土地征地问题篇1
本文通过对农村土地征收中存在的问题进行分析，找出相应的解决措施。
关键词：土地征收；征地补偿；村干部
一、在农村土地征地过程中，厘清征收和征用的概念
近来，一些文章、报道常常将“土地征收”和“土地征用”两个概念混用，主要原因是在实践中人们对此还存在模糊认识，认为二者没有实质区别，只是表述不同。实际上，二者确有共同之处，但又存在较大区别。根据相关法律规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，经省级人民政府或国务院批准后依法对农村集体所有土地实施征收并给予征地补偿。土地征用是指国家在紧急状态下，基于公共利益的需要，依法以强制方式在一定期间内使用集体土地的行为。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。区别在于，征收涉及所有权的改变，征收后的土地由农民集体所有变为国家所有；而征用只是使用权的临时转移，土地所有权仍然属于农民集体，且在使用结束后国家应当返还征用的财产，并支付必要的费用。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。在厘清征收和征用概念的基础上谈征地问题，不仅有助于大家根据情况正确使用，也有利于大家在解读相关政策规定时能更加清楚自己的权利义务。
二、农村土地征收过程中的常见问题
（一）补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重。
我国的《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等都明确规定，中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法并没有明确指出，农村土地的集体产权实际上是“一种无确定主体的产权”。集体土地所有权主体虚位，导致在征地补偿费的利益归属上存在着很多问题。《土地管理法》规定，土地征用后，村集体经济组织可以提取土地补偿费和部分安置补助费及集体提留的资金由村委会统一纳入集体经济组织管理范围。村委会作为群众服务组织，由于缺乏必要的监督成了政策的盲区，土地补偿中，乡（镇）、村克扣、截留补偿金的现象比比皆是，补偿金真正落实到土地权利人手中的所剩无几。乡村干部在征地补偿款的分配上有很大自，这就导致了，一方面，由于村委缺乏投资理念，将巨额土地补偿款用于民间借贷和不合理的投资，以至血本无归，使得集体资产蒙受巨大损失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆铺张浪费，白条入帐，再加上乡村干部贪污、挪用土地补偿款等腐败行为频发，土地补偿费截留现象严重。
（二）征地补偿标准有失合理。
《宪法》作为我国的根本大法，对征地补偿应依据何种原则并没有明确。依据《土地管理法》，我国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，即征用土地补偿费，为该土地被征前3年平均年产值的6-10倍；安置补助费为该土地被征用前3年平均年产值的4-6倍。这种测算办法对农民说服力较差。第一，以产值作为征地补偿标准不尽合理，被征用的土地，往往是城市周边地区，如果不考虑其所在的地理区位优势，仅以产值作为征地补偿唯一标准，将明显低估土地的价值。第二，现行征地补偿制度与市场经济规则不相适应。城市土地除划拨者外，已同其他生产要素一样，通过市场进行配置，唯独农村集体土地还实行计划经济条件下的配给制征用和补偿。农民在参与社会生产过程中，是按照市场价格购买生产资料的，但他们所拥有和使用的土地却被征地主体以较低的“计划”价格拿走，这在市场经济条件下显得不合理、不公平。
（三）征地程序不透明，农民参与程度低。
虽然《土地管理法》明确规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征土地的农村集体经济组织和农民的意见。但事实上，农村集体尤其是农民在征地过程中参与的程度非常有限。在现行体制下，国家征地面对的是集体，而非农户，有权去谈补偿条件的也只是集体，农民往往不参与征地补偿谈判，而所谓的集体常常不过是两、三个乡村权力人物，能不能完成征地任务，也成了这些人是否能继续居于权力位置的决定性条件。虽然国家政策法律多次强调征地过程中的各项补偿最终要落实到农民，但农民无法以独立权利主体的地位参与到征用协商谈判中来，征地过程又缺乏畅通的申诉渠道，这就使得其财产权利的保障就更成为问题。
三、作为村干部如何做好土地征收工作
在土地征收过程中，除了要尽职尽责做好本职工作，还必须做好以下几方面工作：
（一）熟悉土地征收相关的法律政策。
《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于深化改革严格土地管理的决定》等都是国家政府在土地征收时所依照的法律依据，作为村里主持该项工作的干部，一定要熟悉和清楚相关条款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了国家的相关政策，又能对村民进行普及教育，使村民也能清楚地知道国家的有关规定，使我们能在合法的基础上统一征收大局。除此之外，法律政策还设定了很多的救济途径，要帮助大家运用法律武器来维护自己的合法权益。
（二）做好群众征地工作，构筑起化解的第一道坚固防线。
多年来，因为土地征收问题造成的频频发生，因为该问题而造成的人员伤亡等恶性事件让人触目惊心，这不仅严重影响了社会秩序和稳定大局，也影响了党和政府在农民心中的形象。在征地过程中，我们首先应该认识到，土地是农民的根本，失去了土地，农民就失去了生存之本，农民因此而产生的恐慌不安、思想波动，要从感情上进行理解。其次，要深入群众，耐心听取群众反映的困难和问题，并千方百计帮助其解决。最后，要处事公道，对群众合理的要求，尽快予以满足；对一时无法解决的，要解释清楚，争取他们的理解和支持；对不合理、不合法、侵犯群众利益的规定、做法，要及时予以修正。除此之外，要做好群众的思想工作，积极引导他们按照国家政府相关政策、法律、程序办事和维权。把解决群众实际困难和做好群众思想工作结合起来，构筑起化解的第一道坚固防线。
（三）征地补偿款的发放要公开、公平、公正、及时。
征地补偿款的发放，是征地过程中，群众最为关注的焦点，是最为敏感的“漩涡”，也是最容易出问题的环节。千百年来，我国农民信奉“不患寡就患不均”，大家对于公平、公正的追求是至上的，村干部作为征地补偿款发放的主体，如何公平、公正、及时的将补偿款发放到群众手中，让群众满意，是征地过程中极为重要的工作。首先，我们要让群众清楚地知道，征地补偿相关的种类构成、各种补偿的补偿标准、人头的确定办法、费用计算方式等等，用公开、公正、公平、统一的规则来确保公平的实现。其次，在补偿款到账后，村领导要尽快规划安排，及时将补偿款发放到群众手中，让群众得实惠、得安心，将恶性事件扼杀在萌芽当中，也使我们的城镇化顺利进入下一阶段。
参考文献：
土地征地问题篇2
新中国建立以来，长期形成了城乡二元结构的社会形态，以及二元结构（国家所有与集体所有）的土地制度，由此构成了农民权利实现和保障的不够理想的基本环境。土地作为最重要的不动产，是一种缺乏供给弹性的非常特殊的稀缺资源，高度关注、有效保护农民的土地权利，乃是解决好“三农问题”的关键之一。由于二元结构的土地制度在运行过程中，一方面处于教条死板、法治程度不高的状态（例如过去一律不得转让土地使用权而严重制约了经济改革），一方面又存在城市化进程中行政权力和商业利益通过土地征收征用不断加剧蚕食农民土地权利的趋势，因此如何重构科学有效的农民土地权利保护机制，就成为当下深化改革、加强法治的一项重要任务。*年修宪和施行《行政许可法》，*年出台《物权法》，这些重大的法制举措对于重新审视我国土地征收征用制度和农民土地权利保护机制提供了一个契机，对于完善我国的财产制度具有重大现实意义。本文从三个方面对此略作探讨，就教于大方。
一、土地征收征用概念与相近概念辨析
法律保障公民和法人的财产权不受侵犯，非经权利人同意不得被强制转让其财产权，是现代法治的基本原则，也被解读为物权的绝对性原则。物权的绝对性原则的贯彻，是由刑法上侵犯财产罪的刑事责任制度和民法上侵犯财产权的侵权责任制度予以保障的。而一般的征收和征用，是国家强行取得公民和法人的财产权或者强行使用公民和法人的财产的制度，属于物权绝对性原则的一种例外规则。征收是国家强制取得公民和法人财产权的行为，稍有不慎即可造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。各国法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的；二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。征用的实质是以国家的名义强行使用公民和法人的财产。所谓强行使用，就是不必得到权利人的同意，在国家有使用的必要时直接使用。例如，在战争状态时，征用公民和法人的房屋、土地，作为军队驻扎或修建军营之用；在发生严重自然灾害时，征用公民和法人的机动车辆运输救灾物资。这使得强行使用公民和法人的财产的行为具有了正当性。征用的对象，包括动产和不动产，这与征收的对象限于不动产是不同的。在危机应对结束或者财产使用完毕之后，如果被征用的财产还存在，应当将原物返还给被征用人，如果原物已经毁损，则应当照价赔偿，这与征收制度的一律给予补偿有所不同。可见，修改后的我国《宪法》第13条在规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”（第1款）的同时，还规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”（第3款），这符合现代财产法治精神。就我国行政法学而言，对于行政征收与行政征用，通说认为是密切联系又有所区别的一对概念。行政征收是指行政主体凭借国家行政权，根据国家和社会公共利益的需要，依法向行政相对人强制地、无偿地征集一定数额金钱或实物的具体行政行为，主要包括课征税赋和收缴费用。其特征包括法定性（例如《税收征收管理法》第3条、第33条对此作了明确规定），强制性（例如《税收征收管理法》第38条规定了限期缴纳、纳税担保与税收保全措施等，第40条则规定了逾期仍未缴纳的税收机关可以采取的一系列强制执行措施），无偿性（指行政相对人的财产一经国家征收，所有权就单向流转，无需向被征收主体偿付报酬）。行政征用则是指行政主体为了公共利益的需要，依照法定程序强制征用相对人财产或劳务的一种具体行政行为。行政征用与行政征收的区别主要在于：(1)从法律后果看，行政征用的结果是行政主体暂时取得了被征用方财产的使用权，不发生财产所有权的转移，而行政征收的结果是财产所有权从相对人转归国家；(2)从行为的标的看，行政征用的标的除财物外还可能包括劳务，而行政征收的标的一般仅限于财物；(3)从能否取得补偿来看，行政征用一般应是有偿的，行政主体应当给予被征用方以相应的经济补偿，而行政征收是无偿的。我国过去的立法对征收、征用不加区分地使用，不恰当地把政府强制取得公民和法人的财产所有权的行为也称为“征用”，按此理解的土地征收和土地征用，其实不属于上述的行政征收，而应是行政征用的一种情况，因为都要给予补偿。但在我国以前的法律和实践中，人们并未严格区分土地征收与土地征用，土地征收往往淹没于土地征用概念中（如《土地管理法》和有关立法的规定）。综观当代法治国家的土地立法和理论，国家针对土地权利人的土地征用与土地征收是两个不同的概念。在土地管理实践中，征地行为一般有以下两种情况：一是指国家根据公共利益的需要，依法定程序强制改变土地所有权归属而给予合理补偿，此谓土地征收；二是土地所有权不变，只是国家根据公共利益的需要，强制使用他人土地并给予补偿，待法定事由或法定期限过后仍将土地归还原土地权利人，此谓土地征用。在这个意义上，我国在*年宪法修正案前形成的、立法规定的土地征用，实质上多是改变所有权的土地征收。*年修宪时将这两种情况作了区分，宪法修正案第十三条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”这是修改后的宪法为正确处理私有财产保护和公共利益需要、公民权利和国家权力之间的关系，而更明确建立的我国征收、征用制度。随即第十届全国人大常委会第十一次会议于*年8月通过《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》作出重要修改：（1）第2条第4款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”（2）将第43条第2款、第45条、第46条、第47条、第49条、第51条、第78条、第79条中的“征用”修改为“征收”。这样，通过立法缩小土地征用的原有范围，使其更符合字面意义，有助于防止因法律概念模糊而导致对征地侵权。概念的演进，表明国家更加重视公民财产权利保护。
二、中国土地征收征用实践的现实问题
随着经济的快速发展及工业化、城市化进程加快，我国许多地方掀起了以兴建经济开发区、高新技术园区为名义的轰轰烈烈的“圈地运动”，大量的农村土地被征收用于非农建设，农民集体土地加剧流失，大量失地农民生存状况急剧恶化。据统计，每年我国因土地征收征用约近30余万农民失去土地，农民土地权益损失近20000亿元。在众多的上访案件中，近三分之一的案件是由土地征收征用而引发的。农村集体土地在征收征用过程中暴露出来的问题非常多，有些行为已严重违背了土地征收征用的基本原则和立法本意。由违法的土地征收征用而侵犯农民权益的主要问题是：1．滥用征地权力，征用范围过宽。我国自实行土地有偿使用制度以来，许多地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲，往往通过建立开发区、科技园区向投资单位提供优惠政策，而土地使用费往往作为其优惠条件之一。尽管现行的《土地管理法》规定土地征用审批权由国务院及省级人民政府行使，但各级地方政府仍拥有一定的权力，加之监督机制不完善，导致在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。由于立法上对于土地征收、征用的公益性界定不清，一些地方政府机关任意解释“社会公益性”，随意将商业用地和经营用地纳入公共利益范畴而频繁、大量征地以致侵害农民权益的现象大量出现。2．征地程序不完善，缺乏透明度。由于“两公告一登记”（征地方案公告、征地补偿安置方案公告、补偿登记）、公众参与土地决策等程序不完善，征地过程中缺乏民主性，不倾听广大农民意见，加之一些地方政府机关习惯于暗箱操作，致使本来就比较粗疏的征地程序制度难以得到认真执行。3．征地补偿费用不合理、不到位。对于农民而言，政府机关以十分低廉的补偿费就买断了他们祖祖辈辈赖以生存的土地，丧失土地就意味着丧失了生存的基础。在补偿费本来就很少的情况下，加上集体经济组织大多不够规范，土地补偿费常常被集体经济组织中的少数人控制，最后能到农民手中的寥寥无几，补偿很不到位。而且一些农民将补偿金投入比较生疏的其他行业后，一旦失败也失去生活的基础。4．安置途径简单化，未将失地农民纳入社保体系。当前多数地区采取一次性发放安置补偿费，让农民自谋职业的安置方法。对于很多年龄偏大、文化程度不高、缺乏就业技能及丧失劳动能力的农民来说，在当下严峻的劳动就业形势下明显处于弱势地位，难以谋求新的职业。而且许多地方的失地农民并未获得必要的医疗、养老保险、失业保障等社会保障，于是成了“种地无田、上班无岗、社保无份”的三无人员。5．对非法占地行为的处罚过轻、监管不力。对于用地单位的土地使用情况缺乏有效监管，土地征而不用、多征少用的现象，在一些地方比较明显，这也是引起农民对征地行为不满的原因之一。已查处的大量违法批地占地案件，往往是未批先征、未批先用。即使被举报查处，也常以“生米煮成熟饭”为由争取事后补办手续，最终实现征地占地的“合法化”。据调查，全国每年发现违法占用土地案件数万件，但最后被追究法律责任（给予行政处分、给予行政处罚、移送司法机关）的仅为千分之几。加之对征地纠纷的处理、征地执行等，法律规定远不完善，土地权利主体特别是农民的利益受到损害时，缺乏及时有效的法律救济，难免产生愤懑怨恨对立情绪。存在上述问题的原因有三：一是在长期的二元社会结构下，至今存在歧视、轻视、忽视农民的现象，缺乏自觉维护农民权益的观念。我国在工业化的过程中以牺牲农民利益来哺育工业发展，几十年我国农民在经济、政治、文化等各个方面都一直处在较低的社会位阶，农民的要求和呼声未能受到足够重视。二是理论与实际有偏差。我国法律承认土地有两种所有权，却长期不允许自由买卖，而现实生活中两种所有权又在不断转换，而且通过这种转换贡献出巨额的土地级差收益，成为官员出政绩和商家投机的强烈冲动，制度设计的欠缺为低价征地高价出让留出空间。三是征地立法远不完善，目前我国还没有专门的《土地征收征用法》，立法现状与征地管理的实际需要不相适应，满足不了农村土地变迁的客观要求。
三、中国土地征收征用制度的完善路径
从土地征收征用制度发展的实际情况出发并借鉴其他国家的经验教训，在完善我国土地征收征用制度的进程中应遵循十分珍惜土地、合理利用土地、切实保护耕地的原则，保证国家建设用地的原则，妥善安置被征地单位和农民的原则，谁使用土地谁补偿的原则。具体的对策建议是：
1．规范征用农民集体土地的审批权限和程序，实行严格的耕地保护制度。要严格执行土地利用总体规划，控制征地规模。必须严格区分公益性用地和经营性用地，明确界定政府土地征用权和征用范围。对违规征用农民集体土地的，要限期复耕或恢复原用途。还要严格限定公益性用地范围，土地征用权只能为公共利益的需要而行使。继续抓好各类开发区的清理整顿工作，解决好拖欠、截留、挪用农民的征地补偿费问题。要建立城市土地储备制度。其它非公益性用地，应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。
2．深化土地征用制度改革，探索符合国情和市场经济规律的征地办法。为了切实保护农民的财产权益，也为了建立我国完善的土地市场，要完善土地征用法律法规和具体的配套措施，尤其是完善征地补偿机制，提高征地补偿标准和安置补助费的标准，今后主要通过市场机制实现公平补偿的原则，这是解决失地农民问题的关键。通过改革征、供地双轨制，让农民有权参加与买方平等协商土地价格的谈判，建立合理的利益分享机制，让农民分取部分土地出让金，真正实现法律赋予农民的对集体土地的所有权、使用权、支配权和收益权。
3．改进征地补偿费的分配方法，保证及时足额发放到位。鉴于集体经济组织承担着许多公共性社会经济职能，因此，在征地过程中应划出或置换部分土地、资产，分配征地补偿费时，应合理地确定土地征用补偿费集体留成比例，为集体经济组织保留部分财产。由集体经济组织按照城市规划要求，兴办第二、三产业，发展集体经济，解决失地农民的就业与生活问题，并为以后农村社区向城镇社区过渡创造条件。
4．妥善安置失地农民，为他们提供必要的社会保障。并各级党委、政府及有关部门必须高度重视并积极探索失地农民权益的保护对策，逐步建立“经济补偿、社会保障、就业服务”的新模式，实现土地征用与劳动力安置、建立社会失业和养老保险制度同步进行，并着眼于对失地农民加强职业技能培训，为他们提供和创造更多的就业机会和渠道，通过促进农民就业等方式，逐步建立维护失地农民利益的长效机制。这事关改革发展稳定的大局。
土地征地问题篇3
关键词：农民土地征用；补偿纠纷；法律制度
土地问题从来都不是一个单纯的经济问题，而是一个复杂的社会问题。当土地作为一种不动产进入经济活动空间时，经济活动主体对土地的占有权、使用权、管辖权以及收益权的分配就构成了土地的地权分配。我国农村实行土地集体所有制，这就使得在农村社会，以上“四权”形成了相互依存的关系，无时不表现出“你中有我、我中有你”的全息特征。不具有土地所有权的经济活动主体的收益权便有受到来自外界的侵犯的可能。
一、在征地过程中导致纠纷的原因
第一，补偿标准过低严重侵害农民利益，是导致纠纷最直接的原因。众所周知，征地补偿是征地行为过程中的核心问题，最容易引起争端。农民是否愿意支持征地政策，在很大程度上取决于征地补偿是否及时、充分和有效。我国目前的征地补偿制度存在着以下三个方面的问题：（1）征地补偿低。根据有关资料的显示，农民合法使用的承包地被征用为国有土地时，土地承包人应得到土地补偿费用的75%～95%，而土地所有者只应得到土地补偿费用的5%～25%。（2）有限补偿原则不合理。目前我国对于农地征收的主要特征是以被征收土地所带来的直接损失为最大范围的限度，采取的是一种有限补偿原则，而没有实行完全补偿的原则。这种有限补偿原则既不是一种完全性的补偿，更谈不上是一种公平合理的补偿做法，没有真正体现市场经济运行中的公平理念。这种有限补偿原则没有考虑到土地的潜在收益和价值，没有考虑到对于农民来说，土地不仅是生产资料，更是生存基础，具有极大的不合理性。（3）费用补偿方式不规范。由于自由裁量权的使用，在征地时，征地机关出于各种原因的考虑，对于征地会采取不同的补偿方式，这样做不仅会影响补偿的公平，也会影响被征地农民的心理以及对征地机关的态度，很容易使得被征地者产生不满情绪。
第二，被征地农民的安置方式不妥善，再发展成问题。（1）目前，对于土地被征收后的农民安置问题，我国各地区普遍采用了一次性发放各种补助费用，然后让农民自谋出路的办法。这种操作简单，让政府无后顾之忧的单一的安置方式十分不合理。一次性的安置补偿没有考虑到被征地农民日后尤其是年老之后的生活问题，医疗保险、养老保险都是盲点。若农民衣食无着的情况大量发生，则将形成数量巨大的无业游民，危及社会稳定。（2）在征地过程中，由于法律只是规定了补偿上限和大致范围，产值倍数也是浮动的。因此，政府不规范的土地征用行为可能极大地侵害农民的土地权益，并使政府在征地过程中成为最大的利益获得者。从目前的实际情况看，这种单一的补偿方式对于农民的再发展有很大的不利影响，农民对于政府在征地过程中侵占农民的利益而无限获益的行为有很强的不满情绪。
第三，农民参与集体土地补偿费用分配的权限太小。我国实行的家庭联产承包责任制度确定了集体组织成员以户为单位拥有土地使用权和收益权，集体组织成员对于集体土地的流转、宅基地和集体土地收益分配等事务都有参与权。然而，在实际的事务管理中，经常出现村民参与权有名无实的情况。一些干部钻法律漏洞，在征地过程中搞暗箱操作，很容易利用自己的权限优势与农民争夺农地补偿款而侵害农民权益。
二、合理解决土地征用补偿纠纷的几点建议
第一，国家对于土地征用应当给予合理的、足额的财政补偿。合理的财政补偿，不仅是社会公平原则的基本要求，也是保障农民基本权利的基础。农地征用是基于全社会的公共利益而产生的，被征地人牺牲了自己的利益来满足其他社会成员的利益需求，正如奥特.梅耶的特别牺牲论一样，就必须对牺牲者给予合理的补偿，这样才能体现社会的公平、正义，否则就会对被征地人的合法权益产生严重侵害。所以说，对于被征地者合理的财政补偿是解决土地征用纠纷的核心。
第二，建立健全法律机制，规范征地程序，做到合法、合理征地，保障被征地农民的基本生活质量。（1）在征地的过程中，要做到有法可依，有法必依。每进行一次征地活动，就要考虑其是否具有合法性和合理性，是否符合公平、正义的原则，是否是为了公共利益。决不能把“恶法”当“良法”，逆人民的意志而强行操作。（2）除了法律上的规范外，土地征用过程中还应该保证行政程序的规范性。而要想从行政程序上规范土地征用行为，必须限制两个方面的权力：政府相关部门以及村组的权力。只要是有关土地和农民的问题就要严格按照相关法律的规定来执行，加大审批力度，杜绝个人意志替代法律的行为。（3）如前文所说，如果农民的生活都不能被保障，就会形成大量的无业游民，进而可能引发严重的社会问题。所以，征地政府不能为了自己少点麻烦而简单随便地对待被征地农民的补偿以及日后的再发展问题，农民的事没有小事，政府和相关组织要健全农民生活保障制度，合理安排被征地农民的养老、医疗等问题，真正做到“为人民服务”。因此，健全土地征用和补偿制度，是保障农民权益，解决纠纷的基本手段。
第三，确保农民参与集体土地征用补偿分配事务的权利。保护集体组织中少数成员的合法权益是确保农民参与集体土地事务权利不可缺少的方面。相对来说，农民在土地管理事务中总是处于被动的地位，即使是现在已经实行了村民自治制度，农民的权力依然很少，这就会形成这样一种现象：土地集体事务中，少数人的合法权益总是被侵害。部分实权者将村民排除在决策之外，以一己之私侵害部分人的权益。因此，确保农民参与集体土地征用补偿分配事务的权利，增加农民的话语权，加强对于土地征用集体事务的监督和管理，是解决土地征用补偿纠纷的必要措施。
三、结语
在农村城镇化不断推进的今天，由于农地被大量征用，拥有土地使用权的农民成为了最大的受害者，而本应该为人民服务的地方政府竟然因为土地垄断而成为了土地征用的最大获利者。这样一种情况如果不能得到合理妥善的解决，那么，在土地征用过程中以及以后的社会发展过程中，出现的就不仅仅是土地征用补偿纠纷的问题了，由此可能会导致各种社会问题甚至是的发生，毕竟土地问题事关农民的生存问题，牵一发而动全身。所以，国家和各级政府应该制定合理对策，切实保障农民的合法权益，让农民也切实享受到社会高速发展和城镇化建设带来的丰硕成果。
参考文献：
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土地征地问题篇4
1我国目前存在的土地使用权问题浅析
我国的土地使用是按照相关法律规定的所有权来进行分配的，很多人都将土地的使用权当做个人的私有财产来对待，而土地在归个人支配使用后，其他人未经过同意就不能够擅自的对其他的土地进行非法的使用。在此前提下，征地拆迁工作就需要按照相应的法律法规来进行，因此在进行征地拆迁的过程中，就需要合理的解决存在的问题和矛盾，并且征得土地所有人的统一才能够进行拆迁。而如果没有征得土地所有人的同意，那么征地拆迁就是一种非法违规的行为。而在土地征收的过程中所涉及的内容也相对较多，因此为了更好的避免出现一些不必要的矛盾，就需要以解决问题的态度来进行合理的协商，这样才能够更好的做好土地的征收工作。我国在上世纪八十年代就在宪法中规定了公民对享有的土地有着绝对的使用权，并且法律上也对土地的使用权有着明确的保护。无论是国家、企业还是个人都不能够随意的强制获取他人的土地使用权，如果随意的对他人的使用权进行强行征收，就属于触犯法律的行为，所以，征地拆迁工作也存在着一定程度的困难，同时，这也是影响我国社会和谐的一项重要因素，因此征地拆迁工作必须要科学合理的进行。
2土地使用权的规范标准
2.1我国法律对土地使用权的规范要求
宪法层面。宪法使我国法律的基础，也是对我国社会的各项组织和个人做出了相应的要求，任何人和组织都不能够凌驾于法律之上，特别是在社会和谐方面需要通过相应的思想教育宣传来提高人们的法律意识，并且也要利用法律来对组织和个人进行约束，从而确保社会的公平公正。其中宪法中对于土地使用权也有着一定的规范要求，在土地使用权方面，按照宪法的规定，土地征收时要对土地的所有人进行沟通协调，并且在征得所有人统一的情况下才能够进行相应的补偿。而宪法中的规范也有着公平、公正的原则，对于促进社会和谐也有着非常积极的作用。
法律层面。关于土地使用权的规定，除了宪法还有其他的法律也有着明确的规定，其中土地法以及房产法等都对土地的使用权做出了详细的说明，在实际进行征地拆迁的过程中不仅要遵守宪法的规定，还要遵照其他法律程序来进行。
2.2对征地拆迁的基本要求
征地拆迁的过程中，如果被拆迁人有着合法的土地使用权，那么被拆迁人的权利就是受到法律保护的，但是对于一些违规建筑和非法保护的所有者就不在法律的保护范围之内。
3目前我国土地使用权中的相关规定
目前，对于土地使用权在法律层面有着一定的规范，但是具体内容还没有明确，其中可操作性和严谨性还相对欠缺，因此在进行土地征收过程中也常常会出现一系列的问题。对于征地补偿工作我国规定了可以用补偿的形式来进行征收，然而涉及到公共利益的土地也可以利用有偿补偿的形式来进行征收，这样在进行征收的过程中也常常会出现冲突的现象，但是一些问题都需要以法律规范的标准来执行，这也是土地征收过程中索要遵循的基本准则。
4土地使用权价值的合理分配
我国的土地所有权是归国家所有的，在土地使用权到期后，国家可以对土地进行无偿收回，然而在土地使用权期内，如果涉及到国家利益以及公共事业等问题时，就需要对土地进行收回，那么就要给予使用者相应的经济补偿，但土地的使用价值是存在着波动性的。并且土地问题也涉及到房屋以及各种用地问题，这样在进行拆迁的过程中常常会因为补偿价格的问题而出现一系列的矛盾，因此我国政府以及拆迁部门在进行征地拆迁时就需要与土地的使用者来进行沟通，从而避免在拆迁时出现不必要的矛盾，而通过思想工作和相应的协商能够有效的解决存在的这一问题，这也是土地征收过程中必须要进行的一项重要步骤。
虽然土地使用者对土地有着使用权，并且宪法中也有着明确的规定，但是政府为了对土地发展进行规划来需要对土地的使用进行合理的分配，从而保证土地能够更好的加以利用。然而土地的使用者对于土地的价值变化也有着一定的所有权，这就说明在获得土地补偿的过程中，要按照土地的现有价值来对土地使用者进行补偿。国家对于土地的使用权流转收益只是对土地增值的一次分配，而被征收的土地使用者对土地增值收益的分配也需要进行合理的调解，在征收的过程是二次分配的过程。然而我国很多土地所有者和房屋所有人对于土地价值的分配不能够按照标准的要求来进行，这就需要通过评估的方式来获得相应的经济补偿，但比之前的房屋评估价格都会相对高一些，这样在进行房屋评估的过程中还需要进行相应的修正，需要尽量的以市场为前提来进行房屋土地的自由评估和交易。现如今，很多地区的土地征收都设有相应的拆迁奖励费用，同时按照土地的市场价格来对奖励的费用进行及时的调整，从而保证土地在征收后使用者也能够买得起相应地段的房屋等。这样在房屋土地拆迁后，房地产自由交易价格也是影响房屋土地评估的重要因素，很多拆迁评估的价格都会低于市场自由交易的价格，市场有效供给的安置房源往往远离被拆迁房屋，不论城市房屋拆迁采用货币补偿还是异地产权置换安置方式，都要使已习惯于过去居住区环境的被拆迁人对求职就业、交通出行、就医购物、子女入学等问题的解决重新进行组织安排，无形中使被拆迁人被动地增加了生存成本，对此也应以适当的形式予以补偿，只有通过设立拆迁奖励费等形式对房屋拆迁评估价进行修正，才能使其与真实的房地产市场交易价格尽可能接近。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》增加了此项内容，将保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则落实到了实处。在城市房屋土地使用权价值分配上，不仅要坚持被拆迁人获得的经济补偿应略高于拆迁前房屋评估价格的原则，还要分别处理好商品住宅、公有住宅、私有住宅、经营性用房等不同属性房屋土地使用权价值的分配。商品住宅的拆迁补偿，需在区分转让土地、划拨土地的基础上，有所区别地对土地使用权价值进行合理分配。据考察，我国城市私有住宅大体可分为四种类型：祖遗房产；解放后城市土地部分私有制时期购置的房产；解放后由建设管理部门批准建造的私宅；解放后在各个时期擅自建造的房屋。笔者认为，前三类私宅土地使用权的原始取得是合法的，其土地使用人可以享有土地使用权收益，按比照划拨土地的房产。
土地征地问题篇5
土地征用制度是世界各国为发展社会公共事业而设置的一种法律制度，本文从我国土地征用制度的概念、特征谈起，对土地征用制度应遵循的原则、补偿安置问题及我国目前土地征用制度存在的法律问题和相应立法建议略作一探讨。
本文通过土地征用法律制度的分析，认为：只要土地利用符合国家建设总体规划，农村集体所有的土地也可以作为城市建设的一部分，农民可以将部分或全部征地补偿款入股，参与用地单位的生产经营，享受经营利润并承担风险等方式来提高自己征地补偿费。
本文中还提到了农村集体产权的问题，同时提出了三种观点，这说明了目前的农地产权是不完善的。土的没有实现市场配置，没有赋予农民充分的产权。问题如何解决有待于读者去思考。
关键词：土地征用集体土地公共利益安置补偿土地利用
3月14日，代表13亿中国人根本利益的近3000名全国人大代表，在人民大会堂庄严表决，以压倒多数的高票通过了《宪法》第四次修正案。研读这次修正案涵盖的14项内容，不难发现，与百姓经济生活直接相关的内容有三项：对土地征用制度的修正；对私有财产保护制度的完善；建立健全社会保障制度的规定。这三项修正条款相互关联，在保护百姓合法经济权益方面有共同的契合点。其中，对土地征用条款的修正，因其关系到农民的土地权利，尤为9亿中国农民所关注、所拥戴。www.133229.com
新《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”与前部《宪法》相比①，这项修正条款只增加了9个字，即“征收或者”征用，“并给予补偿”。有媒体评价说，作为《宪法》层面对农民土地权利的保护，这9个字“字字千钧重”。
一、土地征用涉及的现行土地制度
（一）、土地所有权制度
就现行的法律规定而言，我国目前只有两种土地所有制形式，即土地的国家所有制和土地的农村集体所有制。
《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》规定的更清楚，第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”显然，我国现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。土地所有制度也是公有制，“即全民所有制和劳动群众集体所有制”。
（二）、土地使用权制度
我国的土地使用权制度，应视使用土地的所有权性质而定。一般情况下，农民使用本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由于历史原因引起的非农业人口使用的农村集体所有的土地也是无偿的，比如宅基地。对于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用者外，就连中国公民住宅使用的国有土地都是有偿的。
《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定也有类似规定。②
（三）、土地所有权的转移制度
《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”第六十三条规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况致使土地使用权依法发生转变的除外。”这些规定对集体建设用地如何流转，如何规范并未明确，这就给实际操作带来了很大的限制。尽管多数地方从规范管理的角度出发，制定了集体建设用地流转的有关规章制度，但是由于缺乏明确的法律支持，往往使地方土地行政主管部门在执法时底气不足，甚至为此吃官司。
原《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款亦规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”该法第四十七条规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”该条还规定了征用土地的补偿标准。
这是我国关于土地所有权转移的法律规定。从这些规定中，我们可以看出我国土地所有权转移的强制性和单向性，即只能由国家征用集体所有的土地而不能反过来。与此同时，因为法律直接规定了国家对被征用土地的补偿标准，土地的集体所有者在其土地被国家征用时与国家讨价还价的权利也随之丧失。
二、征地补偿制度及相关问题的思考
（一）、农村集体土地产权的问题不解决，征地补偿问题无法从根本上得到解决，农民合法的经济权益也得不到真正保护
产权问题是农村土地制度的根本问题，也是解决征地补偿问题的根本前提和关键所在。我国仅农村集体所有的耕地就将近19亿亩，这还不包括农村集体所有的其他农用地以及集体建设用地等。这样一笔巨大的土地资产，虽基本上由9亿农民使用着，但其具体产权究竟归谁，却始终是一个悬而未决的问题。
产权不明晰带来的是责权不清、处置无度，以及利益分配关系的模糊与混乱。土地征用制度要依靠新《宪法》的要求进行改革，首要的任务应该是明晰农村集体土地产权。在这里我提出三个观点——
1、主张土地私有
国外一些学者主张实行土地私有制，把土地上的所有权利都给农民，延长承包期，以使农民有提高土地质量的动力和积极性。允许农地权利转让，这样才能使需要土地的人能得到土地，不需要的人能将土地让渡出去。主张削弱集体所有权，中国1955年以后才出现集体所有权，而应该恢复到1955年以前的权利状态。
2、坚持农村土地集体所有
持这种观点的学者认为应坚持农地集体所有制，规范产权主体。中国特有的社会主义在经济上的基本特征是：公有制为主体、国有制为主导，多种所有制经济共同发展。在这样一个大前提下，以农地为主体的农村社区集体所有制经济，便是社会主义经济中合乎逻辑的客观存在，在多种所有制的大家庭里，理所应当地成为一个成员。这意味着，认为集体土地所有制太落后，而企图将其完善为国有制，肯定是不现实的，认为土地集体所有制缺乏活力而主张将其改造为私有制，肯定也是不恰当地。那么，在稳定发展的大前提下，完善农地集体土地所有制便是现阶段唯一的选择。规范所有权主体，最便捷有效的途径莫过于由村民委员会或村民小组兼行社区集体经济的职能。村委会、村民小组都是群众性的自治组织而非行政性组织。
3、主张弱化所有权，强化使用权
持这种观点的学者认为，因为农村土地的产权不清，使得地方官员能够比较方便地控制土地的使用，从土地上牟利，从而带来一系列问题。产权界定与资源定价是博奕过程。改革是多因素博奕的结果，通过诱致性制度创新，发达地区农民自己的创造，与改革的目标相一致，也是一种改革路径。政府的宏观改革与农民的微观创造相结合，是符合中国现实的路径依赖。
目前农地产权是残缺的。土地没有实现市场配置，导致土地过度损失。中国在农地管制中，转让权管制与价格管制同时存在，我们需改变管制的方式，只对农地转让权进行管制，而不对农地价格进行管制。赋予农民充分的产权，参与分割土地收益。
（二）、“入宪”意味着征地补偿“低价时代”的结束。但究竟该确定什么样的征地补偿标准，以及依据什么原则和程序确定这一标准，是一个紧迫的课题
占用耕地多，补偿标准低，是被征地农民反映的普遍性问题。在陕西秦岭地区北麓，占地1000亩的豪华别墅楼群，每平方米售价5000多元，而世代居住在这片土地上的农民，每平方米田地获得的补偿只有几十元。
还有一些地方以国家建设的名义，有政府发文强行压底征地补偿价。据有关部门调查，西南某省修国道征地时，按现有的法定标准估算，也应给予农民1014元/亩的征地补偿费，但当地政府仍下发文件，将这个本来就很底的标准降到650元/亩。
《土地管理法》规定，征用耕地的土地补偿费用为该耕地征用前3年平均产值的6倍至10倍，安置补助为4倍至6倍。
如果按最高补偿30倍来算，一亩地平均产值1000元，其全部征地补偿费也才只有3万元。而实际上现在有些重点工程根本达不到这3万元钱，一般来讲就几千元钱，之后也根本没有具体的安置途径。
如果说，修宪前，建立有利于保障农民权益的新型征地制度，还只是来自有关方面和民间的一种迫切的要求和呼唤，那么，修宪后，对征地制度的改革，尤其是对征地补偿制度和机制的改革，已成为政府尽快适应国家根本大法要求的一种法定职责。
今年初，中央下发的一号文件和去年底国务院下发的有关通知中都明确提出，要建立有利于保障农民权益、有利于控制占地规模的征地制度。一号文件尤其指出：一定完善土地征用程序和补偿机制，提高征地补偿标准，改进分配方法。
去年，《土地管理法》的修改工作已展开，提高征地补偿标准的问题，已被列为其中一个重要内容。
这些，都意味着征地补偿“低价时代”的结束，建立一个征地补偿新标准和新机制的时机已完全成熟。
（三）、建立公正合理的征地程序，完善征地公告制度，建立征地价格以及补偿标准听证制度、土地征用争议司法仲裁制度等，将为新的征地补偿原则是否合理、标准是否可行提供法治的检验渠道
完善征地程序，最根本的是要给农民一个知情权和发言权。除了进一步广泛推行和落实“两公告一登记”制度，还要建立征地价格以及补偿标准听证会制度、土地征用争议司法仲裁制度。重要的是，这个完善的征地程序将为新的征地补偿原则是否合理、补偿标准是否可行，提供法治的检验渠道。
虽然全面保障农民权益还有很长一段路；要走，但伴随着这次修宪对土地制度的完善，新一届政府已把“坚决制止乱占滥用耕地”、“完善土地征用程序和补偿机制”提上了重要的议事日程。令人欣慰的是，征地制度改革将使修正后的宪法精神得到实实在在的落实。
三、土地利用的管制制度
1、土地利用的管制目的
土地利用的管制制度主要规定在《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》等法律法规中。前者第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。”“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”而土地利用总体规划详见该法第三章。《中华人民共和国城市规划法》第十六条规定：“编制城市规划应当贯彻合理用地、节约用地的原则。”第二十九条：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”
2、土地管理与土地权属
国家对土地的管理，归根到底还是对土地利用的管理，即意图使土地的利用更节约、更合理、更符合环境保护要求等。“能否促进土地的利用，似乎可以说是衡量一切土地制度是否合理的唯一标准。”而土地的合理利用取决于“土地利用总体规划”的科学性与合理性，与土地的所有制性质没有任何关系。在城市中，土地的面积不会因为它的所有人改变而增大，也不会因为它的所有人改变而更有利用价值。因此我们没有理由否定农村集体在城市中享有土地所有权，也没有理由不承认城市法人单位享有土地所有权，只要他们或在他们所有的土地上享有使用权的人，在这些土地上盖的房子、种植的树木和花草符合城市规划的要求。正如我们在城市规划时根本无需考虑今后在规划区盖房子的是谁一样。
土地是一种不可移动的资源，我们通常称其为不动产，具有生产资料的性质，因此其价值不言而喻。根据我国《民法通则》等民事法律的规定，所有权应当是平等的，其转移也只能依所有权人的意志而定。我国的民法也好商法也好，如果标的物转让的双方当事人在转让时有一方带有强迫性，将成为该标的物转让行为无效的理由。
我认为，农村集体所有的土地被征用后，虽然国家对其有补偿并对农民有安置。然而，当他们花完国家补偿的钱以后怎么办？那些今天被安置明天就失业的人怎么办？他们的土地为什么不能享有城市“户口”？为什么他们就不可以出让自己的土地使用权或以自己的土地使用权在城市作为投资？
四、结论
通过现行土地的征用及征地补偿制度的探讨，及土地权属的转移或流通法律制度的分析。本人认为在征地过程中除需要提高对农民的补偿标准外，还需扩展失地农民的安置途径。方法如下：
1、征地补偿费入股安置：在农民个人和土地所有者愿意的前提下，将部分或全部征地补偿费入股，集体经济组织和农民的生产经营，享受经营利润并承担风险，其收入按股份合作制企业分配办法分配。
2、社会保险安置：经农民本人申请，土地管理部门可将农民个人应得征地补偿费部分或全部给付保险公司，由保险公司按有关规定办理医疗、养老等各种保险。
3、留地安置：在经济发达地区或城乡结合部，根据城镇建设规划，政府可以用优惠条件提供部分土地，按照规划确定的用途，又被征地农民集体和农户从事开发经营。留用地隐含的地价是对征地补偿的补充，表现为留用地开发经营带来的长期收益或就业岗位，这不是为对失地农民的一种有效安置方法。
4、债权安置：在农村金融或基金信用较好的地区，在农民个人和集体统一的前提下，可采用发行土地债券的办法进行安置。
注释：
①原《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
②《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
参考文献：
1、《地籍五千年》樊志全中国大百科全书出版社2003年12月
2、《房地产法》程信和、刘国臻编著北京大学出版社2000年12月版
3、《城市房地产开发用地法律制度研究》符启林著法律出版社2000年7月版
4、《房地产管理法及配套规定新释新解》梁书文马建华张卫国主编人民法院出版社
5、《土地管理法及配套规定新释新解》梁书文黄赤东主编人民法院出版社
土地征地问题篇6
关键词：土地征用；补偿制度；农村土地
一、目前我国农村土地征用的补偿出现的问题
第一，征地补偿法律体系不健全、法规依据不完善。我国尚无专门的《土地征用补偿法》，土地征用由《宪法》和《土地管理法》来调整，但未规定应给予相应的补偿，同时，与之相配套的法律规范对于补偿制度的规定也缺乏可操作性。而且，土地征用补偿标准不是按照国际通行依据的现行市价通过协商谈判来确定，而是按照被征用土地的原用途给予补偿。
第二，征地的货币补偿值偏低。目前，我国被征地的农民所获得的补偿值普遍偏低，主要体现在两个方面：一是补偿标准与人们生活水平相比严重不对称；二是补偿标准与土地市场价相比差距很大。以温州为例，一类地段征用水田土地补偿费为2万元/亩、安置补助费为3.6万元亩，合计才5.6万元/亩。按照文件规定的分配方法，土地补偿费给村集体，安置补助费给农户。根据温州一类地段的平均人土比计算，每人分得的安置补助费才1.8万元。然而温州人均生活费支出为1.2619万元。也就是说，农民获得的安置补助费只能维持1年半的生活开销。另外，温州现在的工业用地市场价格为100万元/亩，征地补偿价格不到土地市场价的5％。
第三，征地补偿标准存在问题。根据现在实施的《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的6—10倍；安置补助费为耕地被征用前三年平均年产值的4—6倍，最高不得超过15倍；附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。这样的征地补偿标准主要存在以下两方面的问题：（1）补偿标准的范围界定不科学。由于土地利用方式、种植制度、市场情况、区域差异等条件的不确定性，因农作物不同、物价波动、人为原因等等因素的影响，“平均年产值”很难科学、合理的确定，测算出来的补偿标准并不能反映实际情况。（2）补偿标准不全面。现行的征地补偿标准中只涉及到土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费，这显然是不全面的，其主要表现为三点：一是缺少拆分损失补偿；二是缺少相邻土地受损与残留地补偿；三是缺少土地预期发展价值补偿。一块土地作为一个整体，其价值是一定的，然而，在现行的土地征用过程中，土地经常是被分割征用或部分征用，这样分割后剩余的土地由于利用效率的损失及不经济的土地规模等原因，价值会趋于下降。同时，由于外部性的原因，被征用土地的新用途可能会对其相邻土地的价值产生影响。除了这两点之外，还有一项被忽视的重要补偿是土地预期发展价值补偿，这主要是指在未来农民改变土地的用途后的增殖溢价。
二、我国农村土地征用的补偿问题的解决措施
第一，建立健全征地法律体系，明确征地利益各方的法律地位。（1）建立健全土地征用法律体系。赋予农民集体土地与国有土地平等的权利。在坚持土地公有制的前提下，实行集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”。（2）加强法律援助。被征用土地的农民在利益受到侵害时，没有能力支付维权所需的各种成本，因此处于维权劣势。如果失地农民专设法律援助机构，强化失地农民的维权意识，并提供一定法律援助则有利于农民的利益不受侵犯。
第二，逐步完善土地征用补偿机制。寻找政府、征用地主体、失地农民间最佳的利益联结，建立合理的征地补偿机制，是解决完善农村土地征用机制的基础。（1）全面考虑土地价格的变动因素。影响土地价格变动的因素很多，如区位优势、当地的人地紧张程度、土地质量等，必须认真权衡多方因素，根据征地用途、土地条件以及市场条件，尽量全面的反映土地价格。（2）动态提高补偿标准，允许农民参与土地增值收益分配。政府在对农民的同期损失给予补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，并随国民收入增长而提高，让农民分享增值权益。
第三，积极发展失地农民安置的有效措施。在以货币补偿安置为主、工作补偿安置问题重重的现行补偿安置方式下，应积极的发展安置失地农民的有效措施，为此应做好以下几方面的工作。一要实现安置方式的多样化，可以包括换地补偿的安置、留地补偿安置以及入股安置等方式。二要建立再就业创新机制，采取积极主动的就业服务措施，建立以市、县两级劳动力市场为中心，以街道、乡镇劳动力管理服务站为网点的就业服务网络，实现城乡统筹就业。并出台鼓励、扶持失地农民自谋职业的配套措施，鼓励征用地单位和其他工商企业尽量消化失地农民。三是要建立失地农民安置工作的考核机制，协调事务部门的工作，将其纳入地方政府的考核范围，为被征地农民的发展做好规划工作。
参考文献：
[1]周其仁：农地产权与征地制度——中国城市化面临的重大选择[j].经济学(季刊)，2004，4(1)：193-210.
土地征地问题篇7
关键词：土地征收；行政诉讼；程序构建
永嘉县属温州市辖区，土地面积有2674平方公里，人口已经超过百万，在温州各县市区中总面积最大，但是山地面积也是最多的县，达到2397平方公里，平原面积为277.0平方公里，拥有耕地面积仅有36.16万亩，在如此稀缺的土地资源下，土地征收行为对民众的土地所有权的剥夺显得更为重要。
一、永嘉县行政诉讼概述
1.永嘉县人民法院行政诉讼特点
2009年-2013年五年内，浙江省永嘉县人民法院共受理行政诉讼案件198件，年均收案数达到40件，在浙江省温州市各基层法院中收案量中等偏上，具有一定的考量价值。通过5年的数据分析，可以得出一些较为清晰的特点：
一是收案量少。年均40件的行政诉讼案件，在浙江省温州市地区已属中等偏上的数量，是行政机关的行政行为比较规范，还是基于其他原因导致案件量偏少。二是被告单一。在每年受理的行政诉讼案件中，作为被告的行政机关主要集中在政府、公安、规划、国土等部门。是其他部门都依法行政，合法行使职权，还是这几个部门易有争议，还是法律的设置本身造成的，还需进一步分析。三是撤诉比例高。在结案方式中，以撤诉方式结案的达到50%以上，高比例的撤诉率，是否是真实情况反映，还是因为无法以其他方式结案，只能选择以撤诉结案为妥。
2.土地纠纷案件存在的问题
从永嘉县人民法院的案件特点可以反映出以下的问题：
一是国土部门在行政诉讼案件中占了较大的比例，在这么多行政部门中，担任被告身份的情况占到了1/10以上。这说明土地问题一直存在，即使土地征收多数问题无法进行行政诉讼，但是其他土地问题仍然使其成为被告。
二是土地征收案件多数未进入行政诉讼中。虽然行政诉讼案件中，国土资源局多次作为被告，但是土地征收纠纷基本没进入行政诉讼。造成这样的问题，主要是由于相关法律对于因土地征收决定、土地征收补偿等产生的争议是否可以提起行政诉讼并未作出明确规定，加上抽象行政行为的不可诉性以及行政裁决的终局性等，行政诉讼这一救济途径的实施在土地征收中面临着很大的障碍。
三是行政诉讼多数以撤诉结案，我在创新项目浙江省永嘉县行政诉讼研究中曾作过论述，撤诉率高是有一定原因的，尤为重要的一点就是法院对双方进行协调，最终以调解式撤诉。因此，我建议调解可以引入行政诉讼，尤其是土地征收案件，希望能够依靠行政诉讼的角度保障农民权益。
二、温州土地征收存在的问题及制度构建
从实际征地工作情况看，村集体和农民对征地政策上基本上没有意见，在征地协商中村集体和农民往往都提出政策外的一些问题，要求政府予以解决，影响了征地工作的顺利进行，主要有以下的问题：
1.温州土地征收存在的问题
（1）因征地政策调整引起的征地历史遗留问题。如龙湾街道状元村的林东京上访案。90年代金温铁路、金丽温高速等重点工程项目是一个项目一个征地政策，金温铁路路基部分还出现过裸征，2003年后市区执行统一的征地政策，同样类型的重点工程项目和其他项目一样实行了同地同价，较早征地的就觉得很吃亏，通过上访形式要求政府给予解决，导致状元油库扩建项目无法在当地落地。再如鹿城区南汇街道南塘村的耕地1994年左右已基本被征完，由于我市的被征地农民社会保障是从1998年以后开始实施的，该村村民就无法得到社会保障，民众意见较大，导致目前一些零星征地都无法实施。
（2）因房地产市场价格上升引起的征地历史遗留问题。如90年代后期、2000年代初，我市实行的劳力安置房政策，因当时的征地成本加上建筑造价高过房屋市场售价，在经济上不划算，龙湾区大部分村都没有选择使用劳力安置房指标，鹿城区如箬笠岙等村选择把劳力安置房指标直接由安居工程指挥部收购。2000年后，城市中心区也同样根据村里要求回购龙沈、屿田等村三产留地指标。由于之后房地产市场发展，地价上涨，在新的征地过程中部分村民反悔提出异议。
（3）征地实施单位征地前后对村里态度不一，诚信缺失。征地是村里能集中提出诉求的唯一机会，提的大多是村里长时间得不到解决的问题，征地实践中征地实施单位对村里态度往往是前热后冷，一达到目的，就把村里的诉求晾在一边，缺乏认真解决问题的诚信，而村里的诉求长期得不到及时解决，日积月累成为历史遗留问题，在下次征地中这种互信缺失的矛盾突出表现。
（4）农民对村集体的意见影响征地。比如换届后新一届村委会否定前届村委会的征地决定（如龙沈村）；村民对村里征地补偿分配方式、分配方案、分配对象不满引发；对村干部本身能否做到公平公正公开的不信任。而这些村内矛盾激化会引起涉及征地。
（5）征地地类争议问题。如村里要求10米高程以上林地或山园地要求认定为耕地，现状违法建设用地按违法前地类耕地认定，落实留地指标。而违法占用农用地，根据温州市里2005年规定是不再核给留地指标的。因涉及经济利益重大，近几年时间这类问题出现较为频繁。
2.土地征收中的正当法律程序构建
很久以来，国家就征收土地这方面没有规范且完善的制度安排，因此，我们一致认为国家只有先意识到这个问题，其次不断地完善法律内容，以全新的法律思想去考虑国家征收土地行为，不仅仅要理解公民内心的想法，更要搞清楚被征地者内心的想法，一方面尊重人们的权利，另一方面要不断地为公众获取利益，让百姓知道国家是为了他们好，心甘情愿地交出土地的使用权。
（1）制定《财产征收法》
我国目前的征地程序是国家本位主义理念下的产物。明确土地征收程序的根本目的是规范行政权、保障被征地农民合法权利，增强征收程序的公开性和民主性。应当制定专门的《财产征收法》，对土地征收的程序做详细规定。
目前，我国土地征收程序无统一的法律法规规定，其条文分散在法律、法规、地方性法规、规章甚至规范性文件等不同效力层次的法律文件中。立法机关对征收程序的法律规定应尽量详细、完整，具有可操作性。
现在的《土地管理法》的立法目的是加强土地管理，重在保障土地管理秩序，而土地征收涉及公共利益和个人利益之间的博弈和平衡，是国家征收权和公民私权利的冲突和协调。二者的理念不同，涉及的法律关系主体不同，具体制度也有很大差异。土地管理主要包括土地所有制、土地利用规划、耕地保护、建设用地、监督检查等内容，而土地征收则主要包括征收目的、征收程序、征收补偿、救济、法律责任等制度。所以，《财产征收法》的制定在程序上符合立法本意，对公权力的行使又可通过程序加以限制，且内容更符合征地的性质和特征，更容易达到控制和约束征收权、切实保护被征收农民合法权益的目的。
（2）确定行政机关为征收主体
国外发达国家对征收主体主要做两种方式的规定，一种是议会征收的方式，这种方式主要集中在美、英等国，第二种方式是行政征收，主要在德、法、日等国家实行。我国在理论界也主要存在两种不同的观点，一种是立法机关为主体，另一种是行政机关做主体。当然也有部分学者认为可以由司法机关做主体。
中国国情造成以行政机关做征收主体更加合适。一是人大难以代表公众意见。我国的制度造成人大代表对决议投票，但是并不是这些代表就能真正体现民众的意见。二是人大代表是各个行业各个领域的非专职人员，对土地征收的各个环节并不熟悉，可以说是非常外行，不能保证征地正常进行。三是人大的召开并非随时随地，诸多问题需要马上解决在人大难以实现。四是政府权力来自人民，行政机关行使征收权有正当性。行政机关涉及各个领域，且均有该领域的专业人员，结合其原有的土地信息，可以更好的统筹土地征收。
（3）设立公共利益认定
国家征收土地只能基于公共利益考量，但是公共利益无法界定最终导致征地目的混乱。但是多数国家和地区都有相应的公共利益认定程序来加以规范。各个国家对是否是公共利益有专门的机关来认定，对是否属于公共利益也需要作出相关认定，只有符合法律法规以及确有必要，则可以通过认定。对公共利益的认定有比较复杂的认定程序，与土地征收的认定应当具有相似性。比如日本由事业认定机构来认定，台湾也需要通过事业认定。
（4）增设调查程序
国外许多国家和地区的征地程序中都设有专门的调顺绦颉7ü行政阶段包括两个调查程序：（1）事前调耍是否属于公共利益则由该阶段进行。接到需用地人申请后，由调查员或者调查委员会对事业是否属于公用目的、事业所涉及的环境和城市规划进行详细的调查论证。（2）拟征地项目位置调恕S墒〕せ蚱涫谌ǖ钠渌副省长亲自进行，对被征的土地位置、面积做调查，具体哪些人应当受到补偿也应该在调查范围。纵观来看我国的调查程序还是不够具体和规范，准备阶段不充分，市场调研不完善，很难顺利地开展一系列的活动，所以为了维护公民利益不受侵犯我们更应该完善调查程序。另外，调查应公开进行，调查结论应对外公布，允许公民查阅和质疑。
三、温州地区补偿问题和建议
由于温州处在沿海发达地区，相对于国家统一制定的补偿标准，明显补偿过低。2003年温州全方面考虑补偿标准低的问题对产值片区做了规划，两者相结合做出比较适当的补偿。2008年温州提出新举措，进一步提高补偿标准，缩小不同区域间的土地补偿标准。原来的标准是按行政区域划分，市区范围里总共有三种标准，现缩小为两个区域，划分为山地和平原。原来土地类型多样化达到七种，现在只划为三种。从之前的不同区域得到的补偿不相同转变为同一标准，对低标准进行了更大的提升，现在每亩可以补偿2000元。1998年，温州地区征收每亩耕地补偿18000元，到2014年已经上升到每亩90000元，是之前补偿的5倍，标准大幅度高。
1.温州土地征收补偿问题
2012年温州开展土地征收阳光工程建设，土地征收各环节得到进一步控制，补偿更加阳光透明，但在调研中发现补偿标准过低仍然是个大问题，在补偿方面还有其他几个问题：
一是补偿远低于土地市场价。近6年来，温州房价一直居高不下，2009年温州市区新房成交均价为22532元/平方米，2010年均价则25415元/平方米，2011年上升到35336元/平方米，2012年、2013年、2014年均价分别为26121元/平方米、23278元/平方米、19789元/平方米。高房价带来的是土地价值的持续上升，虽然近年房价略有下降，补偿标准也已有提升，但是两者相比较，仍是相差过大。
二是有的县（市）补偿安置费是通过乡镇政府直接收取和支付，没有经过统一征地事务机构，有个别县统一征地事务机构连征地费财政专户也未建立，征地补偿安置费是否及时足额到位，征地主管部门无法掌握，存在着征地补偿未能按时足额到位风险存在着征地补偿不按时足额到位风险。
三是因个别被征地村存在征地补偿内部分配机制不够健全公开，村民参与征地补偿的程度很低。征地补偿过程中，从村集体的补偿费如何分配，以及政府作出的保证基本生活的社保名额给谁，安置留地的用途都无法参与其中，且认为可能存在不公平，而该类征地补偿又没有相应的监督机制予以制约，造成部分村民对村集体不信任，影响征地本身的合法性。
2.土地征收中确定公平补偿的原则
要改革征地制度，必须尽快构筑公平补偿制度。公平补偿制度之建立是一个系统的工程，应从建立公平理念、实行市场标准、拓宽补偿范围、提高农民参与权等方面全面展开。
（1）重构补偿公平的理念
经过一段时间发展，先农业后工业，当经济总量达到一定程度后，更应当注重农业发展，达到平衡。如今我们的经济发展已经取得了一定的成效，2014年，中国国内生产总值达到63.6万亿元，在世界主要经济体中名列前茅，人均GDp约为7485美元（约合人民币46531元），①现在应该到了适当减缓经济发展速度，提高社会福利建设，注重社会公平的阶段了。2004年的《宪法》修正案明确规定了“国家尊重和保障人权”，“公民个人的私有财产不可侵犯”，《物权法》也对私人财产保护作出了相应的规定。因此，在建立和法治社会背景下的今天，在国家与农民利益关系问题上，仍然抱持实现城市化实现经济发展必须牺牲农民利益的观念，继续采取“农业为工业积累”的征地补偿思维，已经不符合时代的要求。
（2）提高征地补偿标准。温州属沿海发达地区，高房价、高物价导致在温州生活的成本进一步加大，失地农民若无相应的足额补偿，很可能会因失地造成无法生存。依据温州地区的生活水平，再次提高征地补偿。远期应考虑允许集体土地所有权和使用权自由转让，建立集体土地市场体系。改革开放后城市土地也遇到过实行市场化问题，当时遇到的障碍要比现在困难得多。许多人担心土地市场放开会导致农民大量卖地，加剧耕地的流失，威胁国家粮食安全，我们认为国家可以通过提高土地增值税，通过税收手段调节土地买卖行为。对土地保有农业用途的农民，可以给予免除税收、给予奖励等各种优惠政策。
（3）推行征地补偿安置费预缴制度。征地补偿安置费统一在征地报批前预存入统一征地机构财政专户，在征地批准后由统一征地机构统一支付，确保征地补偿安置费及时足额支付到存。农民失地后获得的补偿的具体分配，应有相应的程序予以监督，最好能有农民参与其中，进行村民监督，让补偿费、社保名额、留地指标如何分配有具体的制度规范。
（4）事先需确定补偿安置方案。“征地必须补偿，非经合理补偿不得征收”是国家在征收制度中的通用规则，也是财产权宪法保障的主要内容。我认为，征收补偿程序在征地程序中不仅不应设置为子程序，而且应设置为前置程序，提到征地决定作出之前，即补偿安置方案被农民接受以后，再决定征收。这种制度设计也符合我国为解决因征地引起的大量纠纷而提出的“先补偿后征收”的思路和安排。
（5）完善补偿安置实施程序。土地征收补偿安置方案和征地方案确定并公告以后，政府应该巩固征地，确保行为顺利开展，并采取措施，策划方案，然后开展。之前政府应该明确自己的责任和任务，尤其是补偿资金方面妥善处理，要做到足额及时。补偿费应确定被征地农民和集体应得的具体份额，直接交由权利人或其指定人受领。补偿费和安置费支付完毕后，土地征收程序终结。在程序的设定中，应当明确补偿安置与征地是否生效相结合，补偿安置为征地最终能否生效的必要条件。补偿安置费发放完毕，被征地农民得到合理的补偿，征地决定生效，集体土地的所有权、使用权转移。
四、土地征收救济制度构建
1.完善民间性救济制度
（1）强化基层调解制度。我国《物权法》第32条明确规定，权利人有和解、调解、仲裁、诉讼等方式保障自己受侵害的权益。土地纠纷主要有两种类型的纠纷，一种是被征地者包括集体组织和个人，由于补偿不到位，安置不妥当引起的与征地方发生的纠纷；另一种是补偿金分配不合理导致个人与村集体之间发生纠纷。很显然，调解比司法救济有着高效率的优势，不至于想要获取救济而花费一年两年甚至更长时间。健全基层调解制度并加强其执行力，实为一条便民的救济通道。
（2）建立征收仲裁制度。我国目前由作为土地征收方的政府既吹哨又参赛对征地纠纷进行裁决的做法，很难保证裁决的公正性，也不符合国外通常由独立于政府的机构对此类纠纷进行裁决的国际惯例。“而《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》明确规定该法并不适用于集体土地征收，”②使得土地征收仲裁至今仍旧无法可依。我认为，借鉴土地承包纠纷仲裁的这几点内容，未来我国土地征收仲裁制度的设立，有两条可行的路径：
其一，可考虑修改《纠纷调解仲裁法》，将其仲裁的范围进一步拓展，不只接受土地承包纠纷，还可以将土地征收纠纷囊括进来。其二，可以考虑参照《纠纷调解仲裁法》之规定，单独制定《土地征收纠纷调解仲裁法》或者在专门的《财产征收法》中规定有关土地征收纠纷调解仲裁的内容，并据此设立专门的仲裁机构，降低甚至免除申请人的仲裁成本，避免无法可依、费用过高等缺陷。
2.完善行政救济制度
解决征收纠纷使用行政救济是最常用的手段，浙江省温州市每年的土地案件保持在150件左右。对于被征地农民而言，所要防范和应对的主要是但不仅仅是行政机关的侵权行为，还包括来自农村集体组织的不法行为，其所需要的救济路径显然更多。
（1）行政和解与调解。“从域外法制的实践看，行政调解、和解已经成为各国普遍运用的行政纠纷解决方式。”2008年最高法院颁布《关于行政诉讼撤诉若干问题的规定》（以下简称《撤诉规定》）。该规定的出台并不是以撤诉为目的，是为了给行政诉讼和解提供依据，由于行政诉讼法并无和解制度的规定，若以和解的规定出台，则会导致与法律冲突。撤诉就成为了最高院司法解释的切入点，以撤诉的方式达成和解，虽是撤诉规定，但包含了和解的意思。行政诉讼禁止调解，不应有行政调解的依据。对于学界热议的能否适用调解，主要的焦点集中在行政机关是否具备处分权的问题。公权力不能自由处分这是行政诉讼不适用调解的观点，公权力在行政机关来看，既是权力也是责任，行政机关不得自行处分，包括放弃、转让等行为。据此，行政机关无实体处分权，以此为调解基础的方式就无生存空间。但是民事诉讼中最为适用的调解，以及“大调解”环境下的调解结案，均是行政诉讼调解应当发展的方向。③
在我国土地征收的整个过程中，这类纠纷既牵涉乡规民约，又牵涉基层的自治。在这种情况下，最好能由基层通过人民调解组织来进行解决，在基层调解仍旧无法解决、必须动用公权力时，可以考虑采取行政和解、行政调解的手段。
（2）行政裁决。行政机关的行政裁决权取决于法律的规定，依据规定，享有征地补偿定价权的征收方同时握有被征地方不同意该定价时的争议裁决权，后者则完全失去讨价还价的权利和机会。法律未明确对裁决决定不服是通过行政复议还是行政诉讼解决，由此裁决效力并不完全有效。我国目前的土地征收行政裁决制度仍存在诸多问题，需要逐步加以完善。
首先，提倡协调功能，在行政裁决中要合理运用协调解决纠纷。其次，明确被征收人的主体资格，明确裁决的具体实施部门，建立专门的裁决机关，由在百姓中享有一定声望的专家来裁决，向人们说明，更加具有说服力，政府还能表现得更加亲民。再次，法律可以规定优化裁决程序，毕竟相当一部分百姓经不起法律官司的拖延。最后，应扩大裁决标的的范围，只要需征地有关则都可以适用该裁决。
结语
今后相当长一段时间内，城市化还将是我国发展的主要方向，而大规模的城市化往往伴随着大规模的土地征收。合理的土地征收制度对保护公民合法权益、对促进经济发展、对社会的和谐稳定，都具有十分重要的意义，土地征收制度的完善也显得愈发迫切。
（作者单位：青海民族大学法学院）
基金项目：本文系青海民族大学研究生创新项目：永嘉县行政诉讼研究课题结项成果。
注解：
①国家统计局2015年1月20日的数据。
②该法第2条第2款规定：“因征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷，不属于农村土地承包仲裁委员会的受理范围，可以通过行政复议或者诉讼等方式解决。”
③朱凯：“简述行政诉讼受案范围及结案方式――以永嘉法院行政诉讼案件为例”，载《开封教育学院学报》第4期。
参考文献：
[1]朱凯：《简述行政诉讼受案范围及结案方式――以永嘉法院行政诉讼案件为例》，载《开封教育学院学报》2014年第4期。
[2]季金华、徐骏：《土地征收法律问题研究》，山东人民出版社2011年版。
[3]王利民：《论征收制度中的公共利益》，载《政法论坛》2009年第3期。
[4]李集合、邹爱勇：《土地征收补偿之同地同价的理性分析》，载《河北法学》2009年第9期。
土地征地问题篇8
关键词：房地产开发土地权属税收征管问题对策
在房地产开发企业取得土地权属的税收征管环节中，时常遇到一些税收政策未予明确的问题，特别是一些涉及拆迁补偿等问题的土地权属转移问题。这些问题界于政策之外，基层征管人员和纳税人受到了一定的困扰，易导致房地产开发企业产生欠税，影响税收征管秩序。笔者结合实际工作，对这些特殊情形进行了梳理，并对其成因和对策进行了探析。
一、城镇土地使用税收征管遇到的问题
由于一些房地产开发企业对城镇土地使用税政策不甚了解等原因，遇到以下四种特殊情形时，房地产开发企业往往以此为由形成欠税。
第一种情形：签订土地出让合同，未办土地使用证，也未实际交付使用
受让方（房地产开发企业，下同）与出让方（国土部门，下同）签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已交付大部分土地款，但由于拆迁进度等原因生产土地纠纷，未办理土地使用证，也未按合同约定的时间交付土地。如：某房地产公司开发某项目，征地签订土地出让合同金额1.2亿元，土地面积9.32万，实际支付土地款1亿元。出让方由于厂房拆迁进度等原因，未按合同约定时间交付土地，导致双方产生土地纠纷，受让方以此为由不办土地使用证，对该宗土地不申报缴纳契税和城镇土地使用税。
第二种情形：签订土地出让合同，未办土地使用证，但已实际交付使用
受让方与出让方签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已付大部分土地款项，但由于个案的拆迁、补偿等原因未办理土地使用证，出让方按合同约定时间交付土地，受让方也已实际使用土地。例如：某房地产公司开发某项目，征地签订土地出让合同金额1.3亿元，土地面积9.8万，实际支付土地款1.2亿元，由于个案的拆迁、补偿等原因未办理土地使用证，出让方按合同约定时间交付土地，该公司实质上也进行了房地产开发，但仍以未办土地使用证为由，不申报缴纳契税和城镇土地使用税。
第三种情形：签订土地出让合同，办理了土地使用证，但部分土地未交付使用
受让方与出让方签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已付清了土地款项，办理了土地使用证，但因特殊原因（如拆迁遇上钉子户等）导致部分土地未能及时提供给受让方使用。例如：某房地产公司开发某项目，征地签订了土地出让合同，办理了土地使用证，土地面积1.5万中因拆迁遇上钉子户导致有3000土地不能开发，该公司对这部分土地不申报缴纳城镇土地使用税。
第四种情形：签订土地出让合同，办理了土地使用证，但部分土地属于生地，需通过开发才能使用
受让方与出让方签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已付清了土地款项，办理了土地使用证，出让方按合同约定时间交付土地。但房地产开发企业所征用的土地有部分属于生地（如荒山等），在进行房地产开发前需投入大量的资金对荒山进行平整，荒山平整成为熟地后才能开发。
二、主要成因分析
（一）土地交易信息不对等，导致纳税义务时间认定难
由于地方政府部门间未实现信息资源的有效共享，地税部门的土地交易信息来源，主要依靠基层征管人员日常巡查巡管收集的资料，以及纳税人的自行申报资料信息。然而，通常得知这些特殊情形的土地交易信息滞后于纳税义务时间，既需要通过合法有效渠道证实这些资料信息，又需花大量时间了解整个土地交易过程，从而产生契税和城镇土地使用税的欠税问题。
（二）违反合同延期交付土地，导致土地计税面积认定难
国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，基本上是由当地政府代表国家对外出让土地。由于拆迁、补偿、安置等种种原因，造成当地政府延期交付全部或者部分土地，影响了纳税人按合同总土地面积办理土地使用证。于是，纳税人采用分解土地出让合同的办法，分期办理部分土地使用证，分期申报部分土地计税面积，给地税部门核定土地计税面积带来难度，给纳税人少申报土地计税面积带来理由。
（三）纳税人追求商业利润最大化，导致税收政策执行难
纳税人在前期签订土地招标拍卖成效确认书，取得国有土地出让合同时，受当时政策、市场、资金等因素影响，推迟房地产开发计划。在利益的驱动下，能推则推迟办理土地使用证，以规避政府“两年不开发的土地要无偿收回，一年不开发的土地要收闲置费”的风险，从而达到拿地扩大土地储备的目的。同时，在账务处理上可以不认定为企业资产，在税务处理上则以未实际交付土地使用为由，不申报缴纳契税和城镇土地使用税，从而达到困扰基层征管人员执行税收政策的目的。
三、工作对策
（一）摸清土地交易过程，正确认定纳税义务时间
目前，房地产开发企业土地的来源主要有政府出让和企事业单位转让，取得的方式大多是通过拍卖形式。如果延期交付土地，出让方将承担违约金或者赔偿经济损失。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条和财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，征用非耕地的，应由受让方从合同约定交付时间土地的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间土地的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；征用耕地的，受让方自应批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。
（二）加大税法宣传力度，化解认识误区
根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使用税。与此同时，少数企业利用四种特殊情形与地税部门周旋，从而达到不缴或者少缴城镇土地使用税的目的。作为地税部门，应通过报刊、媒体、网络、短信平台等载体进行税法宣传，以及税收管理员与纳税人面对面税法宣传，为纳税人解疑答惑，促进征纳互动，改善了征纳关系，提高纳税人的税法遵从度，只有解决认识上存在的误区，才能真正维护纳税人自身合法权益。
（三）巧用先征后补政策，合法规避企业税收风险
针对第一、三种特殊情形，由于拆迁、补偿等原因导致出让方未按合同约定时间交付土地或者部分土地未交付，而出让方土地管理部门代表政府以国家土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，实质上是政府行为。因此，房地产开发企业与政府就承担违约金或者赔偿经济损失的问题谈判中，要巧用先征（地税部门先征）后补（政府补偿）政策，既收回因政府未按合同约定时间交付土地而产生的损失，又合法规避企业的税收风险。
参考文献：
[1]徐波.强化我国房地产企业税收征管的探讨[J].当代经济.2008.11.
土地征地问题篇9
［关键词］土地增值税清算宏观调控征缴
近期，国家税务总局密集出台了《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》、《关于土地增值税清算有关问题的通知》和《关于加强土地增值税征管工作的通知》等三项政令，分别从产品完工条件、清算、预征三个环节加强土地增值税的征缴。显然，这是国家税务总局为贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）而采取的一系列严厉举措，力度之大，前所未有，且可操作性较强，充分彰显出在复杂的内外部经济形势中，当前的畸高房价以及由此引起的社会问题已经引起党中央国务院的高度重视，中央稳定房价决心稳如磐石。
一、我国土地增值税征缴历程简要回顾
1.启动征收阶段
1994年1月1日,国务院实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下称简称《条例》），标志着土地增值税开始征收。自那时起到2006年12月底国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》为止，国家税务总局或单独、或联合财政部、国家国有资产管理局、国家土地管理局、建设部等部门实施的以及各省、自治区、直辖市等地方配套出台的有关土地增值税征管的政策文件达60余项，其中国家税务总局牵头的就有10项之多。内容涉及到条例的实施细则、相关会计处理方法以及在执行条例的过程中针对出现的问题适时应采取的措施事项等等。
但是，政策制度层面上的“刚性”和执行层面上的“柔性”之间的矛盾在这体现得淋漓尽致。土地增值税作为房地产行业的重要税种，操作起来难度相当大，需要大量的不同专业的人力来密切配合，还要耗费数量众多的物力财力。虽然《条例》规定了四级超率累进税率，但是在涉及成本确定或其他原因而无法计算土地增值税时,允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税，待楼盘销售交付后再进行清算，但由于清算难度大，最终被清算的极少。结果,这一道“活口”在实际操作中被普遍使用，四级超率累进税率异化成了固定税率，而正因为如此低的固定预征率，导致了各地财政收入巨额流失和土地增值税应有调控作用的难以发挥。
2.清算阶段
2006年底,国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定自2007年2月1日起开始清算,但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。虽然因市场状况变化较快导致这一次土地增值税清算政令没有得到落实，毕竟，清算土地增值税的冲锋号已经吹响，同时也给房地产开发商敲响了警钟：土地增值税征收的异常和政策执行的宽松状况不可能长期持续下去。
3.从严清算阶段
2010年5月19日,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算过程中若干计税问题，拉开了从严清算土地增值税的大幕。为进一步落实“国十条”，5月25日，国家税务总局实施了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，再加上之前的《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》，这样构成了严格清算土地增值税的三步重棋，力度之大，前所未有。
综上，我国近二十年土地增值税征缴实践给了如下启示：诸多清算的税政措施历尽波折效果不佳，表面上看是由于技术以及市场原因，但根源却在于中央政府和地方政府诉求迥异。中央政府开征土地增值税的根本目的在于运用此税种调控房地产业的利润，抑制房地产行业的过度投机行为，促进房地产业平稳、健康发展，希望地方政府与中央政府协调一致，维持房价的稳定，进而维护宏观经济的良好态势。而地方政府基于各种原因则更多的从地方经济发展的视角来实施土地增值税政策，实施前会对严格预征和清算给地方经济带来的影响与地方财政收入的增加展开博弈，尤其是一些地方政府把房地产作为本地经济发展的龙头支柱产业，在执行土地增值税政策时会更会大打折扣。
二、目前土地增值税征缴存在的一些问题
1.纳税人和基层税务人员对于土地增值税相关法规了解不够。
这是2007年税收专项检查所暴露出来的问题，土地增值税检查收效甚微没有达到预期效果。究其原因，主要就是纳税人不知道如何计算缴纳土地增值税，而基层税务人员也缺乏清算检查土地增值税的相关法律法规知识。另外，土地增值税是小税种，预征操作技术含量不高，而各地很少实施清算操作，造成税务工作人员对该税种研究较少，缺乏经验。
2.清算过程极为复杂，地方税务机关存在畏难情绪。
土地增值税实行超率累进税率，其允许扣除项目金额、增值额的确定较为复杂，其纳税申报表的设计甚为严谨，须与房地产开发过程以及会计核算紧密衔接，是一个计算复杂、清算难度较大的税种，地方税务机关产生畏难情绪在所难免。
3.地方政府对房地产商的保护。
房地产开发商在追逐暴利的过程中，必然为当地经济做出了贡献，而这些贡献都揉进了地方政府的政绩中，尤其是在以房地产开发为主要经济支柱的地方更是明显。“国十条”中所谓的“定价过高”和“上涨过快”的项目的开发商往往与地方政府更是关系密切。地方税务机关如果对土地增值税展开严厉的清算，当地地方政府很可能就是一个不可忽视的障碍。
4.长期以来的土地增值税征缴政策的“柔性”执行。
这一方面造成中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低之间鲜明的对比，另一方面使开发商存在侥幸心理，对于目前的调控政令持观望态度，他们认为政府逐项目进行清算，在现实中是难以行通的，只不过又是一次“狼来了”而已。
5.各地的预征基本都能执行，但清算完成者数量极少。
税务局来征收土地增值税，税负往往都是纳税人和税务工作人员双方商谈而定，一般比预征额略高即可，难以进行清算。在二三线城市，预征情况执行得都不容乐观，遑论清算情况了。
三、强化土地增值税征缴的若干建议
1.准备阶段
不言而喻，此次调控新政是在中央已经认识到房价上涨过快即将成为影响社会稳定的政治问题的前提下而出台的。具体说来，在准备阶段应该从以下几个方面来着手：
（1）思想宣传方面，各级地税机关要深刻领会中央此次调控房价的核心精神，树立百折不扣地执行中央新政令的信心，要充分认识到土地增值税征缴的复杂性和艰巨性，要认识到此举关系到全体人民的切身利益，关系到社会的稳定和长治久安，坚决克服畏难情绪，打好这一场攻坚战。
（2）组织领导方面，因为此次新政得以全面贯彻执行的难度较大，建议由地税机关牵头，成立一个由地税、物价、房产、财政、国土和审计等部门组成的临时性的联席办公室，由当地政府行政首长推荐其分管地税的副手亲自挂帅，联席办公室常务副主任由当地地税一把手兼任，其他各部门行政首长分别兼任副主任，具体落实此次调控政策；当然，各地也可以通过设立领导小组，下面再设不同工作组的方式来组织实施此次新政。
（3）人员技术方面，要充分考虑到实施土地增值税的特殊性和艰巨性，按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，抽调精兵强将，组成精悍队伍，在知识结构方面要注重搭配合理，确保团队的战斗力；另外，要重视信息系统平台的构建和评估审计工作，做到地税、物价、房产、财政、国土等部门的信息共享，确保信息安全。4）法律普及方面，要对纳税人和基层税务人员进行土地增值税法规的教育和普及，基于此，至少要达到两个目的：一是纳税人知道如何计算缴纳土地增值税；二是税务人员清楚理解当前土地增值税与预征和清算对于当前我国经济生活产生的巨大影响以及清算检查的具体操作。
（5）激励设计方面，不能一味地提高奖励的力度，因为边际效应递减规律，奖励的力度达到一定程度后，其激励作用会逐步下降，同时也提高了征税成本，应将税务人员的固定工资水平与最终完成的税收收入额联系起来，使政府和税务人员共同承担征税风险，藉此充分调动税务人员的积极性。
2.征缴具体过程阶段
（1）预征环节上，按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，在预征工作方面做到四个“结合”，严格对预征率根据不同情况进行调整，一定确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。各地地方税务局根据本地情况颁发地方性预征文件，重点是要针对普通住房和别墅采取有显著差别的预征率。
（2）清算环节上，要做到以下几点：
①严格按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》中有关技术操作层面上的明确具体规定来执行，针对开发商迟交、少交和不交三种具体情况，分别采取相应的措施和对策，谨防开发商在清算问题上“拖时间”。特别注意，在清算过程中，重点摸清开发商的“避税空间”，借鉴《特别纳税调整实施办法（试行）》之规定，对开发商通过与自己集团内的建筑公司做关联交易以及将未竣工的开发项目在开发商之间整体相互转让等方式来避税或者协作避税启动一般反避税调查。
②按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。如何确定需要重点清算的项目，即如何定“点”。枪打“出头鸟”，这个“出头鸟”的落实过程中，要警惕寻租的发生。因此，清算之前必须要尽量准确具体摸底，在符合清算条件的项目中，再具体制定一个“定价过高、涨幅过快”的标准，按照这个标准，对项目不对开发商的“有针对性选择”。
③鉴于同一个省、市、自治区的实际情况有时也悬殊过大，各地税务机关要根据本地区实际情况，将本地区按照收入水平或经济发展水平或其他的标准划分成不同的类型，在不同类型的地区执行不同的清算方案和清算力度。譬如，在中央政策压力下，财政资金越紧张的地方，越要严格执行清算。
④建立清算工作进程状况详细说明书，对清算过程中发生的一切重要问题和问题的重要方面都要详细记录，以备核查。
⑤清算过程财务审计和核查都很繁杂，可以借助会计师事务所和注册税务师事务所的力量，一方面，可以加速清算过程、提高清算效率，另一方面可以使社会中介力量发挥其应有的作用，有利于该行业的稳定发展和成长。
（3）核定征收环节上，首先，要严格遵守核定征收条件；其次，“核定征收率原则上不得低于5%”的规定给税务部门使用自由裁量权提供了充分的空间，但是，在实施核定操作时，如果难度较大，税务部门就会不用或者少用自由裁量权，结果就就仅仅按照5%的最低预征率来执行。质言之，这种“不用或者少用自由裁量权”也是在滥用自由裁量权，这种现象必须坚决加以杜绝。
3.督查阶段
（1）本着“执行到位则调控效果显现，执行不到位则调控再次流产”的理念，严格督查，充分发挥监督权的威力。首先，强化税务稽查“推进器”的作用；再次真正发挥国家税务总局督导检查组的作用；最后，要使查到的问题具有“警示”作用，必须做到整改、责任追究和复查三结合。
（2）必须建立一套科学合理的清算质量评价指标体系，它是进行土地增值税督查所依据的标准，要在考核评估这套体系的有效性的基础上，据此进行全面严格核查。
（3）建立并完善两级问责机制，第一级是国务院相关部委作为问责主体对省级人民政府进行问责；第二级是省级政府相关厅局作为问责主体对责任城市进行问责。理顺两级问责机制的关系，使其具备切实可行性。尤为要注意的是，在确定开发商成本和费用时，由于该项工作复杂、难度大，税务工作人员出现差错的概率大，对由此出现的问题追究责任时要根据具体情况具体对待。
（4）督查还要着眼于土地增值税预征和清算惯例的依法形成，使该税种能够在房地产市场发生周期性波动时发挥“自动调节”作用，促进房地产业平稳发展，使其成为我国宏观调控机制中不可缺少的一环。
参考文献
[1]http://202.108.90.178/guoshui/main.jsp
[2]国务院：中华人民共和国土地增值税暂行条例［eb］.http://202.108.90.178/guoshui/action/getarticleview1.do?id=29132&flag=1,1993-12-13
土地征地问题篇10
关键词：土地征用；紧急需要；土地征用权限；土地征用程序：土地征用补偿
因抢险、救灾等紧急需要而发生的土地征用在实践中大量存在，因而《物权法》第44条规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序并给予补偿可以征用私人(包括单位与个人，下同)的土地。这是一条比较原则的规定。什么是“紧急需要”和“土地征用”，其他法律如何规定政府征用土地的权限和程序、如何规定土地补偿等问题，都还没有深入的理论研究。这增加了紧急情况下政府征用土地的操作难度，也必然影响土地财产权利人的利益。有鉴于此，笔者尝试对上述问题进行探讨。
一、“紧急需要下的土地征用”概念辨析
要理解“紧急需要下的土地征用”概念，有必要先理解“土地征用”的一般法律含义。在我国，以2004年宪法修正案的通过为界限，“土地征用”的一般法律含义发生了重大的改变。之前，关于“土地征用”，通常的理解是：“在我国，指按照规定将集体所有的土地收归国家使用。征用土地时，用地单位应向土地所有单位支付土地补偿费。征用的土地，所有权属于国家，用地单位只有使用权。”相关的法律表述见之于2004年修改之前的《宪法》、《土地管理法》等多部法律之中。这一时期的土地征用概念具有如下特点：一是我国法律没有区分土地征收与土地征用两种不同情形，而是统称“土地征用”。相关法律表述中基本上只有关于土地征用的条款，而没有关于土地征收的条款。二是我国民事基本法上没有规定土地征用，土地征用仅出现在《宪法》、《土地管理法》等公法性质的法律文件之中，土地征用法律关系表现出极强的公法性质。
2004年宪法修正案通过之后，土地征用概念回复其本来的含义。首先，土地征用概念中已不再包含土地征收的含义。2004年宪法修正案区分了“土地征用”与“土地征收”，明确了土地征用只是土地使用权的改变，而土地征收主要是土地所有权的改变。2007年《物权法》通过之后，其第42条与第44条的规定将土地征用与土地征收两个概念在法律表述上彻底区别开来。即土地征用是国家基于公共利益的需要，依照法律所规定的权限与程序，强制性地改变私人土地使用权并给予补偿的行为，而土地征收是国家基于公共利益的需要，依照法律所规定的权限与程序，强制性地将农民集体土地所有权收归国家所有并给予补偿的行为。其次，《物权法》第44条对土地征用的规定使土地征用法律规范第一次具有了民事法律关系的性质，其昭示的保护私人土地权利的意义十分重大。从物权法的角度看，土地征用涉及的是私人土地权利的变动，必须得有合理的理由，以及符合法律所规定的权限与程序，并给予公正的补偿才行，其制度实质在于限制国家的权力以保护私人的土地财产权。
一般认为，土地征用只能在紧急情况下发生，土地征用不能用于平时目的。对此，笔者不敢苟同。事实上，紧急需要下的土地征用只是土地征用的一种主要而并非唯一的形态。土地征用包括紧急需要下的土地征用与正常情况下的土地征用两种情形。《物权法》第44条、《土地管理法实施条例》第27条所规定的是抢险、救灾等紧急需要下的土地征用。而《土地管理法》第57条所规定的建设项目施工和地质勘查下的土地征用，则属于正常情况下的土地征用。紧急情况下可能发生土地征用，但土地征用并不仅仅发生在紧急情况下。从逻辑上讲，《宪法》第10条第3款规定公共利益需要可以征用土地，这里的公共利益需要也并非仅仅是指紧急情况需要，而应该还包括非紧急情况下的公共利益需要。从这个意义上讲，《物权法》第44条仅规定抢险、救灾等紧急需要下的土地征用而没有规定正常情况下的土地征用，这是物权立法不周延的表现。紧急情况下的土地征用与正常情况下的土地征用在土地征用目的、条件与程序、补偿等方面均有重大的不同。比较而言，在紧急情况下，政府在行使土地征用权时不必恪守一些在正常情况下必须适用的程序性限制。但也正因为此，紧急需要下的土地征用对土地权利人的影响也更为剧烈。事实上，在紧急情况下，政府借口行政效率往往更容易侵害土地权利人。《物权法》第44条原则性的规定紧急需要下的土地征用，这是私人土地权利保护的重要一步，但更为关键的是《物权法》司法解释及相关立法应该明确紧急需要的含义，土地征用的权限与程序以及土地征用补偿等更为具体的问题。
二、关于“紧急需要”的理解
何谓“紧急需要”呢?《物权法》第44条只列举了“抢险”、“救灾”两种紧急需要，并没有明确界定“紧急需要”的含义，这给“紧急需要”的理解带来了困难。