商业化运营计划篇1
一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项
商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。
针对商场的调研
以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。
1）、分析各商场的定位并测算其定位的精准性
对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。
2）、业态分布的调研
业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。
3）、动线设计
将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。
4）、功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。
5）、运营模式的调研
将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力
针对商圈的调研
商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。
对项目所在地调研
1）、采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量，以此测算自然顾客流数量；
2）、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。
3）、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况（商业、社区、金融、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。
4）、对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。
对城市其它商圈调研
1）、将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。
消费者调研
消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。
与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（货品、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。
综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。
后注：商业地产寻找策划公司要慎重
做商场规划要慎之又慎
如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。
不要过于迷信另类定位之说
差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。
商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！
商业化运营计划篇2
企业买手机制下的pDCa法则
买手模式体现的仍然是商品核心机制下的业务流程管理方法，可以将商品运营流程的发端以买手的商品采购计划(otB)为定义，相当于企业商品运营的计划步骤。而一般将商品在店铺的售罄看作是商品运转的终端，商品卖出去了，买手的商品使命似乎也告一段落。但是为了能够实现业务流程的良性循环，有必要将业务的终端与业务的起点相联系、相互动，即通过一定的商品考核机制，发现可以继续改进的商品管理项目，以持续优化采购计划及商品销售的运营。而这个过程，恰恰是pDCa闭环提升的过程(图1)。
买手商品运营的计划、执行、检查和改进的工作节点，都可以与企业管理结合起来，实现牵“商品”一发而动“运营”全身的商品运营体系。其中，商品运营的执行环节更是重中之重，其价值就如笔者的一位买手同事曾定义过的这句话：三分买货，七分运营。这个运营，不是只单纯依靠零售之力进行商品促销，而是需要买手(商品运营职能)全程参与商品销售企划的过程，与零售终端实施互动与合作。这种功能的实现，其中就需要借助企业内的商品实时信息管理机制，也就是通俗意义上的“商品例会机制”。
商品例会机制是通过模式会议的载体，实现关键商品运营数据信息的沟通，并指导业务改进。也就是如何将“商品数据分析技术”与企业的信息机制实现制度化的结合。商品数据化运要求：合理的商品――准确的时间――正确的指令――精确的操作。其中，时间是一条重要线索，即商品的销售周期决定着商品的运营周期。以商品生命周期的概念为基础，根据商品的导入、成长、成熟、衰退及处理期的时间分布，采取同步的商品运营数据分析，以实施对应的商品销售企划(图2)。我们可以将商品例会机制在此处恰当引入，形成期初、期中和期末的固定例会周期。而周期的时间量则根据商品的季节属性来决定，可能是半年，也可能是3个月，甚至更短。
商品例会机制的具体内容
期初商品例会
其目的是保证全系统对商品采购计划及相关信息的知情。otB相关信息不能被禁锢为买手职能的专业术语，而必须通过宣导培训的形式，演绎为公共情报，为企业的商品、销售、培训、陈列等关键职能所知情和把握。举例来说，买手在这个环节相当于一场战役的司令官，需要通过例会的形式，使整个参战部队(乃至后勤补给)都知道战役的计划、分工和资源部署。如果等到士兵跑到指挥部来问：我们现在应该怎么做?那就意味有可能错失战机了。具体的模式是首先进行期货结构分析，告知组织本季商品的构成状况，并进行同比，评价商品实力，区别商品主力，制订“作战时间表”――时段商品策略。这两步可以使相关职能了解什么时间针对哪些商品进行哪些重点操作。而有力的支持就是使培训职能和陈列职能与商品计划保持一致。商品职能马上要协助培训和陈列制订对应的培训计划和陈列计划，形成产品培训课程和陈列指引手册。
期中商品例会
其目的是在商品销售过程中随时校正商品策略，使利益最大或者损失最小。具体的手段是进行关键数据分析，这时，关于商品销售额与销售量的各种比较公式就派上了用场。应按照品类细分的方法，进行品类销售数据分析，并进行数据同比、环比和竟店对比。从进店率、成交率、客单价及存销比等运营数据中，获得支持商品策略调整的情报，每个月、每星期甚至每个周末，都应该能够明确把握当前时间的商品主力、培训和陈列的重点、店铺销售的重点和市场企划的重点。更为关键的是，期中商品例会如同情报卫星一般，当重点商品需要调整时，它可以第一时间实现信息共享，保证全体转移资源核心。
期末商品例会
商业化运营计划篇3
以适应经济社会发展需要和人民群众满意为评判标准，积极推进铁路科学发展、和谐发展、可持续发展。在此新形势下，如何更新观念、创造性地做好高铁商业开发工作是当前铁路多元化经营战略面临的一个崭新课题，需要铁路非运输企业长期的探索和实践。本文试就这一问题作一初探。
一、做好高铁商业开发工作是铁路科学发展的现实需要
科学发展就是铁路建设、运营、管理要与经济社会发展相适应，和谐发展就是铁路工作要让人民群众满意，可持续发展就是要不断增强铁路自身发展后劲。
(一)“十二五”规划纲要为做好高铁商业开发工作夯实了物质基础
第一，加快推进的铁路建设为高铁商业开发带来数量众多、标准一流的高铁车站。国民经济和社会发展“十二五”规划纲要提出要按照适度超前的原则，构建综合交通运输体系，“十二五”末基本建成以“四纵四横”高速铁路为主干的快速铁路网，营业里程达4．5万公里。以全程1068公里、设置15个高铁车站的武广高速铁路作为参考，4．5万公里的快速铁路网至少涵盖6000个车站。
第二，快速增长的国民经济为高铁商业开发带来强劲的商务和旅游客流需求。一方面，GDp7%的平均年增长率将使中国的国内生产总值从2010年的39．8万亿元增加为2015年的55．8万亿元，商务活动和商务往来将大幅增加。另一方面，旅游业优先战略的实施将使旅游业驶向发展的快车道，据国家旅游局预测，到2015年，我国国内旅游人数将达33亿人次，年均增长10%;入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%;全国城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。
第三，混合运行、客货兼顾运输组织新模式将使快速铁路网具有更强的市场竞争力。充分考虑多层次的客货运输需求和对票价的承受能力，按照结构合理、速度匹配原则，从2011年7月1日起，中国铁路逐步推广了高速(时速300公里)、快速(时速200—250公里)、普速(时速120—160公里)三种不同速度等级、三种混合运行、多种票价并存的列车开行和运输组织新模式，并开通了12306电话订票、互联网售票(www．12306．cn)，再加上电子客票、银行卡购票、自动售检票等便民措施的落实，快速铁路网将成为更多人的出行首选。
第四，日益增长的人均收入和社会消费品零售总额将给高铁商业开发提供坚强的物质支撑。一方面，根据“十二五”规划，2015年，全国城镇居民人均可支配收入将达26810元，年均增长超过7%，全国农村居民人均纯收入将达8310元，年均增长超过7%;另一方面，据国家商务部预测，社会消费品零售总额将从2010年的15．5万亿元增至2015年的30万亿元，年均增长约18%。
(二)实施铁路多元化经营战略为做好高铁商业开发工作指明了发展方向
第一，高铁商业开发是铁路拓展市场、延伸铁路客运服务产业链条的重要举措之一。实施铁路多元化经营战略，一个基本内容就是以市场需求为导向，延伸铁路客货运输服务链条，开发具有比较优势的经营项目，大力拓展铁路市场。高铁商业开发就是按照科学发展的观念重新审视铁路客运延伸市场，以快速铁路网为依托，以满足旅客需求为出发点，突破以前常规铁路多元经营项目的束缚，借鉴国外铁路发展经验，引进品牌经营，围绕铁路客运服务的全过程做深做强餐饮、广告、旅游等延伸项目。
第二，高铁商业开发是开发利用高铁车站市场资源的主要措施之一。作为大型公共基础设施的高铁车站，不仅为旅客提供购票、乘降和候车等基本服务，而且客观上形成了一种独特的市场资源。这种市场资源是由高铁车站汇聚的大量的人流、物流、信息流和资金流引发的，不仅存在着大量显现的商业需求，而且在不断地孕育新的商业机会，这是一种极具营利性的市场资源，也是一种具有区域自然垄断特点的市场资源［1］。高铁车站的这种特有的市场资源将带给在此环境中从事各种经营活动的商家更高的盈利可能。高铁商业开发就是借鉴国外机场特许经营的成功模式，用资本管理和资源经营相结合的方式来最大限度地开发利用高铁车站的这个独特的市场商业资源。
第三，高铁商业开发是满足旅客多样化、个性化需求的基本方法之一。作为一种便民利民措施，铁道部明确提出要在做强做大客货运输核心业务的同时，适应旅客多样化、个性化的要求，拓展站车商业和旅行服务。高铁商业开发就是立足旅客多方面的需求，在提供便捷、高效、绿色、安全运输服务的基础上［2］，通过品牌化的商业服务，最大限度地满足其购物、饮食和休闲等需求，将“人流”转化为“现金流”，努力提高旅客对铁路工作的满意度。
(三)做强做大铁路非运输企业为做好高铁商业开发工作提供了动力支撑
第一，做好高铁商业开发工作可以不断提升铁路非运输企业的市场素质。高铁商业作为高速铁路的伴生物，充分开发好这个新的铁路多元化经营市场，需要铁路非运输企业更新经营思路，树立市场意识，积极主动地去研究好高铁商业这个市场的基本特性和客观规律，提出科学的市场战略，设计满足需求的产品组合，以达到适应市场、占领市场和开发市场的目的。
第二，做好高铁商业开发工作可以不断优化铁路非运输企业的组织结构。高铁商业开发作为一项系统工程，客观上需要铁路企业以市场为导向，进行组织重构。要想把高铁商业这个“蛋糕”做好做大，需要按照现代企业制度的原则和方法，研究好运输企业和非运输企业在高铁商业开发中的关系和作用，实现科学合理的沟通协调，将运输企业和非运输企业两只力量更好地做加法，功能叠加，形成合力。
第三，做好高铁商业开发工作可以不断提高铁路干部职工的生活水平。不断提高铁路干部职工物质文化生活水平，是铁路科学发展的必要内涵之一。由于各种原因，现在铁路干部职工的平均收入还处在一个相对较低的水平，需要大力拓展铁路市场来实现收入水平的提升。作为旅客需求和铁路资源完美结合的高铁商业市场，具有强大的市场发展潜力，是一块值得大力开发的、持续开发的铁路经济增长点。
二、准确把握高铁商业开发的内涵
高铁商业开发就是以满足旅客需求为出发点，用品牌连锁经营的模式来最大限度地开发高铁车站独有的市场商业资源。
(一)准确把握高铁商业“满足需求”的功能定位
一方面，将商业服务职能纳入高铁车站基本服务的范畴，将商业服务职能(票外服务)与客运服务职能(票内服务)有机地统一起来，实现和谐共处、相互补充、共同发展。特别要统筹规划高铁车站的站房建设，实现商业设施与站房建设的“同步规划、同步施工、同步开业”。另一方面，时刻以市场需求为导向，借鉴toD(transitorientedDevelopment，交通引导开发)模式［3］的成功经验，将“满足旅客需求”作为设计高铁商业框架的出发点和立足点，作为高铁商业项目立项和审核的根本标准，贯穿规划、招商、施工、开业、管理等高铁商业开发的各个环节。
(二)深刻领会高铁商业“品牌汇集”的基本内涵
一方面，将高铁车站“城市窗口”特性与现代服务业“品牌化”趋势有机结合起来，将高铁商业定位为“现代交通综合商务服务中心、旅客休闲购物温馨家园、品牌汇集展示场所”，赋予高铁商业“品牌化”的标签。另一方面，坚持“立足高铁，打造品牌”的基本思路，综合运用连锁经营［4］和引进品牌合作伙伴等多种方式，聚焦品牌零售、广告展示、休闲餐饮等主流业态，实现高铁商业的“品牌化”操作。
(三)明确理解高铁商业“系统集成”的结构特性
将高铁商业作为一个系统来整体把握，要在操作层面赋予高铁商业更多的系统特性，根据高铁车站的规模实行“完善功能配套、分级分层开发”的开发模式。在业态布局上，要采取“基本配置+个性配置”的业态组合形式，确保餐饮、便利零售、书刊、寄存等基本服务功能覆盖每个高铁车站;在风格设计上，要确保基本风格的和谐统一，同时给个性设计一个合理的发挥空间;在经营商家选择上，要大力推广品牌连锁经营，实现商业经营项目的“同质同价”。
三、创造性地推进高铁商业开发工作
创造性地推进高铁商业开发工作，就是从谋划、运作和协调等三个方面着手，构建好高铁商业的基本框架和运行机制。
(一)坚持高标准谋划，确保高铁商业开发的高起点
一是高起点进行商业规划。“商以谋为先”，商业规划的关键在于综合协调发展趋势、上级要求和地域特点等三者之间的关系［5］，为“高铁商业”定好位。在“湖南高铁商业”开发过程中，我们先后对北京南站、上海南站、北京首都机场、香港新机场、广州白云机场、巴黎地铁等国内外近20个典型站点型的商业业态进行了分析对比、归纳学习;并始终将铁道部“高起点、高标准”、“客运职能与商业服务和谐统一”的两大基本要求和广铁集团公司提出的“简洁、大方、实用、高档、协调”五大原则作为湖南高铁商业开发的出发点和落脚点。针对湖南经济在全国处在中等发展水平、具有领袖气质的品牌企业不多的实际，充分发挥8个高铁站覆盖省会城市、地级市和县级市等三个层次的规模效益和系统优势，我们有意识地将湖南高铁商业打造成“湖南品牌企业展示自我的良好平台”，并将高铁站的商业业态分为餐饮类、零售类、休闲类和服务类等4大类30多种具体经营项目。
二是高标准开展风格设计。引进现代商业设计理念，有机地将商业设计风格与高铁站房整体形象融为一体。要强调与高铁车站整体风格的协调，强调高档、通透、简洁等设计特点，强调布局和材质符合消防要求，强调能够通过铁路内部权威机构的审核，为了使“湖南高铁商业”的风格设计达到国际一流水平，我们向国内一流设计公司清华工美和北京弘高征集多个设计方案进行比选，并在广铁集团公司确定基本设计风格的基础上，吸取各种方案的精髓，反复进行修改和完善，使设计方案达到最优、最新、最好。
三是精确规划水电预留方案。水电预留方案的质量直接关系到高铁商业开发的品质和成本。要按照餐饮、零售和休闲等三种业态对水电技术条件不同要求，参考意向商家的需求，精确规划高铁商业开发的水电预留方案。为了达到商业开发的技术条件，在“湖南高铁商业”开发过程中，我们及时与建设、设计以及施工单位进行联系沟通，根据商业规划和业态分布精确规划水电预留方案，并安排专业人员到现场盯控，实现了京广高铁(武广段)湖南境内8个高铁站新增商业用电容量6567Kw，设置配电柜111个，地插59个，广告灯箱供电插座169个，预留18个卫生间和36个盥洗池的水电接口。
(二)坚持高质量运作，打造高铁商业开发的核心竞争力
一是广泛开展营销宣传，打造“高铁商业”新概念。按照“最优质的商家、提供最优质的服务”的理念，精心制作招商战略合作手册和招商宣传片，科学布置招商展示厅，合理设计招商报名接待程序和招商邀请函。要发挥媒体的力量，全方位宣传高铁站的商业资源，并组织专门的营销人员与意向品牌商家进行深入的沟通，以位置、面积、水电技术条件、意向价格和租赁模式等为重点，建立健全商家需求数据库。在“湖南高铁商业”开发过程中，我们通过在《潇湘晨报》、湖南卫视等湖南主流媒体上进行营销宣传，共吸引了麦当劳、肯德基、中国移动、交通银行、湖南省新华书店等240家品牌商家报名，涉及餐饮、零售、休闲咖啡和广告等四大类近15个小类。
二是坚持公平、公正、公开原则，确保高铁招商依法合规。组建涵盖法律、客运、纪检、财务、车站和非运输企业等多层面的高铁商业开发领导小组和公开招租评审主体。从注册资金、经营业绩、市场诚信、客户评价等方面设置合理的招商门槛，完善招租公告、招租书、合同主要条款等主要招租文件，设计确保独立评审和公正运作的公开招租评审程序和措施。在招商领导小组的领导下，在高铁商业招租评审委员会具体操作下，坚持“品牌商家直营、不面向个体户”的招商门槛，“湖南高铁商业”已完成的65个公开招租项目没有任何不良反应，除移交的广告资源项目外，共引进麦当劳、中国移动等品牌商家15家，涉及便利店、餐饮、特色食品店、品牌展示店、Vip休息室等8种业态25个招商项目，商业网点面积2859㎡，租金合同金额比广铁集团确定的底价增加了40%。
三是坚持规范化和制度化，促使高铁商业共赢高效。从规划、招商、施工、开业和管理等五个方面将高铁商业开发工作程序规范化、经营管理制度化。要合理设计安全施工程序和明确划分文明经营的责权利。引进先进的市场管理理念，引导高铁商家错位经营，减少同业竞争，通过设置商业业态指示图和开展统一的市场营销活动，共同来做热高铁商业的氛围。在“湖南高铁商业”开发过程中，我们精心设计了商业施工开业线路图，实行具体到每个商家每个经营网点的施工开业包保责任制，并通过制订商业网点管理办法、全过程监控商家文明经营行为，从2010年5月27日第一个网点麦当劳长沙南站高架层店开业起，到目前为止，共有25个品牌商家近90个商业网点正式投入运营，覆盖京广高铁(武广段)湖南境内8个高铁站，其中便利店、书店和特产食品店等三种业态实现了8个高铁站的全覆盖连锁经营，已开业的商家没有收到任何不良投诉，在旅客中树立了良好的品牌形象。
(三)坚持高效率协调，构建支持高铁商业开发的长效机制
商业化运营计划篇4
关键词：供应链视域下；生产运营；计划制订；管控
近年来，随着经济全球化、信息时代的到来，社会竞争日益激烈日益激烈。其中，企业内部竞争方向发生了变化，不再是下游客户之间的竞争，上游资源供给链亦出现了竞争。此外，市场需求、资源供给更趋多元化、个性化。对于产品的质量、成本、种类等，客户提出了更高的要求。就企业以往的生产运营计划而言，其重心集中于内部生产、物料需求等方面，忽视了外部供应链对企业发展的影响。供应链视域下，为提高自身核心竞争力，企业亟需改革生产运营计划。
1生产运营计划概述
所谓的生产运营计划，即将客户置于主体地位，对商流、物流、资金流等施行统一管理、控制，在科学的成本范围之内通过供应商、制造商等环节将优质的产品输送给目标客户，并在业务合同等的约束下，形成紧密合作、高校传递的动态营销网络。生产运营计划在企业发展中占据着举足轻重的位置，其以优化系统流程、资源等为基础，能够快速回复客户需求，并规划、制定出适宜的产品运送、交付计划。
2目前供应链时域下的生产运营计划存在的问题与解决对策
2.1存在的问题
（1）市场环境的不稳定。市场环境的不稳定，主要体现于以下两个方面：a.在生产运营过程中，市场需求、外部环境临时生变，例如：供应产品不足、产品质量不达标等。b.系统内部出现不稳定，例如：接受订单缺乏原则性，系统不堪重负，人力资源短缺等。
（2）供应链相关企业协作意识有待加强。经调查发现，供应商、制造商、分销商等相关企业仅仅明晰局部信息，对供应链信息缺乏整体把握。一般来说，利益是上游企业的出发点，下游企业则以客户需求为参考依据进行生产能力匹配，将自身最大程度的产量作为最佳生产运营计划。然而，现实中，供应链的最大产能并非是所有相关企业最大生产能力的加和。在缺乏协作的前提下，上下游企业极易在生产运营计划方面产生意见分期，从而严重影响了整个供应链的经济效益。因此，供应链相关企业应加强协作意识，进而提升产业利益与声誉。
（3）生产运营计划制定的不完善。通常，在制定生产经营计划时需要企业内部多个部门的参与，且分段完成。制定出的生产经营计划须满足预测准确度较高，部门之间要充分交流、沟通、紧密合作等要求。但是，就目前来看，我国企业部门注重职能化，尚未一体化规划，致使生产运营缺乏统一、规范。为此，企业采取产销会以协调生产运营中出现的问题。由于利益不同，企业进行协调时难度较大，甚至会引发矛盾产生。
2.2解决的对策
（1）相关企业需要加强对于市场的准确把握。准确把握市场需求，是科学合理制定并管控生产运营计划的坚实基础。企业只有在明确自身实际发展情况，熟悉上下游企业生产状态的前提下，才能更好地结合市场需求并及时修正生产运营计划，以确保整个供应链高效运行[1]。
（2）企业建立基于客户的生产运营计划。客户对生产运营计划的制定至关重要。建立与客户同步的生产运营计划，企业的制造加工过程、信息系统等须同步运行及作业[2]。以物流为基础，对预计、实际的客户需求制定生产运营计划时，企业须详细制定计划、目标，并与分销商等紧密合作，加速产品流转，实现供需平衡，进而达到资源的最大程度优化。
（3）针对供应链生产计划加强优化管理。加强供应链生产计划管理，应确保信息的实时反馈，并建立完善的生产协调控制工作流程。工作流程的建立，确保了生产的同步性，促使供应链的生产与供求关系同步进行。在具体实施过程中，企业须注重信息的及时反馈，以订单为线索进行全面监控与检查。此外，企业须注重分析子计划流程，及时察觉并处理其存在的问题，做到“防患于未然”，以确保整个工作流程处于可控范围之内。
结语
总而言之，供应链视域下的生产运营计划制订和管控极其需要信息技术的支持。信息技术在企业理论研究、实践等方面都发挥着不可替代的作用。企业生产运营计划的实施，给企业战略、经营理念等带来了严峻的挑战。经研究发现，未来供应链生产运营计划对企业之间的协调合作提出了更高的要求。此外，未来供应链生产运营计划发展更加趋向于全球化、高端化、敏捷化等。我国各企业应正确认识自身实际发展状况，深入了解上下游企业生产状态，把握市场需求，制定出科学、合理的生产运营计划，以提高供应链相关企业的经济效益，进而提升其自身核心竞争力。希冀，我国各企业通过采取建设性策略，在制定、管控生产应计划方面取得实质性的发展，使我国企业成为行业翘楚。
参考文献
[1]董鹏.基于供应链视域下的生产运营计划制订和管控研究[J].北京石油管理干部学院学报，2015，04：8-12.
[2]董鹏，刘立军，汪雁飞，余呈先.基于供应链视域下的生产运营计划制订和管控（续2）[J].汽车工程师，2015，10：16-20，55.
商业化运营计划篇5
关键词：营改增交通运输业纳税筹划
“营改增”是我国“十二五”时期财税体制改革的一项重要举措，是国家结构性减税政策的主要内容之一，有利于完善增值税抵扣链条，有利于减少重复征税，有利于顺利实现国家经济转型。同时，“营改增”对于解决交通运输业的发展瓶颈，减轻交通运输业的税收负担，降低运营成本，提升行业活力将发挥积极作用。交通运输业应当分析“营改增”带来的影响，强化纳税筹划，降低税收成本，提高税后收益，增强企业核心竞争力。
一、“营改增”后交通运输业的税负变化
“营改增”后，现行增值税新增11%和6%两档较低税率，交通运输业一般纳税人适用11%税率，按一般计税方法计税，小规模纳税人适用3%征收率，按简易方法计税。改征增值税后，交通运输业的税负变化可以从两个方面展开分析。
（一）小规模纳税人的税负变化
“营改增”后交通运输业的小规模纳税人，采用3%的征收率缴纳增值税，虽然3%的征收率与营业税3%的税率持平，但增值税以不含税销售额为税基征税，营业税以含税销售额为税基征税，从而明显降低小规模纳税人的税基。因此，在其他条件相同的情况下，“营改增”后交通运输业的小规模纳税人实际税负在原来基础上有所减少。
（二）一般纳税人的税负变化
“营改增”后交通运输业的一般纳税人，按照应税销售额和11%的税率计算销项税额，从用于生产经营的外购油料、运输工具、修理费等取得进项税额，销项税额和进项税额两者相抵扣后缴纳增值税。交通运输业由原来营业税3%的税率上升为增值税11%的税率，税率升幅达8%，销项税额明显增大。同时，占交通运输业营业成本比重较大的过路过桥费、人力成本、存量固定资产折旧、车辆保险费、租赁费等都不可抵扣。若企业当期购置和更新固定资产较少，短时间内企业能够抵扣的进项税额较小。因此，“营改增”后交通运输业的一般纳税人实际税负有所增加。
改征增值税后，货物运输企业实际增值税负担率增加到4.2%，上升幅度为123%。因此，交通运输业应在“营改增”背景下，把握税改机遇，进行合理的纳税筹划，以减轻企业的税收负担。
二、“营改增”后交通运输业的纳税筹划思路
纳税筹划是纳税人在遵守税法的前提下，事先对自身的经营活动所进行的旨在减轻税收负担的一系列谋划。“营改增”后交通运输业可以从纳税人身份选择、经营活动等方面开展纳税筹划。
（一）纳税人身份选择筹划
“营改增”后应税服务年销售额超过500万元（含）的纳税人认定为增值税一般纳税人，小于500万元为小规模纳税人，交通运输业一般纳税人适用11%的税率，小规模纳税人适用3%的征收率按简易方法征收。由于一般纳税人和小规模纳税人的征税方法存在差异，交通运输业可通过纳税人身份选择进行纳税筹划。
案例：a交通运输公司某年度不含税的销售额为m，不含税的购进额为n，增值率为x，当a为一般纳税人时，a应纳增值税t1=11%m-17%n=17%xm-6%m；当a为小规模纳税人时，a应纳增值税t2=3%m。令t1=t2，即两类身份纳税人的增值税税负相同，得17%xm-6%m=3%m，x≈52.94%。
“营改增”后交通运输业在销售额相同的情况下，增值税税负的高低取决于增值率的大小。若增值率大于52.94%时，则适宜选择小规模纳税人身份，若增值率小于52.94%，则适宜选择一般纳税人身份，若增值率等于52.94%时，则两类身份纳税人税负相同。
“营改增”后交通运输业在进行纳税人身份选择时，一方面，需要计算比较不同类型纳税人的增值税税收负担，另一方面，需要进一步考虑交通运输业的一般纳税人在完善自身会计制度、培训专业会计人员、规范增值税核算程序等方面所投入的纳税成本。因此，“营改增”后交通运输业在纳税筹划中要合理选择纳税人身份。
（二）经营活动纳税筹划
1.兼营不同税率下的纳税筹划。“营改增”后，交通运输业的纳税人若存在兼营不同税率的应税项目，应分别核算各个项目的销售额，避免低税率项目从高计税的情况，实现节税效应。交通运输业税率为11%，物流辅助业税率为6%，若企业兼营不同税率并且未分别核算，则从高适用税率缴纳增值税。交通运输业应当进一步规范会计核算，健全账簿资料，提高财会人员素质，如实记账，避免高税率计税。
2.供货商选择中的纳税筹划。增值税一般纳税人能够开具增值税专用发票，交通运输业一般纳税人从其处采购物资可抵扣其中包含的增值税进项税额。增值税小规模纳税人能够提供普通发票或由税务机关代开的增值税专用发票，交通运输业一般纳税人从其处采购物资无法抵扣其中包含的增值税或按3%的抵扣率抵扣进项税额。因此，交通运输业在选择供货商时，不仅要考虑物资采购价格的高低，还需要考虑是否可以抵扣进项税额这个因素。
（1）一般纳税人选择供货商的纳税筹划。基于交通运输业的一般纳税人，从小规模纳税人处采购物资无法抵扣进项税额形成的损失，企业可在购货环节与供应商沟通，要求小规模纳税人给予相应比例的价格折扣。
案例：a交通运输公司某年度不含税销售额为m，从一般纳税人处购进的含税购进额为n1（适用17%的增值税税率），从小规模纳税人处购进的含税购进额为n2（适用的抵扣率为t1），其中城建税税率α，教育费附加征收率为β，企业所得税税率适用25%。
从一般纳税人处购货实现的净利润为：
当小规模纳税人供货商的含税价格是一般纳税人含税价格的86.80%（或87.05%或84.02%等）时，a交通运输公司从两类供货商处采购物资获得的净利润相同。当小规模纳税人与一般纳税人的含税价格比率小于86.80%（或87.05%或84.02%等）时，a交通运输公司应当选择增值税小规模纳税人为供货商；反之，应当选择增值税一般纳税人为供货商。
（2）小规模纳税人选择供货商的纳税筹划。“营改增”后交通运输业如果选择小规模纳税人身份，由于小规模纳税人计算增值税时不能抵扣进项税额，所以在选择供货商时，只需要通过比较采购物资的含税价格，最终选择价格较低的供货商。
（三）纳税时间选择的纳税筹划
纳税筹划具有鲜明的可预见性，“营改增”后交通运输业应当明确增值税为链条税的特征，合理把握开具和取得增值税专用发票的时间，控制销项税额与进项税额的差额。改征增值税后，交通运输业可充分利用市场通货膨胀、货币时间价值等因素，尽可能实现延期纳税，相对降低企业自身的税收负担。
交通运输业对于在月末发生或月末确认的业务，可以通过与客户及时协商沟通，推迟业务确认时间，尽可能将开票时间推迟到下月，减少当月销项税税额。同样，对于在月末发生采购物资或购进固定资产业务时，应该尽可能在当月取得增值税专用发票，增加当月可抵扣进项税税额，实现递延缴纳增值税。
交通运输企业还应密切与上下游相关企业之间的关系，对于油料供货商、车辆修理企业可以实现定点，保持长期合作关系，对于下游客户可以给予适当价格优惠，以便实现合理选择纳税时间的纳税筹划。
（四）固定资产购置的纳税筹划
改征增值税后，交通运输业可抵扣税款的外购货物、劳务及新增固定资产占收入比约为47.20%。因此，交通运输业可以充分利用固定资产购置过程进行纳税筹划，有效降低企业税负。“营改增”后交通运输业购置运输工具、机器设备、维修工具等固定资产可以获得增值税专用发票，以票抵扣相应的进项税额，能够有效减少增值税纳税额。因此，一方面，交通运输企业可以根据自身发展战略和实际财务状况，制定合理的固定资产购置计划，适时更新企业固定资产，既可以实现企业的设备更新与技术升级，也可以增加进项税税额，减轻企业的增值税税负。另一方面，交通运输业在购置运输工具的过程中，采购运输工具零配件，通常取得供货商开具的普通发票，一方面普通发票进项税额无法从销项税额中抵扣，另一方面与运输工具不可分离的零配件需要计入固定资产原值计提折旧，会导致企业利润减少。因此，应要求供货商将零配件销售额和运输工具销售额开在同一张增值税专用发票上，避免供货商对零配件开具普通发票不可抵扣进项税。
（五）定价体系的纳税筹划
“营改增”后交通运输业可以通过自身定价体系的调整，将增值税的税负转嫁给下游企业，如果下游企业同样是增值税的一般纳税人，获得的进项税额可以抵扣，实际成本也将减少。通过定价体系调整，发挥“营改增”结构性减税的优势，实现上下游企业的互利双赢。
案例：a交通运输公司（一般纳税人）某年度含税销售额为m，从供货商（一般纳税人）处购进的不含税购进额为n，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，“营改增”后原含税定价的提高比例为x。
“营改增”前a公司的利润总额：
利润总额=m-3%m（1+7%+3%）-（1+17%）n=0.967m-1.17n
“营改增”后a公司的利润总额：
利润总额=m（1+x）÷（1+11%）-[m（1+x）÷（1+11%）×11%-17%n]×（7%+3%）-n=0.8910m+0.8910mx-0.983n
令“营改增”前、后a公司的利润总额相等，得：x=0.085-0.210n/m
“营改增”后交通运输业在定价时应在原含税价格基础上至少提高（0.085-0.210n/m）的比例，才能保证“营改增”后企业的利润总额保持不变。
（六）经营模式的纳税筹划
“营改增”后交通运输业应积极调整经营模式，消除“大而全”、“小而全”因素，适时将原有部分业务剥离出去。这样，交通运输业不仅可以减少税收负担，还可以在“营改增”的契机中转型升级，走上专业化发展道路，提高企业核心竞争力。
综上所述，“营改增”后交通运输业应从企业自身出发，在纳税人身份选择和经营活动等方面开展纳税筹划，发挥增值税链条税的特性，妥善控制企业税负变化，释放“营改增”带给交通运输业的实惠，实现税负最小化目标。Z
参考文献：
1.中国物流与采购联合会.关于物流业营业税改征增值税试点情况的调研报告及政策建议[J].中国商贸，2012，（15）：12-15.
商业化运营计划篇6
一、以xx项目建设为中心，切实完成营销任务
xx项目，是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸；我们只能前进，而不能停滞甚或后退。因此，公司计划：
（一）确保一季度xx工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。
1、土地征拆工作。
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。
2、工程合同及开工。
元月份签订招投标合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同；确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
3、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计；二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。
4、工程质量。
xx项目是省、市重点工程，也是xx品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将xx项目建成为省优工程。
5、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。
（二）切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二00六年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。
·市场工作计划书·教学工作计划书·会计工作计划书·招商工作计划书
·服装店工作计划书·项目计划书·企业计划书·培训计划书·创业计划书模板
1、实行置业任务分解，确保策划合同兑现。
2006年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按xx所签协议书，该任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年，公司在2005年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“xx”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，xx应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证xx项目建设资金的及时到位。
（三）全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是xx建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、结合医药市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，xx应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
3、明确招商任务，打好运营基础
xx项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。
4、做好物流营运准备，合理有效适时投入
医药物流不同于传统医药商业，它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药，更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理。因此，新的年度，公司将与市物流研究所进行合作，签订合作协议并按合同协议履行职责。为使公司营运走向市场化，公司拟成立物流部，拟制定xx医药物流系统的营运方案，确定设施、设备构成因素，运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行。
二、以品牌打造为长远目标，逐步完成两个建立
“xx”品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立集团公司、建立现代企业管理体系上下功夫，逐步把公司建成为大型的民营企业集团。
1、注册成立企业集团，不断扩大公司规模
2006年，公司在能满足注册资金要求的前提下，将注册成立“xx集团公司”。同时，将独立注册或变更所辖子公司名称，即：xx有限公司（已成立）xx有限责任公司（待更名）xx物业管理有限公司（已成立）xx房地产开发有限公司（已成立）xx大酒店管理有限公司（待成立）xx集团及所辖子公司筹建人员（均为兼职）和分设机构情况如下：
①xx集团：xx、xx、xx、x、财务总监（待定）、xx集团公司设：办公室、人力资源部、财务部、企业管理部、企业策划部、工程部
②xx医药有限公司：xx、xx、xx
③xx医药物流中心：xx、xx、xx
④xx房地产开发有限公司：xx、xx、xx
⑤xx物业管理有限公司：xx、xx、xx
⑥xx大酒店管理有限公司：xx、xx、其他人员待定
公司的设想是在集团公司的统一领导下，各子公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
2、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例等，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成xx特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。
三、以xx发展为历史契机，加快内部“三个调整”
xx的发展是历史的使命，也是市场的要求，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使xx集团傲立于医药之林。
1、人员调整
人员调整工作已经铺开，公司遵循的原则是“人尽其才，才尽其用”。最大限度地发挥员工的创新能力，充分肯定员工的务实精神。
2、机构调整
机构调整目前主要指xx有限公司内部机构的调整。目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、营销部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着xx项目进入建设施工阶段，拟增设人力资源部、物流部、企业策划部等部门共同成为集团公司的基础。xx房地产、xx医药商业公司、xx物流中心、xx物业管理四个独立法人公司进入筹备期，明年正式独立营运。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
3、例会制调整
2005年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期六的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、副总经理、总工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
四是以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础
xx的企业精神“三生万物，以人为本；和合求实，科学求真”决定了xx品牌的打造，xx集团的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
1、充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督，公司在新的年度由办公室承办编制《xx工作动态》，每半个月一期。
2、充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。2006年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于xx的各类人才，并相应建立xx专业人才库，以满足xx集团公司各岗位的需要。
3、充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，xx策划公司在进行营销策划的同时，对于xx文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是xx品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，xx文化的形成、升华、扬弃应围绕xx企业精神做文章，形成内涵丰富的xx企业文化。
4、充实综合素质，提高业务技能
商业化运营计划篇7
关键词：财务核算商业地产服务行业管理会计体系
一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展
对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。
二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。
第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。
第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。
由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。
从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。
商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。
第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，oa系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。
以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。
第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。
参考文献：
[1]财政部.关于全面推进管理会计体系建设的指导意见（财会[2014]27号）.
商业化运营计划篇8
关键词供应链；市场营销资源；合理运用；探讨
中图分类号F224
文献标识码a
文章编号1006-5024（2013）02-0076-03
“供应链”在国家标准《物流术语》中的定义为：“生产与流通过程中所涉及将产品或服务提供给最终用户的上游与下游企业所形成的网链结构”。美国的史迪文斯（Stevens）曾这样描述供应链：“通过增值过程和分销渠道控制从供应商的供应商，到用户的用户的物料流就是供应链，它开始于供应的源点，结束于消费的终点。”可见，供应链的组成包括企业商品生产、销售的各个环节，供应链的最终目标是为了满足消费者的需求，实现企业盈利。可以说，供应链实际上就是一种综合形式的生产经营模式。市场销售资源，顾名思义即对最终市场销售业绩有促进意义的技术、信息、人才以及实际物资等。企业活动离不开资源保障，要想充分发挥供应链价值，更好地实现企业战略目标，就必须通过对销售资源进行合理分析、整改和运用，从物质角度保障供应链的正常运转，在市场销售这一终端环节进行提高。
目前世界许多国家和地区的供应链均呈高度一体化趋势发展，市场营销不再单独作为生产末端的环节，并且在供应链体系当中占据了较为重要的位置。在这样的环境下，营销资源必然发生异于传统理念下的转变，作为一种贯穿于供应链始终的事物而发挥其特有的作用。
一、市场营销资源类型分析
（一）营销技术
开展市场营销活动，保障和促进市场营销效果所需的专业营销类技术、技能等。主要体现在：对市场进行开拓和巩固的技术、广告宣传技术、售后服务技术、现场销售技术、市场调研能力以及员工在市场营销方面通过学校教育积累的理论知识等。
（二）信息资源
信息资源是指能够左右营销计划的设计和实施的信息材料，以及收集、传输信息材料的工具、制度等。包括企业内部的信息资源和外部市场的信息资源等。
（三）物流资源
商品要进行交易，就必须要实现流通。商品补给和交付的速度，直接影响着市场销售的成效，因此，物流资源对市场营销作用较大。物流资源包括汽车、船舶等运输工具，以及相关的运输通道和商品存放空间等。
（四）人力资源
企业发展的根本动力来自于员工，员工凭借其专业技能知识和对市场营销的了解和热爱，为企业作出了巨大贡献。当然，企业人力资源不仅包括基层员工，还包括管理者、领导者阶层。实现人才的优化配置，努力做到人才能力与工作岗位相适应，才能达到协调企业经营、提升市场销售工作成效的目的。
（五）营销文化
企业文化的重要组成部分之一，对市场营销分析、营销策略设计和实施等起着引导和规范的作用，是企业在战略方针和总体文化下，长期营销实践中积累和培养起来的团队精神、惯性思维、常用规范、理念等的集合，包括营销团队精神、营销惯性方针和模式等。
（六）战略计划
战略计划也称战略方针或实施方略，即企业为实现其经济效益或其他预想目标，而制定出的硬性指标文件，是企业经营活动的纲领。战略计划包括市场定位、开展步骤、实施细节、资金规划、预期目标、后续计划展望等。
（七）经济资源
经济资源是确保市场销售奖惩制度正常运作、各项销售基本工作有效开展的物质保障。一方面，企业要实现预期的利益目标，就要进行一系列的投资活动，比如原材料购买、生产期间的加工劳务费、设备维修费用等；另一方面，要进行市场营销，就要对市场信息进行收集，调动营销人员的工作积极性。这些都是需要一定的资金支持的。
（八）销售市场
销售市场即商品销售针对的区域、人群等，是商品流通的最后一项环节，也是实现企业利益目标最终的条件。销售市场从一定程度上讲，可以分为网络市场和实际市场，从地域上来讲又可以分为国内市场和国际市场、本土市场和拓展市场等。
二、合理运用市场营销资源对促进企业发展的有效性分析
（一）有利于对市场进行把握，优化企业战略计划
首先，加强了信息资源的利用，加深对市场需求的现状和发展趋势的了解，并对原有的战略目标或实施计划进行整改、调整，确保营销策略、方向的正确性和时代性。其次，加强了营销工作的信息反馈，能够使企业在细致研究信息之后，查找出之前计划的不足，吸取经验和教训，以设计出更加完善、合理的营销计划。其三，加强了各种资源的运用效率，同时也对各种资源进行了比较深入的了解，更能够积极思考各种资源之间的关联，设计出更能够调动各种资源配合的战略计划。
（二）有助于加强企业现代化建设
在科技时代和经济全球化的今天，衡量一个企业是否具有现代化气息主要有：企业经营发展所采用的基本理念是否跟上了时代的节奏、企业内现代化科学技术设施设备的健全与否、企业内部人员的创新意识是否足够、企业内部各要素之间的配合度是否足够，其生产、销售等方式是否能被市场日益变化的消费观念所接受。一方面，经过信息反馈、战略计划的改变等，企业能够逐渐认识到自身的发展缺陷，加大改革力度；另一方面，在一系列的企业改革和市场销售环节中，为了各项工作的顺利开展，增加较为齐全的现代化设备，能使企业硬件实力得以提升。
（三）有助于提高企业效率，实现企业战略目标
从整体上进行把握，对企业所拥有的资源进行宏观统筹，加强了各种资源、各个环节之间的衔接和配合，使得企业内部日渐发展成为一个统一的整体，各部门之间的默契也随之得到提高。新设备的建设和完善，使企业经营的各个环节与信息科学技术紧密结合起来，利用高科技的精密性和工作的密集性，提高了工作质量和速度。而充分考虑了市场需求进行的计划和步骤改良，不但能够使供货商的供货时间间隙缩短，同时也满足了销售商和消费者的需求。
三、合理运用市场营销资源的可行性和必要性分析
随着全球化发展进程的加快，一些关于市场、资源理论上的分歧也在趋于一体化发展。世界经济一体化，逐步打破了原有的国际壁垒，使全世界的原料集散、资本流通、商品流通等活动超脱了原有的束缚，开始在同一环境、统一标准下开展。这种各企业之间交易、发展、合作、竞争等活动之间联系性的加强，使原有的经营模式不能适应发展的需求，企业在销售经营环节难以获得更好的收益。在这种情况之下，许多企业开始停下脚步，以实际情况为参考，思考如何节约成本、降低消耗、提升效率、提高成效，而通过对市场营销资源进行合理利用这一新兴理念是最适合当前市场实际的。从适应世界变化和国家政策方面来讲，要求企业严格履行自身的义务、维护市场秩序、保障商品质量等，为企业实现资源配置、合理利用资源作出具体引导和规范设计，为其提供强有力的保障和支持。
四、市场营销资源合理运用的方案
从一般组成看来，我国目前的市场营销资源运用尚存在不合理之处，各要素之间的利用率和发展现状依旧未能实现基本上的均衡。尤其是在人力资源和信息资源方面，其发展依旧受到了制约，还需要进一步完善，以弥补资源利用的短板。
所以，企业要想获得最终的市场回报，就必须对相关资源进行整合，优先填充原有的利用空缺，实现营销资源利用方案的最优化。
（一）加强市场信息综合反馈分析
企业市场营销资源的有效利用，需要通过信息收集、整理来实现，只有及时、快速、真实地反馈和分析资源信息，才能保障市场营销活动的顺利开展。与此同时，信息的收集、传输、整理、分析是企业学习型组织建立的补充，能够加强企业的竞争力。一方面，企业要适当加大资金投入力度，加强企业内部信息网络建设及外部信息采集、传送设施的建设，保障信息收集和处理的高效性；另一方面，企业应当加强信息工作人员素质建设，通过更先进、更科学的培养方式和激励制度，不断促进信息人员自觉完善其专业知识技能。
（二）加强企业财务管理
企业财务是企业经营管理的血液，而企业财务管理工作则贯穿于企业任何生产经营活动始终，企业的财务状况，是影响企业设计、实施战略的第一因素。因此，加强财务管理，保障企业资金的统一性和资金的流通性，对企业市场营销活动顺利开展也有关键性的作用。首先，企业应当提高其财务管理人员的专业财会素质和道德水平，防止财务混乱和财务漏洞的产生；其次，企业应当严格制定财务管理细则，明确财务工作的目的和原则，落实财务管理责任，加强对财务工作的监督和引导；再次，努力保证财务工作的独立性，将财务工作当成是企业日常管理工作中的特殊部分来对待，以此保证财务工作的透明、公开、公正。通过加强财务管理，实现对企业资金审计、总结、分析和调配的有效管控，充分利用供应链资源整合优势节约成本、实现“开源节流”，以此促进企业市场经营活动的有效开展。
（三）加强营销团队建设
营销团队是营销活动的核心，是企业营销文化的建设者和传承者，是企业营销计划的执行者。企业市场营销能否获得预期收益，在很大程度上取决于营销活动的开展。营销团队还能够将自身的先进思想转化为产品或服务，为企业提供后续竞争力保障。
（四）资源综合整合
结合企业能力将内外部资源整合在一起，实现资源的有效运用，是市场营销的必经过程。一是要以顾客为中心，能够对市场需求作出快速反应，包括对市场背景文化与本土文化差异性的研究分析、对顾客消费观念的转变趋势的把握等。对营销制度进行合理调整，不但要考虑消费者的物质需求，还要充分尊重消费者的风俗、等。二是通过建立起企业与政府、原料供应商、设计咨询公司、金融机构等的合作关系，充分利用各方面的优势资源开展市场营销活动，为后续市场营销活动提供助力。
（五）建设多种形式的营销渠道
商业化运营计划篇9
会上，信息产业部综合规划司网络规划处副处长文剑代表信息产业部综合规划司，对运营商提出了处理好新技术、新业务、新网络与旧技术、旧技术、旧网络之间关系，处理好网络发展与资源共建共享之间关系、处理好无线通信设施建设与环境保护之间关系的三点要求。
3G网络优化重在干扰控制
2G时代，网络优化一般遵循先覆盖、后容量，先室外、后室内的模式，但是这已然无法适应3G网络的技术要求，而随着tD-SCDma试验网的大规模建设及未来3G的平稳启动，3G网络优化成为会上众专家的关注焦点。
信息产业部电信研究院规划设计所无线通信研究部刘认为，3G网络优化与GSm网络优化的差异首先在于3G需要放号之前的开局优化。此外，由于3G业务的多样性，服务质量的多样化，也对网络优化提出了更高的要求。
中国移动研究院无线通信技术研究所丁海煜谈到3G网络优化的特点时表示，由于3G采取了同频组网的方式，干扰控制成为3G优化的核心。比如，由于业务调配要有不同的方式，必须综合考虑信道资源、功率资源和干扰资源。而由于3G同时支持软切换/接力切换和硬切换，网络容量和覆盖之间的不确定性也在加大。
中国移动设计院公司无线通信研究所研究总监周胜，在代表设计院总工程师张同须发言时进一步表示，对于未来移动网络的优化来说，已经无法简单通过频率规划规避干扰，必须结合大量RF优化以及码字、功率等参数优化才能完成。此外，3G部署使得双网协同、多网协同成为运营商必须考虑的问题。这意味着运营商需要在一定条件下对现有网络资源进行利用，此外，还必须进行双网互操作规划及相关参数规划。
端到端优化成必然趋势
随着移动宽带化、宽带多媒体化的趋势不断加速，除网络和用户规模不断扩大外，移动
通信网络的规划和优化还面临着数据业务引入带来的各种挑战，如使用时间延长、业务种类丰富、个性化要求高、市场需求变化快等。
中国联通研究设计院副总工程师马红兵则表示，随着多业务的开展，基于网络及网元性能的网络质量Kpi指标与基于用户体验的网路质量之间的差距正在越来越大，关注端到端性能的优化和评测成为必然趋势。
周胜在发言中认为，随着移动通信服务由网络中心向用户中心转移，网络优化必须要考虑终端软硬件性能对用户感知和网络性能的影响。他说，中国移动在网络运营中就曾遭遇用户因终端硬件问题投诉运营商的情况。他表示对于运营商来说，单一链路的优化没有意义，运营商更希望得到多种业务和多种终端的端到端网络整体性能的提高。
对此，马红兵认为，首先，运营商应从关注网络性能和设备性能转向关注业务性能，应从被动型优化转向主动型优化；其次，应建立基于全程全网的规划、优化、维护系统，以解决目前规划与优化相互脱节的问题；再次，应建立规划、优化、运维、市场、业务多维一体的综合网络规划优化平台，以为用户提供端到端的质量保障；最后，应建立基于用户感知的规划、优化、维护指标体系。
室内覆盖关注资源利用
良好的室内覆盖，是提高服务等级、发展客户的关键。专家预测，未来3G业务中将有
90%的数据业务发生在室内。为此，本次大会特设“中国式”室内覆盖及相关话题的尖峰论坛，为众专家以及与现场观众之间的交流搭建平台。
在对话中，周胜表示，因为室内覆盖成本高昂，运营商会优先考虑成本问题，因此，首先需要明确，需要在哪些地方进行室内覆盖；其次，需要明确采用何种方式、何种技术进行室内覆盖，这同样会造成成本差异；此外，还必须考虑网络向未来的演进，如HSpa技术的引入，以便现有室内覆盖能为将来的室内覆盖服务。
商业化运营计划篇10
一、切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节
1、实行置业任务分解，确保策划合同兑现
20xx年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按XX所签协议书，该任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年，公司在20xx年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，XX应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
二、全面启动招商程序，注重成效开展工作
1、结合医药市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，XX应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
3、明确招商任务，打好运营基础
XX项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。
4、做好物流营运准备，合理有效适时投入
医药物流不同于传统医药商业，它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药，更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理。因此，新的年度，公司将与市物流研究所进行合作，签订合作协议并按合同协议履行职责。为使公司营运走向市场化，公司拟成立物流部，拟制定XX医药物流系统的营运方案，确定设施、设备构成因素，运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行。
三、以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础
XX的企业精神“三生万物，以人为本;和合求实，科学求真”决定了XX品牌的打造，XX集团的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
1、充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督，公司在新的年度由办公室承办编制《XX工作动态》，每半个月一期。