不动产的登记制度篇1
关键词：性质；不动产登记；统一登记；基本问题：构想
《物权法》颁布实施后，建立不动产统一登记制度成为社会各界的企盼，虽然部分地方开展了试点探索，但由于国家层面的制度未建立，总体效果并不明显。解决中国不动产统一登记问题的根本，在于从法理层面理顺不动产物权之间的关系，并在此基础上调整和完善不动产登记和行政管辖制度。本文从不动产统一登记行为性质，分析了不动产分散登记的现状、弊端，探讨了推进中国不动产统一登记的几个基本问题，特别是提出了推进中国不动产统一登记的构想。
一、不动产统一登记行为性质
不动产统一登记，是指不动产权利人依法律和相关规定，向国家依法设置的统一登记部门对本人所属的不动产权属变动事项记载于不动产登记簿的行为。
关于不动产统一登记的性质，目前国内大致有三种观点[1]：一是公法行为说，该说认为不动产统一登记属于一种公法上的行政行为，体现国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益；二是证明行为说，该说认为房屋产权管理机关的职责范围是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，至于房屋产权变更登记本身，只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准；三是私法行为说，该说认为统一登记本质上应为私法行为。我们认为，登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。登记机关的职能，主要在于对不动产物权予以公示，明确权利归属，以维护交易安全。因此，统一登记行为是当事人和登记机关双方的意思表示的一致性表达，而不是行政机关单方面的意思表示[2]。
二、我国不动产登记制度的现状评述
由于历史原因，我国的不动产登记制度是建立在计划经济时代条块分割的基础上，为实现各职能部门分别的行政管理目的而设，登记规范制定主体多头，而且层级较低，效力较差。这种立法模式导致登记规范的内容不仅散乱，而且互相矛盾。主要表现为登记主体混乱多头，[3]登记事项不统一，登记程序不规范不透明，登记内容使用查阅困难，已经不能适应现代社会对不动产物权变动公示的客观要求。第一，不动产登记范围混乱，名称亦不规范。第二，不动产登记的规则体系混乱，各自为政现象突出。首先同一不动产登记对象的规则体系混乱。其次不同种类的不动产登记自成体系，混乱和交错现象非常明显。第三，不动产登记机构分散，形成多头登记。
三、中国推进不动产统一登记的几个基本问题
1.必须首先从法理上合理界定不动产物权之间的关系，明确土地的基础地位。
从法理上合理界定不动产物权的关系，是不动产统一登记必须要解决的深层次问题。实施中国的不动产统一登记，必须贯彻不动产登记以土地为基础的原则，这样才能理顺不动产之间的关系，构建科学的、有利于权益保护和不动产利用管理的统一登记体系。
2.不动产登记机关可选择行政机关
作为不动产统一登记的实施实体，不动产登记机构的设置是实现统一登记的必然要求。目前，对于中国将来不动产登记机关的选择，主要有三种观点：一是由人民法院作为登记机关；二是由公证部门或事业单位作为登记机关；三是由行政机关作为登记机关[4]。我们认为结合中国现实状况，以行政机关作为不动产登记机关较为合适。中国的行政机关长期以来一直担任不动产登记职责，积累了相当的经验和基础。
3.过渡期可通过优化登记机关职权来推进不动产统一登记
在当前不动产分散登记的现实弊端中，不动产登记矛盾和冲突问题以及由此带来的社会问题是主要的且最为迫切需要解决的问题。因此，是否可以在近期尚未完全实行统一登记的过渡期内，先通过相关制度的完善和机制的构建，优化登记机构职权，实现有限目标；然后再着眼长远，实现统一登记立法和机构设置。
四、构建统一的不动产登记制度的构想
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记程序和登记办法。
首先，应当建立以土地登记为中心的登记制度，规范登记名称。
随着物权制度的发展，土地之上与土地之下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也应获得法律确认，尤其是土地之上房屋的多样性、单元性以及分层多单元的可让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。但各种权利实际上都是在土地之上形成的，并围绕着土地使用权而展开，所以建立以土地登记为中心的登记制度，是十分必要的。
其次，建立不动产统一登记机构，减少不动产流通障碍。
目前关于统一登记机构的设置改革，有代表性的有三种模式：机构合并模式；机构单设模式；[5]集中办理模式。[6]我们认为，目前我国统一登记机构建立在第三种模式的基础上，在各地开办的政务服务中心内，设置不动产登记中心，专门负责不动产的登记。这是因为目前各不动产登记机关已经储备了丰富登记的经验，其中从业人员已经有了相应的职业素质，在此基础上进行集中办公改造所花费的成本最低。在政务服务中心内设置不动产登记中心，更能符合物权变动登记公示公信原则的基本内涵和要求，同时避免了现行登记机关相互推诿相互争持的情况。
第三，完善不动产统一登记程序和登记办法
实现统一登记程序的法治化，在程序形成、程序设置、程序主体等方面予以法律的规范。为了避免立法上的重复，我们认为应当对不动产统一登记的一般步骤作出规定，根据现行法的总结，[7]不动产统一登记的一般程序可归总为以下六个步骤：（1）提出申请；（2）受理申请（收件）并记征规费；（3）审查；（4）公告；（5）核准登记，登簿并颁发权属证书；（6）立卷归档。其中的公告仅适用于特定的登记类型。完善不动产统一登记办法，按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真正保证“物权法定”；二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上不能授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法[8]。因为不同的统一登记模式，会有不同的土地与土地附着物登记关系，会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。为此，在国家出台不动产登记法规之前，以部门规章的形式调整规范不动产登记，具有迫切的现实意义。（作者单位：新疆师范大学法学院）
参考文献：
[1]王洪亮.不动产物权登记立法研究[J].法律科学，2000，（2）：118-127.
[2]季秀平.论不动产登记机构的统一[J].淮阴师范学院学报，2009，（5）：626-630.
[3]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望[J].法学，2010，（3）：105-111.
[4]程啸.未来我国不动产登记法的目标与体系结构[J].中国房地产，2010，（11）：16-20.
[5]梁荣亚，王崇敏.不动产登记机构设置探析[J].法学论坛，2009，（1）：133-137.
[6]历团结.统一设置不动产登记机构的可行性分析[J].法制与社会，2011，（6）：161-162.
不动产的登记制度篇2
[关键词]不动产统一登记研究
中图分类号：F301.2文献标识码：a文章编号：1009-914X（2016）20-0314-01
0引言
我国一直以来都是一个以农业为基础的国家，绝大部分人把土地作为安身立命的根本，有些居住于不同地域的人则以海域、林木或房屋等来维持生活，所以不动产一直是政府进行管理的重点。周朝中后期，不动产登记制度开始出现，并一直为私有制服务，直到公有制的建立，它才开始慢慢退去了历史舞台，而随着改革开放的展开，不动产登记制度再次出现。
1不动产登记制度的现状
不动产登记是一项物权制度，指通过权利人或者是利害关系人的申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。我国的不动产一般被认为是土地，但是随着社会的发展，土地及土地以上和以下的物件一起被划分为不动产，对此本国法律还没有详细且全面的概述。近年来，受我国经济体制的影响，房产行业与政府的联系越来越密切。参与房产行业的人数也不断增多，买房的人炒房的人数量都是空前的，而法律对产权概述的不明确，导致了房产登记不统一，程序不科学。不动产统一登记制度的推行，必然会影响房产行业的发展，这对于更多的人将是福音，而对于少数人来说却是噩梦[1]。
归纳来说，我国不动产涉及和涵盖的范围很广，种类也多，当前一直处于较为混乱的状态。它们不仅仅包括了国有土地、集体土地，还包括房屋的所有权、林木、海域等等，而随着登记的普及，不同的不动产所需办理的不动产证则各不相同。不同的不动产进行登记时，由于形式的不同对应的登记制度也有差别，机构也随之变化。从登记的内容、程序来看，现如今社会的不动产登记、变动公示具有很强的客观性。
改革开放恢复不动产制度开始，由于我国不动产的范围广，种类多，一直采用多部门登记、分级登记的方式来进行管理。虽然至周朝中后期，不动产登记制度就已经出现，但这些都具有相对的隐私性，而专业从事不动产登记制度的工作人员专业性和法律性都还稍有欠缺。种种原因导致登记的不统一及登记程序的非科学性[2]。
2不动产登记制度涉及的相关问题
由于各方客观因素及主观原因的影响，我国不动产统一登记制度具有这些突出性的问题。
第一，错误登记、重复登记、遗漏登记。分散登记，导致各部门对于产权的所有权、使用权等不明确，权利之间的交叉重复、矛盾冲突及登记时涉及到的登记内容，都让政府分部门有着很大的争议，并有着各自的依据而造成登记错误、登记重复或登记遗漏的现象。
第二，既加重了当事人的负担，又不利于不动产交易的安全保护。不动产登记制度的分散性，并没有方便民众，让他们各个机构的跑动不仅仅浪费时间、精力，同时也给不动产的交易带来了麻烦。这也就是房价居高不下，而二手房市场低迷的原因之一。繁琐的程序，让人们不愿意去进行不动产的交易，也不利于经济的发展。
第三，不能提供全面精准的不动产信息给国家。我国各部门各机构的登记各自有不同，很难进行统一的汇总，也不利于对不动产的数据信息进行分析。同时影响了政府对我国房产的监控，也不利于宏观调控，基础设施建设及一系列的惠民工作的开展[3]。
3不动产统一登记制度的具体实施
关于不动产统一登记制度的具体实施，主要是从四个方面进行改革。
首先，不动产登记机构统一，国务院国土资源行政主管部门负责指导和监督全国的不动产登记工作。对于从业人员都需要有一定的专业性和法律性，并且通过培训，持证才可以上岗就业。并把此项工作的费用归于国家财政预算来保证经费的充足，同时也可以起着监控的作用。
其次，对于不动产的依据进行重新整理。建立以土地登记为中心的登记制度，保证不动产的法律依据、登记技术依据都得到统一。专门的法律依据可以提供更加精准的分类及登记标准，让登记人员更加清楚自己的职责范围，保证登记信息的准确性和完整性，从而减少重复、遗漏和错误的内容出现。法律能够维护民众的权利，保证利益不被侵犯，还能够惩罚违反法律的不法分子。具有着法制性，强制性。
再次，对于登记的内容和方法进行编写。登记内容包括：a：不动产自然属性描述部分；它包括不动产的界址、面积、相邻关系等。b：不动产权利属性部分；包括权利人信息（不动产权利人姓名、地址、联系方式等）与权利状况信息（不动产权属性质、权属类型、权属期限、权属变化情况等）。c：其他登记事项，如不动产抵押登记、预告登记、异议登记等。在规范上，不能够有政府来进行独断，要保证登记的公平、公正、公开。保证内容和方法的统一性，有利于提高登记的效率，还民众节约了时间同时也赢得了民众的拥护，更加利于推行不动产统一登记制度的推行。
最后，统一不动产资料的查询和公示。这既能保护权利人的隐私权利又能保障不动产登记的公信力。同时，对于登记中所出现的错误信息可以进行改正[3]。
4结束语
不动产统一登记制度的推行是社会发展的必然产物，它不仅促进了我国经济的发展，而且为我国的房产行业奠定了良好的基础。虽然我国的不动产登记制度存在很多的不足，不动产统一登记制度的推行时间也很短，但是未来的发展空间还很大，进步的幅度也会会很大，并且能够越来越完善。因此，为了我国不动产统一登记制度的长远发展，必须制定完善的法律体系，规范登记制度、统一登记机构及内容、方法，使不动产为我国的经济发展做出贡献。
参考文献：
[1]王小波.论我国不动产登记制度的问题和完善[J].山西青年管理干部学院学报，2013，26（4）：41-44.
不动产的登记制度篇3
一、不动产登记的效力
1原因行为与结果行为
不动产交易中，债法上的合同为原因行为，而物权变动登记为结果行为。以房屋买卖为例。在我国完成房屋买卖分为订立买卖合同和进行权属登记两个阶段。其中订立房屋买卖合同的行为是一种债权行为，合同成立生效后，合同当事人之间就产生一定的债权债务关系，这种债权债务关系先于房地产权属登记而有效存在，买受人负有在约定期限内付清房款、受领房屋的义务；出卖人负有在约定期限内将房屋按合同约定的质量交付买受人的义务，双方均有相应的债权请求权。但此时只是具备了物权变动的原因，并不发生物权变动的效力。只有经房地产权属登记，房屋的所有权才从出卖人一方转移至买受人一方，在此之前，出卖人始终保有标的物的所有权。房地产物权的变动是在权属登记阶段完成的，这在德国民法关于不动产物权变更的“合意＋登记原则”中得到鲜明地反映。这里的“合意”特指物权行为，不动产物权变动凭债权契约、物权契约、登记而发生，物权契约的外在形式即登记。在“一物二卖”的场合，尤其在第二买受人为善意的情况下，尽管第一买受人与出卖人之间存在着有效的债权债务合同，第一买受人因未办理登记手续仍不能取得标的物的所有权，他只能够依债法上的违约责任制度请求出卖人赔偿，而不得主张第二买受人与出卖人之间的合同无效，笔者以为，那些将未办理不动产登记的合同认定为无效或未生效的立法、司法实践，实际上是混淆了不动产交易中的债权行为与物权行为的效力，将债法上的原因行为归入到物权法上的登记-结果行为中，其结果是否定了合同的独立效力，不利于对债权人利益的保护。
2不动产登记的效力
不动产登记有两重意义，一是公法上行政权力对不动产交易进行监督管理，二是私法上通过权利状态的公示，保证交易安全。这里着重探讨第二重意义。根据登记对不动产交易安全的保护范围，可以将两方各国的立法大致分为登记生效主义型和登记对抗主义型。从我国目前现行法规中散见的有关登记的规定来看，我国的立法例为第一种类型。既然为登记为生效，就可推出不动产登记的最重要的一层效力：物质变动的根据效力。登记在这里发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人意愿设立、变更与废止作用。如果把登记对物权变动的决定效力看作是有积极作用，那么物权公示效力就是登记的消极作用。世界各国凡有不动产立法者，一般均承认登记对抗第三人的效力。登记的第三层效力为善意保护效力，这是从物权公示效力中派生出来的。由于登记本身具有社会客观公信力，在信赖登记的第三人取得登记的不动产物权时，其正当权利不会因为有错误的登记而被剥夺，客观公正的社会交易秩序才能得到维护。除此之外，登记还具有警示效力，提供给社会法律讯息，让社会尤其是不动产取得人了解标的物的全面情况，然后决定自己是否为某项法律行为。
二、我国不动产登记制度的立法建议
（一）我国不动产登记效力应采取对抗主义
民法制度构造的基础应当是现实中的利益衡量和价值判断。笔者认为根据不动产制度的“实益”，不动产登记的效力应采取对抗主义。
利益衡量和价值判断分为宏观和微观两个角度。
在宏观角度，私法自治是民法的基本原则，当事人有权依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原则，私人相互间的法律关系应取决于个人之自由意思。物权变动是民法中物权制度的重要部分，只要其变动没有损害国家、社会和第三人的利益，法律就不应该过多地干涉，否则，反而阻碍了商品流通和市场交易，不利于市场经济的发展。
在微观利益衡量上，有的学者主张不动产登记效力采成立要件主义的最主要的理由是，采登记的对抗主义不利于保护交易安全和第三人的利益“交易上的利益”。但是，事实上又是怎样一回事呢﹖为了说明问题，举一个具有代表性的例子如下：
甲拥有一不动产，与乙订立买卖合同，将不动产转让给乙，但尚未办理不动产变更登记。此时，又有丙来与甲协商欲买甲之不动产，价格比乙为高，甲转而准备将不动产卖给丙。丙为交易第三人，现在我们分别在丙为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采生效主义及采对抗主义中衡量交易上的利益。
1丙为善意：
1）不动产登记采生效主义
在登记为物权变动之生效要件时，由于乙尚未办理不动产的变更登记，故不动产的变动没有生效，甲仍是不动产的合法所有人，他当然有权将自己的不动产转让给丙在这种情况下，由于甲是不动产的有权处分人，根本不需要适用善意取得制度，丙即可合法地取得不动产的所有权，其实，在不动产登记采生效主义的国家里，不动产以登记为公示原则，故不动产的取得一般不适用善意取得制度。然后，甲对乙承担债权法上的违约责任，这样，丙最终取得该不动产。
2）不动产登记采对抗主义
在登记采物权变动之对抗主义时，不动产的取得和变更只要当事人意思表示一致时，即生效力，但是，物权变动的效力不能对抗善意的第三人。这样，即使乙尚未办理不动产的变更登记，物权变动已经生效，他仍然可以获得不动产。但是，由于丙是善意第三人，乙取得不动产的效力不能对抗丙，丙因而最终取得该不动产。
2丙为恶意
1）不动产登记为生效要件
在不动产登记为生效要件时，乙没有办理不动产的变更登记，则物权变动不生效，甲仍然是不动产的合法所有人，即使丙是恶意的第三人，甲将不动产转让给丙的行为还是有效丙在受让不动产之后立即办理了登记，结果，乙只能请求甲承担违约责任的法律救济，而恶意第三人丙竟然最终取得了不动产。
2）不动产登记采对抗主义
在不动产登记采对抗主义，物权变动的效力仅仅不能对抗善意的第三人，而如果第三人是处于恶意的话，即使没有登记，物权变动仍然有效。所以，当第三人丙为恶意时，乙可以对抗丙而继续合法享有不动产，丙则不能取得不动产。
3 结论：
从以上的分析中可以看出，当第三人为善意时，第三人都能取得不动产，无论不动产登记采生效主义还是采对抗主义，都是同样地保护交易安全和第三人利益的。而当第三人为恶意时，在不动产登记采对抗主义的情况下，恶意第三人不能取得不动产；但是，在不动产登记为生效要件的情况下，恶意第三人却能够取得不动产，从交易安全方面考虑，笔者认为，交易安全应当包括两方面，以本案例分析，一方面是受让人乙的交易安全；另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，当事人之间在有关物权变动的意思表示达成一致后，到办理物权登记之前，总有一段时间间隔，如果不动产登记为物权变动之生效要件，则在此段时间间隔中，物权变动不生效，原不动产所有人甲仍是不动产的有权处分人，他为了获得更好的交易价格，或者处于其他方面利益的考虑，不管第三人丙是善意还是恶意，甲的这种有违商业道德的行径都将得逞，这样的法律规则，对于受让乙而言，就没有交易安全的公平正义如果说不动产登记的生效主义有利于保护第三人利益的话，那就是它连恶意第三人都保护另外，有学者认为，不动产登记采对抗主义制度本身自相矛盾，理由是，不动产物权变动依当事人的意思表示一致可以生效，但是该“生效”的物权不能对抗第三人，即该“物权”没有公认的物权的对世权的性质，若其不能对抗第三人，他的设立又怎么能“生效”，所以，该“物权”就不可能成为真正的物权，是没有意义的物权。笔者认为，登记对抗主义中意思一致而取得的物权在性质上，属于负解除条件的物权，在没有善意第三人时，物权变动生效，出现善意第三人的情况后，物权变动的效力不能对抗第三人。另外，物权发展到现代，已经是有限制的绝对权，在善意取得制度中，为了保护交易安全和善意第三人的利益，真正权利人的物权都不能对抗第三人，所以，如果我们认为只要有第三人的对抗，物权就不是真正的物权的话，那么现在所有的物权都不是真正的物权，之所以得出这个错误的结论，问题在于没有正确把握现代物权的性质。
（2）不动产登记应采形式审查制
登记的实质审查制，即登记机关对于登记之申请，除须审查登记条件是否在形式上完备外，对于不动产物权变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予登记。而登记的形式审查制与此恰恰相反，登记机关对于登记的申请，只进行形式上审查，而对于契约上所载的权利事项，在实质上是否真实，有无瑕疵，在所不问。
实质审查制有以下两个主要弊端：
第一、由于进行实质审查，审查的范围和力度都相当大，登记机关的审查费用很高而且手续繁冗，需要花费当事人大量的金钱和精力，使得交易费用和成本骤升，人为地设置了市场调配资源机制的障碍，同时，在登记时实质审查的时间比较长，完全不符合市场经济高速运转的需要，而且，现实中不动产登记种类繁杂，数量庞大，每件登记都要进行全面的实质审查，必将耗费登记机关大量的人力和物力，所以，从经济效益和效率的角度而言，实质审查是不足取的。
有人提出，根据德国法中关于物权行为的理论，民事法律行为分为物权行为和债权行为，这两种行为有着本质的不同，如果采用物权行为无因性理论，即物权行为在其法律效力和法律结果上必须与其原有行为的有效性相分离，不动产变动之际，登记官吏的审查范围也就仅限于审查直接发生物权变动的物权行为。笔者认为，首先，我国大多数学者都认为物权行为理论是“概念法学的幽灵”而不主张物权行为的无因性理论，其次，如果登记中仅审查直接发生物权变动的物权行为，那其实与形式审查制一般无异。
第二、坚持实质审查制的学者经常提出实质审查的最大优点，即利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力，而且，采取严格的公示态度可使物权变动完全处于国家的管理和控制之下，便于国家有关部门进行管理和监督，法律的社会保护功能得到充分发挥。但是，笔者认为，在我国的当前公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。
首先，在实质审查制中，登记机关需要对合同的实质性条款进行审查，以确定物权变动之原因与事实是否相符。如果登记机关是行政机关的话，根据契约自由原则，合同的订立应由当事人之间私法自治，如果登记时登记机关都要对于合同实质条款进行审查，实际上等于扮演了司法机关的角色，不动产登记几乎就变成了向司法机关提起的合同效力确认之诉，背离了不动产登记的初衷，同时也是对当事人意思自治的过分干预。
实质审查的登记具有公信的效力，有的学者称之为公信原则。公信原则系指依公示方法所表现的物权纵不存在或有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权、而为物权交易之人，法律仍承认具有与真实物权存在相同法律效果，以为保护的原则。一旦实行登记的实质审查制，登记具有强大的法律效力-公信力，登记机关就必然需要为此承担相应强度的法律责任，对于真实权利人所受损害予以补偿。在登记如有错误、遗漏、虚伪而致权利人于损害时，在德国登记制中，由国家负责赔偿，在托伦斯登记制中，登记机关自己设置赔偿基金承担责任，不动产登记种类繁多，数量巨大，实质审查对于登记机关而言是一个沉重的负担，对于登记机关的人员素质和办公设备有相当高的要求，登记机关不易执行。
其次，通过登记的手段来加强国家对于不动产的管理和控制，笔者以为是一个不足取的办法。我国建国以来一直实行高度集中的计划经济，对社会的各种资源惟恐管理和控制得不紧，对于社会生活各方面“统得过死，统得过严”，反而阻碍了经济的发展。
登记实行形式审查制的最大弊端是登记缺乏公信力，物权变动的法律关系不明朗，物权归属情况不明晰，从而不利于交易安全。
笔者认为，形式审查制的这一弊端可以通过不动产产权证书的方法予以解决。在托伦斯登记制中，虽然实行登记的实质审查制，但是并不强制一切土地必须申请所有权及他项权力登记，即采任意登记主义，在这种情况下，由于可登记可不登记，因此，不动产物权变动的法律关系也不是很明朗。为了解决这个问题，托伦斯登记制度中使用交付产权证书的方式来明晰物权的归属情况，保障交易安全和经济信用。这种方法，一方面达到了保障交易安全和经济信用的目的，另一方面，物权变动中交付产权证书，尊重了当事人在私法领域中的意思自治原则，节省了大量的登记费用，克服了实质审查制的重大弊端。就我国而言，早在五十年代就已经实行不动产所有权登记发证制度，历史上和现在一直实行不动产的登记发证制度，我们已经在心理上和事实中普遍认可产权证书制度，所以，以发放产权证书的方法来弥补形式审查的弊端，具有现实的制度基础，因而可行性甚强，这样一来，形式审查既保证了交易安全，又有利于经济效率，理应是立法最佳选择。
（三）不动产登记制度的“五个统一”原则
目前，我国不动产登记机关是“多头执政”，而且其依据的法律也不同。这种混乱的状况不符合法理，也与世界各国的不动产登记制度不兼容。我国在制定物权法或者专门的不动产登记法时，有必要加以改善，具体而言，需要注意“五个统一”的原则：
第一，统一法理依据。我国目前的不动产登记的法律依据“政出多门”，而且，已经制定的法律、法规中虽有关于不动产登记的规范，但这些规范比较零散，而且不合理者颇多，相互之间也存在大量矛盾的情况。更要害的问题是，目前大量的不动产登记内容仍然是按照计划经济的要求制定的，这些制度是为了满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要。所以，必须制定一部满足市场经济要求，逻辑严密、内容统一的适应我国国情的不动产登记法。
第二、统一登记机关。考察世界各国的不动产登记制度可以发现关于登记机关的两个规则性特点：一是不动产登记机关多为司法机关。如：德国是属于地方普通法院系统的土地登记局；日本是司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；瑞士是各州的地方法院；我国旧民法制定之时，也是采用地方法院统一登记的做法，但后来由于民国原司法混乱而改为由不属于行政机关的独立部门-地政局统一负责。二是不动产登记机关的统一性。为维护在不动产登记上司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内或一个统一司法区域内实行统一的不动产登记制度，即不论土地，房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。
目前，我国不动产登记机关都是有关不动产的行政管理部门。之所以世界各国都以司法机关为登记机关，是因为不动产登记直接或者间接地决定权利人的实体权利，故登记制度应与司法部门建立直接的关系。由于在登记时需要进行审查，就我国国情而言，行政机关无专门的相关人员和设备，难以担当不动产登记的重任，同时，行政机关由于负有行政管理职能，容易使登记变成行政管理的性质。另一方面，我国司法机关配有专门的法律人才和相关司法设备，同时，为了尊重当事人的意愿和保障当事人的合法权益，已经发展了一整套比较成熟的符合程序正义的讼讼原则和制度，例如辩论原则、诉讼证据制度等，而且，司法机关具有相对的独立性，有利于登记的公正性。另外，一旦有关不动产的登记发生争议，就可以直接进入诉讼程序，当事人不必经过起诉阶段，而是直接向上级法院上诉，这样既方便当事人获得法律救济，又可以节省有限的诉讼资源。所以，笔者认为，我国应当顺应国国际规则，以司法机关为不动产登记机关为宜，具体而言，可以由不动产所在地的县级人民法院统一管理。
第三、统一登记效力，根据本文的分析，笔者主张不动产登记法应采登记对抗主义，实行形式主义登记的原则。这不仅符合法理的要求，更是适应我国市场经济发展的需要。
不动产的登记制度篇4
【关键词】不动产抵押登记制度物权土地登记
中图分类号：D651.1文献标识码：a文章编号：
不动产抵押登记的含义和价值
（一）不动产抵押登记的含义
不动产抵押登记，是指不动产抵押物的登记机关根据当事人的申请，依照法定程序将在不动产抵押物上设定的抵押权及其变更、终止等事项记载于特定的抵押物登记簿上的行为。设立该项制度的初衷在于不动产抵押权的公示，使社会公众能够容易地了解到某项不动产上所具有的抵押权状况，从而降低不动产交易中的风险。
（二）不动产抵押登记的价值
之所以要设立不动产抵押登记制度，原因之一在于不动产一般价值较大，不动产交易直接影响着社会经济秩序与安全，关系着国计民生;更重要的原因还在于不动产抵押登记有着其自身的重要价值。
首先，不动产抵押登记的价值之一在于强化担保的效力。不动产抵押权进行登记后，其担保物权性便得到了法律的确认。当其与担保物上的其它权利如债权发生冲突时，法律将对其优先保护;此时如果第三人在进行与不动产抵押有关交易的过程中，对不动产抵押权的存在状况未能进行必要的调查，则理应承担因此而产生的不利后果，其对不动产抵押物的权利主张不得与抵押权相对抗，这样，登记便使不动产抵押权产生了对抗第三人的效力，使抵押权对主债权的担保功能得到了进一步强化。
其次，不动产抵押登记的价值之二在于有利纠纷的解决。在日常生活中，同一不动产上常常可以负担有多个抵押权，多个抵押权相互之间的冲突就可以通过不动产抵押登记制度对权利的顺位进行法律上的安排，以有效地解决纠纷。《中华人民共和国担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。这样，在同一不动产上存在多个抵押权的情况下，就可以根据登记簿上记载的抵押登记的时间先后来确定抵押权的先后顺序，使抵押权人之间的冲突得以顺利解决。
再次，不动产抵押登记的价值还在于有利经济社会市场交易的安全与秩序。不动产抵押登记后，与抵押物进行交易的第三人就可以到登记机关查阅登记的内容，以了解有关可能会影响其利益的其他权利的存在状况，对交易后果进行合理的预期。这样就可以避免因抵押权的行使而使自己的利益受到不测的损害，从而维护不动产交易的安全与秩序。
二、不动产抵押登记的现状及存在的问题
（一）当前不动产抵押登记制度的现状
1、登记机关呈分散状态
房地产抵押登记是不动产抵押登记的重要部分，而我们日常所说的房屋转让实质上是房屋所有权及房屋占用范围内土地使用权同时转让，当事人不仅要到房产管理部门办理房屋转让登记，而且还要到国土资源管理部门办理土地使用权转让登记，这样转让行为才能合法有效，权益才受法律保护。但在目前城镇房地产市场上，特别是城镇住房房屋转让只办理房屋所有权登记，不办理土地使用权登记，或办理了房屋所有权登记，到国土资源管理部门办不了土地使用权登记的情况大量存在，这便增加了房地产市场的矛盾，影响了房地产市场健康发展，也影响了政府对房地产市场实施有效监督和调控，造成政府土地收益流失，这一严峻问题亟待解决。
2、登记机关的责任机制不健全
首先，登记机关仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任和义务，损害了当事人的合法权益。因此，必须使登记机构在享受一定利益的同时承担一定的责任和义务，这才能体现权利和义务对等的原则。其次，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的责任感，登记机关很难有压力和动力来履行其审查登记义务。再者，这种只有权利而不承担义务的做法在实践中已经产生了很多问题，如土地使用权已被法院查封，却依然能办理抵押权登记，一旦抵押权人在法院诉讼时，如果不能及时发现并提出异议，其抵押权的实现就会落空，而登记机关对此却不承担责任。针对上述情况，《物权法》第二十一条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
3、登记收费不合理
当前我国一般是按财产标的金额收取一定比例的登记费用。作为物权登记，不论标的大小，程序是一样的，也不会因为标的大小不同而使登记机关有劳动付出的不同。因此，对于按标的大小来收取不同的费用是不合理的。登记具有社会服务的一面，不应成为行政收费的谋利手段。因此，物权登记的费用应当有一套全国统一标准。这个标准应当依据足以维持每件登记支出（包括登记公告、资料存档、办公设备等）的成本来进行量化，而且必须尽可能地低，以便加速财产流转，提高不动产的使用效率。《物权法》规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”
（二）、我国不动产抵押登记制度存在的问题抵押物登记能起到公示作用，可以防止抵押人隐瞒财产已作抵押的情况，对同一财产的同一价值作抵押或者非法转让，损害债权人的利益。现实生活中，如果一方以某项财产作抵押或者转让，接受抵押的一方当事人或者受让一方就要考虑相对人的财产权利是否有瑕疵，抵押人或者受让人对该财产有无所有权或者使用权，该财产上是否存在其他财产权利。抵押物一经登记即可取得担保物权，抵押权可取得对抗第三人的效力；抵押物被第三人占有时，抵押权人有权直接向占有该物的第三人主张抵押权，任何第三人都负有不得侵害抵押物的义务。登记对不动产物权变动至关重要。各国不动产登记制度的普遍规则是：不动产登记机关具有统一性和司法性。规定在统一的司法或行政区域内实行不动产登记制度，不论是何种不动产物权，都规定统一的登记效力。有些国家规定登记机关为地方法院，有些国家规定登记机关为司法行政机关。因为不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，是一种司法行为，而不是行政行为。所以，登记机关应为司法机关，不动产登记机关的司法性和统一性是不动产法的基本规则。
三、不动产抵押登记制度的完善
（一）取消担保法中关于不动产和特定动产抵押登记要件主义（抵押合同自登记之日起生效）的规定，一律改为登记对抗主义。（二）改变“多头登记”状况，统一登记部门，赋予登记部门以司法权。
（三）建立实质审查制度。
要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。有学者认为，实质审查虽有提高登记内容准确率之优点，但也有操作程序复杂、影响交易效率之缺陷。正因如此，即使被认为是实行实质审查制度的代表—德国，也对权利人与相对人的关于实体法律关系的意思表示实行不予审查的原则。这一观点不无道理，但应当看到，德国在不动产买卖做成以后，通常要求公证机关进行公证，而在公证过程中实际上就要进行认真的实质审查。这样，在登记的时候就没有必要进行实质审查。
（四）建立登记机关的责任赔偿制度。
如前所述，登记内容的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且影响到交易的安全和秩序。登记发生错误，不仅会给真正的权利人造成损失，也会给交易当事人造成损失。一方面，如果对登记审查不严，某人因故意或过失将他人的财产登记在自己名下，就会使真正的权利人蒙受损失。另一方面，如果对登记审查不严而发生登记错误，使善意相对人与登记权利人发生了交易，以后因为登记内容的更正也会造成善意相对人的损失。在因为登记错误而使真正权利人和善意相对人发生损失时，登记机关是否有义务加以赔偿，值得研究。
此外，如果登记机关的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通，造成交易当事人损害，应当承担行政责任，严重的甚至要追究其刑事责任。在此情况下，由于登记机关对其工作人员存在选任和监督的过失，所以登记机关仍然应当承担责任。
【参考资料】
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[2]孙宪忠：论物权法[m].法律出版社，2001
[3]肖厚国：《物权变动研究》
[4]马莹：《不动产统一登记制度实现途径之我见》
[5]杨海坤：《中国行政法基础理论》
不动产的登记制度篇5
关键字：不动产/异议登记/生效条件/法律效力
一、问题的提出
不动产登记错误在实践中不可避免,法律必须采用措施来消除和修正登记错误,以维护登记制度的正当功能。我国既有的法律规范主要以更正登记进行应对,但问题是,更正登记发动的基础是真实权利人的更正登记请求权,即请求登记权利人同意进行更正登记的权利。一旦登记权利人不同意,就势必要通过诉讼程序来解决问题,而诉讼程序往往耗时费力,在此期间,完全可能出现第三人基于公信力善意取得登记物权的情形,这会导致更正登记实际上不能发挥保护真实权利人的作用,使其形同虚设。
为了消除这个隐患,《上海市房地产登记条例》第19条规定“:房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的,可以持与房地产权利相关的文件,提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日,将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人,该登记满三个月失效。”这就是异议登记制度,即将现有登记可能有误的信息记载于登记册上,进而产生对抗既有登记公信力的登记制度。显见,与更正登记相比,异议登记的办理无需复杂的举证和审查程序,也不涉及诉讼程序,实施起来方便迅捷。www.133229.Com这一制度在2005年10月全国人大法工委《物权法（草案）》中（第19条）也有相应的体现。不过,就现有的异议登记制度构造而言,其相当粗略,据此,并不能在司法实践中把握其生效条件和法律效力,这意味着异议登记制度的司法适用存在法律“漏洞”,法官在面临具体案件时,必须进行“造法”以填补法律漏洞。本文拟分析异议登记的生效条件和法律效力,以指出法官在此两个方面进行“造法”的方向和思路。
二、异议登记的生效条件
异议登记的根本价值就是修正登记错误,没有登记错误就没有异议登记。但登记错误的范围很广泛,是否所有的登记错误均能引发异议登记,需要加以探讨。此外,异议登记作为登记之一种,必须是国家专设的不动产登记机关在专设的登记册上记载的法律事实,没有此种形式,难言异议登记的正当性。对上述问题的讨论,就形成了异议登记的生效要件。
（一）现有登记错误
现有登记错误是异议登记生效的首要条件,对于这个要件,难点在于如何认定登记错误。根据实践总结,笔者认为,能够证明登记错误的事实大致有:
1.不动产物权原始取得的基础,即法律直接规定、法院判决、事实行为等。原始取得的不动产物权无需进行登记,就直接发生物权效力,这样,一旦其没有在登记册中得以显示,登记即属错误。如被继承人死亡导致继承人直接取得了遗产房屋的所有权,但之后该房屋所有权却被登记为其他人,继承人凭借被继承人死亡的事实和自己作为继承人的资格（如身份、遗嘱）这些原始取得的基础,来证明登记错误。
2.不动产物权的原登记记载以及相关辅助证据。原在登记册中记载的不动产物权,非出于权利人真实意思的原因而发生变动,这种变动缺乏原登记权利人的意思表示基础,原登记权利人可以凭借原登记记载以及这种变动缺乏当事人必要意思表示的事实来主张登记错误。如房屋出卖人受到买受人的欺诈,作出错误移转房屋所有权的意思表示,并办理所有权移转登记,后该意思表示被依法撤销,出卖人凭借原登记记录以及法院认定房屋买卖合同无效的判决书,可以主张登记错误。
3.当事人作出的处分或者保留不动产物权的真实意思表示。这主要适用于以下两种情况:
（1）当事人具有真实的进行不动产物权变动的意思表示,但表现该意思的形式不是登记,而是其他形式,只要该形式为法律所允许,就应当具有法律约束力。比如,房屋买卖的当事人双方具有真实的移转房屋所有权的意思表示,由于客观原因没有办理所有权变动登记,但出卖人将自己的房屋权属证书交付给了买受人,或者将交易指定的房屋交给了买受人,则出卖人应协助买受人办理房屋所有权移转登记手续,否则,买受人可以用上述表示行为证明登记错误。（2）本应取得登记物权的权利人以保留物权的意思表示,委托或者指令他人就同一标的物享有登记物权,自己保留真实物权。比如,某人实际购买了房屋,不愿用自己的名义办理所有权登记,就将房屋所有权登记在亲朋好友名下,但实际上又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思,在这种情况下,真实权利人可以凭借委托行为或者指令行为来证明登记错误。
（二）异议登记的对象具有正当性
虽然存在登记错误,但是异议登记的对象不具备正当性,则异议登记同样没有法律效力。异议登记对象的正当性,主要有两层含义:
1.异议登记的抗辩对象能够引发登记公信力。因为异议登记旨在破除登记公信力,如果登记册记载了对抗权利真实性的异议登记,则第三人就不能取得该受异议登记抗辩的权利。这样,此处的登记错误仅仅指权利错误,不动产的面积、形状等事实状况登记错误不能成为异议登记的抗辩对象。而且,异议登记效力仅仅及于其所抗辩的权利,比如,甲被错误登记为房屋所有权人,其据此为乙设定了抵押权,此后,针对该房屋所有权的异议登记成立,但乙的抵押权并不因此受影响。
2.异议登记的保护对象与异议登记的作成有密切关系。即异议登记的效力仅仅及于提出异议并意欲通过异议登记获得保护的人,比如,甲被登记为房屋所有权人,乙以该房屋真实所有权人的身份提起异议登记,嗣后甲将土地所有权移转给丙。这时,如果乙确属真实所有权人,则丙就不能取得该所有权。但是,如果该所有权既不属于甲也不属于乙,而是属于丁,由于丙没有义务知悉该所有权的真实归属,其只要基于对不动产登记的信赖而与甲发生交易,就可以取得该所有权,真实权利人丁就不受该异议登记的保护。
（三）办理登记
异议抗辩要发生阻断登记公信力的效力,其登记时间就必须先于能够发生公信力的登记时间。比如,甲是登记权利人,其将登记所有权转让给乙,并已经向登记机关申请所有权移转登记,在该登记办理完毕之前,真实权利人丙提出异议抗辩并办理登记,则异议登记早于可以发生公信力的登记,乙就不能善意取得该所有权。
三、异议登记的法律效力
（一）基础效力
异议登记的基本效力,是阻断登记公信力。异议登记虽然旨在保护真实权利人,但其作为实现此目的的手段,并不漠视或者不顾第三人利益,而是比较恰当地在真实权利人和第三人之间建构了利益平衡机制。这主要体现在:异议登记同其他物权登记一样,具有公示性,它将登记物权可能存在瑕疵的信息向社会公众展示出来,产生警示效力,使第三人以该登记物权为对象进行交易时,能够在了解该风险信息的基础上审时度势,依据意思自治进行判断。这会产生两种结果:
1.如果异议登记正确,即使第三人符合公信力的要件,也不能取得登记物权,真实权利人据此而得以保护。这种局面建立在第三人知悉交易对象可能存在瑕疵的信息基础之上,属于风险自负。
2.如果异议登记不正确,则第三人不受该登记限制,能够根据登记公信力确定取得物权,所谓的“真实权利人”也因此不能取得物权人法律地位。异议登记的这种效力是确定的,有争议的是实现这种效力的方式。
异议登记对登记公信力的阻断有两种方式:1.事后阻断,即异议登记不能剥夺或者限制登记物权人的处分权,该物权人仍然可以将成为异议登记对象的物权进行移转或者变更,登记机关也必须办理相应的变动登记。只有在异议登记具备生效要件时,该物权变动丧失法律效力,物权受让人即使为善意也因此而丧失所取得的物权。2.事前防止,即异议登记限制了登记物权人的处分权,其不能再处分作为异议登记对象的不动产物权,登记机关也不能办理相应的登记。
这两种方式各有利弊:第一种方式使得登记物权代替了实际权利,不动产物权的交易功能负担在登记权利之上,从而保持了登记物权的流通性；同时,在符合生效条件时,异议登记使得第三人不再受登记公信力的保护,从而也能恢复真实权利人的物权人地位。然而,这种结果是有限制的,即其只能发生于第三人从登记物权人处取得物权并没有转让的情况,比如,第三人丙从登记物权人乙处取得登记物权后,异议登记将导致丙不能确定取得该物权。但是,如果丙将该物权再行转让给丁,此行为构成无权处分,在符合登记公信力的情况下,丁能取得该物权,此时异议登记阻断登记公信力的效力就不能及于丁,否则,就将导致整个交易链条的崩溃,登记的公示机能也将消于无形,此种情形导致真实权利人甲丧失物权,也使异议登记失去其功能和制度目标。故而,异议登记意在通过登记的公示性,向社会公众警示登记可能有错误的信息,但登记是否确属错误,尚需进一步考察。
事前防止的方式则通过禁止登记物权进入流通领域的做法来确保真实权利人的利益。这可以避免出现事后阻断方式的弊端,但不利于登记物权的流通,在交易效率方面有所欠缺。更为重要的是,异议登记的提起以及作成,并不能确切地证明登记存在错误,也不能证明提起者就是真实权利人,在这种不确定的情况下,贸然限制或者禁止登记物权人的处分权,以禁止登记物权的流转和排除登记公信力,可能会产生不利于登记物权人的后果。比如,恶意之甲并非真实权利人,其为了阻碍房屋所有权人乙出卖房屋,就以该房屋真正所有权人的身份申请异议登记,从而限制乙对房屋的处分权,在此期间,房产市场价格大跌,致使乙遭受极大损失。乙为了弥补损失,就不得不经历耗时费力的诉讼,并承受甲可能无能力赔偿损失的后果。
显见,上述两种方式利弊互补。这二者只有适度结合,才能产生相对完美的结果:
1.我们要考虑异议登记与财产保全制度的协调,以落实财产保全的功能。我国民事诉讼法和仲裁法均规定,为了保护申请人的利益,法院或者仲裁机关可以裁定被申请人不能处分自己的财产或者争议的标的物,这就是财产保全制度。在财产保全对象是不动产物权的情况下,就必须将其处分权限制反映在登记册中,从而减少因裁定公示性不强而给第三人带来的交易风险。如何将财产保全落实于登记册之中,就涉及到相应的程序机制,而通过财产保全裁定与异议登记的衔接,即登记机关根据法院或者仲裁机关的裁定办理相应的异议登记,就可以解决这个问题,无需再另行设定程序。因为财产保全制度禁止义务人的财产处分权,其反映在异议登记中,就要求异议登记必须采用事前防止的方式。在这种情况下,如果财产保全裁定错误导致异议登记错误并给登记物权人造成损失的,则登记权利人得直接请求登记机关赔偿,以减少救济环节。
2.在未经登记权利人同意异议的情况下,为了防止申请人恶意滥用申请权,也为了保证登记权利人的利益,应加重申请人的义务负担。这主要表现为:申请人应提供相应的担保,以增加申请人的责任感,保全登记权利人的利益；异议登记不能发生法律效力给登记权利人造成损害的,如果申请人提供的担保不足以弥补该损害时,申请人还应当承担相应的赔偿责任。
3.如果异议登记的申请由利害关系人和异议所涉及的登记权利人共同提起,登记机关据此办理的异议登记具有限制登记权利人处分权的效力,而且,该异议登记建立在意思自治和责任自负的基础之上,因异议登记错误给现行登记权利人造成损害的,申请人不承担赔偿责任,登记机关当然也不承担责任。
4.登记机关为了纠正登记错误,也有权办理异议登记。这属于依据职权作出的异议登记,具有高度的可信性,此种异议登记错误给现行登记权利人造成损害的,登记机关应承担赔偿责任。
5.如果异议登记的作出,建立在利害关系人单方申请、登记权利人不同意异议登记、申请人又不提供担保的基础上,就应当采用事后阻断方式。此异议登记不得阻断现行登记权利的流通,这时,一旦真实权利人不能回复物权,就要自行承担这个风险。
（二）效力限制
与其他登记的效力相比,异议登记在法律效力上存在以下方面的限制:
不动产的登记制度篇6
[关键词]不动产登记制度；物权变动；实质审核
[Doi]1013939/jcnkizgsc201711187
在我国物权法中不动产登记制度是其非常重要的组成部分，它主要指的是通过权利人或与其有紧密关系的人申请之后，然后再把不动产权变更事宜由相关的职能部门记载到登记簿上。就其本质而言，不动产登记就是物权公示。如果不动产权有变动就应该将变动的信息资料公开，从而充分地发挥不动产的排他作用。现阶段我国的不动产登记制度还存在很多不足，因此，积极完善我国的不动产登记制度具有非常重要的现实意义。
1现阶段我国不动产登记制度存在的不足
11机构缺乏整合力度
尽管我国制定的不定产有明确的规定，即不动产登记工作不管是国家还是省级的都应该由国土资源部来监督和指导，而对于市级或县级的不动产登记工作应该由当地政府指定相关部门来负责，基于这样的情况就很难将机构统一。据调查，部分区域的国土资源部门并没有积极地设立负责不动产登记的机构，而且他们认为在没有明确划分各部门的登记职能和管理职能的前提下，很难协调好各部门，开展工作也具有很大的难度。而且各地区的国土资源管理工作非常繁杂，所以他们也更愿意把登记不动产的机构隶属于当地政府，然后通过国土资源部门指导。不仅如此，把各地区市级和县级登记不动产的机构设置于当地的国土资源部门也是非常困难的。
12技术标准和信息未实现统一
随着我国颁布不动产登记条例及其正式施行，制定不动产统一登记制度已经变得迫在眉睫。不动产登记的登记依据、登记簿册、信息平台以及登记机构应该要实现“四统一”，同时还必须要逐步地规范不动产统一登记的权籍调查、信息平台建设、操作规范等。但是现阶段部分地区在登记不动产的过程中却没有严格根据“四统一”的要求进行，反而更多的是结合当地的实际情况来进行不动产登记。这就造成国家制定的关于不定产登记的相关规范也不能顺利彻底地执行，相关数据也得不到兼容。这就导致在统一登记不动产之后还必须重新整理相关数据，这无形之中就加大了工作量。
13不动产登记制度缺乏公信力
在进行不动产登记的过程中，信息交易的安全在很大程度上是由登记制度的公信力来保护和决定的。基于我国目前施行的关于不动产登记方面的法律法规，不动产登记制度公信力方面的法规还比较缺乏。这种问题具体表现为：其一，关于推定权利正当性制度没有；其二，信赖登记制度缺乏明确的规定来确保买受人可以安全交易。像这样缺乏公信力的不动产登记制度会在很大程度上影响那些从事不动产登记信息交易的人员。如果登记不动产的名义人在将其真实权利隐瞒的前提下出卖了不动产，而在不动产交易的时候则是根据登记的信息进行的，等完成交易之后，不动产真实的权利人却展开抗辩，这将在很大程度上损害买受人的财产。
14相关的法律十分混乱
现阶段，我国在不动产登记方面的司法解释、部门规章、地方法规及其法律法规等没有统一标准且内容十分混乱，更有甚者有的法律法规还互相矛盾。诸如土地管理法、矿产资源法以及物权法等法律主要是关于不动产登记的，而城镇国有土地使用权转让和出让条例和土地管理法实施条例则主要是关于不动产登记的行政法规的。此外，还有土地登记资料公开查询制度和土地登记规则等是涉及不动产登记的地方性政策和法规。尽管这些政策和法规详细地规定了不动产登记的相关问题，但是相对比较分散。像这样杂乱不堪的不动产登记，相关的政策法规在很大程度上增加了地方财政支出和申请不动产登记相关人员的负担，同时还对不动产登记工作的效率起到阻碍作用，很有可能出现很多错误的登记信息，这在很大程度上不利于不动产信息的查阅。尽管我国制定的关于不动产登记条例已经开始施行，但是它还需要有相关的法律法规和制度来辅助和保障，该条例还存在与矿产资源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的现象。
2完善我国不动产登记的建议
21专门制定规范不动产登记程序的政策法规
要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。
22尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系
为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地_展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GiS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。
23专门制定不动产登记的审查制度
不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。
3结论
综上所述，随着我国社会的快速发展，不动产登记制度也逐渐成为人们日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我国的不动产登记制度还存在着一些诸如机构缺乏整合力度、技术标准与信息没有统一、缺乏公信力、相关法律比较混乱等问题，我国的相关职能部门应该不断努力，积极完善不动产登记制度，确保其能够充分发挥自身的职能。
参考文献：
[1]向明我国不动产登记薄制度研究[J].政治与法律，2011（2）：152-160
不动产的登记制度篇7
一、不动产统一登记的重要作用
（一）不动产登记是一项国际通行的基本物权制度，是完善社会主义市场经济体系的重要内容
当前，发达国家都建立了较为完善的不动产登记制度，为市场经济发展奠定了产权基础。我国自上世纪末开始实行住房制度改革以来，房地产等不动产也逐步走向市场化，不动产市场交易的核心是权属，不动产登记是确认权属的法律依据。因此，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础，只有实行不动产统一登记，避免重复登记、交叉登记等现象，才能确保不动产权属清晰，保证不动产登记的公信力和公示力，为市场经济保驾护航。
（二）实施不动产统一登记有助于保护公民合法权益
实施不动产统一登记，通过建立完整、准确的不动产信息查询平台，实现不动产信息公开、透明，能够为不动产交易提供准确的不动产产权信息，减少伪造证件、诈骗等违法现象，避免不动产交易双方的损失，保证不动产交易安全和产权人的切身利益。
（三）实施不动产统一登记能够提高政府行政办公效率，降低社会成本
通过推行不动产统一登记，一是可以减少办公行政人员，能够最大限度地整合资源，减少政府的行政成本。二是通过整合登记机构和职能，将过去需要到几个部门分别办理的程序精简为“一站式”服务，减少办证环节，大大节省社会公众的办理时间，有利于提高企业、群众申请和办理不动产登记的效率，节约时间成本和经济成本，进而实现政府和社会的双赢。
二、不动产登记制度实施现状
根据国土资源部制定的不动产统一登记时间计划表，2015年要完成统一登记制度的实施过渡，2016年在全国全面实施统一登记制度，最终于2018年运行不动产登记信息管理基础平台。但是国土资源部不动产登记局公布的数据显示，截止到2015年3月，全国300多个地市、2800多个县市区中，只有50个左右的地市完成了不动产登记职责整合，而县市级仅有4%完成了职责整合。当前的工作进展主要体现在以下方面。
（一）不动产统一登记制度的制度酝酿
2007年，《物权法》明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”。从制度层面提出统一登记，但并未进行实质性规定。2013年十八届三中全会明确提出实行不动产统一登记的要求，直至2014年11月《不动产登记暂行条例》公布，完成了不动产统一制度初步建设，基本确定不动产统一登记的范围和基本内容。
（二）不动产统一登记制度完善
统一登记制度涉及的内容多、范围广、利益重，故此，单一的《不动产登记暂行条例》并不能满足实际工作的需要，因此2015年以来，国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》以明确统一登记相关细节；《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》以推动基层制度和机构改革；《不动产权籍调查技术方案（试行）》以确定不动产调查相关规程和原则；《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》以保证统一登记行政管理和市场经济有效衔接；《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》以推进不动产登记信息管理。
（三）不动产统一登记制度试点实践
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，同时在徐州我国颁发了第一本不动产权证书，此外还有四川泸县、山东青岛市、重庆长寿区同时作为试点进行不动产统一登记。制度实行过程中，原不动产证书依旧有效，不强制换证，将会出现不动产证书多样、新旧版证书并存现象。
总体来看，不动产统一制度的整体进度要缓于时间计划表，即使在短时间内，国土资源部频频推出诸多相关辅政策，不断借由行政效力加快推进速度，但效果并不明显，各地方区县级制度推行依旧缓慢，可见在实际工作中存在诸多困难。
三、我国不动产统一登记制度实施过程中的阻碍因素
不动产统一登记的目标是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。由于不动产统一登记的实施会涉及到诸多部门的职责整合、利益划分，是一项复杂庞大的系统工程，在具体的推行过程中面临诸多阻力，主要包括以下几方面。
（一）法律层面
不动产登记涉及到社会公众的切身利益，关乎财产安全、房地产市场稳定，必须要有完善的法律法规作为依据保驾护航，但是相关政策法规在出台过程中遇到诸多困难。国务院原计划要求在2014年6月底之前出台《不动产登记条例》，但是一直推迟到2014年11月20日才正式颁布《不动产登记暂行条例》。《不动产登记暂行条例实施细则》到目前为止仍未出台，这些无不说明在法律层面存在诸多争议。
一方面，虽然我国早在2007年就出台了《物权法》，从2014年陆续出台《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）》，但是仍不够完备，还缺少更具指导意义的登记办法，细化各类登记的具体要求和依据。
另一方面，当前不动产登记相关法律冗杂，如《土地管理法》《土地登记办法》《房屋登记办法》《海域登记办法》《森林法》等诸多法律分别为各类不动产登记提供依据，但同时也造成登记依据不一致、登记内容重复等问题，也给工作实际操作带来困扰。
（二）组织层面
我国不动产登记长久以来一直处于多头登记状态，较为混乱，负责各类不动产登记的机构就有六家之多，各部门在其领域内各自形成稳定的利益体系。登记收取的费用占各部门财政收入的较大比重，一旦实施统一登记，各部门原有的这部分收入将被重新分配。由于地方政府不愿配合，最终导致不动产登记形成碎片化现象。
（三）操作层面
有数据显示，仅土地和房屋两类登记就各自拥有30万相关行政人员，如果增加森林、海域等登记人员，涉及的人员数量将更大。实行统一登记后，登记程序简化、工作岗位减少，必然会有大量人员闲置下来，如何安置这些人员也是政府需要考虑的问题。另外，统一登记后，不论选用哪部分登记人员，都会出现对其他登记类型业务不熟的问题，能够让这部分员工全面掌握新的登记要求必然要进行大量的岗位业务培训，将是不小的行政成本，也形成一定的实施压力。
（四）技术层面
1.不动产单元划分难
《不动产登记暂行条例》规定不动产登记单元为宗地和宗海，以这两者为基础登记其他定着物的所有权、承包经营权、抵押权等相关物权，不动产登记的核心内容主要包括不动产的权属、面积、界址，不论是面积还是界址都取决于不动产登记单元的划分。因此，明确不动产登记单元的划分成为实施不动产统一登记的重要技术环节。虽然《不动产权籍调查技术方案（试行）》已出台，但是在实际的登记单元划分中存在诸多技术难题没有涉及，例如宗海划分时，面临涨潮与落潮时海面与地面交线不一致的问题，容易在使用过程中引起纠纷。另外由于监管不严等诸多原因在广大农村存在大量超标准建房现象，当前的主要做法是按照现状记录面积和界址，但是实际上并不能确认宅基地的合法界址，无法确定哪部分属于超标面积哪部分属于合法面积，这也将给今后权利转移留下隐患。
2.不动产基础数据整合方面困难较大
一方面，不动产登记信息平台各地不统一，需要攻克技术难关。长期以来，全国各省市土地、房屋等不动产登记基本各自为政，各地多数自主研发登记信息平台和数据库，在登记内容、登记数据存储等方面也不尽相同，如何实现地区间的数据库兼容和数据的转换则需要计算机技术方面的突破。
另一方面，在不动产调查测绘过程中，各地采用的基础标准不同，有地方采用2000国家大地坐标系为标准，也有地方依然使用1980国家大地坐标系为标准。另外，各地测量精度要求也不尽相同，这就造成测量结果不同，使得最终在信息平台搭建和数据汇总过程中出现更多问题。
（五）社会意愿方面
当前，社会公众对不动产统一登记作用的认识普遍存在两种观点。
一是反腐作用，不动产统一登记后，通过信息公开虽然能够有效震慑部分腐败官员，降低腐败机会，但是与广大社会民众自身关系并不密切，多数民众较为莫然。
二是不动产统一登记的实施是为房产税征收做铺垫，然而征收房产税对民众尤其是拥有多套不动产的民众而言，更是加重自身经济负担，故而支持者不多。
这两种观点表明，民众对不动产统一登记制度的认识还较为肤浅，既得利益者则担心统一登记后开征房产税会对自身更加不利，因此，社会公众意愿方面存在部分阻力。
四、加快不动产统一登记制度推行的举措
不动产统一制度的实施是利国利民的改革举措，符合社会经济发展要求，必须从各方面确保该制度能够稳妥推进，为减少改革实施的阻力，建议从以下几方面给予支持。
（一）完善相关法律和组织建设，为不动产统一登记提供基本保障
一是全面完善不动产统一登记的法律体系。虽然《不动产登记暂行条例》等专项法规已经出台，但是与原《土地管理法》等法规的相关内容有所冲突，为此，加快相关法律法规的修改进度，继续完善统一登记相关规程，才能使不动产统一登记有法可依。二是加快基层不动产统一登记机构整合，克服原登记部门间职能重合、人员重叠等现实问题，推进区、县级行政部门统一登记机构的成立和职能划分，为不动产统一登记实施提供组织保障。
（二）加强舆论宣传，引导社会公众正确认知不动产统一登记制度
一直以来，多数人认为不动产统一登记以反腐、征收房产税为目的，引起部分社会成员对该制度执行存在抵触心理，不利于社会各界全面配合统一登记推广。以广播、电视、宣讲等多种形式开展不动产统一登记知识普及活动，尤其针对基层百姓和农民群体，使广大群众正确认识不动产统一登记的目的和意义，积极宣传统一登记制度实施后可以有效提高行政效率、降低行政成本。同时，搭建统一登记信息平台实现信息共享后，能够降低不动产交易的市场隐患，有助于维护不动产交易者利益，提高百姓维权意识，从而更好地配合不动产统一登记制度的推行。
（三）提高科研投入，解决登记过程中存在的理论与技术难题
一是积极学习借鉴国外先进管理经验和理论研究，将德国等近似我国登记模式的精华内容有效引入我国不动产登记制度建设中，打破制度制定过程中理论依据的瓶颈和制约，加快制度完善进度。二是鼓励国土资源行政主管部门与高等院校、网络技术企业等相关行业广泛合作，集中优秀人才共同攻克技术难题。由于行政主管部门日常行政性工作繁多，缺少时间精力进行技术研究，可以将技术要求以科研课题的形式进行立项并提供科研经费，由高等院校提供专业的师资人才进行研究，并吸纳网络技术企业提供技术，由三方共同攻克技术难题。
（四）加强专业人才的培养，为不动产统一登记奠定实施基础
一是在高等院校开设不动产登记专业，培养不动产统一登记所需的不动产产权产籍、不动产测绘、不动产调查、不动产交易、不动产权属确认等岗位技能和法律法规的专业人才。二是对原有工作人员广泛开展不动产统一登记培训，提高现有工作人员的工作能力和综合素质，为全面推行不动产统一登记打下基础。
（五）深入总结现有登记制度和实际工作的不足，降低不动产统一登记实施后续隐患
当前不动产登记过程中，存在较多问题，如经常出现由于登记申请人、登记机关行政人员等多方面主、客观因素造成登记错误的现象，不但严重损害相关权益主体利益，也容易引发社会矛盾。必须实施严格的实质审查登记制度以保障登记信息的准确，并建立完善的不动产登记错误损害赔偿制度，以支付登记错误造成的经济损失，避免统一登记实施后出现登记错误难以解决的行政难题。
参考文献：
1.闫飞.浅谈不动产统一登记制度的阻力与潜在影响.法制与社会.2014.7
2.薛强.不动产统一登记制度认知及态度调查.数字100市场研究.2015.5
3.程尧付梅臣.不动产统一登记制度思考.理论探讨.2013.11
不动产的登记制度篇8
关键词不动产统一登记管理制度
一、我国不动产统一登记管理概况
我国对于建立不动产统一登记制度的需求由来已久，早在2007年《物权法》中就明确了要建立起一套完善的不动产统一登记制度，这也标志着制定不动产统一登记制度被正式提上了政府工作日程。经过前期的大量准备工作，政府于2013年明确整合各登记部门职责后由国土资源部承担。紧随其后的，2014年不动产登记局成立，负责指导监督不动产登记工作。2014年7月，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，开始向社会征集意见。最终于2014年12月22日，经由国务院签署并公布了《不动产登记暂行条例》。此条例，自2015年3月1日起正式在全国范围内施行。
建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措。对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。同时，实施不动产统一登记管理还有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供精确的事实依据，为房地产税的征管提供了数据基础，有助于确定有关税收制度的走向，以健全房地产市场调控长效机制。
二、现阶段不动产统一登记主要面临的问题
（一）登记机构需要进一步整合，提升执行效率
根据《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”这样的规定虽然明确了责任机构，但现阶段在组织架构上却难以统一。一些市、县级政府在设置登记部门时遇到了很多困难，由于不动产登记涉及多个部门，而现阶段在各相关部门责任划分不明确的情况下，对着些部门进行协调和整合难度较大。同时，一些市、县级政府部门对此项工作积极性不高，执行效率低下，相关工作的开展与落实工作进度缓慢。再加之国土资源管理工作本身业务繁杂，如此大规模的机构整合也为工作的开展带来了困难。
（二）操作规范不统一，信息平台不完善
《不动产登记暂行条例》颁布实施后，根据国务院要求，为了保障不动产统一登记管理工作的顺利开展，应建立统一的操作执行规范以及统一的信息管理平台。而信息管理平台应该与登记机构衔接，并承载登记簿册、登记依据等不动产相关信息，但是由于一些地区还没有完善统一信息管理平台的建设，一些工作无法按照有关要求进行，更多的是根据自身实际情况开展登记工作。这样就直接导致相关操作和规范无法全面得到执行，登记数据也无法与信息平台兼容。在后续工作完成后，还要对数据做进一步的整理，既增加了工作量，又影响了工作效率。
三、对于完善不动产统一登记管理制度的建议
（一）健全不动产统一登记管理的法制体系
首先，国家应逐步推进和制定不动产登记法，把行政法规规定不了的内容直接纳入并进一步完善，形成一个国家确认和公示不动产物权的基本制度体系。其次，通过编纂民法典和修改物权法来完善不动产权利体系。尤其是现在处于全面深化改革阶段，想要把一些权利固定下来，就需要通过立法来及时作出相应调整。最后，通过法律来进一步完善国家权力和民事权利之间的关系，对政府和市场的关系进行界定，包括登记、纠纷调处、税费规制等。
（二）积极借鉴其他发达国家在不动产登记制度上的先进经验
从目前我国已有的涉及不动登记的相关制度而言，许多细节仍然需要进一步的完善。所以，我们应该结合实际，参考和借鉴一些发达国家在不动产登记制度方面的先进做法。欧美一些国家，因其市场经济十分发达，并且经历了完整的市场经济历史的发展过程，在施行不动产登记制度的历史进程中所遇到的许多问题，在现阶段已经有了相对有效的解决办法。而现阶段，我国正处于不动产统一登记制度实施的起步阶段，也同样会遇到许多类似的问题。因此，通过这样的借鉴，从一定程度上可以为我国有关制度的完善提供有价值的解决方案或处理问题的方向，从而加速完善不动产统一登记管理制度的进程，提高有关工作的管理能力。
（三）构建完善的不动产信息管理平台
对不动产登记信息的查询与管理，是不动产统一登记管理制度发挥作用的主要表现之一。因此，应该加大对不动产登记信息化管理的力度。结合现阶段实施过程中的具体情况，政府通过构建完善的不动产统一信息管理平台，能够有效地加强对不动产信息的监管力度，提高对不动产信息管理的效率，促进和细化不动产管理的相p内容及规范。另外，通过先进的互联网技术，信息管理平台可以实现对登记管理机构的全覆盖，有效地满足了监管部门对数据共享、数据管控以及信息化办公的管理需求。
四、结语
不动产在财产中起到基础作用，进一步推进不动产统一登记管理制度的完善是推进依法治国、实现不动产领域国家治理能力和治理体系现代化的重要环节，也是加强生态文明建设、切实贯彻绿色发展理念的核心环节。随着相关制度及法规的逐步完善，不动产登记在我国市场经济基础、国家治理能力以及建立国有自然资源的产权管理等方面，都将发挥重大的作用。
（作者单位为响水县不动产登记中心）
参考文献
不动产的登记制度篇9
一、普鲁士法上的预备登记制度[1]
第一，为保全已经成立的物权的预告登记。例如为保全物权登记的请求权，
或权利不成立、消灭的涂销登记请求权。这种预告登记又被称为物权保全的预告登记，即登记簿存在有误载，其登载的内容与真实权利状态不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险，所采取的保护手段。在普鲁士法上，尽管没有完全承认登记簿的公信原则，但对于有偿取得登记簿上权利的取得人而言，只要相关事项未记入登记簿，且未为取得人知悉，就不得向取得人主张。所以真实的权利人为了排除取得人的善意取得，仍有进行预告登记的必要。另外根据所有权取得法第12条的规定，对于登记簿第二区的权利，因登记始得对抗第三人，所以即使第三人知悉这项权利，如果不进行登记，就不能取得相应的效力。由此可见，物权保全的预告登记，在于打破登记簿的公信原则，除此之外，并不因预告登记而改变其权利的性质。
第二，为保全物权移转、消灭的债权请求权的预告登记。例如为保全所有权让与合意或抵押权为内容之人的请求权。这种预告登记与物权保全的预告登记不同，它与前述的公信原则也没有什么关系。就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记簿而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要取得登记义务人的承诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷日费时，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置的保护手段。
二、德国民法上的预备登记制度
德国民法上的预备登记制度与普鲁士法之间存在承继关系。德国民法典物权编的起草人最初就是以普鲁士法为蓝本，作成草案第37条，规定“预告登记，为保全本登记或为保全本登记承诺为目的的请求权，得记入登记簿。”“有预告登记目的权利者，处分其权利不得侵害预告登记的请求权。该财产于破产宣告场合，其预告登记不失其效力。”不难看出，起草人心目中的预告登记既包括物权保全的预告登记，又包括债权请求权保全的预告登记。此草案在议会第一读时遭遇反对意见，反对者认为只需规定为保护任何既存物权的预告登记，无需规定为保护债权请求权的预告登记。因此，德国民法第一草案第844条就没有承认保全债权请求权的预告登记，而只是承认了保全既存物权的预告登记。但在议会二读时，情况有所变化，预备登记制度被区分为异议登记和预告登记。理由在于：第一，物权是对人客观地发生效力，因此保全物权的预备登记完成后，与之相悖的处分行为是绝对无效；但保全债权请求权的预备登记仅为所保护的权利人产生相对的效力，因此在侵害预备登记权利人权利的限度内，相悖的处分行为是无效的；第二，保全物权的预备登记，依其登记所保全已存在的物权，并决定该物权的顺位。保全债权请求权的预备登记，记入预备登记的日期，决定被保全请求权的顺位；第三，在破产场合，破产管理人对于保全物权的预备登记，只是承认已存在的物权。但保全债权请求权的预备登记，则等于使破产管理人不得不设定新的权利。正是基于上述理由，德国民法典第二草案用异议登记制度替代以前的保全物权的预告登记制度，保全债权请求权的预告登记制度则最终得以承认。[2]
下面，分别介绍一下德国民法上的预告登记制度和异议登记制度。
1、预告登记
预告登记规定在《德国民法典》第883条－888条，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。作为为保障以不动产物权变动为标的的登记请求权而设立的预备登记制度，依据第883条第1款的规定：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记”。可以看出，在德国民法上得依预告登记保全的请求权包括：以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附期限的请求权或者附条件的请求权。该项请求权应当属于预告登记权利人，且以现在的不动产物权人作为义务人。
依据《德国民法典》第885条的规定：“预告登记，根据假处分的指令，或者根据预告登记所涉及的各项土地物权的权利人的同意，而纳入登记。法院的假处分指令，无须证实应保全的请求权已受到危害。”“在登记时，为了详细说明应保全的请求权，可以引用假处分或者登记许可证。”不难看出，预告登记，如有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人。如经假处分程序而须有法院判决时，则预告登记权利人得依据法院判决径行向登记机关申请预告登记，也可向法院申请假处分的执行，由执行法院嘱托登记机关为预告登记。因此，预告登记或因登记名义人的同意，或因假处分而作成。根据德国民事诉讼法第935条的规定，假处分是指在诉讼过程中，关于诉讼物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险，而对诉讼物进行的一种处分。其目的是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其做出的一种限制处分行为。但根据《德国民法典》第885条的规定，为了预告登记而做出的假处分命令，与民事诉讼法上的假处分略有不同，它无须说明被保全的请求权有不能实现之虞。故而，预告登记假处分命令的做出无须当事人证明请求权处于危险，恐而后难以执行，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可，但得提供担保金。
为保全债权的请求权所作的预告登记，在德国民法上具有如下效力：第一，保全顺位的效力。依据《德国民法典》第883条第3款的规定：“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定。”可以看出，预告登记本身并无独立的效力，只是在本登记时，才具有意义。因此，预告登记的命运与效力完全依赖于日后本登记是否可以作成。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。例如甲出卖土地与乙，此时乙对甲的所有权移转的请求权尚未成就，但其担心甲复将土地让与第三人，而被第三人抢先登记，致使自己的请求权无法实现，于是作成预告登记。待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时。这样预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利地实现。第一，预警的效力。正是因为预告登记具有保全本登记顺位的效力，因此预告登记在本登记前对于第三人有预告的意义，第三人不得无视预告登记的存在，对于日后有本登记可能的认识，不得以善意而为抗辩。日本学者将预告登记的此项效力称为“警告的效力”。[3]
第二，保全权利的效力。依据《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利为预告登记后所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效”。在预告登记后，就不动产权利，义务人仍得为处分。不过在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效，即仅对于预告登记权利人的关系而言，相对的无效。因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或其请求权嗣后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便绝对的有效。[4]例如甲出卖土地给乙，乙为所有权移转的预告登记后，甲将该土地所有权让与丙并办理移转登记。此时该处分因侵害乙的预告登记请求权，对于乙的关系，为无效。即甲仍为所有人，乙得请求甲为所有权的让与。依据《德国民法典》第883条第2款后段的规定：“以强制执行或者假扣押方式所为的处分，以及由破产管理人所为的处分，亦同。”在预告登记后，本登记前，非登记义务人所为的行为，如强制执行、假扣押、破产等登记，均与登记义务人的法律行为作相同的处理：在此类处分不妨碍本登记请求权的限度内，仍属有效，得与本登记并存；在妨碍本登记请求权的限度内，则失其效力。
此外，依预告登记而受保全的请求权，如没有义务人的中间处分，预告登记权利人需要为本登记时，须经义务人的协助而完成。如义务人不肯协助，预告登记权利人得经由诉讼令其协助，而后基于判决为之。[5]
预告登记后，义务人将不动产复让与第三人而害及预告登记权利人的请求权时，对于预告登记权利人的关系，应为无效，自不待言。然而，预告登记权利人应如何主张该处分无效，而达成请求权的实现呢？例如甲出卖土地与乙，乙为预告登记后，甲复将该土地所有权让与第三人丙并办理移转登记。此时预告登记权利人得请求甲为所有权的让与。此项请求权不得以丙为对造。然而，在登记手续上，丙名义下的所有权移转至乙，须经第三人丙的同意。第三人丙对预告登记权利人乙负有同意的义务。因此，在必要的时候，预告登记权利人乙得通过诉讼请求丙同意，将乙登记为所有人。对于甲请求为所有权移转之诉，与对于丙请求为同意之诉，以一诉合并解决，或分别提诉，均无不可。预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力，预告登记于原则上与该请求权同其命运。假使请求权附有抗辩权，在请求同意之诉时，第三人得加以援用。又如甲出卖土地与乙，乙为预告登记后，甲就该土地为丙设定限制物权且办理登记，此时乙得请求甲为所有权移转，同时得请求丙为涂销该限制物权的登记。这两种请求得以一诉合并进行，也可分别提诉。[6]
第四，满足的效力。依据德国破产法第24条的规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。”可见预告登记还具有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或者履行条件并未成就时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。
2、异议登记
在德国民法中，异议登记又称异议抗辩登记，异议登记的目的，在于对抗现实登记的权利的正确性，即中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。该制度规定在《德国民法典》第899条。
在不动产登记实务中出现不正确登记是常有的事。错误登记发生后至更正前，由于登记的权利推定效力与公信力，纵使登记有错误，如果第三人受让，也得受公信力的保护，故而不正确登记的出现，受损者主要是权利人。为防止这种情况的出现而损害真正权利人的利益，权利人得为异议登记，以及时防止第三人的介入而借登记的公信力取得受让利益。可见，异议登记是为阻却登记公信力而设的一种预防措施，借以排除第三人的公信力利益。
依据《德国民法典》第899条第2款的规定：“异议抗辩的登记，根据假处分的原因，或者根据因对不动产登记簿的更正登记涉及到利益的人的同意进行之。对假处分登记的许可，不必查明异议抗辩所涉及的权利已经受损害的事实。”异议登记申请的程序，，既可以依假处分，又可以依利害关系人的同意为之。其中，为异议登记而作出的假处分指令无须证明异议人的权利已经受到损害，而仅需要释明其登记原因即可，所以与德国民事诉讼法上所规定的假处分略有区别，但法院仍得命异议人提供担保。
依据《德国民法典》第892条的规定：“为权利取得人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上的物权的情形，土地登记簿记载的内容应为正确，但是如土地登记簿上记载有对抗此项权利的正确性的异议抗辩时，或者取得人明知此项权利不正确时除外。”异议登记有阻却土地登记公信力的效力。在异议登记的情形下，土地权利人仍得处分其权利，但如与异议登记所保全的权利相抵触者，在抵触的范围内其处分行为无效，第三人纵为善意，也不得援用土地登记的公信力。当然如果异议登记不正当，土地登记仍有公信力。但异议登记自身并无公信力，例如甲进行了异议登记，乙虽然相信甲为真正的物权人，并不受公信力的保护。
三、日本民法上的预备登记制度
日本不动产登记法的起草人，很早就确信有引入德国预备登记制度的必要性和实用性。因此尽管日本民法不严格区分物权契约和债权契约，并且不动产登记是物权变动的对抗要件而非成立要件，日本民法仍然规定了预备登记制度。日本民法上的预备登记制度，包括假登记制度和预告登记制度两项内容。
1、假登记
日本民法上的假登记系预备登记的一种，对应于德国民法上的预告登记。
它是指应登记的物权变动，已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记。假登记系以保存日后所为本登记的顺位为目的的登记。假登记的相关内容主要体现在日本《不动产登记法》的第2条、第7条、第32条、第33条以及第105条。
（1）假登记的适用范围
依据日本《不动产登记法》第2条的规定：“假登记于下列各项情形进行：未具备登记申请程序上需要的条件时；2.欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必要的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。日本民法采债权意思主义的物权变动模式，物权的变动，仅因当事人的意思表示而发生效力，所以不动产物权的变动，在实体上已经发生效力，但登记手续上的要件未具备时，为使已经发生变动的物权有对抗第三人的效力，可以进行假登记，这种假登记是以保全物权为目的。如果契约已经订立，但契约附有条件或期限，或者债权的请求权尚不确定，为保全日后发生的债权请求权，使其得以顺利实现，亦得为假登记。可见，在日本民法上，假登记有二种类型，一为保全物权的假登记，另一为保全债权请求权的假登记，与采形式主义物权变动模式的德国民法上的预告登记有所不同。另须注意的是，如果甲将土地出卖与乙，乙再转卖于丙的场合，丙虽得代位乙，直接向甲请求为假登记，以保全乙对甲的所有权移转请求权。但丙不得就丙对乙的所有权移转请求权申请假登记。此即所谓对于假登记申请假登记，为不动产法所不许。[8]
（2）假登记的申请
（3）假登记的效力
日本民法上的假登记，具有如下效力：
第一，保全顺位的效力。日本《不动产登记法》第7条规定：“本登记的顺位依假登记的顺位而定”。可见，假登记具有保全日后本登记顺位的效力。当假登记推进为本登记时，该本登记的权利，位于假登记后，本登记前所为之一切权利之前。例如甲就其不动产为乙设定抵押权，乙在接受抵押权设定的假登记后，甲又将同一不动产为丙设定抵押权，丙完成了抵押权设定的本登记，当乙根据假登记而作成本登记时，其本登记的顺位优先于丙。
现在的问题在于，假登记保全本登记顺位的效力，是否指本登记有溯及假登记时的效力？对此问题，在日本司法实务中有溯及说和不溯及说两种观点。
学界则从本登记对抗力不溯及的立场出发，认为日本《不动产登记法》第7条第2项仅仅是规定本登记的顺位溯及于假登记的顺位，至于本登记的对抗力仍应按照一般的原则，自本登记当时发生，并不是溯及假登记当时发生。因此，假登记推进到本登记时，和本登记内容相抵触的中间处分，在其抵触范围内失效或成为后顺位。这种见解称为“对抗力不溯及说”，目前在日本已处于通说地位。日本近年来的判例，也尽量避免采用“本登记对抗力溯及说”。[13]
第二，预警效力。日本民法上假登记的预警效力与德国民法上预告登记的预警效力大致相似，不再详述。
第三，保全权利的效力。假登记的义务人，并不因为假登记而妨害其他权利的处分。但其中间处分在假登记权利人具备本登记原因而请求本登记时，在侵害权利的范围内无效。对此日本在1960年《不动产登记法》修正时增设第105条的规定，认定假登记权利人，在关于所有权为假登记后，申请本登记时，若有登记上利害关系的第三人，应附上其承诺书或可对抗的裁判书誊本，登记官因其申请而为本登记时，依职权涂销该第三人的登记。
不动产的登记制度篇10
一、普鲁士法上的预备登记制度[1]
预备登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记。普鲁士法上的异议登记，其发展过程以1872年5月5日的所有权取得法和土地登记法为中心，可以分为前、后两期予以说明。前期的普鲁士法，有两种预备登记，即固有异议登记和其他种类的异议登记。
所谓固有异议登记又称为“为保全权利和顺位的异议登记”，目的在于保全物的请求权。它首先具有保全权利的消极效力，例如1783年12月10日的抵押法第2部第289条的规定：“任何人在主张无过失，妨害即时行使不动产上物之请求权时，得申请异议登记。”其中所谓“物之请求权”，除了已经成立的物权外，尚包括物权设定的请求权。依据同法同部第298的规定，此异议登记一经记入土地登记簿内，其后所为的全部处分和以该处分为内容的登记，被认为不得侵害异议申请人的权利。其次，它还具有保全顺位的积极效力。例如依据前引抵押法第2部第299条的规定，异议申请人以法院判决或其他方法，有效主张该物的权利时，该物的权利于异议登记记入之顺位，法律上当然发生优先于其后记入的全部权利。
其他种类的异议登记与固有异议登记不同，仅有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。此类异议登记又可区分为：第一，为保全抗辩的异议登记。该登记是基于抵押权诉讼，债务人为保全其抗辩所使用的登记。例如在因消费借贷而设定抵押权时，如果设定抵押的债务人并没有受领贷金。在抵押权登记后38天内，债务人可以以没有受领贷金为由，在抵押登记簿上，记入异议登记。该期间经过后，债务人对于取得已登记债权的第三人，不得以未受领贷金的理由提出抗辩。再如在债务清偿后，债权人不同意抵押权登记的涂销时，债务人作为对债权人侵害处分的保全手段，得在抵押登记簿上记入异议。第二，禁止处分的异议登记或禁止事后记入的异议登记。此项异议登记与前述的异议登记不同，是普鲁士在实务上的创造，称为“处分的限制”。主要包括假扣押登记、破产宣告登记、强制拍卖登记、禁治产宣告登记以及对于领主的农民规制登记等。后期普鲁士法，即1872年5月5日的所有权取得法以及土地登记法，并未将早期普鲁士法上的异议登记全面废止，而是将其称为预告登记（Vormerkung），并承认两种类型的预告登记。
第一，为保全已经成立的物权的预告登记。例如为保全物权登记的请求权，
或权利不成立、消灭的涂销登记请求权。这种预告登记又被称为物权保全的预告登记，即登记簿存在有误载，其登载的内容与真实权利状态不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险，所采取的保护手段。在普鲁士法上，尽管没有完全承认登记簿的公信原则，但对于有偿取得登记簿上权利的取得人而言，只要相关事项未记入登记簿，且未为取得人知悉，就不得向取得人主张。所以真实的权利人为了排除取得人的善意取得，仍有进行预告登记的必要。另外根据所有权取得法第12条的规定，对于登记簿第二区的权利，因登记始得对抗第三人，所以即使第三人知悉这项权利，如果不进行登记，就不能取得相应的效力。由此可见，物权保全的预告登记，在于打破登记簿的公信原则，除此之外，并不因预告登记而改变其权利的性质。
第二，为保全物权移转、消灭的债权请求权的预告登记。例如为保全所有权让与合意或抵押权为内容之人的请求权。这种预告登记与物权保全的预告登记不同，它与前述的公信原则也没有什么关系。就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记簿而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要取得登记义务人的承诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷日费时，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置的保护手段。
二、德国民法上的预备登记制度
德国民法上的预备登记制度与普鲁士法之间存在承继关系。德国民法典物权编的起草人最初就是以普鲁士法为蓝本，作成草案第37条，规定“预告登记，为保全本登记或为保全本登记承诺为目的的请求权，得记入登记簿。”“有预告登记目的权利者，处分其权利不得侵害预告登记的请求权。该财产于破产宣告场合，其预告登记不失其效力。”不难看出，起草人心目中的预告登记既包括物权保全的预告登记，又包括债权请求权保全的预告登记。此草案在议会第一读时遭遇反对意见，反对者认为只需规定为保护任何既存物权的预告登记，无需规定为保护债权请求权的预告登记。因此，德国民法第一草案第844条就没有承认保全债权请求权的预告登记，而只是承认了保全既存物权的预告登记。但在议会二读时，情况有所变化，预备登记制度被区分为异议登记和预告登记。理由在于：第一，物权是对人客观地发生效力，因此保全物权的预备登记完成后，与之相悖的处分行为是绝对无效；但保全债权请求权的预备登记仅为所保护的权利人产生相对的效力，因此在侵害预备登记权利人权利的限度内，相悖的处分行为是无效的；第二，保全物权的预备登记，依其登记所保全已存在的物权，并决定该物权的顺位。保全债权请求权的预备登记，记入预备登记的日期，决定被保全请求权的顺位；第三，在破产场合，破产管理人对于保全物权的预备登记，只是承认已存在的物权。但保全债权请求权的预备登记，则等于使破产管理人不得不设定新的权利。正是基于上述理由，德国民法典第二草案用异议登记制度替代以前的保全物权的预告登记制度，保全债权请求权的预告登记制度则最终得以承认。[2]
下面，分别介绍一下德国民法上的预告登记制度和异议登记制度。
1、预告登记
预告登记规定在《德国民法典》第883条－888条，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。作为为保障以不动产物权变动为标的的登记请求权而设立的预备登记制度，依据第883条第1款的规定：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记”。可以看出，在德国民法上得依预告登记保全的请求权包括：以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附期限的请求权或者附条件的请求权。该项请求权应当属于预告登记权利人，且以现在的不动产物权人作为义务人。
依据《德国民法典》第885条的规定：“预告登记，根据假处分的指令，或者根据预告登记所涉及的各项土地物权的权利人的同意，而纳入登记。法院的假处分指令，无须证实应保全的请求权已受到危害。”“在登记时，为了详细说明应保全的请求权，可以引用假处分或者登记许可证。”不难看出，预告登记，如有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人。如经假处分程序而须有法院判决时，则预告登记权利人得依据法院判决径行向登记机关申请预告登记，也可向法院申请假处分的执行，由执行法院嘱托登记机关为预告登记。因此，预告登记或因登记名义人的同意，或因假处分而作成。根据德国民事诉讼法第935条的规定，假处分是指在诉讼过程中，关于诉讼物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险，而对诉讼物进行的一种处分。其目的是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其做出的一种限制处分行为。但根据《德国民法典》第885条的规定，为了预告登记而做出的假处分命令，与民事诉讼法上的假处分略有不同，它无须说明被保全的请求权有不能实现之虞。故而，预告登记假处分命令的做出无须当事人证明请求权处于危险，恐而后难以执行，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可，但得提供担保金。
为保全债权的请求权所作的预告登记，在德国民法上具有如下效力：第一，保全顺位的效力。依据《德国民法典》第883条第3款的规定：“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定。”可以看出，预告登记本身并无独立的效力，只是在本登记时，才具有意义。因此，预告登记的命运与效力完全依赖于日后本登记是否可以作成。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。例如甲出卖土地与乙，此时乙对甲的所有权移转的请求权尚未成就，但其担心甲复将土地让与第三人，而被第三人抢先登记，致使自己的请求权无法实现，于是作成预告登记。待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时。这样预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利地实现。第一，预警的效力。正是因为预告登记具有保全本登记顺位的效力，因此预告登记在本登记前对于第三人有预告的意义，第三人不得无视预告登记的存在，对于日后有本登记可能的认识，不得以善意而为抗辩。日本学者将预告登记的此项效力称为“警告的效力”。[3]
第二，保全权利的效力。依据《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利为预告登记后所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效”。在预告登记后，就不动产权利，义务人仍得为处分。不过在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效，即仅对于预告登记权利人的关系而言，相对的无效。因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或其请求权嗣后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便绝对的有效。[4]例如甲出卖土地给乙，乙为所有权移转的预告登记后，甲将该土地所有权让与丙并办理移转登记。此时该处分因侵害乙的预告登记请求权，对于乙的关系，为无效。即甲仍为所有人，乙得请求甲为所有权的让与。依据《德国民法典》第883条第2款后段的规定：“以强制执行或者假扣押方式所为的处分，以及由破产管理人所为的处分，亦同。”在预告登记后，本登记前，非登记义务人所为的行为，如强制执行、假扣押、破产等登记，均与登记义务人的法律行为作相同的处理：在此类处分不妨碍本登记请求权的限度内，仍属有效，得与本登记并存；在妨碍本登记请求权的限度内，则失其效力。
此外，依预告登记而受保全的请求权，如没有义务人的中间处分，预告登记权利人需要为本登记时，须经义务人的协助而完成。如义务人不肯协助，预告登记权利人得经由诉讼令其协助，而后基于判决为之。[5]
预告登记后，义务人将不动产复让与第三人而害及预告登记权利人的请求权时，对于预告登记权利人的关系，应为无效，自不待言。然而，预告登记权利人应如何主张该处分无效，而达成请求权的实现呢？例如甲出卖土地与乙，乙为预告登记后，甲复将该土地所有权让与第三人丙并办理移转登记。此时预告登记权利人得请求甲为所有权的让与。此项请求权不得以丙为对造。然而，在登记手续上，丙名义下的所有权移转至乙，须经第三人丙的同意。第三人丙对预告登记权利人乙负有同意的义务。因此，在必要的时候，预告登记权利人乙得通过诉讼请求丙同意，将乙登记为所有人。对于甲请求为所有权移转之诉，与对于丙请求为同意之诉，以一诉合并解决，或分别提诉，均无不可。预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力，预告登记于原则上与该请求权同其命运。假使请求权附有抗辩权，在请求同意之诉时，第三人得加以援用。又如甲出卖土地与乙，乙为预告登记后，甲就该土地为丙设定限制物权且办理登记，此时乙得请求甲为所有权移转，同时得请求丙为涂销该限制物权的登记。这两种请求得以一诉合并进行，也可分别提诉。[6]
第四，满足的效力。依据德国破产法第24条的规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。”可见预告登记还具有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或者履行条件并未成就时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。
2、异议登记
在德国民法中，异议登记又称异议抗辩登记，异议登记的目的，在于对抗现实登记的权利的正确性，即中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。该制度规定在《德国民法典》第899条。
在不动产登记实务中出现不正确登记是常有的事。错误登记发生后至更正前，由于登记的权利推定效力与公信力，纵使登记有错误，如果第三人受让，也得受公信力的保护，故而不正确登记的出现，受损者主要是权利人。为防止这种情况的出现而损害真正权利人的利益，权利人得为异议登记，以及时防止第三人的介入而借登记的公信力取得受让利益。可见，异议登记是为阻却登记公信力而设的一种预防措施，借以排除第三人的公信力利益。
根据《德国民法典》第899条第1款的规定：“有第894条的情形时，对抗土地登记簿的正确性的异议，可以纳入登记。”可见，异议登记的适用范围尚须依照第894条的规定予以确定。《德国民法典》第894条规定：“土地登记簿内容，关于土地上权利、权利上设定的权利，或第892条第1项对处分权的限制，如与事实不一致，致使权利未记入、未正确记入、登记不存在之负担或限制，而受损害时，受损害人得请求涉及的权利人同意，在土地登记簿上为更正。”依据此条规定，异议登记发生于如下场合：第一，物权的合意不存在，或物权的合意为无效、被撤销的场合；第二，因登记人员的过失而为错误登记的场合。在因登记原因的不适法，或登记人员的过失而为错误登记的情形下，权利人得提起更正之诉，更正已为的不正确登记，并予以回复，以保证登记如实地反映真实的权利状态。但在更正之先，第三人可能根据登记簿的记载进行交易，取得登记的公信力利益。为保全因上述原因而发生的请求权，得为异议登记，异议登记可以排除登记公信力的作用。例如甲将一项不动产卖与乙，在办理登记以后，发现物权合意无效，此时应涂销并更正已为的登记，并加以回复。但甲与乙就此发生异议而生纠纷，遂提起诉讼。在诉讼确定前，乙可能将系争不动产让与第三人，而第三人借登记的公信力取得受让物的所有权。于此情形，甲可为异议登记而予以排斥。异议登记是为防止第三人借公信力取得受让利益，而对第三人产生一种对抗的效力，即对抗第三人对登记物的取得。因此在登记原因的无效、被撤销，不得对抗善意第三人的场合，异议登记无作用余地，自不得为异议登记。[7]
依据《德国民法典》第899条第2款的规定：“异议抗辩的登记，根据假处分的原因，或者根据因对不动产登记簿的更正登记涉及到利益的人的同意进行之。对假处分登记的许可，不必查明异议抗辩所涉及的权利已经受损害的事实。”异议登记申请的程序，，既可以依假处分，又可以依利害关系人的同意为之。其中，为异议登记而作出的假处分指令无须证明异议人的权利已经受到损害，而仅需要释明其登记原因即可，所以与德国民事诉讼法上所规定的假处分略有区别，但法院仍得命异议人提供担保。
依据《德国民法典》第892条的规定：“为权利取得人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上的物权的情形，土地登记簿记载的内容应为正确，但是如土地登记簿上记载有对抗此项权利的正确性的异议抗辩时，或者取得人明知此项权利不正确时除外。”异议登记有阻却土地登记公信力的效力。在异议登记的情形下，土地权利人仍得处分其权利，但如与异议登记所保全的权利相抵触者，在抵触的范围内其处分行为无效，第三人纵为善意，也不得援用土地登记的公信力。当然如果异议登记不正当，土地登记仍有公信力。但异议登记自身并无公信力，例如甲进行了异议登记，乙虽然相信甲为真正的物权人，并不受公信力的保护。
三、日本民法上的预备登记制度
日本不动产登记法的起草人，很早就确信有引入德国预备登记制度的必要性和实用性。因此尽管日本民法不严格区分物权契约和债权契约，并且不动产登记是物权变动的对抗要件而非成立要件，日本民法仍然规定了预备登记制度。日本民法上的预备登记制度，包括假登记制度和预告登记制度两项内容。
1、假登记
日本民法上的假登记系预备登记的一种，对应于德国民法上的预告登记。
它是指应登记的物权变动，已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记。假登记系以保存日后所为本登记的顺位为目的的登记。假登记的相关内容主要体现在日本《不动产登记法》的第2条、第7条、第32条、第33条以及第105条。
（1）假登记的适用范围
依据日本《不动产登记法》第2条的规定：“假登记于下列各项情形进行：未具备登记申请程序上需要的条件时；2.欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必要的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。日本民法采债权意思主义的物权变动模式，物权的变动，仅因当事人的意思表示而发生效力，所以不动产物权的变动，在实体上已经发生效力，但登记手续上的要件未具备时，为使已经发生变动的物权有对抗第三人的效力，可以进行假登记，这种假登记是以保全物权为目的。如果契约已经订立，但契约附有条件或期限，或者债权的请求权尚不确定，为保全日后发生的债权请求权，使其得以顺利实现，亦得为假登记。可见，在日本民法上，假登记有二种类型，一为保全物权的假登记，另一为保全债权请求权的假登记，与采形式主义物权变动模式的德国民法上的预告登记有所不同。另须注意的是，如果甲将土地出卖与乙，乙再转卖于丙的场合，丙虽得代位乙，直接向甲请求为假登记，以保全乙对甲的所有权移转请求权。但丙不得就丙对乙的所有权移转请求权申请假登记。此即所谓对于假登记申请假登记，为不动产法所不许。[8]
（2）假登记的申请
依据日本《不动产登记法》第32条的规定：“假登记，得在申请书中附以假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，由假登记权利人进行申请。”以及第33条的规定：“前条的假处分命令，由管辖不动产所在地的地方法院，因假登记权利人的申请，于在疏明登记原因的场合发之。”“对于驳回申请的裁定，得为即时抗告。”“前项的即时抗告，准用非诉事件程序法的规定。”不难看出，假登记的申请可以经由以下两个途径：第一，有义务人的承诺时，假登记权利人可向登记机关附具承诺书而申请假登记；第二，尽管没有义务人的承诺，但假登记权利人向地方法院陈明假登记的原因，可以由地方法院假登记的假处分命令，嘱托登记机关登记之。根据学者的考察，日本《不动产登记法》第33条的规定是该法的起草人参考《普鲁士所有权取得法》第8条、第16条、第22条第1项以及1872年5月5日的《土地登记法》第64条，德国民法典第二草案第804条第1项的规定作成。[9]此处所谓假登记假处分，与民事诉讼法上的假处分，略有不同，表现在申请假登记假处分时，申请人仅需要释明其在实体法上有请求权即已足，无须说明请求权的行使有侵害之虞。
（3）假登记的效力
日本民法上的假登记，具有如下效力：
第一，保全顺位的效力。日本《不动产登记法》第7条规定：“本登记的顺位依假登记的顺位而定”。可见，假登记具有保全日后本登记顺位的效力。当假登记推进为本登记时，该本登记的权利，位于假登记后，本登记前所为之一切权利之前。例如甲就其不动产为乙设定抵押权，乙在接受抵押权设定的假登记后，甲又将同一不动产为丙设定抵押权，丙完成了抵押权设定的本登记，当乙根据假登记而作成本登记时，其本登记的顺位优先于丙。
现在的问题在于，假登记保全本登记顺位的效力，是否指本登记有溯及假登记时的效力？对此问题，在日本司法实务中有溯及说和不溯及说两种观点。
早期的判例大多采溯及说，认为假登记有保全本登记顺位的效力，因此当假登记推进为本登记时，该本登记的效力，即物权变动的对抗力，溯及于假登记时。晚期昭和8年3月28日大审院判决对以往判例的见解进行了修正，[10]该判决认为应将顺位保全的效力之内容，分别保全物权的假登记与保全债权请求权的假登记而个别地做考察。在保全物权的场合，基于假登记而为的本登记，其顺位依假登记的时日为准，本登记的效力即为该物权变动的对抗力，溯及于假登记当时而发生。故在假登记与本登记之间所为的中间处分，因受此对抗力，即无存在余地。而在保全债权请求权的假登记的场合，经本登记时，纵使视同于假登记时所为；可是在假登记时，如义务履行期尚未到来，基于假登记而作成的本登记，其效力并不溯及于假登记之际，而是溯及至义务履行期。[11]因此，于义务履行期届至后而本登记作成之前所为的中间处分，不生效力。然而，假登记后，义务履行期届至前所为的中间处分，仍不失效力。[12]以上见解，成为判例理论主要趋势，称为“对抗力溯及说”。
学界则从本登记对抗力不溯及的立场出发，认为日本《不动产登记法》第7条第2项仅仅是规定本登记的顺位溯及于假登记的顺位，至于本登记的对抗力仍应按照一般的原则，自本登记当时发生，并不是溯及假登记当时发生。因此，假登记推进到本登记时，和本登记内容相抵触的中间处分，在其抵触范围内失效或成为后顺位。这种见解称为“对抗力不溯及说”，目前在日本已处于通说地位。日本近年来的判例，也尽量避免采用“本登记对抗力溯及说”。[13]
第二，预警效力。日本民法上假登记的预警效力与德国民法上预告登记的预警效力大致相似，不再详述。
第三，保全权利的效力。假登记的义务人，并不因为假登记而妨害其他权利的处分。但其中间处分在假登记权利人具备本登记原因而请求本登记时，在侵害权利的范围内无效。对此日本在1960年《不动产登记法》修正时增设第105条的规定，认定假登记权利人，在关于所有权为假登记后，申请本登记时，若有登记上利害关系的第三人，应附上其承诺书或可对抗的裁判书誊本，登记官因其申请而为本登记时，依职权涂销该第三人的登记。