土地估值方法篇1
【关键词】划拨土地价值评估
在计划经济时期，国有土地使用权都是通过划拨取得。改革开放以来，国有土地使用权出让已成为当前土地使用权获取的主要方式。由于过去以划拨方式取得的土地仍由原产权单位使用，加上国家机关和军事、公益事业、城市基础设施等用地经县级以上人民政府批准，仍通过划拨方式取得，因此形成了划拨土地使用权和出让土地使用权并存的格局。
一、划拨土地使用权的含义及特点
（一）划拨土地使用权的含义
“划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权[1]。”以划拨方式获取的土地使用权，一般没有使用期限限制。划拨土地使用权可通过以下形式取得：（1）经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿费、安置费等费用后取得;（2）经县级以上人民政府批准，土地使用者无偿取得。
（二）划拨土地使用权的特点
划拨土地使用权有以下3个特点：（1）公益性，划拨土地使用权，国家作为土地所有人未获取经济利益;（2）法定性，取得划拨土地使用权应符合法律法规规定，并经有关主管部门批准;（3）限制性，划拨土地使用权取得后，其收益、处分权利受到一定限制，不能随意进行处分。
二、划拨土地使用权价值构成
（一）划拨土地使用权价值的定义
“土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权[2]”。与出让土地使用权相比，划拨土地进入二、三级市场有更加严格的限制条件。国家禁止有关单位利用划拨土地从事经营活动，划拨土地使用权经批准可依法进行抵押、转让或出租。划拨土地使用权价值是土地价格的一种特殊表现形式，一般以取得并开发至可用状态下的土地资产价格表征。划拨土地使用权价值是划拨土地平均取得成本和开发成本之和。
（二）划拨土地使用权价值的具体构成
划拨土地使用权价值包括土地取得成本和土地开发成本两部分。在实际应用中，土地利用情况不同，其价格构成也有所不同。对新增建设用地，土地取得成本包括土地补偿、安置费、地上附着物补偿费等费用;对已利用的国有土地，土地取得成本包括拆迁补偿费、安置费和税费等费用。土地开发成本主要是企业取得土地后，进行基础设施建设，如水、电、气、通讯和道路等建设费用，使其达到“七通一平”的条件。因划拨土地使用权的使用限制，在评估操作中一般不考虑土地增值。所以，划拨土地使用权价值构成包括土地取得费、土地开发费、相关利息及利润。
三、划拨土地使用权价值的评估方法
（一）直接评估法
直接评估法又称正算法，是直接根据土地平均取得和开发的成本计算土地使用权价值。依据相关计算公式可知，这种方法是以取得土地和开发土地所发生的各项费用之和为基础，再加上利息、税金、利润和土地收益来计算土地价格的方法。土地价格由土地取得费用、土地开发费用、利息、利润、税费和土地所有权收益累加构成。直接评估法的计算过程简单明了，易于理解和接受。由于土地所有权收益来源于“增值地租”，归国家所有，所以按直接评估法计算，“划拨土地使用权价格为土地取得费用、土地开发费用、利润、利息和税费之和”[3]。
（二）间接评估法
间接评估法又称倒算法，这种评估方法分两步计算土地使用权价值：首先采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等评估方法，“计算出一定期限、一定开发程度和容积率条件下出让土地使用权的价格”[4]。这个价格一般包括土地取得费用、土地开发费用和土地增值收益三个部分。然后，根据出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格之间的区别，倒算划拨土地使用权的价格。按间接评估法计算，划拨土地使用权价值等于出让土地使用权的价值与土地使用权出让金之间的差额。
（三）评估注意事项
1.划拨土地使用权抵押价值评估？应切合实际。划拨土地的面积一般较大，由于没有使用年限的限制，部分划拨土地城随着城市的开发建设进程，用途发生了明显变化。划拨土地使用权抵押存在诸多限制，评估过程比较复杂，价值测算难度较大。评估时应认识到，划拨土地使用权抵押贷款评估的目的是抵押物的变现能力，而不是该企业的偿还能力。应充分考虑评估风险。划拨土地使用权的抵押是一种比较特殊的经济行为，抵押前须经有关行政主管部门批准，抵押人、抵押权人与国土行政主管部门之间要签定土地出让协议，明确土地出让金数额。处置该划拨土地使用权时，面临众多不确定因素，还应缴纳相关税费。因此，在评估过程中，要全面考虑抵押期间的风险，贯彻谨慎评估原则，在测算完预期土地的价值之后，还应进行风险系数的修正。随着城市建设的全面铺开，城市规划面临较大调整。部分划拨土地的用途发生了较大变化，有的因地方政府招商引资的需要转变成商业用地，有的因棚户区改造而转变为住宅用地。这些改变了用途的划拨土地，很多都没有到土地行政管理部门办理相关变更手续，客观上造成了土地的规划用途、记载用途和实际用途之间的差异。
2.企业破产清算时，划拨土地使用权不能作为评估对象。划拨土地使用权是原始取得，作为土地所有权人的国家没有从中获利，企业使用土地时也没有支付相应对价，企业行使的是国家赋予的占有和使用的权利，对划拨的土地使用权并没有收益和处分的权利。因此，企业破产后，原划拨使用的对象缺失，划拨土地的依据当然不复存在，国家应按规定收回该土地。因此，划拨土地使用权不是企业的破产财产，不能作为估价对象。
参考文献
土地估值方法篇2
【关键词】收益法；征地补偿；购买年法
一、收益法及其基本原理
2014年，我国的《城镇土地估价规程》确立了城镇土地估价的技术原则与估价方法体系，将收益法作为城镇土地估价的主要方法。采用收益法评估土地价格的可信度在于土地纯收益、土地还原率的准确程度。由于估价结果对土地还原率具有较强的敏感性，所以，合理确定土地还原率便成为土地估价的重点和难点。确定土地资本化率的基本方法包括比率法、累加法和排序插入法。比率法是指选择3宗以上与估价对象相似的土地交易实例，以其土地纯收益与其土地价格的比率测算还原率；累加法是指采用安全利率加风险调整值的方法求取土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险调整值，其中安全利率一般选用国债年利率或银行定期存款年利率，风险调整值一般根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场因素确定；排序插入法是将各种相关类型投资的收益率与风险按照大小排序，分析判断待估宗地所对应的范围进而确定土地还原率。在上述方法中，累加法是土地估价师经常采用的方法，通常采用中国人民银行一年期存款基准利率加风险报酬率求得。但由于对风险报酬率的把握程度不同，存在一定程度的人为因素。
二、收益法在旧中国土地估价史上的应用
购买年法在我国土地估价史上曾长期存在。从历史资料上看，明、清两代乃至民国时期都采用购买年法评估农村地价，表1所示为1934年我国各省民田地价、地租及购买年的统计资料。我国在民国时期农地购买年偏低，一般为8―9年，有的地区仅为4―5年，主要原因是当时民间借贷利率偏高造成土地还原率偏高，进而导致购买年数偏低。
资料来源：国民政府主计处《中国租佃制度之统计分析》（谷租是以谷物缴纳的地租；钱租是以货币缴纳的地租；分租是按比例缴纳的地租。）
三、收益法应用于我国征地补偿估价的思考
我国现行法定的征地补偿价格的测算方法为年产值倍数法。《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费以及地上附着物补偿费。土地补偿费（同安置补助费）的计算公式为：土地补偿费=土地年产值×补偿倍数。2005年以后我国开始实施征地补偿新标准，即征地统一年产值标准与征地区片综合地价标准。征地统一年产值标准将年产值由法定的被征土地年产值转变为区域性的标准年产值，征地区片综合地价标准将土地补偿与安置补助合在一起成为综合补偿，即征地区片价等于土地补偿费与安置补助费之和。新标准与法定标准并没有本质的区别，只是强化了征地补偿的标准性和综合性，而现行征地补偿制度与当今社会深层次的矛盾并没有解决，即在市场经济条件下如何确立市场化征地补偿问题。因此，建立市场化征地补偿制度、确立市场化征地补偿方法是解决问题的根本途径。
在确立市场化征地补偿方法的途径中，实行城乡一体化土地估价体系是切实可行的，即将城镇土地估价采用的市场法、收益法、剩余法等应用于农村征地补偿估价，但对农村土地征收的具体情况应进行相应的调整。在征地补偿市场尚未建立的初期，采用市场法估价存在一定的局限性，收益法将成为征地补偿价格评估的主要方法，尤其是购买年法应成为征地补偿价格评估的重要补充。
购买年法与我国城镇土地估价规程中采用收益法测算土地价格的主要区别在于购买年数与土地还原率的取得途径不同。采用收益法评估土地价格采用的土地还原率通常高于银行利率，一般采用安全利率（如银行存款利率）加一定的风险调整值来取得。增加风险调整值的原因是由于土地市场的波动使土地投资存在风险，通过在安全利率基础上增加风险补偿率可以增大土地还原率，进而降低土地价值达到吸引土地投资者购买土地的目的。购买年法可直接采用银行存款利率作为土地还原率并将其倒数转化为购买年，这种做法对于城镇土地估价可能略显粗糙，但对于农村土地征收补偿估价是适宜的。我国农村土地征收意味着土地双重身份的改变，即土地所有权与土地用途的改变。在农村土地用途转换过程中，土地是从低收益用途（农业）向高收益用途（非农业）转变，投资风险可以忽略不计。因此，在计算土地还原率时以银行存款利率作为计算参数是可行的。而土地还原率的降低可以有效提高地价的数额，进而达到提高征地补偿价格的目的。购买年法的主要特点是简单明了、容易计算，采用倍数法以及银行利率进行计算，不仅使计算过程得以简化，使民众更容易接受和理解，而且减少了很多人为因素的影响，使估价结果更具客观性。
参考文献：
土地估值方法篇3
【关键词】拆迁补偿；房地合一；房地分离
一、引言
自改革开放以来，房地产行业成为我国经济发展支柱产业的同时，全国各地因拆迁而引发的暴力恶性事件也频频发生。尽管自1991年起我国先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列针对性的规章制度，但始终未能真正有效解决问题，其根本原因在于对被拆迁人的补偿不合理。近年来，房屋拆迁补偿问题日益成为社会关注的焦点，陈路、王才亮、杨晓铃及刘文忠等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基础上，通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿模式是一种更为合理的补偿方法。
二、房屋拆迁补偿评估方法
纵观国内外相关法规及实践操作，房屋拆迁补偿评估主要采用两种方法，即：房地合一和房地分离。目前我国城市房屋拆迁评估一般采用房地合一法，也称作是房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法。
（一）房地合一评估方法
房地合一评估方法是目前城市拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段、同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成房屋拆迁补偿总额。该方法的计算公式是：拆迁补偿金额=同地段、同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费+其他费用。
1.同地段、同用途新建商品房交易平均价格
一是采用市场比较法。在评估时点将评估对象与同地段、同用途新建商品房的市场价格进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价值；二是采用收益法。该方法预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价值。
2.住宅状况修正系数
结合我国北京、上海等地方政府出台的相关政策，住宅状况修正系数的计算公式是，住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数。
3.设施补偿费
设施指水、电、气等设施，一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。设施补偿费=自有设施数量×重置价格。
4.城市房屋装修补偿费
装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。装修补偿金额=装修成本－折旧。
（二）房地分离评估方法
在市场经济高速发展的时代，城市房屋拆迁补偿金额应与被拆迁的土地市场价值紧密联系在一起。目前我国土地价值评估的方法有基准地价法和成本逼近法。成本逼近法根据土地出让各项费用的总和来确定土地的市场价值，土地整治成本差异较大，因此不利于形成标准的计算方法。基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，也易于建立比较严格的补偿标准。该方法的计算公式是：拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费。
1.土地评估值
评估地价=基准地价×［1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）］×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数
2.土地使用权补偿价格标准
土地使用权补偿价格标准=（拆迁后的土地使用权价格评估+政策优惠部分-其他拆迁成本）/拆迁面积
3.地上附着物费
地上附着物包括房屋及水电气等设施，一般采用重置成本法，按照评估时点的市场价格进行估算。房屋补偿金额=房屋建筑面积×重置价格，房屋建筑面积包括自用面积和公共部位的分摊面积。水电气等设施补偿费=自有设施数量×重置价格。
4.城市房屋装修费
该部分的补偿方法与前文中房地合一评估法中相关部分的补偿方法一致，不再重复。
（三）两种评估方法的比较分析
房地合一评估法通过市场比较法或收益法计算拆迁补偿金额，但是，该方法将房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素——土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的体现，不利于保护被拆迁人的权益。房地分离评估法则将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值，因此，房地分离的评估法相对更加科学合理。土地基准地价和容积率调整系数一般由政府基于房地产市场的发展进行动态调整，政府需要建立一套完整的市场监控体系，定期公布土地市场和房地产开发市场的动态信息，为评估提供准确的基础数据。
三、评估案例
（一）拆迁项目简介
2004年重庆市沙坪坝区工人村拆迁，由于危旧房较多，被沙坪坝区政府列为旧城改造项目。该项目水、电、气、通讯、道路五通，各项条件一般；总占地面积14575平方米，拆迁面积26565平方米。拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构为砖混结构，补偿方式选择货币安置。根据沙坪坝区国土局公示函，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过86444平方米，容积率为5.93。住户陈××拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为木柱穿逗结构，住房曾在2001年装修过，装修成本8560元。
（二）房地合一的城市拆迁补偿评估
1.同地段同用途住宅交易价格
（1）交易实例的选择。比较实例a、B和C均紧邻本项目，土地级别均为住宅五级，2004年末扣除公摊后的折合住宅销售均价分别为2361.2元/平方米、2335元/平方米和2566.5元/平方米。
（2）住宅平均价格的计算。上述比较实例均紧邻本项目，环境、配套设施及繁华程度等因素极为相似，均为普通商品房，故不做差别调整，经简单算术平均得：住宅平均价格=（2361.2
+2335+2566.5）/3=2420.9元/平方米。
2.住宅状况修正系数
根据被拆迁人陈××房屋的实际情况，其住宅状况修正系数如表1，合计-10.5%。
3.设施补偿费
按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4243元。
4.装修补偿费
按照每年10%的折旧计算，采用直线折旧法：装修残值=8650×（1－10%×4）=5190元。
5.陈××拆迁补偿金额合计
拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费=2420.9×65×（1－10.5%）+4243+5190=15.02万元。
（三）房地分离的城市拆迁补偿评估
1.评估样本点土地使用权价值评估
根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》、《重庆地价指南》以及《重庆市国有土地使用权基准地价》等相关规定，可得下列数据（具体计算过程省略）：
（1）土地面积=14575平方米；（2）区段均价=1237元/平方米；（3）成熟度修正系数=-0.015；（4）容积率修正系数=2.5488；（5）土地使用权类型修正系数=0；（6）区域和个别因素修正系数=0.1049；（7）期日修正系数=1.29738；（8）年限修正系数=1。
根据上文相关数据，单位土地使用权评估价值=1237×（1
-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4458.19元/平方米，土地使用权价值总额=4458.19×14575=6497.8万元。
2.拆迁房屋土地使用权补偿价格
根据重庆市有关税收优惠措施，对于旧城改造项目，城市建设配套费和土地出让金实行拆1平方米免1.5平方米，每平方米应缴纳土地出让金为270元，每平方米应缴纳城市建设配套费为140元，由此可得：
（1）应缴纳土地出让金=270×86444=2333.998万元；（2）土地出让金优惠=1.5×26565×270=1075.88万元；（3）应缴纳城市建设配套费=140×86444=1210.216万元；（4）城市建设配套费优惠=1.5×26565×140=557.86万元；（5）实际应缴纳土地出让金=2333.998-1075.88=1258.118万元；（6）实际应缴纳的城市建设配套费=1210.216-557.86=652.356
万元；（7）政府转移补贴=557.86万元；（8）其他拆迁成本=土地使用权价值×5%=6497.8×0.05=324.89万元。
根据上文相关数据，被拆迁房屋实际补偿价格=（6497.8
-1258.118+557.86-324.89）÷14575=3754.82元/平方米。
3.分户土地使用权补偿价值
土地使用权补偿价值=片区土地使用权平均补偿价格
×占地面积=3754.82×92=345443元。
4.地上附着物价格补偿费
按照重置价格法对地上附着物进行补偿。
（1）房屋补偿。根据重庆房屋评估标准，木柱穿逗结构房屋丙级的重置价格为120元/平方米，房屋补偿金额=120×65
=7800元。
（2）设施补偿。按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4243元。
5.装修补偿费
根据前文计算结果，装修补偿为5190元。
6.陈××拆迁补偿金额合计
拆迁补偿金额=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费=345443+7800+4243+5190=362676元。
（四）评估结果对比分析
上述两种不同方法的评估结果，陈××的拆迁补偿金额相差近21万元。在城市房屋拆迁中，必须平衡开发商、政府、被拆迁人三者之间的经济利益，才能真正有效解决拆迁过程中的矛盾。就房地分离评估法的结果而言，该项目的土地使用权价值为6497.8万元，折合楼面地价约为751元/平方米，完全在开发商可承受的范围之内，而政府也获取多达1258万元的土地出让金，同时，被拆迁人也多获得了将近21万元的补偿费。因此，从利益的分配角度看，房地分离的拆迁补偿计算方法有效实现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡，充分体现了土地使用权的市场价值，是一种比较科学的城市经营性土地拆迁补偿的评估方法。
【参考文献】
［1］陈路.城市房屋拆迁管理条例实施手册［m］.北京：北京科学技术文献出版社，2001.
［2］王才亮.房屋拆迁实务［m］.北京：法律出版社，2002.
［3］杨晓铃，王建宾.房屋拆迁、征地补偿全程操作［m］.北京：法律出版社，2007.
土地估值方法篇4
一、深化拓展房地产土地评估业务的必要性
1.激烈的市场竞争形成拓展房地产土地评估业务的外在压力
随着注册土地估价师和房产估价师资格由“准入类”转成“水平评价类”，房地产土地评估机构的设立审批由前置审批事项调整为后置审批，房地产土地评估设立和准入门槛发生了根本性的变化，房地产土地评估市场将进一步开放，会计师事务所、资产评估资质机构、管理咨询公司等潜在的竞争者都有可能会介入到房地产土地评估业务中，市场竞争的加剧将不可避免，房地产土地评估机构的盈利空间将进一步压缩。从目前情况看，房地产土地评估机构的目光大多聚集在一级市场的土地出让估价和二级市场的银行抵押业务，由于机构众多、“僧多粥少”，造成竞相降价，这不仅使全行业的“蛋糕”越做越小，也让委托方越来越强势，房地产土地评估机构逐渐丧失评估业务的话语权。
2.经济发展的新常态对房地产土地评估行业提出了新的要求
当前我国经济发展进入新常态，经济转型升级进入关键时期，为房地产土地评估行业带来前所未有的挑战。房地产严重过剩，房地产企业效益大幅下滑，面临“产能过剩、资产贬值、资金紧张”的风险。房地产企业面对瞬息万变的市场和“去产能”的压力，客观上要求房地产土地评估机构在出具房地产土地评估报告之外，更多地提供管理咨询、价值管理等一系列增值服务。房地产土地评估机构必须适应经济新常态的新特点，不断探求房地产土地评估业务的蓝海，拓展新兴业务领域。
3.新型城镇化的加速推进给房地产土地评估行业带来了新机遇
随着新型城镇化的加速推进，房地产土地评估行业面临市场容量、发展空间和竞争格局的剧烈变化。特别是一些小城镇和新型农村社区的发展模式，成为房地产行业的巨大机会，也为房地产土地估价业务的拓展带来了难得的机遇。房地产土地评估机构不仅仅依靠单一的资产评估业务，而是提供全过程、全要素的增值服务。此外，新型城镇化的融资模式发生根本变化，过去政府依靠土地财政筹集资金，现在引入银行信贷、国际投资和社会资本，这导致房地产土地估价业务在房地产融资、投资和经营方面的深化拓展。
二、深化拓展房地产土地评估业务中面临的主要瓶颈
1.信息闭塞、创新思维受限
从总体上看，在目前的房地产土地评估机构业务中，银行金融抵押评估、课税评估、拆迁评估等传统评估业务占的比重很大。过去很长一段时间，房地产土地评估业务来源的压力相对较小。但是，传统的房地产土地评估业务随着国家政策的调整和房地产市场的变化而萎缩，例如，随着地税和物价系统联合制定存量评估系统，课税评估业务大大萎缩；金融和拆迁评估业务也随着国家政策的调整逐渐减少。这样传统的评估项目一旦发生“断乳”，许多房地产土地评估机构就有些措手不及。许多房地产土地评估机构对房地产土地评估的新业务知之甚少，不熟悉收益法及市场法的运用，对开展新业务存在能力不足的问题。此外，由于过去房地产土地评估主要是发挥鉴证作用，忽视了房地产土地评估的咨询作用，没有发挥房地产土地评估的真正价值，房地产土地评估的蓝海被忽略甚至放弃了。
2.在评估业务实务中低层次操作
目前政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性，也难以制定统一的价值评估技术标准，这都严重影响房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上，诸名“品牌营销”之类的新型营销方式难以全面推行。此外，房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。对于诸多房地产土地评估业务、特别是非估值类的新领域，大多数房地产土地评估机构和评估人员还不熟悉。
3.对房地产土地评估技术钻研不够
目前大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。而且，很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，或因收费低而应付了事。有的房地产土地评估机构甚至在经济利益的驱动下，以委托方确定的“评估”价值，倒推房地产土地评估的程序，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。
三、房地产土地评估行业需要拓展的业务领域
房地产土地评估机构深化拓展业务，应从业务领域的深化、新业务领域的开发下功夫，发挥估值技术优势，实现业务链条的纵向延伸和横向延展。
1.深化拓展资产定价新业务
估值类业务是房地产土地评估行业的特色所在。房地产土地评估机构应通过评估对象领域的拓展，强化自身在房地产土地定价环节的权威性和重要性。例如，深化拓展房地产投资价值类型、以财报为目的评估等新业务，充分发挥房地产土地评估的价值发现作用；开展房地产土地价格监测业务，建立重置成本价格标准、拆迁评价指标体系，协助府制定房地产和土地交易指导价；开展非常规房地产价格评估，如房地产物质/功能减损价格评估，海域或荒山价格评估等。
2.实现业务链条的纵向延伸和横向延展
在深化拓展房地产土地定价新业务的基础上，进一步在房地产土地资产形成、处置、增值等环节发挥咨询指导和服务作用。一方面，可以向关联业务行业发展，如资产评估、矿业权评估、工程造价与工程咨询、房产测绘和、土地地籍测绘、房地产销售、房地产经纪人等。此外，还可以针对房地产企业价值的提升，提出价值管理的对策建议，提供高附加值的服务。另一方面，可以向关联土地资源行业发展，如房地产土地开发、规划、登记，土地价格动态监测、变更调查和利用规划制定以及项目策划、可行性研究、风险分析、咨询顾问等。
3.积极培育拓展非估值业务
以管理咨询为核心的非估值业务，将成为房地产土地评估机构拓展业务的蓝海。从目前情况看，可拓展的非估值类业务主要包括：以提升评估服务附加值为目标，为房地产企业提供房地产市场和投资可行性分析、内控体系设计、项目风险控制评估以及房地产经营策划等咨询业务；通过分析房地产项目的相关数据，评估房地产开发项目的经济与技术可行性，提供土地整理项目建议书，为政府部门、银行、信托、基金以及企业进行房地产投资的决策提供咨询。这些非估值的咨询服务由于竞争相对较少，附加值相对较高。
四、深化拓展房地产土地评估业务的路径与策略
1.加大房地产土地评估新业务的研发力度
创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，新业务研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本；同时，要加强对房地产土地评估市场现状的研究，敏锐把握房地产土地评估市场未来的发展动向，加大对新兴业务和潜在业务的研发力度，形成具有特色的品牌优势，抢占房地产土地评估行业的制高点。
2.完善房地产土地评估的基础条件
为深化拓展房地产土地评估业务，房地产土地评估机构需要引进新业务所需的各类人才，如金融工程、管理咨询、高端计算机专业人才等，迅速搭建起所需的业务部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为深化拓展房地产土地评估业务提供及时、完整的信息支持。此外，房地产土地评估机构还可根据业务拓展的需要，选取并购目标，拓展业务类型，实现优势互补。
3.制定房地产土地评估业务的市场营销战略
房地产土地评估机构提供的产品是房地产土地评估及相关的咨询服务，需要将评估和咨询服务推销给客户。特别是在日益激烈的市场竞争条件下，引入新的市场营销理念，制定切实可行的市场营销战略，已成为房地产土地评估机构战略管理和日常工作的一项重要内容。房地产土地评估机构应结合业务特点和人员实际，制定恰当的市场营销战略目标和经营策略，包括规模经营策略、服务产品策略、品牌建设策略等。同时，制定中长期和短期相结合的市场营销计划，并通过有效的考核和激励措施，保证市场营销计划的全面落实。
4.加强客户的挖掘与沟通联系
房地产土地评估机构需要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护能力；分析挖掘客户的潜在市场需求，为客户提供更加可靠优质的增值服务。同时，与政府相关部门、银行、券商、基金等保持良好的沟通合作关系，及时获取相关业务信息，不断拓宽房地产土地评估业务的来源渠道。随着财政支出管理改革的全面推进，政府工程采购服务的规模越来越大，财政或政府采购部门将成为房地产土地评估机构重要的委托方。因此，房地产土地评估机构应主动与财政或政府采购部门沟通联系，积极参与相关课题的研究和重大政策的论证，发挥好民间智库的作用，为争取政府工程采购服务项目创造条件。
土地估值方法篇5
摘要：收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入-总费用=净收益。这种理论包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
关键词：收益法房地产评估应用
收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入一总费用=净收益。这种理论的抽象，包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(例如当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让：或当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；或收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；或土地处于待开发状态，尤当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值)。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益被称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估依据。
一、净收益测算的基本原理
运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中，求取净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，求取净收益时应从收入中扣除哪些费用、不扣除哪些费用。此外，测算出的价值对净收益也很敏感。
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。
二、客观总收益
客观总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。在确定收益值时需以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。
三、客观总费用
客观总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。客观总收益一客观总费用：净收益。资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。求取资本化率的方法包括净收益与售价比率法；安全利率加风险调整值法[资本化率=无风险利率(例如国债利率)十风险报酬率]：各种投资收益率排序插入法。资本化率分综合资本化率(是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益)、建筑物资本化率(建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外)、土地资本化率(土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外)。
(1)评估房地合在一起的房地产价值时房地产价值=房地产纯收益／综合资本化率
房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用
房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金
(2)单独评估土地的价值
①由：上地收益评估土地价值
土地价值=土地净收益／土地资本化率
土地净收益=土地总收益一上地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
②由房地产收益评估上地价值
土地价值=房地产价值建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额x已使用年数
土地价值：(房地产纯收益一建筑物纯收益)／土地资本化串
建筑物纯收益=建筑物现值x建筑物资本化率
(3)单独评估建筑物的价值
建筑物价值=房地产价值一土地价值
建筑物价值=(房地产纯收益一土地纯收益)／建筑物资本化率
四、基于营业收入测算净收益的基本原理
有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，其业主与经营者是合二为一的。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有以下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100―36―24=40oY元)。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
参考文献：
土地估值方法篇6
我行拟向萧县新秀新材料有限公司发放流动资金贷款800万元，萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下房地产作为抵押物向我行借款。我行评估人员按照必要的评估程序，对抵押资产（见以下编号）实施了实地查勘、市场调查与询证。
根据《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》和《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（试行）》，本着科学、客观、公正、安全和谨慎的原则，按照公认的资产评估方法，对贷款抵押物—萧县新秀新材料有限公司拥有的土地及厂房进行评估。
一、评估对象概况
（一）与押品对应的贷款简况。萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下的房地产（位于萧县萧县永堌轻化工业园，《不动产权证》号：皖（2019）萧县不动产权第0011150号））作抵押向我行借入短期贷款800万元。
（二）借款人和资产占有方情况简介。借款人萧县新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是烟台新秀化学科技股份有限公司的全资子公司，公司注册资本6619万人民币，属于化学添加剂行业。公司位于萧县永堌镇轻化工业园，主要经营范围：聚合物用专用化学品（不含危险化学品）的研发、生产、销售。法定代表人：王轲，目前公司员工110人。
资产占有方萧县新秀新材料有限公司，经核实及查询人行征信系统，该公司信用状况良好，无任何不良信用记录。
本次拟抵押评估的资产为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，占地面积30926平方米,四至：东至018县道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地为萧县基准地价二级覆盖区域范围。土地用途：工业用地，使用权类型：国有出让。
（三）评估对象概况
评估对象为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，土地面积30926平方米，房屋建筑面积6093.19平方米，土地证载用途：工业，土地使用期限：2067年8月29日止。
经调查核实，待估土地及房产产权清楚，来源合法，至估价期日未设定租赁权、地役权、抵押权等他项权利。《房地产权证》、付款凭证等权属证明资料齐全。
（四）中介评估机构对评估对象价值评估情况
拟抵押的房产由安徽昊光房地产评估经纪咨询有限公司进行外部评估。该中介机构为省行认可的评估合作中介机构，房地产评估资质为贰级，出具的评估报告具有法律效力，评估人员具有执业资格。房地产估价报告编号：SZHG房估字（2020）第2848号，房产采用成本法、土地采用成本法及基准地价法行评估，评估基准日为2020年9月8日，评估该房地产总价值：1629.77万元（人民币壹仟陆佰贰拾玖万柒仟柒佰元整）。
经审查，外部评估预报告在评估依据的选取方面基本客观，在评估目的、评估所依据的前提条件、评估方法等方面基本正确、合理，参数的选取遵循谨慎性原则。
二、评估依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《城镇土地估价规程》；
4、《中华人民共和国担保法》；
5、《房地产估价报告规范格式》；
6、资产占有方提供的《国有土地使用证》；
7、公司股东会同意抵押的文件；
8、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》；
9、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》；
10、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》；
11、评估人员现场查验、核对的资料；
三、评估方法
土地估值方法篇7
关键词：建制镇基准地价评估
1．建制镇基准地价评估思路及方法
1.1建制镇基准地价评估思路。
1.1.1以定级为基础，最终确定的基准地价为各类用地土地级别的基准地价。
1.1.2广泛收集房屋出租、房屋交易、住宅小区、宗地出让与征地等方面的资料，分别采用相应的收益还原法、假设开发法、成本逼近法等估价方法对样本地价进行测算。
1.1.3对所收集的资料数据进行标准化处理，分别视情况进行期日、交易情况等修正，使之具有代表性和可比性。
1.1.4样本地价异常值采用动态均值方差检验法进行剔除，即以动态公式2S≥Xi或Xi除在区域以外的异常样本。
1.1.5基准地价的确定采用地价―单元总分建模和算术平均法求取基准地价相结合。
1.2建制镇基准地价评估方法。
1.2.1商业用地地价测算方法
因为商（服）业用地房地租赁的现象较为普遍，所以商（服）业用地样点地价主要采用房屋租金剥离法测算。房屋租金剥离法，是把构成房屋租金中的地租分离出来，再用地租资本化法计算地价。房屋租金指房租。房租由地租、折旧费、修缮费、管理费、利润、利息、税金、保险金等八项因素构成，即：
房租=地租+折旧费+修缮费+管理费+利润+利息+税金
当剔出了其他七项因素后，即可求取地租，公式如下：
地租=房租-（折旧费+维修费+管理费+税金+利息+利润+保险费）
1.2.2住宅用地地价测算方法
住宅用地估价方法主要有：房屋契价剥离法、租金剥离法、剩余法等。
建制镇商品房销售情况少，并且住宅出租较少，而且租金也偏低，测算出的地价明显不符合实际情况。据此，住宅用地基准地价选用房屋契价测算法进行评估。计算公式如下：
土地价格=房地交易价格（契价）-房屋现值-税金-管理费
而普通情况下的房屋交易中，税费一般由买方缴纳。因此，土地价格的求取值需减去房屋的现值，计算公式为：
土地价格=房屋交易价格（契价）-房屋现值
1.2.3工业用地地价测算方法
工业用地估价根据其本身的特点采用成本法进行测算。成本法估价是在求取估价对象房地产价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税费，最后确定估价对象房地产价格的估价方法。其公式为：
地价＝土地取得费+开发费+利息+利润+土地增值收益
2．目前建制镇基准地价评估存在的问题
2.1土地市场不发育，交易数量少、交易方式单一。
建制镇土地使用制度改革落后，地产市场不发育，土地交易不仅数量少，交易不规范，而且交易方式单一。建制镇基准地价评估工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、征地样点资料等。但在实际工作中，大多数建制镇的土地、房产交易形式单一，导致房地出租资料占相当大比例，其他如房屋买卖资料和征地样点等资料较少，并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点，住宅用途的样点很少。虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离，用收益还原法评估商业用地的基准地价，但由于建制镇房地出租用途多是个体经济，代表性不全面，宗地面积较小，单位面积地价水平一般会高于社会平均水平，据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。
2.2管理滞后，土地交易中隐价、瞒价现象突出。
建制镇的土地管理工作滞后，建制镇土地交易双方为了躲避税费而经常少报、瞒报房地产交易价格。因此，建制镇土地隐形交易量大，交易价格隐报、瞒报现象突出，土地管理部门掌握的土地交易数据少且不准确，不能为建制镇的基准地价评估工作提供必要的数据和资料。同时有些调查对象不愿提供真实情况，致使信息严重失真，给评估工作带来很多不便。
2.3土地交易实例分布不均，可利用率低。
由于经济发展慢，多数建制镇规模较小，商业网点、公用设施等较为集中，尤其是商业网点的布局，多是分布在镇区中心和街道两侧，尚未形成网络化，服务半径也较小。不同级别、不同区位土地利用效益不同，其交易量也不同。高级地段、道路两侧用地效益高，土地交易频繁，交易实例多，其它地段交易实例少。这导致在基准地价评估中，样点分布不均，梯度变化较大，缺少过渡地带，往往一个十字路口就成为城镇商业网点布局中的分界线。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价，许多样点测算地价为负值，地价相差悬殊。同时，随着建制镇规划的实施，大部分工业企业外迁，多集中在工业园区内，镇区内部工业样点较少，且多集中在特定的规划范围内。此外，在调查中一些被调查单位还虚报瞒报数据，信息严重失真，样点租金与实际租金差距较大，导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。
3．解决建制镇基准地价评估问题的方法及对策
3.1利用协议交易方式下的样点测算地价。
以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大。因此，协议出让方式的交易样点要在进行交易方式修正后，如此方可用于基准地价的测算。
3.2政府重视开展基准地价评估的重要性。
地方领导对建制镇开展基准地价评估工作普遍不够重视，一方面，由于地方财力、人力有限而尚无法开展此项工作，另一方面，由于土地出让过程中大多数仍采用协议方式进行，即通过协商确定地价，领导决定就行，人为因素过多，而并非按市场供求来确定地价，因此在领导眼里是否开展地价评估显得并不重要，从而导致建制镇土地资源的不合理利用。因此，为使建制镇土地资源得到充分合理的利用，地方领导必须转变观念，高度重视开展基准地价评估的重要性。
3.3政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
依据《土地估价规程》的要求，在计算地价时采用的经济指标需要较多的样点资料，而对于建制镇来说，因城镇规模小致使调查样点资料有限，难以像大城市那样通过正常的统计材料收集到。同时《土地估价规程》中某些方面如评估条件、评估方法等相关技术问题不符合建制镇实际情况，造成建制镇地价评估工作难于顺利展开。因此政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
参考文献：
［1］王竣玲，夏艳玲，刘玲玲.小城镇基准地价评估初步研究［J］.山东农业大学学报（自然科学版），2003．
［2］国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法［m］.地质出版社，2004．
［3］黄剑，邓良基，严洁，夏建国，姚兴柱.小城镇基准地价评估探讨［J］.农业经济，2004．
土地估值方法篇8
关键词：土地市场 估价方法 探讨
引言
我国城镇土地估价研究始于上世纪80年代中末期，现行的土地估价理论与方法体系是在大量借鉴国外较为成熟的理论与方法的基础上建立的[1]。近十几年来，伴随着土地使用制度改革的不断深化、城镇住房制为适应改革和发展的需要，确保土地有偿使用制度的顺利实施，在《土地管理法》的基础上制定了《城镇土地定级规程(试行)》和《城镇土地估价规程(试行)》，城镇土地估价工作根据这两个规程而先后展开[2]，城镇土地估价理论和方法研究也在不断深入。土地估价看作估价人员依据土地估价的原则、理论、和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响综合评定出某宗土地或多宗土地在某一权利状态下的某一时点的价格。正因为土地估价受到人的主观意识的影响，因此，在估价过程中对研究区资料的掌握、选用何种估价方法、估价人的经验都会造成估价结果的千差万别。
1.土地估价的内容
根据我国目前的情况，土地价格的种类主要有以下几种：（1）所有权价格、使用权价格；（2）理论价格、市场价格、评估价格；（3）拍卖价格、招标价格、协议价格；（4）租赁价格、抵押价格、征用价格；（5）底价、期望价、补地价；（6）基准地价、标定地价；（7）总地价、单位地价、楼面地价。
2.影响土地估价的因素
影响土地估价的因素很多，通常可将它们分为区位因素、物理因素、社会、经济因素、环境因素、行政因素和国际因素[3]。
土地空间固定性决定了任何一块土地只能就地利用和开发，从而使得每块土地都受制于其所在的空间环境条件。土地区位对土地价格的影响很大，有的土地学家甚至把区位看作影响地价的最重要的因素。
影响土地价格的物理因素主要有以下几方面：其一是地质与地基。其二是地势。地势即该土地与相邻地的高低关系，特别是与临街道路的关系。第三是土地面积。一般说来，只有面积适当的土地才会有较高的价格。第四是土地的宽度、深度及形状。此外日照、通风、干湿等因素也对地价产生影响。
社会、经济因素社会因素中最主要的是人口因素，一般说来，人口数量与房地产价格是同方向变动的。人口的增加使土地需求增加。而家庭构成状态也是影响地价的一个因素，即使人口数量不变，家庭构成变化也会影响居住单位数的变动，从而影响土地价格。家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，土地价格有上涨趋势。
国家、地区宏观经济发展水平是影响地价的又一因素。当经济繁荣、投资迅猛发展、各种经济活动十分活跃时，对土地的需求也会增加，从而影响到土地价格上升。经济形势恶化、有效需求不足，如果这种情况长期持续下去，对土地的需求会减退，地价下降。由于受国家宏观调控政策以及经济迅猛发展的影响，中国很多城市从2002年以来房价几乎翻了一倍。
制度和价格政策对城镇土地价格的影响也许是最大的。行政隶属变更是影响价格的另一行政因素。由于行政隶属变更，将某市由原来的较低级别升为较高级别，就会引发地区的地价上涨。在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、体制，往往会提高该地区的地价。而城市发展战略、城市规划、土地利用规划，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定对地价有很大的影响。此外，交通管制和国际因素也会对地价造成影响。
此外，政治安定状况、治安程度特别是城市服务设施对土地价格会造成很大影响。如果一块土地所在地区城市服务设施完备，则这块土地很具吸引力，土地价格会上升。环境污染会给所在的地块和附近的地块的地价带来负面影响，而公园与绿地则会使地价升值。
3.土地估价的方法
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。
3.1收益还原法
收益还原法是用适当的还原利率，将待估房地产未来各期正常纯收益折算为估价时点现值并求其和，得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其实质是以现值货币来换取投资资产未来的收益权利，该法评出的价格为“收益价格”。但在实际应用中，对纯收益的估算争议最大[4]。
3.1.1收益还原法存在问题
陈忻在《关于收益还原法中收益与利率的界定问题》一文中指出，净收益在收益还原法中的含义本来是完全明确的，根据收益资本化（或本金化）的原理，净收益是指除为购买该项资产所发生的一切现金流量之外，在正常经营条件下，经营期各年所发生的全部净现金收入（净现金流量），等于经营期的现金流入减去现金流出。然而不仅在评估操作人员中，而且在指导性文献中，却屡屡发生对净收益的不当解释。有的工具书从“静态”角度把收益说成是企业税后利润，但又说“从动态来看，采用净现金流量更为准确”，并认为在一定条件下两者可以相等。有的文献提出“利息中不含资本，纯收益也不应含资本”等等。这些含糊不清甚至违背收益还原法基本原理的说法广为流传，使评估实务中发生难以纠正的谬误和偏差，严重地影响了评估的科学性，常常低估了收益还原价格。
土地估值方法篇9
关键词：土地出让指导价评估
一、研究背景
宁波市本级土地出让权限下放后，为保证宁波市原有地价体系的持续稳定和土地市场的健康发展，需要建立一套以土地出让市场指导价为主要内容的地价综合监管体系。为了完善这套体系，宁波市本级土地出让市场指导价的准确测定就显得尤为重要。相对于基准地价，土地出让市场指导价是基准地价具体区域的细化，能更清楚地显示城市地价水平空间的区域差异，有利于土地出让的精细化管理。作为一项新的研究内容，如何研究一套行之有效的土地出让市场指导价确定方法，对于处在健康有序发展阶段的土地市场有着深远的意义。
二、土地出让市场指导价的内涵
土地出让市场指导价是指某一时段、某一区域、某一用途类型的土地，在设定的基准条件下的土地出让时的市场价格的合理下限。土地出让市场指导价应该按照不同用途、不同区域、不同规划条件等测算确定，并定期公布实施。
以宁波市本级土地出让市场指导价确定为例，基准期日为2013年7月1日，实施范围包括宁波市本级的海曙、江东、江北圈内、高新区、东部新城和东钱湖度假区，土地用途分为商业用地、住宅用地、工业用地和可选择出让用地（东钱湖度假区包括风景名胜设施用地）。具体设定的基准条件见表1所示。
三、土地出让市场指导价确定的原则
土地价格作为土地市场中最重要的杠杆，在优化土地资源配置、合理分配土地收益、实现土地资产价值、保证国有资产不流失等方面有着十分重要的作用。为了使土地出让市场指导价的确定做到客观、科学、合理，在土地出让市场指导价的确定过程中必须遵循如下原则。
（一）供需原则
供需原则是指在完全自由的市场中，稳定的商品价格通常在供给与需求的均衡点形成。这一原则对土地市场同样适用，即土地价值通常随供给的变动而变动。如果某一用途土地的供给数量与需求相比变多了，均衡价值会下降；反之，如果土地变得更加稀少，供给相对于需求变少，土地均衡价值会提高。
供需原则揭示了在不同的供需状况下土地价格可能的变化趋势，对于土地现实价格的确定非常重要。而我国城市土地属国家所有，市场上能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。
（二）替代原则
替代原则是指在同一商品市场中，在商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者所吸引的需求会最大。土地价格同样也遵循替代规律，即某一地块的价格受同一区域其他具有相同实用价值的地块的价格所决定的。换言之，具有相同使用价值、有替代可能性的地块会相互影响和竞争，使价格趋于一致。
需要注意的是，由于土地具有不可移动性、稀缺性等特征，很难找到像一般商品那样属性、条件完全相同的替代品，这里替代原则主要强调的是市场竞争性。
（三）变动原则
一般商品的价格是随价格构成因素的变化而发生变动的，土地价格也有相同的情形。各种地价形成因素处于经常变动之中，土地价格也在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成。
社会、经济、行政和环境因素总是处于时刻变化之中，使得土地市场上的各种因素，如一般因素、区域因素及个别因素也在变动，进而改变不动产的需求与供给，以及土地的效用、稀缺程度、个别条件及有效需求，最终影响土地价值。
（四）预期收益原则
预期收益原则认为，土地价值是由其未来可获得利益的预期产生。在市场中，土地的当前价值往往不是依据其历史价格或生产成本确定的，相反取决于市场参与者对未来利益的预期。
事实上，市场上所有的土地都具有不同形式的收益，这也是土地价值的来源，无论我们采用什么方法进行估价，都离不开土地收益这一价值本源。
（五）报酬递增、递减原则
边际效用递减法认为，增加各生产要素的单位投入量时，生产的纯收益会随之增加，但当投入达到某一数值之后，相应的纯收益不再与追加的投资成比例增加。土地估价的报酬递增、递减原则认为，土地投资同样遵循这一原则，土地价值与投资的关系存在一个理论上的均衡点。如果超过了这个均衡点，追加的费用将不会使土地价值或收入有同样比例的增加。
四、常见的土地价格评估方法比较
市场比较法、收益还原法和成本逼近法是国际上公认的三种最基本的土地评估方法，其他的诸如假设开发法、基准地价修正法等都可以看做是这三种方法的衍生。
（一）市场比较法
市场比较法的基本含义是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。
市场比较法是以替代原则为理论基础，具有现实性和富有说服力。只要有类似的土地买卖实例可以适用，就可以评估土地价格。所以，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，适宜于市场比较发育的经常易的土地价格的评估。
（二）收益还原法
收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。由于土地的固定性、个别性、永续性等特征，使得土地的使用者能期待在未来年间源源不断取得纯收益，所以，纯收益的资本化可以作为土地价格。土地纯收益测定是否准确，还原利率选择是否合适，都会直接影响土地价格评估结果的准确度。
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，因此，它适用于有现实收益或者潜在收益土地和建筑物，或是房地产的评估。
（三）成本逼近法
所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
成本逼近法一般适用于新开发土地的评价，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行评估时。但由于现实生活中土地价格大部分取决于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估价中的应用受到了一定限制。
五、土地出让市场指导价的确定
（一）总体思路和技术路线
土地出让市场指导价确定的基本思路是根据评估范围内的城市规划确定各区域的主要利用功能和土地利用现状，在资料调查和整理分析的基础上，划分均质地域（区片），并且按照不同的用途类型和不同的容积率档次，测算确定各区片内各类用地出让时市场价格的合理下限（区片价格）。
按照上述总体思路，宁波市本级土地出让市场指导价确定将遵循市本级范围内综合平衡、结果简便实用、多种测算方法综合运用、地价连续性和动态性的基本思想，确定“以区片为基础，以土地市场交易资料为主要依据”的技术思路。具体的技术途径如下：
1.资料调查；
2.区片划分；
3.样点地价标准化；
4.区片价格的测算；
5.出让指导价结果的确定。
（二）样点地价标准化
宁波市本级土地出让市场指导价确定是以近5年土地出让样点地价数据为依据测算，而出让样点地价数据包括了不同容积率和不同年份，必须将其修正到基准容积率和基准期日，这就要求确定出容积率修正系数和年份修正系数。
1.容积率修正系数的确定
首先，依据2009—2013年土地出让样点地价数据，区分市区与东钱湖度假区，经统计分析，分别建立商业用地和住宅用地的分级别、分年份的容积率与样点楼面地价之间拟合模型，根据两者关系模型测算确定基于出让样点的容积率修正系数；其次，参考基准地价评估成果，确定基于市场交易样点的容积率修正系数；最后，综合上述两种结果，确定土地出让指导价容积率修正系数Rr。
2.年份修正系数的确定
首先，依据2009—2013年土地出让样点地价数据，将其按照容积率修正系数进行容积率修正，经统计分析，分别建立商业用地和住宅用地的分级别的年份与样点楼面地价之间拟合模型，根据两者关系模型测算确定年份修正系数Rn。
3.样点地价标准化处理
根据前述容积率修正系数和年份修正系数，可以将出让样点地价数据进行标准化处理，其公式为：
式中，pi——第i个出让样点标准化后的样点地价；
piy——第i个出让样点的样点地价；
Rr——容积率修正系数；
Rn——年份修正系数。
（三）土地出让市场指导价确定方法
宁波市本级土地出让市场指导价确定以《城镇土地估价规程》为指导，结合宁波市本级当前土地市场发育、房地产交易资料丰富、地价样点分布较广的实际，主要采用市场地价资料直接进行土地出让市场指导价确定，用到的方法是样点均值法和区域比较法。
1.样点均值法
对于出让样点较多且分布均匀的区片，其区片价格可以通过样点均值法来测算。样点均值法是指将区片内已有的出让样点数据进行标准化处理，求取其算术平均值的方法。其测算模型为：
式中，pi——区片内第i个标准化后的样点地价；
n——区片内的标准化样点数；
pj——第j号区片的标准化区片价格。
2.区域比较法
对于出让样点较少或者缺失的区片，其区片价格可以采用区域比较法来测算。区域比较法是根据替代原理，将未知区域与已知区域的区域因素条件进行比较，确定一个修正系数，以已知区域的价格为基础，确定未知区域的价格。其测算模型为：
式中，p——样点均值法测算得到的区片价格；
K——区域因素比较修正系数；
pi——第i号区片的标准化区片价格。
K值主要根据路段之间商服繁华程度、路段位置、路段店铺职能种类、交通条件和路段规划发展潜力等区域因素条件之间比较而确定。
六、结论
目前，土地出让市场指导价确定尚处于新的探索阶段，尽管可以借鉴以往土地评估的理论方法和评估体系，但仍未形成一套完整系统的评估理论。为了维持土地市场的健康发展和土地资源的合理开发，必须完善土地出让市场指导价评估体系的建立。
本文主要结合宁波市本级土地出让市场指导价确定研究对土地出让市场指导价确定方法进行了初步的研究探索，基本思路是依据出让样点地价数据标准化处理，通过样点均值法和区域比较法来测算区片价格，具有一定的操作性。但在实际的区片价格确定过程中，需要对出让样点地价数据进行详细的收集与整理，并且能够准确地测定样点标准化处理所需的修正系数，这样才能保证最后测算出的土地出让市场指导价的准确完整性和实践可用性。
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大学学报（社会科学版），2007（5）.
[4]马文明，卞正富.地产估价中容积率修正系数的确定[J].中国
土地估值方法篇10
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。
在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。