已征收土地管理办法篇1
第一条为加强本市土地管理，依法处理和充分利用闲置土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内闲置土地的处理，适用本办法。
第三条市土地行政主管部门负责本市闲置土地的处理工作，组织实施本办法。县级市土地行政主管部门负责本辖区内闲置土地的处理工作。
计划、规划、建设、农业等行政管理部门按照各自职责协助本办法的实施。
闲置土地所在地的镇人民政府、街道办事处应当协助土地、农业行政管理部门做好闲置土地的调查处理工作，并对复耕的闲置土地及复耕状况进行检查监督。
第四条市、县级市土地行政主管部门应当建立闲置土地检查制度，组织农业、建设、规划等部门对土地利用状况进行定期检查。
单位和个人可以对闲置的土地进行举报或反映情况。
第五条本办法所称闲置土地是指具有下列情形之一的土地：
(一)超过《国有土地使用权出让合同》约定或《建设用地批准书》规定的动工开发期限未动工开发建设的；
(二)《国有土地使用权出让合同》未约定或者《建设用地批准书》未规定动工开发建设日期，自《国有土地使用权出让合同》生效或者土地行政主管部门《建设用地批准书》颁发之日起满一年未动工开发建设的；
(三)已动工开发建设但开发建设的面积占应当动工开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足百分之二十五且未经批准中止开发建设连续满一年的；
(四)法律、行政法规规定的其他情形。
超过土地行政主管部门核发的通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或规定期限，用地单位未取得《建设用地批准书》的，视为闲置土地。
闲置土地分为国有闲置土地和经批准征用的农民集体所有的闲置土地。
第六条本办法所称动工开发是指房屋建设项目已实施基础施工，其他建设项目已实施通水、通电、通道路和场地平整工程。
前款所称实施基础施工是指经依法批准，实施建筑物向地基传递荷载的下部结构的施工。
第二章闲置土地的认定和处置
第七条闲置土地由市、县级市土地行政主管部门认定。
市土地行政主管部门可以将市辖区内闲置土地认定的调查工作，委托区土地行政主管部门进行。
认定和处理闲置土地以宗地为单位。
第八条市、县级市土地行政主管部门开展闲置土地调查工作，可以采取下列措施：
(一)询问当事人及其他证人；
(二)现场勘测、拍照、摄像；
(三)查阅、复制被调查单位或者个人的有关用地审批文件、土地权利文件和资料；
(四)要求被调查单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明。
第九条市、县级市土地行政主管部门开展闲置土地调查过程中，应当向用地单位发出闲置土地调查通知书。
用地单位应当自闲置土地调查通知书送达之日起十五日内将土地开发利用情况及其相关证据，书面报送调查部门。
第十条市、县级市土地行政主管部门应当对经调查认定的闲置土地，向用地单位送达闲置土地认定通知书。
用地单位自闲置土地认定通知书送达之日起三十日内，可以按照本办法第十一条规定的方式向闲置土地认定机关提出闲置土地处置方式申请。
除本办法第十四条规定情形外，市、县级市土地行政主管部门可以根据闲置土地的具体情况，拟订闲置土地处置方案。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县级市人民政府土地行政主管部门组织实施并向用地单位送达闲置土地处置决定书。
闲置土地上依法设立抵押权的，市、县级市土地行政主管部门拟订闲置土地处置方案时，应当通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。
用地单位在闲置土地处置方案拟订前，已依法办理闲置土地转让手续的，应当告知市、县级市人民政府土地行政主管部门。
第十一条处置闲置土地包括下列方式：
(一)补充办理建设用地手续，领取《建设用地批准书》继续开发建设；
(二)延长开发建设时间，但最长不得超过一年；
(三)改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；
(四)安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后批准开发；土地增值的，由政府收取增值收益；
(五)收回闲置土地，注销建设用地批准文件及土地使用权证。
第十二条本办法第五条（一）、（二）、（三）项规定情形的闲置土地，用地单位申请延长开发建设时间的，按照以下程序办理：
(一)用地单位应当自闲置土地认定书送达之日起三十日，向闲置土地认定机关提出延期申请，并提交开发建设计划、资金实力证明等相关资料。
(二)市、县级市土地行政主管部门受理延期申请后，对继续开发建设的计划、继续开发建设的资金实力证明等资料进行审查，并在三十日内提出审查意见，拟订闲置土地处置方案，报原批准用地的人民政府批准后实施。
第十三条本办法第五条第(一)、(二)、(三)项规定情形的目有闲置土地，用地单位申请安排，临时使用的，经原批准用地的人民政府批准后，用地单位应当与市土地行政主管部门签订临时用地合同，领取临时《建设用地批准书》。
国有闲置土地临时使用期限最长不得超过两年。
临时使用期限届满，用地单位应当在十日内自行拆除临时建筑并动工开发建设。
第十四条本办法第五条第二款规定情形的闲置土地，市、县土地行政主管部门应当按照本办法第十一条第(一)项规定的方式拟订闲置土地处置方案。
用地单位应当自闲置土地处置决定书送达之日起六个月内，与土地行政主管部门签订国有土地有偿使用合同，缴纳相关税费并按照合同约定支付土地使用权出让金等有偿使用费，领取《建设用地批准书》。
征用农民集体土地闲置的，用地单位在与土地行政主管部门签订国有土地有偿使用合同之前，应当办结征地补偿安置手续。
用地单位未办理上述手续的，应当按照本办法第十六条第一款第二项的规定处理。
第十五条闲置土地自闲置土地认定书认定闲置之日起满一年的，由市、县级市土地行政主管部门按照本市土地闲置费征收标准向用地单位下发缴纳土地闲置费通知书。
土地闲置费按月计征，闲置期间不足一个月的，按一个月计算。
用地单位以出让方式取得土地使用权的，对其闲置土地闲置费的征收总额累计不得超过该宗土地使用权出让金的百分之二十。
用地单位应当在缴纳土地闲置费通知书规定的期限内缴纳土地闲置费。
第十六条闲置土地符合下列情形之一的，政府可以无偿收回，并同时注销用地规划许可文件、建设用地批准文件及土地使用权证：
(一)本办法第五条第一款第(一)、(二)、(三)项规定情形的闲置土地，闲置期间累计满两年的；
(二)本办法第五条第二款规定情形的闲置土地，用地单位未按照本办法第十四条规定补充办理建设用地手续，且闲置期间累计两年的。
土地闲置是因政府或者政府有关部门的行政行为造成的，政府收回闲置土地后，应当给予用地单位适当补偿。
闲置土地被收回后，原用地单位仍然应当承担其原有的经济责任。
第十七条市土地行政主管部门应当按照下列程序收回闲置土地：
(一)调查取证，认定事实；
(二)拟订闲置土地处置方案；
(三)公告经原批准用地的人民政府批准的闲置土地处置方案；
(四)注销建设用地批准文件及土地使用权证。
在闲置土地处置方案拟订前，应当告知当事人有要求听证的权利，当事人要求听证的，应当举行听证会。
第十八条收回经批准征用的农民集体所有的闲置土地，按下列方式处置：
(一)未进行征地补偿的，土地归原农民集体土地所有者；
(二)未全额支付征地补偿安置费用的，由政府征地机构对被征地单位进行补偿安置后，政府重新安排使用；
(三)已全额支付征地补偿安置费用的，由政府重新安排使用。
第十九条按照本办法第十八条第(二)项规定，由政府征地机构实施征地补偿安置的，政府征地机构与被征地单位重新签订补偿安置协议，征用土地应补偿总额小于用地单位实际已支付补偿费用的，政府征地机构不再向被征地的农村集体经济组织支付征地补偿安置费用。征用土地应补偿总额大于实际已支付补偿费用的，政府征地机构按征用土地应补偿总额与实际已支付补偿费用的差额，向被征地的农村集体经济组织支付征地补偿安置费用。
征用土地应补偿总额按照批准征用土地时的补偿标准和征用土地面积计算。
第二十条收回的国有闲置土地按下列方式处置：
(一)未实施房屋拆迁补偿安置的，土地由原土地使用权人使用；
(二)已实施房屋拆迁补偿安置的，由政府重新安排使用。
第二十一条已实施房屋拆迁，尚未完成补偿安置的，由市房屋拆迁主管部门责令原拆迁人在限期内偿付临迁费并补偿安置被拆迁人。原拆迁人在限期内仍未偿付临迁费并补偿安置被拆迁人的，政府可以指定拆迁机构对被拆迁人进行安置，并向原拆迁人追偿。
第二十二条依照本办法第十六条第二款规定收回闲置土地应当给予用地单位适当补偿的，可以采取以下补偿方式：
(一)政府收回经批准征用的农民集体所有的闲置土地，应补偿总额大于用地单位已支付的征用土地补偿费用的，按照最高不超过实际已支付补偿费用的百分之七十补偿给用地单位；征用土地应补偿总额小于用地单位已支付补偿费用的，按不超过征用土地应补偿总额的百分之七十补偿给用地单位。
收回国有闲置土地，按照不超过用地单位支付的建筑物、构筑物和地上附着物补偿投入总额的百分之七十予以补偿。
(二)置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设。
(三)用地单位与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原用地单位需要使用土地时，政府依照土地使用权交还协议等文书的约定供应土地。
(四)用地单位已支付部分土地有偿使用费或者征地拆迁费的，按照规划要求和实际支付额占应支付总额的比例折算，确定相应土地给用地单位使用，其余部分由政府收回。
按照前款第一项进行补偿的，政府征地机构和政府指定的拆迁机构可以委托审计机构审计确认用地单位实际已支付的征地补偿费用和建筑物、构筑物、地上附着物补偿投入总额。所需审计费用从应当支付给用地单位的补偿费用中扣除。
第三章罚则
第二十三条闲置土地能够复耕，用地单位不履行复耕义务的，由市、县级市人民政府土地行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以每平方米十元以上土地复垦费二倍以下的罚款。
已征收土地管理办法篇2
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》规定，结合我省实际情况，制定本实施办法。
第二条 土地是国家的宝贵资源。我省人多地少，土地特别珍贵。各级人民政府必须贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的方针，全面规划，加强管理，保护和合理开发、利用土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第三条 城市市区的土地，依照法律规定属于全民所有即国家所有。
农村和城市郊区的土地，除依照法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
集体所有的土地，依照法律属于村农民集体所有。已经属于村内各个农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。
第四条 集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，依照法律规定，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。
承包经营土地的集体或者个人，有保护和按照承包合同规定的用途合理利用土地的义务。
土地的承包经营权受法律保护。
第五条 一切国有土地、集体所有土地（包括宅基地、自留地、自留山），任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让。
农民对承包地、宅基地、自留地、自留山按照规定用途享有使用权。
第六条 集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
依法确认的土地所有权、使用权受法律保护。
第七条 省、市、县（区）人民政府设立土地管理部门，主管本行政区域内的土地的统一管理工作。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。乡（镇）应设土地管理员，在乡（镇）人民政府领导下，具体负责土地管理、乡（镇）村建设规划和环境保护工作。在业务上同时接受土地管理部门、城乡建设部门和环境保护部门的领导。
第八条 各级土地管理部门的主要职责是：
（一）贯彻执行国家和省的土地管理法律、法规；
（二）主管辖区内土地的调查、登记、统计、发证工作；
（三）会同有关部门编制土地利用总体规划、年度用地计划和占用耕地的控制指标；
（四）办理土地征用、划拨、使用的审查和报批手续；
（五）对土地开发利用情况进行检查、监督，并负责协调工作；
（六）查处有关土地违法案件；
（七）处理土地纠纷；
（八）承办政府交办的其他土地管理事项。
第九条 在城镇规划区内进行建设，需要使用土地的，必须服从城镇规划，并按本办法规定办理使用土地审批手续。
第二章 土地的利用和保护
第十条 县级人民政府对辖区内国家建设用地、城乡集体单位建设用地和私人建房用地，必须提出年度建设用地的规划和控制指标，经市土地管理部门审核，由省土地管理部门核定，报省人民政府备案。
第十一条 国家建设和乡（镇）村建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。
第十二条 对抛荒的土地收取抛荒费。建设单位经批准征（使）用的耕地、园地和其他有收益的土地，满六个月还未动工而荒芜的，由县级土地管理部门收取抛荒费。
集体或个人承包经营的土地，弃耕荒芜满一年的，由乡（镇）人民政府收取抛荒费，列入乡（镇）财政收入。
弃耕荒芜两年以上的，由村民委员会或农业集体经济组织收回承包经营权，发包给他人经营。
抛荒费收取标准不得低于同类土地年产值的三倍。
抛荒费用于农田基本建设和发展粮食生产。
第十三条 严格控制占用耕地新建砖瓦窑。必须新建的砖瓦窑应尽量放在丘陵地区。平原粮产区原则上不准再新建砖瓦窑，已建的应划定取土范围，不得擅自扩大。对未经批准、盲目发展、滥占耕地的砖瓦窑，应责令停办，退地垦复、利用。砖瓦窑的生产，应在保持水土不流失的条件下，充分利用不宜种植的山丘、土坡取土，并同造地结合起来。严禁在河堤、海塘、路基取土。
严格控制占用耕地建设水泥构件预制场，已建的不得擅自扩大场地范围。
建造砖瓦窑和水泥构件预制场，必需的用地，按照本办法第二十二条规定的审批权限办理。
第十四条 禁止占用耕地、林地建坟。积极提倡火葬、深埋，利用荒山、荒坡建设公墓，不得破坏山林。
第十五条 采矿、取土、挖沙后能够复垦的土地，用地单位或者个人应当负责复垦，恢复利用。
第十六条 城市和村镇建设用地规划，应和改造旧城旧村结合起来，充分利用原有宅基地和空闲地。
第十七条 单位和个人建设用地，必须服从城乡建设规划，遵守国家环境保护和水土保持的有关规定，防止环境污染、水土流失和邻近耕地沙化、盐渍化。造成损失的，应负责整治或向受害一方支付整治费用，并赔偿损失。
第十八条 在江河、湖泊的安全区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理、开发利用规划，不得擅自筑堤围垦。
沿海滩涂的围垦、开发、利用要按规划进行，并经县级人民政府批准。
第十九条 按国家《土地管理法》第十九条规定收回的国有土地，可按照征用土地审批权限的规定，由县级以上人民政府批准，有偿划拨给其他符合征地条件的单位使用；也可以暂借给农业集体经济组织耕种，国家建设需要时，予以收回，不再给土地补偿费、安置费，不再安排招工。
第二十条 国家建设、乡（镇）村集体企业、联营企业、个体企业建设以及私人建房，凡占用耕地的，都应按规定交纳造地费。
造地费主要用于垦造耕地、园地，也可以用于农田建设，改造低产田。不得移作他用。
征（使）用经省、市、县人民政府批准建立的常年固定蔬菜基地，用地单位应按规定缴纳新菜地开发建设基金。
造地费和新菜地开发建设基金，由市、县土地管理部门统一收取。收取的标准和使用管理办法，由省人民政府规定。
第三章 国家建设用地
第二十一条 已列入国家和省固定资产投资计划的或者经批准的国家建设项目，建设单位方可申请用地。
国家建设项目需要征用集体所有土地的，必须按照下列程序办理征地手续：
（一）建设单位持国务院主管部门或者县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或其他批准文件，向土地所在地的县级土地管理部门申请选址。在城市规划区内选址，应当取得城市规划管理部门的同意。涉及交通、环境保护、文物保护、消防安全的，还应分别取得有关部门的同意。
（二）在选定建设地址和建设项目的初步设计经批准后，建设用地单位持有关批准文件和总平面布置图、地形图，向所在地的县级土地管理部门正式申报建设用地，在土地管理部门主持下，由用地单位与被征地单位签订征地补偿安置协议，并按照本办法第二十二条规定的审批权限报县级以上人民政府审批。
（三）征地申请批准后，由所在地的县级土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨土地。
除抢险、军事紧急需要外，任何单位不得先用后征。
第二十二条 征用土地的审批权限：
征用耕地（包括园地、养殖水塘？？下同）三亩以下，非耕地十亩以下，由县级土地管理部门审查，县级人民政府批准，报省、市土地管理部门备案；征用耕地三亩以上至五亩，非耕地十亩以上至二十亩，由省辖市土地管理部门审查，市人民政府批准，报省土地管理部门备案；征用耕地五亩以上，非耕地二十亩以上，由省土地管理部门审查，省人民政府批准；征用耕地一千亩以上，非耕地二千亩以上，由省人民政府审查，报国务院批准。
城镇综合开发、基础设施配套建设，需要统一征用土地的，由市、县城乡建设部门根据批准的规划和建设项目，按照本办法第二十二条规定的审批权限，申请用地和办理征地手续。
省、市、县人民政府批准建立的常年固定蔬菜基地，一般不得征用。因国家建设需要非征不可的，必须经省人民政府批准，并补足新菜地。
一个建设项目需要使用的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。
市、县人民政府申报、审批各项建设用地，不得超过省核定的年度建设用地控制指标。
第二十三条 征用土地，用地单位应支付土地补偿费、青苗补偿费和地面附着物补偿费。
（一）土地补偿费。征用耕地的补偿标准，省辖市郊区为年产值的五至六倍，其他地方为年产值的四至五倍。年产值按该耕地被征用前三年的平均年产值计算。征用非耕地的，一般不超过耕地标准的二分之一。
（二）青苗补偿费。被征耕地青苗的补偿标准为当季作物的产值；无苗的不予补偿。征用后尚未使用乘间隙种植作物的，施工时，其青苗不予补偿。
（三）地面附着物补偿费。被征土地上的树木和建筑物、构筑物等设施，予以折价补偿或迁建。补偿标准由市、县人民政府规定。开始协商征地方案后抢种的树木或抢建的设施，不予补偿。
第二十四条 征用耕地，用地单位除支付补偿费外，还应支付安置补助费。
征用耕地需要付给安置补助费的人数，按征用面积与被征地单位原人均耕地之比计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的二至三倍。每亩安置补助费总额最高不得超过被征耕地征用前三年平均年产值的十倍。
征用非耕地的，其安置补助费一般不超过当地耕地补助费标准的二分之一。
已支付安置补助费的，不再安排招工。
第二十五条 依照本办法第二十三条、第二十四条规定的补偿和安置补助标准，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省土地管理部门批准，可以适当增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总额不得超过土地被征用前三年平均年产值的二十倍。
外商投资企业使用土地的，其场地开发、使用费按《国务院关于鼓励外商投资的规定》办理。
第二十六条 被征地单位收取的土地补偿费、安置补助费，由被征地单位用于发展生产、安排因土地被征用而出现的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得私分或移作他用。土地管理部门、乡（镇）人民政府和银行负责监督。
对于农民承包的土地被征用后，村民委员会或农业集体经济组织，不能调剂承包地，本人自愿并确有能力从事其他生产经营，不需要征地单位和乡（镇）村安排其就业的，经被征地单位同意，也可以将该土地的安置补助费支付给被征地后自愿从事其他生产经营的农户。
青苗或地面附着物属于个人的，补偿费付给个人。
第二十七条 因国家建设征用耕地造成的农业剩余劳动力，应由用地单位会同县级以上土地管理部门组织被征地单位和有关单位，通过发展农副业生产和举办乡（镇）村企业等途径，加以安置。安置确有困难需要招工的，经当地县级劳动人事部门批准，由用地单位负责安排。其招工名额按被征耕地面积与原劳均耕地之比计算。经批准招工的，其户粮关系的迁转，按照省人民政府有关部门规定办理。
用招工办法安置劳动力的，其安置补助费付给招工单位，被征地单位不得索取。
第二十八条 被征地单位的计税耕地被征用后，其农业税和粮食定购指标，由县级人民政府主管部门予以调整。
第二十九条 被征地单位的耕地因国家建设被全部征用的，经县、市人民政府审查，报省人民政府批准，原有的农业户口可以就地转为非农业户口。原有的集体所有的财产和所得的土地补偿费、安置补助费，由县级以上人民政府与有关乡（镇）村商定处理，用于发展生产和不能就业人员的生活补助，不得私分。
第三十条 国家兴建大中型水利、水电工程，征用土地的补偿费标准和移民安置办法，由当地县级人民政府按照国家有关规定办理。
第三十一条 凡按照本办法规定征用土地的，被征地单位应服从国家建设的需要，签订征地协议，按期拨出被征用的土地，不得提出额外要求，拖延和阻挠国家建设。
第三十二条 征用二年尚未使用的土地，除经原批准征地的机关同意延期使用的以外，由当地县级以上人民政府收回，并报原批准机关备案。原用地单位不得擅自处理，其他任何单位和个人不得侵占。
第三十三条 因工程施工、堆料、运输或其他设施需要临时用地的，应在已征用的土地范围内解决。确实需要临时借用土地的，由用地单位提出借用数量和期限的申请。借用十亩以下的，报县级土地管理部门审批，借用十至二十亩的，报市土地管理部门审批，借用二十亩以上的，报省土地管理部门审批。借用期一般不得超过二年。确实需要延长借用期的，应报原审批机关批准。借用期间，用地单位应按所借土地前三年平均年产值逐年予以补偿。在临时借用的土地上不得兴建永久性建筑。工程竣工后，应负责恢复土地耕种条件，归还原单位。
第三十四条 城镇集体所有制单位进行建设，需要使用农村集体所有土地的，按照本办法规定的征用土地申请手续、审批权限办理。
农村集体经济组织与全民所有制单位或城镇集体所有制单位共同投资举办的联营企业，如要使用农村集体所有土地的，可以征用，也可以由农业集体经济组织将土地使用权作为联营条件。但必须凭县以上计划部门或主管部门批准的建设项目文件和双方签订的协议，向土地管理部门提出用地申请，按照本办法第二十二条规定的审批权限办理。
第三十五条 农村集体经济组织长期耕种的国有土地，国家建设需要时，应予收回，根据具体情况给予适当补助。
第三十六条 建设单位使用国有土地（包括国营农、林、牧、渔场使用本场的土地）进行基本建设，按照本办法第二十一条、第二十二条的规定办理。
使用其他单位正在使用的国有土地，原使用单位受到的损失，建设单位应当给予适当补偿；原使用单位需要搬迁的，建设单位应当负责搬迁。
第四章 乡（镇）村建设用地
第三十七条 农村居民住宅建设、乡（镇）村企业建设和乡（镇）村公共设施、公益事业建设，应当按照合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则，制定规划。
村的建设规划要经村民大会讨论通过，报乡（镇）人民政府批准。乡（镇）的总体规划和乡（镇）所在地的建设规划，要经乡（镇）人民代表大会讨论通过，报县级人民政府批准。城市和县城规划区内乡、村的建设规划，报市、县人民政府批准。
第三十八条 乡（镇）村企业建设用地，必须严格控制。应当尽量使用原有的宅基地、空地、荒地、坡地等非耕地。乡（镇）村企业需要使用土地的，必须持县级以上计划部门或主管部门的批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，并按照本办法第二十二条规定的审批权限办理。
乡（镇）办企业使用集体所有土地的，应给被用地单位以适当补偿，并妥善安置农民的生产和生活。
第三十九条 乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级土地管理部门提出申请，报县级人民政府批准。
第四十条 严格控制占用耕地建房。农村私人建房由村民委员会按照村镇建设规划统一安排。任何人不得擅自占地建房。
严格限制宅基地面积。农村私人建房其宅基地面积标准（包括附属用房、庭院用地），大户使用耕地的最高不得超过一百二十五平方米，使用非耕地的最高不得超过一百四十平方米。大、中、小户的划分和建房用地的限额标准，由县级人民政府根据当地实际情况，作出具体规定。
农村私人建房需要使用土地的，应向所在村的村民委员会申请，经村民委员会集体讨论通过。使用耕地的，由乡（镇）人民政府审核，报县级土地管理部门批准；使用非耕地的，由乡（镇）人民政府审批，报县级土地管理部门备案。
市、县土地管理部门审批农村私人建房使用耕地，不得超过省核定的年度建房用地控制指标。
第四十一条 回乡落户的职工、干部、军人和其他人员的建房用地，与农民同等对待。
回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人的建房用地，以及侨眷用侨汇建房的用地，由县级人民政府审核批准。其建房用地面积，可参照当地标准，适当放宽。
第四十二条 干部、职工、城镇居民，确因住房困难，需要在城镇建房的，可以购买商品房，也可以由当地政府以集资形式统建、联建。禁止个人单家独院占地建造住宅。住房面积标准，按城镇家庭在册人口计算，平均每人建筑面积不得超过二十平方米（含当地原有个人房屋面积）。
第四十三条 农民迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由村民委员会收回。
出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地（原有私房已由国家折价收购和经村民委员会同意调剂宅基地的除外）。
改造旧村、建设新村腾出多余宅基地用于农业生产的，可比照新开荒地，免征农业税五年。
第四十四条 农村专业户、个体工商户和经济联合体，从事非农业生产，需要使用集体所有土地的，提出用地申请，经当地乡（镇）人民政府审核，按照本办法第二十二条规定的审批权限办理。专业生产停止后，土地必须立即归还集体，不得擅自转让。
第四十五条 农民自理口粮进城镇经商、务工、办服务业的，向城镇所在地政府申请建房用地，经审核同意后，按照本办法第二十二条规定的审批权限办理。
严禁假借进城经商、务工，以欺骗手段，占用土地建房。
第五章 奖励与惩罚
第四十六条 凡符合下列条件之一的单位和个人，各级人民政府应给予表彰或奖励：
（一）维护土地管理法律、法规，依法管理土地有显著成绩的；
（二）合理规划，节约用地，保护耕地有显著成绩的；
（三）造地、复垦，合理开发、利用土地资源，以及从事与土地有关的科学研究有显著成绩的。
第四十七条 违反国家《土地管理法》和本办法规定的，分别作如下处理：
（一）全民所有制单位、城市集体所有制单位，未经批准或者采用欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。对非法占地单位的主管人员给予行政处分。
乡（镇）村企业（包括联营企业）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。
超过批准的用地数量占用土地的，多占的土地按照非法占用土地处理。
（二）农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。
（三）城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。
（四）国家工作人员、农村基层干部利用职权，未经批准或者采取欺骗手段，非法占用土地建房的，应按上述规定从重处罚，并给予行政处分。
（五）买卖、出租或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖、出租或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，收回土地承包经营权或使用权，并可对双方当事人处以罚款，对主管人员给予行政处分。
（六）无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，批准文件无效，对非法批准占用土地的单位主管人员或者个人给予行政处分。
（七）建设单位临时借用土地，期满不归还的，责令归还，赔偿对方经济损失，也可并处罚款。拒不归还的，以非法占用土地处理。
（八）取土、挖沙等毁坏耕地的，或者盲目开荒、造成水土流失、破坏土地资源的，责令限期复垦、治理，也可并处罚款。
（九）凡非法占用土地补偿费、安置补助费和造地费的，责令退赔，可以并处罚款，对主管人员给予行政处分。个人非法占用的，以贪污论处。
（十）在国家建设征地中，当事人坚持无理要求，妨碍征地单位施工建设或影响被征地单位生产，造成经济损失的，责令赔偿，并可对当事人处以罚款；对主管人员给予行政处分。
第四十八条 各部门、各单位应支持土地管理工作人员依法行使职权，查处违反土地管理法的案件，不得阻挠。
已征收土地管理办法篇3
一、调查
（一）区政府在作出房屋征收决定前，组织规划、住建、国土、房屋征收、城市管理、公安、监察、宣传等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。各有关部门按照各自职责，密切配合，共同做好调查、认定和处理工作。被征收房屋所属乡镇、街道协助做好相关工作。
（二）房屋征收部门应当在征收范围内公布未经登记建筑的调查公告。公告应当载明调查的范围、时间、方式、内容等。
（三）调查内容主要包括未经登记建筑的建设时间、地址、用途、面积、结构、所有人等情况。
（四）调查工作以入户调查、实地测量为主，查阅档案为辅。
二、认定
（一）对未经登记建筑的认定应当遵循以下原则：
1、被征收房屋已登记的建筑面积、用途的认定，以房屋所有权证记载的面积和用途为准；房屋所有权证未记载的或者记载的与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿记载的面积和用途为准。
2、已取得房屋所有权证的房屋，翻建、改建、扩建而未办理变更登记的，能够提供有效的建筑工程规划许可证件并经规划部门认定后，房管部门按认定的建筑面积、用途，结合房屋现状、原房屋所有权证登记内容区别不同情况予以认定；未取得建筑工程规划许可证件的，按原房屋所有权证记载的建筑面积和性质，以现有结构予以认定。
3、已建成房屋未办理初始登记的，能够提供有效的土地使用权证明文件和建筑工程规划许可证件，并经规划部门认定后，房管部门按认定的建筑面积和用途登记。
4、已建房屋能够提供原乡镇人民政府在前颁发的《私房准建证》和有效土地使用权批准文件，但未办理初始登记的，经国土、规划部门认定后，房管部门按认定的土地、建筑面积和用途登记。
5、房改房屋的面积认定按市房改政策执行。
（二）对私有庭院式住宅房屋的土地认定应当遵循以下原则：
1、被征收房屋的土地使用面积，以有效的土地使用证登记面积为准。被征收居民应当提供土地使用权证等相关文件，不提供的，以国土部门核查的土地档案为准。
2、被征收人能够提供国有土地使用权批准文件但未申请取得土地使用证的，在实地核实的基础上，依据用地批准文件，认定合法用地面积。
3、被征收人既没有土地使用证，也不能提供土地使用权批准文件，属漏办证的，由国土部门根据乡镇（街道）、村（社区）居委会出具的权属证明，经调查宗地四至范围清晰、邻界无争议，经公告无异议的，认定合法土地面积并出具法律文书。
4、被征收人不能提供《土地使用权证》、《规划许可证》或《房屋所有权证》等有效证件，被征收房屋已建成但未登记的，结合其土地取得方式、建设事由、建筑年限等因素，由国土、规划、房管部门做出认定。凡认定为违法占地的，由国土部门出具违法占地认定意见。凡认定为违法建筑的，由规划部门出具违法建筑认定意见。
（三）被征收人不能提供土地、规划或房产等有效证件，且有下列情形之一的，认定为违法占地、违法建筑：
1、占用铁路、公路沿线两侧控制范围土地建设的；
2、占用道路、广场、绿地、城市公园、停车场、输配电设施及输电线路走廊进行建设的；
3、占压地下管道、管线设施进行建设的；
4、侵占城市防汛通道及消防通道进行建设的；
5、在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施的；
6、买卖或者以其他形式非法转让土地进行建设的；
7、未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地进行建设的；
8、区政府冻结区域建设通告后，在冻结区域内进行的各种建设行为；
9、超过批准期限或未按照批准内容建设的临时建筑；
10、违反文物保护法律法规，在文物保护单位的保护范围、建设控制地带范围内进行建设的；
11、其他严重影响城市容貌、城市规划的违法建筑。
（四）2户或2户以上房屋共用一宗土地，《房屋所有权证》证载总建筑面积容积率大于或等于1.0的，该宗土地上的房屋按实际同一容积率进行认定，不再进行土地分割。
2户或2户以上房屋共用一宗土地，《房屋所有权证》证载总建筑面积容积率小于1.0，共用一个自然院落的，由房屋所有权人协商确定土地分割面积（土地分割后，该宗土地上的房屋合法建筑面积容积率不能大于1.0），达不成分割协议的，由国土会同住建、规划、城管等部门和属地乡镇、街道按照实际测量予以认定。
（五）房屋征收部门应当将认定结果书面通知被征收人，并在征收范围内进行公示，公示时间不得少于7日。
（六）被征收人或利害关系人对认定结果有异议的，可以在公示期满3日内向房屋征收部门提交书面申请，并提交相关证明材料。房屋征收部门自被征收人提交材料之日起7个工作日内予以书面回复。
三、处理
（一）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法占地、违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
（二）对被认定为严重影响城乡规划的违法建筑，由被征收人限期自行拆除，被征收人在规定期限内未自行拆除的，城管部门依法组织拆除。
四、法律责任
（一）被征收人应当配合未登记建筑的调查、认定和处理工作。对采用暴力、威胁等手段阻碍调查、认定和处理工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究法律责任。
（二）纪检、监察、财政、审计等部门对本意见的执行情况予以监督。对有关部门及其工作人员履行职责中出现的问题，由纪检、监察部门责成相关部门核定纠错，对、弄虚作假的，移交纪检、监察机关查处，责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人，依法予以处分；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
五、其他问题
（一）本意见适用于我区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑的调查、认定和处理工作。
已征收土地管理办法篇4
**县国土资源局
20**年12月
20**年，在县委县政府的坚强领导下，在县人大的监督下，以“干好**5、实现四翻番”为目标，紧紧围绕“两富”（物质富裕、精神富有）**建设，着力推进国土资源管理理念、管理职能和管理方式的转变，深入实施节约优先战略，不断完善耕地保护共同责任机制，着重强化资源保障能力建设，积极探索建立国土资源综合监管体系，为推进县域科学发展示范点建设提供了优质服务、坚强支撑和有力保障。现汇报如下:
一、20**年工作总结
（一）科学配置集约利用
1、深入实施“两退两进”工作。目前上报实施全县盘活用而未尽土地507.6亩，占全县目标任务530亩的95.8%；已验收面积290亩，完成比例为54.7%。腾退土地目前正在实施**84.9亩，占全县目标任务**00亩的106.5%；已验收面积815.8亩，完成比例为62.8%。
2、加快消化供而未用土地。市考开工项目88个，已完成54个，完成比例为61.4%；竣工项目120个，已完成42个，完成比例为35%。
3、大力推进项目报批。截至目前，共上报农用地转用及征收（用）批次14个，项目141个，面积2348.976亩。盘活批而未供土地转用批次2个，项目10个，面积109.8345亩，其中盘活新增建设用地面积10.9275亩，两项合计面积2458.8105亩。
4、全力服务项目落地。截至目前，共供应土地111宗，面积2616.6亩（盘活存量建设用地544.28亩，占总供地面积的20.8%），其中：划拨用地31宗，面积608.93亩；集体使用土地23宗,面积187.84亩；出让土地57宗,面积1819.83亩。
（二）不断优化空间布局
1、规划中期评估修改方案通过省级评审。积极开展土地利用总体规划修编部级试点，国土资源部同意追加**平方公里新增建设用地规划指标，增加城乡建设用地总规模31平方公里，试点成果和工作经验在全省推广。
2、完成了县、乡两级整治规划编制及市级评审工作。县、乡两级整治规划方案已编制完成，且通过了县级论证、市级评审等程序，已根据市局提出的修改意见做出修改并已提交市局复核。
3、规划局部调整工作进展顺利。前三季度上半年我们共编制规划局部调整方案6个，涉及22个地块面积850亩，均已批准。
（三）严格管理保护资源
1、及早谋划，全面实施“812”土地整治工程。20**年
全县任务为1000亩,
目前已立项面积1038亩，比例为103.8%；已竣工面积1018.5亩，比例为101.9%；已验收面积624.5亩，完成比例为62.5%。
2、深入调研，全力推进农村土地整治工作。20**年全县目标任务是：完成农村土地整治复垦910.7亩，全面完成2009年和2010年**个农村土地整治项目。目前正在实施复垦面积947.3亩，实施比例为104%；已竣工面积762.4亩，比例为83.7%；已验收面积256.1亩，比例为28.1%。其中2010年的8个农村土地整治项目复垦任务为473.4亩，正在实施复垦面积471.3亩，实施比例为99.6%;已竣工面积
332.4亩，比例为70.2%；已验收面积208.4亩，完成比例为44%。2009年的5个整治项目已经全部通过省级整体验收，已完成复垦新增耕地面积1006.59亩，其中水田面积761.7045亩，高标准农田比例达到76%，已按时足额归还上级核拨的1006.32亩周转指标。
3、强化责任，认真落实耕地保护责任。制定出台了**县耕地保护共同责任文件，签订了县镇（街道）村各级20**年度耕地保护责任状，将耕地和基本农田保护纳入对镇政府(街道)考评的内容。开展了全县耕地保护补偿机制的前期调研准备工作，拟定补偿方案，落实补偿资金。
（四）惩防并举严格执法
1、加强土地执法监察，严肃查处土地违法案件。今年，我们共立案查处土地违法案件79件，涉及土地面积198.21亩，其中耕地面积**6.04亩；目前已经作出退还土地198.21亩、拆除建筑物(构筑物)5.2038万平方米、没收建筑物(构筑物)4.2066万平方米和罚没款331.5407万元的处罚决定。向纪检部门建议党纪处分25件/31人，已向法院申请强制执行50件。同时，我们已选择了二件较典型的案件，在局网站上公开曝光。
2、全力做好土地矿产卫片执法检查工作。2012年度卫片执法检查疑似违法用地图斑共**8个，共98宗地，面积626.8亩，其中耕地492.38亩。认定为合法的65宗，面积550.7亩，其中耕地421.5亩；违法的33宗，面积76.1亩，其中耕地70.88亩。新增建设用地为2005.04亩，其中耕地1693.85亩，由此得出我县违法用地耕占比为4.18%。
3、建立土地执法监察“两网化”管理系统。制定了一个符合实际，行之有效的实施方案；组建了一个强有力的领导机构和工作班子；建立了一个县、镇（街道）、村(社区)三级网格化体系；建设了一个先进的“两网化”管理系统；建立了一只精良的“两违”管理工作队伍；了一本工作人员手册；创建了一份“两网化”管理专报。
（五）保障服务强化基础
1、进一步提高信访维稳能力。每月对信访的不稳定因素进行排查，分析每个信访案件的案情，商讨化解对策，制定化解方案，确保事能化解。截至目前，我局共受理群众信访件203件，比去年同期下降18.1%。已办结195件，办结率96%。部、省、市领导批示重要信访件4件，已按时办结4件，办结率为100%；部、省、市交办信访件50件，已办结48件，办结率96%。
2、主动服务，切实做好审批提速优化发展软环境工作。切实实行服务承诺制度，进一步缩短对外承诺时限。对申报材料不齐全的项目先予以受理，边办、边补，提高审批速度，减少审批时间。20**年，窗口共受理各类办件8703件（去年同期为3155件），办结8678件，办结率为99.7%，为61家企业办理了土地抵押登记，涉及土地面积2478亩，抵押金额29.3543亿元。为57个企业共减免各类费用84.7057万元。
3、深入推进“阳光”征迁，维护农民合法权益。制定阳光征迁推进年活动实施方案，成立重要领导小组，建立工作协调机制，召开全县阳光征迁推进会议，实施阳光征迁一张图工作，实行阳光征迁五公开：公开征地拆迁政策法规和补偿标准、公开征地程序、公开实物指标、公开补偿安置结果、公开举报电话。做好征地报批和四项补偿结算工作，完成四项征地补偿结算项目123只，结算征地面积3319亩，支付四项补偿费用25344万元。
4、积极探索勇于创新，用信息化提高办事效率。我局作为“建设用地报批系统”全市试点单位积极配合市局做好该系统以及“数据中心”本底数据库项目的建设与调试工作，现该系统已初步完成并已上线进入试运行阶段，同时针对该系统流程在我局相关科室内流转情况，排查相关节点，梳理出该系统与我局“绩效平台”想融合的结合点。
已征收土地管理办法篇5
引言
我国现阶段非常重视土地储备和融资管理的问题，相继出台了《土地储备管理办法》、《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》等一系列相关的法律法规和方针政策用于约束和管理土地征收以及融资问题，在此背景之下，乌鲁木齐市也紧随其后，相继推行出了《乌鲁木齐市土地储备管理办法》、《关于印发国家自治区及市重点项目涉及集体土地征收补偿办法的通知》等用于加强乌鲁木齐市土地储备的法例条令，并且取得了初步的成效，但仍旧存在一些问题需要继续调整和改进。
一、乌鲁木齐市土地征收和融资方面取得的成效
回首刚刚过去的2015年，乌鲁木齐市圆满完成了“十二五”的目标任务，在仅仅跟随党和国家的领导下，乌鲁木齐市的经济发展建设取得了巨大的成就，在去年全市的经济生产总值与2010年相比翻了一番，地方财政收入与同期相比增长了1.36倍，在土地征收和融资问题上同样取得了显著成效，根据2015年度乌鲁木齐市土地储备计划得知，2015年度计划收储21宗地，计划收储面积31798.81亩，实际完成19宗地，收储面积21978.81亩，已经批准到位的资金额达15多亿人民币。2016年计划收储13宗地，面积12321亩，目前已完成7宗，面积约77880.81亩[1]。
二、乌鲁木齐市土地征收和融资问题的存在问题
（一）补偿期望过高
在征收补偿工作中，征收人依据相关法律法规、规定按照标准或评估值对被征收人进行货币、实物补偿，受到政策、资金等问题因素，能支付的补偿资金有限，而被征收人存在“靠征地发家”的思想，往往期望值远大于补偿价格，拒不配合谈判，从而使征收工作影响征收。
（二）群众法律意识较弱
虽然乌鲁木齐市在去年和今年上半年已经在土地征收和融资方面取得了一定的成效，但是具体来看在实际过程当中仍旧存在些许细小问题，首先部分市民存在法律意识单薄，对土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年龄稍长老人，基本不了解与土地相关的法律法规，对土地征收人员存在偏见和误解，因此没有最大程度的支持与配合乌鲁木齐市土地征收工作。
（三）宣传工作深入不到位
目前乌鲁木齐市对于土地法律法规的宣传教育活动比较少，特别是明确土地征收工作内容和意义的宣讲活动更是少之又少，大部分的宣传工作还都停留在城市或乡镇，并没有深入到村庄当中，这也在一定程度上影响了本市土地征收工作。
（四）征地补偿速度较慢
在土地征收工作中，需要对被征收者按照被征收土地的原用途给予适当的经济补偿，《征地补偿办法条令》中规定，因补偿款或安置方案上存在争议时，需要通过召开听证会或是法律调停等方式进行磋商解决，而这样的方式往往需要消耗被征土地者大量的实践和精力，降低了土地征收补偿的工作效率，群众的满意程度也大受影响[2]。
（五）增信措施增加风险
乌鲁木齐市现在拥有几大政府融资平台用于解决土地征收的融资问题，但是这些平台通常需要承担收益率极低的公益性建设项目，因此政府融资平台想要通过运营建设项目产生的现金流来偿还债务和贷款利息变得十分困难。
三、加强乌鲁木齐市土地征收与融资管理的办法
（一）全面落实土地征收制度
乌鲁木齐市根据国家推行的《土地管理法》和实施条例，对土地征收前需要发出的公告及其内容进行了明确细致的规定，尤其是要求在公告中需要明确标明被征土地的面积、使用权类型、用途等，以及办理补偿款登记的时间地点等，与此同时，乌鲁木齐市对土地征收和土地储备范围进行了具体规划，因此本市需要严格遵守制定和推行的各项方针政策并将其落实到位。
（二）加大征地宣传工作
土地征收工作不是政府单方面就能够完成的，需要得到群众的支持与配合，因此乌鲁木齐市还应该在在有基础上继续加大宣传教育力度，将土地征收工作的实质内容和与土地有关的法律知识深入宣传至各个村落，考虑到本市的地域特殊性，在宣传队伍中应积极加入熟练掌握“双语”的宣传人员，并且在派发的宣传教育手册上同时印上汉语和维吾尔语，方便一些不懂汉语的老者能够了解土地征收工作。
（三）做好征地补偿，保障群众权益
所有土地被征者最为关心的就是补偿款和安置方案，因此乌鲁木齐市首先需要严格按照既定的《征地补偿费标准规定》对被征者给予适当的经济补偿，在该规定中明确提出补偿费用主要是土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费，在土地补偿费中要求给予被征者土地前三年平均年产值的6至10倍予以补偿，安置补助费则需要根据具体的农业人口进行计算，在明确具体补偿金额之后应尽快督促被征者前来领取[3]。
（四）拓宽融资渠道并加强管理
乌鲁木齐市是新疆省的省会城市，城市中有近一半以上的人都是少数民族，因此我国给予乌鲁木齐市一系列的政治经济扶持措施，特别是在“一带一路”和复兴“丝绸之路”的政策领导下，本市需要充分利用自身的地域性优势，除了在现有基础上加强和商业银行的合作交流之外，本市还应该继续扩大融资规模，积极探索新的资金筹措渠道，同时辅以政府的宏观调控，利用市场的自身调节性将投资渠道彻底打开，不断吸纳各种民间资本，为建设本市提供充足必要的资金支持。
已征收土地管理办法篇6
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 我省行政区域内的一切土地的管理，按照《土地管理按》和本办法执行。
第三条 实行国有土地使用权有偿使用制度。国有土地有偿划拨和集体土地有偿使用的具体办法由省人民政府规定。
第四条 各级人民政府必须维护土地的社会主义公有制，贯彻执行十分珍措和合理利用土地的方针，全面规划，加强管理，保护、开发和合理利用土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为。城、镇、村建设用地要和改造旧城、镇、村相结合，充分利用原有建设地和空闲地。
第五条 县级以上地方人民政府和行政公署设立土地管理机构，主管本行政区域内土地的统一管理工作，负责《土地管理法》和本办法的组织实施，依法实施土地监察。市辖区的土地管理机构设置由市根据实际情况确定。
乡镇土地管理工作由乡（镇）人民政府负责，县级人民政府委派的土地管理员具体承办。
土地面积五千亩以上的农、林、牧、渔等企业、事业单位，应确定专人办理本单位的土地管理工作，业务上受当地土地管理部门指导。
第二章 土地权属的确认和变更
第六条 凡属集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权和建设用地的使用权。凡属全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
集体土地所有者、国有土地和集体土地的建设用地使用者，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门提出土地登记申请。
第七条 依法改变土地所有权、使用权或者改变批准的主要用途，必须到原土地登记发证机关办理土地变更登记手续，更换证书。
因买卖、转让房屋和地上其他附着物而涉及土地所有权、使用权变更的，应同时办理土地权属变更和换证手续。
第八条 有下列情况之一的土地，属于农民集体所有的，由该土地所有权单位收回另行安排；属于国家所有的，由土地管理部门报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销使用证：
（一）农业户口转为城镇非农业户口者原承包的土地；
（二）已迁移后腾出的宅基地；
（三）未经原批准机关同意，连续两年未使用的；
（四）不按批准用途使用的；
（五）用地单位已经撤销或者迁移的；
（六）铁路、公路、机场、矿场、水利、水电工程等经核准报废的。
第三章 土地的利用和保护
第九条 各项建设用地应按国家下达的年度用地计划严格控制，不得突破。
第十条 县级以上地方人民政府土地管理部门应建立土地统计和地籍管理制度。集体土地所有单位和国有土地使用单位要按照规定向当地人民政府土地管理部门报送土地统计表和使用说明。
第十一条 各级地方人民政府应编制土地利用总体规划，报上级人民政府批准。
第十二条 各级人民政府应当划定基本农田保护区，严格控制各项建设占用耕地。基本农田保护办法，由省人民政府规定。
第十三条 开发国有荒山、荒地、滩涂等，用于农、林、牧、渔业生产，面积在三百亩以下的，报县级人民政府批准；三百亩以上五百亩以下的，报行政公署、省辖市人民政府批准，五百亩以上一万亩以下的，报省人民政府批准。
各级人民政府应鼓励、支持单位和个人，依法开发集体荒山、荒地、滩涂，用于发展农、林、牧、渔业等项生产。开发单位和个人对开发的土地享有优先使用权，并按国家规定减免农业税。
第十四条 从事小型农田水利工程、乡村道路等农业建设使用集体所有的土地，应当根据县级以上地方人民政府批准的农业发展建设规划履行报批手续。占地三十亩以下的，由乡（镇）人民政府批准；占地三十亩以上一百亩以下级由县级人民政府批准。
第十五条 城乡非农业建设用地，凡有荒地、荒山、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地；名、特、优农产品基地，非特殊需要，不得征用。
大力提倡火葬。对有土葬习惯的回族等少数民族死者的安葬，应在指定的荒山、瘠地建立公墓或者就地深埋，不得占用良田，堤坝等建坟。
第十六条 建设用地经批准划拨后，满一年未使用的，由市或县级人民政府土地管理部门按每亩一千元至二千元收取荒芜费；承包集体耕地荒芜一年的，由村民委员会或乡（镇）人民政府负责调整。
荒芜费按规定上交地方财政，纳入基本农田建设基金，统一安排使用。
第十七条 新建砖瓦窑厂，应充分利用荒山、荒地，严格控制占用耕制。确需占用耕地的，要有切实恢复耕种或者从事其他生产的措施。
第十八条 因开采地下矿藏，造成土地塌陷，用地单位应根据塌陷程度和农作物减产情况，付给受损失单位或者个人平整土地费和减产补助费。地上附着物造成损坏的，应根据损坏程度给予合理补偿。塌陷后不能复垦恢复用途的，矿方可办理征用手续。需要搬迁村庄的，矿方应在塌陷前一年办理征用拆迁手续。
第四章 国家建设用地
第十九条 国家建设需要，可以使用国有土地或者依法对集体所有的土地实行征用。被征用土地的单位和承包经营土地的个人，应当服从国家需要，不得阻挠。
国家建设征地程序：
（一）申请用地。用地单位持经计划部门批准的建设项目设计任务书或者基本建设计划，向拟征用土地所在的市、县（市）人民政府土地管理部门申请征地。不属于基建性质的其他特殊用地，应持县级以上主管部门有关批准文件申请征用土地。
征用城镇规划区范围内的土地，必须事先经当地城镇规划管理部门审查同意。
征用土地涉及河道、岸滩、森林、湖泊、大中型水利工程、公路、铁路等重要设施，应征得有关主管部门同意。
（二）确定征用土地面积和补偿安置方案。征用土地批准后，用地单位持建设用地平面图、环境影响报告书（表）等，送土地管理部门核定用地面积和确定补偿安置方案。由当地人民政府土地管理部门主持征地单位与被征地单位签订正式协议，交付征地费用。
（三）办理耕地占用纳（免）税和纳税土地的农业税减免手续。
（四）划拨土地。征地申请批准后，由被征地所在市或县级人民政府发给建设用地批准书，土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨建设用地，并督促被征地单位按时移交土地。
实行征地费用包干使用的建设项目，由所在市、县（市）人民政府土地管理部门统一办理。
在城市规划区内，新建、扩建、改建建筑物、其他附着物，铺设道路等，确需使用其他单位使用的国有土地的，应当按规牵办理用地报批手续。
第二十第 修建、拓宽和改造公路及修建铁路用地，其审批手续，各项补偿、补助费标准，均按《土地管理法》和本办执行。
第二十一条 征用土地和有偿出让国有土地使用权的审批权限：
（一）征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由省人民政府审查，报国务院批准。
（二）征用耕地二十亩以上，一千亩以下的；其他土地五十亩以上的二千亩以下的，由行政公署、省辖市人民政府审查，报省人民政府批准。
（三）征用耕地三亩以上，二十亩以下，其他土地十亩以上，五十亩以下的，由县级人民政府审查，报行政公署或省辖市人民政府批准，并报省土地管理部门备案。
（四）征用耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级人民政府土地管理部门审查，报县级人民政府批准，并报上一级土地管理部门备案。
（五）征用塌陷区土地，二百亩以下的，由所在行政公署、省辖市人民政府批准，报省土地管理部门备案。二百亩以上的，报省人民政府批准。
一个建设项目需要征用土地，应当根据总体设计，一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。
省辖市所辖区人民政府不行使城市规划区内征用（划拨）土地审批权限。
第二十二条 土地补偿费标准：
（一）征用耕地、菜地，按其征用前三年平均年产值的五至六倍补偿。
（二）征用鱼塘、藕塘、苇塘、菱角糖、灌丛、草地、林地、药材地等，按其前三年平均年产值的五倍补偿。
（三）征用果园、茶园、桑园等，按其前三年平均年产值的六倍补偿；未曾收获的园地，按照当地水田或者旱地前三年平均年产值的五倍补偿，另加苗木培育费用。
（四）征用耕种不满三年的开荒地，按其当年平均年产值的二至三倍补偿；耕种三年以上的按耕地补偿。
开始协商征地后突击抢栽的树苗、抢建的建设物等，不予补偿。
在已列入开采计划的压煤区地面上能否进行非农业建设和植树造林，由市、县（市）人民政府具体规定。
第二十三条 安置补助费标准：
征用耕地、菜地、园地、药材地、林地，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地、菜地、园地、药材地、林地每亩前三年平均年产值的三倍。
征用鱼塘、木草地等，为该鱼塘、牧草地每亩前三年平均年产值的二点五倍。
征用藕塘、苇塘、灌丛、草山等，为该藕搪、苇塘、灌丛、草山每亩前三年平均年产值的二倍。
第二十四条 依照本办法支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农业人口保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以适当增总安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用土地每亩前三年平均年产值的二十倍。
第二十五条 青苗补偿费标准：
（一）被征耕地的青苗补偿遇标准按当季作物的产值；多年生作物按其年产值；无苗的，不予补偿。
（二）鱼苗放养两年以上的，不予补偿；不足两年的，按放养鱼苗费的二至三倍补偿。
（三）用材林，主干平均胸径二十厘米以上的成材，按征用时实有材积价值的百分之十至二十补偿；主干平均胸径五厘米至二十厘米的，按征用时实有材积价值百分之六十至八十补偿；主干平均胸径五厘米以上的小树和未成材的竹林的补偿费标准，由市、县（市）人民政府规定。
（四）公民在国有土地上种植的林木和房前屋后的小片零星树木，能移栽的，由用地单位负责移栽费；无法移栽的，其补偿费标准，由市、县（市）人民政府规定。
第二十六条 严格控制征用蔬菜基地。确因特殊情况需要征用的，除按标准权限报批外，必须落实新的蔬菜基地，征多少补充多少，并按规定交纳新蔬菜基地开发基金。
第二十七条 收回农民耕种的国有土地，不付土地补偿费。有青苗的，支付青苗补偿费；耕种时间在十年以上，收回后直接影响农民生活的，按照安置补助费的标准支付困难补助费。
第二十八条 国家建设征（拨）用土地需要拆迁的房屋及其附着物，建设单位应向被拆迁的单位或者个人支付拆迁补偿费，补偿费标准由市、县（市）人民政府规定。
第二十九条 被征地单位不得在《土地管理法》、国务院有关规定和本办法规定的补偿、补助费用以外，以任何名义和借口提出额外补偿、补助要求。
第三十条 征用土地的各项补偿费和安置补助费，除被征用土地上属于个人的附着物和青苗补偿费付给本人外，其他费用均由乡（镇）人民政府组织被征地单位用于发展生产，安置多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助。任何单位和个人都不得侵占、挪用。
被征地单位的农民确有一技之长，愿意自谋职业的，由本人申请，经乡（镇）人民政府考核批准，可从土地补偿费、安置补助费中按比例给予一定资助。
各级地方人民政府土地管理、财政、审计等部门应对征地的土地补偿费、安置补偿费、新蔬菜基地开发基金的使用情况进行监督。
第三十一条 因国家建设征用土地造成的多余劳动力，按国家有关规定妥善安置。用地单位经国家批准招工时，可优先招收部分符合条件的被征地的农民就业。同时将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。招收被征地农民指标，以市、县（市）为单位按年度报省劳动局批准下达。具体招工办法、条件由省劳动局另行规定。
第三十二条 根据规划要求需要埋设电线杆、电线塔、电缆、管道等设施占用土地的，只补偿青苗损失；个别占地较多，酌情征用。
第三十三条 征用纳税的土地，按国家规定核减农业税。
第三十四条 由防洪抢险、军事行动等紧急情况需临时用地的，可以先行使用，同时报告所在市、县（市）人民政府；如需长期使用，按规定补办征用手续。
第三十五条 国营农、林、牧、渔场等单位进行非农业建设需要用地的，按照本办法规定办理报批手续。
第三十六条 依法收回使用权的国有土地，经县级以上人民政府批准，可以有偿出让或者有偿划拨给符合用地条件的单位或个人使用；也可租给农业集体经济组织或个人临时耕种，国家建设需要时，承租人应即交还。
第五章 乡（镇）村建设用地
第三十七条 乡（镇）村建设，必须按规划进行，没有进行规划或者规划未经批准的，不得占用耕地建设。
第三十八条 符合下列条件之一的，可以向所在的村（组）申请宅基地：
（一）统一规划建设的居民新村（居民点）需要重新安排的；
（二）老宅基地面积低于规定标准，子女中有的已达婚龄，确需分居的；
（三）经批准回乡定居的离退休的国家工作人员、军队干部、职工等，没有房屋需要新建住宅的。
第三十九条 宅基地面积标准：
（一）城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过一百六十平方米；
（二）淮北平原地区，每户不得超过二百二十平方米；
（三）山区和丘陵地区，利用荒山、荒地建房，每户不得超过三百平方米；占用耕地每户不得超过一百六十平方米；
（四）城镇居民宅基地面积标准和用地管理具体办法由省人民政府本着节约用地的原则另行规定。
村民建房应尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和其他非耕地。每户只能有一处住宅。出租、出卖房屋的不再批给宅基地。
第四十条 乡（镇）村企业申请建设用地，必须附县级以上地方人民政府批准的建设项目文件，按照本办法第二十一条的规定报批。在城镇规划区内建设的，需附有当地城镇规划管理部门的审核意见。
第四十一条 乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地的，经乡级人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出申请，报县级以上地方人民政府批准。其批准权限按本办法第二十一条的规定执行。
乡（镇）村建设依法经批准使用集体所有的耕地，应依法交纳耕地占用税，属农业税纳税的土地相应减免农业税。
第四十二条 乡（镇）村和村民小组办企业和公共设施、公益事业建设使用农民集体所有的土地的，应妥善安置农民的生产和生活。并按下列标准补偿；
（一）办企业使用耕地、菜地的，按其前三年平均年产值的四至五倍补偿；使用其他土地的，按其前三年平均年产值的三至四倍补偿。
（二）公共设施、公益事业建设使用耕地、菜地的，按其前三年平均年产值的二至三倍补偿；使用其他土地的，按其前三年平均年产值的二倍补偿。
（三）村、村民小组使用本单位集体所有的土地办企业和建设公共设施、公益事业的，对承包户除补偿青苗费外，并对土地投入予以适当补偿。
第四十三条 农村专业户、个体工商户和经济联合体等从事非农业生产需要使用土地的，持县（市）业务主管部门批准的文件，向土地管理部门申请，按批准权限审批。其补偿的标准由市、县（市）人民政府规定。
使用者不得私自转让。如停止使用，要恢复耕种条件，限期退还土地所有单位。
第四十四条 农民进入集镇务工、经商，需要用地建房的由乡（镇）人民政府按规划选址，统一办理用地申请，报县级以上地方人民政府批准。其补偿标准可参照国家建设用地适当降低。土地的使用期限和具体补偿费标准由县级人民政府规定。
第六章 奖励与惩罚
第四十五条 凡符合下列条件之一的单位和个人，由县级以上地方人民政府给予表彰和奖励：
（一）依法管理土地有显著成绩的；
（二）合理规划，节约用地，保护耕地，开发土地资源作出显著贡献的；
（三）从事土地科学研究和技术推广获得显著成果的。
第四十六条 征用和使用土地过程中，当事人任何一方不依法执行征地、用地协议和土地管理部门的裁决，致使对方遭受经济损失的，要赔偿损失；情节严重的，对有关责任人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
第四十七条 未经批准擅自铲毁接近成熟的农作物的，除赔偿损失外，并处以铲毁农作物价值一倍以下罚款；损失严重的，对有关责任人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
第四十八条 《土地管理法》第四十三条、第四十四条、第四十七条、第四十九条、第五十条、第五十一条规定的罚款，罚款额按下列标准执行：
（一）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，除责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施外，并处每亩五百元至三千元的罚款；
（二）买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在其土地上新建的建筑物和其他设施，可以对当事人双方按非法买卖金额的百分之二十至五十处以罚款，情节严重的，加重处罚；
（三）非法占用、挪用、私分被征地单位的补偿、补助费的，除责令退赔外，可以并处其非法占用款的百分之三十以下的罚款；
（四）临时用地期满不归还和土地使用权被依法收回后拒不交出土地的，除责令交还土地外，并处每亩二百至五百元的罚款；
（五）违反法律规定，在耕地上挖土、挖沙、采矿等，严重毁坏种植条件的，或者因开发土地，造成土地沙化、盐渍化、水土流失的，除责令限期治理外，可以并处每亩一百元至三百元的罚款。
罚款必须在规定时期限内缴纳，逾期不缴纳的，每日加收罚款数额千分之三的滞纳金。
罚款和滞纳金由土地管理部门收取，按规定上交国库。
第四十九条 集体土地所有者、国有土地和集体土地建设用地使用者不按规定申请土地登记的，其权属不受法律保护，并可处以每亩五百元以下的罚款。
依法改变土地所有权、建设用地使用权或者改变批准的主要用途，未办理土地变更登记的，责令限期办理；逾期不办理的，除按前款规定处以罚款外，并可注销土地登记，吊销土地证书。
第五十条 本办法规定的行政处罚由县级以上地方人民政府土地管理部门决定，农村居民非法占地建住宅的处罚，可以由乡级人民政府决定。当事人对处罚决定不服的，可以在收到处罚决定通知之日起十五日内，向当地人民法院起诉，期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请当地人民法院强制执行。
第五十一条 征地、用地已按本办法规定给予补偿、补助，被征地单位（户）应按时移交土地和拆迁地面建筑物及其他设施；拒不按时移交和拆迁的，强制执行。
第五十二条 土地管理人员在办理征用、划拨土地、变更土地所有权、使用权和解决土地权属争议中，徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
已征收土地管理办法篇7
论文关键词：城镇土地使用税，征管，调查
G镇位于福建省东南沿海，面积120平方公里。该镇民营经济较为发达，近年来制造业发展很快，辖区土地得到较快开发，2009入库年城镇土地使用税997万元，比2008年度增长96%。
一、调查对象的选定
为保证调查结果的科学性和普遍性，笔者从G镇共选定各类土地87块，占G镇全部批地的17%，累计占地534983.86平方米，占全部用地面积的15%。为保证调查对象的多样性，笔者对这87块用地进行了适度的分类：
1.占地改变用途：此类土地主要被用于变相房地产开发，共选定25块，累计占地43579平方米。
2.占地未进行开发：此类土地主要以荒地和未平整形式存在，共选定21块，累计占地211375平方米。
3.占地已（正）基建未投产：此类土地正在基建或者虽然已经部分基建，但尚未实质性投产，共选定17块，累计占地123563平方米。
4.占地已正常管征但欠税：此类土地虽反复催缴，但企业以各种理由拒绝申报或者虽已申报但未入库的，共选定11块，累计占地78914平方米。
5.占地已正常管征并清欠：此类土地共选定6块，累计占地46259平方米。
6.其他：此类土地共选定7块，其中倒闭注销及地址不详的5块，政府用地及铁路征用土地2块。累计占地31293.86平方米。
二、G镇城镇土地使用税征管中存在的问题
通过对上述地块的调查，笔者发现G镇城镇土地使用税的征管实际与征管法规之间存在一定的差距，主要存在以下几个问题：
（一）纳税主体的界定问题
《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号）对纳税人的确定做出了如下解释：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。但在对G镇的土地使用税征管调查过程中，笔者发现存在两个问题：第一，L企业购买了一块土地，基建完成后租赁给a企业使用，由于L企业和a企业均在G镇地税分局辖区，所以土地使用税应该由L企业缴纳，但L企业是空壳公司，本身没有实质性经营，而a企业又不负有扣缴义务，因此税款入库难度很大。第二，G镇Q村有一部分集体土地，不符合国家的土地流转政策，难以办理土地转让手续，然而村委会以租赁的形式将土地转租给企业，实现了土地的变相转让；这就给纳税主体的界定增加了很大的难度，由于土地仍然是集体用地毕业论文提纲，所有权在村委会手中，所以名义上应该由村委会缴纳；但村委会认为使用权已经转让给了企业，只是手续暂时没有办理下来，因此纳税主体应该是承租企业。
（二）纳税依据的计算问题
《福建省城镇土地使用税实施办法》规定：持有《国有土地使用证》、《集体建设用地使用证》和《土地房屋权证》的，以证书记载的土地面积为准；尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面积为准。但在实际执行中，难度相当大，笔者通过对G镇的实地调查后发现，计税依据确认存在以下几个难点：第一，纳税人的土地证虽然已经办理，但由于实际原因土地根本无法使用。例如，Z企业在Z村获得土地后办理了土地证书，但占有的土地全部都是荒山和沟壑，而且新批准的一条高速公路要经过此地，土地根本无法使用；再如，F企业在Z村获得了土地并办理了土地证手续，但由于当地村民反对和占用，土地根本无法使用。第二，对于无证面积的核定，G镇税务机关基本采用税管员亲自丈量的方式，这相当不科学，因为缺乏基本的测绘知识和专业的测绘技术，丈量出来的面积往往与实际面积相差很大。第三，G镇的X居委会部分工业用地被纳税人变相用于私人住宅建设，地税部门是否应该继续征收土地使用税存在很大的争议，因为其一，土地用途非法变更后，产生的收入就是非法收入，而非法收入并非税收的征收范畴，而应该由相关部门直接没收；其二，目前各省均规定个人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用税，这样一来，工业用地被转为私人住宅用地后，似乎就属于免税范畴了。
（三）纳税期限的确定问题
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条规定，土地使用税按年计算、分期缴纳。G镇的土地使用税目前采用按年计算，分4月和10月两期缴纳的方法怎么写论文。这一方法衍生出三个问题：第一，由于其它税种基本采用按月申报缴纳的模式，所以土地使用税往往被纳税人错估为一个临时税种，能够逃避就尽量逃避；第二，一年集中在4月和10月缴纳，会对企业短期内的资金流动造成很大的压力；第三，分两期计算，可能会导致城镇土地使用税难以得到准确的计算和缴纳，例如，Z村的Q企业11月份征用了一块非耕地，按理来说这块耕地应该从当年12月开始缴纳土地使用税，但由于该企业10月份申报缴纳时尚未获得该地，所以该地当年无法及时申报，等到下年度4月份申报缴纳时，企业就不得不缴纳滞纳金甚至会面临罚款的处罚。
（四）不同税种的衔接问题
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。这一规定主要是为了避免重复征税，因为新征用的耕地第一年必须缴纳耕地占用税。但这一政策似乎在G镇没有得到很好的应用。因为G镇的城镇土地使用税征收由地方税务机关进行，而耕地占用税的征收由财政机关进行，两者之间没有实现有效的信息共享。这样一来，耕地占用税和土地使用税同时征收导致的重复征税问题比较普遍。
（五）定额税率的调节功能问题
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条规定，县城、建制镇、工矿区土地使用税年税额0.6元至12元。G镇目前土地使用税年税额定为4元/平方米，属于合理范围。但定额税率本身却出现很大的弊端：第一，2006年，G镇Q村的土地售价为6万元/亩，当时土地使用税年税额是3元/平方米，比例税率大概为3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同样一块地土地售价30万元/亩，土地使用税年税额是4元/平方米，比例税率锐减为0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用税的调节功能被极大的削弱。第二，同一镇区内土地的单位售价也存在很大差异，比如在毗邻镇区中心的Z村，土地单位售价能卖到35万元/亩，而在距离镇区较远的t镇，土地的单位售价只有20万元/亩，土地级差很大，但土地使用税的年税额都是4元/平方米，根本无法发挥出应有的调节级差收入的功能。
（六）征税范围的确认问题
根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号），关于征税范围的解释：建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。郊区和农村自然不在征收范围之内。但从G镇的征管实际来看，Z村、Q村、n村、t村等等所有镇区以外的企业用地都被纳入到了征收范围，这就使得征收范围的界限变得很模糊，征税的法律法规依据也变得很脆弱。
三、解决土地使用税征管问题的几点建议
（一）进一步明确纳税主体
首先，对于国有土地，应该一律以实际使用土地的单位和给人为纳税义务人；其次，对于集体用地，应该明确规定集体土地改变用途但尚未获批得，应该以集体土地的所有人为纳税义务人，实际使用人为扣缴义务人。
（二）合理界定纳税依据
首先，对于拥有相关土地证书的，以证书记载的土地面积为准，但在证书办理后的一个期限之内，比如3年毕业论文提纲，土地为荒山或者沟壑等尚未平整或者其他原因确实无法使用的，应该由当地乡镇人民政府和县级以上国土部门共同出具相关证明，暂免征收土地使用税；其次，对于尚未获得相关证书的土地，可由税务机关认定的专业测绘部门进行测算，企业按照测绘部门出具的测绘报告面积进行申报。对于测绘部门和企业串通逃税的行为，税务机关可以根据税收征管法对其进行相应处罚；最后，对于工业用地的变相使用，要区分处理，如果土地变相使用后用于商业住宅或者其它目的的商业开发的获取收益的，税务机关要照常征收土地使用税；对于工业用地被变相用于私人自住自用住宅建设的，税务机关应该将其剔除在征收范围之内，变相使用的惩戒问题应该由国土部门来解决。
（三）改变现有的纳税期限
首先，可以继续采用按年计算，分期缴纳的纳税方式，但纳税人应该以一个月或者一个季度为纳税期限，自期满之日起十五日内自行申报，预缴土地使用税，以提高一年内土地使用税的纳税频次；其次，为防止在申报年度内纳税人土地面积变动而导致纳税不实，可以在纳税年度结束后一定期限内，比如3个月，进行土地使用税的汇算清缴。
（四）逐步归并类似税种
第一步，将耕地占用税从财政部门逐步移交到地税部门征管；第二步，要求纳税人在申报土地使用税时，必须先将缴纳的耕地占用税税单到地税部门报备，便于核查；第三步，取消耕地占用税，规定无论新旧耕地还是非耕地都必须统一缴纳土地使用税，但对新征用的耕地，第一年适用的土地使用税税率必须大体等于耕地占用税税率，以保持税负的一致性和政策的延续性。
（五）改革定额税率为比率税率
要逐步将现行的定额税率改为比率税率，以增强土地使用税的调控功能。但在改革过程中，要把握两点：第一，必须采用幅度比率税率，可以比照定额税率的制定方法，将土地使用税的比率税率也区分为大城市、中等城市、小城市、县城建制镇和工矿区等四级幅度比率税率；第二，比率税率的确定，要以当地城镇五年内的土地使用税税负的加权平均数来确定，以保持总体税负的一致性；第三，在将定额税率改为比率税率后，土地使用税的计税依据也应该由土地面积改变为土地价值，土地价值应该由专业的资产评估中介来进行。
（六）逐步扩大征税范围
要将土地使用税的征税范围扩展到全部城乡，在延续现有的城镇土地使用税征税范围的基础上，规定所有农村的工商业的非农性质的盈利用地都要纳入征税范围。
四、结论
本次调研收集到的资料基本能够反映G镇城镇土地使用税的征管现状，反映的问题在全国特别是沿海乡镇具有极大的普遍性，因此本文提出的若干改革意见可以给城镇土地使用税的法规改革和征管改进提供有益的参考。
参考文献：
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[2]杨孟著.城镇土地使用税计税办法存在的问题及改进设想[J].财会月刊,2009,(05).
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[5]国家税务总局.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例[eB/oL]．http://www.chinatax.gov.cn/n480462/n480498/n575817/4805975.html，2008－11－19.
已征收土地管理办法篇8
论文关键词集体土地征收征收程序征地补偿安置
一、集体土地征收制度概述
（一）概念与背景
在我国，土地所有权的主体只有国家和集体经济组织。依照现行的法律制度，土地所有权不能自由地在流通市场买卖，农村集体土地使用权的流转也受到了较大的限制。因此，当国有土地难以满足公共利益的需求时，国家就只能依靠征收和征用两种强制手段取得其他主体的土地，以满足其用地需求。征收和征用虽均以公共利益为出发点，但二者存在明显的区别。具体而言，土地征收的法律后果是将原土地的农民集体所有权变为了国家所有权，即土地所有权的主体发生了变化，而征用仅仅是临时性地改变了土地使用权的主体。
所谓集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上地方人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及有关农民给予补偿和安置的一种具体行政行为。
集体土地征收包含三层法律关系，其一，国家作为征收主体与被征收主体集体经济组织或农民之间的征收与被征收的关系，其二，国家作为征收主体与用地主体建设单位之间供地与用地的关系，其三，建设单位与集体经济组织、农民之间补偿与被补偿的关系。目前，这三层法律关系没有理顺。集体土地征收作为一项具体的行政行为，应当表现为政府与集体组织、农民两者之间的直接而简单的关系。对集体组织、农民进行补偿不应由用地主体建设单位进行，在实践层面上，这种做法容易导致被征收主体的合法权益得不到切实的保障。不牵涉到建设单位，单纯的政府与集体的征收补偿关系才是制度未来发展的方向。
（二）集体土地征收的基本程序
《土地征收管理法》规定了集体土地征收的法定程序。依据该法规定，集体土地征收包括如下基本程序：征地审批、征地公告、补偿登记、确定补偿安置方案、事实补偿安置。
征地公告是指县级以上政府告知集体土地所有人其所有的土地，经有权机关批准已被国家征收。《土地管理法》第四十六条第一款作出了原则性规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条则对公告程序的具体内容进行了明确说明：第一，公告主体是被征用土地所在地的市县人民政府；第二，公告内容是批准征地机关、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法以及办理征地补偿的期限等；第三，公告地点是被征用土地所在地的乡、村。
补偿登记程序在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中规定存在差异。根据《土地管理法》，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持权属证书到当地政府土地行政主管部门办理登记。但《土地管理法实施条例》则将登记机关规定为公告中指定的政府土地行政主管部门。实施条例将办理补偿登记的机构规定为公告指定的相关部门，相比《土地管理法》之规定在实际操作上更具灵活性，因而更有利于征收主体在进行征收公告时从高效便民的角度出发，选择更便利被征收主体办理征地补偿登记的政府土地行政主管机关进行登记。征地补偿登记这一程序的内容主要分为两个方面：第一，办理登记的期限为公告规定的期限。在相关法律上，由于征用土地涉及面积、人数等多种因素，登记期限并没有给出一个具体的时间限制，而是交由公告主体依据不同的实际情形进行确定；第二，登记机关为公告指定的机关。
确定补偿安置方案，包括以下几个步骤：第一，补偿安置方案的确定。法律规定只对补偿安置方案的主体进行了限定，并未涉及安置方案确定程序的具体内容。依此规定，征地补偿安置方案是行政机关的内部程序，被征收人无权参与方案的确定过程。因此，补偿安置方案系属行政机关作出的单方面决定；第二，公告补偿安置方案；第三，听取意见；第四，上报批准。补偿安置方案应报“市、县人民政府批准”。
（三）集体土地征收补偿制度
农村集体土地征收补偿制度在土地征收体系中处于核心位置。它既是一种权力约束机制，更是一种利益协调、权利保障机制。就其对权力约束的功能而言，征收补偿费的支出能够有效限制政府过于草率地采用征地权这一行政权力，集体土地征收补偿制度是对公权力的实质性约束。就其作为权利保障机制的一点而言，被征收对象依据公平原则应当获得适当的补偿，在公共利益和私人利益相冲突时，补偿制度提供了一条救济途径。
除宪法之外，集体土地征收补偿制度的法律依据还集中体现在《土地管理法》与《物权法》等法律文件之中。《土地管理法》及实施条例对集体土地征收补偿制度的规定较之于《物权法》更为详实具体，是该制度的主要法律依据。
从征收土地的补偿范围来看，我国法律规定只对直接损失予以补偿，被征收主体的间接损失和其他相关损失一般不予补偿；从征地补偿标准来看，被征收主体获得补偿的数额根据被征收土地原有用途的不同基本采平均年产值的倍数方法计算；从补偿争议处理程序来看，补偿标准产生争议时，由县级以上政府处理，如果协调不成，则交由批准征地的政府通过裁决的方式予以解决。
此外，国务院于2006年颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部分别于2010年、2014年下发的《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国务院办公厅关于落实中国中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》三个法律文件均对集体土地征收补偿制度进行了不同程度、不同方面的完善。
二、集体土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
国家行使征收权的正当性之前提在于征收土地是为公共利益之必要。换言之，国家只有为了公共目的，才能够对公民的基本财产权利给予一定的限制，否则，将可能导致政府行政权力的滥用。我国立法对“公共利益”作出了规定，但对于其概念并没有进行明确的限定。公共利益这一概念本身具有模糊性，包涵相当广泛的外延，对其若不进行明确的界定，有可能造成政府征收权的滥用，征收土地行为的扩大化，进而损害集体组织及广大农民的切身利益。
由于立法对公共利益界定不清，直接导致在实践中我国公共利益认定的行政主导性与征收泛化。按照《土地管理法》的规定，公共利益的认定完全由行政机关单方面决定。立法层面授予了行政机关最大化的自由裁量权，而缺乏被征地者等相关利益主体的监督约束。在国土资源部对北京、上海等十六个省市征地项目的一次调查中，数据显示东部城市近十年来的所有征地项目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于经营性目的。
（二）征地补偿的非市场化
2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，通知规定“必须按照征地统一年产值标准和征地区片综合地价对农民补偿”，这在本质上是政府主导定价，由政府利用所处的优势地位单方面决定被征收土地价值。多年来，集体土地征收补偿费用过低已成为引发征地矛盾的最突出原因。征地补偿的非市场化在一定程度上体现了计划经济的色彩，长期以来过低的补偿标准无法体现市场经济条件下土地的真实价值，因此农民的合法权益也无法得到公平受偿。
（三）征地程序不完善
前文已对集体土地的征收程序进行过讨论，在此不再赘述。我国征地程序的一个非常明显的特征是程序设置更倾向于保证政府的行政效率，被征收人则处于相对被动的地位。涉及被征收人的利益保护的程序如听证、申诉等缺乏应有的具体的制度保障。尽管2004年《国土资源听证规定》中赋予了相对人对征地补偿标准和安置方案要求听证的权利，但难以解决根本上的问题，整个征地过程群众参与度低、透明度不高是普遍现象。目前关于保障农民知情权、参与权的程序性规定大多过于原则化，在实践中缺乏可操作性，因此此类程序性权利难以得到真正落实。
三、完善集体土地征收制度的建议
（一）引入市场机制，建立合理的补偿标准和范围
目前，在我国，集体土地征收补偿费用过低无疑是引发征地矛盾的最突出原因。虽然各地在原有基础上不断提高征地补偿标准，但这种非由市场机制确定的补偿标准不仅存在严重的滞后性，而且远远不能体现土地的实际价值，从而对农民的损失做到公平补偿。
合理的集体土地征收补偿标准，应当在公平市场价值的基础之上，充分考虑到集体土地的市场价格，对征收土地的实际价值与原所有人的交易成本给予完全的补偿。这在一定程度上也要求扩大征收补偿范围。
（二）具体完善集体土地征收程序
首先，法律应当严格、明确地界定“公共利益”的范畴。界定公共利益时，可以采用列举加概括的立法方式，在进行概括时，还应当运用比例原则，进一步缩小公共利益的范围。按照法律明确列举和比例原则概括的双重限制方法能够有效的防止因公共利益不明确导致的行政权力滥用，加强对公共利益审查的力度。
已征收土地管理办法篇9
加强契税征管，增加契税收入，对于增加地方财政收入，促进房地产业健康发展，具有重要意义。自*7年《中华人民共和国契税暂行条例》颁布实施以来，我市各级征收机关积极探索征收方式，不断加强征收管理，促进了契税收入的持续快速增长。*4年全市入库契税收入突破3000万元，比上年增长87%。契税已成为我市地方财政收入的重要税种。但是，契税征管工作中也存在着征管措施不健全，征收不到位，有些地方越权减免，导致税收流失比较严重等突出问题。
为促进我市契税收入持续增长，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《安徽省契税暂行办法》的规定和《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发[*4]137号）、《安徽省人民政府办公厅关于进一步加强契税和耕地占用税征管工作的通知》（皖政办明电[*4]99号）精神，结合我市实际，现就进一步做好契税征管工作特作如下通知：
一、全面推行契税直接征收制度
我市多年来的契税征管实践证明，实行契税直接征收，有利于及时掌握税源情况，有利于严格执行税收政策，有利于强化税收管理，有利于提高征收效率，是保障契税收入持续快速增长的必要措施。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发〔*4〕137号）的规定，自*5年1月1日起，停止委托，全面实行由各级人民政府财政机关直接征收。按照方便纳税人缴税、有利于控制税源、有利于规范征管的原则，我市契税的具体管辖权为：*市城市规划区范围内的契税由市财政部门直接征收；各县、市辖区内的契税由各县、市财政部门直接征收。各级财政征收机关要按照要求，抓紧做好终止契税委托的各项后续工作，通知单位及时办理票款结报手续,收回委托证书。
二、规范契税征管程序
要严格实行“先征税、后发证”制度，加强对契税的源头控管。纳税人必须按规定缴纳契税，取得契税完税凭证，或按规定程序办理免税证后，国土资源和房产管理部门方可办理国有土地使用权出让、转让或房屋权属变更登记手续。对未按照“先征税、后发证”的程序办理土地、房屋权属变更登记手续，造成税款流失的，要依据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的规定，予以严肃处理，追究有关责任人的责任。
各级财政部门要与国土资源和房产管理部门加强协作，密切配合，共同做好契税征管工作。财政部门要严把政策关，并定期向国土资源和房产管理部门通报征收情况，及时协调解决征收中出现的问题。国土资源和房产管理部门要与财政部门建立土地、房屋权属登记情况的网络互联体系，实行信息共享，并根据征收工作的需要，及时提供与征收有关的土地、房屋权属变更的详细资料。财政征收机关对查询的土地房屋相关资料应严格保密。
三、严格执行契税政策
各级财政征收机关要严格执行《安徽省耕地占用税、契税减（免）管理实施办法》，加强契税减（免）管理，按规定程序办理政策性减（免）契税手续。纳税人符合契税减征或免征条件的，应当在办理土地、房屋权属证之前向财政征收机关递交减（免）税申请报告，办理减（免）税手续。各级财政征收机关按规定批准后，必须每季度将减（免）情况上报市财政部门备案。各级政府、有关部门、单位和个人不得擅自决定契税的减税、免税。征收机关和征管人员也不得违反规定擅自受理、审核减（免）契税申报。对纳税人采取伪造、变造、隐匿计税依据、资料（销售合同或协议及销售发票等）进行虚假纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，由契税征收机关追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
四、加大契税执法检查力度
要建立契税日常稽核制度，对契税的申报、审核、完税过程中政策执行情况进行全程跟踪检查。对于在日收过程中出现的房地产价格明显低于市场价格的不正常情况，各级财政征收机关除认真审核外，要按照国家和省的有关规定，依法委托具有房地产评估资质的评估机构重新核定计税价格；情况复杂的可委托两家以上的评估机构进行核准，以防止税收流失。市财政征收机关每年要对全市契税征管工作组织一次检查，发现问题及时解决。要严格契税执法，严厉打击各种拖欠契税、偷税、骗税等违法行为。
已征收土地管理办法篇10
［关键词］农村；农民；集体土地；征收；性质
一、“征收”和“征用”集体土地的含义
我国对农村集体土地的征收从形式上看经历了两个阶段，即从单一的“征用”阶段到“征收”与“征用”并用阶段。在以往的法律法规中，一般均将“征地”统称为“征用”。2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》，将《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”此后修改的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地法》）和新颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）均同时使用了“征收”和“征用”两个概念。
“征收”是指为了公共利益的需要，国家将集体土地强制性征归国有；“征用”是指为了公共利益需要而强制性地使用集体的土地。征收主要是所有权的改变，征收后的土地即为国家所有；征用只是使用权的改变，是在特殊或紧急情况下，国家对集体土地的一种强制性的临时使用，并不改变土地所有权性质。对于我国目前的土地征用是属于“征收”还是属于“征用”，在理论和实务中的看法并不一致。有人认为“征收”和“征用”是不同的，且我国目前的法律法规均是针对土地征收而提出的，尚未就“土地征用”立法，此问题在我国法律上仍是空白点［1］；但也有人认为目前在我国“征收”和“征用”实质上是相同的，因为国家是土地的所有者，无论土地征收还是土地征用都是针对土地的使用权而进行的，所以目前不论是土地征收还是征用都是指因为国家需要而使土地使用权发生变更的情况，即属于土地征收的概念［2］。笔者认为，在现行的法律体制下，鉴于农村集体土地的性质，“征收”和“征用”从本质上其实是一致的，只是在补偿的标准上有所不同。
二、我国农村集体土地的性质
土地的所有制性质决定着土地征收的性质。
我国的土地所有制分为国家所有制和农村集体所有制两种形式，其中，农村土地被定义为“农民集体”所有，但“集体”的含义模糊不清，集体所有的范围也存在较大的争议［3］。长期以来，理论界对集体土地的性质一直存在着不同的认识，对集体土地性质的研究也一直没有停止过。我国资深经济学家周诚教授对我国农村集体土地性质的认识就经历了“共同共有制”（在此观点下，失地农民只能获得安置补助费）、“按份共有制”（在此观点下，每个农民平等地拥有一份承包地并平等地获得补偿）、“等额享有制”［4］（在此观点下，失地农民所获得的整个土地补偿费的份额，便自然而然地占绝大部分，而集体经济所获得的，便只能是极少部分）这样一个过程；还有人认为农村集体土地是“政府想什么时候拿地就什么时候拿地的‘二公有’制度”，农村集体土地的处置和收益权力，有关土地的发展权实际掌握在政府手中［5］。对农村集体土地性质的认识不同，农民对集体土地的权利也就不同，对征地补偿的分配范围、分配方法和农民个人获得的补偿额也就有很大的不同。
其实，对农村集体土地性质争论的焦点可归结为“集体”（或者是村民个人）对“土地”是否拥有最终的权利。土地征收之所以发生，应当是由于存在不同的独立物权所致，物权独立是物权平等保护的基础。只有独立存在的主体或权利之间，才能确定和实现彼此之间的平等保护。一切依附关系，因依附一方要受制于被依附方的需要和意志，不可能也不需要平等。土地的征收应以物权即土地所有权的独立为前提。但从我国的现行法律法规看，国家并没有赋予“集体”对土地的独立物权，而是将其作为特殊物权来处理的，如《物权法》就将农村土地承包经营权规定为“用益物权”，即在赋予农民长期又有保障的土地使用权的同时，又将其视为一种特殊的物权［6］，这事实上是对“集体”土地权利的一种限制和约束，农村集体并不能对土地行使完全的土地处分权［3］。因此，笔者认为“农民集体”对土地的所有权是受限制、受约束的，也是不充分也是不完整的，在现行的法律框架下，集体土地是一种特殊的公有制形式。国家对集体土地权利的行使，既非完整意义上的“公权”也非“私权”，是以“准公权”或“集体公权”的性质来对待的，笔者本文对集体土地征收的研究也以这种性质为前提。但这并不等于笔者就赞成将集体土地作为“集体公权”来看待。事实上，集体土地征收中的诸多问题恰恰是这种原因造成的，这一性质也决定了土地补偿与其他许多物权的补偿性质的根本不同。
三、对农村集体土地征收的性质
对农村集体土地征收的性质决定着征收补偿的性质与分配方式。在现代法治国家，土地征收属于一种附有严格法定条件的行为。如美国宪法第5条修正案规定，准许联邦政府占有私人财产，但必须具备三个条件：即为公共利益而征收、予以公正的补偿和经过正当法律手续［7］。这事实上是确定了对土地征收的性质。但在我国对土地征收性质的定位，目前学术界并无一致的见解［8］，在现实中造成了很大的混乱，是产生诸多补偿问题的根源。基于目前的法制体系，笔者认为对农村集体土地的征收主要具有以下性质：
（一）主体缺位
在对农村土地的征收中，主要涉及国家、集体和个人三方利益，在这三者之中，集体土地的主体是谁？谁对土地拥有最终的处置权？理论上，宪法和有关法律似乎已经做了明确的规定，农村土地所有权属于集体，农村土地的主体是“集体”，但实际上理论和实际是脱节的。现实中不仅存在着土地所有权主体不到位、权利义务不明晰的问题［9］，而且问题很复杂［10］。目前从总体上讲，对农村集体土地的主体资格主要有三种不同的认识：国家主体说［11］，村集体主体说［9］，村民个人主体说［12］。
国家主体说是从其现实性和实质性上而言的。根据“实质高于形式”的原则，农村集体土地名义上虽然属农村集体所有，但农民并没有处置权，实质上仍是国家在决定农村集体土地的命运。国家对“农民集体”超越法律强制行使土地所有权，使本来在法律上已虚拟化了的“农民集体”只能是有限的土地所有权人，农民的集体土地所有权事实上被悬挂，或者说被虚化，国家才是农村土地的终极所有者。国家是否拥有集体土地的所有权，目前争议最大，也越来越受到质疑［13］。
集体主体说是从现行法律意义上而言的。《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”
［14］。《土地法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”但该观点的关键问题是“集体的范围”没有得到很好的解决，争议较大。如《北京市高级人民法院关于审理土地行政案件有关问题的意见》第三条规定：“关于诉讼当事人问题。依法享有集体土地所有权的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组，认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以向人民法院提起行政诉讼”［15］，就是对“集体”范围的一种含糊提法。基于不同的认识，“集体主体说”又有很多不同的观点。按集体的范围不同，“农民集体”有“乡（镇）集体+村集体”［9］、“村集体”［16］和“村民小组”［10］等不同的观点，其中“村集体说”占主流；按集体的性质“农民集体”有“村民集体”和“集体经济组织集体”等不同的观点。
村民个人主体说是从改革的方向上而言，该观点认为中国现行的农村用地制度只能算是一种临时性安排，因为它和真正的市场经济原则仍有极不相容之处，应该使农村集体土地所有权明确为农民个人所有，有序地推动农村用地私有化，将农村用地私有化和城市化有机结合起来。
对于上述各种观点，笔者认为，将国家作为征地主体不是法律赋予的，而是法律在实际执行中的变形，既不合法又不合理。将农民集体作为征地主体，虽然是现行法律规定的，但集体的概念过于宽泛和空洞，既没有明确规定“农民集体”作为土地所有权主体的构成要素和运行原则，也没有明确产权代表和执行主体的界限和地位，同时也没有解决“农民集体”与农民个人的利益关系。在实践中，农村集体土地所有权事实上已被土地使用权所代替，这种权能替换在很大程度上改变了土地所有权的法律地位，使土地所有权高度复杂化，其结果是主体不明，谁都有权，谁也都无权。把村民个人作为目前征地的主体看似可行，但缺乏法律依据，突破了我国现行的土地制度，涉及我国宪法及相关法律中有关规定的方向性调整。尽管近年“两会”期间屡有代表或委员提出把集体土地的所有权固定给农民的建议或提案，但短期内实现的可能性不大。综合上述原因，事实上农村集体土地的主体是缺位和虚化的。
（二）国家主导性
土地资源的稀缺性、有限性及对社会生活的重大意义决定了国家对其征收的必要性和主导性。在现行的法律和制度框架下，政府是农村土地转变为城市土地的唯一仲裁者，它拥有从农村获得土地并将其转换给城市使用者的排他性权力，所有土地进入市场都必须首先由政府进行强制征收，然后通过一定的方式再将其配置给土地的使用者。尽管直接需要土地的不一定都是国家，还可能是国家机关、事业单位和社会团体甚至是私人企业，但如果要使用集体土地，都必须也只能根据自己的用地的实际需要，依照法律规定的程序向国家（代表国家的各级国土管理部门和人民政府）提出用地申请，由国家征收后转供，而不能由用地单位直接向集体土地的所有者“购进”。在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。除国家以外，任何单位和个人都无权对土地进行征收，无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。因此，国家自始至终主导着这一市场。
（三）强制性
对农村集体土地的征收是否具有强制性，取决于对农村土地征收行为的理解。总的来看，目前对农村集体土地征收行为有两种不同的理解：一为行政行为说［17］，二是民事行为说［8］。行政行为理论认为在土地征收关系中，征地方以国家名义，行使公权力强制性取得土地所有权，被征地方既没有与之自由协商的权利，亦无对之提起诉讼的权利，由此形成的法律关系并非是在平等基础产生的，应该具有强制性。而民事行为理论认为，从土地征收行为目的公益性、土地征收法律关系主体的特定性、土地征收权利的专有性、土地征收的补偿性和土地征收后果的物权性的意义上说，土地征收应为民事行为，不具有强制性。
笔者认为，土地征收的国家主导性决定了土地征收的强制性。国家建设征用土地并非民事行为，而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。在土地征收法律关系中，国家与被征收土地的集体组织（农村集体经济组织或者村民委员会）之间的地位是不平等的，土地征收行为并非基于双方的自愿和一致，而是基于国家单方面的意思表示。国家作为征地者在征地时，不以被征地者是否同意为必要，被征地者必须服从，不得阻挠。虽然在征收土地时集体有权按一定的程序争取合法权益，但争取合法权益并不能对抗国家对集体土地征用的强制性，除非土地所有权真正归集体或归村民个人所有。
（四）公益性
土地征收是不需要经名义上的土地所有权人（即村集体）同意而强制性取得其土地的行为，这显然与法律平等保护“公有财产”与“私有财产”的立法原则相冲突，进而引发人们对征收权合宪性的怀疑。“公共利益”的正当性不仅成功地消除了这种矛盾和冲突，使得征收权合宪性得以成立，而且它还成为评判一项具体土地征收行为是否实质性合法的根本标准及防止征收权滥用的重要措施。虽然国家对集体土地的征收具有强制性，但国家也不能以此为借口滥用“公权”，必须以“公益性”为前提条件，土地征收权只有符合公共目的或公共利益才能为法律和社会所接受。正因为如此，世界各国对土地征收权的行使都有详细的限定，都在其宪法中规定了“公共利益”是征收土地的前提条件［18］，并严格以土地用途是否为公共用途或者具有公共利益为标准作为判定土地征用是否合法的依据。
我国《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。2004年8月28日修订的《土地管理法》第一条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，可见是否符合公共利益是土地征收权行使的依据。虽然征地用于“公共利益”还存在争议，其范围还有待明确和界定［19］，确定原则和方法也不明确，《土地法》、《物权法》及相关法律也没有对“公共利益”作出明确和严格的界定，但这些并不影响“为了公共利益”这一征地限制条件和立法原则。对集体土地用于非公益性和科学界定公益性用地的性质目前在法律上还有很多问题，需进一步研究。
（五）程序性
土地征收程序是一种行政程序，是国家征地机关在行使土地征收权过程中必须遵守的步骤、顺序以及时限的总和。对集体土地征收的程序性一是指基于集体土地的特殊性，在征收集体土地时必须遵从一定的程序；二是现行法律法规中也对征收集体土地进行了严格要求。但我国立法及实践中，一直存在重内容、轻程序的错误倾向，表现在征地中，政府及土地行政主管部门违反程序的情况屡有发生，其表现形式也多种多样：化整为零、下放审批权、分级限额审、特事特办、一事一议、边报边批、未批先征，未批先用、越权审批等情况较为普遍［18］，不按程序办事的案例更是随处可见［20］。
由于土地征收具有强制性的特点，因此土地在征收过程中就容易产生“强权性”和“非公平性”。强制性如果不以严格的程序为前提，就很容易演变成以强权对农民财产的“剥夺”，成为“剥夺”一部分人的合法权益去满足另一部分人合法权益的工具。因此，科学合理的土地征收程序可以预先设定政府及土地行政主管部门的权限，规范政府及土地行政主管部门的行为，增加土地征收的透明度，避免暗箱操作和少数人的肆意妄为等现象的出现，以保证征地权力的公正合理行使。集体土地作为一种特殊的物权，国家、村集体和村民个人任何一方均无权单方面对土地进行处置，必须按法律规定履行必要的程序，否则就是非法的。法制体系比较健全的国家大多对国家征地有一套程序来限制国家的权力和保障土地持有者的利益免受非法征地的侵害。对农村集体土地的“征收”毕竟是对农民所拥有土地的“剥夺”，会给其生产和生活产生深远的影响，因此土地征收不能仅仅是政府的单方面的强制行为，而是有征地方和被征地方共同参与的过程；不是村集体干部等少数人的行为，而是全体村民参与的行为。这样既可以保证农民在征地过程中可以积极参与进来，及时了解征地过程中来自各方的信息，也能更好地保护自身权益不被侵害。
我国虽未出台关于土地征收程序方面的单行法律法规，但其相关规定却分别体现在《土地管理法》（2004年）、《土地管理实施条例》（1998年）、《建设用地审查报批管理办法》（1999年）、《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》（2000年）、《征用土地公告办法》（2002年）和《国土资源听证办法》（2004年）等以及各地方制订的法律、法规和规章中。根据上述法律法规，完整的征地流程包括：建设项目许可——告知征地——征地调查——征地听证——征地安置和补偿——用地。其中《征用土地公告办法》和《国土资源听证办法》还对公告程序和听证程序作了专门规定。此外，《土地法》第四十五条规定：“征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批”。第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。第四十八条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”。此外，《土地管理法实施条例》和国土资源部2006年6月《关于加快推进征地补偿争议协调裁决制度的通知》对征地补偿争议协调裁决制度和程序也做了更加具体的规定。
（六）有偿性
有偿性也可称之为补偿性。土地征收必须以土地补偿为必备条件。国家建设征收土地既不同于没收土地，也不同于征购土地，它不是无偿地强制征收，而是有偿地强制征收，被征收土地的集体经济组织和个人应当依法取得经济上的补偿。但是，这种补偿不是建立在独立物权前提下的“等价交换”，而是建立在土地作为“集体公权”基础上的特殊买卖。《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地法》、《物权法》和国土资源部2004年11月的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》以及各地方政府均对土地征收补偿作了相应的规定。至于补偿的标准，争议较大，一般人认为是“适当补偿”，它以对征地性质的认识不同而有较大的差异。虽然对“适当补偿”还没有形成一致的意见，但应以被征用土地的农民生活水平不降低为原则。
总之，在现行法律体制下，农村集体土地是一种特殊的权利，国家对集体土地的征收性质有别于一般物权的转让，这些特殊的性质进而影响到集体土地征收补偿的性质。
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