土地市场分析篇1
关键词：土地市场；住宅市场；均衡分析
中图分类号：F293文献标志码：a文章编号：1673—291X（2012）26—0043—03
土地市场是一个生产要素市场，住宅市场是一个商品市场，这两个不同的市场存在不同的价格形成机制。从理论上澄清土地市场和住宅市场的相互作用机制，是制定正确土地政策的前提。本文试图立足于中国现行的土地管理体制，对中国土地市场和住宅市场实现均衡的路径进行理论分析。
一、基本概念的界定
与其他资产一样，土地可以产生连续不断的可供出售的产品和服务，并带来连续不断的收益和效用。例如，农用地能够生产出农产品，为农民创造连续不断的收益；工业用地能够为大众提供工业用品，为厂商连续不断地带来收益；住宅用地能够为大众提供住宅，为投资住宅的开发商带来连续不断的收益。当土地所有者准许他人或厂商使用其土地时，可以收取地租R。假设每年可获得收入R的一处土地资产，其收入会持续n年。假设市场利率为i，那么该资产所产生的n年收益的现值pV为：
pV=■
假定收益持续无限年，那么现值公式可简化为：
pV=R/i
根据中华人民共和国土地管理法，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因而依法出让的是土地使用权，所以，目前中国土地出让价格是在土地出让的有效期限内租金的现值之和，而不是无限年内所获得的租金收益现值。公式表示为：
pL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]
如果不考虑利率和出租年限因素的影响，那么具体地块价格主要受到年租金的影响，也就是说地价基本上可以用地租来代替，而不是用市场价值来代替。因而下面讨论中，地价就是指地租。
在完全竞争市场上，生产要素土地在各类不同用途之间自由流动、自由配置，使得各类用途的产品市场上都获得平均利润率，从而土地所有者获得绝对地租，并且同一产品市场上由于地理位置的不同而产生的级差地租和垄断地租都归土地所有者所有。绝对地租是指由于土地属国家所有，投资商要想获得土地使用权而必须支付的租金；级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境幽雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，开发商要交纳不同数量的地租；垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。如图1所示，完全竞争市场上，对土地生产要素的竞争迫使开发商将总收益减去总非土地成本的余额（成本曲线aC即总非土地成本，包括原材料成本、劳动力成本等所有非土地成本）支付给土地所有者，此时开发商实现了经济利润为零（边际收益mR等于边际成本mC），也就是会计利润为正常利润。一般情况下，对于位置好的住宅需求大于对位置一般的住宅需求，对于位置不好的住宅需求则很低（位置好的住宅需求曲线d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲线）。位置好的土地建造而成的住宅总收益大，税前利润较高，所以开发商愿意支付较多的地价（图1.1中斜线部分的面积为地租）。位置一般的土地收益较少，因而开发商只愿意支付相对更少的地价（图1.2中斜线部分的面积为地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面临着卖不出去的可能性，所以，不会用来建造住宅而转为它用（图1.3中斜线部分的面积为开发商亏损）。
图1住宅市场
在讨论过地价的含义后，本文分别针对完全竞争市场条件和目前计划干预条件下土地市场与住宅市场的一般均衡进行分析。
二、土地市场与住宅市场的一般均衡分析
（一）完全竞争条件下，房价—地价—房价传导机制
土地市场分析篇2
关键词：土地二级市场问题对策
谈到土地二级市场大家会有些疑惑，什么是土地二级市场？土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种，土地二级市场是土地一级市场的扩展和补充。土地一级市场与土地二级市场是相互影响的，如果土地一级市场经营不善，就会造成土地二级市场的混乱无序；土地二级市场不实行规范管理，也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地资产流失，影响经济发展，还会导致腐败的发生。
1.土地二级市场存在的问题主要有以下几点
1.1擅自改变土地用途
有的土地使用者法律意识不强，受经济利益驱使在土地转让过程中擅自改变土地用途。土地价格因土地的用途不同而具有差异性，如果在土地转让过程中擅自改变其用途就会扰乱市场造成国有资产流失，使国家利益蒙受损失，情节严重的还要负法律责任。如工业用地转让时土地用途改为商业用地的应收回土地使用权重新出让，补缴出让金后再转让，而不能直接转让。
1.2交易隐蔽性，缺乏交易的公共平台，偷税漏税问题突出
土地二级市场没有交易的公共平台。现在土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。如有的土地交易双方为了达到偷税漏税的目的而进行私下交易，故意压低土地价格。还有的交易者在土地抵押过程中和一些土地评估等中介机构串通一气故意把价格抬高以骗取银行的高额贷款，加大了银行的放贷风险，对银行造成严重经济损失，破坏金融秩序。有些出让土地和划拨土地的出租，往往与房屋等建筑物的出租联系在一起，土地使用权的出租人和承租人一般去房产管理部门办理房产登记手续，很少到国土资源管理部门办理土地登记手续，因此，国土资源系统缺乏此项统计。原划拨土地进入二级市场，既可以采取补缴出让金方式，也可采取租赁、作价出资或授权经营方式。对此，国家规定了不同的收益分配政策，造成了收益分配的不均等。这些现象导致土地交易市场乱象丛生，使得土地市场监管难度加大。
1.3达不到转让条件，而擅自对土地进行转让或抵押
如有的土地开发商为了获取高额利润囤积土地、炒地皮，把没有达到转让条件的土地高价转让给下一个开发商，甚至层层转让，扰乱土地市场，破坏经济健康发展，滋生腐败。在招商引资过程中各地政府为了引进外资，为外地企业落户当地创造优惠条件。允许这些企业选择分期付款的方式缴纳土地出让金，在没有交齐土地出让金的情况下给他们颁发了土地使用证。这样就被一些不良企业利用钻了空子，利用我们工作的疏忽擅自转让或向银行抵押土地使用权贷款，如果还不上贷款土地使用权就要被法院拍卖致使国有资产的流失，损害了国家经济利益。有的土地在抵押期间，由于个别工作人员业务水平较低在工作中审查不严谨不细致而发生的土地转让行为，产生了很多不必要的纠纷，严重侵犯了当事人的权益，为当事者带来了很多不良后果，造成了很坏的社会影响，影响了政府的形象。
1.4测量技术不过关，误差严重
有时因经济原因或照顾关系聘请的测量机构和测量人员缺乏测量资质和上岗证，这样在土地转让过程中由于测量人员业务素质差，缺乏科学的测绘方法，测量技术不过关，现场调查不严谨，调查方法不当而发生了相当比例的土地边界纠纷，给土地正常转让带来很多不必要的障碍。主要存在土地权属调查表内相关说明不细致，土地权属资料收集不全面，调查图件表示不完整，签章手续不齐全等问题。
1.5部门职能交叉，导致管理的多头性
一是房管部门的管理。土地二级市场交易不单纯是土地使用权的交易，常常伴随着地上附着物的转让，如不能及时掌握地上附着物的转让情况，就不能及时、合法、有效的管理好土地二级市场交易。二是法院的裁决。随着经济社会的发展，法院判决涉及土地使用权清偿债务的现象相当普遍，但法院在裁决时，没有考虑被处置的土地权属是否合法、是否符合土地二级市场转让条件，未经国土部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。从某种程度上，也为不符合转让条件的土地实现转让的目的提供了途径。
2.针对以上存在的问题提出以下建议
2.1加强一、二级土地市场的衔接，实行统一管理，建立土地转让申请审批制度
土地一级市场与土地二级市场是相互影响、相互制约的关系。为了防止国有资产流失，规范土地交易市场，约束工作人员行为，建立土地转让申请审批制度。实行层层把关，责任到人，互相监督，严格办事程序，认真执行五不登记制度即：对出让土地没有支付全部出让金的不登记；对商业、旅游、娱乐、住宅四类经营性土地以及新增工业建设用地没有按招、拍、挂出让的，不登记；对协议出让地价明显低于出让底价的，不登记；对违反规划改变用途的不登记；未办理土地使用权登记而设定抵押权的，不登记。从程序和制度上杜绝违规违法转让土地的发生。
2.2规范土地二级市场交易行为，严格土地价格评估制度
针对土地私下交易，价格混乱，偷税漏税的行为，严格土地价格评估制度。每一宗土地转让价格都要经过具有资质的土地价格评估机构科学评估。评估一定要严谨慎重，经得起质询、质疑、质问甚至司法仲裁或诉讼。现场勘察切忌因为怕麻烦而走马观花或纸上谈兵。在土地评估机构接接受委托时要对委托估价方的背景情况进行多方面了解。对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况且无法自圆其说土地面积的增加或减少等有明显欺诈行为的项目不予评估。认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。在土地估价时，要认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。同时加大执法力度，对土地转让过程中发生的偷税漏税行为坚决查处，维护法律尊严，创造一个良好的经济环境，使土地二级市场健康发展，在市场经济中发挥良好的作用。
2.3加强法制宣传，强化工作人员的业务培训和思想道德教育，提高工作水平
利用新闻、广播、网络、法律知识竞赛等形式对土地交易法律法规进行普法宣传，提高人们的法律意识，增强人们遵纪守法的自觉性。领导重视工作人员的再教育问题。首先通过办培训班、学术交流、聘请专家讲课、观摩先进地区工作经验等方式提高工作人员为人民服务的业务能力。其次加强工作人员的思想道德教育，提高为人民服务的自觉意识，防止工作中的“冷”、“硬”、“横”和"吃"“拿”“卡”“要”的行为。
2.4做好土地测量，避免工作失误
在土地转让交易时，应选择具有测量资质的正规测量中介机构进行土地面积的测量和四邻边界的勘定。工作人员坚持到现场实地调查，做好地籍调查，通知四邻到现场指界，对没有异议的测量结果签字盖章。对测量结果实行备案制度。最大限度的避免交易双方和四邻的地界纠纷与隐患。此外还应重视提高测绘人员的技术水平与工作素质。做好工作人员的教育和再培训工作，以不断适应科学技术水平的日益发展，及时掌握新技能、新技术、新方法、提高实际操作能力，赠强团队协作精神，同时对其严格考核使其具备从业资格方准其上岗。还要积极改进测绘方法，体征软硬件环境，调查工作方法多样化。最后加强对测量机构资质的审核与监管，确保测量结果的严谨性和可靠性。
2.5强化信息披露，规范交易中介
一是建立一个全方位的土地交易信息平台，使交易双方可以在任何时间、任何地点获取市场信息，使土地有形市场在无形的网络世界得到延伸，市场信息应该包括土地供求信息、交易宗地信息、土地市场形势分析信息、土地新闻、土地政策法规及市场咨询信息等等，提高土地二级市场交易的竞争性。二是加强土地交易中介管理。对社会服务性质的土地交易中心要科学定位，合理收费，对评估等中介机构要加强管理，不断提高土地评估人员的素质和业务水平，同时加强监管，确保地价评估真正做到公平、公正。
2.6从土地二级市场的特点出发，制定相应的法律、法规，建立和完善相应的法律体系
强化二级市场立法，规范交易行为。明确相关部门职责，提高相关部门和机构的沟通配合。由于土地二级市场交易多数情况是与地上建筑物和构筑物的交易交织在一起，因此，应进一步理顺相关部门和机构的沟通之间的关系，一是土地管理与房产管理的沟通配合。二是要协调好与人民法院的关系。法院判决用于债务清偿的土地使用权的转让，往往会涉及集体土地和行政划拨土地。因此，法院在查封前要先弄清土地所有权性质，处分时应纳入土地有形市场转让，避免不必要的麻烦产生。
参考文献：
[1]潘孙伟.土地二级市场的为题与对策.中国土地，2002.2总242期.
[2]叶明权.城市土地二级市场的制度缺陷及对策.中国土地.2005.9总237期.
土地市场分析篇3
关键词：土地增值税房地产市场经济效应
近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。
一、土地增值税的价格效应
1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。
按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。
2．长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。
从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDp超过1700美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了满足生活基本需要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。
而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是建设住宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。
二、土地增值税的市场规模效应
1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。
近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。
涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是，不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。
因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。
2．对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。
土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士，他们购房的目的大都不是用于居住而是投机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。
三、土地增值税的市场结构效应
土地增值税将促使房地产企业投资结构趋于合理。当前我国房地产市场结构不尽合理，并且已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。比如中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌认为：要使中国房地产市场持续健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。其中对于房地产市场产品结构而言，比较一致的看法就是“应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”。而当前受利益机制的驱动，商品房供给结构的突出矛盾是:高档商品房供给量偏大,而中低档商品房供给不足。
土地市场分析篇4
关键词：区域经济；土地市场；三部门经济增长模型；内生增长模型
一、引言
20世纪90年代以来，我国经济增长和城市化发展不断加快，对土地需求量逐渐增大，而且国家在经济可能出现过热的时候开始尝试采用土地政策进行宏观调控。本文采用三部门经济增长模型和内生经济增长模型来分析土地市场和区域经济的关系，并进行了实证检验。
二、土地市场和区域经济关系的理论分析
（一）土地市场通过土地财政途径对经济增长产生影响的机理分析
1994年的分税制改革，中央上收了大量财权，特别是将增值税的75%归为中央政府，并将所得税改为中央、地方政府共享的税种。与中央政府采取上收财权同时进行的是下方事权，形成各级地方政府事权层层下放，而财权层层上移的情况。在这种事权和财权不对称的情况下，地方政府要履行自身职责，必然会寻求扩大财源，这样巨大的土地收益成为了一个最佳的选择。巨额的土地出让为地方投资和建设提供了资金来源，也成为地区经济增长的重要动因。一是以低廉的土地出让费用招商引资，增加地区经济竞争力，促进了地区经济增长和扩张；二是高价出让土地增加了地方政府预算外收入，为地区城市发展和基础设施建设提供了资金保障；三是通过城市扩张促进了房地产业和建筑业的发展。土地市场发展也增加了地方政府的投资和支出。土地财政、地方财政收入和投资形成了环环相扣的关系。
（二）土地市场对区域经济产生影响的三部门模型理论分析
三部门经济增长模型是用来分析区域经济增长和劳动力市场以及区域房地产市场之间相互关系的模型。它是由美国经济学家DeniseDipasquale和williamC.wheaton提出的。该模型将区域经济划分为三个部分：区域产出市场、区域劳动力市场和区域房地产市场（包括了土地市场和地上建筑物）。
1、区域经济均衡模型。一个区域的产出需求Qd是价格p的减函数，如图1所示。产出需要两种生产要素，劳动力和房地产，且它们之间不具有替代作用。单位产出成本C=a1r+a2w，其中r、w分别为租金和工资，a1、a2分别为单位产出需要的固定数量的房地产和劳动力。房地产需求量和劳动力需求量分别为Kd=a1Q和Ld=a2Q，由于生产要素间不存在替代作用，所以需求量仅依赖于生产量Q，生产要素的供给曲线向右上倾斜，如图2、图3所示。其中劳动力市场纵轴表示相对工资，即经过价格指数调整后的工资。在图1中，如果产品的需求曲线已知，而工资和租金又决定了生产成本，通过图1可以求出总产出量。在图2、图3中产量又决定了要素需求，如果要素的供给已知，则可以求出要素的价格。如果这三个图相互符合，那么该区域经济就处于均衡状态。
2、土地供给量增加与经济增长。假设区域最初处于均衡状态，产出量、价格水平、劳动力数量、房地产数量、工资、租金分别为Q1、p1、L1、K1、w1、r1。当土地供给增加时，房地产市场的供给将增加，供给曲线向右移动，租金下降，如图6所示。在劳动力市场不变的情况下，生产成本下降，产出增加，如图4所示。产出增加使得要素需求量增加，要素需求曲线均向右平移，要素价格上升，如图5、图6垂直虚线所示，使得生产成本略有上身，但是仍低于初始成本。因为如果此时的成本高于初始成本，产量就会下降从而要素价格也会下降，生产成本必将下降。从分析可以得出，土地供应量增加，生产成本将下降，最终使得区域的经济产出增加。再次调整到均衡状态时的产出量、价格水平、劳动力数量、房地产数量、工资、租金分别为Q2、p2、L2、K2、w2、r2。
（三）土地市场对区域经济产生影响的内生增长模型理论分析
目前，根据关于内生经济增长的普遍研究方法，利用生产函数来定量分析伴随土地市场发展而来的土地财政和土地出让金对经济增长的影响。根据Barro、Davoodi的研究，描述内生增长生产函数包括三个变量：人均产出y，公共支出g，私人资本k。函数关系描述为：
y=f（k，g）①
根据我国目前的实际情况，地方政府公共支出来源主要分为预算内收入和预算外收入。预算内收入主要是预算内的财政收入r，预算外收入主要来源于土地出让金f，所以
g=g（r，f）②
①、②式联立后生产函数表示如下：
y=f（k，r）③
把③式进行线性化处理，得到下式：
y=α+β1k+β2r+β3f④
式④中，y表示人均产出，k表示人均资本，r表示人均地方财政收入，f表示人均土地出让金收入。从④可以看出，人均产出的增长受人均资本、人均地方财政收入和人均土地出让金收入的影响，其中，后面两项表明政府公共支出对经济增长的影响。
在实证研究中，采用截面数据模型来描述上述分析如下：
yi=a+β1ki+β2γi+β3fi+εi⑤
三、实证检验和结论
（一）基于以上理论分析，现在做如下假设
一是土地市场发展和区域经济互为格兰杰因果关系；二是土地市场发展对区域经济的发展有显著的影响。
（二）数据说明
实证检验中的GDp、财政收入、固定资产投资数据来源于《中国统计年鉴2009》，土地出让金数据来源于《中国国土资源统计年鉴2009》。
（三）实证分析结果和分析
1、用2008年全国31个省和直辖市国有土地出让成交价款（土地出让金）代表区域土地市场发展水平，用各省和直辖市GDp代表经济发展水平，运用Granger因果检验方法结果，如表1所示。
表1表明我国区域土地市场的发展和经济增长之间互为因果关系。导致这一结论的主要原因是：经济增长需要土地供应的支持，包括生产用地、住宅用地和商业用地的需求都会催生地方土地市场的成长和发展；同样，由于土地市场的发展使得地方财政收入增加，从而带动地方基础建设和固定资产的增加并促进经济的增长。
2、各省和直辖市人均产出y、人均资本k、人均地方财政收入r、人均土地出让金收入f数据均来自《中国统计年鉴2009》和《中国国土资源统计年鉴2009》。代入上面的式⑤
yi=a+β1ki+β2γi+β3fi+εi
用广义最小二乘法对截面数据进行检验，得到如下结果：
yi=2.457416+0.314275ki+0.138452ri+0.071486fi
t-value8.41694476.321623.75167.54150
ajustedR-squared：0.984405
从模型检验结果可以验证假设②的成立即土地市场发展对区域经济的发展有显著的影响，结果显示，土地出让金的增加对经济的影响并不是很大只有0.071，造成这种结果的原因主要有：土地收入在很大程度上是通过地方政府的直接投资使用而对经济产生推进作用的，所以现实中土地收入对经济的影响程度会更大。
参考文献：
1、钱瑛瑛.房地产经济学[m].统计大学出版社,2004．
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3、张昕.土地出让金对经济增长作用机理研究[J].建筑经济,2009(8)．
4、赵国玲.“土地财政”的效应分析[J].生态经济,2008(7).
土地市场分析篇5
关键词：土地资源；市场化；原则；措施
在经济快速发展的时期，对于土地资源的开发与利用要充分遵循市场经济规律，使得土地开发有据可依，开发的土地能够合理利用，不出现土地闲置的现象。建立健全、规范土地开发政策，公平、公正的开发土地，有助于推进工业经济的发展，有利于促进社会的进步，达到可持续发展目的。
1推进我国土地资源的市场化的基本原则
为了适应市场经济发展，使土地资源合理利用与有效利用，采取国有土地有偿使用的原则。稳步开展工业用地招标、拍卖等政策，完善工业用地使用制度，对于合法的，符合要求的用地依法批准，有偿使用。对于集体用地、农村用地、城镇用地都要合理规划，完善土地储备制度，合理利用市场经济杠杆，降低闲置土地数量，有效利用土地。
2推进土地资源市场化的措施
2.1工业用地市场化
对于工业用地，逐步实行拍卖、租赁制度，使国有土地资源得到合理利用，有偿使用。
2.1.1加强宣传，转变观念，加强土地国情、政策的宣传，使人们认识到工业企业有偿使用土地才会更好更快的发展，有利于促进工业企业经济的提升，工业用地市场化是国家经济发展的必然趋势。
2.1.2加强领导，形成合力，党政领导要重视工业用地市场化，将其做为一项重要的工作来抓，加强各部门间的协作，使该工作提到日程，并且要坚持不懈的，作为长远工作来抓，做到整体推进工作，加快实现目标。
2.1.3规划引导，整合资源，合理利用土地资源，最大化的利用土地。可以通过以下几方面来实现：一是引导工业企业向工业园区建厂，使土地资源集中使用，防止结构不合理的情况发生；二是尽量使土地利用最大化，将厂房向高空发展；三是积极引导农民向城镇集中，集中利用土地，节约土地资源的同时，改善人们的居住环境。
2.1.4政策倡导，制度规范，有效推动工业土地市场化改革，使得工业用地市场化程度加快。具体可以通过以下几方面进行：一是对于土地的使用进行规范管理，规范集约政策，规定工业用土地创造价值的最低标准，低于标准要求的不予批地建设，且为了使土地使用最大化，厂房的建设要符合标准要求，最大程度的利用土地资源；二是鼓励集约，制定一系列优惠政策，鼓励各工业企业单位最大限度的利用土地，使土地资源利用最大化，政府可以制定一系列奖励措施，鼓励集约；三是以市场经济特性来强化集约，坚持公开、公平利用土地原则，进行公开招标、拍卖等，使土地的使用透明化，防止暗箱操作行为。
2.1.5加强土地审批过程的监督，是推进工业用地市场化改革的有力保证。一定要严格进行建设用地的土地审批程序，严格按照国家的相关法律法规执行。土地的审批部门领导要高度重视，安排专职人员进行土地审批过程中的监督，避免有不符合审批条件的土地被审批通过，保证国家的土地资源不被浪费。
2.2加强集体建设用地市场化流转
按照“符合规划、权属清晰、界址清楚、依法批准、有偿使用”的原则，开展集体建设用地使用权流转试点，稳步推进集体建设用地规范有序流转，促进农村集体建设用地节约集约利用和城乡统筹发展。这些年来，国家对土地问题高度重视，制定了一系列的改革措施。经过多年的试点执行，获得了优秀的成果。国有土地是国家的资源，任何部门或者个人不得以任何理由强占国家土地，一些违反土地审批程序强占国家土地的行为，都要予以坚决的打击。现在，虽然国家在土地的使用上制定了专门的制度，但在一些地方还是没有执行下去，有的甚至根本没有执行。这一点，在农村表现的最为突出，很多的农村基层领导和土地使用者，一方面是法律淡薄，一方面是上层机构不能及时进行监督。致使土地的使用变得十分的不规范，完全是违规用地。我国是土地大国，但由于人口众多，人均土地使用面积非常有限，如果不能按照制度去执行土地审批，就会造成国有土地的浪费，导致有的人没有土地，加大了贫富差距，不利于我国经济建设和社会主义发展。国有建设用地市场自推行土地制度改革以来，以招、拍、挂为主要形式的国有土地出让制度逐步形成，市场体系不断完善。而集体建设用地由于流转受限，缺失了权利内容，集体经济组织难以实现其土地应有的经济价值，而只能通过一些非规范方式让土地变相流转。随着我国市场经济高速发展，城市化进程进一步加快，对土地资源的需求更加强烈，对土地管理的要求也将进一步提高，特别在农村集体建设用地隐性流转已经暴露出了诸多问题的情况下，建立统一的土地市场，打破城乡分割的体制壁垒，保障农村主体权利价值，消除在资源利用与转化方面的城乡差别，有助于缩小城乡经济差距、切实保障广大农民的利益、国家或区域经济的繁荣、社会的稳定，促进国民经济和社会的可持续发展和社会主义新农村建设的进程。
3完善土地储备制度
3.1完善土地储备制度，引入市场机制，多储备闲置土地、低效土地，用于工业企业使用，最大程度的提高土地利用率。土地储备制度的建立，是现代土地管理模式中一项创新举措，对于规范土地市场，提高土地利用率有重要作用。有效利用土地资源，是政府部门需要管理的重要任务，完善土地储备制度，严格土地管理流程，促进土地制度的发展。
3.2结合我国实际，进一步完善我国土地储备制度的法律法规体系。第一，在城市发展中，健全土地储备的法律法规。土地储备涉及到政府、有关部门和行业多个方面，为使土地收购储备和土地交易工作有章可循，有法可依，应加快相关配套法规的起草制定工作，对土地收购、储备出让及建筑开发活动的各个环节加以规范，限制。第二，《管理办法》出台后，地方已有的土地储备管理办法必须根据《管理办法》进行相应的修改和补充完善，进一步细化和明确有关文件内容.规范土地储备政策的执行方法。第三，政府机构要严格监督执法，分解处罚，推进土地储备制度的规范运行。
土地市场分析篇6
大家上午好！
首先，对大家远道而来参加会议表示热烈欢迎。
利用司和法律中心组织召开的这次会议，既是年上半年全国土地供应形势分析会，又是全国土地市场动态监测与监管工作的座谈会。这次会议的一个重要任务就是加快推进土地市场动态监测与监管系统的建设，从而为及时、准确地获取土地市场信息，方便、快捷地开展土地市场的形势分析，适时、准确地提出加强和改善宏观调控的政策建议提供重要支撑。
加快推进全国土地市场动态监测与监管系统建设，是当前土地市场建设的重要内容，也是我们法律中心的一项重要任务。该系统的运行，对于监管和服务具有不可或缺的作用，同时也是一项技术性、协调性、关联性和现实性很强的工作。徐绍史部长在多次谈话中，反复强调要在监管与决策服务上多下功夫；在今年一季度国土资源形势分析会上，进一步明确提出：加快推进系统运行，争取上半年实现监测监管系统提取数据与纸质数据的统一，最迟在三季度实现通过系统提取全国建设用地供应情况数据直接用于国土资源形势分析。
为了落实部领导指示精神，加快推进系统建设，进一步做好运行和服务工作，我简要介绍一下当前工作的基本情况和下一步拟开展的工作，供大家参考。
一、当前工作的基本情况
去年以来，按照部“约束要硬，激励要实，责任要明，监管要严”的工作要求，法律中心以建立健全土地市场动态监测制度为主线，以推进土地市场动态监测与监管系统建设为重点，深入开展土地市场监测分析与供后监管，不断提高服务监管与决策的能力。
（一）加快推进整合，建立统一畅通的土地市场动态监测与监管系统。为适应加强和改善宏观调控需要，按照部领导“健全体系、完善手段、加强监管”，“建立通用、综合的国土资源信息监管平台”的工作要求，立足当前，着眼长远，充分整合现有资源，提高运行效率，将土地市场动态监测系统与建设用地备案系统合二为一，以《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地划拨决定书》的网上填报为基本抓手，建立了融供应分析和供后监管为一体的土地市场动态监测与监管系统，实现对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管，及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息，开展土地供应和开发利用情况的定期评价分析，为节约集约用地和土地政策参与宏观调控提供科学的依据和手段。
（二）加大系统运行的培训与推广，不断扩大系统的覆盖范围。一是突出应用，系统培训。去年年底举办了全国系统应用培训班，对32个省级国土资源管理部门相关人员进行培训。二是加强指导，分类推进。今年初研究制订年土地市场动态监测与监管系统运行方案，明确每月对各省系统运行情况进行统计分析，并形成通报材料报部；配合山东、辽宁、福建、内蒙、北京、河北等有关省市完成系统应用技术培训；就地方系统与监测监管系统的衔接问题，协调江苏、浙江、上海等省市与技术开发单位，实现信息的互联互通；协调解决了中国土地市场网和监测监管系统衔接的有关问题。三是摸清情况，夯实基础。在一季度土地供应形势分析会上，大家对各省进展情况进行了交流，对系统运行存在问题和解决办法就行了研讨。会上还下发了系统应运行单位的问卷调查，摸清了全国应运行系统的市、县（区），据统计应运行的市县（区）个数为2608个，截止到年6月日，系统已运行单位为2210个，占应运行单位的85％，比一季度提高了53个百分点。四是加强督察，确保落实。在保增长、保红线行动中，将监测监管的全面运行作为重要的支撑工作，加强了对系统运行的督察；下发了《关于开展土地市场动态监测与监管系统运行情况检查的通知》，要求各地开展自查的同时，部署开展实地调研。
总体来看，系统运行呈现覆盖面不断扩大，服务领域不断拓展的良好局面。我们下发了《开展运行情况检查的通知》和系统应运行单位的问卷，各地及时上报了土地市场监测与监管系统自查报告和应运行单位清单，基本确定了应运行系统的市县个数，初步理清了系统运行过程中存在的问题，为下一步有针对性开展工作奠定了基础。
（三）进一步完善了分析体系，不断提高土地市场动态监测分析的广度与深度。初步构建了“全国－重点区域－重点城市”的监测分析体系。总结年以来土地市场动态监测分析的经验，建立宏观、中观和微观相结合的土地市场动态监测分析体系：一是在宏观层次上，密切关注宏观经济形势和土地市场变化，分季度开展全国土地市场动态监测监管分析，为国土资源形势分析提供支撑；二是在中观层次上，根据不同区域资源禀赋状况和社会经济发展条件，加强对重点地区土地市场的监测和监管，及时跟踪改革热点区域土地市场发展，为主动加强和改善宏观调控创造条件；三是在微观层次上，以重点城市为重点，通过实施土地市场动态监测监管，实现对城市土地市场的动态掌握，提高应对土地市场变化快速反应的能力。
（四）加强调查研究，不断强化土地市场动态监测的成果应用。一是以参与国土资源形势分析为切入点，提升动态监测分析水平。重点通过月报、季报工作，汇总分析全国土地市场的运行情况，特别是对土地供应数量、结构、布局、节奏、价格开展分析，为国土资源形势分析提供持续支撑；二是通过监测系统发现土地市场变化较大的地区，适时开展实地调研，去年以来先后对广东、江苏等地进行实地调研，初步摸清金融危机下工业用地和房地产用地的供应形势和开发利用状况；三是根据部对年城市建设用地的审批要求，充分利用监测监管系统，收集整理年国务院批准城市建设用地批而未供情况，分析了供地率较低的原因，并有针对性提出了有关意见和建议。该成果受到部高度重视，将监测成果直接用于年城市建设用地审批之中。下一步部将就这一问题进行专题研究，并作为“双保行动”后一阶段的重要任务。
二、下一步工作的基本考虑
法律中心作为该系统运行的承担单位，既面临着难得的发展机遇，又经受着艰巨的多种挑战，因此既需要我们主动作为，大胆开拓，又需要在座各位同志一如既往的鼎力支持。下一步，我们将从以下方面着手：
（一）加大工作力度，推进系统的全面运行。按照部领导的有关要求，我们将和地方各级国土资源管理部门一起，及时加强沟通和协调，及时解决系统运行过程中可能存在的问题，力争实现三季度系统运行的全覆盖。同时，为了便于准确了解各地情况，我们将配合利用司开展监测监管系统运行情况的实地调研，督促系统全面运行。
（二）完善工作机制，适时开展监测监管。围绕当前部面临的热点、难点问题，及时开展土地市场的动态监测与监管。一是要关注中央4万亿投资落地的情况，分析这类用地供应的总量、结构和开发利用情况；二是要关注重点区域土地市场的发展，准确把握经济社会发展热点区域改革和发展的情况；三是把握重点行业土地市场的发展，特别是房地产用地和工业用地市场的发展变化情况，关注土地市场回暖带来正面效果和潜在风险。
（三）突出成果应用，着力于系统数据的深度开发。按照徐绍史部长关于“建立土地宏观调控政策框架”和适时“权威的数据”的要求，以土地市场动态监测与监管数据库为基础，辅助于宏观经济运行的有关指标数据，通过对土地供应的规模、价格、结构、集约、景气等因素进行分析，构建土地市场指数，并通过对宏观经济运行上下游的影响分析，形成判断宏观经济运行态势的土地市场指数，搭建政策框架，提出加强和改进土地调控的政策建议。
土地市场分析篇7
本文通过介绍美国（mai）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）等方面的操作办法，结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处，希望能给读者带来一些启示。
关键词：最高最佳使用；假设空地；价外支付：“大尾款”；功能减值；外部减值
1.最高最佳使用分析的定义
最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途，并使得标的物业价值达到最大。物业是否达到最高最佳使用应从以下四个角度去衡量：
技术上可能（physicallypossible）；
法律上允许（legallypermissible）；
经济上可行（economicfeasibility）；
最大产出性（maximallyproductive）
“技术上可能”，主要分析土地上可以建造怎样的建筑物，以及在已有建筑物的情况下，在技术上是否可能对现有建筑物用途进行改建。这部分包括分析物业建筑物、地块、位置、建造规范的限制、通达性可及性等方面。
“法律上允许”，主要分析在法律层面上，任何法律法规以及城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制，分析这些限制对物业的影响究竟是正面的还是负面的，分析将来是否有可能取消或更改这些限制，以及分析这些可能的调整是否会对物业价值有所影响。
“经济上可行”，主要分析物业在财务上是否可行，测算物业是空地或假设为空地时，土地回报减去费用的值是否为正；如果土地上有建筑物，在考虑了各种费用和风险的情况下，物业的净现值是否为正。另外，在物业用途转变、翻新、改造（conversion，renovation，alternation，简称cra）的情况下，这些cra是否可行。只有当进行cra后物业的价值减去cra的成本费用超过物业现状价值时，进行cra才在经济上可行。
在美国的估计体系中，比较强调最高最佳使用时点的问题，即，某种用途在现在时点上是经济上不可行的，但通过对未来市场发展和供求变化的预测，该种用途可能在未来某个时点上可行。例如，一块待开发的空地由于位置比较偏远，现在如果开发成住宅的话并不可行，然而通过分析市场以及推测未来的趋势，可以得知由于相邻城镇发展迅速，该地区将在未来3年内成为新兴住宅区，到那时如果开发成住宅在经济上会变得可行，且收益丰厚。那么，该物业的最高最佳用途为保留空地状态，待三年后开发成住宅。当然，在预测市场时必须考虑风险，否则会影响对未来市场的判断，在分析经济可行性，选取收益率时也应该充分考虑风险因素。另外，这在很大程度上受到两国体制以及市场情况的差异的影响，最高最佳使用时点的问题在两国的应用完全不同，这些差异将在后面章节介绍。
“最大产出性”，这方面评判的目的是为了发掘物业本身的潜能，要求判断物业在满足以上三点的同时，在何种状态下，其价值能够达到最大。对于空地和假设空地的情况而言，需要考虑最大利用开发密度、开发最合适的产品等方面的要求；对于已开发的物业，应判定其现时情况与在假设空地时确定的最理想的情况是否匹配。如不匹配，应在继续开发、翻修、转换用途以及拆除重建等多重操作渠道种进行论证和选择。
2.两国最高最佳使用分析的区别原因
美国房地产估价中的最高最佳分析是与其市场基础扎实的特点相适应的，美国的房地产市场比较成熟，各种房地产交易频繁、交易量大，参与者众多，而且房地产各项不同权利都可以成为转让交易的内容，比如抵押贷款中的抵押权可以转让（贷款人可以将还款人的分期付款权益转让给第三方，这也是住房贷款证券化的基础）房地产作为一种商品或投资的渠道，其任何可能创造价值的环节都可能被发掘出来，并被实现。这也就是最高最佳使用的意义所在。
相比之下，国内与美国在此项分析的实际内涵上有很大不同，其主要原因有：
1）土地制度不同：
在国内，由于土地所有者是国家，所有房地产的土地都是以划拨、出让或转让其使用权（即长期租赁）方式被使用。这样一来，相比美国的土地制度，中国的土地使用更会受到出让合同中出让条件的限制。由于国家所有，因此对土地的各种使用必然需要得到所有人的同意，土地建设开发时是如此，在开发建成房地产后的使用也是如此。
在中国如果房地产要改变用途，在规划许可的情况下，还会涉及政府的土地管理部门对出让金的征收。土地出让金有关政策的规定在增加土地用途变更程序的复杂性之外，还会带来业主成本的增加。而且由于土地出让政策比较有地域性的特点，操作的口径不够清晰，标准不够透明，使得这部分成本的预测存在不确定性，使变更土地用途工作增加风险。
在美国土地私有制度下，土地仅受到规划的限制，相对而言，土地用途的变更就简单明晰，最高最佳使用分析的意义就比较重要。而在国内此项工作既困难、所涉及增加成本的测算又不确定，因此相对缺少实际意义。
2）土地规划水平不同
中国的土地规划水平较低，比较粗放，缺少完整的、针对性的规划设定。由于对土地利用的详细规划设定得不够细致，而且一旦设定后往往更新的周期又比较长。这样一来，政府规划部门对土地的使用规定就比较严格，不会轻易改变土地用途，不会轻易调整规划。而一旦需要调整，所涉及的程序和审批又特别复杂、困难，使得有改建、改造（改变土地用途）需求的业主也很难得到规划的批准。
3）房地产市场基础不同
我国只有土地的一级市场，二级市场尚未形成。在中国房地产转让时受到的限制远远超过美国，比如，划拨土地上的房地产转让先需要经过土地出让程序，纯土地也还不能直接转让，一般只能以在建工程的形式（在满足已投资25％的条件下）转让，而且转让对象也有限制（只能是相应的房地产开发商）因此在中国首先不存在纯粹的土地交易市场，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作为完整的房地产，在转让中不同类型房地产的转让对象也有限制，比如，工业房地产的受让人只能是企业，私人不能受让。
因此，不同类型房地产市场有各自不同参与者，使得市场的参与程度相对较低。不象美国的房地产市场，投资者能自由参与到各种类型房地产市场中，形成成熟、广泛的市场基础。这样也使得房地产市场中对土地资源的利用得到充分竞争，达到最高最佳。而国内房地产市场还不够发达，基本上土地市场还属于垄断市场，竞争不够充分，对土地资源的利用效率还比较低下，所谓“最高最佳使用”的需求也还不明显。
3.最高最佳用途的分析
美国估价体系在进行最高最佳用途分析时，需要判断土地在假设空地的情况下，何种用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改变用途来达到其最高最佳用途。
空地
在土地为空地时，需要分析市场上的供求情况，判断怎样利用该空地能使其价值最大。
假设空地
何谓假设空地？当土地上已经建有建筑物，但是我们估价前提是假设建筑物需被拆除，称为假设空地。此时土地的价值是来自于对其价值最有利的用途，而不一定是其现时用途。所以，假设空地时的最高最佳使用分析需要解决的问题是，如果假设土地是空地，它将被用做何种用途，以及土地上的建筑物应在何时被开发、开发成何种用途的物业能使它现在的价值最大。
如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作为空地时的价值减去拆除成本大于原房地产整体价值的时候，可以将物业假设为空地，消除拆除建筑物对整体价值的影响，以及判断并消除是否存在外部减值（externalobsolescence，在中国的估价教材中称为外部折旧，但它在本质上不是一种折旧，而是由于物业与外部环境、使用功能上不匹配而造成的物业价值的折损。关于这方面的内容，将在成本法一章中讨论），并判断在特定用途下土地价值达到最大。
地上已有建筑物
如果地上的建筑物不会使整体物业遭受价值损失时，即整体物业的价值大于或等于假设空地时的价值减去拆除成本，最高最佳使用的分析就将研究的问题转化为，为了达到最高最佳用途，是否需要对物业进行翻新、转换用途或改造。这时，衡量的标准是物业未来的经济效益，以及物业对未来的使用者提供经济利益的能力。判定物业经济效益，具体的讲，就是指未来租金和占有率水平达到稳定时，建筑物对整个物业价值提升的程度；对物业翻新、转换用途、改造甚至是拆除的可行性以及具体应在何时进行这些措施。
另外，在某些情况下，可以不需要对物业进行翻修或改变用途就能使它达到最高最佳使用。比如说，扩大或限制物业的功能来达到产出最大，或者是重新定位产品，把它定位到不同的细分市场或消费群体上去。
例如，在一个低于最高可用容积率并且有剩余土地尚未开发的住宅项目中，继续开发住宅，充分利用未用足的容积率，可以提升物业整体价值；把原先全天营业的餐厅，改为只在晚上高峰时段开业也可以提高其价值等。
在地上已有建筑物的前提下，物业的最高最佳用途通常可以分为以下四个类别：1）现状；2）改建建筑物：包括维修维护、翻新以及转换用途（必须在经济上可行）；3）拆除建筑物（当土地价值减去拆除成本大于现状价值，或大于改建后价值减去改建成本时，拆除建筑物在经济上可行）4）临时用途：指物业现在的用途虽然与规划用途不符合，但是如果拆除并重建成规划用途或者改建成规划用途的话，其建成的规划用途的价值减去拆除并重建的成本或者改建成本小于其现状价值，这时保持现状用途成为物业的最高最价用途。但是由于现状用途与规划用途不符，这种用途又被称为临时用途。
将要开发的物业
评估一个将要开发的物业在某种用途下的价值，要了解市场上最需要哪种产品，所以需要对市场供求情况进行深入的分析。
本质上来讲，分析将要开发物业的最高最佳用途与分析地上已有建筑物建筑物业的最高最佳用途很相似。因为，该物业规划将要开发的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部减值就会降低物业的价值。
4.房地产市场与最高最佳使用分析的关系
从以上的介绍中，我们可以发现，最高最佳用途的分析必须紧密地和市场联系在一起，因为最高最佳使用分析是要解决如何为标的物业寻找最高最佳用途的问题，房地产市场分析需要考虑的问题包括标的物市场供求情况、竞争情况、潜在消费者和终端使用者情况及未来市场发展趋势等。所以，对于房地产市场的分析、判断以及预测应是融入在最高最佳使用分析的过程中的。房地产分析应从宏观和微观两方面入手来分析市场的供求关系。
宏观分析应从市场总体的角度出发，通过分析人口、收入、就业等方面的信息，来显示市场占有和吸收的情况。
微观分析研究标的物业或竞争性物业在市场上的消化情况，从而研究该细分市场中的供求关系，以及市场消化情况。
它们之间相互联系的桥梁是最高最佳使用的四个评判条件，即技术上可能、法律上允许、经济上可行和最大产出性。
5.最高最佳使用分析与传统估价方法间的联系
除了我们所提到的，最高最佳使用分析应作为传统估价方法的基础和前提，最高最佳使用分析还应该应用到传统估价方法测算具体价值中去。比如说：
在市场比较法中，可比案例土地在假设空地情况下的最高最佳用途和已开发建筑物的最高最佳用途，应分别与评估对象的最高最佳用途一致。
在成本法中，土地的可比案例必须与评估对象在假设空地的情况下的最高最佳用途一致。
6.最高最佳使用分析举例
在某商业繁华地区现有一幢10年前建造的住宅物业（建筑面积1000平方米，占地面积1000平方米）计划进行重新改造。目前在市场上，该地段同类型的新住宅单价是10000元/平方米，该地段新增商业物业的单价是30000元/平方米。该建筑物翻新成住宅的成本为500万元，若重建成商业用房的话，需要拆除成本200万元和重建成本1800万元，若翻新改建成商业物业需要1000万元，翻新后可实现的售价为22000元/平方米。与此同时，相同用途、相同容积率的空地在市场上的售价为3000元/平方米。问，怎样才能使该建筑达到最高最佳用途？
若作为空地出售，可实现的价值是售价减拆除成本：
1000平方米×3000元/平方米－200万元＝100万元；
若继续用作住宅用途，但需要进行翻新时，可实现的价值是售价减翻新成本：
10000元/平方米×1000平方米－500万元＝500万元
若改变其用途成商业，并重新改建现有建筑物时，可实现价值是售价减改建成本：
22000元/平方米×1000平方米－1000万元＝1200万元
若拆除现有建筑，重新开发成商业物业时，可实现价值是售价减拆除、重新开发成本：
30000元/平方米×1000平方米－200万元－1800万元＝1000万元
所以该物业的最高最佳用途为改变其现状住宅用途，改建成商业用途，并加以翻修。
虽然这只是一个简单的例子，我们发现，最高最佳使用分析的本质是比较容易理解的，但是该例子所省略了的市场宏观和微观分析，正是最高最佳使用分析的基础内容。
7.差异与启示
在介绍了美国估价体系中最高最佳使用分析的一些内容后，回顾美国估价体系中最高最佳使用分析在实务中的应用，我们归纳了几点差异之处：
两国体制的差异造成了最高最佳使用分析应用的不同：由于美国土地实行私有化，并且土地交易发生得相当频繁。在这种完全竞争市场里，每个投资者都希望自己的投资能够得到最大的收益，所以对于他们投资的产品来说，如何最大化地挖掘物业的潜在价值就成为了投资者最迫切的要求。
在国内，由于土地制度在根本上与美国不同，土地受到了全方位的限制。对于最高最佳使用分析来说，待开发的物业又必须受到规划限制条件的控制，受到法律法规的约束，这无疑缩小了最高最佳使用分析的施展舞台。在国内，最高最佳使用分析在房地产投资咨询领域更能发挥其作用，比如说，开发商在获得土地后，可以在满足所有限制条件的情况下，选择开发的产品种类、开发的规模，来满足价值最大的要求。
对于市场微观的分析重视程度不同：在美国的估价体系中，最高最佳使用分析必须是基于市场，来源于市场的，这一点应该得到我们的重视。
我们在估价过程中，的确有部分内容是阐述宏观市场走向的，但是到了微观层面，市场分析就显得比较单薄。在美国体系中，对于市场的分析不仅通过市场分析从宏观角度看市场，更通过可销售性分析从微观角度出发，比如需求分析中的人口分析方面来说，一些美国的估价人员从一个社区的用水量来推算这个社区的人口。虽然说这样的方法由于数据来源的问题，在中国并不可行，但是我们完全可以从适合我国国情的方面入手研究人口数量和人口变化，比如说，我们可以利用我国户籍制的特点，通过社区的居委会来了解当地社区的人口及其变化情况等。
再比如，就收益率的选取来说，我们采用的是安全利率加风险调整值的理论做法，其中风险调整值部分一般都是凭借估价师的感觉和积累取值的，该部分的取值是否能够反应市场情况还有待商榷。而美国估价体系中，对于收益率的选取是从市场中提取的，通过比较相同地区相同物业的收益率，来确定估价对象的收益率。相比之下，他们的做法显得更为客观。
我们也许会说，我国估价业务量巨大，任务紧急，无法对市场做如此深入的分析。但是如果我们把眼光放长远一些，我们应该能意识到自身与国际水平的差距。那么我们就应该抽出时间，调动一些资源，静下心来考虑一下如何提高自己的竞争力，因为我们不仅仅要在中国当地市场里生存，且已经暴露在全球化竞争的环境里。
通过以上分析对比带给我们的启示，我们可以先从以下几方面入手，思考我们能够改进的地方。
重视市场分析的重要性，建立相关数据库：市场分析是我们估价行业的立足之本，我们必须总结出一套适合我们国情的市场分析手段。并且，我们建议进行市场分析的积累，建立市场信息数据库并及时更新，这不仅可以为我们把握市场发展打下扎实的基础，也可以为紧急情况下的数据调用做好二手准备。
完善理论研究：就拿本文中谈到的最高最佳使用分析来说，我们应该深入地、全面地研究学习国外理论以及体系，从中找出值得学习的地方，并提高我们的不足之处，提升我们的理论水平。当然，这种研究不仅仅局限于最高最佳使用分析，所谓“师夷之长技”大概就是这个意思。另外，我们建议能将研究成果融入到估价教材当中，从教育培训入手，提高我们估价人员的理论水平和实际应用水平。
8.小结
最高最佳使用分析的根据源于市场，用来反映市场真实情况，并且作为任何估价方法的前提和基础。美国估价体系将最高最佳使用分析放在了一个很重要的位置上，其对最高最佳使用分析进行了全面、详细的介绍。
土地市场分析篇8
关键词：土地储备制度房地产市场对策建议
土地储备制度在我国的兴起
综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
城市土地储备制度应用状况
近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。
地价房价上涨，开发市场起点不公
在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。
市场结构失衡，多层次需求难满足
我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。
土地储备制度对房地产市场影响的分析
作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。
对城市土地价格上涨的分析
纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。
土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。
土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(Dp)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（Dp）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。
Dp=1636.75+13.92DS(t=1.752)
拟和优度检验R=0.435，F=3.080，Dw=1.940
Ln(Dp)=7.001+0.221Ln(DS)(t=3.125)
拟和优度检验R=0.206，F=1.038，Dw=1.819
由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。
对商品房价格上涨的分析
房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。
开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（Hp）与土地交易价格（Dp）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（Hp）与土地交易价格（Dp）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。
Hp=815+1.079Dp(t=9.849)
拟和优度检验R=0.960，F=96，Dw=2.996
Ln(Hp)=2.566+0.718Ln(Dp)(t=10.232)
拟和优度检验R=0.659，F=7.73，Dw=3.355
由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（Hp）与商品房销售面积（m）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（Hp）与商品房销售面积（m）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。
Hp=-236.18+12.814m(t=7.844)
拟和优度检验R=0.940，F=62.67，Dw=2.564
Ln(Hp)=2.11+1.065Ln(m)(t=8.242)
拟和优度检验R=0.646，F=7.30，Dw=3.444
由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。
土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。
因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。
完善土地储备制度的对策建议
为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：
合理控制土地储备的范围和数量
土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。
加大土地供应结构的调整力度
土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。
建立健全相关配套的法律法规
建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。
强化土地储备管理的监控职能
土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。
重构土地储备的组织体系
在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。
为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。
参考资料：
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2.吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）
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4.(日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，1997
土地市场分析篇9
党杨（1984-），女，吉林长春，吉林财经大学信息经济学院国际经济系主任助理，讲师。
摘要：本文的研究内容来自于吉林省教育厅“十二五”社会科学研究项目《城市土地价格影响因素的研究》。本文基于探析中国城市土地价格影响因素的需要，从影响土地价格的综合因素、政府行为和制度、容积率等七个方面对国内学者的有关研究成果进行了梳理和分析，为我们研究和分析城市土地价格影响因素奠定了基础。
关键词：城市土地价格；影响因素；分析
土地是人类社会存在和发展的基础，是一切生产和经营活动不可或缺的基本要素。近年来，随着中国城市经济的高速增长和城市化速度的加快，城市建设用地向城郊农业用地扩展已不可避免，土地问题日益突出。在土地问题中，最为突出者又为土地价格问题。这一方面是因为，土地价格机制对作为重要生产要素的城市土地的合理配置和有效利用起着十分重要的作用；另一方面是因为，若土地价格上升超过真实土地价格或一般物价水平而演变为土地价格高涨，则会引发土地投机，并最终造成土地投机与土地价格高涨的恶性循环。
一、关于影响土地价格的综合因素的分析
1、以具体城市为例对影响土地价格综合因素的分析。魏静、郑小刚等人以河北省冀州为例，以统计年鉴和实地调查资料为数据来源，根据征地区片综合地价影响因素与已发生征地交易价格的相关性确定各影响因素权重系数，对征地区片的综合地价影响因素进行了分析。认为：征地交易地价与土地供求紧张程度、临路距离、距城市距离和人均耕地面积的相关概率高达99.9%，成为制约征地交易地价高低的关键因素；征地交易地价与耕地面积百分率和农民人均纯收入的相关概率高达90%，对征地交易地价的影响程度次之；征地交易地价与近三年农业产值几乎不相关；征地交易地价与临路距离、距城市距离、人均耕地面积和耕地面积百分率呈负相关，表明临路距离和距城市距离越近，人均耕地面积越小，土地开发程度越高则地价越高；征地交易地价与土地供求关系、农民人均纯收入和社会保障价格呈正相关，表明土地需求紧张、农民人均纯收入高和社会保障状况好的区域地价较高。
2、对影响土地价格异化和土地价格差异性综合要素的研究。蒋满元通过对现阶段城市土地价格异化问题的探讨，对影响土地价格的综合因素进行了分析。认为：在我国城市土地资产经营的过程中，由于土地市场并非一个完全竞争的市场，由于土地作为最重要的生产要素其价格往往易于受到政府政策选择的干预，由于土地市场上还存在着比较严重的政府官员的寻租行为和开发商相互间的不正当竞争活动，由于目前的关于土地方面的税费体系还存在着诸多的不合理成分，由于隐性土地交易的行为还普遍存在，因而土地价格实践中所表现出来的往往也就并非经济学意义上的由供求平衡影响所确定的均衡价格；相反，在某种程度上，它更多体现的是对现实中土地价格的歪曲并进而形成了通常所说的土地价格的异化问题。
3、对影响城市土地价格的因素分类的综合研究。杨继瑞系统研究了影响城市地价的因素体系，把影响城市地价的因素分为：城市土地供求状况、城市土地的物理因素、城市土地的环境因素、城市用地的行政因素、城市用地的经济因素、人口因素、城市社会因素、城市用地的心理因素、国际因素和其他因素十个方面。金家鼎则把影响土地价格的变动因素归为：影响土地价格的整体因素和具体因素两大类。整体因素包括：国民经济增长速度、城市化发展程度、土地制度和投机作用；具体因素包括：位置、土地使用权、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农业用地的开发程度、税收和土地市场的发育完善程度。
4、对影响小城镇土地和特定用途土地价格的综合要素的研究。肖更生、李贞玉则较具体地对我国城市工业地价的影响因素进行了分析，其文用计量经济学的方法，分供求二方，取人口、经济、区位、政府行为等四大板块中的基本要素对我国工业地价的相关性与影响力度进行了探讨。认为：从相关性看：城市设施因素与工业地价相关性较弱；大区位因素与工业地价相关性较强。房产税额、耕地占用税额、本年购置的土地面积等政府行为因素与工业地价相关性较强；余者与工业地价相关性较弱。从影响力度看：工业地价对经济、政府行为、区位因素的弹性系数总体呈现一种矛盾、混乱的特征，佐证了中国工业地价违背客观规律性的现象。剔除其混乱因素，仍可看出大区位因素对工业地价影响的力度要大于经济因素，土地类税额对工业地价影响的力度微乎其微；反映了地方政府在工业化过程中对土地的掠夺性开发利用。
二、关于政府行为和制度对城市土地价格影响的研究
杨庆媛、刘智勇在《城市土地价格与政府行为的相关机制研究》一文中指出：在成熟的土地市场中，土地价格与政府行为间为弱相关关系。在我国目前先一级市场后二级市场的市场体系中，政府不仅充当市场的裁判，而且活跃地扮演着“参与者”的角色；作为主要供给者，又是市场交易程序、交易规则的制定者，其行为影响到土地市场的方方面面，特别是通过影响城市土地供求关系、制定地价政策以及制定和实施城市规划等影响城市土地价格。肖更生、李贞玉通过实证分析，探讨了中国政府行为因素对商业、住宅、工业地价的影响力度，认为：政府行为因素对商业地价的影响力度大，住宅地价次之，对工业地价影响力度甚微，验证了中国工业地价的紊乱性；土地供给因素对地价影响力度微弱，反映了中国城市扩张冲动中对土地需求的饥渴症状。彭松、童青对土地征用价格的制度缺陷进行了思考，指出：土地征用制度的缺陷表现为土地征用价格的不合理，土地征用价格是一种游离于市场之外的一种垄断性价格。王雪松、张绍良、王雪梅从土地内在因素、经济因素和制度因素三个角度分析了中国城市土地价格虚高的成因，进而揭示了地价虚高给中国带来的危害。
三、关于容积率对城市土地价格影响的研究
欧阳安蛟从容积率影响地价的机制入手，提出了只受收益机制作用下的地价随容积率变化规律，并进而得出收益机制与市场供求机制共同作用下积率成比例关系，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价则越高，但个别时候也会出现由于容积率增加，地价会随着容积率增加反而降低的情况。容积率对地价的影响总体上呈现出不断变化的趋势，具体表现为“遵循报酬递增递减规律”；“容积率大小不同，对低价的影响不同”；“同一地区，不同容积率，对低价的影响不同”；“用途不同，容积率对地价的影响不同”。章波、升等以江苏省南京市为例，就容积率影响城市地价的作用机理进行了实证分析，认为：作为城市规划重要内容的容积率，在一定程度上对地价有着决定性的影响。
四、关于城市规划对城市土地价格影响的研究
黄亚平、丁烈云就城市规划对低价的作用机制进行了研究，认为：不同规划阶段对地价的影响有很大差异，其中对城市地价影响较大的主要是规划纲要、总体规划及控制性详细规划。规划实施程度对地价变化有着明显影响，具体表现为：城市规划实施的过程受制于城市开发建设速度的快慢（即城市发展速率），城市开发建设速度快时，土地需求量上升，市场供需平衡容易被打破，地价上升；城市发展速度及规划实施程度对城市各个次区域内部的级别价、路线价、区片价及反映具体地块的宗地地价的动态变化的影响更为直接。规划实施方式也对地价产生影响，这是因为规划实施方式主要取决于城市开发与再开发的战略决策，不同的开发模式，对城市地价空间分布有很大的影响。具体表现为：若采取中心——开发模式，整个城市地价空间分布多呈单核心的分布形态；若采用——中心开发模式，将导致城市地区地价首先上升，拉动城市整体地价水平的升高，在规划实施过程中，除市中心地区外，在也有可能形成多个次级地价峰值区；规划实施方式对地价的影响还具体体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。
五、关于影响城市土地价格的区位要素的研究
杜德斌、徐建刚以上海为例，采用GiS技术和多元线性回归分析方法，以土地批租地块为样本，分析了上海市地价与城市区位因子的线性关系。认为：南京路、市中心和淮海路是影响上海市地价空间差异的主要区位因子，外滩、次级商业中心和交通结节点对地价的影响很小，表明上海市地价的空间分布具有很高的向心性。上海市地价与区位因子这种关联性与该市的商业分布格局、CBD的功能结构和城市形态有关。唐菊兴、李少达、王乾以四川省德阳市为例，对城市区位模式与城市地价进行了研究，认为：城市的生长过程是一个通过竞争选择相适应的空间发展区位的过程，是一个对区位择优、开拓与占有的过程。在这个过程中，一方面，城市内部用地通过竞争进行动态的调整和置换，优化城市的用地结构；另一方面，通过城市规划，寻找、开创新的城市发展区位。杜小娅、陆跃进根据南京市1998年的出让地价资料，分析了南京市区地价变化同主要区位因子的关系，认为：城市地价与区位具有密切的关系，可以说区位对地价的影响是决定性的，一方面是因为区位是决定城市土地利用价值的重要因素；另一方面是因为区位是衡量地租、地价的主要标尺。（作者单位：吉林财经大学信息经济学院）
参考文献：
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[2]蒋满元，城市土地价格异化问题探析，福建行政学院学报，2008年第4期；
[3]杨继瑞，中国城市地价论，四川大学出版社，2002年8月版；
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[5]杨庆媛、刘智勇，城市土地价格与府行为的相关机制研究，西南师范大学学报：自然科学版，2000年第2期；
[6]欧阳安蛟，容积率影响地价的规律及修正系数确定法，经济地理，1991年第1期；
土地市场分析篇10
土地不同于一般的劳动产品，土地价格不完全是人类劳动的体现。关于土地价格的实质，马克思在资本论中作了精彩的论述，他指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。依据这一论点，段正梁提出了自己的解释，即土地的使用价值，它是土地供给与需求共同作用的结果。对于已开发利用的土地，由于经过人工改造，投入大量人类劳动(包括物化劳动和活劳动)，在此过程中创造新的使用价值。因此，已开发利用的土地不同于未开垦的、自然形态的土地，地价除了为土地所有权而支付的部分货币外，还包括为投入人类劳动另行支付一部分货币。前一种价格称之为土地资源价格，后一种价格称之为土地资本价格或土地资产价格。
随着经济体制改革的逐步推进，城市地价已成为国家调节城市经济发展、城市土地市场完善、房地产市场健康发展的重要手段。我国的城市土地价格经历了一个从无到有，再逐步趋于合理的过程。在这个复杂的发展过程中，影响因素起着关键性作用，本文针对近几年来国内外学者对城市地价影响因素的研究现状做一综述。
二、城市地价影响因素的国外研究现状
国外学术界城市地价影响因素的研究成果大体上可以概括为以下几个方面：
一是地价形成机制的一般因素和分类。查尔斯·H·温茨巴奇、迈克·e·迈尔斯和苏珊珊·埃斯单奇·坎农在其《现代不动产》一书中对影响土地价格形成机制的一般因素进行了比较系统的总结，将其分为：行政因素、人口因素、经济因素、社会因素和心理因素等。
二是土地使用规制对城市地价的影响。a.卢帕森赫和S.J.格茨用微观经济学的方法分析了政策对城市土地价格形成机制的影响，指出城市蔓延和城市精明增长政策、住房屋顶的限制、区域开发、环境与持续性发展、交通运输发展权力、区划限制、可开发土地的总量限制等，一方面限制了特定时段的住房和土地供应，使得房屋成本增加，引起住房或土地供应曲线向左移动；另一方面，由于这些政策的实施，减少了土地不合理利用导致的负的外部性，使得需求曲线向右移动，两者相互作用，从而提高了城市土地的价格。
三是关于土地价格模型的研究。罗森从需求方和供给方对特征价格的市场均衡出发展开分析，就产品特征提出了市场供需均衡模型。在完全竞争市场条件下，罗森以消费者效用最大化和生产者利润最大化作为目标，从理论上分析了产品市场的短期均衡和长期均衡，为特征价格理论的构建、特征价格函数的提出奠定了基础。据其理论，可以利用计量经济学方法将产品特征的隐含价格分离出来，分析产品特征的需求等。后来许多学者在罗森的基础上，完善了模型的处理技术，并进行了大量的实证研究。
四是区域经济一体化的研究。肖分和瓦尔利运用福利经济学对区域经济一体化进行分析，用CGe模型分析了税收对美国和英国经济的影响。CGe模型被广泛地运用在不完全竞争结构的贸易模型中，用其对贸易自由化进行评估。Brodzicki（2003)、matias(2003)通过对不同区域经济一体化组织的实证分析，对这一问题进行了深入地分析。
除上述之外，西方学术界还从税收和城市规划对土地价格的影响两个角度进行了细致研究。
三、城市地价影响因素的国内研究现状
笔者对国内学者有关城市土地价格影响因素的文章进行了跟踪研究，先后查阅了国内学者近五年来出版刊发的文献。
一是关于影响地价综合因素的分析。
以具体城市为例对影响土地价格综合因素的分析。柴志春、赵松等人以我国东部地区为例，通过对土地价格与经济增长关系的实证分析，认为东部地区土地价格与消费、投资、政府支出和净出口之间存在显著的相关关系。徐跃红、昌萍、袁文麟以北京市工业园区为例，对地价形成机理进行了分析，指出从各工业园区政府的博弈关系和成本效益的角度看，北京市工业园区工业地价的影响因素主要是园区区位、工业园区产业性质和产业集聚度、协议出让土地所占比重、各工业园区的政策。另外，博弈在普通工业园区工业地价的形成中起主要作用，而部级经济技术开发区工业地价主要是根据工业用地的成本效益确定。谢先全、宋晓波研究了厦门市城市基准地价的动态变化原因，得出结论：引起基准地价动态变化的主要内在驱动因子是经济发展水平、基础设施的完善程度和产业结构状态。郝军、邬文艳、于胜男以内蒙古14个样点旗、县(区)为例，对城镇基准地价主要影响因素的相关性作了分析，认为商服繁华度是影响商业地价最主要的影响因素；城镇基础设施状况是住宅地价的最主要影响因素；城镇基础设施状况和道路通达度则是工业地价的主要影响因素。
二是对于影响城市地价的因素分类的综合研究。