房地产企业税务管控篇1
[关键词]房地产企业；纳税筹划；税务风险管控
[Doi]1013939/jcnkizgsc201717241
随着我国社会的不断发展，经济逐步提升，企业之间竞争越发激烈。在这种背景之下，企业想在激烈的社会竞争中获得持续发展和进步，就不得不接受现代社会经济环境为企业带来机遇的同时还为企业带来的风险和挑战。房地产行业是一个高利润、竞争激烈的行业，在经营过程中面临着沉重的税务负担。所以，房地产企业在经营发展过程中，必须要做好房地产行业的纳税筹划工作，进行合理的纳税筹划，减少企业的税收负担；提高企业的盈利空间及市场竞争力。
1当前情况下的房地产企业税务
一是房地产企业在我国国民经济的发展过程中起着重要的作用，它生产经营环节复杂，涉及较多的税种，而且一般纳税金额比较大。二是房地产企业的经营业务横跨生产和流通两个枢纽环节，与之相关的行业较多。三是房地产企业在经营生产过程中需要大量的资金，在建设项目开发过程中需要进行广泛融资。资金来源可以主要概括为以下方面：银行借贷、预售房款、股权资金、信托融资等；种类较多且成本不同的资金来源给税收带来不同程度的影响。四是房地产企业成本结构复杂。
因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。
2房地产企业全程纳税筹划的意义
房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。
3房地产企业的全程纳税筹划工作
31融资阶段纳税筹划与风险管控
融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。
第一，融资阶段的纳税筹划工作。融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。房地产企业在融资前要充分考虑各融资方式对企业所得税及土地增值税的影响并要求取得合格的票据。应充分考虑资金使用期限，对利息进行资本化。
第二，融资阶段税务风险的规避工作。首先，房地产企业在使用负债筹资的过程中，要发挥“税盾”效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产负债率，减少企业的财务风险。其次，严格遵守独立交易原则，与母公司或关联企业利息费用的结算工作要及时，从而防范税务风险的发生。最后，房地产企业在进行借贷的时候，选择向正规金融机构进行筹资。
32开发建设阶段的纳税筹划与风险管控
房地产开发建设阶段是房地产企业税收筹划工作的核心。在这一阶段要详细的考虑房地产企业在建设环节中的成本，合理划分和归纳成本费用。在签订合同时，要留意对方是否有履行合同的能力并核对签订合同的人员信息是否真实，以免发生不必要的麻烦。接受发票时，要检查发票项目是否齐全：纳税人的信息与识别码，备注栏是否备注齐全以及是否加盖了单位发票专用章。遵守相关的会计准则和法律规范，进而有效地完成房地产开发建设阶段税收的筹划工作；使房地产开发建设阶段税收筹划工作科学、合理地开展。
第一，开发建设阶段的纳税筹划工作。房地产企业开发建设阶段的纳税筹划工作是通过在建设过程对建设项目的设计，对开发成本和核算成本进行结转的筹划来实施的。简而言之，就是我国目前对于建设阶段的纳税情况有明确的税法规定，因此要严格遵守相关的法律条例，所以做好相关的纳税筹划工作，达到从根本上降低房地产企业在建设阶段的纳税负担，减少房地产企业不必要的财产损失。
第二，开发建设阶段的税务风险的规避工作。τ诜康夭企业开发建设阶段的税务风险规避工作来说，重点是在合同管理上。与施工单位进行合同谈判时，不但要对构成合同价款总额的费用项目进行明确规定，如工程建筑劳务费、材料费等，还要对合同的名称、发票等进行明确规定。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，收取合格的发票。新开发项目，应与对方谈判，尽量取得增值税专用发票，保管好增值税专用发票并在规定时间内对发票进项进行认证。在此阶段的税收筹化工作，应充分考虑对增值税、企业所得税、土地增值税的影响。
33销售阶段的纳税筹划与风险管控
对于整个房地产企业的经济效益和社会效益来说意义重大，因此，必须做好房地产销售阶段的纳税筹划工作。
第一，销售阶段的纳税筹划工作。房地产销售阶段的纳税筹划工作，需充分考虑价格对土地增值税的影响，可以通过测算，找出税收平衡点，对房源进行合理定价。值得注意的是，在开发设计阶段，财务人员需要积极参与相关户型的讨论等，房屋面积不同，对税收也会产生一定影响。
第二，销售阶段的税务风险的规避工作。房地产企业销售阶段的税务风险主要体现在房地产企业对房源进行精装修，进而吸引更多的消费者和顾客。然而我国相关税法有明确规定，精装修所产生的费用，通过“销售科目”支出计量，在这个过程中，房地产企业会产生一定的税务风险。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，开具合格的增值税发票。此阶段需关注换房、退房对税收的影响。
4结论
在我国经济高速发展的背景之下，做好房地产企业纳税筹划及税务风险管控工作，对于国民经济的发展和进步有着重要的价值和深刻的意义。不但能够很大程度上减少房地产企业的税务风险和赋税压力，而且还能够提升房地产纳税筹划工作的工作效率和工作质量，从而促进房地产企业的可持续发展。相关人员必须不断地提升自身的综合素质，加强自身专业知识和专业技能，为实现房地产企业可持续发展的战略目标努力。
参考文献：
[1]田延房地产企业全程纳税筹划及税务风险防范[J].北方经贸，2014（10）.
[2]迟丽华，周小雪房地产企业税收筹划风险的防范策略[J].中国房地产，2013（10）.
房地产企业税务管控篇2
关键词：房地产企业；税务内控；构建
中图分类号：F293.33文献标识码：a
文章编号：1005-913X（2012）08-0092-02
追求自身发展，提高自身竞争力是众多企业追求的战略目标，而内部控制就是实现企业长远发展目标的一个必要手段，监控着企业内部管理。在所有企业看来，企业内部控制起着举足轻重的作用，能够减少企业面临的风险，可是关于税务的内部控制体系，却没有被企业同等对待。当前形势下，我国的税收政策不断调整，对企业实行了减税、免税等许多优惠政策，在很大程度上减轻了企业的税收负担。可是任何事物都有两面性，企业在减轻税收负担的同时却增加了税务稽查的风险。企业所面临的税务环境不断变化，这就要求企业适应环境的变化，加强内部控制管理水平。企业一方面要做到树立税务风险的防范意识，另一方面要在企业整体的内部控制体系中渗透税务控制体系。
一、构建税务内控体系的必要性
一种普遍观点认为，企业的董事会、相关管理部门以及全体企业职工等共同实行的，实施企业税务内控的根本目的是防范税务风险，提高税务价值，增强企业竞争力，并针对这一目标实行系统的、规范化控制活动。
近几年以来，我国房地产业的飞速发展也带动了房地产业的税收的增长，在国家的税收总收入中占有重大比重。目前，国家对房地产业采取了宏观调控的政策，而且国家对房地产业的税务管理力度在逐年加大。国家税务局曾经在十年前就已经把房地产业列为税收专项检查的对象，并且是必检对象。在人民群众眼中，房地产业中经常出现税收差错，比如偷税、漏税现象，这就从另外一个角度证明了我国的房地产业的税务征收存在许多问题，有很高的涉税风险。
在我国，国家对房地产业实行宏观调控的政策，并且不断加大管理力度，相继出台了许多政策来调控房地产市场。比如国家颁布了房子限购令，再比如贷款利率上涨，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影响了房地产市场。尽管如此，房地产业仍然是我国国民经济的支柱产业，而且房地产业的税收仍然在国家税收总额中占很大一部分。因此，建立健全房地产业的税务内控体系显得十分有必要，有利于规范房地产行业，使其健康发展。这不仅仅对房地产业有巨大作用，而且对我国的整个国民经济都有很重要的意义。
如果企业没有建立健全的税务内控体系将会加大企业面临的税务风险。没有健全的内控制度可能会使企业的税务筹划出现问题。比如，本来是想节税，可是筹划不当可能会导致偷税、漏税，也可能因为不懂国家的税收政策中的优惠部分，多缴税款，造成税收浪费。除此之外，税务内控管理体系是否健全能够影响企业的生产经营活动，也是企业能否长远发展的关键环节。
二、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
（一）提高企业税务内控管理水平
企业要设立专门的税务管理部门，即使自身条件不够，无法达到设立专门的部门的水平，也要由专业人才专门管理企业的税务管理工作。企业一定要把税务管理工作人员的责任明确到位，除此之外，企业其他一些人员，只要是涉及到税务的岗位，比如采购部门，都要明确职责。企业领导要大力支持税务管理工作。税务管理工作内容有：核算税务申报数据、管理发票使用、分析税收风险、研究国家税收政策，利用其中的优惠部分，合理进行税收筹划、指导企业的相关部门，避免经营活动中的税务风险、关注企业投资方向，提出税务管理意见等。
（二）控制各环节的风险管理流程
企业的税务内控体系属于提前防范性质，对企业所面临的风险要提前防范。完善税务内控体系就要做到使企业各环节能够正常运作，降低企业所面临的各种税务风险。企业的税务内控管理是企业现代管理的重要内容，所以一定要在企业内部设立专门的涉税管理部门，同时，要加大企业税收筹划的管理力度，使企业在运行中的每一个环节都能达到税后收益的最大化。房地产企业首先要认真分析自身的每一个环节，正确评估，有效控制生产经营活动中的每一个涉税环节，把风险降到最低。通过不断完善税务风险控制体系，并使之有效运行，达到控制涉税环节的目的，从而实现税务价值的提高。房地产企业有以下几个环节可能会涉及到税收，比如开发环节会涉及到土地增值税；销售环节会涉及到营业税、土地增值税以及印花税等多个税种，在这个环节中，企业所面临的税种最多；在保有环节中，房地产企业会涉及到房产税、营业税、城市建设维护费等若干税种。
（三）企业内部要建立风险汇报制度
风险汇报制度，也就是企业内部涉及到税收的所有职工都要从全局出发，以大局为重，认真对待企业税务管理工作。建立风险汇报制度能够使每一个涉及税收的企业职员都能够明确自己的责任，树立风险意识。对房地产企业来说，一般涉税金额比较大，涉税事项有时候不容易确定，所以涉税人员一定要从实际出发，针对企业的具体情况做出具体分析。对于一些重大的涉税事项，比如税务检查、税务筹划、涉税合同以及国家税务优惠政策的调整等，一定要及时汇报。企业相关部门的涉税人员如何进行汇报是由汇报标准决定的，并且要遵从一定的汇报流程。这就会使汇报文本在各部门之间流转起来更加方便，和谐统一。
（四）建立内部税务风险测评制度
从管理房地产的角度出发，测评企业运行中的税务风险，并将其制度化，这就是风险测评制度，它属于企业日常管理的一个方面。这主要从两方面来努力：第一，提高企业职工控制风险的意识，培养其高度的责任感。所以，房地产企业要及时做好职工的培训工作，使其充分了解税务基本知识，深刻认识税务风险。第二，各个涉及到税务的相关部门要及时评估涉税风险，并及时调整工作方向，把风险消除在萌芽之中。第三，要根据国家税收政策的变化及时调整风险测评制度。房地产企业的各部门之间一定要加强沟通，及时进行信息交流，特别是要与税收人员保持友好关系，得到他们的指导和建议，对于规避税务风险具有很重要的意义。
三、结束语
总之，房地产业的税务管理一定要加强。企业一定要结合自身的实际情况建立有效的税务内控体系。只有这样才能防范税务风险，加快企业发展。
参考文献：
[1]梁云凤，逄振悦，梁云波.纳税筹划[m].北京：中国市场出版社，2006.
房地产企业税务管控篇3
一、西乡塘区房地产行业重点税源概况和税收实现情况
房地产行业税源监控工作是西乡塘区地方税务局组织收入工作的重要组成部分，房地产行业企业对西乡塘区地方经济发展有较大影响力，可以说房地产开发企业经营状况的变动直接影响到西乡塘区地方税收收入的变化，并且其影响力是持续和较稳定的，在制造业税收相对稳定的前提下，通过对房地产开发企业数据解读可以推断地方经济发展态势，解释税收增长原因，探寻税收增长点，为税收征收管理决策提供依据，因此，房地产行业税源监控是西乡塘区地方税务局税收征管工作的重中之重。目前，西乡塘区重点税源管理股管辖的房地产企业共29户，其中国家总局重点监控20户，区局重点监控4户，城区局重点监控5户。分年度看，*年、*年、*年1-9月分别征收6189.56万元、8178.47万元、9853.89万元，税收收入占总收入比重分别为8.93%、14.30%、23.75%，呈现逐年上升的态势，因此房地产开发行业税收收入在西乡塘区起着不可替代的作用。
二、西乡塘区房地产税收监控管理的主要做法及成效
（一）强化素质，落实制度。一是选调政治、业务素质强的税收人员从事的房地产企业税收管理工作；二是定期组织业务学习和研讨，及时研究和解决工作中出现的重点、难点问题；*年来，通过研讨解决了房地产企业未完工开发产品的税务处理、代建工程和提供劳务的税务处理、合作建造开发产品税务处理等问题，形成了一系列的管理办法，确保房地产行业税收有条不紊的开展。其次，建立了严格的控管制度，将制度涵盖于管理的方方面面。用监控管理办法明确房地产项目情况收集、税务登记、税收政策执行等事项要求，结合*市地税局项目属地管理原则，建立重点开发项目税收月报表、项目预售、销售前后的保全清算制度等。三是结合执法过错追究制，加强检查和监管。税源管理最重要的因素是人的因素，西乡塘区地税局在完善一系列的征收管理制度的基础上，加强内部的组织协调和监督工作，坚持以制度管理人和事，对执行不到位的及时限期改正、纠正和责任追究，切实保证制度不折不扣得到贯彻落实。
（二）收集房源，处处留心。一是留心广告找房源。我们高度重视房源信息，从广告入手查找房源，要求税收管理员密切关注报刊和“房交会”、互联网上的房产信息。二是全面清查房源。对辖区内房地产项目和企业进行了全面调查清理；同时，设立专职外勤人员深入到房地产项目进行调研，跟踪监控。三是发动群众探访房源。定期深入楼盘、大街小巷进行宣传，向群众了解在建房地产项目，并通过城区税源办、居委会、中介公司等组织掌握房源状况。
（三）建立网络，时时互动。在城区区委、区政府的大力支持下，与城区税源办定期召开房地产管理联席工作会议，协调房地产企业及项目管理，强化了日常信息交流和情况通报，形成了税源控管体系。部门互相配合是关键。我们主动上门，逐个走访城区开发办、房产局、规划局、建管站等涉税房地产管理部门，了解它们的工作职能和工作程序，寻找加强管理的途径和手段，同时收集了大量最新楼盘立项、审批、开工、预售等信息，进行落实。通过召开地方政府参加的房地产企业座谈会，宣传房地产各项政策，提供政策咨询服务，实现执法与服务有机融合、征税与纳税良性互动。
（四）宣传政策，面面俱到。一是定期下户，政策宣传到位。对在管的房地产企业，有管理员定期下户，了解企业经营状况，宣传房地产税收政策。二是加强辅导，规范管理到位。督促企业强化财务管理，帮助企业做好财务会计资料规范管理，为税收征管提供准确资料。要求房地产企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料。
（五）纳税评估，严格把关。按照“广泛借鉴、规范流程、指标对比、务虚与务实相结合”的思想开展纳税评估工作。细化评估方法步骤；通过一系列指标、系数横向、纵向比对发现问题；务虚与务实相结合、指标数据与实物现场相结合、纳税人这一“点”与对应行业这一“面”相结合。*年，通过对房地产行业纳税评估，评估入库各项地方税95万元。
三、西乡塘区房地产税收监控管理的存在问题
一是部门沟通不到位。地税、工商、国土、规划、房产、建设、金融部门往往各自为政，根据部门职能实施行政管理，不能有效实现资源共享和信息互换，对房地产业社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。如：部分房地产开发商在未向主管税务机关申请办理税务登记的情况下，照样可以通过开发项目的立项审批和资质审查；地税部门与国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房产管理、银行等相关部门的沟通不到位，不能做到信息共享和资源合理利用。二是税源监控乏力。具体表现在税收管理员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律还不十分熟悉，对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足，对企业财务核算尤其成本核算知识的掌握不够熟练。三是纳税意识淡薄。一些开发商以追求最大利润为目的，在项目开工后不依法履行其纳税义务，往往不择手段以达到其偷逃或挤占国家税款的目的，不主动向主管税务机关申请办理税务登记，不按规定如实申报其应税所得，而采取多种手段偷税。主要表现在：一是预售收入不入账，不按规定计提企业所得税。二是企业收取的房租收入、广告费收入不申报，以完工房产抵付各种应付款项，如借款、工程款、租金、广告支出、奖励支出等。三是采取虚报成交金额、协议少开发票手段，达到房地产企业少缴所得税的目的。四是虚增建筑成本，减少应纳税所得额，偷逃税款。四是帐目资料欠规范。由于房地产企业是个特殊的核算主体，开发周期长，少则三、四年，多则七、八年，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨年度审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，且财务核算人员的水平参差不齐，帐目资料保管不善，带来审核工作难以到位。加之投资主体多元化和少数纳税人对税法遵从度不高以及税收管理滞后而导致地税机关对房地产业的登记管理难度增大，并在一定程度上和一定范围内存在征管盲区。
四、加强西乡塘区房地产行业税收管理的建议
(一)加强宣传辅导，整顿征管秩序。要以税收政策法规的宣传为切入点，有针对性地加强对城区房地产开发企业负责人、财务办税人员的税法宣传辅导，对其财务核算上存在的问题及时予以纠正，使纳税人懂法、知法、守法，增强依法纳税的意识，确保税收及时足额入库。要采取如开座谈会、上门宣传、媒体公告等多种形式向企业宣传解释税收政策、增强企业守法经营、依法纳税的意识，营造房地产行业良好的税收秩序，促进房地产行业的健康发展。
房地产企业税务管控篇4
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家a股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
参考文献：
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房地产企业税务管控篇5
[关键词]投资控股架构单层控股多层控股境内控股境外控股
从不同的角度出发,投资控股架构可以有多种分类。根据当前房地产开发企业普遍存在的各种控股架构,本文将从直接投资者所在地、控股层次二个角度分析各种控股架构的优势及其所需考虑的问题,协助房地产开发企业管理层了解当前房地产业各种投资控股架构的利弊。以便房地产开发企业(本文指有限责任公司)选择适合自己的控股架构。
一、按直接投资者所在地划分
按直接投资者所在地划分可分为境内控股和境外控股两种。境内控股是指房地产开发企业及其母公司(控股公司)均在境内。境外控股是指房地产开发企业在境内但其母公司(控股公司)在境外。
第一、境内控股
1.优势
(1)公司投资设立和撤出的流程和要求较为简单,无需经过商务部或外经贸部门审批;(2)所采用的会计准则和制度较统一;(3)控股公司收取的股息,无需再缴纳企业所得税;(4)无需涉及外汇、外债等管理问题。
2.需考虑的问题
(1)不便于境外战略性投资者参与;(2)境外融资方式受限,仅能通过境内机构寻求借款;(3)运营环节中涉及的当地税费可能较多;(4)境内控股公司对股权转让所得需缴纳企业所得税,但可按实际情况进行税务筹划。
3.主要商业考虑
(1)便于引入境内战略性投资者,但境外投资者参与投资需要经过商务部或外贸部门审批;(2)便于境内上市;(3)运营、管理成本可能较低。
4.相关法规规定
内资房地产开发企业设立的审批程序简单,无需经过外经贸部门审批,亦无需申请外汇登记。
5.财务管理要求
(1)投资控股公司和房地产开发企业可按中国的会计准则编制财务报表,不需采用不同的会计准则;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。
6.收回投资
(1)股息分派不涉及企业所得税;(2)在企业清算或股权转让的审批上,内资房地产开发企业的自行清算或股权转让无须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较外资企业简单,时间花费较短;(3)在企业清算的税务处理方面,企业清算所得=企业的全部资产可变现价值或者交易价格―资产净值―清算费用―相关税费;投资方企业从被清算企业分得的剩余资产,其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分,应当确认为股息所得(免予缴纳企业所得税);剩余资产减除上述股息所得后的余额,超过或者低于投资成本的部分,应当确认为投资方投资资产转让所得或者损失。投资方应分别就投资资产转让所得或损失缴纳企业所得税或按照税法规定在企业所得税税前扣除;(4)在控股公司对内资企业股权转让的税务处理方面,企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税;企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额;“产权转移书据”属于印花税纳税凭证,因此,股权转让双方应就股权转让合同金额的0.05%缴纳印花税;股权转让不用缴纳增值税和营业税;(5)内资房地产开发企业清算后不涉及外汇监管问题。
第二、境外控股
1.优势
(1)便于境外股权转让及向境外借款;(2)便于利用境外先进管理经验,提高企业资质;(3)可将税后利润分配给境外投资者;(4)运营环节中涉及的当地税费较少;(5)境外股权转让无需境内审批机构的审批且不涉及中国税务。
2.需考虑的问题
境外控股公司需考虑的是:对外投资的政策及对收取境外股息收入的税务规定。
境内房地产开发企业需考虑的是:(1)公司投资设立和撤出的流程较为复杂且要求较高;(2)外汇管理部分明令禁止“返程投资”房地产开发企业,在股权转让给境内公司时,是否符合《10号令》的规定,需考虑是否属“返程投资”(3)受到外经贸部门审核、外汇外债登记方面的较多限制;(4)适用的会计准则和制度与境外控股公司可能不同,需适当调整配合;(5)对境外支付款项时,扣缴相关税负,但可进行税务筹划;(6)与战略投资者合作时,注入到境外控股公司的相关融资资金只能以权益性投资汇入(一般为增资)到房地产开发企业,且需要有较长的审批时间,影响房地产开发企业的资金使用效率。
3.主要商业考虑
(1)便于引入境外战略性投资者,但境内投资者参与投资可能会形成“返程投资”,具体实施需要考虑是否符合《10号令》的要求;(2)便于境外上市;(3)运营、管理成本较高,需考虑境外控股公司当地的营商环境、可能产生额外的设立和营运成本。
4.相关法规规定
(1)外资房地产开发企业设立程序较内资企业复杂,需外经贸部门审批,在商务部备案。(2)申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权、或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或产权的预约出让/购买协议;(3)境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产开发企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工,处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金;(4)外资房地产开发企注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外货款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇;(5)外资房地产开发的中外投资各方,不得以任何形式订立保证凭证一方固定回报或变相固定回报的条款。
5.财务管理要求
(1)投资控股公司和房地产开发企业因地域不同可能需采用不同的会计准则编制财务报表;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。
6.收回投资
(1)股息分派需为境外控股公司代扣缴10%的预提所得税(具体适用税率视境外控股公司当地与中国收协议而定);(2)在企业清算或股权转让的审批方面,外资企业在境内的自行清算或股权转让须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较为复杂,时间花费较长;若将境外控股公司的股权转让予中国境内其他公司,商务部或外经贸部门可能将其视为《10号令》所指的规避对于通过设立境外特殊目的公司监管;外资企业境外最终控股公司可考虑在境外转让境外直接控股公司,因不涉及中国境内企业的股权转让,所以无需境内商务部门或外经贸部门的审批,但可能需考虑境外最终控股公民所在地的相关规定;(3)在企业清算的税务处理方面,外资房地产开发企业清算的具体计算方式与内资企业相同,但视同股息所得和投资资产让所得部分按税收协定的优惠税率或10%的企业所得税税率为境外控股公司代扣缴预提所得税;(4)在控股公司对外资企业股权转让的税务处理方面,境内股权转让的具体税务处理与内资企业相同;可以考虑通过转让其境外越位控股公司的股权,避免涉及中国的各项税负,但需考虑境外控股公司所在地的税务影响;(5)在外汇监管方面,清算所得或投资方股权转让所得人民币须经主管外汇管理局批准后,向有关金融机构购汇汇出;企业清算需到主管外汇管理部门注销外汇登记及外债登记(如有)。
二、按控股架构层次划分
按控股架构层次划分可分为单层控股和多层控股。单层控股是指母公司直接对房地产开发企业投资。多层控股是指母公司对直接控股公司投资,直接控股公司再对房地产开发企业投资。
第一、单层控股
1.优势
(1)投资架构直接、简单;(2)节省运营成本;(3)运营利润可直接分配给最终控股公司;(4)以母公司作为房地产集团中心,有利于整合各房地产开发企业的实力,提高集团贷款授信的融资能力,未来亦有机会成为集团的财务中心,从事集团内的融资,有利于房地产开发企业的融资。
2.需考虑的问题
(1)须考虑投资及管理过于集中在一家公司时的商业风险;(2)当境外战略性投资者对单一项目有投资兴趣时,需通过商务部或外经贸部门审核,资金进入到房地产业开发企业所需的时间较长;(3)境内控股公司需取得银监会的批准,才能从事相关集团内企业间资金拆借的经营行为。
第二、多层控股
1.优势
(1)可以相对分散单一控股公司的风险;(2)房地产开发企业之间互相受商业、法律等的牵连较少;(3)当直接控股地产开发企业,得有利吸引境外战略性投资者。
2.需考虑的问题
(1)投资架构相对复杂,集团运营成本相对较大;(2)可能因直接控股公司本身的亏损而影响地产开发企业的利润向母公司分派。
三、境、内外控股架构结合控股架构层次分析
1.境内控股且单层控股
(1)以内资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2)由于其控股公司在境内,便于集团在境内上市以及吸引境内的战略性投资者对于集团整体或单一项目进行投资;(3)可以考虑控股公司担当集团内部的融资中心,从事集团企业间的资金拆借,但需取得银监会的批准。
2.境内控股且多层控股
母公司及直接控股公司均在境内,房地产开发企业为内资企业:(1)相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2)房地产开展企业的利润将爱到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。
母公司在境外,直接控股公司的境内,房地产开发企业为内资企业:①相关的商业考虑、相关法律要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境内控股的部分,另外需考虑直接控股公司的再投资需要符合《6号令》的相关规定;②若境内控股公司不是房地产发企业可以借外债,但境内控股公司不得擅自更改外债用途;③房地产开发企业的利润将受到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。
3.境外控股且单层控股
(1)以外资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集团在境外上市以及吸引境外投资者整个集团进行投资;(3)若境外的战略性投资者仅对集团单一项目有投资兴趣,则涉及较复杂的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,将无法担当集团内部的融资中心,从事集团内企业间的资金拆借;(5)房地产开发企业的利润分配给母公司时需缴纳预提所得税。
4.境外控股且多层控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地产开发企业为外资企业:(1)以外资控股人司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、法规要求、设立流程、运营成本,税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境外控股的部分;(2)便于集团在境外上市;(3)便于境外的战略性投资者对于集团整体或者单一项目进行投资;(4)房地产开发企业的利润将受到一层提取法定积金的影响。
参考文献:
[1]商务部等六部委:《关于外国投资者并购境内企业的规定》.[2006]第10号令
[2]商务部、国家外汇管理局:《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》:商资函[2007]50号
[3]商务部:《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》.商资函[2008]23号
[4]国家外汇管理局综合司:《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》.汇综发[2007]130号
房地产企业税务管控篇6
一、税收筹划的概述
（一）税收筹划的基本含义
房地产开发企业开展税收筹划，主要就是在遵循我国基本税法的基础上，履行自身的纳税义务。财务人员需要对投资活动以及生产经营活动等进行科学化的安排，利用合理的税收筹划方案，降低成本支出。税收筹划属于一种正当的营运行为，不仅能够提升财务管理水平，还能够创造出更高的经济价值。
（二）房地产开发企业开展税收筹划的基本特点
首先，房地产开发企业应当保证税务筹划的合理性，务必要将我国的现行税法为依据，并选择合适的纳税方案，进而降低税负。其次，房地产开发企业在纳税之前应当对经济事项进行筹划，增强与税务机关之间的沟通，保证纳税行为的科学性。再次，应当保证税收筹划贯穿于房地产开发企业各个部门当中，财务人员能够了解财务资金及税金的使用情况，注重与优秀企业之间的合作，保证财务数据的准确性，促进税收筹划工作的顺利开展。
二、税收筹划在房地产开发企业财务管理中应用的必要性
（一）提升了企业的财务管理效率
房地产开发企业在进行财务管理的过程中，不论是针对投资活动还是筹资活动进行分析，都会涉及到税收的问题，财务人员要想有效提升财务管理效率，就应当创新管理模式，及时发现税务筹划中的薄弱环境，采取针对性较强的措施，开展税收筹划工作。在避免不必要经济损失的基础上，优化管理流程。
（二）实现了企业的战略性发展目标
房地产开发企业的最终目标就是创造更高的经济价值，相关的工作人员应当将目光放的更加长远，避免受到主观性因素与客观性因素的影响，制定战略性发展目标。通过制定明确的财务目标，不断优化房地产开发企业的内部环境与外部环境规避涉税风险，在一定程度上避免税务风险问题发生。另外，开展税收筹划还能为企业的重大经营决策提供依据，选择最适当的税收方案，合理使用相关税收部门提供的优惠政策，实现经济效益的不断提升。
三、税收筹划在房地产开发企业财务管理中的应用路径
（一）加强增值税发票管理，选择适当的合作单位
目前，我国的税收制度不断变化，房地产开发企业要想获得更高的经济效益，就应当强化对增值税发票的管理工作。财务人员应当对市场环境的变化进行全面的分析，逐步建立健全的财务内控制度。财务人员应当逐步加强对税务知识的学习，对于施工过程中出现的票据进行整合，并安排专门的人员进行管理。房地产开发企业要想进行纳税申报工作，就需要将增值税发票的管理工作作为基本导向。针对各个节点产生的发票进行分类，保证其能够将企业的纳税金额及发展状况直观地展现出来，以便于企业开展合理的税收筹划工作。与此同时，随着人们生活水平的提升，房地产开发企业得到了良好的发展机遇，但与此同时也面临一定的风险。许多建筑施工单位想要提高承包项目的价格，并将后续产生的税负转嫁给房地产开发。基于此背景下，会影响建筑施工的质量，不利于后续工作的开展。因此，房地产开发企业要想从根本上降低成本的支出，就要选择适当的合作单位，明确土地使用成本以及建造成本。财务人员要保证税收筹划的合理性，考虑各个环节的经济支出是否能够进行增值税的抵扣。对于招标过程应当加强监督力度，核查单位是否有一般纳税人的身份。最后，在签订合同项目的过程中，应当要求合作单位提供增值税发票，保证房地产开发企业能够享受到抵扣增值税的权利，有效降低成本支出。
（二）开展可行性分析，选择合理的筹资与投资方式
从房地产开发企业的基本特点展开分析，在开展项目投资的过程中经常面临许多不确定的因素。相关的财务人员就要对投资方案进行可行性评估。从土地成本、经济收益及资金分配等方面入手，开展合理的财务分析。通过财务分析能够明确项目的定位，并逐步建立健全的财务管理体系。选择适当的筹资方式，应当从权益投资及负债投资两方面入手。负债筹资可以在税前就进行利息的扣除，而权益筹资的股息则可以不计入费用中。房地产开发企业的筹资模式也是自由的资金及银行贷款所组成的，由于房地产开发企业的资金占用数额与风险性较大，选择合理的筹资方式，才能够降低税负。另外，对于房地产开发企业的投资方式进行分析，企业可以对财务报表进行合并处理，进而实现集中纳税，不断优化投资组织方式，享受政府的税收优惠政策。但是财务人员要明确税收政策并不是始终存在的，应当抓住时机，不断地拓宽筹资渠道，通过改善筹资结构，开展投资风险与收益的分析，实现企业的稳定发展。
（三）注重税金风险管控，强化监督力度
由于房地产开发企业在发展的过程中存在许多税务问题，会给税务筹划工作的开展造成一定阻碍，因此，相关的工作人员就应当将纳税筹划作为基础内容，建立完善的风险防控机制，对各个方面的因素进行分析，并对税务风险进行提前预警。财务人员应当在企业内部建立完善的信息化系统，对税金进行全面的控制，注重事前的风险评估、事中的延伸管理及事后监督工作。在发生风险问题时能够尽早做出解决措施，还能够对财务数据进行存储与核算，进而避免不必要的经济损失。利用信息化平台能够对房地产企业的资金使用情况进行动态化监督，还应当对每月度、每季度的资金使用情况进行分析。通过增强预算执行力的方式，建立完善的资金控制体系，开展全面预算管理能够将内外部信息进行整合，对资金审批程序进行严格的管控，预算工作一旦制定，财务人员不能进行随意修改。通过强化税金风险管控，加强监督力度，为后续经营活动的顺利开展做好铺垫。
（四）强化对成本费用的筹划，对利润进行合理分配
首先，房地产开发企业务必要遵循税法的基本规定，选择多样性的固定资产折旧以及无形资产的摊销方式，进而为开展成本筹划工作打下良好基础。房地产开发企业可以根据市场环境的变化选择适当的计税方式，一旦企业的存货计价方式确定，就不能进行随意更改。另外，采取固定资产折旧的方式也会增加企业的成本，影响实际收益，实现降低税负的目标。但是，企业也不能仅仅采取加速折旧的方式，而是要最大限度地享受国家给予的税收减免政策。其次，房地产开发企业在进行税收筹划的过程中，要保证对利润的合理分配，应当注重企业与投资者的共同利益，其中包括分配利润、实际资本等。从财务管理角度出发，将企业的现金流量与实际利润进行处理。利用多元化的方式，保证房地产开发企业税收筹划的合理性。
房地产企业税务管控篇7
【摘要】房地产企业在营业税改为增值税之后要迎接政策下的机，同时也要面临政策下的挑战，房地产企业如何运用政策形势做好税务筹划工作是本文的主要论点。本文就“营改增”的背景出发，深入探讨营业税改增值税之后房地产企业的税收影响，对房地产企业新政策背景下税务筹划新思路进行科学地思考并提出行之有效的建议，以期房地产企业在新政策形势下健康可持续发展。
【关键词】房地产企业税务筹划新思路
1营改增背景分析
传统的营业税务制度无法与现阶段我国高速发展的经济相适应，税率高，征税重复、无法抵扣等矛盾阻碍着社会服务业的生长壮大，营业税务制度更改是不可阻挡的必然趋势，自2012年起，营业税改为增值税开始进入试点阶段，国务院同意财政部、税务总局的试点方案在上海交通运输业、一些现代服务业进行试点。到目前为止，邮电服务、交通运输业、信息技术服务、文化创业产业等现代服务业是我国营改增的主要试点行业，依据“十二五”规划，房地产行业也被纳入“营改增”的范围。
房地产企业行业涉及较多的方面，涉及税务种类繁多，成本费用组成复杂致使房地产行业营改增的难度、阻力较大，依据对全国20家左右的房地产企业调查显示，大部分企业担忧税负上升，接近一半的企业认为税务会加重。房地产企业项目开发周期长、资金组成等自身特点决定了“营改增”的过程要协调销项税额与进项税额的有机统一。
2房地产企业“营改增”要处理的主要问题
2.1税率问题
大部分企业觉得常规17%的税率产生的税负过高，房地产企业成本部分不属于增值税专用发票的范围，就无法抵扣部分项目。所以结合成本、土地税务问题等，房地产企业实际税务将在6%到7%，相比于原来5%的税率，企业的负担更重了。
2.2财务管理、会计核算的成本问题
由于房地产企业需要分门别类详细计算的折扣项目比较多，在一定程度上增加了房地产企业财务管理、会计核算的成本，同时，增值税价税分离的特点要求更高的会计核算水平。财务人员就需要学习新政策下的改革方案，提高专业素质与税务工作相适应。
2.3房地产企业比较多的库存和营改增的衔接存在复杂的问题，房地产面临市场自发调控、国家宏观调控，“营改增”新政策下加大了企业成本控制难度。
2.4“营改增”税务制度下，房地产企业的改变不只是在税负方面，财务管理的优化，新的经营模式的探索、市场行为的规范都发生着变化，对房地产开发企业健康发展有着长足的利益。房地产开发企业、建筑承包企业在采购时，原材料采购、接受劳务缺乏增值税发票，增加土地购置成本，加大企业的成本负担。
3房地产企业税务筹划新思路
3.1增强对增值税发票管理，及时取得相关可抵扣发票
在房地产企业实行营业税改增值税之后，增值税发票的管理、使用需要进一步强化，配置专门的人员负责保管、开具工作，加强内部管理的力度。对税务人员实行知识培训、专业强化学习，提高在材料采购过程中的票据管理，增加建筑企业之间的协调、沟通，增值税发票，同时，相关抵扣票据要及时取得。在竞争激烈的房地产施工领域，“营改增”带来的税负无法通过抬高承包价转给房地产开发企业，那么，在工程质量上面可以分担税务风险，^程质量就难以保证。房地产企业要合理选择正规、符合增值税纳税人资格的施工企业，既可以保障工程质量，又可以提供将来增值税折扣的条件，实现双赢的局面。
3.2加强财务管理、会计核算、相关经济活动的规范性
房地产企业科学合理的财务会计核算工作时企业实行税务筹划的必要前提，确定相关业务流程，准确把握相关的财务风险控制点，土地、施工建设、融资等环节的进行仔细梳理，协调统一好可抵扣进项税额和销项税额的关系。企业财务、融资、筹资、预算的管理要和“营改增”相契合，科学有效的筹划管理才是减少企业税负的实际途径，在适当的时机，将部分业务服务外包，转移税费来实现有效的税务筹划。设置会计科目、处理账务程序较“营改增”前复杂，优化财务核算，内部业务系统、财务核算要进行改进升级。对于房地产企业的税务相关政策、法律法规并不是恒久不变，财务管理过程中要时刻关注税务政策的更新，灵活调节企业内部财务管理，为房地产企业谋求更多的利益。
3.3同步开发商业地产、住宅项目
现阶段国家对房地产的调控力度比较大，房价渐渐市场化，普通住宅价格在最近的一年里有较大幅度的下降，那么，房地产企业的高税负就没办法在价格上转移给购房者，这对房地产开发企业灵活看待产品多样化提出了更高的要求。商业地产有比较大的需求量，同时定价权业大多取决于开发商，商业地产消费者可以获得增值税发票来进行抵扣，降低税负，因此，房地产开发企业抬高企业客户销售额，转移一部分额度较高的税负。商业地产、住宅项目同时开发，既满足客户需求，也与“营改增”下企业高税负转移相协调。
3.4改进销售方式，灵活运用税收优惠政策
增值税、土地税是“营改增”新税务制度后房地产开发企业主要的税务种类，增值税的税负由房屋的销售价格直接决定，合理的销售价格既可以节约时间成本，又可以减少资金成本，同时对提升销售量，拉低税负有着积极作用。综合各项成本费用，协调增值额和扣除项目的有机关系，寻找税率的临界点来制定先关的销售价格，灵活把握收入和利润的关系，提高利润才是房地产企业投资的本质回报。运用委托销售的方式改进销售方式，切实降低土地增值税率，用低税率计算土地增值税。另外，灵活结合税收优惠政策，合理积极申请税收减免，例如增加建筑安装成本、扣除项目金额使土地增值率在20%以下，就可以不用征收土地增值税。
结束语：“营改增”后房地产企业税务筹划与房地产企业的财务管理体系、财务管理人员专业素质，企业自身环境和内部税务组成等息息相关，合理调节新政策下的企业税务以及管理措施，即可为房地产企业降低税负，增加投资利润。
参考文献：
[1]孙建华.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].会计师，2016（16）
房地产企业税务管控篇8
[关键词]房地产；企业所得税；风险管理
一、房地产企业所得税风险管理的必要性
近几年，我国房地产开发投资逐年保持较高的增长幅度，房地产行业实现的税收占税收总量的比重也逐年上升，已成为我国税源增长较快的行业之一。但其中还存在着一个不容忽视的问题，那就是营业税增长较快，企业所得税增幅却较少。因此，加强房地产企业所得税的风险管理尤为必要。对企业来说，有助于房地产企业实现财务利益的最大化；有助于其优化产业结构和投资方向；提高房地产企业的经营管理水平，强化法律意识。对于国家来说，则有助于提高国家的税收总量；有利于贯彻国家的宏观调控政策；实现国民经济健康有序发展等。
二、当前房地产企业所得税管理现状
现阶段我国房地产业发展呈现企业数量稳定、企业经营业绩相对较高、企业的分布比较集中、企业的经济类型具有多样性等特点。据国家统计局网站公布的2011年全国房地产市场运行情况数据显示，2011年全国房地产开发投资61，740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44，308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。2011年全国税收总收入完成89，720.31亿元，比上年增加16，509.52亿元，同比增长22.6%。2011年税收增长的主要特点：一是税收总收入平稳增长。2011年全国税收总收入增长与上年增速基本持平。二是分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势。2011年各个季度税收收入增速分别为32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。三是与生产经营相关的主体税种较快增长。国内增值税、营业税同比分别增长15.0%、22.6%，与上年增速持平；企业所得税增长30.5%，比上年增速加快9.2个百分点。四是与汽车、房地产相关的税种增速明显回落。
三、房地产企业所得税存在的风险和问题
1.管理性失控。由于房地产开发项目周期长、积压的资金较多，工程结算复杂，涉及税种较多，会计准则（制度）和税法对房地产开发收入、成本的确认也存在着差异，使得征管难度加大。另外，税务人员对房地产企业开发项目资料掌握不全面，税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的漏洞。
2.信息性失控。税务人员对房地产开发项目不能进行全程跟踪，涉税信息失真，计税依据可信度不高，有很多纳税人上报的财务会计报表和纳税申报表所反映的税源状况不真实，隐匿收入、少报收入，甚至造假账的现象时有发生。另外，税务管理人员的知识面较窄，面对纳税人日益“高明”的偷税手段显得力不从心。
3.机制性失控。税务部门监管处于房地产开发企业管理链条的末端，对于其立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等部门掌握。由于信息交流不畅，税务机关对无法针对房地产市场的经营行为和纳税环节形成全面及时和科学准确的征管体系，对房地产项目的立项、开发、建设、销售等环节监控的不到位、不及时，造成了行业征管重点与行业经营特点的严重脱节。
4.诚信纳税意识不够，偷税现象比较严重。房地产行业纳税人的意识和素质问题是导致房地产业税收征管困难重重的重要因素之一。一方面，房地产商一味地追求利益的最大化，导致纳税意识淡漠,法制观念不强；另一方面,企业财务人员素质良莠不齐。现房开企业大多为民营企业，一些企业聘请的财务人员多为老板的亲戚朋友，没有做房开企业会计的经验，政策掌握不清，企业核算不完整，税收政策执行不到位，从而未缴少缴税款。主要表现在：一是隐匿应税收入；二是成本项目不实；三是延时确认应税收入。
四、强化房地产企业所得税风险管理的若干对策
1.建立社会综合治税网络，构筑信息交流平台。所谓社会综合治税，是指以税收法律、法规为依据，以加强税源管理为目标，凝聚社会各界力量，合力构建严密的税源管理体系，从而更好地堵塞税收管理漏洞，提高税收征收率的一种税源管理方法。如《江苏省地方税收征管保障办法》已于2008年8月19日经省人民政府第14次常务会议讨论通过，自2008年10月1日起施行。要求有关部门、单位和个人应当支持、协助地方税务机关依法执行职务。建立联席会议机制、考核奖惩机制、信息利用机制，促进各成员单位间和地税部门内部的横向和纵向联动，使各职能部门间各司其职、相互配合，建立起“政府主导、地税主管、部门配合、司法保障、社会参与、信息化支撑”为主要特征的一体化税源管理新模式，真正实现全社会齐抓共管地方税源，促进地方税收稳步增长。
2.制定房地产开发企业税收征管操作规程，加强日管。结合房地产项目开发周期的特点，在税务登记环节、开发项目批准立项环节、施工环节、预售环节、竣工验收环节、注销环节等，制定房地产开发企业税收征管操作规程。
（1)税务登记环节。税收管理员要了解企业经营范围及基本经营情况，进行税收征管基本规定及税收基本政策的辅导，辅导企业按房地产开发企业财务会计制度进行规范建账建制等。
房地产企业税务管控篇9
1.过分强调利润最大化
众所周知，企业财务管理的目标有利润最大化、股东权益最大化以及企业价值最大化等不同的目标，而利润最大化是最片面，最局限的一种，这种财务管理目标直接阻碍着企业的长期可持续性发展。目前，许多房地产企业过分强调利润最大化的财务管理目标，而忽略了股东价值以及企业整体价值最大化的实现。房地产企业目前存在这过多的泡沫，因此财务管理人员和企业负责人过分强调利润最大化无疑将加剧这种房地产行业的这种情况加剧。因此，从利润最大化的财务管理目标转为股东价值最大化或者企业价值最大化才是正确的选择。
2.资本结构和资金控制存在问题
资本结构的不合理和资金控制上产生的问题也是目前困扰许多行业和企业，尤其是房地产企业和房地产行业的主要问题。首先，房地产企业尤其是房地产开发商由于需要大量资金进行房地产的建设和开发，因此往往会进行高负债经营。然而高负债经营往往会导致企业资本结构的不合理以及利息费用的支出过高等严重的问题，给企业的财务管理带来困难。其次房地产企业在资金控制上面也存在着问题。主要体现在房地产投资和开发项目的资金投入控制和资金回收控制方面的问题等等。调整资本结构，有效控制资金，促使资金回笼也是目前亟待解决的问题。
3.税收筹划和利润分配的问题
税收筹划和利润分配也是目前企业在财务管理上应当引起重视的方面，但是很多企业并没有采取有效的措施进行税收筹划和利润分配工作。好的税收筹划和有效的利润分配有利于提高企业净利润、改善企业经营者与出资者之间的关系。如前所述，目前房地产企业应当改掉片面追求利润最大化的“陋习”，而应当加强对股东利益的关注，并且实现更高的“净利润”而不是“收入”或者“利润”。并且，由于房地产企业面临着土地增值税、消费税、增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等多重课税的压力，因此，做好税收筹划工作也是非常必要的。
4.缺乏事前财务预算控制和事后财务评价
全面预算管理系统下的企业财务管理系统要求企业必须做好事前财务预算和事后财务评价的工作。但是目前许多房地产企业的全面预算系统和标准成本体系并没有得到有效的实施，这导致房地产企业成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，导致最终的净利润数据并不乐观。因此，在房地产企业中建立一套有效的事前财务预算体系和时候财务评价体系也是非常必要的。
二、正确定位财务管理的核心作用，体现财务管理的价值
1.提高财务管理人员素质，加强财务管理人才队伍建设
提高财务管理人员素质包括加强财务管理人员的岗前培训以及财务管理人员的平时继续教育。房地产企业必须从源头做起，应当尽量招聘一些高素质的财务管理人才，例如，招聘人员的时候要求必须从事多年的财务管理工作以及拥有多项财务管理方面的证书等等。另外，在平时工作中也应当注意财务管理人员技能的提升，加强对财务管理人员的继续教育培训，加强对最新财务管理政策法规的学习，做到与时俱进，并让员工意识到学无止境，只有加强自身财务管理能力的提升才能不被淘汰。
2.健全内部控制建设，强化外部审计
首先，房地产企业应当加强和健全内部控制建设，根据企业内控准则CoSoii或者国际最新规定，完善内部控制五要素（或者八要素），建立全面的内部控制评价体系。并且在房地产公司内部建立和健全企业的内审机构，培养专业的内部审计人才队伍，从而做到真正有效的而不是形同虚设的企业内部控制。其次，房地产企业还应当聘请知名的会计师事务所来强化企业的外部审计。房地产企业不能为了自身利益而与会计师事务所私下沟通，制造虚假的财务报表或者虚假的审计报告、验资报告等。所聘请的会计师事务所也应当站在中立的立场上，客观地对房地产公司的财务进行评价，出具公正的财务审计报告，以保证企业的长期可持续发展。
3.调整资本结构，加强资金控制
在房地产企业和房地产行业中加强资金控制和资本结构的调整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地产行业往往是高负债经营，因此，应当减少房地产企业对金融机构和大量资金的依赖，从财务管理的角度将房地产企业从以资金和劳务堆积而成的粗放模式转为技术集中型。另外，促使房地产企业上市也是调整房地产企业资本结构的有效方法。一旦上市，将会减少这些企业对于金融机构借贷资金的依赖，筹资渠道也变得更加多元化。其次，加强资金控制主要包括减少房地产企业胡乱投资的行为以及加强营运资金的管理。由于筹资、投资和经营是企业财务管理必不可少的三个重要内容，因此加强这三方面的资金控制显得尤为重要。在生产经营过程中防止资金链断裂；在筹资过程中拓宽融资渠道，减少财务费用的支出以及在投资过程中注意资金回笼和投资效益的考核，这样做可以全方位加强房地产企业的资金控制。
4.强调成本控制和存货管理
房地产企业的总收入高，但是成本相对也比较高，因此强调房产公司的成本控制和商品房等存货的管理工作是十分必要的。加强单位成本和总成本的管理工作，降低采购价格，合理制定销售价格等等都是成本控制的重要环节。此外，在企业中杜绝浪费可以有效的降低间接成本的总额。其次，加强存货管理意味着房地产工资应当加强营销力度，避免过多囤积商品房，保证商品房等等存货周转的速率。
5.建立健全事前预算控制和事后财务评价体系
建立健全财务事前预算控制和事后财务评级体系包括建立和完善一套标准成本核算系统，以及做好单位成本的核算和控制，计算实际成本和标准成本的差额以分析原因等等。在房地产企业建立好事前预算控制，包括制定房地产开发的每一项标准成本；而事后评价体系，如前所述，主要是将标准成本与实际成本之间的差异进行计算，用于下一会计年度的参考，避免再次发生实际成本远远超过预算成本的情况，让企业的成本处于可控的范围之内。
三、结论
房地产企业税务管控篇10
关键词：房地产;建安企业;税收;征管
中图分类号：F830.44文献标识码：a文章编号：1673-1069（2016）33-65-2
0引言
近年来，房地产行业发展势头迅猛，已成为推动我国经济发展的重要力量。同时，为了更好地调控国家经济形势，我国实施了一系列的改革措施，税收对国家实施经济宏观调控来说是重要的杠杆，对我国经济的发展具有至关重要的作用。文章首先对房地产及建安企业的税收征管的重要性进行了简要的分析，并就其现状提出了几点强化措施，旨在为业内人士提供一些参考和建议。
1加强房地产及建安企业实施税收征管的重要性
社会与经济的发展带动了房地产及建安行业的发展，税收也随之增加。税收作为调控经济的重要手段，是组成财政税收的一项重要内容，尤其是对近年来发展迅猛的房地产行业来说。随着我国各项体制改革的深入，新的《营业税条例》、《增值税条例》等相继颁布和实施，其中的一些政策发生了改变，例如预收款项、甲供材等，明确了其预收款项、自产货物的纳税义务以及各项税款的计算标准。因此，深入分析房地产及建安企业的税收征管问题，具有重要的现实意义。
1.1有利于分析影响税收收入的因素
房地产及建安企业的税收征管一直以来都是税收工作的重点内容，由于房地产及建安企业的税收受经济、政治等因素的影响很显著，所以其税收征管问题较为复杂。在税收征管问题上复杂程度较高，深入其存在的各项问题，能够为研究影响税收的因素提供可靠的依据，进而明确税收的影响因素，制定相应的措施，提高税收的征管水平。
1.2有利于完善税收政策
现阶段，我国市场经济日臻完善，显著提高了广大人民群众的生活水平，人们对居住条件开始提出了更高的要求，这就使得房地产行业有了更广阔的发展前景，在我国产业结构中的重要地位日益显著。通过分析房地产及建安企业的税收征管，尤其是房产开发与销售环节的税收征管，对进一步完善税收政策具有现实的意义。所以应及时归纳整理，并不断对其进行优化，从而进一步为我国税收政策的完善提供参考。
1.3有利于分析同业税负
税负指的是纳税人缴纳的税款在总收入中的比例，同一行业的税负数值相差不大。税务工作部门通过深入的分析同行业的税负，结合各个地区的实际情况，尤其是房地产行业的不同情况，明确其平均税负作为企业纳税评估的重要依据，同时实施有效的监督，进一步提升房地产及建安企业的税收征管水平。
1.4有利于税收征管的考核与评估
通过分析房地产及建安企业的税收征管，可以在税收征管考核评价、测算其平均税负后，从另一方面研究不同税种的税收负担情况，增强税收征管的考核与评估力度，进而不断优化、完善税收征管方式，将房地产及建安企业的税收征管落实到位。
1.5有利于建立健全税收预警机制
近年来，我国不断改革住房制度和用地制度，逐步凸显出了房地产及建安企业对我国社会与经济的促进作用。根据现阶段我国房地产行业的各项经济指标，深入探讨其税收征管问题，统计分析其相关的税收数据，有利于各地税务机关详细、准确、全面地掌握与之相关的行业的税收收入变化情况，在此基础上，实施有效的税收监控，防止出现税收缺口，助推税收预警机制的建立，提升房地产行业税收征管的水平。
2房地产及建安企业税收征管现状分析
2.1房地产开发环节
2.1.1建安企业缺少相应的发票
我国大多数的地产开发商都是将房地产建设工程外包给其他建筑商，其中就存在一些挂靠其他建筑公司的建筑商，其依靠房产建筑资质来招揽生意，没有符合法律法规的工商注册登记手续，也未办理税务登记证，或者办理了相应的手续，也不会申报项目的纳税。另外，这些建筑商有很大的流动性，进行的经营活动相对分散隐蔽，造成税务机关无法有效监管其纳税行为。现阶段，对于建筑商的税收征管主要是以票控税，但因为开发商未重视发票的索取，导致建筑营业税的大量流失。
2.1.2建安企业开具的发票偏多
我国有专门的建安发票，税务征收大厅打开这类发票，建安企业只要缴纳营业税及附加税，就可以在大厅开具发票，甚至部分地方会把建安企业的营业税及附加税视作“引税"的主要途径。再加上税务部门的征管松懈，对于发票的真实程度不予核实，造成建安企业极易多开发票金额，而房地产企业会以此为依据虚增成本，这样一来，开发商就可以支付3%营业税的代价，而轻松偷逃25%企业所得税的缴纳。
2.1.3跨区域开发项目造成征管“真空”
如今，规模较大的房地产企业的开发项目已呈现出跨区域发展的趋势，这种跨区域的开发项目就会导致企业注册地和企业经营活动所在地的不统一。就目前我国的税收政策来看，坚持的是企业法人缴纳企业所得税，营业税则是以属地管理为原则。所以，跨区域开发项目可能会造成主管税务机关无法全面、准确地了解和掌握异地开发项目的实际情况，包括施工进度、销售进度等，同时外来房地产开发企业没有按照相应的规定及时到当地的税务机关注册登记，导致主管营业税的税务机关出现征管漏洞，这在很大程度上增加了房地产及建安企业的税收征管难度。
2.2房地产保有环节
一般来说，我国会对房产征收房产税，对被占用的土地征收土地使用税，而对于建成但未对外销售的房产不征收房产税，我国相关法律法规还规定，除了国家机关、军队建设及其他免税单位的自用房产外，房地产企业自用或出借、出租的未出售房产需要按规定缴纳相应的房产税。但在实际的操作过程中会遇到未出售但己自用的商品房不申报纳税等问题。
3进一步加强房地产及建安企业税收征管的主要策略
3.1加强房产项目开发环节的税收征管
首先，在房产项目开发环节就户籍档案实施全过程管控，将房产项目开发的各项手续及土地使用权等内容建立相应的档案，并对其进行动态管理，及时更新内容，将项目开发的进度、后期的销售情况等详细地提供给税务部门，方便税务部门准确的掌握房地产项目的具体情况。其次，与产权部门实施联合管控。以确保在房地产开发企业未缴清税款的情况下，业主不能办理产权证。税务机关还要拓宽相应的渠道，准确、详细地掌握开发项目的数量、价格及销售情况等，详细对比分析销售数据记录，利用现代化的计算机技术，实时监控税源。除此之外还要实地盘点商品房，严格监管房地产开发企业开具的发票，这些发票主要有预收款收据、相关建筑发票，主要是从承包商处得到的，注重承包商处开具发票金额的真实性，确保建筑营业税及时、足额的缴纳。
3.2房屋出租环节的税收征管
税收征管工作只依靠税务部门，无论是在范围还是内容上都会存在相应的困难，这就需要与相关的职能部门相互合作，建立齐抓共管的联动机制，对于房产出租环节的税收征管，要从户籍登记、暂住证办理等源头抓起。第一，将财政激励政策的作用切实发挥出来。对于个人住宅房屋出租税款的缴纳，可以依托各个街道流动人口管理中心，税款征缴后按照相关的规定，各个街道、居委会等机构享有一定比例的税收收入支配权，具体来说就是为了保障出租房屋税款的模式能够有效地运行，需要向机构支付5%的手续费;第二，信息时代，房屋出租税收征管应试行信息化管理模式，利用计算机网络技术，动态跟踪税源、自动化计算税款，进而有效提高其征收管理效率和质量;第三，建立房产出租信息交流共享机制，将税务部门、公安部门等连接在一起，为税收征管提供必要的信息支持，促进税收征管工作的高效进行。
4结束语
综上所述，房地产及建安企业的征收管理在各个环节还存在一些问题，影响了税收征管工作的高效开展，对此应加强房地产开发环节和出租环节的税收征管，切实提高房地产及建安企业的税收征管水平，进而促进我国税收整体水平的进一步提升，保证我国经济的稳步发展。
参考文献
[1]武汉市国家税务局课题组，覃先文，刘卫明，等.完善我国电子商务税收征管的设想[J].税务研究，2014（2）：68-70.