1间隔及新建石#2主变投运正常后进行，再采用原110千伏i崔宁线对石桥变ii期扩建工程进行充电投运，从而有效规避了安全风险，大大提高了电网的安全运行可靠性。
2011年来，商丘公司共减少停电设备单元30%以上，优化减少停电项目62项，减少停电时间270小时以上；线路、变压器、断路器三大主设备计划停运次数分别减少19次、15次、26次，非计划停运次数分别减少11次、6次、12次，设备可靠率分别提高了0.141、0.15、0.27个百分点，确保了商丘电网的安全稳定运行，取得了较好的经济效益和社会效益。
八、结语
电网稳定连万家，一分一秒总关情。面对日新月异的电网发展趋势，商丘供电公司将深入研究新形势、新变化，不断加强停电工作管理，确保商丘电网的安全稳定运行，让光明璀璨的万家灯火，照亮豫东大地的每一个角落。
参考文献
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[2]吴金民.谈如何提高电网可靠性管理[J].中国科技信息，2006.
[3]郑宗安.提高电网可靠性的探讨[J].中国电力，2002.